Know99判決書

搜尋結果：瑕疵擔保

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履行協議

臺灣臺東地方法院民事簡易判決 113年度東簡字第252號原告吳同泰即同泰園藝行訴訟代理人許仁豪律師被告陳仲宏住臺東縣○○鄉○○村○○○000○0號上列當事人間請求履行協議事件，於民國114年2月21日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣27萬元，及自民國113年4月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決得假執行。但被告如以新臺幣27萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告前因向原告購買樹木致生爭執而起訴，經本院以107年度訴字第203號判決（下稱前案判決）確定原告應給付被告新臺幣（下同）88萬元本息。兩造乃於民國110年2 月21日簽署和解協議書（下稱系爭協議書），約定原告於被告指定地點，種植如系爭協議書附表及附件所示10棵樹木（下稱系爭樹木），被告即不再請求前案判決所命給付，並依系爭協議書第3條約定，於種植完成後先給付10萬元，一年點收後再給付20萬元。原告業於同日依被告指示完成系爭樹木之種植，並當場交付被告占有，被告迄未付款，經原告於 113年4月12日催告後，被告亦僅於同年月15日匯款3萬元，即未再給付任何款項，爰依系爭協議書第3條約定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告27萬元，及自113年4 月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭樹木於種植後一年內之保固期間即已死亡殆盡，表示原告未盡契約所定保固義務，則依系爭協議書第2 條約定，系爭協議書即歸於無效。且原告經被告通知，迄今均未前來協同點收，自不得依系爭協議書第3條約定請求被告給付其餘款項等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠按「乙方應於簽定本協議之日起7日內，在甲方指定之臺東縣 ○○鄉○○村○○○000○0號種植如附表及附件所示樹木……並擔保系爭樹木種植完畢之日起1年內必須存活，期間如有樹木死亡，應由乙方以相同或同一品質之樹木補足，不得向甲方要求任何費用，但因天然災害、不可抗力或不可歸責於乙方所致樹木死亡者，乙方不負補足義務。1年期滿時，乙方應將系爭樹木交付甲方點收，確認無誤後，系爭樹木即歸甲方所有，乙方不負補足及瑕疵擔保責任。乙方如有違反本條約定之內容，甲方得回復前揭民事確定判決結果所示權利，不受系爭協議之拘束。」、「甲方同意再給付乙方30萬元，給付條件為：㈠系爭樹木種植完畢之日時，甲方應給付乙方10萬元。㈡系爭樹木經甲方點收之日時，甲方應再給付乙方20萬元。」系爭協議第2、3條定有明文（本院卷第10至11頁）。　㈡次按稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約，此觀民法第490條第1 項規定自明。又工作雖已完工，尚未驗收或驗收未合格，亦不能因未驗收或驗收不合格，即謂工作未完工。倘定作人已占用工作物，並進而使用該工作物，應視為承攬人完成之工作部分已經完成驗收程序，而進入瑕疵擔保範圍，承攬人就其完成並已交付使用之部分工作物，得請求對待給付之報酬，否則一方面賦予定作人先行受領工作物之利益，另方面又允許定作人以工作品質有瑕疵，執以未完工或未完成驗收爭議，而拒絕給付報酬，自難謂公允。　㈢經查，原告業依被告指示，於簽定系爭協議之同日即110年2 月21日種植系爭樹木完竣之事實，有原告提出之系爭協議附件照片在卷為憑（本院卷第12至14頁），復為被告所是認（本院卷第61頁），堪認原告已按被告指示完成本件工作，並將工作成果交由被告占有，則依前述，原告自得依系爭協議第3條約定，請求被告給付種植系爭樹木之報酬尾款27萬元。被告固以本件未完成點收程序為辯，惟本件係約定原告於被告指定地點種植系爭樹木，被告再給付工作之對價，可認兩造約定由原告完成特定工作，被告則待工作完成後給付報酬，揆諸前述，系爭協議即屬承攬契約，故被告既已於系爭樹木種植完成後即占有之，自應視為完成系爭樹木之點收；至系爭樹木有無瑕疵，則屬得否另就承攬瑕疵行使權利之問題，尚不得執為拒絕給付報酬之理由。被告雖再辯稱系爭樹木於1年保固期內均已死亡，是原告未盡契約保固義務，依系爭協議第2條所定，其不受系爭協議拘束云云。惟就系爭樹木均於保固期間內死亡此一利己事實，未見被告舉證以實，況參以被告經原告於113年4月12日催告後，即於同年月15 日先匯款3萬元至原告指定帳戶，更未表明系爭樹木有何異狀一情（本院卷第16頁），要難認被告所辯前情為真。是核被告上述所辯，均無可取。　㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。查系爭協議所約定之工作已完成，原告得請求報酬餘款27萬元，業如前述；又上開請求係以金錢為標的，且未定給付期限，而經原告於113年4月12日通知被告給付在案，有卷附通訊軟體Line對話擷圖可稽（本院卷第16頁），被告迄未給付，則原告併為請求自113年4月13日起之法定遲延利息，亦屬有據。四、綜上所述，原告依系爭協議書第3條約定，請求被告給付如主文第一項所示，為有理由，應予准許。五、本件係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保相當金額，得免為假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　臺東簡易庭　法　官　蔡易廷以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（95047臺東縣○○ 市○○路000號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王品涵

2025-02-27

TTEV-113-東簡-252-20250227-1

員簡

員林簡易庭

給付服務報酬

臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 114年度員簡字第11號原告江秋輝（即金世代房屋仲介經紀企業社）訴訟代理人何桂妹被告李玉蓮上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國114年2月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣15萬2,000元，及自民國113年12月18 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。　　三、本判決得假執行；但被告如以新臺幣15萬2,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告欲購買訴外人許國楨、許世賢、許展毓（下稱許國楨等3人）所共有之彰化縣○○市○○段000地號土地（下稱711土地）、同段711-9地號土地之應有部分（下稱711-9 土地）及同段240建號建物（即門牌號碼彰化縣○○市○○街000 巷0號；下稱系爭房屋，並與711、711-9土地合稱系爭房地），遂於民國112年5月16日與原告簽立不動產購買意願書，委由原告居間仲介，並約定若成立買賣契約，被告應支付買賣價金之2%作為原告之服務報酬；嗣許國楨等3人同意以新臺幣（下同）760萬元之價格出售系爭房地予被告，並於112 年5月27日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱買賣契約書），而兩造亦於同日簽訂金世代房屋服務費確認單（下稱確認單），約定服務報酬為成交價760萬元之2%即15萬2,000元，但被告迄今仍拒絕給付服務報酬15萬2,000元，故原告依確認單之約定，請求被告給付服務報酬15萬2,000元等語，並聲明：被告應給付原告15萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告抗辯：原告於110年12月前即已開始仲介出售系爭房地，並將廣告布條懸掛在訴外人中華電信股份有限公司彰化營運處（下稱中華電信公司）於771土地上所設置之電信手孔（含鐵蓋及管線）前方，可見電信手孔之瑕疵為肉眼可辨，應可推斷原告早已知悉此瑕疵，但原告卻隱瞞被告，亦未在點交前將電信手孔全部移除，故原告有未盡調查與誠實告知之義務，已違反民法第571條之規定、買賣契約書第8條之約定、不動產經紀業管理條例第24條之2、第26條第1項、第2 項之規定，導致原告受有貸款利息9萬3,331元、律師諮詢費 5,000元、律師函1萬5,000元等共計11萬3,331元之損害；又被告是於112年7月18日委由鐵工至系爭房地施做立體花園鐵架時，才發現711土地上有電信手孔坐落，被告隨即聯繫原告請求協助處理，然原告均藉故推拖，不願積極處理，且中華電信公司於112年7月24日至711土地勘查時亦表示：「移除管線相當麻煩，最多只能將電信手孔鐵蓋封閉，並不會維修，且嚴禁被告開挖，如挖斷管線，則會向被告求償」，之後也未全部移除電信手孔，故被告拒絕給付服務報酬15萬2, 000元等語，並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：（一）原告主張之上開事實，業經其提出其與被告所簽訂之不動產購買意願書與確認單、被告與許國楨等3人所簽訂之買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、地籍異動索引為證（見本院卷第13、14、21、43至89頁），故原告依確認單之約定，請求被告給付兩造所約定之服務報酬15萬2, 000元，核屬有據。（二）被告固以前詞置辯（見本院卷第103至107頁），惟查：　 1、按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。而該條文之立法理由是認居間人有上開情形者，已屬違背忠實義務，為一方保護委託人之利益，一方示予居間人之制裁，故明定不許居間人向委託人請求報酬；因此，該條文既是為制裁居間人，完全剝奪先前已耗費人事、廣告、企劃或招攬等行銷費用與成本之居間人的報酬給付請求權，則該條文所謂「違反對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者」，應以居間人之「故意行為」為限。經查：（1）依被告所提出之GOOGLE街景照片所示（見本院卷第129頁）及原告所述（見本院卷第210頁），原告固曾於受被告委任前，在電信手孔附近之系爭房屋上設置廣告布條，然被告已陳稱：其於112年7月10日進行711土地鑑界時有至7 11土地現場，但其並無注意到711土地上之電信手孔，而是只注意到711土地之4個界址點等語（見本院卷第210頁），且依GOOGLE街景照片、現場照片所示（見本院卷第17 、18、129頁），電信手孔鐵蓋之顏色亦確與柏油路面顏色甚為接近，因此，既然連已於112年5月27日簽訂買賣契約書（見本院卷第84頁）之被告自身嗣在鑑界現場都未能注意到位於711土地東邊2個界址點間之電信手孔（見本院卷第133頁），且電信手孔鐵蓋之顏色復與柏油路面顏色接近而彷彿與柏油路面成為一體，則原告主張：雖電信手孔是坐落在711土地，但其於受被告委任前、後均未注意、發現到711土地上有電信手孔，是直到要點交系爭房屋時，經被告告知，其才知道等語（見本院卷第210、211頁），實非屬無據，而被告對此亦未再提出其他具體證據證明原告在被告反應前即已知悉電信手孔有坐落在711土地上一節，故尚難遽認原告於受被告委任前至原告反應前之期間早已知悉711土地上存有電信手孔一事，而選擇故意違背對被告之義務不告知被告此事，以使許國楨等3人受益。（2）原告並無故意違背對被告之義務而刻意不告知被告關於71 1土地上存有電信手孔一事，以使許國楨等3人受益之情，業經本院認定如上，則依前揭說明，核與民法第571條之要件不符，故被告辯稱：依民法第571條之規定，其得拒絕給付服務報酬給原告等語（見本院卷第107頁），並非可採。　 2、買賣契約書第8條是約定：「賣方擔保本約買賣標的…並無 …被他人占用…如有賣方應於尾款交付前負責清理完畢」（見本院卷第81頁），可見就711土地負有物之瑕疵擔保責任者為賣方許國楨等3人，而非原告，則被告自無從據此拒絕給付服務報酬。　 3、不動產經紀業管理條例第26條第1項是規定：「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。」，然原告並無「不能履行委託契約」，而是已履行，故被告以此拒絕給付服務報酬，同屬無據。　 4、依前所述，已於112年5月27日簽訂買賣契約書之被告自身嗣在鑑界現場都未能注意到位於711土地東邊2個界址點間、與柏油路面顏色接近而彷彿與柏油路面成為一體之電信手孔，且許國楨等3人於標的物現況確認書亦填載711土地無被他人占用（見本院卷第88頁），則原告是否確有違反不動產經紀業管理條例第24條之2、第26條第2項之善良管理居間人的履行義務，容有疑義；何況，經被告反應後，原告亦已委由其員工彭育柔（見本院卷第212頁）於112年 7月21日向中華電信公司申請移除電信手孔，嗣電信手孔即經中華電信公司填土掩埋及鋪設柏油，日後將不再開啟之情，有申請書、中華電信公司114年1月22日函附卷可憑（見本院卷第15、189至197頁），可見中華電信公司已拋棄以電信手孔對711土地部分面積之占有，則被告自不應再以711土地有被中華電信公司以電信手孔占用為由，拒絕給付服務報酬。　 5、依本院公務電話紀錄所載（見本院卷第215頁），雖中華電信公司於填土掩埋電信手孔前未將電信手孔內之管線移除，而是就地掩埋，然被告已陳稱：原告於112年5月16日簽訂不動產購買意願書當日，在原告之營業處，一直跟其強調「711土地面寬有8公尺，系爭房屋只有蓋4公尺，還有4公尺是空地」；而原告雖無說711土地有被作為道路使用，但原告有向其表示「系爭房地旁之彰化縣員林市三條街道路以後會拓寬，屆時拓寬有用到711土地，就會被徵收，如果沒有徵收，被占用之711土地政府會歸還給你」，之後其有上網查詢，才知道彰化縣員林市三條街之東邊土地是屬於公設保留地，之後可能會作為道路使用等語（見本院卷第209、210頁），可見被告於112年5月16日即已知悉電信手孔所坐落之711土地面寬4公尺空地（見本院卷第133頁）日後可能經行政機關徵收作為道路而具權利瑕疵存在；但已知悉電信手孔所坐落之711土地面寬4公尺空地存有權利瑕疵之原告既嗣後仍願向許國楨等3人購買711 土地，則堪認與此權利瑕疵具相似性與面積重疊性之中華電信公司依電信法第32條第1項規定在711土地面寬4公尺空地上設置電信手孔的物之瑕疵對原告已無關重要，依民法第354條第1項但書之規定，不得再視為瑕疵。故尚難僅因中華電信公司未將不再使用之管線從電信手孔移除而就地掩埋，即認管線仍屬具重要性之瑕疵，而使被告得拒絕給付服務報酬。　 6、依被告所提出之其與貸與人第一商業銀行行員間之LINE紀錄所示（見本院卷第127頁），第一商業銀行行員雖表示系爭房地之鑑價金額為665萬元，但不動產之價值本就因人而異，可能因賣方是否急於出售、買方個人需求、鄰近區域現在或未來之發展、社會整體經濟環境、銀行放款狀況、行政管制…等因素影響，而最終仍是以買賣契約當事人所合意之價金為準，此由甚少有買賣契約當事人會於簽約前先送請不動產估價師鑑價即可見一斑；何況，第一商業銀行自行判斷之系爭房地價值665萬元是否確有考量電信手孔坐落在711土地之因素，亦誠有疑問，故尚難僅因第一商業銀行就系爭房地之鑑價金額為665萬元，即遽認與系爭房地價金760萬元間之差額95萬元（即：760萬元－6 65萬元＝95萬元）就是電信手孔坐落在771土地之原因所造成。　　四、綜上所述，原告依確認單之約定，請求被告給付15萬2,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年12月18日（見本院卷第37頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。五、關於假執行之說明：原告勝訴部分，是依民事訴訟法第427 條第1項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行；並依民事訴訟法第436條第2項、第392條第2項之規定，依職權酌定相當擔保金額，宣告被告預供擔保，得免為假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　員林簡易庭　法　官許嘉仁以上正本係照原本作成。如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　 5　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張清秀

