Know99判決書

重上

臺灣高等法院

塗銷所有權移轉登記等

臺灣高等法院民事判決 112年度重上字第605號上訴人即附帶被上訴人喻世維訴訟代理人呂錦峯律師被上訴人即附帶上訴人劉蘋張寶元共同訴訟代理人趙澤維律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國112年5月9日臺灣士林地方法院110年度重訴字第458號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於114年1月8日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決關於命喻世維給付部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用裁判，均廢棄。二、上開廢棄部分，劉蘋、張寶元在第一審先位之訴及假執行之聲請均駁回。三、劉蘋、張寶元之附帶上訴駁回。四、劉蘋、張寶元備位之訴及假執行之聲請均駁回。五、第一審、第二審（含附帶上訴）訴訟費用，均由劉蘋、張寶元負擔。　　事實及理由一、被上訴人即附帶上訴人劉蘋、張寶元（下稱劉蘋2人）主張：兩造於民國110年7月10日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定伊等所有如附表一、二所示之建物（下稱系爭房屋）及土地（下與系爭房屋合稱系爭房地），以新臺幣（下同）1,062萬元出賣上訴人即附帶被上訴人喻世維。伊等業於同年8月24日將系爭房地所有權移轉登記予喻世維，惟其僅給付第1期、第2期及部分尾款至兩造約定之履約保證專戶（下稱系爭履保專戶），尚餘尾款849萬元（下稱系爭尾款）未給付。伊等於同年9月16日以存證信函（下稱9月16日存證信函）限期催告喻世維給付系爭尾款，其屆期未履行，伊遂以同年10月18日律師函（下稱10月18日律師函）通知其解除系爭契約，其於翌日收受。爰先位主張伊等業依系爭契約第12條第1項約定解除系爭契約，故依民法第179條規定請求喻世維將系爭房地移轉登記予伊等所有，並依系爭契約第 12條第2項後段約定各給付伊等違約金86萬9,534元；備位主張系爭契約未經解除，依系爭契約第4條、第12條第2項前段約定，請求喻世維各給付伊等尾款511萬4,534元，及均自11 0年9月8日起至清償日止，以106萬5,000元本金計算每日千分之1之違約金；併陳明願供擔保請准宣告假執行。二、喻世維則以：伊於110年8月29日發現系爭房屋1樓外擺設花盆下方有未載明於現況說明書之掏空裂隙（下稱系爭裂隙），遂於同日透過訴外人即房仲張由琇轉知劉蘋2人，嗣兩造就修補系爭裂隙方式未達成共識，劉蘋2人拒絕修補瑕疵，且未依約交付系爭房地，劉蘋2人應負物之瑕疵擔保、不完全給付責任，伊自得行使同時履行抗辯權，拒付系爭尾款，免除給付遲延責任，劉蘋2人逕以伊遲延給付系爭尾款為由解除系爭契約，自非合法等語，資為抗辯。三、原審就先位之訴為喻世維一部勝、敗訴之判決，即判命喻世維應依序將如附表一、二所示之不動產移轉登記予劉蘋、張寶元，並給付其等各40萬元，駁回劉蘋2人其餘之訴，喻世維就該敗訴部分，提起上訴，備位之訴雖未經原審裁判，亦因隨同先位之訴繫屬本院而生移審之效；劉蘋2人就其敗訴部分，提起附帶上訴。喻世維之上訴聲明：㈠原判決不利喻世維部分廢棄。㈡上開廢棄部分，劉蘋2人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。劉蘋2人之答辯聲明：上訴駁回。劉蘋2人附帶上訴聲明：㈠原判決主文第3項駁回劉蘋2人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，喻世維應再給付劉蘋、張寶元各46萬9,534元。喻世維答辯聲明：附帶上訴駁回。四、兩造於110年7月10日簽訂系爭契約，約定劉蘋2人應將其等所有之系爭房地以總價1,062萬元出賣喻世維，喻世維則應將買賣價金匯入合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）之系爭履約專戶；系爭房地業於同年8月24日以買賣為原因移轉登記予喻世維，喻世維亦已撥付第一、二期及部分尾款至系爭履保專戶，尚餘系爭尾款未給付；喻世維於同年月29日發現系爭裂隙，並於同日通知房仲張由琇，由張由琇轉知劉蘋2人；喻世維再於同年9月9日以存證信函（下稱9月9日存證信函）通知劉蘋2人應依兩造及房仲三方於同年月4日達成協議事項即交由新北市結構工程技師公會（下稱新北技師公會）進行房屋結構安全鑑定，劉蘋2人不得逕自施工修補系爭裂隙；惟因鑑定費用過高，三方均不願負擔，故未進行鑑定；嗣劉蘋2人以9月16日存證信函通知喻世維於函到7日內將系爭尾款匯至系爭履保專戶並配合交屋，喻世維於同年月27日收受；喻世維亦於同年月22日以存證信函（下稱9月22日存證信函）通知劉蘋2人應履行9月9日存證信函所提事項後辦理交屋；劉蘋2人則以喻世維未給付系爭尾款為由，以10月18日律師函表示依系爭契約第12條第1項約定向其為解約之通知；喻世維於翌（19）日收受後，於同年11月4日以律師函（下稱11月4日律師函）通知劉蘋2人未履行交屋事宜，且應於函到10日內修補系爭裂隙，復於同年月15日以存證信函（下稱11月15日存證信函）通知劉蘋2人解除系爭契約等事實，有不動產買賣契約書、價金履約保證申請書、土地登記謄本、LINE對話紀錄、9月9日存證信函、9月16日存證信函及所附律師函暨收件回執、9月22日存證信函、10月18日律師函暨收件回執、11月4日律師函、11月15日存證信函暨所附律師函可證（見原審卷一第24頁至第36頁、第102頁至第119頁、第147頁至第148頁背面、第136頁背面至第138頁背面、第60頁至第63頁、第65頁、第140頁及背面、第71頁、第73頁至第75頁、第141頁及背面、第142頁至第143頁背面），且為兩造所不爭執（見本院卷一第372頁至第373頁），堪認為真正。五、劉蘋2人先位主張解除系爭契約，依民法第179條規定請求喻世維移轉系爭房地予其等，並依約給付違約金，有無理由? 　㈠按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益，倘買受人據此行使同時履行抗辯權者，即可免除給付遲延之責任（最高法院50 年度台上字第1550號判決先例、最高法院82年度台上字第29 1號、84年度台上字第169號、86年度台上字第3360號、86年度台上字第2808號、87年度台上字第2325號、88年度台上字第44號、89年度台上字1579號、95年度台上字第1608號、10 5年度台上字第973號、107年度台上字第1496號、109年度台上字第2776號、110年度台上字第594號判決意旨參照）；次按民法第227條規定，並未限制契約成立後發生之瑕疵，始得適用，是以買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人給付不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號、103年度台上字第2631號、112年度台上字第92 4號判決意旨參照）；出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，債權人除得依關於給付遲延或給付不能之規定行使權利外，並有民法第264條之適用（最高法院100年度台上字第1468號判決意旨參照）。　㈡經查：　⒈喻世維以另案訴請劉蘋2人返還系爭契約之買賣價金（案列：原法院111年度訴字第521號），經另案法官囑託台北市結構工程工業技師公會（下稱台北技師公會）鑑定系爭裂隙之成因、對系爭房屋結構安全及交易價值之影響等事項，該公會出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）載明：「十二、鑑定結果及建議……經現場勘查，系爭房屋1樓外擺設花盆下方及1樓前院室外磁磚地坪現況存在有裂隙，研判其成因係如上十一項所述（十一：……依此研判，系爭房屋自1樓前院前端地坪下方地層，至地下2層後院地層中，存在有一造成土壤流失之地下滲流通道……導致地層土壤疏鬆。），系爭房屋由1樓前院前端地坪下方地層，至地下2層後院地層中，存在有一造成土壤流失之地下通道，下雨之雨水即可能沿此通道由1樓前院向下滲流至地下2層後院方向，造成地下地層土壤長期慢性流失，導致地層土壤疏鬆，因而造成系爭裂隙。…… 目前未產生危及結構安全之傾斜情況，研判尚不致影響系爭房屋之結構安全；惟因此地層土壤疏鬆，長期存在恐影響系爭房屋之結構安全，建議須採適當地盤灌漿予以填實疏鬆處，將地下通道封閉，如此方可確保目前或未來之安全居住。 ……為維系爭房屋長期結構安全不致受地層土壤疏鬆影響，建議採適當地盤灌漿予以填實疏鬆處，將地下通道封閉，以使系爭房屋結構修復至安全無虞；有關地盤灌漿工程建議委請專業技師及廠商辦理相關設計或施工事宜，灌漿施工時，並嚴格監測，不得造成系爭房屋、鄰房房屋結構及周邊工程設施之損壞。」等語（本院卷二第27頁至第28頁），足見系爭裂隙乃系爭房屋地下地層土壤長期流失，致地層土壤疏鬆所造成，若未經適當方式修繕，日後將影響系爭房屋結構安全。前開鑑定既係台北技師公會之結構技師梁敬順、賴宏嘉偕同兩造至現場會勘（見本院卷二第22頁），復委託大誠工程顧問有限公司（下稱大誠公司）從事透地雷達掃描工作，並敘明探測原理、使用儀器簡介及探測結果（見本院卷二第10 6頁至第107頁）方出具鑑定意見，鑑定方法自有相當依據而無明顯不當之處，復經兩造援引於辯論書狀中（見本院卷二第241頁至第243頁、第258頁至第259頁），自堪採為裁判基礎。則系爭裂隙既係系爭房屋地下土壤疏鬆、流失所致，未經適當方式修繕，亦將影響系爭房屋結構，即無法確保目前及未來居住安全，堪屬房屋買賣之通常交易觀念下，欠缺應有價值、品質及效用之明顯瑕疵。　⒉其次，系爭契約第9條第5項約定：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即劉蘋2人）應負瑕疵擔保責任」（見本院卷一第179頁）。而依劉蘋2人提出系爭契約所附之不動產說明書有關建物瑕疵之注意事項，記載賣方應敘明系爭房屋是否有「滲漏水情形」、「曾經發生火災及其他天然災害造成建築物損害及修繕情形」、「樑、柱部分有顯見間隙裂痕」、「房屋鋼筋裸露」等情況（見本院卷一第159頁、第189頁、第201頁），足徵系爭房屋是否存有可能影響建築居住安全之裂隙或損壞情形，為兩造締約時所重視。又依系爭契約所附之標的物現況說明書項次29，關於系爭房地是否有大於0.1公分之間隙裂痕，僅記載地下室牆壁有顯見間隙裂痕（見本院卷一第 225頁），而無告知說明系爭裂隙存在；復參原審勘驗筆錄記載：「系爭房屋1樓前方庭院有鋪設水泥地及種植植物之花圃，靠近花圃處有1坑洞，即為被告（喻世維）指稱的坑洞，以目視所見該洞的土石係往下傾斜，被告（喻世維）當場拿出約2米長的竹竿放入該洞內並拍照」等語（見原審卷二第320頁），並有現場照片可參（見原審卷二第346頁至第 348頁）；佐以系爭鑑定報告參考大誠公司透地雷達掃描探測結果，概估地層土壤疏鬆比率約30%，以此估算地盤灌漿參考數量：［2m（1樓前院之前疏鬆地層長度）×10m（1樓前院疏鬆地層深度）×5m（1樓前院房屋寬度）+4m（地下2層下方疏鬆地層深度）×6m（地下2層下方疏鬆地層長度）×5m（地下室房屋寬度）〕×30%=66m³（見本院卷二第29頁）；復衡以系爭房屋用途為住宅（見本院卷一第224頁），兩造簽約時亦簽立增補契約確認系爭房地位於山坡地範圍（見原審卷一第58頁），系爭房屋為地上2層、地下2層之建築等情，有建物謄本可佐（見原審卷一第50頁），堪認系爭房屋交屋前已存在明顯可見相當深度之系爭裂隙，造成地層土壤疏鬆比率已達30%，此對位處山坡地，且構造為上、下2層樓建築之系爭房屋而言，顯無法確保目前或日後之居住安全，當屬系爭契約第9條第5項所指「其他影響結構安全之瑕疵」，系爭裂隙之存在自不符合兩造約定之本旨。又系爭裂隙乃不符債務本旨之明顯瑕疵，且為劉蘋2人於出賣系爭房屋時未告知喻世維，喻世維於交屋前之110年8月29日方發現（見本院卷一第372頁）。則系爭裂隙縱於契約成立前雖已發生，然出賣人於締約時，過失未告知該瑕疵，買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人自仍有不完全給付之債務不履行責任。又喻世維以9月22日存證信函通知劉蘋2人履行三方（即兩造與房仲）約定事項辦理交屋（見原審卷一第140頁）後，劉蘋2人即以10月18日律師函向其為解約之通知（見原審卷一第70頁至第71頁），已為兩造所不爭（見本院卷一第373頁），堪認劉蘋2人已明確拒絕修補系爭裂隙，並有可歸責事由，喻世維主張劉蘋2人就此應負不完全給付之責，並行使同使履行抗辯權，即屬有據。　⒊再者，依系爭契約第4條第1項、第11條第1項約定，兩造交屋日期訂於110年9月7日以前，且交屋應以現場點交方式為之（見本院卷一第175頁、第179頁），兩造對該清償期之約定及尚未交屋等情均不爭執（見本院卷一第118頁）。則系爭房屋存有系爭裂隙未經修繕之瑕疵，已不符合當事人約定之品質、效用，劉蘋2人復未依約定時期、方式辦理交屋，僅以9月16日存證信函通知喻世維準備交屋一事，非合法提出交屋給付之通知，是喻世維辯稱劉蘋2人有未依約履行交屋義務之債務不履行情事，亦屬有據。　⒋基上各情，系爭房屋於危險移轉前，即存有系爭裂隙之明顯瑕疵，且屬不完全給付，該瑕疵客觀上能修補，劉蘋2人仍逕向喻世維為解約之通知而拒絕修補，依前說明，喻世維自得行使同時履行抗辯權，拒付系爭尾款，方符誠信。又系爭契約第4條第1項約明「交屋日期訂於110年9月7日以前，同時付清尾款」（見本院卷一第175頁），則劉蘋2人所負之交屋債務，與喻世維交付系爭尾款債務間，屬同一雙務契約互負債務，具有給付與對待給付關係，喻世維以劉蘋2人未依約交付系爭房屋，行使同時履行抗辯權，拒付系爭尾款，並免除給付遲延責任，亦屬有據。　⒌劉蘋2人雖主張系爭裂隙之修繕費僅需32萬6,041元，佔系爭房屋價值3.07％，且價值減損比例僅為6.16％，瑕疵非屬重要；且伊已表達願意修補系爭裂隙，喻世維不願接受其修復方式，自不得拒付系爭尾款云云。然查，兩造於110年9月9日簽立增補契約，約定由甲方（喻世維）先行代墊新北技師公會鑑定申請費用，雙方協議由系爭履保專戶出款5,000元，喻世維已將5,000元匯至系爭履保專戶，嗣因鑑定費用過高，三方均不願負擔，故未進行鑑定等情，有該增補契約、鑑定申請書可憑（見原審卷一第154頁、第153頁），且為兩造所不爭（見本院卷一第373頁）；復參喻世維提出其向房仲陳述屋主自行前往系爭房地填補系爭裂隙之110年8月31日LI NE對話紀錄、現場照片及兩造於同年9月4日協商時，劉蘋表示：「我這邊是說有一個洞然後我9月1日3天前補好」、「妳聽我講我會跟我先生拿一個去倒，是因為我們一直以為妳說有一個洞，之後我們就去……我先生就說來倒一個石子，後來倒的時候，你媽媽來了……我先生那個時候就有一點嚇到說怎麼真的有一點深度」等語（見原審卷一第149頁、第151頁、原審卷二第22頁、第24頁），可見喻世維辯稱劉蘋2人僅願意依己意自行填補系爭裂隙，而非經鑑測後依適當方式為修補等情，應非無稽。又系爭鑑定報告載明：「……惟因此地層土壤疏鬆，長期存在恐影響系爭房屋之結構安全，建議須採適當地盤灌漿予以填實疏鬆處，將地下通道封閉，如此方可確保目前或未來之安全居住；……為維系爭房屋長期結構安全不致受地層土壤疏鬆影響，建議採適當地盤灌漿予以填實疏鬆處，將地下通道封閉，以使系爭房屋結構修復至安全無虞；有關地盤灌漿工程建議委請專業技師及廠商辦理相關設計或施工事宜，灌漿施工時，並嚴格監測，不得造成系爭房屋、鄰房房屋結構及周邊工程設施之損壞。」等語（見本院卷二第28頁），足見系爭裂隙乃因地層土壤流失、鬆動所致，長期存在將影響系爭房屋結構安全，自應進行鑑測後，委請專業技師修繕，並嚴格監測，方能確保安全無虞。劉蘋2 人未踐行適當方式鑑測後修繕系爭裂隙，逕以10月18日律師函向喻世維為解約之通知，堪認其等確無修補系爭裂隙並依約點交系爭房屋之意，至為明確。又依系爭契約第9條第5項之約定，劉蘋2人本應交付無影響結構安全瑕疵之系爭房屋，系爭裂隙未經適當修繕，不能確保目前或未來之居住安全，日後將影響結構安全，既經認定如前，系爭裂隙即屬兩造締約所重視之重要瑕疵，且系爭契約已約明交屋與尾款應同時履行，該二契約義務自屬相當，劉蘋2人以系爭裂隙所需修繕費用及系爭房屋價值減損比例非鉅，而認系爭裂隙非屬重要瑕疵，喻世維不得行使同時履行抗辯權拒付尾款，即無足取。　㈢基上，喻世維抗辯系爭房屋存有系爭裂隙之重要瑕疵，劉蘋2 人拒絕為適當修補，復未依約交付合於債務本旨之系爭房屋予伊，故行使同時履行抗辯權，拒付系爭尾款，免除給付遲延責任，應屬有據。劉蘋2人以喻世維遲延給付系爭尾款為由，依系爭契約第12條第1項約定，解除系爭契約，再依民法第179條規定，請求喻世維將系爭房地移轉登記予其等，並依系爭契約第12條第2項後段約定，請求喻世維各給付其等違約金86萬9,534元，均屬無據。六、劉蘋2人備位主張依系爭契約第4條、第12條第2項前段約定，請求喻世維各給付其等尾款511萬4,534元，及均自110年9 月8日起至清償日止，以106萬5,000元本金計算每日千分之1 之違約金，是否有據？　㈠按契約之解除，除基於法律之規定（法定解除權）外，倘契約當事人於契約成立之同時，在契約內約定解除契約之權利（約定解除權）者，當事人之一方於該約定之解除權情事發生時，即得依契約之約定行使解除權，不受法律規定之限制（最高法院110年度台上字第2810號判決意旨參照）。㈡系爭契約第4條第1項、第9條第5項、第12條第1項依序約定：「交屋日期訂於110年9月7日以前，同時付清尾款」、「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即劉蘋2人）應負瑕疵擔保責任」、「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。……」(見本院卷一第175頁、第179頁)。從而，劉蘋2人依約負有交付無系爭裂隙等影響結構安全瑕疵之系爭房屋予喻世維之契約義務，然喻世維於交屋前發現系爭房屋存有系爭裂隙等影響結構安全之重要瑕疵，催告劉蘋2人修補未果，自得依系爭契約第12條第1項約定解除系爭契約。至劉蘋2人雖稱系爭裂隙非重大瑕疵，解除契約顯失公平云云。然喻世維行使系爭契約第12條第1項之約定解除權，本不受民法第3 59條要件之限制，其等主張自無可採。準此，喻世維以11月 4日律師函催告劉蘋2人於10日內修補系爭裂隙並依約辦理交屋未果，復以11月15日存證信函向劉蘋2人為解約之通知，經其等收受（見原審卷一第141頁至第143頁背面），既為兩造所不爭（見本院卷一第373頁），系爭契約即經喻世維行使系爭契約第12條第1項約定之解除權而合法解除，劉蘋2人備位主張依系爭契約第4條、第12條第2項前段約定，請求喻世維各給付其等尾款及違約金，均屬無據。七、綜上所述，劉蘋2人提起先位之訴主張解除系爭契約，並依民法第179條規定，請求喻世維將系爭房地移轉登記予伊等所有，另依系爭契約第12條第2項後段約定各給付伊等違約金86萬9,534元，為無理由，不應准許。原審就先位之訴判命喻世維應將系爭房地移轉登記予劉蘋2人所有，並給付伊等各40萬元，尚有未合，喻世維指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第2項所示。至原審駁回劉蘋2人其餘先位之訴部分，則無不合，劉蘋2人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶上訴。又劉蘋2人提起備位之訴，主張依系爭契約第4條、第12條第2項前段約定，請求喻世維各給付伊等尾款511萬4, 534元，及均自110年9月8日起至清償日止，以106萬5,000元本金計算每日千分之1之違約金，亦無理由，應予駁回，其就備位之訴聲請宣告假執行亦失所附麗，併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件喻世維上訴為有理由，劉蘋2人之附帶上訴及備位之訴為無理由，爰判決如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第十二庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　沈佳宜　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官翁儀齡　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳　瑜正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王韻雅

