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返還費用

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度北簡字第11246號原告陳和謙訴訟代理人雷皓明律師複代理人吳柏慶律師被告凱倢房屋有限公司法定代理人賀之羚訴訟代理人葉繼學律師上列當事人間請求返還費用事件，本院於民國114年2月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國一百一十二年十二月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣參仟肆佰貳拾元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣參拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、原告起訴主張略以：原告經由被告居間仲介於民國112年11 月27日向訴外人周麟杰購得門牌號碼為臺北市○○區○○街00巷 0○0號4樓之建物（建號：臺北市中山區中山段一小段8267，下稱建物）及所坐落土地所有權（權利範圍：4分之1，下稱基地），並於同年12月4日給付被告居間報酬新臺幣（下同）30萬元。該建物除4樓外，另有頂樓加蓋，4樓隔為401至4 06號6間套房、頂樓隔為501至504號4間套房，被告員工李采璇於112年10月19日帶看建物時，表示套房均已出租，房客拒絕潛在買家入內觀看，故僅能看走道，並告知建物目前僅有4樓走道上方、405號房窗框漏水，另就原告關心之都更議題擔保並無禁建、限建問題，被告提供之標的物現況說明書及不動產說明書現況調查表亦分別記載「項次15：建物現況是否有滲漏水情形：否」、「項次31：是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事：否」「項次27：建物現況是否有滲漏水情形：否」、「27.現況有滲漏水情形？：無」、「3 2.有結構安全之虞的瑕疵？：無」、「68.開發方式限制：否」，因此原告與周麟杰於不動產買賣意願書特別約定僅就 4樓走道上方裝水盤位置滲漏水、405號房窗框漏水部分免除賣方瑕疵擔保責任。該建物套房出租業務周麟杰委由訴外人許泓苙處理，原告購得建物後亦與許泓苙維持委任關係，嗣於113年3月15日原告終止與許泓苙之委任關係，並於翌日起陸續進入各套房查看屋況，發現如附表所示漏水及水泥剝落情形，於同年4月27日發現因地近松山機場基地上建築物限高31.22公尺，故基地非未限建，此等情事與標的物現況說明書及不動產說明書均不符。而被告作為專業不動產仲介公司，依二造間居間契約就建物買賣事項（如價值、效用、品質、瑕疵）負有調查及據實報告之善良管理人注意義務，於本件卻有上揭不實記載，顯已違反善良管理人注意義務，致原告有溢付價金之損害，被告所為構成不完全給付，且瑕疵無從補正，原告依法解除與被告之居間契約，並請求被告返還報酬30萬元，爰依民法第259條第2款規定提起本訴等語。並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：周麟杰將建物套房出租業務全數交由許泓苙處理，周麟杰於委託被告銷售建物之際，已向被告表明經許泓苙告知所有房客均拒絕房仲帶人進入套房，目前僅有4樓走道上及405號房窗框滲漏水，其餘房間未經房客反應漏水等語，而標的物現況說明書系周麟杰填寫，依周麟杰於第31項「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」備註欄記載「就現況已知部分，不清楚」，可見原告亦明知周麟杰無法進入房間實際查看，係依許泓苙告知內容填寫，如此被告已就無法查看套房現況情事據實告知，且被告員工亦曾逐房敲門，房客若非不在，即告知房間無異狀而拒絕被告員工入內，故被告並無未調查、隱瞞或未據實告知房屋瑕疵現況情事；另被告於不動產說明書「開發方式限制」記載「本案已開發建築，若買方欲增建、改建時，仍須依都市計畫法、建築法等相關規定辦理」，並記明基地使用分區、法定建蔽率、容積率，被告員工於銷售過程中亦未強調都更、改建、重建之題材及計畫，原告亦未詢問任何限建問題，而依建物基地之土地使用分區限制所允許之法定建蔽率及容積率，建物已完全反應因松山機場造成之限制建築高度，故被告已告知建物基地之使用分區、法定建蔽率、容積率等資訊，即已盡關於限建之告知義務等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　　原告主張其前經被告仲介，於112年11月27日向周麟杰購得　　上述房地，並依居間契約於112年12月5日給付報酬30萬元與　　被告。而不動產說明書現況調查表第27、28項揭露4樓走道　　上方、405號房窗框滲漏水，第68項開發方式限制勾選「無　　」，迨原告於翌年3月16日始發現建物有附表所示瑕疵；另　　基地上建築物因松山機場而受有高度限制等語，為被告不爭　　執，堪信為真正。原告主張被告於不動產說明書未揭露附表　　所示瑕疵、記載基地上建築物因松山機場受有高度限制，違　　背居間契約調查義務等語，則為被告否認，經查：　㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條第2項分別定有明文。又仲介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查，不動產經紀業管理條例第4條第5款、第24條之 2第4款、第5款亦有明文。再仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。　㈡本件原告主張被告未善盡調查義務，致未揭露附表所示瑕疵　　等語，為被告否認，抗辯建物所有套房均出租，房客拒絕他　　人入內觀看，被告僅能透過原屋主周麟杰查知建物漏水情況　　，且被告員工亦曾試圖進入套房查看屋況，然若非無人應門　　，即係房客以屋況正常為由拒絕入內觀看，故已盡調查義務　　等語。然考諸不動產說明書解說之目的，在於使交易相對人，經由不動產經紀人員之說明，得就交易不動產之權利關係、使用現況、瑕疵情形、交易條件及周邊環境等充分理解，並為全面考量後，始決定是否成立不動產買賣契約。因此，詳實之不動產說明書內容有助於提供買、賣雙方充分之物件資訊，以協助當事人作成正確之交易決定並順利完成交易程序，以避免日後滋生糾紛或造成買受人之損害。復按不動產說明書不得記載事項第5點規定：「不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書，替代不動產說明書之內容」旨在於落實不動產經紀業者克盡善良管理人之注意義務，並據實調查交易標的之相關資訊，以避免業者便宜行事，影響交易當事人權益。是為保障消費者權益，不動產說明書應記載事項部分內容，倘以標的現況說明書替代，除有規避不動產經紀業者履行調查責任之虞外，亦與不動產說明書不得記載事項上開規定不符，業經內政部以105年4月15日內授中辦字第1050412476號函函釋明確。準此，被告依居間契約所負調查義務，即不得止於聽聞原屋主言詞陳述、呈現於標的物現況說明書之記載內容，仍應翔實調查交易標的資訊，始得稱善盡義務，而依被告抗辯內容，其未曾以任何方式親眼確認建物現況，或查核其間接取得之屋況資訊之正確性，由此難認其已盡調查義務，甚且被告法定代理人亦稱「臺北市的房子80%會漏水」、「當初買57年的中古房子本來就要心理準備概括承受的責任」等語（見本院卷第165頁、第151頁通訊軟體對話記錄），可見依建物條件發生漏水瑕疵機率甚高，如此被告更應確實查核建物漏水情形方屬正辦，從而自被告抗辯內容，其僅以周麟杰填寫之標的物現況說明書、敲門訪詢部分房客套房漏水狀況，卻未確認房客回答內容真實性之方式調查建物漏水狀況，自難認已盡調查義務。　　　　㈢原告主張不動產說明書現況調查表第68項開發方式限制勾「　　否」，然基地因地近松山機場有高度限制，故被告就此亦未　　盡調查義務等語，為被告否認，並抗辯不動產說明書「土地　　標示欄」於「開發方式限制」記載「本案已開發建築，若買　　方欲增建、改建時，仍須依都市計畫法、建築法等相關規定　　辦理」，於現況調查表揭示建物基地使用分區、法定建蔽率　　、容積率，即已盡關於高度限制之告知義務，又現況調查表　　第68項選項僅有⑴都市計畫說明書有附帶規定的開發方式① 　　徵收、②區段徵收③市地重劃④其他方式開發、⑵屬都市計　　畫法規定之禁限建地區等選項，基地上建築物高度限制非屬　　任一情形，自僅得勾選「否」，故未違反調查義務等語。本　　件基地因地近松山機場故其上建築物高度受有限制一事，為　　二造所不爭執，此等因土地使用分區或編定、法定建蔽率、　　法定容積率等因素外所造成之特殊使用限制，當屬「開發方　　式限制」欄位所欲揭示之資訊，被告未予揭露，自屬未盡調　　查義務。被告雖以不動產說明書現況調查表第68項中並無適　　用本件基地上建築物高度限制之選項可供勾選等語資為抗辯　　，惟內政部不動產說明書應記載及不得記載事項中就開發方　　式限制之規定為「如都市計畫說明書有附帶規定以徵收、區　　段徵收、市地重劃或其他方式開發或屬都市計畫法規定之禁　　限建地區者，應一併敘明」，可見本件不動產說明書就「開　　發方式限制」所載各選項僅為上述應記載事項中之例示規定　　，被告應調查並告知原告之開發方式限制內容並不囿於例示　　選項，故被告此部分所辯，亦難採納。從而，被告未告知原　　告基地上建築物受有高度限制，亦有未善盡調查義務之處。　㈣據上，本件被告對於建物有如附表所示瑕疵、基地上建築物有高度限制等事項，未善盡調查義務，導致原告取得之建物、基地狀況與預期不符，被告對此未依債之本旨所為之不完全給付自有可歸責事由。再者居間契約首重當事人間信賴，信賴一旦遭破壞，則締約基礎已喪失，屬於不可補正之瑕疵，故原告主張依民法第227條第1項適用第226條第1項規定，再依民法第256條規定解除居間契約，應屬有據，二造依民法第259條規定負有回復原狀義務，被告依同條第2款規定應返還報酬並附加自受領時起之利息與原告。四、綜上所述，原告依民法第259條第2款規定，請求被告給付30 萬元，及自112年12月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，二造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第2項所示之金額。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　江宗祐以上正本係照原本作成。如對本判決不服，須於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○ ○路0段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　高秋芬訴訟費用計算書：項　　　　目　　　　　　金　額（新臺幣）　　　　備　註第一審裁判費　　　　　　　 3,420元合　　　　計　　　　　　　3,420元附表：套房號碼瑕疵狀況 401號天花板、壁面及衛浴均漏水 402號天花板、壁面及衛浴均漏水 403號天花板、壁面及衛浴均漏水 405號天花板及壁面均漏水；橫樑水泥嚴重剝落；橫樑鋼筋鏽蝕外漏 406號天花板、壁面及衛浴均漏水；橫樑水泥嚴重剝落 501號壁面及衛浴均漏水；露臺採光罩破損嚴重且漏水 502號壁面及衛浴均漏水 503號天花板、壁面及衛浴均漏水 504號天花板、壁面及衛浴均漏水