2025-02-27

OLEV-114-員簡-11-20250227-1

訴

臺灣新北地方法院

減少價金等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第1958號原告廖嘉偉訴訟代理人林家慶律師陳思愷律師被告王榮義訴訟代理人邱昱宇律師上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國114年1月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴聲明：被告應給付原告新台幣（下同）340萬元，及其中260萬元自民事起訴狀繕本送達翌日起，其餘80萬元自民國113年12月27日(即113年12月26日言詞辯論期日之翌日)起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。暨願供擔保請准宣告假執行。並主張略以：　㈠兩造於110年8月20日簽立不動產買賣契約書，約定由被告將其所有新北市○○區○○段0000地號土地及其上新北市○○區○○段 0000○號即門牌號碼新北市○○區○○街000號0樓建物(下稱系爭房地)出售予原告，買賣總價金為818萬元(下稱系爭買賣契約)。其後，原告依約給付價金，並於110年9月22日辦畢系爭房地所有權移轉登記，原告並依系爭買賣契約第8條第5項約定，指名登記於胞弟廖嘉輝名下。　㈡被告於系爭買賣契約書所附「標的物現況說明書」第49項之其他重要事項(針對屋況、產權、使用權等)勾選「否」。然因系爭房屋屋內本即存在諸多漏水瑕疵問題(詳系爭買賣契約所附增補契約)，故原告於簽立系爭買賣契約前，曾多次要求被告提供系爭房屋之使用執照平面圖，以利原告或胞弟廖嘉輝後續向新北市政府工務局申請室內裝修許可，進行全面性漏水整修及重新裝潢等事宜，然被告卻一再藉故推託而不願協助提供系爭房屋之使用執照平面圖予原告，並要求原告自行向主管機關為申請。原告基於善意相信被告前開保證之情況下，即與被告簽立系爭買賣契約及辦理完畢系爭房地之所有權移轉登記，之後自行於110年11月1日委請訴外人順泰防水工程行向新北市政府工務局代為申請，並於110年11 月9日取得系爭房屋使用執照平面圖，竟察覺系爭房屋之(1) 室內外出入口位置、(2)室內前陽台出入口設置、(3)公寓樓梯上下方向等現況均與使用執照平面圖上所示內容不同。且系爭買賣契約書所附臺北縣板橋地政事務所建築改良物勘測結果圖之測繪結果亦與系爭房屋使用執照平面圖所示室內尺寸不符(使用執照平面圖所示縱向尺寸由上至下分別為100公分、340公分、430公分、100公分；下方橫向尺寸由左至右分別為300公分、320公分；而系爭契約所附臺北縣板橋地政事務所建築改良物勘測結果圖之測繪結果所示縱向尺寸由上至下則分別為0.8公尺、6.1公尺、1.2公尺；橫向尺寸由左至右則分別為3公尺、4.3公尺，甚且二圖間之屋內右下方格局亦有所不同）。堪認系爭房屋前已存有與經主管機關審核通過之使用執照平面圖所示核准規畫設計內容不同之違建重大瑕疵，原告遂於111年5月3日委請胞弟廖嘉輝寄發存證信函向被告為民法物之瑕疵擔保責任及損害賠償責任之主張( 詳原證5號，於同年月4日送達被告，下稱系爭存證信函)，然被告置之不理，原告不得已提起本件訴訟，請求被告於減少價金及損害賠償之基礎下返還或賠償340萬元予原告。　㈢按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」、「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」民法第179條、第226條第 1項、第227條第1項、第359條、第360條分別定有明文。再按「買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任。」、「又物之出賣人就其交付有瑕疵之買賣標的物，而應負瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任者，買受人依前者得主張解除契約或請求減少價金（民法第359 條）、不履行之損害賠償（民法第360 條）或另行交付無瑕疵之物（民法第 364 條）之權利，依後者則得主張解除契約或請求債務不履行之損害賠償。」、「惟系爭封閉空間及設施被新北市政府認定為違建，於民國102年6月間予以拆除變為供公眾使用之頂蓋型開放空間，上訴人不得補辦建築執照致無法補正，其交付具有上開瑕疵之系爭房地予買受人，致買受人受有價值減損之損害，且係可歸責於上訴人，自構成不完全給付，應負債務不履行損害賠償責任。而不完全給付之債務不履行責任與物之瑕疵擔保責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，買受人得擇一行使上開請求權」最高法院分別著有112年台上字第924號、109年台上字第1289號及110年台上字第3108號裁判意旨可資參照。　㈣經查，系爭房地早自原告向被告購置之際即已存有與經主管機關審核通過之使用執照平面圖所示核准規畫設計內容不同之違建重大瑕疵，被告對此亦不爭執。被告所為給付內容實不符合兩造間買賣之債務本旨而應屬不完全給付。且原告及廖嘉輝曾數度在簽立系爭買賣契約前要求被告應提出使用執照平面圖，被告卻一再推託，顯見被告確有故意或過失不告知瑕疵之情事而存有可歸責於被告之事由，原告爰依民法第 179、359、360條等規定，及依民法第227條第1項、第226條第1項不完全給付之規定，請求被告應返還或賠償340萬元。　㈤本件鑑定人蔡政穎估價師已明確證稱伊與建築師及其他估價師討論後得知系爭房屋樓梯間因存在與使用執照竣工圖不符之瑕疵至少有高達500萬元之價值減損等語，故原告請求被告賠償340萬元，自屬合理。　㈥被告雖辯稱系爭存證信函係由廖嘉輝所為寄發，並非原告所寄發，且該存證信函內容係通知解除契約，而認原告起訴請求減少價金有所違誤，原告再為起訴已逾除斥期間已不能行使權利云云。惟查，廖嘉輝是原告胞弟，也是本件系爭房地的登記名義人，於本件買賣交易中參與各項磋商事宜，其寄發存證信函，乃是基於原告隱名代理人之地位，為原告行使權利，此事應為被告所明知。故系爭存證信函雖係由廖嘉輝作為寄件人，然被告主觀上實已明知該存證信函係廖嘉輝基於為原告本人之意思，而向被告主張系爭房地具有重大瑕疵，為相關買賣瑕疵擔保權利之行使，實無逾越除斥期間之問題。況且，原告及廖嘉輝曾在簽立系爭買賣契約前曾數度要求被告提出使用執照平面圖，被告卻一再推託而不願協助配合向主管機關申請調取，亦顯見被告有故意不告知瑕疵之情事，依民法第365條第2項規定「前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」故被告於本件亦不得主張有除斥期間之適用。且原告、廖嘉輝均非係具有法律專業背景之人，因不諳法律而未能於系爭存證信函中正確引用相關民法條文，向被告為減少價金之主張，但系爭房地具有瑕疵，買受人得請求減少價金、請求返還溢付價金、不當得利等權利，性質上亦近似於瑕疵損害賠償，均涵蓋於物存在瑕疵導致價值降低的請求類型，應可認系爭存證信函寄予被告時，已生原告向被告為減少價金之意思表示，更何況原告亦有以民法第360條之物之瑕疵損害賠償請求權為主張，而關於民法第360條之請求權更未罹15年之消滅時效。　㈦被告又辯稱其本人並非系爭房地之第一手屋主，亦無對之為任何裝修違建，並不知悉系爭房地與使用執照平面圖不符等情事，故被告雖於系爭買賣契約附件標的物現況說明書第四十九項有勾取無其他重要事項等，並非被告保證系爭房地無違建物之品質云云。惟按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第 354條第1項本文、第2項及第360條定有明文。又依建築物室內裝修管理辦法第23條第1項第3款規定：「申請室內裝修審核時，應檢附下列圖說文件：…三、前次核准使用執照平面圖、室內裝修平面圖或申請建築執照之平面圖。」。本件原告前曾多次要求被告提供系爭房屋之使用執照平面圖以利原告確認，後續要向新北市政府工務局申請室內裝修許可，被告卻一再推託等情，已如前述。原告自陳已居住於系爭房屋甚久，而並無裝修過系爭房屋等語，並於系爭買賣契約之「標的物現況說明書」第49項中明確保證無其他重要事項(針對屋況、產權、使用權等)存在，自堪認被告已向原告保證系爭房屋並無與使用執照平面圖之核准規畫設計內容有不相符合之瑕疵。故本件原告在系爭房屋缺少被告所保證品質之情況下，依民法第360條規定向被告為損害賠償之請求，自屬有理由。　　　㈧關於「就建築物尺寸不符及樓梯行向標示錯誤一事，依新北市政府回函表示，如屬竣工圖筆誤或漏列，得依『新北市政府使用執照更正標準作業程序』辦理」部分，原告於112年11 月2日庭期後，即遵鈞院諭示委託林金鋒建築師著手辦理系爭房屋之使用執照平面圖更正程序等相關事宜，而在林金鋒建築師依其建築專業評估下，認此系爭房屋使用執照平面圖更正案因牽涉到所在公寓樓梯上下方向之變動，故須取得該公寓全體所有權人之書面同意，且亦須有相關如系爭房屋在興建當時及過程中之施工照片以作為更正系爭房屋使用執照平面圖之佐證資料，顯非原告能片面決定或依能力得達成者，其後林金鋒建築師前往新北市政府工務局工程科洽詢辦理系爭房屋之使用執照平面圖更正程序時，即經該管人員當面明確告知因系爭房屋之實際整體格局、尺寸及樓梯上下位置均與使用執照平面圖差異過大，且原告除無法提出相關足以佐證系爭房屋興建當時之原貌外，亦無法證明系爭房屋之使用執照平面圖是出於筆誤或漏列，故不予辦理更正等語。除此之外，原告亦委託林金鋒建築師就系爭房屋向新北市建築師公會申請室內裝修許可，然同樣經新北市建築師公會以系爭房屋現況與使用執照平面圖符故不予核發許可，導致原告現實上根本無法就系爭房屋進行漏水修繕工程；原告前亦曾委請裝潢業者沈君益協助確認系爭房屋得否申請室內裝修許可，仍無法辦理。職是，本件系爭房屋所存在之「與經主管機關審核通過之使用執照平面圖所示核准規劃設計內容不同」一事，確屬事實上無法補正之重大瑕疵，被告就此仍應對原告負瑕疵擔保責任。　㈨就原告所受損失之價額部分，對於113年6月27日亞太不動產估價師聯合事務所113估字第108號估價報告書(下稱113年不動產估價報告書)之鑑定結論，實有諸多違誤，不足採信。且按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。民事訴訟法第222條第2項定有明文，本件鑑定人蔡政穎於鈞院已證稱：就系爭房屋現況因存在與使用執照竣工圖不符之瑕疵，評估至少受有500萬元之損害等語，原告爰請求鈞院於該500萬元損害之範圍內，依所得心證定原告得請求減少價金及請求返還溢付不當得利之數額，或得請求瑕疵損害賠償及債務不履行損害賠償之數額，以保障原告之合法權益等語。二、被告聲明：原告之訴暨其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。並略以下列情詞置辯：　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅；前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第354條第1項前段及第365條第1項分別定有明文。準此，買受人主張買賣標的物存有瑕疵而行使減少價金請求權者，其除斥期間原則上乃為通知出賣人後6個月內，要無疑義。　㈡再按，選擇之債者於數宗給付中，得選定其一為給付之債是也，至於選擇之債其種類有二，其一為約定選擇之債，即由當事人以契約訂定者；其二為法定選擇之債，即由法律直接規定者是，民法第359條所定減少價金、解除契約即屬於法定選擇之債。又買受人如欲行使法定選擇之債之選擇權，洵應以意思表示向出賣人為之，買受人於選擇後，則已將選擇之債變成單純之債，經選擇後即為特定，選擇為一種形成權，因其行使而使權利發生變動之效果。從而，上開法定選擇之債，本有相互排斥之法效果，此就法理上推論可得至明。　㈢經查，本件如原告起訴狀所載，其係於110年11月9日取得順泰防水工程行所申請調得系爭房屋之使用執照平面圖，嗣因認系爭房屋乃有重大違建瑕疵，乃於111年5月3日寄發存證信函，向被告主張應負民法所定物之瑕疵擔保及損害賠償等責任。然觀該存證信函內容，係由廖嘉輝所為寄發，並非系爭買賣契約之買受人即原告所寄發，廖嘉輝並非系爭買賣契約之當事人，並無主張買賣契約上所生物之瑕疵擔保等權利。復以該存證信函內容係通知表示解除契約，則本件原告再起訴主張減少價金，即有違誤。故依民法第365條第1項規定，原告本件起訴顯為已逾6個月之除斥期間，不得再行使減少價金之權利。至原告主張廖嘉輝係代理其本人寄發系爭存證信函予被告云云，被告爰予否認。　㈣又查，廖嘉輝前向台灣新北地方檢察署提告被告等涉犯刑事詐欺之罪嫌，業經承辦檢察官認定並非事實，而為不起訴之處分確定（台灣新北地方檢察署112年度偵字第41755、1283 1號，下稱系爭不起訴處分），查明被告並非系爭房地之第一手屋主，且被告所有系爭房地期間亦無任何裝修違建，或其他顯能證明被告知情違建有與使用執照平面圖不符等情事。從而，被告雖於系爭買賣契約附件標的物現況說明書第四十九項有所勾取無其他重要事項等，亦不能證明被告已保證系爭房地為無違建物之品質。故原告依民法第359條及第360 條規定起訴而為主張，洵非有理。申言之，原告依民法第17 9條規定主張不當得利返還，亦非有理。　㈤原告就本件另向新北地方檢察署提出刑事告訴部分，檢方曾就本案何以出現使用執照圖面與現況不相符之情形進行調查，又兩造於協議過程中，曾洽議員協助處理，初步得悉此確係當年行政作業產生之問題，與被告無任何關聯，應非可歸責於被告。　㈥且依系爭不起訴處分書所載，檢察官有調查本件系爭房地建案歷年調取使用執照圖資等檔案，無從證明被告前曾有調取系爭房地建案之使用執照圖資，而有明知本件系爭房地內部隔局與使用執照圖資不符之情事。被告於偵查中已說明本身非為第一手買受人，多年所有均未變更系爭房地內部隔局等，不知使用執照等情。是被告自無故意或過失不告知原告瑕疵之情。　㈦又本件系爭不動產經亞太不動產估價師聯合事務所提出本件估價報告書。內容略以：（一）本件不動產經估價：1.估價日期：110年8月20日，正常件約計817萬8700元，瑕疵件減少市價約計40萬47852元。2.估價日期：112年8月10日，正常件約計887萬0100元，瑕疵件減少市價約計42萬8392元。原告另主張債務不履行之損害賠償等，損害賠償應以回復原告起訴時之應有狀態，而非原有狀態，故應將買賣契約簽訂後之變動情形列入。故應以起訴時112年8月10日作為估價基準日。依此，系爭不動產於起訴時112年8月10日正常價格約計887萬0100元，扣除可能減少市價約計42萬8392元，仍有8 44萬1708元市值，對照原告其時買賣價金約計818萬元，亦難認原告受有損害，其請求核無理由。　㈧末查，亞太不動產估價師聯合事務所蔡政穎估價師於鈞院已明確證述，因本件房地十分老舊，且樓梯錯位如要回復不但需其他區分所有權人同意，現今亦無修復必要，況原告當初有口頭陳明目前就是現況居住等待都更，然訴訟時卻強人所難，就所謂技術性貶值無限上綱，殊違誠信原則。且本件經鑑定系爭房地於起訴時正常價格約887萬0100元，扣除可能減少市價約42萬8392元，仍有844萬1708元市值，較原告當時買價818萬元為更高。被告已表示願意原價買回，被告卻悍然拒絕，反獅子大開口主張至少受有500萬元以上損害，請鈞院鑒察上情，賜為符合社會常情及誠信原則之判定等語。三、兩造不爭執之事實：　㈠兩造於110年8月20日簽立系爭不動產買賣契約書，約定由被告系爭房地出售予原告，總價金為818萬元。原告依約給付價金完畢，被告並依原告之指示，於110年9月22日將系爭房地所有權移轉登記於原告之弟廖嘉輝名下。　㈡被告於系爭買賣契約書所附「標的物現況說明書」第49項之其他重要事項(針對屋況、產權、使用權等)勾選「否」。　㈢系爭房地存在現狀與使用執照平面圖不符之情形，其中房屋尺寸與樓梯上下行向、房屋內外出入口位置不符部分，應係房屋興建時即屬如此。　㈣廖嘉輝以寄件人身分於111年5月3日寄發系爭存證信函予被告，被告於同年5月4日收受，內容略為：本人於民國111年10 月2日透過永慶房屋板橋新站直營店（下稱永慶房屋）向台端（即被告）購買系爭房地（中略）而台端將上開房屋點交予本人後，本人竟發現該房屋使造圖與現況不符，以致無法申請室內裝修許可證，致本人無法居住，顯然具有重大瑕疵。台端出售系爭房屋予本人時，未告知上情，期間本人請永慶房屋向台端提出查閱使造圖之需求，為台端所拒，永慶房屋向本人表示台端為一手屋未變更格局，令本人深信房屋現況並無違反建築法之問題。本人認為台端與永慶房屋均刻意隱瞞交易重要資訊，致使本人誤判情事而購屋，台端故意不告知上情，即有構成詐欺罪之可能，按民法第359條、184條等相關規定，本人自可解除與台端間之買賣契約，並請求相關損害賠償。另本人將依民法第197條及消費者保護法第51 條，向未善盡調查義務的永慶房屋請求返還仲介費用及相關賠償。由於本人之前已多次透過永慶房屋與台端連絡，促請出面處理，但台端均置之不理，為此特以此函通知台端，自即日起向台端解除系爭買賣契約，請台端於函到七日內將本人前所給付之價金共818萬元返還本人，並賠償相關損失123 萬元，否則本人將依法提起相關民、刑事訴訟等語。四、本件爭點及本院之判斷：　㈠本件被告抗辯系爭存證信函係由廖嘉輝所寄發，並非原告所寄發，故本件原告請求物之瑕疵擔保，已逾法律規定之除斥期間等語。原告則主張系爭存證信函係其弟弟即登記之所有權人廖嘉輝代理原告所寄發，對原告本人亦生效力，此事為被告所明知，並無所謂逾除斥期間的問題等語。就此爭點，本院認定如下：　　⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院98年台上字第1925號、96年台上字第286號判決意旨參照）。　　⒉本件兩造並不爭執於系爭買賣過程中，原告的弟弟廖嘉輝也多有參與，最後並受原告指定登記為系爭房地之所有權人，其內部關係究係原告借廖嘉輝之名登記，或原告與廖嘉輝之間係基於兄弟信任關係而由一人出名簽約、一人出名登記，固為外界所不知。然廖嘉輝與原告之關係親密，且於本件房地買賣中亦擔任重要角色一節，應為被告所明知，故原告委請廖嘉輝代為寄送存證信函，依常情自有相當之可能性，亦應不在被告意料之外。且依系爭存證信函之內容以觀，已明確記載「本人向台端購買」、「台端出售系爭房屋予本人」、「本人請永慶房屋向台端...」、「致使本人誤判情事而購屋」、「本人自可解除與台端間之買賣契約」等文字，均可判斷此函文之真意係以系爭買賣契約之買受人身分所為之意思表示，當無誤認之可能。故而，本件原告主張系爭存證信函係其本人向被告所為之意思表示，僅係廖嘉輝代理其寄發存證信函予被告，被告應可得而知之等語，核與上述情狀相符，較屬可信。　㈡被告抗辯原告依系爭存證信函，業已為解除契約之意思表示，不得事後再改為起訴請求減少價金等語。原告則主張因其本人與廖嘉輝均為不諳法律之人，系爭存證信函的意思係表示被告應負瑕疵擔保責任，也應包含減少價金的請求在內等語。就此爭點，本院認定如下：　　⒈按民法第365條第1項規定之請求減少價金，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為必要，與同條項規定解除契約之性質，同屬形成權，該條項於二者所規定之六個月行使期間，皆為無時效性質之法定期間。次按選擇之債，謂於數宗給付中，得選擇其一以為給付之債。選擇之債，在特定前，數宗給付處於同等地位以待選擇，非予特定，債務人不能為給付，債權人亦不能請求特定之給付。選擇權之行使，以意思表示為之，即生效力。再按所謂選擇之債，係指於數宗給付中，得選定其一宗為給付標的之債。其數宗給付相互間，具有不同內容而有個別的特性，為當事人所重視，故須經選定而後特定。倘已因選擇權人之選擇，而成為單純之債（最高法院73年台上字第4354號、78年台上字第1753號、71年台上字第3204號判決意旨參照）。申言之，選擇之債者於數宗給付中，得選定其一為給付之債是也，至於選擇之債其種類有二，其一為約定選擇之債，即由當事人以契約訂定者；其二為法定選擇之債，即由法律直接規定者是，民法第359條所定減少價金、解除契約即屬於法定選擇之債。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；債權人或債務人有選擇權者，應向他方當事人以意思表示為之，民法第359條、第209條第 1項定有明文。故原告主張系爭房屋缺少被告所保證之品質，果若屬實，則原告自得依上開規定請求減少價金、解除買賣契約，兩者間原告有選擇權，此係法定選擇之債。原告欲行使選擇權，應以意思表示向被告為之，原告於選擇後，則已將選擇之債變成單純之債，經選擇後即為特定。由於選擇為一種形成權，一經行使，即有使權利發生變動之效果。另按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第360條前段定有明文，故倘若本件原告不行使上開請求減少價金、解除買賣契約之選擇權，始得根據民法第360條前段規定請求損害賠償，合先敘明。　　⒉經查，本件依原告起訴時所提出之系爭存證信函，其內容已載明「由於本人之前已多次透過永慶房屋與台連絡，促請出面處理，但台端均置之不理，為此特以此函通知台端，自即日起向台端解除系爭買賣契約，請台端於函到七日內將本人前所給付之價金共818萬元返還本人，並賠償相關損失123萬元，否則本人將依法提起相關民、刑事訴訟」等語，依其文義觀之，原告業已將解除契約之意思表示明確的傳達於被告，依據前述說明，自堪認原告已於法定選擇之債的種類中，選擇了解除契約的項目，此一選擇乃屬形成權，於意思表示到達被告時，即生法律效果，而使上述法定選擇之債變為解除契約並請求返還價金的單純之債。原告雖主張其本人與廖嘉輝乃不諳法律之人，故系爭存證信函的意旨應不限於解除契約，亦包含請求減少價金之意思云云。惟本院認為，一般民眾關於權利義務之行使本不以熟諳法律為前提，其意思表示及法律行為如依我國社會一般成年人之理解能力不致誤解時，即應生相應之法律效果，況查系爭存證信函之內容，不但引用相關法條，關於請求內容之用語亦相當精確，其遣詞用字並非一般口語，明顯帶有法律文書的特徵，衡情應為原告諮詢具有法律專業之人後所出具之文書，故依據上情，本院認原告就此主張其意思表示因不諳法律而不明確故應為擴張解釋云云，尚難遽予採認。況且，本件被告於本案訴訟中亦已同意解除契約，並將買賣價金返還予原告，惟為原告所拒絕，是以，原告於行使契約解除權，並於意思表示到達被告而生效後，復行翻悔，自非法之所許。　　⒊綜上所述，本件系爭房地既存在現況與使用執照圖面不符致無法進行合法修繕之嚴重瑕疵，原告向被告行使解除契約之權利，自屬於法有據。而本件原告向被告行使解除契約暨返還價金之請求權，其性質為形成權，因意思表示已到達被告，即已生效，揆諸前揭說明意旨，原告即不得再依民法第359條規定請求依物之瑕疵擔保減少價金。　㈢原告另依民法第360條規定請求被告賠償300萬元，是否有理由？　　本院按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第360條定有明文。由條文意旨可知，買賣之物缺少出賣人所保證之品質時，買受人於選擇「不解除契約」或「不請求減少價金」之前提下，可以選擇請求債務不履行的損害賠償。惟本件原告業已選擇對被告解除契約，業見前述，從而，原告自不得再對被告主張債務不履行之損害賠償，乃屬適用上述法律當然之結果。　㈣原告依民法第179條規定，向被告請求賠償340萬元部分，是否有理由？　　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。　　⒉本件原告解除系爭買賣契約，則被告受領買賣價金有即失其法律上之原因，依不當得利之法理，原告本得請求被告返還買賣價金818萬元。惟依原告起訴之內容，其所請求被告給付之340萬元係指系爭房地一現狀與使用執照圖面不符之價值減損，顯然並非買賣價金之返還。原告雖稱因系爭房屋有上述瑕疵，致其以溢付之價格購買，被告因此而有不當得利云云。惟原告此種說法，即屬物之瑕疵擔保中買受人得請求減少價金之權利。而於本案中本院業已認定原告不得再行使減少價金之權利，苟原告復得以曲解不當得利法律規定之方式請求相同之金額，自非法之所平。故而，本件原告主張依不當得利之規定請求被告返還此34 0萬元，應認其並未能證明被告於此部分有何無法律上之原因而受有利益之情形存在，故於法無據，不能准許。　㈤原告依第227條第1項、第226條第1項規定，向被告請求賠償3 40萬元部分，是否有理由？　　⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。而因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第227條第1項、第226條第1項定有明文。　　⒉經查，原告就系爭買賣契約，已經依物之瑕疵擔保行使契約解除權，依民法第360條之意旨，應已不得再選擇債務不履行之損害賠償，業見前述。　　⒊況按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解除契約，兩者有別。前者無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第359 條規定解除契約；後者則須有可歸責於出賣人之事由始可解除契約，且買受人主張出賣人應負不完全給付之責任時，如其不完全給付可能補正者，惟於買受人定期催告補正而不補正時，始得依民法第254條之規定解除契約，不能補正者，則可不經催告而解除契約（最高法院94年台上字第2352號判決意旨參照）。故本件原告縱主張被告應負不完全給付之債務不履行責任，亦以被告可歸責為前提，且應由原告負舉證責任。　　⒋再按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負擔保責任之瑕疵，其瑕疵係於契約成立後始發生者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。亦即出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且應可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院院98年度台上字第1691號、87年台上字第575號判決意旨參照）。經查，本件系爭房地之瑕疵，係其現狀之房屋尺寸、上下樓梯之行向、內外出入口之位置與其原核准使用執照之圖面不符，業見前述，並為兩造所不爭執。本院審酌系爭房屋係屬公寓，其樓梯乃是由地面連接到頂樓，為建築物之重要結構部分，樓梯是走那一邊上下樓，顯然是興建完成即已確定，依一般常情，樓梯興建完成之後，並無再行改造整棟建築物樓梯上下行向之可能性，而房屋內外出入口一定是連接到樓梯間，當樓梯的上下行向不同，房屋的內外出入口位置也一定會跟著改變，不可能樓梯在左而出入口在右，此為事理所不許。由是可知，本件原告所指系爭房地上述瑕疵，應係於興建系爭房地並申請使用執照繳驗圖面時，即已存在。此究係屬未依使用執照施工之瑕疵，或屬實質上已依使用執照興建但繳驗時出現圖面錯誤之瑕疵，因年深日久，已難以確定。惟此一瑕疵並非於系爭買賣契約成立後始發生一事，當可確定無疑，是以，該瑕疵之出現顯非可歸責於出賣人即被告之事由。從而，原告主張其可依民法第227條第1項、第226條第1項之規定，請求被告賠償340萬元云云，即屬無據。　　⒌本件原告雖又主張被告於買賣過程中推拖不願協助申請使用執照平面圖，乃故意不告知瑕疵等語。惟此節為被告所否認，辯稱其買受系爭房地後從未變更格局，亦不知有現狀與使用執照平面圖不符之事等語。本院查，故不論兩造就此部分爭執何者為是，然原告主張「故意不告知瑕疵」一節，乃屬民法第360條之規定，而本件原告不得依上開規定請求被告為債務不履行之損害賠償，本院業已論述如前，併此敘明。五、綜上所述，本件原告主張依物之瑕疵擔保、不當得利或不完全給付之債務不履行等法律關係，請求被告給付或賠償340 萬元，經核均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之請即失其依附，應併予駁回。六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核於本院認定之事實不生影響，爰不予一一論駁，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　許映鈞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳逸軒

