給付租金等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度橋簡字第522號 原 告 簡芋葳 訴訟代理人 何曜男律師 被 告 許雪妮 禾揚不動產仲介有限公司 兼 上一人 法定代理人 劉少白 共 同 訴訟代理人 陳樹村律師 彭敏律師 上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國113年12月5日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、原告之訴駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張：緣門牌號碼高雄市○○區○○路000號房屋（下稱系 爭房屋）原為被告劉少白、許雪妮及訴外人林晃誠（以下逕 稱林晃誠）等3人所共有，應有部分各3分之1，並經全體共 有人同意自民國110年7月6日起至115年7月5日止，出租予被 告禾揚不動產仲介有限公司（下稱禾揚公司），約定租金為 每月新臺幣（下同）180,000元，由被告禾揚公司自110年8 月份起，依各出租人之應有部分3分之1比例，按月各匯款60 ,000元予被告劉少白、許雪妮及林晃誠（下稱第1份租約） 。嗣原告於112年7月17日自林晃誠受讓其應有部分3分之1， 成為系爭房屋之共有人，並繼受第1份租約出租人之地位。 惟自112年9月份起至同年12月份止，被告禾揚公司所給付之 租金共短少104,956元，且此係因被告劉少白、許雪妮未經 原告同意，經由臺灣高雄地方法院公證處之公證人偕同被告 劉少白、許雪妮作成認證書（下稱系爭認證書），將第1份 租約違法終止，並改以租金每月120,000元，出租給由被告 劉少白、許雪妮所另行成立之訴外人禾暘不動產仲介有限公 司（下稱禾暘公司、第2份租約），原告自得請求被告劉少 白、許雪妮賠償其損害。爰依第1份租約之約定、民法第421 條第1項、439條前段、第820條第4項等規定，提起本件訴訟 等語，並聲明：㈠被告禾揚公司應給付原告104,956元，及自 起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。㈡被告劉少白、許雪妮應連帶給付原告104,956元，及 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息。㈢前2項給付，如其中任一被告為給付時，其他被告 於給付之範圍內，免除給付責任。 二、被告抗辯：第1份租約係由禾揚公司之董事林晃誠，未經全 體股東之同意，代表禾揚公司與被告劉少白、許雪妮及林晃 誠簽訂，有違反公司法第108條第4項準用同法第59條之情形 ，自屬無效。此外，第1份租約之每月租金180,000元，係以 當時被告劉少白、許雪妮及林晃誠所應背負之房貸金額為計 算基礎，而被告劉少白、許雪妮與禾暘公司所簽訂之第2份 租約，其每月租金120,000元僅係參考市場行情調整，並未 低於市場行情，難謂原告因此受有損害等語，並聲明：原告 之訴駁回。 三、本院之判斷： 　㈠兩造不爭執之事項（見本院卷第217至218頁、第261頁）： 　1.禾揚公司於110年5月31日起至簽訂第1份租約時董事為林晃 誠1人，嗣於112年8月14日變更為被告劉少白。 　2.禾暘公司設立時之董事為被告許雪妮1人，至今尚未變更。 　3.第2份租約簽訂時，由被告許雪妮代表禾暘公司。 　㈡原告請求被告禾揚公司給付積欠租金104,956元部分： 　1.按公司負責人應忠實執行業務並盡善良管理人之注意義務， 如有違反致公司受有損害者，負損害賠償責任；公司應至少 置董事1人執行業務並代表公司，公司法第23條第1項、第10 8條第1項前段分別定有明文。次按「代表公司之股東（即有 限公司之董事），如為自己或他人與公司為買賣借貸或其他 法律行為時，不得同時為公司之代表」，公司法第108條第3 項準用同法第59條之規定甚明，如違反此項禁止規定，其法 律行為應屬無效（最高法院80年度台上字第180號判決意旨 參照）。復按公司法第108條第4項準用同法第59條規定，有 限公司代表公司之董事或董事長，如為自己或他人與公司為 買賣、借貸或其他法律行為，既不得同時為公司之代表，自 應依下列情形，另定代表公司之人：㈠僅置董事一人者，由 全體股東之同意另推選有行為能力之股東代表公司。㈡置董 事二人以上，並特定一董事為董事長者，由其餘之董事代表 公司（經濟部91年6月27日經商字第00000000000-0號函釋意 旨參照）。