給付居間報酬
臺灣新竹地方法院民事簡易判決
113年度竹簡字第401號
原 告 家樂發房地產開發有限公司
法定代理人 范喬雅
訴訟代理人 陳佳鴻律師
被 告 范春梅
上列當事人間給付居間報酬事件,本院於民國114年1月21日辯論
終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣44萬8000元,及自民國113年1月26日起至
清償日止,按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣44萬8000元為原告預供擔保
後,得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面:
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者,不在此限。民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明:㈠被告應給
付原告新臺幣(下同)44萬8000元,及自民國112年1月26日起
至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保,
請准予假執行。嗣於言詞辯論程序中將聲明㈠利息起算日更
正為自113年1月26日起算,原告所為核屬減縮應受判決事項
之聲明,依上開規定,自應准許。
貳、實體方面:
一、原告起訴主張:
㈠緣原告為房屋仲介公司,以居間仲介買賣房屋為業,於112年
11月17日受被告委託,就坐落新竹市○○段0000地號土地(權
利範圍711/10000),同地段3030號建物(權利範圍全部),建
物門牌號碼為新竹市○○路000號2樓之房屋暨共同使用部分建
號3041號建物(權利範圍906/10000,下合稱系爭房地)簽訂
專任委託銷售契約書(下稱系爭委託銷售契約),為房屋居間
仲介銷售服務,期間自112年11月17日起至113年2月18日止
,且約定原告之服務報酬為系爭房地成交價額之百分之4。
㈡嗣後原告協助被告於112年12月22日與訴外人蔡絲涵以1120萬
元之價額簽訂系爭房地之不動產買賣契約(下稱系爭買賣契
約),並約定被告應於113年3月5日完成交屋。詎被告簽約後
始猶豫出賣系爭房地,且於113年1月25日寄發存證信函,向
原告及蔡絲涵等人表明不欲出賣系爭房地並拒絕履行系爭買
賣契約。惟依兩造所簽訂系爭委託銷售契約書第8條第3項第
4款規定,被告簽訂系爭買賣契約後拒絕履行,為因可歸責
於被告之事由而解除契約,並視為原告已完成居間仲介之義
務,被告應依系爭委託銷售契約第5條第⑴項約定給付服務報
酬,即支付原告成交價額之百分之4,共44萬8000元(計算式
:1120萬元×4%),並自被告拒絕履行系爭買賣契約即113年1
月26日起至清償日止,按週年利率百分之5計算利息。
㈢被告雖抗辯系爭委託銷售契約及系爭授權書之形式真正,然
鈞院113年度重訴字第31號(下爭系爭前案)已對此論述明確
,且系爭委託銷售契約記載委託建物為683號「3樓」僅為筆
誤,因被告所擁有者為2樓建物;另被告於簽立系爭委託銷
售契約時原本委託價格為1380萬元,嗣於簽立系爭買賣契約
書前,買方與被告磋商後,雙方議定金額則為1120萬元,故
成交價與委託契約書記載之價格不符,且本件原告請求的報
酬金額也非以1380萬元計算。
㈣綜上,並聲明:⒈被告應給付原告44萬8000元,及自113年1月
26日起至清償日止,按年息百分之5計算之利息。⒉願供擔保
,請准予假執行。
二、被告則以:
㈠緣被告之子魏凡凱、媳婦江淑賢多次要求被告將系爭房地出
售並搬去與其等同住,但被告並未同意。被告嗣後發現仲介
諶寶蓮帶人到系爭房地看房,即向江淑賢表示不可以把委託
書給諶寶蓮,因被告僅欲了解系爭房地現值,並無出售之意
。但嗣後發現江淑賢未經被告同意,即於112年11月17日與
原告簽下系爭委託銷售契約書,並於112年12月22日跟訴外
人蔡絲涵簽署系爭買賣契約。被告從未取得上開契約文件或
交易訂金,也沒有任何人曾經跟被告表示有買家出價,被告
對系爭房地遭他人出售並不知情,也無買賣合意。
㈡原告與買方蔡絲涵通知被告於113年1月6日到地政士牛太華事
務所協商系爭房地買賣事宜時,買方蔡絲涵、仲介與地政士
連成一氣,針對系爭房地買賣事宜要求被告簽下協議書(下
稱系爭協議書),稱如不簽署就要被告立即搬家等語。而牛
太華知悉被告年紀老邁、視力不好,僅口述念系爭協議書第
1條延長猶豫期間之文字即騙取被告簽名,卻未告知被告拒
絕履行系爭買賣契約之效果。被告擔心無家可歸,被迫於11
3年1月6日簽下系爭協議書,系爭協議書顯然是買方趁被告
