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給付服務報酬

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度鳳簡字第596號原告尚誠不動產仲介有限公司法定代理人梁淑女被告張簡小暄上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國114年2月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣8萬元，及自民國113年7月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之35，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告如以新臺幣8萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告於民國113年3月19日與伊公司簽訂委託銷售契約（下稱系爭契約），委由伊公司代為銷售其配偶陳世創所有坐落高雄市○○區○○○段0000○00地號土地及其上同段2335 建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○巷00弄00號，與上開土地以下合稱系爭房地），約定委託銷售期間自113年3月19日起至113年5月19日止，委託銷售總價為新臺幣（下同）760 萬元。詎其後被告竟於委託銷售期間內之113年4月26日，另行委託訴外人大家房屋高雄九如博愛加盟店（下稱大家房屋）仲介，並經大家房屋尋得訴外人黃翊辰願意買受，依系爭契約第11條第1項第1款約定，視為伊公司已完成仲介之義務，伊公司得請求被告給付按委託銷售總價即760萬元百分之3 計算之違約金共228,000元等情，並聲明：被告應給付原告2 28,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告則以：伊確有在系爭契約約定委託銷售期間內之113年4 月26日，另行與大家房屋簽訂委託銷售契約書，委託大家房屋銷售系爭房地，並經大家房屋於113年4月底尋得黃翊辰願意買受。惟伊委託大家房屋銷售系爭房地時，即告知大家房屋伊已委託原告銷售在先，無法在系爭契約約定委託銷售期間內與黃翊辰簽訂買賣契約，故伊係在系爭契約約定委託銷售期間屆滿後，始與黃翊辰簽約，並無原告所指違約之情事。原告依系爭契約第11條第1項第1款約定，請求伊給付違約金228,000元，於法不合，金額亦屬過高等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠按系爭契約第5條約定：「買賣成交者，受託人（按即原告，下同）得向委託人（按即被告，下同）收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之3」；第11條第1項第1款約定：「委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人第5條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人」，有系爭契約在卷可稽（見本院卷第17至25頁）。　　　　㈡經查，兩造於113年3月19日簽訂系爭契約，約定委託銷售總價為760萬元，委託銷售期間自113年3月19日起至113年5月1 9日止，由原告代為銷售系爭房地，其後被告於113年4月26 日另行與大家房屋簽訂委託銷售契約，經大家房屋於113年4 月底為被告尋得黃翊辰願以675萬元買受系爭房地之事實，為兩造所不爭執，並有系爭契約、被告與大家房屋簽訂之委託銷售契約書、陳世創與黃翊辰簽訂之不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第17至25頁、第115至137頁、第151至153 頁），堪認原告主張被告於委託銷售期間內，另行委託大家房屋仲介系爭房地，而有系爭契約第11條第1項第1款所定之情形一節屬實。被告既有系爭契約第11條第1項第1款所定之情形，則原告依該規定，請求被告給付服務報酬（其性質為違約金，詳後述），於法即屬有據。　　㈢被告雖執前詞置辯，惟其既在系爭契約約定委託銷售期間內，另行委託大家房屋仲介系爭房地，復經大家房屋尋得黃翊辰願意買受，即已該當系爭契約第11條第1項第1款所定「委託期間內，委託人另行委託第三者仲介者」之情形，此不因被告或陳世創是否在系爭契約約定委託銷售期間內與黃翊辰簽訂買賣契約，而有不同。被告徒以其未在系爭契約約定委託銷售期間內與黃翊辰簽訂買賣契約，而謂其斯時尚未出售系爭房地，進而主張其並無系爭契約第11條第1項第1款所定之情形云云，並無足取。　㈣系爭契約第11條約定之性質屬違約金，為兩造所不爭執（見本院卷第157頁），而該約定揭示「視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人第5條約定之服務報酬」，堪認其性質上屬以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，為懲罰性違約金。查被告雖有系爭契約第11條第1項第1款所定於委託銷售期間另行委託第三人仲介之行為，而應給付違約金予原告，然觀諸系爭契約第7條所定「受託人之義務」，其中第1項約定：「受託人（按即原告）受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之」、第10項約定：「受託人（按即原告）於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續」（見本院卷第21、23 頁），顯見原告依約應履行之義務，尚有確保買賣價金交付及協助過戶等事宜。又原告於委託銷售期間，刊登廣告、主動與有意願買受系爭房地之客戶聯繫、向客戶介紹推銷並保持聯絡、帶客戶看屋，有其提出之工作日報表及網路廣告在卷可憑（見本院卷第77至91頁），復為被告所不爭執（見本院卷第113頁），則本院審酌原告受託服務進行程度，並斟酌客觀社會經濟環境、被告違約情節及原告所受損害，暨系爭契約第5條約定買賣成交時，原告得向被告收取服務報酬數額為實際成交價之百分之3等一切情狀，因認原告請求按委託銷售總價即760萬元百分之3計算違約金228,000元，尚屬過高，爰予酌減為8萬元。　　㈤從而，原告依系爭契約第11條第1項第1款約定，請求被告給付違約金8萬元，應予准許，逾此範圍，則不應准許。四、綜上所述，本件原告依系爭契約第11條第1項第1款約定，請求被告給付其8萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年7月1 8日（見本院卷第43頁）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。五、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3 款規定，應依職權宣告假執行，另就被告部分，併依同法第 392條第2項規定，酌定相當之擔保金額，依職權宣告免為假執行。　　　　　六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　鳳山簡易庭　　法　官　林婕妤以上正本係照原本作成。　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳孟琳

