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減少價金等

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度簡上字第192號上訴人林淑淨訴訟代理人洪承佳上訴人置信不動產經紀有限公司法定代理人李建煌上訴人洪鈺婷上二人共同訴訟代理人鄭信煌律師被上訴人李建明訴訟代理人徐豪鍵律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於民國112年4月21 日本院桃園簡易庭109年度桃簡字第43號第一審判決提起上訴，本院於民國114年1月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、上訴駁回。二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、原審原告即被上訴人主張（一）被上訴人於民國107年12月19日，透過上訴人置信不動產經紀有限公司（下稱置信公司）之房仲人員即上訴人洪鈺婷，購買上訴人林淑淨所有之坐落於桃園市○○區○○段0000 地號土地之應有部分及其上同段1747建號建物（即門牌號碼桃園市○○區○○○路00號10樓，下稱系爭房屋），被上訴人與上訴人林淑淨簽有不動產買賣契約書及買賣價金履約保証書（下合稱系爭契約）。（二）系爭房屋於交屋前已有因上層即桃園市○○區○○○路00號11 樓（下稱11樓房屋）主浴室裂縫滲漏，致系爭房屋天花板滲漏水之瑕疵。而上訴人林淑淨在系爭契約中就系爭房屋現況說明書中並未勾選有漏水，上訴人林淑淨即應依系爭契約擔保系爭房屋於移轉予被上訴人時不具滲漏水之瑕疵。（三）系爭房屋有滲漏水之瑕疵，經估價師鑑定後認為有新臺幣（下同）271,300元之交易性價值減損。被上訴人自得向上訴人林淑淨主張減少價金，另併請求因系爭房屋漏水致被上訴人生活品質遭侵害之精神慰撫金28,700元。而上訴人洪鈺婷為系爭房屋買賣之仲介人員，任職於上訴人置信公司，知悉系爭房屋有滲漏水之情事，卻未告知被上訴人，致被上訴人受有溢付價金、居住安寧受侵害之損害，應負連帶賠償之責等語。二、原審被告即上訴人答辯（一）上訴人林淑淨答辯　　⒈系爭房屋點交前已將漏水修復，系爭房屋點交時並無漏水之瑕疵，系爭房屋11樓房屋主浴室地板有裂縫屬於建商或 11樓房屋住戶應維修，非上訴人林淑淨應負責，上訴人林淑淨亦就滲漏水之發生無過失。　　⒉縱認上訴人林淑淨需負責任，然11樓房屋住戶、建商、上訴人林淑淨就此責任為不真正連帶關係，應扣除建商與被上訴人和解賠償之12萬元，且被上訴人請求因漏水瑕疵所生之非財產上損害，自被上訴人所自稱因漏水對生活品質所生影響之108年1月知悉時起至被上訴人向上訴人請求之日即110年4月22日，已罹於兩年之請求時效，原告亦未提出其人格權受侵害之舉證。　　⒊並於本院補充：系爭房屋漏水原因，可能係因108年4月18 日發生地震，或鄰近社宅施工所導致。且漏水既已修復，即無減少價金之問題等語。（二）上訴人置信公司、洪鈺婷答辯　　⒈系爭房屋於上訴人林淑淨持有及置信公司銷售期間，並無漏水之情形，且被上訴人並未舉證上訴人置信公司、洪鈺婷有何未盡基於仲介之專業而漏未發現系爭房屋於交屋時之現況有滲漏水之瑕疵　　⒉益誠不動產估價師事務所YC72204R估價報告（下稱估價鑑定報告），所選定之比較實例與系爭房屋所在地有相當距離，非屬同一供需圈之近鄰地區或類似地區，與不動產估價技術規則之規定不符，不能認為估價報告所載之金額合理，且系爭房屋滲漏水問題並非不可修復，於修繕後即應無發生反覆滲漏水瑕疵之虞，不會因無法修復造成系爭房屋內裝、外觀損害，並無經濟價值減損，估價報告結論不可採　　⒊並於本院補充：被上訴人發現漏水時間為108年4月22日，亦在桃園市土木技師公會110年1月4日桃土技字第1100000 004號鑑定報告（下稱漏水鑑定報告）中，所稱發生漏水1 至2年時間內，故無法認定上訴人林淑淨交付系爭房屋予被上訴人時，系爭房屋即有漏水。