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分割共有物

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第69號原告周清林訴訟代理人邱循真律師被告陳世勳律師即周清田之遺產管理人謝長祥謝水能被告謝長經（即謝萬枝之繼承人）謝美芬（即謝萬枝之繼承人）上列當事人間分割共有物事件，本院於民國113年9月20日言詞辯論終結，判決如下：主文被告謝美芬、謝長經應就被繼承人謝萬枝所有坐落嘉義縣○○○○○ 段000地號土地，面積1,515平方公尺，權利範圍8分之1之土地辦理繼承登記。兩造共有坐落嘉義縣○○鄉○○○段000地號土地，面積1,515平方公尺，分割方法如嘉義縣朴子地政事務所113年8月1日土地複丈成果圖所示，編號甲面積758平方公尺土地分歸由原告取得，原告以新臺幣1,092,000元補償被告陳世勳律師即周清田之遺產管理人；編號乙1面積189平方公尺分歸被告謝長經、謝美芬共同取得，並按應繼分之比例保持公同共有；編號乙2面積189平方公尺，分歸被告謝長祥取得；編號丙面積379平方公尺，分歸被告謝水能取得。原告與被告陳世勳律師即周清田之遺產管理人所共有門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○○00號之房屋，分割方法為由原告分得房屋全部，原告以新臺幣157,000元補償被告陳世勳律師即周清田之遺產管理人。訴訟費用由原告負擔8分之3，由被告陳世勳律師即周清田之遺產管理人負擔8分之3，由被告謝長祥負擔16分之1，由被告謝長經、謝美芬連帶負擔16分之1，由被告謝水能負擔8分之1。事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。又分割共有物事件為固有必要共同訴訟，原告起訴應以全體共有人為當事人。本件原共有人謝萬枝於起訴前民國98 年11月25日死亡，由繼承人謝長經、謝美芬繼承取得嘉義縣 ○○鄉○○○段000地號土地(下稱系爭土地)之應有部分，有土地登記第一類謄本及異動索引在卷可稽（卷一第67至69頁），原告爰撤回對謝萬枝之起訴，並追加謝長經、謝美芬為被告（卷一第323至325頁），核與上開規定相符，應予准許。二、被告謝長祥、謝水能、謝長經、謝美芬經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告起訴主張：　㈠系爭土地為兩造共有，共有人及權利範圍如附表一所示；原告及被告陳世勲即周清田之遺產管理人則為座落系爭土地上門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村00號房屋之共有人（下稱系爭房屋），權利範圍如附表二所示。因系爭土地、房屋並無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限，惟兩造無法就分割方法達成協議，爰依民法第823條第1項、第824條第2項，請求分割系爭土地、房屋。　㈡因系爭房屋坐落於如嘉義縣朴子地政事務所（下稱朴子地政）113年8月1日土地複丈成果圖(下稱附圖)所示所示編號甲部分，系爭房屋現今仍由原告為使用，故主張附圖編號甲部分以及系爭房屋由原告全部取得，又周清田所有系爭土地之應有部分曾經本院鑑價拍賣而無人應買，主張以第二拍底價新台幣(下同)1,092,000元補償被告陳世勳律師即周清田之遺產管理人，至於系爭房屋則按嘉義縣財政稅務局112年所核定之房屋課稅現值金額157,000元補償被告陳世勳律師即周清田之遺產管理人；附圖編號丙部分尚有被告謝水能興建之房屋座落其上，故由謝水能取得附圖編號丙部分；附圖編號乙1、乙2部分現為空地，故主張編號乙1部分由被告謝長經、謝美芬取得，並按原應有部分比例維持共有；編號乙2 則由被告謝長祥取得(下稱原告方案)。　㈢並聲明：　1.被告謝美芬、謝長經應就被繼承人謝萬枝所有坐落嘉義縣○○○○○段000地號土地，面積1,515平方公尺，權利範圍8分之1之土地辦理繼承登記。　2.兩造共有座落嘉義縣○○鄉○○○段000地號土地，面積1,515平方公尺，請求分割方法如嘉義縣朴子地政113年8月1日土地複丈成果圖所示，編號甲面積758平方公尺土地分歸由原告取得，原告以1,092,000元補償被告陳世勳律師即周清田之遺產管理人；編號乙1面積189平方公尺分歸被告謝長經、謝美芬取得，並按原應有部分比例維持共有；編號乙2面積189 平方公尺，分歸被告謝長祥取得；編號丙面積379平方公尺，分歸被告謝水能取得。　3.原告與被告陳世勳即周清田之遺產管理人所共有門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○○00號之房屋，請准予分割，分割方法為由原告分得房屋全部，並由原告以157,000元補償被告陳世勳律師即周清田之遺產管理人。