減少價金
臺灣臺中地方法院民事判決
113年度訴字第1044號
原 告 周于籌
被 告 胡誌超 住○○市○○區○○路00巷00號0樓之 0
上列當事人間請求減少價金事件,本院於民國113年10月7日言詞
辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明為:被告應歸
還購屋款中原告所請求之減少價金共新臺幣(下同)54萬元
,及自雙方交屋日起至清償日止,按年息百分之十二計算之
利息。嗣於民國113年6月3日言詞辯論期日變更聲明為:被
告應給付原告54萬元,及自交屋之日(113年5月3日)起至
清償日止,按年息百分之五計算之利息(見本院卷第69頁)
。核屬減縮應受判決事項之聲明,與上開規定相符,應予准
許。
乙、實體部分:
壹、原告主張:
一、被告銷售臺中市○○○街0000號屋齡42年老公寓5樓(坐落臺中
市○○區○○段000○號)含頂樓有增建之房屋(下稱系爭房屋)
及土地(坐落臺中市○○區○○段00000地號,面積499平方公尺
,應有部7/100)。原告於113年3月2日協同仲介現場看屋時
,被告陳稱頂樓有使用權,並有住戶同意使用的文件證明,
原告當日即下斡旋金,並於隔天113年3月3日於永慶不動產
台中文心捷運加盟店進行議價與簽約,議價完成後雙方同意
以810萬元簽約成交,並於113年4月18日移轉登記完畢。惟
被告在簽約時,始揭露每4個月需支付管理費1萬元(每月2,
500元),經原告詢問,被告回覆是用於水塔與樓梯之清潔
與公用照明修繕等,原告要求出示相關文件與明細,被告答
稱管理費可談,會交付文件與明細,依上開被告所提供資訊
,原告認知系管理費係一般住戶皆會繳交用於清潔修繕之管
理費。數日後,被告透過仲介以LINE提出管理文件照片,經
原告於113年3月14日收到該轉傳照片,得知僅原告需繳交「
管理費」(回饋金)予其他公寓住戶,且金額無法變動,被
告以管理費形式來欺騙原告,經原告質疑無使用權文件,被
告則再加註一條敘述:「六樓屬公用,需付管理費方能使用
六樓使用權」,即被告先前與樓下住戶約定回饋金,若未繳
則不能使用頂樓(權利義務繼承於前屋主),原告不得已,
現仍持續繳交回饋金以維持使用權。
二、原告已於113年3月26日以存證信函,通知被告物有瑕疵,催
告被告於113年4月1日限期前,協商減少標的物之價金,依
系爭房屋(鋼筋混泥土造)使用年限60年,扣除屋齡42年,
尚有18年(即216月)使用年限,期間原告會繳納54萬元(
計算式:216月x2,500元=54萬元),爰依法請求被告應如數
返還不當得利。
三、並聲明:被告應給付原告54萬元,及自交屋之日(113年5月
3日)起,至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
貳、被告則以:原告購買及簽約前,已知悉頂樓加蓋占用公寓公
共空間,因為是公共空間故無所有權狀,但有住戶同意使用
權,其他住戶不得使用該空間,原告則需繳交每月管理費2,
500元、4個月1萬元繳給管理員,供本棟大樓維修各項公共
設施之用如樓梯清潔、水塔清潔、監視器、門,被告向前手
購買時,同樣每月需支付管理費(回饋金)等語,資為抗辯
。並聲明:原告之訴駁回;且陳明:如受不利判決,願供擔
保請准宣告免為假執行。
參、本院之判斷:
一、原告主張:其於113年3月3日,以810萬元之價金向被告購買
系爭房屋及其坐落土地,且於113年4 月18 日移轉登記完畢
等情,為被告所未爭執,並有卷附之系爭房屋買賣契約(見
本院卷第16-30頁、103-110頁)、系爭房屋於樂屋網售屋廣
告(見本院卷第73-77頁)系爭房屋土地及建物所有權狀、
謄本(見本院卷第141-152頁)在卷可參,堪信為真實。原
告又主張其於取得系爭房地後,於113年5月1日及113年9 月
1日,各繳1萬元(每月2,500元,每次繳4個月)社區回饋金
予社區管理員譚祖能等情,為被告所未爭執,並有原告所提
出之回饋金收據(見本院卷第169頁)在卷可參,亦堪信為
真實。
二、原告主張被告所出賣交付之買賣標的有瑕疵,其得主張減少
價金,於減少價金後,被告應返還減少價金數額之不當得利
云云,惟原告之主張為被告所否認,並以前詞置辯,按當事
