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給付仲介費等

臺灣花蓮地方法院民事判決 113年度訴字第26號原告大聯國際不動產經紀有限公司法定代理人詹雪華訴訟代理人劉彥廷律師複訴訟代理人曾泰源律師被告劉淑貞輔助人黃永鎮訴訟代理人施雅馨律師上列當事人間給付仲介費等事件，本院於114年2月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新台幣參拾參萬元，及自民國113年1月17日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；被告如以新臺幣參拾參萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　　事實及理由一、原告主張：（一）緣於民國108年底，被告因欲買花蓮縣○○鄉○○○街000號旁空地，而委請原告旗下仲介人員丁○○洽談買賣事宜，原告公司及丁○○調出謄本確認被告所稱欲買受之空地為5人共有之花蓮縣○○鄉○○段000地號之農地及948地號之建地（該2筆土地下稱系爭土地），且地主開出新台幣（下同）3,850萬元的售價，期間經由丁○○多次與地主聯絡溝通，最後5名地主終於同意在111年7月30日簽立專任價格3,450萬元予原告，惟被告仍希望丁○○居間商議降價，為此丁○○多次積極跟地主聯絡，期間被告戊○○並數次帶謄本地籍圖要丁○○陪同到花蓮第二信用合作社富國分行詢問貸款額度，以準備買賣達成貸款之用。嗣再經多次議價協調斡旋，終於在112年9月1日經買賣雙方電話中談妥買賣價金為2,650萬元，並相約在112年9月5日於台北市○○○路0段00號簽約。惟因被告無法前往台北，故於112年9月1日至其指定委託的地政士乙○○事務所確認正式簽約之委託事項，並簽發300萬元支票一紙，作為簽約金第一期款後，授權訴外人即21世紀副理丙○○代為北上簽約。被告並於112年9月5日上午親簽購買系爭土地仲介服務費33萬元的服務費確認單，另簽約期間除與被告透過電話確認每項買賣契約內容及細節外，賣方亦在買賣契約成立當日簽訂服務確認單，確認原告仲介服務費用為106萬元，原告代表丁○○並與現場之賣方及透過電話與被告約定，違約之一方需賠償他方應付的仲介服務費用。詎翌日中午被告先生甲○○打電話給丁○○，告知被告有精神疾病，沒有行為能力，系爭買賣契約無效，支票也不可能兌現等語。前述300萬元簽約款支票於112年9月7日提示後，果因存款不足下遭到退票，且被告之子並委請律師函知原告及原告員工丁○○，略以，因被告有身心障礙精神病症，土地買賣契約應為無效，300萬元支票非甲○○或被告所簽發，相關人涉有詐欺偽造有價證券罪嫌云云。惟被告與丁○○在被告經營之牛排館接洽土地買賣時，與其家人數次碰面也無人告知丁○○被告有任何身心障礙精神病症之消息，其過程並無人違反被告之本意而作為，尤其丁○○在與被告斡旋買賣土地互動過程中，被告意識清晰，容無任何意識能力喪失之情狀，營業人員丁○○多時奔走斡旋，始達成本件買賣，竟遭被告任意反悔拒絕履約，原依據雙方約定之仲介費用與違約賠償賣方應給付的仲介費用約定，請求被告應給付買方之服務費33萬元及賣方服務費106萬元。（二）並聲明：㈠被告應給付原告139萬元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　　（一）被告患有幻覺及妄想等病症，且因精神病症嚴重，自95年起領有中華民國身心障礙證明且終身有效，並有長年於醫療院所身心科就診持續治療迄今之診斷紀錄，屬於無意識或精神錯亂之人，並經法院裁定為受輔助宣告人。而原告仲介丁○○於112年9月5日前，即多次拜訪被告及輔佐人甲○ ○詢問有無意願購買系爭土地，經被告與輔佐人甲○○明確拒絕表示沒有意願也不要再到家裡慫恿購買土地，丁○○因想賺取仲介費，明知被告無資產得購買土地，竟利用被告患有幻覺及妄想等精神病症，說話反覆行為易操弄之狀態，一直在輔佐人甲○○不知情的情況下持續與被告進行系爭土地買賣契約事宜，且在未經甲○○同意下開立甲○○之個人支票並交付第三人以支付買賣價金。甲○○於112年9月6日發見印章不見，並經乙○○地政士告知，始知上情，同日甲 ○○即聯繫丁○○告知被告有精神病症土地買賣契約無效，土地買賣契約書應作廢，隨即於112年9月7日向鈞院聲請輔助宣告。又與被告接觸者係仲介丁○○，被告並不認識也未接觸丙○○，丁○○卻找丙○○代理被告簽署買賣契約，而相關以被告名義之簽名文件如買賣議價委託書與要約書、買賣議價委託與要約內容變更合議書、授權書、土地買賣契約書、價金信託履約保證書、土地標的現況說明書等文件，被告均未持有，是否為被告本人簽名，尚非無疑，縱該等文件上之簽名為被告本人所為，文件上列所有之文字記載是否於被告簽名時已存在，日期是否正確，被告是否了解所簽文件之法律意思，均非無疑，是原告提出之上開文件，均難認為有效。又有被告簽名之服務費確認單上所載內容僅有應付總服務費新台幣33萬元之記載，並無「違約之一方須賠償他方應付的仲介服務費」之記載，原告時無從主張被告應負擔他方仲介費，綜上，縱認上開文件為真，被告所為之法律行為因行為時處於無意識或精神錯亂中，依民法第75條規定亦為無效。（二）並答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，聲請免為假執行。　　　　　　三、原告主張被告委請原告仲介丁○○洽談買賣系爭土地事宜，卻於買賣契約簽訂後毀諾拒絕履行，亦拒不支付服務費33萬元及違約所應負擔賣方之服務費106萬元等情，為被告否認其所有簽署文件上簽名之真正，並辯稱縱係被告本人親簽，亦因被告為無意識精神錯亂之人而無效，是本件主要爭點與兩造確認如下：　　㈠被告有無因欲買受系爭土地，而簽訂如原證4、原證5及原證14之買賣議價委託書與要約書及買賣議價委託與要約內容變更合意書（詳卷第79至81、263至265頁），委託原告仲介丁○○處理買賣仲介事宜？　　㈡被告有無於112年9月1日於原證7所示之授權書上簽名（詳卷第213頁），授權丙○○代理被告與系爭土地所有權人簽訂原證8之第一建經土地買賣契約書、價金信託履約保證申請書及價金信託履約保證書（詳卷第213至227頁），並提供原證6即被告之夫甲○○之二信支票（詳卷第209頁），授權代書乙○○填載支票金額300萬元，作為購買系爭土地之第一期簽約金？　　㈢被告有無簽訂原證15所示之服務費確認單（詳卷第267頁），確認就系爭土地應給付原告服務費33萬元？　　　㈣被告有無承諾如毀約，賣方應支付之服務費106萬元（卷第 269頁）亦由被告支付？　　　㈤若前述爭點為肯定，則被告為上述行為時，是否因其精神狀態，致其所簽訂之原證4、5、7、14、15之買賣議價委託書與要約書、買賣議價委託與要約內容變更合意書、授權書、服務費確認單等件，以及原證8由丙○○代理簽訂之土地買賣契約書為無效？　　　　　　四、本院之判斷：（一）原證4、5、7、14、15之買賣議價委託書與要約書、買賣議價委託與要約內容變更合意書、授權書、服務費確認單等件，應由本人親自簽名之欄位所為之被告簽名，均為被告所親簽，文件上之印文亦係由被告提供之印章所蓋，被告並提供被告之夫甲○○之二信支票，授權代書乙○○填載支票金額300萬元，作為購買系爭土地之第一期簽約金：　 1、上述原證4、5、7、14、15之買賣議價委託書與要約書、買賣議價委託與要約內容變更合意書、授權書、服務費確認單等件，均為被告親筆簽名，被告並於9月1日在代書乙 ○○之事務所，提供甲○○之二信支票一紙，授權乙○○填載支票金額300萬元，作為購買系爭土地之第一期簽約金之事實，業據證人丁○○、丙○○、乙○○到院結證詳盡（詳參卷第 269至270頁、273至275頁、276至278頁），且證人所述內容，核與本院於113年12月19日當庭勘驗原證7所附112年9 月1日被告、丁○○、乙○○、丙○○於乙○○事務所辦公室內之互動情形光碟，內容略以：「代書乙○○拿出一份文件給丙 ○○，代書乙○○、被告看著丙○○在該份文件上書寫。丙○○填寫完畢交給代書乙○○查看確認後，丙○○將文件交給被告查看，代書乙○○起身向被告說明，丙○○同時也在一旁向被告說明。被告並以右手緩慢簽寫該份文件。之後將文件交給丙○○，丙○○再交給代書乙○○。被告側身翻找放在身後包包內之物品，自包包內拿出一個小皮夾，從中取出證件交代書乙○○填寫資料，同時丁○○以手機與賣方聯繫。被告又再從包包拿出印鑑章交代書乙○○蓋於該份資料上，代書乙○○ 完成資料填載並蓋用印章、及證件影印後，印章及證件均再交付被告收受於小皮夾內後放入包包內。」等情相符（詳卷第334頁），足證被告有親簽上開文件並交付印章用印之事實。　 2、又被告雖辯稱其於112年8、9月間因右手受傷而無法提供該段時期之親筆簽名資料（詳卷第267頁筆錄），然其當庭書寫之親筆簽名（詳卷第295頁）與上述各文件應由本人簽名欄位之被告簽名字跡相比對之結果，筆順、結構、字體、樣態等特徵均相似，顯係同一人所為，綜合上情，被告否認有親自簽名於上開各文件上等語，顯難採信，其請求將筆跡送鑑定，亦無必要，併此敘明。（二）被告為上開文件之簽名時，並非處於無意識或精神錯亂中：　 1、按未滿七歲之未成年人及受監護宣告之人，無行為能力；受監護宣告之人，無行為能力；無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。民法第13條第1項、第15條、第75條分別定有明文。上開規定旨在兼顧表意人權益及交易安全，即成年人如未受監護宣告，除有心神喪失、無意識或精神錯亂而達喪失意思能力程度之情形外，所為之法律行為自屬有效。至受輔助宣告之人，並不因輔助宣告而喪失行為能力，僅於為特定之行為時，須經輔助人同意（參照民法第15條之2第1項規定），則其於受輔助宣告前所為之法律行為，除行為時有上述喪失意思能力之情形外，應屬有效。又所謂「無意識」，係指全然無識別、判斷之能力而言；「精神錯亂」，則指精神作用發生障礙，已達喪失自由決定意思之程度而言，亦即全然欠缺意思能力而不能為有效的意思表示而言。因此，表意人行為時並非全然欠缺意思能力（即未達上述無意識或精神錯亂之程度），縱不具正常之意思能力，亦難謂其意思表示係在無意識或精神錯亂中所為。再者，為免對行為人之意思能力於個案逐一審查，對當事人形成不利並有害交易安全，民法採階段化（或類型化）之行為能力制度，以年齡為基礎藉以區別行為能力之有無及其範圍。又為避免精神障礙者從事法律行為遭受損失，設有監護宣告及輔助宣告制度，以保護受宣告人之利益，並以此作為公示之方法，用資維護社會交易之安全。而意思能力較常人顯有不足之人，於未受輔助宣告以前，既欠缺公示方法使交易相對人得以確認行為人所為法律行為之效力；且斯時行為人並無輔助人，其法律行為之效力是否可得輔助人承認未定，致其法律行為之效力懸於效力未定之狀態，對於交易安全之保障傷害程度更強。故法律就意思能力顯較常人不足之行為人，所為重大法律行為之效力，在其受輔助宣告前雖無明文規定，應認為其所為法律行為即屬有效，並未違反法律規範之計劃及意旨，尚難認係法律規定之缺漏，無以類推適用為補充。換言之，成年人在法院宣告應受輔助裁定生效前，其行為時非全然欠缺或喪失意思能力，應認有完全之行為能力，所為法律行為當屬有效。因此，於98年11月23日增訂施行民法第15條之1及第15條之2後，因精神障礙或其他心智缺陷，致為意思表示或受意思表示，或辨識意思表示效果之能力，顯有不足之人，於未受輔助宣告以前，其為民法第15條之2第1項各款所列重要法律行為之效力，尚無從擴張解釋適用民法第75條後段，亦不得類推適用民法第15 條之2並準用民法第79條、第80條、第82條之規定。　 2、經查，被告49年次之成年人，於為上述簽名用印行為後之 112年9月7日，原告之夫甲○○始以被告患有重度憂鬱、情緒不穩等原因，致其意思表示或受意思表示或辨識意思表示效果之能力，顯有不足等情為由，向本院家事庭聲請對被告為輔助宣告，經本院家事庭於112年11月30日以112年度輔宣字第22號裁定被告為受輔助宣告人，甲○○擔任輔助人等情，有該裁定一紙在卷可參（詳卷第187、188頁），並經本院調閱該卷查明屬實，則依據上開說明，被告在法院宣告應受輔助裁定生效前，其行為時非全然欠缺或喪失意思能力，應認有完全之行為能力，所為法律行為當屬有效，被告辯稱系爭買賣交易過程均未得輔佐人甲○○之同意，然斯時既尚未受輔助宣告，被告此部分所辯，自無理由。　 3、又被告因聲請輔助宣告經送門諾醫院為精神鑑定的結果，略以：「一、身體狀態：劉員（即被告，下稱被告）於鑑定時清醒，對問話能回應。二、精神狀態：會談時劉員注意力分散，想法多疑仍有妄想症狀，多身體抱怨、情緒焦躁、執業功能及自我照顧能力退化、現實判斷力差。三、日常生活狀況：日常生活可以自理不需他人協助，管理處分自己財產之能力退化。鑑定結果：有雙極性情感疾病之精神障礙或其他心智缺陷，為意思表示或受意思表示或辨識意思表示效果之能力係顯有不足。」等語，有鑑定報告一份附於該卷供參（詳該卷第77、79頁），再參酌被告在該案對於本院家事庭承審法官所詢問問題尚能對應回答，於本院言詞辯論時對於證人之證述內容亦均能當場清楚的表示其意見（詳卷第272、275、279頁），足認被告於聲請輔助宣告時縱有心智缺陷，為意思表示或受意思表示或辨識意思表示效果之能力係顯有不足而受輔助宣告，然並非完全不能為意思表示、受意思表示或完全不能辨識其意思表示之效果。　 4、被告雖主張其於為上開各契約之簽訂時係於精神錯亂中所為，依法應不生效力云云，然查，被告於112年8月5日與原告簽訂買賣議價委託書與要約書，8月24日、9月1日陸續簽訂二份買賣議價委託與要約內容變更合意書，內容就約定事項及變更事項均詳為記載，且被告親自簽名於委託人欄位之事實，業據原告提出上開文件資料附卷為證（詳卷第79、81、101頁，即原證4、5），並有被告與仲介丁○ ○間之line對話記錄供参（詳卷第83至99頁），且被告於1 12年9月1日至代書乙○○事務所簽辦買賣契約委託事宜時，整個過程意識均相當清楚且理解進行情事之事實，有原告所提出之錄影光碟附卷可查，並經本院當庭勘驗後製作前述勘驗筆錄在卷可參（詳卷第334頁），足認被告於簽訂系爭上開各文件時均清楚明白係為購買系爭土地所為，並非無法以獨立之意思表示為有效法律行為，被告此部分答辯，自無理由。（三）從而，被告係於112年11月30日始裁定為受輔助宣告之人，是被告於112年8、9月間所簽上述買賣議價委託書與要約書、買賣議價委託與要約內容變更合意書、授權書、服務費確認單，暨112年9月5日授權丙○○代理簽訂之系爭土地買賣契約書，均無須經輔助人同意，且於簽訂時並無被告所指有無意識或精神錯亂的情形，是被告所為之上開法律行為，均為有效。（四）原告本於契約關係，請求被告給付仲介報酬33萬元，業據提出服務費確認單為證（詳卷第167頁），且有被告於112 年9月12日與丁○○的line對話表明「仲介費用一定會付款三十三萬」、「還有代書費也一定會付款」等訊息記錄在卷可參（詳卷第311頁），再參酌系爭買賣契約成立之買賣標的總價款為2,650萬元，而證人丁○○證稱：「...賣方需支付買賣價金的百分之4，也就是106萬元。買方本來要負擔百分之2，但被告覺得太高，所以我們有同意支付33 萬元就好，被告同意也有簽服務費確認單」等語（詳卷第 269頁），所約定之金額顯低於一般房屋仲介買賣買方需給付仲介賣價2％之服務報酬，是被告當係知悉簽署之法律效果下，同意上開服務費數額始簽署服務費確認單，是被告上開所辯，並不足採，原告此部分之請求，為有理由，應予准許。。（五）原告主張被告應賠付因違約拒不履行買賣契約致原告未能取得賣方仲介報酬106萬元之損失，為無理由：　 1、原告雖主張被告同意若違約願支付賣方應支付之服務報酬106萬元，並舉證人丁○○、丙○○、乙○○為證，然查，證人丙○○係證稱：「（問：在你們簽約的當下有開擴音與被告通話的過程中，有無提到如有一方違約要由違約方支付買賣雙方的仲介服務費給原告？）有，除了確認服務費外還有提到代書費及其他衍生費用也要由違約方支付。這部分是賣方特別要求，我們有告知被告，被告說她又不會違約她會買。」、「（問：她有無說她同意支付違約費用？）她只說她不會違約她會買。」等語（詳卷第274頁）；乙○○證稱：「（問：你們在台北簽訂買賣契約的時候有無用手機的LINE打電話用擴音與被告談買賣的事情？）時隔太久我不太記得。」等語（詳卷第278頁），均難認被告有同意若違約願支付賣方所應負擔之服務報酬一情，雖證人丁○○證稱112年9月5日簽約當場，她有打電話給被告並開擴音說明並徵得買賣雙方同意，如有一方違約，應由違約的一方支付買賣雙方應給付給原告的服務費等語（詳卷第269頁），然丁○○為原告公司負責系爭土地之仲介買賣事宜，並因成交而可從服務費中取得報酬，當難僅以其對自己有利之證述即遽為採信。　2、況兩造之服務費確認單上，並無違約尚需支付賣方服務費之記載，且原告與賣方簽訂之土地專任委託銷售契約書第八條㈠亦載明：「...委託人應與受託人所仲介成交之買方簽訂土地買賣契約書，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分。買方支付定金後，如買方違約不買，委託人（即賣方）得沒收定金。...委託人依前項受領沒收之定金，應支付百分之五十與受託人（即原告），以作為該次委託銷售服務之支出費用（...不得逾約定之服務報酬...)。受託人不得就該次委託銷售服務再收取服務報酬」（詳卷第72頁），顯已就被告若違約，賣方之服務報酬詳為約定。而被告於9月12日與丁○○的line對話，亦僅表明「仲介費用一定會付款三十三萬」等情，已詳如前述，均隻字未提及亦會負擔賣方服務費，縱上，實難認被告曾有同意若違約願支付原告賣方之服務報酬106萬元，是原告此部分請由，難認為有據，無從准許。五、綜上所述，原告依據兩造約定及服務費確認單，請求被告給付33萬元之服務費，及自訴狀繕本送達翌日即113年1月17日（詳卷第177頁送達回證）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、本判決主文第1項係所命給付之金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，不待原告聲請，即應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。七、本件事證已臻明確，原告請求傳訊證人胡亞飛、被告聲請函詢門諾醫院查明被告是否已達辨識能力不足之情或傳訊該院身心科洪曜醫師、聲請將印文及被告當庭簽名送法務部調查局為鑑定，暨兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均於本判決結果無影響，自無傳喚、發函或逐一論述之必要，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　民事第一庭法　官　陳雅敏上列正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　胡旭玫

