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返還定金等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第552號原告蘇威克訴訟代理人林彥百律師被告莊淑芬上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國113年11月8日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應同意僑馥建築經理股份有限公司將中國信託商業銀行營業部戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000之履約保證帳戶中之新臺幣98萬元撥付與原告。被告應給付原告新臺幣40萬元及民國113年9月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之70，餘由原告負擔。本判決第二項於原告以新臺幣13萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣40萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件原告起訴時第1項聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）196萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於民國113年10月4日當庭追加第1項聲明即如主文第1項所示，並將原第1項聲明變更為第2項，且減縮為：被告應給付原告98萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。核其所為上開訴之追加及變更，核屬請求基礎事實同一或縮減應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。二、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依同法第385條第1項之規定，爰依原告之聲請，由其一造辯論判決。貳、實體方面：一、原告起訴主張：兩造於112年12月11日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告購買被告所有坐落嘉義縣○○ 鄉○○○段00地號土地（下稱系爭土地），並於113年1月4日另行約定：取得新建築線有效文件（113年）且建築線臨接寬度符合可供開發申請（大於2米）之規定。惟被告遲未取得新建築線有效文件，原告遂於113年7月2日寄發存證信函定期（8日）催告被告履行仍未獲回覆，復於113年7月16日再次寄發存證信函解除系爭契約。因原告前已依約將第1期、第2期款項共計98萬元匯入兩造所約定之履約保證專戶（即僑馥建築經理股份有限公司【下稱僑馥公司】在中國信託商業銀行營業部所申辦之中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000【下稱系爭履保專戶】），原告爰依系爭契約第8條第3項約定，請求被告同意僑馥公司將已支付之98萬元款項撥予原告，及被告應支付懲罰性違約金即同額已支付價金98萬元等語，並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡被告應給付原告98萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣願供擔保，請准宣告假執行。二、被告受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀陳述。三、本院得心證之理由：　㈠原告主張之上揭客觀事實，業據其提出系爭契約、郵局存證信函用紙2份暨被告招領逾期遭退回之信封影本、付款明細表、僑馥簡訊通知、台新國際商業銀行國內匯款申請書（兼取款憑條）各1份在卷可憑（本院卷11至23頁、27頁、33至3 5頁、57至61頁），而被告已於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出答辯書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定視同自認，堪認原告上開主張均為真實。　㈡兩造於113年1月4日在系爭契約之末增訂約款，約定系爭土地應取得新建築線有效文件，且符合可供開發申請（大於2米）之規定，並經兩造簽名其上（本院卷19頁），此條件已構成系爭契約之一部，被告理應遵守。惟被告遲未提出指定建築線之有效文件，又本件兩造於系爭契約第7條第5項約定最遲辦理點交之日為113年2月29日（本院卷16頁），可見被告依約原應最遲於113年2月29日前將系爭土地移轉登記予原告，且經原告於113年7月2日寄發存證信函至被告在系爭契約上所留之通訊地址，催告被告應於8日內提出指定建築線之有效文件，仍未獲回覆（雖然該存證信函因被告遲未招領而遭退回，但依系爭契約第10條第10項約定，仍以郵遞日【11 3年7月5日，見本院卷33頁】視爲送達生效日），實難認被告有依約履行之意願，故依系爭契約第8條第1項約定，原告主張已取得契約約定解除權，並已於113年7月16日寄發存證信函通知被告解除系爭契約（生效日為郵遞日即113年7月19 日，見本院卷35頁），應有理由。　㈢系爭契約第8條第3項約定：本約簽訂後，乙方（按：即被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（按：即原告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還甲方已支付之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。經查：　⒈系爭契約既已因被告未依約履行而經原告解除，則依上開約定，原告自得取回已支付之價金共98萬元，而因該筆款項，現已存入系爭履保專戶，則原告請求被告同意僑馥公司將系爭履保專戶中之98萬元撥付與原告，為有理由，應予准許。　⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。至契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。違約金屬懲罰性違約金者，並應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院112年度台上字第652號民事判決意旨參照）。本件原告已給付價金98萬元，且被告既有違約之情事，依系爭契約第8條第3項後段約定，被告固應給付以所收款項計算之98萬元違約金。惟原告主張購買系爭土地是因為已退休要在該土地上建築房屋，期間原告陸續跟被告商議，甚至向調解委員會申請調解，被告均置之不理，造成原告資金無法順利取回，無法運用該筆資金等語，又如前所述，本件兩造約定最遲應於113年2月29日前將系爭土地移轉登記予原告，該期日距離言詞辯論終結期日約8個多月。是綜合原告購買系爭土地之原因（然未說明在系爭土地建築房屋是否具有迫切之需求）、無法運用資金之數額、期間，並斟酌被告並未實際取得上開款項（因係存入系爭履保專戶）各節，本院認原告請求違約金98萬元，實屬過高，應予酌減。關於酌減之金額，經審酌上情，並考量社會經濟狀況及平衡買賣雙方利益等情，認本件違約金應酌減至40萬元為適當，逾此範圍，則非有據。　㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，亦為民法第233 條第1項、第203條所明定。原告上開違約金之請求以支付金錢為標的，本件起訴狀繕本係於113年8月22日寄存送達於被告住所，依民事訴訟法第138條第2項規定經10日發生合法送達之效力（即113年9月1日)，有本院送達證書在卷可稽（本院卷43頁)，則原告請求自起訴狀繕本送達翌日（即113年9 月2日）起至清償日止之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。　四、綜上所述，原告依系爭契約第8條第3項約定，請求被告應同意僑馥公司將系爭履保專戶中之98萬元撥付與原告，以及被告應給付原告40萬元及自113年9月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，均有理由，應予准許。逾此範圍之主張，則無理由，應予駁回。五、原告陳明就主文第2項之部分，願供擔保請求宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項之規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。另原告陳明就主文第1項之部分，亦願供擔保請求宣告假執行等語，惟按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文，故原告此部分之請求，性質上不得為假執行，所為之假執行聲請，自應駁回。至於原告敗訴部分，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，均認不足以影響本判決之結果，爰不再逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第一庭法　官　張佐榕　以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　張宇安