且證人陳昀鴻僅依照片判斷，其認為系爭房屋有漏水並不可採。又估價鑑定報告，未檢附土地及建物謄本、地籍圖、平面圖、建物隔間裝修增建資料、區位及供需圈資料、使用現況與相關照片等參考資料，其鑑定之結果並不可採。且上訴人置信公司、洪鈺婷並不具備調查有無漏水之專業能力，上訴人林淑淨亦未告知有漏水，上訴人置信公司、洪鈺婷應無須負損害賠償責任等語。三、原審判決及兩造聲明（一）原審判決：「⒈被告林淑淨應給付原告171,300元，及自10 8年10月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉ 被告洪鈺婷、置信不動產經紀有限公司應連帶給付原告新 171,300元，及自民國108年10月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊前二項所命給付，如其中任一被告為全部或一部之給付，其他被告於其給付範圍內，同免給付責任。⒋原告其餘之訴駁回。⒌訴訟費用由被告連帶負擔10分之6，餘由原告負擔。⒍本判決第1項至第2項得假執行，但被告如以171,300元為原告預供擔保後，得免為假執行。⒎原告其餘假執行之聲請駁回。」（被上訴人對其敗訴部分未據上訴，非本院審理範圍）（二）上訴聲明：「⒈原判決不利上訴人部份廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請駁回。」（見本院卷第213頁第19至27行）（三）被上訴聲明：「上訴駁回。」　　四、本院得心證之理由（一）系爭房屋於交付被上訴人時，是否已有滲漏水之損害？　　⒈按民事訴訟法第454條第2項規定：「判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記載。關於當事人提出新攻擊或防禦方法之意見，應併記載之。」　　⒉本院認定系爭房屋於交付被上訴人時，已有滲漏水之損害，其理由與第一審判決相同，均引用之。上訴人林淑淨另辯稱係因108年4月18日發生地震，或鄰近社宅施工所導致等語。上訴人置信公司、洪鈺婷則辯稱被上訴人發現漏水之108年4月22日，亦在漏水鑑定報告所稱1、2年內，故無法確認系爭房屋於交付時已有滲漏水之損害等語。　　⒊然查11樓房屋屋主，即證人石文雄證稱：其於105年搬進去後，一直有建商工務來看我的浴室和女兒房間有無漏水，總共來看3次但不了了之，直到上訴人搬進來後，上訴人才叫抓漏的來看等語（見原審卷第154頁第1至10行）。而比對漏水鑑定報告中，認為系爭房屋漏水係因11樓房屋主浴室地板漏水所致（見漏水鑑定報告第9頁），可知漏水鑑定報告認定漏水位置，與證人證述105年後建商工務查看有無漏水之主浴室位置相符。　　⒋而查上訴人洪鈺婷於刑事偵查程序中，亦自陳107年12月初帶被上訴人看屋時，已見系爭房屋臥室天花板潮濕等語（見臺灣桃園地檢署108年度他字第8165號卷，下稱偵查卷第105頁）。復比對漏水鑑定報告所載系爭房屋因滲漏水受損位置，亦為臥室天花板（見漏水鑑定報告第9頁）。可知系爭房屋因漏水受損位置，與107年12月初天花板潮濕位置相符。　　⒌系爭房屋因漏水受損位置，既與107年12月初所見天花板潮濕位置相符，且11樓房屋自105年起，工務到場檢查有無漏水情形之處，亦與漏水鑑定報告所載相符，可推知11樓房屋之主浴室地板，於107年12月前，應已有破損導致向下滲漏水之情形，堪認系爭房屋於交付被上訴人前，即已因滲漏水受損。是上訴人所辯，並不可採。（二）被上訴人得否請求減少價金？　　⒈本院認系爭房屋因漏水減少之交易價值為271,300元，其理由均引用第一審判決。