2025-03-31

FSEV-113-鳳簡-596-20250331-1

訴

臺灣新竹地方法院

清償債務

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第1327號原告卓風伶被告黃素梅上列當事人間清償債務事件，本院於民國114年3月20日辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新台幣541,416元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之89，餘由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄。民　　事訴訟法第10條第2項定有明文。本件原告主張「其代原告支出新竹縣○○鄉○○○000000號1-4樓房屋（下稱系爭房屋）損害賠償執行鑑價費用合計新台幣(下同)539,818元，整理清潔系爭房屋費用7萬元，總計609,818元，請求被告清償」，屬其他因不動產涉訟者，依上開規定，得由不動產所在地之法院即本院管轄。　二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。　　　貳、實體方面：　一、原告主張：㈠、兩造於大家房屋盛心有限公司簽訂房屋（下稱系爭房屋）出售專約且買賣成交，被告簽立同意書繳清損害賠償法院罰款 539,818元(原告代繳)，原告經被告同意代為整理清潔系爭房屋費用7萬元（環保清運費2,000元、水電費1,598元、購買油漆10,400元，清潔費用56,002元)，總計609,818元，爰起訴請求被告給付。㈡、訴之聲明：　⒈被告應給付原告609,818元(代繳清法院損害賠償執行鑑價費用合計539,818元，整理清潔系爭房屋費用7萬元)。　⒉訴訟費用由被告負擔。　　二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作　　何聲明或陳述。三、本院之判斷：㈠、原告主張為被告墊付法院罰款539,818元(原告代繳)之事實，業據提出同意書、匯款單、繳費單據等為證（本院院卷第11 、49、51、53頁），核與其所述相符，並經本院依職權調閱本院113年度司執字第8460號損害賠償民事執行卷宗查明；而被告經合法通知未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何有利於己之聲明、陳述或證據，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，堪認原告前開之主張為真實。原告請求被告給付539,818元，為有理由，應予准許。㈡、原告主張為被告代繳新竹縣○○鄉○○○000○00號房屋水電費共1, 598元，提出水電費繳費單據為證（本院院卷第41-44頁），核與其所述相符；而被告經合法通知未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何有利於己之聲明、陳述或證據，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，堪認原告前開之主張為真實。原告請求被告給付1,598元，為有理由，應予准許。㈢、原告主張為被告支出清潔系爭房屋費用：環保清運費2,000元、購買油漆10,400元，清潔費用56,002元，提出同意書、繳費單、估價單、照片等為證（本院卷第15、39、55-77頁）；然而依原告提出之對話紀錄內容以觀：時間：113年10月2 4日10：30、地點：新北市○○區○○街0號大家房屋二橋店，經雙方再三確認無誤，懇請準時赴約到場。被告回稱：你們都去死，我不會放過你們等語（本院卷第79頁）；再者，原告所提新竹竹縣○○鄉○○路○○○巷00號3樓房屋買賣契約書記載：買方：魯家宏（卓風伶代）。匯款記載：1,350,000元(卓芳如)，（魯家宏、卓芳如均為原告之親戚）。原告提出之同意書內容記載其任職大家房屋與被告簽定房屋出售專約，被告反悔不賣（本院卷第11頁）、新興路忠信一巷29號3樓房子久未居住且破舊不堪應由買受人出價即刻出售，不得異議等語（本院卷第11頁）。觀諸原告提出之同意書「黃素梅」簽名字跡不一，且原告與被告間就房屋買賣之事顯有爭議，尚難認原告業經被告同意整理系爭房屋而支出前開費用。再者，依原告提出購買油漆費用之估價單內容記載，尚難認即係作為清潔新竹縣○○鄉○○○000○00號房屋之用，又清潔費用5 6,002元，核與原告提出之估價單記載金額不符（本院卷第4 7頁），估價單所列金額計算依據亦不明，原告此部分主張尚難憑信。原告請求被告清償清潔系爭房屋費用：環保清運費2,000元、購買油漆10,400元，清潔費用56,002元，共計6 8,402元，均為無理由，應予駁回。　　㈣、綜上，原告請求被告給付原告代繳之539,818元、水電費1,59 8元，總計541,416元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。　　四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提證據　　，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘　　明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第一庭法　　　官　林麗玉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　高嘉彤