2024-12-13

CYDV-113-訴-552-20241213-1

重訴

臺灣高雄地方法院

給付違約金等

臺灣高雄地方法院民事判決 111年度重訴字第247號原告許文章訴訟代理人張雲龍林琬蓉律師被告盧嘉弘訴訟代理人陳主文　　住○○市○○區○○路000○00號上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年11月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣300萬元，及自民國111年10月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之19，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣100萬元為被告供擔保後得假執行。但被告以新臺幣300萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：訴外人黃來春與原告於民國105年9月8日簽立不動產買賣契約(下稱原契約)，約定原告以總價新臺幣（下同）1億2,504萬7,800元，向黃來春購買坐落高雄市左營區左南段1498、1499、1501、1503(部分應有部分約7.2坪)及150 5地號土地（下稱系爭土地），並於簽約日交付第一期簽約款300萬元予黃來春。嗣經黃來春同意，被告於105年12月27 日與原告簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約），契約承擔黃來春與原告之原契約，故被告取得契約當事人之權利，同時負有契約當事人之義務。被告為契約當事人，其雖未實際收到原告交付之現金300萬元，且為一併承擔原契約，故一併承擔黃來春收受的300萬元，被告並於系爭契約交款備忘錄、親筆簽名捺手印確認收受簽約金300萬元，視為已取得簽約金300萬元。又簽約金性質即為訂金，被告違約不願意出售系爭土地，原告依系爭契約第8條第1、2項及民法第249 條第4款，民法第179 條請求，擇一請求被告返還簽約金300 萬元。另依系爭契約第8條第2項及第14條第6項，請求被告給付違約金1,250萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,55 0萬元及自111年10月20日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告並未承擔原告與黃來春間之契約；又即便有契約承擔，黃來春所收受之300萬元，其中的100萬元已經還給原告；且系爭契約第14條第1項特約事項内容為：「十四、其他特別約定：「（一）本筆如需依土地法第34條之1處分，買方同意賣方收購期限立約起半年收購期至106年6月26 日」，係不論有無依土地法第34條之1處分，均有本條延長收購期限之適用；另，若系爭契約第14條第1項特約事項，不論有無依土地法第34條之1處分，均有本條延長收購期限之適用（即不以土地法第34條之1處分為前提），則期限屆至仍未收購完成時，已逾收購期限而致契約歸於無效；此外，若系爭契約第14條第1項特約事項是於適用土地法第34條之1處分時之收購期限，則本件無收購期限，則被告迄今尚未收購完成，原告不可請求被告出賣已收購之土地；最末，本件有系爭契約第14條其他特別約定之第8項坐落高雄市○○ 區○○段0000○0000地號土地之訴訟，因此系爭契約因逾該條收購期限而致契約歸於全部無效等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。　　三、兩造不爭執事項：　㈠黃來春於105年9月間，在左營區水沐蓮華大廈(高雄市○○區○○ ○路0號11樓之2)簽立原契約，即由黃來春收購系爭土地。原契約記載原告願以總價1億2,504萬7,800元向黃來春購買由黃來春收購之系爭土地，以每坪27萬元為買賣土地之單價。。　㈡原告曾於105年9月8日交付乙紙支票(發票日為105年9月8日；發票人為張芮芠；票面金額300萬元；支票號碼：FKA000000 0)予黃來春，並由黃來春於105年9月10日向高雄市第三信用合作社提示付款，取得300萬元。黃來春於臺灣高雄地方檢察署承認有收到原告交付之300萬元。　㈢兩造於105年12月27日簽立系爭契約，約定由被告收購系爭土地。系爭契約記載原告願以總價1億2,504萬7,800元向被告購買由被告收購系爭土地，系爭契約以每坪27萬元為買賣土地之單價。被告未實際收到原告交付現金300萬元。　㈣系爭契約書第14條特約事項内容為：「十四、其他特別約定：「(一)本筆如需依土地法第34條之1處分，買方同意賣方收購期限立約起半年收購期至106年6月26日。(二)買方補貼賣方新台幣壹佰萬元正即土地法第34條之1差額。(三)地上物地主應自行拆除，其費用由買方負擔。(四)地主應配合房屋稅籍滅失。(五)本筆土地1503地號應配合分割土地，分割後面積約24.03m2(依地政事務所為準)。(六)買方不買、賣方不賣應支付違約金，其違約金總價10%。(八)立約時，其中1498、1499地號訴訟中，如逾半年不再此限，以判決日為準，雙方互相另議。(九)另收購人黃來春，買方保障黃來春必定收到收購金額與27萬元正的差額，其土地34-1的差額由其中扣除。(十)見證人陳盧淑娥00-0000000、0000000000( 十一)尾款補部分，賣方同意買方向銀行貸款支付。」　㈤系爭契約書最後一頁手寫内容：「茲收到左南段1501地號(所有權人王瑞賓、李王玉琴、黃韋蓉、黃炎清)；左南段1505 地號(所有權人黃炎清、黃韋蓉、李王玉琴、王瑞賓)並有盧嘉弘親筆簽名及蓋手印。」。　㈥各筆地號土地所有權須移轉登記給被告，方屬收購土地完成。系爭土地於106年6月26日前，尚未收購完成，且未達土地法第34條之一條件。　㈦之前原告有以低於每坪27萬元之價格，即每坪25萬元，向被告購買已收購之土地。　　㈧原告於111年5月21日寄發新興郵局第001132號存證信函予被告，内容為：「敬啟者：台端於105年12月27日與本人簽立不動產買賣契約書，以總價新台幣(下同)1億2504萬7800元出售高雄市左營區左南段1498、1499、1501、1503(部份持分約7點2坪)、1505地號等土地予本人，本人並給付第一期簽約款300萬元，同時本人亦委託張雲龍先生交付高雄市○○ 區○○段0000○0000○○地號所有權狀正本八張(所有權人：王瑞賓、李王玉芬、黃韋蓉、黃炎清予台端)然台端遲遲不為後續履行買賣契約之進行。今特以此函通知台端，請於函到後三日内，與本人所全權委託處理本件買賣契約之張雲龍先生連繫，以處理後續買賣契約之履行，另近日獲悉台端欲將前開土地出售予他人，此舉已係故意違反契約約定，亦有詐欺本人之嫌，請台端依照契約約定履行，若台端仍不出面處理，本人將依契約書第十四條其他特別約定第六款，追訴台端違約之相關責任，並依法提出相關民、刑事訴究。請台端查照，希勿自誤。」　㈨被告於111年6月9日寄發高雄西甲郵局第000643號存證信函予原告，内容為：「敬啟者：台端於高雄新興郵局所寄發0011 32號存證信函已收悉。然台端所言係台端對係爭合約第十四條特別約定有所誤解。此合約還有無效力本人有所存疑。台端要依係爭合約第14條第6項追究本人相關違約責任及依法提出民、刑事相關訴訟為台端之權利不容本人置喙。請台端細研係爭合約書内容，倘有不解本人可以向台端解釋。希台端於函到後照辦避免無端訴訟造成日後困擾，希勿自誤，以為誠信是禱，是祈。」　㈩原告於111年8月17日寄發高雄地方法院郵局第001133號存證信函予被告，内容為：「台端111年6月9日來函，稱雙方於1 05年12月27日簽立之不動產買賣契約於今是否尚有效力有所存疑云云。然雙方簽約時，台端已親自簽收本人交付之簽約金新台幣300萬元，台端今既不願依雙方合約履行，足證台端已屬違約，本人爰依合約書第8條第1項、第2項約定，解除雙方105年12月27日之不動產買賣合約，請求返還簽約金3 00萬元，並依第14條第6項約定，賣方不賣，應支付違約金，違約金為買賣總價之百分之十，即為1250萬元，兩者合計 1550萬元。請台端於收到本函後七日内，依約給付本人1550 萬元，若否，本人將依法提出訴訟，敬請台端三思為禱，以免訟累。」。惟上開行使解除買賣契約之存證信函，因招領逾期而退回　若原告主張有理由，訂金為300萬元、違約金為1250萬。四、本件爭點：　㈠被告有無承擔黃來春與原告於105年9月間簽立之原契約？　㈡承上，若是，黃來春所收受之300萬元，其中的100萬元是否已經還給原告？　㈢系爭契約第14條第1項特約事項内容為：「十四、其他特別約定：「（一）本筆如需依土地法第34條之1處分，買方同意賣方收購期限立約起半年收購期至106年6月26日」，是否有以土地法第34條之1處分為前提，始有本條延長收購期限之適用？抑或係不論有無依土地法第34條之1處分，均有本條延長收購期限之適用？　㈣承上，若系爭契約第14條第1項特約事項，不論有無依土地法第34條之1處分，均有本條延長收購期限之適用（即不以土地法第34條之1處分為前提），則期限屆至仍未收購完成時，是否逾收購期限而致契約歸於無效？　㈤承㈢，若系爭契約第14條第1項特約事項是於適用土地法第34 條之1處分時之收購期限，則本件無收購期限，則被告迄今尚未收購完成，原告是否可請求被告出賣已收購之土地？　㈥本件是否有系爭契約第14條其他特別約定之第8項1498、1499 地號土地之訴訟？如有，則系爭契約是否因逾該條收購期限而致契約歸於全部無效？抑或是系爭契約除1498、1499地號土地之部分為無效外，其餘仍屬有效？五、本院之判斷：　㈠被告有無承擔黃來春與原告於105年9月間簽立之原契約？　1.按契約承擔乃以承受契約當事人地位為標的之契約，亦即依法律行為所生之概括承受，而將由契約關係所發生之債權、債務及其他附隨的權利義務關係一併移轉（最高法院97年度台上字第1864號裁判要旨參照）。　2.經查，證人黃來春到庭證稱：原告要我整合收購土地，左楠段1505跟1501，這兩塊地連在一起，有一塊比較小，這兩塊我都有持分。當初原告只是拿300萬元訂金而已，叫我去放訂金，一個一個放，我與他只簽約半年，時間快到了，整合不起來且資金也有問題，剛好姚建良介紹被告出來出錢。（問：原本如果沒有收完要怎麼處理？）介紹另一個出來收。（問：有無約定收購完，但沒有收購完成怎麼辦嗎？）要有人接替。我們原本有約定我收購完，也有約定期限，但沒有約定沒有收購完怎麼處理。（問：你說有約定收購期？）對。但期限內沒有收購完，姚建良幫我介紹被告出來，出來提供資金，他們兩個也有簽立合約，我的部分就退掉。（問：你說被告是代替誰？有簽什麼合約？跟你的合約有什麼關連？）沒有關連，就是我退出，他們進來，被告有資金，所以就換他們去收，我沒有收了。系爭契約簽約時我有在場，但不知道被告簽約內容。之前收購的有幾筆拿到權狀了，後來那些權狀在被告這邊。簽系爭契約時沒有交付300萬元，之前給我的300萬元，我沒有做了，換被告做，我之前放出去的訂金要收回300萬元給張雲龍，但張雲龍說不用了轉給被告就好。所以簽約那天沒有收到300萬元，是用移轉的。（問：有無說誰取代誰？變成誰是收購誰是叫人家收購的？）等於是被告收購給張雲龍。他們談的內容為何我不曉得等語（見本院卷一第386至394頁）。另證人張麗雪即系爭契約簽約之代書到庭證稱：（問：有無看過系爭契約？）有，這份契約是我寫的。（翻閱契約書）應該是買方要買這筆土地。是張雲龍要買找別人收購這筆土地。（問：這份契約有無參考其他資料？）應該是這份契約之前還有壹份契約，而那份契約已經撕掉了。應該是同一天撕掉的，我那天好像寫完的時候，他們有要求把壹份合約撕掉，但內容我真的不記得，可能是內容一樣有衝突才會撕掉。（問：當日簽約時，雙方有無交付什麼東西？）簽約當時有交付權狀，還有三百萬元簽收。（問：現場有無交付三百萬元？）有，如果沒有看到錢怎麼會簽收呢，現場有交付才會簽收，不會沒收到錢就簽收。（問：300萬元是不小的數目，現場如何交付？）不記得了，只知道一定有這筆款項，才會簽下去，是現金還是支票我不記得等語（見本院卷一第325至327、329頁）。則證人黃來春證述，原本是原告與黃來春約定，由黃來春向系爭土地之地主收購系爭土地，因黃來春無法繼續收購，因此透過姚建良介紹，請被告收購，證人黃來春並退出，而原先黃來春因收購系爭土地、簽定原契約時所收受之訂金300萬元，亦直接移轉給被告，並將已收購的權狀交付予被告等語，與證人張麗雪證述，系爭契約之前，還另有一份契約，與系爭契約可能是因為有衝突，因此當天撕掉，系爭契約簽約時，並有交付300萬元，因此才會在系爭契約註明300萬元之簽收等語，覆核相符。則觀諸原告與被告簽訂系爭契約時，黃來春並有在場，也因被告疑慮同時撕毀原告與黃來春簽立之原契約，黃來春因原契約所收受之訂金300萬元，以及已收購完成的權狀，並於系爭契約簽約時之當日，交付予被告，可知系爭契約是承受原告與黃來春之原契約。故原告主張，被告承擔黃來春與原告於105年9月間簽立之原契約，應可採信。　　　㈡承上，若是，黃來春所收受之300萬元，其中的100萬元是否已經還給原告？　　又被告雖抗辯黃來春有把100萬原還給原告云云，然黃來春到庭證述：我之前放出去的訂金要收回300萬元給張雲龍，但張雲龍說不用了轉給被告就好。所以簽約那天沒有收到30 0萬元，是用移轉的等語（見本院卷一第398頁），可知黃來春所收受之300萬元訂金，並未還給張雲龍或原告，而是交付予被告，則被告抗辯100萬元已返還原告云云，並無理由。　㈢系爭契約第14條第1項特約事項内容為：「十四、其他特別約定：「（一）本筆如需依土地法第34條之1處分，買方同意賣方收購期限立約起半年收購期至106年6月26日」，是否有以土地法第34條之1處分為前提，始有本條延長收購期限之適用？抑或係不論有無依土地法第34條之1處分，均有本條延長收購期限之適用？　1.按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎（最高法院98年度台上字第19 25號、101年度台上字第79號判決意旨參照）。按契約既得依當事人之真意而為解釋，則對於契約之漏洞，法院即非不得為契約之補充解釋。而契約之補充解釋，係將當事人未明文約定之事項，當成契約漏洞，參考並斟酌締約過程、締約目的、契約類型、內容等關連事實，依誠信原則予以填補（最高法院94年度台上字第1809號判決意旨參照）。另共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之，土地法34條之1第1、2項定有明文。　2.經查，系爭契約第14條第1項特約事項内容為：「十四、其他特別約定：「（一）本筆如需依土地法第34條之1處分，買方同意賣方收購期限立約起半年收購期至106年6月26日」，而代書張麗雪到庭證稱：（問：特約事項第一點是什麼意思？）意思是土地有其他共有人願意出售，他們有去收購，收購不是馬上收購，契約簽約日期是105年12月17日，要給他們期限收購才會變成完整，或是透過土地法第34條之1才可以執行，可能部分共有人要賣，但不到達土地法第34條之 1規定。（問：是約定要收全部？）不用，只要部分共有人出來就可以，土地法34條之1是共有人超過二分之一，或應有部分超過三分之二，就可以依照土地法34條之1處分。（問：收購期限內是要收到土地法34條之1的部分才可以？）是等語（見本院卷一第327至328頁），可知收購是需要期間收購，而於非全部系爭土地之所有人均同意收購時，亦可依土地法34條之1第1項規定，共有人若超過二分之一，或應有部分超過三分之二，即可依照土地法34條之1第1項規定處分。另依證人姚建良到庭證稱：（問：簽約時你有無聽到收購期限？）收購期限是我們提的，是半年，如果超過半年，因為黃來春有告隔壁的土地，他們要跟他買土地，對方不賣。以官司判定為準。（問：當時約定要收購，如果沒收購完成要如何處理？）怎麼想也不會想到會有這種事情，會半年都沒辦法收購。如果1個月簽6個，半年36個就可已完成，如果像黃來春所說有委託書了，當時很有自信能夠完成，後來發現土地持分人沒有找出來等語（見本院卷一第337至338頁），可知系爭契約依當時談的情況，最多僅需半年之收購期限即可完成系爭土地之全部收購，而依土地法34條之1第1項規定處分時，依土地法34條之1第2項規定，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之，則依規定可知，適用土地法34條之1第1項規定處分之情形下，需耗費比較久之時間收購，因此系爭契約才會約定，在適用土地法34 條之1第1項規定處分時，收購期至106年6月26日。然於未適用土地法34條之1第1項規定處分時之收購期限，系爭契約並未約定，足認未適用土地法34條之1第1項規定處分時之收購期限等事項未約定收購期限，系爭契約未臻周詳而有漏洞，本院認兩造就需耗費較長時間之土地法34條之1第1項規定處分，已有收購期限之約定，為達成兩造間締約之目的及公平，揆諸前揭規定及說明，系爭契約此部分之契約漏洞自應以補充解釋之方法予以填補。且參酌兩造於系爭契約就土地法 34條之1第1項規定處分已有收購期至106年6月26日之約定，因於系爭土地之所有地主均同意收購時，耗費之時間必短於適用土地法34條之1第1項規定處分時，因認在系爭土地之所有地主均同意收購時，收購期限亦為至106年6月26日之解釋，即不論有無依土地法第34條之1處分，均有本條延長收購期限之適用。　㈣承上，若系爭契約第14條第1項特約事項，不論有無依土地法第34條之1處分，均有本條延長收購期限之適用（即不以土地法第34條之1處分為前提），則期限屆至仍未收購完成時，是否逾收購期限而致契約歸於無效？　1.而就收購期限已完成而未完成收購之契約效果為何，兩造亦未約定，而經查，證人張麗雪到庭證稱：（問：如果超過收購期限效果為何？）一般超過期限，看他們要另外約定，或將價金返還都有可能。（問：本件超過期限沒有收購到的效果為何？）本件沒有寫到這裡，上面沒有特別寫到要如何處理。（問：當日有無談到？）不記得等語（見本院卷一第3 28頁），依前開說明，足認收購期限已完成而未完成收購之契約效果為何，系爭契約未臻周詳而有漏洞。　2.查系爭契約以每坪27萬元為買賣土地之單價，若未收購完成，因為土地非全部收購，整體坪數較小，價值相較於全部收購為低，若要求原告仍須依原來坪27萬元的價格購買，對買方不利，因認賣方此時不可要求買方依契約買，較為公平；而相對的，買方要求賣方賣時，賣方可以不依約賣，符合契約之公平。故兩造之約定，是在有全部收購完成時，才適用之約定。此外，本件原告要求向被告購買之價格，亦非原來約定之價格，原告亦表示，因為不是全部收購完成，價格也有影響，顯見原告也認為，未收購完成之情況下，不可依照原來契約之約定條件履行，而是針對已收購的部分，向被告提出一個新的買受價格。因此，解釋契約下，在期限屆至，被告仍未收購完成時，契約即失其效力。故本件系爭契約，因期限屆至仍未收購完成時，已逾收購期限而致系爭契約歸於無效。　㈤承上所述，因期限屆至仍未收購完成時，系爭契約已逾收購期限而歸於無效，因此其餘爭點毋庸審究。六、綜上所述，原告依系爭契約第8條第1、2項約定及民法第249條第4款規定，請求被告返還簽約金300萬元，及自112年11月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息，即屬正當，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、又兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。八、本件事證業臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　　官　韓靜宜以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳冠廷

2024-12-12

KSDV-111-重訴-247-20241212-1

司聲

臺灣雲林地方法院

公示送達

臺灣雲林地方法院民事裁定 113年度司聲字第196號聲請人仲信資融股份有限公司法定代理人陳鳳龍代理人鍾文瑞相對人林中和上列聲請人聲請對相對人為公示送達事件，本院裁定如下：　　主　文准將聲請人對相對人所為如附件所示意思表示之通知為公示送達。聲請程序費用新臺幣壹仟元由相對人負擔。　　理　由一、按表意人非因自己之過失，不知相對人之姓名、居所者，得依民事訴訟法公示送達之規定，以公示送達為意思表示之通知，民法第97條定有明文。二、本件聲請意旨略以：聲請人仲信資融股份有限公司為相對人林中和之債權人，聲請人對相對人設籍地址寄發如附件所示意思表示之通知，經郵務機構以招領逾期為由退回，爰聲請裁定准為公示送達，並提出存債權憑證、債權讓與聲明書、債權讓與證明書、存證信函暨退回信封、通知函、經濟部函等影本及相對人戶籍謄本等件為證。三、經查，相對人籍設雲林縣崙背鄉（址詳卷），經本院函請雲林縣警察局西螺分局查訪，經見覆相對人目前未居住該址，有該分局民國113年12月6日雲警螺偵字第1130020428號函及所附職務報告及聲請人提出相對人之戶籍謄本在卷可稽，且相對人目前未有在監在押之情事，亦有臺灣高等法院在監在押全國紀錄表卷附可參，足認相對人已因行方不明，致應受送達處所不明，是本件聲請，核與上開規定相符，應予准許。四、爰裁定如主文。五、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　民事第一庭　　司法事務官陳崇漢