2025-02-27

PCDV-112-訴-1958-20250227-2

訴

臺灣新北地方法院

給付承攬報酬

臺灣新北地方法院民事判決 111年度訴字第577號原告林金萬訴訟代理人王元勳律師李怡欣律師被告盧均美訴訟代理人陳文憲王馨儀律師上列當事人間請求給付承攬報酬事件，本院於民國113年11月1日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣543,393元，及自民國111年2月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔76％，餘由原告負擔。四、本判決第一項於原告以新臺幣181,131元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣543,393元為原告供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：　㈠被告為門牌號碼新北市○○區○○街000巷00號2樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，前於民國110年7月21日曾與伊約定，由伊承攬系爭房屋之全屋裝潢工程（下稱系爭工程），經兩造討論後之110年8月20日，兩造約定就系爭工程之①拆除、水泥部分計為新臺幣（下同）700,100元、②水電部分計為32 8,800元、③木工部分計為751,700元、④油漆部分計為85,000 元、⑤其他部分計為310,260元、⑥磁磚保護計為7,000元、⑦ 完工清潔計為7,000元（以上共計2,189,860元），並約定由被告指定於110年9月9日開工，然於開工後，經被告要求增加或刪減施作項目，以致：①水泥部分增加工程款100,000元、②水電部分增加工程款29,700元、③木工部分增加工程款58 ,100元、④油漆部分增加工程款6,000元、⑤其他部分增加工程款190,820元（以上共計384,620元），另就完工清潔部分由被告自行負責應予追減7,000元，追加追減工程款合計377 ,620元（計算式：384,620－7,000＝377,620），故總工程款變更為2,567,480元(計算式：2,189,860＋377,620＝2,567,48 0)，而伊亦於110年12月23日將系爭工程全數完工，被告亦已進入系爭房屋居住使用。　㈡兩造於110年8月20日議定系爭房屋之裝潢工程項目及工程款後，被告即於110年9月1日將第1筆裝潢工程款350,000元，匯入原告所有之元大銀行東板橋分行帳號00000000000000帳戶（下稱系爭元大帳戶），後被告於系爭房屋裝潢工程進行中之110年9月23日將第2筆裝潢工程款500,000元、110年10 月25日將第3筆裝潢工程款500,000元、110年11月4日將第4 筆裝潢工程款500,000元分別匯入系爭元大帳戶内，合計共匯款1,850,000元，然於系爭房屋裝潢工程期間，被告均未對於任何工程項目、金額、追加減項有任何爭執，惟被告迄今均未給付剩餘款項即717,480元（計算式：2,567,480元－1 ,850,000元＝717,480元），經伊溝通、催討，被告迄今仍拒絕給付，為此，爰依民法第505條第1項規定請求給付承攬報酬717,480元，提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告應給付原告717,480元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告所有之系爭房屋因老舊、不敷使用，遂於110年7月間透過友人介紹原告，並約定將系爭工程交由原告施作，兩造遂於110年8月20日確定將以110年8月14日之平面圖為準，並約定承攬報酬為2,189,860元，被告則陸續於110年9月1日匯款 350,000元、110年9月23日匯款500,000元、110年10月25日匯款500,000元、110年11月4日匯款500,000元，合計共匯款 1,850,000元至原告指定之系爭元大帳戶内。　㈡然於系爭房屋裝潢過程中，對於原本約定施作工項、數量均有增減，惟原告當時並未向伊預先報價確定施作工項及單價，及因應修改提出估價單。又因原告後期一再拖延工程，影響在外租屋之伊一家人，被告無可奈何僅能於110年12月23 日遷入系爭房屋先行居住，而原告於被告遷入系爭房屋後，始提出最終增減之工項、數量、單價及圖面向被告進行結算驗收，伊方知悉原告並未依照兩造現場所溝通之內容進行施作，且自行追加工程，各單項價格也超出一般市場行情甚多，且系爭房屋之裝潢工程亦有許多瑕疵應行修補。後兩造遂相約於系爭房屋中進行驗收結算，伊於當日有明確告知瑕疵並請原告修補，然原告拒絕修補，並表示剩餘款項之717,48 0元原告同意縮減至500,000元，並由伊自行修補。嗣更提出本件訴訟向被告請求剩餘工程款。　㈢兩造原約定系爭工程總價2,189,860元，嗣伊遷入系爭房屋後，始向伊表示經追加後之工程款為2,604,730元，然於起訴時改稱為2,567,480元，然此部分追加工程款顯與原約定之工程款相去甚遠，且就兩造約定之承攬範圍，原告應施作而實際上未施作完畢（如附表「㈠拆除、水泥部分」編號1至5 、「㈡水電部分」編號2、「㈢木工部分」編號1至3、「㈣其他部分」編號1所示，合計應扣除148,087元，計算式：8,000＋ 3,000＋1,500＋7,000＋3,500＋14,000＋7,500＋18,000＋20,000＋4 ,541＋3,235＋5,934＋6,656＋7,740＋31,820＝148,087），以及未合意施作範圍（如附表「㈡水電部分」編號1、「㈣其他部分」編號2，合計應扣除26,000元，計算式：8,000＋18,000＝ 26,000），應予扣除金額為174,087元(計算式：148,087＋26 ,000＝174,087)。　㈣又原告承攬之系爭工程有諸多瑕疵，經伊於110年1月9日、同年月15日催告原告進行修補，原告仍拒絕之，就部分瑕疵伊已為此支出修補必要費用200,000元(包括：①壁癌處理、補土、粉刷後陽台32,000元；②流理臺、冷熱水管、重新配管7 ,000元；③挖埋水管、移排水孔l8,000元；④改電視線、網路電話配線、移客房插座20,000元；⑤房間缺角改正、房間重粉刷、改推門95,000元⑥流理臺縮三尺、櫥櫃移位28,000元，合計200,000元）請求抵銷及另其餘瑕疵請求減少報酬扣減至少830,000元（包括：①扣減木工增加工程編號3部分，天花板儲藏室完全無法置物供使用，應全數扣減50,000元； ②木工增加工程編號6增加男房化妝台部分，化妝台基本上要具備鏡子以供梳化之功能，然原告製作之化妝台僅有小抽屜，十分簡陋，應減少報酬5,000元；③油漆部分，原告漆錯男房、女兒房丶主臥三間房間牆面之油漆色號，此部分應減少壁面報酬45,000元；④電源線裝設部分，並非安全施工，原告並未將電源線埋管於牆內，直接在木作內穿線，也沒有包覆管(PVC管或CD管），裸線到處穿梭在木作中易於發生電線走火之危險，挖洞埋管穿線工程要價300,000元，此部分若要將木作做部分拆除復原也要300,000元；⑤客房完全不透氣，須重打氣窗設置百葉窗，至少30,000元；⑥將原告裝設不正確尺寸4門鋁窗【含鋁門】恢復，至少100,000元，合計至少830,000元）等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。三、本院之判斷：　㈠就原告前揭主張之系爭工程原約定工程項目、追加及追減項目，被告所爭執者如附表所示《原告應施作而實際上未施作完畢（如附表「㈠拆除、水泥部分」編號1至5、「㈡水電部分」編號2、「㈢木工部分」編號1至3、「㈣其他部分」編號1所示，合計應扣除148,087元，計算式：8,000＋3,000＋1,500＋7 ,000＋3,500＋14,000＋7,500＋18,000＋20,000＋4,541＋3,235＋5, 934＋6,656＋7,740＋31,820＝148,087），以及未合意施作範圍（如附表「㈡水電部分」編號1、「㈣其他部分」編號2，合計應扣除26,000元，計算式：8,000＋18,000＝26,000）》，其餘不爭執，業經被告陳明在卷（見本院卷二第46至47頁），先予敘明。　㈡被告為系爭房屋之所有權人，前於110年7月21日曾與原告約定，由原告承攬系爭房屋之系爭工程，經兩造討論後之110 年8月20日，兩造約定就系爭工程總價為2,189,860元，原告已於110 年12月23日交付系爭房屋及提出承攬工作。又被告已於110年9月1日將第1筆裝潢工程款350,000元，匯入原告所有之系爭元大帳戶，後被告於110年9月23日將第2筆裝潢工程款500,000元、110年10月25日將第3筆裝潢工程款500,0 00元、110年11月4日將第4筆裝潢工程款500,000元分別匯入系爭元大帳戶内，合計已匯款支付1,850,000元；又原告就約定施工項目及金額同意扣除附表「㈠拆除、水泥部分」編號3所示工程款1,500元、「㈢木工部分」編號1所示7,500元、「㈣其他部分」編號1、「應扣除金額第⑵至⑹」所示工程款「4541」元、「3235」元、「5934」元、「6656」元、「56 61」元（合計26,027元，計算式：4541＋3235＋5934＋6656＋56 61＝26,027）等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第9至10頁、第46至47頁、第199至202頁），該部分事實應堪認定。　㈢按稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約；報酬應於工作交付時給付之，無須交付者，應於工作完成時給付之；工作係分部交付，而報酬係就各部分定之者，應於每部分交付時，給付該部分之報酬，民法第490條第1項、第505條第1項、第2項定有明文。又按承攬人完成工作，應使其具備約定之品質及無減少或滅失價值或不適於通常或約定使用之瑕疵；工作有瑕疵者，定作人得定相當期限，請求承攬人修補之；承攬人不於前項期限內修補者，定作人得自行修補，並得向承攬人請求償還修補必要之費用；如修補所需費用過鉅者，承攬人得拒絕修補，前項規定，不適用之；承攬人不於前條第一項所定期限內修補瑕疵，或依前條第三項之規定拒絕修補或其瑕疵不能修補者，定作人得解除契約或請求減少報酬。但瑕疵非重要，或所承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物者，定作人不得解除契約，民法第492條、第493條第1項、第2 項、第3項、第494條規定甚明。再按承攬人完成工作，應使其具備約定之品質，無減少或滅失價值或不適於通常或約定使用之瑕疵，固為民法第492條所明定，惟此乃有關承攬人瑕疵擔保責任之規定，與承攬工作之完成無涉；倘承攬工作已完成，縱該工作有瑕疵，亦不得因而謂工作尚未完成（最高法院85年度台上字第2280號判決意旨參照）。工程之是否完工，與工程之瑕疵及工程之驗收各有不同之概念。工程雖已完工，但有瑕疵，僅生瑕疵修補或減少價金請求之問題，究不能謂尚未完工；又工程雖已完工，尚未驗收或驗收未合格，亦不能因未驗收或驗收不合格，即謂工程未完工（最高法院89年度台上字第2068號判決意旨參照）。末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。而原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則(最高法院99年度台上字第483號判決意旨參照)。　㈣就原告所請求系爭工程款，被告抗辯未合意施作範圍（如附表「㈡水電部分」編號1、「㈣其他部分」編號2）合計應扣除 26,000元（計算式：8,000＋18,000＝26,000），是否有據：　　原告主張該部分工項為經被告同意追加後施作，為被告所否認。惟觀諸原告所提出之對話紀錄、估價單、裝潢平面圖、屋景照片、廠商收據在卷為證（見本院卷一第23至93頁、第 193至309頁、本院卷二第12頁），俱無法證實被告確有同意，參酌卷內事證，該部分工項，是否為系爭工程之範圍實有疑問，堪認被告該部分抗辯應屬有據。原告請求如附表「㈡水電部分」編號1所示8,000元、「㈣其他部分」編號2所示18 ,000元，合計26,000元，為無理由，應予駁回。　　㈤就原告所請求系爭工程款，被告抗辯原告應施作而實際上未施作完畢（如附表「㈠拆除、水泥部分」編號1至5、「㈡水電部分」編號2、「㈢木工部分」編號1至3、「㈣其他部分」編號1所示）合計應扣除148,087元（計算式：8,000＋3,000＋1, 500＋7,000＋3,500＋14,000＋7,500＋18,000＋20,000＋4,541＋3,2 35＋5,934＋6,656＋7,740＋31,820＝148,087），是否有據：　　原告主張該部分工項確有施作，為被告所否認。經查，該等工項係具體可分，又觀諸原告所提出之對話紀錄、估價單、裝潢平面圖、廠商收據（見本院卷一第23至93頁、第193至2 84頁、本院卷二第12頁），尚無法逕證實原告確有依約施作，再卷附屋景照片（見本院卷一第285至第309頁）僅選擇性拍攝，亦難判斷材質及細部施工情形，則該等工項是否確已依約施作完工實容有疑問。又衡以原告雖已於110年12月23 日交付系爭房屋及提出承攬工作，惟被告陳稱：雙方約定於 110年1月15日為驗收結算等語在卷（見本院卷二第50至51頁），觀諸原告提出之承攬工作提交前後通訊軟體對話（見本院卷一第91至93頁），堪認該部分工項尚未完成驗收程序。況原告就約定施工項目及金額同意扣除附表「㈠拆除、水泥部分」編號3所示工程款1,500元、「㈢木工部分」編號1所示 7,500元、「㈣其他部分」編號1、「應扣除金額第⑵至⑹」所示工程款「4541」元、「3235」元、「5934」元、「6656」元、「5661」元（合計26,027元，計算式：4541＋3235＋5934 ＋6656＋5661＝26,027）。從而，參酌卷內事證，堪認被告該部分，核屬有據，原告就該部分工項既未能證實已施作完工，原告請求如附表「㈠拆除、水泥部分」編號1至5、「㈡水電部分」編號2、「㈢木工部分」編號1至3、「㈣其他部分」編號1所示，合計148,087元（計算式：8,000＋3,000＋1,500＋7, 000＋3,500＋14,000＋7,500＋18,000＋20,000＋4,541＋3,235＋5,9 34＋6,656＋7,740＋31,820＝148,087），為無理由，應予駁回。　㈥就原告所請求系爭工程款，被告抗辯：部分瑕疵伊已為此支出修補必要費用200,000元(包括：①壁癌處理、補土、粉刷後陽台32,000元；②流理臺、冷熱水管、重新配管7,000元； ③挖埋水管、移排水孔l8,000元；④改電視線、網路電話配線、移客房插座20,000元；⑤房間缺角改正、房間重粉刷、改推門95,000元；⑥流理臺縮三尺、櫥櫃移位：28,000元，合計200,000元）請求抵銷，是否有據：　⒈被告雖抗辯系爭工程具：①壁癌處理、補土、粉刷後陽台；② 流理臺、冷熱水管、重新配管；③挖埋水管、移排水孔；④改電視線、網路電話配線、移客房插座；⑤房間缺角改正、房間重粉刷、改推門；⑥流理臺縮三尺、櫥櫃移位之瑕疵，並因而支出修補要費用200,000元，並以此對原告之債權（應為民法第493條第2項之償還修補必要費用債權）與原告對被告之承攬報酬債權相互抵銷云云，並提出收據、裝修檢討文件、錄音及譯文在卷為證（見本院卷一第345至347頁、本院卷二第83至130頁、證物袋）。　⒉惟原告陳稱：①壁癌處理、補土、粉刷後陽台部分，否認為系爭工程範圍，本件並無處理壁癌施作防水工程之工項；③挖埋水管、移排水孔，亦否認為系爭工程範圍；其餘部分雖屬系爭工程範圍但並無瑕疵，該等部分均經被告確認，原圖施工，系爭工程並無瑕疵等語。參酌卷附對話紀錄、估價單、裝潢平面圖、屋景照片、廠商收據（見本院卷一第23至93頁、第193至310頁、本院卷二第12頁）及被告所提前揭收據、裝修檢討文件、錄音及譯文等卷內事證，就①壁癌處理、補土、粉刷後陽台部分、③挖埋水管、移排水孔為系爭工程範圍部分，已難認確屬於系爭工程範圍，又當事人間所約定品質不明，照片採景僅能呈現部分情況，就被告上開所指6項情況亦難逕確屬原告施作之系爭工程之瑕疵（即不具備約定之品質、減少或滅失價值或不適於通常或約定使用）。被告既未能舉證證實其說，則其抗辯尚難憑採，被告主張以200, 000元抵銷原告所請求之工程報酬，核屬無據。　㈦就原告所請求系爭工程款，被告抗辯：另其餘瑕疵請求減少報酬扣減至少830,000元（包括：①扣減木工增加工程編號3 部分，天花板儲藏室完全無法置物供使用，應全數扣減50,0 00元；②木工增加工程編號6增加男房化妝台部分，化妝台基本上要具備鏡子以供梳化之功能，然原告製作之化妝台僅有小抽屜，十分簡陋，應減少報酬5,000元；③油漆部分，原告漆錯男房、女兒房丶主臥三間房間牆面之油漆色號，此部分應減少壁面報酬45,000元；④電源線裝設部分，並非安全施工，原告並未將電源線埋管於牆內，直接在木作內穿線，也沒有包覆管(PVC管或CD管），裸線到處穿梭在木作中易於發生電線走火之危險，挖洞埋管穿線工程要價300,000元，此部分若要將木作做部分拆除復原也要300,000元；⑤客房完全不透氣，須重打氣窗設置百葉窗，至少30,000元；⑥將原告裝設不正確尺寸4門鋁窗【含鋁門】恢復，至少100,000元，合計至少830,000元），是否有據：　⒈被告雖抗辯系爭工程具：①扣減木工增加工程編號3部分，天花板儲藏室完全無法置物供使用；②木工增加工程編號6增加男房化妝台部分，化妝台基本上要具備鏡子以供梳化之功能，然原告製作之化妝台僅有小抽屜，十分簡陋；③油漆部分，原告漆錯男房、女兒房丶主臥三間房間牆面之油漆色號； ④電源線裝設部分，並非安全施工，原告並未將電源線埋管於牆內，直接在木作內穿線，也沒有包覆管(PVC管或CD管），裸線到處穿梭在木作中易於發生電線走火之危險；⑤客房完全不透氣，須重打氣窗設置百葉窗；⑥將原告裝設不正確尺寸4門鋁窗【含鋁門】恢復之瑕疵，並主張減少報酬至少8 30,000元（應為依民法第494條第2項）云云，並提出收據、裝修檢討文件、錄音及譯文、現場照片在卷為證（見本院卷一第345至347頁、本院卷二第83至143頁、證物袋）。　⒉惟原告陳稱：該等部分均經被告確認，原圖施工，系爭工程並無瑕疵，原告施作電源線方式並無減損效用或有使用上之安全疑慮等語。經參酌卷附對話紀錄、估價單、裝潢平面圖、屋景照片、廠商收據（見本院卷一第23至93頁、第193至3 10頁、本院卷二第12頁）及被告所提前揭收據、裝修檢討文件、錄音及譯文、現場照片等卷內事證，衡以當事人間所約定品質不明，照片採景僅能呈現部分情況，就被告上開所指各項情況亦難逕確屬原告施作之系爭工程之瑕疵（即不具備約定之品質、減少或滅失價值或不適於通常或約定使用）。被告既未能舉證證實其說，則其抗辯尚難憑採，被告主張以減少報酬至少830,000元，核屬無據。四、從而，原告依民法第505條第1項規定所請求給付承攬報酬應為543,393元（計算式：717,480－26,000－148,087＝543,393 ），逾此範圍之請求，則屬無據。五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第2 03條分別定有明文。本件原告請求被告應為之給付係以給付金錢為標的，無約定期限或利率，請求自起訴狀繕本送達被告翌日即111年2月18日（見本院卷一第113頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，於法有據，應予准許。六、綜上所述，原告依民法第505條第1項規定請求，請求被告應給付原告543,393元，及自111年2月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核於法要無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許，並依被告聲請酌定相當之擔保金額，宣告被告得供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　胡修辰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林郁君附表：

