返還訂金
臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決
113年度重小字第1384號
原 告 吳亭錚
訴訟代理人 蘇奕全律師
鄭羽翔律師
複代理人 林志鄗律師
被 告 黃信元
訴訟代理人 楊凱雯律師
上列當事人間請求返還訂金事件，於中華民國113年10月30日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：兩造曾於民國（下同）112年12月23日簽訂不動
產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告向被告購買門
牌號碼新北市○○區○○路00號3樓之1（建號：1878)、新北市○
○區○○路00巷0號地下1層（建號：1243）及其座落之土地（
即蘆洲區和平段150、152、154及156至159地號之土地）（
下稱系爭房屋），並約定總價款新臺幣（下同）1,200,000
元，原告已於簽約當日給付被告100,000元作為簽約款，系
爭契約並由住商不動產蘆洲區長榮加盟店（下稱住商不動產
）及安新建築經理股份有限公司擔任不動產仲介及履約保證
，並簽有住商不動產買賣議價委託書、不動產委託銷售標的
現況說明書及買賣價金履約保證聲請書。詎被告於向原告說
明買賣標的物現況時，就系爭契約之標的即系爭房屋公設部
分占總建物比例之公設比例及範圍，於締約階段，被告及住
商不動産均未向原告陳明，顯未向原告主動揭露買賣標的交
易上之重要資訊，致原告及被告資訊不對等，進而陷於錯誤
而誤與被告簽訂糸爭契約，爰依民法第88條第1、2項規定撤
銷締約之意思表示，並依民法第179條規定，請求被告返還
簽約款；又被告未告知買賣標的物實際可使用坪數，可認係
屬買賣標的物有瑕疵，客觀上亦難以補正，原告依系爭契約
第7條第7項約定，已分別於112年12月28日及113年01月19日
向被告寄發律師函表示解除系爭契約，依民法第259條第2款
規定，被告應返還簽約款等語，並聲明：⑴被告應給付原告1
00,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年
息百分百分之5計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠兩造間之買賣契約法律關係於112年12月23日合法成立，且原
告於簽立系爭契約前業經仲介即訴外人謝孟霖告知系爭房屋
詳鈿資訊，並實際於現場看房，原告若當時有疑問自應當場
提出，不得遽認原告係因錯誤而為意思表示方簽立系爭契約
，是原告按系爭契約自負有給付價金之義務，竟僅以未陳明
系爭房屋之公設比例及範圍即主張陷於錯誤，顯無理由。又
原告於現場看房時應已可對於所欲購買之房屋土地有所預見
並查看其各個空間之使用範圍，縱未告知公設比，實難僅憑
此理由即逕自主張解約，且原告亦未能舉證其係以公設比範
圍作為決定是否為買賣之重要事項，更難認係符合交易上之
重要事項，而有陷於錯誤之情，是原告依此主張解約並請求
返還訂金，顯無理由。
㈡公設比之計算方式為「公設面積/建物總面積×100%」，而不
動產說明書上已寫有總面積及共有部分面積可計算公設比，
原告亦曾多次前往系爭房屋參觀後方進行簽約，對於室內使
用空間應知之甚詳，自不得於事後再主張錯誤而撤銷其意思
表示。又所物物之瑕疵係指標的物滅失或減少其價值，權利
瑕疵係指第三人對標的物主張權利之情形，本件均無此等情
形，原告主張依系爭契約第7條第7項約定解除契約，即無理
由。
㈢聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告
免為假執行。
三、得心證理由：
㈠原告依民法第88條第1、2項規定撤銷系爭房屋買賣之意思表
示，為無理由：
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知
事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格或物之
性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之
錯誤；民法第88條固有明文。而所謂錯誤係指意思表示之內
容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之
情形有別。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成
意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯
誤或不知而致生齟齬而言，至於形成表意人內心效果意思之
原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁
雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相
對人所查覺；亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其
決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確
，並非意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質