2024-12-12

ULDV-113-司聲-196-20241212-1

司聲

臺灣花蓮地方法院

發還擔保金

臺灣花蓮地方法院民事裁定 113年度司聲字第99號聲請人李治平相對人陳心盈上列聲請人與相對人陳心盈間聲請發還擔保金事件，本院裁定如下：　　主　　　文聲請駁回。程序費用由聲請人負擔。　　理　　　由一、本件聲請意旨略以：聲請人與相對人間聲請停止強制執行事件，聲請人前依鈞院112年度聲字第14號民事裁定，提供新臺幣（下同）157,630元擔保金，並以鈞院112年度存字第53 號提存事件提存後，聲請對鈞院112年度司執字第7888號執行事件於本院112年度補字第90號（後改分案號為112年度訴字第164號）事件判決確定、和解、撤回起訴或其他原因終結前，應暫予停止。又前揭訴訟事件已終結，聲請人業已以存證信函定20日以上期間催告相對人行使權利而未行使，為此提出臺灣高等法院花蓮分院113年度上易字第14號判決暨確定證明書、112年度存字第53號提存書及存證信函等影本為證，聲請發還擔保金等語。二、按訴訟終結後，供擔保人證明已定20日以上之期間，催告受擔保利益人行使權利而未行使者，或法院依供擔保利益人之聲請，通知受擔保利益人於一定期間內行使權利並向法院為行使權利之證明而未證明者，法院應依供擔保人之聲請，以裁定命返還其提存物或保證書，民事訴訟法第104條第1項第 3款定有明文，依同法第106條之規定，於其他依法令供訴訟上之擔保者，亦準用之。三、經查，聲請人前揭主張，除提出上開書面影本外，業據本院依職權調閱上開卷證及裁定書查核明確，本案訴訟確已終結且聲請人亦曾提存擔保金157,630元無訛。惟本件雖符合民事訴訟法第104條第1項第3款所定之「訴訟終結」情形。然本件聲請人於民國113年8月6日對相對人住所寄發定20日以上期間催告相對人行使權利之存證掛號信函，業經郵務機關以「招領逾期」為由而予退回，自難認相對人已合法收受上開存證信函。又聲請人因此再向本院聲請就限期行使權利之通知對相對人為公示送達，然經本院函囑警察機關訪查，相對人現確實住居其住所即設籍地，因此不符合不知相對人居所得以公示送達為意思表示之通知之要件，該公示送達聲請業經本院駁回在案，此亦經本院調閱113年度司聲字第82號卷宗查明。是以聲請人催告之意思表示既未到達相對人，即難謂相對人已受合法催告而未行使權利，本件聲請核與民事訴訟法第106條準用第104條第1項第3款所定於訴訟終結後定 20日以上期間催告受擔保利益人行使權利而未行使之要件未符，聲請人之聲請於法未合，不能准許。四、爰裁定如主文。五、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法事務官提出異議，並繳納裁判費新台幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　司法事務官　易新福

2024-12-11

HLDV-113-司聲-99-20241211-1

司執

臺灣基隆地方法院

清償票款

臺灣基隆地方法院民事裁定 113年度司執字第27446號聲請人即債權人陳美端相對人即債務人葉佳俊上列當事人間清償票款強制執行事件，本院裁定如下：主文聲請人強制執行之聲請駁回。程序費用由聲請人負擔。理由一、按強制執行，依執行名義為之;債權人聲請強制執行，應提出證明文件，此為必須具備之程式，強制執行法第4條第1項、第6條第1項規定甚明。又執行名義為確定終局判決者，除當事人外，對於左列之人亦有效力：一、訴訟繫屬後為當事人之繼受人及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者。二、為他人而為原告或被告者之該他人及訴訟繫屬後為該他人之繼受人，及為該他人或其繼受人占有請求之標的物者。前項規定，於第4條第1項第2款至第6款規定之執行名義，準用之。債權人依本法第4條之2規定聲請強制執行者，應提出證明其本人或債務人為執行名義效力所及之人之相當證據，執行法院並應為必要之調查，強制執法第4條之2、辦理強制執行應行注意事項第2點第16小點分別定有明文。而執行名義成立後，債權人將債權讓與第三人，該第三人為強制執行法第4條之2第1項第1款所稱之繼受人，雖得以原執行名義聲請強制執行，惟民法第297條第1項既明定債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力，則債權受讓人於該項讓與對債務人生效前，自不得對債務人為強制執行。是債權受讓人依強制執行法第4條之2規定，本於執行名義繼受人身分聲請強制執行者，除應依同法第6條規定提出執行名義之證明文件外，對於其為適格之執行債權人及該債權讓與已對債務人發生效力等符合實施強制執行之要件，亦應提出證明，併供執行法院審查(最高法院98年度第3次民事庭會議第5號提案參照)。另聲請民事強制執行有不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之，此觀諸強制執行法第30條之1準用民事訴訟法第249條第1項第6款之規定自明。二、本件聲請意旨略以:聲請人持臺灣基隆地方法院111年度司票字第485號裁定及其確定證明書正本為執行名義，主張相對人無財產可供執行，聲請本院換發債權憑證云云。三、經查聲請人稱本件債權係由債權人呂汶奎轉讓給聲請人，而聲請人提出債權讓與之存證信函及回執供本院審酌，惟存證信函之回執載明招領逾期而退回，經本院發函轄區警局查明債務人是否確實居住該戶籍地址，基隆市政府警察局第四分局回函債務人事實上未居住該址，故債權讓與通知未合法送達債務人，債權人強制執行之聲請不合法，應予駁回。四、依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第95條、第78條裁定如主文。五、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法事務官提出異議，並繳納裁判費1,000元。中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　11　　日　　　　　民事執行處司法事務官