2025-02-27

PCDV-111-訴-577-20250227-1

上

臺灣高等法院臺南分院

履行契約等

臺灣高等法院臺南分院民事判決 113年度上字第249號上訴人寬庭開發建築股份有限公司法定代理人李淑寬訴訟代理人柳柏帆律師被上訴人陳淑仙訴訟代理人林再輝律師上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國113年7 月17日臺灣雲林地方法院第一審判決（113年度重訴字第9號）提起上訴，本院於114年2月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：伊於民國110年3月14日與上訴人及訴外人優的生活事業有限公司（下稱優的公司）簽定房地預定買賣合約書（下稱系爭契約），以總價新臺幣（下同）1,060萬元，分別向上訴人買受「寬庭大學8」建案（下稱系爭建案）預售房屋A18戶（下稱系爭建物）、向優的公司買受系爭建物之基地（下稱系爭土地，與系爭建物合稱系爭房地），依約由上訴人悉數承擔出賣人地位及權利義務；伊已給付買賣價金202萬元、變更設計款18,322元、車庫牌樓施作費10萬元、預收代辦過戶費用10萬元，共計2,238,322元。系爭建物取得使用執照後，上訴人通知於112年9月15日前完成驗收，伊以系爭建物至同年9月5日尚有⒈屋内水、電；⒉廚、浴設備安裝。⒊一、二樓後露台牆面外漆；⒋樓梯扶手上漆；⒌電器開關部分安裝；⒍室内牆面油漆斑駁；⒎車庫地面及捲門工程等未施作或瑕疵（下合稱系爭未完成工程），尚未驗屋為由，通知訴外人二崙鄉農會暫勿對上訴人撥款，但並未拒絕履約或違反契約付款條件及方式。詎上訴人先後以112年9月 12日、同年11月29日函（下分稱第一、二次律師函），謂伊違反契約付款條件及方式，沒收159萬元，並為解約，嗣於1 13年2月5日將系爭房地出售移轉予訴外人曾元慈，上訴人之行為已違反一屋數賣之約定。爰依系爭契約第22條第2款、第3款約定，解除系爭契約，請求返還已給付之價金2,238,3 22元，並請求給付違約金159萬元，合計3,828,322元本息之判決。原審就此部分為伊勝訴判決，並無不合等語。答辯聲明：上訴駁回（被上訴人原審請求違約金159萬元之利息係自113年4月18日起算，原判決諭知自判決確定翌日起算，被上訴人就利息訴敗部分未據聲明不服，不在本院審理範圍）。二、上訴人則以：被上訴人於112年9月5日驗屋後固提出系爭未完成工程等瑕疵，然此非依約得阻止撥款事由，其於112年9 月5日初次驗屋當日通知二崙鄉農會勿撥款予伊，已屬違約，且自伊送達第一次、第二次律師函，迄未付清交屋款以外所有款項。因系爭契約未排除以現金付款之方式，則被上訴人預示拒絕給付及過戶，又不願以現金補足餘款，即屬違反契約第7條之付款條件及方式，伊得依同契約第22條第4款約定，不經催告沒收按房地總價款15%計算之金額即159萬元，並解除契約；縱認伊應給付被上訴人違約金，其數額亦屬過高。原審誤認伊第一次律師函有解約之意思，謂其解約不合法，復未審酌系爭契約未排除以現金方式付款，逕認兩造未變更給付方式、伊不得以第二次律師函解除契約，並認違約金額毋庸酌減，遽為伊不利判決部分，尚有未洽等語，資為抗辯。上訴聲明：（一）原判決不利伊部分廢棄。（二）上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、兩造不爭執之事實 (一)被上訴人於110年3月14日與上訴人及優的公司簽定系爭契約，以總價金1,060萬元向上訴人購買系爭建案之系爭建物、向優的公司買受系爭土地。優的公司於110年4月7日以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。 (二)系爭建物於112年4月28日興建完成，並於同年7月17日辦理建物第一次所有權登記，建物建號為雲林縣○○鎮○○段000號，門牌號碼為同縣、鎮○○○○街000號。 (三)被上訴人已給付上訴人買賣價金202萬元（即支付至領取使用執照為止之款項）、客戶變更設計房屋款18,322元、施作車庫牌樓費用10萬元，及所有權移轉代辦費用預收金額10萬元，共計2,238,322元。 (四)上訴人於112年5月19日通知被上訴人系爭建案已取得使用執照，將依序進行：①貸款資料送審。②貸款額度及利率確認，進行對保。③產權移轉及貸款撥付。④驗屋。⑤交屋。 (五)上訴人嗣又通知被上訴人已對保完成，進入產權移轉及貸款撥付程序，通知被上訴人於112年8月28日至同年月31日與銷售人員確認約定驗收時間，並於同年9月15日前完成驗收程序。 (六)被上訴人於112年9月5日以尚未驗屋為由，通知貸款金融機構二崙鄉農會承辦人員勿撥款與上訴人。 (七)上訴人於112年9月6日發函通知被上訴人系爭建物已取得使用執照，上訴人將於112年9月11日前申辦所有權移轉登記截止，請被上訴人配合執行。 (八)上訴人委託柳柏帆律師以第一次律師函即112年9月12日112 年柳律字第39號函致被上訴人，主張解除系爭契約，並將依約沒收總價金百分之15計算之金額。被上訴人以同年月18日函復，否認有拒絕履行契約約定義務情形。上訴人再委託柳柏帆律師以第二次律師函即同年11月29日112年柳律字第46 號函致被上訴人，表示依系爭契約第22條第4項約定，沒收按房屋總價款百分之15計算之159萬元，並解除系爭契約，請被上訴人到所領取餘款43萬元，逾期未領將依法提存。被上訴人於同年12月11日委任先鋒法律事務所以先鋒字第1號函復否認有阻擋農會撥款、上訴人公司應依約履行等旨；被上訴人於翌（12）日再以虎尾郵局603號存證信函致上訴人，表示其解約不合法之意旨。 (九)上訴人於112年12月19日將被上訴人已付價金202萬元，扣除其沒收之159萬元後，將剩餘43萬元以原法院112年度存字第 374號辦理提存。 (十)被上訴人曾於112年9月9日至上訴人公司與訴外人營業員吳庭萱、總監張珍瑜達成協議，上訴人上開人員表示會儘量趕工，而且會將驗屋所發現的缺失改善，被上訴人則會依合約辦理所有權移轉及撥款。 (十一)如認被上訴人請求有理由，兩造同意有關違約金部分之法定遲延利息，自本判決確定之翌日起算，其餘請求則自11 3年4月18日起算。 (十二)系爭建物於112年4月28日取得使用執照。 (十三)系爭契約第22條第3款所約定之違約金及第4款所約定之「乙方得沒收依房屋總價款百分之十五計算之金額」，其性質均係屬於賠償總額預定性之違約金。 (十四)上訴人已於113年1月8日將系爭房地以1,120萬元出賣予曾元慈，並於113年2月5日辦畢所有權移轉登記。 (十五)被上訴人於原審113年2月23日當庭交付上訴人民事準備狀，依系爭契約第21條第1項約定，催請上訴人於狀達1個月內塗銷與曾元慈就系爭房地之移轉登記，否則將解約請求返還價金及給付違約金。因上訴人未依該狀意旨履行，被上訴人嗣另於113年4月17日當庭交付民事準備二狀通知上訴人解除系爭買賣契約。四、被上訴人主張其就系爭房地有系爭契約之法律關係，惟上訴人違反一屋數賣之約定，爰解除系爭契約，請求返還已給付之價金及違約金。惟為上訴人否認，並以上情置辯。是上訴人依系爭契約第22條第4款約定，主張解除系爭契約，沒收價金159萬元，是否有據？被上訴人依系爭契約第22條第2款約定，解除系爭契約，並依同條第3款約定請求上訴人返還2 ,238,322元及給付違約金159萬元，是否有據？其違約金金額應以若干始為妥適？為本件應審究之爭點，茲分述如下： (一)上訴人依系爭契約第22條第4款約定，主張解除系爭契約，沒收價金159萬元，並無依據：１、依系爭契約第22條第4款約定：「甲方（即被上訴人，下同）違反有關『付款條件及方式』之規定者，乙方（即上訴人，下同）得沒收房屋總價款百分之十五計算之金額。…甲乙雙方並得解除契約」。可知需被上訴人有違反系爭契約第7條所約定之付款條件及方式，上訴人始得解除系爭契約。而系爭契約第7條約定：「一、本條付款辦法甲方應依附件㈠房地付款分配明細表之規定，於接獲乙方通知繳款兩週內，自行向乙方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數壹次繳清。（不受理刷卡）二、依前項規定，如甲方逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，甲方應加付按逾期期款部分每日萬分之二單利計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付乙方，如甲方延遲經乙方限期催收仍未繳納，乙方得以存證信函催繳七日內仍未繳者，雙方同意依本合約第二十二條違約之處罰規定處理。」足見，倘被上訴人未依房地付款分配明細表繳納分期款，其逾期達5日者，應加計按每日萬分之2單利計算之遲延利息，如被上訴人延遲，經上訴人限期催收仍未繳納，上訴人得以存證信函催告於7日內繳納，如逾期仍未繳納者，上訴人始得依第22條之約定解除系爭契約。２、查證人吳庭萓於112年9月5日通知被上訴人，當日要辦理系爭房地之所有權移轉及抵押權設定登記，被上訴人以系爭建物有系爭尚未完成之工程為由，主張系爭建物尚未完成驗屋，而拒絕辦理所有權移轉及抵押權設定登記，並通知二崙鄉農會勿撥款給上訴人，上訴人乃於同年月6日通知代書向地政事務所申請撤件等情，為兩造所不爭執，並經證人吳庭萓、廖麗娜到庭證述明確（原審卷第299、312頁），此部分事實自堪信為真實。又被上訴人固於112年9月5日拒絕辦理系爭房地之所有權移轉及抵押權設定登記，並阻止貸款之撥款，縱認違反系爭明細表所示之付款條件及方式，即被上訴人應於辦理所有權移轉完成、銀行貸款核撥時給付上訴人848萬元之約定，然依系爭買賣契約第7條第2款約定，上訴人應限期向被上訴人催收，被上訴人仍未繳納時，上訴人須再以存證信函向被上訴人催繳，被上訴人於收到存證信函後7日內仍未繳納者，上訴人始得依系爭買賣契約第22條第4款約定解除系爭契約，並沒收系爭房地總價金百分之15計算之金額。而自被上訴人於112年9月5日阻止撥款後，上訴人並未限期向被上訴人催收繳款，亦未以存證信函催告被上訴人應於 7日內繳納，則上訴人於112年9月12日以第一次律師函向被上訴人為解除契約之意思表示，自不生解除系爭契約之效力。　３、上訴人雖抗辯其於112年9月12日寄發之第一次律師函並無解除契約之真意，上訴人曾委託柳柏帆律師與被上訴人之夫聯繫，希望被上訴人以現金一次付清剩餘之買賣價金，被上訴人之夫原已同意，但事後又表示被上訴人已未再阻止撥款，何以不能以貸款支付，上訴人才於112年11月29日再以第二次律師函通知被上訴人解除契約，該次才是真的為解除契約之意思表示云云。惟查，依房地付款分配明細表第7項所載（原審卷第59頁），兩造約定買賣價金848萬元係以銀行貸款支付，並非以現金一次給付，兩造並未變更付款條件及方式，上訴人自不得片面變更付款條件及方式，而以被上訴人未以現金一次支付買賣價金848萬元為由，而解除契約，上訴人此部分抗辯仍非可採。４、上訴人雖另抗辯兩造於系爭契約第12條第1款約定：「買方同意於交屋驗屋前，可先辦理過戶及付清除交屋款以外之所有款項（包含貸款）」，故上訴人有權要求被上訴人應一次以現金繳清剩餘價金云云。惟系爭契約第12條是有關「房地所有權移轉登記期限」之約定，該條第1款約定被上訴人同意上訴人於交屋驗屋前，可先辦理系爭房地之所有權移轉登記及付清除交屋款以外之所有款項（包含貸款），所稱「付清除交屋款以外之所有款項」依房地付款分配明細表第7項所載，應係指銀行核撥之貸款，而非指以現金一次繳清，是上訴人以系爭契約第12條第1款之約定，抗辯上訴人有權利要求被上訴人應以現金一次付清所有款項，亦不足採。５、綜上，上訴人抗辯其可依系爭契約第22條第4款約定解除系爭買賣契約，並沒收價金159萬元，並無依據。 (二)被上訴人依系爭契約第22條第2款約定，解除系爭契約，並依同條第3款約定請求上訴人返還2,238,322元及給付違約金 159萬元，核屬有據：１、系爭契約第21條第1款約定：「本合約房地乙方保證產權清楚，絕無一屋數賣…倘逾期乙方仍不解決時，甲方得解除本合約，雙方並同意依合約第二十二條違約之處罰規定處理。」第22條第2款約定：「乙方違反『賣方之瑕疵擔保責任』之規定者，即為乙方違約，甲方得依法解除合約。」第22條第3 款約定：「甲方依第一款或第二款解除合約時，乙方除應將甲方已繳之房屋價款退還予甲方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房屋總價款百分之十五之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」（原審卷第 49至51頁）。２、查上訴人於113年1月8日將系爭房地出賣予曾元慈，並於同年 2月5日辦理所有權移轉登記完成等情，為兩造所不爭執，並有上訴人提出之系爭房地第二類謄本及其與曾元慈簽訂之成屋買賣契約書在卷可參（不爭執事實 、原審卷第171、173 、231至273頁），足見上訴人確有一屋數賣，違反系爭契約第21條第1款約定之情形，則被上訴人依系爭買賣契約第22 條第2款約定解除系爭買賣契約，並依同條第3款約定請求上訴人返還已繳納之價金及賠償房屋總價款百分之15違約金，依約自屬有據，其金額如下： (１)返還價金部分：被上訴人已給付上訴人買賣價金202萬元（即支付至領取使用執照為止之款項）、客戶變更設計房屋款18 ,322元、施作車庫牌樓費用10萬元及所有權移轉代辦費用預收金額10萬元，共計2,238,322元等情，為上訴人所不爭執，並有被上訴人提出之匯款資料及上訴人所出具之統一發票在卷可稽（不爭執事實㈢、原審卷第101至123頁），是被上訴人請求上訴人返還2,238,322元，自屬有據。 (２)違約金部分：Ａ、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第2項前段、第252條定有明文。次按民法第 250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求（最高法院83年度台上字第2879號、112年度台上字第1881號判決參照）。當事人約定之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高情事，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。又契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院111年度台上字第319號判決參照）。Ｂ、查系爭契約所約定之違約金性質，係屬賠償總額預定性之違約金，為兩造所不爭執（不爭執事實）。上訴人抗辯系爭房屋曾為變更設計，違約金約定以房屋總價款百分之15計算之違約金過高，應予酌減云云，並以證人曾元慈為證。惟查，上訴人雖提出其與證人曾元慈重新簽訂之買賣契約，上訴人將系爭房地出售予曾元慈之總價金為1,120萬元，固有曾元慈之證述及買賣契約可參（原審卷第361、232頁頁），而其出售予曾元慈之金額與其出售予被上訴人之金額1,060萬元，雖僅增加60萬元（1,120萬元－1,060萬元=60萬元），惟此僅能證明上訴人出售系爭房地前後價金之差額，但不能證明系爭契約所約定之違約金過高。而系爭房屋縱曾為變更設計，亦僅能證明有為變更設計部分，不能為其他證明。且經本院闡明上訴人提出違約金過高之證據（本院卷第85頁），上訴人復未提出相關證據予以證明。故上訴人主張兩造約定以房屋總價款百分之15計算之違約金過高云云，尚非可採。再參以系爭契約履行進度、上訴人之違約程度、被上訴人因買賣交易受阻致已繳價金遲延取回所損失資金運用之利益及相關規費、人力、時間之耗損等受損情況及社會經濟況等一切情狀，認本件以房屋總價款百分之15計算違約金即159萬元（計算式：1,060萬元×15%＝159萬元），應屬適當。 (３)又按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第259條第2款、第203條分別定有明文。查本件有關法定遲延利息部分，兩造同意違約金部分自本件判決確定之翌日開始計算，其餘請求則自113年4月18日起算（原審卷第365至366頁）。從而，被上訴人請求上訴人給付之法定遲延利息，其中2,238,32 2元部分自113年4月18日起算；違約金159萬元部分則自本件判決確定之翌日起算，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。五、綜上所述，被上訴人依系爭契約之約定，請求上訴人給付3, 828,322元，及其中2,238,322元自113年4月18日起；其中15 9萬元自本件判決確定之翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　民事第四庭　審判長法　官　翁金緞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林福來　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃義成上為正本係照原本作成。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。被上訴人不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡孟芬【附註】民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