有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯
誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所
明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性
及交易之安全無法維護，此觀民法第88條第2項之規定自明
。
⒉原告主張被告於簽立系爭契約時未告知系爭房屋之公設比例
及範圍，未向原告主動揭露買賣標的交易上之重要資訊，致
原告陷於錯誤，誤與被告簽訂糸爭契約云云，然觀以卷附不
動產買賣契約書之記載，關於系爭房屋之主建物、附屬建物
及共同使用部分之面積均已詳實記載於建築改良物標示欄內
，並參以證人即買方仲介謝孟霖所證稱：「（問:原告主動
聯繫證人看屋？）他（即原告）主動聯繫我（即仲介）要看
房子。那天總共看了二次，每次看得時間大約都30分鐘以上
，第二次的時候有帶媽媽再來複看這個房子，都是同一天看
得。」、「（問:原告有看過那間房子，他知道室內的空間
使用有多大嗎？）我們那天帶看房子的時候，都有提供謄本
，權狀多少都有跟他報告。」、「（ 問:證人在介紹的時候
是否有提到電梯、樓梯、地下室的公設？）有，我都有提到
。」、「（ 依照仲介帶看的實務，公設比是否為必要告知
事項？）公設比並不是我們的產權報告裡需要提供的事項，
除非這間房子的公設比非常低，對房子有加分，才會特別報
告公設的問題。」、「（問:原告在看屋時是否有主動詢問
公設比？）他來看房子的時候並沒有主動詢問公設比多少。
」、「（問:在簽約時代書是否有再次說明權狀上的詳細資
料，包含公設？）買賣簽約時，代書都有在現場，都有再次
跟買方說我們權狀多少，主建物多少、附屬建物多少、公設
多少，都有再次清楚說明。買方聽完代書解說，沒有問題，
就進行簽約買賣合約書。」、「（問:證人剛剛所謂的代書
有跟買方解釋公設多少的部分是指什麼？）代書在簽買賣契
約時，合約書裡面都會跟買方告知，我的產權標的物、地址
、權狀幾平方公尺，主建物幾平方公尺，附屬建物幾平方公
尺，跟公設幾平方公尺這樣。」、「（提示反證一不動產買
賣契約書，問：證人所謂公設是指買賣契約書上何項目？）
共同使用部分」（見本院113年10月30日言詞辯論筆錄），
及兩造不爭執系爭房屋為傳統電梯公寓，主要公設為電梯、
樓梯及地下室空間之事實，原告於簽約時顯然已明瞭系爭房
屋室內、公設之空間配置、使用情形及主建物、附屬建物、
共同使用部分之面積，就公設比例及範圍為何，原告實難諉
為不知，是原告主張其因被告未告知系爭房屋公設比例及範
圍之重要資訊，致陷於錯誤而簽訂系爭契約云云，要無可採
，自不得執此以意思表示錯誤為由，主張撤銷系爭房屋買賣
之意思表示。
㈡原告依系爭契約第7條第7項約定解除系爭契約，為無理由：
⒈按「房地點交前，如發現買賣標的物有物或權利瑕疵，依下
列約定處理，惟如本契約另有約定者，依其約定：⒈買方得
催告賣方補正，如賣方拒絕補正或客觀上難以補正，買方即
得依民法規定行使減少價金或解約等權利；惟解除顯失公平
， 修繕補正金額與買賣價金比例顯不相當者，不得請求解
除契約。...」系爭契約第7條第7項定有明文。
⒉原告主張被告未告知系爭房屋實際可使用坪數，可認買賣標
的物有瑕疵，且難以補正，依系爭契約第7條第7項約定解除
契約云云，然所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依
通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、
效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具
備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、
效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173
號民事裁判意旨可參），原告前揭主張，顯然與物之瑕疵有
別，其執為依系爭契約第7條第7項約定解除系爭契約，亦非
合法。
㈢從而，原告依民法第179條或第259條第2款規定，請求被告給
付100,000元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原
告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁
回之。
㈣本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
四、本件係小額訴訟事件，爰依職權確定訴訟費用額1,000元（
第一審裁判費），由原告負擔。
中 華 民 國 113 年 11 月 15 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 葉靜芳
以上為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當
事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載
上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回
上訴。
中 華 民 國 113 年 11 月 15 日
書 記 官 陳芊卉
SJEV-113-重小-1384-20241115-1