二、被告陳世勳律師即周清田之遺產管理人則以：同意原告方案。三、被告謝長祥、謝水能、謝長經、謝美芬，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、本院得心證理由：　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。又分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：1 、以原物分配於各共有人；但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。2 、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第823 條第1 項、第824 條第2 項，分別定有明文。再者，共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等因素決之，惟如分配原物有困難時，則應予變賣，以價金分配於各共有人，最高法院57年台上字第2117號、51年台上字第271 號判例亦可資參照。原告主張系爭土地及系爭房屋為兩造所共有，兩造之應有部分如附表一、二所示，無因物之使用目的不能分割之情事，兩造亦未訂有不分割期限之契約之事實，為兩造所不爭執，並據原告提出土地登記謄本為證，並經本院向嘉義縣財政稅務局調閱系爭房屋之持分人，有該局函在卷可參(卷一第49頁至53頁)，惟兩造就分割方法無法獲得協議，亦有本院113 年1月30日調解程序筆錄在卷可稽(卷一第169頁至172頁)，堪信為真實，則原告訴請將系爭土地及房屋分割，即無不合，應予准許。　㈡次按共有之不動產之共有人中有人死亡者，他共有人請求分割共有物時，為求訴訟經濟起見，可許原告就請求繼承登記及分割共有物之訴合併提起，即以一訴請求該死亡之共有人之繼承人辦理繼承登記，並請求該繼承人於辦理繼承登記後，與原告及其餘共有人分割共有之不動產（最高法院70年度第2次民事庭會議決定（二）參照）。查系爭土地之原共有人謝萬枝已於98年11月25日死亡，被告謝長經、謝美芬為其繼承人，迄今均尚未就共有土地應有部分辦理繼承登記乙節，業據原告提出土地登記謄本、戶籍謄本、繼承系統表等為證(卷一第67頁至69頁、第335頁第237頁至第331頁)，堪信為真。依上開說明，原告請求被告謝長經、謝美芬應先就被繼承人謝萬枝所有系爭土地應有部分8分之1辦理繼承登記，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。　㈢至分割方法，本院斟酌如次：　1.系爭土地東側臨3.5米村道，西側有3米既成道路，其上有一間由原告與被告陳世勳律師即周清田之遺產管理人共有之系爭房屋，被告謝長祥與被告謝長祥與被告謝長經、謝美芬之被繼承人謝萬枝共有之磚造平房，另有被告謝水能之磚造平房等情，業據本院履勘現場查明屬實，製有勘驗筆錄可稽，並囑託朴子地政測量，有勘驗筆錄及朴子地政113年5月6日現況圖在卷可稽，堪信為真實。 2.周清田所有系爭土地4分之1持分，經本院111年度司執字第1 7352號債務執行第二次拍賣之最低拍賣底價為1,092,000元，而系爭土地系爭房屋112年之課稅現值為157,000元，有本院拍賣公告影本及嘉義縣財政稅務局112年房屋稅繳款書影本在卷可參(卷一第155頁、第151頁)。經核原告提出如附圖所示之分割方案，將編號甲面積758平方公尺土地分歸由原告取得，被告周清田系爭土地4分之1持分則由原告以1,092, 000元補償被告陳世勳律師即周清田之遺產管理人；編號乙1 面積189平方公尺分歸被告謝長經、謝美芬取得，並按原應有部分比例維持共有；編號乙2面積189平方公尺，分歸被告謝長祥取得；編號丙面積379平方公尺，分歸被告謝水能取得。至於原告與被告周清田所共有系爭房屋，由原告分得房屋全部，並由原告以157,000元補償被告陳世勳律師即周清田之遺產管理人。如此，土地分割線平直，兩造分得土地尚屬方正，且均得面臨道路，得以對外通行，原告與被告周清田共有之系爭房屋，全部由原告取得，更能達到物盡其用之效益。而被告陳世勳律師即周清田之遺產管理人對系爭土地之持分同意由原告以本院第二次拍賣底價，由原告補償被告陳世勳律師即周清田之遺產管理人。至於爭房屋屋原告希望保有全部持分，被告陳世勳律師即周清田之遺產管理人亦同意，以系爭房屋之課稅現值，由原告補償被告陳世勳律師即周清田之遺產管理人，同意原告之分割方案（本院113年9月 20日言詞辯論筆錄），其餘被告則未到庭，是依原告方案各共有人分得位置符合使用現況，能兼顧各共有人即兩造之公平利益，符合經濟效用，亦合乎公平，應認原告所提附圖所示之分割方案應屬可採。