2025-03-12

TPHV-112-重上-605-20250312-1

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臺灣基隆地方法院

給付居間報酬

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 114年度基簡字第191號原告伯仲不動產仲介經紀有限公司法定代理人高明哲訴訟代理人呂紹群被告黃靜美上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣15萬元，及自民國113年11月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用新臺幣1,550元由被告負擔，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。本判決得假執行。但被告如以新臺幣15萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項　　按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告前以被告為債務人，向本院聲請核發支付命令，請求被告清償本件不動產居間仲介報酬（下稱系爭報酬）新臺幣（下同）25萬元，及自支付命令送達翌日起起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第17頁）。嗣因被告已給付系爭報酬10萬元，原告遂以民事支付命令聲請補正狀變更請求系爭報酬金額為15萬元（見本院卷第47頁）。嗣本院乃依原告之請求核發113年度司促字第5654號支付命令（下稱系爭支付命令），命被告應向原告給付15萬元，及自系爭支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。惟系爭支付命令於民國111年11月14日送達被告後，被告於法定期間內（即113年11月15日）對於系爭支付命令之全部向本院提出異議，依民事訴訟法第519條第1項規定，系爭支付命令失其效力而視為起訴（見本院卷第59-61頁），與首揭規定相符，應予准許。貳、實體事項一、原告主張：　　被告前委託原告居間仲介，欲購買門牌號碼基隆市○○區○○○ 街000號14樓房屋及坐落土地之應有部分（下合稱系爭不動產），嗣經原告媒合居間後，被告與訴外人即系爭不動產之原所有人張淑禎議定以900萬元買賣系爭不動產，並於113年 8月14日簽立系爭不動產之買賣契約（下稱系爭買賣契約）。又兩造為系爭不動產居間仲介事宜，曾簽立「契約內容變更合意書」（下稱系爭合意書）為據。依系爭合意書「肆、特約條款」之約定，若系爭房屋之成交價為900萬元，被告應給付仲介費25萬元，而原告既已居間媒合被告與張淑禎以 900萬元買賣系爭不動產，被告自應依前揭規定交付原告系爭報酬。詎被告迄今僅曾於113年8月11日給付其中10萬元，且以原告居間仲介系爭不動產買賣服務存有瑕疵為由，拒絕給付系爭報酬餘款15萬元。為此，原告爰依兩造間居間仲介契約之法律關係，訴請被告如數清償等語。並聲明：被告應給付原告15萬元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告答辯：　㈠原告前於113年8月12日建議被告以「含服務費總價925萬元」之承購條件與張淑禎議價，然原告並未續明其所稱服務費數額究竟為何，卻臨時於113年8月14日被告與張淑禎簽立系爭買賣契約前，要求被告簽署系爭合意書，以特約條款提高其服務報酬，事後才告知被告系爭不動產買賣總價金為900萬元，是原告上開所為不僅有違誠信原則及據實報告之義務，亦屬蓄意提供不實資訊予消費者，進而誤導市場成交行情。而被告與張淑禎簽立系爭買賣契約前，兩造曾於113年8月11 日簽立「不動產買賣斡旋契約書」（下稱系爭斡旋契約）及「買方給付服務報酬承諾書」（下稱系爭承諾書），而系爭承諾書已載明「立承諾書人（即被告）承諾應於買賣契約成立時，給付買賣總價款2％之服務報酬予受託人（即原告）」，是依前揭約定，系爭不動產之買賣價金既為900萬元，原告得請求被告給付之服務報酬僅有18萬元（計算式：900萬元×2％＝18萬元），扣除被告已給付之10萬元後，原告僅得再請求被告給付8萬元。　㈡又伊與原告雖簽立系爭合意書，然伊之真意為系爭不動產之買賣價金至多加價至925萬元。且簽約時原告有2位承辦人在場，一直跟伊講話，造成伊分心而未能仔細閱覽系爭合意書之內容為何。再者，原告就系爭合意書亦未給予伊3日之審閱期，系爭合意書自不生拘束被告之效力。　㈢況且，原告依民法第567條第1項前段、第571條，不動產經紀業管理條例第24之2條、第26條第2項，不動產仲介經紀業倫理規範第10條、第12條、第14條、第22條等規定，應以誠實信用方法處理本件居間仲介事宜。惟原告於本件履約過程中並未據實告知被告系爭不動產有滲漏水之情事，迄至被告於 113年8月24日前往系爭不動產所在社區查看時，才發現系爭不動產外牆有隆起，且導致系爭房屋樓下（即門牌號碼基隆市○○區○○○街000號13樓房屋）外牆出現白華現象。甚者，被告遲至113年10月10日取得鑰匙後，方能再次進入系爭房屋察看，亦發現系爭房屋內部亦有滲漏水情事，然原告在網站上發布之系爭房屋廣告照片，卻以家具遮擋上開漏水處，導致被告於看房決定是否購買系爭房屋時，未能移開家具而知悉上開漏水情事；而系爭買賣契約所附屋況說明書就系爭房屋是否有滲漏水情形一事係勾選「否」，表明無漏水狀況，且原告嗣後亦未協助被告對系爭房屋為必要之檢查，並協助完成系爭房屋之漏水修繕工程，足認原告未以其專業查明系爭不動產瑕疵，甚或以刻意隱瞞、欺罔方式而為有利於張淑禎之行為，已違反上開誠信原則，其居間工作應視為未完成。據上，原告請求被告給付系爭報酬餘款15萬元，實屬無據等語。　㈣基於上述，並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　　㈠原告主張其受被告委託居間系爭不動產之買賣事宜，其後媒合被告與張淑禎以900萬元買賣系爭不動產，其等乃於113年 8月14日就系爭不動產以價金900萬元簽立系爭買賣契約之事實，業據原告提出系爭買賣契約、系爭斡旋契約、系爭承諾書、系爭合意書（以上均為影本，見本院卷第19-29頁、第3 3頁）等為證，核與其所述相符，且為被告所不爭執，堪信為實在。　㈡按解釋契約，應探求當事人之真意，不能僅拘泥於契約之文字。又契約係雙方當事人以發生債之關係為目的，因此契約內容需有一定債之關係約定，以之作為將來履行債務之依據。同一當事人訂立契約後，本於契約自由原則，固得再成立內容有異之另一契約，惟後契約是否取代原契約，使原契約效力消滅，仍應探求當事人真意，如有爭議，自應綜合審酌原契約與新契約之內容，包括雙方當事人應履行之債務內容，及債務不履行之違約責任等約定，資以判定(最高法院108 年度台上字第539號判決意旨參照)。經查，本件原告以兩造簽訂之系爭合意書為據，請求被告給付系爭報酬餘款15萬元，被告則執前詞置辯。而觀之系爭同意書之內容，其上載明「茲因委託人（以下簡稱甲方，即被告）與伯仲不動產仲介經紀有限公司（以下簡稱乙方，即原告）已簽定委託銷售契約書、不動產買賣斡旋契約書（原契約書編號為：JAB96323 ）；標的物地址：基隆市○○區○○○路000號14樓，經雙方同意變更部分條款如下：買方（即被告）同意若成交價為920萬，給付5萬仲介費，若成交價910萬元，給付15萬仲介費，若成交價900萬元，給付25萬仲介費，另過戶相關費用，買方自行支付」，所記載之簽約日為113年8月14日，並有兩造簽名用印（見本院卷第33頁）為據，且被告對系爭同意書之形式真正均不爭執（見本院卷第96-97頁），由是可認，兩造就系爭報酬之給付金額與條件，已透過上開書面合意變更為「若系爭房屋之成交價為900萬元，被告應給付原告給付25 萬之仲介費」，並取代兩造於113年8月11日所簽署之系爭承諾書中關於系爭報酬金額之約定，至為明確。準此，原告既已完成系爭不動產買賣之居間仲介事宜，且系爭不動產之買賣價金確為900萬元，則其依系爭合意書約定，請求被告給付系爭報酬餘款15萬元，自屬有據。又系爭承諾書關於系爭報酬之約定既已失效，被告徒執上開約定，辯稱系爭報酬總額僅有18萬元，且原告未完成本件居間仲介工作，不得請求報酬云云，即屬無憑，不能採據。　㈢被告固另辯稱：伊簽立系爭合意書之真意為系爭不動產買賣價金至多加價至925萬元，且簽約時原告有2位承辦人在場，其等一直與伊講話，伊因此分心而未仔細看系爭合意書內容為何，且原告亦未給予3日之審閱期云云。然表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意思表示不因之而無效，民法第86條定有明文。基上規定，縱被告系爭合意書內容有上開真意保留，系爭合意書亦不因此而失其效力。再者，被告於簽署系爭合意書前，訴外人即原告所屬仲介人員林雅芳曾以通訊軟體LINE傳訊向被告稱：「黃小姐，那我這邊會跟屋主說我們這邊用925萬元再去跟他談看看，但因為我們有預算考量，所以925萬就是含我們的服務費，那我會再去努力的」、「再麻煩黃小姐幫我回覆喔」，被告旋即答覆：「好的，就以925萬含服務費談看看。雅芳謝謝妳們幫忙再談一下價格，真的很感恩」等語明確，有原告提出之LINE對話紀錄截圖可稽（見本院卷第31頁），且為被告所不爭執，足認被告於簽署系爭合意書前，即已明知兩造對話中所稱之925萬元係包含「買賣價金」及「服務費（即系爭報酬）」總額之上限，非專指「買賣價金」本身上限為925 萬元，是被告辯稱其於簽署系爭合意書時，因分心而未仔細閱讀該文件內容云云，洵屬事後卸責之詞，要無足取。又系爭合意書乃兩造就系爭報酬給付條件與金額於簽立系爭斡旋契約後另行商議之約定，核屬個別磋商條款，並非定型化契約條款，自無消費者保護法第11條之1關於合理審閱期間規定之適用，被告尚不得因原告未予其審閱系爭合意書之期間，即主張系爭合意書不構成兩造契約之內容，是被告辯稱原告未就系爭合意書提供其3日之合理審閱期間，亦不足解免其依約給付系爭報酬餘款15萬元之責。　㈣被告復退而抗辯：原告事前未誠實告知被告系爭房屋有滲漏水之瑕疵，且於被告簽立系爭買賣契約後，亦未協助被告修復該房屋之漏水瑕疵，違反其應盡義務而為有利於張淑禎之行為，不得向被告請求系爭報酬餘款15萬元云云。惟按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。而居間人有否違反上開忠實義務，應由委託人就此有利之事實負舉證責任（最高法院109年度台上字第1027號判決意旨參照）。卷查，被告雖提出系爭房屋內部滲漏水照片為證（見本院卷第109-113頁），主張系爭房屋有漏水瑕疵，然系爭買賣契約所附房屋現況說明書之「其他事項」欄業已明載「屋主自交屋日起6個月內，負漏水維修責任」，並經被告與張淑禎簽名確認無訛（見本院卷第27頁），足認系爭買賣契約業已明確約定系爭房屋之漏水責任歸屬及處理方式，已足保障被告之權利。至於被告雖提出其與張淑禎為處理系爭房屋漏水事宜而簽立之協議書（見本院卷第119頁），主張原告未履行該協議書第3點、第4點所定之「粉刷系爭房屋主臥室」及補貼「系爭房屋社區1年管理費」之義務。惟該協議書僅載有張淑禎、被告之簽名，另蓋用訴外人講義堂不動產仲介經紀有限公司（下稱講義堂公司，即張淑禎委任之不動產仲介業者）之契約專用章，未見原告有同意受該協議書拘束之意思表示；而被告雖稱訴外人即講義堂公司所屬人員林志維曾轉達原告願於被告給付系爭報酬後繳納上開管理費，並提出其與林志維之通訊軟體LINE對話紀錄為憑（見本院卷第 181頁），然林志維既非原告之受僱人，自不能以此認定原告確有允諾履行上開協議書約定之意思，亦無從以此推論原告有何違反系爭斡旋契約之情事。此外，被告迄本件辯論終結為止，均未能就原告有何違反上開居間義務，並對張淑禎為有利行為之利己事實加以舉證，是其辯稱原告因違反其居間義務而不得向其請求給付系爭報酬餘款云云，要乏所據，不足採信。　㈤準此，被告上開各節所辯，均非可採；原告依系爭合意書之內容，向被告請求給付系爭報酬餘款15萬元，係屬有據，應予准許。四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。是原告就上述得請求之金額，併請求自系爭支付命令送達被告之翌日即自113年11月15日起（見本院卷第57頁送達證書），至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，亦屬有據。五、綜上所述，原告依兩造間居間仲介契約之法律關係，請求被告依系爭合意書之約定給付系爭報酬餘款15萬元，及自113 年11月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件訴訟費用為第一審裁判費1,550元（按：原告先前溢繳之裁判費1,100元，業經本院於114年2月19日言詞辯論期日當庭裁定依民事訴訟法第77條之26第1項、第4項規定返還原告，見本院卷第98頁言詞辯論筆錄），此外別無其他訴訟費用之支出，爰依職權確定本件訴訟費用額為1,550元，並依民事訴訟法第91條第3項之規定加給按法定利率計算之利息，而由敗訴之被告負擔。七、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，本院自應依職權宣告假執行；並依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額，併予宣告免為假執行。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據資料，經審酌核與本件判決結果無影響，爰不另予一一論列。又被告於114年2月25日到院之民事陳報狀，係言詞辯論終結後所提出，未經兩造辯論，依法不得作為本件裁判之基礎，均附此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　基隆簡易庭　法　官　張逸群以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　顏培容