2025-02-27

TNHV-113-上-249-20250227-1

重訴

臺灣基隆地方法院

解除契約回復原狀等

臺灣基隆地方法院民事判決 114年度重訴字第8號原告宋寶建設股份有限公司法定代理人許志煜訴訟代理人柯勝義律師被告楊育欣訴訟代理人朱敏賢律師上列當事人間解除契約回復原狀等事件，本院於民國114年2月26日辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣參拾伍萬零玖佰陸拾參元。被告應將附表一所示不動產移轉登記為原告所有。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹拾壹萬陸仟玖佰捌拾捌元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣參拾伍萬零玖佰陸拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：　　兩造於民國111年1月7日（起訴狀誤繕為111年11月7日），簽訂「築馨園土地房屋車位買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），由被告以新臺幣（下同）7,994,300元之總價（下稱系爭價金），向原告購買「築馨園建案」B1棟4樓預售屋及B 1層10號車位（以下合稱系爭不動產）；因系爭買賣契約第1 8點規定「系爭價金其中5,596,000元，由被告向金融機構申貸撥付」，兩造遂於113年2月23日，簽訂房屋貸款撥款委託書（下稱系爭房貸委託書），俾原告得將系爭不動產即附表一所示房屋暨其坐落基地持分，移轉登記為被告所有，再由被告以系爭不動產向臺灣銀行股份有限公司（下稱臺銀）申請辦理抵押貸款。嗣「築馨園建案」起造完成並於113年6月 5日取得使用執照，原告乃依約於113年8月22日（起訴狀誤繕為113年8月2日），將系爭不動產移轉登記為被告所有，而被告隨後亦向臺銀申辦抵押貸款，並以系爭不動產設定最高限額抵押權如附表二所示（下稱系爭抵押權）；然而，系爭不動產猶未接通水、電，被告旋於兩造辦理交屋驗收以前，自行委任第三人到場檢測，指摘系爭不動產存在物之瑕疵，並且藉詞系爭不動產「尚未複驗」，拒絕配合辦理臺銀就抵押貸款之撥付手續，違反系爭買賣契約第19點之規定，經原告催告敦促無果，原告乃於113年9月6日，依系爭買賣契約第18、19點及第24點第4款之規定，以文山武功郵局第145 號存證信函（下稱系爭存證信函），就被告為解除系爭契約之意思表示（下稱系爭解約表示），而系爭解約表示亦已於 113年9月20日到達被告，故原告自得依民法第259條規定，請求被告回復原狀，並依系爭買賣契約第24點第4款規定，請求違約金1,199,145元及其法定遲延利息。基上，爰聲明：　㈠被告應給付原告違約金1,199,145元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。　㈡被告應向新北市汐止地政事務所辦理附表二所示最高限額抵押權塗銷登記，並將附表一所示之不動產所有權移轉登記返還原告。　㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯：　　被告業已陸續給付買賣價金共1,998,500元（含簽約款100,0 00元、開工款699,400元、工程款799,400元、完稅款399,70 0元），並已於113年3月7日向臺銀申辦抵押貸款，惟原告遲未安排房屋初驗，被告祇能自費委請至善科技檢測有限公司（下稱至善公司）於113年4月20日到場初勘，並獲至善公司提出「驗屋報告」指出系爭不動產存在諸多重大瑕疵；後原告雖曾同意至善公司於113年9月2日到場複檢，然系爭不動產斯時仍舊存在「滲漏水」之重大瑕疵。因被告從未主動通知臺銀「終止」撥款程序，亦不曾就臺銀為終止貸款之意思表示，僅於臺銀來電詢問撥款之時，表示「房屋尚未進行複驗」，故臺銀嗣未撥付抵押貸款之結果，實乃原告未舉證其已完成瑕疵修補之所致，核與系爭買賣契約第19點之規定不符，況「臺銀未撥貸」肇因於原告單方之嚴重違約，故原告顯係債務不履行可歸責之一方，欠缺解除系爭買賣契約之法律權源。詎原告為掩飾其給付標的存在重大瑕疵，竟於113 年9月6日以系爭存證信函就被告為系爭解約表示，然而系爭買賣契約第24點第4款、系爭房貸委託書第2點等規定，俱無原告得以解約之相關約定，系爭房貸委託書復未填寫完足（僅有簽名）而可認其應非有效，再加上交屋撥貸流程兼含「初驗」、「複驗」程序，被告經臺銀電詢告稱「尚未複驗」亦屬實情而無違誤，故臺銀係因「條件不成就」方未撥付抵押貸款，被告自始即無任何債務不履行之可歸責事由，準此，原告解約不僅違反法律規定以及兩造間之買賣約定，更係悖離誠信原則而屬無效。惟若認被告應負違約責任，亦請斟酌原告遲誤安排驗屋以及原告員工提供錯誤之交屋流程，適度酌減原告所得請求之違約金數額。基上，爰聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執之事項：（參看本院卷第131頁至第132頁）　㈠兩造於111年1月7日簽訂系爭買賣契約，由被告以系爭價金向原告購買系爭不動產；契約內容悉如甲證1所示（即本院卷第16頁至第57頁）。　㈡「築馨園建案」起造完成並於113年6月5日取得使用執照，原告遂於113年8月22日，將附表一所示之系爭不動產移轉登記為被告所有，而被告隨後亦向臺銀申辦抵押貸款，並以系爭不動產設定系爭抵押權如附表二所示。　㈢被告與臺銀嗣未完成貸款撥付之手續，原告遂於113年9月6日以系爭存證信函就被告為系爭解約表示；系爭存證信函則於 113年9月20日送達被告。四、本院判斷：　㈠原告承前所述之兩造不爭執事實，主張被告違反兩造約定，系爭買賣契約已經解除。而被告雖執前詞予以否認，然本院參看系爭買賣契約第7點：「本契約總價款合計新臺幣柒佰玖拾玖萬肆仟叄佰元整。…」（本院卷第19頁）第18點第1款：「㈠第七點契約總價內之部分價款新臺幣伍佰伍拾玖萬陸仟零佰元整，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外，買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方。」（本院卷第23 頁）以及第14點第1、2、4款：「㈠土地所有權之移轉，除另有約定，依其約定者外，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。其土地增值稅之負擔方式，依有關稅費負擔之約定辦理。㈡房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。㈣賣方應於買方履行下列義務時，辦理房地所有權移轉登記：…⒉提出辦理所有權移轉登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並應開立受款人為賣方及票面上註明禁止背書轉讓，及記載擔保之債權金額及範圍之本票予賣方。」（本院卷第 22頁）明確可見兩造約定「系爭價金其中5,596,000元，由被告向金融機構申貸撥付」（下稱系爭貸款約定），是為落實系爭貸款約定（使金融機構得以順利撥貸），兩造應於使用執照核發後4個月以內，備妥文件辦理系爭不動產之過戶移轉，否則，被告無以提供不動產設定抵押，金融機構亦難撥給其所需抵押貸款。且「築馨園建案」起造完成以前，被告所欲購買之「B1棟4樓預售屋」，原無「特定」之建號或門牌，是於「築馨園建案」起造完成並取得建號、門牌以後，兩造自須簽署系爭房貸委託書即甲證2（本院卷第58頁），確認被告申辦抵押貸款之「不動產坐落（即附表一所示）與其金融機構（即臺銀）」；換言之，系爭房貸委託書無疑乃兩造落實系爭貸款約定之所不可或缺，就令「承辦代書要求被告預先在『空白』之房貸委託書上簽名以圖方便」（參看本院卷第131頁、第142頁至第143頁之被告答辯），被告依言簽名並交付「空白」紙本，當然形同就承辦代書為「代理權之授予」，故承辦代書事後代為完善紙本記載之效力，當然及於「已就代書授予代理權之被告本人」，從而，被告事後翻異牽拖，謬指「系爭房貸委託書並未填寫完足（僅有簽名）而非有效」云云，已屬刻意曲解而非可取。再者，「築馨園建案」起造完成並於113年6月5日取得使用執照，依系爭買賣契約第14點第1、2、4款規定，原告必須於4個月以內（即113年10月5日以前），備妥文件辦理系爭不動產之移轉登記，故原告於113年8月22日完竣系爭不動產之過戶手續，原即合於「兩造約定」而無可歸責；又被告既已委託代書，以系爭房貸委託書向臺銀申辦抵押貸款，依系爭買賣契約第 18點第1款規定，被告亦應於原告通知辦理貸款日起20日內，完善「對保」手續（亦即「金融機構審核通過並通知核貸結果迄『其實際撥款前』」之流程），俾同意承貸之臺銀，得以如數撥給其所約定之款項，故被告以系爭不動產為臺銀設定系爭抵押權以後，遲未完成撥款照會以致臺銀不曾實際撥款，自係違反系爭貸款約定而屬可責。至被告雖強辯稱其從未主動通知臺銀「終止」撥款，亦未就臺銀為終止貸款之意思表示，故本件臺銀「不撥款」之結果，並非其終止申貸所致云云；然臺銀承辦人員於撥款當日，電話照會確認是否撥款，被告卻就臺銀承辦人員回稱「尚未複驗」（參看被告答辯），是其顯係意在向臺銀承辦人員傳達其「無」允為撥款之意思，臺銀亦因「被告電話照會卻『未同意』」方未實際撥款，故臺銀撥貸程序就此「不了了之」，無疑乃「被告毀諾（未表同意）」之所致，故被告違反系爭貸款約定至明，不容其藉詞「未主動終止」云云，以圖解免一己之違約責任。　㈡被告雖抗辯原告未主動辦理房屋初驗、系爭不動產存在重大瑕疵，因交屋撥貸流程兼含「初驗」、「複驗」程序，被告就臺銀回稱「尚未複驗」亦非虛捏，故臺銀係因「條件不成就」方未撥款，系爭解約表示違反法律規定、兩造約定以及誠信原則云云。然查：　⒈按民法第354條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。若買受人享有同時履行抗辯權，並經行使此抗辯權者，即可免除給付遲延之責任（最高法院50年台上字第1550號判例意旨參照）。惟行使同時履行抗辯拒絕給付部分，應與出賣人應負之瑕疵補正或損害賠償責任「相當」，若買受人應為之給付與出賣人之瑕疵補正或損害賠償責任顯然不相當，且其給付為可分，則其同時履行抗辯之範圍應受「相當」之限制，不得遽以拒絕全部之給付（最高法院102年度台再字第19號判決意旨參照），且基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係，如未違反強制或禁止規定，法院自應尊重，則該契約內容不僅係當事人間之行為規範，在訴訟中亦為法院之裁判規範（最高法院110年度台上字第3187號、111年度台上字第76號判決意旨參照）。　⒉承前㈠所述，「築馨園建案」起造完成並於113年6月5日取得使用執照，依系爭買賣契約第14點第1、2、4款以及第18點第1款之規定，原告須於4個月以內（即113年10月5日以前），完竣系爭不動產之過戶移轉（所有權移轉登記），被告則須於原告通知辦理貸款日起20日內，完善「對保」手續（亦即「金融機構審核通過並通知核貸結果迄『其實際撥款前』」之流程），俾同意承貸之臺銀，得以如數撥給其所約定之款項。因系爭買賣契約第19點：「本契約有前點（即第18點）貸款約定者，於產權移轉登記完竣並由金融機構設定抵押權後，除有違反第11點第2款、第3款或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外，買方不得通知金融機構終止撥付前條貸款予賣方。」（本院卷第24頁）以及系爭買賣契約第11點第2、3款：「㈡賣方保證建造本預售屋不含有損建築結構安全或有害人體安全健康之輻射鋼筋、石綿、電弧爐煉鋼爐碴（石）、未經處理之海砂等材料或其他類似物。㈢前項材料之檢測，應符合檢測時中華民國國家標準或主管機關所定之檢測規範，但如有造成買方生命、身體、健康及財產之損害者，仍應依法負責。」（本院卷第21頁）乃兩造就「被告行使同時履行抗辯（拒付價金）應受『相當』限制」之明確約定，除「原告所用『建材』危及建築結構安全、有害人體，或系爭不動產存在『縱經修繕仍然無法達到應有使用功能之重大瑕疵』」以外，被告「不得」祇因系爭不動產存在物之瑕疵，即恣意拒絕完善「對保」手續以阻「業已取得抵押權擔保之臺銀」撥款（下稱系爭限制約款），基於私法自治及契約自由原則，系爭限制約款不僅係兩造間之行為規範，在訴訟中亦應作為本院之裁判規範。乃細觀被告所執至善公司「驗屋報告」（本院卷第148頁至第189頁），以及彼等間之LINE對話截圖（本院卷第190頁至第214頁），被告所謂瑕疵不僅無涉於「建材是否危及建築結構安全或有害於人體」之認定，即令至善公司「驗屋報告」所述「主浴、客浴、廚房、前陽台、後陽台排水孔均含有泥沙」、「主臥漆面不整、窗框、玻璃及門框汙損」、「主衛壁磚填縫不實、洗手台無法蓄水、浴櫃門扇高低差、蓋板未完成、門框污損及破損」、「全室地磚與牆面填縫未完成」、「前陽台欄杆矽利康未施作」、「客廳漆面不整、窗框污損、地磚有殘膠污損及空鼓」、「客衛壁磚吃色、洗手台矽利康未施作、門框污損」、「廚房三合一門污損、門框未打矽利康、漆面不整」、「後陽台有不明電線及水線、壁磚填縫不實且髒污、窗框矽利康未施作」、「玄關門框污損、門檻未安裝膠條及未打矽利康、門鎖未安裝」、「臥1地磚污損、漆面不整、牆面歪斜、窗框污損及破損、門框污損」、「臥2地磚填縫不實、漆面不整、窗框污損」、「電箱第9迴路未施作迴路、電箱蓋板髒污」（以下合稱系爭瑕疵），亦可經由適當方式進行修補，此參至善公司承辦人員與被告LINE對話提及「工程師複驗（113年9月2日）所見，外觀瑕疵大部分均有處理，僅止部分窗戶仍有滲漏水以及房間牆壁軸線歪斜」等語（本院卷第212頁至第213頁），即可互為印證！是系爭瑕疵原非不能進行修繕補正，就令原告遲未完成其瑕疵修補，此情亦與「縱經修繕仍然無法達到應有使用功能」之要件迥不相牟，回歸兩造間之系爭限制約款，被告本即不能祇因系爭瑕疵猶未修補，即拒絕完善「對保」手續以阻「業已取得抵押權擔保之臺銀」撥款，故被告抗辯之系爭瑕疵，本非被告得以對抗原告（拒不付款）之正當事由，就令至善公司之初驗人員吳冠勳、複驗人員鄒年宇到庭重申彼等見聞，其情亦難撼動「兩造以及本院均應受『系爭限制約款』拘束」之結論，故被告聲明人證云云（參看本院卷第248頁），原屬無濟於事而無必要。　⒊被告固又依據「原告公司員工楊登月與被告之LINE對話截圖」（即甲證6；本院卷第74頁），抗辯交屋撥貸流程兼含「初驗」、「複驗」程序，複驗完畢方可辦理過戶交屋並予撥款云云（本院卷第132頁至第133頁）；惟參看系爭買賣契約第14點第1、2、4款之規定，兩造並「非」以「複驗」作為系爭不動產移轉過戶之時點，因兩造已有系爭貸款約定（詳如前揭㈠所述），故原告在「取得使用執照後4個月以內」，本即負有「先為移轉過戶（使被告取得不動產所有權）之給付義務」，否則，原告難免違約而屬可責（蓋若不先行移轉過戶，被告即難辦理不動產抵押貸款）。且系爭買賣契約第 13點既已明訂：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣家限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。…」（本院卷第21頁）則兩造驗收時點縱在「承貸金融機構依約撥款」以後，被告仍可「將瑕疵記錄於驗收單上，限期原告修繕並以房地總價5%作為保留款」，此即應足保障被告瑕疵擔保請求權之行使；蓋被告因系爭限制約款之拘束（詳如前揭⒉所述），本即不能祇因系爭瑕疵猶未修補，即拒絕給付「除5%保留款」以外之其他價金，遑論拒絕完善「對保」手續以阻「業已取得抵押權擔保之臺銀」撥款。是被告一再攀扯之「初驗」、「複驗」流程，尤與兩造間之系爭限制約款無妨，洵無助於被告違約責任之免除。　⒋綜上，被告業已取得系爭不動產之所有權（原告業已辦理過戶移轉），復可於交屋驗收之時，「限期原告修繕系爭瑕疵並以房地總價5%作為保留款」，故自客觀以言，系爭限制約款已然兼及兩造權益而屬公允。今被告一再無視系爭貸款約定與系爭限制約款，祇因其認為系爭瑕疵猶未修補（尚未複驗），旋於臺銀電話照會之時，傳達其「無」允為撥款之意思，則其違約之明確可責，要不待言。　㈢承前所述，回歸兩造間之系爭貸款約定與系爭限制約款，被告本即不能祇因系爭瑕疵猶未修補，即拒絕完善「對保」手續以阻「業已取得抵押權擔保之臺銀」撥款，故被告本應於原告通知辦理貸款日起20日內，對保照會而使臺銀得以如數撥款。今被告既違約在先，系爭買賣契約第24點第4款復明訂：「㈣買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之十五（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」（本院卷第25頁）則原告以系爭存證件函就被告為系爭解約表示，自係適法有據，被告聲請本院向臺銀汐止分行查詢「本件貸款有無撥款期限」（參看本院卷第248頁），亦無解於「被告違約、原告解除契約適法有據」之結論；因原告業已寄發系爭存證信函，就被告為系爭解約表示，而系爭存證信函亦已於113年9月 20日送達被告（參前揭㈢兩造不爭執事實），故原告主張系爭買賣契約業經解除等語，自有理由而為可採。　㈣承前，系爭買賣契約已經解除，兩造即當事人雙方均有回復原狀之義務，故原告請求被告將系爭不動產移轉登記予原告，固有理由而應准許。惟被告並「非」系爭不動產之抵押權人（臺銀方為系爭抵押權之權利人），是被告本無塗銷系爭抵押權之權能，且系爭抵押權之塗銷，亦無涉於「買賣雙方解除契約回復原狀之義務」，故原告訴請被告塗銷系爭抵押權，尚欠法律根據而非可取。再者，系爭買賣契約第24點第 4款明訂：「違約金上限係『房地總價款15%』」等語，可見兩造約定之違約給付，並「非」不問情節，一律按總價款15% 計算；況約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明定。雖違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。然倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院仍得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號判決意旨參照）。而所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，即以當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，至債務人若已為一部之履行，亦得比照債權人所受利益減少其數額。即違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減，惟約定之懲罰性違約金額是否過高，非以債權人所受損害為唯一審定標準，應參酌債務人違約時之一切情狀斷之（最高法院106年度台上字第1839號、87年度台上字第2563號判決參照）。本院審酌原告因被告不履行債務而解除系爭買賣契約，其損害通常包括價差損失（利潤損失）、已支出之委託銷售酬傭、違約遲延利息以及管理費等項，但原告並未提出「已支出之委託銷售酬傭」、「管理費」等單據供參；因111年度住宅營建之同業利潤標準，其淨利率則為8%，故推估原告於系爭買賣契約未解除之情形下，原可得淨利潤639,544元【計算式：7,994,300元×8%＝639,544元】，惟衡酌被告自系爭買賣契約簽訂時起，已付簽約款100,00 0元、開工款699,400元、工程款799,400元、完稅款399,700 元，共1,998,500元【計算式：100,000元＋699,400元＋799,4 00元＋399,700元＝1,998,500元】，故原告亦因被告一之部履行，受有相當於288,581元之孳息收益【系爭買賣契約於111 年1月7日簽訂，故1,998,500元按週年利率5%計至本件訴訟繫屬日即113年11月26日為止，其計算式如下：1,998,500×( 2+325/366)×5%＝288,581，小數點以下四捨五入】，是予兩相互為折抵，原告所受損害應係350,963元【計算式：639,5 44元－288,581元＝350,963元】，約占系爭不動產全部價款之 4%【350,963元÷7,994,300元＝0.0439】，故本件若按「總價款15%」計算違約金，顯然過多，尤以被告拒絕履約雖非可取，然其畢竟事出有因，而與「惡意違約」之情形不牟，經綜合觀察被告之履約程度、違約情節，以及原告之所受損害，本件賠償金額應減縮為350,963元，如此方屬合理公允。從而，原告依系爭買賣契約第24點第4款之約定，請求被告給付違約金在350,963元之範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，均非有據，應予駁回。　㈤再者，違約金，有屬於損害賠償約定之性質者，有屬於懲罰之性質者，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則應依民法第250 條第2項規定，視為損害賠償性違約金（最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照）。而違約金如為懲罰之性質，於被告履行遲延時，原告除請求違約金外，併得依民法第23 3條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院62 年台上字第1394號判例意旨參照）。因兩造上開約定之契約文義，尚難據以推認所謂「違約給付」乃懲罰性違約金之性質，是依民法第250條第2項規定，應認本件違約金乃「損害賠償總額預定性之違約金」，係「被告延欠給付導致原告解除契約所可能衍生之一切損害之賠償總額之預定」，故原告至多祇能援系爭買賣契約第24點第4款，請求被告給付350,9 63元，並以此作為被告債務不履行之損害賠償之總額，而不能更行請求其遲延利息。　㈥綜上，原告主張被告債務不履行，主張系爭買賣契約已經解除，起訴請求被告將系爭不動產移轉登記予原告，暨依系爭買賣契約第24點第4款規定，請求被告給付350,963元，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，則欠根據，為無理由，不能准許，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述。至被告雖曾聲明人證吳冠勳（至善公司初驗人員）、鄒年宇（至善公司複驗人員），欲證「系爭不動產有無瑕疵及其瑕疵程度」、「113年4月20日初驗之時有無水、電以及原告曾否派員到場」等情（本院卷第24 8頁），並聲請本院向臺銀汐止分行查詢「本件貸款有無撥款期限」（本院卷第248頁），然此俱與本件爭點（被告是否違約、原告可否解除系爭買賣契約）渺無相關（參看前揭 ㈡⒉、㈢所述），故被告關此證據調查之聲請，顯然無助於被告本件訴訟之成敗，並且徒增本件訴訟上之勞費，乃不必要調查之證據，不應准許。六、訴訟費用由敗訴責任較大之被告負擔。七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就本院命被告為金錢給付之部分核無不合，爰酌定相當之擔保准許之，並酌情宣告被告提供相當擔保後免為假執行；至原告違約金請求敗訴之部分，其假執行之聲請尚乏附麗，且本院命為移轉所有權之部分，係以判決命被告為一定之意思表示，依強制執行法第130條第1項規定，視為自判決確定或執行名義成立時，已為其意思表示，此係因該項債務，僅在使債權人取得債務人之意思表示之法律效果，即可達執行之目的，如為宣告假執行，將使債務人即被告意思表示之效力提前發生，與強制執行法第130條規定不合，故此亦難併為假執行之宣告，爰一併駁回原告此部分假執行之聲請。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　民事第二庭法　官　王慧惠　　　　　　　以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　沈秉勳【附表一：不動產標示】土地：編號土地坐落地目面積（平方公尺）權利範圍備考縣市鄉鎮市區段別小段地號 1 新北市金山區五福 546 建 1800.07 240/10000 建物：編號建號建物門牌基地坐落建築式樣主要建築材料及房屋樓層建物面積（平方公尺）權利範圍備考樓層面積合　　計附屬建物用途及面積 1 1375 新北市○○區○○路00號四樓新北市○○區○○段000地號鋼筋混凝土構造9層樓 4層：76.02 合計：76.02 陽台：9.61 1/1 共有部分： 1390建號、面積2286.19平方公尺、權利範圍： 260/10000（含車位編號：10號、權利範圍 110/10000）【附表二：最高限額抵押】編號設定義務人擔保範圍設定權利範圍登記日期（民國）登記權利人擔保債權總金額（新臺幣）債權額比例 1 楊育欣金山區五福段546地號（附表一所示土地編號1） 240/10000 113年8月23日臺灣銀行股份有限公司 7,670,000 1/1 2 楊育欣金山區五福段1375建號（附表一所示建物編號1） 1/1 1/1 共同擔保地號：546地號、共同擔保建號：1375建號

2025-02-27

KLDV-114-重訴-8-20250227-1

台上

最高法院

請求減少價金等

最高法院民事裁定 113年度台上字第1641號上訴人彭定國訴訟代理人鄭嘉欣律師李殷財律師被上訴人張倉榮訴訟代理人劉坤典律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國113年5 月21日臺灣高等法院第二審判決（111年度重上字第964號），提起上訴，本院裁定如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由一、按上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之。又提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，其以民事訴訟法第469條所定事由提起第三審上訴者，應於上訴狀內表明原判決所違背之法令及其具體內容、暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實。其依同法第469條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。另第三審法院應於上訴聲明之範圍內，依上訴理由調查之。同法第467條、第4 70條第2項、第475條本文分別定有明文。而依同法第468條規定，判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；依同法第469條規定，判決有該條所列各款情形之一者，為當然違背法令。是當事人提起第三審上訴，如合併以同法第469條及第469條之1之事由為上訴理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，有關之司法院解釋、憲法法庭裁判，或成文法以外之習慣或法理等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。另第三審法院就未經表明於上訴狀或理由書之事項，除有民事訴訟法第475條但書情形外，亦不調查審認。二、本件上訴人對於原判決關於其敗訴部分提起上訴，雖以該部分判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實之職權行使所論斷：被上訴人以新臺幣（下同）1,720萬元(下稱系爭買賣價金)向上訴人買受系爭房屋及所坐落土地(下稱系爭契約)，惟系爭房屋之結構混凝土氯離子含量超出CNS3090所訂標準，有腐蝕鋼筋及使混凝土崩裂之可能，且現況有混凝土粉刷層及保護層剝落、鋼筋外露及銹蝕等現象，影響系爭房屋之結構安全，已減損系爭房屋應具備得以長久居住而安全無虞之通常效用，而兩造就此瑕疵未以特約免除或限制上訴人物之瑕疵擔保責任，被上訴人得請求減少買賣價金，其金額按有上開瑕疵存在所減損價值比例16.89%計算為290萬5,080元。又上訴人為履行系爭契約第9條第1項約定之「交屋」義務，已將系爭房屋於民國108年2月11日交付被上訴人占有，惟上訴人於同年月18日更換系爭房屋鑰匙，致被上訴人迄109年4月28日無法進入系爭房屋使用，其得依民法第184條第2項規定，請求上訴人賠償32萬9,667元，經其與系爭買賣價金為抵銷後，被上訴人本訴請求確認系爭契約買賣價金請求權超過已給付價金1,28 1萬4,203元部分，其中323萬4,747元不存在，為有理由。另被上訴人於109年6月18日向合作金庫銀行取得貸款，於同年 8月11日代償上訴人之銀行貸款883萬8,646元，未付之價金1 15萬1,050元雖已屆清償期，惟屬被上訴人於本件主張減少價金之範疇，須待法院審認，非恣意拒絕履行，且其金額僅佔系爭買賣價金6.69%；而上訴人就被上訴人未給付之價金可請求給付遲延利息，對上訴人無不公平，依民法第148條第2項所定誠實信用原則，上訴人不得行使解除權，其反訴請求被上訴人塗銷系爭房屋及坐落土地所有權移轉登記、騰空遷讓返還系爭房屋及按月給付相當於租金之不當得利，為無理由等情，或原審贅述而與上開認定無關部分，指摘為不當，並就原審命為辯論及已論斷者，泛言謂為違法，而非表明該部分判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，更未具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認其已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。三、據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法第481條、第4 44條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日最高法院民事第五庭　　　　審判長法官彭昭芬法官邱璿如法官李國增法官游悦晨法官蘇芹英本件正本證明與原本無異書　記　官　郭麗蘭中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日

