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訴
臺灣臺中地方法院

侵權行為損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第445號 原 告 原友蘭 訴訟代理人 陳世錚律師 複代理人 林奕瑋律師 被 告 唐盟淳靚社區管理委員會 法定代理人 陳嘉宇 訴訟代理人 鐘登科律師 複代理人 汪以庭律師 吳馥妤律師（民國113年1月2日解除委任） 被 告 合聚建設股份有限公司 法定代理人 王傳裕 訴訟代理人 張敦達律師 受 告 知 訴 訟 人 華南產物保險股份有限公司 法定代理人 凃志佶 上列當事人間侵權行為損害賠償事件，本院於民國114年1月22日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告合聚建設股份有限公司應給付原告新臺幣53萬9,955元及自 民國112年2月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告合聚建設股份有限公司負擔十分之九，餘由原告 負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣18萬元供擔保後，得假執行。但被 告合聚建設股份有限公司如以新臺幣53萬9,955元為原告預供擔 保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序事項： 一、當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者， 訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟 以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人 ，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提 出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170 條、第175條第1項、第176條分別定有明文。查被告唐盟淳 靚社區管理委員會（下稱管委會)之法定代理人原為黃智厚 ，嗣變更為甲○○，有淳靚社區113年度第4屆區分所有權人會 議及第四屆管理委員會第一次臨時會議紀錄可佐（見本院卷 第467-471頁），其由新任法定代理人甲○○委任訴訟代理人 具狀聲明承受訴訟（見本院卷第463-465頁），核屬合法。 二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意 ，請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者 ，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、2、3款定有明 文。本件原告原主張其於民國111年9月5日17時19分返回向 被告合聚建設股份有限公司（下稱合聚公司）購買位在唐盟 淳靚社區（下稱系爭社區）門牌號碼臺中市○○區○○○路0巷00 號4樓之2房屋（下稱系爭房屋），發現系爭房屋廚房排水管 阻塞污水倒灌室內淹水（下稱系爭事故），致系爭房屋室內 裝修及家具毀損，依共同侵權行為之法律關係，向管委會及 合聚公司起訴請求連帶給付原告新臺幣（下同）89萬2,557 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息（本院卷第9-11頁）。於訴狀送達後，於113年1 1月22日以民事訴之變更暨準備㈢狀及同年月27日言詞辯論期 日變更訴訟標的，依民法第184條規定向管委會請求賠償， 依民法227條第2項及同法第354條規定向合聚公司請求賠償 ，被告間應負不真正連帶法律關係，並於114年1月20日以民 事辯論意旨狀變更其聲明為：管委會、合聚公司各應給付原 告74萬3,925元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息，其中任一被告為給付時，其他被 告於已給付之範圍內免負給付義務（本院卷第439-445頁、 第457、485-486），核均係基於系爭房屋發生系爭事故所生 損害之同一基礎事實而為請求及減縮聲明，合聚公司亦同意 原告變更訴訟標的（本院卷第458頁），依前揭說明，原告 所為訴之變更合於法條規定，應予准許。 三、當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律 上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明文。 管委會主張第三人華南產物保險股份有限公司（下稱華南公 司）承保管委會公共意外責任保險，倘本件事故管委會應對 原告負損害賠償責任，第三人華南公司即應依保險契約為管 委會給付，足見華南公司就本件訴訟有法律上利害關係，管 委會具狀對華南公司告知訴訟（見本院卷第361-387頁）， 核無不合，本院乃依其聲請對華南公司告知訴訟。 貳、實體事項：　　　　 一、原告起訴主張： 　㈠原告向合聚公司購買系爭房屋，於110年8月4日交屋，原告於 111年8月23日因確診Covid-19須隔離至同年月30日，復於11 1年8月31日起至同年9月4日在桃園青埔自主管理，後於111 年9月5日17時19分返回系爭房屋時，發現廚房排水管因阻塞 致汙水倒灌室内淹水之系爭事故，經通知管委會偕同合聚公 司人員到場處理，立即協助疏通公共排水幹管後，汙水始停 止倒灌，且依社團法人臺中市土木技師公會（下稱土木技師 公會）113年6月21日112中土鑑發字185-12號鑑定報告書（ 下稱鑑定報告）鑑定結果為3樓至4樓間之公共排水（幹）管 內存在不明異物，研判推論4樓以上（含）之用戶如有同時 集中或大量排水時，異物即有可能導致該處管內水通量不足 、淤積及皂化加速，進而造成管內阻塞，產生水流回堵至4 樓溢流之情形，足證系爭房屋汙水倒灌淹水之系爭事故確係 因公共排水管線阻塞所致。 　㈡原告因系爭事故受有如下損害，合計為74萬3,925元；又原告 入住系爭房屋迄發生系爭事故尚未滿1年，使用頻率不高， 不應計算折舊，如需折舊應自原告110年9月18日入住起算。 　⒈工程修繕及家具維修：系爭房屋因公共管路阻塞，汙水倒灌 ，致家具及室內裝潢損壞須進行維修，原告支出維修工程費 47萬元、櫥櫃修繕費用3萬2,000元、另實木家具泡水估價維 修費用為9萬2,610元，計59萬4,610元。實木家具泡水復原 之維修費用雖尚未支付，惟屬填補損害之必要費用。 　⒉家電、家具泡水毀損不堪使用：系爭房屋內原有掃地機1台8, 635元、櫃子2個7,480元、地毯2萬3,200元均因汙水倒灌損 害，無法使用，損失3萬9,315元。 　⒊房屋清潔與消毒費用：系爭房屋因倒灌汙水，於111年9月6日 由合聚公司連絡專業清潔廠商進行房屋清潔及消毒，費用3 萬元由原告先行墊付。 　⒋精神慰撫金：原告因系爭房屋遭汙水倒灌惡臭，長期嚴重不 安與焦慮，難以正常生活，嚴重影響居住安寧，並害及原告 健康權，對原告生活品質有所影響致精神上之痛苦，請求精 神慰撫金8萬元。 　㈢管委會於110年11月13日成立，依公寓大廈管理條例第10條第 2項、第36條第2款規定，負有維護系爭社區共用部分之義務 ，應定期疏通公共排水管線，及負責執行系爭社區區分所有 權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作。則管委會就公 共管線負有管理、維護及修繕義務，依內政部委託中華民國 建築學會編撰之公寓大廈共用部分設施管理維護手冊，建議 排水管線應至少一年清掃一次，惟管委會自成立以來迄至11 1年9月5日系爭事故前，從未疏通、清掃公共排水管，怠於 維護及修繕公共管線，致管線阻塞，造成原告系爭房屋受有 損害，應對原告負損害賠償責任。爰依民法第184條規定， 請求管委會損害賠償。 　㈣合聚公司為系爭社區之營造廠商暨出賣系爭房屋者，系爭社 區公共管線固經臺中市政府水利局檢測，惟該檢測僅係抽樣 檢測，觀察水流可否通過管線，並不代表管線內無異物存在 。鑑定報告亦認有異物之公共排水管非全面阻塞，水流仍可 通過，始會發生倒灌淹水之系爭事故。且依一般社會通常經 驗，縱有系爭社區住戶裝修工程，裝修工程廢料逕行掉落在 公共管線內之可能性極低，即尚難排除非合聚公司工程營建 廢棄物遺留在公共管線致生阻塞之情。且因系爭社區B棟大 樓廚房管線一再發生汙水回冒，系爭社區為解決持續淹水問 題，於113年6月22日以區分所有權人會議決議由合聚公司全 額出資施作廚房排水管改管工程，益徵合聚公司須負擔系爭 房屋瑕疵修補責任。又系爭房屋係供居住使用，排水設施應 具排水順暢，不阻塞之功能，系爭房屋買賣標的包括共同使 用部分，共同使用部分及公共設施存有汙排水瑕疵，顯然減 少原告向合聚公司購買系爭房屋之買賣契約所約定之效用及 價值，出賣人合聚公司自應依民法第354條規定，負瑕疵擔 保責任，且系爭瑕疵係因可歸責於合聚公司之事由所致，同 時構成民法第227條之不完全給付，原告爰依民法第227條第 2項、354條規定，請求合聚公司負損害賠償責任。 　㈤聲明： 　⒈管委會應給付原告74萬3,925元及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息。 　⒉合聚公司應給付原告74萬3,925元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 　⒊上開⒈⒉中任一被告為給付時，其他被告於已給付之範圍內免 負給付義務。 　⒋願供擔保請准宣告假執行。 二、管委會辯稱： 　㈠公寓大廈共用部分不在各區分所有權人之專有部分內者，如 樓梯間、電梯、屋頂等，其管理、修繕或維護，固不需各別 區分所有權人之協力，惟在各區分所有權人專有部分所包覆 ，非經區分所有權人之協助，不能為檢測、維修者。而專有 部分樓地板之管線歸屬上下方區分所有權人共有，非屬系爭 社區共同管線，無公寓大廈管理條例第10條第2項之適用。 縱系爭事故阻塞處管線屬共用管線（假設語），惟本件系爭 社區之共用部分，合聚公司尚未依公寓大廈管理條例第57規 定辦理移交手續，於移交前之維護義務亦屬合聚公司負擔， 與管委會無涉。至原證13公寓大廈管理維護手冊的功能與使 用方法，係作為執行公寓大廈管理維護相關事務之參考，僅 為建議性質，非為管委會有清掃排水管線義務之來源，原告 未明確主張管委會依何規範負有定期疏通共用排水管線義務 ，及定期時間間隔為何，管委會當無須定期疏通共用管線之 義務。 　㈡縱管委會負有定期疏通共用管線義務（假設語），亦應僅限 於清除地面層肉眼可見之管線內沉積物，不包含疏通各樓層 間垂直管線內之異物與堵塞物。管委會縱有定期疏通垂直管 線之注意義務（假設語），系爭社區於發生系爭事故前，從 未發生管線阻塞，系爭事故發生當時亦非梅雨季、颱風季， 無因連續多日下雨或短時間強降雨而須注意排水，系爭社區 建物於110年4月30日取得做用執照，僅交屋1年左右，管線 應為暢通且無老化現象，於一般正常使用下，新管線縱未進 行疏通維護，亦不致於發生嚴重阻塞淹水之結果。又系爭社 區其他建物廚房排水管線未有阻塞，衡諸一般社會生活經驗 ，管委會顯無法預見系爭房屋排水管線阻塞並致淹水，自無 可能事先進行管線疏通維護。且系爭事故中阻塞排水管乃包 覆於各區分所有權人專有部分牆柱內，排水功能有無異常， 非經區分所有權人告知，管委會無從得知，管委會客觀上無 定期疏通垂直管線之注意義務，新排水管線阻塞並淹水亦為 不合常理之異常狀況，已超乎一般經驗而無從預見，且非管 委會所能知悉，縱未能防免系爭事故，管委會亦不具可歸責 性，並無違反注意義務，對系爭事故之發生自無過失。況管 委會於系爭事故後，曾協助聯繫合聚公司排除系爭事故之排 水管阻塞，由合聚公司進行通管完成。另管委會於系爭事故 後之112年3月13日委請訴外人力賀企業有限公司（下稱力賀 公司）進行系爭社區管線（含水平幹管及存水彎）之清理維 護，仍於僅間隔近7個月之同年10月30日復因系爭社區7B建 物排放大量熱水欲清除管線油汙，致5B建物廚房回冒，足見 系爭事故之管線阻塞回冒與管線維護間確實欠缺因果關係， 系爭事故與管委會之維護行為間即欠缺相當因果關係。 　㈢原告係以新品換舊品求償，自應以110年9月1日起計算折舊， 原告請求項目均為非固定資產，折舊計算應參照行政院主計 處公布之「什項設備分類明細表」認定使用年限，其中復原 維修工程47萬元，待原告提出實際施作細目及金額。若依原 證2報價單，除「垃圾清運」、「拆除安裝工資」、「清潔 」外，其餘細目均應折舊，原證2之2座櫃子均為木製，屬00 00000-00物品（科）架類別，耐用年數5年；「地毯」2萬3, 200元，屬0000000-00地毯類別，耐用年數5年；「掃地機」 1台8,635元，屬0000000-00清潔機類別，耐用年數為5年； 「伊萊克斯洗機」，屬0000000-00餐具自動洗滌機類別，耐 用年數6年；其他細目均屬0000000-00調理台類別，耐用年 數亦為6年等語。 　㈣聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。 三、合聚公司則以： 　㈠合聚公司於取得系爭社區建物使用執照前，已先通過臺中市 政府水利局之新建工程公共污水下水道管線之檢測，足證系 爭社區所有公共污水下水道管線之設施本身合格無瑕疵。又 合聚公司於110年11月19日以（靚）字第11001119001號函管 委會，請管委會會同合聚公司及政府主管機關，針對系爭社 區水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測確認，後 管委會於110年12月18日委託訴外人台中真禾機電股份有限 公司進行檢測，未檢測出公共管線有缺失。況系爭社區住戶 於本件起訴前，並無反應公共排水管線有阻塞之情。　　 　㈡原證7附件淳靚社區4樓之2廢水回冒報修事故回報表係在尚未 審視原證5之清除孔詳圖所為初步研判，否認其真實性。而 鑑定報告結果對於管內不明異物可能堵塞原因，列出食物殘 渣（廚餘）及不當倒入異物、管道內積垢、管道內油垢皂化 （管內皂化）、相關營建廢棄物被放入管中等4項可能原因 ，未明確指出管內堵塞物必為營建廢棄物。縱有所謂營建廢 棄物，亦難斷定係合聚公司所製造之相關營建廢棄物所致， 合聚公司交屋予系爭社區住戶後，住戶開始施作室內裝潢作 業，合理懷疑若有營建廢棄物堵塞，反是住戶裝潢作業嫌疑 更大。 　㈢縱認原告所受損害具可歸責於合聚公司之事由（假設語）， 依原告之舉證無法證實原告所臚列各維修項目為實，是否均 緣於系爭事故所生損壞而為修繕及毀損物品何時購入，並已 達不堪使用等情均未明。另合聚公司已分別於111年9月7、8 、22日出資請訴外人信頡金屬工程有限公司、安順工程行、 伊利潔清潔有限公司就系爭房屋為住家清潔工作，就原告主 張之清潔費用3萬元，合聚公司仍有爭執。另原告自承僅在 臺中授課時居住系爭房屋，使用頻率不高，則其何以難以正 常起居生活，復未提出實據說明有嚴重影響居住安寧，致長 期處於嚴重不安與焦慮之情，其請求精神慰撫金8萬元亦明 顯偏高而不合理。本件如需賠償，應計算折舊，並以原告於 110年8月4日交屋時起算。 　㈣聲明： 　⒈原告之訴駁回。 　⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　 四、兩造不爭執事項及本件爭點（本院卷第501-502頁，並依訴 訟資料調整部分文字）： 　㈠不爭執事項： 　⒈原告為系爭房屋所有權人，原告是向合聚公司購買系爭房屋 。 　⒉系爭社區建物於110年4月23日取得使用執照(使用執照之起造 人為僑馥公司，被告合聚公司經變更為使用執照之起造人) ，管委會於110年11月13日成立。 　⒊系爭房屋之廚房排水管於111年間不詳時間發生阻塞倒灌淹水 情形，原告於同年9月5日下午返家發現上情後，通知管委會 ，管委會於同日19時許通知合聚公司，合聚公司水電廠商於 同日20時許到場查看維修，嗣於同年月7日由合聚公司派員 通管完成，排除阻塞。 　⒋原告於系爭事故發生後有支出以下費用及傢具、家電泡水毀 損： 　⑴工程修繕費用：47萬元（本院卷第417頁、原證15）。 　⑵櫥櫃修繕費用：3萬2,000元（本院卷第453頁、原證16）。 　⑶實木傢具泡水維修費用：9萬2,610元（本院卷第415頁，本 　　項尚未支付）。 　⑷家電、傢具泡水毀損：掃地機1台8,635元、櫃子2個7,480元 　　、地毯2萬3,200元。 　㈡爭執事項： 　⒈系爭房屋廚房排水管阻塞原因為何？阻塞處位於何處？ 　⒉如阻塞處位於共用管線（假設語），應由何人負有管理維護 　　義務？ 　⒊如阻塞處位於共用管線（假設語），原告依侵權行為法律關 　　係請求管委會賠償有無理由？及其數額？ 　⒋如阻塞處位於共用管線（假設語），原告依民法第354條、第 227條第2項不完全給付之法律關係請求合聚公司賠償有無理 由？及其數額？ 四、得心證之理由： 　㈠系爭房屋廚房排水管阻塞原因及阻塞處： 　⒈本件經依原告聲請囑託土木技師公會鑑定系爭房屋廚房排水 管阻塞之原因及阻塞發生於何處管道（公共管道或系爭房屋 屬之私有管道），經土木師公會會同兩造現場會勘，並由兩 造陳述意見、合聚公司提供管線圖說（含整棟）、平立面圖 （3、4、5樓）後進行鑑定，鑑定分析及意見略為：由圖說 確認系爭社區大樓之廚房排水管（代號KP）為單一獨立管線 排水，並無其他排水匯入共排；由合聚公司提供之系爭房屋 平面圖，經量測KP管長屬於原告所私有管線長約5M，過5M後 為屬公共管線範圍；於鑑定人實施管內TV檢測（內視鏡探測 ），系爭房屋已施作多次管內清管清塞作業；鑑定人由系爭 房屋之廚房KP進行TV檢測時，管內與管壁尚稱乾淨且並無回 堵、溢流之情形，但當探測器深入達約7M處發現不明異物， 占KP管面積約1/3～1/4、屬長條狀（長度無法確認，因內視 鏡無法通過做量測），KP通排斷面積大幅縮減，於該處會有 阻塞發生，進而造成該阻塞處以上之住戶廚房KP管線排水會 回流冒出，導致房屋淹水發生；KP管內不明異物位於3樓至4 樓間之公共排水（幹）管內，研判推論四樓以上（含）之用 戶如有同時集中或大量排水時，異物即有可能導致該處管內 水流通量不足、淤積及皂化加速，進而造成管內阻塞，產生 水流回堵至四樓溢流之之情形（鑑定報告第8-10頁）。 　⒉兩造對土木技師公會之鑑定結果均不爭執（本院卷第341、34 2、347頁），是依鑑定結果可知，系爭房屋廚房排水管阻塞 處係位於3樓至4樓間之公共排水（幹）管，其阻塞原因是因 該處排水管內有不明異物，使排水管排斷面積大幅縮減，於 集中或大量排水時管內水流通量不足、淤積及皂化加速造成 管內阻塞，洵堪認定。　 　㈡管委會就系爭社區建物之公共管線負有管理維護之義務： 　⒈按管理委員會為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈 管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員 所設立之組織。而共用部分、約定共用部分之修繕、管理、 維護，由管理負責人或管理委員會為之。共有及共用部分之 清潔、維護、修繕及一般改良為管理委員會之職務。公寓大 廈管理條例第3條第9款、第10條第2項前段、第36條第2款分 別定有明文。依前揭規定可知，管理委員會乃為執行區分所 有權人會議決議事項、規約所定事項及公寓大廈管理條例所 規定之管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管 理委員所設立之組織，其與各區分所有權人間，就上開事項 之執行及管理，存在概括委任之法律關係。原告為系爭社區 之區分所有權人之一，依上開說明，系爭社區之區分所有權 人就系爭社區規約所定事務、區分所有權人決議事務及共用 部分之維修管理等事務，與管委會間存有委任之法律關係， 由管委會受任執行依公寓大廈管理條例規定、住戶規約明定 及區分所有權人會議決議之委任事務之執行，自應就系爭社 區區分所有建物之共用部分負有管理維護義務，自亦包含系 爭社區區分所有建物之公共管線之管理及維護。 　⒉管委會雖辯稱系爭社區之共用部分，合聚公司尚未依公寓大 廈管理條例第57規定移交予管委會，移交前之管理維護與管 委會無涉云云，惟系爭社區區分所有建物於完工後，已由合 聚公司陸續交屋予住戶，原告係於110年8月4日完成交屋（ 本院卷第500頁），合聚公司交屋之標的除各區分所有建物 之專有部分外，亦包含共用部分，而管委會係於110年11月1 3日成立（不爭執事項⒉），依前揭說明，管委會成立後，依 公寓大廈管理條例、住戶規約及區分所有權人會議決議受任 執行委任事務，即管委會係受系爭社區區分所有權人之委任 ，應對共用部分負責管理、維護，且本件管委會實際上亦已 執行對系爭社區共用部分之管理、維護事務，此由兩造各自 提出之管委會函、區分所有權人會議記錄、管委會委請訴外 人探查排水管及進行公設驗收複檢報告、住戶群組對話紀錄 、管委會委請廠商進行社區管線清理維護（本院卷第17-18 、21-22、67-71、123-129、241-249、263-267、277-279頁 ）可憑，是故，自難僅因合聚公司就共用部分尚未依公寓大 廈管理條例第57條規定辦理移交，即認管委會就系爭社區共 用部分不負有管理、維護之義務，管委會此部分所辯尚無足 採。 　㈢原告依侵權行為法律關係請求管委會賠償，為無理由： 　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。是以主張法律關係存在 之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉 證之責任。就侵權行為而言，主張侵權行為存在之人，應就 侵權行為成立之要件即就行為人有故意或過失、有不法侵害 權利之行為及有損害之發生、損害與行為之因果關係等要件 ，均負舉證責任。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先 由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之 事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉 證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台 上字第415號民事裁判意旨參考）；又過失之有無，應以是 否怠於注意義務為斷，苟非怠於此種注意，即不得謂之有過 失，被害人自不得依侵權行為法則請求賠償損害（最高法院 86年度台上字第3626號判決意旨參照）。而侵權行為損害賠 償責任之行為人所必須具有主觀要件中之「過失」，係以行 為人是否已盡善良管理人之注意義務（即依交易上一般觀念 ，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意）為認定之標 準。原告主張管委會怠於維護及修繕公共管線致管線阻塞， 造成原告受有損害，應負賠償責任乙節，為管委會所否認， 依前揭說明，即應由原告就其主張之侵權行為成立之各項要 件，先負舉證責任。 　⒉原告主張管委會應負侵權行為責任乃以管委會自110年11月13 日成立迄至系爭事故發生，均未進行排水管疏通、清掃，怠 於維護修繕公共管線為其主要論據。惟查：系爭社區建物係 在110年4月23日取得使用執照，核係全新興建完成未滿2年 之建物，衡情，全新興建完成之社區，其排水管線使用時間 並非長久，通常管線應屬排水通暢且不致發生短期內即有大 量淤積、皂化之現象；而本件公共管線阻塞之原因係3、4樓 間之公共排水管內有不明異物，業如前述，排水管道內存有 不明異物，並非排水管道通常應有之狀態核屬特例，依一般 具有相當知識經驗及誠意之人之注意程度判斷，實無從認為 均得以注意及此或預見系爭社區之公共管線內會存有異物而 加速排水管淤積、皂化，進而造成阻塞、汙水倒灌情事。原 告復未舉證證明於系爭事故發生前，系爭社區即曾發生與系 爭事故相類之排水管阻塞汙水倒灌情事，則尚難認管委會有 何應注意能注意而未未注意之疏失。另參酌原告提出之內政 部委託中華民國建築學會編撰之公寓大廈共用部分設施管理 維護手冊建議排水管定期清掃（約一年一次）可減少污垢附 著（本院卷第451頁），而本件管委會係於110年11月13日甫 成立，至系爭事故發生之111年9月5日止，成立尚未滿一年 ，縱管委會成立後迄至系爭事故發生前均未進行過水管之疏 通、清掃，亦難遽予評價為怠於維護修繕公共管線而認為管 委會具有過失。從而，本件原告未能舉證證明管委會有何過 失不法之侵權行為，自不得據之請求管委會賠償害。 　㈣原告依第227條第2項不完全給付之法律關係請求合聚公司賠 償，為有理由： 　⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第22 7條定有明文。此項不完全給付責任成立之要件為：債務人 之給付不符合債務本旨；債務人具可歸責性；債權人因而受 有損害。 　⒉本件系爭房屋廚房排水管阻塞處係位於3樓至4樓間之公共排 水（幹）管，其阻塞原因是因該處排水管內有不明異物，使 排水管排斷面積大幅縮減，於集中或大量排水時管內水流通 量不足、淤積及皂化加速造成管內阻塞，業經土木技師公會 鑑定如前所述，復依鑑定報告第9頁所示之不明異物以TV探 測之影像顯示為營建廢棄物，合聚公司固辯稱可能是住戶遷 入裝修造成云云，惟按住戶入住時所為裝修，多僅屬傢俱木 作、油漆及水、電設施等工項，因裝修工程產生營建棄棄物 並掉落至公共管道之可能性甚微，本院依不明異物所在位置 為公共排水管及不明異物為營建廢棄物等情節判斷，認為不 明異物應係合聚公司興建系爭社區建物時所遺落，方符事理 。合聚公司雖另提出臺中市污水下水道用戶排水設備審查建 築資料表（本院卷第169-202頁），辯稱其取得系爭社區建 物使用執照前，已先通過臺中市政府水利局之新建工程公共 污水下水道管線之檢測並無瑕疵云云，惟依鑑定結果所述， 該阻塞之成因係因排水管內存有異物致排水管排斷面積大幅 縮減，於集中或大量排水時管內水流通量不足、淤積及皂化 加速造成管內阻塞，可見尚需一定時間之累積，方會形成排 水管內阻塞，是合聚公司縱於系爭社區建物興建完成後有通 過臺中市政府水利局之檢測，亦僅能證明檢測當時未發生管 內阻塞情事，並無從據為合聚公司有利之認定。 　⒊出賣人給付之標的物如不具備依通常交易觀念或依當事人之 決定所應具備之價值、效用或品質者，即為不完全之給付， 原告向合聚公司購買系爭房屋，係供居住使用，其排水設施 應具有排水順暢、不阻塞之功能，而原告買受之系爭房屋亦 包含共用部分，則共用部分之公共排水管發生異物阻塞，依 其情形自屬不具備依通常交易觀念買賣房屋所應具備之價值 、效用及品質，且依前述係屬可歸責合聚公司之事由，則合 聚公司之給付不符合兩造系爭房屋買賣契約之債務本旨，自 堪認定。準此，原告依民法第227條第2項規定，主張合聚公 司應負不完全給付之損害賠償責任，核屬有據。　　 　㈤原告得請求合聚公司賠償之數額： 　⒈按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外， 應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求 支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；不能回復原狀 或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。民法第213 條第1項、第3項及第215條分別定有明文。又損害賠償之目 的，在於填補債權人因而所生之損害，債務人所應賠償或回 復者，並非原來之狀態，而係應有狀態，故應將物之折舊等 因素考慮在內（最高法院105年度台上字第2131號裁判要旨 參照）；不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀 損所減少之價額，且得以修復費用為估定標準，但以必要者 為限，如修理材料以新品換舊品，應予折舊（最高法院77年 度第9次民事庭會議決議㈠決議要旨參照）　　 　⒉原告主張工程修繕、家具維修及家電、家具毀損部分： 　⑴原告於系爭事故發生後支出工程修繕費用47萬元、櫥櫃修繕 費用3萬2,000元及實木傢具泡水維修費用估價9萬2,610元， 另屋內掃地機、櫃子、地毯泡水毀損，值值3萬9,315元等情 ，業據原告提出統一發票、工程報價單、請款單（本院卷第 417、453、493、495頁）、報價單（本院卷第415頁）、家 電家具損壞照片及網路售價資料（本院卷第27-28頁）為證 ，且為兩造所不爭執（不爭執事項⒋），堪信屬實。 　⑵原告主張之上開損害，關於材料更新部分，依前揭說明均應 計算折舊，原告主張無須計算折舊，尚無可採。關於折舊年 數，原告主張應自其入住系爭房屋即110年9月18日起算，合 聚公司則主張應自交屋即110年8月4日起算，本院審酌原告 此部分主張，係室內裝修、家具維修及家電、家具毀損之費 用及損害，一般裝修工程及家具、家電採購，係在交屋後至 入住前完成，原告雖無法證明實際完工及採購日期，惟本院 審酌原告係於111年9月5日返回系爭房屋時發現系爭事故， 並參酌營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定「固定資 產提列折舊採用定律遞減法者，以1年為計算單位，其使用 期間未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算 之，不滿1月者，以月計。」，酌情認定本件更新之材料至 系爭事故發生時之使用年數均為1年。又依行政院主計處公 布之「什項設備分類明細表」認定使用年限，工程修繕中之 「伊萊克斯洗機」，屬餐具自動洗滌機類別，耐用年數6年 ；其他細目屬調理台類別，耐用年數為6年（依定率遞減法 每年折舊319/1000）；木製櫃子屬物品（料）架類別，耐用 年數5年；地毯屬地毯類別，耐用年數5年；掃地機屬清潔機 類別，耐用年數5年（依定率遞減法每年折舊369/1000）， 兩造對上述類別及耐用年數均不爭執（本院卷第476-477頁 、第500頁）。則扣除折舊後之工程修繕費為36萬0,537元【 計算式：更新材料費用32萬9,470元，扣除折舊後為22萬4,3 69元＋工資費用11萬9,000元，再加計5%營業稅後為36萬0,53 7元，小數點以下4捨5入】；櫥櫃修繕3萬2,000元及實木傢 具泡水維修費用9萬2,610元均屬工資，不計折舊；家電、家 具泡水毀損原價合計3萬9,315元，扣除折舊後為2萬4,808元 。 　⒊原告主張支出房屋清潔與消毒費用3萬元部分，業據提出免用 統一發票收據為證（本院卷第29頁），該收據之買受人固記 載為淳靚社區，惟付款人為原告，為管委會所是認（本院卷 第500頁），堪信屬實，合聚公司否認此部分費用，殊無可 採。 　⒋原告請求精精神慰撫金部分： 　⑴按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用 第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任。而 不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞 操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財 產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1項 前段規定甚明。而該項所稱「其他人格法益」，包含居住安 寧之人格利益（最高法院92年度台上字第164號判決意旨參 照）。 　⑵原告以系爭事故造成原告居住品質嚴重下降，精神受有損害 且情節重大，請求合聚公司賠償非財產上之損害8萬元，查 ：原告於111年9月5日返家發現系爭事故後，當日即由合聚 公司水電廠商於同日20時許到場查看維修，並於同年月7日 由合聚公司派員通管完成，排除阻塞等情，為兩造所不爭執 （不爭執事項⒊），致損原因業已排除，原告雖因而受有財 產上之損害，惟其已延工修繕並據以提起本訴請求賠償，且 原告自承僅在臺中授課時始暫居系爭房屋，使用頻率甚低（ 本院卷第444頁），故尚難認原告之居住安寧人格法益因系 爭事故而遭受侵害且情節重大，與前開法條所定要件不合。 準此，原告依不完全付準用民法第195條第1項之規定請求合 聚公司賠償非財產上之損害，要屬無據，不應准許。 　⒋綜上，原告因系爭事故得向合聚公司被告請求賠償之數額合 計為53萬9,955元（計算式：360,537＋32,000＋92,610元＋24, 808元＋30,000＝539,955）。　 五、給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。 　　給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 　　告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。又遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲 延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之 債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%， 民法第229條第1、2項、第233條第1項及第203條分別定有明 文。原告對合聚公司之損害賠償債權，核屬無確定期限之給 付，經原告起訴並送達訴狀，合聚公司迄未給付，依法應負 遲延責任，從而，原告請求合聚公司給付自起訴狀繕本送達 翌日起算之法定遲延利息，亦無不合。 六、綜上所述，原告依不完全付之法律關係，請求合聚公司給付 53萬9,955元及自起訴狀繕本送達翌日（起訴狀繕本於112年 2月24日送達合聚公司，本院卷第43頁）即112年2月25日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准 許，原告其餘請求及依侵權行為之法律關係請求管委會賠償 部分，均無理由，應予駁回。 七、原告及合聚公司均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執 行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保 金額宣告之；至原告敗訴部分，其假行之聲請因訴之駁回而 失其依據，應併予駁回。 八、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出 　　之證據，經核均與判決之結果不生影響，爰不逐一論駁，附 此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳文爵 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳建分

