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返還買賣價金

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第2530號原告邱月招訴訟代理人陳明宗律師複代理人蔡爵陽律師被告楊玉梅訴訟代理人王家鋐律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國113年10月2 3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取台新國際商業銀行建北分行戶名台新國際商業銀行受託信託財產專戶帳號0000 0000000000帳戶內新臺幣3,431,500元。原告其餘之訴駁回。　訴訟費用由被告負擔百分之67，餘由原告負擔。原告假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。查本件原告起訴時聲明請求：「一、先位聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）5,373,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、備位聲明：㈠被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取台新國際商業銀行建北分行，帳號：00000-00000-0000，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶（下稱系爭信託財產專戶），帳戶內3,582,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡被告應給付原告1,791,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢第二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。」；嗣於民國113年2 月29日具狀減縮聲明為：「一、先位聲明：㈠被告應給付原告5,115,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、備位聲明：㈠被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取系爭信託財產專戶內3,410,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡被告應給付原告1,705,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢第二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。」，又於113年10月15日具狀變更訴之聲明為：「一、先位聲明：㈠被告應給付原告5,115,0 00元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、備位聲明：㈠被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取系爭信託財產專戶內3,431,500元。㈡被告應給付原告1,705, 000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢第二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第237頁），核屬基於同一基礎事實所為減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。貳、實體事項一、原告主張：原告經永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）居間購買被告所有門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0 弄00號18樓之4房屋（下稱系爭房屋）及其坐落土地應有部分之不動產，於112年7月8日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），載明買賣價金為11,500,000元、增建或占用範圍包含夾層、陽台外推、上下樓層內梯及鐵鋁窗增建，並於系爭契約第2條第2項約定，若增建部分於交屋前曾被拆除或曾被主管機關認定為違章建築或曾被通知拆除或有公告拆除，或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，不論乙方即被告是否知悉，甲方即原告均得依民法相關規定向乙方請求減少價金或損害賠償或解除契約等權利。原告依系爭契約第4條第4款約定，分別於112年7月11日給付1,050,000 元、112年7月18日給付100,000元、112年7月31日給付1,150 ,000元及112年8月28日給付1,110,000元，共計已給付3,410 ,000元，均匯入系爭信託財產專戶內，嗣原告經永慶房屋轉知新北市違章建築拆除大隊（下稱違章拆除大隊）先前已通知被告將於112年8月16日勘查系爭房屋，且勘查後，系爭房屋內增建夾層及內梯均依違章建築處理辦法被認定為違章建築，並通知應立即拆除。上開事實顯見已有系爭契約第2條第2項約定之情形，原告即得請求被告解除契約，且系爭房屋為特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉即交屋前已經新北市政府認定為違章建築而須拆除，即為明顯之瑕疵，且被告顯然無從補正，依民法第359條規定，原告亦得解除契約，永慶房屋多次商請被告配合辦理解除契約，被告置之不理，則永慶房屋於112年9月11日代理原告寄發存證信函通知被告解除系爭契約，原告再以起訴狀繕本送達被告，可認系爭契約已經原告合法解除，爰先位依系爭契約第12 條第3項後段規定，備位依價金履約保證申請書第5條第1項及系爭契約第12條第3項後段規定提起本訴請求被告給付原告已給付之價金3,410,000元以及於原約定之違約金額半數即1,705,000元，總計5,115,000元等語，並聲明：㈠先位聲明：⒈被告應給付原告5,115,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⑴被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取系爭信託財產專戶內3,431,500元。⑵被告應給付原告1,705,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑶第二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告因本案有系爭契約第2條第2項約定之情形而主張解除契約，然違章拆除大隊僅為接獲他人檢舉通報，到場拍照留存，並未遭違章拆除大隊認定並公告為違建，亦未通知立即拆除，是本案並無系爭契約第2條第2項所載之違約事由。退步言之，縱認具有系爭契約第2條第2項所載之違約事由，惟兩造簽約當時，被告已清楚告知系爭房屋增建部分包括「陽台外推」、「上下樓層內梯」及「鐵鋁窗增建」，且經兩造親自簽名確認，並記載於系爭契約所附「標的物現況說明書」中，是按民法第355條第1項規定，基於「瑕疵相對性原則」，出賣人即被告對增建部分所生之瑕疵應不負擔保責任。且原告確實得預見增建部分有拆除之虞，則原告主張依民法第359條規定，以增建部分有拆除之虞作為本案解除契約之事由，顯失公平，自不生解約效力，兩造契約關係仍應存續等語置辯，並聲明：㈠原告先備位之訴均駁回。㈡願供擔保請准宣告免假執行。三、本院得心證之理由：　㈠先位之訴　⒈原告請求被告返還買賣價金3,410,000元，為無理由：　⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條第1項本文、第2項及第359條本文分別定有明文。又物之瑕疵擔保責任係無過失責任，縱出賣人不知瑕疵之存在，仍不得免除其擔保責任。再者，所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。是依當事人之約定或通常交易觀念，認為物應具備之價值、效用或品質不具備者，即為民法所規定之物之瑕疵。又解釋契約或當事人意思表示，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人之真意，並通觀全文，斟酌訂立契約或為意思表示當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。　⑵原告主張系爭不動產買賣契約第2條第2項約定：「增建部分無所有權，可能因衛生下水道施作工程或其他原因而有被拆除之虞。除本契約另有約定外，若增建部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被主管機關認定為違章建築或曾被痛通知拆除或有公告拆除，或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，不論乙方是否知悉，甲方均得依民法相關規定向乙方請求減少價金或受損害賠償或解除契約等權利；若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始公告或通知拆除時，或甲方自行變更使用致被通知拆除時，甲方同意自行承擔風險，其相關之權利義務甲方確已知悉。」永慶房屋已因系爭房屋於交屋前被新北市政府認定為違章建築代理原告於112年9月11日通知被告依系爭不動產買賣契約第2條第2項規定解除契約，且原告再以起訴狀繕本送達被告為解除契約之意思表示，系爭買賣契約既經合法終止，被告應返還原告已給付之買賣價金3,410,000元等語，惟為被告否認，並以前詞置辯。　⑶經查：　①兩造於112年7月8日簽訂系爭買賣契約，並就系爭房屋增建部分於第二條第二項約定增建部分無所有權，可能因衛生下水道施作工程或其他原因而有被拆除之虞，除本契約約定外，若增建部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被主管機關認定違章建築或曾被通知拆除或有公告拆除，或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，不論被告是否知悉，原告均得依民法相關規定向被告請求減少價金或損害賠償或解除契約等權利；若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始公告或通知拆除時，或原告自行變更使用致被通知拆除時，原告同意自行承擔風險，其相關權利義務原告確已知悉。有不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第17頁）。足見兩造約定「被主管機關認定違章建築」而得依民法相關規定向乙方請求減少價金或損害賠償或解除契約等權利」之意思表示之真意是於系爭房屋被主管機關認定違章建築時，可適用民法瑕疵擔保之規定，排除因原告已知悉系爭房屋有增建之違建情形而不得再主張瑕疵擔保之情形。　②新北市政府違章建築拆除大隊於112年8月16日至系爭房屋現場勘查，有原告提出之新北市政府違章建築拆除大隊112年8 月7日函在卷可稽（見本院卷第39頁），並認系爭房屋係屬既存違章建築，係屬實質違建，應予拆除，並依新北市違章建築拆除優先次序表」依序辦理，以新北拆認二字第112325 0848號公文拍照列管在案，有新北市政府違章建築拆除大隊 113年1月17日新北拆認二字第1133192557號函、新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書、新北市政府建築拆除大隊勘查紀錄表附卷可稽（見本院卷第85頁），可認新北市政府違章建築拆除大隊認系爭房屋有既存違章建築之事實。　③又觀之標的物現況說明書記載：「是否有增建」，被告於該欄「夾層」、「陽台外推」、「上下樓層內梯」、「鐵鋁窗增建」、勾選為「是」；及「是否有占用他人土地之情形」、「是否有拆除重建或禁建或糾紛之情事，被告於該欄亦勾選為「是」，有標的物現況說明書在卷可憑（見本院卷第37 頁），顯見被告有告知原告「夾層」、「陽台外推」、「上下樓層內梯」、「鐵鋁窗增建」之情形，且於系爭不動產買賣契約第2條約定若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始公告或通知拆除時，或甲方自行變更使用致被通知拆除時，甲方同意自行承擔風險，其相關權利義務甲方確已知悉。有前述不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第17頁），則原告雖已知系爭房屋「夾層」、「陽台外推」、「上下樓層內梯」、「鐵鋁窗增建」之瑕疵情形，依系爭不動產買賣契約第2條約定原告仍得主張依民法相關規定向原告主張解除契約。　　④新北市政府違章建築大隊函覆本院關於系爭房屋經審認其屬新北市違章建築拆除優先次序表備註七所明文D類別且未經排定拆除期程或未列專案之違章建築類型，故以新北拆認二字第1123250848號公文拍照建檔列管在案，且不另行寄發行政處分，並將依該表規定明文續辦理，有該函附卷可稽（見本院卷第161至162頁），被告辯以新北市拆除大隊未通知被告，未發生認定為違章建築之行政處分效力云云，難認可採。　　⑤本院審酌原告雖已知悉房屋有「夾層」、「陽台外推」、「上下樓層內梯」、「鐵鋁窗增建」之情形，惟兩造既就該違建情形約定：被主管機關認定違章建築，原告得依民法相關規定向被告解除契約，則原告主張以起訴狀繕本送達被告（見本院卷第51頁）為送達解除系爭買賣契約之意思表示，可認系爭買賣契約經被告合法解除。　⑷被告抗辯原告解除系爭買賣契約顯失公平云云，惟基於契約自由原則，兩造既已約定被主管機關認定違章建築，原告得依民法相關規定向被告解除契約，且被告亦未提出解除契約對原告有何顯失公平之情形，被告此部分之抗辯，亦難憑採。　⒉原告請求被告返還價金3,410,000元，為無理由：　⑴按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。民法第259條第1、2款定有明文。次按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，亦為同法第203條所明定。　⑵經查：合泰建築經理股份有限公司函覆本院謂：系爭房地買賣價金總價為1150萬元，目前專戶餘額為343萬1500元，買方除給付價款外另將其應付之費用（買方服務費及買方預收規費）存入專戶，有合泰建築經理股份有限公司函及檢附之價金履約保證專戶資金明細表在卷可稽（見本院卷第217頁），足見被告尚未收取原告給付之買賣價金，是以原告先位請求被告返還買賣價金3,410,000元，核屬無據，為無理由，不應准許。　⒊原告請求被告給付違約金1,705,000元，為無理由：　　查：如前所述，被告業已於標的物現況說明書（見本院卷第 37頁），「是否有增建」被告於該欄「夾層」、「陽台外推」、「上下樓層內梯」、「鐵鋁窗增建」、勾選為「是」；及「是否有占用他人土地之情形」、「是否有拆除重建或禁建或糾紛之情事，被告於該欄亦勾選為「是」，有標的物現況說明書在卷可憑（見本院卷第37頁），足見被告有告知原告「夾層」、「陽台外推」、「上下樓層內梯」、「鐵鋁窗增建」之情形，則於原告已知悉系爭房屋「夾層」、「陽台外推」、「上下樓層內梯」、「鐵鋁窗增建」為無所有權之違建之瑕疵情形，雖依系爭不動產買賣契約第2條約定，原告仍得主張依民法相關規定向原告主張解除契約。惟新北市政府違章建築大隊函覆本院關於系爭房屋經審認其屬新北市違章建築拆除優先次序表備註七所明文D類別且未經排定拆除期程或未列專案之違章建築類型，核非被告之故意過失行為所致之債務不履行，非可歸責於被告之事由，難認被告有違約之情事，則原告主張被告違約請求違約金，核屬無據，為無理由。　　㈡備位之訴　⒈原告請求被告同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取台新國際商業銀行建北分行帳戶戶名台新國際商業銀行受託信託財產專戶帳號00000000000000帳戶內3,431,500元，為有理由：　　查：系爭買賣契約經原告合法解除，業經本院認定如前所述，原告匯入台新國際商業銀行受託信託財產專戶帳號000000 00000000帳戶內3,431,500元，為原告給付價金之款項，有合泰建築經理股份有限公司函及價金履約保證專戶明細表附卷可稽（見本院卷第217頁），自應返還於原告，而合泰建築經理股份有限公司亦須經被告同意始可將原告匯入之上開款項返還原告，原告請求被告同意原告領取上開款項，核屬有據，為有理由，應予准許。　　　　　⒉原告依系爭不動產買賣契約第12條第3項規定請求被告給付00 00000元違約金，因新北市政府違章建築大隊認系爭房屋屬新北市違章建築拆除優先次序表備註七所明文D類別且未經排定拆除期程或未列專案之違章建築類型，並非可歸責於被告之事由，難認被告有違約之情事，已如前述，原告主張被告違約請求違約金，核屬無據，為無理由。　　　　　四、綜上所述，原告依系爭買賣契約第12條第3項規定先位請求被告應給付原告5,115,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告備位請求被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取系爭信託財產專戶內3,431,500元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。另原告係就敗訴部分聲請供擔保假執行，該部分既經本院駁回原告之訴，假執行之聲請失所附麗，應併予駁之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用之負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10 　　月　31　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　朱慧真以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉芷寧