2025-03-12

KLDV-114-基簡-191-20250312-1

訴

臺灣新北地方法院

損害賠償等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第520號原告林益民訴訟代理人洪振庭律師複代理人林君達律師被告林宜南訴訟代理人楊延壽律師被告宏喜不動產仲介有限公司兼上法定代理人許立宏上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國114年2月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告林宜南應給付原告新臺幣玖拾玖萬柒仟陸佰元及自民國一百一十三年三月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告宏喜不動產仲介有限公司、許立宏應連帶給付原告新臺幣玖拾玖萬柒仟陸佰元及自民國一百一十三年三月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。前二項任一被告為一部或全部給付者，其餘被告於已給付之範圍內，免其給付責任。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之二十五，餘由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：其於民國（下同）109年6月間，經被告宏喜不動產仲介有限公司(下稱宏喜公司)介紹，得知被告林宜南欲出售其所有之新北市○○區○○段0000○號、3建號(門牌號碼為新北市○○區○○街00號2樓、25號2樓)建物及座落之新北市○ ○區○○段00○00地號土地(權利範圍各4分之1)，並於109年8月 6日簽訂不動產買賣契約(下稱系爭不動產買賣契約)，價格各為新臺幣（下同）665萬元。原告於113年1月19日委託訴外人信義房屋中正店銷售系爭房地，並由業務人員嚴盟鈞為本案銷售之承辦人員。豈料，並由信義房屋總公司進行屋況調查後，竟發現新北市○○區○○街00號2樓(下稱系爭房屋)，於109年8月6日當日有租客於屋內上吊自縊之情事，然觀系爭不動產買賣契約所附之房地產標的現況說明書所載之房屋現況，對於持有期間是否曾發生非自然死亡情形，或本標的是否經曾發生非自然死亡情形(即俗稱凶宅)均隻字未提，於簽約後至繳清尾款、完稅，甚至辦妥移轉登記交屋前，被告亦均未就此一情形如實說明，顯然刻意隱瞞。原告若知悉此重大瑕疵，絕無意願購買系爭房屋。觀諸上開等情，被告林宜南自應負民法物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任甚明，原告自得請求被告返還減少之價金99萬7600元 (減損程度以百分之十五計算)，次按原告依據民法第567條、不動產經紀業管理條例第24條第2之2第3款、第5款、第26 條第2項之規定，被告許立宏為居間之經紀人員，自未盡據實報告及調查之義務，蓄意造成房客未死亡、未搬走之假象，未將凶宅之事實告知原告，自難認已盡其受委託之義務，被告許立宏、宏喜公司應連帶賠償原告99萬7600元，且被告宏喜公司依據消費者保護法（下稱消保法）第51條之規定，顯有故意或重大過失，以致原告因而受有價值貶損之損害，得依該規定請求宏喜公司給付三被懲罰性賠償金299萬2800 元。綜上，爰依民法第179條、第184條第2項、第567條、不動產經紀業管理條例第24條第2之2第3款、第5款、第26條第 2項、消保法第51條之規定，提起本訴，並聲明：被告林宜南應給付原告99萬7600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告宏喜公司、許立宏應連帶給付原告99萬7600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。前二項任一被告為一部或全部給付者，其餘被告於已給付之範圍內，免其給付責任。被告被告宏喜公司應給付原告299萬2800元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被告林宜南則以： (一)兩造簽約後被告旋致電聯繫租客，與租客配偶聯絡始知租客剛去世，因租客配偶未告知死因，且遭逢喪偶之痛，僅允諾會如期搬遷，被告基於人情義理自然不變深究，而依約給付賠償金、搬遷費(若被告知悉租客係於系爭房屋內殺身亡，豈可能還給付提前終止租約之賠償金與搬遷費?)，嗣租客配偶亦如期搬遷騰空，被告即按約點交房屋予原告。參照台灣高等法院台中分院108年度上字第581號判決意旨，被告出售系爭房屋時，完全不知有原告所稱租客上吊自縊之事；退萬步言，縱有原告所述之事，惟系爭於交屋後，原告正常使用系爭房屋經營安親班、補習班已近四年之久，期間一切如常，並無物之瑕疵，亦未影響通常效用，接獲起訴狀後詢問系爭房屋左鄰右舍亦無人知曉或聽聞，上網查詢各式凶宅網亦一無所獲，且詢問當地派出所亦以事涉個資而遭拒絕回覆，足徵本件縱有原告所主張之自殺情事，顯然甚為隱密且無法經由通常管道查證，則對市場價格之影響應屬有限，當與民法354條所指滅失、減少價值或通常效用之瑕疵不符。 (二)聲明：原告之訴駁回。　　三、被告宏喜公司、許立宏則以： (一)原告稱被告製造假象云云，然係原告當時要開補習班，說要盡快請建築師丈量好，送新北市政府審核，所以才會催促屋主，屋主也允諾租客清空點交於以補貼一個月租金。原告於六月到七月份看屋多次，至8月6日與前屋主見面議價敲定成交價格，被告直到113年3月文到才知道此事，由此可知，原告並未說明當時之事實，並斷章取義，指控被告知情是凶宅，並未向原告告知事實，並非事實。被告於113年3月15日收到法院通知文時，並再次詢問轄區警察局，系爭房屋有無非自然死亡之情事發生，因被告非當時之所有權人無權查詢、同日晚上詢問里長有無上吊情事，里長亦無聽說；同棟住20 幾年鄰居亦未聽說凶宅等情，被告至地政機關、新北市政府、上各網站查詢均無如原告陳述有上吊凶宅情事。按民事訴訟法第277條之規定，應由原告負舉證之責，證明系爭房屋為凶宅之主張為真。 (二)聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。四、兩造不爭執之事項（見113年5月14日筆錄，本院第199至202 頁）： (一)原告於109年6月間經由被告宏喜公司居間，以665萬元，買受被告林宜男所有系爭房屋、25號2樓房屋，並於109年8月6 日簽訂如原證2之買賣契約(以下簡稱系爭契約，見本院卷第 32-72頁)。 (二)原證4之line為被告許立宏與原告間之對話真正。 (三)系爭房屋於109年8月6日晚上10時38分有發生自殺死亡事件，現場勘查時間為同日晚上11時25分，有新北市政府警察局新莊分局函文可按（見本院卷第135-137頁）。 (四)原證3之信義房屋仲介一般委託書、原證5信義房屋買賣委託書內容更改/更新契約之形式真正不爭執。（見本院卷第73 、149頁）五、本件爭點如下： (一)原告依據民法第179條、第359條、第227條請求被告林宜南減少價金99萬7600元（系爭房地價格15%），是否有理由? 　1.所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判決參照）。另有非自然身故情事之房屋即一般所稱之凶宅，雖無法律上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指曾發生凶殺或自殺致死之情事之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成相當大之負面影響，因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及購買價格，亦造成該等房屋之市場接受程度及價格之低落情事，同時該等房屋從市場接受度而言，亦非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。 2.再者，物之價值瑕疵（即交換價值）與效用瑕疵（即使用價值）之認定，應不限於存在於或出於物之本身而言，物是否存有瑕疵，應先依當事人主觀之瑕疵概念，凡可影響物之價值或效用一切關係者，都足夠構成物之瑕疵，至於宗教信仰因素、時間經過等因素，僅屬價值減損程度之考量，參考德國民法第434條第1項，指出判斷買賣標的物有無瑕疵，有三階段之思考順序:⑴優先審查是否符合當事人約定之物之性質（主觀瑕疵標準）⑵如當事人未明白約定時，則依契約所預定之效用而定，意及雙方當事人想像該物可使用之情形（半主觀瑕疵標準），⑶最後則依物是否合乎通常的可使用性或當事人依該契約通常可期待之性質而定其有無瑕疵（客觀標準），依照理性平均買受人之期待水平作為標準，解釋上包括外在於標的物之狀況在內，不以瑕疵之定著點於物之本體為限，亦即明示品質保證之情形，故無爭議，然於默示品質保證時，則與「預定承擔物具有一定效用或價值」，難以區分，學者認此情形，不應一概適用品質保證或一般適用預定效用或價直欠缺之瑕疵，而應於個案中考量買受人是否有特別保護之必要性，例如:出賣人基於特別或專業性之地位而為表示，締約時當事人有特別強調使用之目的或依照交易習慣或商業慣例而生者等（參見吳從周著，凶宅與物之瑕疵擔保，月旦法學教室，99期，2011年1月），準此以解，物之瑕疵之判斷標準，應包括買受人之主觀瑕疵及半主觀瑕疵判斷及客觀瑕疵判斷標準而定，附此敘明。 3.經查，按系爭不動產買賣契約第五條第七款之規定:「賣方保證本買賣標的物之專有部分在賣方產權持有期間確無兇殺或自殺致死之情事發生，買方確已知悉，惟嗣後若發現賣方所言不實，賣方仍須負法律上之責任」及信義房屋買賣仲介一般委託書之標的物現況說明書中，第24項次:「本標的物專有部分、約定專用部分、增(違)建部分內，是否曾有自然人發生兇殺、自殺、墜樓、意外病致死之情事」，並經被告勾選「否」（見本院卷第40、第78頁）。原告主張兩造於訂約時有合意系爭房屋須未曾發生兇殺或自殺等非自然身故事件，即未發生非自然身故事件乃系爭房屋應具備之重要品質之一，自屬可取。被告抗辯其不知情云云，要非可取。系爭房屋於109年8月6日發生租客上吊自縊之情形，有新北市政府警察局新莊分局函文可稽（見本院卷第131~134頁），足見系爭房屋曾於109年8月6日發生租客上吊自縊(以下簡稱系爭事故)曾為凶宅之事實，應可認定。 4.次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第179條、第359條有明文，經本院委託仟暉不動產估價師事務所賴承諺估價師估價結果，於109年8月6日時，系爭房地之勘估正常市價為671萬6500元，然因發生系爭事故，價格減為515萬 9615元，因系爭事故所減損之價格比例為23.18％即155萬688 5元等情，有113年6月3日（出件日期）不動產估價報告書（另放卷外，函文於本院卷第233-235頁）在卷可佐，是原告僅請求減少99萬7600元價金，為有理由，應予准許。 (二)原告依據民法第567條、不動產經紀業管理條例第24條第2之 2第3款至第5款、第26條第2項之規定，請求被告宏喜公司、許立宏連帶給付99萬7600元，是否有理由?　　　1.按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務，民法第567條定有明文。次按仲介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第4條第5款、第24條之2條第3款、第4款、第26 條第2項分別定有明文。又仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責（最高法院84年台上字第1064號裁判意旨參照）。被告許立宏、宏喜公司對於買賣系爭房地之必要資訊負有調查及誠實告知買受人即原告之義務。　⒉經查，系爭房屋於109年8月6日發生租客上吊自縊之情形，已如前述，系爭房屋於109年9月25日始交屋，被告許立宏、宏喜公司自應有據實查證之義務，被告許立宏收受報酬，自應有詳實查證之義務，卻疏於查證，自難以不知情為由，被告許立宏自有違反據實告知之義務，違反民法第567條居間人應據實告知及調查義務，並違反不動產經紀業管理條例第 24之2條第3款提供買受人必要之資訊，自係違反保護他人之法律，原告依據民法第184條第2項規定，請求被告許立宏應負損害賠償責任；依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求許立宏、宏喜公司應負連帶損害賠償責任，應屬有據。　3.按不真正連帶債務之發生，係因相關之法律關係偶然競合所致，多數債務人之各債務具有客觀之同一目的，而債務人各負有全部之責任，債務人中之一人或數人向債權人為給付者，他債務人亦同免其責任（最高法院100年度台上字第848號判裁判意旨參照）。被告林宜南、許立宏、宏喜公司分別基於請求減少價金、違反居間義務之原因，就原告買受凶宅之損害各負全部給付義務，性質上屬不真正連帶債務，則被告林宜南及許立宏、宏喜公司，如任一人為給付者，另一人於該給付範圍內免給付之責。　 (三)原告依據消保法第51條之規定，請求被告宏喜公司給付三倍懲罰性違約金299萬2800元，是否有理由? 　　按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時專業水準可合理期待之安全性。商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。企業經營者違反前兩項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任；企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；另依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額3 倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額1 倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第7 條、第22條、第51條分別定有明文。又按消費者保護法對於商品或服務既未加以定義，倘企業經營者提供之商品或服務攸關消費者健康與安全之確保，為促進國民消費生活安全及其品質，即應有該法之適用。而本件原告與宏喜公司間因簽立居間契約，委託宏喜公司就系爭房屋為原告報告訂約之機會，並為訂約之媒介，所涉及者為宏喜公司於履約過程中有無故意、過失而未告知系爭房屋相關事項及有無盡調查、說明義務，此與服務符合本業水準可合理期待之安全性與健康無關。換言之，本件宏喜公司縱造成原告之損害，依民法有關規定保護即可，其與健康與安全性無關，並非消保法第7條第1項之規範範圍，自無同法第51條之適用。從而，原告主張依消費者保護法之規定，請求宏喜公司給付三倍懲罰性違約金，應屬無據。 (四)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其　　催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人　　起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相　　類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金　　錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民　　法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。又應付　　利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率　　為5%，亦為同法第203條所明定。被告林宜南、許立宏、宏喜公司均於113年3月13日收受起訴狀繕本，有卷附之送達證書可按(見本院卷第113、117頁)，因此，原告請求被告應自 113年3月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應屬有據。八、綜上述，原告依據民法第179條、第359條、第227條、第567 條、不動產經紀業管理條例第24條第2之2第3款、第5款、第 26條第2項之規定，請求如主文所示，為有理由，逾此部分，應予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。　　十、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第三法庭　　法　官　徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林昱嘉