2025-02-26

TCDV-112-訴-445-20250226-1

重訴
臺灣臺中地方法院

給付買賣價金等

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度重訴字第704號 原 告 即反訴被告 郭帝良 郭帝男 訴訟代理人 陳守文律師 郭千華律師 被 告 即反訴原告 王雅萱 訴訟代理人 陳奕勳律師 上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國114年1月21 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 壹、本訴部分 一、被告應同意原告向僑馥建築經理股份有限公司領取設於第一 商業銀行之履約保證專戶（戶名：第一商業銀行受託信託財 產專戶-僑馥價金履約保證，帳號00000-000000000號)內之 新臺幣649萬4,225元，並給付原告自民國112年11月8日起至 本判決確定之日止，以新臺幣649萬4,225元按週年利率0.70 5％計算之利息。 二、被告應自民國112年11月8日起至本判決確定之日止，按日給 付原告新臺幣1,299元。 三、原告其餘之訴駁回。 四、訴訟費用由被告負擔。 貳、反訴部分 一、反訴被告應同意反訴原告向僑馥建築經理股份有限公司領取 設於第一商業銀行之履約保證專戶（戶名：第一商業銀行受 託信託財產專戶-僑馥價金履約保證，帳號00000-000000000 號)內之新臺幣5,775元，並給付反訴原告自民國113年1月23 日起至本判決確定之日止，以新臺幣5,775元按週年利率0.7 05％計算之利息。 二、反訴原告其餘之訴駁回。　　 三、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。 　　事實及理由 甲、本訴部分 一、原告主張：被告於民國112年3月31日向伊等購買如附表一所 示之土地、建物（下分稱系爭房屋、土地，合稱系爭房地） ，約定買賣價金為新臺幣（下同）3,060萬元(下稱系爭買賣 契約)，並由訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥 公司）承辦價金履約保證事宜，被告應將買賣價金匯入戶名 第一商業銀行受託信託財產專戶-僑馥價金履約保證，專屬 帳號00000-000000000號之履約保證專戶（下稱系爭履保專 戶）。伊等業於同年6月14日將系爭房地所有權移轉登記予 被告，嗣於同年11月7日交屋且經兩造點交完成。詎被告尚 有650萬元買賣價金置於系爭履保專戶遲未給付，故被告自 點交翌日起即陷於給付遲延，應給付遲延利息，及每日以遲 延買賣價金650萬元計算2‰(即1,300元)之懲罰性違約金。爰 依民法第367條、第229條第1項、第233條第1項規定，及系 爭買賣契約第10條第1項、不動產買賣價金履約保證申請書 （下稱系爭履保書）第10條第1項約定，提起本件訴訟等語 。並聲明：㈠被告應同意原告向僑馥公司領取系爭履保專戶 內之650萬元。㈡被告應給付原告自112年11月8日起至領取前 項所示款項之日止，其中本金650萬元按週年利率5％計算之 利息。㈢被告應自112年11月8日起至原告領取第一項所示款 項之日止，按日給付原告1,300元。 二、被告則以：伊已依約將各期價金匯入系爭履保專戶，因系爭 房屋有附表二所示瑕疵（下稱系爭瑕疵），兩造於112年11 月7日合意保留650萬元於系爭履保專戶，待達成和解或後續 法院判決結果再行出款，故伊未陷於給付遲延，原告不得請 求遲延利息及懲罰性違約金。縱認伊須給付，因系爭房屋存 有系爭瑕疵，伊得請求減少價金13萬9,178元，並依民法第3 60條、第227條第1項請求原告賠償其租金損失28萬元；另原 告未於約定交屋日112年6月9日交屋，依系爭買賣契約第10 條第2項約定，伊亦得請求懲罰性違約金86萬2,920元。伊以 上開不當得利、損害賠償、違約金債權共128萬2,098元與原 告之價金債權抵銷等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回 。 三、得心證之理由： 　㈠原告依民法第367條、系爭買賣契約約定，原得請求被告給付 買賣價金650萬元。 　⒈買方依約完成價金給付，且本約買賣標的完成產權移轉登記 、點交手續無誤、賣方原他項權利塗銷後，即由建經公司( 按即僑馥公司)或特約銀行將賣方應收之買賣價金餘款結算 後匯入賣方指定之帳戶，系爭買賣契約第4條第3項有所約定 。 　⒉兩造於112年3月31日就系爭房地成立系爭買賣契約，約定買 賣價金為3,060萬元，由僑馥公司承辦系爭買賣契約價金履 約保證事宜，被告應將買賣價金匯入系爭履保專戶。原告於 112年6月14日以買賣為登記原因，將系爭房地所有權移轉登 記予被告。依系爭買賣契約書第8條第1項約定，原告應於11 2年6月9日前交屋。被告於同年5月23日起至同年6月8日止， 陸續將買賣價金尾款全數(2,448萬元)匯入系爭履保專戶。 兩造爰於112年6月20日進行交屋手續，惟當日未完成交屋程 序。被告後於同年10月17日通知原告應於同年11月7日至系 爭房屋點交。兩造遂於上開日期點交系爭房屋完畢，並簽立 如不動產買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書(下 稱系爭確認書)，約定保留650萬元於系爭履保專戶另行出款 等事實，為兩造所不爭執(本院卷第331至332頁)，首堪認定 為真正。 　⒊兩造既於112年11月8日點交系爭房屋完畢，則原告依上開約 定請求被告給付剩餘價金650萬元，應屬有據。 　㈡被告得以不當得利債權5,775元與原告上開價金債權抵銷。 　⒈二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得 以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條定有明 文。 　⒉被告抗辯系爭房屋有系爭瑕疵存在，其得請求減少價金13萬9 ,178元，另原告應賠償租金損失28萬元，並給付遲延交屋之 懲罰性違約金86萬2,920元等語。查： 　⑴被告得請求減少價金5,775元，故其對原告有該數額之不當得 利債權存在。 　①買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責 者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；無法律上之原 因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上 之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第359條、第179條 定有明文。買受人之減少價金請求權為形成權，一經行使， 即生減少價金之效果，惟就該減少之價金，如已為給付，出 賣人在買受人減少之價金範圍內，買受人已無法律上之原因 ，應負不當得利之返還責任。 　②經本院囑託社團法人臺中市建築師公會(下稱建築師公會)鑑 定系爭房屋是否存有系爭瑕疵，又各瑕疵成因、發生時點為 何，據其覆稱：附表二編號1有污水滲流痕跡，目前查無滲 漏情形，應係污水清潔口之止水橡膠墊片老化所致，推估在 最後一次天花板裝修工程完成之後發生；編號2天花板有兩 處鋼筋裸露情形，應在營造當時就已經存在；編號3漏水原 因應係承租方進行室內裝修時施作排水配件安裝不確實所致 ，目前已無漏水情形；編號4部分，一支排水管管內油垢累 積於管壁導致排水不良，另一支排水管管內尾端有淤積物影 響排水能力，可經疏通改善；編號5會勘時已無滲漏情形； 編號6之插座有17處無接地反應，其中系爭房屋剛完工時的 插座應符合完工當時經濟部屋內線路裝置規則，其餘室內裝 修時安裝於裝潢牆面的插座未依現有規定增加接地導線；編 號7插座電源未設置迴路應為承租戶新作室內裝修時未施作 等內容，有該公會113年10月9日中市建師鑑字第1130900135 號函附鑑定報告書(下稱系爭報告書)可佐(外放系爭報告書 第6至12頁)；另系爭房屋不動產標的現況說明暨確認書內容 (下稱系爭說明書)亦特別確認房屋鋼筋有無裸露(本院卷第7 1頁)，可見系爭房屋有天花板鋼筋裸露之影響一般房屋使用 效用與品質情形，要屬瑕疵無訛。 　③被告雖抗辯附表二編號1、4、6、7所示情形(下合稱系爭裝修 問題)，亦屬於系爭房屋之瑕疵。然所謂瑕疵，係指滅失或 減少標的物價值滅失，或減少標的物通常效用或契約預定效 用，此觀民法第354條規定即明。是以系爭房屋之通常效用 ，乃關乎居住使用效益、品質與安全之事項。考諸原告於10 9年間出租系爭房屋予陳志銘經營「S BOX」烘焙甜點教室( 下稱系爭租賃契約)，約定租期自109年10月23日至114年11 月30止一情，為兩造所不爭執(本院卷第331頁)。又依系爭 租賃契約第4條第5項約定：甲方(即原告)依房屋現狀點交予 乙方(即陳志銘)。......房屋若有改裝設施之必要，乙方應 經甲方同意並合於法律規定後自行裝設，但不得損害原有建 築物之結構，......乙方交還房屋時......須清理家俱雜物 及應負責清空生財用具及設備或徵得甲方同意後，全部裝修 無條件歸甲方所有等內容(本院卷第166頁)，可見系爭裝修 問題，乃陳志銘向原告承租系爭房屋，進行室內裝修或經營 後方產生之情形，並非系爭房屋本身之通常效用。兼衡系爭 說明書各項說明，兩造著重之事項亦在系爭房屋有無漏水、 傾斜、違章建築等影響一般房屋使用效益之內容(本院卷第7 1至72頁)，對於承租人改裝之狀態，並非兩造簽約時特別預 定之效用。況兩造於112年3月31日就系爭租賃契約部分協議 書，約定由被告自交屋日起承受租約之權利義務(本院卷第3 31頁)，倘因陳志銘改裝行為對於系爭房屋有所損害，相關 權利義務已得由被告本於出租人地位主張，足徵系爭裝修問 題屬於系爭租賃契約衍生情形，核與系爭房屋本體之瑕疵無 涉。 　④至於附表二編號3、5於鑑定機關現場會勘時，已無相關情形 存在，且被告自行委託訴外人居安新科技檢驗股份有限公司 驗屋，經該公司於112年8月7日進行初驗時，亦表示二樓天 花板從平頂滴水至牆面，使用熱像儀檢查後未發現溫度異常 狀況。於同年11月30日複驗時亦同等情(本院卷第84、125頁 )，可彰系爭房屋並無被告指摘之上開瑕疵存在。 　⑤基此，系爭房屋因附表二編號2所示瑕疵而生物理性價值貶損 情況，系爭報告書認該項修復費用為5,000元，加計該工程 之利潤、營業稅775元後【計算式：5,000元÷120,500元(附 表編號2修復費用與全部修復費用比例，四捨五入取至小數 點第二位)×12,050元(利潤)＋5,000元÷120,500元×6,628元( 營業稅)＝775元，元以下四捨五入，下同】，修復費用應為5 ,775元。審酌兩造合意由建築師公會鑑定（本院卷第312、3 35至336頁），且該公會係由專業建築師組成，其就系爭房 屋漏水成因、修復建築物項目相關行情等方面均有專精，堪 認系爭報告書所建議之修復方式，應能適當回復系爭不動產 至供通常使用之程度，故以該報告認列之修復費用5,775元 ，為計算系爭房屋因瑕疵所受之物理性價值貶損依據，即屬 允當。 　⑥系爭房屋因前述瑕疵，得減少之價金為5,775元，則被告前已 向原告為減少價金意思表示，且其行使減少價金權利未罹於 民法第365條除斥期間乙節，為原告所不爭執(本院卷第332 頁)，原告受領該應減少價金之法律上原因已不復存在，是 被告依民法第179條之規定，對原告有5,775元之不當得利債 權。 　⑵至被告抗辯依民法第360條、第227條第1項、第229條第1項、 第231條規定，原告應賠償其遲延交屋之租金損失28萬元部 分。查： 　①缺少出賣人所保證之品質，買受人僅得就解除契約、請求減 少價金或不履行之損害賠償，擇一行使。倘買受人已解除契 約，即不得再請求不履行之損害賠償(最高法院103年度台上 字第1457號判決意旨參照)。本件被告於112年9月26日通知 原告請求減少買賣價金650萬元，可見其就瑕疵擔保多種權 利選擇請求減少價金，自不得再依民法第360條規定請求債 務不履行之損害賠償。 　②況證人即承辦代書周啟揚於112年5月12日通知被告已經完稅 ，一開始因為被告要找銀行貸款，所以被告在同年月23日把 稅費和尾款差額735萬元，先匯入系爭履保專戶。後來被告 決定不貸款，周啟揚才於同年6月1日通知被告給付尾款，而 因被告至同年月8日方匯足價金數額，來不及於原約定之同 年月9日辦理產權移轉登記。於同年月14日完成系爭房地所 有權移轉登記後，周啟揚通知兩造可以辦理點交，兩造原約 定於112年6月20日進行點交，但因被告認為點交前系爭房屋 屋況有問題，要廠商來維修，還有修復費用問題，原告說會 負責，被告覺得有疑慮，所以暫緩點交乙節，亦據周啟揚證 述在卷(本院卷第393至395頁)，是原告本可於兩造約定之點 交日期進行點交，係因被告拒絕點交，方無法完成交屋。 　③被告雖抗辯依照民法第1條法理或類推適用民法第358條第1項 規定得拒絕點交，然被告既未敘明何種法理，且未說明本件 買賣適用之民法規定有何法律漏洞需要類推適用，難認其抗 辯具有重要性。且縱原告需就系爭房屋負瑕疵擔保責任，然 本件瑕疵並非不能修補或重大至解除契約之程度，而有受領 瑕疵物後反致法律關係複雜化情形，故難認被告有拒絕受領 系爭房屋之權利。基此，原告可於原訂之112年6月20日進行 交屋，係因被告拒絕點交，方改於同年11月7日交屋，未能 交屋非可歸責於原告，故被告請求原告賠償上開期間之給付 遲延損害，要屬無憑。 　⑶被告復抗辯原告未於112年6月20日交屋，依系爭買賣契約第1 0條第2項約定，應給付自該日起至同年11月6日之懲罰性違 約金86萬2,920元等語。然查： 　①觀諸上開約款固定明原告若遲延交屋，遲延期間每逾一日應 按已繳價金萬分之2計算懲罰性違約金予被告(本院卷第21頁 )。然審以上開約定並未明定歸責事由，依系爭買賣契約第1 1條第1項約定，如有未盡事宜，依有關法令、習慣及誠實信 用原則公平解決之。故系爭買賣契約應適用民法關於給付遲 延之相關規定決定其歸責事由。衡酌民法給付遲延規定係以 債務人可歸責為損害賠償之要件，則系爭買賣契約第10條第 2項所定違約賠償責任，自應以原告係因故意或過失遲延交 屋為前提。 　②惟兩造遲至112年11月7日方完成點交，乃因被告於同年6月20 日拒絕點交，而由被告於同年10月17日發函通知原告於前揭 日期進行點交(本院卷第332頁)，故原告未能點交系爭房屋 ，並無可歸責事由，業如前述。準此，被告依系爭買賣契約 第10條第2項約定，請求原告給付懲罰性違約金86萬2,920元 ，亦非可取。 　⒊職是，本件原告得請求被告給付買賣價金650萬元，及被告得 請求原告返還5,775元之不當得利，均認定如前，兩者均屬 金錢給付債權且均已屆清償期，被告請求以上開原告應給付 之不當得利金額與其應給付予原告之買賣價金為抵銷，洵屬 有據。經抵銷後，原告尚得請求被告給付剩餘買賣價金649 萬4,225元(計算式：6,500,000元－5,775元＝6,494,225元)。 　㈢被告應同意原告自系爭履保專戶內領取649萬4,225元。 　⒈承前所述，原告原得請求被告給付剩餘價金650萬元，經被告 以不當得利債權行使抵銷後，其所餘價金債權為649萬4,225 元，依首開說明，原告即得請求被告同意自系爭履保帳戶撥 付上開款項予原告。 　⒉被告固以系爭房屋有系爭瑕疵存在，原告未依債之本旨提出 給付，不得請求領取系爭履保專戶內價金等語置辯。惟查， 物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負瑕疵擔保責任或 不完全給付之債務不履行責任，買受人固得請求出賣人補正 或賠償損害，並得依民法第264條規定行使同時履行抗辯權 ；惟行使同時履行抗辯拒絕給付部分，應與出賣人應負之瑕 疵補正或損害賠償責任「相當」，若買受人應為之給付與出 賣人之瑕疵補正或損害賠償責任顯然不相當，且其給付為可 分，則其同時履行抗辯之範圍應受「相當」之限制，不得遽 以拒絕全部之給付（最高法院102年度台再字第19號判決意 旨參照）。審酌被告請求原告負起瑕疵擔保責任之範圍，應 為前述瑕疵修補費用5,775元，占實際尚未給付之價金比例 僅有約0.0888％，參照上揭說明，買受人價金拒絕支付之範 圍應與瑕疵之範圍及程度高低相當，不得遽以微疵而拒絕全 部價金之交付，被告以原告交付之系爭房屋有0.0888％之瑕 疵為由，拒絕其餘全部尾款之給付，洵為無稽。又被告業以 不當得利債權行使抵銷，對於其餘價金649萬4,225元，亦不 得主張拒絕給付。故其所持抗辯，非屬可取。 　⒊被告復抗辯兩造合意待法院判決確定後，方給付上開價金等 語。觀諸系爭確認書約定：此證明書作為僑馥公司辦理專戶 價金結算及撥付之依據(雙方同意保留650萬元於本履約帳戶 ，但不影響雙方任何法律追訴之權利，待雙方達成和解或依 後續法院判決結果另行出款)等內容(本院卷第69頁)，可知 兩造因有系爭房屋有無系爭瑕疵之爭議存在，故約定保留65 0萬元於系爭履保專戶，待法院判決後再行撥付，但未因此 限制或免除兩造各自所負給付遲延之責任。倘後續法院認定 任何一方主張或抗辯無理由時，該方違反契約義務所生之責 任，他方仍可依法訴追。依此，足見被告仍有給付價金之義 務，不因系爭瑕疵之存在，免除適時給付剩餘尾款649萬4,2 25元之責任。 　㈣被告應自112年11月8日起至本判決確定之日止，給付以649萬 4,225元按週年利率0.705％計算之利息。 　⒈給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任； 遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利 率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為5％，此觀民法第229條第1項、第 233條第1項前段、第203條規定可明。又專戶價金之計息是 依信託專戶銀行所公告之活期存款利率，若發生爭議至專戶 價金暫時無法撥付時，訂約人同意於爭議釐清前繼續依前開 利率計息，不適用法定利率，兩造與僑馥公司之系爭履保書 第8條第4項亦有明定。 　⒉兩造約定於系爭房地完成產權移轉登記、點交手續後，被告 即應同意僑馥公司將原告應收之買賣價金餘款結算後，匯入 賣方指定之帳戶；兩造已於112年11月7日點交系爭房地；被 告於點交後即應給付價金649萬4,225元，卻未遵期給付，就 上開部分之價金自陷於給付遲延。依此，原告本件既請求被 告給付系爭履保專戶內之買賣價金，依前揭約定，被告抗辯 系爭履保專戶內款項之利息以信託專戶銀行即第一商業銀行 所公告之活期存款利率即週年利率0.705％計算（本院卷第36 1頁），應屬可取。 　⒊原告雖主張上開系爭履保書約定係指買賣價金存於系爭履保 專戶所產生之利息，核與被告因遲延給付價金所生給付遲延 利息不同等語。然系爭履保專戶內款項即為被告應給付之價 金，就該債務應以何種利率計息，系爭履保書已有所約定， 且明示排除法定利率之適用，是依前揭說明，關於系爭履保 專戶內應付利息之價金債務，兩造業已約定遲延利息之利率 ，而不適用法定利率。故原告主張，並無可採。 　⒋命債務人為一定意思表示之判決確定或其他與確定判決有同 一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人 已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。上開規 定既明定命債務人為一定之意思表示之判決確定時，視為已 為意思表示，原告既係請求被告同意其向僑馥公司領取系爭 履約專戶內之649萬4,225元，則至本判決確定之日，即視為 被告已為同意原告領取系爭履約專戶內上開款項之意思表示 之日，其給付義務已經完成，故原告請求被告應給付自112 年11月8日起至本判決確定之日止，以649萬4,225元按週年 利率0.705％計算之利息部分，要為有憑。超過部分，則乏所 據。 　㈤原告得請求被告自112年11月8日起至本判決確定之日止，按 日給付懲罰性違約金1,299元。 　⒈約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252 條定有明文。且按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發 展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契 約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對 於其所約定之違約金數額，原應受其約束（最高法院102年 度台上字第1606號判決參照）。又違約金之約定是否過高， 應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而 有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當 事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院87年度台上字 第2563號判決意旨參照）。 　⒉系爭買賣契約第10條第1項約定：買方若未依本約履行各項給 付義務或交付價金者，遲延期間(自逾期日起至完成給付日 止)每逾一日買方應加付按該期期款(該期如無須付款則依已 付價金)萬分之二計算懲罰性違約金予賣方。上開約定已載 明違約金性質，且為兩造所無異詞，是本件違約金為懲罰性 違約金，堪可認定。 　⒊再考諸被告於112年11月8日後陷於給付遲延，而被告關於原 告請求有理由時，其依系爭買賣契約第10條第1項請求之依 據、計算方式均不爭執(本院卷第181頁)；兼衡酌原告為處 理系爭買賣契約履約事宜而支出之無益勞力、時間、費用等 其他損失；被告以附表二編號2之些微瑕疵拒絕給付650萬元 價金，其行使權利顯不符相當性等情；並佐以內政部成屋買 賣定型化契約應記載及不得記載事項規定，其違約金以不超 過房地總價款15％為限之精神，本件違約金應以459萬元為上 限(計算式：30,600,000元×15％＝4,590,000元)，若以原告請 求之遲延買賣價金649萬4,225元依萬分之二計算違約金，每 日為1,299元(計算式：6,494,225×2‰＝1,299元)，需被告遲 延3,534日而持續按日計付違約金，方會超過上開房地總價 款15％之限制等一切情狀，堪認上開違約金約定並未過高。 又被告給付買賣價金義務，於本判決確定之日視為被告已同 意為意思表示時，亦已完成，再無遲延問題，則原告請求自 112年11月8日起至本判決確定之日止，按日以1,299元計算 之懲罰性違約金，即屬可取，所逾部分，尚非可採。 四、綜上所述，原告依民法第367條、第229條第1項、第233條第 1項規定，及系爭買賣契約第10條第1項約定，請求被告應同 意其領取系爭履保專戶內之649萬4,225元，及自112年11月8 日起至本判決確定之日止，依649萬4,225元按週年利率0.70 5％計算之利息，暨自112年11月8日起至本判決確定之日止， 按日給付1,299元部分，為有理由，應予准許；逾該範圍之 請求，則無理由，應予駁回。 乙、反訴部分 壹、程序方面 　　反訴原告起訴聲明：㈠反訴被告應同意反訴原告向僑馥公司 領取系爭履保專戶內之122萬元，及自民事反訴暨答辯狀繕 本送達翌日起至反訴原告領取前開款項之日止，按週年利率 5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行(本院卷第60頁 )。嗣於訴訟進行中，減縮應受判決事項之聲明如下貳、反 訴原告聲明欄所示(本院卷第474頁)，並追加兩造112年3月3 1日協議書(下稱系爭協議書)第1條約定為租金損害之請求權 基礎(本院卷第435頁)，核與民事訴訟法第255條第1項但書 第2款規定相符，應予准許。 貳、實體方面 一、反訴原告主張：兩造原訂於112年6月9日點交系爭房屋，因 系爭瑕疵遲至同年11月7日方完成點交並合意保留650萬元於 系爭履保專戶。系爭房屋有系爭瑕疵存在，亦欠缺反訴被告 於系爭說明書保證應具備之品質，伊業於同年9月26日向反 訴被告為減少價金650萬元之意思表示。又反訴被告未於原 定112年6月20日交屋，故伊得請求自翌日起至同年11月7日 交屋日止租金損失28萬元。另以買賣價金3,060萬元之萬分 之2計算之懲罰性違約金86萬2,920元，並以之抵銷買賣價金 。縱認伊拒絕交屋無理由，則依系爭協議書第1條約定，應 由伊收取自112年6月20日以後之租金28萬元。經抵銷後，關 於伊給付於系爭履保專戶內價金一部128萬2,098元，反訴被 告即無受領之法律上原因。爰依民法第179條、第360條、第 227條第1項、第229條、第231條規定及系爭買賣契約第10條 第2項前段、系爭協議書第1條之約定，提起本件反訴等語。 並聲明：反訴被告應同意反訴原告向僑馥公司領取系爭履保 專戶內之128萬2,098元，及其中122萬6,120元自民事反訴暨 答辯狀繕本翌日起、其餘5萬5,978元自民事變更反訴聲明狀 繕本送達翌日起，均至反訴原告領取上開款項之日止，按週 年利率5％計算之利息。 二、反訴被告則以：系爭房屋於112年11月7日交屋時無系爭瑕疵 存在，且系爭說明書未保證無滲漏水、無鋼筋裸露、給排水 系統正常，故反訴原告不得請求減少價金或損害賠償。況反 訴原告既已為減少價金之意思表示，亦不能再主張損害賠償 。又系爭房屋自簽約日起至交屋日止，均由陳志銘占有使用 ，故系爭房屋縱有瑕疵，亦不可歸責於伊。另兩造原於112 年6月9日至現場，然合意延至同年月20日進行交屋，因反訴 原告懷疑系爭房屋有瑕疵而拒絕點交，伊未遲延交屋，無須 賠償懲罰性違約金等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴 駁回。 三、得心證之理由： 　㈠反訴原告已經系爭買賣契約全部價金匯入系爭履保專戶(本院 卷第69、331至332頁)，而系爭房屋因有附表二編號2所示瑕 疵，並經反訴原告以意思表示行使請求減少價金權利，反訴 被告得請求之價金，即於應減少之範圍內減縮，故反訴被告 於其減少之範圍內，無該價金之請求權存在，反訴被告對反 訴原告有5,775元之不當得利債權存在，業如前述。是以， 反訴被告就價金5,775元部分即無受領之法律上原因，自應 同意反訴被告領取置於系爭履保專戶之5,775元。至於反訴 原告主張之其餘不當得利、租金損害賠償、懲罰性違約金債 權均不存在，已於本訴第三、㈡點詳述，故此部分主張，並 無可取。 　㈡觀諸系爭協議書第1條約定，反訴原告同意依原租約所載內容 承受，押金(保證金)、租金於交屋日轉交及分算交予反訴原 告，反訴原告自交屋日起承受租約之權利義務，反訴被告需 於交屋日前配合完成換約手續等內容(本院卷第163頁)；兩 造112年11月7日簽立系爭房屋租金及保證金分算表，約定反 訴被告收取之112年11月份租金6萬元，由反訴原告取得自同 年月7日至同年月30日之4萬8,000元(本院卷第231頁)，足徵 系爭協議書第1條約定之交屋日，係指兩造實際交屋日期， 亦與交付標的物方移轉危險之契約常情相符。故縱反訴原告 拒絕點交房屋無理由，亦不生兩造改於112年6月20日交屋之 法律效果，反訴原告自無從依上開約定，請求112年6月20日 至同年11月6日之租金28萬元。故其主張，要無可採。 　㈢受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受 領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附 加利息，一併償還；又遲延之債務，以支付金錢為標的者， 債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務 ，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，此觀 民法第182條第2項、第233條第1項前段、第203條規定可明 。本件系爭履保書第8條第4項約定系爭履保專戶內之款項利 率以週年利率0.705％計算，已如前認定；本件判決確定之日 ，亦視為反訴被告同意反訴原告領取上開款項，而完成給付 義務，故反訴原告請求自民事反訴暨答辯狀繕本送達之翌日 即113年1月23日(本院卷第474至475頁)起，至本判決確定之 日止之遲延利息，並按週年利率0.705％計算部分，即屬可採 ，其餘部分，為不能取。 四、綜上所述，反訴原告依民法第179條規定，請求反訴被告應 同意其領取系爭履保專戶內之5,775元，及自113年1月23日 起至本判決確定之日止，依5,775元按週年利率0.705％計算 之利息部分，為有理由，應予准許，其餘部分，則無理由， 應予駁回。 丙、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併 此敘明。 丁、各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量 情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔 其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本院酌量 原告於本、反訴敗訴部分比例均甚微，認訴訟費用仍以命其 一造即被告負擔為適當，併此敘明。 戊、據上論結，本件本訴為一部有理由、一部無理由，反訴為一 部有理由、一部無理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　20　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　鍾宇嫣 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　 　　　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官 林錦源 附表一： 土地部分 編號 土地坐落 權利範圍 市 區 段 地號 1 臺中 西 大益 964 9172/200000 建物部分 編號 建號 基地坐落 權利範圍 建物門牌 1 3463 同土地標示 全部 臺中市○區○○○○街000號 備註 共有部分：3498建號 權利範圍456/10000。 附表二： 編號 被告抗辯之瑕疵 1 一樓天花板污排管末端有糞水流到天花板之水痕 2 一樓天花板樓板鋼筋裸露 3 一樓中島水槽排水配件安裝滲漏水 4 一樓地排下大雨會倒冒水 5 二樓天花板漏水，從平頂滴水至牆面 6 全屋插座均無接地線反應 7 廚房插座電源迴路未依法規設漏電保護裝置