2024-10-31

PCDV-112-訴-2530-20241031-2

重上

臺灣高等法院高雄分院

返還價金

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度重上字第61號上訴人林丕河蔡勝傳賴清河共同訴訟代理人王朝揚律師被上訴人洪金城訴訟代理人蔡將葳律師複代理人錢政銘律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國113年3月 4日臺灣屏東地方法院112年度重訴字第136號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於民國113年10月16日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴及追加之訴均駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限；次按，訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第446條第1項分別定有明文。本件上訴人於本院審理期間，追加民法第22 7條之2第1項情事變更規定為請求權基礎，主張減少價金，並追加如下所述之備位聲明，請求被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）1,000萬元。經核上訴人此部分之請求，與起訴時所據以請求者，均係基於如下所述不動產買賣契約之同一基礎事實，是上訴人所為訴之追加，合於民事訴訟法第44 6條第1項、第255條第1項第2款之規定，應予准許。貳、實體部分：一、上訴人起訴主張：被上訴人前於民國000年00月間將坐落屏東縣○○市○○段000地號土地（下稱系爭土地），及其上門牌號碼屏東縣○○市○○里○○0000號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產），委由○○開發有限公司（下稱○○公司）代為銷售，並向○○公司稱系爭土地係位於「高鐵屏東車站特定區」（下稱系爭特區）計畫徵收範圍。上訴人經○○公司居間聯繫知悉系爭不動產有意出售，誤信購買後如實施區段徵收後，得向徵收機關申請配發抵價地，遂同意投資購買系爭不動產，兩造並於111年12月15日在○○公司居間仲介下訂立不動產買賣契約書，約定由上訴人以總價 3,200萬元共同購買系爭不動產，其中上訴人林丕河應有部分為100/320、上訴人蔡勝傳；賴清河應有部分則各為110/3 20（下稱系爭契約），上訴人並已於112年4月11日給付價金完畢。詎上訴人其後方知系爭不動產並非位於政府徵收預定範圍內。因上訴人於簽約前，已表明購買系爭不動產係為求日後得向徵收機關申請配發抵價地之投資目的，故系爭土地是否位於徵收預定範圍內應屬具交易上之重要性，上訴人既係錯誤而為買受之意思表示，自得依民法第88條之規定，以本件起訴書送達為撤銷買受之意思表示。上訴人所為買受之意思表示既經撤銷，即應溯及既往失其效力，系爭契約即因兩造間意思表示無法合致而無法成立，被上訴人保有買賣價金3,200萬自無法律上原因。爰依民法第179條後段之規定提起本訴等語。並聲明：㈠被上訴人應給付上訴人3,200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人則以：在系爭特區計畫於110年初啟動後，上訴人即透過○○公司於111年9、10月間主動並密集聯繫拜訪伊，指稱伊所有系爭土地坐落於屏東高鐵特定區預定地範圍之內，已有買家有意願要投資買受伊所有系爭土地。○○公司並於11 1年11月4日與伊合意簽訂一般委託銷售契約書，約定委託銷售總價為3,200萬元，委託銷售期間則為111年11月4日起至1 11年12月3日。伊之代理人洪美真並在○○公司業務人員指導下於標的物現況說明書「本土地是否位於政府徵收預定地」欄位勾選「是」。嗣上訴人再委由○○公司劉姓經理於111年1 2月2日，交付伊100萬元銀行本票作為承購系爭土地之訂金，復於111年12月15日親自與伊正式簽訂系爭契約。因兩造並未約定以系爭土地日後必定納入系爭特區計畫範圍內為其相關條件，且伊於標的物現況說明書「本土地是否位於政府徵收預定地」欄位勾選「是」乙節，係經多家媒體報導系爭特區預定地範圍確係包括系爭土地在內等情方為之，與當時客觀事實相符。參以系爭契約簽訂時，屏東縣政府並未正式就系爭特區計畫辦理公開閱覽及公告徵求意見，是上訴人提前於111年12月15日簽約買受系爭土地，相關風險、利潤應由上訴人自行承擔或享受，更無任何陷於錯誤而為買受意思表示之可言等語置辯。三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，並為訴之追加，並聲明：一、先位聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人3,200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、備位聲明：㈠被上訴人應給付上訴人 1,000萬元，及自追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人則聲明：上訴及追加之訴均駁回。四、兩造不爭執事項：　㈠○○公司於111年11月4日與被上訴人合意簽訂一般委託銷售契約書，約定委託銷售系爭不動產，委託銷售總價為3,200萬元，委託銷售期間為111年11月4日起至111年12月3日。被上訴人並於契約中之標的物現況說明書項次5 「本土地是否位於政府徵收預定地」一欄中勾選「是」之選項。㈡兩造於111年12月15日經○○公司居間仲介，訂立系爭契約，約定由上訴人以總價3,200萬元，向被上訴人購買系爭不動產，約定上訴人林丕河應有部分為100/320；上訴人蔡勝傳、賴清河應有部分則各為110/320 。㈢兩造於簽立系爭契約時，委由○○建築經理股份有限公司辦理買賣價金履約保證事宜。簽約時之頭期款320萬元，由上訴人交付面額100萬元之支票1紙予被上訴人，兩造並同意該10 0萬元不納入履保範圍，其餘220萬元於111年12月19日由上訴人匯入履保帳戶。後續之各期款項，上訴人已於112 年4 月11日全數給付價金完畢。㈣系爭不動產於締約當下，係位於新聞媒體所發佈新聞稿中所載屏東高鐵特定區（即系爭特區）計畫徵收範圍內；於締約「後」方經屏東縣政府畫分於徵收預定範圍外。而兩造締約時，被上訴人於勾選標的物現況明書項次5「本土地是否位於政府徵收預定地」欄位時，係針對當時系爭土地為經媒體報導為高鐵特定區內之土地。㈤簽訂系爭契約時，系爭特定區未經公部門進行公開徵詢意見、召開座談會，或為任何之公告或有任何處分，僅處在新聞媒體報導之階段。　㈥上訴人以本件起訴狀之送達為撤銷系爭買賣契約之意思表示，起訴狀並於112年8月31日送達被上訴人。　五、本件爭點：　㈠上訴人得否依民法第88條第2項規定，撤銷系爭契約之意思表示？㈡上訴人備位請求依民法第227條之2第1項規定減少買賣價金之給付，有無理由？六、本院之判斷：　㈠上訴人得否依民法第88條第2項規定，撤銷系爭契約之意思表示？　　　　　　⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第88條定有明文。而前揭「表意人若知其情事，即不為意思表示」，係指表意人雖知表示行為之客觀意義，但於行為時，誤用其表示方法之謂。亦即表示方法有所錯誤，以致與其內心之效果意思不一致，如欲寫千公斤，誤為千台斤是（最高法院81年度台上字第322號民事裁判意旨參照）。又物之性質為何，於交易上是否重要等，應以兩造締約時之客觀狀態為準。　⒉經查，兩造締結系爭契約時，系爭不動產確實位於媒體新聞所揭露之徵收範圍即系爭特區內，惟未經公部門公開徵詢意見、召開座談會，或為任何之公告，或有任何處分，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈤；本院卷第140頁）。是以客觀而言，兩造就作為買賣標的之系爭不動產重要交易上性質，於締約時應僅係以「系爭不動產經媒體報導位於系爭特區之內」此一基礎事實，而非以「系爭不動產確係位於系爭特區內」為前提，此由兩造不爭執被上訴人於勾選標的物現況明書項次5「本土地是否位於政府徵收預定地」欄位時，係針對當時土地為「經媒體報導」為高鐵特定區內之土地等情（見不爭執事項㈣後段），即足明之。是就締約當時系爭不動產在交易上重要性質而言，締約基礎並無錯誤，上訴人亦無誤用表示方法而有意思表示錯誤之情事。　⒊再就主觀而言，上訴人既稱係以系爭不動產位於系爭特區內，日後如實施區段徵收，可向徵收機關申請配發抵價地之投資目的等情，然而媒體報導與最後公共政策之具體內容，容有相當差異，乃屬常見，一般人均有預見新聞報導與真實或最終公共政策實際情況容有誤差，而有變動之可能，即系爭不動產最終可能未落入系爭特區之範圍內而存在風險，上訴人就此亦應有所認識。上訴人既係為投資目的而購入系爭不動產，應係希冀在系爭特區正確範圍尚未經公告確定，地價未飇漲前提早購入土地方締結系爭契約，以利日後獲得超額報酬，如系爭不動產日後未經劃入系爭特區之損失，此投資風險自應由上訴人承擔。而上訴人既願承擔此部分之風險而締結系爭契約買受系爭不動產，自無任何意思表示錯誤之可言。　⒋綜上，上訴人就買受系爭不動產之意思表示既難認有錯誤，其等主張以民法第88條之規定撤銷上開意思表示，即乏依據。被上訴人收受前揭買賣價金既係基於有效存在之系爭契約，自無不當得利，上訴人請求被上訴人返還買賣價金3,200 萬元，自無理由。　㈡上訴人備位請求依民法第227條之2第1項規定減少買賣價金之給付，有無理由？　　⒈按民法第227條之2第1項所規定之情事變更原則，係源於誠信原則內容之具體化發展而出之法律一般原則，屬於誠信原則之下位概念，乃為因應情事驟變之特性所作之事後補救規範，旨在對於契約成立或法律關係發生後，為法律效果發生原因之法律要件基礎或環境，於法律效力終了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之變動，如仍貫徹原定之法律效果，顯失公平者，法院即得依情事變更原則加以公平裁量，以合理分配當事人間之風險及不可預見之損失，進而為增減給付或變更其他原有之效果，以調整當事人間之法律關係，使之趨於公平之結果。因此，當事人苟於契約中對於日後所發生之風險預作公平分配之約定，而綜合當事人之真意、契約之內容及目的、社會經濟情況與一般觀念，認該風險事故之發生及風險變動之範圍，為當事人於訂約時所能預料，基於「契約嚴守」及「契約神聖」之原則，當事人固僅能依原契約之約定行使權利，而不得再根據情事變更原則，請求增減給付（最高法院103年度台上字第308號裁判意旨參照）。　⒉系爭不動產於兩造締約時，既僅於多家媒體報導位於系爭特區階段，在未有公部門為任何行政處置，而兩造均應得預見日後系爭特區範圍有變動之可能，導致系爭不動產未坐落於系爭特區之中，俱如前述。又上訴人既係為投資目的願承擔投資風險，即系爭不動產如日後未經劃入系爭特區可能產生之損失，方簽訂系爭契約，亦經本院論述如前。又由契約內容以觀，被上訴人並無擔保系爭不動產最終確實位於系爭特區內之真意，揆諸前揭論述，系爭不動產最終未經列入系爭特區中之事實，並不符合民法民法第227條之2第1項所規定之情事變更原則，上訴人主張應依情事變更減少價金，請求被上訴人返還價金1,000萬元，為無理由。七、綜上所述，上訴人主張依民法第88條之規定撤銷系爭契約買受系爭不動產之意思表示，再依不當得利之法律關係，請求被上訴人給付3,200萬元本息，為無理由，應予駁回。從而原審審理後為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。至上訴人所為訴之追加部分，依前所述同無理由，爰併予駁回之。又本件事證已明，兩造其餘攻防以及包括請求鑑定系爭土地價格之調查證據請求，經審酌後認與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述及進行調查，併此敘明。八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　28　　日民事第六庭審判長法官郭宜芳法官徐彩芳法官李怡諄以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　28　　日書記官陳憲修附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2024-10-28