2025-02-27

TPEV-113-北簡-11246-20250227-1

上易

臺灣高等法院

解除買賣契約等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第653號上訴人鄭雅文訴訟代理人葉韋良律師陳郁芳律師被上訴人吳雲聖訴訟代理人吳仲立律師上列當事人間請求解除買賣契約等事件，上訴人對於中華民國11 3年1月12日臺灣新北地方法院112年度訴字第1364號第一審判決提起上訴，本院於114年1月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：伊於民國111年9月24日與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定伊以總價新臺幣（下同）1088萬元向上訴人承購門牌號碼新北市○○區○○○路0段000 號4樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地（合稱系爭房地），產權移轉登記名義人指定為伊與配偶柯姵如各得2分之1，兩造於系爭契約之附件約定：買方以系爭房地辦理貸款金額未達924萬元時，買方得請求解除契約，或因貸款銀行估價無法貸到924萬元時，雙方合意於111年10月24日前解除契約。雙方並簽立價金履約保證申請書向合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）辦理買賣價金履約保證，伊已支付簽約金109萬元入履約保證專戶（下稱履保專戶）。伊與柯姵如(乃物保設定義務人)於同年9月29日、30日即交付相關申貸資料予本件買賣承辦地政士徐上展，並於同年10月11日赴第一銀行新生分行進行申辦手續，惟同年10月20日第一銀行通知系爭房地僅能申貸買賣總價8成即870萬元，伊曾另向中國信託銀行及台新銀行請求鑑估，均未能高過前揭成數。另伊於同年10月2日發現系爭房屋有多處滲漏水，與標的物現況說明書所載無滲漏水之情形不符。伊委請律師於同年10月 28日寄送存證信函向上訴人為解除系爭契約之意思表示，並重申若依系爭契約附件第1條、第3條約定亦於同年10月24日合意解除。上訴人謊稱無滲漏水，伊係受詐欺及陷於錯誤而承購，亦得依民法第88條、第92條規定撤銷買受之意思表示。系爭契約業經解除或撤銷，上訴人自應返還伊已付價金10 9萬元及利息，爰依民法第259條、第114條準用第113條、第 179條規定，請求擇一判命上訴人應同意伊向合泰公司領取履保專戶內之本金109萬元及利息（原審判命上訴人應同意被上訴人可向合泰公司領取履保專戶內之本金109萬元及利息，並駁回被上訴人其餘請求，上訴人就敗訴部分不服提起上訴，被上訴人就敗訴部分未聲明不服，該部分不在本院審理範圍）。於本院答辯聲明：上訴駁回。　　二、上訴人則以：兩造於簽訂系爭契約時即約定由被上訴人及柯姵如各登記持有2分之1產權，且由2人共同申請貸款及償還貸款，俾使銀行得以核准買賣總價85%之貸款，惟被上訴人嗣後片面將產權登記名義人變更為僅1人，致使第一銀行不同意核准貸放買賣總價85成，代書徐上展曾另尋得同意核貸 85成之其他銀行，被上訴人拒不接受，所為不符兩造於附件所定解除權之要件。被上訴人係故意不配合而導致銀行無法核貸買賣總價85成，執意解除系爭契約，乃以不正當方式阻卻雙方約定條件之成就，本案應無系爭契約附件所定之解除原因，伊亦不同意解除。被上訴人未依約定於111年12月5日前給付完稅款，伊於112年1月7日發函催告，被上訴人仍未給付而屬違約，伊已於112年2月發函，依民法第254條規定及系爭契約第12條第1項、第2項約定，解除系爭契約並沒收被上訴人已給付之簽約金。被上訴人所提照片僅能證明系爭房屋於拍攝時有油漆剝落之情形，無法證明為漏水痕跡，伊並無隱匿、亦無以任何方式阻礙被上訴人得知系爭房屋真實屋況，被上訴人係查看屋況後方決定購買簽約付款，伊並無使用任何詐術使被上訴人陷於錯誤等語，資為抗辯。於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷第139至140頁準備程序筆錄，並依判決格式增刪修改文句）：　㈠兩造於111年9月24日簽訂系爭契約及附件、價金履約保證申請書，上訴人並簽立標的物現況說明書，約定由被上訴人以買賣總價1088萬元向上訴人承購系爭房地，且約定被上訴人與其配偶柯姵如分別為系爭房地2分之1之產權移轉登記名義人。兩造並於系爭契約之附件中約定買方得解除系爭契約之要件。　㈡被上訴人已依系爭契約約定交付簽約款109萬元，匯入兩造約定之履約保證專戶。　㈢兩造簽訂系爭契約之際，上訴人仍居住在系爭房屋內，係至1 12年2月間始搬離系爭房地。上訴人嗣後就系爭房地已另行出售予訴外人，並於112年6月14日辦竣所有權移轉登記。　㈣被上訴人曾於111年10月2日攝得系爭房屋內屋況之照片（見原審卷第147至153頁）。　㈤被上訴人委由律師於111年10月28日寄送台北古亭郵局1150號存證信函予上訴人，經招領後遭郵務機關退回。　　四、得心證之理由：　　兩造之爭點如下：㈠被上訴人主張有符合系爭契約附件所載約定解除權要件之情事，已合法解除系爭契約，有無理由？或主張系爭房屋有滲漏水情形，依民法第88條、第92條撤銷買受之意思表示，有無理由？㈡被上訴人依民法第259條、第 114條準用第113條、第179條規定為選擇合併之訴，主張上訴人應返還前述已付價金，請求判命上訴人應同意如原審判決主文第一項所示，有無理由？茲析述如下：　㈠兩造簽約時係同時簽立系爭契約及附件，約定由被上訴人以買賣總價1088萬元向上訴人承購系爭房地，且以被上訴人與柯姵如為系爭房地2分之1之產權移轉登記名義人等情，此為兩造所不爭（不爭執事項㈠）。依系爭契約全文，首段記載「吳雲聖(以下簡稱為買方)、鄭雅文(以下簡稱為賣方)」，並於第8條第4項約定「產權移轉登記名義人由買方指定」，契約書之末「立契約書人」欄，區分「買方」、「買方連帶保證暨登記名義人簽署處」、「賣方」之不同欄位，且由被上訴人在「買方」簽名、上訴人在「賣方」簽名，被上訴人與柯姵如在「買方連帶保證暨登記名義人簽署處」均簽名並記載「持分各2分之1」，可知兩造締約時係明定以被上訴人單獨1人為買方，由被上訴人指定以自身及柯姵如2人為產權移轉登記名義人，關於「買方」及「產權移轉登記名義人」依系爭契約所生權利義務自有所別。被上訴人主張因柯姵如係產權移轉登記名義人，因此在契約書之末「買方連帶保證暨登記名義人簽署處」及系爭契約之附件均簽名等情，乃屬真實有據。另因附件之末段僅列載「買方」、「賣方」欄供簽章（未另立「登記名義人」欄），被上訴人主張柯姵如係產權登記名義人身分，必須同意提供登記其名下系爭房地( 產權1/2)為擔保物，被上訴人方能提供系爭房地全部以向銀行申辦抵押貸款，柯姵如因此隨同被上訴人在「買方」欄簽名，以示對附件內容亦表達同意等情，自屬可採。　　　㈡兩造簽訂之附件，全文為：「1.本案買賣雙方約定買方以本標的之不動產辦理貸款金額未達新台幣玖佰貳拾肆萬元整，買方得請求解除本買賣契約，賣方同意返還價金於買方(…) 。2.若本案貸款金額係因買方信用瑕疵未配合辦理銀行貸款手續於貸款金額、利率核定後未完成開戶或未對保等可歸責於買方之因素致無法貸款時，買方仍應依不動產買賣契約履行其義務，不得請求解除買賣契約。3.若非因上述原因，而僅係因貸款銀行估價無法達到玖佰貳拾肆萬元，雙方合議於 111年10月24日前解除契約，並支付履保費用、解約費用600 0元後，三日內賣方願無息無條件返還簽約款計新台幣壹佰零玖萬元整。4.買賣雙方合意除上述事由外，不得單方面請求解除契約。」（見原審卷第31頁）。依系爭契約第15條所定「本契約之附件視為本契約之一部分」，應認附件所載亦視同系爭契約之一部分，買賣雙方即兩造均應受附件約定內容之拘束。上訴人雖抗辯兩造有約定由被上訴人與柯姵如2 人共同申請貸款及償還貸款，俾使銀行得以核准買賣總價85 成之貸款云云，惟細閱系爭契約及附件之全文，均未見上訴人所指前述約定存在，遑論系爭契約及附件所載之「買方」僅指被上訴人，觀察前揭附件全文顯然亦無從解釋為有如上訴人所指約定，此抗辯自無從採信為真實。　㈢按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。查柯姵如於原審以證人身分證稱：當初與房仲談時，擔心自備款不足，有跟房仲詢問貸款成數，房仲說可貸到85成，我們有計算過，若可以貸到85成則可以負擔，屋主也有確認，房仲說若我們擔心，可簽附約條款，若貸款成數不足85成可以無條件解約等語（見原審卷第132頁），對照證人即承辦地政士徐上展證述：買方有說此合約貸款要押到成交價85成，若不成，則雙方要合意解除契約。簽約前有先跟銀行稍微詢問，若買方財力條件有符合的話，可幫買方聲請做到85成，但實際上還是要等銀行核准才會確定等語（見原審卷第134至135頁），可知簽約前買方已表明因自備款不足，須貸得足夠額度，兩造進而有附件之約定。上開附件全文，觀察前言後語，應係在表明買方「以本標的之不動產辦理貸款」若貸得金額未達924萬元，且並無第2點所載可歸責於買方因素致無法貸款之情事，則准由買方解除系爭契約，賣方同意返還價金(即簽約金)。兩造就系爭房地約定買賣總價為1088萬元，924萬元即為總價1088 萬元之85%，證人屢稱「85成」，真意應指取得之貸款金額須達924萬元。將附件所載之第3點與第1點互為對照，第1點既明示「以本標的之不動產(系爭房地)辦理貸款」，第3點復提及「僅係因貸款銀行估價無法達到924萬元」，而兩造約定之買賣總價金為1088萬元，締約時不至於認為銀行評估之系爭房地市價會無法達924萬元，堪認第3點文字之真意應指「僅係因貸款銀行估價無法使貸款金額達到924萬元」。兩造於上開附件僅約定「買方提供系爭房地為擔保物向銀行申辦貸款，若非因第2點可歸責於買方因素，僅因銀行估價結果無法使貸款數額達到924萬元」，則兩造同意「於111年 10月24日前解除系爭契約」，亦即僅約明提供「物」為擔保申辦貸款，並未要求買方即被上訴人除自任借款人外尚須提供他人為借款人或保證人，亦未要求登記名義人柯姵如須任借款人或保證人，促使銀行基於有抵押物且有「被上訴人以外之『人』」之雙重擔保而同意貸款數額達924萬元。　㈣查被上訴人於簽約後，曾依代書徐上展介紹而與第一銀行之承辦人員胡詠傑連繫申貸事宜。依被上訴人所提其與胡詠傑間Line對話紀錄，可知被上訴人曾於111年10月4日向胡詠傑表示會與配偶一同前往辦理，胡詠傑於10月20日向被上訴人回復：「本案標的物新北市○○區○○○路○段000號4樓，以本行鑑價標準新北市蘆洲區最高成數為鑑價金額8成，故本次鑑價結果為1088萬的8成870萬」、「本地區如需提高0.5成，需借戶年收入80萬以上，或借保戶年收入達100萬以上」、「依銀行法規定，如果借款人為十足擔保，不得要求提供保證人，可以徵提保證人標準為1.不動產為共有、2.借款人收入不足，3.借款人年紀較大或信用不良」（見原審卷第33頁），顯係表達：經第一銀行估價結果，以系爭房地為擔保物申貸可得貸款870萬元(鑑價金額之8成)，若須提高至924萬元(鑑價金額之85成)，則須符合「借款人年收入80萬元以上或另提供保證人」等情。而柯姵如確曾陪同被上訴人至第一銀行辦理申貸事宜及填寫授信資料，此經柯姵如證述在卷（見原審卷第132至133頁），證人胡詠傑亦證稱2人有一起來，以被上訴人1人為借款人申辦貸款（見原審卷第138、139 頁）。依前述內容，顯示在「以被上訴人為借款人、無保證人，提供系爭房地全部為擔保物」情況下，第一銀行就系爭房地鑑價後表示願核准之貸款數額為870萬元。被上訴人提出曾另向中國信託銀行人員、台新銀行人員探詢貸款額度之 Line對話紀錄，顯示可貸金額均在870萬元以內（見原審卷第35頁）。另參Line對話紀錄中，中國信託銀行人員提及「總價1000~1080萬、可貸金額約800~860」、「若名下沒有其他金融貸款、年收入大約75萬，可貸到上述金額」(見原審卷第35頁)，可知不同金融機構對於以系爭房地申辦貸款之放款數額評估，均認為在借款人財力僅屬一般之狀況下，憑系爭房地之價值、以系爭房地為擔保所可能准許貸放之數額係買賣總價之8成。準此，堪認被上訴人向第一銀行申貸，並非因自身有何信用瑕疵(如：在財團法人金融聯合徵信中心有信用紀錄不良紀錄)，亦無未配合辦理貸款手續等可歸責於被上訴人之情事，第一銀行在「被上訴人為借款人、無保證人，提供系爭房地全部為擔保物」之前提下，就系爭房地估價結果表示僅能核准買賣總價之8成即870萬元之貸款。依上述事證可知，第一銀行評估被上訴人以系爭房地為擔保 (「物」之擔保)申辦貸款，斟酌中古屋等因素，係願核給一般成數即8成貸款，另在若有借款人資力較優、或另有其他共同借款人、或提供他人為保證人之情況下，方願因「人」之擔保加入而提高核給貸款成數至85成。是以，被上訴人主張提供系爭房地為擔保向銀行申貸，經銀行估價結果無法使貸款數額達到924萬元，已符合兩造於附件所約定得解除契約之要件等情，係屬有據，堪認可採。　㈤上訴人雖引用證人徐上展、胡詠傑之部分證言，質疑係因被上訴人片面將產權登記名義人變更為僅1人，向第一銀行表示改由被上訴人單獨為登記名義人，致使第一銀行不同意核准貸放買賣總價85成，徐上展曾另尋得同意核貸85成之其他銀行，被上訴人係故意不配合而導致銀行無法核貸買賣總價 85成云云。惟查，系爭房地無論僅以被上訴人登記為所有權人或以被上訴人及柯姵如均登記為所有權人，只要願意提供系爭房地「全部」為擔保物，使抵押權設定登記範圍為系爭房地全部，對於銀行而言受擔保結果即無殊，不至於因此而影響核貸之成數。胡詠傑回覆內容既表達「鑑價結果為1088 萬的8成870萬」，顯然可知被上訴人在申辦貸款時確實已表明同意提供系爭房地「全部」為擔保物(倘僅提供系爭房地產權之一半為擔保物，銀行評估核貸數額豈有達870萬元之可能)，此與柯姵如所述亦可互為印證。況且，核對2位證人之證言，徐上展證稱係從銀行處得知買方想改登記為1人（見原審卷第136頁），胡詠傑卻證稱「事後代書打電話給我，他們所有權人要改成1個人，我跟代書說若改成1個人，收入就不足80萬元，變成只能貸款8成」(見原審卷第140至141 頁)，彼此互核不一，且均推稱該訊息來自對方、非被上訴人親自表明，更徵徐上展、胡詠傑該部分證述疑為不實，自不足採。上訴人既未提出徐上展於「何時」尋得其他銀行在僅憑系爭房地為擔保之前提下同意核貸85成之具體佐證（依附件第3點，顯示111年10月24日之前，若貸款銀行估價結果貸款金額無法達到924萬元，則買方即得解除契約），上訴人聲稱係因被上訴人故意不配合導致無法取得足額貸款云云，自無從採信為真。　㈥按「銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，不得要求借款人提供連帶保證人。銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，已取得前條所定之足額擔保時，不得要求借款人提供保證人。」銀行法第12條之1第1、2項定有明文。前述所謂「足額擔保」，係指銀行對於授信戶之授信餘額，應不高於授信當時對其提出之擔保品經依同法第37條規定覈實鑑估後所估價值（金融監督管理委員會101年1月11日金管銀法字第10010008 650號函釋參照）。被上訴人提供系爭房地為擔保，向銀行申辦貸款，依兩造於附件之約定，並不要求被上訴人必須另提共同借款人或提供保證人，且依上開法令規定，正是因第一銀行於鑑估擔保品即系爭房地後，認為若要核貸至85成則屬不足額擔保，因此要求借款人即被上訴人若提供他人為共同借款人或保證人時方同意核貸至924萬元。被上訴人既有意以系爭房地全部為擔保物向金融機構申辦貸款，為能提供系爭房地全部作擔保而進行申辦，自須取得柯姵如同意方得辦理，是有由柯姵如陪同前往簽名之需要，應堪認定。柯姵如雖有配合在申辦貸款時同意提供系爭房地產權2分之1為擔保物之義務，然尚無從導出柯姵如亦負有成為借款人或保證人之義務。依兩造於附件所載內容，係強調以系爭房地辦理貸款金額未達924萬元且係因估價所致，非因買方信用瑕疵、未配合辦理貸款手續等可歸責買方之因素致無法貸款者，則雙方合意於111年10月24日前解除契約。被上訴人所提Lin e對話紀錄，足資顯示在111年10月20日已獲第一銀行承辦人員胡詠傑通知：銀行估價結果僅能貸放870萬元(貸款金額無法達到924萬元)等情，堪認被上訴人主張已符合附件所示得解除契約之原因，伊得以單方行使前述約定之解除權等情，係屬有據。　　㈦按表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院 109年度台上大字第908號裁定意旨參照）。查被上訴人為向上訴人表明解除系爭契約之意思表示並重申兩造依附件約定已於111年10月24日合意解除系爭契約之意旨，於111年10月 28日寄送台北古亭郵局1150號存證信函予上訴人，前述信函經招領後遭郵務機關退回等情，有被上訴人所提前述信函及經郵務機關蓋用未回應及招領退回戳章之郵件封面可參（見原審卷第41至47頁）。上訴人自陳斯時確實住在系爭房地，於112年2月間方搬離該處（見本院卷第104、140頁），依上開說明，被上訴人為明示解除系爭契約之意思表示寄送上開信函至上訴人住居中之系爭房地，應認解除之意思表示已到達上訴人而發生效力。上訴人自述工作時間長、都在上班，黏在門上的通知或許掉了或什麼原因導致沒看到云云，並無提出任何證據以實其說，顯然未能證明自己有何客觀上不能領取前述信函之正當事由，遑論上訴人亦提及111年10月間買賣雙方有在仲介公司見面，當時買方已有表示不想購買了等語（見本院卷第140頁），更徵被上訴人在寄送信函之前已當面向上訴人釋出解約之意向，則被上訴人主張已以寄送前述信函方式將解除之意思表示送達上訴人，發生合法解除之效力等情，自屬可採。　㈧按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，如受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第2款定有明文。查被上訴人以寄送前述信函方式向上訴人合法解除系爭契約，溯及而使系爭契約自始失其效力，兩造應負回復原狀之義務。則被上訴人依民法第259條第2款規定，主張上訴人應將已受領之簽約款109萬元附加自受領時起之利息償還，即有理由。被上訴人所交付之109萬元價金，係存入兩造簽立價金履約保證申請書向合泰公司申辦之履保專戶（銀行別：台新國際商業銀行建北分行、戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶；帳號：00000-000000000），並非直接交付由上訴人收執，則被上訴人請求上訴人應同意被上訴人可向合泰公司領取前述履保專戶內之上開本金109萬元及所生利息，即屬有理由。　㈨被上訴人以上開原因事實另援引民法第179條規定為請求權基礎，且另主張系爭房屋有滲漏水情事，得依民法第88條及第 92條規定撤銷買受之意思表示，及依民法第114條準用第113 條及第179條規定，而為前述相同請求，請求擇一為有利於己之判決。本院既已認定被上訴人依附件所載約定而行使解除權係屬有據，且依民法第259條第2款規定所為上開請求係有理由，自毋庸再就其餘部分為論述。　　　五、綜上所述，被上訴人已合法解除系爭契約，依民法第259條第2款規定，請求上訴人應同意被上訴人可向合泰公司領取上開履保專戶內之本金109萬元及所生利息，為有理由，應予准許。原審就被上訴人之前述請求，係採認被上訴人主張系爭房屋有滲漏水情事，得撤銷買受之意思表示，及依民法第114條準用第113條及第179條規定為前述請求，而為被上訴人勝訴判決，判命上訴人應同意如原審判決主文第一項所示，所持理由雖與本院不同，惟就結論而言並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決結果，爰不予逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　 114　　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第十九庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　魏麗娟　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳靜怡　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張婷妮正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張英彥

