徐豪鍵
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減少價金等
臺灣桃園地方法院民事判決 112年度簡上字第192號 上 訴 人 林淑淨 訴訟代理人 洪承佳 上 訴 人 置信不動產經紀有限公司 法定代理人 李建煌 上 訴 人 洪鈺婷 上二人共同 訴訟代理人 鄭信煌律師 被上訴人 李建明 訴訟代理人 徐豪鍵律師 上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於民國112年4月21 日本院桃園簡易庭109年度桃簡字第43號第一審判決提起上訴， 本院於民國114年1月14日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 一、上訴駁回。 二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、原審原告即被上訴人主張 （一）被上訴人於民國107年12月19日，透過上訴人置信不動產 經紀有限公司（下稱置信公司）之房仲人員即上訴人洪鈺 婷，購買上訴人林淑淨所有之坐落於桃園市○○區○○段0000 地號土地之應有部分及其上同段1747建號建物（即門牌號 碼桃園市○○區○○○路00號10樓，下稱系爭房屋），被上訴 人與上訴人林淑淨簽有不動產買賣契約書及買賣價金履約 保証書（下合稱系爭契約）。 （二）系爭房屋於交屋前已有因上層即桃園市○○區○○○路00號11 樓（下稱11樓房屋）主浴室裂縫滲漏，致系爭房屋天花板 滲漏水之瑕疵。而上訴人林淑淨在系爭契約中就系爭房屋 現況說明書中並未勾選有漏水，上訴人林淑淨即應依系爭 契約擔保系爭房屋於移轉予被上訴人時不具滲漏水之瑕疵 。 （三）系爭房屋有滲漏水之瑕疵，經估價師鑑定後認為有新臺幣 （下同）271,300元之交易性價值減損。被上訴人自得向 上訴人林淑淨主張減少價金，另併請求因系爭房屋漏水致 被上訴人生活品質遭侵害之精神慰撫金28,700元。而上訴 人洪鈺婷為系爭房屋買賣之仲介人員，任職於上訴人置信 公司，知悉系爭房屋有滲漏水之情事，卻未告知被上訴人 ，致被上訴人受有溢付價金、居住安寧受侵害之損害，應 負連帶賠償之責等語。 二、原審被告即上訴人答辯 （一）上訴人林淑淨答辯 ⒈系爭房屋點交前已將漏水修復，系爭房屋點交時並無漏水 之瑕疵，系爭房屋11樓房屋主浴室地板有裂縫屬於建商或 11樓房屋住戶應維修，非上訴人林淑淨應負責，上訴人林 淑淨亦就滲漏水之發生無過失。 ⒉縱認上訴人林淑淨需負責任，然11樓房屋住戶、建商、上 訴人林淑淨就此責任為不真正連帶關係，應扣除建商與被 上訴人和解賠償之12萬元，且被上訴人請求因漏水瑕疵所 生之非財產上損害，自被上訴人所自稱因漏水對生活品質 所生影響之108年1月知悉時起至被上訴人向上訴人請求之 日即110年4月22日，已罹於兩年之請求時效，原告亦未提 出其人格權受侵害之舉證。 ⒊並於本院補充：系爭房屋漏水原因，可能係因108年4月18 日發生地震，或鄰近社宅施工所導致。且漏水既已修復， 即無減少價金之問題等語。 （二）上訴人置信公司、洪鈺婷答辯 ⒈系爭房屋於上訴人林淑淨持有及置信公司銷售期間，並無 漏水之情形，且被上訴人並未舉證上訴人置信公司、洪鈺 婷有何未盡基於仲介之專業而漏未發現系爭房屋於交屋時 之現況有滲漏水之瑕疵 ⒉益誠不動產估價師事務所YC72204R估價報告（下稱估價鑑 定報告），所選定之比較實例與系爭房屋所在地有相當距 離，非屬同一供需圈之近鄰地區或類似地區，與不動產估 價技術規則之規定不符，不能認為估價報告所載之金額合 理，且系爭房屋滲漏水問題並非不可修復，於修繕後即應 無發生反覆滲漏水瑕疵之虞，不會因無法修復造成系爭房 屋內裝、外觀損害，並無經濟價值減損，估價報告結論不 可採 ⒊並於本院補充：被上訴人發現漏水時間為108年4月22日， 亦在桃園市土木技師公會110年1月4日桃土技字第1100000 004號鑑定報告（下稱漏水鑑定報告）中，所稱發生漏水1 至2年時間內，故無法認定上訴人林淑淨交付系爭房屋予 被上訴人時，系爭房屋即有漏水。且證人陳昀鴻僅依照片 判斷，其認為系爭房屋有漏水並不可採。