2024-12-11

KLDV-113-司執-27446-20241211-1

上

臺灣高等法院臺南分院

返還買賣價金

臺灣高等法院臺南分院民事判決 113年度上字第177號上訴人濟宸開發建設股份有限公司法定代理人劉雅惠訴訟代理人洪士傑律師複代理人陳冠豪律師被上訴人桂田欣業建設股份有限公司兼法定代理人朱仁宗被上訴人楊東得共同訴訟代理人蘇清水律師王嘉豪律師朱冠宣律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國113 年5月20日臺灣臺南地方法院第一審判決(112年度訴字第1173號) 提起上訴，本院於113年11月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：　㈠上訴人（原名海青土地開發有限公司）於民國104年11月24日，分別與被上訴人桂田欣業建設股份有限公司（下稱桂田公司）、被上訴人朱仁宗與楊東得簽訂「房屋買賣契約書」、「土地買賣契約書」之預售屋房地買賣契約（以下合稱系爭買賣契約)，約定由上訴人以新台幣（下同）1906萬2000元向朱仁宗、楊東得購買坐落於臺南市○區○○段000號地號土地（下稱系爭土地）應有部分10000分之1884，並以2329萬800 0元向桂田公司購買預定建築在系爭土地上之「桂田•擎天樹」社區大廈第21層A2戶房屋(台南市○區○○段00000○號，門牌號碼臺南市○區○○街00號00樓之0)，以及地下2樓編號第91、 112號停車位（下合稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），總價為4236萬元。桂田公司向上訴人推銷系爭房地建案時，陳稱系爭房屋室內空間寬敞，並強調所附「露台」可供作為花園，由上訴人專用，且再三保證露台充作上訴人專用花園乙情符合相關建築規範等語，使上訴人誤認露臺設置合法，無拆除風險，遂決定購買系爭房地，並已給付價金593 萬0400元。　㈡詎系爭房屋完工後，上訴人發現露台配置與使用執照所載不符，屬違規使用，有面臨拆除之風險，經多次向被上訴人反應上情，並主張未改善前，拒絕給付後續應給付價金之義務，乃先行使同時履行抗辯，被上訴人亦同意上訴人第2期後之剩餘價款以房貸1次繳清，被上訴人自無從以上訴人未繳納分期價金為由解除契約。　㈢被上訴人已違反系爭買賣契約之約定第10條第1項，未依核准工程圖樣與說明書施工，存在2次施工之違建瑕疵，屬重大瑕疵，嗣後又將系爭房地出售第三人，違反契約第24條有一物二賣之情事，上訴人依民法第227條第1項類推適用第　　226條、第256條、第359條規定，解除系爭買賣契約，並以本件起訴狀繕本送達被上訴人為解除契約之意思表示，依民法第259條規定，請求被上訴人返還價金及法定遲延利息。若認上訴人不得解除契約，被上訴人沒收上訴人已付價金，作為損害賠償性違約金，亦屬過高，應予酌減。　㈣聲明：⒈原判決廢棄。⒉桂田公司應給付上訴人593萬0400元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日(即112年7月25日)起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒊朱仁宗、楊東得應各給付上訴人593萬0400元，及自112年7月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒋前開2項給付，如其中任1人已為給付，其餘之人在該給付範圍內免給付之義務。⒌願供擔保請准宣告假執行。二、被上訴人則抗辯：　　　㈠上訴人僅給付訂金、簽約金、第1期款(地下1樓頂板澆置完成）、第2期款（3樓底板澆置完成），共計593萬0400元。其後第3期至第10期以及交屋款，均未再依約給付，已違反如期給付價金之契約義務。經被上訴人於107年5月22日以律師函，催告上訴人於文到後7日内履行系爭買賣契約，即給付剩餘款項3462萬7188元及其遲延利息，上訴人亦未給付。被上訴人再於107年6月6日以律師函，為解除系爭買賣契約之意思表示，依系爭買賣契約，以郵局第一次投遞日期即107 年6月7日視為送達日期，而發生送達效力。故系爭買賣契約已於107年6月7日合法解除。　㈡依系爭房屋買賣契約第25條第3項、系爭土地買賣契約第13條第3項，雙方互不得主張過高或過低而要求增減或訴請法院判決酌增或酌減，且上訴人本身即為開發建設公司於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力本自由意識及平等地位自受違約金約定之拘束，且本件違約金並無過高情事，上訴人主張酌減違約金，並無理由。　㈢系爭房屋之現況與上訴人所提出之圖面相符，並無二次施工之情事。上訴人主張為「同時履行抗辯拒絕給付後續價金」云云，屬臨訟杜撰之詞，無可憑採。　㈣聲明：⒈上訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事實：　㈠上訴人更名前為泰青開發建設股份有限公司(統一編號000000 00)，現名稱為濟宸開發建設股份有限公司(統一編號000000 00)。與系爭買賣契約書買方海青土地開發有限公司為同一公司。　㈡上訴人原委由訴外人陳喬逸，於103年3月16日分別與桂田公司、朱仁宗與楊東得簽訂「房屋買賣契約書」、「土地買賣契約書」之預售屋房地買賣契約(即系爭買賣契約)，嗣於10 4年11月24日改以海青土地開發有限公司(統一編號00000000 ，與泰青公司相同)為買方，兩造約定由上訴人以 1906萬20 00元，向朱仁宗、楊東得購買系爭土地，並以2329萬8000元向桂田公司購買預定建築在系爭土地上之【「桂田˙擎天樹」社區大廈( 建造執照號碼(103)南工造字第00092號)第21 層A2戶房屋，以及地下2樓編號第91、112號停車位(，台南市○區○○段00000○號，門牌號碼：臺南市○區○○街00號00樓之 0，系爭房地總價4236萬元。　㈢被上訴人銷售人員曾提供系爭房屋平面參考圖、傢配參考圖供上訴人參考(原審補字卷第91-93頁、原證3-1)。　㈣上訴人於103年3月16日給付訂金、簽約金423萬6000元，於10 4年11月24日給付第1、2期款169萬4400元(原審補字卷第96 頁)，合計593萬0400元(含系爭房屋326萬1720元、系爭土地 266萬8680元)。　㈤被上訴人委由得渡法律事務所，以107年5月22日得渡忠字第1 070522012號函，催告給付剩餘款項3642萬9600元，及按日息萬分之2計算之遲延利息，並稱如未履行價金給付義務，被上訴人將解除雙方系爭房地買賣契約，並沒收上訴人已給付之價金( 原審補字卷第96-97頁) ，業經上訴人於107年5 月23日收受(原審卷第57頁)。　㈥被上訴人已將系爭房地出售予第三人。　㈦系爭房屋買賣契約第8條第2項本文及系爭土地買賣契約第5條第2項本文約定「逾期付款之處理方式：二、如逾期2個月或逾使用執照核發後一個月仍未給付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達7日內仍未給付者，雙方同意依違約之處罰規定處理。」(原審補字卷第38、73頁) 。　㈧系爭房屋買賣契約第25條第2項及系爭土地買賣契約第13條第 2項約定「違約之罰則：二、買方應繳之各款項，應於接獲賣方按付款表規定及本約有關規定時間通知日起7日內以現金繳付，否則視為買方違約。買方逾期繳付，賣方如願受領時，買方應加付按逾期款部分每日萬分之2加計遲延利息，逾補繳期款時一併繳付賣方，但買方不得據以解為其有逾期繳款之權利。唯逾期2個月或逾使照核發後1個月不繳期款或遲延利息，賣方得解除合約，收回房地及沒收買方已繳價款。」( 原審補字卷第47、77頁) 。　㈨系爭房屋買賣契約第25條第3項及系爭土地買賣契約第13條第 3項約定「違約之罰則：三、買方違約時，賣方得解除合約並沒收買方所支付之期款，惟買方所支付之期款總數超過房地總價款百分之15時，買方只須支付賣方房地總價款百分之 15作為賠償金(此項金額，雙方同意作為違約罰金及損害賠償金之預定總額，雙方不得主張過高或過低而要求增減或述（應係訴誤繕）請法院判決酌增酌減) 。」( 原審補字卷第 47、77頁) 。　㈩系爭房屋買賣契約第26條約定「送達處所：買賣雙方所為之徵詢、洽商或通知事項，均以書面按本契約所載之通訊地址掛號郵寄為準，若有遷移或變更應即以書面通知對方，否則如因拒收或無法投遞或招領逾期而致退回，均以郵局第1次投遞日期視為送達日期。」(原審補字卷第47-48頁)。　依不動產交易實價登錄，系爭房地被上訴人於107年7月13日以總價3996萬元出售。四、兩造爭執事項：　㈠被上訴人有無違反系爭買賣契約第10條第1項(未依核准施工圖樣與說明書施工)，致系爭買賣標的物有重大瑕疵，上訴人得解除契約？　㈡被上訴人有無違反系爭買賣契約第24條(尚未合法解約前，即將系爭買賣標的物出售予他人)，將系爭買賣標的一物二賣之情事，上訴人得解除契約？　㈢如上訴人不得解除系爭買賣契約，被上訴人解除契約沒收上訴人已給付之價金593萬0400元作為違約金，是否過高？得否酌減？五、本院之判斷：　㈠關於爭執事項㈠：　　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵(最高法院73年台上字第1173號原判例供參)。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條所明定。而民法第356條第1項、第2項則明定，買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。此項「檢查」及「通知義務」為買受人之「對己義務」，買受人如未踐行檢查或將瑕疵通知出賣人，即不得再對出賣人行使瑕疵擔保請求權。惟於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用前條規定，同法第357條亦有明定。而所謂出賣人故意不告知瑕疵，係指物交付時，買受人不知瑕疵，出賣人仍不為告知，故處罰出賣人違背交易誠信原則者所為之規定。又按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依民法第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅；前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，為民法第365條所明文。　　⒉經查：　　　⑴證人即上訴人於100年至112年間前任負責人王君如於原審證稱：當初購買的時候，銷售人員也有附圖給我，講 21樓A1、A2的部分有露台，…我是購買A2戶等語(見原審卷第176-178頁)。而被上訴人業務經理歐胤孟於原審證稱：(提示王君如所提出21樓平面圖<原審卷第187頁>) ，這張圖確實有標示露台等語(見原審卷第180-183頁）。再對照王君如提出接洽買賣當時被上訴人銷售人員提供之「21層平面圖」（見原審卷第189頁），與原審向台南市政府工務局調取之系爭房屋（第21層）使用執照（存根）暨平面圖，並函詢台南市政府工務局有關兩造爭議有無露臺設計之範圍（原審卷第211頁所載塗黃色「X」），經台南市政府函覆稱該平面圖上所載「X」為當層造型之鏤空線（挑空），並「無」樓地板可供露臺使用等情（原審卷第213頁），可見被上訴人提供給上訴人之第21層平面圖中確有記載並標示「露臺」，以及系爭房屋買賣合約書第18條特別約定事項第3項亦有載明「…；21樓之A1、A2戶之露台，因整體外觀規劃與私領域動線管理之需要，買方同意分別由該露台空間緊鄰之該戶區分所有權人單獨合法管理使用，該戶區分所有權人須負起管理維護之責任。…」，足認兩造應有約定買賣之系爭房屋實際有建造露臺；惟據核准之使用執照平面圖相同位置卻「無」露臺設計，兩者顯有差異。則上訴人主張系爭房屋關於露臺部分有不符使用執照核准圖說（系爭房屋買賣契約書第10條第1項之約定，原審補字卷第39頁），可能有2次施工之情形，且為上訴人於訂約時所不知，系爭房屋露臺部分有因違法增建而可能遭拆除之瑕疵乙節，尚非無據。　　　⑵然系爭買賣為預售屋買賣，其交易特性乃契約締結時無成屋可供檢視，關於建築規劃、施工品質具高度不確定性，但上訴人亦為不動產開發建設公司，其就交易資訊之取得，自難認與一般消費者顯居於劣勢無從精準評估交易風險之地位等同視之；上訴人自承，其於給付第2 期款項後，即發現被上訴人人員向其推銷時給予參考之傢配圖（原證3-1第1頁）與建物平面圖（原證3-2第2頁）明顯不同，已衍生有無露臺設置之爭議，方未給付第 2期款以後之分期價金；但依當時上訴人法定代理人王君如證稱：被上訴人於107年3月間通知伊驗屋、交屋及辦理貸款時，伊將平面圖交給裝潢設計師，設計師看完圖才告知沒有露臺，伊有跟被上訴人人員莊掬雅反應上開圖面不符情形，所以伊就拒付後續分期價金等語（原審卷第85、177-179頁）。再參以系爭房屋於106年6月3 0日已經竣工（參台南市政府工務局使用執照，訴卷143 頁），堪認上訴人至少應於107年3月間，已知悉系爭房屋有未經核准設置露臺之瑕疵，依民法第365條規定，上訴人如欲行使解約權，自應於通知被上訴人後6個月內行使，惟上訴人迄至本件112年6月間起訴時始主張解除系爭買賣契約，已時隔長達5年有餘，顯已逾越上開除斥期間之規定，自不得行使瑕疵擔保減少價金及解除契約之形成權。至上訴人主張伊有向被上訴人行使同時履行抗辯權，且被上訴人有同意上訴人第2期後之剩餘價款以房貸一次繳清等節，則為被上訴人所否認（原審卷第131頁），上訴人復未能舉證以實其說，再觀諸被上訴人於107年5月22日委由蘇清水律師，以得渡忠字第 1070522012號律師函，催告上訴人於文到後7日內履行系爭房地買賣契約，上訴人已收受上開文書，均未依給付買賣價金，拒未理會，且亦未曾提出相關主張，則上訴人為「同時履行抗辯拒絕給付後續價金」，及系爭房屋有重大瑕疵，其得解除契約等情，顯非可採。　　　　㈡被上訴人抗辯系爭買賣契約已因上訴人違約未履行買受人繳納第3至第10期、銀行貸款以及交屋款義務，經其解除契約而消滅等語，經查：　　 ⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。民法第229條第1項定有明文。所謂確定期限係指期限之到來已經具體指定其期日，故於該期日屆至時，債務人尚未給付，即負遲延責任。又民法第254條係規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。故債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。　　 ⒉觀之被上訴人於107年5月22日所發律師催告函內容（原審補字卷第95-97頁），可知被上訴人確已定期通知上訴人繳納應繳款項。依前開說明，上訴人本應於收到催告函之日起，依該函所定期限配合繳清繳款，惟其逾催告函所定期限仍未履行，且上訴人亦無法證明其有通知被上訴人補正瑕疵或行使同時履行抗辯，或有經被上訴人同意延期繳款等情，已如前述，則依民法第229條第1項之規定，上訴人已給付遲延，顯已違反系爭買賣契約有關付款條件及方式之規定。準此，被上訴人於上訴人已給付遲延後，依系爭房屋買賣契約第25條第2項、系爭土地買賣契約第13條第2項（原審補字卷第47、77頁），自得解除契約。　　⒊又依系爭房屋買賣契約第26條之約款「送達處所：買、賣雙方所為之徵詢、洽商或通知事項，均以書面按本契約所載之通訊地址掛號郵寄為準，若有遷移或變更應即以書面通知對方，否則如因拒收或無法投遞或招領逾期而致退回，均以郵局第1次投遞日期視為送達日期。」（原審補字卷第47-48頁）。查，被上訴人於107年6月6日，委由蘇清水律師以得渡忠字第1070606014號律師函，為解除系爭房地買賣契約之意思表示（原審卷第59-63頁），且上訴人曾於106年7月19日告知被上訴人，地址改「臺北市○○區○○○路0段00號0樓之0」（原審卷第69頁），並經台北郵局大同投遞股於107年6月7日投遞成功，然而卻遭以「遷移新址不明為由」退回（原審卷第71-72頁）。而查郵政機關投遞地址確為「臺北市○○區○○○路0段00 號0樓之0」，與上訴人所通知地址、以及目前上訴人所設地址均相同，上訴人僅稱不知為何郵件會被退回云云，難認可取。則依上開契約約定，應以郵局第1次投遞日期即107年6月7日視為送達日期，而發生送達效力。系爭買賣契約既經被上訴人合法解除而失其效力，則被上訴人於解除契約後，將系爭房地出售他人，即無上訴人所稱一物二賣之情事，且上訴人於起訴時始依民法第227條類推適用第226條、256條之規定主張解除契約，亦不足採。　㈢上訴人主張依不動產交易實價登錄顯示，系爭房地於107年7 月13日以總價3996萬元出售，與出售與上訴人之總價4236萬元，僅240萬元之差距，且有6年可運用上訴人所繳價金之利益，其沒收593萬400元，作為違約金，顯屬過高，應予酌減云云。經查：　　⒈按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。　　⒉查系爭房屋買賣契約第25條第3項及系爭土地買賣契約第13 條第3項(原審補字卷第47、77頁）約定：「違約之罰則：三、買方違約時，賣方得解除合約並沒收買方所支付之期款，惟買方所支付之期款總數超過房地總價款百分之十五時，買方只須支付賣方房地總價款百分之十五作為賠償金（此項金額，雙方同意作為違約罰金及損害賠償金之預定總額，雙方不得主張過高或過低而要求增減或述請法院判決酌增酌減）。」等語，核其違約金之性質，應屬兼具懲罰性違約金及損害賠償總額預定性之違約金。再觀之系爭房屋買賣契約第25條第1項及系爭土地買賣契約第13條第1 項，亦約定「賣方因違約依契約規定買方得解除合約者，賣方除應將已收款全部無息退還買方外，並另支付買方房地總價款百分之十五作為賠償金，若買方所支付金額未達房地總價百分之十五時，以買方所付期款總數作為賠償金。（此項金額，雙方同意作為違約罰金及損害賠償金之預定總額，雙方互不得主張過高或過低而要求增減或訴請法院判決酌增或酌減)。」，可見系爭買賣契約被上訴人之違約責任，亦有相對應之規定，上開系爭房屋買賣契約第 25條第3項及系爭土地買賣契約第13條第3項規定，並無違反誠信及公平原則之情形。　　⒊又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252條所明定。是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，最高法院著有49年台上字第807號原判例可資參照。本院審酌，系爭房地總價為4236萬元，上訴人於103年3月16日給付訂金、簽約金423萬6000元，於104年11月24日給付第1、2 期款169萬4400元(原審補字卷第96頁)，合計593萬0400元 (含系爭房屋326萬1720元、系爭土地266萬8680元)後，其後第3-10期及交屋款均未繳納，被上訴人解除契約後，於 107年7月13日以總價3996萬元賠售系爭房地(詳不爭執事實)，有240萬元之價差損失，且上訴人未依約如期給付3 642萬9600元價金，被上訴人自有無法如期使用該價金之損失，至上訴人所繳之價金593萬0400元，本係應依約應納者，難認係被上訴人獲有該金額6年利息利益。再者，被上訴人所沒收之593萬0400元價金亦未逾房地總價（423 6萬元）之百分之15，復斟酌兩造所提出之事證資料，上訴人本身即為開發建設公司，對系爭房地買賣，具有相當專業之締約評估、議約能力，且經濟能力上並非弱者，上訴人既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，當事人均應同受該違約金約定之拘束，且衡量上情，593萬0400元之違約金，亦無過高情事，上訴人主張違約金酌減，自無可採。六、綜上所述，上訴人依民法第227條第1項類推適用第226、256 、359條規定，以起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第259條第1、2款規定，請求被上訴人桂田公司返還已給付價金593萬0400元本息；請求被上訴人朱仁宗、楊東得返還已給付價金593萬0400元本息；如其中任一被上訴人已為給付，其餘被上訴人於該給付範圍內免給付之義務，均無理由，應予駁回。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　吳上康　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　余玟慧　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李素靖上為正本係照原本作成。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。被上訴人不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅珮寧【附註】民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