2025-03-31

SCDV-113-訴-1327-20250331-1

重簡

三重簡易庭

返還保證金

臺灣新北地方法院民事簡易判決　 113年度重簡字第2721號原告蔡政佑被告謝亞芸訴訟代理人郭仕錫上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國114年3月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣伍萬元。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔百分之五十，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查，原告起訴請求被告應給付其新臺幣（下同）20萬元，及自支付命令送達翌日起算之法定遲延利息（見福建金門地方法院113年度司促字第609號卷〈下稱司促卷〉第7頁）。嗣不再請求法定遲延利息，並就本金部分變更聲明為被告應給付其10萬元（見本院卷第84頁）。核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。二、原告主張：被告於民國113年4至5月間，將其所有門牌號碼新北市○○區○○○路000巷0弄0號1樓房屋及其所坐落土地（下合稱系爭房地）委由台灣房屋三重特許店營業員即證人林哲薪居間仲介銷售。嗣伊委由大家房屋三重力行大勇加盟店營業員即證人陳勁瑋居間購買系爭房地，經伊給付議價保證金 10萬元（下稱系爭保證金）後，被告於113年5月6日同意以總價1,950萬元出售，且在買賣議價委託書（下稱系爭委託書）簽名簽收系爭保證金，兩造並約定於113年5月10日下午 2時許簽立買賣契約。詎被告竟反悔不賣，依系爭委託書第4 條第4項之約定，被告違約不賣或不依約履行時，自應加倍退還伊保證金，扣除被告已返還系爭保證金後，被告尚應加倍給付伊10萬元。爰依系爭委託書第4條第4項之約定，求為命被告應給付10萬元之判決。三、被告則以：伊有同意以總價1,950萬元出售系爭房地，並簽署系爭委託書表示簽收原告所支付之系爭保證金，但伊簽署系爭委託書時，並沒有3天的審閱期。且我們原本約好113年 5月7日簽約，但原告竟突然要改期簽約，已屬違約，伊可拒絕出售，伊並無原告所稱藉故不賣、違約或可歸責之事由之情節。縱認伊應加倍給付保證金予原告，該違約金應屬懲罰性違約金，因原告尚未有其他費用支出之損害，計罰10萬元違約金核屬過高，請予以酌減等語，資為抗辯。四、得心證之理由：　　㈠被告於113年5月6日在系爭委託書簽名確認同意以總價1,95 0萬元出售系爭房地予原告，並簽收系爭保證金，嗣被告於同年月8日或9日將系爭房地出售予第三人。又原告於11 3年5月13日以三重忠孝路存證號碼000105號存證信函催請被告履約，如拒不履約應加倍返還二倍保證金等情，有原告提出之系爭委託書、存證信函可稽（見司促卷第11至17 頁），應堪認定。　　㈡原告主張被告未依約定日期即113年5月10日就系爭房地之買賣進行簽約，被告自應依系爭委託書第4條第4項約定，加倍退還保證金等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：　　⒈依系爭委託書約定：「議價標的新北市○○區○○○路000巷0弄 0號1樓房屋暨土地持份……」、「議價保證金：委託人（指原告）為承購議價標的，特委託受託人（指訴外人大家房屋三重力行大勇加盟店）代為議價，並支付議價保證金新台幣壹拾萬元整之現金」、「買方購買總價額為新台幣壹仟玖佰伍拾萬元整，議價期間至民國113年5月11日止。」，被告並在系爭委託書中「賣方是否同意依上開內容出售？」之欄位，勾選「同意」，且同意因辦理價金履約保證或其個人因素，暫由受託人代為保管（見司促卷第11頁）。足見原告簽署系爭委託書，並支付系爭保證金10萬元進行議價，委託議價期間至113年5月11日止，嗣被告同意以總價1,950萬元出售系爭房地予原告，並簽收系爭保證金，此情亦經證人陳勁瑋、林哲薪證述明確在卷（見本院卷第122至123頁），是被告既同意依系爭委託書上之條件出售系爭房地，自應受系爭委託書約定之拘束，即應於雙方約定之時間進行系爭房地買賣契約之簽立。　　⒉又依系爭委託書第4條第4項約定：「若議價成功，賣方違約不賣或不依約履行，則賣方加倍退還買方保證金，買賣契約解除。」（見本院卷第37頁）。查，證人陳勁瑋證稱：伊是買方（指原告）之仲介，原告看完系爭房地後，就出價1,950萬元，並提出系爭保證金10萬元，我們就找賣方（指被告）之仲介即證人林哲薪，後來賣方有同意，就簽署系爭委託書。被告簽署系爭委託書後，我們有約113 年5月7日要正式簽約，但原告臨時於113年5月6日跟伊說有事情要改期，伊就當天跟林哲薪聯絡說原告有事要改期，林哲薪說賣方這邊113年5月8日、9日也有事，所以只能改約113年5月10日簽約，伊就通知原告改113年5月10日簽約。原告也同意這個時間，林哲薪也聯繫說這個時間賣方也可以。之後113年5月7日或8日，詳細時間伊不記得了，林哲薪就跟伊說屋主說不賣了，到了約定時間即113年5月 10日，賣方也沒有出現簽約等語（見本院卷第122頁），以及證人林哲薪證稱：經雙方議價後，談好以1,950萬元買賣系爭房地，伊於113年5月6日晚上快12點有拿系爭委託書到苗栗頭份給被告簽名。我們就約113年5月6日下午簽約，但陳勁瑋說他個人沒辦法，所以就改約113年5月7 日中午要簽約，但陳勁瑋於113年5月6日下午來電跟伊說買方113年5月7日有事情，伊有跟原告之配偶即訴外人郭仕錫說113年5月7日對方不行，郭仕錫有點不高興，伊還是持續溝通，後來伊跟陳勁瑋說郭仕錫很不高興，但原告有傳一個LINE的資料給伊看，說他小朋友遲緩要去醫院復健，忘記時間，所以才要要改簽約時間，伊就這件事情告訴郭仕錫，郭仕錫就比較沒那麼生氣，所以我們就改113 年5月10日簽約。之後郭仕錫於113年5月8日早上突然來電說不賣了，伊問他原因，他表示他家人不同意，伊就聯絡陳勁瑋表示屋主說不賣，但是我有表達我會再試試看。之後我有不斷連繫郭仕錫，但是他都表示他在忙，沒有提到任何簽約事情，所以我就親自到頭份找他，他還是很堅持不賣。伊只好聯絡陳勁瑋說屋主堅持不賣，後來我就回家了等語（見本院卷第123至124頁），足見被告於簽署系爭委託書後，雙方起初約定113年5月7日正式簽署系爭房地之買賣契約，嗣因原告因故有事，經雙方之仲介協調後，最終雙方約定於113年5月10日簽署系爭房地之買賣契約。然被告卻於113年5月10日之前即113年5月7日或8日將系爭房地出售予第三人，已如前述，則被告未依約定於113年5 月10日與原告就系爭房地簽立買賣契約，則依前揭系爭委託書第4條之約定，被告有可歸責己之事由違約不賣或不依約履行之違約情節甚明。雖被告辯稱原告未於113年5月 7日當天簽約即屬違約，其並無違約云云，然雙方既已重新約定於113年5月10日簽署系爭房地之買賣契約，被告卻於113年5月10日之前即113年5月7日或8日將系爭房地出售予第三人，顯有未依約定於113年5月10日與原告就系爭房地簽立買賣契約之違約情節，業如前述，是被告前開辯詞，並不可取。則原告依系爭委託書第4條第4項約定，請求被告給付加倍退還買方保證金即違約金，自屬有據。　　⒊被告復辯稱原告未給予3日審閱期間，其自不應受系爭委託書約定之拘束云云。惟查，系爭委託書係原告委託營業員即證人陳勁瑋就系爭房地代為議價，陳勁瑋方要求原告簽名，系爭委託書首段手寫記載「☑已了解內容無須審閱」，在次行簽名之人既為原告，則系爭委託書關於審閱期條款係存在於原告與陳勁瑋所屬房仲業者之間，並非被告之審閱期，則被告辯稱原告未給予其3日審閱期間云云，自有誤解。至被告援引本院113年度重簡字第1576號民事簡易判決，係就其與其委託之房仲間法律關係為論斷，與本件屬不同法律關係為審認，自難比附援用，附此敘明。　　㈢原告得依系爭委託書第4條第4項之約定，請求被告給付加倍退還買方保證金，已如前述。又原告主張其已支付系爭保證金10萬元，被告自應給付加倍之違約金即10萬元等語，被告辯稱原告請求違約金金額過高等語。經查：　　⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。且按違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷。又契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀民法第250條規定及其修正理由自明（最高法院102年度台上字第1378號判決意旨參照）。查，系爭委託書第4條第4項之約定內容，兩造並無約明為懲罰性質，自應屬損害賠償總額預定性質之違約金。　　⒉又按當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院88年度台上字第1968號判決意旨參照）。再者，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決意旨參照）。查，原告交付系爭保證金後，被告竟拒絕出售系爭房地，已屬違約，原告在交付系爭保證金予被告期間，自受有利息之損失。又本院審酌被告貿然拒絕履約之情，以及尊重兩造在契約自由下所為以加倍退還買方保證金計算違約金之約定，兼衡原告因被告違約而受有自交付系爭保證金予被告之日即113年5月6日起至取回系爭保證金之日即113年6月14日（見本院卷第109頁）止，按年息5％計算之利息損失即548元【計算式：10萬元×5％×（40/ 365）＝548元，元以下四捨五入】，及現今社會經濟狀況等情，認原告主張違約金10萬元，核屬過高，應酌減為5 萬元，較為允當；逾此範圍之金額，尚難准許。五、綜上所述，原告依系爭委託書第4條第4項約定，請求被告應給付其5萬元部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第38 9條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保請准免為假執行，於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院三重簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　趙伯雄以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王春森