又估價鑑定報告 ，未檢附土地及建物謄本、地籍圖、平面圖、建物隔間裝 修增建資料、區位及供需圈資料、使用現況與相關照片等 參考資料，其鑑定之結果並不可採。且上訴人置信公司、 洪鈺婷並不具備調查有無漏水之專業能力，上訴人林淑淨 亦未告知有漏水，上訴人置信公司、洪鈺婷應無須負損害 賠償責任等語。 三、原審判決及兩造聲明 （一）原審判決：「⒈被告林淑淨應給付原告171,300元，及自10 8年10月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉ 被告洪鈺婷、置信不動產經紀有限公司應連帶給付原告新 171,300元，及自民國108年10月30日起至清償日止，按週 年利率5％計算之利息。⒊前二項所命給付，如其中任一被 告為全部或一部之給付，其他被告於其給付範圍內，同免 給付責任。⒋原告其餘之訴駁回。⒌訴訟費用由被告連帶負 擔10分之6，餘由原告負擔。⒍本判決第1項至第2項得假執 行，但被告如以171,300元為原告預供擔保後，得免為假 執行。⒎原告其餘假執行之聲請駁回。」（被上訴人對其 敗訴部分未據上訴，非本院審理範圍） （二）上訴聲明：「⒈原判決不利上訴人部份廢棄。⒉上開廢棄部 分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請駁回。」（見本 院卷第213頁第19至27行） （三）被上訴聲明：「上訴駁回。」 四、本院得心證之理由 （一）系爭房屋於交付被上訴人時，是否已有滲漏水之損害？ ⒈按民事訴訟法第454條第2項規定：「判決書內應記載之理 由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見 與第一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記 載。關於當事人提出新攻擊或防禦方法之意見，應併記載 之。」 ⒉本院認定系爭房屋於交付被上訴人時，已有滲漏水之損害 ，其理由與第一審判決相同，均引用之。上訴人林淑淨另 辯稱係因108年4月18日發生地震，或鄰近社宅施工所導致 等語。上訴人置信公司、洪鈺婷則辯稱被上訴人發現漏水 之108年4月22日，亦在漏水鑑定報告所稱1、2年內，故無 法確認系爭房屋於交付時已有滲漏水之損害等語。 ⒊然查11樓房屋屋主，即證人石文雄證稱：其於105年搬進去 後，一直有建商工務來看我的浴室和女兒房間有無漏水， 總共來看3次但不了了之，直到上訴人搬進來後，上訴人 才叫抓漏的來看等語（見原審卷第154頁第1至10行）。而 比對漏水鑑定報告中，認為系爭房屋漏水係因11樓房屋主 浴室地板漏水所致（見漏水鑑定報告第9頁），可知漏水 鑑定報告認定漏水位置，與證人證述105年後建商工務查 看有無漏水之主浴室位置相符。 ⒋而查上訴人洪鈺婷於刑事偵查程序中，亦自陳107年12月初 帶被上訴人看屋時，已見系爭房屋臥室天花板潮濕等語（ 見臺灣桃園地檢署108年度他字第8165號卷，下稱偵查卷 第105頁）。復比對漏水鑑定報告所載系爭房屋因滲漏水 受損位置，亦為臥室天花板（見漏水鑑定報告第9頁）。 可知系爭房屋因漏水受損位置，與107年12月初天花板潮 濕位置相符。 ⒌系爭房屋因漏水受損位置，既與107年12月初所見天花板潮 濕位置相符，且11樓房屋自105年起，工務到場檢查有無 漏水情形之處，亦與漏水鑑定報告所載相符，可推知11樓 房屋之主浴室地板，於107年12月前，應已有破損導致向 下滲漏水之情形，堪認系爭房屋於交付被上訴人前，即已 因滲漏水受損。是上訴人所辯，並不可採。 （二）被上訴人得否請求減少價金？ ⒈本院認系爭房屋因漏水減少之交易價值為271,300元，其理 由均引用第一審判決。上訴人置信公司、洪鈺婷另辯稱估 價鑑定報告未檢附土地及建物謄本、地籍圖、平面圖、建 物隔間裝修增建資料、區位及供需圈資料、使用現況與相 關照片等參考資料，其鑑定之結果並不可採云云。 ⒉然查不動產估價技術規則第13條第1項係規定：「確認勘估 標的狀態時，應至現場勘察下列事項：一、確認勘估標的 之基本資料及權利狀態。二、調查勘估標的及比較標的之 使用現況。三、確認影響價格之各項資料。四、作成紀錄 及攝製必要之照片或影像檔。」