2025-03-11

PCDV-113-訴-520-20250311-1

訴

臺灣新竹地方法院

損害賠償等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第121號原告蔡宜鈴訴訟代理人路春鴻律師被告台灣房屋仲介股份有限公司法定代理人春明瑋被告戴秀真王顗傑共同訴訟代理人謝佩倫劉振國上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國114年2月13日辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張： (一)原告因購屋自住，遂於民國112年4月間委由被告台灣房屋仲介股份有限公司(下稱台灣房屋公司)設於湖口地區之湖口直營店為原告居間仲介適合的房屋，而湖口直營店則委由其經紀人即被告戴秀真與營業員即被告王顓傑為原告居間服務，嗣被告台灣房屋公司設於竹北地區的台大直營店適有受託銷售之新竹縣○○鎮○○路○段000號房屋（下稱系爭房屋），被告王顓傑遂向原告仲介系爭房屋，經斡旋後，買賣雙方遂於11 2年5月4日簽約，由原告以新臺幣(下同)1,680萬元向汪育琳購買系爭房屋，至112年5月16日已給付400萬元價金，並支付被告台灣房屋公司仲介報酬33萬6,000元。 (二)惟查，原告於給付第二期款後，因擬規劃系爭房屋室內格局，經徵得屋主同意後，遂於112年5月20日至系爭房屋查看屋況，詎於掀開1、2、3樓之天花板後，竟驚見每層樓板不僅滿佈壁癌，且因嚴重滲漏水而長滿青苔，鋼筋更因外露而鏽蝕，原告隨即將上開駭人屋況上傳予被告王顓傑，請其洽詢賣方處理，而賣方卻堅持已見，謂已將屋況告知予被告台灣房屋公司台大直營店，並要求原告繼續給付款項履約，否則將沒收已付價金，是原告一方面面臨賣方主張違約賠償，另一方面又需花費至少百餘萬元之修繕費用，進退二難，最終只能接受賣方所提賠償80萬元之解約方案，用以減少損害。 (三)查被告台灣房屋公司同時接受系爭房屋買賣雙方之委託，自應善盡其經紀業仲介之義務，被告戴秀真、王顓傑疏未提供充分資訊予原告，且未充分告知系爭房屋之瑕疵或協助原告為必要之檢查，造成原告誤以為系爭房屋僅有買賣契約書特約事項所註記之二、三樓廁所滲漏水，而以1,680萬元購買全屋滲漏水之系爭房屋，是原告自得依民法第184條第2項侵權行為及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告連帶賠償80萬元。 (四)被告台灣房屋公司違反居間仲介之調查及告知義務，致原告誤以為系爭房屋僅二、三樓廁所存在滲漏水且已修復，而與汪育琳訂約向其買受系爭房屋，被告此等有利於汪育琳之行為，依民法第571條之規定，即不得向原告請領仲介之報酬，惟原告已給付被告台灣房屋公司仲介費33萬6,000元，則被告台灣房屋公司受領該金額，相對於原告而言，即屬不當得利，原告自得請求被告台灣房屋公司如數返還等語。並聲明： 1、被告台灣房屋公司應給付原告113萬6,000元，並應與被告戴秀真及王顓傑連帶給付其中80萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。 2、願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以： (一)原告於112年8月3日親至新竹縣政府提出消費爭議申訴，被告台灣房屋公司為相對人，原告所提之消費爭議申訴協調內容除質疑被告就買賣標的是否已盡瑕疵調查及告知義務外，亦包含被告之服務報酬。為此，兩造於112年8月25日及112 年9月1日二度至新竹縣政府消保官辦公室進行申訴協調，惟協調過程，經被告向新竹縣消保官提示完整產權調查文件並說明案件細節後，原告即不再爭執被告是否應返還服務報酬及是否已盡不動產經紀業相關義務，並將協調重心全數轉移至買賣雙方是否得解約及解約相關條件。 (二)因賣方認為買賣標的瑕疵並非重大，且其已修繕完成，故堅持按不動產買賣契約書第8條第2項追究原告違約責任、沒收已給付之第一、二期款(合計400萬元)。惟不忍見買賣雙方為此事僵持不下、影響生活，經被告與新竹縣消保官不懈奔走，買賣雙方終談妥賠償金降至80萬元整，112年9月1日兩造及賣方於新竹縣政府消保官辦公室協商成立。為感念被告之努力，原告當場同意不再向被告請求返還服務報酬或主張被告未盡不動產經紀業相關義務，是以新竹縣政府調查記錄書協調結果記錄內容僅重點紀錄解除契約相關細節。 (三)退萬步言,縱原告不願承認兩造於112年9月1日已達成和解共識，被告就本事件已盡據實調查並告知原告之義務，並依「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定善盡不動產經紀業調查標的物之職責,並將調查結果據實報告原告。汪育琳於111年12月28日與被告台灣房屋公司簽訂系爭房屋之不動產一般委託銷售契約書，被告於簽訂委託銷售契約書時即詢問系爭房屋之使用現況等相關資訊，經經紀人員調查告一段落後，即以成屋產權說明書、標的物現況說明書等文件作成不動產說明書。且按「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定，調取地政相關文件並確認標的現況後作成不動產說明書。被告於製作不動產說明書前，依職責向賣方確認屋況，賣方表示購入系爭房屋原為自住，修繕及裝潢皆係以自住使用為基準施工，施工過程工班發現二、三樓廁所有滲漏水情況，並已修繕完畢。後因故須委託出售，縱系爭房屋已全棟整修，惟屋齡甚高，雖已未見滲漏水情事，為求謹慎，賣方仍於標的現況說明書勾選有滲漏水情形，並註明不修理以現況交屋。被告王顗傑於原告第一次看屋時即已明確告知屋況，且原告於簽立買賣契約書前一日亦曾向被告王顗傑確認相關事宜，經被告王顗傑再次詳實解說後，原告親自查閱不動產說明書並於封面簽章。再者，被告於製作不動產說明書前即至系爭房屋調查屋況，屋內天花板多為木質裝潢，如有滲漏水情事會有明顯水痕，當時無目視可察覺之滲漏水處。委託銷售期間(111年12月至112年4月間)正值臺灣枯水期，是以縱被告曾帶多組客戶看屋，皆未發現有任何滲漏水情事。且簽立買賣契約後，被告王顗傑於112年5月7日陪同原告再次前往看屋，惟當日未發現系爭房屋滲漏水問題。然而，新竹、桃園地區於112年5月19日遭暴雨襲擊，經原告於112 年5月20日前往察看屋況後，被告方接獲其通知系爭房屋滲漏水情事。按原告檢附之通訊軟體對話照片，滲漏水瑕疵位置皆為裝潢內部，且原告曾表示賣方將瑕疵「用裝潢蓋掉」、「剛好下超大大雨才發現」云云，意即若非遭遇暴雨襲擊，被告無法以肉眼輕易探查瑕疵。據此，被告已善盡不動產經紀業調查標的物之職責。 (四)原告所主張瑕疵既於交易當時無法從外觀目視可見，被告就系爭房屋之現況已盡調查義務且據實以告，亦難責成被告要求賣方拆除裝潢供其檢視買賣房屋內部之現況，實難謂被告執行業務過程有何過失，原告損害不應歸責於被告。再者，原告稱系爭房屋瑕疵甚多，故與賣方解除契約。然而，當時原告與賣方買賣系爭房屋時，原告已知悉屋齡甚高且可能有滲水之情事，仍同意承購。縱系爭房屋有物之瑕疵，依民法第359條但書：「但依情形，解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」，系爭房屋瑕疵情況非屬重大瑕疵，依法無須解除契約。另原告於知悉瑕疵後，於112年5月29日起曾多次向被告王顗傑表示賣方應於系爭房屋點交日(即112年 7月15日)前修繕瑕疵，否將須保留部分買賣價金於履約保證專戶中，待賣方修繕完畢後方得撥款。縱賣方於不動產說明書註記不修理以現況交屋，於被告多次居間協調、說明後，賣方同意依法負擔瑕疵擔保責任，並於112年5月至6月間數次派員修復瑕疵，被告亦即時轉告修繕狀況予原告，至此應難謂原告係面臨高額修繕費用，而必須解除契約。賣方原堅持原告應繼續履行買賣義務，否則須依買賣契約書負擔違約責任，然而原告於協商過程多次出現情緒化反應，不願再與其有所接觸，迫於無奈達成解約合意。解除契約及賠償金相關事宜皆由原告與賣方雙方合意訂定之，被告絕無代為決定之權利，既為原告自願為之，原告何以要求被告須負連帶賠償責任？綜上所述，兩造早於112年9月1日已就本事件達成和解、不再爭執，且被告確實已善盡合理之據實報告、調查之義務，原告之損害與被告並無因果關係，不可歸責於被告。是以，原告之主張均無理說明等語置辯。答辯聲明： 1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 3、訴訟費用由原告負擔。三、本院之判斷：　　原告主張其於112年5月4日經被告台灣房屋公司居間仲介，買受汪育琳所有系爭房屋，原告已支付被告台灣房屋公司33 萬6,000元之仲介服務費，而被告戴秀真、王顓傑為系爭房屋買賣之經紀人與營業員，負責系爭房屋買賣雙方之仲介事宜，為被告所不爭執，並有系爭房屋買賣契約書、匯款申請書在卷可憑，可認屬實。惟原告主張系爭房屋有漏水之瑕疵，被告未盡調查及注意義務等情，為被告所否認，並以前詞置辯。經查： (一)按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，不動產經紀業管理條例第26條第1、2項、民法第57 1條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。且按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求（最高法院 82年度台上字第1723號判決意旨參照），是原告就其前開主張自應負舉證責任。 (二)次按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定；經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章，不動產經紀業管理條例第24-2條、第23條分別定有明文。復按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條第2項規定甚詳。前開法律僅課予不動產經紀業者應告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵，協助買受人對不動產進行必要之檢查，並向買受人解說，並公平提供雙方交易價格、契約內容規範、不動產之必要資訊。 (三)經查，依據原告與汪育琳所簽立不動產買賣契約書，其特約事項中記載「一、本買賣標的二、三樓部分電線已更新。二、現況二、三樓廁所滲漏水部分保固半年」，而本件不動產說明書中之標的現況說明書中，於「是否有滲漏水」欄位，亦勾選「是」、「不修理以現況交屋」，此有本件不動產買賣契約書及現況說明書影本在卷可稽(見本院卷第23頁、第1 65頁)，可知系爭標的之現況內容，已由賣方於上開文件內告知；原告雖主張被告於簽約時並未提示現況說明書予原告閱覽，僅讓原告在不動產說明書之封面與騎縫處按捺手印，為被告所否認，經本院於言詞辯論時檢視被告所提出之不動產說明書正本，確於首頁有原告簽名及用印，騎縫章有原告手印，經核與卷內影本相符(見本院卷第287頁)，且此不動產說明書需檢附於系爭買賣契約後，並由買賣雙方攜回審閱，此節原告亦未予以爭執，是原告主張被告並未逐一解說契約內容，並未提出證據足以佐證其說，且原告本身既有相當時間審視買賣契約及附屬之不動產說明書等文件，實無從認被告有何惡意隱瞞之情事。 (四)次查，本件原告主張系爭房屋全屋漏水之位置，雖與上開買賣契約特約事項所標示之處未盡相符，惟原告於本院言詞辯論時證稱：(法官：本件買賣契約簽訂前被告有無帶看？)簽約前看了1次，是被告王顗傑帶我看的。(法官：是否為被告主張112年4月28日下午1時左右？)是。(法官：當時是否有每間房間都有看？)都有看，但只有看一下裝潢就走了。(法官：當時系爭房屋為空屋？)只有看到裝潢，其他東西都已經搬走。(法官：當時有無仔細看房屋有無漏水？)我是第一次買房，就只有看到裝潢漂漂亮亮。(法官：妳有無敲敲牆壁或近看牆壁有無漏水、壁癌或裂痕？)都沒有。(法官：當時妳看到的屋況為何？)就漂漂亮亮的、有崁燈。(法官：11 2年4月28日當天傍晚妳是否有和妳先生再去看一次？)那不能算兩次，是當天下午1點時看的時候因為我先生有工作，只有我1個人去看，後來我先生問我在哪，我告知他我在看房子，所以他有過來，我先生看得比我更快，我先生來的時候大約快5點。(法官：妳稱在簽約後112年5月20日發現原證五瑕疵，是在何處發現？)當天我請被告王顗傑陪我去系爭房屋，我發現天花板的崁燈旁有一灘比手掌大的水痕，因為原屋主有留梯子，我請被告王顗傑爬梯子上去將崁燈轉下從崁燈洞口往上查看，就發現有約手掌大小的漏水，而且正在滴水，旁邊都是青苔和壁癌。(法官：這樣的情形是在幾樓？)時間那麼久了我忘記了。我只記得後來陸續請專業師傅去看，整間房屋包含牆角都有漏水及破管。(法官：原證五照片有幾張是在頂樓陽台鋼筋外露部分，此部分在112年4月 28日看屋時沒有發現？)有發現，但我第1次看房也不懂，仲介也沒有解說等語(見本院卷第385-387頁)。從原告上述證稱內容可知，被告台灣房屋公司於原告簽訂系爭買賣契約前，有指派被告王顗傑偕同原告參觀系爭房屋，適時原告(包含其配偶)與被告王顗傑皆未發現系爭房屋有滲漏水之瑕疵，直至簽約後原告再與被告王顗傑至系爭房屋查看時，始透過拆卸崁燈之方式發現漏水一事，則上開滲漏水並非一望即知之瑕疵，需經由人工攀爬階梯至天花板裝潢處卸下崁燈，才能透過崁燈裝設之洞口往內部天花板窺探，瑕疵始能顯現。則被告僅屬不動產經紀業者，當無此建築專業知識得以察覺上開隱性瑕疵，其執行居間業務亦無透過拆卸等破壞、侵入式方法檢查委賣標的之權利，難認此部分瑕疵屬不動產經紀業管理條例第24-2條、第23條所規定之不動產告知瑕疵範圍。是故原告主張被告違反保護他人法律，主張依侵權行為之規定請求被告賠償其損失部分，難認有法律上依據。 (五)再按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條定有明文。居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院46年台上字第1646號判例可資參照。經查，原告於112年8月3日向新竹縣政府申請消費爭議申訴，其對象為「台灣房屋仲介股份有限公司(湖口直營店)」、「台灣房屋總公司」、「賣方汪育琳」，其爭議事項中存在商品或服務之爭議填載「服務品質」，附件則記載「台灣房屋仲介公司現況說明書都沒逐條解說(也不承認)，還說有(錄影檔)也不拿出來，只嘴巴說，還推給代書有講，代書只說付款事宜)仲介應該是要跟消費者說明現況房屋的逐條解說怎麼是推給代書呢?(現況房屋跟契約完全不符，只有告知2、3 樓廁所有漏水賣方、買方雙方再合約書上簽了名子)還一直說照契約走)(沒坦白老實告知實情我如果知道是不會買的)( 被我買方發現1-3樓有漏水、壁癌，頂樓鋼筋外露、3樓天花板上有一個大洞用裝潢掩蓋真相)(被我發現仲介推給賣方，仲介說他不知道，他是專業人士耶怎麼一句話不知道就帶過我相信台灣房屋仲介公司)(如果我沒發現不就被騙了)(不買說要付違約金騙我一直付款)(契約書寫漏水不修繕，(現況交屋)我都沒簽名沒逐條解說，如果我有看到應該是要我簽名子代表我同意。(現又要修繕給我，契約又寫不修繕，從頭對不到尾)(騙我生平第一次買房，不懂再笨我也不可能買漏水不修繕的房子)賣方說2、3樓沒有注意到，一樓不知情，還說要自住，那為何2、3樓隔間都沒預留220的電，天花板上有可能這樣@一切都是仲介賣方串通好的一起騙我@知道我不懂第一次買房用騙的@請檢舉單位協助我」以作為申訴內容(見本院卷第293-300頁)。是新竹縣政府依據上開申訴內容發文通知「台灣房屋仲介股份有限公司(湖口直營店)」、「台灣房屋總公司」、「賣方汪育琳」，並於113年8月25 日及同年9月1日舉行申訴案件調查，最終於同年9月1日達成協議，由原告賠償汪育琳80萬元，雙方同意解除契約，此有新竹縣政府113年5月9日府消保字第1135610576號函檢附本案消費申訴案件資料在卷可稽(見本院卷第291-328頁)。揆諸上開法條及判例之意旨，買賣契約成立後，買賣雙方合意解除買賣契約，於被告已收取之居間報酬應不受影響，原告請求返還其已給付予被告台灣房屋公司之仲介費用33萬6,00 0元，尚難認有理由。 (六)且由上開申訴資料可知，原告向新竹縣政府申訴之對象本即包含被告台灣仲介公司，所檢附之內容亦以「未盡說明現況說明書」、「仲介是專業人士卻推給賣方」、「仲介與賣方串通」等為申訴理由，是新竹縣政府亦以被告台灣仲介公司作為發函要求說明及調解之對象，而113年9月1日之消費申訴案件調查程序亦以原告為申訴人、被告台灣房屋公司為相對人，達成協調結果之合意，此有新竹縣政府消費申訴案件調查記錄書在卷可稽，可見原告於上開申訴案件中本係對被告之服務內容有所不滿及主張，最終達成原告給付汪育琳80 萬元以解除系爭買賣契約之合意，兩造及汪育琳既皆已參與上開協調，應認兩造與汪育琳三方皆已就本件買賣契約及兩造間之居間契約爭議達成和解，原告給付汪育琳80萬元既係基於自由意志所成立之和解契約，與被告之居間行為已無相當因果關係，自難請求被告賠償此部分損害；至兩造間之居間服務費33萬6,000元部分，被告本無返還義務，已如上述，更因雙方已成立和解契約，原有之債權債務關係已為和解契約所取代，自亦無再行主張之權利。四、綜上，原告依民法侵權行為及居間契約之法律規定，請求被告台灣房屋公司應給付原告113萬6,000元，並應與被告戴秀真及王顓傑連帶給付其中80萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息，並無理由，應予駁回。五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　高上茹以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳筱筑