2025-03-25

SJEV-113-重簡-2721-20250325-1

訴

臺灣新北地方法院

減少價金等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第1468號原告楊淑惠訴訟代理人張藝騰律師複代理人王冠昇律師被告吳淑鎂東京好屋投資顧問有限公司法定代理人簡金池訴訟代理人戴鈺文共同訴訟代理人陳明宗律師複代理人蔡爵陽律師上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國114年2月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時原聲明：㈠被告吳淑鎂應給付原告新臺幣（下同）1,371,375元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告東京好屋投資顧問有限公司（下稱東京好屋公司）應給付原告146,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣於民國114年 2月3日具狀變更訴之聲明為：㈠被告吳淑鎂應給付原告1,431 ,375元，其中1,371,375元應自起訴狀繕本送達翌日起，及其中60,000元自擴張聲明暨陳述意見狀送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告東京好屋公司應給付原告146,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。核原告所為訴之變更係擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開法律規定，自應准許。貳、實體部分：一、原告主張：　　　　　㈠原告於111年4月1日經由大家房屋樹林站前加盟店（即被告東京好屋公司）仲介，與被告吳淑鎂簽訂不動產買賣契約書，約定以總價730萬元購買門牌號碼為「新北市○○區○○街00巷0號4樓」已裝潢之房屋（下稱系爭房屋），並經移轉登記且交付。然系爭房屋交屋前即存有外牆漏水瑕疵、宮廟瑕疵、馬桶內部管距瑕疵、對講機內部線路瑕疵，此等瑕疵在訂立買賣契約及交屋前早已存在，然被告在訂立買賣契約時就現況說明書（原證8）並未據實勾選，致原告受有如下損害：　　⒈因外牆漏水瑕疵所致折損系爭房屋價值1,095,000元。　　⒉因宮廟瑕疵所致減損系爭房屋價值60,000元。　　⒊因外牆漏水瑕疵自行雇工修繕，花費91,875元。　　⒋因馬桶內部管距瑕疵自行雇工修繕，花費181,000元。　　⒌因對講機內部線路瑕疵自行雇工修繕，花費3,500元　㈡又被告東京好屋公司為居間人，卻未盡其調查及告知義務，且未誠實勾選現況說明書（原證8）、標的物現況說明書（原證11），均未勾選有漏水、以及房屋周圍有宮廟之瑕疵情形，顯然違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，亦違反誠實及信用方法，是被告應不得向委託人請求報酬及償還費用，故應無法律上之原因而佔有仲介服務費用之利益，應返還仲介服務費用146,000元。　㈢爰依民法第359條請求被告吳淑鎂減少價金，或依民法第227 條第1項、第2項請求被告吳淑鎂給付損害賠償，並依民法第 571條、第179條規定請求被告東京好屋公司返還居間報酬。並聲明：⒈被告吳淑鎂應給付原告1,431,375元，其中1,371, 375元應自起訴狀繕本送達翌日起，及其中60,000元自擴張聲明暨陳述意見狀送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉被告東京好屋公司應給付原告146,00 0元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　　　　　㈠被告吳淑鎂於承購系爭房屋後，因裝修系爭房屋時已預留室外機從室外至室內的冷氣管線，須買受人安裝分離室冷氣機時確認室內機及室外機位置，配合管線安裝完成後才能將室外管線入牆處封口，但適逢大雨，水從冷氣管線未封口入牆處滲入，故原告於111年6月24日通知被告東京好屋公司經紀人員戴鈺文在系爭房屋次臥有漏水，於6月27日通知戴鈺文系爭房屋主臥有漏水。但冷氣管線沒包並不會造成漏水，原告於111年7月12日完成冷氣安裝，卻未將主臥室冷氣管線室外入牆處封口，才是漏水原因。則系爭房屋冷氣管線入牆處未封口並非可歸責被告吳淑鎂，被告吳淑鎂並無不完全給付，原告依民法第227條請求被告吳淑鎂減少價金，並無理由。　㈡原告主張系爭房屋有外牆漏水瑕疵，並未舉證；且原告主張因外牆漏水瑕疵自行施作外牆防水等工程，並提出原證7品福工程有限公司標價清單為證，但原告並未舉證有依該標價清單給付修繕費用及進行修繕，故原告上開主張，已難採信。且依原證7品福工程有限公司標價清單記載，外牆防水工程所須修繕費用為35,000元，冷氣銅管外牆破口防水耐候膠填補工程所須修繕費用為3,500元，共計38,500元，足見系爭房屋上開漏水原因縱如原告所述「冷氣管線沒包、外牆有裂」，但對於系爭房屋安全性、使用效能及居住品質等之影響應屬有限，且修復方式亦非困難，則以此瑕疵情節，並衡諸一般社會通念及交易常情，當不致造成系爭房屋因污名化而發生交易價值減損之情形，原告依民法第359條請求減少價金1,095,000元，顯屬無據。且系爭房屋交付後，縱有如原告起訴狀主張漏水之情事（交屋後111年6月24日發生），既均為系爭房屋交付後發生，原告不得再向被告吳淑鎂主張瑕疵擔保之責任。　㈢系爭房屋在4樓，3樓有懸掛「振鳳宮」招牌，對面1樓「惠德宮」，都是住戶個人信仰供奉的場所，不是「寺廟」，故被告吳淑鎂於111年1月18日填載不動產現況說明書（原證8），於項次46「重要環境設施」欄位，並未於□寺廟勾選（見原證11）。