五、綜上所述，本院審酌系爭土地及系爭房屋之條件、使用現狀、整體利用之效益、原告所提如附圖所示分割方案之優劣及兩造之意願等情，認以原告所提如附圖所示方案分割系爭土地，應屬可採，爰分割為如主文第2項所示。六、又附圖所示之分割方案附表中關於「謝萬枝」之記載應更正為「謝長經、謝美芬」，附此敘明。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審核結果於判決結果不生影響，爰不予一一論列。八、末按因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部。共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴訟費用，但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔。共同訴訟人因連帶或不可分之債敗訴者，應連帶負擔訴訟費用。民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書、2項分別定有明文。系爭土地、房屋因兩造無法自行協議分割，依前開說明，本院認本件訴訟費用應由兩造按如附表三所示比例負擔為適當，爰判決如主文第3項所示。九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4 　　日民事第三庭法　官　柯月美以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4 　　日書記官　蘇春榕附表一：嘉義縣○○鄉○○○段000地號土地共有人、應有部分編號所有權人應有部分 1 周清田 (遺產管理人：陳世勲律師) 1/4 2 周清林 1/4 3 謝萬枝之繼承人謝長經、謝美芬 1/8(公同共有) 4 謝長祥 1/8 5 謝水能 1/4 附表二：門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村00號房屋共有人、應有部分編號所有權人應有部分 1 周清田 (遺產管理人：陳世勲律師) 50000/100000 2 周清林 50000/100000 附表三：兩造應負擔之訴訟費用比例編號所有權人應負擔之訴訟費用比例 1 周清田 (遺產管理人：陳世勲律師) 3/8 2 周清林 3/8 3 謝萬枝之繼承人謝長經、謝美芬 1/16(連帶負擔) 4 謝長祥 1/16 5 謝水能 1/8

2024-10-04

CYDV-113-訴-69-20241004-1

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1502號原告李家豪訴訟代理人張育銜律師複代理人廖婉茹律師被告呂逸勤上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年9月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將如附表所示之房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應自民國113年3月15日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆仟零壹拾伍元。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一、二項於原告以新臺幣肆拾柒萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰肆拾萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。六、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由壹、程序方面：　　本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠如附表所示門牌號碼新北市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋）原為訴外人林雅芳所有，嗣由原告於鈞院112年度司執字第9583號之清償票款強制執行事件（下稱系爭執行事件）執行程序中拍定取得，並經鈞院於民國113年3月13日核發不動產權利移轉證明書與原告，是原告自領得權利移轉證書之日起，即取得系爭房屋之所有權。另被告與林雅芳間有訂立房屋租賃契約，執行法院於拍賣公告之使用情形亦載明，因被告基於租期110年1月至112年12月之租賃契約占有使用而拍定不點交。