急迫、輕率、無經驗且受人脅迫下所為,應予撤銷,不得作
為被告事先同意出售系爭房地之依據。
㈢買方蔡絲涵又透過地政士牛太華要求被告履約,被告無出售
系爭房地之意,故數次表示未同意出賣系爭房地,且未取得
系爭買賣契約等文件。而買方與原告收到上開通知後,方提
供相關文件影本給被告,但該等文件被告並未簽章,應為第
三人擅自所為,故系爭買賣契約應為無效或得撤銷。
㈣再查,地政士牛太華為仲介諶寶蓮的配偶,其等均有被告的
聯絡方式,可直接跟被告查證是否同意系爭買賣契約的内容
;且被告一直以為江淑賢介紹牛太華是要辦理信託房屋,牛
太華及諶寶蓮於簽約前均未跟被告查證是否要出售系爭房地
,顯違反常情而有重大弊端。
㈤又被告前與他人發生車禍,江淑賢以替被告代辦車禍保險業
務、調解為由,濫用被告之眼疾及對江淑賢之信賴,而有騙
取被告簽名或偽造委託書之嫌。被告從未於112年11月間授
權江淑賢委託銷售系爭房地,系爭前案勘驗過程已證明江淑
賢持有的兩張委託書有偽造、變造之嫌,應均無效。江淑賢
從未就系爭房地出售事宜取得代理權,故系爭銷售契約亦應
屬無效。縱然被告曾於112年11月29日簽署委託江淑賢代辦
系爭房地出售事宜之授權書(下稱系爭授權書),該意思表示
也已於112年12月2日撤銷,並再以此答辯狀繕本送達原告作
為撤銷之意思表示,原告持有之系爭授權書已經失效,依據
民法第74條第1項、第92條第1項、第107條、第170條第1項
規定,無從作為江淑賢得代表被告簽署系爭買賣契約之授權
依據。
㈥又系爭授權書上的建物標示門牌號碼「二樓」等文字經過塗
改,授權人與代理人亦未填寫出生年月日、地址等資訊,無
從特定授權人或代理人之年籍資料。江淑賢利用被告的信任
與視力不佳、輕率、急迫、無經驗等情,騙取被告在系爭授
權書簽名。且由日期觀之,112年11月17日江淑賢跟原告簽
署系爭委託銷售契約書時,112年11月29日之系爭授權書並
不存在,原告明知江淑賢沒有獲得被告授權,因此系爭委託
銷售契約書不得拘束被告,且系爭委託銷售契約書記載標的
地址為新竹市○區○○路000號「三樓」,顯與被告無關,所有
權人簽名欄也有塗改痕跡,可見系爭委託銷售契約書及系爭
授權書,形式均不真正。
㈦退萬步言,縱然系爭委託銷售契約書成立,但雙方約定委託
銷售價格為1380萬元,系爭房地出售價格卻僅有1120萬元,
原告違反系爭委託銷售契約書規定,自不得請求被告給付居
間報酬。
㈧綜上,由於原告有諸多違反地政士法第18條、第22條第1項、
第27條、地政士及不動產經紀業防制洗錢及打擊資恐辨法第
8條第1、2項之違法行為,亦未查證江淑賢是否有授權,未
查證被告是否同意出售系爭房地或價金條件為何,且依照不
動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項,契約審閱
期間不得少於3日,原告未讓江淑賢帶回系爭委託銷售契約
,江淑賢也沒有讓被告在系爭委託銷售契約上簽名,違反消
費者保護法第11條之1、民法第71條、第113條之規定。又原
告身為不動產仲介公司,明知被告名下只有系爭房地,出售
後無處可住,無履約能力,卻未提供周遭物件的價格,更強
迫被告履約以便收取高額居間報酬,違反民法第567條與不
動產經紀業管理條例第24條之2等規定,復有銷售地址記載
錯誤等重大錯誤,更違反誠實信用方法,被告得主張依照民
法第571條規定,拒絕給付居間報酬。縱然被告有給付居間
報酬義務,原告請求給付全部報酬的百分之4,顯然過高,
請求鈞院依照民法第572條之規定酌減。
㈨並聲明:⒈駁回原告之訴。⒉如受不利判決,願供擔保免為假
執行。
三、本院之判斷:
㈠原告主張被告委託原告銷售系爭房地,約定以銷售金額百分
之4作為服務報酬,由訴外人江淑賢代理被告於112年11月17
日簽立系爭委託銷售契約,於112年12月22日與訴外人簽立
系爭買賣契約,以1120萬元出售系爭房地;而被告於113年1
月25日通知拒絕履行系爭買賣契約等事實,業據提出系爭委
託銷售契約書、被告與江淑賢之LINE對話截圖、被告與諶寶
蓮之LINE對話截圖、系爭買賣契約書及存證信函等件為證(
見本院卷第17-56頁),並據以請求被告給付居間報酬44萬80
00元。被告故坦承客觀上有簽約等事實,惟以前詞置辯。
㈡被告有授權江淑賢委託出售系爭房地:
⒈按代理人於代理權限內,以本人名義所為之意思表示,直
接對本人發生效力,民法第103條第1項定有明文。次按在
買賣不動產之情形,若所受委任之事務,僅為不動產買賣
之債權行為,非為移轉或設定負擔之物權行為,縱受任人
以自己名義為委任人買受不動產後,依委任之內容,須將
該買受之不動產物權辦理移轉登記與委任人,仍無委任須
以文字(書面)為之限制,兩者應加區別(最高法院96年度