且因參觀系爭房屋時進入1樓公共樓梯前會看到「惠德宮」，進入公共樓梯前往系爭房屋會經過3樓「振鳳宮」，原告於看屋時也特別詢問「振鳳宮」及「惠德宮」，因「振鳳宮」及「惠德宮」使用現況肉眼清楚可見，且無特別異常情事，被告東京好屋公司經紀營業人員戴鈺文即向原告說明「振鳳宮」及「惠德宮」平日使用現況，故原告知悉系爭房屋樓下3樓為「振鳳宮」，對面1樓為「惠德宮」。　㈣原告起訴主張系爭房屋「屋內本身預留馬桶之管距異常、工人修繕時致馬桶、磁磚鬆脫、導致無法完全沖水、廁所常有惡臭」並未舉證，且原告雖提出報價單（原證10），也未提出已經給付及施作完成之證明，原告上開主張是否真實可採，已足懷疑。況依上開經過可知，縱然系爭房屋之廁所有原告上開主張預留馬桶之管距異常，工人修繕致馬桶、磁磚鬆脫及無法完全沖水或廁所常有惡臭等情事，原告拒絕被告吳淑鎂僱用工人完成修繕工程，顯不可歸責被告吳淑鎂，原告依民法第359條及第227條請求損害賠償，並無理由。　㈤又系爭房屋為屋齡42年公寓，老舊公寓早年使用對講機因共用管線損壞不能使用，須全體住戶共同修繕，被告東京好屋公司經紀營業人員戴鈺文於原告看屋時已向原告說明，被告吳淑鎂依民法第355條第1項無須負瑕疵擔保責任，也無不完全給付，原告依民法第359條及第227條請求損害賠償，亦屬無據。　㈥被告東京好屋公司部分：　　⒈被告東京好屋公司已善盡調查之責，系爭房屋並非被告東京好屋公司所有，被告東京好屋公司未曾住居或使用，且系爭房屋於委託出售時並無家具，倘系爭房屋於看屋時有漏水，原告顯無可能不知情，且被告東京好屋公司以目視檢視屋況，無從知悉系爭房屋有無漏水；而被告吳淑鎂於 111年1月18日填載不動產現況說明書（原證8），於項次3 5「現況是否有滲漏水之情形」欄位，於□否勾選，經被告東京好屋公司目視察看系爭房屋屋況，並無發現漏水位置，應認被告東京好屋公司或經紀營業人員執行仲介業務時，並無任何故意或過失致交易當事人即原告受損害。且就建物漏水之情形，一般非經專業機構檢測、鑑定，實無從得知其成因及責任歸屬，應屬不能即知之隱藏性瑕疵；復依原告起訴狀記載漏水是在系爭房屋交屋後111年6月24 日才發生，顯見被告東京好屋公司無從於交付系爭房屋前，預先知悉系爭房屋日後將有漏水。　　⒉系爭房屋3樓為「振鳳宮」，對面1樓是「惠德宮」，並非「寺廟」（被證3），為住戶自己信仰供奉；因此被告吳淑鎂於111年1月18日填載不動產現況說明書（原證8），於項次46「重要環境設施」欄位，並未於□寺廟勾選，並無違誤；被告東京好屋公司依被告吳淑鎂填寫現況說明書製作標的物現況表（見原證11），也無不實；且因被告東京好屋公司經紀營業人員戴鈺文在原告看屋時已向原告說明「振鳳宮」及「惠德宮」使用現況，且使用現況如原告親見，並無特別異常之處，戴鈺文向原告說明使用現況，即為已足，因此，並無須於「經紀人員差異補充說明」欄再補充說明。　㈦並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、兩造不爭執事實：　㈠原告於111年4月1日經由大家房屋樹林站前加盟店（即被告東京好屋公司）仲介，與被告吳淑鎂簽訂不動產買賣契約書，約定以總價730萬元購買系爭房屋（已裝潢），並於111年5 月27日完成所有權移轉登記，嗣於111年5月30日交屋。　㈡系爭房屋樓下3樓部分有「振鳳宮」，對面1樓則有「惠德宮」。　㈢被告在不動產委託銷售標的現況說明書（原證8）、標的物現況表（原證11，與原證8文件以下合稱系爭現況說明書）項目35關於「現況是否有滲漏水之情形？」部分均未勾選有漏水，另於項目46重要環境設施關於「距離標的物約300公尺以內有無寺廟」部分，均未勾選。　㈣被告東京好屋公司因介紹原告購買系爭房屋，已收取原告交付居間報酬146,000元。四、本件爭點為：　㈠原告主張系爭房屋有外牆漏水瑕疵、宮廟瑕疵、馬桶內部管距瑕疵及對講機內部線路瑕疵，是否屬實？　㈡原告以前開瑕疵請求被告吳淑鎂減少價金，是否可採？　㈢原告主張被告吳淑鎂因可歸責於己之事由為不完全給付，是否可採？　㈣原告依民法第359條、第227條第1項、第2項規定，請求被告吳淑鎂給付損害賠償，有無理由？　㈤原告依民法第571條、第179條規定，請求被告東京好屋公司返還居間報酬，有無理由？五、本院之判斷：　㈠外牆漏水瑕疵部分：　　⒈查原告主張系爭房屋有外牆漏水瑕疵，業經提出111年6月2 4日、同年月27日對話紀錄為證（原證4、5，見本院卷一第109至115頁）。觀諸原告於111年6月24日傳送予被告東京好屋公司業務人員戴鈺文之內容為「有間房間牆壁開始滲水了！」、「要怎麼處理」、「客廳旁的次臥」等語，並傳送標示位置之房屋平面圖予戴鈺文；原告另於111年6 月27日拍攝牆壁照片傳送予戴鈺文，並傳送「主臥的牆也開始浮了，一樣因為冷氣管沒包，造成進水」等語，另拍攝冷氣管線入牆照片予以傳送，惟前開證據資料均未提及外牆有裂，原告亦未提出系爭房屋外牆有裂之照片或其他客觀證明，則其此部分主張，尚非有據。　　⒉原告另主張其於111年7月20日經3樓鄰居告知，前屋主裝潢時已有漏水到3樓的情形發生，當時樓下鄰居已有向前屋主即當時的工班反應，但遲遲未有回應，可證系爭房屋漏水瑕疵在訂約前即已存在等語。惟經本院依原告聲請通知證人即系爭房屋樓下住戶王能智、證人即系爭房屋所在區域里長到庭作證。證人王能智當庭證稱：伊為系爭房屋樓下住戶，住了幾十年，伊曾經跟四樓講樓上漏水，伊有跟前屋主說過，也跟新買的屋主說，但漏水的地點不一樣，之前是漏前面陽台，剛買的屋主則是漏後面伊的房間；之前陽台漏水部分，伊有跟前屋主說，但對方沒有處理，現在前面及後面都處理完畢；過去前陽台曾經有漏水之原因，伊不知道原因，就裂開漏水等語（見本院卷一第320至322頁）。證人賴文義則證稱：系爭房屋於被告吳淑鎂所有期間，伊不知道該房屋有無漏水，伊是在三樓王能智叫伊去看漏水時才知道，伊有告知王能智叫四樓修理，如無法修理就調解，那時候四樓屋主我不知道是誰，後來買賣、處理的事情伊都不知道，伊有進到三樓看漏水情形，看到的漏水情形就是後半段的天花板濕濕的，但不知道漏水原因等語（見本院卷一第322至323頁）。則依前開證人證詞，系爭房屋雖曾於被告吳淑鎂所有期間發生漏水至3樓之情形，惟漏水位置與現存位置不同，亦不知悉前次漏水原因為何，均難以認定本次原告所主張漏水瑕疵為系爭房屋訂約或交屋前即已存在，是原告主張系爭房屋存有外牆漏水之瑕疵乙節，並非有據。　