2025-03-11

SCDV-113-訴-121-20250311-1

板簡

板橋簡易庭

損害賠償

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決 111年度板簡字第2910號原告潘宜旻訴訟代理人吳仁華律師被告謝麗娟訴訟代理人羅惠民律師訴訟代理人吳文貴上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣34萬0,937元，及自民國111年11月23 日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔76％，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣34萬0,93 7元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：伊於民國111年1月20日透過仲介住商不動產而與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以新臺幣（下同）750萬元購買被告所有之新北市○○區○○路0段 00巷00號3樓房地（下稱系爭房地，單稱建物則稱系爭房屋），伊已付清價款，並於111年3月16、28日完成所有權移轉登記及交屋。詎伊於111年8月11日進行房屋木作裝潢時，發現系爭房屋天花板等處遭白蟻蛀蝕，隨即通知仲介並委請除蟻公司前來勘查，經檢視發現系爭房屋天花板、房間內櫃體、隔板及門框等多處均遭白蟻嚴重蛀蝕，伊遂委請房仲通知被告處理，惟被告回覆稱僅願意負擔除蟻費用，而不願協商解決，惟系爭房屋既遭白蟻嚴重蛀蝕，而存有物之瑕疵，致伊須僱工將白蟻蛀蝕部分拆除並重新木作裝潢，而受有修復費用42萬6574元及租金支出9000元，合計43萬5574元之損害（計算式：426574元＋9000元＝435574元），伊自得請求減少價金。為此，爰依民法第227條第1項及第2項、第359條、第 179條等規定，請求被告返還因前開瑕疵減少之價等語。並聲明：㈠被告應給付原告44萬7,550元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：兩造所簽訂系爭買賣契約有約定按現況交屋，即已免除伊之物之瑕疵擔保責任；伊在不動產委託銷售標的現況說明書勾選未有白蟻蟲害一節，係就伊持有系爭房屋期間從未知悉有白蟻蟲害乙情為說明，並非故意不告知瑕疵；又以手摸敲擊即可檢查有無白蟻蛀蝕，惟原告於交屋後未從速檢查，而係逾4個月半月始檢查房屋，應認已視為承認其所受領之物，不得主張物之瑕疵擔保；況縱認系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵，亦應係兩造買賣契約成立即前已存在，原告僅能主張物之瑕疵擔保責任，而不得主張不完全給付之債務不履行；而係社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（下稱住宅消保會）之鑑定報告意見，伊至多僅須負擔折舊後之費用即16萬0778元作為賠償範圍，至於原告請求賠償租金支出之損害則屬無據等語，以資抗辯。其聲明為：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：　　原告主張其經由訴外人住商不動產之居間仲介於111年1月20 日與被告簽訂系爭買賣契約，約定以750萬元價金向被告系爭房地，並於111年3月16、28日完成所有權移轉登記及交屋，業據提出不動產買賣契約書、建物及土地登記第二類謄本為證（卷一第15至23頁、第31至34頁），復為被告不爭執（卷二第43頁），首堪認定。四、得心證之理由：　㈠關於系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵及其發現經過情形：　⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。是買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，即應先由買受人就買賣標的物於交付時即危險移轉時，有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵存在之事實，負舉證之責。　⒉查原告主張其於交屋後發現系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵，隨即通知仲介及被告處理等情，業據提出示意圖及照片、影像光碟、白蟻防治工程報告、郵局存證信函及line對話紀錄等件為證（本院卷一第第37頁、第39至64頁、第155至157頁、第159至167頁、第195至219頁、第261至265頁）。　⒊又證人陳俊傑具結證稱：白蟻防治工程報告是我所出具的，我從89年開始從事病媒防治、清潔及消毒業務迄今，並有領得專業技術人員證照。我所經營的諾盾病媒防治企業社每年 7月至11月平均1個月大約有5件跟白蟻有關的案件是針對白蟻防治工程。我在111年8月間去系爭房屋3次檢視及施作白蟻工程。系爭房屋會發現白蟻是因為原告裝修時，想保留部分舊有木作，木工在拆除木作時，就發現活體白蟻，所以裝修設計師立即停工，並聯絡我過去檢視，我到場檢視時，系爭房屋只有拆除部分木作裝潢，我印象當時客廳櫥櫃大部分都拆了及部分客廳天花板也拆了。原證5光碟檔案是我拍的，都有拍到蟻泥，也就是白蟻排泄物。蟻泥的產生是因為白蟻在木頭裡面啃食木作而產生蟻泥，天然纖維是白蟻主要食物來源，吃纖維就會有排泄物，這個排泄物不是廢棄物，主要是用來築巢，這樣的橫條蟻泥也就是蟻道，蟻道是保護白蟻不受光害，白蟻在蟻道遮蓋下活動，如果看到像這樣的蟻泥就可以判斷木作裡面有被白蟻吃空，這樣白蟻才有活動擴散的途徑。系爭房屋非常老舊，我判斷是在早期有紛飛的白蟻入侵系爭房屋開始擴散築巢，從侵入到築巢蟻穴至少需半年以上的時間，築巢後再擴散又需要好幾年的時間，這是我依照我白蟻防治實務經驗，並根據這個個案所看到的屋況去作判斷。本案白蟻已侵入系爭房屋屋內及屋內裝潢，從一開始白蟻侵入到築巢蟻穴至少需半年以上時間，築巢後再擴散到房子各區域木作像提示影像這樣又需要好幾年的時間，我無法肯定需要幾年，但絕對不是短時間或幾個月。我出具的防治報告研判是綜合我在系爭房屋各區域看到的屋況作出綜合研判。白蟻生長確實會受環境、濕度、溫度、有無人居住等因素影響，但這個個案從我方才所述白蟻擴散及破壞狀況及子巢數量且影片中都還有拍攝到白蟻活體，可以研判侵入時間已有數年，以我的經驗，系爭房屋這種舊裝潢白蟻可食部分不多，我能夠肯定侵入時間有數年最主要的判斷依據在於白蟻的擴散破壞範圍，因為客廳、兩間房間、小更衣室都有白蟻擴散破壞的情形，所以就系爭房屋這個個案可以研判白蟻侵入時間有數年等語（本院卷一第328至338頁）。　⒋再觀本院囑託住宅消保會鑑定系爭房屋結構、構造、泥作、木作、裝潢、家俱等存在白蟻侵入破壞之具體受損情形，其中玄關、客廳、廚房、房間及小更衣室之天花板，及上開地點內之木作隔間牆、木作衣櫃等位置，均發現有白蟻損害，亦有該會所出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）存卷可參（見該報告第10頁）。　⒌本院審酌證人陳俊傑具有從事病媒防治、清潔及消毒業務多年經驗及專業證照，且與兩造間無利害關係，其所為證言復係出於其親臨現場觀察見聞之所得，應堪採信，另系爭鑑定報告亦係經兩造合意囑託之鑑定單位就系爭房屋受白蟻侵入破壞之具體受損情形為調查認定，亦屬可採。從而，參酌上開證人所述證言、原告提出之現場照片及系爭鑑定報告，可知原告於系爭房屋交屋後，在進行裝潢拆除木作時，發現系爭房屋內有白蟻，隨即通知證人到場檢視並確認系爭房屋內玄關、客廳、廚房、房間及小更衣室之天花板及上開地點內之木作隔間牆、木作衣櫃等位置，均有嚴重之白蟻蛀蝕及擴散破壞之現象，且白蟻侵入時間已有數年之久，並非短期數個月所形成，而被告既為系爭房屋之出賣人，復不爭執白蟻係於簽約時及交屋時即已存在（本院卷一第228頁），堪認原告主張系爭房屋存有多處白蟻蛀蝕之瑕疵及其係於施作木工裝潢時發現瑕疵等語，應可採信。　㈡原告主張因系爭房屋有白蟻蛀蝕之瑕疵而得請求減少價金，是否有理由？若有理由，減少之價金應為若干？　⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（參看最高法院87年台簡上字第10號民事判例意旨）。而無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。準此，出賣人既於其減少之範圍內無該價金之請求權存在，則買受人自得依不當得利請求出賣人於減少範圍內返還已交付之價金。另負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害；又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第 213條第1項、第3項、第215條及第216條分別定有明文。而請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，如修理材料係以新品換舊品，則應折舊計算（參看最高法院104年度台上字第504號判決意旨）。　⒉承前所述，被告交付之系爭房屋存有白蟻蛀蝕屋內多處裝潢之瑕疵，原告發現後即於合理期間內通知被告，被告應負物之瑕疵擔保責任，是原告依民法第359條之規定請求減少買賣價金，即屬有據。至被告雖不否認系爭房屋有白蟻蛀蝕之情形，並以前揭情詞置辯。惟查，系爭買賣契約第15條固有約定按現況交屋（本院卷第22頁），然而系爭房屋存有多處白蟻蛀蝕及擴散破壞之現象，且白蟻侵入時間已有數年之久，並非短期數個月所形成，被告更不爭執白蟻係於簽約時及交屋時即已存在（本院卷一第228頁），堪認原告於交付系爭房屋時，應已知悉系爭房屋存在白蟻蛀蝕之物之瑕疵。再觀諸被告於本件『不動產委託銷售標的現況說明書』就系爭房屋之建物瑕擔保情形，其中關於是否有白蟻蟲害情形，係勾選「否」（本院卷一第29頁），則原告主張被告係告知其系爭房屋現況無白蟻蟲害，系爭房屋「存有白蟻蟲害之瑕疵」不在兩造所合意現況交屋範圍內，被告仍應負物之瑕疵擔保責任等語，應屬可採。被告辯稱其僅就現況交屋而免負物之瑕疵擔保責任云云，洵非有據。又原告於交屋後111年8月間進行木作施工裝潢時發現有白蟻蛀蝕，隨即於111年8月15日通知房仲人員，並於111年8月26日發函通知被告請求減少價金，亦對話紀錄及存證信函在卷可稽（本院卷一第159至167頁、第265頁），嗣於111年10月6日提起本件訴訟，亦有民事起訴狀本院收狀戳可供核對（本院卷一第11頁），足見原告行使減少價金請求權未逾通知後6個月之法定期間，出賣人即被告所得請求之價金，即於應減少之範圍即33萬7336元（理由詳如下述）內縮減，而無該價金之請求權存在，是原告依民法第359條規定向被告請求減少價金，於法自屬有據。被告辯稱原告未從速檢查，應認已視為承認其所受領之物，不得主張物之瑕疵擔保云云，尚非可採。　⒊又依兩造合意囑託之鑑定單位住宅消保會就系爭房屋受白蟻損害回復原狀之合理修繕工程項目、內容及方法，合理修繕費用金額若干等節為鑑定，經該會鑑定結果認系爭房屋進行白蟻損害修繕工程費用總計為37萬4543元，合理修補期間約需15個工作日，並建議施工期間應避免供人起居生活，有該會出具之系爭鑑定報告附卷可稽（見該報告第11至13頁)，而參諸系爭鑑定報告，業已就修繕工程項目、方法、數量及單價，均詳述在案，並具體說明施工期間應避免供人起居生活之理由，自屬可採。而依系爭鑑定報告之估算結果，修繕工程費用總計為37萬4543元，包含木作及油漆工程之材料費用加總為10萬3912元，另木作及油漆、清潔工程工資費用加總為22萬0368元，再加計監工費用10％即3萬2428元、稅捐5％即1萬7832元。其中木作及油漆工程之材料費用，因系爭房屋係於104年11月11日裝潢啓用、於111年3月間出售辦理交屋，則於交屋時之房屋裝潢材料其折舊率為35％，殘值為65％，亦有住宅消保會113年12月31日函復補充說附卷可參（本院卷二第15至17頁），則被告抗辯此部分修繕費用應計算折舊，應屬有據。從而，原告得請求被告賠償之修繕工程材料費用經計算折舊後應為6萬7543元（計算式：103912元×65％＝ 67543元，元以下四捨五入，以下同），加計工資費用22萬0 368元，外加監工費用10％及稅捐5％，合計其金額應為33萬25 37元【計算式：（67543元＋220368元）＋｛（67543元＋220368 元）×10％｝＋｛（67543元＋220368元）×1.1×5％｝＝332537元】。至原告雖主張系爭鑑定報告漏列小更衣室其中一個衣櫃，及系爭房屋修繕工程尚須施作拆除後之水電工程、電線及開關插座，此部分工程費用13萬6000元應計入本件損害賠償範圍內云云，惟查經鑑定單位函復系爭鑑定報告「無漏列」附件光碟錄影檔當中之小更衣室影片檔案時間第1秒畫面左側櫃體，且鑑定當日現況已修繕完成，依據原證5檔案中「小更衣室.mp4」影片，其雖有顯示左側櫃體，但未顯示該櫃體是否有受蟲蟻損害及具體侵害程為何，故建議另行提供相關資料佐證證明...鑑定當日現況已修繕完成，本會無從得知先前受蟲蟻侵害之確切燈具、電纜、插座、開關之實際位置、數量、型號等相關資訊（本院卷二第15頁），而原告對此未能進一步舉證證明系爭鑑定報告有何漏列或系爭房屋之燈具、電纜、插座或開關有何受到白蟻侵蝕損害之具體情形，另參酌證人陳俊傑證詞及原告提出之白蟻防治工程報告，亦均未提系爭房屋之燈具、電纜、插座或開關有何受到白蟻侵蝕損害之具體情形，是本院認此部分原告之舉證尚有不足，其主張自難憑採。　⒋又原告另主張其於系爭房屋進行白蟻損害修繕工程時，因無法居住使用系爭房屋，而受有另行租屋居住15個工作日共計 3週之房屋租賃損害9000元一情，亦據提出591租屋網頁資料及房屋租賃契約在卷可稽。按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任（參看最高法院112年度台上字第924號判決意旨）。查原告於交付系爭房屋時，應已知悉系爭房屋存在白蟻蛀蝕之瑕疵，業據本院認定如前，惟原告卻仍於本件『不動產委託銷售標的現況說明書』就系爭房屋之建物瑕擔保情形，其中關於是否有白蟻蟲害情形，係勾選「否」（本院卷一第29頁），而因故意或過失未告知該瑕疵於被告，致被告不知有瑕疵仍為購買，則原告所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任。本院審酌系爭鑑定報告認定系爭房屋受白蟻損害之合理修補期間約需15個工作日，並建議施工期間應避免供人起居生活，有該會所出具之系爭鑑定報告附卷可稽（見該報告第11至13頁)，原告在該15個工作日無法居住使用系爭房屋，自必受有損害，原告請求被告賠償損害，即無不合。則以15個工作日加計週六日，期間共計為3週，再根據原告提出之591租屋網頁資料，與系爭房屋條件相當之當地市場租金行情為月租金2萬元，原告主張以月租金1萬2000元（換算日租金為400元）計算，已低於當地市場租金行情，應認可採。從而，原告請求被告賠償系爭房屋於白蟻損害修繕工程3週期間，無法使用系爭房屋之租金損害共計為8400元（計算式：400元×21天＝8400 元），亦屬有據。　⒌基上，原告因系爭房屋所生瑕疵而受有須支出木作、油漆及清潔工程等修繕費用33萬2537元，及修繕期間無法使用系爭房屋之租金損害8400元，合計為34萬0937元（計算式：3325 37元＋8400元＝340937元），而系爭房屋因上開修復工程而使瑕疵狀況得以改善復原，成為無瑕疵狀況，故應以上開修復費用加計租金損害數額即34萬0937元做為減少之價金。則就原告行使減少價金34萬0937元範圍內，被告受領該部分價金之法律上基礎已喪失，而成為無法律上之原因，原告依不當得利法則請求被告返還此部分價金，於法自屬有據。五、綜上所述，原告依民法第359條、第227條第1項及第179條規定請求被告給付34萬0937元，即自起訴狀繕本送達翌日即11 1年11月23日（繕本於同年月22日送達被告，送達證書見本院卷一第95頁）起至清償日止，按年息5％計算利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所用證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列。又本件係適用簡易程序而為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，另被告聲請免為假執行，亦無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，應不予准許。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國114年3月10日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　法　　　官江俊傑以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國114年3月10日　　　　　　　　　　　書　記　官　蔡儀樺

2025-03-10

PCEV-111-板簡-2910-20250310-2

壢小

中壢簡易庭

返還價金

臺灣桃園地方法院小額民事判決 113年度壢小字第1907號原告潘婷昱訴訟代理人黃郁棋被告邱珮甄訴訟代理人黃品閣許洪堯上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國114年2月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣8萬8,000元，及自民國113年10月17 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔新臺幣952元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣8萬8,000 元為原告預供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由一、原告主張：伊於民國113年5月4日，經由有巢氏房屋仲介，向被告以新臺幣（下同）1,120萬元，購買桃園市○○區○○路0 00號9樓房屋（下稱系爭房屋）暨坐落土地，兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），且被告於系爭契約所附之標的物現況說明書第12項「建築物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」中勾選「否」，並於113年7月3日交屋，伊於點交系爭房屋後，發現系爭房屋主臥室與浴廁共有之牆面有壁癌、水痕、滲漏水情形存在（下稱系爭滲漏水瑕疵），多次要求被告修繕遭其拒絕，經伊委由師傅於浴廁內拆除壁磚後，發現滲漏水係因給水管之水龍頭之內牙斷裂，且拆除壁磚後水龍頭周圍牆壁仍有水痕，系爭滲漏水於系爭房屋點交前即已發生，被告自應就交屋後仍發生滲漏水問題，負物之瑕疵擔保責任，又系爭滲漏水經伊委由師傅施工共計8萬8 ,000元，加計5%營業稅後為9萬2,400元，爰依民法第359條請求減少價金，並依同法第179條不當得利等法律關係請求被告給付9萬2,400元。並聲明：被告給付原告9萬2,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告提供的報價與建材、現況不符，原本是一般建材，而不是馬賽克建材，且應由雙方共同找公認的人員來估價，並先用儀器檢查找出漏水點即可，而不是全部打掉，伊預估2萬元以內就可以修復漏水等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、茲就兩造間之爭點，說明本院之判斷如下：　　　　㈠原告主張系爭房屋於危險移轉時（即被告於113年7月3日交付時），存有系爭滲漏水瑕疵，有無理由：　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣人所交付之物，其價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之；且該瑕疵擔保係基於買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不以出賣人有過失為必要（最高法院108年度台上字第196號、107年度台上字第2072號、104年度台上字第2437 號、104年度台上字第418號、103年度台上字第366號判決意旨參照）。　⒉原告主張其於113年5月4日，經由有巢氏房屋仲介，向被告以 1,120萬元，購買桃園市○○區○○路000號9樓房屋（即系爭房屋）暨坐落土地，兩造並簽訂不動產買賣契約書（即系爭契約），且被告於系爭契約所附之標的物現況說明書第12項「建築物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」中勾選「否」，並於113年7月3日交屋，其於點交系爭房屋後，即發現系爭房屋主臥室與浴廁共有之牆面有壁癌、水痕、滲漏水情形存在（即系爭滲漏水），經其委由師傅於浴廁內拆除壁磚後，發現滲漏水係給水管之水龍頭內牙斷裂，且拆除壁磚後水龍頭周圍牆壁仍有水痕，系爭滲漏水於系爭房屋點交前即已發生等情，業據其提出系爭契約、現場照片、修繕照片、LI NE對話截圖等為據（卷7-23、50-67），並有證人卓子朋於本院之具結證述可佐（卷70-71反），佐以被告對此未曾爭執，上開事實應堪屬實。從而，原告主張系爭房屋於被告交付時，系爭房屋內之給水管之水龍頭內牙已斷裂，並有系爭滲漏水瑕疵，為有理由。　㈡原告主張系爭滲漏水之瑕疵，並依民法第359條、第179條主張減少價金後，請求被告返還價金9萬2,400元，有無理由：　⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。復按買受人之減少價金請求權，為形成權，一經行使，即生減少價金之效果，惟就該減少之價金，如已為給付，出賣人在買受人減少之價金範圍內，買受人已無法律上之原因，應依民法第179條規定，負不當得利之返還責任。如前述本件買賣標的中，被告就所交付之系爭房屋，有系爭滲漏水之瑕疵，則原告請求該部分瑕疵之修復費用，相當於買賣標的無該瑕疵所減少之金額，洵屬有據。　⒉原告主張系爭滲漏水瑕疵之修復費用9萬2,400元，包含師傅卓子朋之施工費用5萬元、馬賽克磚3萬5,000元、安裝淋浴龍頭3,000元及營業稅4,400元等情，業據其提出工程報價單、收據等為憑（卷24、68），且觀諸工程報價單所載施工項目「浴室乾濕分離區-3壁面磚-打除工+粗工搬運工+土賽廢棄物棄運資+三壁面做打底工程+地壁兩層彈泥防水層+地上4 角邊.角鋪設不織布（含工帶料）+拆除淋浴龍頭組」、「貼壁.地馬賽克磚+填縫--黏著劑材料+貼2.2公分馬賽克磚」、「淋浴龍頭組安裝」，而收據記載品名「馬賽克」等情，且經證人即施工人員卓子朋於本院具結證稱：當時房間有壁癌，伊為找出壁癌發生原因，就從浴室打除3面牆及地板，最後才發現是水龍頭內牙斷裂造成，房間壁癌對應的浴室那一面是水龍頭內牙旁邊那一面，伊總共施工2天才完成，本件工程總共收了5萬元，磁磚不是伊叫的，但是伊貼上去的等語（卷69反-71反），核諸各該工項固均堪認與系爭滲漏水之發現、重建相關，且施工費用5萬元、馬賽克磚3萬5,000 元、淋浴龍頭組安裝工資3,000元尚無明顯悖於常情，而營業稅4,400元部分係原告依公司名義開立發票而加收5%之營業稅，然本件工程應開立發票人分別為施工師傅即卓子朋、磁磚提供者即大東建材行才對，且依卓子朋之證述，其僅收 5萬元，而非含稅之5萬2,500元，另大東建材行所開立之收據，亦為3萬5,000元，而非含稅之3萬6,750元，是原告請求修復費用中另含5%營業稅即4,400元，自屬無據。是原告就系爭滲漏水瑕疵之修復費用，得請求8萬8,000元（計算式： 5萬元+3萬5,000元+3,000元＝8萬8,000元），逾此金額之請求，則難准許。　⒊至被告抗辯原告提供的報價與建材、現況不符，原本是一般建材，而不是馬賽克建材，且應由雙方共同找公認的人員來估價，且應先用儀器檢查找出漏水點即可，而不是全部打掉，預估2萬元以內就可以修復漏水等情。惟查，觀諸原告與仲介之LINE對話內容，略以：原告方於交屋日即113年7月3 日起即陸續與房屋仲介聯絡，要求房屋仲介處理系爭房屋滲漏水，仲介表示有找師傅估價，但要看屋主即被告態度如何處理，迄至113年7月18日仲介回覆在等屋主回覆，113年7月 19日仲介表示屋主不願意出來碰面，但屋主說不認同估價單修法，會帶師傅過來評估修繕那塊壁癌，113年7月20日原告方表示被告無誠意心來處理浴室滲漏水源頭，仲介表示己轉給開發方，113年7月21日原告方表示29日開始浴室滲漏水修繕工程等情（卷54-63），足見原告於交屋後即發現系爭房屋有滲漏水之壁癌發生，且經由仲介聯絡被告處理，被告未積極出面處理，可想為免滲漏水造成損害繼續擴大，原告自行尋找師傅以解決系爭房屋之滲漏水，況且事後發現系爭滲漏水原因係因給水管之水龍頭內牙斷裂造成，而該水龍頭內牙斷裂若未即時處理，必造成大量水自該處溢出，造成系爭房屋之損害擴大，屆時恐非僅打除3面牆壁及地面能解決。再者，上開LINE對話過程中，仲介雖有提供報價為1萬6,000 元之工程報價單（卷53），且被告亦表示2萬元以內就可以修復漏水等情，惟上開工程報價單所載施工項目均為壁癌修復，並未包含尋找系爭滲漏水之原因，更遑論就系爭滲漏水之源頭即水龍頭內牙斷裂修復及施工現場回復。甚者，系爭房屋發現壁癌之處，所對應浴室之牆面，並非水龍頭內牙斷裂之牆面，此經證人卓子朋證述在卷（卷71），堪認系爭滲漏水已自水龍頭內牙斷裂之牆面溢出至其它牆面，且該牆面防水層亦失其效用，才會滲漏至房間牆壁而出現壁癌，證人卓子朋就系爭滲漏水而打除3面牆壁及地面等施作範圍，及因而使本件施作之浴廁牆面所需之磁磚共計3萬5,000元，均屬合理。另是否應由雙方共同找公認的人員來估價，並先用儀器檢查找出漏水點？此部分審酌原告經由仲介通知被告該系爭房屋發現滲漏水之瑕疵起，被告遲未積極出面處理，倘若待被告出面與原告協調找尋公認之第三人，不知要過多久之時間，系爭滲漏水之損害必會擴大，故考量上開遲未修復系爭滲漏水可能造成損害之擴大，認證人卓子朋施作範圍及方式所索取之費用5萬元、磁磚費用3萬5,000元及淋浴龍頭組安裝3,000元，尚屬合理。是被告上辯，均無從為有利被告之認定。四、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。經債權人起訴而送達訴狀與催告有同一之效力；又遲延債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。查本件被告所負之債屬給付無確定期限之金錢債務，雙方就利率並無約定，亦無其他可據之利率計付規範，揆諸前揭規定，原告自得請求被告給付該債務自起訴狀繕本送達翌日即113年10月17日起（卷27-送達證書）至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息。四、綜上所述，從而，原告依民法第359條、第179條規定，提起本件訴訟，請求被告給付8萬8,000元，及自113年10月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係適用小額訴訟程序所為被告敗訴判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，原告就該部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，僅係促請法院上開職權宣告之發動，本院就此部分不另為准駁之諭知，另職權酌定被告供所定金額之擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，因其訴業經駁回，故該部分之假執行聲請已失所附麗，爰併予駁回。。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依同法第436 條之19第1項規定，確定訴訟費用之負擔如主文第3項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官　紀榮泰正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　施春祝中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日附錄：一、民事訴訟法第436條之24第2項　　對於前項第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理　由，不得為之。二、民事訴訟法第436條之25 　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項︰　　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471條第1項（依同法第436條之32第2項規定於小額事件之上訴程序準用之）　　上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後二十日內，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毋庸命其補　正，由原第二審法院以裁定駁回之。

