Know99判決書

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聲明異議

臺灣雲林地方法院民事裁定 114年度執事聲字第4號聲明異議人林王美甘上列當事人對本院司法事務官於民國114 年2 月8 日所為駁回其聲請優先承買之處分（即113 年度司執助字第1189號民事裁定，下稱原處分）聲明異議，本院裁定如下：　　主　文原裁定廢棄。程序費用新臺幣壹仟元由聲請人負擔。　　理　由一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處　　分送達後十日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議　　。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認　　異議為無理由者，應送請法院裁定之（民事訴訟法第240 條　　之4 第1 項前段、第2 項）。上開規定，並為強制執行程序所準用之（強制執行法第30條之1 ）。經查，聲明異議人對本院司法事務官所為前揭處分，經於同年、月14日收受送達後，於同年、月24日具狀提出異議，上開各情要有送達證書及其所提出異議狀上本院收文章等在卷足憑，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，核與上開規定相符，先予敘明。二、原處分意旨略以：座落雲林縣○○鄉○○段000 ○0 地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）為債務人林瑞堂所有，而系爭土地上並未登載有地上權，且本院執行人員到場查封及命上開債務人陳報系爭土地實際使用情形，均未查得本件聲明人有租用系爭土地建屋情事，另聲明人亦自承其係無償使用系爭土地，故聲明人與債務人間就系爭土地亦無意定租賃關係存在。再者，聲明人雖主張系爭土地上之房屋自72年起即為其所有，惟其未曾為系爭土地之所有人，亦有系爭土地異動索引資料可稽，職是聲明人就系爭土地亦無法定租賃關係或法定地上權存在。基此，聲明人顯非土地法第104 條第1 項規定之優先承買權人，其聲明欲優先購買系爭土地云云，自不應准許。三、本件異議意旨略以：系爭土地上之建物於72年間即為伊所有　　，嗣債務人（即伊子）林瑞堂於76年間購得系爭土地，林瑞堂即將系爭土地提供伊無償使用至今，伊既為系爭土地上建物之所有人，依土地法第104 條規定，自有以同一條件優先購買系爭土地之權益，為此爰依法提出本件異議聲明。四、本院之判斷：　㈠按土地法第104 條、民法第426 條之2 規範租地建屋之承租人，享有優先承買權之立法目的，在使土地及地上建物得以合一使用。此項優先購買權為形成權之一種，以優先購買權人一方願依同樣條件購買之意思表示，買賣契約即為成立；須其有放棄之意思或接到上揭法條第2 項之通知後十日內不為表示，始得由第三買受人取得。而強制執行法上之拍賣為買賣之一種，自亦有上開規定之適用。其次，拍定人就優先購買權是否真實存有爭執時，要屬實體法上之問題，執行法院並無審認之權；且為貫徹基地與地上房屋所有權人合一之立法精神，以避免滋生法律糾紛及顧及經濟上利用價值，職故在不動產經拍定後，嗣第三人出而主張對之有優先承買權時，此際自宜先由拍定人對之表示意見，若雙方就此優先承購權是否真實仍有爭執，則執行法院應諭知爭執之雙方另行訴請確認【司法院廳民二字第2356號研究意見可參】。　㈡經查：　　⒈本院113 年度司執助字第1189號強制執行事件，於同年11月1 日所製作揭示之系爭土地拍賣公告內已載明系爭土地上有未辦保存登記之建物1 棟，不在拍賣範圍，上開建物占用系爭土地之法律關係不明，亦未據債權人及債務人陳報，故拍定後之法律關係由拍定人自理，拍定後不點交等　　　語。　　⒉113 年11月27日系爭土地在本院進行拍賣程序，並由案外人李金木以新台幣60萬元拍定，然本件異議人旋即於同12 月11日具狀表示系爭土地上之建物為其所有，並聲明欲優先承購系爭土地，惟本院司法事務官就此尚未徵詢系爭土地前揭拍定人之意見，即自行於114 年2 月8 日以異議人要非土地法第104 條第1 項所規定之優先承買權人為由，將其聲請予以駁回等各情，業經本院依職權調閱上開執行卷查明。　　⒊基上，本院上開拍賣公告既已載明：系爭土地上建物與系爭土地間之利用關係不明，拍定後二者之依存關係若發生爭議時應由拍定人自理等情在卷；而本件異議人現又主張系爭土地上之建物為其所有，其對系爭土地要有優先承購權等語，則本件異議人之上開主張是否真實，自宜由拍定人自行審酌並表示意見，詎本院事務官未通知拍定人就此表示意見，甚而在未知拍定人及本件異議人渠等間就優先承買事宜是否發生爭議前，即逕自審認本件異議人就系爭土地要無土地法第104 條第1 項所規定之優先承買權云云　　　，自非妥適。　㈢從而，異議意旨指摘原處分不當，求為廢棄，非無理由，爰廢棄原處分，發回原司法事務官另為妥適之處理。　五、據上論結，本件異議為有理由，依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240 條之4 第3 項前段、第95條第2 項，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　蔣得忠正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1,500 元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李欣芸