㈡宮廟瑕疵部分：　　原告主張系爭房屋300公尺內有宮廟等足以影響房屋價值之重要設施，被告竟未告知，亦未在系爭現況說明書中勾選，業據提出照片為證（原證12、13）。然查，證人戴鈺文於本院證稱：簽訂系爭房屋買賣契約前有帶領原告看屋，原告看屋時，有向原告說明系爭房屋對面一樓「惠德宮」、樓下三樓「振鳳宮」之使用現況，且因原告來看房時有跟對面宮廟打過招呼，車子停在宮廟對面，去看房時有宮廟很大已存在於那裡，原告有問過說會不會常常很吵，伊有跟原告說某些時候會辦廟會，不是每天，樓上三樓的宮廟伊有去詢問過鄰居與屋主，他們說都是自家人可以去燒香拜拜的，這些伊都有跟買方即原告說明等語（見本院卷一第315頁），堪認原告於買賣契約簽訂前已由證人戴鈺文帶往系爭房屋所在位置看屋，並對於系爭房屋所在位置附近有「振鳳宮」、「惠德宮」等私人所設神壇有所知悉，且前開私人神壇位置亦非隱蔽，有google地圖照片附卷可稽（見本院卷一第203、233頁），而原告於買賣契約簽訂前並未就此部分表示異議，或在買賣價金上與被告吳淑鎂有何磋商或降低價金之表示，並以總價金730萬元與被告吳淑鎂達成買賣契約之合意，則系爭房屋之買賣價金本係以系爭房屋附近設有私人神壇為前提事實，原告再以相同理由主張系爭房屋有宮廟瑕疵，難認有據。至原告聲請本院囑託社團法人新北市不動產估價師公會就系爭房屋是否因附近宮廟因素影響其價值乙節，經鑑定結果認為：僅有0.80％價格差異，且該差異本係買賣雙方交易協商時之經濟核區間，認本件價格日期時，實無因宮廟因訴之有無而具明顯之價格減損事由等語（見估價報告書第11頁），亦無從為有利於原告之認定，併此敘明。　㈢馬桶內部管距瑕疵部分：　　原告固主張系爭房屋內預留馬桶之管距異常，及被告先前修繕所致馬桶、磁磚鬆脫，造成無法完全沖水、廁所時常有臭味之瑕疵，並提出報價單一紙為證（原證10），惟該報價單至多僅可證明修繕估價範圍，又本院依原告聲請通知證人即設計師陳儀萍到庭作證，經證人陳儀萍證稱：伊到系爭房屋進行職務時，有發現漏水，請師傅去把馬桶拆開時去看，確實管路跟馬桶沒對到，因管子跟馬通是偏離的，所以才會產生漏屎漏尿的狀況，伊進到系爭房屋時有直接聞到臭味，但是否因前屋主聘請之工班維修之故，導致屋內廁所出現馬桶、磁磚鬆脫等情事，沒有特別注意到，伊前往系爭房屋浴廁時，是已經入住在使用的狀態等語（見本院卷一第319至320 頁），雖可認定證人陳儀萍前往系爭房屋浴廁時發現有馬桶與管路未對到之情形，然證人陳儀萍前往上址執行業務時，系爭房屋已經交屋並由原告使用中，則前開馬桶與管路未對到乙節是否屬於系爭房屋交屋前即已存在之瑕疵，仍有疑義，原告以此執為瑕疵，並請求減少價金，舉證未足。　㈣對講機內部線路瑕疵部分：　　原告主張系爭房屋有對講機內部線路瑕疵部分，固據提出臉書查詢鎖店列印資料及原告與該店家對話紀錄為證（原證14 ）。然觀諸前開證據僅為原告委託鎖店到系爭房屋拉新線之對話，無從證明原告於訂約前不知系爭房屋對講機內部線路已損壞乙情。且證人戴鈺文於本院亦證稱：「（有無說明對講機已不能使用，須住戶共同維修？）有，那時候楊淑惠的先生他有問過此問題，當下在房子裡面的時候有跟他說過，吳小姐裝修時對講機就已壞掉，楊先生也說沒關係以後他再處理。」等語（見本院卷一第316頁），足認原告於系爭房屋買賣契約簽訂前看屋時已知悉對講機有不能使用之情形，亦未在簽訂買賣契約前反映於價金內。則系爭房屋買賣前後關於對講機之使用情形始終相同，原告執此為瑕疵，請求減少價金，亦屬無據。　㈤原告主張物之瑕疵，請求減少價金部分：　　按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第359條前段定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段亦有明文。本件原告主張系爭房屋存有外牆漏水瑕疵、宮廟瑕疵、馬桶內部管距瑕疵及對講機內部線路瑕疵部分，既無可認定，則原告以此請求被告吳淑鎂減少價金，即無理由。　㈥原告主張被告吳淑鎂因可歸責於己之事由為不完全給付部分：　　原告固主張系爭房屋有外牆漏水瑕疵、宮廟瑕疵、馬桶內部管距瑕疵及對講機內部線路瑕疵，惟系爭房屋附近有私人宮廟及對講機不能使用乙情，為原告訂約前已知，又原告主張系爭房屋有外牆漏水乙事舉證不足、馬桶內部管距瑕疵存在時點不明，均難認定系爭房屋於交屋前即有瑕疵，如前所述，則原告主張被告吳淑鎂有不完全給付乙節，亦屬無據，難認可採。　㈦原告依民法第571條、第179條規定，請求被告東京好屋公司返還居間報酬部分：　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第179條、第571條分別定有明文。查，被告東京好屋公司因居間介紹原告向被告吳淑鎂購買系爭房屋，因而收取原告交付之居間報酬146,000元，業經原告起訴時所自陳，則被告東京好屋公司所收取前開款項本有法律上之原因。原告固主張被告東京好屋公司有違反委託人義務並利於相對人之行為，或有違反誠實及信用方法使相對人收受利益，惟其所提證據均不足以佐證原告主張，則原告此部分請求，自無理由。六、綜上所述，原告依民法第359條、第227條第1項、第2項之規定，請求被告吳淑鎂給付原告1,431,375元，其中1,371,375 元應自起訴狀繕本送達翌日起，及其中60,000元自擴張聲明暨陳述意見狀送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨依民法第571條、第179條規定，請求被告東京好屋公司給付原告146,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；均無理由，應予駁回。原告之訴既無理由，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳怡親以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　游舜傑