KSHV-113-重上-61-20241028-1

訴

臺灣士林地方法院

減少價金等

臺灣士林地方法院民事判決 112年度訴字第851號原告吳芊逸訴訟代理人葉韋良律師陳郁芳律師被告黃楊月娥訴訟代理人黃莉婷複代理人謝孟釗律師被告信義房屋股份有限公司法定代理人周耕宇訴訟代理人劉耀文律師郭亮妤律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年10月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告信義房屋股份有限公司應給付原告新臺幣500萬元，及自民國112年4月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告信義房屋股份有限公司負擔2分之1，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣167萬元為被告信義房屋股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告信義房屋股份有限公司如以新臺幣500萬元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：　　被告信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋公司）之法定代理人原為劉元智（信義股份有限公司指定之代表人），嗣於本院審理中變更為周耕宇，有股份有限公司變更登記表可證（本院卷二第50至53頁），其具狀聲明承受訴訟（本院卷二第46頁），核無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：（一）伊於民國110年10月31日經訴外人即信義房屋公司經紀人員張昱晨之仲介，以新臺幣（下同）2,380萬元向被告黃楊月娥購買臺北市○○區○○段○○段00000○號建物（即建物門牌士林區永公路3巷9號房屋，下稱系爭房屋）及所坐落同段707地號土地（權利範圍1/4）（與系爭房屋合稱系爭房地），而與黃楊月娥簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），伊並已支付全部價款予黃楊月娥。嗣交屋後，因伊使用系爭房屋外1樓庭院（下稱系爭庭院）而遭社區其他住戶提起竊佔告訴（即臺灣士林地方檢察署111年度偵字第22436號竊佔案件，下稱系爭刑案），始知悉黃楊月娥明知系爭房地就系爭庭院無排他使用權，卻於出賣系爭房地時，透過訴外人即其女黃莉婷告知伊系爭房地就系爭庭院有排他使用權，而系爭房地能否使用系爭庭院，乃伊決定是否以高於市場行情價格買受系爭房地之關鍵，黃楊月娥應擔保系爭房地交付予伊時，無減少契約預定效用之瑕疵，伊得依民法第359條請求黃楊月娥減少系爭房地之價金8,186,106元。伊並以起訴狀繕本之送達為減少價金之意思表示，則黃楊月娥就溢領部分之價金，即構成不當得利。爰依民法第179條規定，請求黃楊月娥返還其利益。（二）又張昱晨所提供信義房屋公司製作之銷售資料均含有買受系爭房地即可取得系爭庭院排他使用權之資訊，且其未釐清系爭房地有無系爭庭院之排他使用權，而有過失，致伊受有系爭庭院市場價值8,186,106元之損害。伊得依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求信義房屋公司就上開損害，與張昱晨負連帶賠償責任。爰一部請求判命被告分別給付500萬元，並均加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，如其中一人已為給付，另一人於其給付範圍內同免給付義務等語，並聲明：㈠黃楊月娥應給付原告500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡信義房屋公司應給付原告500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢前2項給付，如其中任一被告為給付者，其他被告於其給付範圍內，免給付義務。㈣願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：（一）黃楊月娥則以：伊之代理人黃莉婷及其友人呂立成均曾清楚告知原告系爭庭院屬同棟9號之4個樓層所有人共有，且伊將系爭房地委託信義房屋公司銷售時，即依信義房屋公司之要求填寫標的物現況說明書，並寫明系爭庭院及系爭房屋前方空地，皆為4戶共有且無分管協議，而有列入系爭買賣契約中。又原告於系爭刑案曾向檢察官表明伊曾清楚告知系爭庭院為共有，且系爭刑案為原告不起訴處分並確定，原告並未受有損失等語。（二）信義房屋公司則以：系爭庭院由系爭房地之所有人使用，與系爭房地所在之其他共有人間，有分管協議。再者，伊之經紀人員張昱晨曾提供予原告之系爭房地資訊及注意事項，內容載明「本信義房屋銷售之物件曾被台北市政府列為違建查報案件」、「本信義房屋銷售之物件空地加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，目前由賣方管理使用中，不論有無分管約定均屬違建。買方如繼受管理使用，日後仍有受他人主張權利之虞」，並已明確告知原告系爭庭院前因賣方於庭院中裝設組合屋曾遭臺北市政府列管，雖系爭庭院由賣方管理使用，惟並無書面之分管協議，並經原告明確知悉相關內容後於系爭買賣契約簽名後同意買受系爭房地等語。（三）並均答辯聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：（一）原告於110年10月31日經信義房屋公司經紀人員張昱晨之仲介，以2,380萬元向黃楊月娥購買系爭房地，並與黃楊月娥簽訂系爭買賣契約。（本院卷一第11、120、134頁) （二）系爭庭院自始由黃楊月娥及其家人維護。（本院卷一第11 至12、202、290至292、358頁) 四、得心證之理由（一）原告不得依民法第179條規定，請求黃楊月娥返還價金：　　　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，亦為民法第354條第1項前段所明定。　　　2.原告主張楊月娥明知系爭房地就系爭庭院無排他使用權，卻於出賣系爭房地時告知其系爭房地就系爭庭院有排他使用權，固舉證人黃莉婷於系爭刑案偵訊中之證述（本院卷一第337至338頁），及黃莉婷於磋商現場所提供之照片為證（本院卷一第78至82頁）。然查：黃莉婷於系爭刑案偵訊中證稱：系爭庭院是屬於共有部分，並沒有簽立分管契約，我們家也沒有禁止其他人使用。信義房屋公司在畫格局圖時有問過我，我有說系爭庭院是4 戶共同使用，所以我們家沒有做鐵門，我不知道信義房屋公司為何會這樣畫格局圖等語（本院卷一第337頁），已難認黃楊月娥透過黃莉婷向原告表示其就系爭庭院有排他使用權或分管協議。又原告所提出之上開照片，僅足以認定黃莉婷曾於商議買賣系爭房地時，向原告表示其家人使用系爭庭院之情形，尚難據此認定黃楊月娥或黃莉婷曾向原告表示系爭房地就系爭庭院有排他使用權。況且，黃莉婷於本院證稱：我們家會維護系爭庭院，是因如果不管理它，會有蛇出沒。系爭庭院及系爭房屋前之停車位都是9號的4戶共有的，不是我們自己的，原告來看系爭房屋時，原告有說要重做鐵門及翻新、砌高圍籬牆壁，呂立成就跟原告說不行，說系爭庭院是共有的，鐵門不能鎖起來，我也有跟原告說系爭庭院及屋前的停車位是公寓住戶共有的等語（本院卷二第30至32 頁），與其於上開偵訊中所為證述大致相符，亦與證人呂立成於本院證稱：信義房屋公司之仲介人員帶原告來看系爭房屋時，我與黃莉婷都在場。原告問系爭庭院屬於誰的，我告訴原告說這是9號的4戶所共有，是共有的公園。原告又提及他想把系爭庭院裝飾性的矮牆砌高，我跟原告說不行，並表示牆是共有的。原告還有提到系爭庭院的鐵門，我也跟原告說因為是共有的，所以無論如何改，都要讓別人可以進出等語（本院卷二第34至36 頁）一致。此外，原告復未提出其他足資證明黃楊月娥透過黃莉婷告知系爭房地就系爭庭院有排他使用權之證據，自難認原告與黃楊月娥間就系爭庭院之使用於系爭買賣契約有何預定效用可言。原告主張其購買之系爭房地就系爭庭院無排他使用權，屬減少契約預定效用之瑕疵，自難認可採。　　　3.準此，原告主張其得依民法第359條規定，請求減少其價金後，依民法第179條規定，請求黃楊月娥返還溢領價金之利益，尚屬無據。（二）信義房屋公司部分　　　1.按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。　　　2.原告主張依信義房屋公司所提供之銷售資料均含有買受系爭房地即可取得系爭庭院使用權之資訊，業據提出信義房屋公司於銷售系爭房地時所提供予原告之基本資料及簡報資料為證（本院卷一第64至76頁）。觀諸信義房屋公司上開系爭房地基本資料及簡報資料中之格局圖所示，系爭庭院以雙實線與庭院外之範圍相區隔，且標明「花園」（本院卷一第64頁下方、第71頁），並於地圖上將系爭房屋與系爭庭院以黑色粗實線一併圈起（本院卷一第74頁左上角），可見信義房屋公司之經紀人員於銷售系爭房地時，向原告表明之銷售範圍包含系爭庭院在內，足使閱覽上開基本資料及簡報資料中格局圖之原告，認知倘購買系爭房地，將有系爭庭院之排他使用權。況證人即信義房屋公司之經紀人員張昱晨於系爭刑案偵訊中證稱：我是信義房屋公司負責帶看銷售之仲介，系爭庭院是由黃莉婷使用，沒有書面之分管契約，我在帶原告看屋前，黃莉婷曾跟我說系爭庭院之前有架設一個小木屋，但她已經先拆掉了，我是建議說雖然有默示約定專用，但還是不要架設有屋頂的東西等語（系爭刑案偵字卷第65頁、本院卷一第331頁），益徵信義房屋公司之經紀人員於銷售系爭房地時，曾向原告表示系爭房地之所有人就系爭庭院有約定專用權。原告主張其因信義房屋公司所提供之銷售資料，而認購買系爭房地即可取得系爭庭院之排他使用權一事，堪可採信。是以，信義房屋公司之經紀人員於仲介原告購買系爭房地時，所提供之銷售資料及所為之解說，使原告誤認系爭房地之所有人就系爭庭院有排他使用權，而有過失甚明。　　　3.信義房屋公司雖辯稱系爭房地之所有人就系爭買賣契約，與所在公寓大廈其他住戶有分管協議云云，然黃莉婷、張昱晨均於本院證稱：其等雖使用系爭庭院，然系爭庭院為9號的4戶所共有，不能限制其他住戶進出，其矮牆也不能再砌高等語（本院卷二第30至32、35、36頁），可見系爭房地之所有人就系爭庭院並無確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態，尚難僅憑黃楊月娥及其家人使用系爭庭院，即謂系爭房地之所有人就系爭庭院有分管協議。又信義房屋公司辯稱其已向原告表達系爭庭院屬違建，僅由黃楊月娥管理使用，日後仍有被他人主張之虞，並舉系爭房地物件銷講之說明書注意事項記載：「3.本信義房屋銷售之物件曾被台北市政府列為違建查報案件，查報明細請詳閱如後附件」、「4.本信義房屋銷售之物件空地加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，目前由賣方管理使用中，不論有無分管約定均屬違建。買方如繼受管理使用，日後仍有受他人主張權利之虞」等語為證（本院卷一第65頁），然上開說明書注意事項係就「增建物」而為說明，可見僅針對系爭庭院中之原告加蓋之小木屋（倉庫），並非就屬空地本身之系爭庭院所為之說明。是以，縱系爭房地物件銷講之說明書注意事項為上開記載，仍不足以使原告排除由格局圖及張昱晨之表述，所得系爭房地就系爭庭院有排他使用權之認知。　　　4.再者，依信義房屋公司所提出之系爭房地基本資料及簡報資料中之格局圖所示之系爭庭院範圍（本院卷一第64 頁下方、第71頁、第74頁左上方），與原告所主張之庭院範圍（本院卷二第294頁）相近，而異於信義房屋公司所抗辯之庭院範圍（本院卷二第296頁），是應以原告所主張之系爭庭院範圍認定系爭庭院具排他使用權之價值。又原告於110年10月31日係以2,380萬元購買系爭房地，而系爭房地於此時應有之市場價格為22,002,123 元，系爭庭院（具專用使用權）之市場價格為8,186,10 6元，有不動產估價報告書可稽（本院卷二第354頁），則原告係以6,453,818元之溢價購買系爭房地【2,380萬－2,380萬×22,002,123/（22,002,123＋8,186,106）＝6,4 53,818】，是以，原告因張昱晨之過失所受之損害即為 6,453,818元。原告依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，一部請求信義房屋公司就張昱晨上開所致原告之損害500萬元，負連帶賠償責任，應屬有據。五、綜上所述，原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求信義房屋公司給付500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年4月15日（本院卷一第112頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。七、原告雖聲請向中鼎不動產估價師事務所函詢不動產估價報告書就鑑定事項㈠之房地總價22,002,123元係指系爭房地於110 年10月31日之交易價格，抑或系爭房地包含得使用系爭庭院之交易價格一事為補充說明（本院卷三第31頁）。然該不動產估價報告書已載明鑑定事項㈠之房地總價以系爭庭院屬法定空地，庭院部分為共同使用，價值隱含於系爭房地之建坪單價估價等語（本院卷三第348頁），可見該總價即為系爭房地（不含系爭庭院排他使用權）之交易價格甚明，委無再次函詢之必要。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　毛彥程以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張淑敏