2025-03-31

HLDV-113-訴-26-20250331-1

重訴

臺灣花蓮地方法院

履行契約

臺灣花蓮地方法院民事判決 112年度重訴字第9號原告劉錫坤訴訟代理人張秉正律師被告羅成艷訴訟代理人吳秋樵律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國114年2月26日言詞辯論終結，並判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣673萬元，及自民國111年9月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被告應給付原告新臺幣20萬元，及自民國111年9月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣224萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣673萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　本判決第二項於原告以新臺幣6萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣20萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張： (一)伊於民國111年7月24日以新臺幣(下同)673萬元將伊所有坐落○○市○○段000地號、000-0地號（權利範圍：全部，下稱系爭土地）及其上同段00建號建物之中古屋(即門牌號碼○○市○ ○路000巷0○0號，權利範圍：全部，下稱系爭房屋；以下與系爭土地合稱系爭房地）售予被告，兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。兩造並與訴外人合泰建築經理股份有限公司(下稱合泰建經公司)簽訂價金履約保證申請書及價金履約保證書，約定被告應將買賣價金匯入履保銀行台新國際商業銀行建北分行之受託信託財產專戶（下稱系爭履保專戶）。 (二)依系爭契約第4條關於價款給付約定，系爭房地買賣價金之交付，分成三期：第一期簽約款73萬元，被告已於111年7月 27日匯入系爭履保專戶。第二期款完稅款130萬元，被告已於111年8月25日匯入系爭履保專戶。第三期買賣價金尾款47 0萬元，依據系爭契約第4條之約定，被告應於「產權登記完畢三日內支付，辦理交屋」。系爭房地所有權已於111年9月 19日移轉登記予被告，故依系爭契約第4條規定，被告應於產權登記完畢三日內即111年9月22日前給付買賣價金尾款47 0萬元予原告。 (三)被告嗣竟以系爭房屋有鋼筋裸露及漏水為由拒絕受領系爭房地，後更以系爭房屋有鋼筋裸露及漏水等瑕疵為由，稱伊涉嫌詐欺被告，依民法第92條規定撤銷買賣之債權行為及移轉系爭房地之物權行為，並請求解除契約或減少價金等語。且被告遲至伊提起本件訴訟後，方於111年12月6日將尾款470 萬元匯入系爭履保專戶。　　　　 (四)兩造於締約過程中，被告有至系爭房地現場勘查屋況，且兩造於111年7月24日簽約時洽談約3小時，期間被告多次以該房屋購入後需大筆整修費用為由，要求原告減價，嗣因原告有資金需求忍痛減價55萬元，最終以新台幣673萬元出售系爭房地。兩造於111年7月24日簽約當時，被告在契約書但書欄認為屋齡老舊，被告在議價後已減少價金55萬元，故兩造同意原告就一般屋況瑕疵不須負擔瑕疵擔保責任。為求慎重，兩造於簽約時一併於系爭契約中約定「增補特約」(下稱系爭特約)，系爭特約約定：「甲乙雙方確認，本買賣標的為空屋，甲方(即被告)已至房屋現場充分查看屋況(包含能推開確認之天花板或装潢)，未發現有屋況問題。甲方(即被告)確已知悉乙方(即原告)之買賣條件為對於一般屋況瑕疵（如：滲漏水、壁癌、龜裂…等情事），不負物之瑕症擔保責任；但對於房屋之重大瑕疵(如：標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強…… 等情事），乙方仍負瑕疵擔保責任」，故從系爭特約內容可知被告已確認天花板或裝潢之狀況，顯見被告清楚系爭房屋之屋況，況且系爭房屋是67年所建，被告知悉系爭房屋為中古屋，其經充分理解並謹慎評估後，願以減價55萬元後之價格以系爭房地之現況購買，伊顯無詐欺被告之情事。 (五)系爭房地於111年9月19日移轉登記予被告後，111年9月22日上午10時30分被告與仲介公司人員到現場點交系爭房地，當下發現系爭房屋天花板處之鋼筋，因111年9月17日晚間、9 月18日發生規模分別為6.6、6.8之大地震（震央分別位於臺東縣關山鎮、臺東縣池上鄉），造成部分鋼筋裸露及部分水泥剝落之情形，經結構技師楊○志到庭作證認系爭房屋雖有鋼筋部分裸露，但不會影響系爭房屋之結構安全，故可證明系爭房屋之部分鋼筋裸露並非屬房屋有結構問題之重大瑕疵，依系爭特約之約定，原告毋庸負擔物之瑕症擔保責任。 (六)被告雖已將買賣價金673萬元匯入系爭履保專戶，惟其未同意伊領取系爭履保專戶之款項及同意辦理交屋，已屬違約且給付遲延，被告經催告仍置之不理。爰依系爭契約第4條、民法第367、203條規定，請求被告給付買賣價金673萬元及法定遲延利息，並依系爭契約第12條第2項及民法第229條規定，請求被告給付自預定交屋日之翌日(即111年9月23日)起至買賣價金清償日止，按買賣總價款(即673萬元)每日千分之0.5計算之違約金等語，並聲明：(一)被告應給付原告673 萬元，及自111年9月23日至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並自111年9月23日起至清償日止，按673萬元每日千分之0.5計算之違約金；(二)願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　　原告在兩造簽立系爭契約之前，明知系爭房屋有水泥剝落、鋼筋裸露瑕疵，卻在系爭契約之標的物現況說明書(下稱系爭現況說明書)項次28「是否曾有或現有鋼筋外露或水泥塊剝落情事」勾選「否」，致伊陷於錯誤而購買系爭房地。伊於111年9月22日至現場欲點交系爭房地時，發現天花板處有水泥剝落、鋼筋裸露之情事，伊因而拒絕點交。此外，系爭房屋亦有漏水情形，伊得依民法第92條規定撤銷系爭契約之意思表示及移轉系爭房地之物權行為，並依民法第359條規定解除系爭契約。若認伊不得解除契約，伊自得民法第359 條請求減少價金至400萬元等語，資為抗辯。並聲明：(一) 原告之訴駁回；(二)如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：(見卷二第36-38頁) (一)兩造於111年7月24日簽訂系爭契約，被告買受原告所有系爭房地，約定買賣總價為673萬元，兩造與合泰建經公司簽訂價金履約保證申請書，約定被告應將買賣價金匯入系爭履保專戶。系爭契約價金分三期給付，第一期簽約款73萬元，被告於111年7月27日匯入系爭履保專戶；第二期款完稅款130 萬元，被告於111年8月25日匯入系爭履保專戶。第三期買賣價金尾款470萬元，被告於111年12月6日匯入系爭履保專戶。依系爭契約第4條規定：「買方(即被告)應於產權登記完畢三日內支付，辦理交屋；金融機構貸款核撥時支付，辦理交屋」。（見卷一第122、126頁） (二)系爭契約第12條第2項約定：「買方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至買方完全給付為止」。（見卷一第124頁） (三)系爭現況說明書項次28「是否曾有或現有鋼筋外露或水泥塊剝落情事」勾選「否」。（見卷一第132頁，上載系爭現況說明書簽立日期為111年7月18日）。 (四)系爭特約約定：「甲乙雙方確認，本買賣標的為空屋，甲方已至房屋現場充分查看屋況(包含能推開確認之天花板或装潢) ，未發現有屋況問題。甲方確已知悉乙方之買賣條件為「對於一般屋況瑕疵（如：滲漏水、壁癌、龜裂…等情事），不負物之瑕疵擔保責任；但對於房屋之重大瑕疵( 如：標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強……等情事），乙方仍負瑕疵擔保責任」。（見卷一第69、143頁，上載系爭特約簽立日期為111年7月2 4日） (五)系爭房地已於111年9月19日登記予被告，惟尚未點交。（見卷一第215、259-262頁） (六)111年9月17日晚間、9月18日發生規模分別為6.6、6.8之地震，震央分別位於臺東縣關山鎮、臺東縣池上鄉。 (七)系爭房屋有部分鋼筋外露之情形。(見卷一第151、153、263 頁照片部分）四、本院之判斷： (一)系爭契約是否經被告撤銷系爭契約之意思表示及移轉系爭房地之物權行為？　⒈按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371號判決要旨參照）。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。是以當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判決要旨參照）。　⒉系爭房屋在天花板處有部分鋼筋外露情形，為兩造所不爭，而系爭房屋有部分水泥剝落一事，有照片可佐（見卷一第26 5頁）。惟查，兩造於簽約當時之系爭特約內容為：「甲乙雙方確認，本買賣標的為空屋，甲方已至房屋現場充分查看屋況(包含能推開確認之天花板或装潢) ，未發現有屋況問題。甲方確已知悉乙方之買賣條件為「對於一般屋況瑕疵（如：滲漏水、壁癌、龜裂…等情事），不負物之瑕疵擔保責任；但對於房屋之重大瑕疵(如：標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強……等情事），乙方仍負瑕疵擔保責任」。　⒊本院認為，被告於締約前確實有多次到系爭房地確認屋況（見卷一第41-51頁對話紀錄)，且從系爭特約內容「甲乙雙方確認，本買賣標的為空屋，甲方已至房屋現場充分查看屋況 (包含能推開確認之天花板或装潢)」可知兩造於締約時已確認並充分查看屋況，顯見被告於締約時清楚系爭房屋之天花板處有部分鋼筋裸露之情形，難謂原告有何施以詐術之情形。況且，系爭房屋是67年間竣工(見卷一第55頁)，迄今已40 餘年，為中古屋，被告明確知悉系爭房屋為中古屋之情況下，對於中古屋之屋況不若新屋一般應知之甚詳，被告對此既已明悉，其於確認屋況後，仍願與原告以系爭房地之現況購買，且係以減價55萬元後之價格購買系爭房地（見卷一第55 頁），堪認被告已評估利弊風險始決意為之，難謂原告有何施以詐術致被告陷於錯誤而簽訂系爭契約。　⒋至被告稱系爭契約之系爭現況說明書項次28「是否曾有或現有鋼筋外露或水泥塊剝落情事」勾選「否」，惟觀諸系爭現況說明書之簽立日期為111年7月18日（見卷一第132頁），係在系爭契約及系爭特約簽訂日（111年7月24日）之前，依系爭特約之內容，顯見兩造於系爭特約簽訂時（111年7月24 日），顯已充分確認過系爭房地之房屋現況，而被告仍願意以減價55萬元後之房屋現況購買，且系爭特約已明確記載有推開天花板確認屋況，故難謂原告有何施以詐術致被告陷於錯誤而簽訂系爭契約之情事，甚為明確。　⒌綜上，被告不能證明原告有故意隱瞞鋼筋部分裸露或部分水泥剝落之情，致被告陷於錯誤而為買受系爭房地之事實，故被告依民法第92條撤銷系爭契約之意思表示及移轉系爭房地之物權行為，為無理由，不應准許。 (二)被告以系爭房地天花板有部分鋼筋裸露、部分水泥剝落、漏水之情形，請求解除契約或減少價金，有無理由？　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點，如依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者而言。次按買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條第2項亦定有明文。　⒉觀之兩造於系爭特約約定：「甲方確已知悉乙方之買賣條件為『對於一般屋況瑕疵（如：滲漏水、壁癌、龜裂…等情事），不負物之瑕疵擔保責任；但對於房屋之重大瑕疵(如：標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強……等情事），乙方仍負瑕疵擔保責任』」，有系爭特約在卷可稽（見卷一第143頁），堪認兩造已特約排除原告就系爭房屋之滲漏水、壁癌、龜裂等瑕疵之擔保責任，原告僅在系爭房屋有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強等情事時，始負瑕疵擔保責任。　⒊復查證人即結構工程技師楊○志經現場確認屋況後，認為本件鋼筋裸露等情形不會造成系爭房屋之結構安全問題等語（見卷一第571頁），堪認上開天花板處之鋼筋部分裸露一事，並不影響系爭房屋之結構安全。　⒋系爭房屋為67年建造之中古屋，迄今已40餘年，雖有部分鋼筋裸露、部分水泥剝落之情形，惟經結構技師楊鵬志當庭證稱認上開情形，並不會造成房屋結構安全問題，業如前述，堪認系爭房屋之部分鋼筋裸露、部分水泥剝落均屬一般屋況瑕疵，依兩造所簽立之系爭特約，原告對此毋庸負物之瑕疵擔保責任。又被告雖稱系爭房屋有漏水，惟證人即結構工程技師楊鵬志於本院作證時表示其認為系爭房屋無漏水情形（見卷一第574頁），且被告亦未證明系爭房屋確實有漏水情形，退步言，系爭房屋縱使有漏水之情形，依系爭特約之約定，原告對於一般屋況瑕疵（如：滲漏水、壁癌、龜裂…等情事），均不負物之瑕疵擔保責任，從而，被告主張系爭房屋有部分鋼筋裸露、部分水泥剝落、漏水，原告應負瑕疵擔保責任，難認可採，被告主張依民法第359條解除契約或請求減少價金，均無理由。 (三)原告依系爭契約第4條、民法第367條規定，請求被告給付買賣價金673萬元，並依系爭契約第12條第2項及民法第229條規定，請求被告給付自預定交屋日之翌日(即111年9月23日) 起至買賣價金清償日止，按買賣總價款673萬元每日千分之0 .5計算之違約金，有無理由？　⒈原告依系爭契約第4條、民法第367條規定，請求被告給付買賣價金673萬元部分：　⑴兩造與合泰建經公司簽訂價金履約保證申請書及價金履約保證書，約定被告應將買賣價金匯入系爭履保專戶。被告已將價金673萬元全數匯入系爭履保專戶，為兩造所不爭執，是原告依系爭契約關係及民法第367條規定，得請求被告給付買賣價金673萬元。　⑵又由兩造與合泰建經公司簽訂之價金履約保證申請書第5條約定、價金履約保證書第5條之約定可知，倘兩造對於系爭契約之履行有爭議且已進入司法程序，則合泰建經公司應以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果(內容須載明給付之對象與金額)，作為該公司執行撥款之依據（見卷一第127、130頁）。由此可見，依據兩造之約定，若系爭契約發生有關價金給付之爭議時，僅須向司法機關提起給付之訴，合泰建經公司即可依法院所為給付判決內容對被告匯入系爭履保專戶內之已納價金進行執行或依約為處置。另被告雖將系爭契約之全部買賣價金673萬元匯入系爭履保專戶，然其迄未同意將上開價金撥付原告，自屬未依債之本旨提出清償，原告自得依系爭契約第4條及民法第367條規定，請求被告給付買賣價金673萬元。　⒉原告依系爭契約第12條第2項及民法第229條規定，請求被告給付自預定交屋日之翌日(即111年9月23日)起至買賣價金清償日止，按買賣總價款673萬元每日千分之0.5計算之違約金部分：　⑴按系爭契約第12條第2項前段約定：買方(即被告)若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方（即原告）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至買方(即被告)完全給付時為止(見卷一第124頁)。另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項亦有明定。是依前開約定可知，買方即被告若有違反系爭契約所約定應履行之付款義務（如：未依系爭契約第4條約定，於原告產權登記完畢三日內支付）時，應賠償原告自應付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至被告完全給付時為止。查原告已於111年9月19日將系爭房地所有權移轉登記為被告所有，且依系爭買賣契約第4條約定，預定交屋日為產權登記完畢三日(即111年9月22日)，依前開約定被告應於上開預定交屋日交付尾款，則系爭房地若依約交付被告，原告得於交屋同日，請求合泰建經公司撥付買賣價金，堪認被告就買賣價金之給付有確定期限，而被告未於111年9月22日受領系爭房地，兩造並不爭執，原告因而無法自系爭履保專戶領取買賣價金，故被告應自預定交屋日111年9月22日之翌日即同年月23 日起負遲延責任，原告自該日起得依系爭契約第12條第2項約定請求被告給付遲延給付價金之違約金。又原告自陳其請求被告給付之違約金系爭房地之買賣價金673萬元作為計算基準，若依此金額計算原告按日請求被告給付之違約金為3, 365元(計算式：6,730,000元×0.5‰＝3,365元)。　⑵惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又上開核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減；至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。本院審酌系爭房屋為中古屋，雖有鋼筋部分裸露、部分水泥剝落之情形，惟均不影響房屋結構安全，且兩造以減價55 萬元後之價格締約，且以系爭特約排除原告之瑕疵擔保責任，故被告不得以此為由解除契約、減少價金或撤銷債權及物權行為，均如前述，惟考量被告係因認系爭契約得解除而未同意受領系爭房地、亦未同意原告領取系爭履保專戶之買賣價金，此與買受人毫無緣由惡意違約之情況，仍屬有別，復審酌兩造損害利益、被告違約情節及社會經濟發展狀況等一切情狀，本院認以原約定之每日千分之0.5即每日3,365元計付違約金，顯屬過高，經綜合考量後，認應酌減至20萬元為適當。原告逾此金額之違約金請求，則屬無據，不應准許。五、綜上所述，原告依系爭契約第4條及民法第367條規定，請求被告給付買賣價金673萬元，及自111年9月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及被告應給付原告20 萬元，及自111年9月23日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息，為有理由，應予准許；原告逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。又原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告准、免假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。另原告敗訴部分，其假執行之聲請，則失所依據。六、被告固聲請傳喚證人即被告配偶曾○誠並聲請由其他結構技師再次至系爭房地現場勘查漏水情形，惟自系爭特約內容已明確可知被告已充分查看系爭房屋屋況，又系爭房屋縱使有漏水情形亦屬系爭特約排除原告瑕疵擔保責任之情形，堪認上開證據調查均無必要，本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，均不足影響本判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　施孟弦上列正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周彥廷