2025-03-14

PCDV-112-訴-1468-20250314-1

消債更

臺灣士林地方法院

更生事件

臺灣士林地方法院民事裁定 113年度消債更字第255號債務人楊淑華代理人陳以儒律師（法扶律師）上列債務人聲請更生事件，本院裁定如下：　　主　文債務人楊淑華自民國一一四年二月十日下午五時起開始更生程序。命司法事務官進行本件更生程序。　　　　理　由一、按債務人不能清償債務或有不能清償之虞，且無擔保或無優先權之本金及利息債務總額未逾新臺幣（下同）12,000,000 元者，於法院裁定開始清算程序或宣告破產前，得向法院聲請更生；協商或調解成立者，債務人不得聲請更生或清算。但因不可歸責於己之事由，致履行有困難者，不在此限；第 75條第2項規定，債務人可處分所得扣除自己及依法應受其扶養者所必要生活費用之餘額，連續3個月低於更生方案應清償之金額者，推定有不可歸責於己之事由，於前項但書情形準用之；本條例施行前，債務人依金融主管機關協調成立之中華民國銀行公會會員，辦理消費金融案件無擔保債務協商機制與金融機構成立之協商，準用前2項之規定，消費者債務清理條例（下稱消債條例）第3條、第42條第1項、第15 1條第7項至第9項分別定有明文。次按法院開始更生程序之裁定，應載明其年、月、日、時，並即時發生效力；法院裁定開始更生或清算程序後，得命司法事務官進行更生或清算程序，消債條例第45條第1項、第16條第1項前段亦各有明定。又消債條例之立法目的，在保障債權人公平受償，謀求消費者經濟生活之更生及社會經濟之健全發展。消債條例第15 1條第7項但書規定所稱「因不可歸責於己之事由，致履行有困難」情形，僅須於法院就更生或清算之聲請為裁判時存在，即為已足，至於該情形究係於何時發生，法無明文規定，即不應增加法律所無之限制，不以協商或調解成立後始發生者為限，並與債務人於協商或調解時能否預見無關，以貫徹消債條例之立法目的。二、本件聲請意旨略以：債務人前與最大債權銀行協商債務清償方案成立，嗣因尚有非金融機構債務無力清償，致無法按期還款，有不能清償債務情事，且係因不可歸責於己之事由，致難以履行協商方案而毀諾。又債務人無擔保或無優先權之本金及利息債務總額未逾12,000,000元，且未經法院裁定開始清算程序或宣告破產，依法聲請更生等語。三、經查： (一)債務人主張之前揭事實，業據其提出財團法人金融聯合徵信中心當事人綜合信用報告暨債務清理條例前置協商專用債權人清冊（見本院113年度司消債調字第276號卷【下稱調解卷】第13-15頁）、110至112年度綜合所得稅各類所得資料清單（見調解卷第16-17頁，本院卷第40頁）、全國財產稅總歸戶財產查詢清單（見調解卷第18頁）、勞保/職保被保險人投保資料表明細（見調解卷第19頁及其反面）、大家房屋薪資明細表（見調解卷第25-31頁）、勞動部勞工保險局已領老年給付證明（見本院卷第31-32頁）、全戶戶籍謄本（見本院卷第39頁）、郵局及銀行存摺影本、帳戶交易明細（見本院卷第44-54頁）、中華民國人壽保險商業同業公會保險業通報作業資訊系統資料查詢結果表（見本院卷第55-56 頁）、國泰人壽保險股份有限公司保單相關資料（見本院卷第57-59頁）、社會住宅代租代管住宅租賃契約書（見本院卷第62-72頁）、寅將開發有限公司在職薪資證明（見本院卷第73頁）為證，並有本院調解不成立證明書（見調解卷第 62頁）可稽。 (二)參酌債務人現年56歲，居住在新北市淡水區，自陳每月平均工作收入約23,500元（見本院卷第42頁），核與前述事證大致相符，並依114年度新北市每人每月最低生活費20,280元，計算其必要生活費用，每月僅餘3,220元可供還款，衡以其收入無明顯偏低情形，難以期待短期內提高收入，尚不足以繼續履行每月還款13,000元之協商方案（見本院卷第78頁），堪認債務人係因不可歸責於己之事由，致難以履行協商方案，依消債條例第151條第7項但書規定，自仍得聲請更生。又以債務人上述每月還款能力，且除有保單解約金130,79 0元外（見本院卷第59頁），名下別無其他財產（見調解卷第18頁），相較所陳報債務總額已達1,506,526元（見調解卷第5頁），經綜合評估其財產、信用及勞力等狀況，堪認債務人確有不能清償債務情事。本件復查無消債條例第6條第3項、第8條或第46條各款所定駁回更生聲請之事由，債務人聲請更生，即屬有據。依前開說明，應予開始更生程序，並命司法事務官進行本件更生程序，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　林哲安以上正本係照原本作成。本件裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪忠改

2025-02-10

SLDV-113-消債更-255-20250210-1

竹北簡

竹北簡易庭(含竹東)