2025-02-20

TCDV-112-重訴-704-20250220-1

重訴
臺灣雲林地方法院

確認優先承買權不存在等

臺灣雲林地方法院民事判決 113年度重訴字第21號 原 告 即反訴被告 朱虹瑾 朱品頤 朱彥睿 朱旌緯 上四人共同 訴訟代理人 蔡浩適律師 被 告 沈永木 陳水盛 被 告 即反訴原告 林進國 林亮吟 林雨萱 上三人共同 訴訟代理人 許朝財律師 被 告 亞東不動產有限公司 法定代理人 謝奉陵 訴訟代理人 林逸夫律師 上列當事人間請求確認優先承買權不存在等事件，本院於民國11 4年1月9日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告陳水盛應將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段○○○地號土地上如內政 部國土測繪中心民國一一三年十一月二十八日鑑定圖所示編號甲 區域面積三八‧一三平方公尺、編號乙區域面積○‧○六平方公尺之 水泥基座之鐵皮圍牆拆除，將上開土地返還原告朱虹瑾。 確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對原告之違約金債權於超過新 臺幣參拾萬元部分不存在。 被告亞東不動產有限公司應給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國 一一三年三月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告陳水盛負擔百分之一、被告林進國、林亮吟、林 雨萱負擔百分之二、被告亞東不動產有限公司負擔百分之二，餘 由原告負擔。 反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰肆拾萬元，及自民國一一三 年十一月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 反訴原告其餘之訴駁回。 反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之六十三，餘由反訴原告負擔 。 　 事實及理由 甲、程序方面： 一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明 文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係 者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之 間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張 之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之 法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之 法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關 係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之 法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽 連關係（最高法院95年度台上字第1558號裁定意旨參照）。 查原告起訴請求確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對於原告 四人新臺幣（下同）110萬元違約金債權不存在，被告林進 國、林亮吟、林雨萱反訴主張解除契約，並請求原告四人返 還已支付之價金110萬元及給付違約金110萬元，經核原告之 本訴與被告林進國、林亮吟、林雨萱所提起之反訴，其訴訟 標的之法律關係所發生之原因均係基於原告與被告林進國、 林亮吟、林雨萱所簽訂之土地買賣契約，其主要部分相同， 且具牽連關係，揆諸上開法律規定與說明，被告林進國、林 亮吟、林雨萱提起反訴，洵屬有據，應予准許。 二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。 　　反訴原告起訴時原請求「㈠反訴被告朱虹瑾應給付反訴原告 林進國864,032元、林亮吟272,346元、林雨萱378,608元， 及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息。㈡反訴被告朱品頤應給付反訴原告林進國137 ,556元、林亮吟90,782元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢反訴被告朱彥 睿應給付反訴原告林進國137,556元、林亮吟90,782元，及 自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。㈣反訴被告朱旌緯應給付反訴原告林進國137,5 56元、林亮吟90,782元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息」。嗣於民國114年1 月9日言詞辯論時當庭更正訴之聲明，請求「反訴被告朱虹 瑾、朱品頤、朱彥睿、朱旌緯應給付反訴原告林進國、林亮 吟、林雨萱220萬元，及自113年11月9日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息」，反訴原告訴之聲明雖有變更， 但訴訟標的相同，應屬補充或更正法律上之陳述，附此敘明 。 乙、實體方面： 壹、本訴部分： 一、原告主張： 　㈠原告與被告林進國前經被告亞東不動產有限公司（下稱亞東 公司）居間仲介，於112年10月1日簽訂不動產買賣契約書， 約定由被告林進國以買賣總價1,100萬元，向原告購買坐落 雲林縣斗南鎮大東段新崙小段334、335-1、85-1、85-6、33 6-1地號等五筆土地（下稱系爭五筆土地），並由訴外人僑 馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理買賣價金履 約保證。 　㈡嗣於雲林縣斗南地政事務所測量時，經鄰地所有權人告知系 爭五筆土地為重劃區之耕地，伊有權主張優先承買權，經被 告亞東公司查詢後，確認系爭五筆土地中之334、335-1、33 6-1地號土地為重劃區之土地農地。原告遂委請被告亞東公 司對優先承買權人為通知，經被告亞東公司以存證信函對被 告陳水盛、訴外人黃清柱、楊淯婷、楊晏丞等四人為使優先 承買權之通知，及向系爭五筆土地之承租人沈永木為口頭通 知。被告沈永木向被告亞東公司表示無購買意願；訴外人黃 清柱未回覆，訴外人表示楊淯婷、楊晏丞於112年11月28日 以存證信函表示願優先承買，惟就仲介費有意見；被告陳水 盛以112年11月29日之存證信函回覆稱僅願購買334地號土地 。為免爭議，原告再次寄存證信函予被告陳水盛、訴外人楊 淯婷、楊晏丞，表示優先承買權之行使，須符合同一條件， 嗣後訴外人楊淯婷、楊晏丞表示願以同一條件優先承買，被 告陳水盛則未回覆。被告沈永木之前一直未為優先承買之表 示，遲至113年3月12日晚間始以電話表示有意願購買系爭五 筆土地，其優先承買權視為放棄。被告陳水盛並未以同一條 件主張優先承買，其優先承買權之行使於法不合，不生優先 承買效力。為此，請求確認被告沈永木、陳水盛就系爭五筆 土地之優先承買權不存在。 　㈢原告朱虹瑾於鑑界時發現被告陳水盛於坐落雲林縣○○鎮○○段○ ○○段000○000地號土地之間所建築之水泥基座鐵皮圍牆占用 原告朱虹瑾所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000地號土地38.1 9平方公尺，為此，爰依民法第767條規定，請求被告陳水盛 拆牆還地。 　㈣按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受 損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲 介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀 業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第 26條第1、2項定有明文。次按，受任人因處理委任事務有過 失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償 之責，民法第544條亦有明文規定。仲介業之業務，涉及房 地買賣之專業知識，消費者委託仲介業者處理買賣事宜，既 支付高額報酬，仲介業之從業人員自應就其所從事之業務盡 善良管理人之注意義務，善盡調查之義務。被告亞東公司受 原告委託銷售系爭五筆土地，自應負善良管理人之注意義務 ，被告亞東公司之仲介人員未確實瞭解系爭五筆土地是否為 重劃區之耕地，並向原告告知優先承買之相關規定，且未於 契約訂定無條件解約條款，致被告林進國因優先承買權人主 張優先承買，向原告請求違約金，則原告依民法第544條規 定及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，自得請求被 告亞東公司賠償原告110萬元及法定遲延利息，請求法院擇 一判決原告勝訴等語。 　　並聲明：㈠確認被告沈永木就附表所示土地之優先承買權不 存在。㈡被告陳水盛應將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000地號 土地上如內政部國土測繪中心113年11月28日鑑定圖所示編 號甲區域面積38.13平方公尺、編號乙區域面積0.06平方公 尺之水泥基座之鐵皮圍牆拆除，將上開土地返還原告朱虹瑾 。㈢確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對於原告四人110萬元 之違約金債權不存在。㈣被告亞東公司應給付原告110萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息。㈤訴訟費用由被告負擔。 二、被告答辯部分： 　㈠被告沈永木則以：伊有向原告朱虹瑾承租系爭五筆土地，伊 　　就系爭五筆土地有優先承買權，伊要主張優先承買等語，資 　　為抗辯。 　　並聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。 　㈡被告陳水盛則以：原告與伊之間之圍牆是伊於28年前與原告 　　母親商議共同出土地，由伊出資建造完成，原告請求拆除圍 　　牆，沒有理由等語，資為抗辯。 　　並聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。 　㈢被告林進國、林亮吟、林雨萱部分： 　⒈被告林進國、林亮吟、林雨萱與原告於112年10月1日簽訂系 爭土地買賣契約，系爭土地買賣契約書第8條第3項約定「本 約簽訂後，乙方（即原告）若有擅自解約、不為給付、給付 不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即被告 林進國、林亮吟、林雨萱）所受損害之賠償外並喪失收受買 賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲方，並同意 按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付 甲方。」，另第10條第3項約定「本約標的物無土地法第三 十四條之一、第一百零四條、第一百零七條及耕地三七五減 租條例第十五條、農地重劃條例第五條規定所列之優先購買 權人存在，出賣人應於登記申請書備註欄內切結記明【本案 土地確無出租情事，如有不實出賣人願負一且法律責任】。 　⒉原告於112年12月12日以存證信函通知被告林進國、林亮吟、 林雨萱辦理解除契約，有存證信函在卷可佐。惟查，原告依 約並無得解除契約之權利，原告以存證信函主張解除契約顯 有違約之情事，被告林進國、林亮吟、林雨萱自得依系爭土 地買賣契約第8條第3項規定請求原告給付110萬元之懲罰性 違約金，原告請求確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對原告 知違約金債權不存在，顯無理由。 　　並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。 　㈣被告亞東公司部分：　　 　⒈原告與被告林進國、林亮吟、林雨萱簽訂系爭土地買賣契約 前，被告亞東公司確實已告知原告與被告林進國系爭334、3 35-1、336-1地號土地為重劃區內耕地，農地重劃條例第5條 規定之人有主張優先承購之可能。農地重劃條例第5條所規 定之優先承買權無物權效力，僅具債權效力，縱優先承買權 人行使優先承買權，對原告與被告林進國、林亮吟、林雨萱 間之系爭土地買賣契約之履行，不生任何影響，倘原告依約 履行，並無違約金可言。 　⒉因優先承買權人行使優先承買權致發生履行障礙時，應屬不 可歸責於雙方當事人之事由致給付不能。本件原告因農地重 劃條例第5條規定之優先承買權人行使優先承買權，致不能 出賣系爭五筆土地，屬不可歸責之事由致給付不能，原告不 負違約責任，亦無賠償被告林進國、林亮吟、林雨萱違約金 之義務，原告亦無理由請求被告亞東公司賠償被告林進國、 林亮吟、林雨萱違約金之損失。 　　並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由 　　原告負擔。㈢如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假 　　執行。 貳、反訴部分： 一、反訴原告主張： 　㈠反訴原告林進國、林亮吟、林雨萱與反訴被告朱虹瑾、朱品 頤、朱彥睿、朱旌緯於112年10月1日簽訂土地買賣契約，土 地買賣契約書第10條第3項約定「本約標的物無土地法第三 十四條之一、第一百零四條、第一百零七條及耕地三七五減 租條例第十五條、農地重劃條例第五條規定所列之優先購買 權人存在，出賣人應於登記申請書備註欄內切結記明【本案 土地確無出租情事，如有不實出賣人願負一且法律責任】。 另於土地買賣契約書第12條其他約定事項第8項約定「出賣 人在本買賣標的有與第三人簽約（租賃），若無法交地，由 出賣人負責處理完善。」足認反訴原告明知系爭五筆土地有 優先承買權人存在，且有出租之事實，惟反訴被告仍與反訴 原告簽訂上開土地買賣契約書，並為上開約定，是反訴被告 負有使優先承買權人放棄行使優先承買權之義務。 　㈡現系爭五筆土地之承租人沈永木主張行使優先承買權，反訴 被告已無法依系爭土地買賣契約履行出賣人之義務，有給付 不能之情事，反訴原告自得依民法第256條規定解除買賣契 約，爰以反訴起訴狀之送達作為解除系爭土地買賣契約之意 思表示。 　㈢系爭土地買賣契約第8條第3項約定「本約簽訂後，乙方（即 原告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事 致本約解除時，除應負擔甲方（即被告林進國、林亮吟、林 雨萱）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應 將乙方已支配之價金返還甲方，並同意按甲方已支付價金總 額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」，反訴原告解 除買賣契約後，自得依上開約定請求反訴被告返還已支付之 價金110萬元，及同額之懲罰性違約金110萬元等語。 　　並聲明：㈠反訴被告四人應給付反訴原告三人220萬元，及自 113年11月9日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡ 反訴訴訟費用由反訴被告負擔。 二、反訴被告則以：本件係因被告亞東公司未盡仲介職責，查明 系爭五筆土地是否屬重劃農地，有無農地重劃條例第5條之 適用，致買賣契約就此部分未有特別約定，嗣因承租人鄰地 所有權人主張優先承買權，致買賣契約無法履行，然此並非 可歸責反訴被告之事由所致，反訴原告對反訴被告並無違約 金債權存在。倘鈞院認反訴原告得請求違約金，惟反訴原告 請求之違約金金額確屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。 　　並聲明：反訴原告之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔 。 三、本、反訴兩造不爭執之事實： 　㈠坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000○00000地號等二筆土地為原告 朱虹瑾所有；坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段00000○0000○0000地 號等三筆土地為原告朱虹瑾、朱品頤、朱旌緯、朱彥睿四人 共有，原告朱虹瑾應有部分均為1/2、原告朱品頤、朱旌緯 、朱彥睿三人應有部分均為公同共有1/2。 　㈡原告與被告林進國前經被告亞東不動產有限公司居間仲介， 於112年10月1日簽訂不動產買賣契約書，約定由被告林進國 以買賣總價1,100萬元，向原告購買坐落雲林縣斗南鎮大東 段新崙小段334、335-1、85-1、85-6、336-1地號等五筆土 地（下稱系爭五筆土地）。被告林進國於簽約時給付定金11 0萬元，存入履約保證帳戶。 　㈢坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000○00000○00000地號等三筆土地 均為重劃農地。 　㈣被告沈永木為系爭五筆土地之承租人。 　㈤被告陳水盛所有水泥基座之鐵皮圍牆占用坐落雲林縣○○鎮○○ 段○○○段000地號土地如內政部國土測繪中心113年11月28日 鑑定圖所示編號甲區域面積38.13平方公尺、編號乙區域面 積0.06平方公尺。 四、得心證之理由： 　　本件之爭點在於㈠原告請求確認被告沈永木就系爭五筆土地 之優先承買權不存在，有無理由？㈡原告朱虹瑾請求被告陳 水盛將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000地號土地上如內政部國 土測繪中心113年11月28日鑑定圖所示編號甲區域面積38.13 平方公尺、編號乙區域面積0.06平方公尺之水泥基座之鐵皮 圍牆拆除，將上開土地返還原告朱虹瑾，有無理由？㈢原告 請求確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對於原告110萬元之 違約金債權不存在，有無理由？㈣原告請求被告亞東公司給 付原告110萬元及法定遲延利息，有無理由？㈤反訴原告林進 國、林亮吟、林雨萱請求反訴被告朱虹瑾、朱品頤、朱旌緯 、朱彥睿返還已支付之價金110萬元，並給付110萬元之懲罰 性違約金，有無理由？ 壹、本訴部分：　　 　㈠原告請求確認被告沈永木就系爭五筆土地之優先承買權不存 在，有無理由？ 　⒈原告主張坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000○00000地號等二筆土 地為原告朱虹瑾所有，坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段00000○000 0○0000地號等三筆土地為原告朱虹瑾、朱品頤、朱旌緯、朱 彥睿四人共有，原告朱虹瑾應有部分均為1/2、原告朱品頤 、朱旌緯、朱彥睿三人應有部分均為公同共有1/2。原告與 被告林進國前於112年10月1日簽訂不動產買賣契約書，約定 由被告林進國以買賣總價1,100萬元，向原告購買系爭五筆 土地。而系爭五筆土地均為農牧用地，被告沈永木為系爭五 筆土地之承租人等情，為兩造所不爭執，堪信為真正。 　⒉按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優 　　先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權 　　視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣 　　契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1 　　、2項定有明文。次按，出租人出賣耕地時，承租人有依同 樣條件優先承買之權，第一百零四條第二項之規定，於前項 承買準用之，土地法第107亦有明文規定。而土地法第107條 就耕地租賃契約之耕地出租人出賣耕地時，規定承租人有依 同樣條件優先承買之權，其立法意旨，亦係為使土地之利用 與其所有權歸併於一個主體，藉以發揮土地之利用價值。又 按，重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：1.出 租耕地之承租人。2.共有土地現耕之他共有人。3.毗連耕地 之現耕所有權人，農地重劃條例第5條亦有明文。查系爭五 筆土地目前均種植水稻，業經本院會同兩造履勘現場勘驗明 確，有勘驗筆錄及現場照片在卷可佐，是系爭五筆土地均為 土地法第107條第1項所稱之耕地，亦為農地重劃條例第5條 所稱重劃區內耕地，則系爭五筆土地之承租人，依土地法第 107條第1項、農地重劃條例第5條第1款規定之優先購買權， 應堪認定。 　⒊經查，被告沈永木為系爭五筆土地之承租人，有農地租賃契 約書在卷可佐（見本院卷一第125至127頁），復為兩造所不 爭執，原告並未舉證證明其訂立買賣契約前有通知被告沈永 木系爭五筆土地出賣之事實，並詢問被告沈永木是否行使優 先承買權，則原告自不得以其與被告林進國所簽訂之不動產 買賣契約書對抗被告沈永木，被告沈永木依法對系爭五筆土 地有優先承買權，且被告沈永木已當庭表示優先承買（見本 院卷二第147頁），準此，原告請求確認被告沈永木就系爭 五筆土地之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。 　㈡原告朱虹瑾請求被告陳水盛將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000 地號土地上如內政部國土測繪中心113年11月28日鑑定圖所 示編號甲區域面積38.13平方公尺、編號乙區域面積0.06平 方公尺之水泥基座之鐵皮圍牆拆除，將上開土地返還原告朱 虹瑾，有無理由？ 　⒈原告主張坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000地號土地（下稱334地 號土地）為原告朱虹瑾所有，被告陳水盛出資建造之水泥基 座鐵皮圍牆占用系爭334地號土地如內政部國土測繪中心113 年11月28日鑑定圖所示編號甲區域面積38.13平方公尺、編 號乙區域面積0.06平方公尺之事實，業據原告朱虹瑾提出土 地登記謄本為證，復為被告陳水盛所不爭執，並經本院勘驗 現場及囑託內政部國土測繪中心測量屬實，有勘驗筆錄及內 政部國土測繪中心所繪製之鑑定圖附卷可憑，堪信為真實。 　⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條定有明文。經查，被告陳 水盛所有之水泥基座鐵皮圍牆占用系爭334地號土地如內政 部國土測繪中心113年11月28日鑑定圖所示編號甲區域面積3 8.13平方公尺、編號乙區域面積0.06平方公尺，被告陳水盛 既未能舉證證明其有何占有使用系爭334地號土地之法律權 源，顯為無權占用系爭334地號土地，則原告朱虹瑾本於所 有權人之地位，自得請求被告陳水盛拆除無權占用系爭334 地號土地之水泥基座鐵皮圍牆，將該部分土地返還原告朱虹 瑾。 　⒊綜上，原告朱虹瑾依民法第767 條規定，請求被告陳水盛將 系爭334地號土地上如內政部國土測繪中心113年11月28日鑑 定圖所示編號甲區域面積38.13平方公尺、編號乙區域面積0 .06平方公尺之水泥基座鐵皮圍牆拆除後，並將該部分土地 交還原告，為有理由，應予准許。 　㈢原告請求確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對於原告110萬元 之違約金債權不存在，有無理由？ 　⒈原告與被告林進國前經被告亞東公司居間仲介，於112年10月 1日簽訂不動產買賣契約書，約定由被告林進國以總價1,100 萬元，向原告購買系爭五筆土地，有土地買賣契約書在卷可 稽。 　⒉經查，系爭土地買賣契約書第10條第3項約定：「本約標的物 無土地法第三十四條之一、第一百零四條、第一百零七條及 耕地三七五減租條例第十五條、農地重劃條例第五條規定所 列之優先購買權人存在，出賣人應於登記申請書備註欄內切 結記明【本案土地確無出租情事，如有不實出賣人願負一且 法律責任。】條文並蓋印鑑章以示負責。」；另土地買賣契 約書第12條第8項約定：「出賣人在本買賣標的有與第三人 簽約（租賃），若無法交地，由出賣人負責處理完善。」 　　有土地買賣契約書在卷可佐。由系爭土地買賣契約書之約定 ，堪認系爭土地買賣契約簽訂時，原告與被告林進國均知悉 系爭五筆土地有承租人存在之事實。原告於明知系爭五筆土 地有承租人存在之情況下，仍與被告林進國簽訂土地買賣契 約書，並約定上開約款，顯見兩造約定原告負有使優先購買 權之人放棄行使優先購買權之義務，此由土地賣賣契約第12 條第8項條記載「若無法交地，由出賣人負責處理完善」等 語自明。 　⒊按出租人出賣耕地時，承租人有依同樣條件優先承買之權， 土地法第107定有明文，惟上開優先購買權非屬不得拋棄之 權利，各優先購買權人於知悉買賣條件後即得放棄優先購買 權（最高法院100年度台上字第1530 號判決意旨參照）。系 爭土地買賣契約第12條第8項之約定係原告負有使具優先承 買權之人放棄行使優先購買權之義務，已如前述，而優先購 買權復非不得拋棄之權利，上開約款既非排除優先購買權人 之優先購買權，並無違反強制或禁止規定，依契約自由原則 ，當屬有效。又按，優先承購權人一經表示以同一條件優先 承購，則買賣契約即當然於出賣人與優先承購之人間成立， 故於優先承買權人行使優先承購權後，原承買人自不得請求 出賣人為所有權移轉登記（最高法院95年度台上字第2214號 判決意旨參照）。查系爭五筆土地之承租人沈永木，已主張 行使優先購買權，足認原告並未依系爭土地買賣契約之約定 使優先購買權人放棄行使其等之優先購買權，是原告顯然違 反系爭土地買賣契約第12條第8項之約定，有違約之情事。 　⒋按「本約簽訂後，乙方（即原告）若有擅自解約、不為給付 、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（ 即被告林進國、林亮吟、林雨萱）所受損害之賠償外並喪失 收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲方， 並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另 行給付甲方。」系爭土地買賣契約書第8條第3項定有明文。 次按，債權人於有第226條之情形時，得解除其契約；因可 歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損 害，民法第256條、第226條第1項有明文規定。查原告未依 系爭買賣契約書第12條第8項約定，使系爭五筆土地之優先 購買權人即承租人沈永木放棄行使優先購買權，原告已違反 系爭土地買賣契約第12條第8項之約定，而系爭五筆土地因 優先承買權人行使優先承買權，致被告林進國、林亮吟、林 雨萱無法取得系爭五筆土地之所有權，屬可歸責於原告之事 由致給付不能，則被告林進國、林亮吟、林雨萱依民法第25 6條規定自得解除買賣契約。而被告林進國、林亮吟、林雨 萱已於113年10月18日以民事反訴起訴狀為解除系爭買賣契 約契約之意思表示，上開反訴起訴狀繕本已送達原告4人， 有本院送達證書4份在卷可考，則原告與被告林進國、林亮 吟、林雨萱所簽訂之土地買賣契約已合法解除，被告林進國 、林亮吟、林雨萱依系爭土地買賣契約第8條第3項約定，自 得請求原告給付違約金。 　⒌按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履 行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外 ，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生 損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。次按，違約 金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者 以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者以強制 債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不 履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務 ，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應 依當事人之意思定之。經查，系爭土地買賣契約第8條第3項 約定：「本約簽訂後，乙方（即原告）若有擅自解約、不為 給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲 方（即被告林進國、林亮吟、林雨萱）所受損害之賠償外並 喪失收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲 方，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約 金另行給付甲方。」等語，從契約文字之約定，足認當事人 約定違約金為懲罰性違約金。 　⒎按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展 、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約 自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於 其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定 之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值 之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人 所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度 台上字第1606號判決意旨參照）。本院審酌被告林進國、林 亮吟、林雨萱於112年10月1日向原告購買系爭五筆土地，嗣 系爭五筆土地因承租人沈永木行使優先承買權，致原告無法 履約，而被告林進國為購買系爭五筆土地，曾支付定金110 萬元，偕同仲介勘察土地、與原告洽談簽約細節等，所支出 勞力、時間、費用尚屬有限，及被告林進國、林亮吟、林雨 萱因優先承買權人主張優先承買，以致未能順利購得系爭五 筆土地，而未能獲得預期可得之利益等一切情狀，認被告林 進國請求原告給付違約金110萬元，尚嫌過高，應依民法第2 52條規定酌減至30萬元，始屬適當。 　⒏綜上，原告請求確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對於原告 之違約金債權於超過30萬元部分不存在，為有理由，逾此範 圍之請求，則無理由。 　㈣原告請求被告亞東公司給付原告110萬元及法定遲延利息，有 無理由？ 　⒈原告主張被告亞東公司受原告委託銷售系爭五筆土地，自應 負善良管理人之注意義務，被告亞東公司之仲介人員未確實 瞭解系爭五筆土地是否為重劃區之耕地，並向原告告知優先 承買權之相關規定，亦未於契約訂定無條件解約條款，致被 告林進國因優先承買權人主張優先承買，向原告請求違約金 110萬元，為此，原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項 規定及民法第544條規定請求被告亞東公司賠償原告110萬元 及法定遲延利息等語，為被告亞東公司所否認，則被告亞東 公司執行仲介業務時有無故意或過失致原告受有損害，即有 審酌之必要。 　⒉經查，證人吳頌揚即系爭五筆土地之仲介到庭證稱：「（問 ：提示原證2 土地買賣契約書，系爭五筆土地是否由賣方委 託你銷售？）是，賣方在網路上看到我的資料，打電話給我 ，請我幫他銷售系爭五筆土地，我將土地一般委託銷售契約 書寄給原告朱虹瑾簽，原告朱虹瑾簽完名再寄還公司給我， 就由我們公司幫其銷售。被告林進國也是在網路上看到我們 銷售系爭五筆土地的資料，打電話來公司詢問，有意願購買 ，所以委託我跟地主議價，議價成功就約時間簽約，議價金 額為1100萬元。」「（問：你當初與原告朱虹瑾簽立委託銷 售契約時，有無瞭解系爭五筆土地有無優先承買權問題嗎？ ）有瞭解系爭土地有承租人，有優先承買權。」「（問：當 初簽立委託銷售契約書時，是否知道系爭五筆土地中有三筆 土地是重劃農地嗎？）不清楚。」「（問：對於重劃農地的 毗鄰地所有權人有優先承買權這件事情，你是否清楚？）我 不清楚，我只知道承租人有優先承買權。」「（問：當初委 託銷售系爭五筆土地的時候，就承租人的優先承買權部分， 你們公司如何處理？）當初我受委託銷售系爭五筆土地的時 候，就有口頭詢問承租人沈永木有無意願購買。」「（問： 後來覓得買受人林進國願意買受系爭五筆土地後，有沒有再 詢問承租人沈永木是否要優先承買？）林進國表示有意願表 示買受系爭五筆土地後，就約時間簽買賣契約，簽買賣契約 以後並沒有再詢問沈永木是否要優先承買。」「（問：所以 系爭五筆土地買賣契約成立後，被告亞東公司並沒有通知沈 永木是否優先承買系爭五筆土地，對嗎？）是。」「（問： 系爭五筆土地何時發現有部分是重劃農地？及毗鄰所有權人 有優先承買權？）沒有發現。」等語（見本院卷一第415頁 至417頁），查證人吳頌揚為系爭五筆土地買方及賣方之仲 介人員，就其仲介買賣之過程知之甚稔，且證人吳頌揚與兩 造並無特殊親誼關係，其所為證詞應堪採信。由證人吳頌揚 證詞，堪認證人吳頌揚於受原告委託時，已知悉系爭五筆土 地有承租人，且承租人有優先承買權存在之事實，及證人吳 頌揚曾口頭詢問系爭五筆土地之承租人沈永木是否有意願購 買系爭五筆土地，嗣後原告與被告林進國簽訂土地買賣契約 後，並未再詢問沈永木是否願意優先承買系爭五筆土地之事 實。 　⒊另證人陳豔紅即代書到庭證稱：「（問：當初擬定買賣契約 蔬食，有無談到關於優先承買權的部分嗎？）當時他們說土 地有第三人承租，所以我有大概說有優購權的問題。當時原 告朱虹瑾說承租人不想買，當天我寫好買賣契約的時候，原 告朱虹瑾、仲介、買受人林進國在外面談有說承租人等一下 會過來，後來我就先離開了，我後來也沒有看到承租人，也 不知道承租人有沒有來。」「（問：本件買賣的土地屬於重 劃農地，你是否清楚？）是買賣契約簽訂以後才知道的，當 初簽訂買賣當時是原告是拿所有權狀過來，隔天我再去申請 土地登記謄本，才發現買賣的五筆土地中有三筆土地是重劃 農地，所以後來再去申請毗鄰地的謄本，之後才以存證信函 詢問毗鄰地現耕所有權人是否主張優先承買權。」「（問： 一般你在處理買賣契約書擬定條款時，如果有優先承買權的 問題，契約書會如何擬定？）會口頭詢問買受人如果共有人 或毗鄰地人有優先承買權，買受人是否還願意買受。如果表 明買賣土地有優購權的問題，就會在契約書載明『如優先購 買權人放棄優購權的話，則本買賣契約成立』」「（問：提 示本院卷第55頁，系爭土地買賣契約書第10條第3 項約定， 本件土地買賣契約有這項約定，是否因為當初擬定買賣契約 書時，不知道本件買賣土地有優先購買權的問題？）是，因 為當時很臨時。」「（問：若系爭五筆土地於你擬定買賣契 約書時就已經知道有優先承買權問題，該買賣契約書第10條 第3 項的條款，你是否還會留著？）會，因為這是制式條款 ，所以如果有其他約定事項，會另外在其他約定事項欄下寫 『如優先購買權人放棄優購權的話，則本買賣契約成立』」「 （問：但本件你幫買賣雙方擬定的土地買賣契約書上並未在 其他約定事項欄下寫『如優先購買權人放棄優購權的話，則 本買賣契約成立』」？）是。」「（問：兩造於磋商買賣細 節時，有談到毗鄰耕地人與承租人優先承買權的問題嗎？） 出賣人朱虹瑾說承租人不買，仲介吳先生當時也有提到毗鄰 地所有權人不買。」「（問：本案有涉及到土地法第107 條 承租人的優先承買權及農地重劃條例的優先承買權，你是否 都知道？）當時只知道有承租人，不知道有農地重劃條例的 問題。」「（問：仲介也沒有提到本件買賣標的農地有部分 農地屬於重劃區的農地嗎？）沒有，仲介沒有提到。」「（ 問：當時為何沒有通知承租人？）因為當時出賣人朱虹瑾和 仲介都說承租人不買，所以就沒有再寄存證信函通知承租人 。」「（問：你所謂的當時出賣人朱虹瑾和仲介都說承租人 不買，事發生在簽約之前還是之後？）是簽約時。」等語（ 見本院卷一第335頁至337頁），查證人陳豔紅為代書，與兩 造並無特殊親誼關係，證人就其為當事人擬定買賣契約書之 過程中所親自見聞之事實為證述，其所為證詞應堪採信。由 證人陳豔紅之證詞，堪認證人陳豔紅在為原告及被告林進國 擬訂土地買賣契約時，除知悉系爭五筆土地有承租人之優先 承買權存在之事實外，並不知系爭五筆土地中之334、335-1 及336-1地號等三筆土地為重劃農地，依農地重劃條例第5條 規定，出租耕地之承租人、毗連耕地之現耕所有權人有優先 承買權，且因仲介表示承租人及毗鄰地所有權人不買，故而 未於土地買賣契約書內之其他約定事項約定「如優先購買權 人放棄優購權的話，則本買賣契約成立」之條件，亦未以存 證信函通知承租人是否優先承買等情。 　⒋至證人吳文華到庭雖證稱：「（問：提示原證2買賣契約書， 本件買賣是你仲介成立的嗎？）是吳頌揚與賣方朱虹瑾簽立 委託銷售契約書，買方也是吳頌揚仲介成立的，但本件買賣 契約簽訂當時是我在場處理的，吳頌揚當時也有在場。」「 在委託銷售契約書的現況說明書有關於土地有無重測、重劃 的問題欄位，當時我們有告知賣方本件買賣的土地有重測、 重劃，在打買賣契約時，也會再次與買賣雙方本件買賣土地 有重測、重劃問題，本件買賣的土地有三筆有重劃的情形， 屬於重劃農地。」「在與賣方簽立專任銷售委託書的時候， 就知道買賣土地其中三筆是重劃農地。」「買賣契約書是代 書擬定的，契約書上有沒有特別約定，我不清楚。但當天簽 約時我有跟買賣雙方口頭告知本件買賣土地有重劃農地優購 權的問題，並請雙方於現況說明書簽名。」「（問：如果你 們委託銷售的土地屬於重劃條例，買賣契約書會如何擬定？ ）會附停止條件，就是如果優購權人主張優購，契約就不成 立。」「（問：你所說的停止條件，會手寫載明於契約嗎？ ）不會，只會口頭告知買賣雙方。」「（問：所以本件簽約 當時你就知道本件買賣土地有三筆重劃農地，有優購權的問 題，為何不在買賣契約註記停止條件呢？）當時我們有詢問 毗鄰地的所有權人楊先生要不要買，因為楊先生出價1100萬 元，因為朱虹瑾跟我們簽的買賣底價是1200萬元，買賣價格 沒有到，所以就沒有賣給楊先生，是到簽約當天才朱虹瑾才 同意1100萬元出售土地，另外還有40萬元的仲介費。」「（ 問：既然優先承買權人楊先生已經出價1100萬元，與本件成 交的買賣價金相同，為何沒有通知楊先生是否要優先承買？ ）因為這樣沒有仲介費，所以簽約當下沒有通知，但後來代 書有通知楊先生是否行使優先承買，楊先生就出來主張要優 先承買。」「（問：當天是否有與承租人沈永木，告知本件 買賣契約的買賣價金及相關的買賣條件嗎？）有，但是沈永 木說我哪有錢買，而且賣方也有告知承租人不要買，所以承 租人過來時我問他要不要買，他說我哪有錢買，後來要處理 租約的問題，承租人開價要20幾萬元，他說他整理土地花費 一些費用，要求土地所有權人賠償20幾萬元。簽約完代書離 開以後，當天買方說他要處理，賣方也同意，我有聽到賣方 朱虹瑾有匯款5 萬元給林進國處理租約的問題，這部分是賣 方朱虹瑾告訴代書，代書再告知我的，因為當天協商沒有完 成，是後來買賣雙方再私下處理的。」「我知道買賣土地有 部分是重劃農地，我沒有跟代書說。」等語（見本院卷一第 340頁至343頁），查證人吳文華雖為亞東公司仲介人員，然 並非系爭五筆土地買方及賣方之仲介，證人吳文華雖證述有 告知賣方即原告系爭五筆土地有部分為重劃農地，且於系爭 五筆土地簽訂買賣契約當日，曾告知沈永木買賣契約價金及 相關買賣條件，但沈永木表示沒有能力購買等語，惟查，證 人吳文華上開證述，與證人陳豔紅、吳頌揚之證詞迥然不同 ，亦與被告沈永木所述相悖，復與原告委託被告亞東公司銷 售系爭五筆土地時所填載之不動產委託銷售標的現況說明書 並無記載土地為重劃農地之內容不同，又證人吳文華自承於 知悉毗鄰地所有權人願以同一條件購買系爭五筆土地時，因 無仲介費，而未於簽約當下通知毗鄰地所有權人優先承買， 顯見證人吳文華在考量仲介費之情況下，已有刻意迴避其本 應盡告知出賣人即原告有通知毗鄰地所有權人優先承買之義 務，證人吳文華所為上開證詞，顯係避重就輕之詞，尚難採 憑。 　⒌按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己 事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意 為之。受任人因處理委任事務有過失所生之損害，對於委任 人應負賠償之責，民法第535條、第544條分別定有明文。所 謂善良管理人之注意，係指依交易上一般觀念，認為有相當 智識經驗及誠意之人所應有之注意。查系爭五筆土地之使用 地類別均為農牧用地，其中334、335-1、336-1地號土地登 記原因為土地重劃，堪認334、335-1、336-1地號土地應屬 重劃農地，原告委託被告亞東公司銷售系爭五筆土地，原告 與被告亞東公司間成立委任契約，被告亞東公司為銷售系爭 五筆土地，必然曾調閱土地登記謄本，以確定土地之位置、 地號、面積、使用地類別、使用現況等情，被告亞東公司為 不動產仲介經紀業，其受原告委託銷售系爭五筆土地之報酬 為實際成交價之4％，嗣後原告與被告亞東公司變更服務費用 實際成交價之2％，有土地一般委託銷售契約書、委託銷售內 容變更同意書在卷可佐(見本院卷一第405頁至409頁） 　　，依交易上一般觀念，被告亞東公司就系爭五筆土地之銷售 業務，具有相當專業知識經驗，自應以善良管理人之注意， 本於忠實義務及誠信原則，處理委託銷售事宜，並以專業知 識提供原告出售不動產所應注意之相關法規規定（包括有無 優先承買權），協助原告與交易相對人簽訂確保原告權益內 容之不動產買賣契約，而依亞東公司仲介吳文華、吳頌揚之 證詞，顯見被告亞東公司於系爭五筆土地買賣契約簽訂前， 已知系爭五筆土地有承租人，承租人有優先承買權，則被告 亞東公司本於專業知識經驗，理應建議原告與被告林進國簽 訂買賣契約時，關於優先承買權部分特約為停止條件或解除 條件之約定，然被告亞東公司卻未為之，嗣後系爭五筆土地 因優先承買權人主張優先承買，致原告給付不能無法履約， 被告亞東公司顯有未盡善良管理人之注意義務之情事，則被 告亞東公司處理委託銷售土地之委任事務有過失，應堪認定 。 　⒍綜上，被告亞東公司處理原告委託銷售土地之委任事務有過 失，未本於專業知識經驗，告知原告與被告林進國系爭五筆 土地可能有優先承買權之問題，亦未於買賣契約特約約定無 優先承買權人優先承買契約始成立或有優先承買權人優先承 買之解約條件，而系爭五筆土地買賣契約嗣後因優先承買權 人優先承買致原告給付不能，買受人林進國、林亮吟、林雨 萱因而主張解除契約，並請求原告賠償懲罰性違約金，致原 告受有損害（原告經被告林進國等人反訴請求賠償懲罰性違 約金部分，本院認定原告應賠償被告林進國、林亮吟、林雨 萱30萬元懲罰性違約金，詳見反訴部分），則原告依民法第 544條規定，請求被告亞東公司賠償30萬元，洵屬有據。被 告亞東公司辯稱：優先承買權人主張優先承買屬不可歸責之 事由，原告請求被告亞東公司賠償，沒有理由云云，洵不足 採。從而，原告請求被告亞東公司賠償30萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日即113年3月28日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息，為有理由。 　⒎又原告係主張依民法第544條規定、不動產經紀業管理條例第 26條第2項規定，請求被告亞東公司賠償，其聲明其中一項 有理由，則其餘部分不主張，是雖有單一之聲明，但訴訟標 的則有數項，為選擇訴之合併，本院既認原告依民法第544 條規定請求被告亞東公司賠償，為有理由，已如上述，則就 其餘事由即無再予審酌之必要，爰不另予論述，併此敘明。 　㈤綜上所述，原告朱虹瑾依民法第767 條規定，請求被告陳水 盛將系爭334地號土地上如內政部國土測繪中心113年11月28 日鑑定圖所示編號甲區域面積38.13平方公尺、編號乙區域 面積0.06平方公尺之水泥基座鐵皮圍牆拆除後，並將該部分 土地交還原告，為有理由；另原告請求確認被告林進國、林 亮吟、林雨萱對於原告之違約金債權於超過30萬元部分不存 在，為有理由，逾此範圍之請求，則無理由；又原告請求被 告亞東公司賠償30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年3 月28日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理 由，逾此部分之請求，則無理由，至原告請求確認被告沈永 木就系爭五筆土地之優先承買權不存在，則無理由，應予駁 回。 　㈥本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及舉證，核與本件 判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。　 貳、反訴部分：　　 一、反訴原告主張： 　㈠反訴原告林進國、林亮吟、林雨萱與反訴被告朱虹瑾、朱品 頤、朱彥睿、朱旌緯於112年10月1日簽訂土地買賣契約，反 訴被告明知系爭五筆土地有優先承買權人存在，且有出租之 事實，惟反訴被告仍與反訴原告簽訂上開土地買賣契約書， 並於兩造所簽訂之土地買賣契約書第12條其他約定事項第8 項約定「出賣人在本買賣標的有與第三人簽約（租賃），若 無法交地，由出賣人負責處理完善」等語，是反訴被告負有 使優先承買權人放棄行使優先承買權之義務。系爭五筆土地 因承租人主張行使優先承買權，反訴被告已無法依系爭土地 買賣契約履行出賣人之義務，有給付不能之情事，反訴原告 自得依民法第256條規定解除買賣契約，爰以反訴起訴狀之 送達作為解除系爭土地買賣契約之意思表示。依系爭土地買 賣契約第8條第3項約定，反訴原告解除買賣契約後，自得請 求反訴被告返還已支付之價金110萬元，及同額之懲罰性違 約金110萬元等語。 　㈡反訴被告則以：本件係因被告亞東未盡仲介職責，查明系爭 五筆土地是否屬重劃農地，有無農地重劃條例第5條之適用 ，致買賣契約就此部分未有特別約定，嗣因承租人鄰地所有 權人主張優先承買權，致買賣契約無法履行，然此並非可歸 責反訴被告之事由所致，反訴原告對反訴被告並無違約金債 權存在。倘鈞院認反訴原告得請求違約金，惟反訴原告請求 之違約金金額確屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。 　㈢經查，反訴被告與反訴原告林進國（代理林亮吟、林雨萱） 前經被告亞東公司居間仲介，於112年10月1日簽訂不動產買 賣契約書，約定由反訴原告林進國、林亮吟、林雨萱以總價 1,100萬元，向反訴被告購買系爭五筆土地，有土地買賣契 約書在卷可稽。系爭土地賣賣契約書第10條第3項約定：「 本約標的物無土地法第三十四條之一、第一百零四條、第一 百零七條及耕地三七五減租條例第十五條、農地重劃條例第 五條規定所列之優先購買權人存在，出賣人應於登記申請書 備註欄內切結記明【本案土地確無出租情事，如有不實出賣 人願負一且法律責任。】條文並蓋印鑑章以示負責。」；另 土地買賣契約書第12條第8項約定：「出賣人在本買賣標的 有與第三人簽約（租賃），若無法交地，由出賣人負責處理 完善。」有土地買賣契約書在卷可佐。由系爭土地買賣契約 書之約定，堪認系爭土地買賣契約簽訂時，反訴被告與反訴 原告林進國均知悉系爭五筆土地有承租人存在之事實。反訴 被告明知系爭五筆土地有承租人，仍與反訴原告林進國簽訂 土地買賣契約書，並約定上開約款，顯見反訴被告負有使優 先購買權之人放棄行使優先購買權之義務，此由土地買賣契 約第12條第8項條記載「若無法交地，由出賣人負責處理完 善」等語自明。惟系爭五筆土地之承租人沈永木，於反訴原 告與反訴被告簽訂土地買賣契約後，主張行使優先購買權， 足認反訴被告並未依系爭土地買賣契約之約定使優先購買權 人放棄行使其等之優先購買權，則反訴被告顯然違反系爭土 地買賣契約第12條第8項之約定，有違約之情事。 　㈣按「本約簽訂後，乙方（即原告）若有擅自解約、不為給付 、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（ 即被告林進國、林亮吟、林雨萱）所受損害之賠償外並喪失 收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲方， 並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另 行給付甲方。」系爭土地買賣契約書第8條第3項定有明文。 次按，債權人於有第226條之情形時，得解除其契約；因可 歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損 害，民法第256條、第226條第1項有明文規定。查反訴被告 未依系爭買賣契約書第12條第8項約定，使系爭五筆土地之 優先購買權人即承租人沈永木放棄行使優先購買權，反訴被 告已違反系爭土地買賣契約第12條第8項之約定，而系爭五 筆土地因優先承買權人行使優先承買權，致反訴原告林進國 、林亮吟、林雨萱無法取得系爭五筆土地之所有權，屬可歸 責於反訴被告之事由致給付不能，則反訴原告林進國、林亮 吟、林雨萱依民法第256條規定自得解除買賣契約。而反訴 原告林進國、林亮吟、林雨萱已於113年10月18日以民事反 訴起訴狀為解除系爭買賣契約契約之意思表示，上開反訴起 訴狀繕本已送達反訴被告，有本院送達證書4份在卷可考， 則反訴被告與反訴原告林進國、林亮吟、林雨萱所簽訂之土 地買賣契約已合法解除，反訴原告林進國、林亮吟、林雨萱 依系爭土地買賣契約第8條第3項約定，自得請求反訴被告將 已給付之價金110萬元返還反訴原告林進國、林亮吟、林雨 萱，及請求反訴原告給付違約金。 　㈤惟按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民 法第252條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思 之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本 諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事 人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人 所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正 義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及 當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院10 2年度台上字第1606號判決意旨參照）。本院審酌反訴原告 向反訴被告購買系爭五筆土地，兩造於112年10月1日簽訂土 地買賣契約書，反訴原告於簽約時給付定金110萬元，存入 履約保證帳戶，嗣系爭五筆土地因優先承買權人主張優先承 買，致無法順利履約，反訴被告已於112年12月12日以存證 信函通知反訴原告因優先承買權人優先承買，請反訴原告辦 理解除契約並領回簽約款，有存證信函在卷可參，再酌以反 訴原告林進國為購買系爭五筆土地，除聯繫仲介、至土地現 場履勘、支付訂金，並與反訴被告洽談簽約事宜外，所支出 勞力、時間、費用及損失尚屬有限等一切情狀，認反訴原告 請求反訴被告給付違約金110萬元，尚嫌過高，應依民法第2 52條規定酌減至30萬元，始屬適當。 　㈥從而，反訴原告林進國、林亮吟、林雨萱請求反訴被告返還 已支付之價金110萬元，及請求反訴被告給付違約金於30萬 元之範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理 由，應予駁回。　 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官 冷明珍 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　　 書記官　梁靖瑜 附表： 編 號 土　地　坐　落 地目 面　積 使用地類別 權利範圍 備　考 縣　市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 １ 雲林縣 斗南鎮 大東 新崙 334 旱 1,712 農牧用地 全部 所有權人：朱虹瑾 ２ 雲林縣 斗南鎮 大東 新崙 335-1 旱 2,041 農牧用地 全部 所有權人：朱虹瑾 ３ 雲林縣 斗南鎮 大東 新崙 336-1 旱 3,732 農牧用地 全部 所有權人：朱虹瑾（權利範圍1/2）；朱品頤、朱彥睿、朱旌緯（權利範圍公同共有1/2） ４ 雲林縣 斗南鎮 大東 新崙 85-1 旱 1,982 農牧用地 全部 所有權人：朱虹瑾（權利範圍1/2）；朱品頤、朱彥睿、朱旌緯（權利範圍公同共有1/2） ５ 雲林縣 斗南鎮 大東 新崙 85-6 旱 481 農牧用地 全部 所有權人：朱虹瑾（權利範圍1/2）；朱品頤、朱彥睿、朱旌緯（權利範圍公同共有1/2）