上訴人置信公司、洪鈺婷另辯稱估價鑑定報告未檢附土地及建物謄本、地籍圖、平面圖、建物隔間裝修增建資料、區位及供需圈資料、使用現況與相關照片等參考資料，其鑑定之結果並不可採云云。　　⒉然查不動產估價技術規則第13條第1項係規定：「確認勘估標的狀態時，應至現場勘察下列事項：一、確認勘估標的之基本資料及權利狀態。二、調查勘估標的及比較標的之使用現況。三、確認影響價格之各項資料。四、作成紀錄及攝製必要之照片或影像檔。」可知就基本資料及權利狀態，僅須就「勘估標的」，即系爭房屋為之，對於「比較標的」，則僅需確認使用現況及影響價格之各項資料，並未限制必須調取土地及建物謄本、地籍圖、平面圖、建物隔間裝修增建資料、區位及供需圈資料、使用現況與相關照片。上訴人此部分主張，與不動產估價技術規則規定不符，已難採信。　　⒊而查估價鑑定報告中，已調閱勘估標的即系爭房屋之土地、建物登記謄本，足以確認勘估標的之基本資料及權利狀態。並已就勘估標的及比較標的之建物實質條件如建物之面積、高度、屋齡、結構、管理狀況、公設比、建材；道路條件如臨路寬度、道路鋪設及種類；公共設施接近條件如接近捷運站、公車站、學校、市場、公園及停車場；週邊環境條件如地勢、日照、嫌惡設施有無、停車方便性及生活機能等詳為記載，並有勘估標的及比較標的之照片，並標示各標的所在位置（見估價鑑定報告第28、34、49、 54、59頁），應認估價鑑定報告已符合不動產估價技術規則之規定，是上訴人此部分主張，並不可採。（三）被上訴人得否請求慰撫金？　　　本院認被上訴人得請求慰撫金2萬元，其理由與第一審判決相同，均引用之。（四）上訴人置信公司、洪鈺婷是否應連帶負損害賠償責任？　　⒈本院認上訴人置信公司、洪鈺婷是否應連帶負損害賠償責任，其理由與第一審判決相同，均引用之。上訴人置信公司、洪鈺婷另辯稱其並不具備調查有無漏水之專業能力，上訴人林淑淨亦未告知有漏水，上訴人置信公司、洪鈺婷應無須負損害賠償責任云云。　　⒉然該部分業經原審敘述甚詳，且上訴人置信公司、洪鈺婷既辯稱其無調查漏水之專業能力，則上訴人洪鈺婷於107 年12月初帶被上訴人看屋，發現系爭房屋臥室天花板潮濕時，本應尋覓專業人士妥為調查後，再告知被上訴人調查結果，始符合居間之忠實義務。然上訴人洪鈺婷竟捨此不為，直接稱可能是天氣下雨潮濕等語（見偵查卷第105頁）。顯見上訴人洪鈺婷違反其對被上訴人之居間義務，而為有利於上訴人林淑淨之行為，上訴人置信公司、洪鈺婷此部分所辯，並不可採。（五）被上訴人得請求之賠償數額。　　　本院認被上訴人得請求上訴人林淑淨賠償之數額共171,30 0元、得請求上訴人置信公司、洪鈺婷連帶賠償之數額共1 71,300元，其中上訴人林淑淨與上訴人置信公司、洪鈺婷間為不真正連帶關係，其理由與第一審判決相同，均引用之。（六）遲延利息　　　本院認遲延利息應自108年10月30日起，按週年利率5%計算，理由與原判決相同，均引用之。五、綜上所述，被上訴人依民法第354條、359條、179條、535條、544條、227條之1、195條第1項及不動產經紀業管理條例第26條第2項之法律關係，請求上訴人林淑淨給付171,300元，及自108年10月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並請求上訴人置信公司、洪鈺婷連帶給付171,300元，及自108年10月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。如任一上訴人已為給付全部或一部者，其餘上訴人就給付範圍內，免給付之義務，為有理由。