2025-02-26

TPHV-113-上易-653-20250226-2

簡上

臺北高等行政法院

不動產經紀業管理條例

臺北高等行政法院判決高等行政訴訟庭第四庭 113年度簡上字第86號上訴人新北市政府地政局代表人汪禮國（局長）訴訟代理人蕭湘君蔡盈輝賴惠琴被上訴人金龍國際不動產仲介經紀開發有限公司代表人高明郎訴訟代理人李夏菁律師上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，上訴人對於中華民國 113年5月17日本院地方行政訴訟庭112年度簡字第265號判決，提起上訴，本院判決如下：主文上訴駁回。上訴審訴訟費用由上訴人負擔。　　理由一、緣被上訴人係經許可經營不動產經紀業。上訴人於民國111 年11月22日接獲民眾檢附相關資料提出檢舉，陳稱其於民國 108年間透過被上訴人仲介購買門牌號碼○○市○○區○○街000號 0樓之房屋及其坐落之土地持分（下稱系爭房屋及系爭土地，並合稱系爭不動產），有「廣告建物違法詐欺消費者」、「合約未提供現況說明書更未提到70%面積係違建」、「房屋總價新臺幣（下同）830萬，仲介費用高達80萬元」等情事。嗣上訴人函請被上訴人陳述意見後，審認被上訴人確有仲介售屋「收取其他報酬」、「廣告內容與事實不符且未註明經紀業名稱」及「未提供買受人不動產必要之資訊」等違規事實，違反不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第19 條、第21條及第24條之2等規定，依同條例第29條第1項第1 款、第3款及「新北市政府地政局辦理不動產經紀業管理條例第29條及第32條事件統一裁罰基準」（下稱裁罰基準）第 2點附表項次壹、貳及伍等規定，以112年4月19日新北地價字第1120718424號函併附同文號處分書（下稱原處分），分別裁處被上訴人罰鍰10萬元、9萬元及3萬元（合計22萬元）。被上訴人不服，提起訴願經決定駁回，提起行政訴訟，經本院地方行政訴訟庭（下稱原審）以112年度簡字第265號判決（下稱原判決）將訴願決定及原處分關於裁處被上訴人仲介售屋「收取其他報酬（罰鍰10萬元）」、「未提供買受人不動產必要之資訊（罰鍰3萬元）」等部分，均撤銷，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就原判決撤銷原處分及訴願決定部分不服，遂提起本件上訴。並聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄，上開廢棄部分，被上訴人在原審之訴駁回。至於原判決駁回被上訴人之訴即「廣告內容與事實不符且未註明經紀業名稱（罰鍰9萬元）」部分，則因未據被上訴人聲明不服而確定。是本院應以上訴人聲明不服之部分為審理範圍。二、被上訴人起訴主張及訴之聲明、上訴人於原審之答辯及聲明、原判決認定之事實及理由，均引用原判決所載。　　三、原判決認定被上訴人之訴為一部有理由，一部無理由，主要理由（有理由部分）論據略以：　㈠原處分認被上訴人超收仲介服務費而違反管理條例第19條第1 項之規定，核有違誤：　⒈由買賣議價委託書（108年11月13日）、108年12月18日簽訂之不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書以觀，均記載系爭不動產之買賣總價為830萬元（土地部分為623萬，建物部分為207萬）。依安新建築經理公司專戶資金及利息結算明細表及房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單所載，就系爭不動產之買賣，系爭土地之保證金額為623萬元、系爭房屋保證金額為207萬元，均經履約保證結案。又由黃君於111年10月3日向臺灣士林地方法院提出之民事起訴狀以觀，亦自承其購買系爭不動產之價金為830萬元；再者，依淡水第一信用合作社113年3月11日淡一信剛字第1130016901號函（下稱淡水一信113年3月11日函）檢附黃君以系爭不動產設定最高限額抵押權向該社新莊分社申辦擔保貸款時所檢附之不動產買賣契約等文件，核與前揭108年12月18日不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、買賣價金履約保證申請書相符，足見黃君係以系爭不動產之買賣價金為830萬元而據以向淡水一信新莊分社申辦擔保貸款；復衡諸常情，若經紀業有收取仲介費，則不論其收取之金額若干，因仲介費非屬不動產本身之價值範圍，故必然不會包括在不動產買賣契約所載之總價內，此應為一般具正常智識成年人所得知悉，是黃君既於民事事件起訴而為該等主張，並將不動產買賣契約書等文件作為申辦貸款所用，其指稱所支付830萬元中之80萬元屬仲介費，自無足採。　⒉黃君於本件言詞辯論期日到庭證稱，未明確指出高明郎有提及80萬元係仲介費一事，又依黃君所指買賣價金為750萬元之不動產買賣契約書所示，簽約日期為「109年2月21日」，已係在前揭不動產買賣契約書及買賣價金履約保證申請書之簽訂日（108年12月18日）及買賣契約書所載點交日（109年 1月22日）之後，是黃君執之而謂系爭不動產之價額為750萬元一節，本難採信。另黃君證稱不動產買賣契約之簽訂緣由，係稱「當時好像是要給誰一個交代」，此核與被上訴人所稱於系爭不動產買賣成交，黃父即一直來質疑高明郎，表示無法採信高明郎所言慈祥公司當初是想賣給高明郎750萬元，而要高明郎給他證明，高明郎因為一直被黃父打擾，又想大家是熟識，也不疑有他，就照黃父之意，另與黃君簽一份 750萬元合約之緣由，同屬「要給誰一個交代」，故自難執之即謂系爭不動產之買賣價金為750萬元，並進而認定該未納入履保專戶之80萬元即係被上訴人收取之仲介費。而證人高麗玲於本件言詞辯論期日證詞核與被上訴人所稱、安新建築經理公司專戶資金及利息結算明細表（賣方：慈祥公司）之「應付仲介服務費」欄所載「112,500元」及被上訴人所提出戶名為「高凡茜」（即被上訴人於110年11月25日前之代表人）之綜合活期儲蓄存款存摺於109年3月5日註明「匯入匯款安新建築經理股＄112,500」等節相符。黃君買受系爭不動產所支付之金額中共計80萬元雖未納入履保專戶，但均經黃君及賣方同意，此有前揭不動產買賣契約書足憑，固然其緣由未據明載，但其緣由本有諸端，是上訴人依黃君所稱，遽予認定該80萬元即仲介費，核屬無據。　　　　㈡原處分認被上訴人仲介系爭不動產之買賣，未提供買受人不動產必要資訊，違反管理條例第24條之2第3款規定，亦非適法：　⒈依被上訴人補充陳述意見書、證人高麗玲於言詞辯論期日證詞、安新建築經理公司專戶資金及利息結算明細表之「應付仲介服務費」欄所載112,500元及被上訴人所提出戶名為「高凡茜」之綜合活期儲蓄存款存摺於109年3月5日註明「匯入匯款安新建築經理股＄112,500」，足認被上訴人係同時受買方、賣方委託而仲介系爭不動產買賣，故當有管理條例第 24條之2第3款之適用。由上開規定以觀，僅係賦予經營仲介業務者有「提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊」之行政法上義務，且未明文若未以同條例第23條及第24條規定之不動產說明書解說即屬違反此一規定，是自不得僅因被上訴人經紀人員於執行業務過程未持不動產說明書向黃君解說即逕謂被上訴人違反管理條例第24條之2第3款規定。　⒉依不動產買賣契約書新增其他約定事項內載第22及23點內容，前揭不動產（建物）買賣契約書亦僅記載買賣標的物為「一層、23.95㎡」，且依前開建物登記第二類謄本〈建號全部〉所示，黃君因本件買賣所取得之建物係「一層、23.95平方公尺」，又不動產買賣契約書新增其他約定事項上所蓋之部分指印及「高明郎」之部分印文係與不動產（建物）買賣契約書所蓋之部分指印及「高明郎」之部分印文契合。再者，黃君於提出刑事詐欺及背信告訴時之刑事告訴狀，亦自承於簽訂不動產買賣契約書時，該新增其他約定事項即已併存。從而，足認黃君於簽訂本件買賣契約時應已知所購買之系爭不動產（建物部分）可為所有權登記部分應僅「主建物23.9 5㎡（7.245坪）」，而主建物右側增建之室內空間（4.033坪）則非屬合法建物而不得為所有權登記。　⒊分管書記載：「附件所示之壹樓平面圖彩色部分公共設施部分持份為○○市○○區○○街000號所有權人持有，今起造人慈祥房屋仲介有限公司（下稱慈祥房屋）已明確告知承買人，如附圖所示彩色部分約定由○○市○○區○○街000號所有權人專用。…」，而所附壹樓平面圖上有工務局「建物使用執照發照章、108.2.11、108年汐使字第062號」，且該壹樓平面圖所載之公共設施部分亦顯與系爭不動產買賣契約簽訂時之現況（即已屬室內空間）不符；又不動產買賣契約書新增其他約定事項第22、23點就之均已記載為室內空間，則黃君自難諉為不知該部分係屬二次施工之違建；再者，由黃君對被上訴人所提出返還價金等事件審理中所提出之107年11月拍攝之G oogle街景圖所示，並比對分管書所附平面圖，足知於108年 2月11日建築使用執照發照時，系爭不動產應無二次施工而增加1樓主建物右側室內空間之違建，而被上訴人已陳稱黃君及黃父10餘年來為資源回收之地點就在系爭不動產之斜對面（僅8公尺），上訴人對此亦未爭執堪認屬實，更見黃君就系爭不動產之二次施工而增加違建部分於買賣系爭不動產前應本已知悉。況黃君對高明郎、陳高麗文、高麗玲所提出告訴之前揭詐欺等案件，業經臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）檢察官以112年度偵續字第302號為不起訴處分，黃君不服而聲請再議，仍經臺灣高等檢察署以112年度上聲議字第10690號處分書予以駁回，此亦足為被上訴人有利之佐證。上訴人漏未審酌上開情事，誤認被上訴人仲介系爭不動產之買賣，未提供買受人不動產必要資訊（即系爭不動產違建及二次施工部分），而違反管理條例第24條之2第3款之規定予以裁處，並非適法。四、上訴意旨略以：　㈠有關被上訴人仲介售屋收取其他報酬部分：　⒈本案買賣雙方於系爭標的交易過程中分別簽訂總價830萬、75 0萬之買賣契約書，買方黃在宏（下稱黃君）指陳被上訴人僱用之經紀人員高明郎君於簽約時收取之80萬元價款為被上訴人之仲介費，然被上訴人為合法之仲介經紀業者，其所僱用之經紀人員高明郎亦為合格之營業員，其執行仲介業務自應具善良管理人之注意而未為之，竟將簽約時收取之80萬元款項不入買賣價金履約保證專戶，亦未直接交付賣方，雖主張代為賣方支付裝潢等費用後已全數結清，惟未能進一步提出相關事證，故上訴人判斷其已有收取其他報酬而違反管理條例第19條第1項之情形，且判斷被上訴人難以執前述說詞而認非出於過失，故本項裁罰實已審酌違反行政法上義務行為應受責難程度、所生影響及因違反行政法上義務所得之利益，應符行政罰法第7條、第18條第1項之規定。　⒉買賣成交價格之形成，係買賣雙方衡酌不動產物件本身條件與相關交易條件等因素所決定之貨幣數額，其價格之組成除「不動產物之本身」外，亦或有將裝潢費、家俱設備費、應由賣方繳納之土地增值稅或其他費用、仲介費、地政士服務費等「非屬不動產價格之費用」納入成交總價之情形，此為契約自由，故管理條例之中央主管機關內政部，為規範平均地權條例第47條規定，買賣雙方應於買賣案件申請所有權移轉登記時，檢具申報書申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，於109年6月17日以台內地字第0000000000號令發布之不動產成交案件實際資訊申報書格式及填寫說明，其買賣案件申報書11.備註欄即規範，若交易總價包含非屬不動產價格之費用，應於備註欄勾選註明其價額，其即有「仲介費」之選項，此舉係因買賣成交價格或有包含非屬不動產價格之費用，為探求「單純不動產價格」之「實價」，因而設計之欄位，並規範買賣雙方應如實申報。原判決指陳交易價格「必然」不會包含在契約總價，應為「一般智識」成年人得知悉，據以判斷訴外人黃君指稱所支付之830萬元中之80萬元屬「仲介費」（或原處分所認定之「其他報酬」）自無足採，與內政部所公告發布之不動產成交案件實際資訊申報書格式及填寫說明未合，有判決不適用法令及不備理由之違法。　⒊退一步言之，縱認（假設語氣）黃君買受系爭不動產所支付之金額中共計80萬元，雖未納入履保專戶由高明郎收取，後續確用以代賣方支付裝潢等費用並與賣方結清點交，被上訴人無違規收取其他報酬之規定，然被上訴人自承其經紀人員高君之大姊有以個人名義給他紅包，且證人高麗玲君當庭證稱確實因高君處理本案交易事務而給予3萬6的紅包，實已足證高君有收取其他報酬，原審充耳未聞亦未為指正，為判決不適用法令、判決不備理由之違法。　㈡未提供買受人不動產必要之資訊部分：　⒈被上訴人受託銷售系爭不動產，經被上訴人（交易時代表人為高凡茜）僱用之經紀人員高明郎覓得說合交易之相對人即買受人黃君，並簽訂不動產買賣契約書，因系爭不動產有違建或二次施工情事經新北市政府工務局令拆除恢復原狀致生糾紛，經上訴人函請被上訴人提出說明，被上訴人自承關於自行增建二次施工部分，僅由人員高明郎逐一解說從頭到尾黃君及其父親都知情也都經常出沒在工地現場，而未及製作不動產說明書係因求時效致有疏漏等語，惟未能進一步提出有逐一解說告知有關該不動產必要之資訊或依仲介專業應查知之不動產之瑕疵等事證，且仲介過程中被上訴人未依前開規定製作不動產說明書，經由被上訴人所屬不動產經紀人及委託人確認簽章後，持憑不動產說明書進行解說及交付，難認被上訴人已依不動產經紀業第24條之2之規定，善盡公平原則踐行告知必要之資訊及不動產瑕疵之責任。　⒉復按被上訴人歷次所陳書狀，均在表明交易之相對人即訴外人黃君已知悉建物二工之事實，並稱黃君已經明確仔細看過系爭建物相關資料，方能對二次施工的室內4.033坪屬共有之專有部分知之甚詳，而未對被上訴人於未製作不動產說明書且亦未與委託人書面簽訂委託銷售契約書及現況（屋況）確認書之情況下，究以何種方式告知交易之相對人黃君，系爭建物有二次施工，未來可能有遭主管機關命其拆除恢復原狀之必要資訊，提出任何事證，縱依結果論認黃君已明確看過系爭建物相關資料，蓋建物登記謄本及建物測量成果圖，係任何人均可向地政機關申請查閱，尚難認係被上訴人所提供或告知。判決前揭所析論，係源於黃君告訴高明郎、陳高麗文、高麗玲犯詐欺之刑事案件，新北地檢署調查偵辦之筆錄內容等事證；惟詐欺罪之構成，係加害人有故意或不法意圖而施以詐術，使被害人陷於錯誤而做出財產上的處分（如給付價金購置不動產）導致損失，始當成立之；又黃君告訴高明郎背信一節，亦須高君在處理黃君購買不動產之事務時，明知其行為將傷害黃君之財產權益仍故意進行，造成被害人財產上或其他利益受損方能成立。據該不起訴處分書所載內容，亦僅能論證黃君於簽約時業已知悉二工之事實，應未能反證被上訴人業已踐行不動產經紀業管理條例第24條之2 之規定，分屬兩不同層面，原審據此節而認屬對被上訴人有利之佐證，已有判決適用不當及不備理由之情形。　⒊系爭不動產之土地、建物買賣契約書，高明郎同時為土地賣方陳高麗文、建物賣方慈祥房屋（法代高麗玲）之簽約代理人，高君既為賣方授權之簽約代理人，簽約時於系爭不動產之買賣契約書蓋指印及印文實屬必須，原審未究明簽約代理人高君於簽約時之身分與責任，及被上訴人「金龍國際不動產仲介經紀開發有限公司」於交易過程中，所指派之經紀人員高明郎，對買受人黃君應負之解說告知有關該不動產必要之資訊或依仲介專業應查知之不動產之瑕疵之責任（容此再進一步說明，更何況該新增其他約定事項，按被上訴人所陳係由買受人黃君所提出，而非被上訴人或賣方），有判決不備理由之情形。至「分管書」內所載「…今起造人慈祥房屋仲介有限公司已明確告知承買人，如附圖所示彩色部分約定由○○市○○區○○街000號所有權人專用。…」，僅能證明係由建物出賣人慈祥房屋所提出，而於簽約時由黃君簽章，依原判決援引新北地檢署偵訊筆錄所載，高明郎向黃君說分管書是全部住戶都要簽的，而高君於簽約時係為賣方之簽約代理人如前所述，是否為被上訴人執行仲介業務而向黃君進行解說告知，原審未進一步究明，亦有判決不備理由之違背法令；縱所附之「壹樓平面圖」所載公共設施部分亦顯與系爭不動產買賣契約簽訂時之現況（已屬室內空間）不符，惟依高君前述說法，亦難認已有進一步向黃君說明其圖說與實際不符情形，而得採認為對被上訴人有利之見解，原審持此節認被上訴人否認「未就系爭不動產違建及二次施工部分告知黃君」足認堪予採信，為判決理由矛盾。五、本院經核原判決結論尚無違誤，茲就上訴理由再予補充論述如下：　㈠按管理條例第19條規定：「（第1項）經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。（第2項）違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。」第23條規定：「（第1項）經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。（第2項）前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」第24條規定：「（第1項）雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。（第 2項）前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」第24條之2第3款規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：……三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。……」第29條第1項第1款及第3款規定：「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：一、違反……第19條第1項、……規定，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。……三、……違反第24條之2規定，由主管機關處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰。……」又不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6，不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條定有明文。揆諸前開條文及其立法意旨，係考量仲介業務屬代理、居間性質，應收取合理之報酬。爰明定經紀業應按中央主管機關規定之報酬標準依交易當事人簽訂買賣、互易或租賃契約之價金或租金計收之，不得收取差價或其他報酬，如收取差價或其他報酬，應加計利息後加倍退支付人，以杜絕消費者因缺乏充分的市場資訊及健全的估價系統而被收取超價報酬之情事發生。又為防杜交易糾紛，經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，固得同時接受雙方之委託，惟因買受人或承租人居於交易資訊弱勢之一方，管理條例因此課予仲介業者應公平提供買受人或承租人關於不動產必要資訊之義務，以保障交易公平及買受人或承租人之權益，然綜觀前揭法條規定之文義，並未限制仲介業者提供必要資訊之方式，而不動產說明書主要用途在說明不動產之狀況及相關資料，便利於向相對人為解說，並透過買賣或租賃雙方簽認之方式，以釐清日後責任之歸屬，故為仲介業者提供買受人或承租人關於不動產必要資訊之重要方式，倘仲介業者未製作不動產說明書，承前開規定及立法意旨，尚非得逕予推認仲介業者違反管理條例第24條之2第3款「提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊」之規定，而應綜合一切情狀認定其是否已依其他方式提供關於不動產必要之交易資訊，例如：口頭說明等，始合於管理條例所為保障民眾購買、承租不動產權益之規範目的及意旨。　㈡經查，被上訴人受託銷售系爭不動產，經被上訴人（交易伊時代表人為高凡茜）僱用之經紀人員高明郎覓得說合交易之相對人即買受人黃君，並於108年12月18日簽訂下列不動產買賣契約書：①汐止區金龍段680、680-1地號等2筆土地，成交價格623萬元，賣方陳高麗文；②汐止區金龍段10238建號建物，即門牌地址○○街000號0樓，成交價格207萬元，賣方慈祥房屋。黃君買受系爭不動產所支付之金額中共80萬元依契約約定未納入履保專戶，而黃君於陳情時指稱此80萬元係「仲介費」，惟從卷附買賣議價委託書（108年11月13日）、不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書以觀，均記載系爭不動產之買賣總價為830萬元（土地部分為623萬，建物部分為207萬），另參酌黃君因系爭不動產買賣交易糾紛所衍生之民事訴訟事件111年10月3日「民事起訴狀」之「事實」欄載稱：「二、高明郎得悉此情後，遂推薦門牌號碼為 ○○市○○區○○街000號0樓之不動產，並親於108年11月13日帶同原告〈即黃君，下同〉看屋。…且雙方議定之總價即830萬元尚在原告預算內，原告遂予應允…。」，暨「理由」欄載稱：「…參諸原告購買系爭建物23.95平方公尺時之總價為830 萬元，…。」，足見黃君於相關民事訴訟事件中亦自承其購買系爭不動產之價金為830萬元；原審另依被上訴人聲請向淡水第一信用合作社所函調黃君以系爭不動產向該社設定最高限額抵押權時所檢附供該社審核貸款條件之買賣契約，嗣經淡水第一信用合作社113年3月11日淡一信剛字第11300169 01號函檢附黃君向該社新莊分社申辦擔保貸款時所檢附之不動產買賣契約等文件，而觀乎該函所檢附之文件，均核與前揭不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、買賣價金履約保證申請書相符，足見黃君係以系爭不動產之買賣價金為830萬元而據以向淡水第一信用合作社新莊分社申辦擔保貸款等情，為原審依調查證據之辯論結果所確定之事實，核與卷內證據相符。原判決據以論明衡諸常情，若經紀業有收取仲介費，則不論其收取之金額若干，因仲介費非屬不動產本身之價值範圍，故必然不會包括在不動產買賣契約所載之總價內，此應為一般具正常智識之成年人所得知悉，是黃君既於民事事件起訴而為該等主張，並將前揭不動產買賣契約書等文件（載明房地總價為830萬元）作為申辦貸款所用，是其指稱所支付之830萬元中之80萬元屬「仲介費」，自無足採。至黃君於原審言詞辯論期日固證稱系爭不動產訂約金額是750萬元，80萬元是高明朗要的錢，並提出另份買賣價金為750萬元之不動產買賣契約為憑，惟該約簽約日期為「1 09年2月21日」，已係在前揭不動產買賣契約書及買賣價金履約保證申請書之簽訂日（108年12月18日）暨買賣契約書所載點交日（109年1月22日）之後，且依黃君於同一言詞辯論期日之證詞，可見其就該買賣價金為「750萬元」之不動產買賣契約之簽訂緣由，係因高明郎因為一直被黃父打擾，照黃父之意，另與黃君簽了一份750萬元的合約係要給某人一個交代，故虛偽可能性高，自難執之即推論系爭不動產之買賣價金為750萬元，未納入履保專戶之80萬元即係被上訴人收取之「仲介費」。況系爭不動產之買賣價金830萬元業經結算完畢且全部收取，高明郎自黃君領取之80萬元係依據賣方慈祥房屋代表人之指示代墊清潔及裝潢等費用再為結算，且賣方慈祥房屋結清撥款明細顯示有應付仲介服務費112, 500元等節，有慈祥房屋出具之證明書及證人高麗玲於原審之證詞可證（原審卷㈠第153頁、卷㈡第83頁至第88頁），因認上訴人漏未審酌上開情事，逕以黃君買受系爭不動產所支付之金額中共計80萬元未納入履保專戶，且黃君指稱此80萬元係「仲介費」，據以認定被上訴人有超收仲介服務費而違反管理條例第19條第1項（收取其他報酬）之規定，並以原處分裁處被上訴人罰鍰10萬元，即屬有誤，乃判決予以撤銷，於法核無違誤。原判決業敘明其判斷之依據及得心證之理由，並就上訴人在原審之論據，何以不足採取，分別予以指駁，並無違反證據法則、經驗法則或論理法則等情事。原判決因而撤銷上訴人此部分關於超收仲介服務費而違反管理條例第19條第1項規定所為之原處分，經核並無判決違背法令之情形。　㈢上訴意旨固主張：管理條例之中央主管機關內政部於109年6 月17日以台內地字第1090262783號令發布之不動產成交案件實際資訊申報書格式及填寫說明，其買賣案件申報書11.備註欄即規範，若交易總價包含非屬不動產價格之費用，應於備註欄勾選註明其價額，其即有「仲介費」之選項，此舉係因買賣成交價格或有包含非屬不動產價格之費用，為探求「單純不動產價格」之「實價」，因而設計之欄位，並規範買賣雙方應如實申報。原判決指陳仲介費「必然」不會包含在契約總價，應為「一般智識」成年人得知悉，據以判斷訴外人黃君指稱所支付之830萬元中之80萬元屬「仲介費」（或原處分所認定之「其他報酬」）無足採，與內政部所公告發布之不動產成交案件實際資訊申報書格式及填寫說明未合，有判決不適用法令及不備理由之違法等語。惟查，仲介費為不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額（不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1點參照），是主張之權利主體為不動產經紀業或經紀人員，此與不動產買賣契約主張買賣價金之權利主體為賣方，兩者顯有不同，是以，於一般不動產之交易，契約內之買賣總價並不會包含仲介費，原審另綜合參酌本件交易雙方所簽立不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書，及買賣價金履約保證申請書等書證所載，暨訴外人黃君以系爭不動產買方之交易地位，對系爭房屋之賣方慈祥公司本於雙方契約總價830萬元之約定，請求返還價金519萬3500元等個案情形判斷，據以認定黃君於原審調查中所指稱其所支付之 830萬元中之80萬元屬「仲介費」云云，並非可採，核其推論並未違反一般交易常情，且已綜合參酌系爭不動產交易之實況，並非僅以一般交易常情為論斷之依據，此與內政部為提升不動產買賣案件申報登錄資訊揭露即時性，增進不動產交易資訊透明化之重大公共利益，並回應平均地權條例第47 條規定之要求，針對一般不動產交易而訂定之「不動產成交案件實際資訊申報書格式及填寫說明」並無直接關連，上訴人片面擷取原判決之部分內容，指摘其推論過程有違內政部所公告發布之前揭法令規定，有判決不適用法令及不備理由之違法等語，無非執其於原審已提出、業經原判決論駁不採之主張，及對原審認定事實、取捨證據之職權行使事項再為爭議，並非可採。　㈣上訴意旨另援引證人高麗玲君於原審證稱因高明郎處理本案交易事務而給予3萬6千元的紅包等語，主張高君有收取其他報酬，並指摘原審未為指正，為判決不適用法令、判決不備理由之違法等語。惟查，從上訴人依據管理條例第29條第1 項第1款及裁罰基準裁處被上訴人罰鍰處分之違章行為內容以觀，均在論述被上訴人僱用之經紀人員高明郎於簽約時收取之80萬元價款為被上訴人之仲介費，已超過內政部規定系爭不動產實際成交價金6％之上限，而有收取其他報酬，違反管理條例第19條第1項規定之情形等語，核與高君是否另有收受3萬6千元的紅包乙情，顯屬無涉，是縱認證人高麗玲前開證述屬實，亦屬脫逸出原處分裁罰客觀事實之範圍，不足以動搖原判決關於尚無充分證據足資認定80萬元係「仲介費」，原處分逕以被上訴人超收仲介服務費而違反管理條例第 19條第1項（收取其他報酬）之規定，裁處被上訴人罰鍰10 萬元即屬有誤，應予撤銷等認定之結果，上訴意旨徒執前詞，請求廢棄原判決，亦非可採。　㈤上訴意旨主張原判決斟酌系爭不動產之土地、建物買賣契約書、「分管書」，及黃君告訴高明郎、陳高麗文、高麗玲犯詐欺之刑事案件等不起訴處分書所載內容，均僅能論證黃君於簽約時業已知悉二工之事實，而未能反證被上訴人業已踐行不動產經紀業管理條例第24條之2之規定，分屬兩不同層面，原審據此節而認屬對被上訴人有利之佐證，已有判決適用法令不當、不備理由及判決理由矛盾云云。惟依上揭規定及說明，買受人或承租人居於交易資訊弱勢之一方，管理條例第24條之2第3款規定因此課予仲介業者應公平提供買受人或承租人關於不動產必要資訊之義務，以保障交易公平及買受人或承租人之權益，然相關法令並未限制仲介業者提供必要資訊之方式，不動產說明書僅為仲介業者提供買受人或承租人關於不動產必要資訊重要方式之一，仲介業者未製作不動產說明書尚非得逕予推認仲介業者違反管理條例第24條之2第3款「提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊」之規定，而尚應綜合一切情狀認定其是否已依其他方式提供關於不動產必要之交易資訊，始合於管理條例所為保障民眾購買、承租不動產權益之規範目的及意旨。原處分以被上訴人未就系爭不動產違建及二次施工部分告知黃君，且所屬經紀人員（高明郎）於執行業務過程未持「不動產說明書」向黃君解說，乃認被上訴人違反管理條例第24條之2第3款（即未提供買受人不動產必要資訊）之規定，原判決依調查證據之辯論結果，就此已依法論明：「不動產買賣契約書新增其他約定事項」內載：「22.賣方物件○○區○○街000號○樓之主建物23.95㎡（7.245坪）之右側室內空間尺寸約寬：2.427m長：5.494m面積：13.33㎡（4.033坪）此室內空間屬買方永久專用並有所有權，並隨主建物一併轉移」、「23.賣方物件○○區○○街000號之共用部分內有一面積：13.33㎡（4.033坪）的部分，為買方專用部分並有所有權，並隨主建物一併轉移」，足認黃君於簽訂本件買賣契約時應已知所購買之系爭不動產（建物部分）可為所有權登記部分應僅「主建物23.95㎡（7.245坪）」，而主建物右側增建之室內空間（4.033坪）則非屬合法建物而不得為所有權登記，否則豈需特為上開新增之約定事項；「分管書」〈上有黃君之簽章〉記載：「一、由慈祥房屋仲介有限公司所興建（108年汐使字第062號）之建物共11戶，其中坐落如附件所示之壹樓平面圖彩色部分公共設施部分持份為○○市○○區○○街000號所有權人持有，今起造人慈祥房屋仲介有限公司已明確告知承買人，如附圖所示彩色部分約定由○○市○○區○○街000號所有權人專用。…」且該「壹樓平面圖」所載之公共設施部分亦顯與本件系爭不動產買賣契約簽訂時之現況〈即已屬室內空間〉不符；黃君對高明郎、陳高麗文、高麗玲所提出告訴之前揭詐欺等案件，係主張「系爭建物於出售時無從分辨有外推或擴建之情事，高明郎復以口頭方式表示本件並無二次施工情事，致使告訴人誤會系爭830萬元買受之面積係看屋時現況之全部，進而給付全部價金，自已構成刑法第339條第1項詐欺罪。」等語，惟此業經檢察官為不起訴處分確定在案，亦足為被上訴人有利之佐證。上訴人漏未審酌上開情事，誤認被上訴人仲介系爭不動產之買賣，未提供買受人（黃君）不動產必要資訊（即系爭不動產違建及二次施工部分），而違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3款之規定，乃以原處分裁處被上訴人罰鍰3萬元，亦非適法等情（原判決第37至41頁），經核原審已綜合黃君與被上訴人簽約時之一切情狀認定黃君就系爭不動產違建及二次施工部分知之甚明，由此堪認被上訴人已提供買受人即黃君關於系爭不動產必要之資訊，未使其陷於交易上之不利地位，黃君於陳情信內之片面指摘顯難盡信，與卷內證據資料尚無不合，於法核無違誤。上訴意旨無非執其一己之法律見解，重述其於原審主張而為原判決不予採取之理由，再事爭執，自不足取。六、綜上所述，原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，將訴願決定及原處分關於裁處被上訴人仲介售屋「收取其他報酬（罰鍰10萬元）」、「未提供買受人不動產必要之資訊（罰鍰 3萬元）」等部分均撤銷，核無違誤。上訴論旨仍執前詞，指摘原判決違背法令，請求判決廢棄，並如其上訴聲明，為無理由，應予駁回。七、結論：本件上訴為無理由。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　審判長法官　陳心弘　　　法官　畢乃俊　　　法官　鄭凱文上為正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日書記官高郁婷