給付違約金

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹北簡字第294號原告湖口成功不動產有限公司設新竹縣○○鄉○○村○○○街0號法定代理人盧廷洲住同上（大家房屋湖口工業區加盟店）訴訟代理人林夏陞律師被告張睿菘即張濠櫞上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年9月13日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣參拾參萬元及自民國一一三年四月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用（含證人日旅費）新臺幣陸仟肆佰貳拾貳元及自本判決確定之翌日起，加給按年息百分之五計算之利息，由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣參拾參萬元為原告預供擔保，得免為假執行事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告將門牌號碼新竹縣○○鄉○○路000號2樓房屋及其坐落土地（下稱系爭不動產）專任委託原告銷售，簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託期間原自民國11 1年6月21日起至111年12月31日，嗣延長至112年6月30日，但被告在112年3月1日以新臺幣（下同）450萬元將系爭房地自行銷售予他人，因違反系爭契約第6條第1項，故依系爭契約第11條第1項規定，請求被告給付以兩造間原本委託價格5 50萬元其6％計算之違約金本、息等語，爰聲明：如主文第1 項所示，並願供擔保請准宣告假執行。三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，惟據伊先前所提書狀則以：兩造間原先專任委託只到111年12月31日止，是為解除，之後自不能依附次（112）年1月8日簽訂之委託銷售契約內容變更同意書，以此逕謂續為專任委託云云，且當初被告就有資金壓力，朋友建議被告要多找幾間仲介公司幫忙賣，但原告業務人員未帶一般買賣合約書，所以被告於11 1年間一開始就有在第1份《委託銷售/出租契約內容變更同意書》（下稱系爭第1次變更）特別書寫「一般買賣」，次（11 2）年1月8日再簽訂之第2份《委託銷售/出租契約內容變更同意書》（下稱系爭第2次變更），也有提到「一般買賣」，而 112年上半年另家幫忙成交的永慶不動產業務人員，也是和被告簽署「一般買賣」契約書，因此本件原告向被告訴請給付違約金本、息如上，並無根據等語，資為抗辯，爰答辯聲明求為駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。四、第按，解釋契約，依民法第98條規定固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。經查：（一）兩造簽立系爭契約，由被告委託原告銷售系爭不動產，約定委託銷售價格為598萬元，委託期間自111年6月21日起至111年12月31日止，於系爭契約首頁記載：「大家房屋專任委託銷售契約書」，且內文約定：「（第6條第1項）委託銷售期間內，委託人就委託標的不得有自行出售、出租或贈與等類似行為，亦不得委託其他不動產經紀業或第三人出售、出租或其他類似行為。（第11條第1項）受託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價6％計算之違約金，並應全額一次付予受託人：（一）違反本約第6條第1項、第9項之約定」（見本院卷第13～19頁111年6月21日系爭契約，編號GA024743），其中已明白表示系爭契約為「專任委託」銷售契約，且在契約內文對專任委託銷售之約定及其效果，用語已相當淺白、清楚，自與被告抗辯之「一般」云云，明顯有別。（二）於系爭契約簽訂日當日，兩造即簽訂系爭第1次變更契約：「原委託銷售（出租）契約編號GA024743…一、委託銷售（出租）底價為550萬元整…二、委託期間延長至111年1 2月31日止。三、其他變更內容：（手寫）以上價格為屋主【實拿2字以雙橫線槓掉】，含4％服務費，一般買賣。… 。經紀人員：劉智偉。中華民國111年6月21日」，又兩造在系爭契約委託銷售期間屆期後之112年元月8日，再簽訂系爭第2次變更：「原委託銷售（出租）契約編號GA02474 3…一、委託銷售（出租）底價為550萬元整…二、委託期間延長至112年6月30日止。三、其他變更內容：（手寫）以上價格含4％服務費，各付各稅，一般買賣。…。經紀人員：劉智偉。中華民國112年1月8日」（依序見本院卷第21 、23頁，《委託銷售/出租契約內容變更同意書》，111年、 112年各1份）。由此可知，不論是系爭第1次、第2次變更，均係同一編號GA024743之契約，核其契約性質，皆係「專任」銷售之受任範疇。亦即：上列系爭契約、系爭第1 次變更、系爭第2次變更，係就同一編號之契約關係，於未更動屬性即「專任委託」銷售之情形下，僅降低售價或延展委託銷售期間，如此而已。（三）至系爭第1次、第2次變更，固於其他變更內容均出現「一般買賣」四個國字，但「一般買賣」文義上究與「一般委託銷售」不同，此觀行政院消費者保護委員會所制訂不動產委託銷售契約書簽約注意事項第3條：「目前國內仲介業所使用之委託銷售契約書有兩種，即專任委託銷售契約書及一般委託銷售契約書，如屬專任委託銷售契約書則有『在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為』之規定，反之，則屬一般委託銷售契約書」。由此可知，被告抗辯所稱之「一般買賣」四個國字，與前開國內不動產仲介業所通常使用之「一般委託」銷售，乃屬二事，為不同的事項，不得混為一談，此情復據證人即原告所屬承辦人員劉智偉（上1人領取日旅費536元，由原告方面預納），於本院指定之113年8月23日言詞辯論期日在庭結證稱：「（原告訴訟代理人：請求提示起訴狀原證2，本院卷第23頁，這份變更同意書的第三點有寫到『以上價格含4％服務費，各付各稅，一般買賣』等字，請問『一般買賣』是何意思？）【一般買賣】是指，因為有些屋主會說他要實拿多少，稅不付或要付，這邊是解釋說他的稅他要自己付，【服務費他們也要付，全部付】在裡面的意思。」（見本院卷第139頁筆錄第8～15行）、「（原告訴訟代理人：『專任委託』與『一般委託』、『一般買賣』這三個詞的差異為何？）專任委託就是只給我們公司做買賣，一般委託就是除了我們公司以外，其他的人都可以去做買賣，【一般買賣】的意思就是我剛才講的，實拿或【他付稅、付服務費之類】的」（見本院卷第145頁筆錄第11～18行）等語明確在卷可稽。（四）復有證人即同行業從業人員、曾任住商不動產湖口中山店加盟店店長林秉澤（非原告公司人員。上1人領取日旅費536元，由原告方面預納），於次一期日即最後言詞辯論期日到庭結證稱：「（原告訴訟代理人：『一般買賣』跟『一般委託』，概念是不同的？）一般買賣是成交後按照內政部規定的買賣所付的稅費及其他費用，但一般委託是我們專任委託或一般委託，【沒有人】講專任買賣或一般買賣。會寫一般買賣是成交後按照內政部規定的稅費或其他費用。（一般買賣是成交後按照內政部規定的買賣所付的稅費及其他費用是何人負擔？）所有費用不論專任委託或一般委託，【都是一般買賣】，除非特別買賣會特別註明土地增值稅不支付。」（見本院卷第159頁筆錄第19～30行）、「一般買賣，【不是】實拿…」「（法官問：本院卷第21頁，跟之前的第13～19頁，算同一份契約？）是。契約一定有一個契約編號書跟前面一樣。（經本院核對結果，原證一第一頁即13頁契約編號是GA024743，期間是111年6月21日，本院卷第21頁契變書、編號GV086269號，也是111年6月21日，上面的原案號寫的很清楚，就是GA024743，現在請證人幫忙看一下，整份13～21頁，到底是專任委託還是一般委託？）『專任委託』。（本院卷第21頁雖然111年6月21日有寫『一般買賣』四個字，但全份都是專任委託？）是，專任委託是主契約，契變是後來契約變更衍生的，他有寫原委託專任契約編號，就是跟著主契約走的。所以細項沒有出來，跟著主契約，主契約是專任就是專任，但這個是本來有談價格，但裡面沒有寫到稅費，所以會寫一般買賣，跟一般委託不同。」（見本院卷第160頁筆錄第17行、第20～31行）、「（法官問：現在提示原證二，第二年112年1月8日還有一個契變書，GV100328，上面的原委託契約編號是GA024743，上面也有『一般買賣』，所以這次112年的契變，到底有無將原先的專任委託變成一般委託？）一樣是專任委託，但業務員沒有寫清楚的狀況下，含4％服務費、各稅、一般買賣，其實是【他要支付的費用由賣方負責】，所以又寫了一般買賣。」（見次頁筆錄第10～18行）各等語在卷可佐。五、綜上調查審理結果，本件原告依系爭契約第6條第1項、第11 條第1項約定，請求被告給付違約金33萬元（計算式：委託銷售總價550萬元×6％）及自起訴狀繕本送達翌日即113年4月 2日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷第39頁送達證書，寄存送達加10日，併參民法第229條第2項、第23 3條第1項前段、第203條規定），基於違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金罰則，應受其約束，本件自不許被告無視於白紙黑字之上，【實拿2字以雙橫線槓掉】，亦即證人林秉澤所稱：一般買賣，指賣方要負服務費，不是實拿等語如上，任由被告曲解、混淆「一般委任」銷售與「一般買賣」行話，又被告既將系爭不動產業於11 2年6月30日以前，以450萬元透過永慶不動產新竹三民綠光加盟店委託出售予訴外人周政緯（見本院卷第87、103頁被告書狀證物），迄至最後言詞辯論終結止，屢經本院定期並合法通知，未曾辦理報到，復未說明與舉證違約金有無過高、失當，綜上調查審理結果，本院爰認原告以前開情詞求為給付33萬元違約金本、息，其訴為有理由，爰予准許。又，本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應職權宣告假執行，原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，僅在促請注意，毋庸為准、駁之諭知。同時准依被告聲請，酌定相當擔保，宣告其得預供相當擔保而免為假執行。六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘所提出之攻擊防禦方法暨訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論、駁，附此敘明。　　　據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第91條第3項、第389條第1項第3 款、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日竹北簡易庭法　官　周美玲以上正本係照原本作成。被告如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，應附理由並應添具繕本1件，及繳納第二審上訴費用新臺幣5,295元。　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日書記官　徐佩鈴

2024-10-16

CPEV-113-竹北簡-294-20241016-1