2025-03-10

ULDV-114-執事聲-4-20250310-1

執事聲

臺灣基隆地方法院

聲明異議

臺灣基隆地方法院民事裁定 113年度執事聲字第37號異議人臺灣土地銀行股份有限公司法定代理人何英明代理人林韋辰相對人王進祥第三人欣偉傑建設股份有限公司法定代理人曾勤第三人大元營造股份有限公司法定代理人羅律煌第三人正偉投資股份有限公司法定代理人羅傑上列當事人間拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於民國113年1 0月4日本院民事執行處司法事務官所為113年度司執字第6456號裁定提出異議，本院裁定如下：　　主　文原裁定廢棄。　　理　由一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之3、第240條之4第1項前段、第2項、第3項分別定有明文，此為強制執行法第30條之1所準用。查本件異議人係對於本院民事執行處司法事務官於民國113年10月4日所為113年度司執字第6456號裁定(下稱原裁定)聲明異議，該裁定係於同年月11日送達異議人，異議人於該裁定送達後10日內之同年月18日具狀聲明異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，業據本院依職權調閱113年度司執字第6456號執行事件(下稱系爭執行事件 )卷宗查閱無訛，核與上開規定相符，合先敘明。二、異議意旨略以：　　異議人前已於本院111年度司執字第1787號強制執行事件(下稱系爭111年執行事件)中向本院聲請排除第三人正偉投資股份有限公司(下稱正偉公司)與第三人欣偉傑建設股份有限公司(下稱欣偉傑公司)、相對人王進祥(下逕稱其名)之租賃關係(下稱系爭租賃關係)，經本院民事執行處核發執行命令終止，另債務人大元營造股份有限公司（下稱大元公司）與欣偉傑公司、王進祥之使用借貸關係(下稱系爭使用借貸關係) 亦經本院核發執行命令終止，故系爭執行事件拍賣程序之甲、乙、丙標，即如附表一、二、三所示之不動產(下合稱系爭不動產)前已遭本院終止租賃及使用借貸法律關係，大元公司及欣偉傑公司聲明異議亦經駁回確定。且大元公司、欣偉傑公司於103年5月16日出具切結書(下稱系爭切結書)，切結系爭不動產設定抵押權予異議人前均無任何租賃、使用借貸關係存在，欣偉傑公司、大元公司、正偉公司之代理人羅淑女(下逕稱其名)雖陳稱系爭不動產存有承租之情事云云，然並未提出任何證據，甚至連租賃契約之期間均無法交代清楚，故以形式調查即可確認其所為主張應不可採，依強制執行法第30條之1規定準用民事訴訟法第277條本文及第278條第1項規定，應認欣偉傑公司於103年5月9日將系爭不動產設定最高限額抵押權予聲明異議人時，系爭不動產均無任何租賃、使用借貸關係存在；縱存有租賃關係，其發生時點亦為系爭不動產所有權人欣偉傑公司將系爭不動產設定最高限額抵押權予聲明異議人之後，而應依民法第866條第2項規定終止。原裁定駁回異議人將系爭不動產拍賣條件改為點交之聲請，自有違誤等語，並請求廢棄原裁定。三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定，民法第866條定有明文。又不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之關係，如使用借貸關係者，事所恆有。該等關係為債之關係，在理論上當然不得對抗抵押權，但請求點交時，反須於取得強制執行名義後，始得為之（強制執行法第 99條第2項規定參照），與前二項情形觀之，有輕重倒置之嫌，且將影響拍賣時應買者之意願，為除去前述弊端，爰增訂第三項準用之規定（民法第866條第3項立法理由參照）。故須其租賃關係、使用借貸關係或民法第866條第1項已無之關係，係發生在抵押權設定之後，且影響抵押權之實行者，法院始得依上述規定除去租賃關係、使用借貸關係。再按執行法院就第三人所主張之租賃關係是否實在，固不得為實體上之審認，然強制執行究屬非訟事件，故執行法院對於強制執行事項，仍有形式審查之權限。復按第三人於執行程序中陳報之租賃關係或使用借貸關係究竟成立於抵押權設定之前或之後，及倘成立於設定之後，是否影響抵押權人實行抵押權等各節，事關執行法院能否依職權或依聲請終止該等法律關係，並逕於拍賣公告載明拍定後點交不動產等強制執行事項，揆諸前揭說明，執行法院自有形式審查權，應先敘明。四、經查： (一)系爭不動產及基隆市○○區○○段○○○○段0000○號建物暨其基地為欣偉傑公司所有，並於103年4月16日辦理所有權第一次登記，嗣於103年5月9日以異議人為權利人，欣偉傑公司為抵押權設定義務人，大元公司為債務人，設定擔保金額最高限額6,000萬元之抵押權(下稱系爭抵押權)，再於107年6月19 日變更義務人為欣偉傑公司、債務人為欣偉傑公司及大元公司，復於107年7月10日信託登記予王進祥等事實，業經本院依職權調取系爭執行事件案卷核閱無訛，應堪信為真實。 (二)次查，本件債權人即異議人於113年2月22日持本院110年度司拍字第88號拍賣抵押物裁定(下稱系爭拍賣抵押物裁定)正本為執行名義，以相對人為債務人，聲請本院就系爭不動產及基隆市○○區○○段○○○○段0000○號建物暨其基地為強制執行，經本院以系爭執行事件受理。而本院民事執行處於113年4 月16日到場查封時，如附表一所示不動產中之建物即基隆市 ○○區○○段○○○○段0000○號建物(下稱系爭2017建號建物)、如附表三所示不動產中之建物即基隆市○○區○○段○○○○段0000○ 號建物(下稱系爭2025建號建物)係供欣偉傑公司及大元公司做為辦公室使用，在場之第三人即相對人欣偉傑公司及大元公司之管理部經理羅淑女陳稱訂有租賃契約，惟無法當場提出；如附表二所示不動產中之建物即基隆市○○區○○段○○○○段 0000○號建物(下稱系爭2018建號建物)由羅淑女開鎖進入，並稱由正偉公司做為辦公室及會議室使用，亦有租賃契約，惟無法當場提出。又本院司法事務官分別於113年4月16日發函命欣偉傑公司、大元公司、正偉公司於文至5日內提出租賃契約，欣偉傑公司、大元公司113年4月24日具狀陳稱「欣偉傑公司、大元公司之租賃契約均在多年前簽訂」，2019年間因欣偉傑公司、大元公司遭搜索，「許多資料被帶走」，兩公司之大部分員工亦已離職，欣偉傑公司、大元公司正積極尋找中等語；正偉公司則於同日具狀陳稱該公司實際辦公處所在系爭2018建號，惟存放於該處之文件資料因大元公司、欣偉傑公司於2019年遭搜索而被帶走，上開3公司之大部分員工亦已離職，正偉公司正積極尋找租賃契約中等語。嗣本院司法事務官再於113年5月15日發函命欣偉傑公司、大元公司、正偉公司於文至5日內提出租賃契約，若仍無法覓得租賃契約，應陳報租賃期間之起迄時間，惟欣偉傑公司、大元公司僅於113年5月27日具狀陳稱「本件執行，大元公司是借款人，欣偉傑公司是提供系爭建物及其座落土地供擔保的義務人，大元公司、欣偉傑公司在系爭借貸成立當時就已經共同使用系爭建物、員工共用迄今......。後來欣偉傑公司將系爭建物信託登記給王進祥，因此共同租賃系爭建物。.. ....如前述，由於大元公司、欣偉傑公司曾遭搜索，書面租賃契約目前尚未找到，且當時承辦人已離職，尚無法精確陳報何時租用至何時屆期，一旦找到將儘速陳報」等語；正偉公司則僅陳報「租賃契約在多年前簽訂」及重申前揭因遭搜索而文件佚失之情。本院司法事務官乃於113年5月30日通知欣偉傑公司、大元公司、正偉公司到場，經上開3公司委任羅淑女到場，羅淑女就本院司法事務官所詢欣偉傑公司、大元公司與王進祥間就系爭2017建號、2025建號建物租賃契約之租賃期間，僅答稱「是從103年3月14日開始」，就本院司法事務官所詢正偉公司與王進祥之租賃契約，則稱「租約尚未找到，待閱卷後再陳報」，而未能回答租賃期間之起迄日，且嗣未再為任何陳報，亦未提出租賃契約或其他證據等事實，有系爭執行事件113年4月16日查封筆錄、113年4月16日基院雅113年度司執勤字第6456號函、113年5月15日基院雅1 13年度司執勤字第6456號函、民事陳報狀、113年5月30日訊問筆錄附於系爭執行事件卷內可稽。而欣偉傑公司、大元公司既均未提出任何證據舉證證明租賃契約之起迄日，正偉公司甚且未能陳報其主張租賃契約之租賃期間，則本件依形式審查，已難認羅淑女前揭所稱王進祥與欣偉傑公司、大元公司、正偉公司間之租賃契約係成立於系爭抵押權設定登記前。 (三)況查，異議人前於111年1月13日以系爭拍賣抵押物裁定為執行名義，並以王進祥為債務人，聲請本院就系爭不動產及基隆市○○區○○段○○○○段0000○號建物暨其基地為強制執行，經本院系爭111年執行事件受理。而本院民事執行處於111年3 月29日到場查封時，系爭2017建號、2025建號建物為欣偉傑公司及大元公司做為辦公室使用，在場之羅淑女稱大元公司係自95年起即無償使用；系爭2018建號建物則為正偉公司做為辦公室及會議室之用，羅淑女稱係向欣偉傑公司承租中，惟不記得租賃期間等語。嗣經本院司法事務官於111年7月1 日認定欣偉傑公司、王進祥與大元公司間就系爭2017建號、 2025建號建物之系爭使用借貸關係，及欣偉傑公司、王進祥與正偉公司間之系爭租賃關係，均係成立於系爭不動產設定後，且已影響系爭抵押權，而終止系爭使用借貸關係及系爭租賃關係，並將系爭不動產拍賣條件改為點交，欣偉傑公司及大元公司不服，提出異議，經駁回確定等事實，亦經本院依職權調取系爭111年執行事件、本院111年度執事聲字第31 號、112年度執事聲字第8號事件卷宗核閱無訛。復查，欣偉傑公司及大元公司前於103年5月16日出具切結書(下稱系爭切結書)予異議人，切結書載明「立切結書人（即借款人）大元營造股份有限公司、欣偉傑建設股份有限公司（擔保提供人）（以下簡稱本人）提供座落於基隆市○○街000巷00號8 F(即系爭2017建號建物)、9F(即系爭2018建號建物)與基隆市○○街000巷00號8F(即系爭2025建號建物)、9F(即系爭2026 建號建物)之不動產，為擔保對貴行所負借款及其他債務清償，茲同意切結下列第（壹）事項條款，恐口無憑，特立本切結書為證。壹、抵押物無租賃及其他負擔切結：本人提供擔保之不動產於辦妥抵押權設定登記予貴行前，確無任何租賃、使用借貸關係之存在，亦無被第三人占有等情事。且非經貴行書面同意，決不將該不動產設定他項權利或出租、出借等予第三人，亦絕不將其全部或一部拆除改建增建，或為其他足以減少該不動產價值之一切行為......」之事實，有系爭切結書影本附卷可稽。則欣偉傑公司、大元公司、羅淑女於系爭使用借貸關係及系爭租賃關係遭終止後，在系爭執行事件中就欣偉傑公司、大元公司、正偉公司占有使用系爭建物之法律關係為何，及該等法律關係究係自何時起存在於何人之間，所為主張不僅未能提出任何證據舉證以實其說，且與其等於系爭111年執行事件中陳述歧異，更與系爭切結書內容不符，自形式上觀之亦難認與事實相符而可採。 (四)又查，系爭不動產經本院民事執行處前往現場查封及囑託張續翰建築師事務所鑑價，估定價值分別為27,929,218元、28 ,744,850元、27,531,202元，執行法院乃以底價33,850,000 元、34,830,000元、33,370,000元，定於113年9月4日進行第一次拍賣，並於系爭2017建號、2025建號建物暨基地之拍賣公告載明該2不動產為欣偉傑公司、大元公司租用中，租期不明，拍定不點交；另於系爭2018建號建物暨基地拍賣公告記載該建物現仍為正偉公司租用中，租期不明，拍定後不點交。嗣因無人應買，執行法院即以減價後之底價28,774,0 00元、29,607,000元、28,365,000元，再於同年10月2日進行第二次拍賣，並於拍賣公告註明拍定後不點交，惟仍無人應買。執行法院乃再以減價後之底價24,460,000元、25,168 ,000元、24,113,000元，於113年12月4日進行第三次拍賣，且仍於拍賣公司註明拍定後不點交，而仍無人應買，執行法院遂於113年12月4日進行特別變賣公告應買程序等事實，亦經本院核閱系爭執行事件案卷認定屬實。足見系爭不動產因建物遭他人占有，且定拍賣條件為不點交，已影響抵押物之售價，顯有礙執行之效果，致抵押權無法受償，是本院司法事務官以執行法院僅得為形式調查為由，駁回異議人之異議，尚有未洽，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為有理由，爰將原裁定廢棄，並發回本院民事執行處司法事務官另為妥適之處理。五、據上論結，本件異議為有理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項前段，裁定如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　民事第一庭　　法　官　姚貴美以上正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後十日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣一千五百元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪儀君

2025-03-10

KLDV-113-執事聲-37-20250310-1

再易

臺灣高等法院

返還買賣價金等再審之訴

臺灣高等法院民事判決 114年度再易字第12號再審原告陳芳章張秀菊共同訴訟代理人翁瑞麟律師涂鳳涓律師再審被告陳基福上列當事人間請求返還買賣價金等事件，再審原告對於中華民國 113年12月25日本院113年度上易字第628號確定判決，提起再審之訴，本院不經言詞辯論，判決如下：　　主　　　文再審之訴駁回。再審訴訟費用由再審原告負擔。　　　　事實及理由壹、程序部分：　　再審原告對本院113年度上易字第628號確定判決（下稱原確定判決）提起再審之訴，其訴訟標的金額為新臺幣（下同） 100萬元，依民事訴訟法第466條第1項規定，不得上訴第三審，故原確定判決於民國113年12月25日宣判後即告確定，並於114年1月2日寄存送達再審原告，於同年月12日發生送達效力，則再審原告於114年1月24日提起本件再審之訴（見本院卷第3、41至45頁），未逾30日之不變期間。貳、實體部分：　　一、再審原告以原確定判決有民事訴訟法第496條第1項第1款所定再審事由，對之提起再審之訴，係以：㈠再審原告於110年 10月14日與再審被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向其購買門牌號碼為桃園市○○區○○路000巷0弄00號房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地，並已給付部分價金100萬元。系爭契約第9條第6項已明定再審被告應就系爭房屋過去整體狀況保證絕無「自殺或凶殺致死」之情事，如有違反，再審原告得解除契約，詎原確定判決擅自加諸「且再審被告明知」之要件，而以再審原告無法證明再審被告明知曾有訴外人林木枝在系爭房屋自殺為由，認定再審原告不得據此解除契約並請求返還買賣價金，顯然違背論理法則及經驗法則。㈡林木枝既在系爭房屋上吊求死，無論是否當場死亡、再審被告是否明知該情，系爭房屋即屬於凶宅，而確有價值減損情事，復系爭契約既有前開保證之約定，可知此節自構成重大瑕疵，亦符均認凶宅構成瑕疵之現行多數司法實務見解，原確定判決逕認此非屬物之瑕疵，再審原告不得依系爭契約第9條第6項約定、民法第359條、第354條第1項、第227條第 1項、第256條規定解除契約，亦違背論理法則、經驗法則及司法實務見解，顯有適用法規顯有錯誤情事等語，為其主要論據。二、按判決適用法規顯有錯誤者，得以再審之訴對於確定終局判決聲明不服，民事訴訟法第496條第1項第1款定有明文。所謂適用法規顯有錯誤，係指確定判決所適用之法規顯然不合於法律規定，或與憲法法庭裁判、司法院大法官解釋顯然違反，或消極的不適用法規顯然影響裁判者而言，並不包括判決理由矛盾、理由不備、取捨證據失當、調查證據欠週、漏未斟酌證據、認定事實錯誤、解釋契約不當及在學說上諸說併存致發生法律上見解歧異等情形在內。　三、經查，原確定判決係以：依兩造不爭執事項、拍賣公告、司法相驗證明書、員警查訪紀錄、證人吳秀敏之對話錄音、譯文及證述、證人徐明鑒、陳能壽、許貴香、楊崴棋證述，並參諸林木枝事件發生時間，及相關紀錄、資料均逾保存期限而銷毀等節，系爭契約第9條第6項約定再審被告保證於其持有所有權之期間，系爭房屋並無「自殺或凶殺致死」之情事，如在其取得所有權之前有該等情事，應「據實告知」再審原告，否則再審原告得解除契約；而再審被告持有系爭房屋所有權期間並無前述情事，且無從取得、獲悉相驗證明書內容，依再審原告所舉證據不足以認定再審被告於兩造締約時知悉有該等情事，難認有何再審原告主張再審被告故意隱瞞不告知而違反前開約定之情；況林木枝曾在系爭房屋門框上吊，經送醫後返回另一門牌號碼同弄00號之房屋死亡乙節，是否構成系爭房屋「內」「自殺致死」事件，尚有疑義，而曾發生非自然死亡事件之房屋，其物理結構並未有何損壞，心理層面嫌惡之情可能因個人觀念、宗教、使用目的及時間等故而除去不安感，林木枝事件發生時間距離系爭契約簽訂已近23年，非屬物之瑕疵，再審被告亦無何可歸責事由，則再審原告主張依系爭契約第9條第6項約定、民法第359條、第354條第1項、第227條第1項、第256條規定解除系爭契約，均非適法，其進而請求再審被告返還價金，自屬無據，因而維持前訴訟程序第一審駁回該請求之判決，而駁回再審原告之上訴。再審原告主張原確定判決未考量系爭契約第9條第6項已約定再審被告應作過去整體狀況之保證，此與再審被告是否明知有自殺情事無關，且系爭房屋應屬凶宅而構成物之瑕疵，原確定判決違背論理法則、經驗法則及現行多數司法實務見解云云，無非係就前程序法院取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使加以指摘，要與是否適用法規顯有錯誤無涉。再審原告主張有民事訴訟法第496條第1項第1款之再審事由，並無理由。從而，再審原告依民事訴訟法第49 6條第1項第1款規定，提起本件再審之訴，顯無理由，爰不經言詞辯論，逕以判決駁回之。　　四、據上論結，本件再審之訴為顯無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　林翠華　　　　　　　　　　　　　　法　官　藍家偉　　　　　　　　　　　　　　法　官　梁夢迪正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蕭英傑