2025-03-31

HLDV-112-重訴-9-20250331-1

重訴

臺灣新竹地方法院

給付買賣價金等

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度重訴字第242號原告呂明勳訴訟代理人呂季峯原告呂宛儒共同訴訟代理人陳俊翰律師複代理人林文富被告林獻界訴訟代理人陳佳鴻律師受訴訟告知人合泰建築經理股份有限公司法定代理人林淑貞上列當事人間給付買賣價金等事件，本院於民國114年3月5日辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取履約保證專戶(台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專户帳號：00000-000000000號) 內之買賣價金新臺幣36,780,000元。二、被告應給付原告自民國112年7月21日起至本院112年度重訴字第242號給付買賣價金事件判決確定之日止，以前開買賣價金，按週年利率5％計算之利息。三、被告應自民國112年7月21日起至本院112年度重訴字第242號給付買賣價金事件判決確定之日止，按日給付原告新臺幣18 ,390元之違約金。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由原告負擔1%，其餘由被告負擔。　　事實及理由一、原告主張： (一)緣原告呂明勳、呂宛儒與被告於民國112年3月16日簽訂土地買賣契約(下稱系爭契約)，原告共有坐落新竹縣湖口鄉祥喜段261、261-1、261-2、261-3、261-4、261-5、261-6等地號7筆土地(下合稱系爭土地，其中單指新竹縣○○鄉○○段000 號土地時，簡稱系爭261地號土地)出售予被告，土地買賣價金共計新臺幣(下同)36,780,000元，在兩造簽訂系爭契約之前，訴外人聚合發不動產經紀業有限公司仲介人員就系爭土地有向被告詳加解說，並陪同被告到系爭土地現場履勘，被告對系爭土地坐落地點、現況及周邊情形非常清楚之後，才與原告簽訂系爭契約，向原告購買系爭土地，被告並在系爭契約所附標的物現況說明書(土地)上簽名；兩造於辦理系爭土地所有權移轉登記程序時，應被告之請求，原告先行將系爭土地點交予被告接管，被告於接管系爭土地後，為加強地基準備興建房屋，有傾倒廢棄物於系爭土地上之行為，兩造為此簽定切結書，由被告承諾就系爭土地上傾倒建築廢棄物應全權負責；於112年7月20日，原告將系爭土地移轉登記予被告指定之齊豐有限公司。另原告已依系爭契約之約定，將其所有新竹縣○○鄉○○段000地號土地(以下簡稱系爭262地號土地)之一部供系爭土地通行使用，並於本院進行公證，至此，原告已按兩造間系爭契約之約定完成賣方之義務。 (二)依系爭契約第2條第1項約定，被告應於112年6月30日付清尾款，並將尾款存入第2條第7項約定之合泰建築經理股份有限公司(下稱合泰公司)履約保證專户(台新國際商業銀行建北分行，戶名:台新國際商業銀行受信託財產專戶，履保專戶帳號:00000-000000000)。然系爭土地移轉登記完成後，原告立即與被告聯絡，請求被告通知合泰公司，讓原告領取履約保證專戶內之買賣價金，但被告置之不理。原告復於112 年9月12日以存證信函通知被告履行契約，被告仍不予置理。又合泰公司向原告表明，原告必須取得法院確定判決准許原告領取履約保證專戶內之買賣價金，合泰公司始能交付上開買賣價金予原告。為此，原告只得依法提起本件給付買賣價金之訴，請求被告應同意原告向合泰公司領取上開履約保證專戶内之36,780,000元，並依民法第233條第1項前段請求被告應給付遲延利息，暨依系爭契約第10條第2項約定按買賣總價每日千分之0.5計算之違約金至被告完全給付時為止，故原告另得請求被告自112年7月20日起至被告履行契約之日止，按日給付原告18,390元之違約金(計算式：3,678萬元 ×0.5÷1000)。 (三)為此，原告提起本件訴訟，並聲明： 1、被告應同意原告向合泰公司領取履約保證專戶內之買賣價金 36,780,000元。 2、被告應給付原告自112年7月20日起至本件給付買賣價金訴訟事件判決確定之日止，按週年利率百分之5計算之利息。 3、被告應自112年7月20日起，至本件給付買賣價金訴訟事件判決確定之日止，按日給付原告18,390元之違約金。 4、訴訟費用由被告負擔。二、被告方面： (一)系爭261地號土地雖與新竹縣○○鄉○○段000地號道路用地毗鄰，惟上開道路用地其上之竹12鄉道(祥喜路)之道路邊線並未和系爭261地號上地界線重合，在建築線指示上已有爭議；且系爭261地號土地旁之竹12鄉道路段，其鋪裝路面與系爭土地的地面高度存在6公尺左右之落差，實有通行上困難，而系爭土地並無與其他道路相連，應屬於「準袋地」。原告於締約時即已知悉被告購入系爭土地是基於建築開發、興建房舍使用，且原告呂明勳簽立「道路通行及排水同意書」提供系爭262地號土地之一部供通行並為公證，可見原告於締約時能預見且已預見其提供通行對象，並非僅偏限於被告1 人，而是系爭土地之未來住民全體。故原告既為配合系爭契約而另行依同意書同意勻撥系爭262地號土地之一部供通行使用，即應有配合系爭土地建築開發之契約義務。現今既因建築法規要求，需要原告在建築執照之申請相關文件上簽名，原告竟置之不理，則在原告未履行此一契約義務前，被告自有履行同時履行抗辯權而不給付買賣價金之抗辯權利。 (二)依新竹縣建築管理自治條例第8條第2項、及同條例第9條第3 款之規定，系爭同意書內原告同意提供系爭262地號土地之範圍，寬度至少為6公尺，且同意對象除系爭土地所有權人外，亦及於日後系爭土地所有權人發生變更者，即其後系爭土地全數土地所有權人，始符合買賣系爭土地之本旨，原告雖已交付附有圖示之「土地道路及排水使用書」予被告，但原告在簽訂系爭契約後，實際上所同意提供通行之對象，以及同意提供通行區域範圍(即寬度)，皆無法滿足系爭土地之建築開發需求，準此，配合系爭土地建築開發之對待給付，原告並未完全給付。且被告於112年9月8日已向原告催告於函到7日內履行，否則應負遲延責任並由被告解除契約，原告置之不理，系爭契約業已解除。從而，原告訴請被告給付買賣價金、遲延利息及違約金，為無理由。答辯聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。三、本院之判斷： (一)原告主張於112年3月16日與被告簽署系爭契約，將系爭土地出售予被告，土地買賣價金共計36,780,000元，原告呂明勳於112年3月16日簽署「道路通行及排水同意書」，於112年6 月27日再次簽署「道路通行及排水同意書」，並經本院所屬公證人李依璇事務所公證；原告已於112年3月18日將系爭土地點交予被告，並於112年7月20日以買賣為原因將系爭土地移轉登記予被告指定之齊豐有限公司，被告則已將本件買賣價金36,780,000元匯入履約保證信託專户乙節，業經原告提出土地買賣契約書、切結書、土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、公證書、土地登記謄本、價金履約保證申請書、價金履約保證書、112年9月12日板橋三民路郵局第46 1號存證信函及回執等件影本為證(見本院卷第19至95頁)，且為被告所不爭執，堪信為真實。 (二)按主給付義務，係債之關係固有、必備之要素，用以確定及規範債之關係類型。又當事人所負債務，另尚有從給付義務及附隨義務，從給付義務旨在準備、確定、支持及完全履行主給付義務，基於法律明文或當事人約定，或基於誠信原則及補充之契約解釋，以確保債權人之給付利益獲得最大可能之滿足，債權人得以訴請求履行，於債務人不履行時，債權人得否解除契約，應視該從給付義務對契約目的之達成是否必要、不可或缺而定。附隨義務，則係隨債之關係發展過程，基於期待可能性，以誠信原則為發展依據，依個別情況促使債權人之給付利益獲得滿足（輔助功能），或為維護他方當事人生命或財產上利益（保護功能）(最高法院112年度台上字第2370號民事判決意旨參照)。經查，依系爭契約所附之土地買賣特約事項第8條約定「本買賣土地係建地為可合法申請建造之建築用地，如需賣方或他人出具土地使用權同意書始可興建房屋申請建照時，賣方需提供該同意書於買方 …」，而同文件之「其他重要事項」第3條約定：「賣方須提供地號262(部分，如附圖)，永久使用同意書予買方」，此有系爭契約所附土地買賣特約事項在卷可稽(見本院卷第31 頁)，足認兩造間協議原告同意提供系爭262地號土地之一部供系爭土地作為申請建築執照使用乙節，已存在給付義務與給付請求權之對應關係，而關於上開給付義務之性質，衡諸系爭262地號土地與系爭土地緊鄰，被告購買系爭土地之目的為開發建築，可見原告所負提供系爭262地號土地之一部供被告使用，係為完全履行主給付義務，以確保被告之給付利益獲得最大可能之滿足，其提供土地使用同意書之義務應屬從給付義務。 (三)次按民法第264條第1項所規定同時履行之抗辯，係指雙務契約當事人之一方，於自己所負之債務已屆清償期，經他方請求給付時，得於他方未為對待給付前，拒絕自己之給付而言。同時履行抗辯權，係基於公平原則，而促使雙方債務交換履行而設，故必須他方未為對待給付，而向此方請求時，始得發生。若他方已為對待給付，或已為對待給付之提出時，則被請求之一方，自無同時履行抗辯權之可言。本案中被告主張原告未提供提供系爭262地號土地供被告通行，亦不願在申請建築執照之申請文件上同意被告使用上開通行道路，而行使同使履行抗辯權等語。惟查： 1、原告呂明勳於112年3月16日簽署「道路通行及排水同意書」，上開文件中約定「一、甲方(即原告呂明勳)同意就其新竹縣○○鄉○○段000地號土地，同意乙方(即被告)之同段261地號道路通行(位置如附圖所示)。另同意乙方現有排水溝作為搭排使用(位置如附圖所示)。…三、本同意書所定之權利義務除由雙方繼承人依法受繼外，甲乙雙方並同意於移轉土地所有權時，將此同意書列為移轉契約之一部分，由土地之新所有權人承受本同意書所定之權利義務。」，被告並於上開同意書上簽名；原告復於112年6月27日再次簽署「道路通行及排水同意書」，重申上開同意事項，並經本院所屬民間公證人李依璇事務所公證，此有上開文件在卷可稽(見本院卷第3 5頁、第53至57頁)，可知原告已依系爭契約之約定提出土地使用權同意書予被告。 2、被告雖抗辯原告拒絕在建築執照之申請相關文件上簽名，建築師說申請絕不會過，應認原告未履行契約義務。然依新竹縣政府113年11月25日以府工建字第1130394452號函：「經查，湖口鄉祥喜段261地號建築線指示(定)本府於112年5月1 8日以府工建字第1120021293號函准以編號道路竹12線為臨接道路，詳附件指示(定)圖影本。該案申請及本府核准當時附件圖說尚無地籍圖標示之『道路』,先予敘明。再查，上開地籍圖標示之『道路』於現場尚無該路形，後續倘經鋪設道路是屬非供公眾使用之通路，非『新竹縣管理自治條例』第4條所定各款情形。惟倘以私設通路並經土地所有權人同意供26 1地號及262地號作為共同進出使用通路，後續申請建造執照時得免再檢附私設通路土地使用同意書。…」(見本院卷第24 5至246頁)，由上開函文內容可知原告出具之上開土地使用同意書予被告後，被告或系爭土地所有權人後續如鋪設道路使用，於申請建築執照時可免予再檢附私設通路土地使用同意書；且被告迄本院言詞辯論終結為止皆未提出其以上開同意書申請建築執照但遭否准申請或遇到何阻礙之相關證據，是其空言抗辯原告未盡契約責任等語實無可採。 3、被告復抗辯原告實際上所同意提供通行之對象僅有供被告使用，而非系爭土地之全部所有權人，以及同意提供通行區域範圍應達6公尺之寬度，原告實際提供通行之範圍無法滿足系爭土地之建築開發需求等語。惟查，依上開同意書之文字「甲方(即原告呂明勳)同意就其新竹縣○○鄉○○段000地號土地，同意乙方(即被告)之同段261地號道路通行。另同意乙方現有排水溝作為搭排使用。」，原告係將系爭262地號土地提供予「乙方之系爭261號土地」作為通行及排水使用，而非提供予「乙方」，解釋上應係提供予系爭261號土地上之所有權人使用；且上開同意書亦有「本同意書所定之權利義務除由雙方繼承人依法受繼外，甲乙雙方並同意於移轉土地所有權時，將此同意書列為移轉契約之一部分，由土地之新所有權人承受本同意書所定之權利義務」之文字，是原告之授權對象亦及於系爭261號土地所有權人之繼受人，應無疑義。至被告所舉新竹縣建築管理自治條例第8條第2項及同條例第9條第3款有關通行寬度至少為6公尺之相關規定，被告亦未舉出原告所同意通行範圍有何違反上開規定之處，難認原告所提同意書不足以作為讓被告申請建築執照之文件使用。是原告實已盡其契約上從給付義務，被告理應履行其給付價金之義務，其主張以同時履行抗辯權拒絕給付，並主張於催告後解除契約，顯無可採。 4、從而，原告已於112年7月20日完成移轉登記系爭土地之義務，並依系爭契約約定出具上開同意書予被告，業如前述，則原告請求被告應依系爭契約之約定給付買賣價金3678萬元，為有理由，應予准許。 (四)另就原告併請求利息部分，按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又按付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第2項、第203 條定有明文。經查，被告應於系爭土地移轉登記完成時給付買賣價金，核屬給付有確定期限，原告於112年7月20日得請求被告給付買賣價金，被告應自112年7月21日起陷於給付價金遲延，故原告併請求自112年7月20日起至本民事事件判決確定之日止，按法定遲延利息即週年利率5%請求，於112年7 月21日起至本民事事件判決確定之日止之範圍內為有據，逾此範圍則非有據。 (五)按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。經查，依系爭契約第1 0條第2項之約定「甲方(即買方、被告)若有遲延給付之情形，如遲延給付買賣價款，應賠償乙方(即賣方、原告)自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。」有系爭契約在卷可參(見本院卷第25 頁)，而依前揭說明，原告於112年7月20日得依約請求被告給付價金，被告遲未給付，被告自112年7月21日陷於給付遲延，被告已構成系爭契約第10條第2項約定之給付遲延，原告依上開約定請求被告按日賠償18,390元之違約金(計算式：買賣總價款3678萬×0.5÷1000)，自屬有據，逾此範圍之請求，不應准許。 (六)復按民法第252條規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號、93年度台上字第909號判決意旨參照）。本院衡酌系爭契約約定之違約金係屬損害賠償額之預定性質，原告既已證明被告確有上開違約事由，即得依系爭契約第 10條第2項之約定，請求被告給付約定之違約金，無須舉證證明其具體所受之損害項目及數額。鑑諸系爭契約締結時兩造之地位並非顯不對等，亦無一方挾其社經上優勢地位擬定契約條款，足認系爭契約關於違約金之約定並無顯失公平之情形，是揆諸上開說明，自應認當事人均應受系爭契約第10 條第2項違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定及損害賠償額預定性違約金之本旨，併此敘明。 (七)又被告聲請傳喚證人廖振洋，以證明原告曾允諾提供符合系爭土地建築開發目的之供通行使用範圍，及系爭261地號土地申請建照過程，因原告所提供之同意書形式上未明確表明同意私設道路之範圍，以致無從審查是否符合建築規範，導致起造延宕等語。因原告已提供上開同意書，且同意書上已明確表明授權被告及系爭261地號土地所有權人使用之意旨，無須再為調查；且被告並未提出申請建照遭否決之證據，亦未說明何以上開證人得取代相關主管機管審查原告之土地使用同意書是否符合規範，應認並無調查之必要。四、綜上所述，原告依據系爭土地買賣契約之約定，請求被告給付原告36,780,000元，及自112年7月21日起至本件給付買賣價金事件判決確定之日止，按週年利率5％計算之利息，暨自 112年7月21日起至本件給付買賣價金事件判決確定之日止，按日給付原告18,390元之違約金為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，核與本件本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　高上茹以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳筱筑