根據公司法第23條之規定，董事以股東之股款經 營公司，其經營行為自應符合某種行為標準，方不辜負股東 之委託，此行為標準即學理上所稱之「信賴義務」（Fiduci ary duty），又信賴義務之規範內涵，尚包含「忠實義務」 （Duty of loyalty）及「注意義務」（Duty of care）等2 大主要類別。其中與本件較為相關之「忠實義務」，係指當 董事為公司處理事務時，必須以公司之最大利益為依歸，將 自己個人的利益放在公司之後，一心以公司為重，有利益衝 突（Conflict of interest）時，必須遵守法定之特殊程序 以為防範。參照上開說明，可見公司法第59條規定之旨趣， 在於公司之董事，有義務於代表自己或他人，與公司交易時 ，進行利益迴避，由其他無利害關係之人（於僅置董事1人 之公司中，指其他不執行業務股東），與交易之他方（即董 事或由該董事所代表之人）進行議約及締約之程序，以確保 交易條件對公司為公平，防止發生向董事或與董事有利害關 係之人利益輸送並損及公司利益之情形。從而，違反公司法 第59條所訂立之契約，應歸於無效之根本原因，在於「公司 方之董事違反利益迴避之忠實義務」，合先敘明。 　2.經查，禾揚公司於簽訂第1份租約時，其唯一之董事為林晃 誠乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第217頁），又觀諸卷 附之第1份租約，出租人為被告劉少白、許雪妮及林晃誠， 承租人為由林晃誠所代表簽約之禾揚公司（見本院卷第99頁 ），堪認第1份租約之簽訂情形，屬於禾揚公司之董事為自 己與禾揚公司為法律行為。然而，揆諸上開說明，林晃誠依 法不得同時為禾揚公司之代表，應得禾揚公司全體股東之同 意，另推選有行為能力之股東代表禾揚公司，林晃誠卻捨此 而不為，仍違反其利益迴避之忠實義務，代表禾揚公司與包 含自己在內之系爭房屋共有人全體簽訂第1份租約，是第1份 租約自因違反禁止規定而自始無效。從而，原告自無從依自 始無效之第1份租約，請求被告禾揚公司給付積欠租金104,9 56元。 　3.按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及 其應有部分合計過半數之同意行之，民法第820條第1項前段 定有明文。原告雖另主張：第1份租約應該作限縮解釋，蓋 該份契約之出租人有3人，依民法第820條規定，縱去除林晃 誠，被告許雪妮、劉少白亦可代表系爭房屋之共有人全體與 禾揚公司簽約出租系爭房屋，故第1份租約仍為有效等語（ 見本院卷第219頁）。然而，觀諸原告所主張之內容，乃透 過「假設」之方式，「假設」林晃誠未於第1份租約中代表 出租人，以合理化禾揚公司違反公司法第59條之行為，進而 認定第1份租約有效。惟契約商議之過程，由不同之人加入 討論、協商，或成為契約主體，自有可能因其等具備不同之 人格特質、談判能力或立場而產生不同之結果。事實上第1 份租約簽訂時，確實由林晃誠為雙方之代表，原告得否以未 真實發生之假設情節為論據，已非無疑。又林晃誠是否代表 出租人簽約，可能導致第1份租約簽訂之條件有所不同，舉 例而言，於出租人僅有被告劉少白、許雪妮等2人之情形， 契約簽訂後，如發生需要合意變更契約內容或訴訟之情況， 承租人即禾揚公司僅需要與2人商議或訴訟，但當出租人有 被告劉少白、許雪妮及林晃誠3人時，承租人即禾揚公司則 需要與3人商議或訴訟，其潛在之溝通或訴訟成本，並不相 同，則此般不同，皆可能對於契約之最終簽訂條件產生影響 。是以，本院自無從以假設之事實，對第1份租約作契約有 效之限縮解釋。 　4.按董事為自己或他人與公司為買賣、借貸或其他法律行為時 ，由監察人為公司之代表，公司法第223條定有明文，旨在 禁止雙方代表，以保護公司（本人）之利益，非為維護公益 而設，非強行規定，違反該規定，並非當然無效，倘公司（ 本人）事前許諾或事後承認，對於公司（本人）亦生效力， 此觀民法第106條及第170條第1項之規定自明（最高法院109 年度台上字第2588號判決意旨參照）。原告雖另主張：第1 份租約應參考上開判決意旨，並類推適用民法第106條及第1 70條第1項等規定，解釋為林晃誠無權代理禾揚公司簽訂， 而事後業經禾揚公司全體股東承認，應屬有效等語（見本院 卷第235至245頁）。經查，原告所引用之判決及法律條文， 乃關於股份有限公司之規定，而禾揚公司之企業組織乃有限 公司，又股份有限公司與有限公司等2種企業組織間，前者 資合色彩濃厚，後者則具備相對強烈之人合色彩，組織架構 亦有所不同，如股份有限公司有監察人甚至審計委員會之設 置，有限公司則僅由不執行業務股東監督公司，且法律規範 密度相差甚鉅，非閉鎖性股份有限公司有定期召開股東會之 義務，有限公司則已於69年公司法修正時，將原公司法第10 2條第2項關於召開股東會之規定廢除，使股東表決權之行使 ，無須以會議方式為之。