拆屋還地
臺灣桃園地方法院民事判決
113年度重訴字第203號
原 告 賀泰儒
訴訟代理人 王仕為律師
複 代理人 彭立賢律師
被 告 吳水和
訴訟代理人 楊晴文律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國114年2月27日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落桃園市○○區○○段000地號土地上如附圖所示編
號A部分(面積275.77平方公尺)之地上物拆除、編號B部分(
面積46.76平方公尺)之水泥地刨除，並將該部分土地騰空返
還予原告及其他全體共有人。
二、訴訟費用（除原告撤回詹益興、詹益諒、詹前昱、劉柏松、
劉俊男、劉柏林、劉宜婷部分者外）由被告負擔。
三、本判決於原告以新臺幣1,028,000元為被告供擔保後，得為
假執行。但被告如以新臺幣3,084,032元為原告預供擔保後
，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎
事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事
實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；原告於判決
確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯
論者，應得其同意，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款
、第256 條、第262 條第1 項分別定有明文。經查：
一、原告起訴時原聲明請求：㈠被告A應將坐落桃園市○○區○○段00
0地號土地（下稱系爭土地）上之地上物（即門牌號碼桃園
市○○區○○街0 段0000號建物，下稱系爭建物）拆除，並將占
用之土地（占用面積以地政機關實測為準）返還予原告及其
他全體共有人。㈡被告B應將系爭土地上之地上物（即門牌號
碼桃園市○○區○○街0 段0000號建物）拆除，並將占用之土地
（占用面積以地政機關實測為準）返還予原告及其他全體共
有人。㈢被告C應將系爭土地上之地上物（即門牌號碼桃園市
○○區○○街0 段0000號建物）拆除，並將占用之土地（占用面
積以地政機關實測為準）返還予原告及其他全體共有人。㈣
願供擔保請准宣告假執行（本院卷一第9、10頁）。
二、嗣原告表明上開「被告A」之姓名為「吳水和」、「被告B」
之姓名為「劉文正」、「被告C」之姓名為「詹益興、詹益
諒、詹前昱」（本院卷一第77、78 頁）；又因劉文正業於
起訴前之112年10月26日死亡，原告具狀更正其全體繼承人
即劉柏松、劉俊男、劉柏林、劉宜婷為被告（本院卷一第14
6頁）；另就已為本案言詞辯論之詹益興、詹益諒、詹前昱
、劉柏松、劉俊男、劉柏林、劉宜婷，亦具狀撤回對渠等之
起訴（本院卷二第193、194、257、258頁），並經渠等收受
撤回通知表示同意在案（本院卷二第209、210、269、270頁
），已生撤回之效力。原告聲明迭經變更，最後依桃園市蘆
竹地政事務所（下稱蘆竹地政事務所）土地複丈成果圖（即
本判決附圖）具狀變更訴之聲明為：㈠被告吳水和應將系爭
土地上如附圖編號A所示系爭建物(面積275.77平方公尺)拆
除、編號B所示水泥地(面積46.76平方公尺)刨除，並將上開
土地返還予原告及其他全體共有人。㈡願供擔保請准宣告假
執行（本院卷二第244、273頁）
三、經核原告更正被告姓名部分，僅係更正事實上之陳述，不涉
及訴之變更追加；又原告係將原訴之聲明請求被告返還之土
地位置、範圍依據附圖而為事實上之補充、更正，並非訴之
變更或追加，揆諸上開規定，均無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告為系爭土地之共有人，詎被告未經同意
，復無任何占有之正當權源，無權占有如附圖所示編號A(面
積275.77平方公尺)、編號B(面積46.76平方公尺)部分土地
，業已侵害土地所有權人之所有權，爰依民法第767條第1項
、第821 條規定，訴請被告將占用部分之地上物拆除、水泥
地面刨除，並返還占用之土地予原告及其他全體共有人等語
。並聲明：如上開變更後之聲明所示。
二、被告則以：系爭土地（重測前為桃園市○○區○○段00000地號
土地）與桃園市○○區○○段000地號土地（重測前為桃園市○○
區○○段000000地號土地，下稱系爭132地號土地）相比鄰，
系爭132地號土地之佃農吳水元因實際耕作需求，經地主吳
連貴、楊木本同意，由吳水元與系爭土地地主吳周海達成互
易協議，由吳水元取得系爭土地之耕作權、使用權及處分權
。又系爭建物之起造人吳志雄經地主同意與吳水元簽立買賣
契約書，約定由吳志雄以新臺幣7,260元取得系爭土地其中
之36.3坪使用權（包括自耕權）後所興建，然未辦理土地所
有權移轉登記，故雙方之真意實屬成立租地建屋契約，後因
吳志雄積欠訴外人陳鼎鑑款項，將系爭建物及土地使用權移
轉予陳鼎鑑作為抵償，被告始於69年3月11日向陳鼎鑑買受
取得系爭建物及坐落土地，故被告就系爭建物對系爭土地之
合法占有權源應類推適用民法第426條之1規定，繼受吳志雄
與吳水元間之租地建屋契約。且系爭土地拍賣時，並未依民
法第426條之2、土地法第104條第2項規定通知優先承買權人
即承租人，雖為所有權之移轉登記，亦不得對抗被告，原告
知悉上情仍透過拍賣程序取得系爭土地，已違反誠信原則或
以損害他人為目的等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及
假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣
告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告主張其為系爭土地之共有人，系爭土地上如附圖所示編
號A部分之系爭建物(面積275.77平方公尺)、編號B部分(面
積46.76平方公尺)之水泥地為被告所有等情，業據提出系爭
土地登記第一類謄本、現場照片為證（本院卷一第39至49、
81至87頁），且經本院職權調閱系爭建物稅籍證明書、平面
圖，並會同兩造及蘆竹地政事務所人員至現場履勘測量，製
有勘驗筆錄、照片及附圖在卷可憑（本院卷一第55、65頁，
卷二第217、218、221至226、233頁），上情復為被告所不
爭執，自堪信為真實。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就其共有物之