2025-02-13

ULDV-113-重訴-21-20250213-1

上
臺灣高等法院

返還價金等

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第817號 上 訴 人 邱國維 訴訟代理人 許啟龍律師 被上 訴 人 洪有為 洪麗珠 王淑敏 上二人共同 訴訟代理人 潘維成律師 詹傑麟律師 上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國113年1 月31日臺灣桃園地方法院112年度訴字第219號第一審判決提起上 訴，本院於114年1月21日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用（除確定 部分外）之裁判，均廢棄。 被上訴人洪麗珠、王淑敏應再給付上訴人新臺幣40萬元，及自本 判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 其餘上訴駁回。 第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，均由被上訴人洪麗 珠、王淑敏負擔28％，餘由上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、當事人對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之 聲明，依民事訴訟法第438條第1項第3款雖應表明於上訴狀 ，然其聲明之範圍，至第二審言詞辯論終結時為止，得擴張 或變更之，此不特為理論所當然，即就同法於第二審程序未 設與第473條第1項同樣之規定，亦可推知。上訴人於原審聲 明請求被上訴人洪有為、洪麗珠、王淑敏（下分稱其名，不 含洪有為合稱洪麗珠等2人）連帶給付新臺幣（下同）206萬 元本息，並確認兩造於民國111年4月20日簽訂之不動產買賣 契約書（下稱系爭契約）無效；原審判決洪麗珠等2人應給 付上訴人18萬元本息，駁回上訴人其餘之訴；上訴人對其敗 訴部分不服，全部上訴，嗣於本院審理中變更其上訴聲明為 請求被上訴人給付188萬元，不再請求確認系爭契約無效（ 見本院卷第400頁），而減縮上訴聲明，揆諸前開說明，應 予准許。　　　　 二、洪有為經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386條各款所列情形之一，爰依上訴人之聲請，由其一 造辯論而為判決。　　 貳、實體方面：　　 一、上訴人主張：伊前經有巢氏房屋平鎮環南加盟店仲介，於 　　111年4月20日簽立系爭契約，向被上訴人購買其等共有坐落 桃園市○鎮區○○段000○00000地號土地（權利範圍均為 　　84/10000，下稱系爭土地）及其上門牌號碼桃園市○鎮區○○ 路000號3樓之12房屋（權利範圍全部，下稱系爭房屋，與系 爭土地合稱系爭房地），約定買賣價金515萬元，並由訴外 人即倢安地政士事務所吳家清辦理簽約事宜，惟吳家清並未 詳加說明本件買賣何以須依土地法第34條之1規定辦理，致 伊因系爭契約未有賣方即被上訴人3人全體用印而無法向金 融機構辦理貸款，詎吳家清仍哄騙伊於111年10月31日簽立 承諾書（下稱系爭承諾書），要求伊承諾於111年12月15日 前自行尋覓金融機構完成核貸，然伊最終仍無法申辦貸款， 而遭洪麗珠等2人以未給付尾款為由，解除契約並沒收伊已 給付之價金103萬元。洪麗珠等2人未踐行土地法第34條之1 程序，且公同共有人洪有為未於系爭契約簽名，系爭契約應 屬無效；此部分亦構成違約事由，伊得依系爭契約第11條第 3項約定，請求被上訴人返還已給付之價金及給付懲罰性違 約金共206萬元；又洪麗珠等2人及吳家清隱瞞土地法第34條 之1與辦理貸款可否之關聯性，並佯稱本件確可核貸，致伊 陷於錯誤，簽立系爭契約及系爭承諾書，伊以起訴狀繕本之 送達為撤銷系爭契約及系爭承諾書之意思表示。倘認前揭請 求無理由，因本件金融機構無法核貸之原因非可歸責於伊， 應酌減伊應給付之違約金。爰依系爭契約第11條第3項、民 法第113條、第179條規定，擇一請求被上訴人連帶給付206 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，並請 求確認系爭契約無效（原審判命洪麗珠等2人給付上訴人18 萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止按週年利率5％計算 之利息，駁回上訴人其餘請求。上訴人就其受不利判決部分 ，提起上訴，嗣減縮上訴聲明如前述）。上訴聲明：㈠原判 決關於駁回後開第2項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應再給付上 訴人188萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。　　 二、被上訴人方面：㈠洪麗珠等2人以：伊等就系爭房地之共有人 數及潛在應有部分合計均過半數，且於簽立系爭契約後之11 1年8月5日即寄發存證信函及刊登報紙廣告催告洪有為行使 優先承購權，符合土地法第34條之1規定，系爭契約應屬有 效。又上訴人於簽約後即遲延給付簽約款餘額及第二期備證 款共97萬元，經伊催告後方為給付，上訴人因而債信不良， 致無法向金融機構申貸給付尾款，伊等始於系爭承諾書約定 付款日後之111年12月19日通知上訴人解除契約，上訴人遲 延付款且未自行核貸完成而違約，伊等自得依系爭契約第11 條第2項約定，沒收上訴人已給付之價金等語。答辯聲明：⒈ 上訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。㈡洪有為未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何答辯 。 三、上訴人與洪麗珠等2人於111年4月20日簽訂系爭契約，約定 由上訴人以總價515萬元買受系爭房地，上訴人已給付第1、 2期價金共103萬元，其餘價金經上訴人向銀行申請貸款未獲 核貸，亦未給付，嗣洪麗珠等2人於111年12月19日以平鎮郵 局第405號存證信函通知上訴人解除系爭契約並沒收前揭已 付價金等情，有系爭契約及上開存證信函可稽（見原審卷第 19至45、49頁），並為上訴人、洪麗珠等2人所不爭執（見 本院卷第105至107、111至115頁），堪信為真實。 四、本院得心證之理由： 　㈠上訴人主張系爭契約無效、得撤銷、被上訴人違約，而依系 爭契約第11條第3項、民法第113條、第179條規定請求被上 訴人返還已付價金及給付懲罰性違約金，均無理由： 　⒈上訴人主張系爭契約無效、被上訴人違約，均屬無據： 　⑴按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前開規定，於公同共有準用之。土地法第34條之1第1、4、5項分別定有明文。是土地共有人得依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土地，不以經全體共有人同意或共同締約為必要。又土地法第34條之1第4項並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅具債權效力，係共有人間之權利義務關係，並無對抗第三人之效力，故出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力（最高法院109年度台上大字第2169號大法庭裁定意旨參照）。 　⑵查系爭土地及房屋原由訴外人洪麗玉及其配偶王治安分別共 有各42/10000、1/2，其2人並無子嗣；洪麗玉於100年9月25 日死亡後，其權利範圍42/10000及1/2，由配偶王治安及第3 順序繼承人兄姊洪有為、洪麗珠繼承而公同共有；嗣王治安 於108年4月15日死亡，其原有系爭土地、房屋權利範圍 　　42/10000、1/2，及繼承自洪麗玉之公同共有持分，全體繼 承人協議由王淑敏繼承。故就系爭土地，被上訴人現公同共 有權利範圍42/10000、王淑敏另有權利範圍42/10000；就系 爭房屋，被上訴人現公同共有權利範圍1/2、王淑敏另有權 利範圍1/2等情，有桃園市平鎮地政事務所112年8月23日函 及系爭房地登記謄本可稽（見原審卷第191至214頁、限制閱 覽卷附土地及建物登記謄本）。是洪麗珠等2人辯稱其人數 及潛在應有部分合計均過半數，得依土地法第34條之1規定 出售系爭房地，尚非無據；又縱如上訴人所述，洪麗珠等2 人未合法通知共有人洪有為，仍不影響系爭契約之效力。況 買賣契約為債之契約，出賣人亦不以所有人為限，縱出賣他 人之物，其買賣契約仍非無效。揆諸前揭說明，上訴人以洪 麗珠等2人未踐行土地法第34條之1程序，且公同共有人洪有 為未於系爭契約簽名為由，主張系爭契約無效，以及據此主 張被上訴人違約，均難認有據。 　⒉上訴人以其遭詐欺為由撤銷簽訂系爭契約及系爭承諾書之意 思表示，亦無理由： 　⑴因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表 示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得 而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。主 張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。 　⑵上訴人主張洪麗珠等2人及吳家清隱瞞土地法第34條之1與辦 理貸款可否之關聯性，並佯稱本件確可核貸，致伊陷於錯誤 ，簽立系爭契約及系爭承諾書；洪麗珠等2人則否認上情， 依前揭說明，自應由上訴人就其所稱被詐欺之事實負舉證之 責。惟查，承辦本件買賣事宜之倢安地政士事務所人員吳家 清於原審到庭具結證稱：本件是仲介委託到事務所，因地政 士王秀錦手上還有工作，由我跟另一位助理先協助買賣雙方 協商付款等條件，協調後，我把協調的結果送給王秀錦審閱 ，審閱後沒有問題才由雙方簽名成案，當天就簽約，簽約當 時就知道共有人有1個人沒有出名，也聯絡不上他，所以建 議用土地法第34條之1處分，這有寫在契約書上；我們當時 都沒有看過買方財力，不可能跟買方講貸款沒問題，我們只 會說如果債信正常、財力夠，銀行給7成貸款，是很正常的 ；後來因為買方拖很久，我們協調賣方盡量給買方機會，所 以才請買方出具系爭承諾書等語（見原審卷第282至 　　289頁）。其前揭證述，核與系爭契約特約事項載明「共有 人之一洪有為未能配合出售本買賣標的，雙方協議依土地法 第34-1（誤載為43-1）條處分」等語（見原審卷第39頁）相 符，應堪採信。另查，上訴人於111年4月20日簽立系爭契約 後，曾於111年7月12日向華南商業銀行股份有限公司（下稱 華南銀行）中壢分行申請房屋貸款，銀行檢視系爭契約有部 分賣方註記未配合出售，評估有可能產生買賣交易風險，故 決議不予承作，並由承辦人員劉淑真於同年月21日通知上訴 人前揭不承作之理由；上訴人復於111年10月4日向台中商業 銀行（下稱台中商銀）申請房屋貸款，該行考量洪有為未配 合出售，產權未完整，不予承作，並由承辦人員游竣傑通知 上訴人上開不予承作之理由等情，有華南銀行中壢分行112 年8月22日函、113年11月14日函、本院113年11月18日公務 電話紀錄，以及台中商銀112年8月25日函、113年11月14日 函及本院113年11月20日公務電話紀錄可稽（見原審卷第217 至223頁、本院卷第209至305頁）；上訴人於原審亦自承其 向華南銀行中壢分行、台中商銀申辦貸款後，劉淑真、游竣 傑曾致電通知因系爭契約無出賣人全體簽名，無法核貸（見 原審卷第157、245至247頁），其於本院改稱當時銀行僅通 知地政士不核貸之理由，未通知伊云云，不足採信。由上可 知，上訴人至遲於111年10月間即知悉上開2家銀行係因系爭 契約未經系爭房地全體共有人簽訂而不予核貸，然上訴人仍 於111年10月31日簽立系爭承諾書，載明「...尾款...因故 金融機構無法核貸至今，現本人承諾於111年12月15日前自 覓金融機構核貸完成，否則同意解除買賣契約並依契約第11 條第2項辦理」等語（見原審卷第47頁），是其主張係受洪 麗珠等2人、吳家清詐欺，誤認銀行可核貸，而簽立系爭契 約及系爭承諾書云云，顯屬無據，難以採信。 　⒊從而，上訴人以前揭理由主張系爭契約無效、其得撤銷系爭 契約及系爭承諾書締約之意思表示，以及被上訴人違約，而 依系爭契約第11條第3項、民法第113條、第179條規定請求 被上訴人返還已付價金103萬元及給付懲罰性違約金103萬元 ，均無理由。 　㈡上訴人主張洪麗珠等2人收取之違約金應予酌減，而依民法第 179條規定請求洪麗珠等2人返還58萬元，為有理由： 　⒈查系爭契約第11條第2項約定：「甲方（即上訴人）若有違約 情事致乙方（即洪麗珠等2人）解除本約時，應對乙方負損 害賠償責任，並同意乙方得沒收甲方已給付之價金，若有開 立本票或支票亦應照其面額賠償。」(見原審卷第25頁)，系 爭承諾書並載明上訴人承諾於111年12月15日前自覓金融機 構核貸完成以給付尾款，否則同意解除系爭契約並依第11條 第2項辦理（見原審卷第47頁），惟上訴人逾期仍未給付尾 款，從而，洪麗珠等2人於111年12月19日發函通知上訴人解 除系爭契約及沒收上訴人已給付之價金103萬元（見原審卷 第49頁），自屬有據。 　⒉按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民 法第250條第1項、第2項前段、第252條分別定有明文。又違 約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人 所受損害情形，以為酌定標準。當事人約定之違約金過高， 經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額 以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自 由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權 人給付。此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求 權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形 成力之原意（最高法院108年度台上字第369號判決意旨參照 ）。系爭契約第11條第2項後段約定買方違約時賣方得沒收 買方已給付之價金，對照該條項前段另約定買方應負損害賠 償責任，以及同條第3項於賣方違約致買方解除契約時亦有 支付違約金之約定，可知上開賣方依約沒收之價金，性質上 屬違約金，兩造對此亦不爭執（惟洪麗珠等2人抗辯本件違 約金並無過高，不應酌減，見本院卷第363頁），自應依民 法第252條規定審酌違約金是否過高而應予酌減。經查，依 前揭華南銀行中壢分行、台中商銀函覆資料，可知本件上訴 人未能依約申請貸款支付買賣價金尾款之原因為系爭房地共 有人洪有為未能配合簽訂買賣契約，非可全然歸責於上訴人 ，系爭契約約定之買賣總價為515萬元，洪麗珠等2人沒收之 金額則為103萬元，已達買賣總價20％，洪麗珠等2人係於合 意展延之尾款付款期限即111年12月15日後數日，即發函解 除系爭契約，其等因上訴人違約致未能另行出售系爭房地之 期間非長，另洪麗珠等2人因本件買賣需負擔之費用包含辦 理履約保證之僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司） 收取之履約保證費用3,090元、賣方仲介費用20萬6,000元， 以及倢安地政士事務所收取之服務費2萬2,436元，另因本件 訴訟需委請律師應訴而由該事務所代墊一、二審律師費18萬 元，以上共計41萬1,526元，亦有僑馥公司112年10月3日函 、倢安地政士事務所113年10月7日函可稽（見原審卷第273 頁、本院卷第149至153頁）；本院審酌前揭事實以及洪麗珠 等2人所受損害等情形，認本件違約金應酌減為45萬元，方 屬適當。又系爭契約係由洪麗珠等2人簽訂並收取價金，洪 有為並未受有利益，上訴人自無權請求洪有為返還不當得利 。從而，上訴人主張違約金酌減後之餘額58萬元（ 　　103萬元－45萬元＝58萬元）屬不當得利，依民法第179條規定 請求洪麗珠等2人如數返還，並依前揭說明加計自本判決確 定翌日起算之法定遲延利息，即屬有據。扣除原審判命洪麗 珠等2人給付之18萬元本息，上訴人得請求洪麗珠等2人再給 付40萬元（58萬元－18萬元＝40萬元）本息。其逾此部分之請 求，則無理由。 五、綜上所述，上訴人依民法第179條規定，請求洪麗珠等2人再 給付40萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利 率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則 無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴 之判決，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求 予廢棄，為有理由，爰廢棄改判如主文第2項所示。又本件 上訴利益未逾150萬元，不得上訴第三審，本院判決後即告 確定，自無宣告假執行之必要，是原審就上訴人上開應准許 部分，所為駁回假執行之聲請，理由雖與本院不同，惟結論 並無二致，仍應予以維持。至於上開不應准許部分，原審為 上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分 不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核 與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。　　 七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如 主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日 　　　　　　　　　民事第二十一庭　 　　　　　　　　　　　審判長法　官　陳蒨儀 　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖珮伶 　　　　　　　　　　　　　　法　官　宋家瑋 正本係照原本作成。 不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　書記官　張淑芬