惟該租期現已屆至，被告自不得再以其與林雅芳間之租賃關係對原告主張其係有權占用，故被告無民法第 425條第1項買賣不破租賃之適用，被告占用系爭房屋自屬無權占用。又兩造曾於113年3月14日達成協議（協議書日期誤載為113年3月4日）並簽立點交書（原證3；下稱系爭點交書），協議內容略為：原告同意給付被告新臺幣（下同）6萬元之搬遷費用，被告則同意於113年3月15日搬清並點交系爭房屋予原告，而原告於113年3月14日業已先交付2萬元與被告，約定尾款於最後點交日付清，惟被告卻未於113年3月15 日將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。是以，被告未能舉證證明就系爭房屋有何合法占有權源，原告依民法第767條第1項前段之規定及系爭點交書之約定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。　㈡被告無權占用系爭房屋之事實，已如上述，則被告占用系爭房屋之行為，即屬無法律上原因而受有使用系爭房屋之租當於租金之利益，原告依民法第179條請求被告給付自113年3 月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利。又系爭房屋位於交通便利生活機能發達之集合住宅區，應以系爭不動產申報總價年息10%為計算始為允當。系爭房屋拍定價格為1,408,000元，故就房屋部分被告占有期間每月受有相當於租金之不當得利為11,733元[計算式：1,408,000×10%÷12×1（原告所有權利範圍）＝11,733 元]。又依新北市○○區○○段000地號土地之申報地價為每平方公尺26,240元，故就系爭房屋所坐落土地部分，被告每月受有相當於租金之不當利為3,658元[計算式：26,240元×961.4 1（新北市○○區○○段000地號面積）×l0%÷12×174/10,000（原告就上開地號之所有權利範圍）＝3,658元]。準此，被告應自113年3月15日起至被告將系爭房屋騰空返還予原告止，按月給付原告15,391元（計算式：11,733元＋3,658元＝15,391 元)。　㈢並聲明：　　　1.被告應將附表所示之系爭房屋騰空遷讓返還予原告。　2.被告應自113年3月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,391元。　3.原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠原告主張之事實，業據提出本院112年度司執字第9583號不動產權利移轉證明書、系爭房屋及坐落基地登記第一類謄本、本院拍賣公告、系爭點交書、google路線圖網頁截圖等件影本為證，並經本院調取本院112年度司執字第9583號民事執行卷無訛。且被告已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執原告之主張，是原告主張之事實，應認為真實。　㈡就原告請求被告騰空返還系爭房屋部分：　　按強制執行法第98條第1項規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」。查本院系爭執行事件已於113年3月13日核發系爭房屋及坐落基地之權利移轉證書與原告，並經原告於113年4月2日辦理所有權移轉登記，此有上開不動產權利移轉證書影本及系爭房屋與座落土地之登記第一類謄本附卷可稽（見本院卷第21至23頁、第75、77至79頁），是原告確已取得系爭房屋之所有權。次按民法第767條第1項前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」；又兩造簽立之系爭點交書約定：現住人（即被告）同意113年3月15日搬清。雖本件經本院依職權函請轄區警員查訪被告現有無實際居住系爭房屋，經新北市政府警察局三重分局以113年8月28日新北警重刑字第1133741034號函覆略以：經派員查訪系爭房屋址，詢問鄰居表示該處已法拍，目前無人居住等語，有該函檢附之職務報告及照片可考（見本院卷第103至109頁），惟原告主張被告並無告知原告其已搬離，且亦未依系爭點交書點交系爭房屋予原告，是被告仍屬無權占有原告所有之系爭房屋，而侵害原告就系爭房屋之所有權，致原告受有損害，則原告依民法第767條第1項前段所有物返還請求權及系爭點交書之約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，均屬有據，應予准許。　㈢就原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分：　1.按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判要旨參照）。