2025-03-07

TPHV-114-再易-12-20250307-2

補

臺灣高雄地方法院

確認優先購買權存在等

臺灣高雄地方法院民事裁定 113年度補字第436號原告陳麗錦被告中租迪和股份有限公司法定代理人陳鳳龍被告豐群水產股份有限公司法定代理人李文宏被告陳炳騫葉逸君劉家妤上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於本裁定送達之日起15日內補正附表一所列事項，逾期未補正，即駁回原告之訴。　　理　由一、按提起民事訴訟，應依民事訴訟法第1編第3章第1節、第2節規定繳納裁判費，並應依民事訴訟法第244條第1項規定，以訴狀表明當事人及其法定代理人、訴訟標的及其原因事實、應受判決事項之聲明，此乃起訴必備之程式。次按書狀及其附屬文件，除提出於法院者外，應按應受送達之他造人數，提出繕本或影本，民事訴訟法第119條第1項明定。又起訴不合程式或不備其他要件者，依其情形可以補正，經審判長定期間命其補正而不補正者，法院應以裁定駁回之，民事訴訟法第249條第1項第6款亦有明文。二、原告於民國113年4月2日提起本件訴訟，因有附表一所示情形不符合上開規定，應予補正，茲限原告於本裁定送達之日起15日內補正附表一所示事項，逾期未補正，即駁回其訴，特此裁定。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　民事審查庭　法　官　楊佩蓉正本係照原本作成。本裁定得抗告，如有不服，應於收受裁定送達後10日內以書狀向本院提出抗告，並應繳納抗告裁判費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳展榮　　附表一：　　　　編號原告應補正事項１繳納第一審裁判費新臺幣119,448元。理由：按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之，但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第77條之2第1項分別定有明文。次按優先承買權為財產權之一種，其因此涉訟，自應就其爭買之標的物之交易價額，據以核定訴訟標的價額及計算裁判費（司法院院字第624號解釋、最高法院100年度台抗字第483號裁定意旨參照）。再按第三人異議之訴之訴訟標的為該第三人之異議權，法院核定此訴訟標的之價額，應以該第三人本於此項異議權，請求排除強制執行所有之利益為準（最高法院107年度台抗字第698號裁定、111年度台抗字第8號裁定意旨參照）。原告起訴主張其多年前承租附表二編號2所示建物時，自行出資新臺幣（下同）數百萬元以上興建之未經保存登記建物，及設置在建物內之裝潢設施，均應歸屬原告所有，因附表二所示土地及建物遭本院112年度司執字第57152號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣，並於113年3月26日由被告葉逸君、劉家妤出價拍定，且系爭執行事件拍賣公告疏未註明原告就附表二編號1所示土地具有優先承買權，損害原告權益，依強制執行法第15條等規定起訴，聲明第1項請求確認原告就系爭執行事件標別5即附表二編號2所示建物內之未保存登記建物之所有權關係存在；聲明第2項請求撤銷系爭執行事件就上開不動產之執行程序；聲明第3項請求確認原告就附表二編號1所示土地（按：原告誤載權利範圍為全部）具有優先購買權存在；聲明第4項請求被告給付1,000,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。查聲明第1項、第2項為不同之訴訟標的，均屬財產權訴訟，本院職權調閱系爭執行事件鑑價報告後，並無關於附表二編號2所示建物內有何增建建物之情形，而依原告主張及所提證據，無法審酌原告得受利益之客觀價額，依民事訴訟法第77條之12規定，各以不得上訴第三審之最高利益額數加10分之1即1,650,000元定之；聲明第3項應依爭買之標的物即附表二編號1所示土地之客觀市場交易價格核定其價額，考量上開土地係經本院拍賣程序進行拍賣，以拍定價格9,551,111元作為市場交易價格應屬適當，此部分訴訟標的價額為9,551,111元；聲明第4項之訴訟標的金額為1,000,000元。又聲明第1項、第2項自經濟上觀之，均係在回復原告所主張增建建物之完整利益，具有競合關係，應擇其中價額較高者定之，並與聲明第3項、第4項之價額或金額合併計算。是本件訴訟標的價額為12,201,111元（計算式：1,650,000元＋9,551,111元＋1,000,000元＝12,201,111元），應徵第一審裁判費119,448元，原告起訴並未繳納。２表明請求被告給付1,000,000元（訴之聲明第4項）之訴訟標的（即請求權基礎）及被告等係指何被告，如為2人以上，所負之給付責任型態（連帶給付或共同給付）。又附表二編號1所示土地權利範圍為100000分之382，原告訴之聲明第3項誤載為權利範圍全部，應更正為100,000分之382。３表明編號2事項提出準備書狀正本1份及按被告人數之繕本數份（如有證物，均需含證物）。附表二：編號土地或建物權利範圍所有權人拍賣底價拍定價格１高雄市○鎮區○○段○○段0000地號土地 100000分之382 陳炳騫 8,100,000元 9,551,111元２高雄市○鎮區○○段○○段0000○號建物全部陳炳騫 4,050,000元 4,050,000元３高雄市○鎮區○○段○○段0000○號建物（編號2建物之共同使用部分） 100000分之368 陳炳騫 2,250,000元 2,250,000元