可知就基本資料及權利狀 態，僅須就「勘估標的」，即系爭房屋為之，對於「比較 標的」，則僅需確認使用現況及影響價格之各項資料，並 未限制必須調取土地及建物謄本、地籍圖、平面圖、建物 隔間裝修增建資料、區位及供需圈資料、使用現況與相關 照片。上訴人此部分主張，與不動產估價技術規則規定不 符，已難採信。 ⒊而查估價鑑定報告中，已調閱勘估標的即系爭房屋之土地 、建物登記謄本，足以確認勘估標的之基本資料及權利狀 態。並已就勘估標的及比較標的之建物實質條件如建物之 面積、高度、屋齡、結構、管理狀況、公設比、建材；道 路條件如臨路寬度、道路鋪設及種類；公共設施接近條件 如接近捷運站、公車站、學校、市場、公園及停車場；週 邊環境條件如地勢、日照、嫌惡設施有無、停車方便性及 生活機能等詳為記載，並有勘估標的及比較標的之照片， 並標示各標的所在位置（見估價鑑定報告第28、34、49、 54、59頁），應認估價鑑定報告已符合不動產估價技術規 則之規定，是上訴人此部分主張，並不可採。 （三）被上訴人得否請求慰撫金？ 本院認被上訴人得請求慰撫金2萬元，其理由與第一審判 決相同，均引用之。 （四）上訴人置信公司、洪鈺婷是否應連帶負損害賠償責任？ ⒈本院認上訴人置信公司、洪鈺婷是否應連帶負損害賠償責 任，其理由與第一審判決相同，均引用之。上訴人置信公 司、洪鈺婷另辯稱其並不具備調查有無漏水之專業能力， 上訴人林淑淨亦未告知有漏水，上訴人置信公司、洪鈺婷 應無須負損害賠償責任云云。 ⒉然該部分業經原審敘述甚詳，且上訴人置信公司、洪鈺婷 既辯稱其無調查漏水之專業能力，則上訴人洪鈺婷於107 年12月初帶被上訴人看屋，發現系爭房屋臥室天花板潮濕 時，本應尋覓專業人士妥為調查後，再告知被上訴人調查 結果，始符合居間之忠實義務。然上訴人洪鈺婷竟捨此不 為，直接稱可能是天氣下雨潮濕等語（見偵查卷第105頁 ）。顯見上訴人洪鈺婷違反其對被上訴人之居間義務，而 為有利於上訴人林淑淨之行為，上訴人置信公司、洪鈺婷 此部分所辯，並不可採。 （五）被上訴人得請求之賠償數額。 本院認被上訴人得請求上訴人林淑淨賠償之數額共171,30 0元、得請求上訴人置信公司、洪鈺婷連帶賠償之數額共1 71,300元，其中上訴人林淑淨與上訴人置信公司、洪鈺婷 間為不真正連帶關係，其理由與第一審判決相同，均引用 之。 （六）遲延利息 本院認遲延利息應自108年10月30日起，按週年利率5%計 算，理由與原判決相同，均引用之。 五、綜上所述，被上訴人依民法第354條、359條、179條、535條 、544條、227條之1、195條第1項及不動產經紀業管理條例 第26條第2項之法律關係，請求上訴人林淑淨給付171,300元 ，及自108年10月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息；並請求上訴人置信公司、洪鈺婷連帶給付171,300元 ，及自108年10月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。如任一上訴人已為給付全部或一部者，其餘上訴人就 給付範圍內，免給付之義務，為有理由。原審就此部分為上 訴人敗訴之判決，於法有據，當無違誤，上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、85條第1項。 中 華 民 國 114 年 3 月 21 日 民事第二庭 審判長法 官 黃漢權 法 官 李思緯 法 官 周仕弘 上判決正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 114 年 3 月 21 日 書記官 張淑芬
2025-03-21
TYDV-112-簡上-192-20250321-1
更生
臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度消債更字第388號 聲 請 人 即債務人 林麗惠 代 理 人 徐豪鍵（法律扶助） 上列當事人因消費者債務清理事件聲請更生，本院裁定如下： 主 文 債務人甲○○自民國一百○○○年○月○○○日下午五時起開始更生程序 。並命本院司法事務官進行本件更生程序。 理 由 一、按債務人不能清償債務或有不能清償之虞者，得依本條例所 定更生或清算程序，清理其債務；債務人無擔保或無優先權 之本金及利息債務總額未逾新臺幣（下同）1,200萬元者， 於法院裁定開始清算程序或宣告破產前，得向法院聲請更生 ，民國107年12月26日修正並公布施行之消費者債務清理條 例（下稱消債條例）第3條、第42條第1項分別定有明文。次 按債務人對於金融機構負債務者，在聲請更生或清算前，應 向最大債權金融機構請求協商債務清償方案，或向其住、居 所地之法院或鄉、鎮、市、區調解委員會聲請債務清理之調 解；債務人為前項請求或聲請，應以書面為之，並提出財產 及收入狀況說明書、債權人及債務人清冊，及按債權人之人 數提出繕本或影本。協商或調解成立者，債務人不得聲請更 生或清算。但因不可歸責於己之事由，致履行有困難者，不 在此限；又自債務人提出協商請求之翌日起逾30日不開始協 商，或自開始協商之翌日起逾90日協商不成立，債務人得逕 向法院聲請更生或清算，復為消債條例第151條第1項、第2 項、第7項及第153條所明定。再按法院開始更生程序之裁定 ，應載明其年、月、日、時，並即時發生效力；法院裁定開 始更生或清算程序後，得命司法事務官進行更生或清算程序 ；必要時，得選任律師、會計師或其他適當之自然人或法人 一人為監督人或管理人，消債條例第45條第1項、第16條第1 項分別定有明文。 二、聲請意旨略以：聲請人即債務人甲○○前積欠金融機構債務無 法清償，於113年4月8日向本院聲請消費者債務清理法院前 置調解，後因聲請人認無還款能力償還最大債權人提出之還 款方案，經本院司法事務官於113年5月30日開立調解不成立 證明書，而聲請人於前開調解程序向本院聲請消費者債務清 理更生程序，並主張其無擔保或無優先權之債務總額為155 萬2,808元，未逾1,200萬元，且未經法院裁定開始清算程序 或宣告破產，爰聲請裁定准予更生等語。 三、經查： ㈠本條例所稱消費者，指5年內未從事營業活動或從事小規模營 業活動之自然人；前項小規模營業指營業額平均每月20萬元 以下者，消債條例第2條第1、2項定有明文。又消債條例第2 條第1項所稱5年內從事小規模營業活動，係指自聲請更生或 清算前1日回溯5年內，有反覆從事銷售貨物、提供勞務或其 他相類行為，以獲取代價之社會活動，依其5年內營業總額 除以實際經營月數之計算結果，其平均營業額為每月20萬元 以下者而言，例如：平均月營業額未逾20萬元之計程車司機 、小商販等即屬之（參照辦理消費者債務清理事件應行注意 事項第1點）。經查，參以聲請人勞工保險被保險人投保資 料表及國稅局綜合所得稅各類所得資料清單（見本院卷第36 -37、41-42頁），可知聲請人於聲請更生前，均投保在民間 公司，且無從事小額營業活動，自得依消債條例聲請更生， 合先敘明。 ㈡又聲請人以其有不能清償債務情事，向本院聲請債務清理前 置調解，經本院以113年度司消債調字第219號調解事件受理 在案，嗣經本院司法事務官於113年5月30日開立調解不成立 證明書等情，業經本院依職權調取上開調解案卷查明無訛， 是聲請人確已依消債條例第151條第1項、第153之1第1項之 規定，於聲請更生前聲請法院調解，本院自得斟酌該調解案 卷中所提出之資料及調查之證據，再綜合聲請人目前全部收 支及財產狀況，評估是否已達不能維持最低生活條件，而有 「不能清償債務或有不能清償之虞」之情形。 四、次查，本院司法事務官前於調解程序中，函詢全體債權人陳 報債權及提供聲請人還款方案結果，國泰世華商業銀行股份 有限公司陳報其債權總額為92萬9,781元、玉山商業銀行股 份有限公司經國泰世華商業銀行股份有限公司代其陳報債權 總額為35萬3,017元、星展(台灣)商業銀行股份有限公司經 國泰世華商業銀行股份有限公司代其陳報其債權總額為17萬 5,151元、台北富邦商業銀行股份有限公司陳報其債權總額 為41萬6,539元、凱基商業銀行股份有限公司陳報其債權總 額為153萬3,758元、勞動部勞工保險局陳報其債權總額為5 萬8,435元、滙誠第二資產管理股份有限公司陳報其債權總 額為52萬4,353元、元大國際資產管理股份有限公司陳報其 債權總額為49萬3,796元，合計已知之債權總額為448萬4,83 0元，未逾1,200萬元，惟因聲請人無法負擔最大債權人陳報 之調解方案，致雙方調解不成立等情，業經本院調閱上開調 解卷宗查明無訛，堪認聲請人本件之聲請已踐行前開法條之 前置調解程序規定。 