2025-03-31

SCDV-112-重訴-242-20250331-1

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新市簡易庭

損害賠償

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決 114年度新簡字第31號原告陳正芳被告盧正興上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年3月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣壹拾參萬貳仟伍佰元。訴訟費用壹仟肆佰肆拾元由被告負擔，並自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息。。　　　　事實及理由一、原告起訴主張：　㈠訴之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）132,500元。　㈡原告於民國113年3月20日向被告購買門牌號碼臺南市○○區○○○ 000號房屋（即臺南市○○區○○○段00○號建物，下稱系爭房屋）及所坐落之土地，買賣總價為280萬元。簽約前被告與仲介人員均未告知系爭房屋有漏水之情況，且被告於標的現況說明書（下稱系爭現況說明書）之是否有滲漏水情形欄位亦勾選「否」。惟原告於交屋後發現系爭房屋鄰近殯儀館及火葬場，且系爭房屋3樓於113年7月21日開始出現漏水之情況，嗣於同年月25日颱風大雨後系爭房屋客廳淹水，系爭房屋廚房、2樓天花板等處亦出現嚴重滲漏水之情況，原告多次透過仲介人員向被告聯繫處理系爭房屋漏水問題，但被告卻一再拖延，嗣經委請廠商評估修復上開漏水之費用為132,50 0元。被告隱瞞系爭房屋有漏水之瑕疵，爰依民法規定請求被告賠償132,500元。二、被告則以下列情詞資為抗辯：　㈠聲明：原告之訴駁回。　㈡兩造於113年3月20日簽立系爭房屋之不動產買賣契約書（下稱系爭契約），因系爭房屋屋齡已42年，難免存在部分瑕疵，被告亦有透過仲介人員告知系爭房屋可能因下雨導致滲漏水，故於系爭契約載明「買方同意免除賣方物之瑕疵擔保責任，雙方合意依現況交屋，交屋後由買方自行維護，概與賣方無涉」等語，交屋時亦經原告檢查無滲漏水後完成交屋，原告所稱之漏水情形應係於大雨時始發生。系爭房屋客廳於 113年7月21日颱風大雨後淹水，但淹水係因原告改裝廁所所導致；另廚房漏水係鄰屋鐵皮鑽孔未封住，且原告亦在上方施作輕鋼架，漏水責任歸屬不明；2樓天花板漏水亦是因鄰屋3樓地板積水所致，嗣被告曾提出施作防水之方法，但遭原告拒絕，被告亦有就系爭房屋有漏水瑕疵部分支付1萬元。又原告提出之估價單係其自行找廠商估價，未通知被告確認，認為該估價單所載之修繕項目並無必要且不合理。三、本院得心證之理由：　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第354條第1項前段、第359條、第366 條分別定有明文。　㈡查兩造於113年3月20日簽立系爭契約，約定由原告以280萬元之代價，向被告購買系爭房屋及其坐落之臺南市○○區○○○段0 0000地號土地（下稱系爭土地），該契約第5條（擔保責任）第2項前段記載：物之瑕疵擔保：賣方保證買賣標的無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。第12條（特約事項）記載：買方同意免除賣方物之瑕疵擔保責任，雙方合意依現況交屋，交屋後由買方自行維護，概與賣方無涉。另被告係在系爭現況說明書上第 31項「是否有滲漏水情形」，勾選「否」。系爭房地所有權於113年4月16日，以買賣之原因，由被告移轉登記至原告名下。原告於系爭房屋交屋後，於113年4月28日即發現樓梯及三樓房間均有滲漏水之情形。再於同年7月21至28日間之下雨天，再發現客廳、廚房、二、三樓房間均有滲漏水之情形（下稱系爭漏水）。嗣原告委請廠商估算修復系爭滲漏水之費用為132,500元等情，有系爭契約及所附之系爭現況說明書、系爭房地登記第一類謄本、LINE對話紀錄、屋急修房屋修繕報價單在卷可參（補字卷第27-317頁、營司簡調卷第19 頁）。　㈢基上，被告於系爭現況說明書上勾選系爭房屋無滲漏水之情形，原告卻於113年4月28日、7月21至28日發現系爭房屋有系爭漏水之情形，而被告亦於本院審理中自承系爭房屋於下雨時多少會有滲漏水情形（本院卷第63頁），足認系爭漏水為既存之瑕疵，且為被告刻意隱暪而未告知原告，縱兩造於系爭契約約定由原告免除被告物之瑕疵擔保責任，然依民法第366條規定，此項約定因被告故意不告知原告上開瑕疵而為無效。故原告自得依民法第359條規定，請求被告減少價金，即給付修復系爭漏水之費用132,500元。㈣被告固抗辯當初勾選無滲漏水，是說沒下雨時沒滲漏水，但下雨時多多少少會有，且現況交屋時確實沒滲漏水云云。惟查，一般中古屋買賣交易中常見之現狀點交約款，其所謂現狀點交，係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，依不動產標的現況說明書就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，倘出現瑕疵非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，不應納入現況交屋之範疇內（臺灣高等法院110年度上易字第348號民事判決意旨參照）。是系爭房屋之滲漏水情形，本非買受人即原告目視、手摸或嗅聞即可得知瑕疵，況衡諸常情，買賣雙方就買賣標的之房屋認定有無滲漏水之情狀，除就現況交屋時應無滲漏水外，當指在下雨時亦無滲漏水之情形，故難認被告得以特約免除上開瑕疵之物之瑕疵擔保責任。四、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保責任法律關係，請求被告給付132,500元，為有理由，應予准許。五、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以論列，併此敘明。六、本件係適用民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1項、第91條第3項。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　新市簡易庭　法　官　陳尹捷以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳佩芬

2025-03-28

SSEV-114-新簡-31-20250328-1

北簡

臺北簡易庭

債務人異議之訴

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 113年度北簡字第12648號原告徐浩鐘被告陳麗貞上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國114年3月18日言詞辯論終結，判決如下︰　　主　　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟肆佰肆拾元由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張略以：原告於民國113年12月17日下午2時經銀行通知才得知鈞院113年度北簡字第1259號民事簡易判決案件，不及於113年4月17日第一審判決出席，原告於113年12月18 日已至法院更改通訊住址；對於被告之主張，原告提起異議之訴，門牌號碼臺北市○○區○○區000號3樓房屋（下稱系爭房屋）原告購自前屋主約半年（111年8月1日登記）後出售，於112年4月23日售予被告，交屋後於112年6月21日經台灣房屋轉達浴室天花板修繕問題，原告購屋後並沒有修繕浴室，但原告知道前屋主已修繕完成（售屋予原告前），並非原告知情修繕而不告知，再次強調前屋主售屋予原告前已完成修繕；112年7月5日有請仲介轉達，原告知道浴室天花板已修繕，但施工方法與被告認知不同，原告於道義上願支付新臺幣1萬元協助修繕，被告拒絕；系爭房屋買賣之前可針對所有細節進行討論與議價，交屋之後針對已修繕之工法與位置主張原告隱瞞，實屬無理，前屋主告知原告已修繕之處，或系爭房屋的情況也都讓仲介了解，售屋之時也並沒有鋼筋外露之情況；原告對通知程序之不妥善，表達不悅，原告在國內，電話或通知原告出庭，並非難事，原告配合出庭；原告不會針對已修繕之地方都拆開（已加固鋼板補強，事後從仲介與被告處得知），又如何在合約書上註明，就像修繕後水泥披回，然後原告拆掉水泥說外露，合理嗎？原告爰依強制執行法第14條第2項規定，主張被告請求的事由業已消滅，自不得據以聲請強制執行等語。並聲明：鈞院113年度司執字第275380號兩造間強制執行事件之強制執行程序應予撤銷。二、被告答辯略以：原告本件債務人異議之訴之對象為鈞院113 年度北簡字第1259號民事簡易確定判決（下稱系爭確定判決），依強制執行法第14條規定，限於執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，惟原告起訴之事實理由均在重複爭執原系爭確定判決內雙方之爭執內容與攻防方法，均屬於系爭確定判決前之事由，因此原告之訴顯不合法；關於系爭確定判決之請求權基礎為買賣標的物之物之瑕疵擔保，依民法第354條以下等規定為無過失責任，且原買賣契約系爭房屋現況說明書中也清楚指明無鋼筋裸露之瑕疵，相關事證明確，系爭確定判決已經詳予審酌，原告提起異議之訴屬於拖延時間拒絕付款並濫用司法人力資源等語。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。如以裁判為執行名義時，其為異議原因之事實發生在前訴訟言詞辯論終結後者，亦得主張之。執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴。強制執行法第14條第1項、第2項分別定有明文。所謂消滅債權人請求之事由，係指足以使執行名義之請求權及執行力消滅之原因事實，至所稱妨礙債權人請求之事由，則係指使依執行名義所命之給付，罹於不能行使之障礙而言（最高法院110年度台上字第2605號判決意旨參照）。次按起訴，應以訴狀表明應受判決事項之聲明；除別有規定外，法院不得就當事人未聲明之事項為判決，此觀民事訴訟法第244條第1項第3款、第388條規定自明。基此，法院審理具體個案範圍之訴之聲明，除別有規定外，應由當事人決定，法院不得逾越當事人所特定之聲明範圍而為裁判（最高法院113年度台上字第1688號判決意旨參照）。民事訴訟採辯論主義，凡當事人未提出之事實及證據，法院原則上不得斟酌，不得自行任作主張，逕以為裁判基礎（最高法院112年度台上字第2272號判決意旨參照）。基於民事訴訟採行處分權主義，當事人就其欲請求裁判之事項，應由當事人自行決定之，以尊重其程序主體權及程序處分權（最高法院112年度台上字第2056號判決意旨參照）。當事人就訴訟標的有特定之權能及責任，法院審理具體個案時，其訴之聲明及訴訟標的範圍，除別有規定外，應由當事人主導、決定之，法院不得逾越當事人所特定之訴之聲明及訴訟標的範圍而為裁判（最高法院109年度台上字第1361號、台抗字第267號裁定意旨參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院110年度台上字第1096號、109年度台上字第123號、108年度台上字第129號判決意旨參照）。負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任（最高法院113年度台上字第9 82號、第645號、第155號判決意旨參照）。　㈡經查，本件被告係依本院系爭確定判決及確定證明書為執行名義，聲請對原告為強制執行，此有被告民國113年12月2日聲請狀、系爭確定判決及確定證明書可佐（見本院113年度司執字第275380號給付買賣價金執行影卷；隨卷外放），兩造均不爭執（見本院卷第46頁）。而原告就其主張係依強制執行法第14條第2項規定，於執行名義成立前，有債權不成立或消滅或妨礙被告請求之事由發生等情，並未提出任何證據（見本院卷第5頁至第6頁），以盡其證明責任，依前開說明，於法已有未合。又本院系爭確定判決（見本院卷第23頁至第25頁），非係強制執行法第14條第2項規定之「執行名義無確定判決同一之效力者」甚明，被告主張依強制執行法第14條第2項規定，提起本件債務人異議之訴云云（見本院卷第6頁、第46頁），依聲明拘束性原則，於法亦難認有據。此外，復未據原告就其對於被告請求之強制執行債權，有強制執行法第14條第2項規定之事由等情，舉證證明之，以實其說，依舉證責任分配原則，原告提起債務人異議之訴，於法應有未合，難以憑採。　四、綜上所述，原告起訴主張本院113年度司執字第275380號給付買賣價金強制執行事件之強制執行程序應予撤銷，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及證據方法，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述。又證據調查原由審理事實之法院衡情裁量，若認事實明瞭，自可即行裁判，毋庸再為調查（最高法院114年度台上字第249號、第155號、第1 41號、第138號裁定意旨參照）。被告於本件言詞辯論終結後，於114年3月24日復具狀聲請再開辯論（見本院卷第49頁），本院認核無必要，附此說明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　　法　官　詹慶堂計算書：項　　　　目　　　　　　金　額（新臺幣）　　備　　註第一審裁判費　　　　　 1,440元合　　　　計　　　　　　 1,440元上列正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　潘美靜

2025-03-28

TPEV-113-北簡-12648-20250328-1

上易

臺灣高等法院

竊佔

臺灣高等法院刑事判決 113年度上易字第661號上訴人即被告林政揚選任辯護人黃重鋼律師魏士軒律師謝和軒律師上列上訴人即被告因犯竊佔案件，不服臺灣新北地方法院112年度易字第1418號，中華民國113年3月6日第一審判決（起訴案號：臺灣新北地方檢察署112年度調偵續緝字第3號），提起上訴，本院判決如下：　　主　文原判決撤銷。林政揚無罪。　　理　由一、本件公訴意旨略以：上訴人即被告林政揚（下稱被告）於民國107年12月3日，經登記為址設新北市○○區○○路000巷0弄0 號0樓之房地（建號為○○區○○段000號、土地地號為○○區○○段 00號，下稱本案房地）所有權人，後因被告於109年1月間欲將本案房地出售，透過費翔（所涉竊佔罪嫌部分，另為不起訴處分）得悉翁子堯有意願以翁子堯配偶徐顥芳之名義購買本案房地，被告與翁子堯商談買賣本案房地過程中，翁子堯發覺本案房地內住有他人，然被告向翁子堯表示會解決房屋住客問題、將在交屋時騰空房屋，雙方談定本案房地買賣細節後，被告即於109年1月9日將本案房地信託予費翔，並由費翔於109年1月10日以其名義與翁子堯簽立不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、不動產現況說明書，約定本案房地之買賣價金為新臺幣（下同）1,250萬元、交屋日為109年4月10日，不動產買賣契約書契約第九條、第二點並約定（節錄）：「…乙方（即費翔）應將買賣標的腾空（雙方另有約定者除外）現場點交與甲方（即買方徐顥芳），點交時如有未搬離之物件，應視同廢棄物處理，處理費用乙方負擔」，不動產現況說明書上就「是否有租賃情事」欄則勾選「是」、「交屋前終止租約並騰空交屋」，被告即以此方式與翁子堯約定最遲應於109年4月10日前騰空本案房地交付翁子堯，翁子堯遂依約將買賣價金全數給付被告，而本案房地則於109年2月26日過戶登記予徐顥芳。被告明知已於 109年1月10日將本案房地出售予翁子堯，竟意圖為自己不法利益，基於竊佔他人不動產之犯意聯絡，於109年3月26日，與原住在本案房地之王培玲（所涉竊佔罪嫌部分，另為不起訴處分）簽立房屋租賃契約書、承租人搬遷承諾書，以自己及費翔之名義，將本案房地繼續出租予王培玲，讓王培玲及其家人續住於本案房地，並與王培玲約定租期自109年4月5 日至110年4月4日止，每月租金為2萬2,000元、租金應於每月5日前繳納，王培玲應於110年4月4日前自行搬遷騰空，王培玲因而繼續與其家人居住在本案房地內，被告則繼續向王培玲收取租金。被告以此方式竊佔徐顥芳所有之本案房地，因認被告涉犯刑法第320條第2項竊佔罪嫌等語。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實。不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在而無從使事實審法院得有罪之確信時，即應由法院為諭知被告無罪之判決（最高法院76年度台上字第4986號判決意旨參照）。次按土地之所有權雖已移轉於買受人，但土地則始終在出賣人占有之中，此項占有之狀態，並未因交還土地之判決確定而當然改變。出賣人之占有既未經自行交還，或經法院強制執行解除其占有以前，在其自始占有使用中之買受人土地上，並未另行排除出賣人之占有而支配該土地，自非乘人不知而秘密擅自佔據他人之不動產，所為即與竊佔罪之構成要件不符（最高法院80年度台非字第239號判決意旨參照）。三、本件檢察官認被告涉犯上開罪行，無非係以被告坦承將本案房地信託登記在費翔名下並出售予告訴人徐顥芳後，復將本案房地出租予王培玲並持續收取租金乙節，並經證人費翔、王培玲、翁子堯、陳嘉宏於偵訊時證述明確，並有109年1月 10日不動產買賣契約書、不動產現況說明書、不動產價金履約保證申請書、新北市○○地政事務所建物所有權狀、新北市 ○○地政事務所111年5月12日新北中地資字第1116187777號函文、109年3月26日房屋租賃契約書、承租人搬遷承諾書及10 9年1月6日被告寄予王培玲之存證信函為主要論據。被告否認有何竊佔犯行，並以：因尚未將本案房地點交告訴人，故對本案房地仍有使用收益權限，故無竊佔之不法所有意圖等語置辯。經查：　㈠不爭執事項　　被告於109年1月9日將本案房地信託登記予費翔，再由費翔於同年10日以其名義與證人即告訴人徐顥芳之夫翁子堯簽立不動產買賣契約書，並約定交屋日期同年4月10日，被告應於該日前騰空本案房屋。然被告於109年3月26日，再與原住於本案房地之王培玲簽立本案房地租賃契約書、承租人搬遷承諾書，以被告個人及費翔之名義，將本案房地續租予證人王培玲，約定租期自109年4月5日起迄110年4月4日止，租金為每月2萬2,000元等情，業據被告供述在卷，核予證人即告訴人及證人費翔、翁子堯、王培玲、陳嘉宏分別於偵訊及原審審理時之證述相符（見110年度他字第6283號卷第107頁至第109頁；111年度調偵字第512號卷一第9頁至第12頁、第26 頁第27頁、第31頁至第32頁；111年度調偵續字51號卷第15 頁至第17頁、第85頁至第86頁；112年度調偵續緝字3號卷第 18頁至第22頁；原審112年度易字第1418號卷第85頁至第97 頁、98頁至第106頁、第128頁至第137頁），此外復有瑞紳地政事務所動產買賣作業流程、不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、建物登記第一類謄本（○○區○○段 000建號、○○區○○段000建號）、土地登記第一類謄本（○○區 ○○段00建號）、臺北縣○○地政事務所建物測量成果圖、土地建築改良物信託契約書、新北市○○地政事務所建物所有權狀、不動產現況說明書等附卷可稽（見110年度他字第6283號卷第7頁至第47頁），此部分之事實堪以認定。　㈡被告雖有與告訴人簽訂買賣契約並辦理移轉登記予告訴人，然並未將本案房地點交予告訴人　⑴證人翁子堯於偵查、原審審理時均證稱：本案房地係費翔介紹的，最後以1,250萬元成交，當時費翔有跟我說本案房地有出租，所以有向我提到交屋日延後，不過被告有說他們一定會處理好，但是沒有提到王培玲要繼續住在裡面，所以我有在履約保證書上面押期限，我買到房子後王培玲沒有付租金給我，房貸是我在繳納，我也沒有跟被告說要讓王培玲繼續住，本案房地是我自己要使用的，期限到了費翔沒有將房子交付給我，我一直催促費翔，我沒有同意費翔提出來的延期交屋，所以才會提告被告、費翔等人，我也沒有同意所謂的「搬遷承諾書」，我又沒有同意出租給王培玲，房子已經賣給我了，我有權利處分本案房地，本案房地是我自己要使用的，「搬遷承諾書」係代書拍給我看的，我不同意，向費翔反應怎麼可以自作主張，但是費翔也不回應我，之後就沒下文了，被告雖然有說要取消買賣契約，然仍稱要重新簽立一份新契約，我只要被告退錢，所以沒有同意等語（見111 年度調偵字第512號卷一第11頁；111年度調偵續緝字第3號卷第19頁、第21頁；原審112年度易字第1418號卷第128頁至第136頁）。而證人王培玲於偵查、原審審理時亦證稱：109 年3月26日的房屋租賃契約係被告與我在代書事務所簽定的，當時的約定係我只要繳房租就可以繼續住在本案房地，被告跟我說一年可以續約一次，只要有繳房租就可以繼續住下去，被告有向我表示已經「喬好了」，我才簽租賃契約，被告可以去跟房東說本案房地讓我繼續住，我向被告支付房租，付到去○○區公所調解的時候等語（見111年度調偵續字第5 1號卷第16頁；原審112年度易字第1418號卷第86頁至第97頁）。是由證人翁子堯、王培玲上開證述可知，被告與證人翁子堯間為本案房地於簽訂買賣契約後，因被告是否出租予王培玲及王培玲可否持續居住乙事爭執，足徵被告與證人翁子堯雖已議定買賣本案房地並為移轉登記，然因承租本案房地之承租人王培玲仍持續居住在該處，故被告遲未點交予證人翁子堯乙節甚明。　⑵對此，證人即協助證人翁子堯辦理本案土地賣賣之地政士陳嘉宏，於本院審理時亦明確證述：被告與翁子堯房地買賣契約是由我承辦，當時是翁子堯請我承辦本件買賣，該房地雖已經過戶到翁子堯太太即徐顥芳名下，然並未辦理點交，因為原來的房客王培玲仍住在裡面，所以點交不了等語明確（見本院114年3月7日審理筆錄第18頁至第19頁）。　⑶綜合上情以觀，被告確已將本案房地出售予翁子堯，並辦理移轉登記至翁子堯指定之告訴人名下。然因上開出租爭議，故被告自始至終均未實際點交本案房地予告訴人，亦即本案房地仍在被告持續占有使用中。揆諸首揭說明，本案土房地之所有權雖已移轉至告訴人名下，然被告未交付本案房地之占有，即表示本案房地始終在被告占有之中，被告既係在買賣本案房地前即已占有使用本案房地，自非在告訴人不知之間占有告訴人之不動產，是被告將本案房地出租予王培玲之舉，即與竊佔罪之構成要件不符，故自難以竊佔罪相繩。被告辯稱：其無竊佔之犯意等語，應值採信。四、綜上所述，本件檢察官所舉各項證據方法，均不足以使本院達到確信被告有檢察官所指之上開竊佔罪嫌。此外，復無其他積極證據足資證明被告確有公訴人所指之上開犯行，被告犯罪即屬不能證明，自應為被告無罪判決之諭知。原審未審酌上情而認被告係犯竊佔罪，予以論罪科刑，於法自有未合。被告提起上訴否認犯罪，為有理由，自應由本院撤銷原審判決，並依法諭知被告無罪。據上論斷，應依刑事訴訟法第369條第1項前段、第364條、第301 條第1項前段，判決如主文。本案經檢察官彭馨儀提起公訴，檢察官郭昭吟到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　刑事第七庭　　審判長法　官　吳秋宏　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　邰婉玲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　柯姿佐以上正本證明與原本無異。不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡硃燕中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日