人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任。民事訴
訟法第277條前段定有明文。是原告就其主張之事實應負舉
證之責任,經查:
㈠物之出賣人對於買受人,應擔保其物依民法第373條之規定危
險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失
或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵
,而出賣人依前5條之規定,應負擔保之責者,買受人得解
除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平
者,買受人僅得請求減少價金,民法第354條第1項前段、第
359條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點,
凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價
值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵。又買受人於契
約成立時,知其物有前條第1項所稱之瑕疵者,出賣人不負
擔保之責。民法第355條第1項亦定有明文。查系爭房屋之頂
樓加蓋部分,因屬未經核准申請建造擅自興建之建物,固不
符相關建築法規,為兩造所不爭執,堪認系爭房屋之頂樓加
蓋部分與建築法令不符,其通常效用有所減少,抑且減低經
濟上之價值,應屬物之瑕疵。惟民法關於買賣瑕疵擔保之規
定,並非強行規定,當事人得以特約免除、限制或加重之;
基於契約自由原則,當事人關於瑕疵擔保責任,另有特約者
,原則上自應從其特約。兩造於113年3月2日協同仲介現場
看屋時,即知被告出售之房屋有違法之頂樓加蓋情事,為原
告所自承,且被告於出售之標的物說明書(見本院卷第115
頁)亦載明此一情形,並經兩造簽名確認;且系爭買賣契約
第2條就增建或占用部分約定,買賣標的現狀另有增建或占
用部分,依現行法令無法登記,並可能因被主管機關認定為
違章建築,被其他區分所有權人或第三人主張權利..而有被
拆除之虞,買方就前述情事均已明確知悉,並瞭解其風險,
相關權利義務經雙方約定如下…第1款約定:增建或占用範圍
:頂樓;第2款約定:「若增建或占用部分於交屋前(如有
借屋裝修則為借屋裝修前)曾被拆除或曾被通知拆除或曾經
其他區分所有權人或住戶主張權利者,賣方(指被告,下同
)應即告知買方(即原告,下同),買方得以請求損害賠償
或解約。」,第3款約定:「上述增建(違建)部分或占用
部分無所有權,並有被拆除之虞,若於交屋後(如有借屋裝
修則為借屋裝修後)始被通知拆除者,買方同意自行負責,
其相關之權利義務買方確已知悉。」等語(見本院卷第105-
106頁),是原告就被告出售之房屋確有違法之頂樓加蓋,
且原告同意出價購買,並於交屋後自行承擔可能被拆除之風
險,應可認定。按原告對於系爭房屋有頂樓加蓋之違章建築
,知之甚詳,且關於頂樓增建部分亦已經於系爭買賣契約、
不動產標的現況說明書標記甚詳,則依一般社會交易情況,
原告就此頂樓加蓋為不合法,應可認識,業如前述。惟系爭
買賣契約第2條第2款就系爭房屋之頂樓加蓋有遭拆除風險之
瑕疵,另行約定雙方如何分擔瑕疵責任,揆諸前揭說明,雙
方均應受拘束。依前開民法第355條第1項規定,原告自不得
再以系爭買賣標的物有違法頂樓加蓋,可能遭主管機關認定
為違章建築而遭拆除之虞,或遭其他區分所有權人或第三人
主張權利,而向被告主張物之瑕疵。是原告主張系爭買標的
物有違法頂樓加蓋,其得向被告主張物之瑕疵擔保責任,並
主張減少價金,請求被告返還不當得利,於法無據。
㈡原告復主張被告在簽約時,始揭露每4個月需支付管理費1萬
元(每月2,500元),經詢問,被告則回覆是用於水塔與樓
梯之清潔與公用照明修繕等,並稱管理費可談,文件與明細
之後都會給,原告始終認知是眾住戶皆繳交用於清潔修繕的
一般管理費,且當應據實報銷,管理費可調整云云,查:
⒈按系爭房屋有違法頂樓加建,可能遭主管機關認定為違章建
築而遭拆除之虞,或遭其他區分所有權人或第三人主張權利
,已為原告所明知,且兩造於買賣契約亦以條款加以排除被
告之瑕疵擔保責任等情,已如前述。又兩造簽署之標的物現