2024-10-25

SLDV-112-訴-851-20241025-1

訴

臺灣臺中地方法院

袋地通行權

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第2152號原告王美芳王陳雪基王雅慧魏豐年廖香貞共同訴訟代理人羅宗賢律師被告黃秀春魏豐村張智凱羅淑滿羅偉心傅珠蜜廖永禎廖伍群廖晨凱廖舜雯（廖勝立之承受訴訟人）廖烱偉（廖勝立之承受訴訟人）廖弘偉（廖勝立之承受訴訟人）上六人共同訴訟代理人黃呈利律師楊承穎朱建宇上二人共同訴訟代理人李璇辰律師被告宋讃恒訴訟代理人薛逢逸律師上列當事人間袋地通行權事件，本院於中華民國113年10月1日言詞辯論終結，判決如下：主文一、確認原告對被告楊承穎、朱建宇所有坐落臺中市○○區○○○段0 00地號土地內如附圖所示紅色斜線部分面積189.31平方公尺有通行權存在。二、被告楊承穎、朱建宇就前項通路應容忍原告鋪設柏油路面。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告楊承穎、朱建宇負擔四分之三，餘由原告王美芳、王雅慧、王陳雪基負擔。五、本判決第二項於原告以新臺幣55萬元供擔保後，得假執行。但被告楊承穎、朱建宇以新臺幣165萬元為原告預供擔保，得免為假執行。六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面一、被告楊承穎、朱建宇以臺中市○○區○○○段000地號土地（下稱系爭768地號土地）內如附圖所示紅色斜線部分面積189.31 平方公尺（下稱紅色斜線部分），其中以藍線表示之鐵網圍籬（下稱系爭圍籬），為第三人宋讃恒依另案（本院111年度重訴字第103號）和解筆錄（下稱系爭和解筆錄）所設置，且如因設置系爭圍籬引發他人對被告楊承穎、朱建宇主張權利，宋讃恒應負擔因此衍生之相關費用（包括但不限於訴訟費、律師費）。茲原告起訴主張袋地通行權存在，且系爭圍籬致其無法通行，則宋讃恒係因被告楊承穎、朱建宇敗訴而有法律上利害關係之人，爰於民國113年2月19日具狀表明對宋讃恒告知訴訟，經核無不合，先予敘明。二、原告則於113年2月19日追加被告宋讚恒訴請拆除系爭圍籬，核與原訴請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第255條第1項第2款之規定，自應准許其追加。三、原被告廖勝立於112年12月9日死亡（惟本院於113年4月間始獲悉），嗣原告於113年5月6日具狀聲明由廖勝立之繼承人廖烱偉、廖弘偉、廖舜雯承受訴訟，並提出相關戶籍謄本、繼承系統表附卷為憑，復經本院依職權調閱廖勝立之個人基本資料、家事事件（繼承事件）公告查詢結果無誤（見本院卷一第279頁、第349至353頁），經核與民事訴訟法第175條第2項之規定相符，自應准由該3人承受訴訟。四、被告魏豐村、張智凱、羅偉心未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。五、原告之訴，有欠缺權利保護必要者，法院得不經言詞辯論，逕以判決駁回之；確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第249條第2項第1款、第247條第1項分別定有明文。茲原告王美芳、王雅慧、王陳雪基主張臺中市○○區○○○段000地號土地（下稱系爭 755地號土地）為其3人共有，訴請確認其對被告黃秀春、魏豐村、張智凱、羅淑滿、羅偉心、傅珠蜜、廖永禎、廖伍群、廖晨凱、廖舜雯、廖烱偉、廖弘偉及原告魏豐年等13人共有同段756地號土地（下稱系爭756地號土地）內如附圖所示綠色斜線部分面積63.90平方公尺（下稱綠色斜線部分）有通行權存在。惟綠色斜線部分乃本院於113年1月26日履勘現場時囑託地政機關測繪現有道路坐落系爭756地號土地之位置，並無通行糾紛。復經被告廖永禎、廖伍群、廖晨凱、廖舜雯、廖烱偉、廖弘偉、黃秀春、羅淑滿、傅珠蜜均表明同意此部分通行權之存在，業記明筆錄（見本院卷二第26至27 頁）。至被告魏豐村、張智凱、羅偉心則對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，且非依公示送達通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，應視同自認此部分通行權存在。準此，此部分之訴難謂有何即受確認判決之法律上利益，亦屬欠缺權利保護必要，即應予駁回。六、原告訴請確認其對被告楊承穎、朱建宇2人共有系爭768地號土地紅色斜線部分有通行權存在，為被告楊承穎、朱建宇所否認，則此部分通行權法律關係之存否不明確，原告主觀上對此法律上之地位不安，而能以本件確認判決除去之，堪認有即受確認判決之法律上利益。貳、實體方面一、原告主張：（一）原告王美芳、王雅慧、王陳雪基所有之系爭755地號土地為袋地，需通行系爭756地號土地綠色斜線部分，再銜接系爭768地號土地紅色斜線部分即臺中市豐原區三豐路2段 375巷以至公路。而系爭756地號土地所有權人對其3人以現有道路通行並無意見，故先主張意定通行權，備位主張民法第789條規定之通行權，次備位主張民法第787條規定之通行權，如認均不可採，則請依民法第787條第3項準用第779條第4項規定，請法院以判決定之；並基於意定通行之附隨義務或民法第788條第1項前段規定，請求容忍鋪設水泥路面。（二）原告魏豐年、廖香貞及其他共有人所有之臺中市○○區○○○ 段000地號土地（下稱系爭769地號土地）與上揭原告王美芳、王雅慧、王陳雪基所有之系爭755地號土地同為袋地，均需通行系爭768地號土地紅色斜線部分即臺中市豐原區三豐路2段375巷以至公路。早在71年7月前，系爭768地號土地原有一條位於如起訴狀附圖所示黃色部分之既成巷道「三豐路931巷」供公眾通行（從中間橫向貫穿系爭768 地號土地致分隔為南、北兩塊）。於71年7月間，由改制前臺中縣豐原市公所出面協調，系爭768地號土地所有權人宋勝吉與鄰地所有權人協議將931巷改經由929巷對外聯絡通行，即宋勝吉同意提供系爭768地號土地開闢4公尺寬道路沿當時圍牆至929巷止，鄰地所有權人廖勝廣等人補貼宋勝吉開闢道路、圍牆遷移費共新臺幣（下同）7萬元，931巷在宋勝吉所有權內自行處理等情，有臺中縣豐原市公所71年7月6日豐市工字第16288號函檢附之「豐原市三豐路九三一巷邊產業道路協調實地勘查紀錄」（下稱系爭協調紀錄）可證，亦即宋勝吉已同意提供系爭768地號土地紅色斜線部分作為鄰地通行之用（亦即提供系爭768 地號土地西側邊緣供鄰地通行換取收回931巷用地）。系爭協調紀錄所載參加人員包括廖勝廣、王松、魏清福等多位鄰地所有權人或代理人，其中魏清福為原告魏豐年之父，代表系爭769地號土地，王松為當時系爭755地號土地所有權人王文龍之兄弟暨代理人，王文龍為原告王美芳、王雅慧之父及原告王陳雪基之配偶。系爭協調紀錄具有意定通行之效力，嗣原告魏豐年繼承魏清福關於系爭769地號土地之權利，王文龍將系爭755地號土地及上開意定通行權贈與移轉予原告王美芳、王雅慧、王陳雪基，而宋勝吉死後由被告宋讚恒繼承系爭768地號土地，一併繼承系爭7 68地號土地紅色斜線部分供人通行之義務，且系爭768地號土地紅色斜線部分自71年間起迄今供公眾通行達40餘年，具備使第三人知悉該狀態之公示作用，被告楊承穎、朱建宇係於108年4月23日自被告宋讚恒受讓登記取得系爭76 8地號土地，應明知或可得而知，基於「債權物權化」之法理，須一併繼受上開意定通行之義務，參照系爭協調紀錄關於開闢道路之約定，亦應容忍原告鋪設柏油路面。（三）退步言，系爭755地號土地於重測前為大湳段25-170地號土地，大湳段25-170地號土地係於56年9月30日從大湳段2 5-34地號土地分割出來。又系爭768地號土地於重測前為大湳段25-100地號土地，大湳段25-100地號土地係於42年 7月31日從大湳段25-33地號土地分割出來。曾經，大湳段25-33、25-34地號土地所有權人均有熊阿木、廖樹火、廖進泉、廖進耀、廖山河，為民法第789條所稱「數宗土地同屬於一人所有」，故大湳段25-170地號土地得依該規定通行大湳段25-100地號土地。另系爭769地號土地於重測前為大湳段25-219地號土地，大湳段25-219地號土地係於64年10月20日從大湳段25-33地號土地分割出來，故系爭768、769地號土地重測前均為大湳段25-33地號土地之一部分，故系爭769地號土地僅能通行系爭768地號土地紅色斜線部分。再退步言，系爭755、769地號土地均為袋地，而通行系爭768地號土地紅色斜線部分，應屬對其周圍地損害最少之處所及方法，是依民法第787條規定，原告亦應可通行。此外，系爭755地號土地栽種文旦樹，系爭7 69地號土地有原告魏豐年、廖香貞之住家，舉凡採收、耕種或住家通行之汽車，以及消防救災需要，均須有足供車輛進出通行且平坦而無泥濘之道路，爰依民法第788條第1 項前段規定，請求准在系爭768地號土地紅色斜線部分鋪設柏油路面。（四）被告宋讚恒於108年間將系爭768地號土地賣給訴外人特鼎盛實業有限公司（下稱特鼎盛公司，法定代理人楊承穎）而登記予被告楊承穎、朱建宇，卻於112年4月間，在系爭 768地號土地紅色斜線部分以藍線表示處設置系爭圍籬以妨礙通行。被告楊承穎、朱建宇任由被告宋讚恒設置系爭圍籬，顯然就系爭768地號土地之權利有濫用致損害原告之權利，爰代位被告楊承穎、朱建宇，依民法第767條之規定，請求被告宋讚恒拆除系爭圍籬。（五）訴之聲明：　　　1.確認原告王美芳、王雅慧、王陳雪基對於臺中市○○區○○ ○段000地號土地內如附圖所示綠色斜線部分面積63.90 平方公尺有通行權存在；被告黃秀春、魏豐村、張智凱、羅淑滿、羅偉心、傅珠蜜、廖永禎、廖伍群、廖晨凱、廖舜雯、廖烱偉、廖弘偉就上開通路部分，並應容忍原告王美芳、王雅慧、王陳雪基鋪設水泥路面。　　　2.如主文第1項所示；如主文第2項所示。　　　3.被告宋讚恒應將臺中市○○區○○○段000地號土地內如附圖所示紅色斜線部分以藍線表示之鐵絲圍籬拆除。　　　4.就聲明第1項後段、第2項後段、第3項部分，願供擔保請准宣告假執行。二、被告廖永禎、廖伍群、廖晨凱、廖舜雯、廖烱偉、廖弘偉、黃秀春、羅淑滿、傅珠蜜則以：雖同意原告聲明第1項前段之請求，但欠缺權利保護必要，亦即欠缺確認利益，至原告請求鋪設水泥路面，違反農地農用的使用分區管制規定，也欠缺改變使用方式之必要等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、被告楊承穎、朱建宇則以：依系爭協調紀錄，無從以其內容得出協調會議參與人有何以該路為意定通行之意思表示。又被告楊承穎、朱建宇受讓系爭768地號土地時根本無從得知該協調會議內容，更遑論該協調會議內容亦未曾公示於任何公開網站或公告上，被告楊承穎、朱建宇並無機會得知或可得而知該協調會議之存在，難謂具有公示外觀而得以使債權物權化。至原告雖稱該路已供公眾通行40餘年以上，但該路僅由極少數土地所有權人私自通行，自難謂係供公眾通行之道路，更遑論僅供極少數人通行之道路全無公示性可言。況被告宋讚恒於另案堅決表示其並不知情，甚至不斷敦促買方圍起上開土地，意欲證明沒有通行權爭議，有系爭和解筆錄在證可稽。於特鼎盛公司購買768地號土地是否應給付仲介費之爭議，經臺灣臺中高等法院臺中分院判決認定仲介於土地標的現況說明書暨確認書之「土地現況是否有被他人無權占有情形」欄位勾選「否」、於「有無供公眾通行之私有道路」欄位勾選「否」，致買方於不知有協調會議，亦不知有通行權爭議存在之情況下購買系爭768地號土地，違反民法第567條居間人義務（109年度上易字第127號）。系爭協調紀錄內容自無法拘束被告楊承穎、朱建宇。另方面，依卷內資料無法看出系爭755、768地號土地於重測前之地號為何，亦無法看出任何分割事實，原告追溯至42年間之土地所有權人同屬一人之論述更荒謬，是原告主張民法第789條之法定通行權亦無可採。再者，與系爭755地號土地相鄰為系爭756 地號土地，而非系爭768地號土地，且系爭756地號土地有連接交通用地，是以原告王美芳、王雅慧、王陳雪基本得僅通行系爭756地號土地至周邊道路，卻選擇對系爭768地號主張通行權，顯非屬對其周圍地損害最少之處所及方法為通行，顯屬權利濫用。又系爭769地號土地之所以與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用，係因該土地所有人之任意行為所生，系爭756、769地號土地及同段757地號土地曾經同屬一人，係分割後始發生目前登記情形，依民法第787條第1項但書、第789條第1項之規定，自不得捨通聯之土地，而反藉由其他鄰地主張其通行權存在。此外，系爭768地號土地也是農業用地，原告請求鋪設柏油路面，違反農地農用的使用分區管制規定，也欠缺改變使用方式之必要等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、被告宋讚恒則以：設置系爭圍籬之人確為被告宋讚恒，但經被告楊承穎、朱建宇與被告宋讚恒雙方協商結果，已由被告宋讚恒於113年4月20日前拆除完畢，原告請求拆除沒有權利保護必要，也沒辦法執行等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。五、被告魏豐村、張智凱、羅偉心未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。六、兩造不爭執之事實：（一）系爭755地號土地為原告王美芳、王雅慧、王陳雪基等3人共有（詳本院卷一第57至58頁），於71年7月間為王文龍所有，嗣將之贈與移轉予其3人。（二）系爭769地號土地為原告魏豐年、廖香貞及其他多人共有（詳本院卷一第69至76頁），於71年7月間為魏清福所有部分，於魏清福死後由原告魏豐年及其他繼承人繼承。（三）系爭756地號土地為被告黃秀春、魏豐村、張智凱、羅淑滿、羅偉心、傅珠蜜、廖永禎、廖伍群、廖晨凱、廖舜雯、廖烱偉、廖弘偉及原告魏豐年等13人共有（詳本院卷一第59至64頁）。（四）系爭756地號土地綠色斜線部分，是現有道路坐落系爭756 地號土地之位置，得依現狀通行無虞。（五）系爭協調紀錄形式上為真正。（六）系爭768地號土地為被告楊承穎、朱建宇2人共有（詳本院卷一第65至68頁），於71年7月間為宋勝吉所有，宋勝吉死後由被告宋讚恒繼承，被告宋讚恒於108年間將之賣給特鼎盛公司（法定代理人楊承穎）而登記予被告楊承穎、朱建宇。（七）系爭768地號土地紅色斜線部分以藍線表示處，原有被告宋讚恒依系爭和解筆錄於112年4月間設置之系爭圍籬（詳本院卷一第179至191頁勘驗現場照片），於本件訴訟中、 113年4月20日前，已由被告宋讚恒雇工拆除完畢。七、得心證之理由：（一）關於系爭756地號土地綠色斜線部分　　　1.此部分原告請求確認通行權存在，然難謂有何即受確認判決之法律上利益，亦屬欠缺權利保護必要，於程序上駁回，前已敘明，不再贅述。　　　2.此部分原告請求容忍鋪設水泥路面，惟查：　　　　⑴被告廖永禎、廖伍群、廖晨凱、廖舜雯、廖烱偉、廖弘偉、黃秀春、羅淑滿、傅珠蜜表明同意及被告魏豐村、張智凱、羅偉心視同自認此部分通行權之存在，乃依現狀通行，並不同意改變現狀。此部分原告主張上列被告有容忍其鋪設水泥路面之附隨義務，但意定通行並不當然需鋪設水泥路面，原告復未能舉證以實其說，徒託空言，自難認有此附隨義務存在。　　　　⑵有通行權人於必要時，得開設道路，為民法第788條第 1項前段所明定，可見依此規定開設道路，本應以必要時為限，復未規定何種路面，但同理，鋪設路面亦應以必要者為限。經本院於113年1月26日履勘現場所見系爭756地號土地綠色斜線部分之現有道路，其一部分早已鋪設水泥路面，其餘非鋪設水泥路面部分亦無礙於通行，此有勘驗現場照片附卷可稽（見本院卷一第193頁照片編號16、第195頁照片編號17），亦難認有再鋪設水泥路面而改變現狀之必要。　　　　⑶故此部分原告請求容忍鋪設水泥路面，尚屬無據。（二）關於系爭768地號土地紅色斜線部分　　　1.依系爭協調紀錄可否認有意定通行之關係存在？經查：　　　　⑴系爭協調紀錄乃登載：「時間：民國七十一年七月二日下午四時。地點：三豐路九三一巷邊產業道路。主持人：市長廖了以」、「參加人員：林貴昌、梁禹、廖接盛、宋勝吉、廖勝廣、趙添來、廖益明、王松、魏清福、熊春芳、汪本生、耿世瑋、林潤玉。結論：一、照宋勝吉君所造新路同意開闢寬為四公尺（由現有溝邊起計算）長延著現有圍牆至九二九巷止，工程補貼（補貼以前損失）由廖勝廣君等負責補貼宋勝吉君六萬元正。二、另圍牆遷移費由廖勝廣君等補貼一萬元，由宋勝吉君僱工遷移。三、開路時轉彎處裁角以水泥板六台尺對角施工，另九三一巷宋勝吉所有權內自行處理。四、付款辦法：總款七萬元由廖勝廣君等於七月五日前交西湳里林里長，待工程全部完成再由里長交宋勝吉君。圍牆遷移工程限在民國七十一年八月五日前完成。勘查協調完成時間：下午七時正」等語（見本院卷一第32頁）。　　　　⑵據上所載，可知前揭協調實地勘查是由當時該縣轄市市長親自主持，耗時約3小時，與一般私權紛爭調解之情形顯然不同。而結論是宋勝吉可收回其所有土地作為931巷部分；依里長於本院113年1月26日履勘時自動到場表示：系爭768地號土地如起訴狀附圖所示黃色部分，確實為前揭協調前之通路位置等語，記明筆錄（見本院卷一第175至176頁），兩造均未爭執，自堪採憑。換言之，宋勝吉可收回系爭768地號土地作為931巷部分，但條件是宋勝吉完成如該結論所示之替代道路開闢含圍牆遷移相關工程，並有廖勝廣等諸多民眾參加協調，依渠等參加協調，且願出資補貼宋勝吉之情形，衡情足認渠等應為受改道影響之利害關係人，無非通行931巷以至公路之袋地通行權人，或系爭768地號土地作為931巷部分可能為有公用地役關係之既成道路而具有反射利益之用路人；參以系爭 768地號土地作為931巷部分，經歷之年代久遠，已不可考，又依市長親自主持及諸多民眾參加前揭協調之情狀及其結論，宋勝吉顯然不能擅自處分其所有之93 1巷用地，足徵931巷為既成道路之可能性相當高。而無論931巷是否為既成道路，宋勝吉收回作為931巷土地並受領廖勝廣等人補貼，與完成替代道路工程，兩者間既有對價關係，作成系爭協調紀錄之結論時，宋勝吉與其他人間就系爭768地號土地用於替代道路部分，即足認有宋勝吉應容忍公眾通行之合意，必須拘束宋勝吉及其繼受人，始與誠信原則無違。　　　　⑶本院於113年1月26日履勘現場所見系爭768地號土地幾乎都已開發為特鼎盛公司廠區，其廠區四周設置有陳舊水泥板圍牆分隔內外，但系爭768地號土地紅色斜線部分，是位在廠區外即水泥板圍牆與地籍線間之狹長區域，與系爭756地號土地綠色斜線部分銜接，有勘驗筆錄及照片附卷可稽（見本院卷一第176頁、第1 79頁照片編號1、2、第183頁照片編號5、第185頁照片編號7、第187頁照片編號9、10、第191頁照片編號 14、第195頁照片編號18、第199頁照片編號21），且經本院於同日調取「地籍圖資網路便民服務系統」航照圖，並以Google Maps瀏覽街景發現系爭768地號土地於設置系爭圍籬阻礙通行前之情狀擷圖附卷可稽（見本院卷一第201至211頁），於系爭圍籬設置前，系爭768地號土地紅色斜線部分為一鋪設柏油路面之外部道路，並無排他性，公眾皆可通行，與系爭768地號其餘土地圍起水泥板圍牆作為廠區，顯然不同。互核可知，系爭768地號土地紅色斜線部分應屬前揭宋勝吉完成之替代道路範圍內，別無合理解釋。　　　　⑷故系爭768地號土地紅色斜線部分，依系爭協調紀錄足認有意定通行之關係存在，宋勝吉就此部分須負擔容忍公眾通行之義務。　　　2.上揭意定通行關係能否拘束被告楊承穎、朱建宇？　　　　⑴系爭768地號土地於宋勝吉死後由被告宋讚恒繼承，而宋勝吉就系爭768地號土地紅色斜線部分本須負擔容忍公眾通行之義務，與系爭768地號土地之所有權不可分，自應一併由被告宋讚恒繼承，要屬無疑。　　　　⑵依後手權利不能大於前手之法理，被告宋讚恒繼承之系爭768地號土地既附有就紅色斜線部分須負擔容忍公眾通行之義務，則被告宋讚恒於108年間將之賣給特鼎盛公司而登記予被告楊承穎、朱建宇，亦即被告楊承穎、朱建宇受讓系爭768地號土地自始附有容忍公眾通行之義務。縱此為特鼎盛公司、被告楊承穎、朱建宇所不知，亦應由特鼎盛公司與被告宋讚恒間循買賣物之瑕疵擔保責任或債務不履行之途徑救濟，對善意買受人或受讓人之保護並無不週。若以保護善意第三人為名，容任出賣人保有僅能出賣瑕疵物卻取得無瑕疵物對價之不正利益，而將其損害轉嫁由更無辜之通行權人負擔，顯然有失公平正義。　　　　⑶民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力（大法官釋字第 349號解釋理由參照）。準此，於特鼎盛公司買受或被告楊承穎、朱建宇受讓系爭768地號土地前，如向地政機關申請鑑界，即可得知系爭768地號土地紅色斜線部分為廠區外供人通行之柏油路，系爭768地號土地紅色斜線部分任不特定人通行之情狀，即已具備使第三人知悉之公示作用，而在私人土地有一部分為廠區外供人通行之柏油路，顯非常態事實，必有特別原因，大可訪問四鄰或當地里長，便可得知系爭協調紀錄之事，從而知悉系爭768地號土地所有權人有就紅色斜線部分容忍公眾通行之義務，即屬可得而知，故受讓人亦應繼受其拘束，本不以明知為必要。　　　　⑷至被告楊承穎、朱建宇辯稱其如何不知情云云，縱令屬實，亦不足以動搖上揭其可得而知之論斷，即不具重要性，附此敘明。　　　3.此部分原告請求容忍鋪設柏油路面，茲說明如下：　　　　查系爭768地號土地紅色斜線部分原為鋪設柏油路面之道路，前已敘明，但於設置系爭圍籬後，已經嚴重破壞原有路面，影響通行人車安全，確有重新鋪設柏油路面恢復原狀之必要，故原告請求容忍鋪設柏油路面，為有理由。至被告楊承穎、朱建宇辯稱系爭768地號土地也是農業用地，原告請求鋪設柏油路面，違反農地農用的使用分區管制規定云云，然而系爭768地號土地除紅色斜線部分外，均已作為廠區使用，毫無農地農用可言，以此理由反對鋪設柏油路面，顯不合理，附此敘明。（三）關於拆除系爭圍籬部分　　　就被告宋讚恒所辯，原告於言詞辯論時回應稱：現況確實已經拆除，但不變更聲明等語，業記明筆錄（見本院卷二第28頁），亦即自認系爭圍籬已不復存在，卻仍堅持訴請被告宋讚恒拆除不存在之系爭圍籬，顯不可能予以執行，即無從准許。（四）綜上所述，原告訴請確認對被告楊承穎、朱建宇所有系爭 768地號土地紅色斜線部分有通行權存在，被告楊承穎、朱建宇就上開通路應容忍原告鋪設柏油路面，為有理由，應予准許。超過上開應准許部分之請求，則欠缺權利保護必要或無理由，應予駁回。（五）如主文第2項所示部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，無庸逐一論列，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　24　　日民事第三庭法官蔡嘉裕正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　24　　日書記官童秉三