2025-03-27

TPHM-113-上易-661-20250327-1

壢簡

中壢簡易庭

損害賠償

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 112年度壢簡字第52號原告陳適婷訴訟代理人吳存富律師楊喬閔律師彭志煊律師被告陳盺縈上列當事人間請求損害賠償事件，於民國113年1月16日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣990,366元，其中新臺幣387,650元自民國111年12月5日起；其中新臺幣602,716元自民國113年4 月9日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。　　三、訴訟費用由被告負擔90%，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得為假執行。但被告如以新臺幣990,36 6元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由壹、程序部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。經查，原告起訴原聲明請求：被告應給付原告新臺幣(下同)38 7,650元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。最後於訴訟繫屬中，變更訴之聲明如原告後述之聲明所示（本院卷二第7頁），核原告所為屬訴之聲明擴張，且係基於同一買賣契約之基礎事實，應予准許。二、次按不合於第一項及第二項之訴訟，法院適用簡易程序，當事人不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有前項之合意，民事訴訟法第427條第4項定有明文。又按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427條第1項及第 2項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理；前項情形，被告不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有適用簡易程序之合意，民事訴訟法第435條第1、2項定有明文。查原告擴張訴訟標的金額至1,095,366元，已逾簡易訴訟程序之500 ,000元上限，惟兩造於本院民國113年7月2日言詞辯論期日均且未抗辯並為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定，自應視為兩造已有適用簡易程序之合意，爰由原法官依簡易程序續為審理及判決，併予敘明。　三、被告經合法通知，未於本院114年1月16日之最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第436條第2項、第385條第1項前段規定，依原告聲請，由其一造辯論而為判決。　　貳、實體部分　　一、原告主張：原告前於民國111年8月8日向被告買受門牌號碼為桃園市○○區○○街0號5樓房屋(下稱系爭房屋)，總價金4,70 0,000元，被告並於標的物現況不動產說明書項次15勾選系爭房屋無壁癌、水痕、白樺、滲漏水之情形，擔保系爭房屋無前開瑕疵(下稱系爭契約)。然原告於111年9月29日系爭房屋交屋後，發現如附表系爭房屋瑕疵欄所示交屋前即存在之瑕疵(下稱系爭瑕疵)，經原告向被告反應，系爭瑕疵仍未處理。為此，爰依民法第354條第1項、第2項、第359條、第36 0條、第179條、第227條規定提起本件訴訟，請求鈞院擇一判決被告負擔減少價金或賠償支出修復費用990,366元，並給付因系爭瑕疵無法供人居住，原告另支出自112年2月至11 3年4月間之租金計105,000元(下稱系爭租金)等語。並聲明：被告應給付原告1,095,366元，其中387,650元自起訴狀繕本送達翌日起，其中707,716元自民事變更聲明(二)暨陳述意見(三)狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以： (一)就系爭瑕疵部分：被告於交屋前即已施作防水工程，已盡相當之管理注意義務，原告應證明系爭瑕疵係交屋前存在之瑕疵。又系爭房屋屋齡已久，原告應可預見有系爭瑕疵之情形，且壁癌、白樺屬明顯瑕疵，在仲介帶看房屋階段即可發現，原告在交屋前已發現瑕疵仍同意點交，被告自不負瑕疵擔保責任。另系爭說明書係仲介人員所勾選，被告之真意係現況交屋，並未保證系爭房屋無瑕疵。爰請鈞院類推適用民法承攬人修補責任，令被告先行修補系爭房屋至不漏水之程度。原告不願被告修繕，導致瑕疵情形越來越嚴重，不應由被告承擔，且修復應只針對漏水部分即可，頂樓重做並不合理。再者，屋頂乃系爭房屋社區區分所有權人共有，如有瑕疵應由全體共有人負責修繕，被告應僅負擔5分之1，修繕費用亦應予折舊，並應剔除或酌減不必要之費用。 (二)就原告請求系爭租金部分：原告請求租屋日數顯逾社團法人桃園市土木技師公會鑑定報告(下稱系爭鑑定報告)所示之修繕日數，原告應證明系爭房屋所致漏水情形已達無法居住之程度，及其支出之租金與系爭房屋租金價格相當等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張其向被告買受系爭房屋，並於系爭房屋交屋後陸續發現系爭瑕疵，故請求被告給付原告1,095,366元等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：(一)系爭房屋是否於交屋前存在系爭瑕疵？(二)若是，被告就系爭瑕疵應否負瑕疵擔保責任？(三)原告是否負與有過失責任？ (四)原告得請求之金額為若干？ (一)系爭房屋是否於交屋前存在系爭瑕疵？　　原告主張於系爭房屋交屋後，始發現系爭房屋在交屋前有系爭瑕疵存在，為被告所否認，並辯稱被告於交屋前即已施作防水工程，已盡相當之管理注意義務，並無系爭瑕疵存在云云。經本院囑託社團法人桃園市土木技師公會鑑定，並做成系爭鑑定報告，該報告記載略以：系爭房屋有如附表所示之瑕疵存在，形成原因為滲水、施工不良所致，雖瑕疵無法依現有技術推斷係自何時產生及形成，但原告拆除天花板時，可目視部分鋼筋生鏽處有塗抹藍色之塗料，且鋼筋生鏽處之周邊混凝土已嚴重剝落，應為滲水造成鋼筋生鏽進而膨漲致使混凝土剝落，可確認混凝土剝落、鋼筋生鏽、滲水痕跡等瑕疵，應係施作天花板工程前即已存在等語(見系爭鑑定報告第6至10頁)，本院審酌系爭鑑定報告係由土木技師吳季鋼、杜明星分別於112年9月6日、同年10月17日、113年2月1日到場會勘，復基於其等在土木技術領域之專業智識經驗作成之報告，且該鑑定之實施過程與立論基礎均無悖離科學基礎或土木技術常規之端緒，是該鑑定報告應為可信。復參酌原告於系爭房屋交屋後即111年9月29日，即陸續向房屋仲介即訴外人高子喬反應系爭房屋有壁癌、漏水之情，此有雙方LI NE對話紀錄為證(見本院卷一第38至49頁)，應足認系爭房屋交屋前系爭瑕疵即已存在。縱使被告交屋前有施作防水工程，然是否施作防水工程與系爭瑕疵是否存在係屬二事，被告前揭所辯，洵非可採。 (二)被告就系爭瑕疵應否負瑕疵擔保責任？　1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決要旨參照）。而民法第354 條所規定之物之瑕疵擔保責任，為一種法定無過失責任，凡買賣標的物交付於買受人時有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生是否有過失，均須負其責任。　2.系爭瑕疵係於系爭房屋交付原告前即已存在，業經本院認定如上，是被告交付原告有系爭瑕疵存在之房屋，減少系爭房屋通常效用，被告就系爭房屋自應負瑕疵擔保責任。　3.被告抗辯系爭說明書係仲介人員所勾選，被告之真意係現況交屋，並未保證系爭房屋無瑕疵，況且系爭房屋屋齡已久，原告應可預見有系爭瑕疵之情形，而壁癌、白樺屬明顯瑕疵，在仲介帶看房屋階段即可發現，原告在交屋前已發現瑕疵仍同意點交，被告自不負瑕疵擔保責任云云。惟買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項固有明文。被告抗辯原告於買受前即已知悉系爭瑕疵存在，自應就此節先負舉證之責。被告雖有提出LINE對話紀錄、系爭房屋照片、水電工程估價單、費用收據等件為證，然均不能證明原告於買受系爭房屋前即已知悉系爭瑕疵存在乙情。縱使系爭房屋屋齡已久，然房屋因屋齡太久而可能產生瑕疵，僅係一般人主觀臆測，並非客觀情事，不能因此率斷原告對高屋齡之房屋即應知悉有瑕疵，或於看屋時即已知悉有系爭瑕疵之存在。　4.再者，兩造於系爭契約第17條特別約定事項已約定：依現況說明書內容交屋，其上並有被告之簽名及蓋章，而契約所附標的物現況說明書亦於建物現況有無壁癌、水痕、滲漏水情形勾選「無」，並記載曾在最近一年內修復壁癌、滲漏水，原告並於該欄位旁簽名確認等情，有系爭契約暨現況說明書在卷可參(見本院卷一第16、24頁)，被告自應受系爭契約及說明書之拘束，交付符合上開說明書所勾選或記載之房屋現況，不因系爭房屋是否為中古屋而有不同。系爭房屋既有不符合現況說明書所載無滲漏水狀況之情事，而存有系爭瑕疵，且系爭瑕疵已足以影響系爭房屋之價值、效用、居住品質，則原告主張被告交付之系爭房屋，確有未具備契約預定效用之瑕疵存在，請求被告負瑕疵擔保之責，即為有理。 (三)原告是否負與有過失責任？　　按所謂被害人與有過失，須被害人之行為助成損害之發生或擴大，就結果之發生為共同原因之一，行為與結果有相當因果關係，始足當之。倘被害人之行為與結果之發生並無相當因果關係，尚不能僅以其有過失，即認有過失相抵原則之適用（最高法院96年度台上字第2672號判決意旨參照）。被告固辯稱係原告不願被告修繕，導致瑕疵情形越來越嚴重，不應由被告承擔責任云云。然系爭瑕疵係因系爭房屋本身有滲水之情，及被告施作防水工程不當所致，業如前述，且原告發現系爭瑕疵之初，已陸續透過仲介向被告反應，然兩造始終未就修繕方式、金額達成合意，自無強迫原告單方接受被告方案之理，是難謂原告此舉有過失。被告復未舉證證明原告有何「助成損害之發生或擴大」之行為，且為造成系爭瑕疵發生之「共同原因」，所辯要屬無稽，不足採取。 (四)原告得請求之金額為若干？　1.系爭瑕疵部分：　　①按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。復按買受人之減少價金請求權，為形成權，一經行使，即生減少價金之效果，惟就該減少之價金，如已為給付，出賣人在買受人減少之價金範圍內，買受人已無法律上之原因，應依民法第179條規定，負不當得利之返還責任。　　②被告應對系爭瑕疵負物之瑕疵擔保責任，既如前述，原告請求減少系爭房屋買賣價金，自屬有據。本院審酌原告請求減少系爭房屋買賣價金990,366元，乃係依系爭鑑定報告建議之修繕方式及所需費用而為請求，有該鑑定報告書對照可查，且土木技師公會之成員，本係長久從事營造行業，並具有相當專業性之人，復與兩造無利害關聯，甚鑑定報告書所載之修繕方式，更已將修工期、修復步驟、修復細節、所須材料逐一列明，而核無違反經驗或論理法則之處，則此自當採為本院裁判之基礎。是以，系爭房屋既有系爭瑕疵，必須花費相當修復費用始能達到原告所約定買受之房屋狀態，原告引用系爭鑑定報告建議之修復方式及金額作為請求減少價金之數額，當屬合理且必要，堪以准許。　　③被告雖抗辯應僅修復漏水部分，不應頂樓全部重新施作防水工程，惟依系爭鑑定報告之說明，防水工程無法局部施作，故後續之防水施工應以全面性為原則，亦即應全面拆除舊有防水層後再重新施工，是認全部重新施作屋頂之防水工程費用，為修復系爭瑕疵之必要費用，被告所辯，自難憑採。　　④被告復抗辯室內天花板更新、粉刷、碳纖維貼片、水泥漆均應折舊，而假設工程、其他費用僅為預估概算，應予剔除，並按比例酌減利潤及稅捐費用云云。然兩造於買賣系爭房屋之初，所預期即係被告交付原告未有漏水瑕疵之房屋，故房房屋買賣價金應含括房屋為正常、無漏水狀態，是原告請求減少本應包含無系爭瑕疵狀態之價金，自無庸折舊。又估價時與實際施作工程時，本可能因材料、人工費用上漲或其他不可預期之因素，額外增加費用，且一般工程均會有維修耗材及其他瑣碎細項支出，難以逐一列明，系爭鑑定報告因此羅列假設工程費及其他費用，實與常情相符。再者，系爭鑑定報告評估之收費項目均已由土木技師公會鑑定人現場勘查後，依其專業智識具體判定，其預估之修繕工程及金額，自屬可採，被告所辯難認有據。　　⑤被告另辯稱屋頂乃系爭房屋社區區分所有權人共有，如有瑕疵應由全體共有人負責修繕，被告應僅負擔5分之1云云。惟查，本件原告係依據系爭買賣契約及民法物之瑕疵擔保責任等法律關係請求，是縱使被告所辯屬實，亦不能卸免被告於本件所應負之減少價金責任，併此敘明。　　⑥被告雖請求類推適用民法承攬人修補責任，令其先行修補系爭房屋至不漏水之程度，惟所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法。得否類推適用，應先探求法律規定之規範目的，再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定，類推及於該未經法律規範之事項（最高法院112年度台上字第860號民事判決參照）。惟定作人應先行催告承攬人修補瑕疵之法理，係基於承攬人具有專業知識，修繕能力較強，且較定作人接近生產程序，更易於判斷瑕疵可否修補，由其先行修補瑕疵較能實現以最低成本獲取最大收益之經濟目的，然瑕疵擔保之義務，係為保障買受人之利益而設，二者立法性質不同，不存在類推適用之前提，應無類推適用之餘地，被告所辯，容有誤會。　　⑦又按原告於同一訴訟程序，以單一聲明，請求法院就其多數請求權為同一目的之判決者，稱為訴之重疊合併或競合合併。又重疊的合併之訴訟型態，法院應就原告主張之數項標的逐一審判，如認其中一項標的之請求為有理由時，固可為原告勝訴之判決，而無須就他項標的審判，惟若認其中一項請求為無理由，則仍須就他項標的請求加以審判（最高法院98年度台上字第1863號、96年度台上字第2836 號判決意旨參照）。再按原告於同一訴訟程序，以單一聲明，請求法院就其多數請求權為同一目的之判決者，稱為訴之重疊合併或競合合併。又重疊的合併之訴訟型態，法院應就原告主張之數項標的逐一審判，如認其中一項標的之請求為有理由時，固可為原告勝訴之判決，而無須就他項標的審判，惟若認其中一項請求為無理由，則仍須就他項標的請求加以審判（最高法院98年度台上字第1863號、 96年度台上字第2836號判決意旨參照）。經查，原告就系爭瑕疵部分主張於瑕疵擔保及不完全給付擇一判決，而本院既就此部分認原告主張瑕疵擔保有據，擇不再就不當得利部分為審判，附此敘明。　2.系爭租金部分：　　①按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第359條、第360條分別定有明文。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文。又按民法第216條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第1903號判決意旨參照）。　　②原告主張其因系爭瑕疵而有居住安全疑慮，且依系爭鑑定報告結果，可知系爭房屋無以完足發揮其供居住之目的，原告自有另行在外租屋之必要。又原告自112年2月至同年 11月間每月負擔7,000元之租金，自112年12月至113年4月，每月負擔8,500元之租金，總計損失112,500元，故依民法第359條、第360條、第227條規定請求被告給付系爭租金等語，固提出房屋租賃契約書、轉帳交易明細等件為證（見本院卷一第189至194頁），並經證人曾靖諺到庭為其租屋乙事作證(見本院卷二第121頁反面至第122頁)。惟觀原告提出之系爭瑕疵照片(見本院卷一第29至37頁)，雖可見有壁癌、白樺、水痕、油漆剝落等瑕疵，然其程度尚不致產生居住危險性。再者，系爭鑑定報告雖鑑定系爭房屋混凝土鑽心試體強度不符合內政部國土管理署結構混凝土區工規範規定，然非意即系爭房屋有居住疑慮，參以系爭鑑定報告於現場會勘時，針對系爭房屋結構安全，已確認梁、柱無結構性之損壞，可見系爭房屋雖有居住不便之問題，是無論原告主張瑕疵擔保責任或不完全給付責任，就「積極損害」之部分，應由原告舉證，然本件客觀上尚難認定房屋有因系爭瑕疵而達無法或難以使用之程度，是難認原告有另為租屋之必要。　　③另原告亦依民法第179條主張系爭租金等語，然此部分被告並無因此受有利益，難認原告此部分之主張有據。　　④準此，原告主張因系爭瑕疵而因此請求在外租屋之系爭租金賠償，尚無可採，應予駁回。　3.從而，原告擇一依民法第359條規定請求被告減少修復系爭瑕疵費用990,366元，並請求被告依民法第179條規定返還此部分價金，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則為無理由。四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條、第233條第1項前段及第203 條分別定有明文。經查，本件因物之瑕疵所生之債務並無確定期限，且未約定利率，被告應自受催告時起，負遲延責任。又原告原起訴聲明請求被告給付387,650元，嗣擴張聲明請求被告給付1,095,366元，已如前所述，是原告於387,650 元之範圍內得請求自起訴狀繕本送達翌日起算遲延利息，其餘金額則應自民事變更聲明(二)暨陳述意見(三)狀送達被告翌日起算遲延利息。而本件起訴狀繕本係於111年11月24日寄存送達於被告之戶籍地警察機關，依民事訴訟法第138條第2項之規定，應於111年12月4日起生送達效力；另民事變更聲明(二)暨陳述意見(三)狀則係於113年4月8日補充送達被告之住所地，並由其社區管理委員會蓋章收受，有本院送達證書及送達回執在卷可稽（見本院卷一第116頁、本院卷二第6頁），則原告請求被告於387,650元範圍內自111年12 月5日起算遲延利息；於請求602,716元範圍內自113年4月9 日起算遲延利息，為有理由。五、綜上所述，原告依法請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第4項、第435條第2項適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告得為原告預供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依憑，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　 27　　日　　　　　　　　中壢簡易庭　　　法　官　方楷烽以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　 27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃敏翠　　　　　　　　　　　　　　　　　附表：編號系爭房屋瑕疵 1 客廳瑕疵： ①天花板滲水，致木製部分多處產生水痕、白樺、下沉，致凹凸不平、爆裂鼓起。 ②天花板滲水，致多處位置產生壁癌、白樺。 ③天花板滲水，致木樑部分多處產生壁癌、水痕及爆裂。 ④天花板滲水，致上樑部分多處木製部分產生水痕及爆裂。 ⑤天花板、上樑處及天花板與牆面銜接處，均存有大面積壁癌、白樺、水痕、鋼筋滲濕祼露、鋼筋滲濕祼露至天花板混凝土膨脹及掉落等瑕疵。 2 次臥室瑕疵： ①天花板處存有壁癌、白樺及水痕等瑕疵。 ②牆面存有油漆剝落之瑕疵。 ③天花板、上樑處及牆面，均存有大面積壁癌、白樺、水痕、鋼筋滲濕裸露、鋼筋滲濕裸露至天花板混凝土膨脹及掉落等瑕疵。 3 主臥室瑕疵： ①牆面存有油漆剝落之瑕疵。 ②牆面上方，因滲漏水而生壁癌、白樺及水痕等瑕疵。 ③天花板上樑處及天花板與牆面，均存有大面積壁癌、白樺、水痕、鋼筋滲裸露、鋼筋滲濕裸露至天花板混凝土膨脹及掉落等瑕疵。 4 廚房之平頂，存有粉刷剝落、鋼筋外露等瑕疵。 5 浴廁之平頂，存有鋼筋裸露生鏽、鋼筋裸露至天花板混凝土膨脹之瑕疵。