2025-02-26

TPBA-113-簡上-86-20250226-1

店簡

新店簡易庭

修繕漏水

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 113年度店簡字第1323號原告張雅柔訴訟代理人張兩漢鄭緩華被告馮小蕙訴訟代理人江岳陽律師馮小芳張宜達張桂英上列當事人間請求修繕漏水事件，於民國114年2月5日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造前於民國113年1月31日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告以總價新臺幣(下同)1895萬元( 車位費另計)向被告購買門牌號碼新北市○○區○○街0巷00號( 下同)5樓房屋（下稱系爭5樓房屋）及坐落基地，並依約付訖價金，被告於同年3月31日交屋。嗣於同年5月6日系爭5樓房屋下方之4樓房屋(下稱系爭4樓房屋)屋主即訴外人梁茂松向當時使用系爭5樓房屋之原告親友江鎮州反應系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水。經委請專業技師鑑定後，得悉乃系爭5樓房屋熱水管滲漏(下稱系爭瑕疵)所致漏水，梁茂松並稱其於很久之前已將上開漏水一事告知被告，則被告就系爭瑕疵早已明知。又兩造固簽訂系爭契約之增補特約，約定「乙方(即被告)同意減價78萬元予甲方(即原告)，甲方同意免除乙方物之瑕疵擔保責任，若日後買賣標的發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂…等屋況問題，皆由甲方自行負責，概與乙方無涉」(下稱系爭特約)，然被告提出之系爭特約附件僅揭露系爭5樓房屋各處牆面、窗戶之滲漏水、龜裂及壁癌等屋況問題，而故意隱瞞系爭瑕疵，依民法第148條第2項、第220條第1項、第222條及第366條規定，被告不得憑系爭特約免除就系爭瑕疵之瑕疵擔保責任，而應就原告為修繕系爭瑕疵花費之23萬8000元負賠償責任。爰依民法第354條規定提起本訴。並聲明：被告應給付原告23萬800 0元，及自調解聲請狀送達翌日起加計年息5％之利息。二、被告辯稱：梁茂松前於111年5月間固有向被告反應系爭4樓房屋主臥室馬桶上方天花板及次臥室均有漏水，經系爭4樓、5樓房屋所在山水天地大廈B棟管理委員會(下稱系爭管委會)查明係7樓管道間糞管之公管漏水所致，並由系爭管委會委工於同年9月間修繕完畢，之後被告未再接獲梁茂松通知系爭4樓房屋有何漏水情事，被告以為上開系爭4樓房屋漏水已全部修繕完成，並不知悉系爭4樓房屋主臥室馬桶上方天花板仍持續漏水，自亦無從就系爭瑕疵列入系爭特約附件內而告知原告，當無故意不告知原告系爭瑕疵之情。而被告已將所知系爭5樓房屋存有之壁癌、水痕及滲漏水，及10年前6 樓房屋漏水漏到系爭5樓房屋的爭議事件列明在「標的物現況說明書(成屋)」(下稱系爭說明書)內。而梁茂松上開反應之系爭4樓房屋漏水情事，被告獲悉者乃系爭管委會查得之公管漏水，自與系爭5樓房屋無關，被告始未記載在系爭說明書內。又兩造以系爭特約由被告同意減價為條件，約定原告自行修繕系爭5樓房屋之滲漏水、壁癌、龜裂，系爭特約自屬有效，則就系爭瑕疵顯示之系爭5樓房屋漏水情況，既非重大瑕疵，又在兩造約定免除被告瑕疵擔保責任之列，原告自不得請求被告就系爭瑕疵負瑕疵擔保責任。縱認系爭特約無效，然原告於簽訂系爭契約時既知系爭5樓房屋有滲漏水，則依民法第355條之規定，被告亦無庸就系爭瑕疵負擔物之瑕疵擔保責任等語。並聲明：原告之訴駁回。三、查兩造於113年1月31日簽訂系爭契約及系爭特約，原告向被告購買系爭5樓房屋及坐落基地，被告於同年3月13日交屋等情，有系爭5樓房屋建物登記第一類謄本（店司調卷第41-43 頁）、系爭契約（店司調卷第17-27頁）、系爭特約及附件（店司調卷第45-51頁）可據，並為兩造所不爭執，堪信為真。四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；以特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第354條第1項、第366條、第359條、第373條分別定有明文。又民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104年度台上字第550號判決參照）。原告主張系爭房屋交屋時存有系爭瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任而賠償原告為修補系爭瑕疵支出之23萬8000元等語，為被告所否認，並以前詞置辯。查： (一)被告113年3月13日就系爭5樓房屋交屋後，同年5月初系爭4 樓房屋屋主梁茂松向當時裝潢系爭5樓房屋之原告親友江鎮州反應系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水，抓漏後發現是系爭5樓房屋浴室熱水管漏水導致，已修繕完畢，修繕工程報價23萬8500元等情，經證人江鎮州證述在卷(本院卷第86頁)，並有報價單（司調卷第53頁）、熱顯像儀勘估系爭4樓及5樓房屋及現場情形照片（司調卷第57-61頁）可憑，復為被告所不爭執，可信為真。參以系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板自111年間即見有水滲漏，為兩造所不爭執(本院卷第88頁)。是原告主張系爭5樓房屋有浴室熱水管漏水之系爭瑕疵，可認於被告交屋時即已存在。 (二)兩造訂立系爭買賣契約時，另簽訂系爭特約，約定「甲方( 即原告)已至房屋現場確認，本標的物現況詳如附件照片屋況問題，甲方同意自行修復並負擔修繕所需費用，本案甲乙雙方(乙方即被告)原議定之成交價新台幣1968萬元，乙方同減價78萬元予甲方，甲方同意免除乙方物之瑕疵擔保責任，若日後買賣標的發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂 …等屋況問題，皆由甲方自行負責，概與乙方無涉。惟若重大瑕疵，如：標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強...等情事，乙方仍應負瑕疵擔保責任。甲方經謹慎評估後，同意此交易條件，日後不得就本件買賣向乙方及仲介再為任何請求」。而系爭特約附件為10紙系爭5樓房屋照片，內容顯示系爭5樓房屋在客廳、衛浴、臥室及陽台各處牆面、天花板與窗框之滲漏水、龜裂及壁癌情形，雖不包含系爭瑕疵，惟由系爭特約前揭文義可明，兩造於簽立時之真意係排除系爭特約附件以外尚未發現，除重大瑕疵以外之一切瑕疵。而漏水並非系爭特約中所指重大瑕疵，為兩造所不爭執(本院卷第70頁)，則就系爭瑕疵即系爭5樓房屋浴室熱水管滲漏，被告辯稱其瑕疵擔保責任，業經兩造以系爭特約之約定而免除等語，即為可採。五、原告主張被告早於111年間即因梁茂松通知其系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水而知悉系爭瑕疵，卻故意不告知原告，系爭特約應無效等語。查： (一)按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第366 條定有明文。所謂故意不告知其瑕疵，應就出賣人個人之情事定之，亦即須出賣人事實上知悉有瑕疵而不告知，方足當之。 (二)查被告於111年間有會同系爭管委會人員到系爭4樓房屋查看梁茂松當時所指屋內二處漏水，一處是系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水；一處是次臥室，繼而系爭管委會有修繕公管，公管修完後，系爭4樓房屋次臥室未再漏水，至於系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水是久久滴一滴，梁茂松直到原告購得系爭5樓房屋後裝潢期間，才向江鎮州反應系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水沒有修好等情，為兩造所不爭執(本院卷第88頁)。佐以梁茂松上開111年間反應系爭4樓房屋漏水後，系爭管委會委託廠商檢測查明漏水處，結果發現乃7樓管道間糞管漏水，於同年9 月間經系爭管委會僱工修繕更換7樓糞管等情，亦有系爭管委會簽呈、請款單可考(本院卷第37-41頁)。以上事實，均信為真。 (三)參諸被告與梁茂松間111年5月22日至7月3日間對話擷圖照片 (本院卷第43-46頁)，被告於111年7月3日向梁茂松表示系爭管委會總幹事說「7樓附近的公管有一個漏水點，會再請師傅估價」，梁茂松回以「...漏水部分用好，我在觀察，看師傅是否從我天花板用防漏」、「其實房子老舊，一定會有些小漏水」，嗣未見被告與梁茂松有就梁茂松反應之系爭4 樓房屋漏水再有所聯繫(本院卷第45-46頁)，此與上開兩造所不爭執之梁茂松在系爭管委會修繕公管後，直至113年5月間才又就系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水向江鎮州反應一節無違。 (四)基上，可認被告所悉梁茂松於111年向被告反應之系爭4樓房屋二處漏水情況，在系爭管委會修繕7樓管線完畢後，被告未再接獲梁茂松通知後續情況。被告辯稱其以為系爭4樓房屋漏水原因乃系爭管委會查明之公管漏水所導致，並已修繕完成等語，從梁茂松111年7月3日向被告表示其會再繼續觀察防漏施作，嗣未再與被告聯繫以觀，被告存有上開系爭4 樓房屋在系爭管委會委工修繕公管後未再漏水之主觀認知，難認與常人之經驗判斷有違。準此，被告辯稱其以為系爭4 樓房屋漏水與系爭5樓房屋無關，且已全部修繕完成，所以未記載在系爭說明書及系爭特約附件，其並不知悉系爭4樓房屋主臥室馬桶上方天花板仍持續漏水等語，非不可採。 (五)從而，依目前事證難以認定被告事實上知悉系爭5樓房屋存有系爭瑕疵而故意不告知，則原告主張系爭特約無效等語，自難憑採。六、綜上所述，原告主張依物之瑕疵擔保責任，請求被告給付其修繕系爭瑕疵支出之23萬8000元及自調解聲請狀送達翌日起起加計年息5％之利息，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李陸華以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張肇嘉