2025-03-06

KSDV-113-補-436-20250306-2

上

臺灣高等法院高雄分院

履行契約

臺灣高等法院高雄分院民事判決 112年度上字第165號上訴人林韋伶訴訟代理人黃敏哲律師上訴人江文仁江宗哲共同訴訟代理人蔡鴻杰律師李亭萱律師吳幸怡律師上列當事人間請求履行契約事件，兩造對於中華民國112年4月26 日臺灣屏東地方法院110年度訴字第624號第一審判決分別提起上訴，本院於114年1月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文兩造上訴均駁回。原判決主文第一項應減縮並更正為「江文仁、江宗哲應出具如附件一『土地使用所有權人同意書』、附件二『承諾書』、附件三『立桿同意書』予林韋伶」。原判決主文第一項關於命江文仁、江宗哲給付部分，應於林韋伶繳清自民國111年10月15日起至江文仁、江宗哲出具前項文書時止，按每月新臺幣8,618元計算之租金總額之同時為之。第二審訴訟費用由兩造各自負擔。　　事實及理由一、按在第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。本件上訴人林韋伶於原審聲明請求上訴人江文仁、江宗哲（下稱江文仁2人）應出具包括如原判決附件「土地使用所有權人同意書」在內之必要文件，配合林韋伶向屏東縣政府申請農作產銷設施申請附屬設置綠能設施及向相關單位進行必要程序之申請（訴字卷二第153頁），於本院審理中，特定所謂之必要文件為附件一「土地使用所有權人同意書」、附件二「承諾書」、附件三「立桿同意書」（下合稱系爭文書），並僅聲明請求江文仁2人出具系爭文書（本院卷一第315-327頁、卷二第73-7 4頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，並無不合，應予准許。二、林韋伶主張：訴外人全球綠能農業股份有限公司（下稱全球綠能公司）以其所有屏東縣○○鄉○○段0○號建物（門牌號碼：屏東縣○○鄉○○路00○00號，全球綠能公司信託登記予林嘉祥，下稱系爭建物），及台灣矽能能源股份有限公司（下稱台灣矽能公司）所有之其他不動產向伊借貸，並設定抵押權作為擔保，嗣台灣矽能公司、全球綠能公司因無力償還，經伊聲請拍賣抵押物並據以聲請強制執行，期間無人應買，伊乃聲明承受系爭建物並取得系爭建物所有權迄今。又全球綠能公司與江文仁2人早於民國101年6月18日即有簽訂土地租賃契約（下稱系爭租約），由全球綠能公司於江文仁2人所有之屏東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）上興建系爭建物，伊於107年10月15日以債權人承受方式取得系爭建物所有權，依民法第426條之1規定，系爭租約對於伊仍繼續存在。依系爭租約第2條約定承租系爭土地之用途為辦理農業用地容許作農業設施使用、農作改良物及經政府許可之發電業相關設備裝置，伊嗣依系爭租約第4條第4項約定，請求江文仁2人應配合提供申請農業設施審查及建置太陽能設備所需之必要文件，並向相關單位進行必要程序之申請，江文仁2人卻斷然拒絕，導致伊之再生能源發電設備計畫暫緩。為此，依系爭租約第4條第4項約定，請求江文仁2人履行該條所約定之義務。又系爭建物係以再生能源發電為目的，伊於108年1月10日與先輝工程有限公司（下稱先輝公司）簽訂租賃意向書，將系爭建物出租予先輝公司以建置再生能源發電設備，至遲自109年1月起，每月即可淨收益新臺幣（下同）3萬元，因江文仁2人拒絕履行系爭租約第4條第4項之約定，導致伊可得預期之利益無法取得，爰依債務不履行之法律關係，請求江文仁2人賠償自109年1月1日起至110年9月30日止，共計21個月可得預期利益之損失合計63萬元（計算式： 3萬元×21個月=63萬元）。並聲明：㈠江文仁2人應出具系爭文書予林韋伶。㈡江文仁2人應給付林韋伶63萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。三、江文仁2人則以：伊等於101年2月1日與訴外人廣進矽能股份有限公司（下稱廣進矽能公司）就系爭土地簽訂土地租賃契約書（下稱廣進矽能租約），將系爭土地出租予廣進矽能公司作為建置太陽光電發電系統發電廠之用，廣進矽能公司乃於系爭土地興建系爭建物。林韋伶以拍賣承受方式於107年9 月21日取得系爭建物所有權，依民法第426條之1規定，廣進矽能租約對林韋伶繼續存在。林韋伶自107年9月21日起即應按月給付伊等每月租金8,618元，惟林韋伶分文未付而積欠租金額達2年以上，伊等於110年6月28日發函催繳積欠之租金，林韋伶逾期未為給付，伊等已於110年7月8日發函終止廣進矽能租約，故林韋伶依租賃關係請求伊等履行租約所定義務，並無理由。又依廣進矽能租約第4條第3項約定，林韋伶不得將系爭建物出租他人，故林韋伶主張其與先輝公司簽署租賃意向書，允將系爭建物出租先輝公司以建置再生能源發電設備，已違反廣進矽能租約之約定，自未受有何預期利益之損失等語為辯。四、原審判決江文仁2人應出具包括如原判決附件「土地使用所有權人同意書」在內之必要文件，配合林韋伶向屏東縣政府申請農作產銷設施申請附屬設置綠能設施及向相關單位進行必要程序之申請，並駁回其餘之訴。兩造均不服，分別提起上訴。林韋伶上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上廢棄部分，江文仁2人應給付林韋伶63萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。江文仁2人上訴聲明：㈠原判決不利於江文仁2人部分廢棄。㈡上廢棄部分，林韋伶於第一審之訴駁回。兩造均答辯聲明：上訴駁回。　五、兩造不爭執事項：　㈠全球綠能公司於101年6月18日與江文仁2人簽訂系爭租約，由全球綠能公司向江文仁2人承租系爭土地以辦理農業用地容許作農業設施使用，並裝置經政府許可之發電業相關設備，有系爭租約在卷可參（原審卷一第61-71頁）。全球綠能公司承租系爭土地後即興建系爭建物，系爭建物坐落於江文仁 2人所有之系爭土地上，有系爭建物登記公務用謄本在卷可參（原審卷一第197頁）。　㈡全球綠能公司前以其所有之系爭建物向林韋伶借貸，並設定抵押權予林韋伶，嗣全球綠能公司無力清償借貸，林韋伶乃聲請拍賣抵押物，再據以聲請強制執行，因無人應買，由林韋伶於107年10月15日承受取得系爭建物所有權，有原法院1 03年度司拍字第43號拍賣抵押物裁定、原法院106年度司執字第37699號清償債務執行事件第三次拍賣公告、系爭建物登記公務用謄本在卷可稽（原審卷一第45-57、197頁）。　㈢江文仁2人另案以林韋伶積欠租金達2年以上為由，通知終止系爭租約，訴請林韋伶拆屋還地，並給付占用期間相當於租金之不當得利及違約金，經原法院111年度訴字第64號、本院112年度上字第65號判決（下稱前案）駁回其請求確定在案（本院卷一第215-222、306-307頁）。六、本院論斷：　㈠林韋伶請求江文仁2人出具系爭文書有無理由？　⒈林韋伶主張依系爭租約第4條第4項約定，江文仁2人應配合出具系爭文書，江文仁2人則抗辯林韋伶積欠租金達2年以上，系爭租約業經終止，林韋伶無權請求配合云云。查：　⑴按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或　　抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除　　有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷　　之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟　　，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」。準此，當事人在前訴訟就重要爭點予以爭執，既經法院審理及判斷，於不同之後訴訟，如以同一爭點為重要之先決問題對之審理時，當事人應不得為與前訴訟判斷相反之主張及舉證，法院亦不得為與前訴訟矛盾之判斷，始符合程序法上之誠信原則。　⑵查江文仁2人以林韋伶積欠租金達2年以上，其已依法通知終止系爭租約為由，另案訴請林韋伶拆除系爭建物，並給付占用期間相當於租金之不當得利事件，業據前案判決認定林韋伶在江文仁2人依約提出申請建置太陽能設備所需必要文件前，得行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金，江文仁2人以林韋伶積欠2年以上租金而為終止系爭租約之通知不生適法終止之效力，系爭租約繼續有效存在等情，有前案判決在卷可稽（本院卷一第215-222頁），並經本院調閱該卷核閱無訛。而本件與前案之當事人同一，江文仁2人於本件所主張林韋伶積欠租金，系爭租約業經終止之理由與前案判決所指之理由相同，則本件之重要爭點即系爭租約是否因林韋伶積欠租金而已遭江文仁2人合法終止乙節，既經兩造於前案判決中予以爭執，並經法院審理及判斷，且該判斷亦無何顯然違背法令之情，本院審理以同一爭點為本件訴訟重要先決問題時，依前開說明，自不得為與前案矛盾之判斷，而應受前案爭點效之拘束。是自應認系爭租約未經合法終止而仍繼續有效存在，江文仁2人辯稱系爭租約已終止云云，並無可採。　⒉查依系爭租約第2條約定，承租系爭土地之用途為辦理農業用地容許作農業設施使用、農作改良物及經政府許可之發電業相關設備裝置（原審卷一第61頁）；系爭租約第4條第4項並約定：「乙方（即江文仁2人）應無條件配合甲方（即林韋伶），依相關法令提供必要文件，如申請農業設施審查及建置太陽能設備所需文件等向相關單位進行必要程序之申請，乙方不得推諉拒絕，違者，則依第五條辦理」（原審卷一第 63頁），故江文仁2人在林韋伶辦理農業用地作農業設施審查及建置太陽能發電設備之申請時，依約即有協助及配合辦理相關程序，並提供所需文件之契約義務。　⒊又再生能源發電設備及電力網連接之線路，由再生能源發電設備設置者自行設置，必要時，與其發電設備併網之輸配電業應提供必要之協助，爰此本案設置者（指林韋伶）需於再生能源發電設備範圍內，提供適當位置供本公司協助建置。依本案之情況，再生能源發電設備設置建物所座落基地非申請人（即林韋伶）所有，本公司於協助建置電力網連接線路時，會要求設置者提供土地所有權人之同意書及承諾書，以避免日後產生爭議，有臺灣電力股份有限公司屏東區營業處（下稱台電公司）113年9月19日屏東字第1131360649號函文可憑（本院卷一第279頁，下稱0649號函文）。是林韋伶主張其為申請建置太陽能發電設備有請求江文仁2人提供土地所有權人同意書（附件一）及承諾書（附件二）之必要，即屬可採。又0649號函文中雖未提及附件三之立桿同意書，然觀該立桿同意書係為售電需要而由立書人同意無償提供台電設置電桿或其他配電設備，而林韋伶需於再生能源發電設備範圍內，提供適當位置供台電公司協助建置相關設備以連接電力網線路，依上開函文所示意旨，為免日後之爭議，自亦有由土地所有權人提供該同意書之必要，是林韋伶請求江文仁2人提供附件三之立桿同意書，亦有理由。　⒋江文仁2人雖辯稱台電公司112年11月17日屏東字第112136191 8號函（本院卷一第207-208頁，下稱1918號函）表示系爭文書並非必要文件，0649號函文與上開函文意旨相違，並無法源依據；且依申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法第 28條規定，申請綠能設施應檢附農業經營實績之證明文件，並必須檢附2年相關作物證明及銷售自產農產品相關證明，林韋伶無法提出該等資料，自無從申請附屬綠能設施容許；況台電公司應躉購20年，然系爭租約所餘租賃期間僅剩7、8 年，台電公司實無可能與林韋伶簽訂短期售電契約，林韋伶請求其等提供系爭文書欠缺訴之利益云云。惟：　⑴1918號函固表示：「二、…相關配電場所及立桿同意書並非再生能源發電設備併聯審查、協商及簽約之必要文件。三、另查本案係申請『屋頂型』再生能源發電設備，設置者倘非為建物所有權人，應於申請併聯審查階段檢附建物所有權人同意書或租賃契約，查本案設置者（林韋伶君）即為建物所有權人，無須檢附前開文件」等語（本院卷一第207-208頁）。然上開函文同亦說明：再生能源發電設備及電力網連接之線路，由再生能源發電設備設置者自行興建及維護，必要時，與其發電設備併網之輸配電業應提供必要之協助，前開規定所指電力網連接之線路，包含台電公司各項配電設備，如配電電桿、導線、開關、變壓器等，由設置者於再生能源發電設備範圍內提供適當位置供台電公司協助建置。故系爭文書雖非申請併聯審查、協商及簽約階段應提出之文件，卻為台電公司實際建置電力網連接線路時要求設置者即林韋伶所應提供之文件，0649號函文即在揭明此旨。是以，1918號、06 49號函乃針對不同階段要求之文件所為之說明，彼此並無矛盾。　⑵又林韋伶承租系爭土地之用途係為申請建置太陽能設備以售電給台電公司，系爭租約第4條第4項亦明文約定江文仁2人應配合提供建置太陽能設備所需文件，解釋上只要是台電公司有需求，為達建置太陽能設備以售電給台電公司所需提供之有關文件均應包括在內，台電公司並已以0649號函明確說明系爭文書為其建置相關設備以連接電力網線路所需文件，是系爭文書應即為系爭租約所指江文仁2人應配合提供之文件，江文仁2人上開所辯，並無可採。　⑶江文仁2人依系爭租約第4條第4項約定，本有提供系爭文書，配合林韋伶申請之契約義務，此乃系爭租約約定所使然，至於林韋伶是否可順利向屏東縣政府提出農業經營實績之證明文件，或台電公司是否會因系爭租約所餘租賃期間過短而拒絕與林韋伶簽約，均與系爭租約約定內容無涉，兩造亦未將之作為系爭租約是否有效存續之約定條件，自無從以此解免江文仁2人提出系爭文書之契約義務。是江文仁2人抗辯林韋伶訴請其等提供系爭文書欠缺訴之利益等語，洵無足採。　⑷江文仁2人前揭抗辯均非可採，業經本院說明如前，自無依江文仁2人聲請再函詢台電公司確認其要求提出系爭文書有無法源依據、其是否會簽訂林韋伶購電契約等情（本院卷二第 7-10頁）之必要，併此敘明。　⒌綜上，系爭租約並未經江文仁2人合法終止，林韋伶依系爭租約第4條第4項約定請求江文仁2人出具系爭文書，核屬有據，應予准許。　⒍又被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第264條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧（最高法院39年台上字第902號裁判先例參照）。前案判決認定林韋伶在江文仁2人依約提出申請建置太陽能設備所需必要文件前，得行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金，業如前述，故林韋伶之租金給付義務與江文仁 2人出具系爭文書之義務係互為對待給付關係，而林韋伶前已依民法第326條規定，就自107年10月15日起至110年10月1 5日止之租金共310,230元為江文仁2人辦理提存，有提存書附於前案卷可參（前案一審卷第269、271頁），嗣並再行提存計至111年10月15日止之租金，有提存書可憑，此部分已生清償之效力，江文仁2人辯稱該提存不生清償效力云云，並無可採。惟林韋伶自111年10月15日後並未再提存或給付租金，為兩造所不爭執（本院卷二第75頁），江文仁2人並於本院主張同時履行抗辯（本院卷一第250頁），準此，林韋伶應於江文仁2人出具系爭文書之同時，繳清自111年10月 15日起至江文仁2人出具文書時止，按每月8,618元計算之租金總額。　　㈡林韋伶依債務不履行之法律關係請求江文仁2人賠償預期利益損失63萬元，有無理由？　　林韋伶主張其與先輝公司簽訂租賃意向書，將系爭建物出租予先輝公司以建置再生能源發電設備，原自109年1月起每月可淨收益3萬元，因江文仁2人拒絕履約，導致其無法取得原可預期之利益，受有自109年1月1日起至110年9月30日止，共63萬元之損失等語，並提出租賃意向書為證（原審卷一第 81-83頁）。查：　⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第227條第1項、第226條第1項定有明文。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216 條亦有明文。而該條所稱之「所失利益」，固非以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計畫、設備或其他特別情事，有客觀之確定性始得稱之(最高法院93 年度台上字第1225號裁判要旨參照)。次按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，一方不依預約訂立本約時，他方僅得請求對方履行訂立本約之義務，尚不得逕依預定之本約內容請求賠償其支付或可預期之利益（最高法院74年度台上字第1117號裁判要旨參照）。　⒉先輝公司法定代理人柯瑞宗證稱：租賃意向書之公司大小章是我所蓋，因為我兒子在做太陽能板，我跟林韋伶講說可否將做太陽能板的房子租給我，我本來要在房子上面蓋太陽能板，下面要種香莢蘭，蓋太陽能板是要售電給台電，香莢蘭可賣給別人做香料，我有到屏東縣政府了解，相關規定是說要在房子下面結合農作物產銷，林韋伶拿不出地主的同意書，所以就沒有做了等語（原審卷一第320-321頁），堪認林韋伶與先輝公司確有簽訂租賃意向書。　⒊租賃意向書第2條約定：「雙方同意，於甲方（指林韋伶）取得屏東縣○○鄉○○段000地號之土地使用權同意書後，雙方正式簽訂租賃契約，並約定建置期；建置期中租金為每月新台幣參萬元整（含稅），台電正式掛錶後，租金為每月新台幣參萬元整（含稅）」，是租賃意向書乃林韋伶與先輝公司約定由林韋伶取得土地使用同意書後，將來再訂立租賃契約之預約，則縱林韋伶取得土地使用同意書，亦尚無從據此預約請求先輝公司給付租金，自難認其受有預定之本約內容之可得預期利益之損害。且林韋伶與先輝公司簽訂租賃契約後，須再約定建置期，先輝公司始有給付租金之義務，建置期屆滿後，亦須待台電公司掛錶，先輝公司始有再給付租金之義務，然所謂「建置期」為何、其始期為何，均屬未明，台電公司何時掛錶，或在所謂之建置期滿時，是否即可順利掛錶，亦均未可知，則先輝公司是否於109年1月1日起至110年9 月30日止即有給付每月3萬元租金之義務，尚乏客觀之確定性。林韋伶雖辯稱簽訂正式租約時，就一定會約定建置期，依租賃意向書第3條約定，簽約後1年必須取得同意書，如果照規劃，1年內取得同意書後，就會進入建置期云云，然此仍無法說明先輝公司依上開預約是否確於109年1月1日起至1 10年9月30日止有給付每月3萬元租金之義務，林韋伶上開主張，難認有據。　⒋再者，系爭租約第4條第3項約定，林韋伶不得未經江文仁2人同意將系爭土地轉租予第三人，而系爭建物與系爭土地有一定且相當繼續性之結合關係，不能脫離土地而存在，其將系爭建物轉租第三人等同將系爭土地一併轉予第三人使用，不無違反系爭租約之嫌，是江文仁2人抗辯林韋伶不得轉租他人自無受有何預期利益之損害等語，尚非無據。　⒌綜上，依林韋伶所舉事證，難令本院獲致其受有所主張之預期利益損害之有利心證，其主張江文仁2人應賠償63萬元云云，並無可採。　七、綜上所述，林韋伶依系爭租約第4條第4項約定請求江文仁2 人提供系爭文書，為有理由，應予准許；其另依債務不履行之法律關係請求江文仁2人賠償自109年1月1日起至110年9月 30日止之預期利益損失63萬元，則無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分為林韋伶勝訴之判決，並駁回林韋伶其餘之訴，並無不合。兩造分別上訴指摘原判決對己不利部分為不當，求予廢棄改判，均為無理由，應駁回兩造之上訴。又因林韋伶已減縮並更正聲明如前述，爰將原判決主文第一項更正如本判決主文第2項所示。另江文仁2人於本院第二審程序為同時履行抗辯，是林韋伶應於江文仁2人出具系爭文書時，同時繳清自111年10月15日起至江文仁2人出具文書時止所積欠之租金總額，爰諭知如主文第3項所示。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件兩造上訴均為無理由，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　民事第六庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　郭宜芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃悅璇　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐彩芳以上正本證明與原本無異。上訴人林韋伶不得上訴。上訴人江文仁2人如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　 114　　年　　2　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳新貞附註：民事訴訟法第466 條之1 ：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2025-02-27