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，於法有據，當無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、85條第1項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　黃漢權　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李思緯　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周仕弘上判決正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張淑芬

2025-03-21

TYDV-112-簡上-192-20250321-1

上

臺灣高等法院高雄分院

分割共有物

臺灣高等法院高雄分院民事判決 112年度上字第177號上訴人何林富圓何昭雲何潘梅錦林蘇秀珠方舉瑞莊良哲陳勸上 1 人訴訟代理人吳文理上訴人蔡和春林陳節吳秀美董德瑞吳坤城陳美驊林玄浤林文成陳林桃傅秀娣董家銘林蘇秋林継傳吳金舜林江衍馬茂芳林鼎盛梁莉蓁陳萬春（即陳嘉重之承受訴訟人）陳献南（即陳嘉重之承受訴訟人）何林節吳月理陳素珍吳美雲吳芝穎李春蘭林明位（即林美雪之承受訴訟人）吳文君（即吳明秀之承受訴訟人）戴婉姿吳榮宏上37人共同訴訟代理人吳祈萬上訴人鄭米月鄭威昜鄭馬噫鄭素薇兼上4人共同訴訟代理人鄭琨璟上訴人柳春蘭上 2人共同訴訟代理人陳樹村律師吳妮靜律師複代理人黃斐瑄律師上訴人劉妹蘭（即陳綉珠之承受訴訟人）蔡美玲（兼陳綉珠之承受訴訟人劉道一之承受訴訟劉一禪（即陳綉珠之承受訴訟人劉道一之承受訴訟劉濬洋（即陳綉珠之承受訴訟人劉道一之承受訴訟劉濬濠（即陳綉珠之承受訴訟人劉道一之承受訴訟劉祖明（即陳綉珠之承受訴訟人）劉梅林（即陳綉珠之承受訴訟人）蕭福助上 1 人訴訟代理人謝勝合律師岳忠樺律師蘇怡慈律師上訴人財政部國有財產署法定代理人曾國基訴訟代理人黃莉莉複代理人陳柏全陳緯耀上訴人匡昭妃（即匡陳壹之承受訴訟人）匡守福（即匡陳壹之承受訴訟人）葉薛梅上 1 人訴訟代理人葉力瑋上訴人蘇黃菜玉張進聰吳林淑淨林義信林陳翠紅陳育松吳清宗鄭有璋吳合儀郝張金月國軍退除役官兵輔導委員會臺北榮譽國民之家(即龍集賢、陳幹城之遺產管理人) 法定代理人劉化宇訴訟代理人郭倍宏上訴人曾廖月碧即廖月碧張家豪吳保財邱梅芳林彩鳳上 1 人訴訟代理人周素貞上訴人梁凱筆蕭賢宏（即蕭陳蓮之承受訴訟人）參加人蕭福二蕭福照蕭福添蕭福麟何玉貞蕭福豐受告知人董家豪被上訴人李明宗訴訟代理人林堡欽律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國112年2 月24日臺灣橋頭地方法院107年度訴字第218號第一審判決提起上訴，本院於113年10月23日言詞辯論終結，判決如下：主文一、原判決廢棄。二、上訴人蔡美玲、劉一襌、劉濬洋、劉濬濠應就被繼承人劉道一（即陳綉珠之承受訴訟人）所遺坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）應有部分763199/000000000，辦理繼承登記。　三、上訴人匡昭妃、匡守福應就被繼承人匡陳壹所遺系爭土地應有部分6739/938900，辦理繼承登記。　四、兩造共有系爭土地應分割如原判決附圖二及本判決附表二所示。五、兩造應互為補償與受補償如附表三、四所示。六、第一、二審訴訟費用由兩造依附表一所示應有部分比例負擔。　　理由壹、程序方面一、按本件係請求分割共有物訴訟，其訴訟標的對於共同訴訟人全體必須合一確定，原審判決後，雖僅上訴人何林富圓、柳春蘭（下稱柳春蘭等2人）、鄭米月、鄭威昜、鄭馬噫、鄭素薇、鄭琨璟（下稱鄭琨璟等5人）、劉妹蘭、劉道一、劉祖明、劉梅林（下稱劉妹蘭等4人）、蕭福助、蔡美玲、財政部國有財產署（下稱國財署）提起上訴，然依民事訴訟法第56條第1 款規定，其上訴之效力，及於未提起上訴之原審共同被告，其等應視同已提起上訴，爰併列為上訴人。