2025-02-26

STEV-113-店簡-1323-20250226-1

重訴

臺灣臺中地方法院

解除買賣契約等

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度重訴字第70號原告張惠玲訴訟代理人葉耀中律師複代理人林俊甫律師張翊宸律師被告楊秀玉訴訟代理人陳建勛律師上列當事人間請求解除買賣契約等事件，本院於民國114年1月8 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明第1項為被告應給付原告新臺幣（下同）885萬3280元，及自民國111年12月 21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣於1 12年4月24日以民事擴張聲明暨準備二狀變更聲明為如後述原告聲明所示（見本院卷第107頁），原告擴張金額部分，核屬擴張應受判決事項之聲明，與法無違，應予准許。貳、實體部分一、原告主張：　㈠原告於111年10月9日向被告購買臺中市○○區○○○段○○○○○段000 000地號土地（下稱系爭土地）及坐落於上之臺中市○○區○○ 街000○0號未保存登記之房屋（下稱系爭房屋，統稱系爭不動產），雙方簽立系爭不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定價金865萬元，系爭土地於111年12月6日移轉登記予原告，系爭房屋於111年12月16日交付被告，原告亦於111 年12月21日給付865萬元予被告，原告亦支付仲介費17萬300 0元、代書費及稅費3萬280元。　㈡然系爭土地與同段326-23地號土地（下稱系爭鄰地）交界成鋸齒狀，而系爭鄰地所有人張金豐因此占用系爭土地部分種植果樹，且系爭房屋亦有占用系爭鄰地之情形，被告明知上開相互占用之情況，仍於111年3月24日填寫標的物現況使用說明書中，在「本土地是否有被他人占用情形？」、「土地是否有出借他人之情形？」、「目前與鄰地是否有界址糾紛」等三欄位中均勾選「否」，復於111年11月2日簽約後兩造鑑界系爭土地時，被告及仲介均佯稱可以藉由交換土地使用同意書解決，然至今被告仍未提供系爭鄰地所有人之使用同意書。又於111年10月8日，仲介曾帶原告前往系爭房屋檢查供水，仲介在現場致電被告詢問水源，被告告知為山泉水，嗣於111年12月17日，原告再次檢查時，竟發現並無供水，與當初之約定不符。是被告故意不告知系爭不動產存有須拆屋還地、欠缺被告擔保供給山泉水之品質之重大瑕疵，其給付系爭不動產，顯不符債務之本旨，且可歸責於被告，違反系爭買賣契約之約定，原告得主張解除系爭買賣契約，請求被告返還價金865萬元、給付損害賠償額預定違約金865萬元，並賠償仲介費、代書費及稅費20萬3280元。　㈢又被告上開詐欺行為，致原告陷於錯誤而簽立系爭買賣契約，爰依民法第92條規定撤銷意思表示，並依同法第114條準用第113條規定，請求被告返還865萬元。退步言，倘認原告解除契約或撤銷意思表示為無理由，原告得請求減少價金及請求賠償865萬元之損害。　㈣爰擇一依民法第92條、第114條準用第113條、民法第353條、第359條、第256條、第259條、第260條、第227條、第226條、第360條、系爭契約第7條第1項、第10條第3項之規定，請求被告給付865萬元、違約金865萬元；及擇一依系爭契約第 7條、民法第227條之規定，請求被告給付仲介費、代書費及稅費20萬3280元。並聲明：被告應給付原告1730萬元，及其中865萬元自111年12月21日起，另865萬元自本書狀繕本送達翌日起均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠兩造於111年10月9日簽立系爭買賣契約，依該契約第1條、第 15條之約定，可知兩造買賣標的僅系爭土地，不含系爭房屋及農作物，且被告係於111年11月2日複丈當日始知悉系爭土地與鄰地相互占用之情事，當下原告與張金豐均口頭表示雙方交換使用即可，兩造遂依約完成不動產移轉及點交，被告並未向原告表示可取得土地使用同意書，亦未故意於系爭買賣契約上為不實之勾選，原告不得主張受詐欺而撤銷意思表示，請求被告返還及賠償價金865萬元。　㈡又系爭土地與鄰地互有越界使用之面積小，對系爭土地之交易價值影響不大，原告對於系爭土地可使用範圍並無誤認之虞，可見就互有占用部分，對於系爭土地價值減少之程度，即無關重要，不得視為瑕疵。退步言，縱屬瑕疵，系爭土地與鄰地相互占用之面積低於總面積之1/100，則原告主張解除契約顯失公平，再者，被告並未保證系爭土地之山泉水供水穩定，復於系爭買賣契約現況說明書，對目前是否有自來水供應勾選否，原告不得據此主張解除契約或減少價金。且系爭買賣契約約定給付之標的為特定物，縱使具有原告指稱之瑕疵，亦是於契約成立前即已存在，被告以簽約時之現狀交付，亦不構成不完全給付，原告不得請求解除契約、返還 865萬元及賠償仲介費、代書費及稅費20萬3280元。　㈢另倘認系爭買賣契約未合法解除，被告是在鑑界後始知悉系爭土地與鄰地相互占用之情形，原告於交付系爭土地時，亦明知上情而未要求被告排除，則被告即無故意不告知原告瑕疵之情事，原告亦不得向被告請求賠償865萬元。　㈣並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執及爭執之事項　㈠不爭執之事項　⒈兩造於111年10月9日簽定系爭買賣契約，價金865萬元，土地標示為系爭土地即臺中市○○區○○○段○○○○○段000000地號土地。　⒉系爭土地上有系爭房屋即臺中市○○區○○街000○0號未保存登記之房屋。　⒊系爭土地於111年12月6日移轉登記予原告，系爭房屋於111 年12月16日已交付並移轉稅籍，原告已給付865萬元，原告於111年12月18日請仲介暫停撥款865萬元，並於111年12月2 1日撥款，並支出仲介費用17萬3000元、代書及稅費合計3 萬280元。　⒋兩造偕同地政機關於111年11月2日至系爭土地鑑界（見本院卷第45頁），兩造知悉系爭土地與系爭鄰地有相互占用之情況。　⒌被告在標的物現況說明書上「本土地是否有被他人占用情形？」、「土地是否有出借他人之情形？」、「目前與鄰地是否有界址糾紛」等三欄位中均勾選「否」。　⒍原證一最後一頁項次編號二，標的物現況說明書載明目前是否有自來水供應之情形，「是」、「否」均有打勾，但「是」的部分上有蓋楊秀玉的章。　⒎前地主張茂中於96年曾申請鑑界，然於實地複丈時申請撤回測量（見本院卷第26頁）。　㈡爭執事項　　⒈被告於出買系爭土地前，有無知悉系爭土地與系爭鄰地有相互占用之情況？　⒉被告有無表示將取得系爭鄰地所有人交換土地同意書？　⒊系爭買賣契約之價金，是否包括系爭土地及系爭建物，亦或僅有系爭土地？　⒋被告有無對被告保證系爭土地上有天然泉水可使用？　⒌原告可否以系爭土地及系爭鄰地相互占用為由主張解除契約？　⒍原告可否以系爭土地未有天然泉水可使用為由主張解除契約？　⒎原告請求被告給付已給付之價金865萬、違約金865萬、支出仲介費用17萬3000元、代書及稅費合計3萬280元，有無理由？四、本院得心證之理由：原告主張遭被告詐欺及買受之系爭不動產有物具有瑕疵，主張撤銷或解除契約，請求被告返還已經給付之款項，然經被告否認，是本件應探討者即為，被告是否有詐欺之行為及是否得依給付不能或物之瑕疵擔保解除契約？分述如下：　㈠被告有無詐欺之行為　⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項固定有明文。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年度上字第917號民事裁判意旨參照）。　⒉原告主張遭被告詐欺，係認被告曾於96年申請過鑑界，是明知系爭土地遭系爭鄰地所有人占用，仍於111年3月24日填寫系爭買賣契約書之標的物現況說明書時，在「本土地是否有被他人占用情形？」「土地是否有出借他人之情形？」「目前與鄰地是否有界址糾紛？」等三欄位勾選否，顯然有積極詐欺之行為等語，然此經被告否認，辯稱被告取得土地後，並未有與鄰地有經界糾紛，兩造於111年10月9日簽約，兩造依約定申請複丈，地政事務所於111年11月2日前往該地複丈時，方知悉系爭建物有占到系爭鄰地15平方公尺，系爭鄰地占到系爭土地33平方公尺等語。經查，原告雖認被告先前曾向地政機關申請過測量，然經本院函詢臺中市東勢地政事務所，回復於96年間曾有訴外人張茂宗及范玉嬌申請測量，然申請人於實地複丈時當場撤回申請，此有臺中市東勢區地政事務所113年1月26日中東地二字第1130001077號函暨所附資料（見本院卷第265-272頁）在卷可佐，可知96年申請者並非被告，且亦當場撤回申請，是原告主張被告曾申請鑑界，與事實不符。原告雖稱於111年12月13日原告配偶許献洲撥打電話予被告及其配偶，被告表示：「要再看耶，這種東西要再看耶，這我先生啦，之前說有佔到的部分是都有去鑑界，之前有去鑑界阿」，許獻洲回應：「之前你們買的時候有去鑑界過嗎？」，被告表示：「我們之前有鑑界，這次買賣也有鑑界阿」，許献洲稱：「喔，所以們之前就知道有被占用了嘛」，被告配偶表示「我們買的時候是十幾年前的事情了」（見本院卷第117頁），雖然被告曾表示有鑑界，然事實上系爭土地並未鑑界過，此已有上開地政事務所回函可證，難以此片斷對話，即遽認被告曾經鑑界過，並因此知悉有與系爭鄰地相互占用土地，被告存在詐欺之故意，是原告上開主張，自無理由。　⒊原告又主張雙方於111年11月2日鑑界時，原告發現系爭土地遭系爭鄰地占用，被告佯稱可向鄰地所有人張金豐取得土地使用同意書，然事後並未取得，顯然有詐欺之舉等語。然查，依系爭買賣契約第11條約定「土地鑑界。一、甲乙雙方約定簽定本土地買賣契約書後，乙方應向地政機關申請土地複丈手續，並應於過戶前完成鑑界。鑑界結果如有第三占用土地者，乙方應負責於點交土地前排除」及第15條約定「雙方申請鑑界其費用由賣方負擔，面積依地政機關測量為準，面積如有增減依實際面積相互找補並依現況點交」（見本院卷第26-27頁），顯見雙方於簽約時約定，被告於簽約後應向地政機關申請土地複丈，並完成鑑界，鑑界結果若有第三人占用土地，被告應負擔排除義務，堪認兩造於鑑界前並對於是否有第三人占用土地，均無法肯定，方有此約定之必要，益徵被告並未有明知有第三人越界，而故意不告知原告之行為，況原告亦未要求應於簽約前鑑界，反而先簽約，並約定日後鑑界，若有第三人占用土地，則被告負責於點交前排除即可，可見原告主觀上亦知悉此種山坡地買賣，因地形變化複雜，又種植果樹，可能會有部分界址不清之情形，但仍願意購買，約定被告負除去義務已足，是被告日後縱未能取得系爭鄰地所有人使用同意書，然此僅為被告是否盡其契約責任之問題，自不得以被告未事後取得系爭鄰地所有權人之土地使用同意書，反推被告有詐欺之行為，是原告此部分之主張，並無理由。　⒋原告又稱於111年10月8日出售系爭不動產前一日，仲介偕同原告前往系爭不動產檢查供水，當時仲介當場電詢被告水源，被告表示其為穩定之山泉水，然在111年12月7日簽約後，再次檢查供水時竟無供水，被告後改稱系爭房屋並無供水已久，需自行申請等語。惟按，民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之；民法第92第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，為虛構、變更或隱匿之行為，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，是項規定所欲保護之法益，為表意人意思表示形成過程之自由，至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度臺上字第858號民事裁判參照），而系爭買賣契約所購買者為系爭不動產，且一般社會交易不動產之常情，水源之來源，並非契約之要素，況證人即里長鄭文章於審判中證稱：我們里有人自己裝山泉水，有人申請簡易自來水，系爭土地可以申請簡易自來水，我們這邊很寬鬆，來跟我申請，我就會接上水表，申請人自己找水電來接管子就可以等情（見本院卷第364-365頁），顯見系爭土地仍可裝設簡易自來水，用水無虞，是該水源來自山泉水或簡易自來水，難認屬於重要而有影響系爭買賣契約意思表示形成，是原告主張被告因而構成詐欺，亦屬無據。　㈡原告得否主張物之瑕疵擔保責任　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條第1項定有明文。經查，被告出賣系爭不動產予原告，然經鑑界後，系爭房屋侵占系爭鄰地15平方公尺，系爭鄰地侵占到系爭土地33平方公尺，此有臺中市東勢地政事務所複丈成果圖(112年7月11日東土測字第116700號，見本院卷第191頁)在卷可憑，堪信為真。原告主張系爭不動產有未有山泉水及與系爭鄰地相互占用之瑕疵等語，首先針對山泉水水源之部分，系爭不動產得裝設簡易自來水，手續簡便，毫無困難，已如前所述，且用水之來源對於本件不動產買賣難認為重要，原告所主張本件之水源非來自山泉水，該部分於本件交易無關重要，不得認為瑕疵，此部分原告之主張自於法無據，合先敘明。而與系爭鄰地相互占用部分，依通常交易觀念，如買賣交易之建物占用第三人之土地及買賣之土地遭第三人占用之情形，當影響買受人後續對於買賣標的土地之使用、收益權限，是以，就本件系爭土地遭第三人占用及系爭房屋占用系爭鄰地之情形，應認不具備通常交易所應具備之價值、效用，而構成買賣物之瑕疵之情形；被告雖辯稱系爭買賣契約書只有出賣土地，且系爭房屋為附帶移轉，此可從系爭買賣契約書之名稱為「土地買賣契約書」（見本院卷第23頁）及第15條特別約定事項中約定「本買賣標的物上有未辦保存登記建物門牌新社區中興街190之2號一併移轉，包含現有農作物」（見本院卷第27頁）即可看出。然查，衡酌一般交易常情，買賣之土地上，是否有建物可供使用，不論該建物為合法建物或違章建物，對於買賣雙方均為重要因素，並於買賣價金上予以反應，縱然該建物為可使用違章建築，價格當然低於所有權之建物，然價格通常亦高於完全沒有可使用之建物土地，此為一般社會交易常態，況兩造亦簽署建築改良物所有權買賣移轉契約書（見本院卷第259頁），被告將系爭房屋出賣予原告，價金為24萬7800元（見本院卷第259頁），益徵系爭買賣契約書所買賣之標的及金額，確實有包括系爭房屋之部分，被告上開所辯，並不可採，是系爭不動產與系爭鄰地有相互占用之部分，應認屬於瑕疵。　⒉然被告又抗辯：兩造偕同地政機關與系爭鄰地所有權人張金豐於111年11月2日至系爭土地鑑界，兩造當時已知悉系爭土地與系爭鄰地有相互占用之情況，張金豐於當日已表示願意相互不請求，就照現況使用，在場之人均有聽到，原告亦無意見，原告仍於111年12月6日完成移轉登記，並於111年12 月16日簽署交屋明細表、價金履約專戶明細暨點交證明書、地政事務所服務收費明細表（見本院卷第39-43頁），完成點交程序，原告竟於111年12月18日以電話暫停撥款，依民法第356條第1、2項之規定，應認為原告已經同意按現況點交，承認其所受領之物，不得主張瑕疵擔保請求權等語。原告否認後主張：系爭契約第11條第1項後段約定「鑑定結果如果有第三人占有土地者，乙方(即被告)應負責於點交土地前排除」，兩造於111年11月2日鑑界時，知悉與系爭鄰地有相互占用之情況，因仲介佯稱可以透過土地使用同意書來解決，原告方先同意交付系爭不動產，然之後被告並未能取得系爭鄰地所有權人之同意，不應認原告已承認其所受領之物，且被告亦未履行系爭契約第11條第1項之排除第三人占有之義務等情。按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。首先，兩造對於系爭鄰地土地所有權人張金豐最後並未簽署土地使用書一情，並不爭執，原告雖稱被告及仲介於鑑界時有提到將取得張金豐簽署之土地使用同意書，並以證人許泫茹之證詞（見本院卷第340-341頁）為證，然除法律強制規定，契約得以口頭為之，證人張金豐於審判中具結後之證述：我是系爭鄰地所有權人，111年11月2日鑑界時我有在場，原告及被告也有在場，鑑界時我才知道界標在何處，地政人員當場有告知雙方之土地有占到，我當時就說那就照現在土地現況使用就好，現場的人都沒有意見，大家就回去了，鑑界那天也沒有人提到要我簽使用同意書，之後被告的先生有來找我，請我簽土地使用同意書，但我沒有簽，因為我不想簽永久的，我覺得我的意思是之後如果要買賣時，大家再討論怎麼處理，現在就是照現況使用(問：鑑界時原告有表示你占到他的土地部分，也讓你繼續使用嗎？)沒很明確的講，但我覺得當下大家的意思就是照現狀（見本院卷第336-338頁），證人即仲介詹晏欣於審判中證述：我是公司負責人，個案仲介是蔡媄淇，鑑界時買賣雙方都有到場，我們才發現被占用，賣方也才發現被占用，當時隔壁的地主也在，我們當下就協調了，協調內容雙方都沒有意見，就是大家都是好鄰居，就照現況使用，鑑界時也沒有人提到說要有土地使用同意書，是事後原告又問我要怎麼樣比較有保障，我說可以寫土地使用同意書，我擬好後去找系爭鄰地地主，印象是交地後的七到十天去找了地主三次，但系爭鄰地地主不願意簽名，但地主同意依照現況各自使用各自的占有部分，為什麼地主不簽我也不知道，(問：在111年11月2日鑑界之後到111年12月 16日交地之間原告有無跟被告反應前開占用的問題？)沒有聽說，有爭議就不會交地了，(問：原告知悉與鄰地有互相越界後，是否跟鄰地地主約定按現況繼續使用？)是，當初鑑界是這樣約定沒有錯，(問：在複丈後，到交地前，原告有無要求被告要排除互相越界的情形？)沒有等情。（見本院卷第291-298頁），證人即仲介蔡媄淇於審判中具結後證稱：我是買賣雙方的仲介，詹晏欣也是雙方的仲介，後來是買方在現場看到帆布廣告，打電話給我接洽，111年11月2日鑑界發現有互相占用，當下原告跟系爭鄰地地主都知道了都有占用到對方的土地，大家都說沒有要拆，就是以現狀作使用，(問：針對鄰地占用的部分，原告在鑑界之後有無再跟你們反應？)她沒有跟我反應，(問：去找鄰地地主的時間點是在鑑界之後？交地之前？或是交地之後？)是交地之後等語（見本院卷第299-304頁），證人即代書楊吉人於審判中具結證述：我是本件的代書，111年11月2日鑑界時我有場，鑑界時地政人員當下就有表示與系爭鄰地有相互占到，原告、被告及張金豐也有聽到，但當下渠等沒有說什麼，沒有說要拆除或返還，大家就離開，之後原告也沒有表示過要張金豐簽立土地使用同意書才願意履約，原告還是繼續履約，錢也有進來，最後也是於111年12月16日點交不動產並移轉所有權，交屋明細表、價金履約專戶明細暨點交證明書、地政事務所服務收費明細表都是原告所簽名，也是我處理的，這在我們實務上就是已經按現況點交，並且結案，原告嗣於11 1年12月18日點交後才打電來說要暫停撥款等語（見本院卷第366-369頁），是依證人上開證述可知，張金豐及原告於1 11年11月2日鑑界時，張金豐同意不對原告主張拆屋還地，原告亦表示對系爭鄰地占用系爭土地之部分，同意由張金豐使用，是雙方就照現況使用已有合意，雙方之意思表示達成合致，契約已成立，雙方應受到契約拘束，且該契約之效力，不因張金豐日後未簽立書面而有影響，換言之，被告及房仲縱事後欲取得張金豐之同意書之承諾，然該同意書亦僅為取得書面證據之目的，不影響原告與張金豐已於111年11月2 日成立之契約效力，是原告主張被告未取得張金豐之書面同意，被告未履行系爭買賣契約第11條之義務，自無依據，蓋該契約成立後，原告所有之系爭房屋已無遭拆除之風險，難認被告未盡排除之義務。再者，依上開所述，111年11月2日所成立之契約內容，雙方均同意對方照現況使用，是原告亦同意讓張金豐使用占用系爭土地之部分，既然原告對於張金豐占用系爭土地部分有已有認識，且當下已經表達同意讓張金豐繼續使用，顯難謂對於該瑕疵未知悉並承認之；再參系爭土地於111年12月6日移轉登記予原告，系爭房屋於111年1 2月16日已交付並移轉稅籍一情，此乃雙方所不爭執，而原告於111年11月2日鑑界時，已經知悉與系爭鄰地相互占用之情事，而系爭鄰地所有權人張金豐當場表達大家就照現況使用，原告知悉相互占用事實後至111年12月16日點交日間，均未曾主張被告須提出張金豐簽立之土地使用書才願意點交之同時履行抗辯，或請求被告減價，遑論主張解約回復原狀，反而於111年12月6日協同辦理移轉登記，並且於111年12 月16日點交系爭不動產，依該交易過程，衡酌一般交易常情，若原告已知悉有相互侵占之事實，若確實不願意受領，豈可能長達20多天內，並無任何對被告主張任何權利(例如主張系爭買賣契約第15條之相互找補、減價、同時履行抗辯權、解除契約)，反而於111年12月16日同意被告點交，是原告對於該瑕疵已經知悉，且同意以與張金豐雙方均現況使用之方式作為修補方式，並同意以此現況點交一情，應堪可信，綜上，被告主張原告對於系爭不動產之瑕疵已經知悉，亦同意以此狀況點交一情，於法有據，原告主張被告應負擔瑕疵擔保責任，自無理由。　㈢原告主張给付不能　⒈第227條，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。經查，系爭不動產位於山坡地，因地勢及自然環境之原因，經界之範圍未能如都市不動產一般明確，此亦可從系爭買賣契約第11條約定「土地鑑界。一、甲乙雙方約定簽定本土地買賣契約書後，乙方應向地政機關申請土地複丈手續，並應於完成鑑界。鑑界結果如有第三人占用用土地者，乙方應負責於點交土地前排除」及第15條約定「雙方申請鑑界其費用由賣方負擔，面積依地政機關測量為準，面積如有增減依實際面積相互找補並依現況點交」可知，雙方在簽約時，對於系爭不動產之實際經界並無法確定，才有上開約定簽約後申請鑑界，若有面積增減，依實際面積找補，且排除第三人占用之必要，是該與系爭鄰地相互占用之給復不能，實難認可歸責於被告；再者，原告於知悉該情事後，仍點交受領系爭不動產，應認接受以與張金豐相互現況使用，相互不請求之方式作為補正方式，已如上所述，是系爭買賣契約已無給付不完全之情形，原告主張被告應構成給付不能，自無理由。五、綜上所述，原告主張被告有詐欺之情，並主張被告應負擔物之瑕疵擔保及給付不能，被告應給付原告上開金額，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不予一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳冠霖上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃善應