2024-10-24

TCDV-112-訴-2152-20241024-1

簡上

臺灣士林地方法院

減少價金等

臺灣士林地方法院民事判決 112年度簡上字第232號上訴人王增雄訴訟代理人蔡育英律師被上訴人李秀霞訴訟代理人林詠善律師複代理人江沁澤律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於本院中華民國11 2年4月24日內湖簡易庭112年度湖簡字第389號第一審判決提起上訴，判決如下：　　主　文原判決廢棄，發回本院內湖簡易庭。　　事實及理由一、被上訴人主張：被上訴人於民國111年2月18日經由不動產經紀人員居間，以新臺幣（下同）1,458萬元向上訴人購買坐落於臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地暨其上建築物（門牌號碼：臺北市○○區○○街○段000號2樓）（下稱系爭建物），並有簽立不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)。上訴人於簽約當時告知被上訴人，系爭建物臥室滲漏水情形業已修復，並保證系爭建物並無任何間隙裂痕情形、水、電管線亦均已更新等語，足認上訴人已保證系爭建物均無上開之瑕疵。詎料，被上訴人於111年5月24日接獲樓下鄰居通知系爭建物樓地板及浴室龜裂、漏水，已影響該鄰居住處天花板，被上訴人即會同水電師傅勘查，發現漏水原因為廚房舊水槽排水管因年久失修堵塞導致積水，進而造成全屋積水並滲漏至樓下一樓建物内，被上訴人嗣於111年6月14日僱用工班拆開系爭建物現況之木頭拼接地板，發現木頭拼接地板下方僅墊放無防水功能之塑膠片，而塑膠片下方是舊有磨石子地板，該磨石子地板因年久失修而有多處裂缝，根本無任何防水之功能。綜上，系爭建物顯然有廚房舊水槽排水管阻塞及全屋地板有間隙裂痕而無防水功能之瑕疵(下稱系爭瑕疵)，再依兩造簽約時之房屋現況說明書(下稱系爭房屋現況說明書)內容，足認上訴人確有保證系爭建物絕無系爭瑕疵等情，是上訴人自應負系爭建物之瑕疵擔保責任。被上訴人因系爭瑕疵所花費之修繕費用為32萬7,900元，另被上訴人因終日憂心系爭建物修繕情形尚受有非財產上損失10萬元。為此，爰依民法第179條、第359條、第227之1條及195條之規定，請求上訴人給付被上訴人42萬7,900元及遲延利息。原審判決上訴人應給付被上訴人38萬7,900元，及自112年2月24 日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；其餘之訴駁回；判決勝訴部分得假執行。上訴人就其敗訴部分提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回及假執行之聲請均駁回。二、按第一審之訴訟程序有重大之瑕疵者，第二審法院得廢棄原判決，而將該事件發回原法院。但以因維持審級制度認為必要時為限。前項情形，應予當事人陳述意見之機會，如兩造同意願由第二審法院就該事件為裁判者，應自為判決。第45 1條第1項及前條第2項之判決，得不經言詞辯論為之。民事訴訟法第451條第1、2項、第453條分別定有明文。上開規定，依同法第436條之1第3項規定，於簡易訴訟程序事件之第二審上訴程序準用之。次按，言詞辯論期日當事人之一造不到場者，法院固得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，惟不到場之當事人未於相當時期受合法之通知者，法院應以裁定駁回其聲請，並延展辯論期日。否則，若依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為未到場人敗訴之判決者，其踐行之訴訟程序即有重大瑕疵（最高法院69年台上字第37 52號判決意旨同此見解）。再按，送達於應受送達人之住居所、事務所或營業所行之。送達於住居所、事務所或營業所不獲會晤應受送達人者，得將文書付與有辨別事理能力之同居人或受雇人。送達不能依前2條規定為之者，得將文書寄存送達地之自治或警察機關，並作送達通知書兩份，一份黏貼於應受送達人住居所、事務所、營業所或其就業處所門首，另一份置於該送達處所信箱或其他適當位置，以為送達。民事訴訟法第136條第1項前段、第137條第1項及第138條第1 項分別定有明文。又民事訴訟法第138條所規定之寄存送達，限於不能依同法第136條及第137條規定為送達者，始得為之，倘其送達之處所並非應受送達人之住居所、事務所或營業所，即不得於該處所為寄存送達。又按民法第20條第1項之規定，當事人主觀上有久住一定地域之意思，客觀上亦有住於一定地域之事實，該一定之地域即為其住所，故住所並不以登記為要件，而戶籍法為戶籍登記之行政管理規定，戶籍地址乃係依戶籍法所為登記之事項，並非為認定住所之唯一標準。是應受送達人之住所現已變更者，縱令其戶籍登記尚未遷移，仍不得於原處所為寄存送達。三、經查，原審指定於112年4月24日進行言詞辯論，並向上訴人之戶籍址即宜蘭縣○○市○○○路000號送達系爭期日之開庭通知書，因不獲會晤應受送達人，亦無有辨別事理能力之同居人或受僱人可代為收受，郵務機關遂以寄存送達方式，將開庭通知寄存於送達地之警察機關即宜蘭縣政府警察局宜蘭分局進士派出所，固有上訴人之戶籍資料及送達證書可稽（臺灣士林地方法院內湖簡易庭112年度湖簡字第389號卷【下稱原審卷】第109頁，本院限閱卷內附個人戶籍資料查詢結果）。惟上訴人之戶籍地址固登記為上揭宜蘭地址，然上訴人實自107年6月起，即因結婚而長住在新北市○○區○○路00○0號9 樓（下稱新北中和地址），並於110年8月2日在宜蘭○○○○○○○ ○○辦理通訊地址更動，即將通訊地址設定為新北中和地址，有戶籍資料異動跨機關通報服務收執聯在卷可稽（本院112 年度簡上字第232號卷【下稱本院卷】第44頁）；上訴人亦將上開宜蘭房屋之房屋稅繳款書亦寄送至新北中和地址，電費部分因無法收受紙本帳單繳款，亦已向台電公司申請以電子帳單繳費等節，亦經上訴人提出上開宜蘭房屋112年房屋稅繳款書、台灣電力公司112年2至4月繳款憑證為憑（本院卷第46至55頁）；且本院函囑宜蘭縣政府警察局宜蘭分局針對系爭宜蘭地址居住情形為查訪，該局亦回復稱：王增雄目前居處在新北市，只有放假有空閒時間才會回宜蘭市等情，有宜蘭縣政府警察局宜蘭分局分局113年2月29日警蘭刑字第 1130005642號函暨檢附之查訪紀錄表在卷可憑（本院卷第17 2-174頁）。由此可知，上訴人實並無居住於宜蘭戶籍地址之客觀事實，甚為明確。被上訴人固主張系爭買賣契約第13 條第5項約定：「甲乙雙方相互間所為之洽商，徵詢或通知辦理事項如以書面通知，應以本契約所載之地址為通信地址，將來如發生無法送達或當事人拒收時，均以郵遞日視為送達生效日」，而契約尾頁亦載明：「賣方（乙方）王增雄」、「戶籍地址：宜蘭縣○○市○○○路000號」等語（原審卷第33 、37頁），足見兩造簽約時業已特定上訴人因本件所收受文件地址即為戶籍地云云，惟兩造間買賣契約雖有如上約定，惟此僅係兩造關於買賣契約文件送達之約定，尚難據此認定上訴人仍居住宜蘭地址，且亦無變更法律關於送達規定之效力（最高法院103年度台抗字第473號民事裁定意旨參照）。是被上訴人前開所辯，難謂可採。四、綜上，原審言詞辯論期日開庭通知書送達時，相對人未實際生活於宜蘭戶籍地址，而係以新北中和地址為其住所等節，洵堪認定。是上訴人主張原審寄發112年4月24日言詞辯論庭期通知書時，宜蘭地址並非其之住所，應非無稽。原審將該言詞辯論期日通知書，於宜蘭地址向上訴人為寄存送達，其送達自不合法。上訴人既係因未受合法通知致未到庭應訴，原審法院逕依被上訴人之聲請，准由其一造辯論而為判決，其訴訟程序即有重大瑕疵。上訴人因未受合法通知，未能參與言詞辯論，經一造辯論受不利判決，於其審級利益之保障有欠缺，為維持審級制度，原審之訴訟程序違背規定，並不適於為第二審辯論及裁判之基礎，且上訴人已陳明不同意由本院就本件為裁判，依首揭說明，自有將本事件發回原審法院更為裁判之必要。爰不經言詞辯論，將原判決廢棄，發回原法院重行審理，以符法制。五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第451條第1項、第453條、第436條之1第3項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　王沛雷　　　　　　　　　　　　　　　法　官　毛彥程　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃瀞儀以上正本係照原本作成。本件判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　宋姿萱