二、上訴人劉妹蘭、蔡美玲、劉一禪、劉濬洋、劉濬濠、匡昭妃、匡守福、蘇黃菜玉、張進聰、吳林淑淨、林義信、林陳翠紅、陳育松、吳清宗、鄭有璋、吳合儀、郝張金月、曾廖月碧即廖月碧、張家豪、邱梅芳、梁凱筆、蕭賢宏經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。三、上訴人劉道一（即陳綉珠之承受訴訟人）、匡陳壹於本院繫屬中，分別於民國（下同）113年2月10日、3月10日死亡，蔡美玲、劉一襌、劉濬洋、劉濬濠（下合稱蔡美玲等4人）；匡昭妃、匡守福（下合稱匡昭妃等2人，另繼承人匡守銀已拋棄繼承）分別為其等之繼承人（均尚未辦繼承登記），有繼承系統表、戶籍謄本可稽（本院卷三第329至337、365 至377、419頁），經本院依職權裁定其等續行訴訟（本院卷三第379至380頁）。四、次按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟；僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟。第一項情形，第三人未參加或承當訴訟者，當事人得為訴訟之告知；當事人未為訴訟之告知者，法院知悉訴訟標的有移轉時，應即以書面將訴訟繫屬之事實通知第三人。又確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，亦有效力，民事訴訟法第254條第1、2、4項及第401條第1 項分別定有明文。查上訴人董德瑞於訴訟中已將所有系爭土地之應有部分贈與董家豪，且於113年5月13日辦畢移轉登記，有土地建物查詢資料可稽（本院卷三第439頁）。以董家豪於本院告知訴訟　　（本院卷四第191頁）後並未聲請承當訴訟，揆諸前揭規定，應認上開移轉對本件訴訟並無影響，本院仍應以董德瑞為本件訴訟之上訴人為審理，且本件既判力之效力，及於受讓之董家豪。貳、實體方面　一、被上訴人主張：系爭土地為兩造所共有，應有部分各如附表一所示，此地依法令或其使用目的，並無不能分割之情形，且共有人間亦未訂有不分割之期限，然無法達成分割協議，自得請求分割。爰依民法第823條、第824條規定提起本件訴訟。聲明：兩造共有之系爭土地准予依原判決附圖二、附表三所示方法分割，並依大有國際不動產聯合估價師聯合事務所（下稱大有估價事務所）原告方案鑑價報告（下稱鑑價報告）鑑定之價額計算找補。二、上訴人方面：㈠柳春蘭等2人則以：兩人為婆媳關係，原判決附圖二所示編號（下均僅簡稱各編號）638㊸所在位置有柳春蘭所有建物，原判決併將此與638⑱均分配予何林富圓，即有不當，而兩人已協議由柳春蘭分得編號638㊸，何林富圓分得編號638⑱，至補償金額則同意以原判決所採計算基準等語置辯。　㈡鄭琨璟等5人則以：伊等為親族關係，原判決分配結果與各人實際占用位置不符，伊等就分配方式已協議638⑭、㊷分由鄭馬噫所有；638㊴由鄭素薇、鄭馬噫各以應有部分1/5、4/5繼續維持共有；638㊱、由鄭威昜、鄭琨璟、鄭米月各以應有部分1/5、3/5、1/5繼續維持共有。至本件應予補償之金額，鄭米月、鄭威昜、鄭馬噫、鄭素薇認原判決所採之112年土地公告現值加四成即20,384元與市價相當，應以此為計算依據，惟鄭琨璟則認此補償標準仍屬過高等語置辯。　㈢劉妹蘭等4人及蔡美玲則以：被上訴人是否為合法買賣並未證明，且燕巢區公所已將大勇巷列為道路並舖設柏油，行政疏忽未將此土地合法為道路等語置辯。　　㈣國財署則以：對原判決分配方式無異議，惟其補償金額應以鑑價報告之估價結果為計算依據等語置辯。　㈤蕭福助則以：638、638分屬○○區○○路○○巷之聯外道路，故均應分歸兩造依其應有部分保持共有，且補償金額應以鑑價報告之估價結果為計算依據始為公允等語置辯。