台上字第1150號判決意旨參照)。據此,可知不動產買賣
若無涉移轉或設定負擔之物權行為,即非屬要式契約,僅
需原告有授權之意思表示,代理即可成立。
⒉被告雖辯稱其並無出售系爭房地之意,也從未授權江淑賢
委託銷售系爭房地等語。然依原告提出之被告與江淑賢間
112年11月間之LINE對話紀錄,可知彼時被告經江淑賢告
知新竹南大路房價上漲,很多人想看房等語,被告即回覆
:可與仲介聯繫、可看房、選擇客戶等語,並提出相關房
屋介紹說詞;嗣後江淑賢將其與仲介諶寶蓮間之對話截圖
傳給被告,讓被告了解處理進度,被告並明確詢問房屋市
場行情若干,並指示江淑賢排定時間帶看、若太低價就不
用看等語(見本院卷第21-35頁)。又依原告提出被告與仲
介諶寶蓮112年11月至12月間之LINE對話紀錄,亦均為諶
寶蓮向被告表示帶客看房資訊等語(見本院卷第37-44頁)
,可見被告確有出售系爭房地之意願,並於11月間即授權
江淑賢代為處理出售房地、聯繫仲介等事宜。足認被告確
有出售系爭房地之真意,並有授權江淑賢委託銷售系爭房
地。
⒊被告雖辯稱系爭授權書經過塗改或係由他人填載,且江淑
賢簽署系爭委託銷售契約書後未交給被告審閱,故系爭授
權書及系爭委託銷售契約書均無效等語。然如前所述,不
動產買賣若無涉移轉或設定負擔之物權行為,非屬要式契
約,僅需被告有授權之意思表示,代理即可成立。而依上
開對話紀錄,已足證被告有出售系爭房地之真意,並授權
江淑賢委託銷售系爭房地,即足認江淑賢已獲被告授與代
理權而為有權代理。故其後江淑賢為代理被告出賣系爭房
地,而由其填載授權書內容、與原告簽訂系爭委託銷售契
約,及於112年12月22日與訴外人蔡絲涵簽訂系爭買賣契
約等行為,均未逾越被告所授權之範圍,依民法第103條
第1項規定,其所為自直接對被告發生效力,難謂無效。
被告上開所辯,洵非可採。
㈢被告辯稱其得撤銷授權江淑賢委託出售系爭房地之意思表示
等語,並無理由:
⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示;法律行為,係乘他人之急迫、輕率或無經驗,使其為財產上之給付或為給付之約定,依當時情形顯失公平者,法院得因利害關係人之聲請,撤銷其法律行為或減輕其給付,民法第92條第1項本文第74條第1項分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任,民事訴訟法第277條前段定有明文。
⒉被告雖主張江淑賢以替被告出面處理車禍調解事宜及辦理
車禍保險業務為由,騙取被告在授權書上簽名,爰依民法
第74條第1項、第92條第1項規定主張撤銷授權之意思表示
等語。惟查:被告前所述車禍事宜,業經系爭前案依職權
向臺灣新竹地方檢察署函調該刑事案件偵查卷宗全卷,核
閱查明上開車禍案件和解過程係由被告本人親自洽談處理
,並無委託江淑賢處理情事,嗣復因雙方達成和解,亦無
再處理申請保險理賠車禍事宜,被告並在和解書上親自簽
名、註記,此經本院調取系爭前案卷證查核無誤,是被告
所執上詞,亦無足取。
⒊被告復主張買方蔡絲涵、仲介與地政士聯手欺騙被告,迫
使被告簽立系爭協議書,系爭協議書應予撤銷,不得作為
被告同意賣出系爭房地之依據等語。惟被告既坦承係由其
親自在系爭協議書簽名,復未舉證證明買方蔡絲涵、仲介
與牛太華有何脅迫、詐欺行為而令被告簽訂系爭協議書之
情事,再參以系爭協議書載明該協議書一式三份等文字(
見本院卷第121頁),可見被告亦執有一份協議書,而得自
由審閱,顯見被告上開所辯遭詐欺或因自身急迫、輕率、
無經驗之情形下方簽署,得撤銷簽署系爭協議書之法律行
為等語,均無足採。
㈣被告又辯稱原告違反定型化契約審閱期間之規定等語。然依
上論述,可知本件委託出售系爭房地事宜,是由被告授權江
淑賢處理,並由江淑賢與原告接洽、簽約,被告既未出面簽
約,自不得以原告未將契約交予被告為由,而認原告違反審
閱期間之約定;至於訴外人江淑賢有無將契約交給被告過目
,則為被告與江淑賢間之問題,與原告及契約之效力無涉,
併予敘明。
㈤再按稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。居間人,以契約因
其報告或媒介而成立者為限,得請求報酬,民法第565條、
第568條第1項分別定有明文。次按居間人於契約因其媒介而
成立時,即得請求報酬,其後契約因故解除,於其所得報酬
並無影響(最高法院49年台上字第1646號判決意旨參照)。經
查,系爭買賣契約係以1120萬元成交,且有效存在等節,已
如前述,縱使被告不履行系爭買賣契約,然兩造於111年11
月17日即已成立系爭委託銷售契約,並約定居間報酬為成交