2024-10-16

SLDV-112-簡上-232-20241016-1

自

臺灣臺中地方法院

詐欺

臺灣臺中地方法院刑事判決 112年度自字第39號自訴人林辰鈺自訴代理人陳樹村律師匡載禾律師被告莊萱弘選任辯護人周仲鼎律師被告吳慧芬黃拾得上2人共同陳曉芃律師選任辯護人劉慧如律師上列被告等因詐欺案件，經自訴人提起自訴，本院判決如下：主文戊○○、乙○○、甲○○均無罪。理由一、自訴意旨略以：被告3人均意圖為自己不法之所有，共同基於詐欺取財之犯意聯絡，明知被告戊○○於民國112年4月間欲出售予自訴人丁○○之臺中市○○區○○○街00號7樓之2建物（下稱本案房屋）上有設置基地台，卻仍於112年4月14日之不動產說明書現況調查表（下稱現況調查表）所載第53欄中，有關「本棟建物是否遭人設置基地台之選項」，直接勾選「否」，造成自訴人陷於錯誤，以為本案房屋上並無設置基地台，遂與被告戊○○進行本案房屋之買賣（下稱第1次簽約，本次所簽合約則以第1份契約稱之）。嗣自訴人因貸款問題，與被告戊○○另於112年7月間合意達成按原買賣契約條件、但更換買受人為證人己○○之換約協議，詎被告3人竟以辦理換約（下稱換約）時，無須重新檢附現況調查表為由，拒絕於新買賣契約（下稱第2份契約）中重新填寫現況調查表，又故意於第2份契約第15條之其他約定事項，增加「所有現況買方願自行查明，若有與說明書不吻合者，以實際現況交屋」等文字，企圖掩飾先前現況調查表與事實不符之虛偽內容，經當場主持換約之證人丙○○地政士予以糾正後，又試圖在不引起自訴人及證人己○○注意下，於重新填寫之現況調查表有關「本棟建物是否遭人設置基地台」之選項更改勾選為「有」，前後勾選互相矛盾，此舉被在場之證人丙○○發現，重新向被告3人確認後，被告3人始坦承本案房屋上確有設置基地台之事實，自訴人至此方知第1份契約所檢附由被告填寫之現況調查表內容全屬虛偽不實，因認被告3人均涉犯刑法第339條之4第1項第2款之三人以上共同犯詐欺取財罪嫌。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決；刑事訴訟法第15 4條第2項、第301條第1項分別定有明文。次按認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據；如未能發現相當之證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判之基礎；且認定犯罪事實所憑之證據，無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須達於通常一般之人均不致有懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在時，即應由法院為諭知被告無罪之判決（最高法院30年上字第816號、40年台上字第86號、76年台上字第4986號判決參照）。又檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法，此項規定，於自訴程序同有適用。因此，自訴人對於自訴之犯罪事實，應負實質之舉證責任。倘自訴人所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其闡明之證明方法，無從說服法院形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪之諭知（最高法院97年度台上字第768號判決意旨參照）。再被害人之指訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認。三、自訴意旨認被告3人均涉犯刑法第339條之4第1項第2款之三人以上共同犯詐欺取財罪嫌，無非係以中信房屋一般委託銷售契約書、第1、2份契約暨後附之不動產現況調查表、通訊軟體LINE（下稱LINE）對話紀錄截圖、逢甲樂唯大廈（下稱本案大樓）管委會會議紀錄、終止不動產買賣價金履約保證協議書、先行動支價款同意書、自訴人與被告甲○○間之112 年7月3日LINE對話紀錄截圖等為主要論據。四、訊據被告3人固均坦承被告戊○○有出售本案房屋予自訴人，被告乙○○、甲○○則均為銷售本案房屋之仲介人員，亦均有於簽立買賣契約時在場等情，惟均堅詞否認有何加重詐欺取財之犯行，均辯稱：本案房屋為法拍屋，買賣雙方約定以現況交屋，亦即以被告戊○○法拍取得本案房屋之現狀出售並交付與自訴人，此為雙方簽約時即已言明，至於本案大樓之頂樓設有基地台乙節，在簽約前被告3人均曾前往本案大樓頂樓查看，但因該基地台係裝設在頂樓電梯塔上方、且四周均圍繞廣告看板，故其等於實地查訪時並不知悉有基地台之存在，被告戊○○本於主觀認知並無基地台之情形下，才會在第1 份契約後附之不動產說明書現況調查表第53項「本棟建物樓頂平台有無依法設置之行動電話基地台設施」，勾選「否」之選項；嗣於第1份契約簽立後，被告戊○○於參加112年6月8 日本案大樓之區分所有權人會議時，始獲知本案房屋有因基地台挹注管理費乙事，且因自訴人之貸款所需而欲換約改由證人己○○擔任買方，並相約於同年7月5日進行換約，被告3 人即於換約時主動告知買方即自訴人與證人己○○本案大樓之頂樓設有基地台之情，但因證人己○○因而不同意換約，遂回歸第1份契約之狀態，依上可知被告戊○○得知有基地台之訊息後，旋即告知被告甲○○、黃慧芬，更於換約時誠實告知買方，並無刻意隱瞞之施詐行為，又依第1份契約上之特約條款已明載本案採取現況交屋之方式，縱使其上有賣方所不知悉之基地台存在，買方即自訴人仍應概括承受，被告3人並無詐欺取財之犯行等語。被告3人之辯護人則為其等辯護稱：被告戊○○於111年12月16日經由法院拍賣程序而拍定本案房屋後，歷經點交等過程，於112年2月底、3月初左右，方實際取得本案房屋之所有權，然被告戊○○對於本案房屋之屋況瞭解程度，僅限於當時法院拍賣公告上所揭露內容，且當時法院之拍賣公告上亦未載明其上有基地台。而被告戊○○於 112年4月13日即委託盛鑫不動產經紀有限公司出售本案房屋，並於簽署一般委託銷售契約書時即已告知本案房屋為法拍取得，對於實際屋況不清楚，欲以現況售屋，不負瑕疵擔保責任，買家願意拋棄法律追訴權等條件以出賣本案房屋。而被告乙○○、甲○○與自訴人討論本案房屋之買賣時，亦已明確告知自訴人上開情事，故自訴人明知被告戊○○係法拍取得本案房屋，對於本案房屋之現況並不瞭解，雙方最終達成合意，方由被告戊○○再降價新臺幣（下同）100萬元之讓步條件，將本案房屋出售予自訴人，自訴人亦同意以現況交屋及拋棄對於賣家之瑕疵擔保責任及法律追訴權等條件，並於112 年4月14日簽署第1份契約，且於契約內載明「以現況交屋」之特約條件，是被告3人於買賣雙方第1次簽約時，確實不知悉本案房屋設有基地台。又被告戊○○於簽立第1份契約後，嗣後參與本案大樓之管委會會議時，方從會議紀錄中初次知悉該棟大樓上設有基地台，被告3人旋即於112年7月份換約時主動揭露此一事實，更可證被告3人均無刻意隱瞞基地台設置之事情，亦無詐欺之犯意及不法意圖，請為被告3人均無罪之諭知等語。五、經查：　㈠被告戊○○有於112年4月14日與自訴人丁○○簽立買賣本案房屋之第1份契約，並於第1份契約後附之現況調查表之第53項中，有關「本棟建物是否遭人設置基地台」之選項，勾選「否」。嗣自訴人因貸款問題，與被告戊○○另於112年7月間合意達成按原買賣契約條件、但更換買受人為證人己○○之換約協議，於換約當日，被告戊○○則在影印後之同份現況調查表之第53項之選項改為勾選「有」，證人己○○則以該棟大樓設置有基地台為由而不同意換約，故未順利簽立第2份契約等事實，業據證人丙○○地政士、己○○各於本院審理時結證明確，並有本案房屋之2份買賣契約及後附之現況調查表等在卷可憑，復為被告3人所均不爭執，是此部分之事實，首堪認定。　　　㈡被告3人均未於簽立第1份契約之際，刻意隱瞞設有基地台之事實：　⒈被告戊○○確實係在第1份契約後附之現況調查表第53項上勾選「否」，表彰本案大樓並未設置基地台之意，然被告戊○○係於111年12月16日拍賣取得本案房屋，嗣於同年月21日經本院核發權利移轉證書，再於同年3月24日點交完畢等情，有本院111年11月2日之公告（第三次拍賣）、111年12月16日拍賣不動產筆錄（成立）、111年12月21日不動產權利移轉證書、112年3月24日點交切結書及接管不動產切結書等在卷可查（見本院111年度司執字第54407卷）。依上可知，被告迄至112年3月24日始依本院強制執行程序點交並實際接管本案房屋，旋於未滿1個月之同年4月14日即將本案房屋出售予自訴人並簽立第1份契約，堪認被告戊○○實際接管本案房屋之期間甚短，則其辯稱因未實際居住、使用，對於本案房屋之實際屋況並不清楚乙節，應堪信為真。　⒉觀諸被告戊○○所提出之本案大樓頂樓基地台設置位置之該錄影截圖（見本院卷一第445至449頁），可看出該基地台係設置在本案大樓之頂樓露天平台上方之突出建築物頂端，尚須再自露天平台處攀爬垂直之邊梯、開啟遮蔽之小門後，方可看見設置有大樓水塔及基地台之情形，且水塔及基地台四周均遭廣告看板遮蔽、包圍，設置位置甚為隱密，並非一般肉眼輕易可見，故被告3人辯稱其等在簽約前有實地查訪現場，但並未查知有該基地台存在乙節，尚稱合理可信。　⒊再參以本院依聲請向本案大樓之管委會函詢該管委會於112年 1月至同年5月期間之會議紀錄暨檢附之財務收支總表，可見 112年1月至同年3月之財務收支總表之收入項目雖均有記載「亞太電信」、「台灣之星」、「遠傳電信」，惟迄至同年 4月之財務收支總表始明確於上開項目後方再加註「（頂樓基地台）」之文字說明，況4月份之財務收支總表係於112年 5月11日開會時始提供之資料，則在5月份管委會開會前，被告戊○○能否單純藉由其上並未記載「（頂樓基地台）」之財務收支總表，即當然可窺知該棟大樓設有基地台之事實，已非無疑；則被告戊○○辯稱其在與自訴人簽立第1份契約後之1 12年5月11日，始因參與管委會會議方得知本案大樓設有基地台，復已於自訴人提出換約需求之112年7月3日當場告知此事等語，應非子虛。　㈢證人丙○○於本院審理時具結證稱：伊有在場協助處理本案房屋之買賣契約之簽約及換約過程，第1份契約第15條第1項之「買方已詳閱不動產說明書（房屋狀況附現況說明書）」，該現況說明書就是指「不動產說明書現況調查表」，該表格會由仲介公司簽立一般委託銷售契約書時即一併提供，表格上已由賣方即被告戊○○填載完畢並簽名，待簽立買賣契約時，才會由買方確認後於買賣契約及現況調查表上簽名；至於第1份契約第15條之其他約定事項手寫內容，是在雙方磋商且均同意後，再由伊當場繕寫上去，而第1份契約第15條第4 項「本買賣標的目前停水、停電，雙方約定：因為賣方已經折讓價金給買方，故本買賣屋依現況作點交，由買方自行去復水及復電，買方放棄瑕疵擔保之請求權及放棄法律訴追權」之約定，依一般實務就是認為因賣方已做出折讓價金之讓步，且已明確記載依現況交屋之情況下，縱使買賣契約所檢附現況說明書與實際屋況有不符之處，買方仍應概括承受房屋之實際現況，賣方不需再行負擔任何瑕疵擔保責任，除非例外存有凶宅此類特殊之重大瑕疵；伊可以確定簽約當時，伊都有當場朗讀手寫條文（即其他約定事項），並確認雙方理解、同意後，才會當場讓雙方簽名於上。另外在換約當天，因賣方有明確告知本案大樓頂樓設有基地台之事實，方會由伊將原本之現況說明書影印後、將第53項改成勾選「是」之選項再交予證人己○○簽名，但因證人己○○嗣經考慮後以設有基地台為由，表示不同意換約，伊方會將第2份契約加蓋作廢章，但完全沒有賣方或在場之某人，偷偷地單方修改第 53項之勾選結果，而未明確告知買方即證人己○○之情形等語（見本院卷一第330至345頁）。而證人丙○○身為地政士，其僅因本案房屋買賣之故，方與自訴人及被告3人產生交集，立場中立，應無甘冒偽證風險刻意偏頗一方之理，核其所述亦符常情，證言可信性較高。而依照其上開證述可知，換約當日，雖有將現況說明書第53條是否設有基地台之選項從「否」改為「是」，然此業經賣方或仲介（即被告3人）當場明確告知此事，並非如自訴人所指稱是被告3人在刻意不引人注意之情況下擅自更改，而為證人丙○○當場發現並制止等語，是自訴人此部分所指，顯與證人丙○○證述內容不符，洵無可信。　㈣至證人己○○於本院審理時固結證稱：本案房屋係由伊與合夥人（即自訴人）各出資一半購買，第1次簽約時伊沒有到場，換約時是伊與自訴人共同前往證人丙○○之地政士事務所，當時伊得知的訊息是第2份契約會跟第1份契約完全相同，賣方有拿1張紙條交給證人丙○○謄寫，伊以為內容都跟第1份契約相同，伊在沒有看合約書、也沒有看該張紙條內容的情況下，就直接在契約上簽名，之後被告戊○○先稱因第1份契約已經檢附現況說明書，第2份契約不用再附，經證人丙○○指正仍須檢附後，才由伊查看現況說明書內容並簽名，但被告戊○○突然說最後1項（第53項）要更改，此時證人丙○○很大聲地詢問「現在是有基地台嗎？」，被告戊○○才唯唯諾諾地說「我們也是才剛知道」等語，伊得知此情後就暫停簽約，並與自訴人到樓下討論，經比對2份契約書，才發現條款內容都被更改過，伊覺得受騙，遂表明因為有基地台之因素而不同意換約；在換約之前，伊未曾實地查看本案房屋，伊完全信任自訴人的判斷，所以契約內容也都沒有過目；另伊得知本案大樓設有基地台乙事後，完全沒有進一步詢問賣方何以知悉設有基地台、何時得知、知悉緣由等問題，也沒有追問自訴人何以第1次簽約時賣方全未提及基地台乙事等語（見本院卷一第346至357頁）。比對證人己○○之證述內容與證人丙○○所為之證述已有出入，況證人己○○為自訴人之合夥人，雙方出資比例各半，本案投資結果皆攸關其等2人之利益，然證人丙○○則為中立之地政士身分，是證人丙○○之證詞可信性顯較證人己○○為高。又證人己○○自承為大學畢業，與自訴人均屬同一投資團隊，本次並非該投資團隊第1次投資房地產，僅是第1次以其自己的名義出面購買，則證人己○○既然隸屬專業之投資團隊，投資經驗亦豐，且投資結果更攸關己身利益，則其對於本案房屋之買賣情形豈有俱不聞問、置身事外之可能，況若如其所稱基地台之設置與否會直接影響其購買意願，則其得知本案大樓設有基地台乙事後，豈有完全未加以追問、質疑之舉，是證人己○○上開證述內容，容有迴護、偏頗自訴人之虞，亦與常情相違，實難採為不利於被告3人之認定。　㈤承上，被告3人應無自訴人所指在第1次簽約時，已明知本案大樓有設置基地台，猶仍刻意隱瞞以詐欺自訴人簽立該買賣契約之情事，顯與詐欺取財之構成要件不符，洵堪認定。六、綜上所述，本件依自訴人所提出之證據，尚不足以證明被告 3人確有自訴意旨所指之刑法第339條之4第1項第2款之三人以上共同犯詐欺取財罪嫌，而自訴人既無法為充足之舉證，無從說服本院以形成被告有罪之心證，本院本於「罪證有疑、利於被告」之原則，自應為有利於其之認定，本件不能證明被告犯罪，依法自應為無罪之諭知。據上論斷，應依刑事訴訟法第343條、第301條第1項，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日刑事第十九庭法官林芳如以上正本證明與原本無異。自訴人如不服本判決應於收受判決後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。書記官譚系媛中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日