2025-03-10

CLEV-113-壢小-1907-20250310-1

板簡

板橋簡易庭

損害賠償

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決 111年度板簡字第2910號原告潘宜旻訴訟代理人吳仁華律師被告謝麗娟訴訟代理人羅惠民律師訴訟代理人吳文貴上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣34萬0,937元，及自民國111年11月23 日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔76％，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣34萬0,93 7元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：伊於民國111年1月20日透過仲介住商不動產而與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以新臺幣（下同）750萬元購買被告所有之新北市○○區○○路0段 00巷00號3樓房地（下稱系爭房地，單稱建物則稱系爭房屋），伊已付清價款，並於111年3月16、28日完成所有權移轉登記及交屋。詎伊於111年8月11日進行房屋木作裝潢時，發現系爭房屋天花板等處遭白蟻蛀蝕，隨即通知仲介並委請除蟻公司前來勘查，經檢視發現系爭房屋天花板、房間內櫃體、隔板及門框等多處均遭白蟻嚴重蛀蝕，伊遂委請房仲通知被告處理，惟被告回覆稱僅願意負擔除蟻費用，而不願協商解決，惟系爭房屋既遭白蟻嚴重蛀蝕，而存有物之瑕疵，致伊須僱工將白蟻蛀蝕部分拆除並重新木作裝潢，而受有修復費用42萬6574元及租金支出9000元，合計43萬5574元之損害（計算式：426574元＋9000元＝435574元），伊自得請求減少價金。為此，爰依民法第227條第1項及第2項、第359條、第 179條等規定，請求被告返還因前開瑕疵減少之價等語。並聲明：㈠被告應給付原告44萬7,550元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：兩造所簽訂系爭買賣契約有約定按現況交屋，即已免除伊之物之瑕疵擔保責任；伊在不動產委託銷售標的現況說明書勾選未有白蟻蟲害一節，係就伊持有系爭房屋期間從未知悉有白蟻蟲害乙情為說明，並非故意不告知瑕疵；又以手摸敲擊即可檢查有無白蟻蛀蝕，惟原告於交屋後未從速檢查，而係逾4個月半月始檢查房屋，應認已視為承認其所受領之物，不得主張物之瑕疵擔保；況縱認系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵，亦應係兩造買賣契約成立即前已存在，原告僅能主張物之瑕疵擔保責任，而不得主張不完全給付之債務不履行；而係社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（下稱住宅消保會）之鑑定報告意見，伊至多僅須負擔折舊後之費用即16萬0778元作為賠償範圍，至於原告請求賠償租金支出之損害則屬無據等語，以資抗辯。其聲明為：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：　　原告主張其經由訴外人住商不動產之居間仲介於111年1月20 日與被告簽訂系爭買賣契約，約定以750萬元價金向被告系爭房地，並於111年3月16、28日完成所有權移轉登記及交屋，業據提出不動產買賣契約書、建物及土地登記第二類謄本為證（卷一第15至23頁、第31至34頁），復為被告不爭執（卷二第43頁），首堪認定。四、得心證之理由：　㈠關於系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵及其發現經過情形：　⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。是買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，即應先由買受人就買賣標的物於交付時即危險移轉時，有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵存在之事實，負舉證之責。　⒉查原告主張其於交屋後發現系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵，隨即通知仲介及被告處理等情，業據提出示意圖及照片、影像光碟、白蟻防治工程報告、郵局存證信函及line對話紀錄等件為證（本院卷一第第37頁、第39至64頁、第155至157頁、第159至167頁、第195至219頁、第261至265頁）。　⒊又證人陳俊傑具結證稱：白蟻防治工程報告是我所出具的，我從89年開始從事病媒防治、清潔及消毒業務迄今，並有領得專業技術人員證照。我所經營的諾盾病媒防治企業社每年 7月至11月平均1個月大約有5件跟白蟻有關的案件是針對白蟻防治工程。我在111年8月間去系爭房屋3次檢視及施作白蟻工程。系爭房屋會發現白蟻是因為原告裝修時，想保留部分舊有木作，木工在拆除木作時，就發現活體白蟻，所以裝修設計師立即停工，並聯絡我過去檢視，我到場檢視時，系爭房屋只有拆除部分木作裝潢，我印象當時客廳櫥櫃大部分都拆了及部分客廳天花板也拆了。原證5光碟檔案是我拍的，都有拍到蟻泥，也就是白蟻排泄物。蟻泥的產生是因為白蟻在木頭裡面啃食木作而產生蟻泥，天然纖維是白蟻主要食物來源，吃纖維就會有排泄物，這個排泄物不是廢棄物，主要是用來築巢，這樣的橫條蟻泥也就是蟻道，蟻道是保護白蟻不受光害，白蟻在蟻道遮蓋下活動，如果看到像這樣的蟻泥就可以判斷木作裡面有被白蟻吃空，這樣白蟻才有活動擴散的途徑。系爭房屋非常老舊，我判斷是在早期有紛飛的白蟻入侵系爭房屋開始擴散築巢，從侵入到築巢蟻穴至少需半年以上的時間，築巢後再擴散又需要好幾年的時間，這是我依照我白蟻防治實務經驗，並根據這個個案所看到的屋況去作判斷。本案白蟻已侵入系爭房屋屋內及屋內裝潢，從一開始白蟻侵入到築巢蟻穴至少需半年以上時間，築巢後再擴散到房子各區域木作像提示影像這樣又需要好幾年的時間，我無法肯定需要幾年，但絕對不是短時間或幾個月。我出具的防治報告研判是綜合我在系爭房屋各區域看到的屋況作出綜合研判。白蟻生長確實會受環境、濕度、溫度、有無人居住等因素影響，但這個個案從我方才所述白蟻擴散及破壞狀況及子巢數量且影片中都還有拍攝到白蟻活體，可以研判侵入時間已有數年，以我的經驗，系爭房屋這種舊裝潢白蟻可食部分不多，我能夠肯定侵入時間有數年最主要的判斷依據在於白蟻的擴散破壞範圍，因為客廳、兩間房間、小更衣室都有白蟻擴散破壞的情形，所以就系爭房屋這個個案可以研判白蟻侵入時間有數年等語（本院卷一第328至338頁）。　⒋再觀本院囑託住宅消保會鑑定系爭房屋結構、構造、泥作、木作、裝潢、家俱等存在白蟻侵入破壞之具體受損情形，其中玄關、客廳、廚房、房間及小更衣室之天花板，及上開地點內之木作隔間牆、木作衣櫃等位置，均發現有白蟻損害，亦有該會所出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）存卷可參（見該報告第10頁）。　⒌本院審酌證人陳俊傑具有從事病媒防治、清潔及消毒業務多年經驗及專業證照，且與兩造間無利害關係，其所為證言復係出於其親臨現場觀察見聞之所得，應堪採信，另系爭鑑定報告亦係經兩造合意囑託之鑑定單位就系爭房屋受白蟻侵入破壞之具體受損情形為調查認定，亦屬可採。從而，參酌上開證人所述證言、原告提出之現場照片及系爭鑑定報告，可知原告於系爭房屋交屋後，在進行裝潢拆除木作時，發現系爭房屋內有白蟻，隨即通知證人到場檢視並確認系爭房屋內玄關、客廳、廚房、房間及小更衣室之天花板及上開地點內之木作隔間牆、木作衣櫃等位置，均有嚴重之白蟻蛀蝕及擴散破壞之現象，且白蟻侵入時間已有數年之久，並非短期數個月所形成，而被告既為系爭房屋之出賣人，復不爭執白蟻係於簽約時及交屋時即已存在（本院卷一第228頁），堪認原告主張系爭房屋存有多處白蟻蛀蝕之瑕疵及其係於施作木工裝潢時發現瑕疵等語，應可採信。　㈡原告主張因系爭房屋有白蟻蛀蝕之瑕疵而得請求減少價金，是否有理由？若有理由，減少之價金應為若干？　⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（參看最高法院87年台簡上字第10號民事判例意旨）。而無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。準此，出賣人既於其減少之範圍內無該價金之請求權存在，則買受人自得依不當得利請求出賣人於減少範圍內返還已交付之價金。另負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害；又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第 213條第1項、第3項、第215條及第216條分別定有明文。而請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，如修理材料係以新品換舊品，則應折舊計算（參看最高法院104年度台上字第504號判決意旨）。　⒉承前所述，被告交付之系爭房屋存有白蟻蛀蝕屋內多處裝潢之瑕疵，原告發現後即於合理期間內通知被告，被告應負物之瑕疵擔保責任，是原告依民法第359條之規定請求減少買賣價金，即屬有據。至被告雖不否認系爭房屋有白蟻蛀蝕之情形，並以前揭情詞置辯。惟查，系爭買賣契約第15條固有約定按現況交屋（本院卷第22頁），然而系爭房屋存有多處白蟻蛀蝕及擴散破壞之現象，且白蟻侵入時間已有數年之久，並非短期數個月所形成，被告更不爭執白蟻係於簽約時及交屋時即已存在（本院卷一第228頁），堪認原告於交付系爭房屋時，應已知悉系爭房屋存在白蟻蛀蝕之物之瑕疵。再觀諸被告於本件『不動產委託銷售標的現況說明書』就系爭房屋之建物瑕擔保情形，其中關於是否有白蟻蟲害情形，係勾選「否」（本院卷一第29頁），則原告主張被告係告知其系爭房屋現況無白蟻蟲害，系爭房屋「存有白蟻蟲害之瑕疵」不在兩造所合意現況交屋範圍內，被告仍應負物之瑕疵擔保責任等語，應屬可採。被告辯稱其僅就現況交屋而免負物之瑕疵擔保責任云云，洵非有據。又原告於交屋後111年8月間進行木作施工裝潢時發現有白蟻蛀蝕，隨即於111年8月15日通知房仲人員，並於111年8月26日發函通知被告請求減少價金，亦對話紀錄及存證信函在卷可稽（本院卷一第159至167頁、第265頁），嗣於111年10月6日提起本件訴訟，亦有民事起訴狀本院收狀戳可供核對（本院卷一第11頁），足見原告行使減少價金請求權未逾通知後6個月之法定期間，出賣人即被告所得請求之價金，即於應減少之範圍即33萬7336元（理由詳如下述）內縮減，而無該價金之請求權存在，是原告依民法第359條規定向被告請求減少價金，於法自屬有據。被告辯稱原告未從速檢查，應認已視為承認其所受領之物，不得主張物之瑕疵擔保云云，尚非可採。　⒊又依兩造合意囑託之鑑定單位住宅消保會就系爭房屋受白蟻損害回復原狀之合理修繕工程項目、內容及方法，合理修繕費用金額若干等節為鑑定，經該會鑑定結果認系爭房屋進行白蟻損害修繕工程費用總計為37萬4543元，合理修補期間約需15個工作日，並建議施工期間應避免供人起居生活，有該會出具之系爭鑑定報告附卷可稽（見該報告第11至13頁)，而參諸系爭鑑定報告，業已就修繕工程項目、方法、數量及單價，均詳述在案，並具體說明施工期間應避免供人起居生活之理由，自屬可採。而依系爭鑑定報告之估算結果，修繕工程費用總計為37萬4543元，包含木作及油漆工程之材料費用加總為10萬3912元，另木作及油漆、清潔工程工資費用加總為22萬0368元，再加計監工費用10％即3萬2428元、稅捐5％即1萬7832元。其中木作及油漆工程之材料費用，因系爭房屋係於104年11月11日裝潢啓用、於111年3月間出售辦理交屋，則於交屋時之房屋裝潢材料其折舊率為35％，殘值為65％，亦有住宅消保會113年12月31日函復補充說附卷可參（本院卷二第15至17頁），則被告抗辯此部分修繕費用應計算折舊，應屬有據。從而，原告得請求被告賠償之修繕工程材料費用經計算折舊後應為6萬7543元（計算式：103912元×65％＝ 67543元，元以下四捨五入，以下同），加計工資費用22萬0 368元，外加監工費用10％及稅捐5％，合計其金額應為33萬25 37元【計算式：（67543元＋220368元）＋｛（67543元＋220368 元）×10％｝＋｛（67543元＋220368元）×1.1×5％｝＝332537元】。至原告雖主張系爭鑑定報告漏列小更衣室其中一個衣櫃，及系爭房屋修繕工程尚須施作拆除後之水電工程、電線及開關插座，此部分工程費用13萬6000元應計入本件損害賠償範圍內云云，惟查經鑑定單位函復系爭鑑定報告「無漏列」附件光碟錄影檔當中之小更衣室影片檔案時間第1秒畫面左側櫃體，且鑑定當日現況已修繕完成，依據原證5檔案中「小更衣室.mp4」影片，其雖有顯示左側櫃體，但未顯示該櫃體是否有受蟲蟻損害及具體侵害程為何，故建議另行提供相關資料佐證證明...鑑定當日現況已修繕完成，本會無從得知先前受蟲蟻侵害之確切燈具、電纜、插座、開關之實際位置、數量、型號等相關資訊（本院卷二第15頁），而原告對此未能進一步舉證證明系爭鑑定報告有何漏列或系爭房屋之燈具、電纜、插座或開關有何受到白蟻侵蝕損害之具體情形，另參酌證人陳俊傑證詞及原告提出之白蟻防治工程報告，亦均未提系爭房屋之燈具、電纜、插座或開關有何受到白蟻侵蝕損害之具體情形，是本院認此部分原告之舉證尚有不足，其主張自難憑採。　⒋又原告另主張其於系爭房屋進行白蟻損害修繕工程時，因無法居住使用系爭房屋，而受有另行租屋居住15個工作日共計 3週之房屋租賃損害9000元一情，亦據提出591租屋網頁資料及房屋租賃契約在卷可稽。按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任（參看最高法院112年度台上字第924號判決意旨）。查原告於交付系爭房屋時，應已知悉系爭房屋存在白蟻蛀蝕之瑕疵，業據本院認定如前，惟原告卻仍於本件『不動產委託銷售標的現況說明書』就系爭房屋之建物瑕擔保情形，其中關於是否有白蟻蟲害情形，係勾選「否」（本院卷一第29頁），而因故意或過失未告知該瑕疵於被告，致被告不知有瑕疵仍為購買，則原告所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任。本院審酌系爭鑑定報告認定系爭房屋受白蟻損害之合理修補期間約需15個工作日，並建議施工期間應避免供人起居生活，有該會所出具之系爭鑑定報告附卷可稽（見該報告第11至13頁)，原告在該15個工作日無法居住使用系爭房屋，自必受有損害，原告請求被告賠償損害，即無不合。則以15個工作日加計週六日，期間共計為3週，再根據原告提出之591租屋網頁資料，與系爭房屋條件相當之當地市場租金行情為月租金2萬元，原告主張以月租金1萬2000元（換算日租金為400元）計算，已低於當地市場租金行情，應認可採。從而，原告請求被告賠償系爭房屋於白蟻損害修繕工程3週期間，無法使用系爭房屋之租金損害共計為8400元（計算式：400元×21天＝8400 元），亦屬有據。　⒌基上，原告因系爭房屋所生瑕疵而受有須支出木作、油漆及清潔工程等修繕費用33萬2537元，及修繕期間無法使用系爭房屋之租金損害8400元，合計為34萬0937元（計算式：3325 37元＋8400元＝340937元），而系爭房屋因上開修復工程而使瑕疵狀況得以改善復原，成為無瑕疵狀況，故應以上開修復費用加計租金損害數額即34萬0937元做為減少之價金。則就原告行使減少價金34萬0937元範圍內，被告受領該部分價金之法律上基礎已喪失，而成為無法律上之原因，原告依不當得利法則請求被告返還此部分價金，於法自屬有據。五、綜上所述，原告依民法第359條、第227條第1項及第179條規定請求被告給付34萬0937元，即自起訴狀繕本送達翌日即11 1年11月23日（繕本於同年月22日送達被告，送達證書見本院卷一第95頁）起至清償日止，按年息5％計算利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所用證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列。又本件係適用簡易程序而為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，另被告聲請免為假執行，亦無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，應不予准許。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國114年3月10日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　法　　　官江俊傑以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國114年3月10日　　　　　　　　　　　書　記　官　蔡儀樺