再按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。又依土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。另依土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報總價即指該土地之申報地價而言。又上開土地法之規定，僅係為就城市地方建築物之基地租用約定之租金限制其最高額而設，所謂「年息10%為限」，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10 %計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號裁判要旨參照）。本件被告無權占用系爭房屋，自受有利益，原告並因此而受有不能利用系爭房屋之損害，則原告依不當得利法則，請求被告自113年3月15日起至返還系爭房屋之日止，給付相當於租金之不當得利，於法有據。　2.次查，原告雖僅請求被告返還系爭房屋，但系爭房屋既不能脫離土地之占有而存在，則原告請求被告給付占用系爭房屋之不當得利，於計算房屋之價額時，揆諸前揭說明，自應計入土地部分。而查：系爭房屋坐落之基地為新北市○○區○○段 000地號土地，面積為961.41平方公尺，原告之應有部分為1 74/10000，有土地登記第一類謄本附卷可稽（見本院卷第77 頁）。而上開土地113年1月之申報地價為每平方公尺26,240 元（參上開土地登記謄本之記載），是原告就該土地應有部分174/10000之申報地價為438,957元（計算式：26,240元元 ×961.41平方公尺×174/10000＝438,957元；元以下四捨五入，下同）。又經本院向新北市政府稅捐稽徵處三重分處函詢結果，系爭房屋113年之評定現值為163,300元，有新北市政府稅捐稽徵處三重分處113年7月15日新北稅重二字第113549 7125號函附卷可稽（見本院卷第71頁）。而查系爭房屋為6 層樓鋼筋混凝土造建築之一樓，位於新北市三重區長樂街，周遭為建築密集地區，附近有光榮國小、捷運站、國道交流道等，此有系爭房屋建物登記第一類謄本、原告所提GOOGL 網路地圖可參（見本院卷第75頁、第35至39頁），是本院審酌系爭房屋坐落位置、工商業繁榮之程度、被告使用系爭房屋之經濟利益及其他一切情狀，認系爭房屋相當於租金之不當得利以上開土地申報地價438,957元加計系爭房屋評定現值163,300元之年息8%計算為適當，且未逾系爭房屋及坐落土地申報總價額年息10%。經核算後，被告無權占用系爭房屋每月所受相當於租金之不當利益應為4,015元[計算式：（ 438,957元＋163,300元）×10% ÷12月＝4,015元]。是原告請求被告自113年3月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,015元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則不應准許。四、綜上，原告依民法第767條第1項前段及系爭點交書之約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條請求被告自113年3月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,015元，為有理由，應予准許；原告逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；並酌定相當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其此部分假執行之聲請則失去依據，應併駁回。結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條、第392條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4 　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊振宗附表：編號建號基地坐落 ------------- 建物門牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）　　權利範圍樓層面積合　　　計附屬建物主要建築材料及用途１新北市○○區○○段000○號新北市○○區○○段000地號 ------------- 新北市○○區○○街00號鋼筋混凝土造6層樓 1樓層：39.33 合計：39.33 陽台：6.35 全部備考含共有部分長樂段890建號、長樂段891建號之持分

2024-10-04

PCDV-113-訴-1502-20241004-2