2024-10-15

TCDM-112-自-39-20241015-2

士簡

士林簡易庭

返還價金等

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度士簡字第1469號原告鄧海橋訴訟代理人蔡鈞如律師莊汶樺律師被告展躍不動產有限公司法定代理人潘麗銀訴訟代理人楊家澤被告莊季霖共同訴訟代理人羅健新律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國113年9月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣2,320元由原告負擔。　　事實及理由一、本件原告原起訴聲明：「（一）被告章靜、黃奕進（下合稱賣方）應連帶給付原告新臺幣（下同）95,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）被告展躍不動產有限公司（下稱展躍公司）、莊季霖應連帶給付原告220,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」於起訴狀送達後，原告迭經追加、撤回對賣方之訴，嗣變更聲明：「被告展躍公司、莊季霖應連帶給付原告220,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」原告所為訴之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。二、原告主張：原告於民國111年7月26日與被告展躍公司仲介人員即被告莊季霖接洽，委請被告莊季霖尋找適合購入標的，並約定居間報酬為買賣價額百分之2。嗣原告經被告莊季霖居間於111年8月6日至原為賣方所有坐落新北市○○區○○段000 地號土地及其上門牌號碼新北市○○區○○街0號4樓建物（下稱系爭土地、建物，合稱系爭不動產）參觀，惟被告莊季霖未盡調查義務，當日亦未解說系爭不動產屋況，亦未就不動產現況說明書所載項目逐一於現場帶看時核對檢視，僅花數分鐘時間草率觀覽系爭不動產內部情況。原告於當日與賣方就系爭不動產進行磋商審視，經賣方回覆系爭建物無漏水情形、未在1年內修復漏水及對屋況重要事項無其他補充後，於同日以11,000,000元成立買賣契約，並於111年12月6日移轉登記予原告指定之訴外人即原告之子鄧嘉泓，原告並於111 年12月7日給付居間報酬220,000元予被告展躍公司。而賣方於移轉登記後，經原告同意仍繼續居住在系爭建物，俟賣方於112年12月12日將系爭不動產交付鄧嘉泓，鄧嘉泓即於112 年12月16日委請工班拆除系爭建物原有裝潢，始發現系爭建物主臥室及其他房間牆壁存有大面積壁癌。被告莊季霖為被告展躍公司仲介人員，在邀請原告至系爭不動產查看屋況前，未善盡居間人善良管理人注意義務與調查系爭不動產是否存有滲漏水、壁癌瑕疵等義務，使賣方受有獲得較高買賣價金利益，則被告不得向原告請求報酬及償還費用，故原告已給付之居間報酬220,000元已無法律上原因，自得請求被告返還。爰依民法第179條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，提起本件訴訟。並聲明：（一）被告應連帶給付原告220,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：原告於111年7月間聯絡被告莊季霖，提出購屋需求及條件，委由被告莊季霖代為尋找適合標的，適賣方有意願出售系爭不動產，被告莊季霖知悉後，即先調查系爭不動產登記資訊、格局及價格，連同其他出售物件資訊傳送予原告挑選，被告莊季霖與原告、賣方仲介於111年8月6日前往系爭不動產看屋，經被告莊季霖與原告查看系爭不動產內部後，無任何滲漏水情形，而被告莊季霖審視由賣方及賣方仲介所提供標的物現況說明書中，亦無任何滲漏水記載。被告莊季霖於原告與賣方簽訂買賣契約前，亦再次向原告說明並確認系爭不動產相關資訊，雙方始簽立買賣契約。被告展躍公司及莊季霖已完成居間契約義務，使原告購得系爭不動產，於111年12月6日辦畢不動產移轉登記，且被告莊季霖於原告簽訂買賣契約前，已就系爭不動產現況、產權資料及標的物現況說明書逐項向原告說明，經原告確認，而賣方於系爭不動產之標的物現況說明書中就項次15有關滲漏水情形均勾選「否」，而系爭不動產現況亦無任何壁癌、滲漏水情形，無法單從外觀得知有無壁癌、漏水，被告莊季霖已盡調查義務，倘若係賣方載明內容有誤，被告展躍公司及莊季霖亦無故意或過失可言，原告主張被告未盡調查義務，要求返還報酬，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、得心證之理由：（一）本件原告主張其於111年8月6日經由被告莊季霖仲介，以1 1,000,000元購買系爭不動產，並指定其子鄧嘉泓為系爭不動產登記名義人，於111年12月6日辦竣系爭不動產所有權移轉登記，原告於111年12月7日給付居間報酬220,000 元予被告等事實，業據其提出不動產買賣契約書、指定登記名義人同意書、新北市淡水地政事務所土地及建物所有權狀、土地及建物登記第一類謄本為證（見本院卷第33頁至第56頁），復為被告所不爭執，自堪信為真實。原告另主張被告未善盡居間人調查義務乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者，厥為：被告是否未盡居間人調查義務？原告依民法第179條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告連帶給付220,000元及利息，有無理由？茲論述如下。（二）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。民法第565條、第567條第1項前段、第2項、第571條、不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。上開規定所謂告知及調查義務，應以相當合理範圍為其限，倘已盡善良管理人注意義務而無從查證，自不得認違反調查及告知義務。又居間人是否違反上開忠實義務，應由委託人就此要件事實負舉證責任。（三）經查，被告莊季霖於原告簽訂買賣契約前，已就系爭不動產標的物現況說明書逐項向原告說明，經原告確認後簽名，且賣方在標的物現況說明書中就項次15「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年內修復漏水」等事項，均勾選「否」乙情，有被告提出標的物現況說明書在卷可佐（見本院卷第179頁至第181頁），而依卷內現存資料，亦無證據證明賣方或賣方仲介曾經告知被告系爭建物有壁癌或滲漏水之瑕疵。次查，被告莊季霖帶同原告前往系爭不動產察看現況時，應係一般人居家常見房屋狀況，原告亦係於拆除原有裝潢時始發現系爭不動產有壁癌情形，可見該瑕疵非以肉眼觀察即可得知，自難以被告未發現上開壁癌瑕疵，遽認渠等未盡居間人忠實義務。從而，原告主張被告違反民法第571條所定忠實義務，尚難憑採，其依民法第179條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告連帶給付220,000元及利息，即屬無據。五、綜上所述，原告依民法第179條、不動產經紀業管理條例第2 6條第2項規定，請求被告應連帶給付220,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為原告敗訴判決，爰依職權確定訴訟費用額為2,320元（第一審裁判費），應由原告負擔。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　14　　日　　　　　　　　　士林簡易庭　　法　官　歐家佑以上正本證明與原本無異。　如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容，與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王若羽