2024-12-10

TNHV-113-上-177-20241210-1

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臺灣高等法院

租佃爭議

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　111年度上更一字第17號上訴人黃國倫吳益健余世卿余靜姬李維鈞李武芳李惠慎莊永文吳鴻麟吳鴻源吳莊淑珍邱財銘余威志余佩芬余文宏吳靜慈黃頌舜吳文聰莊咏澂吳偉全邱秋霞吳裕芳吳裕隆吳文振吳偉志吳偉成黃吳菊香邱聖輝邱梅華邱仲英邱芳敏林大鈞邱澤惠邱麗蓉余遠哲邱梅溱徐子鈞（邱財銘之承當訴訟人）黃秀玲（邱財銘之承當訴訟人）吳健一（吳莊月英之承受訴訟人）吳玉惠（吳博勝之承受訴訟人）吳仁智（吳博勝之承受訴訟人）吳佩珊（吳博勝之承受訴訟人）追加原告吳孟欣張吳理淑李應宏吳霙佩王欽哲王美玲王美瑛林彥光吳麗華吳佩玉吳裕盈吳孟旭吳純良共同訴訟代理人王玉珊律師被上訴人呂建毅訴訟代理人林亦書律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國108年11月29 日臺灣桃園地方法院108年度訴字第1338號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審後，上訴人為訴之追加，追加原告則追加為原告，本院於113年11月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、確認兩造間關於桃園市觀音區公所觀人字第160號之三七五租約法律關係不存在。二、上訴人之上訴駁回。三、追加原告其餘之訴駁回。四、第二審（含追加之訴）訴訟費用由被上訴人負擔。發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序事項：一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168 條及第175條第1項分別定有明文。查原上訴人吳莊月英於民國（下同）112年9月13日死亡，由上訴人吳健一（下以姓名稱之）繼承，並具狀聲明承受訴訟，原上訴人吳博勝於113 年3月16日死亡，由上訴人吳玉惠、吳仁智、吳佩珊（下各別以姓名稱之）繼承，並具狀聲明承受訴訟，有吳莊月英及吳博勝之除戶謄本、繼承系統表、各繼承人之戶籍謄本、土地登記謄本可稽（本院更一卷4第159至160頁、第163至188 頁、第427至433頁、第445至449頁），應予准許。二、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第2項前段分別定有明文。查桃園市觀音區○○○段○○○小段（下稱○○○小段）71-4、7 1-16、71-34、71-35、71-36、71-37、71-66、71-67、71-7 1、71-74、71-75、71-76、71-77、71-78地號土地及同區○○ 段（下稱○○段）1030、1024、1007、1032地號土地（重測前為○○○小段71-15、71-68、71-72、71-73地號土地）共18筆土地（以下單以地號稱之，合稱系爭土地），原上訴人邱財銘（下以姓名稱之）為共有人之一，於111年1月25日以買賣為原因，將其所有71-4、71-34、71-35、71-36、71-37、71 -66、71-67地號土地所有權應有部分（下稱應有部分）各1/ 40移轉登記予黃秀玲、徐子鈞，此有土地買賣移轉契約書及異動索引可稽（本院更一卷1第249至252頁、本院土地謄本卷第503、683、739、813至815、859、901、961頁）。黃秀玲、徐子鈞於111年5月3日聲請承當邱財銘就上開受讓土地部分之訴訟（本院更一卷1第188頁），經當時之兩造當庭同意（本院更一卷1第617至618頁），核無不合，應予准許，爰增列其二人為上訴人（下各別以姓名稱之）。三、按當事人於第二審為訴之變更、追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，同法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾先後兩請求在同一程序加以解決，以符訴訟經濟。查上訴人起訴以被上訴人積欠地租達2年之總額，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第17條第1項第3款終止桃園市觀音區公所（改制前下稱觀音鄉公所，改制後下稱觀音區公所）觀人字第160號之三七五租約（下稱系爭租約）後，依民法第821條、第767條第1項規定，請求被上訴人將系爭土地返還予上訴人，並辦理系爭租約註銷登記，經原審駁回其訴，上訴人就註銷登記部分提起上訴，並於二審追加起訴主張：系爭租約一部不成立，且因被上訴人未自任耕作而無效，或繼續1年以上不為耕作而終止等語，另追加聲明請求確認兩造間之系爭租約法律關係不存在（原因事實如後之貳.一.㈠、㈡之2至5所示內容），核原訴與追加之訴，均基於系爭租約關係是否有效存續之同一基礎事實，且原訴所主張之事實及證據資料與追加之訴有所關聯，得加以利用，則上訴人之追加之訴對於被上訴人之審級利益及防禦權之保障無重大影響。又追加原告亦為系爭租約之出租人，就上訴人之原訴追加為原告，業經被上訴人同意（本院更一卷2第61至6 2頁），就上開追加之訴追加為原告部分，亦符合上開基礎事實同一情形。從而，揆諸前開說明，各該追加之訴，程序均無不合，均應准許。貳、實體事項：一、上訴人主張：㈠、伊等為系爭土地共有人，伊等之前手即訴外人莊阿土、邱良得、吳天德、吳福萬、李景光、余傳福、余明德（下合稱莊阿土等7人），與訴外人即被上訴人之前前手呂文德，於57 年間就系爭土地成立系爭租約，斯時登記承租面積為3萬平方公尺，於65年間因訴外人呂阿秀與呂文德姊弟分家，其二人約定由呂阿秀繼受該承租人地位，並於78年間辦理變更登記呂阿秀為承租人，呂阿秀於87年過世，由被上訴人繼承該承租人地位。系爭租約約定之租賃範圍應如附圖乙標示綠色及黃色部分全部（面積共13,594平方公尺）、附圖甲-1標示藍色及綠色部分（面積共6,103.95平方公尺）、附圖丙-2標示綠色部分全部（面積共8,273.85平方公尺），加計71-67 地號土地之719平方公尺，面積共計28,690.8平方公尺。被上訴人主張系爭租約約定之租賃範圍如附圖乙標示綠色及黃色部分全部（面積共13,594平方公尺）、附圖甲-1紅色斜線部分（面積共2,525.5平方公尺）、附圖丙-2標示綠色部分全部（面積共8,273.85平方公尺），加計71-67地號土地之7 19平方公尺，面積共計25,112.35平方公尺，均在伊等主張之租賃範圍內，所以系爭租約登記之租賃範圍及面積超出伊等主張之28,690.8平方公尺部分，應非屬系爭租約當事人合意之租賃範圍，該部分租約不成立，爰請求確認兩造間之系爭租約超過上開28,690.8平方公尺部分之法律關係不存在。㈡、系爭租約除上開㈠所示租約不成立部分外，有下列終止或無效情形，由法院擇一原因事實為有利之判決，不定審判之先後順序：　⒈被上訴人自93年起迄今均未繳納租金，由系爭土地共有人代表人林雲於97年12月7日以存證信函催告被上訴人於15日內給付93年至97年租金共計3萬9,750台斤稻穀，該函於97年12 月17日送達，被上訴人未如期給付，林雲依減租條例第17條第1項第3款規定，於97年12月26日以存證信函向被上訴人為終止系爭租約之意思表示，該函於97年12月30日送達，系爭租約終止。如認為此次終止不合法，系爭土地共有人之代表人林大鈞於104年1月7日以存證信函催告被上訴人於10日內給付98年至103年租金共計4萬7,700台斤稻穀，但未合法送達，林大鈞於107年2月13日聲請法院對被上訴人為公示送達，經臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）於107年4月20日裁定准予對被上訴人公示送達上開催告函及終止租約函，該裁定於107年5月11、12日於報紙刊登，系爭租約終止。如認為此次終止亦不合法，被上訴人經公示送達催告後仍不繳納，上訴人於108年1月24日向觀音區公所耕地租佃委員會申請調解「租約終止登記」，上訴人於108年2月27日在調解程序中，依減租條例第17條第1項第3款規定，向被上訴人為終止系爭租約之意思表示。如該次終止也不合法，上訴人及追加原告於111年6月17日以上訴理由㈢狀、於112年4月28日以上訴理由㈥狀，先後對被上訴人以欠繳租金為由，終止系爭租約，系爭租約即終止　⒉被上訴人自90年起迄今，就71-36、71-4、71-34、71-35、71 -67、71-73、1030、1024地號土地多年廢耕，不為耕作，有減租條例第17條第1項第4款繼續一年以上不為耕作之情形，系爭土地共有人代表人林雲於97年12月26日以存證信函向被上訴人為終止系爭租約之意思表示（主張不為耕作期間為93 年1月1日起至97年12月31日止），於97年12月30日送達被上訴人，系爭租約已經終止。上訴人及追加原告就被上訴人自 98年1月1日起迄今，繼續一年以上不為耕作上開土地之事由，於112年5月2日以上訴理由㈥狀向被上訴人為終止系爭租約之意思表示。　⒊被上訴人於86年間就71-4、71-34、71-35、71-66地號土地任由觀音鄉公所施作道路及設護坡擋土牆使用，經系爭租約管理人林雲向觀音鄉公所反應，觀音鄉公所方挖除恢復原狀，屬未自任耕作，依減租條例第16條規定，系爭租約全部失效。　⒋被上訴人於108年以前（在上開3.之行為之後），在1030、10 24地號土地私設道路如附圖甲-2所示紅色斜線部分（面積依序為112.17平方公尺、14.74平方公尺），屬未自任耕作情形，依減租條例第16條規定，系爭租約全部失效。　⒌被上訴人自92年起至108年間，任由訴外人呂阿忠在71-16地號（2007平方公尺）、71-71地號（947平方公尺）、71-76 地號（141平方公尺）、71-77地號（2平方公尺）土地耕作；任由訴外人呂桂英在71-16地號（2932平方公尺）、71-71 地號（3074平方公尺）、71-78地號（3平方公尺）土地耕作，及任由呂理通、呂林阿金母子在71-67地號（1387平方公尺）土地耕作，被上訴人於上開土地未自任耕作，依減租條例第16條規定，系爭租約全部失效。㈢、綜上，系爭租約一部不成立，其餘部分業經終止或失效，其登記妨礙上訴人行使所有權，爰依民法第767條第1項中段規定，請求被上訴人應將系爭租約辦理註銷登記（原審判決駁回上訴人請求被上訴人應返還系爭土地予上訴人部分，未據其聲明不服，該部分非本院審理範圍，爰不贅述）。原審判決上訴人敗訴，經上訴人提起上訴並為訴之追加，上訴及追加之訴聲明：⒈原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。⒉被上訴人應將系爭租約辦理註銷登記。⒊確認兩造間之系爭租約法律關係不存在。二、追加原告於二審起訴主張：起訴原因事實同上開一、所示內容，爰依民法第767條第1項中段規定，聲明求為判決：㈠、請求兩造間之系爭租約之法律關係不存在。㈡、被上訴人應將系爭租約辦理註銷登記。三、被上訴人則以：㈠、系爭租約約定租賃範圍如附圖乙標示綠色及黃色部分（面積依序4,893、8,701平方公尺）、附圖甲-1紅色斜線部分（面積2,525.3平方公尺）、附圖丙-2標示綠色部分（面積8,273 .85平方公尺），並加計71-67地號土地之719平方公尺，租賃面積合計25,112.35平方公尺，超過此部分，非兩造合意之租賃範圍，該部分之租約不存在。且因系爭土地共有人重複出租1030、1024地號土地與他人，並成立系爭租約及觀音區公所登記之觀人字第11、12、14、161、171號租約（下依序稱11、12、14、161、171號租約，合稱其他耕地租約），但欠缺附圖可供確認各自承租範圍，而各耕地租約於1030、 1024地號土地登記之租賃面積，合計大於該2筆土地重測前登記之面積，可見系爭土地共有人未將耕地全部點交予呂文德及呂阿秀，實際點交之耕地應以被上訴人於87年間承接呂阿秀之耕地面積為據，即本院於112年12月間至現場所見之耕作現況如附圖甲-1所示紅色斜線部分。㈡、兩造合意將93年至97年間之地租租穀改以金錢方式給付，換算後金額為31萬8,000元，經伊於98年間如數繳納予林大鈞，為上訴人於原審自認之事實，伊未積欠93至97年間地租。系爭土地共有人僅點交24,985.44平方公尺（25,112.35-112 .17-14.74），是每年應繳納之地租為租穀6,621台斤，故伊及前手呂阿秀自79年至97年間，每年溢繳租穀1,329台斤【7 ,950台斤*（5014.56/3萬）】，伊得依民法第179條規定請求上訴人及追加原告返還溢繳金額，是上訴人與追加原告於上開溢繳租穀抵扣98年起迄今之地租完畢前，不得再向伊收取地租。且本件地租為往取債務，上訴人及追加原告未舉證其等有至伊住所收取地租遭拒絕之事實，縱使伊應繳納98年起之地租且未繳納，僅係上訴人及追加原告就地租遲延受領，伊不負遲延責任。再者，林雲於97年12月26日以存證信函終止租約，以及林大鈞於103年12月、104年1月間以存證信函催告伊給付地租，均係該等2人個人之意思表示，非全體出租人之意思表示，且林大鈞所寄送之存證信函因「招領逾期」退回，未合法送達伊，是均不生催告繳租及終止租約之效力。林大鈞於107年2月13日向桃園地院聲請核發對伊之公示送達裁定，因與公示送達之法定要件不合，不發生終止租約之效力。由於林大鈞前開催告繳納地租均不合法，上訴人於108年2月27日調解程序以積欠地租為由所為終止系爭租約之意思表示，以及上訴人及追加原告於111年6月17日以上訴理由㈢狀、於112年4月28日以上訴理由㈥狀，以積欠地租為由所為終止系爭租約之意思表示，均不生終止效力。上訴人及追加原告就108年間以前之地租請求權已罹於5年時效，伊得拒絕給付，自無地租給付遲延情事，是本件不得以積欠地租事由終止系爭租約。㈢、伊自94年起至103年止之期間均有耕作，或向大園區公所辦理休耕，自104年後因上訴人拒絕續訂租約而無法辦理休耕，但伊仍有繼續耕作，107年間轉種火龍果、玉米、高梁，難認伊有長期廢耕情事，且71-16、71-71、71-74、71-75、71 -76等土地屬第三期重劃範圍土地，71-4、71-34、71-35、7 1-36、71-37地號土地屬第四期重劃範圍土地，依序於106、 107年間起遭重劃工程圍籬圈圍，而無法耕作，國土測繪圖影像僅係某一特定時間之影像，不足證明伊有長期廢耕情事，自不得依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約。㈣、觀音鄉公所於86年間基於安全考量，於農路旁設置護坡，而曾使用71-4、71-34、71-35、71-66地號土地之行政作為，非呂阿秀所為或得以排除，應由系爭土地共有人自行向觀音鄉公所請求排除。1030、1024地號土地上之2至2.5公尺寬之泥土道路已存在數十年，非伊私設道路，且係供1030、1024地號土地及相鄰同段1025、1026地號土地對外通行至觀音區富坡路52巷之唯一路徑。上訴人及追加原告未舉證伊有將系爭土地提供呂阿忠、呂桂英耕作之事實。