2025-03-10

PCEV-111-板簡-2910-20250310-1

訴

臺灣桃園地方法院

損害賠償

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第2724號原告莊素英訴訟代理人楊仁欽律師被告福益不動產有限公司法定代理人呂學應被告鄒沛潔共同訴訟代理人許啟龍律師許淑玲律師張雅蘋律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國114年2月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國113年3月初委託任職於被告福益不動產有限公司（下稱福益公司）之被告鄒沛潔居間購買訴外人所有門牌號碼桃園市○○區○○路00號房屋及其坐落土地（下合稱系爭房屋），因被告鄒沛潔於113年3月14日向原告表示本件買賣可貸款之金額為新臺幣（下同）2,650萬元之7.5成至 8成，原告乃於同日以2,650萬元買受系爭房屋，且已給付27 0萬元之第一期款。詎依現有之非個人貸款條件(系爭房屋老舊、有增建、為工業住宅)，原告無法貸得被告鄒沛潔所稱之貸款成數，致原告無法支付現金差額而遭賣方於113年7月間解除買賣契約，賣方並於113年8月13日沒收原告已支付之 270萬元。被告鄒沛潔未提供正確的市場貸款資訊，違反不動產仲介經紀業倫理規範第13條、第14條保護他人之法律，致原告因信賴而簽立買賣契約，最後遭出賣人沒收已給付之價金而受有損害，被告福益公司為其僱用人，應負連帶賠償責任。爰依民法第544條、第184條第2項、第188條第1項本文、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告270萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告鄒沛潔為被告福益公司之員工，與原告有委任關係的是被告福益公司。被告鄒沛潔沒有保證可貸款成數，於簽約前，被告鄒沛潔是告知原告：同事稱系爭房屋坐落之土地為乙種工業用地，貸款6成最高可爭取7成等語；及告知原告：代書預估可貸金額為7.5成至8成，但還需視個人條件等語。另原告在此之前有多次買賣不動產經驗，對於購買不動產之貸款成數有足夠的判斷能力，也了解銀行核貸成數會以聲請人之收入、資力及供擔保物件綜合判斷。原告遭沒收買賣價金是因其財務規劃不周所致，與被告鄒沛潔之行為無涉，被告鄒沛潔不負侵權行為責任，被告福益公司自不需負連帶賠償責任等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　㈠按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限；受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，民法第544條、第1 84條第2項、第188條第1項本文、不動產經紀業管理條例第2 6條第2項規定分別定有明文。　㈡依LINE對話紀錄，被告鄒沛潔於113年3月9日對原告稱：「周太太，開發同事說桃德路土地是乙種工業用地，可以廠登及營登，貸款6成最高可爭取7成，先告知您一下，我先查實價登錄看附近的行情價格，再請開發去跟屋主溝通，謝謝。」（本院卷第35頁）。被告鄒沛潔嗣於113年3月14日對原告稱：「代書估可貸金額：2650的75-8成，但還需視個人條件。」（本院卷第41、43頁）。由上可知被告鄒沛潔未曾保證原告可貸款成數為7.5成至8成，且被告鄒沛潔已明確告知系爭房屋坐落土地為工業用地，並未隱瞞。參以不動產現況說明書上第6、27、28點亦分別載明系爭房屋位屬工業區、曾有漏水、有違建等情（本院卷第143頁），足證明被告鄒沛潔處理委任事務並無過失。　㈢又經紀人員應掌握市埸資訊，參與專業訓練，增進專業能力；經紀人員應謹言慎行，兼顧消費者合法權益及社會共同利益，不得蓄意提供不實資訊予消費者或誤導市場成交行情，不動產仲介經紀業倫理規範第13條、第14條分別定有明文。查被告鄒沛潔為不動產經紀人員而非銀行核貸人員，市場貸款資訊非其應具備之專業。況且，被告鄒沛潔並未蓄意提供不實資訊予原告，其轉述內容亦無不當，難認有何違反保護他人之法律之侵權行為。　㈣從而，被告鄒沛潔既無過失，又無侵權行為，被告福益公司自不負連帶賠償責任。四、綜上所述，原告之訴為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　吳佩玲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　龍明珠

2025-03-07

TYDV-113-訴-2724-20250307-1

簡上

臺灣臺東地方法院

返還買賣價金

臺灣臺東地方法院民事判決 111年度簡上字第11號上訴人即附帶被上訴人黃美齡訴訟代理人吳漢成律師被上訴人即附帶上訴人劉秀芳許福隆共同訴訟代理人蔡勝雄律師上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於民國111年3月31日本院臺東簡易庭110年度簡字第13號第一審簡易判決提起上訴，附帶上訴人則提起附帶上訴，本院於民國114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、上訴及附帶上訴均駁回。二、第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由被上訴人共同負擔。　　事實及理由壹、程序部分一、按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴；附帶上訴，雖在被上訴人之上訴期間已滿，或曾捨棄上訴權或撤回上訴後，亦得為之，民事訴訟法第460條第1項前段、第2項分別定有明文。又上開規定於簡易程序之上訴程序準用之，同法第436條之1第3項亦規定甚明。上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）提起上訴後，被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）於其上訴期間屆滿後之民國111年5月16日具狀提起附帶上訴，有民事上訴答辯及附帶上訴狀可佐（見本審卷第29 頁至第35頁），核與前揭規定相符，應予准許。二、次按當事人在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限；前開規定，於簡易程序第一審裁判之上訴程序，準用之。民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件上訴人原上訴聲明第2項為：被上訴人應再分別給付上訴人新臺幣（下同）23萬1,723元，及自109年5月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本審卷第5頁）。嗣經上訴人補充、追加及更正，其最後上訴聲明第2項為：被上訴人應再分別給付上訴人各33萬0,766元，及自113年10月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本審卷第316頁)，核其所為訴之追加、減縮法定遲延利息之起算日，均仍係本於同一基礎事實，分屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，與上述規定相符，先予敘明。貳、實體部分一、上訴人主張：　㈠兩造於108年8月16日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），伊以1,210萬元購買被上訴人分別共有之臺東市○○段000 0○號建物（門牌號碼：臺東市○○街000巷00號，下稱系爭房屋）暨其坐落基地（地號：同段925-5地號，下合稱系爭房地）。被上訴人於系爭契約所附不動產標的現況說明書內容欄「是否有滲漏水、壁癌等情形」部分為不實勾填如附表所示，且於伊詢問下，被上訴人表示系爭房屋無漏水情形，伊始以上開價格購買系爭房地。　㈡被上訴人於108年9月9日交屋，伊於同年10月間入住系爭房屋。詎上訴人於入住後之同年11月間在系爭房屋3樓晾衣服時，發現該屋3樓樓地板連接之牆面踢腳高度（離地10至15公分）有反潮情形，復於109年1月4日在發現該屋2樓至3樓樓梯間有滴水現象，伊當（4）日即通知被上訴人前來查看、處理。被上訴人固曾找水電師傅前來檢查、處理，但僅減緩漏水情形，並未完全改善，其後於同年2月19日發現該屋2樓天花板角落也開始漏水。上開漏水現象經鑑定後，認系爭房屋之樓地板漏水原因為給水管漏水所造成，而給水管漏水為該屋施工階段所產生之「施工既有現象」，亦即給水管漏水之瑕疵（下稱系爭給水管漏水瑕疵）於108年9月9日交屋前即已存在，並認修復系爭給水管漏水瑕疵所需費用（下稱修復費用）為18萬7,446元。又被上訴人出賣之物既有系爭給水管漏水瑕疵，系爭房屋因該瑕疵而減損價值66萬1,533元，則上訴人自得據此向被上訴人請求減少價金。　㈢為此，爰依據民法第359條前段主張減少價金（含修復費用、交易價值減損），並依民法第179條之規定，請求被上訴人返還系爭房屋所減少之價金。二、被上訴人抗辯以：　㈠系爭給水管漏水瑕疵是在108年9月9日交屋後才發生，亦否認上訴人關於給水管漏水為施工既有現象之主張。　㈡縱給水管漏水在108年9月9日交屋前即已存在，上訴人於108 年9月9日交屋後近4個月之109年1月4日才通知被上訴人，依民法第356條第1項規定，自應視為承認其所受領之物。　㈢退步言之，本件漏水之情形，被上訴人一直表明要修繕，惟遭上訴人拒絕，說要等訴訟終結再修理，造成損害之擴大，故被上訴人依民法第217條第1項主張上訴人與有過失，依法應減輕賠償之金額，遑論上訴人主張之修繕費用亦太高。　㈣系爭房屋修復給水管漏水之瑕疵後，不致影響系爭房地之交易價值，故上訴人請求返還交易價值減損部分之價金為無理由。三、上訴人於原審聲明：被上訴人應分別給付上訴人23萬1,723 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。原審判命被上訴人應分別給付上訴人9萬3,723 元，及自109年5月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨依職權宣告假執行，並駁回上訴人其餘請求及假執行之聲請，而為上訴人一部勝訴一部敗訴之判決。上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，並於本院上訴聲明：①原判決關於駁回上訴人請求超過18萬7,446元以外之部分廢棄。②上開廢棄部分，被上訴人應再分別給付上訴人各33萬0,766元，及自113年10月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。又被上訴人就其敗訴部分提起附帶上訴，而於本院附帶上訴聲明：①原判決不利於被上訴人部分廢棄。②上開廢棄部分，上訴人在第一審之訴駁回。上訴人則就附帶上訴部分於本院答辯聲明：附帶上訴駁回。四、兩造經協議後將下列事實列為不爭執事項（見本審卷第318 頁至第320頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正），爰採為本判決之基礎事實：　㈠系爭房地原為被上訴人共有，應有部分各2分之1。　㈡系爭房屋於102年9月10日辦理第一次保存登記，該屋完工日在上開日期之前。　㈢兩造於108年8月16日就系爭房地簽訂系爭契約，約定買賣價金為1,210萬元，被上訴人於同年9月9日交付系爭房地予上訴人。　㈣被上訴人於系爭契約所附不動產標的現況說明書內容欄之「是否有滲漏水、壁癌等情形」部分，在該欄勾選「否」。　㈤系爭房屋於108年7月至9月間，並無發現漏水情事。　㈥108年11月間，系爭房屋3樓地板與牆面接合之角落處出現反潮情形。　㈦109年1月4日，系爭房屋2樓至3樓之樓梯間出現滴水情形，上訴人於同日通知被上訴人系爭房屋有漏水情形。　㈧109年2月19日，系爭房屋2樓天花板角落也開始漏水。　㈨造成系爭房屋樓地板漏水之原因為給水管漏水。　㈩國立中央大學建築物漏水鑑定研究中心（現改名：國立中央大學智慧營建研究中心，下稱中央大學營建研究中心）鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）記載：系爭房屋漏水位置共 3處，多處有壁癌現象，壁癌多在3樓地板與牆面接合之角落處，而漏水處為標的物結構體及大樑處，若以拆除之修補方式可能損壞標的物結構，故建議採取「免拆除工法」施作，以減少結構性破壞。修補費用為：修復冷熱水管13萬元、修復壁癌及油漆為4萬8,520元，另加計稅金8,926元，共計18 萬7,446元。　系爭鑑定報告書記載：樓地板漏水原因為給水管漏水所造成；因3樓樓梯間及2樓浴廁前之漏水處即結構體間並無裝修，並排除外力（例如地震）及加壓馬達因素，因此，給水管漏水應為建築物施工階段所產生之「施工既有現象」，亦即10 8年9月9日前即已存在。五、得心證之理由　㈠系爭房屋漏水原因為給水管漏水所造成，而系爭給水管漏水瑕疵於108年9月9日交屋前即已存在。　1.按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之；在第一審所為之訴訟行為，於第二審亦有效力，民事訴訟法第279條第1項、第3項、第448條分別定有明文。當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎；在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認事實相反之認定。而自認之撤銷，自認人除應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，或經他造同意者，始得為之（最高法院107年度台上字第2207號、102年度台上字第1430號、101年度台上字第1029 號等判決意旨參照）。復按訴訟代理人就其受委任之事件有為一切訴訟行為之權；訴訟代理人事實上之陳述，經到場之當事人本人即時撤銷或更正者，不生效力，民事訴訟法第70 條第1項前段、第72條分別定有明文。訴訟代理人為訴訟行為，係本於當事人之授權以自己之意思為之，其所為事實上之陳述，除經到場之當事人本人即時撤銷或更正外，其效果即及於當事人本人（最高法院107年度台上字第403號判決意旨參照）。　2.查上訴人主張系爭房屋漏水原因為給水管漏水所造成，而系爭給水管漏水瑕疵於108年9月9日交屋前即已存在（原審訴字卷第7頁、第8頁），業經被上訴人於原審111年3月3日言詞辯論程期日表示不爭執（見不爭執事項㈣，原審簡字卷第5 3頁），僅辯稱：中央大學營建研究中心估的修復費用過高，且本件無交易價值減損，如果上訴人一發現漏水就讓被上訴人找師傅去修繕，就不用花這麼多修繕費用等語（見原審簡字卷第49頁至第50頁），足認被上訴人對於系爭房屋漏水原因為給水管漏水所造成，而系爭給水管漏水瑕疵於108年9 月9日交屋前即已存在等節已為自認，其等自認之訴訟行為於本院第二審亦有效力，則被上訴人嗣又爭執上情，此為上訴人所否認，依民事訴訟法第463條準用第279條第3項規定，被上訴人自應向本院為撤銷其等自認之表示，並舉證證明其等自認與事實不符，始生合法撤銷自認之效力。　3.雖被上訴人事後改稱系爭房屋交屋時經雙方仔細檢查並無漏水情形，而房屋有無漏水在漏水後幾天內從該屋牆壁外觀一看即知，而上訴人通知被上訴人該屋漏水時點距交屋日已將近4個月，足見系爭房屋交屋時並無房屋漏水瑕疵，主張撤銷自認云云（見本審卷第65頁、第85頁、第120頁、第318頁）。然上訴人已表示不同意（見本審卷第120頁、第246頁、第298頁），且交屋時房屋外觀沒有漏水之情形，與該屋是否絕無其他未發現但已存在之漏水瑕疵，尚屬二事；況本院依被上訴人之聲請，再就系爭鑑定報告書所稱「施工既有現象」之意思函詢中央大學營建研究中心，該中心表示：「系爭房屋給水管漏水係『管路對接接頭』即水管接續處於施工安裝當時即不完善而產生漏水現象，故給水管漏水時間推論為 108年9月9日交屋前即已存在。」等語，有該中心113年4月2 6日函所附函詢補充資料在卷（見本審卷第240頁），足見系爭給水管漏水瑕疵發生原因為該屋施工安裝給水管接續處時施工品質不良所致，亦無足採為有利於被上訴人之認定。則被上訴人未舉證證明其自認與事實不符，自不生合法撤銷自認之效力，本院即應認其等自認之上開事實為真，以之為裁判之基礎。　㈡系爭給水管漏水瑕疵屬於民法第354條所定之瑕疵。　1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項定有明文。審酌房屋之功能，係使居住者得以安全居住其內，並享有居住安寧。房屋發生滲漏水，將使水分進入混凝土內，發生白華、壁癌，甚或造成混凝土剝落，勢將影響居住者之居住安寧，甚至造成危險；另被上訴人於兩造系爭契約之附件「不動產標的物現況說明書」上簽名，其上關於「是否有滲漏水、壁癌等情形」內容欄復明確勾選為「無」（如附表所示，見原審訴字卷第19頁），足認系爭給水管漏水瑕疵屬於已減少系爭房屋通常效用或契約預定效用之瑕疵，且被上訴人於簽約時已保證該屋於危險移轉時並無滲漏水之瑕疵，則上訴人主張被上訴人就系爭給水管漏水瑕疵應負民法第354條規定之瑕疵擔保責任，核屬有據。　2.又物之瑕疵擔保責任，為出賣人就買賣標的物之瑕疵應負之法定無過失責任，買賣標的物倘於危險移轉時具有瑕疵，出賣人原則上即應負責。查被上訴人固於109年1月4日曾聯絡水電師傅前來檢查、處理，但僅減緩漏水情形，並未完全改善，且該屋2樓天花板角落於同年2月19日也開始漏水。且之後系爭房屋之冷熱給水管仍具有前揭瑕疵，業據鑑定如前，故被上訴人仍應負物之瑕疵擔保之責，被上訴人抗辯係原告裝潢施工及更換加壓馬達而造成前揭瑕疵（見原審訴字卷第 35頁），並未舉證以實其說，尚難採憑。　㈢上訴人就系爭給水管漏水瑕疵並無違反民法第356條所定之從速檢查及通知義務。　1.按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。所稱通知，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知而言。　2.系爭房屋漏水原因為給水管漏水所造成，而系爭給水管漏水瑕疵於108年9月9日交屋前即已存在，業經本院認定如前。兩造均不爭執系爭房屋於108年7月至9月間，並無發現漏水情事；迨於108年11月間，系爭房屋3樓地板與牆面接合之角落處出現反潮情形；至109年1月4日，系爭房屋2樓至3樓之樓梯間出現滴水情形，上訴人於同日通知被上訴人系爭房屋有漏水情形（見不爭執事項㈤至㈦），衡以系爭房屋最先出現漏水跡象處為該屋供作晾衣使用之最高樓層（見原審訴字卷第38頁該屋建物登記謄本），而上訴人入住前曾雇工粉刷、美化該屋，因有粉刷遮蔽，或未下雨而無從呈現有滲漏水之情事，顯非一望即知，足徵上訴人係於合理期間內發現前述瑕疵並通知被上訴人，故被上訴人辯稱上訴人違反從速檢查及通知義務云云，委無足採。　　3.至被上訴人抗辯上訴人於上訴後擴張聲明部分，已逾渠於10 9年1月4日通知被上訴人後6個月，此部分瑕疵擔保請求權已罹於時效云云。惟查，上訴人係於109年1月4日通知被上訴人，再於109年3月6日提起本件訴訟等節，為被上訴人所自陳（見本審卷第173頁），並有民事起訴狀在卷為憑(見原審訴字卷第6頁)，是上訴人依民法第356條通知被上訴人系爭房屋有漏水瑕疵之時點，應為109年1月4日，並於109年3月6 日起訴。又觀之上訴人於本件起訴狀主張因系爭房屋出現3 樓樓地板連接之牆面踢腳反潮、2樓至3樓樓梯間滴水及2樓天花板角落漏水之瑕疵，其得請求被上訴人賠償修復費用，且前揭漏水瑕疵，導致系爭房屋交易價值減損，請求減少80 萬元價金等語(見原審訴字卷第6頁至第11頁)，足見上訴人起訴時，即依買賣瑕疵擔保之規定請求被上訴人減少價金，是上訴人為上開通知後6個月內提起本訴請求被上訴人減少價金，難認有何逾除斥期間之情形。因此，被上訴人抗辯上訴人上訴後擴張聲明請求減少價金已罹於時效云云，難謂可採，附此敘明。　㈣上訴人就系爭給水管漏水瑕疵得請求減少價金18萬7,446元。　1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項本文、第2項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號裁判意旨參照）。又按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明定。本件上訴人主張系爭房屋因系爭給水管漏水瑕疵而減少之價金，應以上訴人需支出之修復費用，及系爭房屋修繕完畢仍有污名化影響之交易性貶值為據，已為被告所否認，茲分述如下：　⑴關於系爭給水管漏水瑕疵之修復費用：　①系爭給水管漏水瑕疵之修復費用，經原審囑託中央大學營建研究中心鑑定，修復費用為18萬7,446元，有系爭鑑定報告書及所附修繕示意圖、修繕施工費用估算表可稽（見原審訴字卷第113-11頁至第113-13頁）。而系爭給水管漏水瑕疵以系爭鑑定報告書建議「免拆除工法」施作，不僅不會造成系爭房屋結構破壞，且可修復至不漏水狀態，業據中央大學營建研究中心於113年9月27日函復本院明確（見本審卷第291 頁至第292頁）。本院審酌鑑定人至現場履勘後，詳列須修復之項目與面積，並將修復方式及各項工程所需工作天數、工法、材料、位置明確載於鑑定報告，以此計算修復費用（見系爭鑑定報告書附圖一、二；附表一至三），且該修復方式既不會破壞該屋結構，並可修復至不漏水狀態，堪認本件鑑定報告所認之修復費用應屬可採。　②被上訴人雖抗辯系爭鑑定報告書所認之修復費用過高，其自行委託廠商估價修復費用僅需3萬5,000元、漏水牆壁之壁癌修復僅需1萬2,000元云云，並提出訴外人元億水電有限公司之估價單為證（見原審訴字卷第137頁）。然系爭鑑定報告書，乃經鑑定人至現場會勘後，以專業判斷本件瑕疵之發生原因與修復方法，並實際測量給水管漏水位置、修復工法之單價及數量、壁癌面積等，再依該中心建築物鄰損單價分析手冊所載之一般連工帶料市價估算，此參系爭鑑定報告書附表二、三之修繕施工費用估算表、室內壁癌費用表計算甚明。足信系爭鑑定報告書所列之修繕費用，係依據實際瑕疵範圍及最佳修繕方法所為之估算，認修復冷、熱水管費用（未稅）為13萬元、修復壁癌及油漆費用（未稅）4萬8,250元，再加計稅金後共計18萬7,446元，審酌鑑定人隸屬於國立大專院校，並非特定營建公司，亦無指定由何廠商為上開修復工程，其鑑定意見應為中立、客觀而無利益衝突之情形。反觀被上訴人所辯其自行委託廠商估價修復費用僅需3萬5,000 元、漏水牆壁之壁癌修復僅需1萬2,000元云云，乃被上訴人基於出賣人應負瑕疵擔保責任，自以低廉之修復費用以扣減較低價金對其有利，其所辯鑑定報告所列修繕費用過高云云，難謂可採。況上訴人告知被上訴人上開漏水瑕疵後，被上訴人亦曾聯絡水電師傅前往檢查、處理，然由被上訴人於原審提出之兩造及其與系爭房屋建商負責人間之LINE對話內容可知（見原審訴字卷第49頁至第52頁），該水電師傅僅發現熱水管漏水瑕疵，未發現冷水管亦有漏水瑕疵，是依被上訴人所主張之修復方式顯然無法將系爭房屋修復至不漏水狀態。再者，被上訴人主張之修復工法為通常拆除工法，於施工時仍無法完全排除因施工不慎致損害系爭房屋結構之可能，僅係該損害可向施工人員求償而已，此據被上訴人於原審自陳明確（見原審訴字卷第121頁）。綜合上情以觀，堪信上訴人已對被上訴人修復漏水之處理方式並無信賴，則被上訴人抗辯其以較低費用即可修復云云，難以憑採。　③從而，被上訴人依系爭契約本須交付無滲漏水瑕疵之房屋與上訴人，然上訴人交付之系爭房屋既有上開瑕疵而須修補，則由上訴人自行支付上開修補至無瑕疵建物之費用，堪認屬被上訴人交付之系爭房屋所減少之通常效用，上訴人主張此部分應減少價金，核屬有據。被上訴人雖另抗辯其一直表明要修繕，惟遭上訴人拒絕，說要等訴訟終結再修理，造成損害擴大，故上訴人與有過失，然依被上訴人所主張之修復方式無法將系爭房屋修復至不漏水狀態，業據本院認定如前，故其前揭抗辯亦不足採。　⑵關於上訴人主張汙名價值減損部分：　　上訴人固主張系爭房屋因漏水瑕疵而有交易價值減損66萬1, 533元，並以王明朝不動產估價師事務所出具之估價報告書為其佐證（見本審外放卷第63頁），然參以內政部編訂「成屋買賣契約書範本」附件一建物現況確認書第4項列示以下選項供買賣當事人勾選及填寫：「□有□無滲漏水之情形，若有，滲漏水處：__。滲漏水處之處理：□賣方修繕後交屋。□以現況交屋：□減價□買方自行修繕。□其他__。」（見本審卷第261頁），可見於交易標的建物有滲漏水之情形下，如由賣方修繕後交屋，即無減價問題；即令於現況交屋之情形下，買賣雙方除可能約定減價外，尚可能約定由買方同意自行修繕，可見滲漏水對於建物交易價格之影響，充其量僅在修復費用，如已修復完全，即無交易價格減損之可言。易言之，由建物現況確認書就滲漏水情形係要求對現存之滲漏水瑕疵及其位置為說明，並非就「曾滲漏水但現已修復」之情形亦須一律加以說明，足見依一般不動產交易通念，「曾有滲漏水但已修復」之狀況，並不會導致交易價格之貶損。而系爭房屋依系爭鑑定報告書建議之「免拆除工法」施作，不僅不會造成該屋結構破壞，且可修復至不漏水狀態，已如前述。從而，上訴人請求被上訴人就污名價值減損66萬 1,533元部分，請求減少價金云云，即無可採。六、綜上所述，上訴人依系爭契約及民法第359條前段、第179條之規定，請求被上訴人分別給付9萬3,723元，及均自109年5 月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。原審就上開不應准許部分，駁回上訴人之請求及假執行之聲請，及就上開應准許部分，為被上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，均無不合。上訴人及被上訴人各自就敗訴部分，分別提起上訴及附帶上訴，指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，均應駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及所提證據，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　民事第一庭　審判長法　官張宏節　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官陳建欽　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官吳俐臻以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇莞珍　　　附表內　容是否備　註　說　明是否有滲漏水、壁癌等情形 ☐☑ 位置：☐屋頂☐外牆☐窗框☐前陽台☐後陽　　台☐冷熱水管☐浴室☐廚房☐臥室☐客　　廳☐其他_____ *如有滲漏水之處理方式：☐簽約前修復☐交屋前修復☐依現況交屋