因此，股份有限公司之董事違反公 司法第223條之規定時，之所以得透過經股東選任，具監督 專業之監察人事後承認，或有見解認為應經股東會事後承認 ，係因公司法關於股份有限公司之規定，對於監察人之人數 、資格限制及選任程序均有明確之規範，對於股東會中之定 足數、表決權數（如公司法第178條、第180條第2項規定股 東對於會議之事項，有自身利害關係致有害於公司利益之虞 時，不得加入表決，並不得代理他股東行使其表決權，且前 開不得行使表決權之股份數，不算入已出席股東之表決權數 ）亦加以限制，故經監察人或股東會之事後承認，足以確保 公司認可該無權代理（表）交易之真意。反觀公司法關於有 限公司之規定，並未明確限制不執行業務股東之資格、事後 承認無權代理（表）交易所應行之程序及標準，如是否需要 經全體股東承認，或僅經多數決即可，故如對於違反公司法 第59條之交易行為，亦採取上開「無權代理說」之法律見解 ，將使公司事後如何承認，在適用上滋生疑義。況且，自被 告劉少白身為禾揚公司簽訂第1份租約時之股東，其事後選 擇簽署系爭認證書及第2份租約（見本院卷第101至103頁） 等情，可見縱採取原告所主張之「無權代理說」見解，被告 劉少白於事後亦對於第1份租約之約定內容有不同意見，難 認有全體股東事後承認之情形可言。 　㈢原告請求被告劉少白、許雪妮連帶賠償損害104,956元部分： 　1.按共有人依第1項規定為管理之決定，有故意或重大過失， 致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任，民 法第820條第4項定有明文。 　2.經查，原告主張造成其損害之管理共有物決定，無非指摘被 告劉少白、許雪妮與禾揚公司簽署系爭認證書，終止第1份 租約，進而與禾暘公司以每月租金120,000元之條件第2份租 約。然而，參諸被告所提出之臨近房屋租金行情資料，可見 距離系爭房屋步行距離約10至20分鐘之三角窗店面，亦不乏 有以低於120,000元承租者（見本院卷第107至113頁、第227 頁），是第2份租約每月租金120,000元之條件，難認低於行 情而造成原告之損害。又自租賃市場之市場機制觀之，租金 較高是否必然對於出租人較為有利，亦不無疑問。蓋較高之 租金固然得於短時間內使出租人獲得較豐之租金收入，但亦 無法避免將來承租人因租金過高無法負擔而不願續約，甚至 決定於租賃關係存續中，賠付一定金額終止租約，導致房屋 閒置無人承租之可能性。反觀較低之租金，只要尚符合一般 行情，如未來能細水長流、長期續租，亦能穩定維持出租人 收取租金之被動收入。從而，本院實難僅憑系爭房屋經以較 低之租金出租予禾暘公司，即率認被告劉少白、許雪妮有故 意或重大過失，造成原告之損害。 　3.至原告雖另主張：被告所提之租金行情資料年代久遠，不符 現況等語（見本院卷第163至171頁）。然而，被告所提出之 資料中，亦包含現由信義房屋承租中，每月租金70,000元之 高雄市○○區○○路000號店面，故原告此部分之主張，應非足 採。 四、綜上所述，原告依第1份租約之約定、民法第421條第1項、4 39條前段、第820條第4項等規定，請求被告禾揚公司給付原 告104,956元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息；請求被告劉少白、許雪妮連帶給 付原告104,956元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，並聲明如其中任一被告為給 付時，其他被告於給付之範圍內，免除給付責任，為無理由 ，應予駁回。　 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據， 經本院詳予斟酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一 論駁。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日 　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　官 蔡凌宇 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭力瑋