況說明書,被告已告知系爭房屋有違法頂樓加蓋之違章建築
,於是否有管理費或清潔費等費用一欄勾選「是」,並說明
管理費或清潔費等費用每月繳納2,500元(原註記4,000元)
,每次繳四個月(見本院卷第57頁);且被告出售系爭房屋
前就該頂樓加建違章建築部分,係以每月繳納2,500元(即
回饋金)予區分所有權人委派之管理員譚祖能(鄰長),作
為清洗樓梯間、水塔等公共設施費用,被告並於113 年3 月
5日將管理細則等資料以LINE傳予原告等情,有113年3月5日
LINE傳訊資料(見本院卷第99頁)、103年3月21日、112年2
月7日漢成五街18-20號公寓管理細則2份(見本院卷第33-3
5頁)在卷可參。被告於標的物現況說明書中已告知系爭買
賣標的有頂樓違建,且每月繳2,500元管理 (即回饋金),
並於兩造交易期間於未辦理所權移轉登記前之113 年3 月5
日,向原告告知其就系爭就該頂樓加建違章建築部分,有按
月繳納2,500元(即回饋金)予區分所有權人委派之管理員
譚祖能,作為清洗樓梯間、水塔等公共設施費用。且傳予原
告之112年2 月7日管理細則,其第七條之內容,亦明載「六
樓屬公用。付管理費方能使用六樓使用權。」,堪認被告於
兩造聯絡時,已向原告告知系爭頂樓加建違章建築部分,其
他區分所有權人對該違法使用部分,暫不主張權利,係因系
爭頂樓加建建物之事實上處分權人,有按月繳納2,500元(
即回饋金)予其他區分所有權人委派之管理員譚祖能,作為
清洗樓梯間、水塔費用之情事。被告抗辯其於出售之際,有
向原告告知系爭頂樓加建違章建築部分,係因使用人按月繳
納2,500元(即回饋金)予其他區分所有權人,以換取其他
區分所有權人暫不主權利而取得使用權,應屬可採。
⒉又參諸被告於標的物現況說明書中,已向原告告知系爭房屋
沒有管理委員會之組成(見本院卷第57頁),並向原告告知
建物有頂樓加建違章建築,且承購系爭房屋之人應按月繳納
2,500元(即回饋金)予其他區分所有權人委派之管理員譚
祖能,依被告前開告知之情狀,客觀上足認其繳納管理費之
情況,與一般公寓大廈組立管理委員會,全體區分所有權人
繳納管理費之情事不同,應無使原告誤認系爭按月繳納2,50
0元(即回饋金)之費用,是屬於一般有組織管理委員會之
社區,每戶應依區分所有權比例繳納管理費之可能。原告主
張依被告告知之內容,令其誤認系爭管理費之繳納是一般有
組織管理委員會之社區,住戶應依區分所有權比例繳納之管
理費云云,尚無可採。
㈢又原告按月繳納繳納2,500元(即回饋金)予其他區分所有權
人委派之管理員譚祖能(已繳納8個月計2萬元),是原告取
得系爭房屋後,使用系爭頂樓加建違章建築,為換取其他區
分所有權人暫不主張權利而繳納,其屬原告為己利益,所為
之任意給付,尚難認係屬被告取得之不當得利;至於原告未
繳之部分(208個月,216個月減已付之8個月),原告其後
是否會繳納,尚且未知,其損害尚未發生,縱原告繳納,亦
非可歸屬被告應負責之損害賠償責任,附此敘明。
㈣基上,原告依買賣契約第2條約定,不得就系爭頂樓加建違章
建築之存在,向被告主張損害賠償及解約,更遑論係請求減
少價金,故原告依民法第359條規定請求減少買賣價金54萬
元,並依不當得利返還請求權請求被告予以返還,於法無據
。
三、綜上所述,原告主張其得依法向被告主張減少買賣價金54萬
元,並依不當得利返還請求權請求被告應給付原告54萬元,
及自交屋之日(113年5月3日)起至清償日止,按年息百分
之五計算之利息,為無理由,應予駁回。
四、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各
項證據資料,核與判決結果不生影響,爰不逐一論述,附此
敘明。
五、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 11 月 4 日
民事第三庭 法 官 王金洲
正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須
附繕本)。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 11 月 5 日
書記官 黃昱程
TCDV-113-訴-1044-20241104-1