㈥林彩鳳則以：638應分予分得638之人，638應由餘之共有保持共有，而補償金額同意以原判決所採計算基準等語置辯。　　㈦梁凱筆則以：638應分歸兩造依其應有部分保持共有等語置辯。　㈧葉薛梅則以：補償金額同意以原判決所採計算基準等語置辯。　　　㈨何昭雲、何潘梅錦、林蘇秀珠、方舉瑞、莊良哲、陳勸、蔡和春、林陳節、吳秀美、董德瑞、吳坤城、陳美驊、林玄浤、林文成、陳林桃、傅秀娣、董家銘、林蘇秋、林継傳、吳金舜、吳榮宏、林江衍、馬茂芳、林鼎盛、梁莉蓁、陳萬春、陳献南、何林節、吳月理、陳素珍、吳美雲、吳芝穎、李春蘭、林明位、吳文君、戴婉姿、吳清宗、吳林淑淨、張家豪、蕭賢宏則均以：對原判決分割方案均無異議，並准為維持，且其所採之112年土地公告現值加四成即20,384元為補償計算基準係與市價相當，仍應以此為據等語置辯。㈩其餘上訴人未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀做聲明或陳述，如於前審已提出者，則引用原判決附表一所述。三、原審判決准：㈠兩造共有系爭土地依附圖二、原判決附表九所示方法分割；㈡兩造互為之補償金額如原判決附表十一所示。上訴人不服提起上訴，柳春蘭等2人、鄭琨璟等5人均聲明：㈠原判決關於後開第二項部分廢棄；㈡分割方法如上開陳述所示。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、本院之判斷：　㈠按分割共有物，性質上為處分行為，依民法第759條規定，共有不動產之共有人有人死亡時，於其繼承人未為繼承登記以前，固不得分割共有物，惟如於訴訟中，請求繼承人辦理繼承登記，並合併為分割共有物之請求，不但符合訴訟經濟原則，亦與民法第759條及強制執行法第130條規定之旨趣無違（最高法院69年度台上字第1012號判決意旨參照）。查上訴人劉道一（即即陳綉珠之承受訴訟人）、匡陳壹於本院繫屬中，分別於113年2月10日、3月10日死亡，其等繼承人分別為蔡美玲等4人、匡昭妃等2人，已如上述，而渠等尚未就劉道一、匡陳壹所遺系爭土地應有部分辦理繼承登記，為系爭土地之分割，自應命渠等為之（劉道一已繼承陳綉珠所遺應有部分，並為繼承登記取得權利範圍763199/000000000，以蔡美玲等4人應繼分比例1/4計算，其等應再繼承之應有部分即各為763199/000000000；匡陳壹所遺應有部分6739/93890 0應由匡昭妃等2人以應繼分比例1/2計算，其等應繼承之應有部分即各為6739/0000000），先予敘明。　　　㈡按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823條第1項定有明文。被上訴人主張系爭土地為兩造所共有，應有部分比例如附表一所示，而系爭土地並無使用分區限制，各共有人間並無不能分割之協議，亦無因使用目的不能分割情形，然無法協議分割等情，已據提出土地登記謄本為證（本院卷三第223至244頁），且未為已到場之上訴人所爭執，其餘未到場之上訴人亦未提出書狀爭執，應信被上訴人主張為真實。則被上訴人請求裁判分割系爭土地，合於上開規定，應予准許。　㈢次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第823條第1項及第 824條第1、2、4項定有明文。又定共有物分割之方法，法院固有自由裁量權，不受當事人主張方法之拘束，然應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟價值與其應有部分之比值是否相當，而為適當之分配，始能謂為適當而公平，是法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、使用現狀、經濟效用、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公平之原則，綜合定其適當之分割方法。