2025-02-27

TPSV-113-台上-1641-20250227-1

重訴

臺灣臺中地方法院

解除買賣契約等

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度重訴字第70號原告張惠玲訴訟代理人葉耀中律師複代理人林俊甫律師張翊宸律師被告楊秀玉訴訟代理人陳建勛律師上列當事人間請求解除買賣契約等事件，本院於民國114年1月8 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明第1項為被告應給付原告新臺幣（下同）885萬3280元，及自民國111年12月 21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣於1 12年4月24日以民事擴張聲明暨準備二狀變更聲明為如後述原告聲明所示（見本院卷第107頁），原告擴張金額部分，核屬擴張應受判決事項之聲明，與法無違，應予准許。貳、實體部分一、原告主張：　㈠原告於111年10月9日向被告購買臺中市○○區○○○段○○○○○段000 000地號土地（下稱系爭土地）及坐落於上之臺中市○○區○○ 街000○0號未保存登記之房屋（下稱系爭房屋，統稱系爭不動產），雙方簽立系爭不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定價金865萬元，系爭土地於111年12月6日移轉登記予原告，系爭房屋於111年12月16日交付被告，原告亦於111 年12月21日給付865萬元予被告，原告亦支付仲介費17萬300 0元、代書費及稅費3萬280元。　㈡然系爭土地與同段326-23地號土地（下稱系爭鄰地）交界成鋸齒狀，而系爭鄰地所有人張金豐因此占用系爭土地部分種植果樹，且系爭房屋亦有占用系爭鄰地之情形，被告明知上開相互占用之情況，仍於111年3月24日填寫標的物現況使用說明書中，在「本土地是否有被他人占用情形？」、「土地是否有出借他人之情形？」、「目前與鄰地是否有界址糾紛」等三欄位中均勾選「否」，復於111年11月2日簽約後兩造鑑界系爭土地時，被告及仲介均佯稱可以藉由交換土地使用同意書解決，然至今被告仍未提供系爭鄰地所有人之使用同意書。又於111年10月8日，仲介曾帶原告前往系爭房屋檢查供水，仲介在現場致電被告詢問水源，被告告知為山泉水，嗣於111年12月17日，原告再次檢查時，竟發現並無供水，與當初之約定不符。是被告故意不告知系爭不動產存有須拆屋還地、欠缺被告擔保供給山泉水之品質之重大瑕疵，其給付系爭不動產，顯不符債務之本旨，且可歸責於被告，違反系爭買賣契約之約定，原告得主張解除系爭買賣契約，請求被告返還價金865萬元、給付損害賠償額預定違約金865萬元，並賠償仲介費、代書費及稅費20萬3280元。　㈢又被告上開詐欺行為，致原告陷於錯誤而簽立系爭買賣契約，爰依民法第92條規定撤銷意思表示，並依同法第114條準用第113條規定，請求被告返還865萬元。退步言，倘認原告解除契約或撤銷意思表示為無理由，原告得請求減少價金及請求賠償865萬元之損害。　㈣爰擇一依民法第92條、第114條準用第113條、民法第353條、第359條、第256條、第259條、第260條、第227條、第226條、第360條、系爭契約第7條第1項、第10條第3項之規定，請求被告給付865萬元、違約金865萬元；及擇一依系爭契約第 7條、民法第227條之規定，請求被告給付仲介費、代書費及稅費20萬3280元。並聲明：被告應給付原告1730萬元，及其中865萬元自111年12月21日起，另865萬元自本書狀繕本送達翌日起均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠兩造於111年10月9日簽立系爭買賣契約，依該契約第1條、第 15條之約定，可知兩造買賣標的僅系爭土地，不含系爭房屋及農作物，且被告係於111年11月2日複丈當日始知悉系爭土地與鄰地相互占用之情事，當下原告與張金豐均口頭表示雙方交換使用即可，兩造遂依約完成不動產移轉及點交，被告並未向原告表示可取得土地使用同意書，亦未故意於系爭買賣契約上為不實之勾選，原告不得主張受詐欺而撤銷意思表示，請求被告返還及賠償價金865萬元。　㈡又系爭土地與鄰地互有越界使用之面積小，對系爭土地之交易價值影響不大，原告對於系爭土地可使用範圍並無誤認之虞，可見就互有占用部分，對於系爭土地價值減少之程度，即無關重要，不得視為瑕疵。退步言，縱屬瑕疵，系爭土地與鄰地相互占用之面積低於總面積之1/100，則原告主張解除契約顯失公平，再者，被告並未保證系爭土地之山泉水供水穩定，復於系爭買賣契約現況說明書，對目前是否有自來水供應勾選否，原告不得據此主張解除契約或減少價金。且系爭買賣契約約定給付之標的為特定物，縱使具有原告指稱之瑕疵，亦是於契約成立前即已存在，被告以簽約時之現狀交付，亦不構成不完全給付，原告不得請求解除契約、返還 865萬元及賠償仲介費、代書費及稅費20萬3280元。　㈢另倘認系爭買賣契約未合法解除，被告是在鑑界後始知悉系爭土地與鄰地相互占用之情形，原告於交付系爭土地時，亦明知上情而未要求被告排除，則被告即無故意不告知原告瑕疵之情事，原告亦不得向被告請求賠償865萬元。　㈣並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執及爭執之事項　㈠不爭執之事項　⒈兩造於111年10月9日簽定系爭買賣契約，價金865萬元，土地標示為系爭土地即臺中市○○區○○○段○○○○○段000000地號土地。　⒉系爭土地上有系爭房屋即臺中市○○區○○街000○0號未保存登記之房屋。　⒊系爭土地於111年12月6日移轉登記予原告，系爭房屋於111 年12月16日已交付並移轉稅籍，原告已給付865萬元，原告於111年12月18日請仲介暫停撥款865萬元，並於111年12月2 1日撥款，並支出仲介費用17萬3000元、代書及稅費合計3 萬280元。　⒋兩造偕同地政機關於111年11月2日至系爭土地鑑界（見本院卷第45頁），兩造知悉系爭土地與系爭鄰地有相互占用之情況。　⒌被告在標的物現況說明書上「本土地是否有被他人占用情形？」、「土地是否有出借他人之情形？」、「目前與鄰地是否有界址糾紛」等三欄位中均勾選「否」。　⒍原證一最後一頁項次編號二，標的物現況說明書載明目前是否有自來水供應之情形，「是」、「否」均有打勾，但「是」的部分上有蓋楊秀玉的章。　⒎前地主張茂中於96年曾申請鑑界，然於實地複丈時申請撤回測量（見本院卷第26頁）。　㈡爭執事項　　⒈被告於出買系爭土地前，有無知悉系爭土地與系爭鄰地有相互占用之情況？　⒉被告有無表示將取得系爭鄰地所有人交換土地同意書？　⒊系爭買賣契約之價金，是否包括系爭土地及系爭建物，亦或僅有系爭土地？　⒋被告有無對被告保證系爭土地上有天然泉水可使用？　⒌原告可否以系爭土地及系爭鄰地相互占用為由主張解除契約？　⒍原告可否以系爭土地未有天然泉水可使用為由主張解除契約？　⒎原告請求被告給付已給付之價金865萬、違約金865萬、支出仲介費用17萬3000元、代書及稅費合計3萬280元，有無理由？四、本院得心證之理由：原告主張遭被告詐欺及買受之系爭不動產有物具有瑕疵，主張撤銷或解除契約，請求被告返還已經給付之款項，然經被告否認，是本件應探討者即為，被告是否有詐欺之行為及是否得依給付不能或物之瑕疵擔保解除契約？分述如下：　㈠被告有無詐欺之行為　⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項固定有明文。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年度上字第917號民事裁判意旨參照）。　⒉原告主張遭被告詐欺，係認被告曾於96年申請過鑑界，是明知系爭土地遭系爭鄰地所有人占用，仍於111年3月24日填寫系爭買賣契約書之標的物現況說明書時，在「本土地是否有被他人占用情形？」「土地是否有出借他人之情形？」「目前與鄰地是否有界址糾紛？」等三欄位勾選否，顯然有積極詐欺之行為等語，然此經被告否認，辯稱被告取得土地後，並未有與鄰地有經界糾紛，兩造於111年10月9日簽約，兩造依約定申請複丈，地政事務所於111年11月2日前往該地複丈時，方知悉系爭建物有占到系爭鄰地15平方公尺，系爭鄰地占到系爭土地33平方公尺等語。經查，原告雖認被告先前曾向地政機關申請過測量，然經本院函詢臺中市東勢地政事務所，回復於96年間曾有訴外人張茂宗及范玉嬌申請測量，然申請人於實地複丈時當場撤回申請，此有臺中市東勢區地政事務所113年1月26日中東地二字第1130001077號函暨所附資料（見本院卷第265-272頁）在卷可佐，可知96年申請者並非被告，且亦當場撤回申請，是原告主張被告曾申請鑑界，與事實不符。原告雖稱於111年12月13日原告配偶許献洲撥打電話予被告及其配偶，被告表示：「要再看耶，這種東西要再看耶，這我先生啦，之前說有佔到的部分是都有去鑑界，之前有去鑑界阿」，許獻洲回應：「之前你們買的時候有去鑑界過嗎？」，被告表示：「我們之前有鑑界，這次買賣也有鑑界阿」，許献洲稱：「喔，所以們之前就知道有被占用了嘛」，被告配偶表示「我們買的時候是十幾年前的事情了」（見本院卷第117頁），雖然被告曾表示有鑑界，然事實上系爭土地並未鑑界過，此已有上開地政事務所回函可證，難以此片斷對話，即遽認被告曾經鑑界過，並因此知悉有與系爭鄰地相互占用土地，被告存在詐欺之故意，是原告上開主張，自無理由。　⒊原告又主張雙方於111年11月2日鑑界時，原告發現系爭土地遭系爭鄰地占用，被告佯稱可向鄰地所有人張金豐取得土地使用同意書，然事後並未取得，顯然有詐欺之舉等語。然查，依系爭買賣契約第11條約定「土地鑑界。一、甲乙雙方約定簽定本土地買賣契約書後，乙方應向地政機關申請土地複丈手續，並應於過戶前完成鑑界。鑑界結果如有第三占用土地者，乙方應負責於點交土地前排除」及第15條約定「雙方申請鑑界其費用由賣方負擔，面積依地政機關測量為準，面積如有增減依實際面積相互找補並依現況點交」（見本院卷第26-27頁），顯見雙方於簽約時約定，被告於簽約後應向地政機關申請土地複丈，並完成鑑界，鑑界結果若有第三人占用土地，被告應負擔排除義務，堪認兩造於鑑界前並對於是否有第三人占用土地，均無法肯定，方有此約定之必要，益徵被告並未有明知有第三人越界，而故意不告知原告之行為，況原告亦未要求應於簽約前鑑界，反而先簽約，並約定日後鑑界，若有第三人占用土地，則被告負責於點交前排除即可，可見原告主觀上亦知悉此種山坡地買賣，因地形變化複雜，又種植果樹，可能會有部分界址不清之情形，但仍願意購買，約定被告負除去義務已足，是被告日後縱未能取得系爭鄰地所有人使用同意書，然此僅為被告是否盡其契約責任之問題，自不得以被告未事後取得系爭鄰地所有權人之土地使用同意書，反推被告有詐欺之行為，是原告此部分之主張，並無理由。　⒋原告又稱於111年10月8日出售系爭不動產前一日，仲介偕同原告前往系爭不動產檢查供水，當時仲介當場電詢被告水源，被告表示其為穩定之山泉水，然在111年12月7日簽約後，再次檢查供水時竟無供水，被告後改稱系爭房屋並無供水已久，需自行申請等語。惟按，民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之；民法第92第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，為虛構、變更或隱匿之行為，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，是項規定所欲保護之法益，為表意人意思表示形成過程之自由，至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度臺上字第858號民事裁判參照），而系爭買賣契約所購買者為系爭不動產，且一般社會交易不動產之常情，水源之來源，並非契約之要素，況證人即里長鄭文章於審判中證稱：我們里有人自己裝山泉水，有人申請簡易自來水，系爭土地可以申請簡易自來水，我們這邊很寬鬆，來跟我申請，我就會接上水表，申請人自己找水電來接管子就可以等情（見本院卷第364-365頁），顯見系爭土地仍可裝設簡易自來水，用水無虞，是該水源來自山泉水或簡易自來水，難認屬於重要而有影響系爭買賣契約意思表示形成，是原告主張被告因而構成詐欺，亦屬無據。　㈡原告得否主張物之瑕疵擔保責任　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條第1項定有明文。經查，被告出賣系爭不動產予原告，然經鑑界後，系爭房屋侵占系爭鄰地15平方公尺，系爭鄰地侵占到系爭土地33平方公尺，此有臺中市東勢地政事務所複丈成果圖(112年7月11日東土測字第116700號，見本院卷第191頁)在卷可憑，堪信為真。原告主張系爭不動產有未有山泉水及與系爭鄰地相互占用之瑕疵等語，首先針對山泉水水源之部分，系爭不動產得裝設簡易自來水，手續簡便，毫無困難，已如前所述，且用水之來源對於本件不動產買賣難認為重要，原告所主張本件之水源非來自山泉水，該部分於本件交易無關重要，不得認為瑕疵，此部分原告之主張自於法無據，合先敘明。而與系爭鄰地相互占用部分，依通常交易觀念，如買賣交易之建物占用第三人之土地及買賣之土地遭第三人占用之情形，當影響買受人後續對於買賣標的土地之使用、收益權限，是以，就本件系爭土地遭第三人占用及系爭房屋占用系爭鄰地之情形，應認不具備通常交易所應具備之價值、效用，而構成買賣物之瑕疵之情形；被告雖辯稱系爭買賣契約書只有出賣土地，且系爭房屋為附帶移轉，此可從系爭買賣契約書之名稱為「土地買賣契約書」（見本院卷第23頁）及第15條特別約定事項中約定「本買賣標的物上有未辦保存登記建物門牌新社區中興街190之2號一併移轉，包含現有農作物」（見本院卷第27頁）即可看出。然查，衡酌一般交易常情，買賣之土地上，是否有建物可供使用，不論該建物為合法建物或違章建物，對於買賣雙方均為重要因素，並於買賣價金上予以反應，縱然該建物為可使用違章建築，價格當然低於所有權之建物，然價格通常亦高於完全沒有可使用之建物土地，此為一般社會交易常態，況兩造亦簽署建築改良物所有權買賣移轉契約書（見本院卷第259頁），被告將系爭房屋出賣予原告，價金為24萬7800元（見本院卷第259頁），益徵系爭買賣契約書所買賣之標的及金額，確實有包括系爭房屋之部分，被告上開所辯，並不可採，是系爭不動產與系爭鄰地有相互占用之部分，應認屬於瑕疵。　⒉然被告又抗辯：兩造偕同地政機關與系爭鄰地所有權人張金豐於111年11月2日至系爭土地鑑界，兩造當時已知悉系爭土地與系爭鄰地有相互占用之情況，張金豐於當日已表示願意相互不請求，就照現況使用，在場之人均有聽到，原告亦無意見，原告仍於111年12月6日完成移轉登記，並於111年12 月16日簽署交屋明細表、價金履約專戶明細暨點交證明書、地政事務所服務收費明細表（見本院卷第39-43頁），完成點交程序，原告竟於111年12月18日以電話暫停撥款，依民法第356條第1、2項之規定，應認為原告已經同意按現況點交，承認其所受領之物，不得主張瑕疵擔保請求權等語。原告否認後主張：系爭契約第11條第1項後段約定「鑑定結果如果有第三人占有土地者，乙方(即被告)應負責於點交土地前排除」，兩造於111年11月2日鑑界時，知悉與系爭鄰地有相互占用之情況，因仲介佯稱可以透過土地使用同意書來解決，原告方先同意交付系爭不動產，然之後被告並未能取得系爭鄰地所有權人之同意，不應認原告已承認其所受領之物，且被告亦未履行系爭契約第11條第1項之排除第三人占有之義務等情。按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。首先，兩造對於系爭鄰地土地所有權人張金豐最後並未簽署土地使用書一情，並不爭執，原告雖稱被告及仲介於鑑界時有提到將取得張金豐簽署之土地使用同意書，並以證人許泫茹之證詞（見本院卷第340-341頁）為證，然除法律強制規定，契約得以口頭為之，證人張金豐於審判中具結後之證述：我是系爭鄰地所有權人，111年11月2日鑑界時我有在場，原告及被告也有在場，鑑界時我才知道界標在何處，地政人員當場有告知雙方之土地有占到，我當時就說那就照現在土地現況使用就好，現場的人都沒有意見，大家就回去了，鑑界那天也沒有人提到要我簽使用同意書，之後被告的先生有來找我，請我簽土地使用同意書，但我沒有簽，因為我不想簽永久的，我覺得我的意思是之後如果要買賣時，大家再討論怎麼處理，現在就是照現況使用(問：鑑界時原告有表示你占到他的土地部分，也讓你繼續使用嗎？)沒很明確的講，但我覺得當下大家的意思就是照現狀（見本院卷第336-338頁），證人即仲介詹晏欣於審判中證述：我是公司負責人，個案仲介是蔡媄淇，鑑界時買賣雙方都有到場，我們才發現被占用，賣方也才發現被占用，當時隔壁的地主也在，我們當下就協調了，協調內容雙方都沒有意見，就是大家都是好鄰居，就照現況使用，鑑界時也沒有人提到說要有土地使用同意書，是事後原告又問我要怎麼樣比較有保障，我說可以寫土地使用同意書，我擬好後去找系爭鄰地地主，印象是交地後的七到十天去找了地主三次，但系爭鄰地地主不願意簽名，但地主同意依照現況各自使用各自的占有部分，為什麼地主不簽我也不知道，(問：在111年11月2日鑑界之後到111年12月 16日交地之間原告有無跟被告反應前開占用的問題？)沒有聽說，有爭議就不會交地了，(問：原告知悉與鄰地有互相越界後，是否跟鄰地地主約定按現況繼續使用？)是，當初鑑界是這樣約定沒有錯，(問：在複丈後，到交地前，原告有無要求被告要排除互相越界的情形？)沒有等情。（見本院卷第291-298頁），證人即仲介蔡媄淇於審判中具結後證稱：我是買賣雙方的仲介，詹晏欣也是雙方的仲介，後來是買方在現場看到帆布廣告，打電話給我接洽，111年11月2日鑑界發現有互相占用，當下原告跟系爭鄰地地主都知道了都有占用到對方的土地，大家都說沒有要拆，就是以現狀作使用，(問：針對鄰地占用的部分，原告在鑑界之後有無再跟你們反應？)她沒有跟我反應，(問：去找鄰地地主的時間點是在鑑界之後？交地之前？或是交地之後？)是交地之後等語（見本院卷第299-304頁），證人即代書楊吉人於審判中具結證述：我是本件的代書，111年11月2日鑑界時我有場，鑑界時地政人員當下就有表示與系爭鄰地有相互占到，原告、被告及張金豐也有聽到，但當下渠等沒有說什麼，沒有說要拆除或返還，大家就離開，之後原告也沒有表示過要張金豐簽立土地使用同意書才願意履約，原告還是繼續履約，錢也有進來，最後也是於111年12月16日點交不動產並移轉所有權，交屋明細表、價金履約專戶明細暨點交證明書、地政事務所服務收費明細表都是原告所簽名，也是我處理的，這在我們實務上就是已經按現況點交，並且結案，原告嗣於11 1年12月18日點交後才打電來說要暫停撥款等語（見本院卷第366-369頁），是依證人上開證述可知，張金豐及原告於1 11年11月2日鑑界時，張金豐同意不對原告主張拆屋還地，原告亦表示對系爭鄰地占用系爭土地之部分，同意由張金豐使用，是雙方就照現況使用已有合意，雙方之意思表示達成合致，契約已成立，雙方應受到契約拘束，且該契約之效力，不因張金豐日後未簽立書面而有影響，換言之，被告及房仲縱事後欲取得張金豐之同意書之承諾，然該同意書亦僅為取得書面證據之目的，不影響原告與張金豐已於111年11月2 日成立之契約效力，是原告主張被告未取得張金豐之書面同意，被告未履行系爭買賣契約第11條之義務，自無依據，蓋該契約成立後，原告所有之系爭房屋已無遭拆除之風險，難認被告未盡排除之義務。再者，依上開所述，111年11月2日所成立之契約內容，雙方均同意對方照現況使用，是原告亦同意讓張金豐使用占用系爭土地之部分，既然原告對於張金豐占用系爭土地部分有已有認識，且當下已經表達同意讓張金豐繼續使用，顯難謂對於該瑕疵未知悉並承認之；再參系爭土地於111年12月6日移轉登記予原告，系爭房屋於111年1 2月16日已交付並移轉稅籍一情，此乃雙方所不爭執，而原告於111年11月2日鑑界時，已經知悉與系爭鄰地相互占用之情事，而系爭鄰地所有權人張金豐當場表達大家就照現況使用，原告知悉相互占用事實後至111年12月16日點交日間，均未曾主張被告須提出張金豐簽立之土地使用書才願意點交之同時履行抗辯，或請求被告減價，遑論主張解約回復原狀，反而於111年12月6日協同辦理移轉登記，並且於111年12 月16日點交系爭不動產，依該交易過程，衡酌一般交易常情，若原告已知悉有相互侵占之事實，若確實不願意受領，豈可能長達20多天內，並無任何對被告主張任何權利(例如主張系爭買賣契約第15條之相互找補、減價、同時履行抗辯權、解除契約)，反而於111年12月16日同意被告點交，是原告對於該瑕疵已經知悉，且同意以與張金豐雙方均現況使用之方式作為修補方式，並同意以此現況點交一情，應堪可信，綜上，被告主張原告對於系爭不動產之瑕疵已經知悉，亦同意以此狀況點交一情，於法有據，原告主張被告應負擔瑕疵擔保責任，自無理由。　㈢原告主張给付不能　⒈第227條，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。經查，系爭不動產位於山坡地，因地勢及自然環境之原因，經界之範圍未能如都市不動產一般明確，此亦可從系爭買賣契約第11條約定「土地鑑界。一、甲乙雙方約定簽定本土地買賣契約書後，乙方應向地政機關申請土地複丈手續，並應於完成鑑界。鑑界結果如有第三人占用用土地者，乙方應負責於點交土地前排除」及第15條約定「雙方申請鑑界其費用由賣方負擔，面積依地政機關測量為準，面積如有增減依實際面積相互找補並依現況點交」可知，雙方在簽約時，對於系爭不動產之實際經界並無法確定，才有上開約定簽約後申請鑑界，若有面積增減，依實際面積找補，且排除第三人占用之必要，是該與系爭鄰地相互占用之給復不能，實難認可歸責於被告；再者，原告於知悉該情事後，仍點交受領系爭不動產，應認接受以與張金豐相互現況使用，相互不請求之方式作為補正方式，已如上所述，是系爭買賣契約已無給付不完全之情形，原告主張被告應構成給付不能，自無理由。五、綜上所述，原告主張被告有詐欺之情，並主張被告應負擔物之瑕疵擔保及給付不能，被告應給付原告上開金額，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不予一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳冠霖上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃善應