五、再查，依聲請人所提出財產及收入狀況說明書、全國財產稅 總歸戶財產查詢清單（參調解卷第19-48頁），顯示聲請人 名下僅有存款(遭扣押)。另收入來源部分，聲請人聲請更生 前二年期間，係自111年4月7日起至113年4月7日止，故以11 1年4月起至113年3月止之所得為計算。據聲請人所提出111 年度綜合所得稅各類所得資料清單表及勞保投保資料表所示 ，聲請人於110、111年度薪資所得總計皆為0元，另聲請人 自陳111年4月至112年1月8日無工作，112年1月9日至今每月 薪水約3萬8,000元，前兩年其薪資總和約56萬7,617元（參 司消債調卷第19頁）。是聲請人聲請更生前二年薪資所得總 計約為56萬7,617元。另聲請更生後，依據聲請人陳報其現 每月薪資約為3萬8,000元（參司消債調卷第153頁），應認 以每月3萬8,000元為聲請人聲請更生後每月可處分之所得收 入計算。 六、另按「（第1項）債務人必要生活費用，以最近一年衛生福 利部或直轄市政府所公告當地區每人每月最低生活費1.2倍 定之。（第2項）受扶養者之必要生活費用，準用第1項規定 計算基準數額，並依債務人依法應負擔扶養義務之比例認定 之。（第3項）前二項情形，債務人釋明更生期間無須負擔 必要生活費用一部或全部者，於該範圍內，不受最低數額限 制；債務人證明確有必要支出者，不受最高數額及應負擔比 例之限制」，此為消債條例第64條之2所明定。是查，聲請 人所列每月必要支出1萬9,172元。衡諸衛生福利部所公布11 3年度之平均每人每月生活之最低生活費1萬5,977元之1.2倍 為1萬9,172元。聲請人所列與衛生福利部所公布桃園市每月 最低生活費用相符，故認聲請人每月生活必要支出費用為1 萬9,172元，應屬合理。另聲請人於調解時稱須負擔突發性 耳聾估計約1萬元之醫療費用（參司消債調卷第153頁），惟 此醫療費用部分聲請人未提出診斷證明書或收據等相關證明 ，故暫不予列計。另聲請人主張每月另需給付未成年子女1 人(95年次)、父親(40年次)及母親(43年次)扶養費用。經查 ，聲請人未提出受扶養人(父母)之最新戶籍謄本、受扶養人 (全體)近1個月財產清單及近2年所得資料，故此部分扶養費 皆不予列計。故認聲請人每月生活必要支出費用為1萬9,172 元。 七、從而，聲請人以上開收入扣除必要支出後，每月餘18,828元 （38,000元－19,172元＝18,828元）可供清償債務，而聲請人 現年50歲（63年出生），距勞工強制退休年齡（65歲）尚約 15年，審酌聲請人之債務總額為448萬4,830元，若每月以上 開收支餘額如數清償債務，即使至退休時仍無法清償完畢（ 計算式：4,484,830元÷18,828元÷12月≒20年）。是以聲請人 目前之收支狀況，顯無法清償聲請人前揭所負欠之債務總額 ，考量其所積欠債務之利息及違約金仍在增加中等情況，堪 認聲請人之收入及財產狀況，有藉助更生制度調整其與債權 人間權利義務關係之必要，自應許聲請人得藉由更生程序清 理債務。 八、綜上所述，聲請人係消費者，已達不能清償債務之程度，經 消費者債務清理調解不成立，而查無消債條例第6條第3項、 第8條或第46條各款所定應駁回更生聲請之事由，則其聲請 ，應屬有據，爰裁定准許，並依同條例第16條第1項規定， 命司法事務官進行更生程序如主文。 九、本院裁定准許開始更生程序，俾使聲請人得以重建經濟生活 ，惟本裁定不生使債務消滅之效力，須聲請人於更生程序中 與債權人協定更生方案，並持續履行完畢後，始能依消債條 例第73條之規定使全部債務均視為消滅，附此敘明。 中 華 民 國 113 年 10 月 31 日 民事第二庭 法 官 陳炫谷 以上正本係照原本作成。 本裁定不得抗告。 本裁定業已於000年00月00日下午5時公告。 中 華 民 國 113 年 10 月 31 日 書記官 盧佳莉
2024-10-31
TYDV-113-消債更-388-20241031-1