2025-03-27

CLEV-112-壢簡-52-20250327-2

訴

臺灣臺中地方法院

減少價金等

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第2728號原告潘雪珍訴訟代理人郭怡均律師被告李英昌訴訟代理人劉錦興被告林聖傑凱撒生活園邸管理委員會法定代理人鄧智訴訟代理人陳昭全律師複代理人陳葛耘律師被告群雄不動產經紀有限公司法定代理人陳麗華訴訟代理人王培庭謝秉詳高挺堅上列當事人間請求給付減少價金等事件，本院於民國114年2月6 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告林聖傑應給付原告新臺幣3萬7638元，及自民國112年10 月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。　　三、訴訟費用由被告林聖傑負擔20分之3，餘由原告負擔。四、本判決第1項得假執行。但被告林聖傑以新臺幣3萬7638元為原告供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　　　　　事實及理由甲、程序部分：壹、被告李英昌經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、被告凱撒生活園邸管理委員會（下稱凱撒管委會）法定代理人原為廖乙臻，嗣變更為鄧智，其於民國113年8月15日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第261-265頁），於法無不合，應予准許。乙、實體部分：　　壹、原告主張：一、伊於111年12月25日經被告群雄不動產經紀有限公司（下稱群雄公司）居間仲介，以新臺幣（下同）738萬元向李英昌購買門牌號碼臺中市○○區○○路0段0○00號8樓之2房屋（下稱系爭房屋）暨其坐落基地。伊於112年1月5日登記取得系爭房屋所有權後，李英昌於同年月7日將系爭房屋點交予伊。嗣伊於同年5月30日發現系爭房屋之主臥室窗戶上方天花板有滲漏水現象，致天花板及牆面產生壁癌，且主臥室外陽台花台亦有積水之瑕疵（下稱系爭瑕疵）。李英昌明知系爭房屋有系爭瑕疵，刻意隱瞞，致伊以不相當之對價購買系爭房屋，並受有損害，爰依民法第359條規定，請求減少價金，並擇一依民法第179條、第227條第1項（第226條第1項）規定，李英昌給付如附表編號1至8所示之系爭房屋價格減損8 萬5777元與瑕疵修補費用16萬3275元，合計24萬9052元。二、又因群雄公司居間仲介伊與李英昌訂立系爭房屋之不動產買賣契約書（下稱系爭契約），未盡系爭房屋有漏水之告知與調查之義務，致伊誤信系爭房屋未漏水而買受，爰擇一依民法第184條第2項、第544條、第227條第1項、第2項、不動產經紀業管理條例（下稱不動產條例）第26條第1、2項規定，請求群雄公司給付24萬9052元。三、另被告林聖傑為系爭房屋樓上（下稱系爭樓上房屋）之所有權人，系爭樓上房屋主臥室窗外花台有滲漏水往下延伸，致伊所有系爭房屋受到滲漏水損害，爰擇一依民法第184條第1 項前段、第191條第1項規定，請求林聖傑給付24萬9052元。四、再者，系爭房屋之社區大樓共用外牆面部分，係由凱撒管委會負責管理、維繕，因其疏於維護、修繕大樓共用外牆面，致伊所有系爭房屋主臥室窗戶旁之室內牆面滲漏水，外牆面亦多處馬賽克剝落及裂縫處，致外牆面含水，造成室內墻面壁癌。爰依民法第184條第1項前段規定，請求凱撒管委會給付24萬9052元。五、基上，爰聲明：㈠李英昌應給付原告24萬9052元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（下稱24萬9052元本息）。㈡林聖傑應給付原告24萬905 2元本息。㈢凱撒管委會應給付原告24萬9052元本息。㈣群雄公司應給付原告24萬9052元本息。㈤第1至4項聲明部分，若其一被告已為給付者，在該給付範圍內，其他被告免給付之義務。㈥願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第367、306 頁）。貳、被告部分：一、李英昌辯以：兩造簽訂之系爭契約第17條第2項已載明伊僅就系爭房屋裝修裝潢部分，於交屋日起負6個月瑕疵擔保之責，未修整部分，依現況點交，不負瑕疵擔保之責。且伊於簽約時，即告知原告系爭樓上房屋外牆曾有漏水，造成系爭房屋主臥室牆壁及天花板有滲漏現象，但經凱撒管委會協調，該漏水已修繕完成，若日後再有漏水情形，即非由伊負責。故伊就112年1月7日現況交屋「後」之系爭瑕疵，並不負瑕疵擔保責任。原告請求給付24萬9052元，並無理由。二、林聖傑辯以：系爭房屋大樓外牆面及系爭樓上房屋主臥室窗外花台滲水屋外部分，應由凱撒管委會負責修繕，不應由伊負責。原告請求給付24萬9052元，為無理由。三、凱撒管委會辯以：原告請求伊就系爭房屋漏水情形，負侵權行為損害賠償責任，並無理由。又系爭房屋滲漏水部分既可修復根治，自無造成交易價值減損之虞，該鑑定報告卻推估系爭房屋於修復滲漏水後，仍造成交易價值減損，該部分鑑定自非可採。況本件各被告應負之損害賠償責任有別，並非屬同一目的，原告主張伊與其他被告需負不真正連帶責任，給付24萬9052元，實無理由。四、群雄公司辯以：伊居間仲介系爭房屋交易時，已善盡注意與調查義務，且伊未向原告保證系爭房屋並無漏水。又李英昌已據實告知原告系爭樓上房屋花台曾有滲漏水，業經凱撒管委會協調修繕完畢，若日後有問題，可商請凱撒管委會協助。原告請求伊給付24萬9052元，並無理由。五、被告均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。　　　參、兩造不爭執事項（見本院卷第318、319、307、308、289頁）：一、原告於111年12月25日以總價738萬元，向李英昌購買系爭房屋暨其坐落基地，於112年1月5日登記為所有權人後，李英昌於同年月7日將系爭房屋點交予原告。二、李英昌在系爭契約之現況說明書，對於系爭房屋現況是否有滲漏水之情形，勾選「否」。三、林聖傑為系爭樓上房屋所有權人，與原告所有系爭房屋為同棟大樓之上下樓層。四、凱撒管委會於85年12月19日經公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）所定主管機關准予備查。五、原告與李英昌係由群雄公司居間仲介，就系爭房屋簽立系爭契約。　　　　　　　　　　　六、原告發現系爭房屋有系爭瑕疵後，於112年6月27日寄發臺中樹仔腳郵局第000146號存證信函予李英昌及群雄公司。七、系爭房屋之滲漏水原因經本院送請財團法人臺中市土地技師公會（下稱技師公會）鑑定，其各項修補費用、責任方及減損金額等詳如附表所示。肆、得心證之理由：　　一、原告請求李英昌、群雄公司給付24萬9052元，應屬無據：　㈠原告主張：李英昌明知系爭房屋有系爭瑕疵，刻意隱瞞，且群雄公司未盡告知與調查之義務，致其以不相當之對價購買系爭房屋，並受有損害，其得減少價金，並請求李英昌、群雄公司給付24萬9052元云云，為李英昌、群雄公司所否認，各以前詞置辯。　　　㈡按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第366 條定有明文。查：　　⒈系爭房屋之滲漏水原因經本院送請技師公會鑑定，結果無法判斷發生時間為112年1月7日以前或以後等情，為兩造所不爭執（見本院卷第318頁），有該公會113年9月20日函檢送之鑑定報告書在卷可參（見本院卷第275頁、外放鑑定報告書第9頁）。準此，難認原告主張：李英昌於112 年1月7日將系爭房屋交予原告「以前」，系爭瑕疵即已存在，並為李英昌所明知及刻意隱瞞，且群雄公司未盡告知與調查之義務，致其以不相當之對價購買系爭房屋一節屬實。　　⒉況原告與李英昌已於系爭契約第17條第2項，以手寫方式，特別約定：「本出售標的（即系爭房屋）賣方（即李英昌）裝修裝潢部分，於交屋日起負6個月瑕疵擔保之責，未整修部分，依現況點交，賣方不負瑕疵擔保之責。」（見本院卷第39頁），足見原告與李英昌有以特約免除李英昌就系爭房屋裝修裝潢以外部分之瑕疵擔保義務。因系爭瑕疵係屬系爭房屋裝修裝潢以外部分，故李英昌依該特別約定，自無需對原告負瑕疵擔保之責。至李英昌固在系爭契約之現說明書，對於系爭房屋現況漏水之情形勾選「否」（見本院卷第51頁），然此李英昌就系爭房屋於112年1月 7日點交時，表示系爭房屋之現況並無滲漏水，尚難據此排除系爭契約第17條第2項之特別約定，是原告主張：兩造並未以特約免除李英昌就系爭房屋之系爭瑕疵之擔保責任云云，並無可取。　　⒊基上，原告既無法就李英昌於112年1月7日將系爭房屋交予其「以前」，系爭瑕疵即已存在，並為李英昌所明知及刻意隱瞞。且其與李英昌並未以特約免除李英昌就系爭房屋裝修裝潢以外之系爭瑕疵之擔保義務，又群雄公司未盡告知與調查之義務等有利於己之事實，盡舉證之責。則其各依民法第179條、第227條第1項（第226條第1項），第184 條第2項、第544條、第227條第1、2項及不動產條例第26 條第1、2項規定，請求李英昌、群雄公司給付24萬9052元，均屬無據。二、原告請求林聖傑給付3萬7638元部分，應屬有據；逾此部分之請求，則屬無據：　㈠按土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限，民法第191條第1項定有明文。是以，除非工作物所有人能舉證證明上開法條但書所示之情形存在，得免負侵權行為損害賠償責任外，因土地上之工作物造成他人之損害，即依法推定工作物所有人有過失，而應負侵權行為損害賠償責任（最高法院96年度台上字第489號判決參照）。準此，建築物或工作物之所有人抗辯不負賠償責任，應就其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意等事實，應負舉證之責。　㈡查經本院送技師公會鑑定，結果認系爭房屋有如附表編號1至 3部分之滲漏水係由林聖傑專有系爭樓上房屋所致，故責任方為林聖傑，此部分之修補費用與減損金額合計3萬7638元（1萬6016+8008+1萬3614）。至其餘部分之滲漏水，分由系爭房屋、社區住戶共有之大樓外牆所致，故責任方分為李英昌（如附表編號4、5、8）、凱撒管委會（如附表編號6、7 ）等情，為原告與林聖傑所不爭執（參上述參、兩造不爭執事項：七），並有鑑定報告書附卷可憑（見該報告書第11頁），此部分堪認屬實。　㈢因林聖傑並未舉證證明其對於系爭樓上房屋之設置或保管並無欠缺，或系爭房屋所受上開損害非因設置或保管系爭樓上房屋有欠缺，或其對於防止上開損害之發生，已盡相當之注意，揆之上開說明，原告依民法第191條第1項前段規定，請求林聖傑給付3萬7638元部分，自屬有據；其逾此部分之請求，則屬無據。三、原告請求凱撒管委會給付24萬9052元，應屬無據：　㈠按因公寓大廈共有外牆面屬共用部分，而共用部分之管理、維護，應由管理負責人或管理委員會為之，此參公寓條例第 3條第4款、第8條第1項、第10條第2項規定自明。惟社區大樓之外牆面是否有產生裂縫，進而發生內牆滲水之情事，社區管理委員會並無法輕易得知，亦難以預測，因此，除非有社區住戶反應其專有部分，有自外牆滲水至內牆之情形，再由社區管理委員會依個案狀況處理、修繕，且為免住戶隱私權受損，不應責令社區管理委員會需定期經由住戶之內牆，憑以主動發覺有社區大樓有自外牆滲水至內牆之情形。倘社區管委會有定期為一般外牆之外觀管理、維護、修繕行為，自應推定其已盡管理維護之責。準此，原告就其主張系爭房屋發生如附表編號6、7所示之內牆面滲水，係凱撒管委會有疏於維護、修繕大樓共用外牆面之過失行為所致一節，應由其負舉證之責。　㈡查：　　⒈如前所述，經本院送請技師公會鑑定，結果認系爭房屋有系爭瑕疵原因，並無法判斷發生時間為112年1月7日以前或以後。且如附表編號6、7所示之內牆面滲漏水部分，屬社區住戶共有之大樓外牆所致，故責任方為凱撒管委會；其餘部分之滲漏人係由社區住戶專有部分所致，故責任方分為林聖傑（如附表編號1至3）、李英昌（如附表編號4 、5、8，見鑑定報告書第11頁）。準此，就如附表編號1 至3、4、5、8所示之瑕疵部分，自難認係凱撒管委會有疏於維護、修繕大樓共用外牆面之過失行為所致。　　⒉因李英昌於112年1月7日以前，並未發現有系爭瑕疵，自未要求凱撒管委會修繕，雖原告於同年5月30日發現系爭瑕疵後，有向凱撒管委會反應修繕，惟因其認為該部分內牆滲漏水，係由林聖傑所有系爭樓上房屋所致，致未修繕外牆面（見本院內第16、17頁），然經送技師公會鑑定後，凱撒管委會已就如附表編號6、7所示之修補費用8萬9250 元、1萬8900元，表示無意見（見本院卷第341頁），此部分應另由原告依公寓條例第10條第2項規定，請求凱撒管委會修繕，尚不得徒以上情，遽認系爭房屋發生如附表編號6、7所示之內牆面滲漏水，係凱撒管委會有疏於維護、修繕大樓共用外牆面之過失行為所致。惟凱撒管委會經原告請求後，如仍有拒絕修繕之行為，自需負侵權行為之損害賠償責任。　㈢基上，原告並未舉證證明系爭房屋有系爭瑕疵，係凱撒管委會有疏於維護、修繕大樓共用外牆面之過失行為所致，則其依民法第184條第1項前段規定，請求凱撒管委會給付24萬90 52元，應屬無據。　　　四、綜上所述，原告依民法第191條第1項前段規定，請求林聖傑給付3萬7638元，及自起訴狀繕本送達翌日（即112年10月13 日，見本院卷第103頁）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許，並依職權、聲請各為准、免假執行之宣告。其逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回，且其此部分假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。又原告各依民法第179條、第227條第1項（第226條第1 項），第184條第2項、第544條、第227條第1、2項、不動產條例第26條第1、2項，及民法第184條第1項前段規定，請求李英昌、群雄公司及凱撒管委會給付24萬9052元部分，均為無理由，應予駁回，且其該部分假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。　五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊及防禦方法及證據，經　　本院斟酌後，認不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述。伍、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3 　　月　 27　　日　　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官唐敏寶　　　　以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　何淑鈴　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表（見鑑定報告第11頁）：位置編號工項名稱修補費用/新臺幣（含稅）（A）責任方修補費用占總金額之比例各項瑕疵之減損金額/新臺幣（B）各項應負擔之損害賠償額/新臺幣（C=A+B）主臥室樑、頂板及窗簾盒 1 9F花台防水重新施作 1萬500元林聖傑 6.431% 5516元 1萬6016元 2 9F花台排水管線檢修 5250元林聖傑 3.215% 2758元 8008元 3 木作窗簾盒更換 8925元林聖傑 5.466% 4689元 1萬3614元 4 採光罩矽利康填補 6300元李英昌 3.859% 3310元 9610元 5 窗框周邊防水施作 8400元李英昌 5.145% 4413元 1萬2813元主臥室窗戶旁牆面 6 外牆防水彈性漆塗佈 8萬9250元凱撒管委會 54.662% 4萬6887元 13萬6137元 7 內牆止漏灌注（對應外牆裂縫處） 1萬8900元凱撒管委會 11.576% 9930元 2萬8830元主臥室窗台下牆面 8 花台防水重作及排水引孔 1萬5750元李英昌 9.646% 8274元 2萬4024元總計 16萬3275元（SA） 100% 8萬5777元（SC-SA） 24萬9052元（SC）