2025-02-26

TCDV-112-重訴-70-20250226-3

訴

臺灣士林地方法院

減少價金等

臺灣士林地方法院民事判決　　　112年度訴字第1347號原告尤楷勛訴訟代理人林威伯律師複代理人李詩涵律師被告王桂園况開元共同訴訟代理人王維立律師賴邵軒律師被告朱麗芳大展事業有限公司上一人法定代理人張鑑欽訴訟代理人邱國峰上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國114年1月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告王桂園應給付原告新臺幣壹佰捌拾壹萬壹仟捌佰陸拾元，及自民國一一二年八月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告王桂園負擔十分之六，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣陸拾萬元為被告王桂園供擔保後，得假執行；但被告王桂園如以新臺幣壹佰捌拾壹萬壹仟捌佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　　事實及理由壹、程序事項：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告起訴時聲明第1項原為：被告王桂園、况開元（下與王桂園合稱王桂園等2人）、朱麗芳（下與王桂園等2人合稱王桂園等3人）、大展事業有限公司（下稱大展公司，並與朱麗芳合稱朱麗芳等2人，另與王桂園等3人合稱被告）應連帶給付原告新臺幣（下同）300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷一第11頁），嗣變更上開聲明為：㈠、王桂園等3人應連帶給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡、朱麗芳等2人應連帶給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢、前二項所命給付，如其中任一被告為全部或一部之給付，其他被告於該給付範圍內免為給付（見本院卷二第392頁），核係基於同一基礎事實所為變更，與前揭規定並無不合，應予准許。貳、實體事項一、原告主張：王桂園於民國110年間，授權況開元委託大展公司出售臺北市○○區○○段0○段000○號建物（門牌號碼臺北市○○ 區○○○○街000巷00號3樓，權利範圍全部，下稱系爭建物）、及其共用部分同小段884、958建號建物（權利範圍均101/10 000），暨其坐落之同小段1地號土地（權利範圍：94/10000 ，下稱系爭土地，並與系爭建物及其共用部分合稱系爭不動產），並由大展公司員工朱麗芳擔任承辦人。詎王桂園等3 人竟刻意隱匿系爭建物有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等瑕疵，致伊陷於錯誤，乃於11 0年5月7日與代理王桂園之况開元簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以總價金1,460萬元向王桂園購買系爭不動產。嗣伊僱工拆除天花板裝飾隔層後，始發現上開瑕疵，爰先位依民法第184條第1項前段、後段、第2項（僅針對朱麗芳）、第185條第1項規定，請求王桂園等3人連帶賠償300萬元，備位依民法第359條規定，請求減少買賣價金，並依民法第179條規定，請求王桂園返還300萬元，再備位依民法第360條、第227條第1項準用第226條第1項規定，請求王桂園賠償300萬元。另依民法第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求朱麗芳等2人連帶賠償300萬元等語。並聲明：㈠、王桂園等3人應連帶給付原告3 00萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡、朱麗芳等2人應連帶給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈢、前二項所命給付，如其中任一被告為全部或一部之給付，其他被告於該給付範圍內免為給付；㈣、願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯：㈠、王桂園2人辯以：伊等於簽立系爭買賣契約時，已交付由訴外人尚昕科技檢驗有限公司（下稱尚昕公司）於102年5月31日出具之硬固混凝土氯離子含量測試報告（下稱系爭甲報告）予原告，且況開元於102年間向訴外人王君豪購買系爭不動產後，王君豪係於103年農曆新年前夕，始點交系爭不動產，系爭不動產登記在王桂園名下後，王桂園並未再對系爭建物進行裝潢，伊等不知系爭建物有鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等瑕疵，且原告簽立系爭買賣契約前，已至現場看屋數次，亦未察覺，伊等並無刻意隱匿上情，自不構成詐欺侵權行為。又系爭建物乃76年間建成，氯離子含量於0.6 公斤/立方公尺以下即符合系爭買賣契約之約定，而系爭甲報告之測試結果顯示系爭建物之氯離子含量並未逾上開標準，且系爭不動產交屋之際，並未存有鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等瑕疵，王桂園自無須負瑕疵擔保責任。況原告於110年間拆除系爭建物天花板後，已發現系爭建物有滲漏水瑕疵，並於同年對王桂園等3人提起刑事告訴，將該瑕疵通知王桂園，卻於112年6月30日提起本件訴訟時，始就該部分主張減少價金，已罹於民法第365條規定之6個月除斥期間。另原告主張上開瑕疵在系爭買賣契約成立前已然存在，原告自不得請求王桂園負不完全給付之責等語。並聲明：⒈ 原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈡、朱麗芳等2人則以：原告前係經訴外人台灣房屋內湖特許加盟店即興富金不動產仲介有限公司（下稱台灣房屋）之員工即訴外人張獻云帶看系爭建物，朱麗芳並未參與帶看之過程。系爭買賣契約簽立時，賣方有交付系爭甲報告予原告閱覽，又原告自承乃拆除天花板裝潢後始發現有鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等瑕疵，朱麗芳確實並不知情，亦無可能就此進行調查，並無故意隱匿上情或違反注意義務之情事。另不動產經紀業管理條例第23條第1項規定非屬於保護他人之法律等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。　　　　三、兩造不爭執之事項：㈠、大展公司前於102年間受王君豪委託出售系爭不動產，嗣經大展公司仲介，由况開元於102年5月26日與王君豪簽訂買賣契約（如本院卷二第239至279頁所示），由况開元向王君豪購買系爭不動產，並指定登記名義人為王桂園，並於不動產標的現況說明書約定同意檢測海砂屋（氯離子），檢測結果若超出標準值，則合約作廢，王君豪、况開元並在不動產標的現況說明書（如本院卷二第261頁所示）簽名、用印。况開元遂委託尚昕公司就系爭建物進行硬固混凝土氣離子含量試驗，尚昕公司於102年5月31日出具系爭甲報告（如本院卷一第114頁所示）。王桂園於102年6月20日以買賣為登記原因，登記為系爭不動產之所有權人。嗣因王君豪向王桂園承租系爭建物，租賃期間自102年7月1日起至103年2月1日止，其後王君豪於103年農曆新年前夕將系爭不動產點交予王桂園。㈡、王桂園於110年間授權况開元委託大展公司出售系爭不動產（承辦人為大展公司員工朱麗芳），况開元於110年2月8日代理王桂園填寫系爭不動產之不動產標的現況說明書（如本院卷二第219、235頁所示，下稱系爭現況說明書）。大展公司於110年2月18日製作大湖新銳天下邊間三樓成屋不動產說明書【如本院卷一第78至113頁所示（含系爭現況說明書），下稱系爭不動產說明書】。訴外人即原告之母簡玉筑於110 年5月4日，經台灣房屋之員工張獻云帶看系爭建物，張獻云並提供系爭不動產說明書予簡玉筑閱覽，原告於同年月7日在系爭不動產說明書上簽名。㈢、况開元於110年5月7日代理王桂園與原告簽訂系爭買賣契約（如本院卷一第56至73頁所示），約定原告以總價1,460萬元向王桂園購買系爭不動產，因代書即訴外人張順澤於簽約當日發現系爭甲報告之存在及系爭現況說明書上所載內容與現況不符後，原告、况開元及代理王桂園遂於同日在系爭現況說明書項目第3、9、32、40、41項塗改處用印（塗改後之現況說明書如本院卷二第75、76頁所示），並由况開元當場將系爭甲報告原本交付張順澤收執。嗣原告於110年5月16日授權簡玉筑處理後續事宜，簡玉筑於同日與王桂園之代理人况開元簽立增補契約（如本院卷一第75頁所示）。㈣、况開元、朱麗芳係於110年5月7日簽立系爭買賣契約時，始第一次見到原告、簡玉筑。㈤、王桂園與原告於110年5月7日簽定借屋裝修協議書（如本院卷二第113頁所示），約定借屋狀修日期為110年6月11日，後原告取消借屋裝修，並於系爭增補契約約定須於110年7月2 日（含）前完成過戶。嗣原告與王桂園實際於110年7月1日交屋時，原告之代理人張獻云收受系爭甲報告原本，嗣張獻云交付簡玉筑，簡玉筑再交付原告收執。㈥、簡玉筑於110年7月15日委託訴外人正中工程顧問有限公司中正土木實驗室（台北）就系爭建物進行氯離子含量檢測，經該實驗室於110年7月22日出具氯離子含量檢測報告（如本院卷一第124至127頁所示，下稱系爭乙報告）。㈦、原告於110年7月27日寄發台北光華郵局存證號碼000285號存證信函（如本院卷一第128至135頁所示）予王桂園之代理人况開元，副本寄予台灣房屋、大展公司，並於同年月28日送達王桂園、大展公司。大展公司於110年8月5日寄發內湖週美郵局存證號碼000099號存證信函（如本院卷一第298至310 頁所示）予原告，副本寄予王桂園之代理人况開元、台灣房屋，嗣已送達原告。㈧、簡玉筑前因系爭建物有氯離子含量過高情事，對王桂園、况開元、朱麗芳提起詐欺告訴，經臺灣士林地方檢察署（下稱士林地檢署）檢察官於111年4月14日以111年度偵字第8286 號為不起訴處分，嗣簡玉筑聲請再議，經臺灣高等檢察署（下稱高檢署）發回士林地檢署續行偵查，士林地檢署檢察官於112年6月1日以111年度偵續字第180號為不起訴處分，簡玉筑聲請再議，經高檢署於112年8月1日以112年度上聲議字第6260號駁回再議聲請。四、本院得心證之理由：㈠、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項前段、第188條第1項前段固分別定有明文。惟按侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100 年度台上字第328號判決意旨參照）。原告主張王桂園等3人有故意隱匿系爭建物有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等瑕疵之行為云云，為被告所否認，自應由原告負舉證之責。經查：　⒈况開元於110年5月7日代理王桂園與原告簽訂系爭買賣契約，約定原告以總價1,460萬元向王桂園購買系爭不動產，王桂園係於同年7月1日交屋等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢、㈤），又本院依原告聲請囑託臺北市建築師公會鑑定系爭建物之氯離子含量及系爭建物是否存有鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之情形，經該會鑑定結果略以：系爭建物之混凝土氯離子含量平均值為1.2166公斤/立方公尺，已超過歷次之國家標準值，屬於高氯離子混凝土建築物，對建物之結構安全有影響。又系爭建物存有鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之情形，分布位置分散各處，如客廳平頂、主臥室平頂、浴室平頂、廚房平頂、走道平頂等。依系爭建物存有上開鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之外觀現況樣態，研判存在之時間應有10年以上，亦即於110年7月1日交屋之前即已存在等情，有臺北市建築師公會鑑定報告（下稱系爭丙鑑定報告）、本院公務電話紀錄可稽（見置於卷外之系爭丙鑑定報告第6、7、10、11頁、本院卷二第413頁），堪認系爭建物在王桂園於110年7月1日交屋前，即存有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之情形。　⒉惟王桂園於110年間授權况開元委託大展公司出售系爭不動產，况開元於同年2月8日代理王桂園填寫系爭現況說明書，嗣况開元於同年5月7日代理王桂園與原告簽訂系爭買賣契約，約定原告以總價1,460萬元向王桂園購買系爭不動產，因代書張順澤於簽約當日發現系爭甲報告之存在及系爭現況說明書上所載內容與現況不符後，原告、况開元及代理王桂園遂於同日在系爭現況說明書項目第3、9、32、40、41項塗改處用印（塗改後之現況說明書如本院卷二第75、76頁所示），並由况開元當場將系爭甲報告原本交付張順澤收執等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡、㈢），參諸塗改後之現況說明書項目第32項記載：「混凝土中水溶性氯離子含量檢測情事？有☑」（見本院卷二第76頁）；又證人即承辦系爭買賣契約之地政士張順澤於本院到庭證稱：系爭現況說明書有修改的部分都是伊在簽約的當時修改的，因為伊詢問賣方對屋況的敘述後，發現原本的現況說明書內容有誤植，所以幫忙修改，並經兩造簽名確認，項目第32項部分，原來的氯離子含量檢測本來是勾選無，但簽約過程中，賣方在交付權狀時有氯離子測試報告即系爭甲報告夾在權狀裡面，所以才從無修改成有，當天當場就交付給原告、原告之母簡玉筑、買方仲介張獻云審閱，因為該檢測報告的平均數值符合83年以前的含量限制，是難得的等語（見本院卷二第324至325頁），足見原告對於系爭甲報告所載之混凝土氯離子含量，知之甚詳，是原告以王桂園等3人未提供系爭甲報告供其審閱為由，主張王桂園等3人有刻意隱匿系爭建物混凝土氯離子含量過高之舉措，及朱麗芳有違反告知、解說義務云云，均非可採。　⒊至系爭現況說明書固記載：第36項「樑柱部分有無顯見間隙裂痕？無☑」、第37項「房屋鋼筋有無裸露？無☑」、第39項「有無滲漏水狀況？無☑」（見本院卷二第76頁），惟原告自承其係於拆除系爭建物原有天花板裝飾隔層後，始發現系爭建物樑柱有多處間隙裂縫、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水痕跡（見本院卷一第23頁），並有現場照片足考（見本院卷一第116至122頁），可見上開瑕疵並非肉眼一望即可查知。再參諸原告提出拆除系爭建物原有天花板裝飾隔層後發現沾有疑似防水針劑之報紙，該報紙出刊日期為102年7月 20日（見本院卷一第116頁），然況開元前於102年5月26日與王君豪簽訂買賣契約，由况開元向王君豪購買系爭不動產，並指定登記名義人為王桂園，王桂園於102年6月20日以買賣為登記原因，登記為系爭不動產之所有權人。嗣因王君豪向王桂園承租系爭建物，租賃期間自102年7月1日起至103年 2月1日止，其後王君豪於103年農曆新年前夕將系爭不動產點交予王桂園等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），可知王桂園實係於103年農曆新年前夕，始占有系爭不動產，難認上開報紙係王桂園等2人所放置，則原告執此主張王桂園等2人於102年7月間已知悉系爭建物存有前揭鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之情事，並故意在系爭現況說明書為上開不實之記載云云，不足為採。　⒋另審諸產權調查表注意重點說明第4項：「建物瑕疵情形，仲介人員依通常程序之檢查可由肉眼判別者」（見本院卷一第 86頁），而系爭建物之鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等情形，需經拆除系爭建物原有天花板裝飾隔層後始得發現，並非肉眼一望即可查知，已如前述，尚難認朱麗芳有何查知上開情事之可能，是原告以系爭建物客觀上存有前揭瑕疵為由，主張朱麗芳違反告知、解說義務云云，亦非可取。　⒌此外，原告所舉證據尚不足以認定王桂園等3人有何故意隱匿系爭建物存有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等情形之舉措，亦不足以認定朱麗芳有何違反告知、解說義務之情事，則原告先位依民法第184條第1項前段、後段、第2項（僅針對朱麗芳）、第185條第1項規定，請求王桂園等3人連帶負損害賠償責任，另依民法第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求朱麗芳等2人連帶負損害賠償責任，均非有據。㈡、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項本文定有明文。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號裁判意旨參照）。經查：　⒈系爭建物在王桂園於110年7月1日交屋前，即存有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之情形，已認定如前，又系爭建物之混凝土氯離子含量平均值為1.21 66公斤/立方公尺，必然造成鋼筋生鏽甚至腐融，腐融後不但使鋼筋有效斷面減少，且其腐蝕後之體積膨脹，會擠壓混凝土保護層，致混凝土表層崩落且鋼筋裸露，損害結構體，對系爭建物之結構安全有影響乙節，亦經臺北市建築師公會鑑定明確在卷（見系爭丙鑑定報告第8、9頁），足認系爭建物確有混凝土氯離子含量過高，致混凝土表層崩落、鋼筋裸露，而影響結構安全之情形。另衡諸一般社會通念，混凝土中氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之房屋，在不動產交易市場之競爭力較為薄弱，降低一般人之交易意願，致減少其經濟價值，則系爭建物存有混凝土中氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等情事，自屬有減少其價值及通常效用之物之瑕疵無疑。　⒉至王桂園辯稱系爭丙報告檢測系爭建物氯離子含量過高之原因，係其交屋後樓上層造成之滲漏水所致，而系爭甲報告檢測時，系爭建物並無滲漏水之情形，系爭甲報告較為可採云云。查系爭甲報告雖載有略以：系爭建物之試體樣品編號1 、2、3之氯離子含量分別0.522公斤/立方公尺、0.591公斤/ 立方公尺、0.566公斤/立方公尺等語（見本院卷一第114頁），惟系爭甲報告之取樣日期為102年5月29日，距離系爭買賣契約簽立時點，已相隔近8年，系爭建物之混凝土氯離子含量於此段期間，是否發生變化，顯有未明，自難逕採為有利於王桂園之認定。又系爭建物於110年7月1日交屋前，已存在滲漏水情形，業如前述，則王桂園辯稱系爭丙報告檢測系爭建物氯離子含量過高之原因，係交屋後樓上層造成之滲漏水所致云云，尚非可採。㈢、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條第1項定有明文。是於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外，買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契約、減少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使。次按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額；買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號、99年度台上字第1972號、11 0年度台上字第3191號裁判意旨參照）。故買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。經查：　⒈系爭建物存有混凝土中氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落之瑕疵，已如前述，則原告備位依民法第359條前段規定請求減少系爭買賣契約之買賣價金，並依民法第179 條規定，請求王桂園返還溢付之價金，洵屬有據。　⒉王桂園抗辯原告就系爭建物存有滲漏水瑕疵部分，其價金減少請求權已逾6個月除斥期間等語。按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第356條第1項、第3項、第365條第1項分別定有明文。經查：　⑴原告於110年7月間發現系爭建物有氯離子含量過高之情事後，隨即於同年月27日寄發台北光華郵局存證號碼000285號存證信函（如本院卷一第128至135頁所示）予王桂園之代理人况開元以為通知，副本寄予台灣房屋、大展公司，並於同年月28日送達王桂園、大展公司，雖為兩造所不爭執（見不爭執事項㈦），惟上開存證信函中並未敘及系爭建物有滲漏水瑕疵乙節，有該存證信函可稽（見本院卷一第128至135頁）。　⑵又原告於110年10月15日以王桂園等3人未據實告知系爭建物存有混凝土氯離子含量過高、鋼筋外露、生鏽、牆壁龜裂、滲漏水等瑕疵為由，對王桂園等3人提起涉犯刑法第339條第 1項詐欺取財罪之告訴，嗣士林地檢署檢察官於111年4月14 日以111年度偵字第8286號為不起訴處分，並於同年月27日送達王桂園等情，業經本院職權調取上開偵查全案卷宗確認無訛。參諸上開不起訴處分書已明確記載：原告主張系爭建物樑柱多處有間隙裂縫、鋼筋裸露、牆面水泥剝落及滲漏水痕跡等情（見本院卷一第313頁），可認原告於110年10月間，對王桂園等3人提出上開刑事告訴時，已就系爭建物存有滲漏水瑕疵為通知，王桂園至遲於111年4月27日收受上開不起訴處分書時，已受領該瑕疵通知。惟原告遲至112年6月30 日（見本院卷一第10頁民事起訴狀之本院收文章戳印），始針對系爭建物之滲漏水瑕疵，對王桂園行使瑕疵擔保之減少價金請求權，有本件民事起訴狀可考（見本院卷一第16至21 頁），是王桂園辯稱原告就系爭建物有滲漏水瑕疵部分，其價金減少請求權已逾6個月除斥期間而消滅等語，尚非無據。故原告就系爭建物存有滲漏水瑕疵部分，即不得行使減少價金請求權。　⒊經本院就系爭建物存有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落之瑕疵（因原告不得就滲漏水瑕疵行使減少價金請求權，以下即不再就該部分瑕疵為論述）所致價值減損乙節，囑託臺北市建築師公會鑑定，其鑑定結果略以：經以系爭不動產附近3個相似案例比較分析後，系爭不動產於1 10年5月7日之正常價格為1,401萬4,206元。又系爭建物之混凝土氯離子含量平均值為1.2166公斤/立方公尺，因混凝土氯離子含量愈高時，與鋼筋之化學反應愈強，鋼筋生鏽腐蝕之跡象愈明顯，鋼筋之有效斷面必然減少，換言之，造成房屋之損害或影響房屋之結構安全愈大，故考量汙名化價值減損時，其減損百分比必然較大。經蒐集類似案例以比較法估算後，系爭不動產汙名化價值減損金額為146萬3,245元，又修繕補強上開瑕疵之費用為27萬6,000元，亦屬系爭不動產價值減損之範圍等語，有系爭丙報告足考（見系爭丙報告第 9至11至13、17頁），由上可知，系爭不動產於系爭買賣契約成立時之正常價格為1,401萬4,206元，因存有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落之瑕疵而造成之價值減損為173萬9,245元（計算式：146萬3,245元＋27萬6,000 元＝173萬9,245元），是系爭不動產存有上開瑕疵之價格應為1,227萬4,961元（計算式：1,401萬4,206元－173萬9,245 元＝1,227萬4,961元），則系爭不動產因上開瑕疵造成價格減損之比例為12.41％（計算式：173萬9,245元÷1,401萬4,20 6元＝0.1241，四捨五入至小數點後四位數），故系爭不動產於110年5月7日買賣時有「混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落」瑕疵之價值差額占系爭不動產無該部分瑕疵應有價值之比例即瑕疵減損價值比率為12.41％，再以系爭買賣契約總價1,460萬元計算，應認原告就上開瑕疵得請求減少價金之金額為181萬1,860元（計算式：1,460萬元× 12.41％＝181萬1,860元），是原告備位請求王桂園返還溢領之價金在181萬1,860元範圍內，應屬有據，逾此範圍之請求，則非有理。㈣、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件起訴狀繕本係於112年8月7 日送達王桂園，有本院送達證書可稽（見本院卷一第144頁），王桂園經此請求後，迄未給付，應負遲延責任，是原告就其得請求王桂園給付181萬1,860元之未定期限債務，併請求自起訴狀繕本送達被告翌日即112年8月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦屬有據。五、綜上所述，原告備位依民法第179條規定，請求王桂園給付1 81萬1,860元，及自112年8月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、原告及王桂園等2人均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行。就原告勝訴部分，核無不合，茲分別酌定相當金額，宣告得假執行及免為假執行；就原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官黃筠雅以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周苡彤