全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為
共有人全體之利益行之，民法第767 條第1 項、第821 條分
別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，
被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無
權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任
；被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不
能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上
字第1552號判決意旨參照）。本件被告既不爭執原告為系爭
土地之共有人，亦不爭執被告為附圖編號A、B所示系爭建物
、水泥地之所有權人，則依前揭說明，被告自應就其為有權
占有附圖編號A、B部分土地之正當權源事實，負舉證責任。
㈢被告辯稱因系爭土地及系爭132地號土地之地主有互易協議、
系爭建物與系爭土地有租地建屋關係存在，應適用民法第42
6條之1規定，後被告取得系爭建物之所有權，自已繼受上開
租賃關係而為有權占用系爭土地，固以不動產買賣契約書、
系爭土地及系爭132地號土地登記謄本、國土繪測中心查詢
資料截圖為憑（本院卷二第69至109、113至117頁），惟業
經原告否認，自應由被告就此有利於己之事實負舉證責任，
然被告始終未能提出有關於互易或租賃系爭土地使用抑或提
及有租地建屋情形之書面契約，已難遽信為真。且觀之被告
於113年8月5日民事答辯狀陳明：…吳志雄經地主吳連貴、楊
木本同意後，與佃農吳水元簽立買賣契約書，即於系爭土地
上蓋系爭建物，由於系爭建物坐落範圍包含系爭土地及系爭
132地號土地，故吳志雄於63年12月7日再度與地主吳連貴、
楊木本簽立契約，取得剩餘土地使用權等語（本院卷一第26
9頁），乃主張系爭土地之地主為吳連貴、楊木本，並未提
及系爭土地與系爭132地號土地有互易之情，後於113年9月1
2日始具狀改稱：…系爭132地號土地之地主為吳連貴、楊木
本，…因實際耕作需求，由系爭132地號土地佃農吳水元與系
爭土地地主吳周海達成互易協議等語（本院卷二第59頁），
顯見主張前後不一，亦難信採。且倘若吳水元與吳志雄間簽
立不動產買賣契約書之目的為租地建屋，何以未見雙方就租
金、收租期間等事項有所約定，觀其內容均係有關買主、賣
主、出賣、買賣條件、移轉登記、產權過戶登記等用語，自
無從認定被告所稱該不動產買賣契約之目的即在租地建屋，
是被告上開所辯，亦無可採。被告聲請通知證人吳水元到庭
作證以明簽立不動產買賣契約之目的在租地建屋（本院卷二
第178、179、274頁），即無調查必要。
㈣被告復辯稱系爭土地於拍賣時未依法通知其是否行使優先承
買權云云。惟按民法第426條之2第1項、土地法第104條第1
項所定之房屋基地優先購買權，係承租人對於出租人之買賣
契約訂立請求權，須以對於房屋基地有租賃關係存在為前提
要件，故據此主張有優先購買權之人，應先證明有基地租賃
關係存在，始有買賣契約訂立之請求權可言。本件被告所提
證據均無法證明系爭建物與系爭土地存在租地建屋關係，自
無從繼受其所指基地租賃契約關係，則被告抗辯其就原告拍
定系爭土地有優先購買權，原告不得請求被告拆屋還地等語
，亦難憑採。是被告聲請調閱本院107年度司執字第68414號
執行卷宗以明於拍賣系爭土地時未通知被告可優先承買（本
院卷二第274頁），自無調查之必要。
㈤被告又辯稱原告本件請求乃違反誠信原則或以損害他人為目
的云云，惟按民法第148 條係規定行使權利，不得以損害他
人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，
而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內；
權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權
利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所
受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利
益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以
損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之
解釋。準此，權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主
要目的，及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害顯不
相當等要件，是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為
主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難
認係權利濫用。本件原告為系爭土地之所有權人（共有人）
，已如前述，其依民法第767 條第1項、第821 條規定提起
本件訴訟，係以維護所有權之圓滿行使為目的，核屬權利之
正當行使，非以損害被告為目的，縱因此影響被告現實使用
之利益，亦為當然之結果，無從以此反推原告有違反誠信原
則情事，是被告此部分所辯，欠乏依據，亦不可採。
㈥此外，被告復未能提出其他事證以證明其占用系爭土地之正
當權源，故原告訴請被告應將如附圖編號A所示系爭建物拆
除、編號B所示水泥地面刨除，並返還該部分所占用之土地
予原告及其他全體共有人，自屬有據，應予准許。
四、綜上所陳，原告依民法第767 條第1項、第821 條規定，請
求判決如主文第1項所示，為有理由，應予准許。又兩造分
別陳明願供擔保，聲請宣告或免為假執行，經核尚無不合，
爰分別酌定相當之擔保金額准許假執行。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 3 月 25 日
民事第一庭 法 官 呂如琦
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 26 日
書記官 楊晟佑
TYDV-113-重訴-203-20250325-1