另分割共有物以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地時，除該土地內，有部分土地因使用目的不能分割(如為道路) 或部分共有人仍願維持共有關係，或部分當事人因繼承關係須就分得之土地保持公同共有者外，應將土地分配於各共有人單獨所有。經查：　　⑴兩造已到場或為陳述者，對原審判命依附圖二所示方法分割，除柳春蘭等2人、鄭琨璟等5人就原受分配部分均已各為達成上揭分割方式外，僅蕭福助、林彩鳳、梁凱筆、葉薛梅就638、638之聯外部分或道路應分歸由何人依應有部分繼續保持共有而為爭執，其餘原物分配部分均未據異議，而餘之共有人經本院通知後，就此亦均未為反對之表示。本院審酌除上開2聯外部分外，該方法既與各共有人於系爭土地上已有建物者之坐落位置相符，分割後可免拆除而合乎大多數共有人利益，且各共有人依此方案可分得之土地均屬規則，對外亦無通行困難，復俱未再出言反對，此原物分配方式應符大多數共有人之意願及利益，自可認屬適當之分割方法而可採，就此即不再另行判斷。又柳春蘭等2人、鄭琨璟等5人就原受分配部分既已協議如上開分配方式，且此亦均未影響其他共有人原所分得位置，本院即尊重其等意願而依此方式重為分配。　　⑵638為中分系爭土地之○○巷，供638㉓至㊻（由南至北，下同）前門及638①至㉒後門（前門臨○○○路）出入以連通北邊之 ○○路及南邊之○○路，638則位系爭土地東北角而與東側之○ ○路相連接，有Google Map街景照片可稽（原審訴卷七第7 1至75頁），並為兩造所陳明（本院卷二第318頁）。又依附圖二所示，638固與638、、緊接而為該三處進出○○ 路之必經，與其建物背後之638①至㉒、㉓至㊻似無甚大關連，而638㊼至亦因以○○路為對外通路而似無使用其背後之○ ○巷的必要，惟系爭土地為編號①至㉒、㉓至㊻、㊼至等其上3 排房屋之同一坐落基地，雖依兩造所述各之興建時期不同，然建築基地需有指定建築線及法定空地應無不同，且難謂各共有人除使用自家門前、後之對外通路外，均無利用餘路通行或緊急避難之必要，況僅由編號638獨力分擔 638之共有比例，同側同為通行○○路之638㊼至均不分擔亦非公允，而638、638現雖供為眾人聯外之用，惟亦非毫無土地應有之價值，故本院認此二者應由受原物分配者全體按其等應有部分比例繼續保持共有較為允當，至未受原物分配而全為補償者既未住居於此或占有土地，自無令之再為共有分擔以全他人通行之必要。　　⑶綜上，系爭土地方割方式應為如附圖二及附表二所示。　㈣末按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，　　及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。查系爭土地應分割如附圖二及附表二所示，已如上述，惟各共有人依其應有部分計算原可分得面積，與其等各受或未受分配部分尚有如附件二所示之面積增減出入，依上開說明，自應由實際分得面積增加之共有人找補減少及未分得土地之共有人。又就金錢補償部分，原審雖認除梁凱筆以外之共有人相互間就各自占有使用部分已有默示分管之意思，並同意638供共有人通行使用，且被上訴人、梁凱筆於103年8月11日購買土地應有部分之交易單價為每坪56,198元（換算每平方公尺約為17,000元），以公用徵收之最高補償標準即112年土地公告現值14,56 0元加四成即20,384元（即每坪67,385元）計算已高於該購買價格，故認找補標準以公告現值加四成為計應屬適當，且此亦為多數共有人（40餘人）所贊同（本院卷二第319頁、卷三第47頁以下），並提出實價登錄資料、自辦市地重劃區發給現金補償清冊為據（本院卷二第389、393頁；卷三第19 至23頁）。