2025-02-26

SLDV-112-訴-1347-20250226-1

士簡

士林簡易庭

給付修繕費用

臺灣士林地方法院民事簡易判決 113年度士簡字第476號原告林佳慧被告樓思道訴訟代理人林岳洋上列當事人間請求給付修繕費用事件，本院於民國114年2月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣貳拾參萬伍仟元，及自民國一百一十三年二月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣貳仟伍佰肆拾元由被告負擔，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。本判決得假執行。　　事實及理由一、原告起訴主張：（一）原告於民國112年6月13日，經由訴外人永慶房屋仲介股份有公司（下稱永慶房屋）之居間仲介，向被告購買門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段000號7樓之2之房屋（下稱系爭房屋），被告即於112年8月2日交付系爭房屋並辦理所有權移轉登記予原告。（二）依據系爭房屋之不動產買賣契約（下稱系爭契約）第9條第5項之記載，系爭房屋於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋...等或其他影響結構安全之瑕疵時），除系爭契約另有約定外，被告應負擔瑕疵擔保責任。又被告於系爭契約之標的物現況說明書中，亦明確表示系爭房屋現況並無滲漏水或水痕、亦無現有或曾有或曾修復鋼筋外露或水泥塊剝落之情事，則被告已保證系爭房屋無漏水、鋼筋外露、裂痕、水泥塊剝落之瑕疵。然原告於112年9月6日雇請工人至系爭房屋進行裝潢，拆除天花板時即發現系爭房屋有「天花板頂板鋼筋外露、斷裂」、「混凝土剝落」、「樑、柱及頂板有裂縫」等結構受損之情事，復於112年10月4日又發現系爭房屋天花板有滲水現象；又於買受系爭房屋前，被告不同意原告拆除系爭房屋天花板遮蔽，原告對於天花板實際情況無從檢查，僅就已經知悉之浴廁部分瑕疵，以系爭契約中之增補契約（下稱系爭增補契約）排除瑕疵擔保責任。（三）原告雖就前揭瑕疵要求被告進行修繕，但被告卻藉故推託不出面處理，更拒絕承擔其應負擔之瑕疵擔保責任，原告只能自行雇工進行修繕，支付工程款共計新臺幣（下同） 235,000元，爰依民法第354條、同法第359條、同法第360 條、同法第373條、同法第179條等規定及系爭契約提起本件訴訟，請求擇一判決，並聲明：1.被告應給付原告235, 000元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；2.原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：（一）被告取得系爭房屋所有權後，未曾動用、修護或居住，系爭房屋之瑕疵非被告所造成，且系爭房屋係委由訴外人永慶房屋代為租賃及本次出售，故訴外人永慶房屋應知悉系爭房屋之真實情況，並對原告有告知責任，豈可要求被告負責。（二）被告當初願僅以15,000,000元之價格出售系爭房屋，條件即為「現況交屋」，且於系爭增補契約中亦載明系爭房屋有年久失修的問題，原告應知悉系爭房屋屋齡較高具有瑕疵，才得以較優惠之價格取得，仍同意買受系爭房屋，原告應承受系爭房屋之所有瑕疵等語，資為抗辯，並聲明：請求駁回原告之訴。三、本院得心證之理由：（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條第1項前段、第2項定有明文。再所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院108年度台上字第426號判決意旨參照）。職此，一般通常交易觀念應具備之效用，若當事人間未特別約定排除，即為出賣人所應保證之品質。而於房屋買賣中，依通常交易觀念，房屋有穩固、安全耐用之形體與結構，並符合一般品質，當屬其應具備之效用，如有欠缺，可認有減少得以長久居住而安全無虞之通常效用，縱無立即之危險，隨時間經過增加其危險性，而使該房屋在不動產交易市場競爭力薄弱，減少其經濟價值，即應認為缺乏房屋應具備之效用及價值，而有物之瑕疵存在。是此瑕疵之存否，自不以出賣人具可歸責性為必要。（二）原告主張系爭房屋於交屋前有瑕疵存在，原告於交屋後拆除天花板時始發現系爭房屋有「天花板頂板鋼筋外露、斷裂」、「混凝土剝落」、「樑、柱及頂板有裂縫」等結構受損，及天花板滲水等情事，被告應就此負瑕疵擔保責任；被告則以兩造有約定以現況交屋，原告方得以較低之價格購買系爭房屋，原告應同意承受相關瑕疵為由置辯，經查：　　1.系爭房屋曾由訴外人永慶房屋於112年9月14日送請蘇國樑土木技師事務所進行現況評估，評估後認系爭房屋柱、樑及頂板有裂縫之情形，頂板亦有鋼筋外露之狀況，均建議予以修復補強等情，此有該事務所出具之現況勘查評估報告書在卷可參（見本院113年度士簡字第476號卷【下稱本院卷】第80頁），本院考量上開報告書係土木技師到場會勘，就其在系爭房屋現場所見實際狀況進行之紀錄，亦與原告所提及上開報告書內之現況照片（見本院卷第69至73 、84至85、89頁）所示，系爭房屋天花板有鋼筋外露及水泥剝落之情事相符；被告雖不同意上開報告書，然無提出有何不可信之相關證據以實其說，自應認上開報告書之評估結果應屬專業客觀，足認原告主張系爭房屋有「天花板頂板鋼筋外露、斷裂」、「混凝土剝落」、「樑、柱及頂板有裂縫」，及天花板滲水等情事，應屬有據。且此部分之情事應缺乏房屋應具備之效用及價值，而有物之瑕疵存在無誤。　　2.又於兩造簽定系爭契約時，系爭房屋之天花板係遭裝潢所包覆遮蔽，且被告亦不同意拆除傢俱以檢視內部狀態，故無從得知天花板之真實狀態等情，此有系爭房屋原始裝潢照片及系爭增補契約在卷可參（見本院卷第159至161頁），待於112年8月2日交屋後，原告始陸續發現天花板有上列瑕疵情況，並由訴外人永慶房屋於112年9月14日委請蘇國樑土木技師事務所進行現況評估，及於112年10月29日委託廠商確認修復漏水之工程費用，亦有上開報告書及估價單在卷可參（見本院卷第80、93頁），而上開期間距交屋僅1至2月，參酌上開瑕疵位置及狀態，依經驗法則觀之，應非短時間內使用系爭房屋即可能產生之瑕疵，是原告主張上開瑕疵係存在於交屋前等情，堪可採信。　　3.再觀諸系爭契約第9條第5項記載（見本院卷第21頁）：本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋...等或其他影響結構安全之瑕疵時）時，除系爭契約另有約定外，乙方（即被告）應負擔瑕疵擔保責任。復佐以標的物現況說明書第21條及第22條所示，被告於出售系爭房屋予原告時，就建物現況是否有壁癌情形、滲漏水或水痕情形均勾選「否」；另就是否曾在最近 1年內修復滲漏水、是否有為修繕漏水而裝設集水盤、是否有與上下左右鄰居發生過滲漏水休繕事項或爭議，均勾選「否」；末就是否現有或曾有或曾修復鋼筋外露或水泥塊剝落之情事，勾選「是」，並說明位置係在浴室，由上可知，被告於出售系爭房屋予原告時，確有向原告表示系爭房屋並無滲漏水，或除浴室外之天花板無鋼筋外露或水泥塊剝落之瑕疵，及願意承擔系爭房屋交屋前若有瑕疵存在之瑕疵擔保責任，並未見兩造有任何以現況交屋之約定情形存在。是以，被告既已以系爭買賣契約第9條第5項之約定，保證系爭房屋交屋前並無存在物之瑕疵，現系爭房屋有該瑕疵，即應負瑕疵擔保責任。至被告抗辯兩造有約定系爭房屋以現況交屋，原告有同意承受瑕疵云云，尚與系爭契約及標的物現況說明書之內容未合，此部分抗辯自無足取。（三）又被告雖辯稱其取得系爭房屋所有權後，未曾動用、修護或居住，系爭房屋之瑕疵非被告所造成等語，然依首揭規定，上開瑕疵之存否，不以被告具可歸責性為必要。是縱被告於交屋前不知有上開瑕疵存在，仍應負瑕疵擔保之責任，並不因不知有該等瑕疵，或該等瑕疵並非其等所為，即認得免除瑕疵擔保責任，是被告此部分所辯，尚難憑採。（四）至被告又以訴外人永慶房屋方係確實知悉系爭房屋之現況者為辯，然訴外人永慶房屋於系爭房屋是買賣關係中，係居間仲介者，縱認訴外人永慶房屋確實未善盡告知責任，但其非系爭房屋之出售人，當無法免除被告所需擔負之系爭房屋瑕疵擔保責任；況依系爭增補契約所示，被告於出售系爭房屋時，並不同意拆除傢俱以檢視內部狀態，是訴外人永慶房屋得否知悉系爭房屋之天花板真實狀態，亦非無疑，是被告此部分所辯，殊無可取。（五）承前所述，系爭房屋既確實存在原告主張之瑕疵，則原告依據系爭契約、民法物之瑕疵擔保責任等法律關係請求被告負修復賠償責任，自屬有據；依據原告所提出之估價單，系爭房屋之瑕疵修復費用共計為235,000元，此有結構補強報價單及估價單在卷可憑（見本院卷第91至93頁）；復考量上開報價內容所示之修復施作工程中，除修復柱、樑及頂板裂縫，及修復天花板外露鋼筋外，亦有加強結構安全及防水施作工程，該些工程均認與系爭房屋所存在之上開瑕疵修復相關，爰認原告請求被告賠償235,000元，為有理由，應予准許。（六）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件原告請求被告給付修繕費用，未經原告舉證證明定有期限，應認屬未定期限債務，依上開規定，被告應自受催告時起始負遲延責任，是原告請求法定遲延利息部分，其得請求自本件起訴狀繕本送達被告翌日即113年2月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，自屬有據。（七）從而，原告依上開法律關係，請求被告為如主文第1項所示之給付，為有理由，應予准許。四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均不影響本件判決之結果，爰不逐一論述。至原告雖聲請調取本件於113年5月14日之開庭錄音檔，欲證明原告於開庭時稱被告會去拍被告住處等語是否符合法律規範，有無恐嚇或威脅之情，然此部分與本件事實無關，應無調查必要；又原告聲請調查訴外人永慶房屋之資料變更、契約依據跟價差等資料，與證明差額跟物之瑕疵擔保責任，然縱系爭房屋確有差額存在，依卷附之系爭房屋相關買賣契約資料觀之，亦無從認定有解免被告所負物之瑕疵擔保責任之情事，是此部分之聲請，亦無必要，附此敘明。五、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，原告假執行之聲請不另准駁。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第436條第2項。依職權確定訴訟費用額為2,540元（第一審裁判費），應由被告負擔，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　士林簡易庭　法　官　葛名翔以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　詹禾翊

2025-02-25

SLEV-113-士簡-476-20250225-1

簡

臺灣高雄地方法院

詐欺

臺灣高雄地方法院刑事簡易判決 113年度簡字第4694號公訴人臺灣高雄地方檢察署檢察官被告張高傑選任辯護人陳樹村律師甘連興律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（113年度偵字第9097 號），茲因被告於準備程序中已自白犯罪，本院認為宜以簡易判決處刑（原案號：113年度審易字第1982號），爰不經通常程序，逕以簡易判決如下：　　主　文張高傑犯詐欺取財罪，處有期徒刑伍月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。緩刑貳年，緩刑期間付保護管束，並應接受法治教育叁場次。　　事實及理由一、張高傑為座落於高雄市○○區○○○段0000地號土地（下稱本案土地）及其上同段1182建號（門牌號碼為高雄市○○區○○○路0 00號10樓之3）建物（下稱本案建物）之喜年來大樓區分所有權人，其明知本案建物因京城建設股份有限公司（下稱京城建設公司）對鄰房不當施工，造成該大樓傾斜，現由喜年來大樓管理委員會（下稱喜年來管委會）仍與京城建設公司訴訟中，竟意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財之犯意，於民國112年5月間某日，與陳威光洽商本案土地及建物出售事宜時，並未向陳威光告知該大樓已有傾斜及進行訴訟等情事，而隱匿上揭重要交易資訊，致陳威光陷於錯誤後，而於同年6月2日，與張高傑簽立本案土地及建物之不動產買賣契約書，並同意以總價新臺幣（下同）220萬元購買本案土地及建物，且於同年月17日完成本案土地及建物之所有權買賣移轉登記而詐欺得逞。嗣因陳威光於112年8月間某日，出席參加喜年來大樓區分所有權人會議時，始得知上情，致此始知受騙。二、前揭犯罪事實，業據被告張高傑於本院審理中坦承不諱（見審易卷第101頁），核與證人即告訴人陳威光（見他字卷第5 5頁)、證人即房客王慶城(見偵卷第34頁）於偵查中分別所證述之情節均大致相符，復有告訴人所提出之本案土地及建物之本院拍賣公告（見他字卷第15至20頁)、本案土地及建物之地籍異動索引資料（見他字卷第21、22頁）、喜年來大樓110年度區分所有權人會議紀錄(見他字卷第23頁)、被告之受僱經紀人及營業員資訊（見他字卷第25頁）、本案土地及建物之不動產買賣契約書【含價金履約保證申請書、標的物現況說明書、價金履約保證書、增補特約、收款明細確認表】（見他字卷第27至47頁）、高雄市苓雅區公所112年11 月23日高市○區○○○00000000000號函暨所檢附喜年來大樓110 年5月1日110年度區分所有權人會議出席人員名冊【簽到簿】及會議紀錄（見他字卷第65至75頁）、被告所提出之本案土地及建物之本院不動產權利移轉證書及房屋租賃契約書影本（見他字卷第83至115頁）、告訴人所提出之喜年來大樓1 10年5月1日110年度區分所有權人會議公告及開會通知（見偵卷第17、19頁）在卷可稽；基此，足認被告上開任意性之自白核與前揭事證相符，可資採為認定被告本案犯罪事實之依據。從而，本案事證已臻明確，被告上開犯行，應洵堪認定。三、論罪科刑：　㈠核被告所為，係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。　㈡爰審酌被告既身為不動產營業員，並自任本案土地及建物之出賣人，並非對房地產買賣毫無概念之人，然其不知篤守信用，僅為順利賣出本案土地及建物，明知喜年來大樓已因建設公司不當施工而造成傾斜，竟向告訴人隱瞞上揭重要交易資訊，致告訴人陷於錯誤，同意向其購買本案土地及建物，而以此等方式向告訴人詐得高達220萬元之價金所得，致告訴人因此受有非輕之財產損失，可見其法紀觀念實屬淡薄，並欠缺尊重他人財產之權益，其所為誠屬可議、惡性非輕；惟念及被告於犯後在本院審理中終知坦認犯行，態度尚可；復考量被告於本院審理時已與告訴人達成調解，並已將前述買賣價金全數返還予告訴人，而已履行賠償告訴人所受損害完畢等情，業據被告於本院審理中供述在卷（見審易卷第10 3頁），並有本院113年11月8日113年度雄司附民移調字第18 03號調解筆錄及告訴人所提出之刑事陳述意見狀各1份在卷可佐（見審易卷第93至95頁），堪認被告於犯後已知悔悟，並已盡力彌補其所犯造成告訴人所受損害之程度；並酌以被告於本案發生前並無其他犯罪科刑紀錄，有臺灣高等法院被告前案紀錄表附卷可參，素行尚可；兼衡以被告本案犯罪之動機、手段、情節及告訴人所受損害已獲填補；暨衡酌被告於本院審理中自述受有大學畢業之教育程度、目前待業中及家庭經濟狀況為小康（見審易卷第105頁）等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。　㈢末查，被告於本案發生前未曾因故意犯罪而受有期徒刑以上刑之宣告一節，有前揭被告前案紀錄表在卷可參；本院審酌被告一時思慮未周，並因法治觀念不足，因而觸犯本案刑章，然其於犯後已知坦認犯行，並於本院審理中與告訴人達成和解，且已返還全數買賣價金予告訴人，業如前述，堪認被告於犯後應已俱有悔意，並盡力填補告訴人所受損害之程度，應非屬法敵對意識甚強之人，尚可期待其日後仍能端正品行、謹慎行事，諒被告歷經此偵審程序與科刑宣告之教訓，當應已知所警惕戒慎，信其應無再犯之虞；另本院審酌自由刑本有中斷受刑人原本生活、產生烙印效果而更不利社會賦歸等流弊，故如予以適當之處分，較入監服刑應更能達教化之目的，及告訴人已向本院具狀同意給予被告緩刑宣告之機會一節，有前揭告訴人所提出之刑事陳述意見狀附卷可參；故本院認對被告上開所宣告之刑，以暫不執行為適當，爰依刑法第74條第1項第1款之規定，宣告緩刑2年。惟審酌被告無非因欠缺法治觀念而觸法，且為修復被告犯行對法秩序之破壞，及加強被告之法治觀念，使其於緩刑期內能深知警惕，避免再度犯罪，並參酌公訴人之意見(見審易卷第105頁) ，爰依刑法第74條第2項第8款之規定，諭知被告於緩刑期間，應參加法治教育3場次，併依刑法第93條第1項第2款之規定，諭知被告於緩刑期間應付保護管束，期使被告於法治教育過程及保護管束期間，確切明瞭其行為所造成之損害，並培養正確法治觀念。又被告如有違反上開本院所諭知緩刑負擔，且情節重大，足認原宣告之緩刑難收其預期效果，而有執行刑罰之必要者，檢察官自得依刑法第75條之1第1項第4 款之規定，聲請法院撤銷本件緩刑宣告，附此敘明。四、沒收部分：　　按犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之；又犯罪所得已實際合法發還被害人者，不予宣告沒收或追徵，刑法第38條之 1第1項前段、第5項分別定有明文。經查，被告向告訴人施用前揭詐術，因而向告訴人詐得共計220萬價金乙情，業經被告供認在卷，並據本院認定如上；是以，堪認該筆220萬元買賣價金，核屬被告為本案詐欺犯行所獲取之犯罪所得；惟被告業與告訴人達成調解，並已將該筆買賣價金全數返還予告訴人，有如前述；準此，可認被告本案詐欺犯罪所獲取之犯罪所得，業已實際合法發還被害人，則依刑法第38條之 1第5項之規定，本院就被告本案犯罪所得部分，自無庸再為沒收或追徵之宣告，附予敘明。　五、據上論斷，依刑事訴訟法第449條第2項、第3項、第454條第 1項，逕以簡易判決處刑如主文。六、如不服本件判決，得自收受判決送達之日起20日內，向本院提起上訴狀，上訴於本院管轄之第二審地方法院合議庭（須附繕本）。本案經檢察官楊瀚濤提起公訴，檢察官朱秋菊到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　　　法　官　許瑜容以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於收受本判決送達後20日內向本院提出上訴書狀（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王立山附錄本判決論罪科刑法條全文：中華民國刑法第339條（普通詐欺罪）意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。引用卷證目錄一覽表 1、臺灣高雄地方檢察署112年度他字第7266號偵查卷宗，稱他字卷 2、臺灣高雄地方檢察署113年度偵字第9097號偵查卷宗，稱偵卷 3、本院113年度審易字1982號，稱審易卷