2024-10-14

SLEV-113-士簡-1469-20241014-1

小上

臺灣南投地方法院

給付報酬

臺灣南投地方法院民事判決 113年度小上字第9號上訴人劉俐芸劉俊孝共同訴訟代理人郭瓊茹律師被上訴人寶鎮不動產法定代理人賴佳吟訴訟代理人林彥谷律師上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於民國113年4月16日本院南投簡易庭112年度投小字第207號第一審民事小額判決提起上訴，本院判決如下：主文上訴及免為假執行之聲請均駁回。第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人連帶負擔。事實及理由一、按對於小額程序之第一審裁判之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之。又上訴狀內應記載上訴理由，表明㈠原判決所違背之法令及其具體內容；㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，民事訴訟法第436條之24第2項、第43 6條之25分別定有明文。所謂違背法令，係指原判決有不適用法規或適用不當，或民事訴訟法第469條第1款至第5款所定當然違背法令之情形，民事訴訟法第436條之32第2項準用第468條、第469條第1款至第5款規定參照。法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽。但別有規定者，不在此限。法院依自由心證判斷事實之真偽，不得違背論理及經驗法則。民事訴訟法第222條第1項、第3項分別定有明文，上開規定依同法第436條之23 準用第436條之規定，於小額訴訟程序亦有準用。再者，小額事件之第二審法院原則上應按第一審之訴訟資料，審核其訴訟程序及判決內容有無違背法令，故取捨證據、認定事實屬於事實審法院之職權，原判決如依卷證資料，斟酌全辯論意旨，按論理及經驗法則而為證據之取捨並為說明，其認定於形式上並未違背法令，原即不許上訴人指摘原判決認定不當，而以為上訴理由。又小額訴訟程序之第二審判決，依上訴意旨足認為上訴無理由者，得不經言詞辯論為之，民事訴訟法第436條之29第2款亦定有明文。二、上訴意旨略以：　㈠上訴人劉俊孝委託被上訴人居間仲介購買坐落南投縣○○鎮○○ 段○○○地號土地以及其上門牌號碼南投縣○○鎮○○路○○○號建物（下稱系爭建物，與上開土地合稱系爭房地）。劉俊孝固與賣方即訴外人賴○宏以買賣價金新臺幣（下同）875萬元成交，並於民國111年6月28日簽訂不動產買賣契約、增補特約，嗣後以特約方式變更買方登記名義人為其女兒即上訴人劉俐芸。惟賴○宏於111年2月1日委託被上訴人銷售系爭房地，劉俊孝於111年6月22日由被上訴人之法定代理人賴佳吟及其所屬營業員賴宥廷帶看系爭房地後，被上訴人於111年6月28日簽約當日方製作系爭房地之不動產說明書，被上訴人本應於 111年6月22日帶看階段即以不動產說明書落實不動產經紀業管理條例第23條所規定之解說義務，卻遲至買賣交易成交後始提出，原判決猶認被上訴人已盡注意義務，未隱匿重要交易資訊，亦未違反其對於委託人之義務，顯係消極不適用不動產經紀業管理條例第23條規定。況系爭建物存有滲漏水之瑕疵，不動產說明書就現況有無滲漏水情形之欄位勾選「有」，於滲漏水位置欄則勾選「其他、待查詢」，可知被上訴人未就滲漏水之具體位置進一步調查，顯未善盡其調查之義務。㈡原判決逕依賴宥廷、賴佳吟之證詞，認劉俊孝於購買系爭房地前早已知悉系爭建物漏水之情事，並於折價後以較低之價格購得系爭房地，據此認定被上訴人已盡注意義務、無隱匿重要交易資訊等情，惟劉俊孝於買賣契約成立前，對於不動產說明書所載内容即關於系爭建物之權利關係、使用現況、瑕疵情形、交易條件、周邊環境等，勢必影響買方是否為要約及決定購買金額之要素，均無所知悉。依內政部函示及中華民國不動產仲介經紀商業同業公會公布之「房仲業者服務項目」，不動產經紀業經紀人員至遲應於買方填寫要約書、斡旋金契約書前，就必須依其調查買賣標的物後之結果製作不動產說明書，於帶看房屋階段提供給買方並詳為解說，就其所查知之瑕疵詳為告知，經買方充分理解後於不動產說明書上簽名，決定是否購買。被上訴人於本件未遵循上開規定，原判決就此重要證據漏未斟酌，徒以賴宥廷、賴佳吟之證述，逕認被上訴人並無違反居間忠實義務、注意義務，為不利上訴人之判斷，即有認定事實不憑證據及重要證據漏未斟酌之違背法令事由。㈢依證人即承辦地政士洪○豪之證述，其於簽約時對於系爭建物漏水乙節不知悉，亦未於簽約時向劉俊孝為說明，係於簽完買賣契約後經劉俊孝反應才得知此情。參以上訴人於原審提出兩造間之對話錄音譯文，可知劉俊孝於購買系爭房地前並不知悉系爭建物有漏水情事，未於談論買賣價金時將此漏水瑕疵列入考量，被上訴人非但未盡解說之義務，反而要求劉俊孝逕於其指定之地方完成簽名。系爭建物存有漏水瑕疵時，其客觀價值為何待透過鑑價程序方能確定，原判決僅擷取證人部分證詞，認為劉俊孝早已知悉系爭建物有漏水情事進而願意出價購買，復未闡明亦未透過鑑價程序釐清系爭建物之修復費用及交易價值減損之客觀金額，遽以系爭房地以低於賣方開出之總價出售予上訴人，而認系爭房地之售價已就上開漏水瑕疵予以折價，原判決亦有認定事實不憑證據之違背法令事由。㈣被上訴人未以不動產說明書向上訴人說明系爭建物有漏水之瑕疵，且未提供系爭房地周圍之交易行情資料，未說明上訴人享有瑕疵擔保之權利，反而製作增補特約免除賣方之瑕疵擔保責任，逕為有利於賣方行為，原判決猶認被上訴人未違反其對於委託人即上訴人劉俊孝之義務，乃消極不適用不動產經紀業管理條例第24條之2之規定。原判決應本於法院之職權，實質調查被上訴人有無善盡其上開規定所賦予之義務，卻未予調查，遽認被上訴人已善盡注意義務，上訴人依民法第571條規定拒絕給付居間報酬無理由等，其認事用法明顯違背法令。並聲明：原判決廢棄；被上訴人於第一審之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、被上訴人則稱：㈠原判決認劉俊孝於購買系爭房地前已知悉系爭建物存有滲漏水之情形，而以折價方式購得系爭房地，被上訴人並無違反居間義務等情，認事用法核無違背法令之處。　㈡原判決認被上訴人有提供不動產說明書供劉俊孝審閱簽名確認，劉俊孝亦知悉不動產說明書勾選有滲漏水乙情，足認原判決業已實質審酌被上訴人有無善盡不動產經紀業管理條例第23條及第24條之2規定義務。又上訴人認被上訴人應依「不動產說明書應記載及不得記載事項」，於帶看時提供不動產說明書、現況說明書等，屬於第二審提出之新攻擊或防禦方法，依法無庸予以審酌。並聲明：如主文第1項所示。四、本院之判斷：㈠按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。其立法意旨係因居間人既受委託人之委託，即有忠於所事之義務，居間人如違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，而由相對人收受利益者，自屬違背忠實義務。本條明定不許居間人向委託人請求報酬，暨請求償還其支出之費用，蓋一方保護委託人之利益，一方示予居間人之制裁也。準此，委託人得拒絕給付報酬，係以「居間人違反義務或誠實信用原則」及「相對人受有利益」為前提。而在房地產仲介業業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條第1項之規定，據實報告於各當事人。惟仲介業者雖以不動產交易居間為業，仍非專業之鑑定人，是關於不動產之物的專業事項，尚難要求其對於隱藏之瑕疵，亦應具有專業調查、檢測或鑑定之能力。從而，仲介業者如就物之性狀，以通常之注意確認其現狀並為說明，即難以其未進一步調查及檢測隱性瑕疵之存在，指其有違居間人之調查及報告義務。亦即居間人之調查義務仍須在相當合理之範圍為其限度，倘已盡善良管理人之注意義務而無從查證，自不得認違反調查及告知義務。　㈡經查：原審綜合證人賴宥廷具結證稱：劉俊孝有跟其說在劉俊孝家頂樓後面就看得到水塔情形，也看得到漏水情況；因為屋主賴○宏有表示房子便宜賣給劉俊孝，但裡面壁癌、漏水需劉俊孝自己修繕，且不得日後有異議，經劉俊孝同意之後，賴○宏才願意降價這麼多把房子賣給劉俊孝；其在帶看的時候有明確告知劉俊孝一家人這個房子有漏水，而且現場屋況肉眼就看得出來，因為牆面大面都好幾處都有壁癌等語（見原審卷第562頁、第565頁、第573頁）及證人賴佳吟具結證稱：肉眼可以看到樓梯間牆面、一樓牆面、一樓廁所外面牆面、一樓廚房牆面、一樓廚房角落牆面、一樓天花板角落均有油漆剝落，大小面積都有；一樓至二樓樓梯間有裂縫、二樓陽台女兒牆有龜裂；二樓至三樓樓梯間有龜裂，也有滲、漏水，因為有水痕，有油漆剝落、壁癌，其他牆面油漆剝落、裂縫，因為有漏水壁癌狀況。因為漏水會造成油漆剝落，四樓浴室外牆面龜裂、滲、漏水，有水痕，有壁癌；劉俊孝說他從他家屋頂可以看到系爭房子頂樓水塔有漏水狀況，頂樓水塔下方有積水，所以上次帶看時房子頂樓天花板才會濕濕的等語（見原審卷第574頁至第575頁），而認定劉俊孝於簽立系爭房地買賣契約前、看房時即明知系爭建物有漏水之情形。並參酌附卷之標的物現況說明書（成屋）內關於「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「是」（見原審卷第251頁）；竹山鎮○○路全家旁黃金店面不動產說明書第27 點關於「現況有滲漏水情形」欄位勾選「是」（見原審卷第 275頁），足認系爭建物存有滲漏水之瑕疵乙節。又佐以賴宥廷亦證稱：先提供不動產說明書給劉俊孝審閱簽名，再提供增補特約給劉俊孝講解及簽名，沒問題之後再簽立不動產買賣契約書等語（見原審卷第565頁、第566頁）；而賴佳吟亦證稱：賴○宏想要賣的是1,080萬元，劉俊孝想要買的價格是900萬元，因房子有漏水、壁癌需修繕，所以不願意以1,0 80萬元購買，所以依照劉俊孝的想法與賴○宏溝通，劉俊孝提的條件是900萬元購買這間房子，願意接受現況自己修繕，900萬元包含仲介費、代書費、契稅及買方總總支出。賴○ 宏是因為劉俊孝願意接受房屋現況自行修繕才同意降價。雙方價格達到共識時我們會提供不動產說明書、現況說明書給雙方閱畢後親筆簽名，至於雙方談好的條件由買方自己修繕雙方均同意，所以我們有提出增補條款讓雙方審閱完畢並且簽名。不動產說明書、現況說明書、增補條款都是提供雙方達到共識並審閱完畢簽名，再交由代書進行不動產買賣合約書簽約等語（見原審卷第576頁）；證人洪○豪亦具結證稱：標的物現況說明書有標記漏水情形，賣方要賣房子時有告知仲介，買方劉俊孝是在簽約時追認這份文件等語（見原審卷第647頁）。由上開證人所述，可知劉俊孝於購買系爭房地前已知悉系爭建物有滲漏水之情，衡諸常情，劉俊孝為一智識正常之成年人，理應知悉此情將影響房價，而系爭房地業以低於賣方賴○宏之總價售予劉俊孝，堪認系爭房地之售價應已就系爭建物上開瑕疵之部分折價，實難認被上訴人有何隱匿重要交易資訊致上訴人陷於錯誤之情。則原判決綜合兩造辯論及調查證據結果，自行審認事實、證據而為判決，並認定劉俊孝於簽立系爭房地買賣契約前、看房時即明知系爭房屋有漏水之情形，被上訴人並無未善盡義務而不得再請求居間報酬情事，核其心證之形成並無悖於經驗法則及論理法則之情。準此，上訴人以前揭事由任意指摘原判決之認定顯有違誤等等，即非有據。　　　㈢按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第23條、第24條定有明文。依上開法條文義可知，不動產經紀人於接受賣方委託時，僅由賣方於不動產說明書上簽章，且於簽訂買賣契約時，經紀人始需交付不動產說明書予買方，未明定經紀人與買方簽訂居間契約時或帶看買賣標的時即需交付不動產說明書。則以上開法條文義解釋之範圍，無從推論出被上訴人於偕同劉俊孝帶看系爭房地時，即負有交付不動產說明書之義務。復參以上開條文之立法意旨，係為促使經紀人對不動產說明書內容履行注意義務，並對該說明書記載事項表示負責，以供日後踐行解說及交付義務，確保賣方及經紀人均能如實說明不動產情況，避免日後買賣雙方衍生糾紛，並非為解決買方舉證問題而設。從而不論依文義解釋或論理解釋，均無從推論經紀人偕同買方查看買賣標的物時即應以書面告知買方，始盡其說明義務。況且，此交付不動產說明書之義務，自可於簽訂買賣契約時一併追復確認。則被上訴人雖未於帶看系爭建物時即交付不動產說明書予上訴人，然而，洪○豪於原審已具結證稱：標的物現況說明書有標記漏水情形，賣方要賣房子時有告知仲介，買方劉俊孝是在簽約時追認這份文件等語，且觀諸上開不動產說明書包含系爭房地之必要資訊等內容，明載買賣雙方經解說後已詳閱並瞭解不動產說明書內容及附件資料無誤後，經劉俊孝簽名確認（見原審卷第26 9頁至第282頁），足見被上訴人確有提出不動產說明書並以之向上訴人解說，經核亦難認其所進行之居間流程，與前開不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定有何相違之處。是上訴人據此指摘原判決消極不適用不動產經紀業管理條例第23條規定，顯非有據。　㈣按不動產經紀業管理條例第24條之2規定：經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。經查：系爭建物建造完工登記日期為83年3月，迄劉俊孝於110 年6月買受時已27餘年，有建物謄本可參（見原審卷第167頁），系爭建物屬中古房屋，而中古屋仲介業者所負調查義務，僅以參酌出賣人所出具現況說明書之記載，並依建物外觀肉眼目視檢查依通常查證方法或程序所能察知者為限。況且，壁癌為壁體內因水氣、潮濕而致含水量高到飽和狀態即會產生之現象，房屋有滲漏水情形即極易產生壁癌，係一般人均有之常識，依賴宥廷、賴佳吟證述可知，偕同劉俊孝帶看系爭建物時，房子多處有壁癌情形，賴宥廷另證稱：屋主賴 ○宏有明確表示房子有漏水，但他無法確認有幾處漏水，其就依屋主告知之實情下去勾選等語（見原審卷第569頁），則系爭建物於賴○宏委託出賣時已有多處漏水之事實，堪予認定，難認被上訴人有何未盡解說及調查義務。從而，原判決參酌洪○豪證述：標的物現況說明書有標記漏水情形，賣方要賣房子時有告知仲介，買方劉俊孝是在簽約時追認這份文件等語，認定系爭房地業以低於賣方賴○宏之總價售予劉俊孝，堪認系爭房地之售價應已就系爭建物上開瑕疵之部分折價，難認被上訴人有何隱匿重要交易資訊致上訴人陷於錯誤之情，上訴人抗辯被上訴人未善盡義務並不足採等節，均已詳述其形成心證之過程，是上訴人據此指摘原判決消極不適用不動產經紀業管理條例第24條之2規定，顯不足採。　㈤按民事訴訟法第436條之32第2項規定，同法第469條第6款之判決不備理由或理由矛盾之當然違背法令於小額事件之上訴程序並不準用，是小額事件中所謂違背法令，並不包含認定事實錯誤、取捨證據不當或就當事人提出之事實或證據疏於調查或漏未斟酌之判決不備理由情形。經查：原判決斟酌證人證述情節及卷證資料，認定劉俊孝於購買系爭房地前已知悉系爭建物有滲漏水之情，衡諸常情，劉俊孝理應知悉此情將影響房價，而系爭房地業以低於賣方賴○宏之總價售予劉俊孝，堪認系爭房地之售價應已就系爭建物上開瑕疵之部分折價，難認被上訴人有何隱匿重要交易資訊、亦無未善盡義務而不得再請求居間報酬情事等節，衡屬原審本於職權評價證據後所為認定，而法院裁判適用法規或解釋法律，係依職權為之，自不受當事人提出行政機關函文及特定同業公會公布之意見拘束。上訴人以原審未審酌內政部函示及中華民國不動產仲介經紀商業同業公會公布之「房仲業者服務項目」，復未參酌證人之證述及錄音檔案譯文、未闡明亦未鑑定交易價值減損之金額等，認為原判決有認定事實不憑證據、重要證據漏未審酌等判決違背法令之情事，無非係就原審已論斷之事實，指摘原審取捨證據、認定事實之職權行使不當，尚難據此認為原判決有何違背法令之情形。再者，原審於11 3年4月2日言詞辯論期日亦已曉諭兩造對卷內之證物：「1、請款單，2、不動產買賣契約書，3、土地所有權狀、建物所有權狀、使用執照，4、不動產點交暨價金信託履約保證結案單，5、專任委託銷售契約書，6、標的物現況說明書，7 、有巢氏房屋個人資料保護說明書，8、房地位置圖暨照片，9、不動產買賣意願書，10、買賣給付服務費承諾書，11 、要約書，12、有巢氏房屋個人資料保護說明書（劉俊孝），13、不動產說明書，14、買賣價金履約保證委任書，15、不動產買賣契約書，16、增補特約（買方劉俊孝），17、附表，18、土地登記第一類謄本，19、建物登記第一類謄本， 20、地籍圖謄本，21、建物測量成果圖，22、本票影本，23 、同意書，24、簽約現場照片2張，25、特約變更文書影本，26、請款單影本，27、通訊軟體LINE對話紀錄，28、房地權狀、使用執照，29、結案單簽名影本，30、南投縣政府11 1年9月13日府地價字第1110218037號函檢附劉俐芸消費爭議申訴表；以及1、不動產買賣意願書，2、買方給付服務費承諾書，3、信託履約保證個人專屬帳號資料，4、買賣價金履約保證委任書，5、不動產買賣契約， 6、標的物現況說明書，7、附表，8、土地登記第一類謄本，9、建物登記第一類謄本，10、建物測量成果圖，11、地籍圖謄本，12、本票影本，13、111年7月6日特約，14、同意書，15、存證信函及照片，16、翔誠工程行報價單，17、增補特約，18、內政部內受中辦地字第0970052453號函，19、上訴人與賴佳吟11 1年8月8日對話譯文，20、上訴人與洪○豪111 年8月8日對話譯文，21、上訴人與賴宥廷111年8月25日對話譯文，22、被證13譯文，23、被證14譯文，24、本院112年度訴字第227號損害賠償事件113年1月18日言詞辯論筆錄」等證據表示意見，並確認兩造已無其他主張及舉證（見原審卷第648頁至第6 52頁），難認原判決有何違反民事訴訟法第199條規定之闡明義務。是以，原審已斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，綜合兩造於言詞辯論期日所為陳述等各項事證綜合作成判斷，並已於裁判中論明其心證之所由，核無認定事實未依證據之情形，上訴人依此主張原判決違背法令，難認有理。　㈥按小額訴訟程序，為求程序進行之簡速，得據為判決基礎之訴訟資料，以第一審程序已提出者為限。當事人於第二審程序，不得提出新攻擊或防禦方法。如當事人違背前揭規定，於第二審程序提出新攻擊或防禦方法，第二審對之不得加以斟酌。其立法之旨在於貫徹小額程序之簡速性，避免因當事人於上訴程序提出新事實及證據而延滯訴訟。經查：上訴人提起上訴，並聲請向內政部函詢不動產經紀業管理條例第23 條第1項所謂解說時點及提出賴佳吟直播影音證明其有刻意隱瞞系爭建物漏水之情事，惟上訴人未表明原審有其他違背法令之處，致其未能於原審提出上開新攻擊或防禦方法，依前揭規定，自不得於小額訴訟之上訴審程序中主張，縱令於本件上訴審程序中提出，本院亦不得審酌上開上訴人主張之前揭新攻擊或防禦方法，此乃基於民事訴訟小額程序之性質使然。基上，上訴人提出上開新攻擊或防禦方法，據此指摘原判決違背法令，亦非可採。五、綜上所述，原判決並無上訴人所指違背法令情事，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，爰依民事訴訟法第436條之29第2款規定，不經言詞辯論，逕以判決駁回。又本判決不得上訴第三審，於本院判決時即告確定，上訴人聲請願供擔保請准宣告免為假執行，自非法之所許，其免為假執行之聲請，應併予駁回。六、按法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第436條之19第1項定有明文，依同法第436條之32第1項規定，於小額事件之上訴程序亦準用之。上訴人提起本件上訴既經駁回，爰確定本件訴訟費用額為1,500元，由敗訴之上訴人負擔。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之29 第2款、第436條之32第1項、第2項、第436條之19第1項、第 449條第1項、第85條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　14　　日　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　徐奇川　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　曾瓊瑤　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　魏睿宏以上正本證明與原本無異。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日書記官　黃子真

2024-10-14

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