KSHV-112-上-165-20250227-2

抗

臺灣高等法院臺南分院

聲明異議

臺灣高等法院臺南分院民事裁定 114年度抗字第29號抗告人林邵涵李鵬瑞上列抗告人因與相對人黃容瑄間聲明異議事件，抗告人對於中華民國113年11月29日臺灣臺南地方法院113年度執事聲字第133號裁定提起抗告，本院裁定如下：　　主　文抗告駁回。抗告程序費用由抗告人負擔。　　理　由一、抗告意旨略以：伊為原法院民事執行處（下稱執行法院）11 2年度司執助字第3059號債權人江瑞峰等與債務人陳春美間給付票款強制執行事件（下稱系爭執行事件）中，於民國11 3年10月16日所為特別變賣程序後減價拍賣程序（下稱系爭拍賣）之投標人之一。系爭拍賣公告附表備註七已載明買受人應符合無自用農舍條件，並應於投標時一併提出相關證明文件，惟相對人於投標時未提出其全國財產稅總歸戶財產查詢清單（下稱總歸戶財產查詢清單）之證明文件，執行法院卻認定相對人得標（下稱原處分），所引最高法院97年度台抗字第24號裁判意旨，與司法院頒佈地方法院民事執行處不動產投標參考要點（下稱投標參考要點）第18條第19款、第 26款所訂明相關證明文件不得於開標後補正之規定相違，所作成裁判之情形亦與系爭拍賣有多人競標之情況不同，系爭拍賣顯有瑕疵，相對人於系爭拍賣所為投標應屬無效而為廢標。原裁定駁回其聲請撤銷原處分而改由抗告人得標之異議，應屬有誤，爰提起抗告，請求廢棄原裁定等語。二、按拍賣不動產之公告應載明定有應買資格或條件者，其資格或條件，固為強制執行法第81條第2項第6款所明定，惟是項規定，係使一般投標人預先明瞭應買之資格或條件，促其注意，以避免發生買賣契約為無效或得撤銷之情形。然無擁有農地之人，即無法於強制執行拍賣程序中，提出「無自用農舍」之證明文件，如強令其於投標時，即應提出該證明文件，對該等人自有不公，則上開證明文件之提出，核屬得命補正之事項，非因未提出該證明文件，即認投標無效（最高法院97年度台抗字第24號裁判意旨參照）。三、經查：　㈠系爭執行事件之債權人江瑞峰前執臺灣嘉義地方法院112年度司票字第899號本票裁定暨確定證明書為執行名義，向臺灣嘉義地方法院聲請就債務人陳春美所有坐落臺南市○○區○○○ 段○○○小段000地號土地（使用分區為特定農業區、使用地類別為農牧用地）及其上同段0000建號（主要用途為農舍）、同段0000建號（未辦理保存登記）建物（上開土地及2建物下稱系爭不動產）之應有部分為強制執行，經該院囑託執行法院以系爭執行事件為受理，於113年10月16日就系爭不動產進行系爭拍賣，並由相對人以最高價拍定，且系爭執行事件之強制執行程序至今尚未終結等情，業經本院核閱系爭執行事件卷宗無訛。　㈡依據系爭拍賣公告附表所示系爭不動產土地部分備考欄所載：「特定農業區、農牧用地。土地重劃、自用農舍」等語，及系爭不動產建物部分備註七記載：「本件建物係屬農舍，依據農業發展條例第18條規定，農舍應與其坐落基地並同移轉登記予同一人所有，且買受人應符合無自用農舍條件，並應於投標時一併提出相關證明文件」等語，可知系爭拍賣公告僅要求買受人應於投標時提出符合無自用農舍條件之證明文件，並未載明或限定該證明文件為何，抗告人主張相對人應提出其總歸戶財產查詢清單，始符合系爭拍賣公告所要求之證明文件云云，並無依據。且相對人於投標時，已於投標書內檢附其名下土地及建物登記第一類謄本，及其無自用農舍之切結書，亦據本院核閱系爭執行事件卷宗後查證屬實，則相對人所提出前揭謄本及切結書，縱或有無法全面反應其名下不動產狀態之可能，但亦非不可證明其無自用農舍之事實，因在相對人當時僅有前揭謄本所示不動產之狀態下，其確已盡其所能提出其無自用農舍條件之證明，而符合系爭拍賣公告備註七提出證明文件之要求。又系爭拍賣公告並無未提出符合無自用農舍條件之證明文件即投標無效之特別記載，相對人亦未曾於投標書中自行附加投標之條件，則其提出上開謄本及切結書而未提出總歸戶財產查詢清單參加系爭拍賣之投標，自無違反「地方法院民事執行處不動產投標參考要點」第18條第19款所規定「投標書附加投標之條件，應認為投標無效」、同條第26款所規定「其他符合拍賣公告特別記載投標無效，應認為投標無效」之情形，抗告人以相對人未提出其總歸戶財產查詢清單，應依前揭法條認定投標無效且不得補正云云，亦不可採。　㈢況於拍賣程序中未提出「無自用農舍」之證明文件，仍屬得命補正之事項，非可因未提出該證明文件，即認投標無效，有上開最高法院裁判意旨可參，且該裁判之做成，依其文意，顯與投標人為一人或眾人無涉，抗告人以該裁判內容係針對投標人僅有一人時始有適用云云，亦屬無據，而無足採。本件相對人既已提出其名下不動產謄本及切結書以證明其符合無自用農舍之條件，縱認仍有不足，基於上開實務見解，亦可於事後補正，其於系爭拍賣中之投標並非無效。是執行法院司法事務官以相對人於系爭拍賣投標時已提出其符合無自用農舍條件之證明文件，且該證明文件非不得補正為由，認定相對人已以最高價拍定系爭不動產，並於113年10月17 日以112年度司執助字第3059號民事裁定駁回抗告人之聲明異議，即屬有據。　㈣綜上，原裁定駁回抗告人對原處分之聲明異議，於法並無不合。抗告人仍執前詞指摘原裁定不當，為無理由，應予駁回。四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　審判長法　官　張季芬　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝濰仲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉秀君上為正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提再抗告，應於收受送達後十日內向本院提出再抗告狀（須附繕本），並繳納再抗告費新臺幣1500元。提起再抗告應委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳嘉琍【附註】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