上開均不足認定伊有未自任耕作之事實。準此，上訴人及追加原告本件請求為無理由等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴人之上訴及追加之訴、追加原告之訴均駁回。四、兩造不爭執事項（本院更一卷1第666至669頁、本院更一卷2 第62至66、133至139頁）：㈠、莊阿土等7人於57年12月間，將系爭土地出租予呂文德，約定每年地租為租穀，繳納地點在觀音鄉富林村佃戶，繳納期間定為每年早季7月、晚季11月，承租面積30,000平方公尺，而簽署系爭書面租約（本院上字卷1第127至128頁；本院更一卷1第533至534頁）。㈡、重測前過溪子小段71、71-4、71-15、71-16地號土地，於73 年6月間因分割而陸續增加地號，71地號增加同小段71-36、 71-37地號；71-4地號增加同小段71-34、71-35地號；71-15 地號增加同小段71-66、71-67、71-68三地號；71-16地號增加同小段71-71、71-72、71-73、71-74、71-75、71-76、71 -77、7 1-78等地號土地（本院上更一字土地異動索引及人工作業登記簿謄本卷第139、155、187、203頁）；重測後過溪子小段71-15、71-68、71-72、71-73地號變更為樹林段10 30、1024、1007、1032地號（本院上字卷1第137、153、159 頁）。㈢、呂文德因積欠上開租約之地租，於69年間與其姊呂阿秀約定，由呂阿秀負責繳納欠租，且為實際耕作者，負責繳納每年地租即租穀7,950台斤，呂文德與呂阿秀於78年8月22日進行調解，約定將系爭書面租約之承租人名義變更登記為呂阿秀（本院上更一卷1第531至541頁），呂阿秀遂持姊弟分家之原因，於78年間，會同出租人林雲、余傳福2人，向觀音鄉公所辦理系爭租約變更登記，承租人變更登記為呂阿秀，出租人變更登記為莊阿土、邱良得、吳天德、吳萬福、林雲、余傳福、余明德，經觀音鄉公所核准（本院上字卷1第129頁；本院上更一卷1第525至532頁、第542至554頁、卷4第550 頁）。㈣、呂阿秀於87年4月10日過世（本院更一卷1第572頁），被上訴人為其繼承人，於92年2月25日辦理系爭書面租約繼承登記，並向觀音鄉公所申請補發系爭書面租約，經該鄉公所以函文檢送原承租人呂阿秀租約書影本予被上訴人（本院上更ㄧ卷1第566至570頁）。嗣後被上訴人於92年4月2日向觀音鄉公所提出系爭租約變更登記申請書，經觀音鄉公所於92年4 月9日桃觀鄉民字第0920005717號函要求補正申請書內出租人欄除林雲外之其餘出租人6人之姓名、住址、身分證字號等資料，另依所附土地謄本所載所有權人林雲之所有權土地權利範圍為21分之3，請被上訴人釐正租約面積等語（本院上更ㄧ卷1第600頁）。被上訴人補正出租人欄及承租面積後，觀音鄉公所於92年5月12日以觀鄉民字第7553號「桃園縣觀音鄉公所受理單獨申請租約登記通知單」，檢附耕地標示清冊一份予出租人吳天德等14人（如本院上更ㄧ卷1第581頁附表），載明：被上訴人因原承租人呂阿秀死亡原因申請標示租約繼承登記，由於台端未會同申請，依台灣省耕地租約登記辦法第2條第2項規定通知，台端如有異議，請於接到通知之日起20日內提出書面意見，逾期未提出，由本所逕為登記等語（本院上更ㄧ卷1第578至600頁）。林雲之代理人即訴外人邱財銘於異議期間內之92年5月19日提出申請書，以呂阿秀尚欠地租2萬3800台斤未繳付、廢耕等由提出異議（本院上更一卷1第584頁）。觀音鄉公所以92年5月22日觀鄉民字第7553號函檢附前開申請書，通知被上訴人應就前開申請書查照辦理（本院上更一卷1第587頁）。觀音鄉公所於92年 7月28日依減租條例第20條規定准予系爭租約變更登記（原因：被上訴人單獨繼承於87年4月10日過世之呂阿秀就系爭租約之權利義務），出租人附表則列吳天德、李景元、余明德、林雲、黃國倫、黃頌舜、吳林阿金、吳益壯、吳博勝、王吳正子、吳益堅、吳益健、余世卿、余靜姬、邱良得等人（本院上字卷2第413至417頁）。㈤、被上訴人於98年12月1日向觀音鄉公所申請續訂（註：非公所自行核定）系爭租約，承租範圍為系爭土地，面積共計58,5 78平方公尺，觀音鄉公所嗣後依減租條例第20條規定，核定系爭租約自98年1月1日起至103年12月31日止，續訂租期6年（本院上字卷1第131至133頁）。㈥、林雲以土地共有人代表名義於97年12月5日以存證信函催告被上訴人（寄達地址：桃園縣○○市○○路000巷00弄0○0號）繳納 93年至97年間之租金，此存證信函於97年12月17日寄至上址，由呂清雄於收件人欄蓋章收受，並手寫註記「兄代」（本院上字卷1第193至194頁）。㈦、林雲以土地共有人代表名義於97年12月26日以存證信函通知被上訴人（寄達地址：桃園縣○○市○○路000巷00弄0○0號）：被上訴人逾催繳期限，未繳納93年至97年止租穀39,750台斤，違反減租條例第17條第1項第3、4款規定，以本存證信函為解除（應為終止）系爭租約之意思表示等語，此存證信函於97年12月30日寄至上址，由呂清雄於收件人欄蓋章收受，並手寫註記「兄代」（本院上字卷1第195至196頁）。㈧、被上訴人交付發票日依序為98年5月31日、同年6月30日，面額依序為4萬元、8萬元之支票2張與林大鈞，用以抵付地租，然此2張支票皆無法兌現而遭退票（本院上字卷1第309至3 10頁）。㈨、林大鈞以土地共有人代表名義於103年12月12日以桃園南門存證號碼第846號（下稱第846號）存證信函通知被上訴人（寄達地址：桃園縣○○區○○路000巷00弄0○0號）：被上訴人逾催告期限，未繳納98年至102年共計租穀39,750台斤，已違反減租條例第17條第3項規定，被上訴人應於函到10日內主動出面給付等語，此存證信函遭郵局以招領逾期退回，被上訴人未簽收（本院上字卷1第199頁）。㈩、林大鈞以土地共有人代表名義於104年1月7日以桃園南門存證號碼第9號（下稱第9號）存證信函通知被上訴人（寄達地址：桃園市○○區○○里○○○00000號）：被上訴人逾催告期限，未繳納98年至103年止租穀47,700台斤，違反減租條例第17條第1項第3款，以本存證信函為解除（應為終止）系爭租約之意思表示等語，此存證信函遭郵局以招領逾期退回，被上訴人未簽收（本院上字卷1第197至198頁）。 、林大鈞以第846、9號存證信函招領逾期被退回為由，向桃園地院聲請對被上訴人公示送達，經該法院於107年4月20日以 107年度桃司簡聲字第21號民事裁定准予公示送達，並於107 年5月11日及同年月12日將該裁定內容登報，該裁定於107年 6月11日確定（本院上字卷1第197至210頁；本院更一卷1第6 93至695頁、第697至700頁）。 、被上訴人於107年8月29日向觀音區公所耕地租佃委員會申請調解，於107年10月26日進行調解，其結果不成立（本院上字卷1第171至176頁；本院更一卷1第701頁）。 、上訴人於108年1月24日，以「地租積欠達二年之總額」，依減租條例第17條第3款規定終止租約為由，向桃園市觀音區公所耕地租佃委員會申請調解「租約終止登記」，該次調解於同年2月27日進行，調解結果為不成立（本院上字卷1第23 5至241頁；本院更一卷1第105至113頁）。嗣經桃園市觀音區公所耕地租佃委員會將該案移送至桃園市政府調處，桃園市政府耕地租佃委員會於108年6月18日進行調處，上訴人主張被上訴人積欠達2年地租之總額，並經合法催告，系爭租約應予終止等語。被上訴人表示出租人送達地址有誤，非租約所載之戶籍地址，不生催告效力，且承租人溢繳租金多年，無欠租事實，不同意終止租約等語。經調處決議主文：「本案承租人積欠租金達2年之總額，租約應予終止，惟承租人不同意，調處不成立，移送法院審理。」（本院上字卷2 第463頁至468頁、第569至598頁）。 、系爭土地出租人之變革及原因如本院更一卷1第657頁之附表4 所示。上訴人及追加原告現為系爭租約之出租人（本院上更一卷1第704頁所示）。 、71-16、71-71、71-74、71-75、71-76、71-77、71-78地號土地皆在桃園市第37期觀音區草漯第三期整體開發單元市地重劃區範圍內，目前第三區已完成重劃，市地重劃後之土地為建地，且地段改編為富溪段（本院上更一卷1第211頁所示）；71-4、71-34、71-35、71-36、71-37、71-66、71-67地號土地在桃園市第37期觀音區草漯第四期重劃區範圍內，目前進行重劃工程中，尚未重劃完成；1030、1024、1007、1032 地號土地未列入上開重劃區範圍（本院上更一卷1第211頁、第295頁，上更一卷4第282頁）。 、上訴人於原審以108年8月7日民事言詞辯論意旨狀表示：被上訴人於98年1月20日匯款20萬元至林大鈞戶頭、98年4月21日匯款118,000元，共計318,000元，用以繳納93至97年地租等語（原審卷第283、319頁）。 、上訴人及追加原告於111年6月17日當庭以上訴理由㈢狀主張：承租人自93年起經催告未繳納租金，經林雲、林大鈞以土地出租人代表向被上訴人為終止租約之意思，並以本書狀之送達，向被上訴人為終止租約之意思表示等語（本院上更一卷 1第621至627頁），再以上訴理由㈣狀，主張依減租條例第17 條第1項第3款規定，向被上訴人為終止系爭租約之意思表示（本院上更一卷1第647至654頁）；再於112年5月2日以上訴理由㈥狀，主張依減租條例第17條第1項第3、4款規定，向被上訴人為終止系爭租約之意思表示（本院更一卷3第31至45 頁、卷4第281、580頁）。五、本院得心證之理由：㈠、請求被上訴人辦理註銷登記：　　按承租人積欠地租達二年之總額，經出租人依民法第440條第1項規定催告，逾期仍未支付者，或承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作者，應申請耕地租約終止登記，桃園市耕地租約登記辦法第7條第3、4款分別定有明文。次按前條第3 款或第4款規定情形，申請耕地租約終止登記，應提出申請書1式2份、原耕地租約書正本及經耕地租佃委員會調解、調處成立或法院確定判決者，調解、調處成立證明文件或法院確定判決書一份，桃園市耕地租約登記辦法第8條第5款定有明文。是上訴人及追加原告如取得確認兩造間之系爭租約不存在之確定判決，即得依上開規定，單獨持該確定判決申請系爭租約終止登記，自無請求被上訴人將系爭租約辦理註銷登記之必要，上訴人及追加原告請求命被上訴人應將系爭租約辦理註銷登記，無權利保護之必要，且為兩造所不爭執（本院更一卷4第578頁），是上訴人及追加原告此部分之請求，為無理由，應予駁回。㈡、系爭租約約定之租賃範圍及面積：　1.查系爭租約約定關於71、71-36、71-37、71-4、71-34、71-35地號土地之租賃範圍、面積如附圖乙標示綠色及黃色部分所示（面積依序4,893、8,701平方公尺）；關於71-16、71-71、71-74、71-75、71-76、71-77、71-78、1032地號土地之租賃範圍、面積如附圖丙-2標示綠色部分所示（面積共8,273.85平方公尺）；關於71-67地號土地租賃面積為767平方公尺；關於71-66、1007地號土地則非屬系爭租約承租範圍（面積為0平方公尺）等情，為兩造所不爭執（本院更一卷4第466、468-1頁），堪予認定。兩造僅就1030、1024地號土地之租賃範圍及面積有所爭執，上訴人主張1030地號土地租賃範圍如附圖甲-1標示藍色部分（面積3,960.09平方公尺），其四邊之一邊係以被上訴人現場耕作範圍之右田埂拉直延伸至地界線，其餘三邊係1030地號土地地籍線；1024地號土地承租範圍如附圖甲-1標示綠色部分（面積2,143.86平方公尺），其四邊之一邊係現場耕作範圍之左田埂往1024地號土地方向拉平行30公尺之直線，其餘三邊係1024地號土地地籍線等語（本院更一卷4第118頁）；被上訴人則抗辯：1030、1024地號土地租賃範圍以現場實際耕作範圍為限，即附圖甲-1紅色斜線部分（面積依序為2,291.45、234.05平方公尺）等語。　2.1030地號土地部分：　⑴查林大鈞負責向被上訴人收取地租，並代表系爭租約出租人出面與被上訴人議定93至97年間地租之租穀變更為金錢給付，共計318,000元，被上訴人因此於98年1月20日匯款20萬元至林大鈞戶頭，且於98年4月21日交付現金11萬8,000元予林大鈞等情，為被上訴人自承之事實，且有被上訴人於98年間簽立97年度耕作農戶繳租谷（應為穀）明細表影本1紙可稽（本院更一卷4第367頁），堪認林大鈞兼代理系爭租約其他出租人，長年管理系爭土地、收取地租，其對於系爭租約之租賃範圍應知之甚詳。次查，林大鈞於108年2月27日前曾提出系爭租約及其他耕地租約承租範圍之示意圖（下稱系爭示意圖，調處卷第623至624頁、原審卷第387頁），經兩造共同援引該示意圖作為認定系爭租約關於71-16、71-71、71-7 4、71-75、71-76、71-77、71-78、1032、71、71-36、71-3 7、71-4、71-34、71-35地號土地之租賃範圍、相對位置之依據，並請求本院囑託地政機關將租賃範圍繪製如附圖丙-2 標示綠色部分及附圖乙標示綠色及黃色部分所示（本院更一卷4第103、379至380、466頁），參以被上訴人曾自承：系爭示意圖所示系爭租約與其他耕地租約承租範圍之相對位置，除1024地號土地不包含在系爭租約範圍內之部分外，其餘大致相同等語（本院更一卷3第72頁），可徵系爭示意圖所示系爭租約就1030地號土地租賃範圍之大致位置，應可採信。　⑵再查，1030、1024地號土地於分割前均為過溪子小段71-15地號土地，其上登記之耕地租約有11號、12號租約、系爭租約、14號租約等情，此有該登記租約影本可稽（本院更一卷3 第265、267、319至322頁）。依系爭示意圖所示1030、1024 地號土地上各租約之分布情形（原審卷第387頁、本院更一卷4第107頁），自東向西之順序為11號、12號、系爭租約、 14號租約，且採「縱向方式」劃分範圍，各耕地均有臨農用道路，無須經過他人耕地，即可直接與道路聯絡。且觀1030 、1024地號土地於63年7月11日、73年10月12日之空照圖（本院更一卷4第101、435頁），明顯可見11號、12號租約、系爭租約、14號租約之實際耕作情形，各自耕作區域周圍均有明顯之直線田埂及防風林作為區隔。對照上訴人主張1030 地號土地之租賃範圍如附圖甲-1標示藍色部分（面積3,960. 09平方公尺），租賃範圍均有延伸至1030地號土地地籍線，與上開各租約之劃分方式及上開空照圖所示之系爭租約範圍相當，應屬可採。反觀，被上訴人主張1030地號土地租賃範圍僅限於1030地號土地上如附圖甲-1之紅色斜線部分（面積 2291.45平方公尺），未延伸至1030地號土地地籍線云云，顯與上開縱向劃分方式及上開空照圖之內容迥異，要非可採。　⑶被上訴人抗辯：兩造於112年7月12日準備期日合意1030地號土地租賃範圍以「現場測量面積」為準，自應以被上訴人實際耕作範圍為據云云（本院更一卷3第308至309頁、卷4第54 6頁），然本院依兩造各自主張之租賃範圍，由地政機關於現場進行測量並繪製複丈成果圖，即為兩造各自主張之「現場測量面積」，要非上訴人及追加原告同意被上訴人主張者，或同意以「被上訴人現場實際耕作範圍」為租賃範圍，被上訴人前開抗辯，顯屬誤解。