2025-02-26

TCDV-112-重訴-70-20250226-3

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新店簡易庭

修繕漏水

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 113年度店簡字第1323號原告張雅柔訴訟代理人張兩漢鄭緩華被告馮小蕙訴訟代理人江岳陽律師馮小芳張宜達張桂英上列當事人間請求修繕漏水事件，於民國114年2月5日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造前於民國113年1月31日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告以總價新臺幣(下同)1895萬元( 車位費另計)向被告購買門牌號碼新北市○○區○○街0巷00號( 下同)5樓房屋（下稱系爭5樓房屋）及坐落基地，並依約付訖價金，被告於同年3月31日交屋。嗣於同年5月6日系爭5樓房屋下方之4樓房屋(下稱系爭4樓房屋)屋主即訴外人梁茂松向當時使用系爭5樓房屋之原告親友江鎮州反應系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水。經委請專業技師鑑定後，得悉乃系爭5樓房屋熱水管滲漏(下稱系爭瑕疵)所致漏水，梁茂松並稱其於很久之前已將上開漏水一事告知被告，則被告就系爭瑕疵早已明知。又兩造固簽訂系爭契約之增補特約，約定「乙方(即被告)同意減價78萬元予甲方(即原告)，甲方同意免除乙方物之瑕疵擔保責任，若日後買賣標的發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂…等屋況問題，皆由甲方自行負責，概與乙方無涉」(下稱系爭特約)，然被告提出之系爭特約附件僅揭露系爭5樓房屋各處牆面、窗戶之滲漏水、龜裂及壁癌等屋況問題，而故意隱瞞系爭瑕疵，依民法第148條第2項、第220條第1項、第222條及第366條規定，被告不得憑系爭特約免除就系爭瑕疵之瑕疵擔保責任，而應就原告為修繕系爭瑕疵花費之23萬8000元負賠償責任。爰依民法第354條規定提起本訴。並聲明：被告應給付原告23萬800 0元，及自調解聲請狀送達翌日起加計年息5％之利息。二、被告辯稱：梁茂松前於111年5月間固有向被告反應系爭4樓房屋主臥室馬桶上方天花板及次臥室均有漏水，經系爭4樓、5樓房屋所在山水天地大廈B棟管理委員會(下稱系爭管委會)查明係7樓管道間糞管之公管漏水所致，並由系爭管委會委工於同年9月間修繕完畢，之後被告未再接獲梁茂松通知系爭4樓房屋有何漏水情事，被告以為上開系爭4樓房屋漏水已全部修繕完成，並不知悉系爭4樓房屋主臥室馬桶上方天花板仍持續漏水，自亦無從就系爭瑕疵列入系爭特約附件內而告知原告，當無故意不告知原告系爭瑕疵之情。而被告已將所知系爭5樓房屋存有之壁癌、水痕及滲漏水，及10年前6 樓房屋漏水漏到系爭5樓房屋的爭議事件列明在「標的物現況說明書(成屋)」(下稱系爭說明書)內。而梁茂松上開反應之系爭4樓房屋漏水情事，被告獲悉者乃系爭管委會查得之公管漏水，自與系爭5樓房屋無關，被告始未記載在系爭說明書內。又兩造以系爭特約由被告同意減價為條件，約定原告自行修繕系爭5樓房屋之滲漏水、壁癌、龜裂，系爭特約自屬有效，則就系爭瑕疵顯示之系爭5樓房屋漏水情況，既非重大瑕疵，又在兩造約定免除被告瑕疵擔保責任之列，原告自不得請求被告就系爭瑕疵負瑕疵擔保責任。縱認系爭特約無效，然原告於簽訂系爭契約時既知系爭5樓房屋有滲漏水，則依民法第355條之規定，被告亦無庸就系爭瑕疵負擔物之瑕疵擔保責任等語。並聲明：原告之訴駁回。三、查兩造於113年1月31日簽訂系爭契約及系爭特約，原告向被告購買系爭5樓房屋及坐落基地，被告於同年3月13日交屋等情，有系爭5樓房屋建物登記第一類謄本（店司調卷第41-43 頁）、系爭契約（店司調卷第17-27頁）、系爭特約及附件（店司調卷第45-51頁）可據，並為兩造所不爭執，堪信為真。四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；以特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第354條第1項、第366條、第359條、第373條分別定有明文。又民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104年度台上字第550號判決參照）。原告主張系爭房屋交屋時存有系爭瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任而賠償原告為修補系爭瑕疵支出之23萬8000元等語，為被告所否認，並以前詞置辯。查： (一)被告113年3月13日就系爭5樓房屋交屋後，同年5月初系爭4 樓房屋屋主梁茂松向當時裝潢系爭5樓房屋之原告親友江鎮州反應系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水，抓漏後發現是系爭5樓房屋浴室熱水管漏水導致，已修繕完畢，修繕工程報價23萬8500元等情，經證人江鎮州證述在卷(本院卷第86頁)，並有報價單（司調卷第53頁）、熱顯像儀勘估系爭4樓及5樓房屋及現場情形照片（司調卷第57-61頁）可憑，復為被告所不爭執，可信為真。參以系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板自111年間即見有水滲漏，為兩造所不爭執(本院卷第88頁)。是原告主張系爭5樓房屋有浴室熱水管漏水之系爭瑕疵，可認於被告交屋時即已存在。 (二)兩造訂立系爭買賣契約時，另簽訂系爭特約，約定「甲方( 即原告)已至房屋現場確認，本標的物現況詳如附件照片屋況問題，甲方同意自行修復並負擔修繕所需費用，本案甲乙雙方(乙方即被告)原議定之成交價新台幣1968萬元，乙方同減價78萬元予甲方，甲方同意免除乙方物之瑕疵擔保責任，若日後買賣標的發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂 …等屋況問題，皆由甲方自行負責，概與乙方無涉。惟若重大瑕疵，如：標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強...等情事，乙方仍應負瑕疵擔保責任。甲方經謹慎評估後，同意此交易條件，日後不得就本件買賣向乙方及仲介再為任何請求」。而系爭特約附件為10紙系爭5樓房屋照片，內容顯示系爭5樓房屋在客廳、衛浴、臥室及陽台各處牆面、天花板與窗框之滲漏水、龜裂及壁癌情形，雖不包含系爭瑕疵，惟由系爭特約前揭文義可明，兩造於簽立時之真意係排除系爭特約附件以外尚未發現，除重大瑕疵以外之一切瑕疵。而漏水並非系爭特約中所指重大瑕疵，為兩造所不爭執(本院卷第70頁)，則就系爭瑕疵即系爭5樓房屋浴室熱水管滲漏，被告辯稱其瑕疵擔保責任，業經兩造以系爭特約之約定而免除等語，即為可採。五、原告主張被告早於111年間即因梁茂松通知其系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水而知悉系爭瑕疵，卻故意不告知原告，系爭特約應無效等語。查： (一)按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第366 條定有明文。所謂故意不告知其瑕疵，應就出賣人個人之情事定之，亦即須出賣人事實上知悉有瑕疵而不告知，方足當之。 (二)查被告於111年間有會同系爭管委會人員到系爭4樓房屋查看梁茂松當時所指屋內二處漏水，一處是系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水；一處是次臥室，繼而系爭管委會有修繕公管，公管修完後，系爭4樓房屋次臥室未再漏水，至於系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水是久久滴一滴，梁茂松直到原告購得系爭5樓房屋後裝潢期間，才向江鎮州反應系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水沒有修好等情，為兩造所不爭執(本院卷第88頁)。佐以梁茂松上開111年間反應系爭4樓房屋漏水後，系爭管委會委託廠商檢測查明漏水處，結果發現乃7樓管道間糞管漏水，於同年9 月間經系爭管委會僱工修繕更換7樓糞管等情，亦有系爭管委會簽呈、請款單可考(本院卷第37-41頁)。以上事實，均信為真。 (三)參諸被告與梁茂松間111年5月22日至7月3日間對話擷圖照片 (本院卷第43-46頁)，被告於111年7月3日向梁茂松表示系爭管委會總幹事說「7樓附近的公管有一個漏水點，會再請師傅估價」，梁茂松回以「...漏水部分用好，我在觀察，看師傅是否從我天花板用防漏」、「其實房子老舊，一定會有些小漏水」，嗣未見被告與梁茂松有就梁茂松反應之系爭4 樓房屋漏水再有所聯繫(本院卷第45-46頁)，此與上開兩造所不爭執之梁茂松在系爭管委會修繕公管後，直至113年5月間才又就系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水向江鎮州反應一節無違。 (四)基上，可認被告所悉梁茂松於111年向被告反應之系爭4樓房屋二處漏水情況，在系爭管委會修繕7樓管線完畢後，被告未再接獲梁茂松通知後續情況。被告辯稱其以為系爭4樓房屋漏水原因乃系爭管委會查明之公管漏水所導致，並已修繕完成等語，從梁茂松111年7月3日向被告表示其會再繼續觀察防漏施作，嗣未再與被告聯繫以觀，被告存有上開系爭4 樓房屋在系爭管委會委工修繕公管後未再漏水之主觀認知，難認與常人之經驗判斷有違。準此，被告辯稱其以為系爭4 樓房屋漏水與系爭5樓房屋無關，且已全部修繕完成，所以未記載在系爭說明書及系爭特約附件，其並不知悉系爭4樓房屋主臥室馬桶上方天花板仍持續漏水等語，非不可採。 (五)從而，依目前事證難以認定被告事實上知悉系爭5樓房屋存有系爭瑕疵而故意不告知，則原告主張系爭特約無效等語，自難憑採。六、綜上所述，原告主張依物之瑕疵擔保責任，請求被告給付其修繕系爭瑕疵支出之23萬8000元及自調解聲請狀送達翌日起起加計年息5％之利息，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李陸華以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張肇嘉