2025-02-27

TNHV-114-抗-29-20250227-1

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臺灣臺南地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第1491號原告洪慶隆訴訟代理人林更穎律師複代理人陳紀雅律師被告華建數碼科技股份有限公司法定代理人劉蜀平上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告華建數碼科技股份有限公司應將門牌號碼臺南市○○區○○街00 0號1樓騰空遷讓返還予原告。被告華建數碼科技股份有限公司應自民國113年8月23日起至騰空遷讓返還門牌號碼臺南市○○區○○街000號1樓予原告之日止，按月給付原告新臺幣3,000元。被告華建數碼科技股份有限公司應將公司登記地址自臺南市○○區 ○○街000號辦理遷出登記。訴訟費用新臺幣肆萬捌仟伍佰貳拾元由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣1,600,000元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣4,800,000元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項得假執行。　　事實及理由壹、程序方面：一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；訴經撤回者，視同未起訴，民事訴訟法第262條第1項、第2項、第263條第 1項。本件原告原以張素華、華建數碼科技股份有限公司(下稱華建公司)、劉蜀平為被告，嗣於本院言詞辯論期日即民國114年2月12日，當庭撤回對被告張素華、劉蜀平之起訴，被告張素華、劉蜀平對於原告撤回起訴，業已同意(本院卷第130頁)，依上開規定，原告對張素華、劉蜀平之訴訟已生撤回效力，先予敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明：(一)被告張素華、劉蜀平應將門牌號碼臺南市○○區○○街000號房屋(下稱系爭房屋)騰空遷讓返還予原告。(二)華建公司應將系爭房屋1樓騰空遷讓返還予原告。(三)華建公司、張素華、劉蜀平應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付新臺幣(下同)11,783元。(四)華建公司應將公司登記地址自系爭房屋辦理遷出登記。嗣於本院審理中，具狀變更聲明如後述(本院卷第130頁)，核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張： (一)原告前經本院112年度司執字第141134號強制執行案件(下稱系爭執行事件)之拍賣程序得標買受，並於113年6月26日登記為原告所有，據系爭執行事件第二次拍賣公告所載，系爭房屋1樓由華建公司向系爭強制執行事件之債務人即訴外人劉蜀平(下稱劉蜀平)承租，租期自112年8月1日起至117年7 月31日，每月租金13,000元(下稱系爭租約)。惟系爭租約長達5年，且未經公證，係於劉蜀平將受強制執行之際方始簽立，而劉蜀平為華建公司之法定代理人，顯見華建公司並無向劉蜀平承租系爭房屋1樓之真意，系爭租約顯係為妨礙債權人之強制執行程序而虛偽訂立者，為通謀虛偽意思表示而無效，亦無民法第425條不動產讓與不破租賃原則之適用。故原告經法院拍定系爭房屋並登記為所有權人後，華建公司屬無權占有系爭房屋之人，經原告請求交付系爭房屋1樓，華建公司拒不交付，亦拒絕辦理遷出登記，且華建公司未經原告同意，無權占有使用系爭房屋而自受有利益，亦即受有相當於租金之不當得利。為此，爰依民法第767條第1項前段之規定及不當得利之法律關係，提起本件訴訟。　　 (二)並聲明： 1、華建公司應將系爭房屋1樓騰空遷讓返還予原告。 2、華建公司應自113年8月23日起至騰空遷讓返還系爭房屋1樓予原告之日止，按月給付原告3,000元。 3、華建公司應將公司登記地址自系爭房屋辦理遷出登記。 4、第1、2項請求，願供擔保，請准宣告假執行。　　二、被告則以：系爭房屋拍賣前為劉蜀平、張素華所有，系爭房屋1樓出租予華建公司使用，租金包含於華建公司支付予法定代理人之薪資內，薪資與租金雖無獨立項目，亦無申報稅務資料，然系爭租約確實存在等語資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：　　系爭房屋為原告於113年5月28日以本院112年度司執字第141 134號拍賣抵押物強制執行事件拍定，同年6月6日取得權利移轉證書，而於113年6月26日辦理所有權移轉登記完成，原告為系爭房屋之所有權人。四、得心證之理由：　　原告主張華建公司無權占有系爭房屋等語，為華建公司所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：(一)華建公司對於系爭房屋有無占有權源？原告請求華建公司返還系爭房屋1樓並辦理遷出登記，有無理由？(二)原告請求華建公司給付不當得利有無理由？茲析述如下： (一)華建公司對於系爭房屋有無占有權源？原告請求華建公司返還系爭房屋1樓並辦理遷出登記，有無理由？ 1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第767條第1項前段、第425條第1項、第2 項分別定有明文。民法第425條之立法理由略以：本條第1項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，俾杜爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第1 項之規定，爰增訂第2項。又強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人或得標人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位(最高法院80年度台抗字第143號判決參照)。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院106年度台上字第2511號判決參照）。再當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。查原告主張其為系爭房屋之所有權人，華建公司為無權占有，此為華建公司所否認，則華建公司自應就其有權占用等有利於己之事實，負舉證責任。　　 2、被告固辯稱系爭房屋為華建公司於112年向原所有權人即華建公司法定代理人劉蜀平承租，其基於系爭租約占有使用系爭房屋云云，惟查，依本院113年4月30日公告(第二次拍賣) 就系爭房屋使用情形記載：系爭房屋於112年10月3日假扣押查封債務人劉蜀平之應有部分時，據債務人稱拍賣房屋為其父母居住，一樓有辦公桌。嗣於112年12月22日履勘時，債務人劉蜀平在場稱一樓為華建公司辦公室使用，公司亦設址於該處；另依租賃契約所載，本件拍賣房屋由華建公司承租，租期自112年8月1日起至117年7月31日止，每月租金13,00 0元，樓上現由其居住等情，有本院113年4月30日南院揚112 司執速字第141134號公告(第二次拍賣)在卷可參(本院卷第2 3頁)。復觀諸系爭租約出租人為劉蜀平，承租人為華建公司，且劉蜀平為為華建公司之負責人，而租賃期間為112年8月 1日起至117年7月31日，與系爭房屋遭假扣押查封日期即112 年10月3日相近，系爭租約究否為臨訟編造，顯有疑義。況衡諸房屋租賃之交易常情，應有已繳證明供收執始得保障雙方之權利，然劉蜀平於言詞辯論期日自陳，華建公司所給付之薪資與租金並無獨立項目，亦無申報租金支出之稅務資料 (本院卷第78頁)，是華建公司亦無法提出每期租金及管理費之繳費證明，則系爭租約就否為真正，殆非無疑。再綜觀全卷資料，被告並未提出其他積極證據證明占有系爭房屋之合法權源，故被告所提證據不足以使法院形成有利於被告之心證，被告自未盡舉證之責，應認華建公司為無權占有甚明。從而，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求華建公司將系爭房屋1樓騰空遷讓返還予原告，自屬有據。 3、再按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第76 7條第1項中段定有明文。查華建公司既係無權占有系爭房屋，則其將公司登記地址設於系爭房屋，自屬妨害原告系爭房屋之所有權，原告請求華建公司應將公司登記地址辦理變更登記，亦屬有據。　 (二)原告請求華建公司給付不當得利有無理由？　　　　按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例參照。所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，僅係因占有人使用收益結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額而定。經查，華建公司前與劉蜀平就系爭房屋(三層樓)所簽訂之租賃契約，約定每月租金為13,000元。查系爭房屋坐落於臺南市永康區，為透天、四層建物，華建公司僅占用系爭房屋1樓，為兩造所不爭執，並有系爭房屋建物所有權狀在卷可佐(本院卷第27頁)。本院審酌系爭房屋坐落之位置、附近繁榮程度及及華建公司占用情形，認原告主張系爭房屋之租金以每月3,000元，尚屬合理。從而，原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即113年8月23日起至騰空遷讓返還系爭房屋1樓予原告日止，按月給付原告3,000元，即屬有據，應予准許。五、綜上所述，原告本於民法第767條第1項之規定及不當得利之法律關係，請求華建公司應將系爭房屋1樓遷讓返還予原告，暨將公司登記辦理遷出，並自113年8月23日起至騰空遷讓返還系爭房屋1樓予原告日止，按月給付原告3,000元，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法經逐一審酌後，認與判決結果不生影響，無再論述之必要，附此敘明。七、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1項及第78 條分別定有明文。經核原告之請求為有理由，本件訴訟費用 48,520元，應由被告負擔。八、本件判決第1項兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。又本件第2項，所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，不待原告聲請，應依職權宣告假執行，併與宣告之。　　九、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　　官　田玉芬以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃紹齊

2025-02-27

TNDV-113-訴-1491-20250227-1

中簡

臺中簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 113年度中簡字第2893號原告晉庠有限公司法定代理人張家恩訴訟代理人張富閎被告黃慶富上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國114年2月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼臺中市○區○○街00號房屋騰空返還予原告。二、被告應給付原告180,000元，並自113年9月1日起至遷讓房屋日止，按月給付原告30,000元。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔10分之9，餘由原告負擔。五、本判決勝訴部份得假執行。　　事實及理由一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張略以：　㈠原告與訴外人文勝有限公司（下稱文勝公司）就門牌號碼：臺中市○區○○街00號未辦理第一次登記之建物（下稱系爭房屋）簽訂建築改良物所有權買賣契約書，系爭房屋原為訴外人徐廣潔所有，經文勝公司於112年12月6日經臺中地方法院 111年司執字第168437號強制執行事件（債務人徐廣潔，下稱系爭執行事件）拍定取得所有權。　㈡又徐廣潔於111年2月16日將系爭房屋出租於被告，租賃期間自111年3月11日至114年3月10日，每月租金3萬元，水電瓦斯費均由被告負擔（下稱系爭租約），然被告自113年3月起至113年8月共6個月房租未給付，積欠租金額達二個月以上，經原告催告被告給付租約，如未付清，租約即行終止，仍置之不理，被告尚積欠租金180,000元；又原告已合法終止系爭租約，被告於租約終止後仍繼續使用系爭房屋即屬無權占有，原告得請求被告相當於租金之不當得利，爰依民法第 179條、第439條規定、系爭租約約定起訴請求，並聲明：　　1.被告應將門牌號碼臺中市○區○○街00號房屋騰空返還予原告。　　2.被告應給付原告180,000元，並自113年3月1日起至遷讓房屋日止，按月給付原告30,000元。　　3.願供擔保請准宣告假執行。三、被告答辯略以：系爭房屋為法拍屋，拍賣時就有載明系爭房屋有被我拆除的風險，房屋下之土地為國有地，地上屋之所有權人徐廣潔未繳納租金給國有署，後來房屋被銀行拍賣。我當時跟徐廣潔承租系爭房屋，以為我有房屋之優先購買權，我就沒有去拍定，我租期是到明年4月1日等語，資為抗辯。四、本院之判斷：　㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1、2項定有明文；　出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文；又按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號判決意旨參照）。　㈡原告主張，業據提出臺中市政府地方稅務局113年房屋稅繳款書、台灣電力公司應繳金額明細、存證信函、本院不動產權利移轉書、建築改良物所有權買賣契約書、掛號郵件回執、臺中市政府稅務局113年契稅繳款書等件為據（本院卷第17 至21頁、第49至50頁、第73至77頁、第89至91頁），復經本院調取本院111年司執字第168437號強制執行事件案卷核閱無訛，被告固以前詞置辯，關於承租人之優先購買權，土地法第104條第1項固規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」惟本件被告僅向徐廣潔承租系爭房屋，核與上開優先承買權要件不符，所辯自難憑採。　㈢次按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」民法第425條第1項定有明文；抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，致影響於抵押權者，對於抵押權人雖不生效，但執行法院倘不依聲請或依職權認為有除去該影響抵押權之租賃關係之必要，而為有租賃關係存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係非但未被除去，且已成為買賣 (拍賣) 契約內容之一部。無論應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在（最高法院60年台上字第4615 號判決參照）。系爭房屋由文勝公司經拍賣取得權利，復經轉讓與原告，已如前認定，是依上開說明，被告與徐廣潔之系爭租約對原告仍繼續存在，而被告積欠租金額達二個月以上，經被告催告仍未獲置理，經原告於113年8月31日終止（本院卷第21、89頁），揆諸上開說明，被告即承租人自應返還系爭房屋予原告。　㈣次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。查：兩造間就系爭房屋之租賃關係，既經原告於113 年8月31日終止，而原告自113年2月29日取得系爭房屋所有權，被告自113年3月1日起即未按期繳納租金，則就兩造系爭租約存續期間，被告仍應給付租金180,000元為有理由，應予准許。　㈤按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文；次按無正當權源使用他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。兩造已於 113年8月31日終止租約，從而，原告本於不當得利之法律關係，請求被告自113年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於不當得利之租金之30,000元，亦有理由，應併予准許，原告主張自113年3月1日起按月給付30,000元，就1 13年3月1日至113年8月31日之租金部分，已於前㈣准許在前，原告此部分請求，容有重復計算之誤解，應予駁回。五、綜上所述，原告依系爭租賃契約關係及民法不當得利之規定，請求：⑴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；⑵被告應給付積欠之租金180,000元，及自113年9月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利 30,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本判決就原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第2項第1 款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第 389條第1項第3款之規定，應由本院依職權宣告假執行。原告另聲明願供擔保，請准為假執行之宣告部分，因在簡易訴訟程序如為被告敗訴判決時本應依職權為假執行之宣告，原告此部分聲請僅為促使本院職權之發動，故不另為准駁之諭知。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條第2項、第79條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳嘉宏以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林佩萱