價的百分之4,依上開說明,原告仍得請求居間報酬44萬800
0元,是原告主張,應屬有據。
㈥被告雖辯稱約定之報酬過高,應依民法第572條規定酌減等語
。按約定之報酬,較居間人所任勞務之價值,為數過鉅失其
公平者,法院得因報酬給付義務人之請求酌減之;但報酬已
給付者,不得請求返還,民法第572條定有明文,其立法理
由為居間人每乘委託人之無知識經驗,約取不當高額之報酬
,本條規定之意旨,即以居間人報酬之數額,雖得由契約當
事人自由約定,然居間人所受之報酬額,必須與其所任勞務
之價值相當,方為公允。若報酬數額過鉅,顯失公平者,法
院得因委託人之請求酌減之。又按不動產經紀業管理條例第
19條第1項規定:「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他
報酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中
央主管機關規定之報酬標準計收。」。而主管機關內政部於
89年公(函)告訂定之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定
第1條規定:「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,
其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過
該不動產實際成交價金百分之6或1個半月之租金。」。系爭
委託銷售契約既為被告授權訴外人江淑賢代理,並經自由意
志與原告議定報酬,本於契約自由原則,倘簽約時並無發生
何種足以剝奪雙方磋商協議契約內容之情形,自不能於履約
時任意以給付過高為辯。況且依不動產仲介經紀業報酬計收
標準規定第1條之規定,本件約定之服務報酬並無過鉅而有
失公平之處,實難認被告此部分之抗辯可採。
㈦末按給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延責
任;給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經
其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他
相類之行為者,與催告有同一之效力,民法第229條第1 項
、第2項分別定有明文。又按遲延之債務,以支付金錢為標
的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利
率較高者,仍從其約定利率;應付利息之債務,其利率未經
約定,亦無法律可據者,週年利率為百分之5,民法第233條
第1項、第203條亦分別明定。查系爭委託銷售契約第5條第1
項前段、第8條第3項第4款約定:服務報酬為成交價額之百
分之4;有下列情形之一者,均視乙方(即原告)已完成居間
仲介之義務,除第2款給付原約定服務報酬之半數外,甲方(
即被告)仍應支付第5條第1項約定之服務報酬,並應立即全
額一次支付予乙方:⑷簽立書面買賣契約後,因可歸責於甲
方之事由而解除契約者(見本院卷第17、18頁)。本件被告與
訴外人蔡絲涵已於112年12月22日簽立系爭買賣契約,而被
告於113年1月25日寄發存證信函通知原告拒絕履行系爭買賣
契約(見本院卷第51-56頁),則依上開約定,被告應於拒絕
履行契約之日即113年1月25日將報酬支付予原告,則原告請
求被告給付自113年1月26日起至清償日止,按週年利率百分
之5計算之遲延利息,核無不合,應予准許。
四、從而,原告依兩造間委託銷售契約之法律關係,請求被告給
付44萬8000元,及自113年1月26日起至清償日止,按週年利
率百分之5計算之利息,即屬有據,應予准許。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦之方法,核與判決之
結果不生影響,無庸逐一論究,併此敘明
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被
告敗訴之判決,依同法第389條第1項第3款之規定,應依職
權宣告假執行。另被告陳明願供擔保,聲請宣告免為假執行
部分,核無不合,爰酌定如主文第3項但書所示之相當擔保
金額准許之。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 2 月 25 日
新竹簡易庭 法 官 黃世誠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 2 月 25 日
書記官 楊霽
SCDV-113-竹簡-401-20250225-1