2025-02-11

TPHV-113-上-817-20250211-1

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臺灣高等法院

返還不當得利

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第597號 上 訴 人 盧高阿滿 訴訟代理人 陳哲瑋律師 被 上訴人 謝昀安 訴訟代理人 林健群律師 黃妘晞律師(即黃昱婷律師) 上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國112 年11月27日臺灣士林地方法院112年度重訴字第241號第一審判決 提起上訴，本院於113年12月24日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、上訴人主張：兩造原係婆媳關係，被上訴人於民國98年間， 因購置新北市○○區○○街0段000號1至4樓不動產(下稱系爭不 動產)之資金不足，乃指示伊於98年10月5日自伊所有之改制 前臺北縣○○鎮○○○號帳戶(帳號：00000000000000號，下稱淡 水農會帳戶)提領新臺幣(下同)230萬元，加計現金70萬元後 ，以被上訴人名義匯款300萬元至僑馥建築經理股份有限公 司(下稱僑馥公司)設於中國信託銀行敦南分行之履約保證專 戶(帳號：000000000000000，下稱系爭履保帳戶)；復於98 年10月13日自伊淡水農會帳戶提領250萬元，再以被上訴人 名義匯款250萬元至僑馥公司之系爭履保帳戶，被上訴人因 此受有系爭不動產價金之利益共550萬元(下稱系爭款項)。 惟兩造間無任何法律關係存在，被上訴人受領該利益並無法 律上之原因，致伊受有損害，自應返還予伊等情。爰依民法 第179條規定，求為命被上訴人如數給付系爭款項，並加計 自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決(上訴人逾 此範圍之請求，非本院審理範圍，不予贅述)。 二、被上訴人則以：伊與上訴人之子即訴外人盧俊男原係夫妻關 係，伊於婚姻關係存續間，與盧俊男合資購買系爭不動產， 上訴人允諾資助盧俊男部分購屋款項，上訴人係基於其與盧 俊男間之贈與關係，依盧俊男之指示將系爭款項匯入系爭履 保帳戶，兩造間並無給付關係存在，上訴人依不當得利法律 關係請求伊返還系爭款項，並無理由等語，資為抗辯。 三、原審就前揭之訴為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上 訴。其上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部 分，及該部分假執行之聲請均廢棄；㈡被上訴人應給付上訴 人550萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率百分之5計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。被 上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利判決，願預供擔 保請准宣告免為假執行。 四、兩造不爭執事項： 　㈠被上訴人與上訴人之子盧俊男於91年1月4日結婚，嗣被上訴 人訴請離婚，經原法院109年度婚字第232號判准離婚，被上 訴人不服，提起上訴，雙方於112年1月4日於本院111年度家 上字第316號離婚事件成立和解離婚，有卷附上開民事判決 及和解筆錄可稽（見原審卷第77-99頁、第137-139頁）。 　㈡被上訴人於98年9月11日向訴外人鄭天堯、鄭人傑購買系爭不 動產，並於98年10月15日辦理所有權移轉登記，有卷附不動 產買賣契約書及建物暨土地登記謄本可稽(見本院卷第347-3 57頁、第367-381頁)。 　㈢上訴人於98年10月5日自其淡水農會帳戶提領230萬元，並於 同日以被上訴人名義匯款300萬元至系爭履約保證專戶，有 卷附取款憑條及匯款申請書可稽(見原審卷第14頁）。 　㈣上訴人復於98年10月13日自其淡水農會帳戶提領250萬元，再 以被上訴人名義匯款250萬元至僑馥公司之系爭履保帳戶， 有卷附取款憑條及匯款申請書可稽(見原審卷第16頁)。 　㈤盧俊男前以其與被上訴人就系爭不動產成立借名登記關係為 由，請求被上訴人將系爭不動產所有權移轉登記予盧俊男， 經原法院110年度重訴字第173號判決(下稱另案173號判決) 駁回盧俊男之訴確定，有卷附上開判決可稽（見原審卷第10 1-117頁)。 五、本院得心證之理由： 　㈠按主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權 之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而 受利益，致其受有損害。如受利益人係因給付而得利時，所 謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的，應由主張該 項不當得利請求權存在之當事人，負證明該給付欠缺給付目 的之責任(最高法院113年度台上字第508號判決意旨參照)。 　㈡上訴人固主張兩造間無任何法律關係存在，被上訴人受有免 繳納系爭不動產價金之利益共550萬元，並無法律上之原因 ，致伊受有損害，應予返還云云。然查： 　⒈上訴人於臺灣新北地方檢察署109年度偵字第6572號案件(下 稱系爭偵查案件)，以證人身分證稱：伊之存款向由伊個人 保管處理，若伊子(即盧俊男)或子媳(即被上訴人)要買房， 伊會出資交予其2人，伊出資之方式係自伊之淡水農會帳戶 匯款予盧俊男，或匯款予被上訴人；盧俊男向伊表示要購買 新北市○○區○○街000巷0弄0號、37號5樓房屋及系爭不動產( 下合稱○○3房屋)，○○3房屋均係伊與盧俊男共同出資購買， 其中系爭不動產伊出資較多，被上訴人為伊子媳，都是一家 人，故交由被上訴人管理，因此將系爭不動產登記在被上訴 人名下等語(見系爭偵查案件卷第70-71頁，即本院卷第337- 338頁)；復於本院自陳：伊係與盧俊男共同出資購買系爭不 動產，並無將金錢贈與被上訴人之意思；盧俊男於另案173 號事件依借名登記契約之法律關係，請求被上訴人將系爭不 動產移轉登記予盧俊男，經士林地院認定盧俊男與被上訴人 間無借名登記契約存在確定，伊認為被上訴人既為系爭不動 產之所有權人，即應將系爭款項返還予伊等語(見本院卷第2 72頁)，可明上訴人係為履行其與盧俊男約定共同出資買受 系爭不動產價金之目的，而將系爭款項匯至系爭履保帳戶， 被上訴人並未指示上訴人匯付系爭款項。 　⒉其次，盧俊男於系爭偵查案件陳稱：○○3房屋係由上訴人出資 購買，伊與被上訴人年輕，並無資力，多數金錢係由上訴人 出資，伊與上訴人則付出勞力負責管理房屋；上訴人請伊與 被上訴人管理○○3房屋，可能以後要歸伊與被上訴人所有， 故分別登記於伊與被上訴人名下等語(見系爭偵查案件卷第2 7-28頁，即本院卷第333-335頁)；其復於另案173號事件中 陳稱：系爭不動產係伊與上訴人共同出資購買，因伊與上訴 人工作忙碌，考量日後不方便配合辦理貸款、不動產買賣事 務，故以被上訴人之名義登記，然資金係由伊與上訴人給付 等語(見另案173號事件卷第6頁，即本院卷第351頁)，可見 上訴人與盧俊男、被上訴人為同居共財關係，其等約定系爭 不動產由上訴人與盧俊男負擔價金，被上訴人出名登記為所 有權人，並負責向銀行申辦貸款等事宜，而共同投資系爭不 動產；上訴人則係基於其與盧俊男間共同出資購買不動產之 原因，將系爭款項匯入系爭履保帳戶。 　⒊參以盧俊男前以其與被上訴人就系爭不動產成立借名登記關 係為由，請求被上訴人將系爭不動產所有權移轉登記予盧俊 男，經原法院另案173號判決以被上訴人與盧俊男為夫妻關 係，同居共財，互動密切，且未約定夫妻財產制，雙方在婚 姻關係存續中，就其所取得之系爭不動產以被上訴人名義登 記為所有權人，其原因可能出於贈與、節稅、避險、貸款、 財產分配等等，不一而足，非可一概視為借名登記關係，且 盧俊男就系爭不動產並未完全出資，亦未單獨加以管理使用 ，空言聲稱兩人就系爭不動產存在借名登記關係，自非可採 為由，而駁回盧俊男之訴確定，有卷附上開判決可稽（見原 審卷第113頁)。益徵被上訴人與盧俊男於婚姻關係存續期間 ，因共同投資不動產，而購買系爭不動產，並登記於被上訴 人名下；上訴人則係基於其與盧俊男共同出資購買系爭不動 產之原因，先後將系爭款項匯入系爭履保帳戶。則被上訴人 登記取得系爭不動產之所有權，與上訴人匯款至系爭履保帳 戶，非基於同一原因事實，該損益之間並無直接因果關係。 是以，被上訴人受有系爭款項作為系爭不動產價金之利益， 並非無法律上之原因而受有利益，亦非致上訴人受有損害， 核與不當得利之要件容有不符。　 　㈢綜上，上訴人係為履行其與盧俊男約定共同出資買受系爭不 動產之目的，而將系爭款項匯至系爭履保帳戶，並非依被上 訴人之指示而將系爭款項匯入系爭履保帳戶；而被上訴人基 於其與盧俊男夫妻間同居共財、共同投資系爭不動產之原因 ，登記為系爭不動產之所有權人，並受有系爭款項作為系爭 不動產價金之利益，要非無法律上之原因受有利益，致上訴 人受有損害，核與民法第179條規定要件不符。故上訴人以 被上訴人受有系爭款項作為系爭不動產價金之利益屬無法律 上之原因為由，依民法第179條規定，請求被上訴人返還550 萬元，即非有理。 六、綜上所述，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人應給 付550萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。原審就 此部分為上訴人敗訴之判決，於法核無違誤。上訴論旨指摘 原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上 訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由。爰依民事訴訟法第449條第1 項、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日 　　　　　　　　　民事第二十四庭 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　郭顏毓 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳容蓉 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊雅清 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃炎煌

2025-02-11

TPHV-113-上-597-20250211-1

訴
臺灣桃園地方法院

損害賠償等

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度訴字第2742號 原 告 張書語 訴訟代理人 蕭萬龍律師 複代理人 張淑涵律師 洪 語律師 被 告 許慶育 陳秀柑 共 同 訴訟代理人 羅一順律師 複代理人 趙 筠律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年12月16日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　文 一、原告之訴駁回及假執行之聲請均駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序事項 一、按民事訴訟法第255條第1項但書第1款、第2項規定：「訴狀 送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者不 在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯 論者，視為同意變更或追加。」 二、經查，本件原告起訴時訴之聲明為：「（一）被告應同意原 告向僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）領回保證 專戶帳號00000-000000000（下稱系爭帳戶）內之價金新臺 幣（下同）280萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息。（二）」嗣原告變更訴之聲 明為：「（一）被告應同意原告向僑馥公司領回系爭帳戶內 之價金280萬元。（二）被告應給付原告自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，依本金280萬元計算，按週年利率5%計 算之利息。（三）第二項聲明願供擔保請准宣告假執行。」 （見本院卷第199頁）被告並不爭執而為言詞辯論，依上揭 規定視為同意變更，是原告之追加合於上揭規定，自應准許 。 貳、實體事項 一、原告主張 （一）原告前於112年8月6日向被告購買桃園市○○區○○段000○000 ○000地號土地（下稱系爭土地），買賣價金2,800萬元， 並簽訂買賣契約（下稱系爭契約）。兩造另口頭約定如台 灣積體電路製造股份有限公司（下稱台積電）未於龍潭設 置廠房，且銀行未順利核貸時，則解除系爭契約之解除條 件（下稱系爭解除條件）。原告已依約將第1、2期買賣價 金280萬元匯入系爭帳戶。嗣後原告因銀行無法核貸，未 能依系爭契約約定給付完稅款及尾款，被告乃於催告後向 原告解除系爭契約，並表示將沒收280萬元為違約金。 （二）然原告於申辦貸款時，銀行因台積電不續行擴廠計畫而不 同意核貸，故解除條件成就，系爭契約因而解除，被告應 同意原告將匯入系爭帳戶之280萬元領回。 （三）又系爭契約關於違約金之約定，使被告得沒收全部已付價 金作為違約金，對買方有重大不利益而顯失公平，依民法 第247條之1規定，應屬無效。又如認違約金之約定有效， 然兩造於締約後台積電始取消龍潭之擴廠計畫，應認有情 事變更之情形，被告將280萬元全數作為違約金，即顯失 公平，應予酌減。且自系爭契約簽約起至原告解除契約， 僅經過約4個月，被告僅受有利息損失，如被告將系爭土 地出售，亦仍可獲得買賣價金，故違約金應屬過高而應予 酌減。爰依民法第179條之規定提起本件訴訟等語。並聲 明：如上開變更後訴之聲明。 二、被告答辯 　　兩造並無約定系爭解除條件。又台積電是否於龍潭設廠，與 系爭買賣契約無關，原告之動機亦與被告無關，原告應自行 承擔交易風險。系爭買賣契約有約定個別磋商條款，並非民 法第247條之1附合契約。另原告給付之280萬元中，132萬元 為仲介之報酬，僅有148萬元為違約金，故違約金並無過高 情形等語。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回 。（二）願供擔保請准宣告免假執行。 三、本件不爭執事項（見本院卷第262頁第3至7行） （一）原告於112年8月6日向被告購買系爭土地，價金2,800萬元 ，並簽立原證1買賣契約。 （二）原告已將第一、二期買賣價金280萬元匯款至系爭帳戶。 四、本件爭點（見本院卷第331頁第28至32行、332頁第1至3行， 僅變更次序） （一）系爭契約有無約定系爭解除條件？ （二）系爭契約關於違約金條款有無民法第247之1條之適用？ （三）系爭契約成立後有無情事變更？ （四）系爭契約約定之違約金是否過高？ （五）原告得否依民法第179條之規定，請求被告為同意原告取 回履約保證專戶內款項之行為？ 五、本院得心證之理由 （一）系爭契約有無約定系爭除條件？ 　　⒈按民事訴訟法第277條本文規定：「當事人主張有利於己之 事實者，就其事實有舉證之責任。」又按民事訴訟如係由 原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能 舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事 實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告 之請求（最高法院100年度台上字第415號判決意旨參照） 。 　　⒉原告主張兩造有約定系爭解除條件，為被告所否認，是原 告即應就此負舉證責任。查系爭契約均無提及關於系爭解 除條件之書面約定（見本院卷第19至33頁）。且原告於起 訴時，及第1、2次言詞辯論期日中，均未曾提及有系爭解 除條件存在，更表明本件僅主張情事變更及酌減違約金（ 見本院卷第77頁第27至30行）。於第2次言詞辯論期日後 ，原告始翻異前詞，主張有系爭解除條件之存在。然如系 爭解除條件確實存在，原告自可於起訴時即行提出，則原 告關於系爭解除條件之主張，顯有臨訟杜撰之情形。 　　⒊而原告就此系爭解除條件存在一事，固提出系爭契約之現 況說明書及龍潭科學園區擴建案之土地清冊為證。查原告 提出之龍潭科學園區擴建案公開資料，確實有記載系爭土 地（見本院卷第297、298頁）。而系爭契約之現況說明書 中，被告亦於「土地是否有被公告徵收」之問題勾選「是 」（見本院卷第299頁）。然此縱使該勾選係基於龍潭科 學園區擴建案之土地清冊，亦僅係就現況為說明，無從據 以推論兩造有系爭解除條件之約定存在。 　　⒋原告另聲請傳喚被告行當事人訊問。然當事人已委任訴訟 代理人，並表明無系爭解除條件之約定，是本難期待當事 人為相反之陳述。況且於訴訟之利害直接相關，亦無須負 偽證罪之刑事責任，其證詞之可信性擔保，遠較其他人證 為低，是除非已無其他證據可證明原告之主張，則尚難認 有行當事人訊問程序之必要。 　　⒌而本院就此已闡明原告，是否聲請傳喚兩造做成系爭買賣 契約時之代書作證（見本院卷第262頁第30、31行、263頁 第1行），原告仍僅聲請訊問當事人，而拒絕提出其他事 證，是依上開說明，即難認原告此部分主張可採。 （二）系爭契約關於違約金條款有無民法第247之1條之適用？ 　　⒈按民法第247條之1規定：「依照當事人一方預定用於同類 契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形 顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約 條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。 三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其 他於他方當事人有重大不利益者。」 　　⒉原告固主張系爭契約第8條第2項約定，對原告顯失公平云 云。然查系爭契約第8條之違約罰則中，第2項前段約定： 「本約簽訂後，甲方（即原告）若有違約情事經乙方（即 被告）合法解除契約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲 方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金。」第 3項則約定：「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給 付、給付不能或其他違約情事至本約解除時，除應負擔甲 方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應將 乙方已支配之價金返還甲方，並同意按甲方已支付價金總 額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」（見本院 卷第25頁） 　　⒊依上開約定可知，系爭契約不僅就原告有懲罰性違約金之 約定，如被告違約，亦得請求原告已支付價金之同額懲罰 性違約金。買賣雙方既均可能須負擔相同之違約金，堪認 系爭契約並未就單方當事人有減輕或加重責任，或就一方 當事人有重大不利益之情形，原告此部分主張，並不可採 。 （三）系爭契約成立後有無情事變更？ 　　⒈按民法第227條之2規定：「契約成立後，情事變更，非當 時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請 法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」 　　⒉原告主張系爭契約因台積電未於龍潭設廠，故有情事變更 原則之適用，故請求減少違約金等語。然依上開規定，必 須該等情形發生，非當事人得預料，始足當之。惟查原告 提出之新聞畫面截圖，於系爭契約簽訂前之111年11月3日 ，竹科管理局始就龍潭園區擴建規劃辦理可行性評估（見 本院卷第273頁）。復依原告所提出之龍潭科學園區擴建 計畫，於系爭契約簽訂前，僅曾於112年7月26日有辦理公 聽會（見本院卷第277頁），尚非完整公告之都市計畫， 可認科學園區之擴建計畫，均仍在早期規劃階段，是否可 行尚未可知。 　　⒊況且依原告提出之證據，均未見台積電自行公布將於龍潭 設廠，而僅有無法確認來源之「科技人士透露」（見本院 卷第271頁）。則依一般社會通念，均無從確定台積電將 於龍潭設廠，反之，即可預料台積電可能不於龍潭設廠。 原告既可預料台積電可能不於龍潭設廠，則不符合上開情 事變更原則之規定，原告請求依該規定酌減違約金，尚屬 無據。 （四）系爭契約約定之違約金是否過高？ 　　⒈按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減 至相當之數額。」次按當事人約定之違約金是否過高，應 依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及 債務人如能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以 為衡量標準（最高法院110年度台上字第2581號判決意旨 參照）。再按違約金之約定，為當事人契約自由、私法自 治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願 、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀 因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主 張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法 律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何 核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該 違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之 本旨（最高法院93年度台上字第909號判決參照） 　　⒉本件原告未依系爭契約之約定給付價金，為原告所自認。 經被告以存證信函催告原告給付，於原告未給付後，復以 存證信函向原告為解除系爭契約之意思表示，有存證信函 在卷可參（見本院卷第35至37頁、47至49頁）。且該違約 未給付價金之情形，並無情事變更原則之適用，已如前述 。而系爭契約第8條第2項前段約定：「本約簽訂後，甲方 （即原告）若有違約情事經乙方（即被告）合法解除契約 ，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交 付乙方沒收作為懲罰性違約金。」（見本院卷第25頁）是 依上開約定，被告即得向原告請求已付之280萬元為違約 金。 　　⒋原告固辯稱被告請求違約金過高等語。然兩造均係自然人 ，無客觀事證可認定兩造在締約能力上有何顯著落差，兩 造關於違約金條款之約定，係本於自由意識及平等地位所 為自主決定，基於契約神聖之原則，本院自當予以尊重。 且被告因系爭契約總價金為2,800萬元，違約金僅占買賣 價金10%，尚且未達行政院內政部成屋買賣契約書範本所 定，買賣價金15%之上限，已難認有何過高之情形。 　　⒌原告雖辯稱被告僅受有112年10月21日至11月29日間之利息 損失云云。然被告於系爭契約解除後雖仍可再將系爭土地 出售，然是否得以相同或更高售價出售，並未可知，是難 謂被告僅受有利息損害。況且懲罰性違約金之目的，本非 填補受違約方之損害，而係以懲罰違約者，確保契約當事 人均得履行契約為主要目的。如依原告所述，僅需以被告 所受損害作為違約金數額之認定，使違約方得因違約之利 益損失甚小，而任意拒絕履行契約，即失懲罰性違約金之 約定目的。此等減免違反契約一方之責任，並使遵守契約 之一方，反無法依契約獲取應得賠償之解釋方法，於社會 經濟生活之正常運作，顯非允當，是原告此部分主張，亦 不可採。 六、綜上所述，原告依民法第179條之法律關係，請求被告同意 原告向僑馥公司取回280萬元，並請求遲延利息，為無理由 ，應予駁回。其假執行之聲請亦失其依據，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　　民事第二庭　　　法　官 周仕弘 上判決正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須 附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　 書記官　蘇玉玫