2025-02-26

TCEV-113-中簡-2893-20250226-2

抗

臺灣高等法院

聲請管收

臺灣高等法院民事裁定 113年度抗字第956號抗告人賴姿如上列抗告人因與相對人陳永華間清償債務強制執行聲請管收事件，對於中華民國113年3月29日臺灣士林地方法院112年度管更一字第2號裁定提起抗告，本院裁定如下：　　主　文抗告駁回。抗告費用由抗告人負擔。　　理　由一、聲請及抗告意旨略以：伊持原法院民事執行處（下稱執行法院）核發之民國109年12月24日士院擎109司執勇字第1728號債權憑證（下稱系爭債權憑證）為執行名義，聲請執行法院以110年度司執字第19648號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）對債務人上大機電股份有限公司（下稱上大公司）及其法定代理人即相對人陳永華（即陳賢誠）強制執行新臺幣（下同）1000萬元本息。兩造協商期間，相對人將上大公司所有門牌號碼新北市○○區○○○0○00號工廠及所坐落土地（下稱系爭不動產）以新臺幣（下同）4450萬元出售第三人，用以清償第1、2順位抵押權人及土地增值稅後，尚餘15 50萬餘元，相對人卻未對伊清償，且逾期未依執行法院命令報告應供強制執行之財產狀況、提供相當擔保或限期履行債務，爰依強制執行法第20條第3項規定，聲請管收相對人。原裁定不察駁回伊之聲請，顯有違誤，爰提起抗告，聲明廢棄原裁定等語。二、按已發見之債務人財產不足抵償聲請強制執行債權或不能發現債務人應交付之財產時，執行法院得依債權人聲請或依職權，定期間命債務人據實報告該期間屆滿前1年內應供強制執行之財產狀況。債務人違反前項規定，不為報告或為虛偽之報告，執行法院得依債權人聲請或依職權命其提供擔保或限期履行執行債務。債務人未依前項命令提供相當擔保或遵期履行者，執行法院得依債權人聲請或依職權管收債務人。但未經訊問債務人，並認其非不能報告財產狀況者，不得為之，強制執行法第20條固定有明文。惟按管收，係對債務人或有為債務人清償債務義務之人之身體自由，予以拘束之強制處分，為間接執行方法之一，其目的在間接促使其履行債務，既對債務人之人身自由加以限制，涉及自由權侵害，宜慎重為之，應顧及當事人間利益保障與權衡，並應合於比例原則（最高法院113年度台抗字第444號裁定要旨參照）。三、經查：　㈠上大公司及相對人原對抗告人負5874萬4718元本息之連帶債務，陸續清償後，尚餘1千萬餘元之連帶債務，抗告人乃持系爭債權憑證為執行名義，聲請執行法院以系爭執行事件對上大公司及相對人之財產強制執行1000萬元本息，抗告人僅自查封拍賣相對人之不動產受償25萬2000元，嗣於兩造協商期間，相對人於110年1月19日與第三人若瑟工業有限公司（若瑟公司）簽立買賣契約書，約定以4450萬元之價格出售上大公司所有之系爭不動產，若瑟公司於110年1月22日給付相對人簽約款450萬元，同年4月間給付完稅款440萬元，同年4 月30日給付尾款3560萬元，並於同年5月13日辦理所有權移轉登記，執行法院於111年11月23日依強制執行法第20條第1 項規定命令相對人於文到5日內據實報告自110年10月24日至 111年11月23日止可供強制執行之財產狀況（下稱111年11月 23日執行命令），又於111年12月20日以相對人未遵期報告財產狀況為由，依強制執行法第20條第2項規定命令相對人於文到10日提供擔保金或履行執行債務（下稱111年12月20 日執行命令），相對人迄未供擔保或履行債務等情，業據抗告人陳明在卷（原裁定卷23頁），復有抗告人強制執行聲請狀、系爭債權憑證、拍賣公告、債權計算書、111年11月23 日執行命令、111年12月20日執行命令（本院卷39至42、45 至46、65至77、79、83頁）、買賣契約書、統一發票、系爭不動產權利異動索引、不動產實價登錄資料（原裁定卷51、 67至71頁，本院112年度抗字第575號卷23、39至50頁）可憑，並經本院調閱系爭執行事件卷宗核閱無訛。　㈡相對人固未於前揭執行命令所定期限為報告、供擔保及履行債務，惟其於原法院112年8月25日訊問期日及同年8月31日、9月4日具狀陳報其可供強制執行之財產即前述買賣價金44 50萬元，乃用以清償如附表編號1至18所示債務（原裁定卷2 1至23、36頁），其中如附表說明欄編號1所示清償第一租賃公司貸款債務本金1800萬元、手續費18萬9000元、利息72萬元、塗銷抵押權手續費9萬4500元，編號2所示清償謝光宇借款本金700萬元、利息44萬6000元、違約金20萬元，編號3所示土地增值稅及房屋稅共計288萬0887元，編號4所示仲介費 176萬8200元，編號5所示清償陳清添借款債務180萬元，編號6所示清償展大財借款債務220萬元、清償展一正借款債務 200萬元，編號7所示代償系爭不動產買受人應付手續費36萬元，編號8所示清償裕融公司汽車貸款95萬3296元，編號10 所示支付員工薪資135萬5949元，編號11所示清償王李榮借款債務100萬元，編號12所示清償合作金庫借款債務21萬385 8元，編號13所示清償三進鐵箱公司19萬4000元貨款，編號1 4所示清償上富企業社欠款15萬2324元，編號15所示清償合舜工程公司維修費15萬0150元，編號16所示給付自來水公司水費9萬9206元，編號17所示清償裕富數位公司汽車貸款104 萬4900元，編號18所示清償裕融公司汽車貸款134萬6324元，業據相對人提出如附表所載書證為憑，以上金額總計4416 萬8594元，與系爭不動產買賣價金4450萬元相差無幾，足徵相對人陳報上開買賣價金用以清償上開債務乙節，尚非虛妄。　㈢又相對人上開資金運用及清償事實大多介於110年1月至110年 9月之間，不在111年11月23日執行命令所命據實報告財產狀況之區間（自110年10月24日起至111年11月23日止），難謂相對人有刻意違反111年11月23日執行命令不為報告或虛偽報告之情，相對人既難認有何未遵期報告之情，則執行法院 111年12月20日執行命令以相對人未遵期報告為由逕命相對人限期供擔保或履行債務，即難認合於強制執行法第20條第 2項之規定。從而，抗告人以相對人違反執行法院依強制執行法第20條第1、2項所命限期報告財產狀況、供擔保及履行債務為由，依同條第3項規定聲請管收相對人（原裁定卷20 頁），即於法未合，本件亦難認有何以管收相對人之間接強制方式促其履行財產開示之協力義務之必要。四、綜上所述，抗告人依強制執行法第20條第3項規定聲請管收相對人，為無理由，應予駁回。原裁定駁回其聲請，並無違誤，抗告意旨指摘原裁定不當，為無理由，應駁回其抗告，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　傅中樂　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳彥君　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖慧如附表編號相對人陳報資金去向相對人所舉證據（原裁定卷頁數）說明 1 清償第一租賃公司貸款債務（即系爭不動產第1順位抵押權擔保債權） 1-1 本金1800萬元發票（37頁）抗告人不爭執 1-2 手續費18萬9000元發票（25頁）發票金額無訛 1-3 利息72萬元本票、折讓證明單（26、27、37頁）抗告人不爭執 1-4 塗銷抵押權手續費12至14萬元發票（37、50頁同）發票金額9萬4500元 2 清償謝光宇借款（即系爭不動產第2順位抵押權擔保債權） 2-1 本金700萬元無抗告人不爭執 2-2 利息44萬6000元匯款回條、國稅局函文、支票存根（28、40、42頁）抗告人不爭執 2-3 違約金20萬元支票存根（41頁）存根金額無訛 3 增值稅440萬元繳款書（43至46頁）土地增值稅及房屋稅共計288萬0887元 4 仲介費176萬8200元（內含營業稅8萬4200元）服務費確認書、發票（29、47頁）發票金額無訛 5 清償陳清添借款債務180萬元匯款單及轉帳證明（30、47頁）匯款金額無訛 6 清償展大財借款債務220萬元清償展一正借款債務220萬元匯款單（31、48頁）匯款單（32、49頁）展大財金額無誤展一正金額200萬元 7 約定代償系爭不動產買受人應給付第一租賃公司之手續費36萬元協議書（33頁）抗告人不爭執 8 清償裕融企業股份有限公司汽車貸款95萬3296元匯款回條聯、還款明細（34、62頁）匯款回條金額無訛 9 私人仲介費120萬元（無）抗告人爭執 10 支付員工薪資150萬元薪資單及現金支出傳票（73至88頁）現金支出傳票記載金額共135萬5949元 11 清償王李榮借款債務100萬元交易明細（53頁）交易明細金額無訛 12 清償合作金庫借款債務21萬3858元債權計算書（54頁）計算書金額無訛 13 清償三進鐵箱公司19萬4000元貨款銀行本票（55頁）本票金額無訛 14 清償上富企業社欠款15萬2324元銀行本票（56頁）本票金額無訛 15 清償合舜工程公司維修費15萬0150元銀行本票、請款單（57頁）本票金額無訛 16 給付自來水公司水費9萬9206元繳費憑證（58頁）抗告人不爭執 17 清償裕富數位資融公司車貸104萬4900元還款明細（59至60頁）還款明細金額無誤 18 清償裕融企業股份有限公司車貸134萬6324元還款明細（65至66頁）還款明細金額無誤正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣1500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　呂　筑