司執

臺灣基隆地方法院

拍賣抵押物

臺灣基隆地方法院民事裁定 113年度司執字第6456號聲請人即債權人臺灣土地銀行股份有限公司(兼抵押權人) 法定代理人何英明代理人林韋辰第三人欣偉傑建設股份有限公司(占有人) 法定代理人曾勤第三人大元營造股份有限公司(占有人) 法定代理人羅律煌第三人正偉投資股份有限公司(占有人) 法定代理人羅傑相對人即債務人王進祥上列債權人與債務人間拍賣抵押物強執行事件，債權人於民國11 3年9月24日之聲請，本裁定如下：　　主　　文聲請駁回。程序費用由聲請人負擔。　　理　　由一、本件聲請人於民國113年9月24日聲明意旨略以：1、拍賣公告使用情形欄一「稱向王進祥租賃及無償使用借貸自民國10 3年3月14日開始」。惟如附表所示2017、2025、2026建號建物，依建物登記謄本所載，建物完成日期均為103年3月14日，原建物所有權人欣偉傑建設股份有限公司(下稱欣偉傑公司)，係於107年7月10日將上開建號信託登記予相對人王進祥，顯與事實不符。並主張依臺灣高等法院暨所屬法院86法律座談民事執行類提案第14號法徑問題(一):張三所有房屋於設定抵押權後將之移轉登記與李四，惟未交付標的物，仍由張三繼續占有使用，嗣抵押權人取得以李四為相對人之拍賣抵押物裁定聲請就該抵押標的物強制執行。依審查意見暨研討結論採認，拍賣抵押物裁定因抵押權之追及性始以聲請時之所有人李四之名義為相對人，雖執行名義上所載債務人李四，除非受讓人已承擔債務外，真正債務人仍為張三，自應排除張三之占有而點交。因欣偉傑公司及大元營造股份有限公司(下稱大元公司)為實質債務人，請求依上開見解，將上開建物拍賣條件變更為點交。2、主張如附表所示2018建號建物，正偉投資公司(下稱正偉公司)原租期自110年4月21 日起至112年4月20日止，有租賃契約附卷可參，可知正偉公司係自110年4月21日後，占有使用如附表所示2018建號建物，而聲請人之抵押權設定日期係103年5月9日後，請求鈞院依民法第886條規定，除去租賃後變更拍賣條件為點交云云。二、按強制執行法第12條第1項規定，當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議。但強制執行不因而停止。三、經查: 　　1、本件113年4月16日之查封筆錄所載:「2017建號及2025建號為欣偉傑建設股份有限公司及大元營造股份有限公司，做為辦公室使用，在場人即大元公司代理人羅淑女陳報有租賃契約，惟無法當場提出，書記官命其於文到五日內提出」;「2018建號由上開公司代理人羅淑女開鎖進入，稱由正偉投資股份有限公司做為辦公室及會議室使用，有租賃契約，惟無法當場提出」;「2026建號由上開公司代理人羅淑女打開門鎖，稱有欣偉傑公司設定佛堂，有供奉佛像數尊，有擺設桌椅供員工休息」。　　2、聲請人稱建物完工日期為103年3月14日，惟原所有權人欣偉傑公司係於107年7月10日才將上開建物登記予相對人王進祥，故欣偉傑公司及大元公司顯不可能於103年3 月14日即與王進祥成立租賃契約及無償使用借貸契約。按最高法院91年度台上字第1537號民事判決裁判要旨: 　　　租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，　出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其　租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。無論係租賃契　約或無償使用借貸契約，皆僅有債權效力，無物權效　　力，債權行為不以有處分權為必要。故聲請人主張相　　對人與第三人等間就如附表所示2017、2025 、2026建號之租賃契約及無償使用借貸契約與事實不符，因執行處僅得為形式調查，此已涉及實體調查，本處礙難依聲請辦理，如聲請人仍有疑異，請提起實體訴訟以資解決。　　3、至於如附表所示2018建號之租賃契約，公司代理人羅淑女主張租約尚未找到，因租期不明，無租賃契約之始期可判斷是否符合民法第866條之規定。本處無法依民法第 866條規定除去租賃關係後變更拍賣條件為點交。因執行處僅得為形式調查，聲請人如主張該公司代理人之主張不實，此已涉及實體調查，本處礙難依聲請辦理，如聲請人仍有疑異，請提起實體訴訟以資解決。　　4、綜上所述，聲請人之聲請，皆顯無理由，應予裁定駁回之。四、依強制執行法第12條第2項、第30條之1，民事訴訟法第95條　　、第78條裁定如主文。五、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法　　事務官提出異議，並繳納裁判費1,000元。