2025-01-17

TYDV-112-訴-2742-20250117-1

訴
臺灣桃園地方法院

返還借款等

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度訴字第2560號 原 告 祝世銘 訴訟代理人 邢建緯律師 複 代理人 劉富雄律師 被 告 葉開菊 訴訟代理人 陳孟彥律師（法扶律師） 上列當事人間請求返還借款等事件，本院於民國113年12月5日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應將附表四所示汽車之牌照移轉登記予原告。 二、原告其餘之訴駁回。 三、訴訟費用由被告負擔20分之3，餘由原告負擔。 四、原告假執行之聲請駁回。　　　 　　事實及理由 一、原告主張： （一）兩造於民國108年間結識並以男女朋友關係交往，於108年 10月間被告向原告表示想購買坐落桃園市○○區○○段○000○0 00○000○000地號土地及其上同段325建號建物（門牌號碼 ：桃園市○○區○○路000巷0弄00○0○0號3樓，下併稱系爭不 動產），系爭不動產買賣總價金為新臺幣（下同）195萬 元，因被告資金不足，遂向原告借款，原告乃將存放在大 陸地區之人民幣，於附表一所示時間，透過友人即訴外人 路敏龍，以訴外人友福旅行社有限公司（下稱友福旅行社 ）之名義，分別兌換成新臺幣後匯款至系爭不動產買賣契 約所約定之買賣價金履約保證專戶（帳號：000000000000 00號；戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶-僑馥價金 履約保證，下稱系爭專戶）及被告如附表一所示銀行帳戶 內，共交付146萬5,400元予被告，作為被告購買系爭不動 產之資金。系爭不動產於108年12月25日以買賣為原因移 轉登記為被告所有。嗣兩造於109年10月19日登記結婚， 後因感情破裂，已於112年9月11日經法院調解離婚，並於 112年9月18日離婚登記。原告曾於109年3月20日請求被告 返還如附表一所示貸與被告購置系爭不動產之款項，被告 於同日則向原告表示將系爭不動產交仲介出賣等語、於11 0年4月10日亦向原告表示將系爭不動產出賣後返還金錢予 原告，足認兩造間確有如附表一所示消費借貸關係存在， 惟被告迄今仍未清償，原告自得依民法第478條消費借貸 返還請求權向被告請求返還借款146萬5,400元。 （二）附表四所示車輛（下稱系爭車輛）為原告出資購買，原告 為系爭車輛之所有權人，原本借名登記於原告外甥林宥圻 名下，後因故於110年3月22日得被告同意後，將系爭車輛 汽車牌照借名登記於被告名下，然系爭車輛由原告使用迄 今，被告亦不爭執系爭車輛為原告所有，僅係借名登記於 被告名下，原告爰以起訴狀繕本送達向被告終止兩造間系 爭車輛借名登記契約之意思表示，並依民法第179條、類 推適用民法第541條規定為選擇合併，擇一請求被告將系 爭車輛之牌照移轉登記予原告。 （三）並聲明：1、被告應給付原告146萬5,400元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。2、 被告應將系爭車輛之汽車牌照移轉登記予原告。3、第1項 聲明願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：兩造於107年間於大陸地區認識後開始交往，並 論及婚嫁，後原告希望能與被告結婚，並同住於臺灣，遂贈 與部分資金予被告作為聘禮，被告則以原告所贈與之資金及 自有存款購買系爭不動產，兩造於109年10月19日結婚後並 共同居住於系爭不動產內。被告確有收到如附表一所示原告 交付之款項，然此僅能證明原告有交付金錢之事實，尚無法 證明兩造間有消費借貸契約關係存在，況兩造間婚姻關係存 續近3年，原告從未要求被告書立借據以確定兩造間之消費 借貸關係，依原告所提出如附表三所示兩造間對話紀錄，亦 未曾提及有關借款之內容，其中原告要求被告出賣系爭不動 產，並要求分得賣得價金中之130萬元，亦非係指借款返還 ，更何況被告亦未應允原告上開無理要求，依原告所提證據 並不能證明兩造間有借貸之意思表示合致，則原告依消費借 貸契約關係請求被告返還146萬5,400元，自屬無據。被告不 否認兩造間就系爭車輛確有借名登記之法律關係存在，惟系 爭車輛借名登記於被告名下期間，被告就系爭車輛有支出如 附表二所示之必要費用，此皆係因借名登記關係所互負之債 務，原告自應償還被告，則被告於原告請求移轉登記系爭車 輛同時，主張同時履行抗辯權等語。並聲明：（一）原告之 訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。　 三、兩造不爭執之事實：（見本院卷第217-222頁） （一）被告葉開菊與訴外人李宜珊於108年11月4日簽訂不動產買 賣契約書，約定買賣標的為桃園市○○區○○段○000○000○000 ○000地號土地（權利範圍各為10000分之182），及其上同 段325建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路000巷0弄00○ 0○0號3樓，即系爭不動產），約定買賣價金為195萬元， 並委任訴外人僑馥建築經理股份有限公司辦理買賣價金履 約保證暨處理仲介服務報酬等事宜，由僑馥公司將價金信 託存放於第一商業銀行名下信託專戶（帳號：0000000000 0000號；戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶-僑馥價 金履約保證，即系爭專戶）。系爭不動產於108年12月25 日以買賣為原因，登記為被告葉開菊所有。 （二）原告於附表一所示時間，以訴外人友福旅行社永豐商業銀 行帳戶，匯款如附表一所示金額至附表一所示之收款銀行 及戶名。被告確實有收到原告給付如附表一所示共146萬5 ,400元款項。 （三）系爭專戶明細於108年11月6日有收受一筆摘要為「用印款 -1」、金額為34萬4,800元之匯款；於108年11月7日有收 受一筆摘要為「用印款-2（全）」、金額為5萬5,200元之 匯款。 （四）系爭車輛自103年12月8日起至110年3月22日止之期間，車 主為訴外人林宥圻；系爭車輛於110年3月22日車主變更為 被告，並持續迄今；兩造間就系爭車輛有借名登記契約關 係存在。　 （五）系爭車輛就如附表二所示項目，有如附表二所示金額之費 用應給付，上開費用並於附表二所示日期支付完畢。 （六）兩造於109年10月19日結婚，嗣於112年9月11日經本院調 解離婚，並於112年9月18日登記離婚。　 （七）兩造於附表三所示時間，有如本院卷第27-29頁、第175頁 所示之通訊軟體LINE對話紀錄內容（具體內容如附表三所 示）。　　 四、本件兩造爭執之點，應在於：（一）原告依消費借貸契約關 係，請求被告返還146萬5,400元，有無理由？（二）系爭車 輛如附表二所示之應付費用，是否係由被告支出？被告就附 表二所示之費用，於原告未清償前可否與移轉登記系爭車輛 至原告名下之行為義務，主張同時履行抗辯權？茲敘述如下 ： （一）原告依消費借貸契約關係，請求被告返還146萬5,400元， 為無理由： 　 1、按稱消費借貸者，於當事人間必本於借貸之意思合致，而 有移轉金錢或其他代替物之所有權於他方之行為，始得當 之。是以消費借貸，因交付金錢之原因多端，除有金錢之 交付外，尚須本於借貸之意思而為交付，方克成立。倘當 事人主張與他方有消費借貸關係存在者，自應就該借貸意 思互相表示合致及借款業已交付之事實，均負舉證之責任 ，其僅證明有金錢之交付，未能證明借貸意思表示合致者 ，仍不能認為有該借貸關係存在（最高法院98年度台上字 第1045號判決要旨參照）。 　 2、被告自認有收到原告所交付如附表一所示共146萬5,400元 （不爭執事項第2項），惟否認與原告間就146萬5,400元 有成立消費借貸關係。原告雖提出如附表三所示兩造間之 通訊軟體LINE對話紀錄截圖照片為證（見本院卷第27-29 頁、第175頁）。然查，如附表三編號1至編號3所示，原 告先向被告稱「買這套房，妳我現金買房，各出一半」等 語，而被告購買系爭不動產時，雖有與原告商討向銀行貸 款成數可能不足之事宜，且原告交付如附表一編號1、2所 示款項亦係直接匯入系爭專戶，作為被告買受系爭不動產 之價金，然此均尚不足認定原告係本於借貸之意思交付款 項，抑或係本於與被告共同出資購買系爭不動產之意思， 或贈與之意思而交付附表一所示款項予被告。再由附表三 編號4至編號8所示兩造間對話內容觀之，原告雖多次向被 告稱「把我的錢還給我」、「房子由妳賣…妳只要拿130萬 給我」等語，惟均未見原告向被告表示請求被告依兩造間 之消費借貸契約關係返還借款，或向被告明確告知何年月 借貸之款項已屆期尚未清償之意思，且被告對於原告上開 所稱亦未有任何相應之回復，則原告所稱「把我的錢還給 我」、「拿130萬給我」等語，是否僅為單純向被告索討 金錢，或主張撤銷贈與請求返還贈與物，均無從認定，準 此，單憑原告提出如附表三所示兩造間對話紀錄內容，不 足證明原告主張與被告間存有146萬5,400元消費借貸契約 關係。從而，本件依原告提出之證據已無從認定兩造間就 146萬5,400元有借貸之合意，況給付金錢之原因多端，尚 不得僅以被告收受原告交付之146萬5,400元即可認定兩造 間有成立消費借貸關係，故原告此部分主張，並不可採。 原告依消費借貸契約關係，請求被告返還借款146萬5,400 元，即屬無據，不應准許。至被告抗辯兩造間就146萬5,4 00元是否成立贈與契約關係，則非本件應審究之範圍，附 此敘明。 （二）原告類推適用民法第541條第2項規定，請求被告將系爭車 輛之牌照移轉登記予原告，為有理由；被告不得就附表二 所示之費用，與原告行使之終止借名登記契約後之返還請 求權主張同時履行抗辯權：　 　 1、按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以 他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就 該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者 間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有 不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應 與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序 良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第529 條規定，適用民法委任之相關規定（最高法院99年度台上 字第1662號民事裁判意旨參照）。又委任關係，當事人之 任何一方得隨時終止契約。受任人以自己之名義，為委任 人取得之權利，應移轉權利於委任人，民法第541條第2項 及第549條第1項分別定有明文。查兩造均不爭執就系爭車 輛有成立借名登記契約關係（不爭執事項第4項），則原 告主張以起訴狀繕本送達被告以為終止兩造間借名登記契 約之意思表示，因起訴狀繕本業於113年2月29日寄存送達 被告戶籍址所在之桃園市政府警察局龍潭分局聖亭派出所 ，此有本院送達證書可佐（見本院卷第47頁），並於113 年3月11日發生送達之效力，是以，兩造間關於系爭車輛 之借名登記契約業經原告合法終止，原告主張依終止借名 登記契約後之法律關係，類推適用民法第541條第2項規定 ，請求被告應將系爭車輛之牌照移轉登記予原告，自屬有 據。 　 2、次按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘 雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債 務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務 契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於 互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最 高法院59年台上字第850號判決意旨參照）。又所謂類推 適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似 之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法 律漏洞的方法，倘性質不同或無法律漏洞，自不生類推適 用而補充之問題。因此，是否為法律漏洞，應為嚴格解釋 ，而非僅基於訴訟經濟之考量。民法第264條第1項之同時 履行抗辯雖僅及於同一雙務契約成立所生之對待給付，未 及於非基於同一之雙務契約而發生之對立債務；惟各對立 債務既得逕行依其原因法律關係互為請求；且現行民事訴 訟制度就反訴之標的或其防禦方法與本件之標的相牽連者 ，允許當事人提起反訴，無礙於法律公平原則，即不得任 意主張該非基於同一雙務契約所生之對立債務，得類推適 用同時履行抗辯之規定。又借名登記契約實質上仍由借名 者享有該財產之使用、收益及處分權，並負擔因此所生之 義務。借名登記契約本身，義務之負擔除有特別約定外， 則原則上由借名者負擔，若出名者欲主張其就借名登記物 本身有義務之負擔，此部分非屬前開最高法院見解所定義 之典型借名登記之出名者之義務範圍，除兩造間有特別約 定外，當不得作為借名登記契約之一部。若出名人欲主張 該部分屬於契約內容之一部，則對於該義務負擔之約定需 由出名人負舉證責任。經查： 　　⑴被告抗辯系爭車輛於借名登記於被告期間，被告有代為支 出如附表二所示系爭車輛之汽車燃料費、牌照稅、保險費 及更換輪胎等必要費用共4萬4,619元，原告請求將系爭車 輛之牌照移轉登記予原告之同時，應向被告清償上開費用 ，並以此抗辯原告應依民法第546條第1項、第2項規定， 償還被告4萬4,619元，始得請求被告將系爭車輛之牌照移 轉登記予原告，而為同時履行抗辯，拒絕移轉登記等語。 惟原告主張附表二所示之費用係由原告以現金支付，且支 付期間係在兩造婚姻關係存續期間，原告離開系爭不動產 時，僅帶走個人日常生活用品，未將附表二所示單據一併 帶離，不能僅以被告持有如附表二所示單據即逕認係由被 告支付費用等語。 　　⑵被告抗辯於系爭車輛借名登記期間有支出如附表二所示必 要費用，而有同時履行抗辯。換言之，被告係主張附表二 費用之支付，為兩造間就系爭車輛借名契約內容之一部， 然依上揭意旨，被告上開抗辯非屬前開典型借名登記契約 之內容，則兩造間是否有此一約定，應由被告負舉證責任 。然被告並未舉證證明兩造間有約定系爭車輛之汽車燃料 費、牌照稅、保險費及更換輪胎等費用，原告有另委任被 告處理上開事務之約定，則被告所主張代為支付如附表二 所示費用，當非兩造間系爭車輛借名登記契約之約定內容 ，既非兩造間之約定給付內容，被告自無法就此主張為雙 務契約之對待給付義務。是以，無論附表二所示費用是否 確由被告墊付，縱然被告於出名登記為系爭車輛名義人期 間，曾為原告支出如附表二所示共4萬4,619元費用，而可 認定是基於借名登記契約關係所發生之必要費用及債務時 ，亦僅屬被告是否得類推適用委任之法律關係向原告請求 償還費用或代償債務之範疇，與原告於契約終止後所得行 使之借名財產移轉登記請求權，應非基於雙務契約而生， 無互為對待給付關係，自無適用或類推適用同時履行抗辯 之餘地。從而，被告上開同時履行抗辯，並非有理由，被 告不能以原告需支付4萬4,619元為由主張同時履行抗辯而 拒絕移轉登記系爭車輛予原告。 五、綜上所述，原告於兩造間就系爭車輛借名登記契約終止後， 類推適用民法第541條第2項規定，請求被告將系爭車輛之牌 照移轉登記予原告，為有理由，應予准許；原告另依消費借 貸契約關係，請求被告給付146萬5,400元，為無理由，應予 駁回。又原告訴之聲明第一項既經駁回，其就聲明第一項所 為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　陳俐文 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　藍予伶 　　　　　　　　　 附表一： 編號 時間 收款銀行 收款戶名 金額（新臺幣） 證據資料 1 108年11月6日 第一商業銀行 系爭專戶 34萬4,800元 本院卷第17頁 2 108年11月7日 第一商業銀行 系爭專戶 5萬5,200元 本院卷第19頁 3 108年11月7日 中華郵政股份有限公司 葉開菊 28萬9,600元 本院卷第21頁 4 108年12月19日 渣打國際商業銀行 葉開菊 38萬7,900元 本院卷第23頁 5 108年12月23日 渣打國際商業銀行 葉開菊 38萬7,900元 本院卷第25頁 合計 146萬5,400元 附表二： 編號 日期 項目 金額（新臺幣） 證據資料 1 108年10月9日 更換輪胎 1萬4,000元 本院卷第107頁 2 110年3月22日 110年度第三人責任險 4,554元 本院卷第109頁 3 110年3月22日 110年度汽車燃料費 4,800元 本院卷第111頁 4 111年7月21日 111年度汽車燃料費 4,800元 本院卷第113頁 5 109年5月4日 汽車保養費 2,225元 本院卷第115頁 6 110年3月22日 110年度牌照稅 7,120元 本院卷第117頁 7 111年4月14日 111年度牌照稅 7,120元 本院卷第119頁 合計 4萬4,619元 附表三： 編號 時間 發話人 發話內容 證據資料 1 108年11月3日 葉開菊 （傳送友福旅行社路敏龍電話） 本院卷第175頁 祝世銘 （傳送網址） 108年11月4日 祝世銘 有關買這套房，妳我現金買房，各出一半，屋主妳和小菲貓，等我們有小孩，在處理給我們的小孩，我會這樣想，是因為佳津不學好及目無尊長，未來我肯定沒有過的生活。 2 108年11月6日 祝世銘 妳把渣打銀行的提款卡和房子信託帳號傳給我 葉開菊 （傳送語音訊息） （傳送語音訊息） 祝世銘 換4.31匯率 妳把渣打銀行的提款卡和房子信託帳號傳給我 葉開菊 好 （傳送渣打銀行信用卡照片） 祝世銘 第一張比較漂亮 收到匯款訊息要告訴我 葉開菊 語音通話（0:37） 語音通話（0:35） 祝世銘 （傳送匯款單） 記得買蒜 3 108年11月7日 祝世銘 張代書說第一商業銀行只能貸五成97萬，若這樣一來還差38萬首期 葉開菊 別家呢 祝世銘 我要他找別家 葉開菊 語音通話（1:56） 語音通話（0:48） （未接來電） 祝世銘 語音通話（取消） 葉開菊 語音通話（1:09） 祝世銘 語音通話（0:28） 4 不詳 祝世銘 妳這樣騙我，我無法接受。祝福妳的未來 妳和妳家人，都是騙子 玄安說，都是妳找他，那我就祝福妳了 我們到此為止，把我的錢還給我，我無法忍受了 本院卷第27頁 109年3月20日 祝世銘 語音通話（0:26） 葉開菊 拿去中介公司賣 祝世銘 語音通話（取消） 我有事找妳 葉開菊 什麼事 祝世銘 我人不舒服 呼吸困難 5 109年11月5日 祝世銘 我那麼相信妳，妳確那麼一直騙我 阿葳之事妳告訴妳家人，他們會處理的 妳騙我，真的是不對 既然妳像以前一樣，那麼喜歡對我說謊，我真的無法接受 下一次妳休假，我們去公證房屋所有權或債權向銀行抵押 前晚跟妳說，妳以前做詐騙的錢寄放妳媽那80萬，要先處理好，免得未來難處理，妳說我詛咒誰的未來，我怕呢大嫂，除非這80萬都是騙人的 下一次妳休假，我們去公證房屋所有權或債權向銀行抵押 葉開菊 阿文做什麼管我屁事 以後不要我問別人的事一概不知 明天休假去辦抵押 6 110年4月10日 葉開菊 這個月你挑一天去辦離婚 叫李文政不要用漏水了 房子起快封頂賣掉 你拿錢回鹿港和你女友男友過生活 不要來找我就好 110年4月15日 祝世銘 電鍋有蒸肉包（小心燙會流湯）和蔥花包 110年4月16日 祝世銘 茶几有鳳凰酥當早餐 我知道你沒吃過，所以特別要同學去買的，若喜歡吃，下次再多買一點 葉開菊 語音通話（0:23） 110年4月17日 葉開菊 語音通話（0:19） 7 111年2月28日 葉開菊 語音通話（0:15） 111年3月1日 祝世銘 記得帶房地權狀及妳的保單和有存款的存簿去華南銀行協商設定貸款金額，先不要送件辦理 （傳送網址）（傳送網址） 8 111年12月16日 祝世銘 能把時間調整早一點嗎 下午1點　妳我還有誰參與 本院卷第29頁 葉開菊 1點可以 我和璦姐 語音通話（14:08） 111年12月17日 祝世銘 開菊：房子由妳賣，不管妳賣多少錢，都跟我沒關係，妳只要拿130萬給我既可，妳若有其他意見想法，也可以提出來討論 111年12月18日 葉開菊 語音通話（16:46） 附表四：系爭車輛 車牌號碼 廠牌 顏色 車身號碼 出廠年月 車種名稱 備註 ALR-5023 國瑞 白 ZRE172~0000000 2014年12月 自用小客車 本院卷第37頁

2025-01-17

TYDV-112-訴-2560-20250117-1

訴
臺灣橋頭地方法院

給付違約金

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度訴字第569號 原 告 謝明昌 訴訟代理人 田勝侑律師 吳珮芳律師 曹涵鈞律師 被 告 劉郭菊 訴訟代理人 孫志鴻律師 輔 助 人 劉谷晞 訴訟代理人 孫志鴻律師 輔 助 人 劉谷蕙 訴訟代理人 孫志鴻律師 輔 助 人 劉谷瑤 上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年12月24日 言詞辯論終結，判決如下： 　主　文 被告應給付原告新臺幣45萬492元，及自民國113年5月27日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔25分之8，餘由原告負擔。 本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣45萬492元為原告預供 擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　事實及理由 一、原告主張： 　㈠原告經由中信房屋高雄中正加盟店仲介以總價新臺幣（下同 ）1,288萬元向被告購買坐落高雄市○○區○○段0000○00○0000○ 0地號土地及其上同區段694建號建物（門牌號碼高雄市○○區 ○○路00巷00號，與上開二筆土地合稱系爭房地）。雙方於民 國111年7月19日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約 ），並由僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理 「買賣價金履約保證」。依系爭買賣契約第5條第2項、第6 條第2項約定，於簽約時，原告依約應將第一期款匯入中國 信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶專屬帳號：00 000-000000000（下稱履保專戶），被告應交付所有權狀正 本、印鑑證明、戶籍資料、稅單等產權移轉所需文件予特約 地政士，雙方應配合完成不動產所有權移轉之書表用印。 　㈡原告於111年7月19日簽約當日即依不動產買賣價金履約保證 申請書（下稱履保申請書）第5條第1項第1款約定，將定金2 0萬元交予特約地政士解繳至履保專戶，復於111年7月21日 將第一期價金餘額109萬元匯入履保專戶。詎料，被告於原 告給付第一期買賣價金後，竟拒絕配合交付移轉所有權所需 文件，亦拒絕配合完成不動產所有權移轉之書表用印，原告 遂於112年6月27日以高雄民族社區郵局第213號存證信函（ 下稱第213號信函）催告被告於文到7日內履約，被告屆期仍 未履約，堪認被告已有毀約不賣之意，原告再於112年8月25 日以高雄西甲郵局第630號存證信函（下稱第630號信函）通 知被告解除系爭買賣契約。原告並依履保申請書第3條第1項 約定，將上開解除系爭買賣契約之事以書面通知僑馥公司， 經僑馥公司於112年12月28日內湖郵局第1240號存證信函（ 下稱第1240號信函）定7日期限催告被告起訴，亦未獲被告 置理。本件第213號、第630號信函固均因招領逾期而退件， 然原告已將催告履行、解除契約之意思表示寄送被告住所地 ，被告於客觀上亦無不能領取之情形，故被告於受招領通知 時，第213號、第630號函所為之意思表示即已到達被告而發 生效力，是系爭買賣契約之解除係可歸責於被告違約之事由 ，原告自得依系爭買賣契約第10條第1、3項約定，請求被告 給付懲罰性違約金129萬元。 　㈢又系爭買賣契約解除後，原告領回匯入履保專戶內第一期簽 約款129萬元，其中遭扣除之地政士費用6,000元、履約保證 費用3,864元，此部分因被告違約而成為無益支出，另原告 於111年7月19日、21日分別將第一期款20萬、109萬元匯入 履保專戶，因被告故意不履約，迄至113年1月29日因系爭買 賣契約解除始得領回，是原告於此段期間無法運用129萬元 ，按法定利率5%計算之利息損失為9萬8,646元【計算式：20 萬元×(1＋166/365＋29/366)＋109萬元×(1＋164/365＋29/366)＝9 萬8,646元，元以下四捨五入】，扣除已自履保專戶受領之 利息8,018元，原告尚受有利息損失9萬628元(計算式：9萬8 ,646元－8,018元＝9萬628元)，故原告得依系爭買賣契約第10 條第1、3項約定，請求被告賠償地政士費用6,000元、履約 保證費用3,864元、利息損失9萬628元，共計10萬492元。 　㈣爰依系爭買賣契約第10條第1、3項約定、民法第250條規定提 起本訴等語，並聲明：㈠被告應給付原告129萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被 告應給付原告10萬492元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。㈢願以現金或同類之金融機 構可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：被告自110年2月即罹患失智症，並領有身心障礙 證明，已不能為意思表示、受意思表示或辨識其意思表示之 效果；或有精神障礙或其他心智缺陷，致其為意思表示或受 意思表示，或辨識其意思表示效果之能力，顯有不足，故被 告兒子甲○○於111年5月即向臺灣高雄少年及家事法院(下稱 少家法院)聲請監護宣告，嗣經少家法院以111年度監宣字第 438號裁定「宣告被告應受輔助」，則依民法第15條之2規定 ，系爭買賣契約因未經輔助人同意而簽立而無效，且系爭買 賣契約亦非由被告所親簽，並係於無意識或精神錯亂中所為 之行為，主張系爭買賣契約無效，則原告依系爭買賣契約第 10條第1、3項約定，請求被告給付懲罰性違約金129萬元、 賠償地政士費用、履約保證費用、利息損失共10萬492元， 均屬無據等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均 駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項 　㈠原告經由中信房屋高雄中正加盟店仲介以總價1,288萬元向被 告購買系爭房地，兩造於111年7月19日簽訂系爭買賣契約書 （因被告不會寫字，故由被告女兒乙○○代簽被告姓名，另有 蓋用被告私章），並由僑馥公司辦理「買賣價金履約保證」 。 　㈡依系爭買賣契約第5條第2項、第6條第2項約定，於簽約時， 原告應將第一期款匯入履保專戶，被告應交付所有權狀正本 、印鑑證明、戶籍資料、稅單等產權移轉所需文件予特約地 政士，雙方應配合完成不動產所有權移轉之書表用印，另依 系爭買賣契約第9條第6項約定，最遲不得逾111年9月30日辦 理點交。 　㈢原告於111年7月19日簽約當日依履保申請書第5條第1項第1款 約定，將定金20萬元交予特約地政士解繳至履保專戶，復於 111年7月21日將第一期價金餘額109萬元匯入履保專戶。 　㈣被告於原告給付第一期買賣價金後，未配合交付移轉所有權 所需文件，亦未配合完成不動產所有權移轉之書表用印，原 告遂於112年6月27日以第213號存證信函催告被告於文到7日 內履約（因投遞不成功，於112年6月30日到達仁武八德郵局 招領中，嗣於112年7月18日因招領逾期遭退回），原告再於 112年8月25日以第630號存證信函通知被告因屆期未履約故 解除系爭買賣契約（因投遞不成功，於112年8月30日到達仁 武八德郵局招領中，嗣因招領逾期遭退回）。原告並依履保 申請書第3條第1項約定，將上開解除系爭買賣契約之事以書 面通知僑馥公司，經僑馥公司於112年12月28日第1240號存 證信函定7日期限催告被告起訴，亦未獲被告置理。 　㈤原告於113年1月29日領回1,288,154元（即原告已給付價金12 9萬加計銀行利息8,018元，扣除本交易所需地政士費用6,00 0元、履約保證費用3,864元後之餘額）。 　㈥被告於112年12月21日經少家法院以111年度監宣字第438號裁 定宣告應受輔助，經被告不服提起抗告，目前由113年度家 聲抗字第24號事件審理中，尚未確定。 四、本院之判斷 　㈠系爭買賣契約是否有效？ 　⒈按簽名之代行，係指經本人授權，直接以本人名義簽名，而 未表明為代理人及代理之意旨而言，第三人經本人授權代為 簽名，其效力自及於本人(最高法院107年度台上字第408號 判決意旨參照)。查兩造於111年7月19日當面協商並簽訂系 爭買賣契約，因被告不會寫字，故由被告女兒乙○○代簽被告 姓名，另有蓋用被告私章等情，有系爭買賣契約影本在卷可 參(審訴卷第29頁至第47頁)，且為兩造不爭執(如不爭執事 項㈠)，此部分事實應堪認定。被告雖抗辯系爭買賣契約非其 親簽故無效等語，然經本院當庭勘驗原告提出之111年7月19 日錄影光碟，勘驗結果為：「原告提出之擷取畫面及簡述對 話情形(即訴卷第79頁至第87頁)與勘驗之光碟內容相符。由 錄影畫面中可見被告意識清楚能溝通對話，亦未曾表示不同 意出售系爭房地，並於代書詢問是否同意由女兒代簽名時， 亦未表示反對，並配合交付證件、印鑑章，且同意於9月30 日前搬出房屋」，有勘驗筆錄附卷可參（訴字卷第191頁)， 則由兩造簽約過程可見被告明確知悉要出售系爭房地，且主 動配合交付證件、印鑑章，亦未反對由乙○○代簽被告姓名在 系爭買賣契約「立契約書人-賣方欄位」，客觀上足認被告 授權乙○○代行其簽名，該出賣系爭房地之意思表示自及於被 告，故被告辯稱系爭買賣契約非被告親簽而屬無效等語，自 無理由。 　⒉次按受監護宣告之人，無行為能力；無行為能力人之意思表 示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識 或精神錯亂中所為者亦同，民法第15條、第75條分別定有明 文。上開規定旨在兼顧表意人權益及交易安全，即成年人如 未受監護宣告，除有心神喪失、無意識或精神錯亂而達喪失 意思能力程度之情形外，所為之法律行為自屬有效。至受輔 助宣告之人，並不因輔助宣告而喪失行為能力，僅於為特定 之行為時，須經輔助人同意（參照民法第15條之2第1項規定 ），則其於受輔助宣告前所為之法律行為，除行為時有上述 喪失意思能力之情形外，應屬有效。又所謂「無意識」，係 指全然無識別、判斷之能力而言；「精神錯亂」，則指精神 作用發生障礙，已達喪失自由決定意思之程度而言，亦即全 然欠缺意思能力而不能為有效的意思表示而言。因此，表意 人行為時並非全然欠缺意思能力（即未達上述無意識或精神 錯亂之程度），縱不具正常之意思能力，亦難謂其意思表示 係在無意識或精神錯亂中所為。又意思能力較常人顯有不足 之人，於未受輔助宣告以前，既欠缺公示方法使交易相對人 得以確認行為人所為法律行為之效力；且斯時行為人並無輔 助人，其法律行為之效力是否可得輔助人承認未定，致其法 律行為之效力懸於效力未定之狀態，對於交易安全之保障傷 害程度更強。故法律就意思能力顯較常人不足之行為人，所 為重大法律行為之效力，在其受輔助宣告前雖無明文規定， 應認為其所為法律行為即屬有效，並未違反法律規範之計劃 及意旨，尚難認係法律規定之缺漏，無以類推適用為補充。 換言之，成年人在法院宣告應受輔助裁定生效前，其行為時 非全然欠缺或喪失意思能力，應認有完全之行為能力，所為 法律行為當屬有效。因此，於98年11月23日增訂施行民法第 15條之1及第15條之2後，因精神障礙或其他心智缺陷，致為 意思表示或受意思表示，或辨識意思表示效果之能力，顯有 不足之人，於未受輔助宣告以前，其為民法第15條之2第1項 各款所列重要法律行為之效力，尚無從擴張解釋適用民法第 75條後段，亦不得類推適用民法第15條之2並準用民法第79 條、第80條、第82條之規定。 　⒊經查，被告辯稱於110年2月間即罹患失智症，嗣甲○○於111年 5月間向少家法院聲請監護宣告，經少家法院裁定「宣告被 告應受輔助」，故系爭買賣契約因未經輔助人同意而簽立應 屬無效，且係於無意識或精神錯亂中所為之行為，依民法第 75條規定亦屬無效等語，為原告所否認，被告就此有利於己 之事實自應負舉證責任。然查，被告於111年7月19日簽約時 尚未受輔助宣告，自無民法第15之2條應經輔助人同意規定 之適用，此部分抗辯自無理由。又觀之被告固提出110年10 月14日高雄榮民總醫院（下稱榮總）診斷證明書記載：「輕 度失智症，老年性失智症(CDR=1)，於110年2月20日起門診 追蹤至今」、及身心障礙證明記載「障礙等級-輕度(鑑定日 期：111年2月24日)」等情(訴字卷第35至37頁)，惟僅能證 明被告當時已罹患輕度失智症，審酌失智症為漸進發展之疾 病，並非一罹此疾病即喪失辨別事理之能力，而輕度失智症 患者雖有認知功能障礙，但未達全然無識別、判斷之能力， 及完全喪失自由決定意思之程度，難認恆常處於無意識或精 神錯亂之狀態，自難單以被告簽約時罹患失智症即推認已處 於無意識或精神錯亂之狀態。 　⒋佐以被告於111年8月1日經榮總鑑定其精神狀態，鑑定結果略 以：被告目前整體智能表現屬「輕度失智」程度，...故被 告目前之精神狀態已達因精神障礙或其他心智缺陷，致其為 意思表示或受意思表示，或辨識其意思表示效果之能力顯有 不足之程度，建議施予輔助宣告等語，有榮總精神狀況鑑定 書可參(參少家法院111年度監宣字第438號卷㈠第89頁至第96 頁)，足認被告於111年8月間為輕度失智程度，雖已達到「 為意思表示或受意思表示，或辨識其意思表示效果之能力， 顯有不足」，惟未達到「不能為意思表示或受意思表示，或 不能辨識其意思表示之效果」，此亦核與本院前開勘驗結果 可見被告於111年7月19日簽約當天意識清楚能溝通對話等情 相符（訴字卷第191頁），益見其意思能力雖有不足，但無 證據認定其於簽約當時已無識別、判斷之能力或喪失自由決 定意思之程度，則被告抗辯係在無意識或精神錯亂中簽約等 語，要無理由，足認系爭買賣契約確因兩造之意思表示合致 而生效。 　㈡原告請求被告給付懲罰性違約金129萬元、賠償地政士費用6, 000元、履約保證費用3,864元、利息損失9萬628元，有無理 由？　　 　⒈按表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所 地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相 對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事 由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達 相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要(最高法院1 09年度台上大字第908號裁定意旨參照)。又依系爭買賣契約 第10條約定：「一、除本約有特別約定外，甲乙另一方若發 生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告 仍未履行，他方有權主張解除契約；經僑馥建經進行最終催 告或認證，得由僑馥建經據以執行專戶價金之撥付作業。三 、本約簽訂後，乙方(即被告)若有擅自解約、不為給付、給 付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之 賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之 價金，並同意按甲方(即原告)已支付價金總額及開立本票或 支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」等語，有 　　系爭買賣契約附卷可參(審訴卷第43頁)。 　⒉經查，依兩造不爭執事項㈡㈣，可知被告有不依約履行義務之 違約情事，原告遂分別以第213、630號信函為催告被告履行 契約義務、解除契約之意思表示，雖前開信函均因招領逾期 退回，惟依前揭實務見解，被告未舉證證明有何客觀上不能 領取之正當事由，應認被告受招領通知時，原告所為催告、 解除契約之意思表示均已到達被告而發生效力，不以被告實 際領取為必要，是系爭買賣契約業於112年8月30日經原告合 法解除，堪以認定。　　 　⒊系爭買賣契約既因被告違約而經原告合法解除，原告自得依 系爭買賣契約第10條第3項約定，請求被告給付懲罰性違約 金及負擔損害賠償責任，茲就原告請求項目分述如下： 　⑴懲罰性違約金部分：按約定之違約金額過高者，法院得減至 相當之數額，民法第252條定有明文。而違約金是否相當， 應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形及 債務人如能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌 定之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院 自得酌予核減，不因懲罰性違約金或賠償預定性違約金而異 　　。倘違約金屬懲罰性質者，並應參酌債務人違約之情狀以為 判斷（最高法院89年度台上字第1709號、110年度台上字第2 810號判決意旨參照）。查系爭買賣契約第10條約定已載明 為「懲罰性違約金」，則兩造所約定之違約金性質自屬懲罰 性違約金，審酌系爭買賣契約於111年7月19日簽訂，被告最 遲應於111年9月30日前辦理點交，因被告無故違約，經原告 於112年8月30日解除契約，期間歷時1年多，而系爭買賣契 約價金為1,288萬元，考量原告因本件締約及解約耗費之時 間、精力、費用、及被告履約與否之利益得失、違約情狀、 一般客觀事實及交易當時房地產景氣之社會經濟狀況各節， 認原告請求被告給付129萬元懲罰性違約金，尚屬過高，應 酌減至35萬元為適當，逾此範圍之請求，則非有據。 　⑵地政士費用、履約保證費用部分：原告因系爭買賣契約而支 出地政士費用6,000元及履約保證費用3,864元乙節，為兩造 所不爭執（如兩造不爭執事項㈤），則系爭買賣契約因被告 違約而解除，上開地政士費用及與履約保證費用之支出，即 成無益之費用，而為原告所受之損害，則原告請求被告賠償 此部分損害共9,864元即屬有據。 　⑶利息損失部分：原告於111年7月19日給付20萬元、於同年7月 21日給付109萬元至履保專戶，至113年1月29日因系爭買賣 契約解除始領回129萬元，此期間堪認受有不能處分、利用 該金錢之損失，而利息為使用金錢之對價，且該款項除可能 存入銀行外，亦可能做為其他用途，以獲得更高之投資報酬 ，是原告確實受有該期間不能自由運用買賣價金之相當於利 息之損害。又依民法第233條第1項前段、第203條規定，此 項遲延利息之本質屬於法定損害賠償，應可據為遲延利用本 金所生損害之法定賠償標準。準此，原告主張其中20萬元自 111年7月19日起至113年1月29日止；其中109萬元自111年7 月21日起至113年1月29日止，按法定利率5%計算此期間所受 損害金額為98,646元（計算式如審訴卷第105頁），扣除履 保專戶已給付之孳息8,018元，則原告請求被告給付利息損 失90,628元（計算式：98,646元－8,018元），應予准許。 　⒋綜上，原告依系爭買賣契約第10條第1、3項、民法第250條規 定，請求被告給付懲罰性違約金35萬元、地政士費用6,000 元、履約保證費用3,864元、利息損失90,628元，為有理由 ，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。 　㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者 ，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及 第203條分別定有明文。查本件原告對被告之違約金及損害 賠償請求權，均屬未定給付期限之金錢債權，於原告起訴狀 繕本送達被告之日起，即生催告之效力，從而，原告請求被 告給付45萬492元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年5月27 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准 許，逾此範圍之請求，則無理由。　　 五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第10條第1、3項、民法第25 0條規定，請求被告給付45萬492元，及自113年5月27日起至 清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾 此範圍之請求，則無理由，應予駁回。 六、本判決主文第1項係所命給付之金額未逾50萬元之判決，依 民事訴訟法第389條第1項第5款規定，不待原告聲請，即應 依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保，請准宣告免為假 執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告 敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 　　經本院審酌後，認均於本判決結果無影響，爰不逐一論述。 至被告聲請傳訊證人即監護宣告事件之程序監理人林夙慧律 師到庭證明被告簽約時已失智，且仲介也知道被告失智等情 ，然依前開說明，此部分於本案結果無影響，自無傳喚之必 要，併此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決 如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日 　　　　　　　　民事第二庭　法　官　翁熒雪 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　6 　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　方柔尹