2025-03-27

TCDV-112-訴-2728-20250327-1

訴

臺灣苗栗地方法院

給付居間報酬

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　　　　 113年度訴字第485號原告勝心不動產經紀股份有限公司法定代理人王彥心訴訟代理人吳中和律師被告劉春美宋聰州共同訴訟代理人賴銘耀律師複代理人吳建民律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國114年3月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。本件原告起訴原請求：㈠被告劉春美應給付原告新臺幣（下同）700,584元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡被告宋聰州應給付原告134,904元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第11至12頁）；嗣原告於民國113年11月6日具狀撤回對被告宋聰州之訴（見本院卷第77頁），復於114年1月9日追加宋聰州為被告，並聲明：㈠被告劉春美應給付原告700,584元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡被告宋聰州應給付原告134,904元，及自追加被告狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第161至162頁），原告上開訴之變更、追加，經被告同意（見本院卷第198頁），揆諸前開規定，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：被告劉春美簽署授權書（下稱系爭授權書）委託被告宋聰州處理苗栗縣○○鎮○○段○○○○段○000○000○000地號土地（下各以地號稱之，並合稱系爭土地）有關土地買賣之其他處分等一切事務之委託代理事宜，被告乃於113年4月25日就系爭土地與原告簽訂土地專任委託銷售契約書(下稱系爭契約)，約定委託原告居間仲介銷售被告劉春美所有699地號土地及被告宋聰州所有707、708地號土地，委託期間為113 年4月25日至113年7月30日止，約定委託銷售金額為每坪土地新臺幣（下同）125,000元之價格，委託服務報酬則為成交價額之2%，兩造另於同日簽署委託事項變更契約書(下稱變更契約書)，約定變更委託銷售金額為每坪土地115,000元之價格。嗣原告為被告覓得訴外人許岑陽願購買系爭土地，許岑陽於113年5月7日簽訂不動產買賣意願書（下稱系爭意願書）及買方給付服務費承諾書（下稱承諾書）表示願以每坪土地12萬元之價格買受系爭土地，並交付票據號碼WG0000 000、發票日113年5月7日、金額200萬元之本票1紙（下稱系爭本票），且同意以系爭本票作為簽約之定金。詎被告經原告多次通知依系爭契約第6條第3項約定與許岑陽簽訂土地買賣契約書，均置之不理。依系爭契約第6條第2、3項約定，被告同意原告代收定金及有義務與原告仲介成交之買方簽訂買賣契約，被告與許岑陽未簽立買賣契約應可歸責於被告，依系爭契約第8條第3項第3款約定，視為原告已完成居間仲介之義務，服務報酬依系爭契約第5條第1項約定計算，被告劉春美應給付原告服務報酬700,584元，被告宋聰州應給付原告服務報酬134,904元；又縱認系爭契約定型化契約條款不構成契約內容，兩造間居間契約仍為有效，原告依約仲介許岑陽購買系爭土地，被告反悔不願簽立土地買賣契約書，顯以不正當行為阻其條件之成就，併依民法第568條第1項規定請求被告給付服務報酬。為此，爰依系爭契約第8條第3項第3款、第5條第1項之約定及民法第568條第1項之規定，提起本件訴訟，暨擇一為有利之判決等語。並聲明：如變更後之聲明。二、被告則以：被告劉春美未在系爭契約簽名而非系爭契約之委託人，系爭契約僅係被告宋聰州以本人名義所簽立，原告主張被告宋聰州同時以本人名義及被告劉春美代理人名義簽立契約之內容矛盾；被告劉春美未授權被告宋聰州予原告簽訂系爭契約，系爭授權書無授權被告宋聰州得代理簽訂土地專任委託銷售契約事項，又系爭授權書簽立日期與系爭契約簽立日期相距逾2個月，故被告劉春美簽立系爭授權書非為授權被告宋聰州簽訂系爭契約；系爭本票為斡旋金而非定金，且系爭本票指明受款人為「劉春梅」及被告宋聰州，並無被告劉春美，被告宋聰州亦無單獨行使票款請求權之權利，故系爭本票之簽發及交付均無從視同已交付定金予被告，原告不得依系爭契約第8條第3項第3款、第5條第1項之約定請求給付居間報酬；系爭契約於113年4月25日簽訂前未給予被告宋聰州合理審閱期間，原告未舉證被告於簽約前已充分了解定型化契約條款，則系爭契約所列定型化條款部分均不構成契約內容而無效，原告依系爭契約第8條第3項第3款、第5條第1項之約定為本件請求應無理由；復被告既未與許岑陽訂立不動產買賣契約，且本件非附條件之法律行為，僅被告拒絕出售其所有土地，並無以不正當行為阻止條件成就，原告即不得依民法第568條規定請求居間報酬等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院協同兩造整理不爭執之事項及爭點如下：　㈠不爭執事項（見本院卷第145至147、199頁）　⒈699地號土地為被告劉春美所有，被告劉春美於113年2月21日簽立系爭授權書授權被告宋聰州關於699地號土地之下列事項：「授權人因故不克親自前往辦理上開不動產買賣、產權移轉等事宜，特全權委任被授權人代理下列事宜：1.買受或出賣不動產時，就買賣事實簽訂不動產書面契約、給付價金或收受價金、點交房地等事宜。2.為辦理履約保證，就簽訂買賣價金履約保證申請書及配合辦理其他相關等事宜。3.審閱不動產契約書、現況說明書及其他相關書類文件之內容暨簽章等事宜。4.辦理法院公證、印鑑證明申請、戶籍謄本申請及其他有關本件房地移轉必要證明文件之申請等事宜。5. 代理授權人收受本買賣案件相關當事人之意思表示。6.有關本件房地買賣之其他處分等一切事務之委託代理」等語，授權期間為113年2月21日至113年8月30日。　⒉707、708地號土地為被告宋聰州所有。　⒊被告宋聰州於113年4月25日(依契約書面所示簽約日期)就系爭土地以代理人身分與原告簽訂系爭契約、變更契約書，委託期間自113年4月25日至同年7月30日，委託銷售價額每坪1 15,000元，並於上開契約註明「委託人業已於中華民國113 年4月22日攜回審閱3日，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤」等語及經被告宋聰州在上開語句旁之委託人簽名欄內簽名。惟被告宋聰州就其所有707、708地號土地有以本人之身分與原告合意成立系爭契約、變更契約書而委託銷售上開土地。　⒋系爭契約第6條第2項約定：甲方(即被告)同意授權乙方(即原告)於買方出價達於委託價額且承購條件與系爭契約相當或更有利於被告時，原告無須再行通知被告即可全權代理收受定金等語，並經被告宋聰州勾選確認。　⒌系爭契約第8條第3項約定：⑶被告收受定金或原告依約定代為收受定金後，因可歸責於被告之事由而不願或無法與原告所介紹之客戶簽立土地買賣契約書時，視為原告已完成居間仲介之義務，被告仍應支付依成交價額百分之2之服務報酬予原告。　⒍許岑陽於113年5月7日願以每坪新臺幣12萬元之價格購買系爭土地，並與原告簽訂系爭意願書、買方給付服務費承諾書，且於同日簽立票面金額200萬元之系爭本票作為斡旋金，票載受款人為「劉春梅」及被告宋聰州。　⒎原告分別於113年5月13日、5月28日以存證信函通知被告已尋得買方及簽約地點時間，被告於同年6月14日通知原告其遭業務員詐騙而簽立系爭契約，無委託銷售系爭土地之意思。　㈡爭點（見本院卷第198至199頁）　⒈被告劉春美有無授權被告宋聰州與原告簽立系爭契約？被告劉春美與原告間是否成立系爭契約？　⒉被告宋聰州簽立系爭契約前是否有3日審閱期間？若無，契約效力為何？　⒊原告以本件合於系爭契約第8條第3項第3款之事由或合於民法第568條第1項規定而主張被告劉春美應給付依系爭契約第5 條第1項計算所得之700,584元居間報酬，有無理由？　⒋原告以本件合於系爭契約第8條第3項第3款之事由或合於民法第568條第1項規定而主張被告宋聰州應給付依系爭契約第5 條第1項計算所得之134,904元居間報酬，有無理由？四、得心證之理由：　㈠爭點⒈ 　⒈被告劉春美簽立系爭授權書授權被告宋聰州如不爭執事項⒈所示「6.有關本件房地買賣之其他處分等一切事務之委託代理」，暨依不爭執事項⒊所示被告宋聰州於113年4月25日就系爭土地以代理人身分與原告簽訂系爭契約、變更契約書等情，為兩造所不爭執，並有相關契約書、授權書存卷可稽（見本院卷第19、27至35頁），依系爭契約之客觀記載內容，顯見就699地號土地部分已表明被告宋聰州為代理被告劉春美簽立上開契約之意旨。　⒉被告宋聰州於審理中證稱：系爭契約是林錦洲叫我簽，我信任他就簽了，系爭授權書授權的範圍只是在之前跟老闆簽的，不是本次跟林錦洲簽的契約，本次跟林錦洲簽的契約不在授權範圍，我剛講的跟老闆簽的契約是跟哪個老闆簽、簽甚麼契約內容我全部都忘記了，相關資料也全部不見了；我與劉春美有簽系爭授權書，系爭授權書簽署時應該沒簽授權日期，授權期間不是這份授權書所載期間；系爭授權書應該是林錦洲作為賣土地的證明而簽署，但是為了賣土地有給過很多次林錦洲授權書，原本給林錦洲的授權書應該都已過期，劉春美出具此授權書是以前和去年都同意讓我來賣及讓我交給仲介賣，但今年劉春美不同意賣；今年劉春美也沒簽授權書給我；系爭授權書並非113年2月21日所簽署，應該是112 年所簽署，簽署日期及授權期間不是我或劉春美寫的等語（見本院卷第149、151至152頁）。參酌被告宋聰州上開證述內容及不爭執事項⒈所示系爭授權書之內容，被告劉春美於1 12年以前已多次同意授權由被告宋聰州代理處理699地號土地之出售及委託仲介銷售事宜，且被告親自簽署系爭授權書而交予系爭契約所載原告承辦人即訴外人林錦洲時，被告於系爭授權書未填載授權日期及授權期間，由此可徵被告劉春美所出具之系爭授權書並無限制被告宋聰州代理權之時間，且被告劉春美先前已有以相同授權書內容授權被告宋聰州得代理將699地號土地委由仲介即原告承辦人林錦洲銷售之情事，堪認被告劉春美確有授權被告宋聰州以被告劉春美代理人名義簽立系爭契約以委託仲介銷售699地號土地之事實。被告宋聰州縱抗辯今年就上開委託銷售事宜未得被告劉春美之授權所簽立云云，然此核與被告有簽立系爭授權書之客觀事實不符，佐以被告宋聰州證稱112年所簽之授權書於過期後就丟掉了等語（見本院卷第150頁），暨系爭契約係經被告宋聰州於113年4月25日簽立，如被告宋聰州無代理被告劉春美簽約之意，其殊無可能在委託銷售699地號土地之系爭契約當事人代理人欄簽名之理，由此更證被告所簽立系爭授權書應係供為被告宋聰州有權代理被告劉春美簽訂系爭契約之證明。再參酌被告宋聰州所證述有無經授權代理權一事與其配偶即被告劉春美之利害攸關，且被告宋聰州對於先前取得被告劉春美授權之委託銷售內容均泛稱忘記、資料不見等語（見本院卷第150頁），本難期被告宋聰州就上開利害攸關之待證事實，不為偏頗被告劉春美之陳述，則其證述是否可採，自應佐以其他客觀事證綜合判斷，佐以被告均無提出系爭授權書僅限制被告宋聰州於112年期間有權委託銷售699 地號土地之其他事證，自不能證明被告宋聰州為未經被告劉春美授權簽立系爭契約、變更契約書，是被告宋聰州就699 地號土地代理被告劉春美與原告簽立系爭契約、變更契約書之行為，應直接對被告劉春美發生效力。　⒊縱認被告宋聰州前開所陳被告劉春美於113年不同意賣土地等語非虛，參諸前揭規定意旨，核屬代理權之限制，自無從對抗善意之第三人即原告。是原告與被告劉春美間就699地號土地成立契約、變更契約書乙節，灼然甚明。被告劉春美雖抗辯系爭授權書無授權被告宋聰州得代理簽訂土地專任委託銷售契約事項云云，惟被告宋聰州已證述被告劉春美先前已有以相同授權書內容授權被告宋聰州得代理將699地號土地委由仲介即原告承辦人林錦洲銷售之情事等語如前，佐以被告宋聰州有交付原告關於被告所簽署之系爭授權書，被告劉春美業以自己行為授與被告宋聰州關於委託仲介銷售上開土地之代理權至明。被告劉春美如欲撤回被告宋聰州上開代理權或代理權已消滅，被告劉春美應將系爭授權書取回以防止被告宋聰州有其授權之外觀，被告劉春美怠於行使其權利，自不得將此不利益加諸善意第三人。至系爭契約、變更契約書之記載，居間仲介銷售之標的除699地號土地外，固尚有被告宋聰州所有707、708地號土地，惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不拘泥於所用之辭句。兩造既均不爭執被告宋聰州就其所有707、708地號土地有以本人之身分與原告合意成立系爭契約、變更契約書而委託銷售上開土地乙情（參不爭執事項⒊末段），是上開契約關於707、708地號土地部分依當事人真意均為被告宋聰州以本人身分與原告成立契約，自不因上開契約關於707、708地號土地部分之記載，遽認將影響被告劉春美與原告間上開契約關於699地號土地部分效力之認定。　　　㈡爭點⒉ 　⒈企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有合理期間供消費者審閱全部條款內容；違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容；企業經營者應向消費者明示定型化契約條款之內容，消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第1、3項、第13條前段分別定有明文。前揭消保法第11條之1規定係為維護消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會；前揭消保法第13條規定則係明定企業經營者明示告知定型化契約條款內容之義務。又行政院消費者保護委員會公告不動產委託銷售定型化契約應記載事項及不得記載事項，並規定其契約審閱期間不得少於3日。而企業經營者如主張符合上開規定之事實者，就其事實負舉證責任，同法第17條之1亦有明文。再「系爭契約第一頁首段『聲明』欄雖記載『委託人簽定本契約書前，已確實將本契約書攜回審閱三日以上，並已充分了解本契約書及其附件所有內容無誤』等語，吳玉卿等二人並於下方簽名蓋章，但實際上其二人係於當日簽約，事先並未攜回契約書審閱等情，既為原審確定之事實，則原審認不得以吳玉卿等二人於該聲明欄簽名即認符合上開消費者保護法規定，上訴人仍應舉證證明其二人於簽約前確已充分了解定型化契約條款，自不違背法令」最高法院98年度台上字第1678號裁定意旨參照。　⒉系爭契約、變更契約書第1頁最上方關於契約審閱期之約定為：「依內政部公告，委託人簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本審閱。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約内容。」「委託人業已於中華民國113年4月22日攜回審閱3日，並已充分瞭解本契約書及其附件之内容無誤。委託人簽名：宋聰州」（參本院卷第27、35頁；下合稱系爭審閱期條款）。而被告宋聰州已於審理中明確證稱：系爭契約、變更契約書並無將契約書帶回去審閱，上開契約一簽完，當日林錦洲就把契約帶走了，林錦洲是原告公司之仲介，我沒有於113年4月22日攜回審閱，林錦洲也沒念契約內容給我聽，當天113年4月25日簽完林錦洲就把契約拿走了，系爭審閱期條款林錦洲叫我簽，我信任他就簽了；我是做農的，我看得懂契約上的字，但我當時沒有看就簽名了；關於系爭契約，我跟林錦洲簽完後，林錦洲只有給我變更契約書及標的物現況說明書等語（見本院卷第149頁），並有被告宋聰州提出所持有系爭契約關於第11條至19條、當事人欄、標的物現說明書之節本內容、變更契約書之影本（下稱系爭文件）存卷可參（見本院卷第157至159頁）。衡以原告就被告宋聰州上開陳述內容復未提出任何足證不實之事證，復無舉證證明被告於簽約前確已充分了解系爭契約之定型化契約條款，揆諸前揭說明，堪認被告宋聰州實際上並未於113年4月22日將系爭契約、變更契約書攜回審閱3日，且被告宋聰州於簽立系爭契約後僅攜回系爭文件等事實甚明，難認被告於訂立上開契約之定型化契約前、後有何充分了解上開契約中關於第 8條定型化契約條款之機會，是被告辯稱系爭契約中關於第8 條為定型化契約條款之約定而依消保法第11條之1第3項規定應不構成契約之內容，核屬有據。　⒊原告雖執臺灣高等法院112年上易字第503號判決為據，主張因被告直到原告起訴時之期間內均無就定型化契約條款提出異議，則系爭審閱期條款之審閱期間瑕疵應已治癒以符合誠信原則等語。惟查，上開判決案例事實為當事人於簽訂後仲介銷售不動產契約後4個月期間內，歷經3次於尋得同意委託人售價之買家及經買家並交付定金後，委託人又拒絕出售並更改出售價格，綜合判斷上開情事及委託人未曾表達對合約內容不清楚或不明瞭而認定受託人未事先給予合理審閱期之缺陷應已治癒。惟本件事實係被告於簽立系爭契約之同一日同時簽立變更契約書而約定實際委託銷售價格如變更契約書所示（參本院卷第12頁原告於起訴狀所主張內容），且被告宋聰州簽立契約後僅取得系爭文件，被告並未取得含有系爭契約第8條約定內容之契約文件，已如前述，被告顯無從於簽約後隨時查閱系爭契約中關於定型化契約條款內容，亦無隨時瞭解系爭契約中關於定型化契約條款，自不應僅因經過相當期間即謂其契約審閱期之瑕疵已經補正，是本件事實核與臺灣高等法院112年上易字第503號判決之原因事實不同，礙難率予比附援引，原告上開主張，難謂可採。　　㈢爭點⒊、⒋ 　⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第5 68條第1項定有明文。是民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而媒介居間，則以斡旋於委託人與相對人雙方之間，折衷協調並為之說合，以促成雙方當事人訂立契約，如委託人與相對人因其斡旋而訂立契約，媒介居間人始得請求報酬。經查，依系爭契約第5條約定(見本院卷第27頁)，原告須土地買賣契約成立時，始得收取服務報酬，足見原告並非僅報告訂約之機會為已足，而須斡旋於系爭契約委託人與買方之間，媒介說合使雙方達成共識，成立買賣契約，核其性質屬媒介居間契約，且原告須因其媒介居間而成立系爭土地之買賣契約，始得依系爭契約請求居間報酬。　　⒉按買賣契約之成立，固應以標的物及價金之意思表示一致為其「必要之點」，惟買賣「預約」，亦非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立「本約」之張本，但不能因此即認買賣「本約」業已成立 (最高法院61年度台上字第 964號裁判先例意旨參照) 。苟當事人間，除標的物及價金外，尚約定將買賣價金之清償時、地或其他交易上之重要事項列為「必要之點」者，衡諸契約自由原則，應非法所不許。故當事人間除標的物及價金外，若有將契約之常素或偶素如買賣價金之清償時間、給付方法及比例，或其他交易上之重要事項，特別注重而列為必要之點者，衡諸契約自由原則，法院自當尊重。倘兩造對於該必要之點未達成意思表示合致，其契約自屬尚未成立（最高法院111年度台上字第1182 號判決意旨參照）。又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項（最高法院79年度台上字第1357號判決意旨參照）。準此，不動產買賣之成立，當事人間除須就標的物及其價金須達成合意，就付款方法、稅負、點交等重要事項而列為必要之點者亦應達成合意，始認買賣契約業已成立。且契約成立必要之點，通常固指契約之要素，然關於契約之特約事項、履行及違約賠償等事項，經當事人特別注重，另以意思表示將其附加於契約內容，該偶素事項亦應由當事人意思一致，契約始為成立。原告主張其已尋得買家許岑陽，表明願以每坪12萬元之價格買受系爭土地及交付系爭本票作為定金等語，固據原告提出系爭意願書、承諾書及系爭本票為證。然查：　⑴觀諸系爭意願書前言業已明確記載系爭土地賣方為「劉春美、宋聰州」（見本院卷第37頁），且於系爭意願書第2條記載係以許岑陽簽發200萬元、票據號碼WG38083『92』、發票日 113年5月7日之本票作為斡旋金（見本院卷第37頁），然系爭本票票據號碼為「WG38083『29』」（見本院卷第41頁），且該本票依不爭執事項⒍所載指定受款人為「劉春梅」、宋聰州，有原告提出之系爭本票影本存卷可佐，堪認系爭本票顯與系爭意願書第2條所約定供作斡旋金之本票號碼及該意願書前言所載賣方即被告姓名均非一致，則系爭本票非依系爭意願書約定提出之票據，得否作為系爭意願書所述之斡旋金，尚非無疑。　　⑵系爭意願書前言及第3條記載「買方許岑陽委託勝心不動產經紀股份有限公司（以下簡稱受託人）居間仲介，擬承購賣方劉春美、宋聰州所有下列標示之不動產（即系爭土地），現因承購條件與買方之出售條件有所差距，經買方審閱受託人所提供之『要約書』及『不動產買賣意願書』後願交付斡旋金予受託人據以代為斡旋」；第3條記載「斡旋金有效期間、撤回權：㈠自簽立本意願書至113年5月30日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，若賣方有同意授權受託人可代為收受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內至受託人處所簽訂不動產買賣契約書。若買方之承買價款及本意願書之條款於斡旋有效期間內不為賣方所接受，或期滿後不同意繼續斡旋，則本意願書自動失效，買方所交付之斡旋金於失效後三日內應由受託人無息返還買方…。」；第9條並手寫記載「特約條款：土地必須無被套繪、有建築線及臨地界線，本契約才成立，否則無效」（下稱系爭特約條款），有該意願書存卷可稽（見本院卷第37頁）。顯見許岑陽以面額200萬元之本票充作斡旋金，委託原告向被告提出如系爭不動產買賣意願書所載承購條件（即每坪12萬元價格條件）之要約，必需被告同意爭特約條款所載「土地必須無被套繪、有建築線及臨地界線」條款及許岑陽之承買價款，許岑陽始與被告間成立系爭土地買賣契約，斯時由許岑陽授權原告將斡旋金轉為買賣定金之一部分甚明。而系爭特約條款既經手寫註記須具備「土地必須無被套繪、有建築線及臨地界線」要件始成立買賣契約，可見許岑陽特別注重系爭特約條款，乃另以意思表示將其附加於契約內容，列為系爭土地買賣契約成立必要之點，並要求必須具備系爭特約條款之要求，契約始為成立。惟參酌系爭契約之標的物現況說明書就「本土地目前是否已申請指定建築線」之事項勾選否（見本院卷第33頁），被告宋聰州並在變更契約書第4條特約條款註記「地主同意以上開價格出售，不付政府稅收（所有）和總價款的百分之貳作業為仲介費。及沒被套繪」等語（見本院卷第35頁），堪認被告就系爭土地並無指定建築線，則許岑陽與被告間就系爭土地之買賣就有無指定建築線等相關問題即買賣契約必要之點，依上開事證尚無從認定渠等買賣契約之意思表示已合致，上情亦難認係被告以不正當行為阻止條件成就，則被告抗辯系爭土地買賣契約尚未成立，應屬可採。　⒊從而，被告與許岑陽間未因原告之居間媒介而成立系爭土地之買賣契約，則原告主張依民法第568條第1項規定請求被告給付依系爭契約第5條第1項計算所得之居間報酬，服務報酬等語，即屬無據，不應准許。另系爭契約中第8條之約定依消保法第11條之1第3項規定應不構成契約之內容，已如前述，原告以本件合於系爭契約第8條第3項第3款之事由主張被告應給付依系爭契約第5條第1項計算所得之居間報酬，亦無可採。五、綜上所述，原告依系爭契約第8條第3項第3款、第5條第1項之約定及民法第568條第1項之規定，請求被告劉春美給付70 0,584元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨請求被告宋聰州給付134,904元及自追加被告狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官賴映岑以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　趙千淳