中　　華　　民　　國　 113　　年　　10　　月　　4 　　日　　　　　　　　　民事執行處司法事務官附表: 標別: 甲 113年司執字006456號財產所有人：王進祥編號土　　　　地　　　　坐　　　　落面　積權　利範　圍最低拍賣價格 (新臺幣元) 縣　市鄉鎮市區段小段地號平方公尺 1 基隆市暖暖區暖暖東勢坑 974 58.92 10000分之605 備考 2 基隆市暖暖區暖暖東勢坑 974-1 169.53 10000分之605 備考 3 基隆市暖暖區暖暖東勢坑 975 1041.55 10000分之605 備考編號建號基　地　坐　落 -------------- 建　物　門　牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍最低拍賣價格 (新臺幣元) 樓　　層　　面　　積合　　　　　　　　計附屬建物主要建築材料及用途 1 2017 基隆市○○區○○段○○○○段000地號 -------------- 暖暖街530巷86號8樓 9層樓鋼筋混凝土造八層: 165.73 合計: 165.73 陽台16.72、雨遮8.48 全部備考含共同使用部分2039建號之持分10000分之625、共同使用部分2040建號之持分10000分之230 標別: 乙 113年司執字006456號財產所有人：王進祥編號土　　　　地　　　　坐　　　　落面　積權　利範　圍最低拍賣價格 (新臺幣元) 縣　市鄉鎮市區段小段地號平方公尺 1 基隆市暖暖區暖暖東勢坑 974 58.92 10000分之605 備考 2 基隆市暖暖區暖暖東勢坑 974-1 169.53 10000分之605 備考 3 基隆市暖暖區暖暖東勢坑 975 1041.55 10000分之605 備考編號建號基　地　坐　落 -------------- 建　物　門　牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍最低拍賣價格 (新臺幣元) 樓　　層　　面　　積合　　　　　　　　計附屬建物主要建築材料及用途 1 2018 基隆市○○區○○段○○○○段000地號 -------------- 暖暖街530巷86號9樓 9層樓鋼筋混凝土造九層: 165.73 合計: 165.73 陽台16.59、雨遮8.48 全部備考含共同使用部分2039建號之持分10000分之625、共同使用部分2040建號之持分10000分之230 標別: 丙 113年司執字006456號財產所有人：王進祥編號土　　　　地　　　　坐　　　　落面　積權　利範　圍最低拍賣價格 (新臺幣元) 縣　市鄉鎮市區段小段地號平方公尺 1 基隆市暖暖區暖暖東勢坑 974 58.92 10000分之603 備考 2 基隆市暖暖區暖暖東勢坑 974-1 169.53 10000分之603 備考 3 基隆市暖暖區暖暖東勢坑 975 1041.55 10000分之603 備考編號建號基　地　坐　落 -------------- 建　物　門　牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍最低拍賣價格 (新臺幣元) 樓　　層　　面　　積合　　　　　　　　計附屬建物主要建築材料及用途 1 2025 基隆市○○區○○段○○○○段000地號 -------------- 暖暖街530巷88號8樓 9層樓鋼筋混凝土造八層: 165.73 合計: 165.73 陽台16.72、雨遮8.48 全部備考含共同使用部分2039建號之持分10000分之624、共同使用部分2040建號之持分10000分之231 標別: 丁 113年司執字006456號財產所有人：王進祥編號土　　　　地　　　　坐　　　　落面　積權　利範　圍最低拍賣價格 (新臺幣元) 縣　市鄉鎮市區段小段地號平方公尺 1 基隆市暖暖區暖暖東勢坑 974 58.92 10000分之595 備考 2 基隆市暖暖區暖暖東勢坑 974-1 169.53 10000分之595 備考 3 基隆市暖暖區暖暖東勢坑 975 1041.55 10000分之595 備考編號建號基　地　坐　落 -------------- 建　物　門　牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍最低拍賣價格 (新臺幣元) 樓　　層　　面　　積合　　　　　　　　計附屬建物主要建築材料及用途 1 2026 基隆市○○區○○段○○○○段000地號 -------------- 暖暖街530巷88號9樓 9層樓鋼筋混凝土造九層: 167.89 合計: 167.89 陽台11.14、雨遮8.48 全部備考含共同使用部分2039建號之持分10000分之614、共同使用部分2040建號之持分10000分之229

2024-10-04

KLDV-113-司執-6456-20241004-2