2025-03-05

TTDV-111-簡上-11-20250305-1

北簡

臺北簡易庭

返還費用

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度北簡字第11246號原告陳和謙訴訟代理人雷皓明律師複代理人吳柏慶律師被告凱倢房屋有限公司法定代理人賀之羚訴訟代理人葉繼學律師上列當事人間請求返還費用事件，本院於民國114年2月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國一百一十二年十二月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣參仟肆佰貳拾元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣參拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、原告起訴主張略以：原告經由被告居間仲介於民國112年11 月27日向訴外人周麟杰購得門牌號碼為臺北市○○區○○街00巷 0○0號4樓之建物（建號：臺北市中山區中山段一小段8267，下稱建物）及所坐落土地所有權（權利範圍：4分之1，下稱基地），並於同年12月4日給付被告居間報酬新臺幣（下同）30萬元。該建物除4樓外，另有頂樓加蓋，4樓隔為401至4 06號6間套房、頂樓隔為501至504號4間套房，被告員工李采璇於112年10月19日帶看建物時，表示套房均已出租，房客拒絕潛在買家入內觀看，故僅能看走道，並告知建物目前僅有4樓走道上方、405號房窗框漏水，另就原告關心之都更議題擔保並無禁建、限建問題，被告提供之標的物現況說明書及不動產說明書現況調查表亦分別記載「項次15：建物現況是否有滲漏水情形：否」、「項次31：是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事：否」「項次27：建物現況是否有滲漏水情形：否」、「27.現況有滲漏水情形？：無」、「3 2.有結構安全之虞的瑕疵？：無」、「68.開發方式限制：否」，因此原告與周麟杰於不動產買賣意願書特別約定僅就 4樓走道上方裝水盤位置滲漏水、405號房窗框漏水部分免除賣方瑕疵擔保責任。該建物套房出租業務周麟杰委由訴外人許泓苙處理，原告購得建物後亦與許泓苙維持委任關係，嗣於113年3月15日原告終止與許泓苙之委任關係，並於翌日起陸續進入各套房查看屋況，發現如附表所示漏水及水泥剝落情形，於同年4月27日發現因地近松山機場基地上建築物限高31.22公尺，故基地非未限建，此等情事與標的物現況說明書及不動產說明書均不符。而被告作為專業不動產仲介公司，依二造間居間契約就建物買賣事項（如價值、效用、品質、瑕疵）負有調查及據實報告之善良管理人注意義務，於本件卻有上揭不實記載，顯已違反善良管理人注意義務，致原告有溢付價金之損害，被告所為構成不完全給付，且瑕疵無從補正，原告依法解除與被告之居間契約，並請求被告返還報酬30萬元，爰依民法第259條第2款規定提起本訴等語。並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：周麟杰將建物套房出租業務全數交由許泓苙處理，周麟杰於委託被告銷售建物之際，已向被告表明經許泓苙告知所有房客均拒絕房仲帶人進入套房，目前僅有4樓走道上及405號房窗框滲漏水，其餘房間未經房客反應漏水等語，而標的物現況說明書系周麟杰填寫，依周麟杰於第31項「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」備註欄記載「就現況已知部分，不清楚」，可見原告亦明知周麟杰無法進入房間實際查看，係依許泓苙告知內容填寫，如此被告已就無法查看套房現況情事據實告知，且被告員工亦曾逐房敲門，房客若非不在，即告知房間無異狀而拒絕被告員工入內，故被告並無未調查、隱瞞或未據實告知房屋瑕疵現況情事；另被告於不動產說明書「開發方式限制」記載「本案已開發建築，若買方欲增建、改建時，仍須依都市計畫法、建築法等相關規定辦理」，並記明基地使用分區、法定建蔽率、容積率，被告員工於銷售過程中亦未強調都更、改建、重建之題材及計畫，原告亦未詢問任何限建問題，而依建物基地之土地使用分區限制所允許之法定建蔽率及容積率，建物已完全反應因松山機場造成之限制建築高度，故被告已告知建物基地之使用分區、法定建蔽率、容積率等資訊，即已盡關於限建之告知義務等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　　原告主張其前經被告仲介，於112年11月27日向周麟杰購得　　上述房地，並依居間契約於112年12月5日給付報酬30萬元與　　被告。而不動產說明書現況調查表第27、28項揭露4樓走道　　上方、405號房窗框滲漏水，第68項開發方式限制勾選「無　　」，迨原告於翌年3月16日始發現建物有附表所示瑕疵；另　　基地上建築物因松山機場而受有高度限制等語，為被告不爭　　執，堪信為真正。原告主張被告於不動產說明書未揭露附表　　所示瑕疵、記載基地上建築物因松山機場受有高度限制，違　　背居間契約調查義務等語，則為被告否認，經查：　㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條第2項分別定有明文。又仲介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查，不動產經紀業管理條例第4條第5款、第24條之 2第4款、第5款亦有明文。再仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。　㈡本件原告主張被告未善盡調查義務，致未揭露附表所示瑕疵　　等語，為被告否認，抗辯建物所有套房均出租，房客拒絕他　　人入內觀看，被告僅能透過原屋主周麟杰查知建物漏水情況　　，且被告員工亦曾試圖進入套房查看屋況，然若非無人應門　　，即係房客以屋況正常為由拒絕入內觀看，故已盡調查義務　　等語。然考諸不動產說明書解說之目的，在於使交易相對人，經由不動產經紀人員之說明，得就交易不動產之權利關係、使用現況、瑕疵情形、交易條件及周邊環境等充分理解，並為全面考量後，始決定是否成立不動產買賣契約。因此，詳實之不動產說明書內容有助於提供買、賣雙方充分之物件資訊，以協助當事人作成正確之交易決定並順利完成交易程序，以避免日後滋生糾紛或造成買受人之損害。復按不動產說明書不得記載事項第5點規定：「不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書，替代不動產說明書之內容」旨在於落實不動產經紀業者克盡善良管理人之注意義務，並據實調查交易標的之相關資訊，以避免業者便宜行事，影響交易當事人權益。是為保障消費者權益，不動產說明書應記載事項部分內容，倘以標的現況說明書替代，除有規避不動產經紀業者履行調查責任之虞外，亦與不動產說明書不得記載事項上開規定不符，業經內政部以105年4月15日內授中辦字第1050412476號函函釋明確。準此，被告依居間契約所負調查義務，即不得止於聽聞原屋主言詞陳述、呈現於標的物現況說明書之記載內容，仍應翔實調查交易標的資訊，始得稱善盡義務，而依被告抗辯內容，其未曾以任何方式親眼確認建物現況，或查核其間接取得之屋況資訊之正確性，由此難認其已盡調查義務，甚且被告法定代理人亦稱「臺北市的房子80%會漏水」、「當初買57年的中古房子本來就要心理準備概括承受的責任」等語（見本院卷第165頁、第151頁通訊軟體對話記錄），可見依建物條件發生漏水瑕疵機率甚高，如此被告更應確實查核建物漏水情形方屬正辦，從而自被告抗辯內容，其僅以周麟杰填寫之標的物現況說明書、敲門訪詢部分房客套房漏水狀況，卻未確認房客回答內容真實性之方式調查建物漏水狀況，自難認已盡調查義務。　　　　㈢原告主張不動產說明書現況調查表第68項開發方式限制勾「　　否」，然基地因地近松山機場有高度限制，故被告就此亦未　　盡調查義務等語，為被告否認，並抗辯不動產說明書「土地　　標示欄」於「開發方式限制」記載「本案已開發建築，若買　　方欲增建、改建時，仍須依都市計畫法、建築法等相關規定　　辦理」，於現況調查表揭示建物基地使用分區、法定建蔽率　　、容積率，即已盡關於高度限制之告知義務，又現況調查表　　第68項選項僅有⑴都市計畫說明書有附帶規定的開發方式① 　　徵收、②區段徵收③市地重劃④其他方式開發、⑵屬都市計　　畫法規定之禁限建地區等選項，基地上建築物高度限制非屬　　任一情形，自僅得勾選「否」，故未違反調查義務等語。本　　件基地因地近松山機場故其上建築物高度受有限制一事，為　　二造所不爭執，此等因土地使用分區或編定、法定建蔽率、　　法定容積率等因素外所造成之特殊使用限制，當屬「開發方　　式限制」欄位所欲揭示之資訊，被告未予揭露，自屬未盡調　　查義務。被告雖以不動產說明書現況調查表第68項中並無適　　用本件基地上建築物高度限制之選項可供勾選等語資為抗辯　　，惟內政部不動產說明書應記載及不得記載事項中就開發方　　式限制之規定為「如都市計畫說明書有附帶規定以徵收、區　　段徵收、市地重劃或其他方式開發或屬都市計畫法規定之禁　　限建地區者，應一併敘明」，可見本件不動產說明書就「開　　發方式限制」所載各選項僅為上述應記載事項中之例示規定　　，被告應調查並告知原告之開發方式限制內容並不囿於例示　　選項，故被告此部分所辯，亦難採納。從而，被告未告知原　　告基地上建築物受有高度限制，亦有未善盡調查義務之處。　㈣據上，本件被告對於建物有如附表所示瑕疵、基地上建築物有高度限制等事項，未善盡調查義務，導致原告取得之建物、基地狀況與預期不符，被告對此未依債之本旨所為之不完全給付自有可歸責事由。再者居間契約首重當事人間信賴，信賴一旦遭破壞，則締約基礎已喪失，屬於不可補正之瑕疵，故原告主張依民法第227條第1項適用第226條第1項規定，再依民法第256條規定解除居間契約，應屬有據，二造依民法第259條規定負有回復原狀義務，被告依同條第2款規定應返還報酬並附加自受領時起之利息與原告。四、綜上所述，原告依民法第259條第2款規定，請求被告給付30 萬元，及自112年12月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，二造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第2項所示之金額。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　江宗祐以上正本係照原本作成。如對本判決不服，須於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○ ○路0段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　高秋芬訴訟費用計算書：項　　　　目　　　　　　金　額（新臺幣）　　　　備　註第一審裁判費　　　　　　　 3,420元合　　　　計　　　　　　　3,420元附表：套房號碼瑕疵狀況 401號天花板、壁面及衛浴均漏水 402號天花板、壁面及衛浴均漏水 403號天花板、壁面及衛浴均漏水 405號天花板及壁面均漏水；橫樑水泥嚴重剝落；橫樑鋼筋鏽蝕外漏 406號天花板、壁面及衛浴均漏水；橫樑水泥嚴重剝落 501號壁面及衛浴均漏水；露臺採光罩破損嚴重且漏水 502號壁面及衛浴均漏水 503號天花板、壁面及衛浴均漏水 504號天花板、壁面及衛浴均漏水

2025-02-27

TPEV-113-北簡-11246-20250227-1

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