惟本件經原審就分割方案囑託大有估價事務所鑑定附圖二所示「各分取部分」之分割後價值、分割前後價值差異結果，系爭土地於分割後各筆土地之單價約在每平方公尺5萬元至46,000元間，並據此訂以共有人互相找補金額表，有鑑價報告可稽。以該所估價師係以其專業依總體景氣經濟（經濟成長率、消費者物價、失業率、景氣概況）、不動產市場（需求面、供給面、產品型態、價格水準）、不動產綜合指數、區域因素（近鄰地區土地利用情形：多為住宅區、住商混合環境、土地呈中度利用；建物利用情況：區域均為四層以下樓房、地面層20%供商業使用，二層以上均供住宅使用；公共設施概況：半徑500公尺內有第一市場、郵局、衛生所、小學、台電服務所等；交通運輸概況：運輸條件良好）等情，再針對系爭土地個別因素（如臨高雄市第OO期 ○○區○○段自辦市地重劃西南側）、臨路狀況、法定使用管制、土地利用情況等因素，採比較法（比較標的有○○段OO、OO 地號及○○段OOOOO地號土地，與其上建物對比鄰近○○巷、○○ 巷、○○○路新成屋成交價格）與土地開發分析法之估價方法進行評估，再依各情為比率調整、加權分析而定比準地即編號638價格，再定分割後各坵塊土地之因素而為總價評估，依該鑑定經過、方法，其結果可認符於客觀，亦與附近同段 OOO地號土地經鑑價結果每平方公尺市價約50,800元-71,500 元相去非遠（見原法院112年度訴字第66號判決）。再衡以系爭土地於111年12月25日交易單價為186,182元/坪（即每平方公尺56,320元），附近之同段472-3、474-4地號土地於 110年10月22日、111年12月14日交易單價各為241,435、184 ,998元/坪（即每平方公尺各71,898、55,962元），有實價登錄資料、地圖可稽（本院卷一第115至125頁；卷二第405 ），均已高於多數共有人贊同原審所認之土地公告現值加四成即每平方公尺20,384元（每坪67,385元）甚多，自不得僅以已有建物坐落其上而依此受原物分割之多數共有人意見，即不顧上開專業鑑定結果及未受或少受面積分配之其餘共有人權益。本院審酌上情，認以鑑價報告所定價格為平均計算應較為平允而可採。則依系爭土地鑑定總價格（328,721,07 9元）與總面積（7,425.12平方公尺）平均計算（見附表三，鑑價報告係以各坵塊價值為計，而本件受分配部分已變更酌定，惟兩造均無人願負擔重新找補鑑定之費用，故僅以系爭土地平均總價為計），該地每平方公尺即約為44,271元，爰依此價格就兩造所受分配及不足部分，計算渠等間價值之差額如附表二所示，並訂以附表三、四為應互相補償之共有人及其金額。五、綜上所述，被上訴人依民法第823條、第824條規定訴請裁判分割，於法有據，應予准許。惟原審所定分割方法及互為補償部分既非允當，而有未合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第 4、5項所示。另訴訟費用部分斟酌本件為分割共有物之性質，而由兩造依其在系爭土地之應有部分比例負擔，較為合理。又本件為判決基礎之事實明確，兩造其餘攻擊防禦方法，訴訟結果不生影響，不逐一論述。併予說明。六、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11 　　月　　6　　日民事第二庭審判長法官黃宏欽法官陳宛榆法官楊國祥以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日書記官林昭吟附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2024-11-06

KSHV-112-上-177-20241106-2