2025-02-26

STEV-113-店簡-1323-20250226-1

訴

臺灣臺中地方法院

侵權行為損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第445號原告原友蘭訴訟代理人陳世錚律師複代理人林奕瑋律師被告唐盟淳靚社區管理委員會法定代理人陳嘉宇訴訟代理人鐘登科律師複代理人汪以庭律師吳馥妤律師（民國113年1月2日解除委任）被告合聚建設股份有限公司法定代理人王傳裕訴訟代理人張敦達律師受告知訴訟人華南產物保險股份有限公司法定代理人凃志佶上列當事人間侵權行為損害賠償事件，本院於民國114年1月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告合聚建設股份有限公司應給付原告新臺幣53萬9,955元及自民國112年2月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告合聚建設股份有限公司負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣18萬元供擔保後，得假執行。但被告合聚建設股份有限公司如以新臺幣53萬9,955元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項：一、當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170 條、第175條第1項、第176條分別定有明文。查被告唐盟淳靚社區管理委員會（下稱管委會)之法定代理人原為黃智厚，嗣變更為甲○○，有淳靚社區113年度第4屆區分所有權人會議及第四屆管理委員會第一次臨時會議紀錄可佐（見本院卷第467-471頁），其由新任法定代理人甲○○委任訴訟代理人具狀聲明承受訴訟（見本院卷第463-465頁），核屬合法。二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意，請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、2、3款定有明文。本件原告原主張其於民國111年9月5日17時19分返回向被告合聚建設股份有限公司（下稱合聚公司）購買位在唐盟淳靚社區（下稱系爭社區）門牌號碼臺中市○○區○○○路0巷00 號4樓之2房屋（下稱系爭房屋），發現系爭房屋廚房排水管阻塞污水倒灌室內淹水（下稱系爭事故），致系爭房屋室內裝修及家具毀損，依共同侵權行為之法律關係，向管委會及合聚公司起訴請求連帶給付原告新臺幣（下同）89萬2,557 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息（本院卷第9-11頁）。於訴狀送達後，於113年1 1月22日以民事訴之變更暨準備㈢狀及同年月27日言詞辯論期日變更訴訟標的，依民法第184條規定向管委會請求賠償，依民法227條第2項及同法第354條規定向合聚公司請求賠償，被告間應負不真正連帶法律關係，並於114年1月20日以民事辯論意旨狀變更其聲明為：管委會、合聚公司各應給付原告74萬3,925元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，其中任一被告為給付時，其他被告於已給付之範圍內免負給付義務（本院卷第439-445頁、第457、485-486），核均係基於系爭房屋發生系爭事故所生損害之同一基礎事實而為請求及減縮聲明，合聚公司亦同意原告變更訴訟標的（本院卷第458頁），依前揭說明，原告所為訴之變更合於法條規定，應予准許。三、當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明文。管委會主張第三人華南產物保險股份有限公司（下稱華南公司）承保管委會公共意外責任保險，倘本件事故管委會應對原告負損害賠償責任，第三人華南公司即應依保險契約為管委會給付，足見華南公司就本件訴訟有法律上利害關係，管委會具狀對華南公司告知訴訟（見本院卷第361-387頁），核無不合，本院乃依其聲請對華南公司告知訴訟。貳、實體事項：　　　　一、原告起訴主張：　㈠原告向合聚公司購買系爭房屋，於110年8月4日交屋，原告於 111年8月23日因確診Covid-19須隔離至同年月30日，復於11 1年8月31日起至同年9月4日在桃園青埔自主管理，後於111 年9月5日17時19分返回系爭房屋時，發現廚房排水管因阻塞致汙水倒灌室内淹水之系爭事故，經通知管委會偕同合聚公司人員到場處理，立即協助疏通公共排水幹管後，汙水始停止倒灌，且依社團法人臺中市土木技師公會（下稱土木技師公會）113年6月21日112中土鑑發字185-12號鑑定報告書（下稱鑑定報告）鑑定結果為3樓至4樓間之公共排水（幹）管內存在不明異物，研判推論4樓以上（含）之用戶如有同時集中或大量排水時，異物即有可能導致該處管內水通量不足、淤積及皂化加速，進而造成管內阻塞，產生水流回堵至4 樓溢流之情形，足證系爭房屋汙水倒灌淹水之系爭事故確係因公共排水管線阻塞所致。　㈡原告因系爭事故受有如下損害，合計為74萬3,925元；又原告入住系爭房屋迄發生系爭事故尚未滿1年，使用頻率不高，不應計算折舊，如需折舊應自原告110年9月18日入住起算。　⒈工程修繕及家具維修：系爭房屋因公共管路阻塞，汙水倒灌，致家具及室內裝潢損壞須進行維修，原告支出維修工程費 47萬元、櫥櫃修繕費用3萬2,000元、另實木家具泡水估價維修費用為9萬2,610元，計59萬4,610元。實木家具泡水復原之維修費用雖尚未支付，惟屬填補損害之必要費用。　⒉家電、家具泡水毀損不堪使用：系爭房屋內原有掃地機1台8, 635元、櫃子2個7,480元、地毯2萬3,200元均因汙水倒灌損害，無法使用，損失3萬9,315元。　⒊房屋清潔與消毒費用：系爭房屋因倒灌汙水，於111年9月6日由合聚公司連絡專業清潔廠商進行房屋清潔及消毒，費用3 萬元由原告先行墊付。　⒋精神慰撫金：原告因系爭房屋遭汙水倒灌惡臭，長期嚴重不安與焦慮，難以正常生活，嚴重影響居住安寧，並害及原告健康權，對原告生活品質有所影響致精神上之痛苦，請求精神慰撫金8萬元。　㈢管委會於110年11月13日成立，依公寓大廈管理條例第10條第 2項、第36條第2款規定，負有維護系爭社區共用部分之義務，應定期疏通公共排水管線，及負責執行系爭社區區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作。則管委會就公共管線負有管理、維護及修繕義務，依內政部委託中華民國建築學會編撰之公寓大廈共用部分設施管理維護手冊，建議排水管線應至少一年清掃一次，惟管委會自成立以來迄至11 1年9月5日系爭事故前，從未疏通、清掃公共排水管，怠於維護及修繕公共管線，致管線阻塞，造成原告系爭房屋受有損害，應對原告負損害賠償責任。爰依民法第184條規定，請求管委會損害賠償。　㈣合聚公司為系爭社區之營造廠商暨出賣系爭房屋者，系爭社區公共管線固經臺中市政府水利局檢測，惟該檢測僅係抽樣檢測，觀察水流可否通過管線，並不代表管線內無異物存在。鑑定報告亦認有異物之公共排水管非全面阻塞，水流仍可通過，始會發生倒灌淹水之系爭事故。且依一般社會通常經驗，縱有系爭社區住戶裝修工程，裝修工程廢料逕行掉落在公共管線內之可能性極低，即尚難排除非合聚公司工程營建廢棄物遺留在公共管線致生阻塞之情。且因系爭社區B棟大樓廚房管線一再發生汙水回冒，系爭社區為解決持續淹水問題，於113年6月22日以區分所有權人會議決議由合聚公司全額出資施作廚房排水管改管工程，益徵合聚公司須負擔系爭房屋瑕疵修補責任。又系爭房屋係供居住使用，排水設施應具排水順暢，不阻塞之功能，系爭房屋買賣標的包括共同使用部分，共同使用部分及公共設施存有汙排水瑕疵，顯然減少原告向合聚公司購買系爭房屋之買賣契約所約定之效用及價值，出賣人合聚公司自應依民法第354條規定，負瑕疵擔保責任，且系爭瑕疵係因可歸責於合聚公司之事由所致，同時構成民法第227條之不完全給付，原告爰依民法第227條第 2項、354條規定，請求合聚公司負損害賠償責任。　㈤聲明：　⒈管委會應給付原告74萬3,925元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。　⒉合聚公司應給付原告74萬3,925元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。　⒊上開⒈⒉中任一被告為給付時，其他被告於已給付之範圍內免負給付義務。　⒋願供擔保請准宣告假執行。二、管委會辯稱：　㈠公寓大廈共用部分不在各區分所有權人之專有部分內者，如樓梯間、電梯、屋頂等，其管理、修繕或維護，固不需各別區分所有權人之協力，惟在各區分所有權人專有部分所包覆，非經區分所有權人之協助，不能為檢測、維修者。而專有部分樓地板之管線歸屬上下方區分所有權人共有，非屬系爭社區共同管線，無公寓大廈管理條例第10條第2項之適用。縱系爭事故阻塞處管線屬共用管線（假設語），惟本件系爭社區之共用部分，合聚公司尚未依公寓大廈管理條例第57規定辦理移交手續，於移交前之維護義務亦屬合聚公司負擔，與管委會無涉。至原證13公寓大廈管理維護手冊的功能與使用方法，係作為執行公寓大廈管理維護相關事務之參考，僅為建議性質，非為管委會有清掃排水管線義務之來源，原告未明確主張管委會依何規範負有定期疏通共用排水管線義務，及定期時間間隔為何，管委會當無須定期疏通共用管線之義務。　㈡縱管委會負有定期疏通共用管線義務（假設語），亦應僅限於清除地面層肉眼可見之管線內沉積物，不包含疏通各樓層間垂直管線內之異物與堵塞物。管委會縱有定期疏通垂直管線之注意義務（假設語），系爭社區於發生系爭事故前，從未發生管線阻塞，系爭事故發生當時亦非梅雨季、颱風季，無因連續多日下雨或短時間強降雨而須注意排水，系爭社區建物於110年4月30日取得做用執照，僅交屋1年左右，管線應為暢通且無老化現象，於一般正常使用下，新管線縱未進行疏通維護，亦不致於發生嚴重阻塞淹水之結果。又系爭社區其他建物廚房排水管線未有阻塞，衡諸一般社會生活經驗，管委會顯無法預見系爭房屋排水管線阻塞並致淹水，自無可能事先進行管線疏通維護。且系爭事故中阻塞排水管乃包覆於各區分所有權人專有部分牆柱內，排水功能有無異常，非經區分所有權人告知，管委會無從得知，管委會客觀上無定期疏通垂直管線之注意義務，新排水管線阻塞並淹水亦為不合常理之異常狀況，已超乎一般經驗而無從預見，且非管委會所能知悉，縱未能防免系爭事故，管委會亦不具可歸責性，並無違反注意義務，對系爭事故之發生自無過失。況管委會於系爭事故後，曾協助聯繫合聚公司排除系爭事故之排水管阻塞，由合聚公司進行通管完成。另管委會於系爭事故後之112年3月13日委請訴外人力賀企業有限公司（下稱力賀公司）進行系爭社區管線（含水平幹管及存水彎）之清理維護，仍於僅間隔近7個月之同年10月30日復因系爭社區7B建物排放大量熱水欲清除管線油汙，致5B建物廚房回冒，足見系爭事故之管線阻塞回冒與管線維護間確實欠缺因果關係，系爭事故與管委會之維護行為間即欠缺相當因果關係。　㈢原告係以新品換舊品求償，自應以110年9月1日起計算折舊，原告請求項目均為非固定資產，折舊計算應參照行政院主計處公布之「什項設備分類明細表」認定使用年限，其中復原維修工程47萬元，待原告提出實際施作細目及金額。若依原證2報價單，除「垃圾清運」、「拆除安裝工資」、「清潔」外，其餘細目均應折舊，原證2之2座櫃子均為木製，屬00 00000-00物品（科）架類別，耐用年數5年；「地毯」2萬3, 200元，屬0000000-00地毯類別，耐用年數5年；「掃地機」 1台8,635元，屬0000000-00清潔機類別，耐用年數為5年；「伊萊克斯洗機」，屬0000000-00餐具自動洗滌機類別，耐用年數6年；其他細目均屬0000000-00調理台類別，耐用年數亦為6年等語。　㈣聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、合聚公司則以：　㈠合聚公司於取得系爭社區建物使用執照前，已先通過臺中市政府水利局之新建工程公共污水下水道管線之檢測，足證系爭社區所有公共污水下水道管線之設施本身合格無瑕疵。又合聚公司於110年11月19日以（靚）字第11001119001號函管委會，請管委會會同合聚公司及政府主管機關，針對系爭社區水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測確認，後管委會於110年12月18日委託訴外人台中真禾機電股份有限公司進行檢測，未檢測出公共管線有缺失。況系爭社區住戶於本件起訴前，並無反應公共排水管線有阻塞之情。　　　㈡原證7附件淳靚社區4樓之2廢水回冒報修事故回報表係在尚未審視原證5之清除孔詳圖所為初步研判，否認其真實性。而鑑定報告結果對於管內不明異物可能堵塞原因，列出食物殘渣（廚餘）及不當倒入異物、管道內積垢、管道內油垢皂化（管內皂化）、相關營建廢棄物被放入管中等4項可能原因，未明確指出管內堵塞物必為營建廢棄物。縱有所謂營建廢棄物，亦難斷定係合聚公司所製造之相關營建廢棄物所致，合聚公司交屋予系爭社區住戶後，住戶開始施作室內裝潢作業，合理懷疑若有營建廢棄物堵塞，反是住戶裝潢作業嫌疑更大。　㈢縱認原告所受損害具可歸責於合聚公司之事由（假設語），依原告之舉證無法證實原告所臚列各維修項目為實，是否均緣於系爭事故所生損壞而為修繕及毀損物品何時購入，並已達不堪使用等情均未明。另合聚公司已分別於111年9月7、8 、22日出資請訴外人信頡金屬工程有限公司、安順工程行、伊利潔清潔有限公司就系爭房屋為住家清潔工作，就原告主張之清潔費用3萬元，合聚公司仍有爭執。另原告自承僅在臺中授課時居住系爭房屋，使用頻率不高，則其何以難以正常起居生活，復未提出實據說明有嚴重影響居住安寧，致長期處於嚴重不安與焦慮之情，其請求精神慰撫金8萬元亦明顯偏高而不合理。本件如需賠償，應計算折舊，並以原告於 110年8月4日交屋時起算。　㈣聲明：　⒈原告之訴駁回。　⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　四、兩造不爭執事項及本件爭點（本院卷第501-502頁，並依訴訟資料調整部分文字）：　㈠不爭執事項：　⒈原告為系爭房屋所有權人，原告是向合聚公司購買系爭房屋。　⒉系爭社區建物於110年4月23日取得使用執照(使用執照之起造人為僑馥公司，被告合聚公司經變更為使用執照之起造人) ，管委會於110年11月13日成立。　⒊系爭房屋之廚房排水管於111年間不詳時間發生阻塞倒灌淹水情形，原告於同年9月5日下午返家發現上情後，通知管委會，管委會於同日19時許通知合聚公司，合聚公司水電廠商於同日20時許到場查看維修，嗣於同年月7日由合聚公司派員通管完成，排除阻塞。　⒋原告於系爭事故發生後有支出以下費用及傢具、家電泡水毀損：　⑴工程修繕費用：47萬元（本院卷第417頁、原證15）。　⑵櫥櫃修繕費用：3萬2,000元（本院卷第453頁、原證16）。　⑶實木傢具泡水維修費用：9萬2,610元（本院卷第415頁，本　　項尚未支付）。　⑷家電、傢具泡水毀損：掃地機1台8,635元、櫃子2個7,480元　　、地毯2萬3,200元。　㈡爭執事項：　⒈系爭房屋廚房排水管阻塞原因為何？阻塞處位於何處？　⒉如阻塞處位於共用管線（假設語），應由何人負有管理維護　　義務？　⒊如阻塞處位於共用管線（假設語），原告依侵權行為法律關　　係請求管委會賠償有無理由？及其數額？　⒋如阻塞處位於共用管線（假設語），原告依民法第354條、第 227條第2項不完全給付之法律關係請求合聚公司賠償有無理由？及其數額？四、得心證之理由：　㈠系爭房屋廚房排水管阻塞原因及阻塞處：　⒈本件經依原告聲請囑託土木技師公會鑑定系爭房屋廚房排水管阻塞之原因及阻塞發生於何處管道（公共管道或系爭房屋屬之私有管道），經土木師公會會同兩造現場會勘，並由兩造陳述意見、合聚公司提供管線圖說（含整棟）、平立面圖（3、4、5樓）後進行鑑定，鑑定分析及意見略為：由圖說確認系爭社區大樓之廚房排水管（代號KP）為單一獨立管線排水，並無其他排水匯入共排；由合聚公司提供之系爭房屋平面圖，經量測KP管長屬於原告所私有管線長約5M，過5M後為屬公共管線範圍；於鑑定人實施管內TV檢測（內視鏡探測），系爭房屋已施作多次管內清管清塞作業；鑑定人由系爭房屋之廚房KP進行TV檢測時，管內與管壁尚稱乾淨且並無回堵、溢流之情形，但當探測器深入達約7M處發現不明異物，占KP管面積約1/3～1/4、屬長條狀（長度無法確認，因內視鏡無法通過做量測），KP通排斷面積大幅縮減，於該處會有阻塞發生，進而造成該阻塞處以上之住戶廚房KP管線排水會回流冒出，導致房屋淹水發生；KP管內不明異物位於3樓至4 樓間之公共排水（幹）管內，研判推論四樓以上（含）之用戶如有同時集中或大量排水時，異物即有可能導致該處管內水流通量不足、淤積及皂化加速，進而造成管內阻塞，產生水流回堵至四樓溢流之之情形（鑑定報告第8-10頁）。　⒉兩造對土木技師公會之鑑定結果均不爭執（本院卷第341、34 2、347頁），是依鑑定結果可知，系爭房屋廚房排水管阻塞處係位於3樓至4樓間之公共排水（幹）管，其阻塞原因是因該處排水管內有不明異物，使排水管排斷面積大幅縮減，於集中或大量排水時管內水流通量不足、淤積及皂化加速造成管內阻塞，洵堪認定。　　㈡管委會就系爭社區建物之公共管線負有管理維護之義務：　⒈按管理委員會為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。而共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良為管理委員會之職務。公寓大廈管理條例第3條第9款、第10條第2項前段、第36條第2款分別定有明文。依前揭規定可知，管理委員會乃為執行區分所有權人會議決議事項、規約所定事項及公寓大廈管理條例所規定之管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，其與各區分所有權人間，就上開事項之執行及管理，存在概括委任之法律關係。原告為系爭社區之區分所有權人之一，依上開說明，系爭社區之區分所有權人就系爭社區規約所定事務、區分所有權人決議事務及共用部分之維修管理等事務，與管委會間存有委任之法律關係，由管委會受任執行依公寓大廈管理條例規定、住戶規約明定及區分所有權人會議決議之委任事務之執行，自應就系爭社區區分所有建物之共用部分負有管理維護義務，自亦包含系爭社區區分所有建物之公共管線之管理及維護。　⒉管委會雖辯稱系爭社區之共用部分，合聚公司尚未依公寓大廈管理條例第57規定移交予管委會，移交前之管理維護與管委會無涉云云，惟系爭社區區分所有建物於完工後，已由合聚公司陸續交屋予住戶，原告係於110年8月4日完成交屋（本院卷第500頁），合聚公司交屋之標的除各區分所有建物之專有部分外，亦包含共用部分，而管委會係於110年11月1 3日成立（不爭執事項⒉），依前揭說明，管委會成立後，依公寓大廈管理條例、住戶規約及區分所有權人會議決議受任執行委任事務，即管委會係受系爭社區區分所有權人之委任，應對共用部分負責管理、維護，且本件管委會實際上亦已執行對系爭社區共用部分之管理、維護事務，此由兩造各自提出之管委會函、區分所有權人會議記錄、管委會委請訴外人探查排水管及進行公設驗收複檢報告、住戶群組對話紀錄、管委會委請廠商進行社區管線清理維護（本院卷第17-18 、21-22、67-71、123-129、241-249、263-267、277-279頁）可憑，是故，自難僅因合聚公司就共用部分尚未依公寓大廈管理條例第57條規定辦理移交，即認管委會就系爭社區共用部分不負有管理、維護之義務，管委會此部分所辯尚無足採。　㈢原告依侵權行為法律關係請求管委會賠償，為無理由：　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。是以主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。就侵權行為而言，主張侵權行為存在之人，應就侵權行為成立之要件即就行為人有故意或過失、有不法侵害權利之行為及有損害之發生、損害與行為之因果關係等要件，均負舉證責任。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號民事裁判意旨參考）；又過失之有無，應以是否怠於注意義務為斷，苟非怠於此種注意，即不得謂之有過失，被害人自不得依侵權行為法則請求賠償損害（最高法院 86年度台上字第3626號判決意旨參照）。而侵權行為損害賠償責任之行為人所必須具有主觀要件中之「過失」，係以行為人是否已盡善良管理人之注意義務（即依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意）為認定之標準。原告主張管委會怠於維護及修繕公共管線致管線阻塞，造成原告受有損害，應負賠償責任乙節，為管委會所否認，依前揭說明，即應由原告就其主張之侵權行為成立之各項要件，先負舉證責任。　⒉原告主張管委會應負侵權行為責任乃以管委會自110年11月13 日成立迄至系爭事故發生，均未進行排水管疏通、清掃，怠於維護修繕公共管線為其主要論據。惟查：系爭社區建物係在110年4月23日取得使用執照，核係全新興建完成未滿2年之建物，衡情，全新興建完成之社區，其排水管線使用時間並非長久，通常管線應屬排水通暢且不致發生短期內即有大量淤積、皂化之現象；而本件公共管線阻塞之原因係3、4樓間之公共排水管內有不明異物，業如前述，排水管道內存有不明異物，並非排水管道通常應有之狀態核屬特例，依一般具有相當知識經驗及誠意之人之注意程度判斷，實無從認為均得以注意及此或預見系爭社區之公共管線內會存有異物而加速排水管淤積、皂化，進而造成阻塞、汙水倒灌情事。原告復未舉證證明於系爭事故發生前，系爭社區即曾發生與系爭事故相類之排水管阻塞汙水倒灌情事，則尚難認管委會有何應注意能注意而未未注意之疏失。另參酌原告提出之內政部委託中華民國建築學會編撰之公寓大廈共用部分設施管理維護手冊建議排水管定期清掃（約一年一次）可減少污垢附著（本院卷第451頁），而本件管委會係於110年11月13日甫成立，至系爭事故發生之111年9月5日止，成立尚未滿一年，縱管委會成立後迄至系爭事故發生前均未進行過水管之疏通、清掃，亦難遽予評價為怠於維護修繕公共管線而認為管委會具有過失。從而，本件原告未能舉證證明管委會有何過失不法之侵權行為，自不得據之請求管委會賠償害。　㈣原告依第227條第2項不完全給付之法律關係請求合聚公司賠償，為有理由：　⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第22 7條定有明文。此項不完全給付責任成立之要件為：債務人之給付不符合債務本旨；債務人具可歸責性；債權人因而受有損害。　⒉本件系爭房屋廚房排水管阻塞處係位於3樓至4樓間之公共排水（幹）管，其阻塞原因是因該處排水管內有不明異物，使排水管排斷面積大幅縮減，於集中或大量排水時管內水流通量不足、淤積及皂化加速造成管內阻塞，業經土木技師公會鑑定如前所述，復依鑑定報告第9頁所示之不明異物以TV探測之影像顯示為營建廢棄物，合聚公司固辯稱可能是住戶遷入裝修造成云云，惟按住戶入住時所為裝修，多僅屬傢俱木作、油漆及水、電設施等工項，因裝修工程產生營建棄棄物並掉落至公共管道之可能性甚微，本院依不明異物所在位置為公共排水管及不明異物為營建廢棄物等情節判斷，認為不明異物應係合聚公司興建系爭社區建物時所遺落，方符事理。合聚公司雖另提出臺中市污水下水道用戶排水設備審查建築資料表（本院卷第169-202頁），辯稱其取得系爭社區建物使用執照前，已先通過臺中市政府水利局之新建工程公共污水下水道管線之檢測並無瑕疵云云，惟依鑑定結果所述，該阻塞之成因係因排水管內存有異物致排水管排斷面積大幅縮減，於集中或大量排水時管內水流通量不足、淤積及皂化加速造成管內阻塞，可見尚需一定時間之累積，方會形成排水管內阻塞，是合聚公司縱於系爭社區建物興建完成後有通過臺中市政府水利局之檢測，亦僅能證明檢測當時未發生管內阻塞情事，並無從據為合聚公司有利之認定。　⒊出賣人給付之標的物如不具備依通常交易觀念或依當事人之決定所應具備之價值、效用或品質者，即為不完全之給付，原告向合聚公司購買系爭房屋，係供居住使用，其排水設施應具有排水順暢、不阻塞之功能，而原告買受之系爭房屋亦包含共用部分，則共用部分之公共排水管發生異物阻塞，依其情形自屬不具備依通常交易觀念買賣房屋所應具備之價值、效用及品質，且依前述係屬可歸責合聚公司之事由，則合聚公司之給付不符合兩造系爭房屋買賣契約之債務本旨，自堪認定。準此，原告依民法第227條第2項規定，主張合聚公司應負不完全給付之損害賠償責任，核屬有據。　　　㈤原告得請求合聚公司賠償之數額：　⒈按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。民法第213 條第1項、第3項及第215條分別定有明文。又損害賠償之目的，在於填補債權人因而所生之損害，債務人所應賠償或回復者，並非原來之狀態，而係應有狀態，故應將物之折舊等因素考慮在內（最高法院105年度台上字第2131號裁判要旨參照）；不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額，且得以修復費用為估定標準，但以必要者為限，如修理材料以新品換舊品，應予折舊（最高法院77年度第9次民事庭會議決議㈠決議要旨參照）　　　⒉原告主張工程修繕、家具維修及家電、家具毀損部分：　⑴原告於系爭事故發生後支出工程修繕費用47萬元、櫥櫃修繕費用3萬2,000元及實木傢具泡水維修費用估價9萬2,610元，另屋內掃地機、櫃子、地毯泡水毀損，值值3萬9,315元等情，業據原告提出統一發票、工程報價單、請款單（本院卷第 417、453、493、495頁）、報價單（本院卷第415頁）、家電家具損壞照片及網路售價資料（本院卷第27-28頁）為證，且為兩造所不爭執（不爭執事項⒋），堪信屬實。　⑵原告主張之上開損害，關於材料更新部分，依前揭說明均應計算折舊，原告主張無須計算折舊，尚無可採。關於折舊年數，原告主張應自其入住系爭房屋即110年9月18日起算，合聚公司則主張應自交屋即110年8月4日起算，本院審酌原告此部分主張，係室內裝修、家具維修及家電、家具毀損之費用及損害，一般裝修工程及家具、家電採購，係在交屋後至入住前完成，原告雖無法證明實際完工及採購日期，惟本院審酌原告係於111年9月5日返回系爭房屋時發現系爭事故，並參酌營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定「固定資產提列折舊採用定律遞減法者，以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以月計。」，酌情認定本件更新之材料至系爭事故發生時之使用年數均為1年。又依行政院主計處公布之「什項設備分類明細表」認定使用年限，工程修繕中之「伊萊克斯洗機」，屬餐具自動洗滌機類別，耐用年數6年；其他細目屬調理台類別，耐用年數為6年（依定率遞減法每年折舊319/1000）；木製櫃子屬物品（料）架類別，耐用年數5年；地毯屬地毯類別，耐用年數5年；掃地機屬清潔機類別，耐用年數5年（依定率遞減法每年折舊369/1000），兩造對上述類別及耐用年數均不爭執（本院卷第476-477頁、第500頁）。則扣除折舊後之工程修繕費為36萬0,537元【計算式：更新材料費用32萬9,470元，扣除折舊後為22萬4,3 69元＋工資費用11萬9,000元，再加計5%營業稅後為36萬0,53 7元，小數點以下4捨5入】；櫥櫃修繕3萬2,000元及實木傢具泡水維修費用9萬2,610元均屬工資，不計折舊；家電、家具泡水毀損原價合計3萬9,315元，扣除折舊後為2萬4,808元。　⒊原告主張支出房屋清潔與消毒費用3萬元部分，業據提出免用統一發票收據為證（本院卷第29頁），該收據之買受人固記載為淳靚社區，惟付款人為原告，為管委會所是認（本院卷第500頁），堪信屬實，合聚公司否認此部分費用，殊無可採。　⒋原告請求精精神慰撫金部分：　⑴按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任。而不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1項前段規定甚明。而該項所稱「其他人格法益」，包含居住安寧之人格利益（最高法院92年度台上字第164號判決意旨參照）。　⑵原告以系爭事故造成原告居住品質嚴重下降，精神受有損害且情節重大，請求合聚公司賠償非財產上之損害8萬元，查：原告於111年9月5日返家發現系爭事故後，當日即由合聚公司水電廠商於同日20時許到場查看維修，並於同年月7日由合聚公司派員通管完成，排除阻塞等情，為兩造所不爭執（不爭執事項⒊），致損原因業已排除，原告雖因而受有財產上之損害，惟其已延工修繕並據以提起本訴請求賠償，且原告自承僅在臺中授課時始暫居系爭房屋，使用頻率甚低（本院卷第444頁），故尚難認原告之居住安寧人格法益因系爭事故而遭受侵害且情節重大，與前開法條所定要件不合。準此，原告依不完全付準用民法第195條第1項之規定請求合聚公司賠償非財產上之損害，要屬無據，不應准許。　⒋綜上，原告因系爭事故得向合聚公司被告請求賠償之數額合計為53萬9,955元（計算式：360,537＋32,000＋92,610元＋24, 808元＋30,000＝539,955）。　五、給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。　　給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催　　告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1、2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。原告對合聚公司之損害賠償債權，核屬無確定期限之給付，經原告起訴並送達訴狀，合聚公司迄未給付，依法應負遲延責任，從而，原告請求合聚公司給付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，亦無不合。六、綜上所述，原告依不完全付之法律關係，請求合聚公司給付 53萬9,955元及自起訴狀繕本送達翌日（起訴狀繕本於112年 2月24日送達合聚公司，本院卷第43頁）即112年2月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，原告其餘請求及依侵權行為之法律關係請求管委會賠償部分，均無理由，應予駁回。七、原告及合聚公司均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假行之聲請因訴之駁回而失其依據，應併予駁回。八、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出　　之證據，經核均與判決之結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳文爵正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳建分

2025-02-26

TCDV-112-訴-445-20250226-1