2025-01-03

CTDV-113-訴-569-20250103-1

聲自
臺灣臺中地方法院

聲請准許提起自訴

臺灣臺中地方法院刑事裁定 112年度聲自字第109號 聲 請 人 周永健 代 理 人 蔡岱霖律師 被 告 周采鈺 上列聲請人因告訴被告偽造文書案件，不服臺灣高等檢察署臺中 檢察分署檢察長112年度上聲議字第3367號駁回再議之處分（原 不起訴處分案號：臺灣臺中地方檢察署111年度偵字第41235號） ，聲請准許提起自訴，本院裁定如下： 　　主　　文 聲請駁回。 　　理　　由 壹、程序部分 　　聲請人周永健以被告周采鈺涉犯行使偽造私文書罪嫌，向臺 灣臺中地方檢察署檢察官提出告訴，經檢察官以111年度偵 字第41235號為不起訴處分後，聲請人不服，聲請再議亦經 臺灣高等檢察署臺中檢察分署檢察長以112年度上聲議字第3 367號駁回再議，且該駁回再議處分書係於112年12月8日合 法送達於聲請人等情，有上開不起訴處分書、駁回再議處分 書及送達證書在卷可憑，並經本院調取前揭卷宗核閱無訛。 聲請人嗣於112年12月15日委任律師向本院聲請准許提起自 訴，有刑事聲請准許提起自訴狀上之本院收件章戳及刑事委 任狀在卷可稽。是聲請人之聲請於程序上合乎規定，先予敘 明。 貳、實體部分 一、聲請人原告訴意旨略以： 　　被告為聲請人胞妹，其明知聲請人係自己出資，於101年12 月12日與案外人周鏡鐘、周銘鴻、李周玉葉共同承買坐落臺 中市○○區○○段0000號、1035之1號、1035之2號、1036號、10 36之1號、1036之2地號土地（以下合稱龍井土地），以及於 102年9月18日與周銘鴻、李周玉葉共同承買坐落臺中市○○區 ○○段○○○段000○0號（現分割為同段189之83號、189之94號及 新站段17號、18號、63號）、189之53地號土地（以下合稱 沙鹿土地）。惟被告為爭奪聲請人對上開土地（以下合稱本 案2筆土地）之所有權應有部分，竟基於偽造私文書之犯意 ，於109年6月22日前不詳時間，在不詳地點，在其自行製作 之2紙102年10月31日協議書上偽造「周永健」簽名各1枚， 用以表彰本案2筆土地均係被告及渠等父親周敬順（歿於108 年7月26日）合資與周鏡鐘、周銘鴻、李周玉葉等人共同承 買，僅係將所有權應有部分暫時借名登記於被告名下等不實 内容，再基於行使偽造私文書之犯意，於109年6月22日，向 本院民事庭對聲請人提起所有權移轉登記民事訴訟（109年 度重訴字第508號，下稱民事事件），請求聲請人將沙鹿土 地應有部分各15分之2移轉登記予被告，以及將聲請人與臺 中市沙鹿區沙鹿火車站西側自辦市地重劃區重劃會簽立之契 約書、協議書上聲請人名義變更為被告，若重劃會已將契約 上應增配之土地所有權應有部分登記予聲請人，聲請人亦應 將各筆土地之所有權應有部分移轉登記予被告，並提出上開 2紙偽造之協議書向本院行使之（即該案民事起訴狀之原證4 、原證7，以下分別稱為沙鹿土地協議書、龍井土地協議書 ，並合稱本案協議書2紙)，致使本院將偽造之本案協議書2 紙採為證據，而於民事事件判決被告勝訴。因認被告涉犯刑 法第216條、第210條之行使偽造私文書罪嫌等語。 二、經檢察官認被告罪嫌不足，以111年度偵字第41235號為不起 訴處分，理由略以： （一）102年9月18日沙鹿土地之土地買賣契約，係由地政士阮千 惠經辦不動產買賣契約之簽訂及後續土地之移轉登記事宜 ，且契約書上都是買方及賣方本人簽名等情，業據證人阮 千惠於偵查中證述明確，且為被告與聲請人所不爭執，並 有證人阮千惠提出之不動產買賣契約正本1份在卷足憑。 堪認證人阮千惠持有之不動產買賣契約正本上「周永健」 之簽名均為聲請人所親簽。 （二）又被告所持有之沙鹿土地不動產買賣契約正本之「周永健 」簽名為聲請人親自為之，此為聲請人所自承，另聲請人 所提出由周銘鴻、李周玉葉分別持有之同筆土地不動產買 賣契約正本各1份，被告亦不爭執該2份契約之真實性。是 以，被告、周銘鴻、李周玉葉持有之同筆土地不動產買賣 契約正本上「周永健」簽名，均為聲請人本人字跡，應無 爭議。 （三）復經檢察官將被告所提出之本案協議書2紙正本，連同被 告及阮千惠、周銘鴻、李周玉葉持有之土地不動產買賣契 約正本，送内政部警政署刑事警察局（下稱刑事局）進行 筆跡鑑定，鑑定結果認沙鹿土地協議書上「周永健」字跡 ，與被告及阮千惠、周銘鴻、李周玉葉之土地不動產買賣 契約上「周永健」簽名字跡相符，惟龍井土地協議書上「 周永健」字跡，因無足夠聲請人於該協議書相近時期，以 相同書寫方式所寫無爭議簽名字跡可供比對，就所送鑑資 料尚無法認定等情，有該局112年9月28日刑理字第112009 3804號鑑定書1紙附卷可稽。足證沙鹿土地協議書上「周 永健」字跡為聲請人所親簽，並非遭被告所偽造。 （四）雖龍井土地協議書上「周永健」之字跡，依送鑑資料尚無 從認定是否為聲請人所簽名，然證人即被告與聲請人母親 周趙珠霞於民事事件111年3月22日審理時已具結證稱：其 親眼看到周敬順、被告、聲請人3人在沙鹿土地協議書及 龍井土地協議書上簽名，簽立時間都是102年10月31日， 是在工業路188巷5號家中所簽，上面周永健筆跡都是聲請 人自己簽立，就是周敬順、被告出錢買，借名聲請人買土 地，所以他們3人才簽這2張協議書，周敬順、被告出資比 例是6成、4成，那時聲請人當兵回來，都在家裡，他怎麼 可能有錢可以投資，錢都是周敬順賺的等語明確，有民事 事件111年3月22日審理筆錄存卷可佐。從而，縱使刑事局 鑑定結果並未直接認定龍井土地協議書上「周永健」字跡 為聲請人本人簽立，惟證人周趙珠霞之證述内容已足證本 案協議書2紙均為聲請人所親簽，故聲請人指訴該等協議 書係遭被告偽造等節，顯與事實不符。 （五）綜上所述，本件查無證據足證被告有何偽造私文書及行使 偽造私文書等犯行，自無從僅憑聲請人之指訴，即將被告 以上開罪責相繩。此外，復查無其他積極證據足資認定被 告有何犯行，應認其犯罪嫌疑不足，依刑事訴訟法第252 條第10款為不起訴之處分。 三、嗣經臺灣高等檢察署臺中檢察分署檢察長以112年度上聲議 字第3367號處分，認聲請人再議之聲請應予駁回，理由略以 ： （一）被告於109年間，對聲請人提起請求不動產所有權移轉登 記之訴，主張聲請人應將沙鹿土地之應有部分移轉登記予 被告之民事事件，業經本院於111年7月13日判決聲請人應 將沙鹿土地應有部分移轉登記予被告一節，有民事起訴狀 、民事事件判決附卷可憑，前開事實可資認定。而參諸民 事事件之判決理由，以及被告於原署偵查中否認犯罪之供 述，可知被告就本案2筆土地係由其與周敬順所共同出資 一節，均有提出相關金流資料供調查，且金流資料與被告 所稱内容，大致相符，反係聲請人雖稱其自行出資購買該 等土地，然卻未提出任何金流資料，聲請人指訴本案2筆 土地為其單獨出資購買等語，是否可採，已非無疑。 （二）況聲請人指訴被告於民事事件所提出本案協議書2紙，其 上聲請人之簽名非聲請人所簽，係被告所偽造，非屬真正 。然原檢察官業已將本案協議書2紙正本，與沙鹿土地之1 02年9月18日土地買賣契約書共4份正本，就聲請人簽名部 分，送請刑事局進行筆跡鑑定，鑑定結果認沙鹿土地協議 書之「周永健」字跡，與送鑑資料附件三至六所示買賣契 約書上「周永健」字跡相符；龍井土地協議書之「周永健 」字跡，因無足夠聲請人於該相近時期，以相同書寫方式 所寫無爭議簽名字跡可供比對，就所送資料無法認定一節 ，有刑事局112年9月28日刑理字第1120093804號鑑定書可 憑。且前開送鑑資料之買賣契約書上之「周永健」簽名， 聲請人亦坦認係其所親簽。則原檢察官依憑前開鑑定結果 ，復佐以證人即雙方之母周趙珠霞於民事事件中具結證稱 ：伊親眼看到周敬順、聲請人、被告在本案協議書2紙上 簽名，簽立時間都是102年10月31日，簽立地點則在其等 家中，因為本案2筆土地均係由被告、周敬順合資購買， 但借聲請人的名義登記，才會要簽協議書等語，認被告偽 造文書之犯罪嫌疑不足，認定並無不當。 （三）至聲請再議意旨所指，因筆跡鑑定必須考量之因素有筆跡 習慣是否明顯、文書資料是否為正本、文字及書寫方式否 近、書寫時間是相近、書寫工具是否雷同等因素，是筆跡 鑑定之送鑑資料，實與筆跡鑑定是否可以得出確定鑑定結 論攸關，是就龍井土地協議書之聲請人簽名字跡雖無法鑑 定，然可能之因素甚多，實非僅因本案協議書2紙之書立 日期相同，其中1份未能鑑定，即謂全部鑑定結果均不可 採。且刑事訴訟之鑑定，為證據調查方法之一種，係指由 具有特別知識經驗之人或機關，就特別需要特殊知識經驗 之事項，予以鑑識、測驗、研判及斷定，供為法院或檢察 官認定事實之參考，亦即鑑定人所出具之報告，雖非必然 可供法院或檢察官做為認定之依據，然於鑑定人資格、鑑 定過程、鑑定程序無明顯重大瑕疵之狀況下，仍不失為法 院、檢察官認定事實參考之重要依據。況刑事訴訟法係以 有疑唯利被告為原則，前開鑑定書就沙鹿土地協議書部分 ，已認與聲請人簽名字跡相符之情況下，自應對被告為有 利之認定。 （四）又本案協議書2紙因事涉被告、周敬順、聲請人就本案2筆 土地之借名登記事宜，故由其等私下簽立，未再透過代書 阮千惠，或其他法律專業人士，亦難認有何違反常情之處 ，實難僅因沙鹿土地協議書就土地地號漏載「沙鹿小段」 ，或龍井土地協議書後未檢附土地所有權狀，或協議書上 聲請人地址記載有誤等情，即認本案協議書2紙為被告事 後自行偽造。另聲請人又稱其保有106年8月3日之土地分 配契約書、106年11月13日買賣契約書、107年7月2日協議 書之原本，上有周敬順之簽名，然前開文件簽立時間，均 與本案協議書2紙之簽立時間相距4年以上，書寫時間已非 相近，得否以此回認協議書上之周敬順簽名遭人偽簽一節 ，實有疑問。 （五）基此，原檢察官依其調查證據所得心證，綜合卷内證據資 料，認本件應為不起訴處分，核無不合。聲請人其餘再 議意見，係就原偵查認定之事實重為爭執，或經審酌如上 而不足以動搖原偵查之結論。故本件再議無理由，爰為駁 回之處分。 四、聲請准許提起自訴意旨略以： （一）本案協議書2紙所記載之製作日期均為102年10月31日，且 據被告自稱為同時間、同地點簽署之文件，倘若為真，則 其上之「周永健」簽名當為幾乎同時簽寫，並應與相近日 期在地政士阮千惠見證下所簽立之102年9月18日沙鹿土地 不動產買賣契約書、102年10月31日「不動產買賣價金履 約保證專戶收支明細表暨點交確認書（買方）」上之「周 永健」簽名相符。然而，上述文件經檢察官送刑事局進行 筆跡鑑定結果，竟出現前述迥異之判斷。由此可知，龍井 土地協議書之「周永健」簽名字跡，顯然與沙鹿土地協議 書之「周永健」簽名，並非於相近時期、以相同書寫方式 所留下之字跡。亦即，被告供稱本案協議書2紙幾乎係於 同時間簽寫云云，與鑑定結果不符，則被告顯係明知本案 協議書2紙之簽名有所不實而仍持以行使。原不起訴處分 及再議駁回處分不察此節，僅偏採沙鹿土地協議書上「周 永健」簽名之鑑定結果，逕行排斥不採全部之鑑定情形， 要屬認定事實未依據證據法則之違誤。 （二）沙鹿土地協議書上之聲請人簽名，固經鑑定認與聲請人在 其他沙鹿土地買賣文件上之簽名筆跡相符，然此僅能證明 沙鹿土地協議書之第2頁為聲請人所簽，並不能認為整份 文件為真實。蓋聲請人非常確信自己未曾簽署本案協議書 2紙，且觀諸沙鹿土地協議書上聲請人之簽名係單獨列在 第2張，亦無聲請人在文件騎縫處之簽名，可知被告係將 聲請人所簽署、遺留在老家之其他文件簽名頁加以拆分後 ，移花接木至沙鹿土地協議書第2頁。此觀本案協議書2紙 之立書人之編排方式並不相同，顯係為了配合聲請人於其 他文件之乙方欄位簽署而刻意安排即明。故被告持聲請人 其他簽名之文件附加於沙鹿土地協議書而偽造完成該份文 書，仍構成偽造文書並行使之犯行。 （三）本案協議書2紙內容所涉之權利義務重大、交易金額龐大 ，且若非法律專業人士應無法撰擬出該等協議書內容。然 而，依被告及民事事件證人周趙珠霞所述，本案協議書2 紙係在其等住家簽訂，當時僅聲請人、被告、周敬順、周 趙珠霞在場。審以其等4人均非法律專業人員，家中亦無 電腦設備，顯然無法臨場製作列印本案協議書2紙，故被 告無法具體說明本案協議書2紙之製作過程，證人周趙珠 霞任意在民事事件為上開證述，顯然不符事實。原不起訴 處分及再議處分無視於被告及證人周趙珠霞之供、證述有 此重大瑕疵，逕行採用為處分之依據，聲請人實難甘服。 （四）本案協議書2紙之買賣價金金額，亦有極為明顯事後倒填 之情形。蓋其上所載金額與102年10月31日「不動產買賣 價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（買方）」之 金額相同，然而，收支明細表須經買方確認金額無誤後始 行簽名，以作為僑馥公司辦理專戶價金結算及撥付之依據 ，故在102年10月31日結算簽名前，不可能將該收支明細 表上所載結算金額作為出資金額之計算基礎而記載在沙鹿 土地協議書上。且證人即地政士阮千惠已於偵查中明確證 述其完全未曾見過被告，上開102年10月31日收支明細表 係由阮千惠當天在案外人周鏡鐘住處提出，由聲請人等買 受人在場共同簽名確認後，交付阮千惠交由僑馥公司辦理 專戶價金結算及撥付。足見沙鹿土地協議書上之金額，應 係在僑馥公司辦理專戶價金結算及撥付之後，始依結算金 額計算並記載，故沙鹿土地協議書絕非在102年10月31日 製作，而係事後製作甚明。 （五）又龍井土地於101年12月12日簽訂買賣契約後，已於102年 2月22日移轉登記予買受人即聲請人及其他共同買受人； 而沙鹿土地於102年9月18日簽訂買賣契約後，亦已於102 年10月22日移轉登記予買受人即聲請人及其他共同買受人 。依交易常情，顯然不可能在已經完成所有權移轉後，才 簽訂所謂借名登記契約。故本案協議書2紙於土地移轉登 記完成後之102年10月31日簽訂，顯然有違常理，堪認均 為事後偽造之文書。再者，本案2筆土地買賣之重要交易 時點，被告從未出面，地政士阮千惠亦未見過被告，後續 沙鹿土地進行土地重劃相關事宜及龍井土地嗣於106年4月 間出售處分，被告亦均未出面，顯見本案2筆土地之管理 、處分均由聲請人實質進行，而與借名登記契約之特徵不 符，故本案協議書2紙所載「借名登記」，顯然悖於事實 。況被告實際上亦無借名登記之需求，倘若本案2筆土地 確為被告所出資購買，被告斷無可能邀由聲請人出名登記 為所有人。 （六）再者，依證人周鏡鐘於民事事件所證：聲請人經營家族事 業，做生意有錢，也有能力向銀行融資購買土地等語，可 知聲請人絕非無資力之人。且聲請人最遲自93年間起，即 開始與父親周敬順共同經營貸款融資事業，由聲請人陸續 向銀行貸款取得資金，故聲請人銀行帳戶內之金錢，並非 均為周敬順所有。證人周趙珠霞顛倒是非，於民事事件中 證稱「那時周永健當兵回來，都在家裡，他怎麼有錢可以 投資，錢都是周敬順賺的」等語，顯然是一己之偏見，與 事實不符。實際上，聲請人前於101年10月17日出售它筆 土地取得價金2116萬3068元匯入聲請人之國泰世華銀行帳 戶，可用以支付本案2筆土地之買賣價金。關於沙鹿土地 部分，簽約款900萬元，其中600萬元係從聲請人國泰世華 銀行帳戶匯入履約保證專戶，另300萬元則為周趙珠霞周 轉現金匯入履約保證專戶。嗣於102年10月15日、16日， 聲請人又從自己國泰世華銀行帳戶分別匯出258萬3938元 、250萬元至履約保證專戶。關於龍井土地部分，聲請人 應有部分為4分之1，故應出資1063萬2875元，而聲請人自 102年1月29日、2月22日有分別申請開立面額600萬、213 萬2075元之銀行本行支票。且後續沙鹿土地於106年間因 重劃而簽訂買賣契約所需支付之款項，聲請人亦有陸續向 銀行申請開立銀行本行支票及貸款。 （七）綜上，原不起訴處分及再議駁回處分之證據取捨及認定事實之理由有違經驗、論理與證據法則，聲請人不能甘服，爰依法聲請准許提起自訴。 五、本院之判斷： 　 按刑事訴訟法第258條之1所定告訴人得向法院聲請准許提起 自訴，係對於檢察官不起訴或緩起訴處分之外部監督機制， 由法院審酌不起訴處分及駁回再議處分有無違背經驗法則、 論理法則及證據法則，以防止檢察機關濫權。而刑事訴訟法 第251條第1項規定，「檢察官依偵查所得之證據，足認被告 有犯罪嫌疑者，應提起公訴」。故基於體系解釋，法院審查 應否裁定准許提起自訴時，亦應以「足認被告有犯罪嫌疑」 作為審查標準，決定應否裁定准許提起自訴。準此，若法院 經審酌原檢察官偵查所得之證據後，認不起訴處分及駁回再 議處分據以認定被告未達起訴門檻之犯罪嫌疑，其理由並無 違背經驗法則、論理法則及證據法則時，即應依刑事訴訟法 第258條之3第2項前段規定以裁定駁回聲請人之聲請。經查 ，本院依職權調取111年度偵字第41235號及112年度上聲議 字第3367號卷宗核閱結果，除肯認上開不起訴處分及駁回再 議處分之理由外，另補充理由如下： （一）聲請意指雖以刑事局就本案協議書2紙之筆跡鑑定結果不 同為由，指摘本案協議書2紙均為偽造。惟查，承前所述 ，刑事局筆跡鑑定結果，係認沙鹿土地協議書正本之「周 永健」字跡，與被告及阮千惠、周銘鴻、李周玉葉所提出 之102年9月18日土地不動產買賣契約正本之「周永健」字 跡均相符，而就龍井土地協議書之「周永健」字跡部分， 則認無足夠聲請人於相近時期、以相同書寫方式所寫、無 爭議之簽名字跡可供比對，就所送資料無法認定。由此可 見，沙鹿土地協議書上之「周永健」確實為聲請人所簽無 訛，至於龍井土地協議書「周永健」字跡部分，刑事局鑑 定結果僅係因其簽名之「書寫方式」與其他送鑑文件不同 ，而做出無法判定之結論。然而，「書寫方式不同」並不 等同於「偽造」，蓋同一人亦可刻意以不同之書寫方式簽 名，故要無從以書寫方式不同即遽認屬偽造。 （二）聲請人雖又指稱沙鹿土地協議書乃被告從聲請人遺留在老 家之其他文件移花接木所偽造而成，證人周趙珠霞於民事 事件所證關於本案協議書2紙之簽訂過程不合常理。然查 ，沙鹿土地協議書乃以電腦打字、雙面列印之「1張紙」 （見本院卷第275-276頁），殊難想像被告如何以聲請人 所指將聲請人簽名該面與原始文件拆分後，再移花接木附 加於沙鹿土地協議書上。況聲請人根本未具體指明其究係 遺留何等文件在老家而致遭被告用以偽造。至聲請人所稱 本案協議書2紙之立書人編排順序不同係刻意安排以利偽 造乙節，則乏任何憑據，要屬臆測之詞。再者，本案協議 書2紙究由何人製作後提供契約當事人簽名，與其上所載 之簽名是否係偽造乙節，乃分屬二事，彼此並無必然關聯 。且本案協議書2紙之契約當事人乃被告、聲請人及其等 父親周敬順，則其等在家中自行簽立該等協議書，實難謂 有何不合常理。何況，實務上亦常見家人間之借名登記關 係僅有口頭約定，根本未簽立任何書面契約之情形。是聲 請人此部分所指，均無可採。 （三）聲請意旨復以沙鹿土地協議書上之買賣價金金額乃倒填、 本案協議書2紙係於本案2筆土地移轉登記之後才簽立、被 告無借名登記需求且從未出面處理本案2筆土地相關事宜 ，以及聲請人有資力支付本案2筆土地買賣價金為由，指 稱本案協議書2紙乃被告事後所偽造。然查，證人周趙珠 霞於民事事件已具結證稱本案協議書2紙係於102年10月31 日在家中所簽立等語明確，故不排除聲請人係於102年10 月31日簽立「不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨 點交確認書（買方）」後，於同日返家與被告、父親周敬 順簽定本案協議書2紙。何況，一般買賣交易亦非於簽立 不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書的 「那一刻」才知悉金額，於事前作業過程中必當有所知悉 ，是要難認沙鹿協議書有何倒填買賣價金金額之情形。其 次，從本案協議書2紙所載之「訂立借名契約時間」可知 ，其等就龍井土地、沙鹿土地係分別於101年12月12日、1 02年9月18日達成借名登記協議（見本院卷第273、275頁 ），足見其等嗣於102年10月31日簽立本案協議書2紙，僅 係將先前之口頭約定加以書面明文化，難認有何違反常情 之處。再者，被告究竟有無借名登記之需求，可能考量之 原因甚多，且聲請人既為本案2筆土地之登記所有人，則 本案2筆土地「對外」事宜均由聲請人出面處理，亦合乎 常理，要無從以此外觀推認聲請人與被告、周敬順在「內 部」間無借名登記關係。此外，聲請人是否有資力支付本 案2筆土地買賣價金，與其實際上有無支付，乃分屬二事 ，且聲請人亦自承其帳戶內之金錢係其與父親周敬順共同 經營事業所得，故聲請人所指其帳戶有匯款至履約保證專 戶，難認係被告以其自有資金支付土地買賣價金。又聲請 人雖另提出其帳戶申請開立銀行本行支票及貸款之紀錄， 然該等支票事後有無兌現、支票款項及貸款是否係用於支 付本案2筆土地價金，卷內均無相關證據。準此，聲請人 以上開理由指稱其與被告間並無借名登記關係，本案協議 書2紙乃被告事後所偽造乙節，亦無足採。 六、綜上所述，依目前卷內所存之證據，尚不足以認定被告有何 偽造本案協議書2紙之行為，難認被告有行使偽造私文書之 犯罪嫌疑，原不起訴處分及駁回再議處分之理由，經核並無 違背經驗法則、論理法則或證據法則。是聲請人仍執前詞聲 請准予提起自訴，為無理由，應予駁回。 七、依刑事訴訟法第258條之3第2項前段，裁定如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日 　　　　　　　　　刑事第十八庭　審判長法　官　黃凡瑄 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　簡志宇 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張意鈞 以上為正本證明與原本相符。　　　　　　　　　　　　　　　 本裁定不得抗告。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　 鄭俊明 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日