2025-03-27

MLDV-113-訴-485-20250327-2

訴

臺灣新竹地方法院

履行契約

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度訴字第1321號原告陳錦慶訴訟代理人商桓朧律師被告陳錦雄訴訟代理人吳富美上列當事人間履行契約事件，本院於民國114年2月26日辯論終結，判決如下：　　主　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時聲明第二項為：「被告應自民國112年8月23日起至點交上一、所述房屋之日止，按日給付原告新臺幣(下同)1,960元。」嗣原告於本院審理中具狀減縮上開聲明請求之起始日為「自112年9月1日起」（見本院卷第135頁），係屬減縮其應受判決事項之聲明，原告就該部分訴之聲明所為之變更，核與上揭法條規定相符，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：緣被告前於112年8月3日與原告簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭契約)，以總價新臺幣(下同)980萬元將新竹市○○段○○段00○號建物即門牌號碼新竹市○○路○段000號房屋(下稱系爭房屋)所有權全部出賣予原告。原告依約將全部價款匯入第一建築經理股份有限公司之信託財產專戶後，被告於112年8月17日以買賣為原因將系爭房屋移轉登記予原告所有。詎料被告未依系爭契約第7條第2項之約定於移轉登記 5日內將系爭房屋完成點交予原告，遲至112年9月1日始與原告配偶至系爭房屋辦理點交前會勘，發現系爭房屋除廢棄物散布於屋內，外牆廣告物及鐵架等物未拆外，屋內亦有多處明顯漏水痕跡，且自來水、瓦斯管線無法正常使用等諸多瑕疵，被告雖委由修繕業者進行清運拆除及修繕等費用估價，惟一方面拒不給付上開清運拆除及修繕費用，另一方面拒不點交系爭房屋與原告，則依系爭契約第7條第2項「前項期限屆至前完成移轉登記並塗銷他項權利，買賣雙方應於5日內完成點交手續，否則依違約事項計算違約金。」及第8條第2 項「賣方違反契約之義務時，每逾一日按買方已付價款萬分之二計算違約金(自逾期之次日起至完成給付日止)」，是原告得依系爭契約及民法第250條第1項，請求被告自112年9月 1日起至點交系爭房屋之日止，按日給付違約金1,960元。另依系爭契約第7條第4項「賣方應將本標的騰空點交予買方，如有遺留物品，買方得視為廢棄物處理，處理費用由賣方負擔」、第5條第2項「賣方保證買賣標的於點交前無物之瑕疵存在。如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。」及民法第359條前段、第360條前段之規定，請求被告賠償修繕上開瑕疵所受之損害。另依民法第179條不當得利之規定，請求被告返還代墊之電錶更名代辦費2,000元及契約撤案代辦費3,000元。綜上，原告就上開違約情事，除得請求被告點交房屋外，並得請求給付違約金，及清運、拆除及修繕之費用232,000元、門窗修繕費15,000元，返還代墊費5,000元，共計252,000元(計算式：232,000+15,000+ 5,000=252,000)，為此，爰提起本件訴訟，並聲明： (一)被告應將新竹市○○段○○段00○號建物即門牌號碼新竹市○○路○ 段000號房屋點交予原告。 (二)被告應自112年9月1日起至點交前開房屋之日止，按日給付原告1,960元。 (三)被告應給付原告252,000元，即自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 (四)原告願供擔保，請准宣告假執行。 (五)訴訟費用由被告負擔。二、被告則以：系爭房屋原係欲出售予訴外人即證人黃湘賀(下稱證人黃湘賀)，當時已與證人黃湘賀談妥係現況交屋，黃湘賀願意自行修復房屋漏水，因原告有優先承買權，故由原告承買，承買條件應與原買受人相同，不然就不要買。被告既然已於112年8月17日完成移轉登記，並無不履約，112年9 月1日點交時，係原告配偶拒絕點交，原告請求被告給付違約金、清運修繕費用均無理由等語置辯。答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。三、本院之判斷： (一)原告主張於112年8月3日與被告就系爭房屋簽訂買賣契約，被告已於同年月17日將系爭房屋移轉登記並過戶予原告，業據其提出不動產買賣契約書、系爭建物第一類登記謄本等資料為證(見本院卷第21至49頁)，被告亦不否認上情，堪信原告主張之事實為真。 (二)按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。上開規定之意旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。所謂「依同樣條件優先購買」，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，土地所有權人得要求優先成為房屋之買受人。易言之，在土地所有權人行使優先購買權時，對房屋之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為土地所有權人而已，其餘因買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同。且優先購買權為形成權之一種，一經合法行使，即生與出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂買賣契約之效力( 最高法院106年度台上字第2335號民事判決參照)。 (三)經查，本件被告原先與證人黃湘賀於112年3月7日締結買賣契約，欲將系爭房屋以980萬元出售與證人黃湘賀。證人黃湘賀於本院言詞辯論時到庭證稱：「(法官問：簽約前有無到系爭房屋看過？)有。(法官問：有無進到房屋內？)有。房屋總共有3樓，我1至3樓都有看。(法官問：當時有無約定屋況要如何處理？)買賣合約內有標的物現況說明書，把房屋的情形寫清楚，我們就是依照現況說明書去買賣。(法官問：當時是現況交屋？)是。(法官問：系爭房屋外是否有廣告招牌及鐵架？)應該是之前有出租，所以有這些東西，我也願意自行處理，反正我是要做店面。(法官問：房屋內有無廢棄物？)應該有一些，我也是想說要自己處理，反正要做裝潢。(法官問：所以房屋如果有要修繕之情形，你都會自行處理？)當然。(法官問：當時有無約定行政規費如契稅、移轉過戶費用等如何處理？)代書在合約書裡應該都有寫，理論上好像都是我們這邊支付。當時有跑買賣合約流程。 (法官問：當初簽約時雙方是否有講好如果有漏水你要自行修繕？)有。」等語(見本院卷第181至183頁)，可知被告與證人黃湘賀針對系爭房屋簽訂買賣契約，雙方並約定現況交屋，系爭房屋之屋況與清運廢棄物等事宜，證人黃湘賀皆允諾自行處理。則原告如行使土地法第104條之基地所有人優先承購權，揆諸上開法條及實務見解意旨，針對上開買賣條件均須接受，如有部分不接受，或擅自變更買賣條件，即非合法行使優先購買權。 (四)次查，證人即承辦代書洪淑瑄於本案言詞辯論時到庭證稱：「(法官問：兩造間是何人找妳辦理？)被告先找我，因為他要賣給黃湘賀，黃湘賀並不是我介紹的，所以我就負責被告和黃湘賀間的買賣、簽約。(法官問：被告與黃湘賀買賣簽約時妳有無參與？)是在我事務所簽約的。(法官問：被告與黃湘賀簽訂買賣契約時有無提到屋況？)現況說明書有寫得很清楚，而且雙方有講好如果有漏水買方會自己修復，這只有口頭講好，現況說明書我忘了記載買方同意自行修繕。( 法官問：屋況除了提及漏水外，還有無提及其他情形？)當時簽約時買方有說房子如果有什麼問題他自己會整理，比如漏水、水電瓦斯部分大概這樣子。(法官問：有無提到如果屋內有物品或屋外有廣告架子問題？)有提到廣告招牌買方也會自己處理，屋內的話就沒有印象。(法官問：妳說買方會自己處理是什麼意思？)這無非就是費用，也就是買方會自己出錢處理。(法官問：上述這些並沒有註明在被告與黃湘賀間買賣契約內？)對。當時我也有和原告說明這些事情，原告認為還是依照被告與黃湘賀間的書面處理。我有和原告說黃湘賀買這間房子所有的屋況他都會自己處理，因為被告年紀大了，我都有和原告說，講好久。(法官問：兩造簽約也是妳處理？)對。(法官問：為何不將上開屋況記載在契約內？)當時被告一直說原告不會要買，他也有通知，我有想到這些小細節，也都有口頭詢問黃湘賀，他都有同意自己處理，因為他們談得很好，我就沒有寫這些。後來原告優先承買時我有和原告提，但原告不同意讓我寫，我就尊重他。」等語(見本院卷第126至128頁)。由上可知，證人洪淑瑄於處理兩造間之買賣契約時，有將證人黃湘賀與被告約定現況交屋，且會自行負擔費用處理屋況一事告知原告，係因原告不同意將此節記載於系爭契約上，證人洪淑瑄始未將此部分內容列載於系爭契約內。原告雖主張被告與證人黃湘賀之買賣契約之標的物現況說明書就是否有滲漏水之選項勾選「無」，足見被告與證人黃湘賀間係以系爭房屋無漏水為前提成立買賣契約，證人黃湘賀稱房子有什麼問題會自己處理是好意施惠，無拘束原告之效力。然查，被告與證人黃湘賀就系爭房屋乃係現況交屋，及證人黃湘賀承諾房屋之問題皆會自行處理等情，業據證人黃湘賀到庭證述明確，已如上述，雖未記載於被告與證人黃湘賀之買賣契約內，惟雙方既已合意此買賣條件，自不因漏未記載於書面契約而影響此部分約定之效力。而被告與證人黃湘賀上開約定，證人洪淑瑄已於兩造簽訂系爭契約時如實告知，僅因原告拒絕將此節記載進系爭契約內，始未形諸於系爭契約之文字上，不能認係兩造已合意變更契約內容。原告既已經證人洪淑瑄告知被告與證人黃湘賀之買賣條件，而仍願行使優先購買權承購系爭房屋，並與被告簽訂系爭契約，進而接受被告移轉系爭房屋之所有權登記，應認已願以與證人黃湘賀相同之買賣條件購買系爭房屋，是其於本案中主張依系爭契約第7條第4項、第5條第2 項及民法第359條前段、第360條前段規定請求被告應負擔系爭房屋拆除外牆廣告物及鐵架、清運廢棄物、修繕漏水及門窗之相關費用，顯屬無據。至原告主張被告應給付電錶過戶代辦費用及契約撤案之代辦費用，此部分係原告委任代書辦理事務之費用，本應由委任人即原告本人自行負擔，並無要求被告負擔之理。 (五)又原告主張被告應點交系爭房屋予原告，並給付遲延點交之違約金，而被告則主張已於112年9月1日點交系爭房屋予原告。惟按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任，民法第367條、第234條分別定有明文。是買受人受領標的物，為其權利亦為其義務，買受人拒絕受領或不能受領之情事者，不僅為權利不行使，而發生受領遲延責任，同時亦為債務不履行，發生給付遲延責任。且買賣房屋，因房屋有瑕疵，買受人應依瑕疵擔保及不完全給付之法律關係行使權利，不得以物有瑕疵之理由拒絕受領點交，而使遲延點交之違約責任歸出賣人負擔。經查，本件兩造於112年9月1日進行系爭房屋之點交，原告要求被告清空屋內雜物，此為原告所自承(見本院卷第81頁)，並主張被告應負擔房屋相關修繕及清運物品之費用，惟原告即便有瑕疵擔保請求權，亦僅得依相關規定行使權利，不得以此為由拒絕受領被告點交，已如上述，更有甚者，本件中原告行使優先購買權，本應依被告與證人黃湘賀所約定之現況交屋條件受領系爭房屋，原告已從證人洪淑瑄得知被告與證人黃湘賀之完整契約內容，卻對被告作出反於契約內容之要求，應認被告於112年9月1日已依債之本旨點交系爭房屋，原告未依債之本旨受領房屋，自係不可歸責於被告之事由，原告對被告自無再予要求點交及違約金請求權。四、綜上所述，原告主張依據系爭契約之約定，請求被告點交系爭房屋，並主張被告應給付原告自112年9月1日起至點交系爭房屋之日止，按日給付原告1,960元違約金，及252,000元修繕、清運、代辦費用，並無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。五、本件事實已經明確，兩造提出其他的攻擊或防禦方法及證據，皆已經本院詳細斟酌，不影響本件判決的結果，爰不再一一論述。六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　高上茹以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳筱筑

2025-03-26

SCDV-112-訴-1321-20250326-1