2025-02-26

TPHV-113-抗-956-20250226-1

訴

臺灣新竹地方法院

拆屋還地

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度訴字第1266號原告林忠遠訴訟代理人李孟仁律師被告曾國洲訴訟代理人林夏陞律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國114年1月8日辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原告先位之訴駁回。二、核定被告占用原告所有新竹縣○○市○○○段○○○段000000地號、面積245平方公尺土地，自民國112年4月6日起至法定租賃關係終止日止，每月租金為新臺幣898元。三、被告應給付原告新臺幣18,858元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。四、被告應自民國114年1月6日起至第一項土地之法定租賃關係終止日止，按月給付原告新臺幣898元。五、訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。六、本判決第三項得假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款、第256條定有明文。查原告起訴時原聲明請求：被告應將坐落新竹縣○○市○○○ 段○○○段000000地號上之未保存登記建物拆除，並將占用土地騰空返還原告。嗣因被告抗辯本件有民法第425條之1法定租賃權規定適用，且經本院囑請地政人員現場實施測量地上物占用原告所有土地之位置及面積後，原告乃依測量結果，更正聲明如下述貳、一、先備位聲明所示（見本院卷第189- 190頁）。經核與前揭規定相符，應予准許。　貳、實體方面：一、原告主張：（一）坐落新竹縣○○市○○○段○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）為原告於民國112年3月22日經法院拍賣（拍賣被告之抵押物，被告亦為債務人）程序取得土地所有權。原告在取得系爭土地前，經由拍賣公告知悉此為不點交之土地，因其上有二筆占有關係不明之未保存登記建物，故在拍定取得系爭土地所有權後，原告即就其上一層樓水泥鋼筋建物（為竹北明聖宮使用）、未保存登記一層鐵皮建屋（下合稱系爭建物）之占有人及實質處分權人為調查，經實際訪查發現均為系爭土地前手即被告（亦為竹北明聖宮之管理人）所占有使用，經原告於112年6月12日發存證信函予被告，請被告說明其使用系爭土地之權源為何，被告於11 2年6月20日回覆存證信函答稱：「本宮廟所落之基地被貴方拍得已成事實，我方也有意搬遷歸還，但龐大的搬遷費用實無力籌措，今日特回函，盼能早日與貴方取得協管道 …」，足證被告係地上建物之實質處分權人及占有人，且並不爭執無權占有，爰依民法第767條第1項規定，請求被告將其占用系爭土地之未保存登記建物拆除，並將占用之土地騰空交還原告，以排除侵害。（二）查系爭土地上之地上物除複丈成果圖編號D被告居住使用之鐵皮造建物外，其餘或僅為遮雨棚、或僅供原告祭祀之用且未完工之神壇，或已毀損不堪使用，或係倉庫，均非屬供營業、工作或住宅用，並非市場上交易之物，實難與「房屋」同視，無類推適用民法第425條之1規定而使其受與房屋同等保護之理由存在。（三）退步言之，系爭建物占用系爭土地幾近全部，而系爭土地 112年度每平方公尺申報地價為新臺幣（下同）880元。再者，系爭土地坐落新竹縣竹北市鳳岡路二段492巷，為特定農業區、甲種建築用地，原則上得作較高度且有效之土地利用，且位處竹北市，鄰接61號快速道路、新竹縣立鳳岡國民中學、新竹縣竹北市鳳岡國民小學、小叮噹科學主題樂園之熱門觀光景點，可知系爭土地是坐落於交通便利之處，且系爭地上建物係作為竹北明聖宮，是宗教事業目的為經營，應以系爭土地申報地價年息百分之10計算每月之租金。（四）綜上，爰聲明：　　⒈先位聲明：　　　被告應將如新竹縣竹北地政事務所113年5月20日土地複丈成果圖所示坐落於新竹縣○○市○○○段○○○段000000地號土地上之A部分3.73平方公尺，B部分16.25平方公尺、C部分10 3.74平方公尺、D部分37.85平方公尺、E部分11.78平方公尺範圍內之鐵皮造倉庫、鐵皮造雨遮、鋼筋混凝土造供廟、鐵皮造建物等全部拆除、移除，並經土地騰空回復原狀返還原告。　　⒉備位聲明：　　⑴核定被告就占用原告所有新竹縣○○市○○○段○○○段000000地號土地上（面積全部245平方公尺），自112年4月6日起至終止占用上開土地之日止，每月租金係1,797元。　　⑵被告應給付原告23,361元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　　⑶被告應自113年5月15日起至第一項建物及土地之法定租賃關係終止之日止，按月給付原告1,797元。　　⑷上開第二項判決請依職權宣告假執行。　　　　　　　二、被告則以：系爭土地於原告取得前為被告所有，其上建物之所有權人（事實上處分權人）亦為被告，依照民法第425條之1第1項規定，於建物得使用期限內，被告自得主張兩造就系爭土地與系爭建物間有租賃關係，原告尚不得依法請求被告拆除建物。此外，竹北明聖宮屬於私人宮廟，未經過寺廟登記，在主體上並非法人，是被告興建，由被告管理，目前建物保存良善，仍得繼續使用，如拆除將造成物之效用減損，考量不動產的經濟效用，自應依照上開規定推定雙方之租賃關係。爰答辯聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：（一）原告依民法第767條第1項規定，先位請求被告拆屋還地，為無理由：　　⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第42 5條之1第1項定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求（最高法院48年台上字第1457號、95年台上字第 551號判決意旨參照）。另強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院49年台抗字第83號判決意旨足參）。　　　　⒉查系爭土地原為被告所有，原告於112年3月22日拍定取得所有權，有本院不動產權利移轉證書足憑（見本院卷第21 頁），且經本院調閱111年度司執字第27470號執行卷宗審閱無訛。又系爭土地上搭建有一水泥磚造建築作為宮廟使用，為一層樓之建築物，正面掛有竹北明聖宮之招牌，建物前方有擺設2隻石獅子、2盆盆栽、1個香爐，面對建物之右側門口前放置1張木製椅子、2張鐵製椅子。面對上開水泥建築物之右側搭建有鐵皮屋2間，內部有門連通，2間鐵皮屋亦有獨立之門戶出入，靠近水泥建築之該戶鐵皮屋內部放置有沙發椅、茶几、電視等日常生活傢俱物品，最右側之鐵皮屋，屋頂有燒燬之痕跡，內部堆放物品。面對水泥建物左側搭建有鐵製遮雨棚，遮雨棚下方置有神轎一個，該鐵製遮雨棚前方空地上有一鐵皮搭建之獨立小屋等情，業經本院會同兩造至現場履勘，並囑請新竹縣竹北地政事務所派員測量屬實，有勘驗筆錄、現場照片及該地政事務所檢送之113年5月20日土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第113-114、127、175-179頁）。　　⒊被告主張其為上開地上建物之事實上處分權人，且由竹北聖明宮未辦理寺廟登記、被告以宮主身分自居管理、宮廟現況及周遭建物使用情形觀之，亦足認定被告所言非虛；又原告不爭執複丈成果圖所示編號D鐵皮造建物為被告居住使用，而無論是其右側內部相連之屋頂毀損鐵皮屋或其左側鋼筋混凝土造宮廟、雨遮，乃至鐵皮造倉庫，地上物彼此相連、客觀上亦足避風雨，未達不堪使用之程度，使用上具關連性，或認屬為附屬建物，應可視為一整體；復審酌被告所有地上物占用系爭土地面積已達百分之70，其餘空地亦為被告平時出入連接馬路通行使用範圍，堪認系爭土地全部面積245平方公尺為被告完全使用。是本件地上物與土地原同為被告所有，原告經由拍賣程序單獨買受系爭土地時，依照民法第425條之1第1項規定，推定兩造在本件地上物得使用期限內就系爭土地全部有租賃關係。兩造間就系爭土地既有法定租賃關係存在，難謂被告係無合法權源而占用系爭土地，則原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭建物，將土地返還原告，於法應屬無據。（二）原告依民法第425條之1第2項規定，備位請求核定每月租金，並請求被告給付租金，為有理由：　　⒈按關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，始得據以請求如數給付。原告起訴請求核定租金部分，屬形成之訴，而在判決之前，其雖無租金請求權，惟其依核定租金一併請求被告給付到期及未到期之租金，符合訴訟經濟及紛爭解決一次性目的，洵屬有據。依上開說明，原告向被告請求給付租金時，一併請求本院核定系爭土地租金數額，為有理由。　　⒉次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判決要旨參照）。查系爭土地位於竹北市鳳岡路二段492巷內，四周為農田、住宅區域，並非位處商業鬧區，111年1月申報地價為每平方公尺880元，亦有土地登記謄本可稽（見本院卷第19頁）。本院斟酌系爭土地周遭環境、利用情形等情，認原告主張以申報地價之年息10%計算，實屬過高，應以該土地申報地價之年息5%計算租金為適當。　　　⒊末按民法第425條之1第2項關於請求法院定租金數額，屬形成之訴，在法院定租金數額之法律效果形成前，承租人無從知悉應給付之租金數額為若干，致未為給付，乃不可歸責於承租人之事由，依民法第230條規定，承租人不負遲延責任，必待法院定租金數額之判決確定，出租人得請求給付之內容始告確定，此時承租人自判決確定翌日始負遲延責任（最高法院113年度台上字第766號判決要旨參照）。從而，原告請求自其登記取得系爭土地所有權之112年4 月6日起至本件言詞辯論終結前之114年1月5日止，已屆期之21個月租金共計18,858元（245㎡880元5%12月＝898元，898元×21個月＝18,858元，元以下四捨五入）及自本判決確定翌日至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自114年1月6日起至法定租賃關係終止日止，按月給付原告898元，為有理由；逾此範圍之請求，礙難准許。四、綜上所述，本件先位之訴部分，原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭建物，並將土地返還原告，為無理由，應予駁回。備位之訴部分，原告依民法第425條之1第2項規定，請求本院核定兩造間就系爭土地法定租賃關係之租金及請求被告給付已屆期租金與將來給付租金如主文第二項至第四項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行。　　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　林哲瑜以上正本係照原本作成。　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林怡芳

2025-02-26

SCDV-112-訴-1266-20250226-1