2024-12-31

TCDM-112-聲自-109-20241231-1

上訴
臺灣高等法院

詐欺等

臺灣高等法院刑事判決 113年度上訴字第4871號 上 訴 人 臺灣臺北地方檢察署檢察官 被 告 王遵富 上列上訴人因被告詐欺等案件，不服臺灣臺北地方法院111年度 訴字第1262號，中華民國113年4月24日第一審判決（追加起訴案 號：臺灣臺北地方檢察署111年度偵字第18559號），提起上訴， 本院判決如下： 　　主　文 上訴駁回。 　　理　由 一、本件經檢察官起訴認被告王遵富涉犯刑法第339條之4第1項 第2款之三人以上共同犯詐欺取財、同法第216條、第210條 之行使偽造私文書等罪嫌。原審審理後，認檢察官所舉證據 未達通常一般人均不致有所懷疑，而得以確信被告確有上開 檢察官所指之三人以上共同犯詐欺取財、行使偽造私文書等 犯行之程度，而無從形成被告有罪之確信，是以被告犯罪不 能證明，而對被告為無罪之諭知，認事用法並無不當，應予 維持，並引用原審判決所記載之證據及理由（如附件）。 二、檢察官上訴理由略以 　㈠被告就其何以於民國108年4月29日，在金額新臺幣（下同）6 67,000元之存摺類存款憑條上簽名，而使上開款項自買家李 峻鋠於臺灣土地銀行信義分行所申設帳號000000000000號帳 戶內轉匯至李峻鋠土銀778帳戶（實係以無摺存款方式存入 李峻鋠所任職之亞緹國際有限公司〈下稱亞緹公司〉於該銀行 所設立帳號000000000000號帳戶，上訴意旨此部分所指尚有 誤認）乙節，於原審審理時辯稱：當天係要送名片或型錄至 亞緹公司，亞緹公司樓下是土地銀行，而我抵達亞緹公司樓 下時，遇見一位亞緹公司員工，稱要將一筆66萬多元的款項 匯入亞緹公司，但其未帶身分證，所以請我幫忙提供身分證 件，我想說不是洗錢，所以不疑有他，遂在匯款人欄位簽名 ；我只是好心幫忙，我只知道跟我一起去做匯款的這個人是 亞緹公司的員工，但我不知道是誰，因為我去亞緹公司送貨 很多次，見過很多亞緹公司員工，只是無法個別確認等語。 然被告於111年3月2日經檢察事務官詢問時係供稱：我後來 有認出李峻鋠，因為我介紹李芳菲所有之位在臺北市○○區○○ 街00號3樓房屋（下稱本案房屋）給亞緹公司老闆，亞缇公 司老闆又介紹給李峻鋠，所以我認識李峻鋠，李峻鋠也有要 買本案房屋。我想應該是金德儀那些人辦買賣過程手續，我 只把這個事情介紹給金德儀；本件貸款款項並非我提領，當 天應該是我與亞緹公司會計一起到銀行，可能是他們叫我在 存款條上簽名，但我忘記原因，該筆66萬7000元款項是存到 亞緹公司，但我沒有拿走299萬元現金。而我介紹買本案房 屋，可獲得佣金，是在領完錢後到亞緹公司時給我，大概約 幾萬元現金等語；又於111年7月27日經檢察事務官詢問時供 稱：我有陪李峻鋠於108年4月29日到銀行，將履保公司僑馥 公司於該日將所餘買方溢入款364萬7,092元匯至李峻鋠於臺 灣土地銀行信義分行所設立帳號000000000000號帳戶內，當 天應該還有亞緹公司員工一起去；我為了拿紅包錢才跟李峻 鋠過去；但我只經手66萬多元轉到亞緹公司帳戶的那筆，是 亞緹公司的人叫我簽名的，他們說錢到公司帳戶再領紅包給 我，所以之後就上去亞緹公司拿紅包等語。足見被告於偵查 及審理中供述之情節顯然不同，被告應非如其於審理中所辯 稱僅係單純出借名義在本案金額667,000元之存摺類存款憑 條上簽名而已。 　㈡再參以被告與金德儀等人另案涉有多起利用人頭以假契約、 假所得資料向銀行詐貸案件，業經提起公訴，現由臺灣臺北 地方法院以113年度原金重訴2號審理中，而與本案利用不實 買賣契約詐貸之手法具有高度類似性，應可佐證被告就本案 亦係參與以金德儀為首之詐貸集團，以相類似之偽造買賣契 約向銀行申貸等手法涉犯本案。 　㈢原審片面採信被告於審理時之辯詞，認定被告僅係單純出借 名義在存摺類存款憑條上簽名，而難認被告有與李峻鋠及其 他不詳成年人有三人以上共同詐欺取財及行使偽造私文書之 犯意聯絡，因而諭知被告無罪，有違與經驗法則及論理法則 ，認事用法尚嫌未洽，應予撤銷，而更為適當合法之判決等 語。 三、惟查 　㈠按事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不 足以證明犯罪事實，自不能以推測或擬制之方法，為裁判基 礎。此所稱之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括 在內，然而無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於 通常一般人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者， 始得據為有罪之認定。倘其證明尚未達到此一程度，而有合 理懷疑之存在，致無從使事實審法院獲得有罪之確信時，即 應諭知被告無罪之判決。再按檢察官就被告犯罪事實，應負 舉證責任，並指出證明之方法，刑事訴訟法第161條第1項定 有明文。因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據 及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有 罪之積極證明，或其闡明之證明方法，無從說服法官以形成 被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪之 判決（最高法院40年台上字第86號、76年台上字第4986號、 92年台上字第128號判決意旨參照）。 　㈡本件原審斟酌取捨被告之供述、另案被告李峻鋠之供述、證 人李芳菲、陳韋廷、許家豪、吳素蓉、林毅君、鍾啟瑞、林 家豪之證述、以「陳煥壅」之名義與李芳菲就本案房屋簽訂 不動產買賣契約書（下稱真實買賣契約書）、不動產買賣價 金履約保證申請書、不動產買賣意願書、房地產權點交書、 土地登記申請書、臺北市稅捐稽徵處110年6月8日北市稽文 山乙字第1105103327號函附契稅及土地增值稅申報書、建物 買賣移轉契約書、土地買賣移轉契約書、契稅及土地增值稅 繳款書、本案由李峻鋠擔任買受人、價金為1,550萬元之不 實金額買賣契約書（下稱不實買賣契約書）、不動產買賣價 金履約保證申請書、不動產委託銷售標的現況書明書(成屋) 、不動產買賣價金履約保證證書、華南銀行貸款契約、切結 書、房屋貸款申請書及調查表、房地產鑑定表(買賣成交價) 、僑馥公司110年6月10日僑馥(110)字第225號函附收受買方 匯入信託專戶款項及撥款明細、另案被告李峻鋠之臺灣土地 銀行信義分行帳號000000000000帳戶之客戶基本資料及存款 往來交易明細表、存摺類取款憑條及存款憑條、另案被告李 峻鋠及亞緹公司於臺灣土地銀行信義分行所設立帳號000000 000000號、000000000000號帳戶之開戶交易資料、交易明細 、亞緹公司設立登記表及歷年變更登記表、異動索引等證據 資料，認定本件依檢察官所舉各項證據方法，僅能證明李芳 菲、吳素蓉、林毅君有遭偽造印文、署押，華南銀行則因不 詳成年男子行使不實買賣契約書而陷於錯誤，准予較實際成 交金額為高之貸款款項之事實，惟無法證明被告為三人以上 共同詐欺取財、偽造私文書或行使偽造私文書之犯行。檢察 官所舉證據未達通常一般人均不致有所懷疑，而得以確信被 告確有公訴意旨所指犯行之程度，認本件不能證明被告犯罪 ，而為被告無罪之諭知，其所為論斷從形式上觀察，難認有 違背經驗法則、論理法則，或有其他違背法令之情形，自不 容任意指為違法。 　㈢而本件依起訴意旨所指，被告所參與部分，僅為於108年4月2 9日前往臺灣土地銀行信義分行，提供身分證件，並於金額 為667,000元之存摺類存款憑條上簽名，將上開款項匯至亞 緹公司於該行所設立帳號000000000000號帳戶內，就此被告 亦未否認。然上開被告所參與部分，並無從據以推認亦涉及 本案房屋買賣或不實貸款，遑論認定被告有何與另案被告李 峻鋠及其他不詳成年人有三人以上共同詐欺取財、偽造私文 書、及行使偽造私文書之犯意聯絡、行為分擔。而另案被告 李峻鋠於原審112年3月27準備程序時亦陳稱：因為我一直想 買台北的房子，本案房屋是我任職亞緹公司的鐘姓老闆介紹 仲介給我，不是被告王遵富介紹的；仲介名字及仲介公司我 不記得，就直接約在亞緹公司樓下；當時仲介有給我看兩間 房子的照片，只問我中意哪一間，我說我不太懂，要先看貸 款可以貸多少，仲介說如果是1,700多萬的房子，定金至少 要50至100萬，我說我身上的現金沒有那麼多，後來仲介就 要我看1,300多萬的房子，當時我問說可不可以貸到這麼多 ，仲介說要看銀行；實際上我看的就只有本案房屋，後來都 只有接洽能不能貸款；本案房屋的貸款我全部還清了，我把 房子賣掉了，中間有延遲還貸款1、2期，亞緹公司從我的薪 資扣除房貸，剩餘的錢才給我，每個月我實際拿到的錢就是 2萬多，好一點會拿到3、4萬；我有在亞緹公司見過王遵富 ，我不知道當時王遵富來幹嘛等語（見原審111年度原訴字 第57號卷一第91至101頁），以及本案房屋賣方李芳菲及仲 介人員陳韋廷於111年7月27日經檢察事務官詢問時亦均表示 買賣過程沒有看過王遵富等語（見111年度偵字第18559號卷 第52頁）。顯見被告並非介紹另案被告李峻鋠購買本案房屋 之人，且並未參與另案被告李峻鋠與李芳菲買賣本案房屋之 過程。被告前此於檢察事務官詢問時所為上揭陳述，當係因 其前此或涉有其他相似案件而記憶錯置所為錯誤陳述，惟被 告業已於原審供述正確事實經過。 　㈣又刑事訴訟之審判以直接審理為原則，事實審法院必須基於 合法調查所得之證據，自行本於法之確信，獨立認定事實及 適用法律，不受其他法院判決之認定拘束，亦不得以他案判 決所為事實認定或證據判斷，逕援引為本案之事實認定或判 決基礎；縱使調查證據結果，為相異之判斷，仍非法所不許 。被告雖有另案涉有多起利用人頭以假契約、假所得資料向 銀行詐貸案件，並經提起公訴而由法院審理中，被告坦認其 前此確有涉犯不實申貸案件，其亦未否認犯罪，然本案確實 僅有於金額為667,000元之存摺類存款憑條上簽名，將上開 金額匯至亞緹公司帳戶，其餘均不知情，而本案依全卷資料 ，雖得以證明李芳菲、吳素蓉、林毅君有遭偽造印文、署押 ，華南銀行則因不詳成年男子行使不實買賣契約書而陷於錯 誤，准予較實際成交金額為高之貸款款項之事實，然實無證 明被告有為三人以上共同詐欺取財、偽造私文書或行使偽造 私文書之犯行，自不得於無證據相佐之情況下，逕以被告涉 有其他相似案件且於本案前後供述尚非合致，即推測、擬制 被告就本案由不詳他人所犯之三人以上共同詐欺取財、偽造 私文書或行使偽造私文書犯行同有犯意聯絡、行為分擔，而 違反無罪推定原則。 　㈤綜上，原審以檢察官所舉證據之證明程度仍無法使法院達於 可排除合理之懷疑而形成被告有罪之法律上確信程度，尚不 足證明被告有涉犯三人以上共同詐欺取財、偽造私文書或行 使偽造私文書犯行，復無其他積極證據證明被告有何檢察官 所指犯行，不能證明被告犯罪，而為被告無罪之諭知，業已 說明其證據取捨之依據及認定之理由，並經本院補充說明如 上，核無違誤。檢察官上訴意旨仍執前詞，就原審踐行調查 證據程序後，本於經驗法則所為證據取捨、判斷其證明力職 權之適法行使，仍持己見為不同之評價，指摘原判決不當， 尚非可採，其上訴並無理由，應予以駁回。　　　 據上論斷，應依刑事訴訟法第368條、第373條，判決如主文。 本案經檢察官江文君提起公訴，檢察官戚瑛瑛上訴後，由檢察官 王啟旭到庭執行職務。。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日 　　　　　　　　　刑事第十六庭　審判長法　官　劉嶽承 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王耀興 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　古瑞君 以上正本證明與原本無異。 檢察官如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書 狀，惟須受刑事妥速審判法第9條限制。其未敘述上訴之理由者 ，並得於提起上訴後20日內向本院補提理由書(均須按他造當事 人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」。 刑事妥速審判法第9條： 除前條情形外，第二審法院維持第一審所為無罪判決，提起上訴 之理由，以下列事項為限： 一、判決所適用之法令牴觸憲法。 二、判決違背司法院解釋。 三、判決違背判例。 刑事訴訟法第377條至第379條、第393條第1款之規定，於前項案 件之審理，不適用之。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林君縈 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日 附件 臺灣臺北地方法院刑事判決 111年度訴字第1262號 公　訴　人　臺灣臺北地方檢察署檢察官 被　　　告　王遵富　 上列被告因詐欺等案件，經檢察官追加起訴（111年度偵字第185 59號），本院判決如下： 　　主　文 王遵富無罪。 　　理　由 一、公訴意旨略以：被告王遵富於民國108年間，依某真實姓名 年籍不詳之成年男子（下稱不詳成年男子）之指示尋找購買 房地及申辦貸款之人頭，嗣透過介紹認識另案被告李峻鋠( 業經本署檢察官以110年度偵字第15806、25306號案件提起 公訴)，李峻鋠同意出借其名義擔任房地買受人及貸款申請 人，而購買李芳菲所有之位在臺北市○○區○○街00號3樓房屋 （下稱本案房屋）；王遵富、李峻鋠及不詳成年男子竟共同 意圖為自己不法之所有，基於三人以上共同詐欺取財及行使 偽造私文書之犯意聯絡，先由不詳成年男子以買受人身分於 108年3月中旬出面，向李芳菲表示欲以新臺幣（下同）1,00 0萬元之價格，購買本案房屋，隨即於108年3月22日，在新 北市○○區○○路000號有巢氏房屋新店中央央北店，以「陳煥 壅」之名義與李芳菲就本案房屋簽訂不動產買賣契約書（下 稱真實買賣契約書），約定以1,000萬元對價買受本案房屋 ，並指定登記李峻鋠為買受人後，李芳菲再委由不知情之地 政士許家豪辦理簽約後續過戶登記手續。不詳成年男子則於 不詳時、地，以冒用不知情之吳素蓉、林毅君之名義分別作 為見證地政士、仲介方，偽造吳素蓉、林毅君及出賣人李芳 菲之印文、署押之方式，偽造由李峻鋠擔任買受人、價金為 1,550萬元不實金額之買賣契約書（下稱不實買賣契約書） 、不動產買賣價金履約保證申請書、不動產委託銷售標的現 況說明書(成屋)、不動產買賣價金履約保證證書各1份後， 由李峻鋠擔任貸款名義人，持上開不實買賣契約書等資料於 108年3月26日前往新北市○○區○○路000號華南商業銀行(下稱 華南銀行)新莊分行申辦房貸借款，以行使上開不實買賣契 約書等資料，並於108年4月18日配合辦理對保，使華南銀行 誤信本案房屋係由李峻鋠以較高之價格購得，致陷於錯誤准 予核貸，並經華南銀行於108年4月26日先後撥款920萬元、3 90萬元至經辦本案房屋買賣價金履約保證業務之僑馥建築經 理股份有限公司(下稱僑馥公司)之履保帳戶，再經扣除應給 付李芳菲尾款、賣方仲介費及地政士費等相關費用後，僑馥 公司於108年4月29日將所餘買方溢入款364萬7,092元匯至李 峻鋠申設之臺灣土地銀行信義分行帳號000000000000帳戶內 ，嗣由王遵富與李峻鋠於同日前往臺灣土地銀行信義分行辦 理提領上開溢貸款項，而以此方式詐取貸款得手，並足以生 損害於李芳菲、吳素蓉、林毅君及華南銀行。因認被告涉犯 刑法第339條之4第1項第2款之三人以上共同犯詐欺取財、同 法第216條、第210條之行使偽造私文書罪嫌等語。 二、刑事訴訟法第308條規定：「判決書應分別記載其裁判之主 文與理由；有罪之判決並應記載犯罪事實，且得與理由合併 記載」，同法第310條第1款規定：「有罪之判決書，應於理 由內分別情形記載右列事項：一、認定犯罪事實所憑之證據 及其認定之理由」，及同法第154條第2項規定：「犯罪事實 應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實」。揆諸上開規 定，刑事判決書應記載主文與理由，於有罪判決書方須記載 犯罪事實，並於理由內記載認定犯罪事實所憑之證據及其認 定之理由。所謂認定犯罪事實所憑之「證據」，即為該法第 154條第2項規定之「應依證據認定之」之「證據」。職是， 有罪判決書理由內所記載認定事實所憑之證據，即為經嚴格 證明之證據，另外涉及僅須自由證明事項，即不限定有無證 據能力之證據，及彈劾證人信用性可不具證據能力之彈劾證 據。在無罪判決書內，因檢察官起訴之事實，法院審理結果 ，認為被告之犯罪不能證明，而為無罪之諭知，則被告並無 檢察官所起訴之犯罪事實存在，既無刑事訴訟法第154條第2 項所規定「應依證據認定之」事實存在，因此，判決書僅須 記載主文及理由，而理由內記載事項，為法院形成主文所由 生之心證，其論斷僅要求與卷內所存在之證據資料相符，或 其論斷與論理法則無違，通常均以卷內證據資料彈劾其他證 據之不具信用性，無法證明檢察官起訴之事實存在，所使用 之證據並不以具有證據能力之證據為限，故無罪之判決書， 就傳聞證據是否例外具有證據能力，本無須於理由內論敘說 明（最高法院100年度台上字第2980號判決意旨參照）。依 上說明，本件經本院審理後，既認不能證明被告犯罪，而為 無罪判決之諭知，即無庸就卷附證據有無證據能力逐一說明 ，先予敘明。　　 三、按犯罪事實應按證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不 能證明被告犯罪或其行為不罰者，應諭知無罪之判決。刑 事訴訟法第154條第2項、第301條第1項定有明文。又認定犯 罪所憑之證據，雖不以直接之證據為限，間接證據亦包含在 內，然而無論直接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須 於通常一般人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者 ，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達於此一程度，而有 合理之懷疑存在時，事實審法院已就其心證上理由予以闡述 ，敘明其無從為有罪之確信，因而為無罪之判決，尚不得任 意指為違法，此有最高法院82年度台上字第163號、76年度 台上字第4986號、30年度上字第816號等判決意旨可資參照 。又刑事訴訟法第161條已於91年2月8日修正公布，修正後 同條第1項規定：檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任， 並指出證明之方法。因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應 負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不 足為被告有罪之積極證明，或其闡明之證明方法，無從說服 法官以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為 被告無罪判決之諭知，最高法院92年度台上字第128號亦著 有判決可為參照。 四、本件公訴意旨認被告涉有上開三人以上共同犯詐欺取財、偽 造私文書及行使偽造私文書罪嫌，無非係以被告及另案被告 李峻鋠之供述、證人李芳菲、陳韋廷、許家豪、吳素蓉、林 毅君、鍾啟瑞、林家豪之證述、真實買賣契約書、不動產買 賣價金履約保證申請書、不動產買賣意願書、房地產權點交 書、土地登記申請書、臺北市稅捐稽徵處110年6月8日北市 稽文山乙字第1105103327號函附契稅及土地增值稅申報書、 建物買賣移轉契約書、土地買賣移轉契約書、契稅及土地增 值稅繳款書、不實買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申 請書、不動產委託銷售標的現況書明書(成屋)、不動產買賣 價金履約保證證書、華南銀行貸款契約2份、切結書、房屋 貸款申請書及調查表、房地產鑑定表(買賣成交價)、僑馥公 司110年6月10日僑馥(110)字第225號函附收受買方匯入信託 專戶款項及撥款明細、另案被告李峻鋠之臺灣土地銀行信義 分行帳號000000000000帳戶之客戶基本資料及存款往來交易 明細表、存摺類取款憑條及存款憑條等為其主要論據。 五、訊據被告固承認曾於108年4月29日於臺北市基隆路亞緹公司 之土地銀行，提供身分證件，並於金額為667,000元之存摺 類存款憑條上簽名，將上開金額匯至另案被告李峻鋠任職之 亞緹公司之帳戶，惟堅詞否認有三人以上共同詐欺取財、行 使偽造私文書等犯行。被告辯稱：我沒有去領錢，那天我要 送名片還是型錄去亞緹國際有限公司（下稱亞緹公司），我 去到亞緹公司樓下，亞緹公司樓下剛好是土地銀行，他們公 司有一個人說他沒有帶身分證，問我有沒有帶身分證，我說 有，他說要匯一筆款到亞緹公司，問我可不可以幫忙提供證 件，在匯款人的欄位簽名，我寫上我的名字跟身分證字號， 當時他說有一個66萬多的錢要匯去亞緹公司，我就不疑有他 ，我想說也不是洗錢的錢，我只是好心幫忙，我只知道跟我 一起去做匯款的這個人是亞緹公司的員工，但我不知道是誰 ，因為我去亞緹公司送貨很多次，他們公司很多人我見過， 但我不知道誰是誰；我自己有做過很多類似的案子，做過的 就會認，也被判刑，但之前檢察官問時，我搞不清楚到底是 哪一個案子，這一件真的不是我做的；在106年以前我才有 辦法做這些案子，奢侈稅開始時，我們的方法已經沒有辦法 用；106年我們被調查局抓後，我就沒有在做這些案子了， 所有案子都在106年前，但是108年後的本案真的不是我做的 ，包括所有的買方、賣方、仲介、銀行的人員沒有一個人認 識我，我也沒有跟任何一個人講過話，也沒有交集等語。 六、是以，本件被告僅承認曾於108年4月29日前往土地銀行，提 供身分證件，並於金額為667,000元之存摺類存款憑條上簽 名，將上開金額匯至另案被告李峻鋠任職之亞緹公司之帳戶 一節，否認有與不詳成年男子或另案被告李峻鋠為三人以上 共同詐欺取財、偽造私文書或行使偽造私文書之犯行，則本 件仍應有積極事證證明被告曾施用詐術、偽造私文書並行使 之，或有與不詳成年男子或另案被告李峻鋠為犯意聯絡之事 實。經查： 　㈠不詳成年男子以買受人身分於108年3月中旬出面，向李芳菲 表示欲以新臺幣1,000萬元之價格，購買本案房屋，隨即於1 08年3月22日，在新北市○○區○○路000號有巢氏房屋新店中央 央北店，以「陳煥壅」之名義與李芳菲就本案房屋簽訂真實 買賣契約書，約定以1,000萬元對價買受本案房屋，並指定 登記李峻鋠為買受人後，李芳菲再委由不知情之地政士許家 豪辦理簽約後續過戶登記手續；不詳成年男子則於不詳時、 地，以冒用不知情之吳素蓉、林毅君之名義分別作為見證地 政士、仲介方，偽造吳素蓉、林毅君及出賣人李芳菲之印文 、署押之方式，偽造由李峻鋠擔任買受人、價金為1,550萬 元之不實買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、不 動產委託銷售標的現況說明書(成屋)、不動產買賣價金履約 保證證書後，由李峻鋠擔任貸款名義人，持上開不實買賣契 約書等資料於108年3月26日前往華南銀行新莊分行申辦房貸 借款，以行使上開不實買賣契約書等資料，並於108年4月18 日配合辦理對保，使華南銀行誤信本案房屋係由李峻鋠以較 高之價格購得，致陷於錯誤准予核貸，並經華南銀行於108 年4月26日先後撥款920萬元、390萬元至經辦本案房屋買賣 價金履約保證業務之僑馥公司之履保帳戶，再經扣除應給付 李芳菲尾款、賣方仲介費及地政士費等相關費用後，僑馥公 司於108年4月29日將所餘買方溢入款364萬7,092元匯至李峻 鋠申設之臺灣土地銀行信義分行帳號000000000000帳戶內， 嗣由王遵富與不知名之成年男子於同日前往臺灣土地銀行信 義分行辦理提領上開溢貸款項，而以此方式詐取貸款得手， 並足以生損害於李芳菲、吳素蓉、林毅君及華南銀行等情， 固據證人李芳菲、陳韋廷、許家豪、吳素蓉、林毅君、鍾啟 瑞、林家豪證述明確（見臺灣臺北地方檢察署【下稱北檢】 110年度他字第1197號卷【下稱北檢1197卷】第5至6頁、第2 3至26頁、第123至125頁，北檢110年度偵字第15806號卷【 下稱北檢15806卷】第155至159頁、第207至209頁、第223至 224頁，北檢111年度偵字第18559號卷【下稱北院18559卷】 第51至55頁，北檢111年度偵字第28637號卷【下稱北檢2863 7卷】第101至102頁，本院111年度審原訴第75號卷【下稱本 院75卷】第91至92頁，本院111年度原訴字第57號卷一【下 稱本院57卷一】第99至101頁，本院111年度原訴字第57號卷 二【下稱本院57卷二】第39至40頁），並有真實買賣契約書 、不動產買賣價金履約保證申請書、不動產買賣意願書、房 地產權點交書、土地登記申請書、臺北市稅捐稽徵處110年6 月8日北市稽文山乙字第1105103327號函附契稅及土地增值 稅申報書、建物買賣移轉契約書、土地買賣移轉契約書、契 稅及土地增值稅繳款書、不實買賣契約書、不動產買賣價金 履約保證申請書、不動產委託銷售標的現況書明書(成屋)、 不動產買賣價金履約保證證書、華南銀行貸款契約2份、切 結書、房屋貸款申請書及調查表、房地產鑑定表(買賣成交 價)（見北檢1197卷第45至93頁、第135至137頁，北檢15806 卷第35至49頁、第53至111頁，北檢8275卷第3至52頁)，以 及僑馥公司110年6月10日僑馥(110)字第225號函附收受買方 匯入信託專戶款項及撥款明細、另案被告李峻鋠及亞緹公司 之臺灣土地銀行信義分行帳號000000000000帳戶之客戶基本 資料及存款往來交易明細表、存摺類取款憑條及存款憑條、 傳票、貸款及帳戶資料、亞緹公司設立登記表及歷年變更登 記表、異動索引等件(見北檢15806卷第51頁、第295至297頁 、第311至317頁，北檢1197卷第95頁，本院75卷第51至55頁 ，本院57卷一第105至135頁、第143頁、第147至226頁、第2 29至235頁、第239至247頁，本院57卷二第57至63頁、第67 至69頁)為憑，且被告於警詢、偵訊及本院準備程序或審理 中均未爭執上情，堪信屬實。惟上開事證，僅足證明李芳菲 、吳素蓉、林毅君有遭偽造印文、署押，華南銀行則因不詳 成年男子行使不實買賣契約書而陷於錯誤，准予較實際成交 金額為高之貸款款項，然尚不足以此遽認被告有與另案被告 李峻鋠及不詳成年男子為三人以上共同詐欺取財、偽造私文 書、及行使偽造私文書之犯意聯絡，而提供身分證明，並於 存摺類存款憑條上簽名，將上開金額匯至亞緹公司之帳戶。 　㈡又對照另案被告李峻鋠於本院112年3月27準備程序時陳稱： 因為我一直想買台北的房子，本案房屋是我任職亞緹公司的 鐘姓老闆介紹仲介給我，不是王遵富介紹的；仲介名字及仲 介公司我不記得，就直接約在亞緹公司樓下；當時仲介有給 我看兩間房子的照片，只問我中意哪一間，我說我不太懂， 要先看貸款可以貸多少，仲介說如果是1,700多萬的房子， 定金至少要50至100萬，我說我身上的現金沒有那麼多，後 來仲介就要我看1,300多萬的房子，當時我問說可不可以貸 到這麼多，仲介說要看銀行；實際上我看的就只有本案房屋 ，後來都只有接洽能不能貸款；本案房屋的貸款我全部還清 了，我把房子賣掉了，中間有延遲還貸款1、2期，亞緹公司 從我的薪資扣除房貸，剩餘的錢才給我，每個月我實際拿到 的錢就是2萬多，好一點會拿到3、4萬；我有在亞緹公司見 過王遵富，我不知道當時王遵富來幹嘛等語（見本院57卷一 第91至101頁），以及本案房屋賣方李芳菲及仲介人員陳韋 廷於111年7月27日北檢檢察事務官詢問時均表示買賣過程沒 有看過王遵富等語（見北檢18559卷第52頁）。足見被告並 非介紹另案被告李峻鋠購買本案房屋之人，且並未參與另案 被告李峻鋠與李芳菲買賣本案房屋之過程，且本案房屋之貸 款債務皆已還清，華南銀行並未受有損害。 　㈢再者，本件被告於本案審理中抗辯本案房屋不是其介紹給亞 緹公司一節，雖與其偵查中供稱認識亞緹公司，曾介紹本案 房屋給亞緹公司老闆知道，介紹有給佣金，領完錢有給現金 等語不符（見偵15806卷第383至386頁）。惟縱認被告確有 介紹買賣本案房屋之情事，此部分尚不足遽認被告對其介紹 後之偽造文書或詐貸等事實，有所知情或曾參與。而本件公 訴意旨認為被告涉犯三人以上共同犯詐欺取財、偽造私文書 及行使偽造私文書罪嫌，則僅以土地銀行存摺類取款憑條證 明被告曾於108年4月29日於臺北市基隆路亞緹公司之土地銀 行，提供身分證件，並於金額為667,000元之存摺類存款憑 條上簽名，將上開金額匯至另案被告李峻鋠任職之亞緹公司 之帳戶之事實，而與本案房屋買賣、貸款有涉，然並無被告 自己施用詐術或偽造文書之證據，亦無得以證明被告與不詳 成年男子或另案被告李峻鋠曾有三人以上共同詐欺取財、偽 造私文書或行使偽造私文書為犯意聯絡之相關事證，難遽認 被告有何三人以上共同詐欺取財、偽造私文書或行使偽造私 文書之犯行。 七、綜上所述，本件依公訴人所舉各項證據方法，充其量僅能證 明李芳菲、吳素蓉、林毅君有遭偽造印文、署押，華南銀行 則因不詳成年男子行使不實買賣契約書而陷於錯誤，准予較 實際成交金額為高之貸款款項之事實，尚無法證明被告為三 人以上共同詐欺取財、偽造私文書或行使偽造私文書之犯行 。是公訴人所舉證據所舉證據未達通常一般人均不致有所懷 疑，而得以確信被告確有公訴人所指之偽造及行使偽造文書 等犯行之程度，本院自無從形成被告有罪之確信，揆諸前開 法條規定裁判及意旨，自應均為無罪之諭知，以昭審慎。 據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項，判決如主文。 本案經檢察官江文君提起公訴，檢察官林安紜、戚瑛瑛到庭執行 職務。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　24　　日 　　　　　　　　　刑事第八庭　　審判長法　官　解怡蕙 　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊世賢 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林奕宏 上正本證明與原本無異。 如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應 敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日 內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿 逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備 理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正 本之日期為準。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張閔翔 中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　25　　日

2024-12-18

TPHM-113-上訴-4871-20241218-1

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