兩造雖曾於112年7月12日、8 月23日準備程序中討論，是否以79年間登記之租約面積（面積60,679平方公尺）或92年間登記之租約面積（面積58,578 平方公尺）扣除其他耕地租約面積之方式，推算系爭租約之實際約定租賃面積一節（本院更一卷3第307至309、557至56 0頁），然因其他耕地租約之登記面積無法特定範圍，亦無從確認是否與系爭租約登記範圍重疊，自難以上開方式推算系爭租約約定之租賃範圍，且經本院於112年9月13日準備期日，再次與兩造確認複丈測量系爭租約就各筆土地之租賃範圍及面積，經兩造同意修正認定標準，變更以系爭示意圖為基礎等語（本院更一卷4第17至18頁），是兩造及本院均不受112年7月12日、8月23日準備程序所述推算方式之拘束。　⑷被上訴人抗辯：因為1030、1024地號土地重複出租，出租人未實際將承租範圍全部點交予呂文德、呂阿秀，故1030地號土地租賃範圍僅有附圖甲-1標示紅色斜線部分云云。然租賃土地點交與否與系爭租約約定之承租範圍本屬二事，況且，呂文德及呂阿秀自73年至87年間，均依系爭租約約定之每年地租租穀7,950台斤繳納予系爭租約出租人一情，有上開四之㈢內容及85年至87年度耕作農戶繳租穀明細表、78至90年度各耕地租約地租歷年收入統計總表影本可稽（調處卷第12 35至1239頁、第1257頁），未曾見呂文德及呂阿秀對於出租人交付租地之範圍有爭議，堪認系爭租約出租人確已將1030 地號土地租賃範圍點交予其2人耕作。且查，1030地號土地如附圖甲-1標示與紅色斜線未重疊之藍色、綠色部分，其現況為雜草、防風林、樹林茂密叢生一節，有履勘筆錄暨現場照片可稽（本院更一卷4第118至119頁、第156至157頁、第2 03頁），難認存在重複出租予其他承租人耕作之情形，準此，被上訴人前開抗辯，自難採認。　3.1024地號土地部分：　　⑴按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第1項、第3項定有明文。又當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。而自認之撤銷，自認人除應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，或經他造同意者，始得為之（最高法院93年度台上字第2341號判決意旨參照）。　⑵查被上訴人原主張：系爭租約之約定範圍不包括1024地號土地等語，經上訴人及追加原告於112年10月27日準備程序表明不予爭執（本院更一卷4第44頁），堪認此部分生自認效力。惟上訴人於112年12月4日現場勘驗時，當場撤銷上開自認之事實，並改稱：1024地號土地之租賃範圍應為現場耕作左田埂外為界往1024地號拉平行30公尺之範圍即附圖甲-1標示綠色部分云云（本院更一卷4第44、118頁）。其中附圖甲 -1關於1024地號土地之紅色斜線部分（面積234.05平方公尺）為系爭租約之租賃範圍，經兩造不予爭執，堪認被上訴人同意上訴人及追加原告撤銷此部分之自認（本院更一卷4第3 79頁）。然關於附圖甲-1與紅色斜線部分未重疊之綠色部分，面積為1,909.81平方公尺（2,143.86-234.05），被上訴人未同意其撤銷自認（本院更一卷4第118頁），且上訴人及追加原告雖於112年12月1日提出修正後之示意圖（下稱A示意圖，本院更一卷4第99頁），然關於1024地號土地部分與系爭示意圖內容大相逕庭，且無法說明1024地號土地之租賃範圍何以係自左田埂向外拉平行30公尺之範圍。上訴人雖提出63年7月11日、73年10月12日之空照圖（本院更一卷4第10 1、435頁），然觀此等空照圖及對照附圖甲-1，可見系爭租約與14號租約之租賃範圍相鄰，惟二者間有明顯之直線田埂、防風林作為區隔，14號租約之租賃範圍明顯包含1024地號土地絕大部分，難認附圖甲-1與紅色斜線部分未重疊之綠色部分屬於系爭租約之租賃範圍，是被上訴人前自認附圖甲-1 與紅色斜線部分未重疊之綠色部分屬於系爭租約之租賃範圍等語，揆諸前開⑴意旨，自不生撤回自認之效力。準此，系爭租約就1024地號土地之租賃範圍僅如附圖甲-1於1024地號土地上之紅色斜線部分（面積234.05平方公尺），其餘部分非租賃範圍。　⒋確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。確認第三人間法律關係存在與否，亦同（最高法院107年度台上字第1686號判決意旨參照）。次按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號裁判要旨參照）。被上訴人雖不爭執系爭租約一部不成立，但仍請求駁回上訴人確認之訴全部，致上訴人欲取得確認判決，行使辦理終止系爭租約登記權利的法律上地位有不安定狀態，得以本件確認之訴為除去，故上訴人提起此部分確認訴訟，自有確認利益。　⒌綜上，系爭租約之租賃範圍應係：71、71-36、71-37、71-4 、71-34、71-35地號土地如附圖乙標示綠色及黃色部分所示（面積依序共4,893、8,701平方公尺）；71-16、71-71、71 -74、71-75、71-76、71-77、71-78、1032地號土地如附圖丙-2標示綠色部分所示（面積共8,273.85平方公尺）；71-6 7地號土地為767平方公尺；關於1030地號土地如附圖甲-1標示藍色部分（面積3,960.09平方公尺）；1024地號土地如附圖甲-1關於1024地號土地上之紅色斜線部分（面積234.05平方公尺），面積共計26,780.99平方公尺（4,893+8,701+8,2 73.85+767+3,960.09+234.05）。是上訴人請求確認兩造間之系爭租約超過28,690.8平方公尺部分之法律關係不存在，自屬有據。㈢、系爭租約關於本院認定之租賃範圍有減租條例第17條第1項第 4款規定事由：　1.按耕地租約承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人得終止租約，耕地三七五減租條例第17條第1項第4款定有明文。所謂耕作，係指就作物為種植、採收、澆水、施肥、除草、噴藥及管理等農事，而為耕作之主體（最高法院84年度台上字第755號判決意旨參照）。至於不為耕作，則係指承租人消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害（最高法院91年度台上字第1447號、104年度台上字第2327號裁判意旨參照）。而所謂不可抗力，乃指人力所不能抗拒之事由，即任何人縱加以最嚴密之注意，亦無法避免者是。故所謂不可抗力而不為耕作，應指如天災、地變等人力所不能抗拒之特殊情事，致承租人無法耕作，或縱然耕作亦屬無益，且承租人並無決定之餘地，不得不停止耕作者而言。否則承租人在無該等特殊情事下，擅自決定是否耕作，徒閒置地利，反使耕地未盡加利用，當失該條例保護承租農民及地盡其利之立法良意。且不論其係一部或全部不為耕作，出租人均得依減租條例第17條第1項第4 款規定終止租約，收回全部耕地（最高法院84年度台上字第 1856號、112年度台上字第1415號裁判意旨參照）。　2.系爭租約關於1030地號土地租賃範圍如附圖甲-1標示藍色部分，業如前述。查被上訴人就1030地號土地之租賃範圍，自始僅耕作如附圖甲-1標示紅色斜線部分，與紅色斜線未重疊之藍色部分均為樹林及草叢，無耕作事實，業據本院至現場履勘確認無訛，且為被上訴人所不爭執，此有本院勘驗筆錄可稽（本院更一卷4第118至119頁），及1030地號土地109年 10月25日、110年11月11日、111年11月21日之空照圖可佐（本院更一卷4第437至441頁），堪認被上訴人繼受承租人地位迄今，就1030地號土地附圖甲-1標示與紅色斜線未重疊之藍色部分，面積共1,668.64平方公尺（3,960.09-2,291.45 ），長期繼續不為耕作，且期間顯逾一年以上。至被上訴人抗辯：因上訴人重複出租1030地號土地，未將全部租賃範圍點交予呂文德、呂阿秀云云，委不可採，業如前述。　3.上訴人主張：被上訴人不為耕作71-15、71-34、71-35、71- 36、71-68地號土地之繼續一年以上等語。依被上訴人於本院自陳：伊於104年間就上開土地申請休耕，但因提不出新續約，故無法申請桃園市大園區公所核准休耕等語（本院更一卷4第384頁）。參以兩造於107年10月26日至桃園市觀音區公所進行調解時，調解委員表示：我們可以確定承租人於 103年底開始沒耕作等語（本院上字卷1第175頁），以及桃園市觀音區公所指派實地調查人員即訴外人李佳惠於107年1 0月26日表示：出租人主張耕地自98年廢耕至今，期間是否因重劃或其他不可抗力因素導致廢耕尚須調查釐清等語（本院上字卷1第175頁），顯見被上訴人至遲於103年底起就上開土地消極不為耕作，繼續一年以上。　4.上訴人主張：被上訴人任由呂阿忠在71-16地號土地耕作，繼續一年以上等語。經查，被上訴人於107年10月26日至桃園市觀音區公所進行調解時陳述：71-16地號土地被其他耕地租約承租人占耕，伊才會不清楚耕地位置等語（本院上字卷1第174頁），堪認被上訴人未耕作71-16地號土地，且對於該耕地遭人占用亦消極不予排除侵害，或請求出租人排除，上訴人之主張為真正。　5.被上訴人雖抗辯：伊自104年後仍有繼續耕作青皮豆等作物，107年間轉種火龍果、高粱等，且71-16地號土地屬第三期重劃範圍，於106年間因重劃工程圍籬所圈圍，71-34、71-3 5、71-36地號土地屬第四期重劃範圍，於107年間因重劃工程圍籬所圈圍，而無法耕作，有不可抗力因素云云（本院更一卷4第564頁），並提出107年、108年間耕作照片、112年1 2月4日勘驗之現場照片、107年重劃工程圍籬照片為憑（本院上字卷1第335至336頁、第183頁最上面照片、本院更一卷 4第199至201頁、卷3第129至131頁）。然上開107年間耕作照片（本院上字卷1第335至336頁），僅係就局部之土地拍攝，且無從確認其拍攝時間及位於哪一筆土地。而上開108 年間耕作照片（本院上字卷1第183頁最上面一張照片）以及 112年12月4日履勘照片（本院更一卷4第199至201頁），均係針對1030地號土地之局部攝影，無法用以證明除1030地號土地外之其他土地之耕作情形。又依上開107年重劃工程圍籬照片顯示，部分土地於107年間確實因重劃工程圍籬圈圍而無法進入耕作，但依桃園市觀音區公所指派實地調查人員即訴外人李佳惠於107年10月4日至系爭土地現場會勘，會勘結論：多數耕地因重劃作業無法進入及耕作，地上物因草漯重劃全部清楚，目前可進入勘查的耕地未有明顯面畦、滿布雜草、草高度低於鄰近廢耕地、未有大量灌木出現於耕地中央；本所106年9月空拍畫面顯示，在未拆除地上物時期亦未有耕作事實等語（本院上字卷1第175頁、調解卷第683頁），可知於107年10月4日會勘時，部分土地未受重劃工程影響，仍可自由進出及耕作。並對照106年5月15日現場照片（本院上卷1第177至182頁）及107年10月4日現場照片（調解卷第686至688頁），可見71-34、71-35、71-16地號土地於106 年5月15日當時未設有圍籬，71-34、71-35地號土地於107年 10月4日時未設有圍籬，均得進入勘查，且勘查結果為該等土地斯時滿布雜草、樹木，毫無整地耕作之事實，自無被上訴人前開抗辯之無法耕作之不可抗力事由存在。又縱使認為 71-36地號土地於107年間，確實因第四期重劃作業而無法進入拍攝，推認該土地於107年間因重劃作業有無法耕作之情形，但71-36地號土地至遲於103年底起至106年底止，仍是消極不為耕作，繼續一年以上，且無不可抗力之原因存在。　6.綜上所陳，上訴人業已證明被上訴人就1030地號土地附圖甲 -1標示與紅色斜線未重疊之藍色部分，面積共1,668.64平方公尺（3,960.09-2,291.45），及所承租71-15、71-34、71- 35、71-36、71-68地號土地，不為耕作，均繼續超過1年以上。被上訴人所提證據均不足以推翻上開事實，亦無法認定被上訴人不為耕作，有不可抗力之原因，堪認系爭租約有減租條例第17條第1項第4款所定一部不為耕作情事，按前開1. 說明，上訴人自得終止系爭租約全部。至1024地號土地非系爭租約之租賃範圍，故無減租條例第17條第1項第4款規定之適用，爰不論述此爭點，併與敘明。　7.按終止權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第263條準用第258條第1項、第2項規定甚明。是租賃契約當事人之一方有數人者，其終止租約之意思表示即應由其全體為之。依上開四之㈦所示，林雲雖曾於97年12 月26日寄送存證信函向被上訴人表示依減租條例第17條第1 項第3、4款規定終止系爭租約，然上訴人未提出證據證明林雲為系爭租約出租人之代表人，是此次通知難認屬系爭租約出租人共同行使終止權，自不生終止效力。然依上開四之 所示，上訴人及追加原告以上訴理由㈥狀寄予被上訴人之方式，依減租條例第17條第1項第4款規定，向被上訴人為終止系爭租約之意思表示，經被上訴人於112年5月2日收受該書狀（本院更一卷4第580頁），自屬出租人終止權之共同行使，是系爭租約於112年5月2日即告終止。上訴人及追加原告請求確認系爭租約除不成立部分外之法律關係不存在，當屬有據。上訴人及追加原告另依減租條例第17條第1項第3款規定及第16條規定之原因事實為同一請求，因與上訴人主張減租條例第17條第1項第4款之原因事實為選擇合併關係，本院既認定後者有理由，即無庸審究前者（本院更一卷4第579頁），附此敘明。六、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項中段規定，請求被上訴人應將系爭租約辦理註銷登記，欠缺權利保護必要，為無理由，應予駁回。原審為上訴人此部分敗訴之判決，理由雖有不同，結論則無二致，仍應予維持，上訴人上訴意旨求予廢棄改判，應為無理由，爰予駁回。追加原告依民法第767 條第1項中段規定，請求被上訴人應將系爭租約辦理註銷登記，亦欠缺權利保護必要，為無理由，應予駁回。上訴人及追加原告在第二審起訴請求確認兩造間之系爭租約法律關係不存在，均為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴應為無理由，上訴人之追加之訴為有理由。追加原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第79條、第85條第1項本文，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　民事第二十一庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　翁昭蓉　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖珮伶　　　　　　　　　　　　　　　法　官　羅惠雯正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪秋帆