2025-02-25

KSDM-113-簡-4694-20250225-1

訴

臺灣彰化地方法院

損害賠償

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第1012號原告李錦珠訴訟代理人施清火律師被告萊富不動產經紀有限公司法定代理人蘇姵姍被告陳茂揚共同訴訟代理人許凱翔律師被告住商實業股份有限公司法定代理人陳錫琮訴訟代理人蘇千祿律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴依民法第184條第1項前段、第2項、第227條、第2 　26條第1項等聲明請求：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）150萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。　經送達訴狀繕本與被告後，原告以民國（下同）113年12月2 7日之民事追加請求項目狀，陳稱追加依民法第227條之1準用第195條第1項請求被告應賠償原告非財產上之損害即精神慰撫金30萬元，並減縮起訴時請求系爭房地（下詳）交易價值嚴重貶損之損害賠償金額為120萬元而聲明如下。被告住商實業股份有限公司（下稱住商公司）固表示不同意原告所為訴之追加，惟本院審酌原告所為訴之追加部分，與其起訴時請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，堪合於民事訴訟法第255條第1項第2、7款之規定，應准許此原告訴之追加。另原告減縮部分亦合於前揭同法條項第3 款之規定，同應准許。二、原告聲明：被告應給付原告150萬元，及自本起訴狀（113　　　年12月27日之民事追加請求項目狀）繕本送達翌日起至清償　　日止，按年息百分之5計算之利息，並願供擔保，請准宣告　　假執行。係主張略以：原告於107年12月26日，經由被告萊　　富不動產經紀有限公司（下稱萊富公司）、住商公司員林　　　大同加盟店店長被告陳茂揚之仲介，向訴外人王瀞儀簽訂房　　地買賣契約（下稱系爭買賣契約），買賣標的為彰化縣員林　　市○○段000000地號，面積652平方公尺，應有部分6520分　　之88之土地（下稱系爭買賣持分，惟被告陳茂揚帶領原告看　　屋時，明白表示土地面積之範圍即目前建物之占有使用之　　　範圍，並未表示應有部分之面積是多少）及其上同段建號30 　　49號房屋（權利範圍全部，下稱系爭房屋）暨共同使用部　分同段建號3041號建物，權利範圍6520分之177（前述買賣標的下合稱為系爭房地），並於108年1月23日辦理所有權移轉登記完畢，買賣價金共655萬元，原告隨即舉家遷入。詎1 11年9月間原告收受彰化縣員林市調解委員會調解通知書，於同年月26日出席，聲請調解之訴外人莊東茂當場出示本　院不動產權利移轉證書，向原告表示原告所購得之系爭買　賣持分未足系爭房屋於保存登記時所登記對於系爭土地之　應有部分，該未足之應有部分6520分之89為訴外人莊東茂　所有，故要求原告給付租金，原告經向地政機關查詢後始知　　系爭房屋於保存登記時係登記對於系爭土地應有部分為6520 　　分之177。因前開調解未成立，莊東茂即訴請本院以112年　　　度訴字第50號民事判決確定，原告應按月給付莊東茂1018 　　元，並負擔訴訟費用19220元。又原告亦已訴請系爭買賣契　　約出賣人王瀞儀應負損害賠償之責，歷本院111年度訴字第9 　　9號、臺灣高等法院臺中分院112年度上字第301號、最高法院113年度台上字第761號裁判王瀞儀應賠償給付原告291710 元及法定遲延利息確定，原告聲請再審，亦經駁回。爰以　陳茂揚於居間仲介系爭買賣契約時違反「不動產經紀業管　理條例」第23、24條，未提供不動產說明書向原告解說等　規定，亦對原告權利之侵害構成侵權行為；被告萊富公司　為陳茂揚之雇主、被告萊富公司加盟被告住商公司，依消　費者保護法第7條等均對原告亦應負有損害賠償之責，據前段所述法條為請求權基礎，扣除王瀞儀應賠償原告部分，請　　求被告應賠償給付原告系爭房地交易價值嚴重貶損之損害　　　賠償金額120萬元。且被告應賠償原告精神慰撫金30萬元等　　語。三、被告均聲明：原告之訴駁回，若受不利判決願供擔保請准　　　宣告免假執行，各抗辯略以：１、被告陳茂揚與萊富公司方面：訴外人明家建設有限公司於107 年10月4日委託被告萊富公司銷售系爭房地，並訂立一般委託銷售契約書及寫現況說明書與被告，銷售過程被告即持此現況說明書向原告說明。原告與王瀞儀簽立系爭買賣契約書，承辦之代書即持土地及建物登記謄本向原告解說土地移轉面積為2.662坪，建物含公設面積為26.83坪，不含公設面積 23.73坪，共有部分3.1坪，原告亦持系爭房地向銀行辦理貸款。被告於銷售、交易過程已就所知部分據實告知，系爭買賣持分未足保存登記時土地登記之應有部分，土地建物登記謄本並未記載，被告實無從查知。又王瀞儀出賣系爭房地時亦不知系爭買賣持分有未足系爭房地於保存登記時所登記土地應有部分之情，故無法告知陳茂揚，陳茂揚並無故意隱瞞原告相關資訊之行為。不動產經紀管理條例固規定不動產經紀人應考試合格領有證書等；經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務；經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說等。係在規範不動產經紀業之作為或不作為義務，屬行政機關之管理規範，非民法第184條第2項所指之保護他人之法律。又原告請求追加民法第227條之1部分，原告並沒有人格權受到侵害，對此部分亦無說明及舉證，故請求無理由。況且，此部分追加的精神損害賠償部分，已逾二年請求權之行使時效而消滅等語。２、被告住商公司方面：住商公司與加盟店萊富公司間是商標權　　使用、收受權利金關係，住商公司並無對加盟店員工有任何選任監督、懲戒或記過、資遣的權利，且加盟店所有員工的勞健保都是由加盟店處理，與住商公司無關。加盟店員工若有營業員登記，登記單位也都是加盟店的住址、統編。住商公司僅提供一些網路資訊以活絡交易快速完成及不動產資訊快速取得。仲介成立的所有仲介收入由加盟店收取並開立發票，最高法院亦有對住商公司與其他加盟店關係多件確定判決可供參考，故原告請求被告賠償無理由。此外，訴外人莊東茂訴請與原告核定租金之本院112年度訴字第50號民事事件，收案時間是112年1月3日，距原告追加精神損害賠償時間顯然超過二年，更何況買賣瑕疵非侵害人格權情節重大，未符依民法第195條得請求精神賠償之要件等語。四、得心證理由：１、原告主張經由被告住商公司之加盟店即被告萊富公司店長被告陳茂揚之居間與訴外人王瀞儀簽訂系爭買賣契約以650萬元取得系爭房地。嗣訴外人莊東茂主張系爭房屋於保存登記時係登記對於系爭土地有應有部分6520分之177，而其中652 0分之89係其所有，據以於111年9月8日聲請員林市調解委員會請求與原告調解支付租金，迄10月31日調解不成立，即訴請本院判決原告應按月支付莊東茂租金1018元，並負擔訴訟費用19220元確定。又原告亦已訴請王瀞儀應賠償買賣物之瑕疵，經判決王瀞儀應給付原告291710元及法定遲延利息確定等情。被告不爭執，並有原告提出之系爭買賣契約書、土地建物登記謄本資料為證，本院亦調閱相關民事案卷、員林市調解委員會調解卷核實相符，暨有相關判決與影印調解聲請筆錄、調解不成立證明書附卷可稽，自屬真實可信。２、原告主張除前述王瀞儀應賠償給付之金額外，被告尚應賠償原告120萬元及給付原告精神慰撫金30萬元部分，被告均抗辯如上，意指無賠償之義務與理由等語。查系爭土地上建有九層樓包含系爭房屋共30棟建號之公寓住宅，系爭房屋位於一樓，其相關權利沿革係：74年間建築完成且為第一次建物登記（即所謂保存登記），至81年間係登記為訴外人黃沂洲與宋阿煌共有，應有部分各二分之一，且對於系爭土地所有權依序各有應有部分6520分之89、6520分之88。嗣因黃沂洲積欠莊東茂債務，拍賣其不動產之權利，於82年間其中系爭房屋應有部分二分之一由宋阿煌拍定取得（即宋阿煌成為系爭房屋單獨所有權人），另系爭土地所有權應有部分6520分之89則由債權人莊東茂以180萬元承受取得。系爭房地於99 年間由宋阿煌出賣移轉為胡瑞成所有，已屬系爭房屋所有權人並未完整取得於保存登記時對於系爭土地登記有所有權應有部分6520分之177之狀況。107年5月18日胡瑞成再以620萬元出賣移轉為王瀞儀所有，並王瀞儀經判決確定應賠償原告後，亦訴請本院112年度訴字第511號民事事件，請求已死亡之胡瑞成繼承人賠償，經參考王瀞儀應賠償原告之金額而和解成立等情，有相關之土地建物謄本及買賣契約與權利異動索引等事證附於前揭相關民事案卷可據，並經法院調查審認核實分載於前述相關判決書究明。本院更調閱112年度訴字第511號民事案卷核實可信。３、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定有明文。自屬被告萊富公司與其職員陳茂揚為原告居間仲介系爭買賣契約應履行之據實報告及妥為媒介及調查的給付義務。又公寓大廈就其區分所有之建物（如系爭房屋）之專用部分與基地所有權比例之配置（基地應有部分）固以合理相當為常態，但若非得見全部之建物、基地資料加以推算，僅解讀部分建物與基地之登記謄本，亦難謂以善良管理人之注意義務即足調查發現部分建物對於基地登記之應有部分未足或不合理。況公寓大廈管理條例係自84年間立法施行，在此之前公寓大廈對於公寓建物與其基地應有部分之移轉登記尚未強制規定不得分離移轉，致生如系爭房地於82年間堪由莊東茂取得相關系爭土地之應有部分，實屬該條例第4條立法理由規定專有部分權利內容及其不得與所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔之管制後特異罕見之事例，委難苛責依常情只調閱系爭房地之土地、建物登記謄本等文件資料之居間仲介者，堪以客觀形式上之判讀即應得悉系爭房地存有此權利不圓滿之瑕疵。此依原告於購入時持向銀行設定最高限額抵押權之登記，係擔保516萬元，達買賣價款655萬元之百分之78 強，合於銀行房貸業務之常規，亦未發現、遭疑其權利之未圓滿，可見一般。益以被告抗辯王瀞儀出賣系爭房地時亦不知系爭買賣持分有未足系爭房地於保存登記時所登記土地應有部分之情，故無法告知陳茂揚，陳茂揚並無故意隱瞞原告相關資訊之行為一節，核諸前述相關民事卷證資料，尚堪採取。且迄無據證明被告萊富公司與其職員陳茂揚對於卷附委賣人交付之系爭房地不動產說明書勾填之事項，有何未盡其據實報告及妥為媒介與調查之義務，允認被告萊富公司與其職員陳茂揚已履行其對系爭買賣契約之居間給付義務。故原告主張被告萊富公司與其職員陳茂揚及抗辯只屬授權萊富公司得使用其商標之被告住商公司有違反民法第226條第1項、第227條，可歸責於被告事由，致給付不能；致為不完全給付之情事即難加採取。原告秉此本院難採者，進而更主張原告人格權受有侵害，依民法第227條之1準用第195條請求賠償精神損害，同理難採。至被告抗辯此部分精神損害之請求權已罹時效消滅部分，即因本院審認如上而無贅究必要，亦此敘明。４、因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。民法第184條第1項、第2項已有明文。其所謂故意，指明知並有意；所謂過失，指應注意能注意而未注意。從而，本院既已核認被告萊富公司與其職員陳茂揚已履行對系爭買賣契約之給付義務如上；原告亦據系爭買賣契約登記取得系爭房地之權利；與前述相關權利未圓滿部分，亦經訴訟確定應由出賣人王瀞儀賠償在案。則原告猶執被告陳茂揚於帶領看屋時，明白表示土地面積之範圍即目前建物之占有使用之範圍（並未表示應有部分之面積是多少）等語，輔以嗣所查知系爭房地確有前揭權利未圓滿之情事，惟無據證明被告陳茂揚帶看房屋時係已知情此權利未圓滿事，主張陳茂揚疏於調查，而應負段首所揭之侵權責任云云。自與該條文所謂「明知並有意」之故意要件未符；亦與本院允認被告萊富公司與其職員陳茂揚仲介系爭房地，因屬特異罕見之事例，殆難苛責屬「應注意，能注意，而不注意」之情狀，尚與過失要件不相當。況原告就與王瀞儀之訴訟，實已賠償此部分權利未圓滿之瑕疵，除此之外，難認原告舉證在卷者更有何交易價值嚴重貶損之損害。故原告所指被告萊富公司與其職員陳茂揚於執業時，尚有違反不動產經紀管理條例規定之處，應屬違反保護他人之法律，本院是認可採，但亦未符前揭民法第184條第2項之侵權行為要件。益以因系爭房地買賣引起之糾葛，固深擾原告之心情與生活，惟被告抗辯尚與原告人格權無涉，亦堪採取。故原告秉侵權行為法律關係，請求被告賠償，被告抗辯否認有理，應加採取。綜上，原告之請求無理由，應予駁回，且原告聲請之假執行自無所依附，應併予駁回。五、本件為判決之事項已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法核不影響判決結果，自不贅論。　　結論：原告之訴無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　洪榮謙以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　潘佳欣

2025-02-25

CHDV-113-訴-1012-20250225-1

重建簡

三重簡易庭

修復漏水等

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決 111年度重建簡字第76號原告顏貝珊訴訟代理人張智恆被告楊錦勝訴訟代理人張芸惠參加人葉憶嫻上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國114年1月2日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣（下同）127,029元，及自民國111年 8月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用184,630元由被告負擔，並應加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。四、本判決第一項得假執行。但被告如以127,029元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告原起訴聲明請求：「⒈被告應給付原告424,700元，並自判決確定之翌日起至被告清償日止，按年息5％計算之利息。⒉被告應將房屋修復至不漏水狀態。⒊被告應負擔房屋修繕賠償之責。⒋被告應賠償原告精神慰撫金。⒌原告願提供擔保，請准宣告假執行。」等語。嗣於民國1 14年1月2日當庭變更聲明如下述一、原告主張之㈢聲明所示。核原告所為之聲明之變更，與原訴請求所主張之基礎事實同一，證據資料亦得共通利用，核與前揭法律規定相符，自應准許。貳、實體方面：　　一、原告主張：　㈠原告前向被告買受門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號3樓房屋(下稱系爭房屋)，原告於110年5月11日簽立不動產現況說明書，第34項勾選系爭房屋現況並無滲漏水之情況，並於同年8月2日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），顯見當時被告並未告知系爭房屋有漏水情事。嗣原告於110年9月 16日協同房仲驗屋時，即發現系爭房屋客廳靠近陽台牆壁及天花板均有壁癌及漏水修復痕跡，被告應允如有繼續滲漏水情形，將負責修復，原告遂同意於翌日點交系爭房屋。　㈡嗣同年9月21日原告通知被告系爭房屋有漏水情形，被告遂於同年9月30日雇工就系爭防屋進行防水壁癌處理，然並未修復完成，原告於同年12月16日進行房屋裝潢，對於漏水處僅施做油漆及封板遮蔽，並未損及漏水位置結構，惟於111年1 月27日原告發現系爭房屋仍有漏水情形，被告對此應負物之瑕疵擔保責任。為此，爰依買賣契約之法律關係請求減少價金等語。　㈢聲明：　　　　被告應給付原告224,700元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。　　　二、被告則以：　㈠原告係於110年7月30日第一次至系爭房屋看屋，旋於同年8月 2日簽立系爭契約，並於同年9月16日驗屋、翌日交屋，原告於前揭看屋至交屋期間至系爭房屋多次，均未有漏水情形發生，被告亦未重新裝潢以掩飾漏水，足見被告交付原告系爭房屋時，並無漏水之瑕疵。　㈡原告於同年9月21日稱系爭房屋有漏水，要求被告修繕，被告於隔日找天峰工程有限公司（下稱天峰公司）勘查，經勘查後，僅認系爭房屋有些許壁癌，而無漏水情形，經兩造同意後，進行壁癌修繕工程，由被告負擔工程費用，並於10月上旬完工。　㈢本件不動產現況說明書中，就系爭房屋現況是否有滲漏水之情形，勾選否之選項，並經原告簽名確認，益見系爭房屋並無其所指漏水情形，故系爭房屋漏水情事，應於被告交付房屋之後始發生，應非被告負瑕疵擔保之範圍。　㈣聲明： ⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號判決要旨參照）。又物之瑕疵擔保責任，為出賣人就買賣標的物之瑕疵應負之法定無過失責任，買賣標的物倘於危險移轉時具有瑕疵，出賣人原則上即應負責。　㈡經查，原告主張系爭房屋於被告買賣移轉點交予原告之110年 9月17日前一日驗屋之際，原告即發現有滲漏水情形，後於同年9月21日原告即以系爭房屋有漏水情形，請求被告雇工修繕，被告並於同年9月30日立即雇工至系爭房屋進行壁癌處理等情，為被告之答辯狀（本院卷第109至110頁）所自認，堪信屬實，由此亦足推認系爭房屋於點交之前即曾因漏水情事導致壁癌狀態存在。　㈢另經本院囑託社團法人新北市土木技師公會鑑定系爭房屋是否有漏水情形，鑑定結果略以：「系爭房屋客廳上方梁邊、版底、牆側確有漏水情形，且3樓平頂近梁邊牆側有明顯滲漏滴水狀況，研判為4樓陽台排水孔與地坪防水層失效所致」等語（鑑定報告第13頁），雖系爭鑑定結果2表示無法判斷系爭房屋漏水發生之時間點，然本院綜合上情及卷內鑑定報告鑑定結果等事證，認被告將系爭房屋交付予原告時，系爭房屋4樓早已有防水層失效等情形發生，導致系爭房屋已有明顯壁癌之情形，被告始願於系爭房屋點交後半個月內隨即雇工付費進行壁癌處理，而房屋之通常效用即為供居住使用，倘有滲漏水之情形，自足影響居住品質，而屬物之瑕疵，且減少效用之程度難謂輕微，否則不動產說明書現況調查表即無將「是否有滲漏水情形」，明列為賣方應告知之房屋現況之必要，是系爭房屋既有滲漏水情形，自屬物之瑕疵無誤，則原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，應屬有據。　㈣至被告固辯稱系爭房屋點交前沒有漏水云云，然出賣人所負關於瑕疵擔保之責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生有故意或過失為必要，亦不以出賣人事前知悉為要件，無論被告於系爭買賣契約簽訂前，是否知悉系爭房屋存在上開漏水瑕疵，均無礙其應承擔之法定無過失責任。　㈤按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第35 9條定有明文。又法院對於減少價金之請求，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，非可任意酌情增減（最高法院72年台上字第726號民事判決要旨參照）。經查，就應減少之價金原告起訴時雖提出倍慶室內裝修工程有限公司出具之224,700元報價單供本院參酌（本院卷第57、367頁），然前揭鑑定結果認系爭房屋修復漏水所需費用僅需127,029元（詳如附表），本院認應以鑑定結果所列修繕項目金額較為可採，而此本為出賣人為善盡其瑕疵擔保責任所應支出將系爭房屋修繕至無漏水狀態之費用，故以此等同於該系爭房屋因漏水瑕疵所減少之交易價值應為合理，是本院認得以系爭房屋漏水修繕費用127,029元，作為原告得向被告請求減少價金之數額之參考，故原告此部分請求，即屬有據。　㈥又無法律原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179條前段所明定。而買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號民事判決要旨參照）。本件系爭契約之價金已給付完畢，為兩造所不爭執，原告所得請求減少價金之金額為127,029元已如前述，然被告仍全額受領買賣價金，就其中127,029元自屬無法律上之原因而受利益，並致原告受損害，則原告得依民法第373條物之瑕疵擔保、第359條減少價金及第179條不當得利法律關係，請求被告給付127,029元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，尚乏所據，不應准許。四、綜上所述，原告依買賣物之瑕疵擔保及不當得利之法律關係，請求被告給付127,029元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即111年8月2日（本院卷第67、69頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分請求，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列。　　六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。原告所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行，惟此部分聲請既已依職權宣告，無再命原告提供擔保之必要，不另為准駁之諭知。並依被告聲請，宣告被告如為原告預供擔保，免為假執行。七、訴訟費用之說明：　㈠按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。又按因敗訴人之行為，按當時之訴訟程度，為伸張或防衛權利所必要者，所生之費用，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其全部或一部，民事訴訟法第 79條、第81條第2款分別定有明文。　㈡本件原告主張被告所出賣之系爭房屋於點交之前即有漏水情形，為被告所否認，如非經由專業機構鑑定，實難以確定系爭房屋確有漏水、漏水之時點及修復之必要費用價額，堪認鑑定費用係原告為伸張權利所必要支出之費用，復經鑑定結果系爭房屋現確有漏水情事，雖就本件判決結果而言，原告請求減少價金超過12,7029元部分敗訴，然考量原告買受系爭房屋時已發現疑有漏水情形，因被告否認且未修繕至不漏水，而受有毀損裝潢之實質損害，再次請求被告負責修復未果，始提起本件訴訟，本院認為鑑定費用應由被告全額負擔，而不宜依兩造勝敗比例分擔之，如此始屬公平合理。爰依職權確定訴訟費用由被告負擔（第一審裁判費4,630元、新北市土木技師公會初勘費用5,000元＋複勘費用175,000元）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　臺灣新北地方法院三重簡易庭　　　　　　　　　　　　　　法　官　王凱俐以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林品慈

2025-02-20

SJEV-111-重建簡-76-20250220-1