2024-12-10

TPHV-111-上更一-17-20241210-2

司聲

臺灣臺中地方法院

返還擔保金

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度司聲字第1818號聲請人韓商高麗特殊線材株式會社即韓商E.D.M PUNG TUN CO.，LTD 法定代理人洪完杓代理人鄒純忻律師上列聲請人對於相對人昌明金屬有限公司聲請返還擔保金事件，本院裁定如下：　　主　　文聲請駁回。聲請程序費用新臺幣1,000元由聲請人負擔。　　理　　　由一、按訴訟終結後，供擔保人證明已定20日以上之期間，催告受擔保利益人行使權利而未行使者，法院應依供擔保人之聲請，以裁定命返還其提存物；又此規定於其他依法令供訴訟上之擔保者準用之，民事訴訟法第104條第1項第3款、第106條分別定有明文。次按對於無訴訟能力之人為送達者，應向其法定代理人為之，民事訴訟法第127條第1項亦定有明文，是對法人為送達，自應送達於其法定代理人，始生合法送達之效力。二、聲請意旨略以：兩造間假扣押事件，聲請人前依本院104年度司裁全字第143號民事裁定，為擔保假扣押，曾提供新台幣3,015,000元為擔保，並以本院104年度存字第336號提存事件提存在案。茲因兩造間之本案訴訟已告終結，聲請人復於訴訟終結後，以存證信函催告受擔保利益人即相對人於21 日內行使權利，該存證信函雖因相對人招領逾期而遭退回，仍應認上開限期行使權利意思表示已對相對人發生效力，且相對人迄未行使權利，爰聲請返還擔保金等語。三、經查，聲請人主張以存證信函定期催告相對人行使權利等情，固提出存證信函及郵件掛號查詢為證，然觀諸聲請人催告相對人行使權利之存證信函，前開存證信函係向相對人公司為送達，存證信函信封之收件人僅載明相對人公司名稱，並未對相對人公司之法定代理人送達，且該存證信函送達相對人公司登記址，業經招領逾期而退回，有聲請人提出之退郵信封在卷可參，聲請人未將催告行使權利之信函寄送相對人法定代理人住居所依上開說明，尚難認該存證信函已合法送達相對人，而生合法催告之效力。從而，聲請人聲請返還擔保金，於法尚有未合，應予駁回。四、爰裁定如主文。五、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法事務官提出異議，並繳納裁判費新台幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事庭司法事務官黃伃婕

2024-12-10

TCDV-113-司聲-1818-20241210-1

司聲

臺灣基隆地方法院

公示送達

臺灣基隆地方法院民事裁定 113年度司聲字第141號聲請人侯彥良上列當事人與相對人許上鋒即國鋒室內裝修企業社間公示送達事件，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。　　理　由一、聲請意旨略以：聲請人前向許上鋒即國鋒室內裝修企業社寄送存證信函，因招領逾期遭退回，為此依民法第97條規定，聲請對許上鋒即國鋒室內裝修企業社裁定准予公示送達等語。二、按表意人非因自己之過失不知相對人居所者，得依民事訴訟法公示送達之規定，以公示送達為意思表示之通知，民法第 97條定有明文。次按民事訴訟法第149條第1項第1款所謂「應為送達之處所不明」，係指已用相當之方法探查，仍不知其應為送達之處所者而言。其「不明」之事實，應由聲請公示送達之人負舉證之責任，而由法院依具體事實判斷之（最高法院82年度台上字第272號判決意旨參照）。三、經查，本件聲請意旨固有提出民國113年9月18日遭郵務機關退回之信封1件在卷可稽。惟查：聲請人僅係向「基隆市○○ 區○○路○○號」送達，然相對人許上鋒之戶籍地址係在「基隆市○○區○○街○○號○○樓」，有聲請人提出之相對人戶籍謄本（現戶部分）1件在卷可稽。綜合卷附全部事證資料，聲請人前尚未對許上鋒之戶籍地址送達，形式上即難逕認相對人許上鋒即國鋒室內裝修企業社有聲請意旨主張應為送達處所不明之情形，揆諸上揭之說明，本件公示送達之聲請顯要件不備應予駁回。四、如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事庭司法事務官　蔡炎暾

2024-12-10

KLDV-113-司聲-141-20241210-1

司拍

福建金門地方法院

拍賣抵押物

福建金門地方法院民事裁定 113年度司拍字第13號聲請人永豐商業銀行股份有限公司法定代理人曹為實代理人賴錫湖相對人陳輝煌上列當事人間拍賣抵押物事件，本院裁定如下：　　主　文相對人所有如附表所示之不動產准予拍賣。程序費用新臺幣貳仟元由相對人負擔。　　理　由一、按抵押權人，於債權已屆清償期，而未受清償者，得聲請法　　院，拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償，民法第873條定有明文。上開規定，依同法第881條之17，於最高限額抵押權準用之。二、本件聲請意旨略以：　㈠相對人陳輝煌於民國111年11月18日為擔保其對聲請人現在（包括過去所負現在尚未清償）及將來在本抵押權設定契約書所約定最高限額內所負之債務，包括借款、透支、保證債務（係指債務人擔任他人借款、透支或關係之保證人，則就其所保證之債務於保證期間或未獲清償前，均為抵押權所擔保之範圍。）、信用卡契約等4項，均含其本金、利息、遲延利息、違約金、取得執行名義之費用、強制執行之費用、參與分配之費用、其他經雙方所約定之費用（包括但不限於抵押權人墊付擔保物之保險費用）與因債務不履行而發生之損害賠償，以其所有如附表所示之不動產，設定新臺幣（下同）531萬元之最高限額抵押權予聲請人，並經於111年12月2 日登記在案。　㈡相對人於111年12月13日向聲請人借款442萬元，借期起於11 　　1年12月13日至141年12月13日屆滿，並簽立中長期不動產借款約定書1份為憑。詎料相對人對前開借款本息自113年6月1 3日起尚未履行，經聲請人屢次催索，相對人始終置之不理　　，有台北北門郵局第2493號存證信函可憑，依個金授信總約定書第19條第2項第4款約定，相對人任何一宗債務不依約清償本金或付息時，經聲請人通知或催告後仍未依約繳款時，相對人即喪失期限利益，全部債務視為立即到期，依約相對人之債務已視為全部到期。聲請人自得請求相對人一次清償本金4,259,980元及利息、遲延利息及一切費用，為此，聲請人爰依民法第873條第1項規定，聲請鈞院裁定准予拍賣抵押物等語，並提出他項權利證明書、土地建築改良物抵押權設定契約書、其他約定事項（個金版）、個金授信總約定書　　、中長期不動產借款約定書、放款往來明細查詢、台北北門郵局第2493號存證信函影本各1份、招領逾期退回信封影本2 份及土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本正本各1份等為證。三、經查，聲請人所提上開資料，核與其聲請意旨相符，且經本　　院依非訟事件法第74條之規定，通知相對人陳輝煌於通知後 10日內，就上開抵押權所擔保之債權額陳述意見，惟迄未見相對人有所陳述，因本件抵押權業已依法登記，且債權已屆清償期未受清償，從而，本件聲請人聲請拍賣相對人陳輝煌名下如附表所示不動產，經核尚無不合，應予准許，爰裁定如主文所示。四、爰依非訟事件法第21條第2項、第24條第1項、民事訴訟法第　　78條、第95條，裁定如主文。五、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，向本院提出抗告狀　　，並繳納抗告費1,000元。六、相對人及其他利害關係人如就聲請所依據之法律關係有爭執　　者，得提起訴訟爭執之。七、相對人及其他利害關係人如主張擔保物權之設定係遭偽造或　　變造者，得於本裁定送達後20日內，對擔保物權人向本院另　　行提起確認之訴。如已依前開規定提起確認之訴者，得依非　　訟事件法第74條之1第2項準用同法第195條第2項前段規定，聲請執行法院停止執行。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　8 　　日　　　　　　　　　民事庭　司法事務官　莊嘉聆附表：　　 000年度司拍字第13號　財產所有人：陳輝煌編號　土　　　　地　　　　坐　　　　落面　　積　權　　利　範　　圍縣　市鄉鎮市區　　段　地　　號平方公尺 1 金門縣金城鎮金門城測段　　 672 　391.31 　 6分之1 編號建號基　地　坐　落 -------------- 建　物　門　牌主要用途、主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）　權利　範圍樓層面積附屬建物用途 1 404 金門縣○○鎮○○○○段000地號 -------------- 金門縣○○鎮○○○000○0號2樓集合住宅/鋼筋混凝土造/3層二層：75.84 陽台：9.11 全部共有部分：金門城測段409建號，109.57平方公尺，權利範圍6分之1。

2024-12-08

KMDV-113-司拍-13-20241208-1