確認優先承買權不存在
臺灣屏東地方法院民事判決
113年度訴字第185號
原 告 余惠珍
訴訟代理人 傅俊欽
被 告 財政部國有財產署南區分署
法定代理人 黃莉莉
訴訟代理人 林秀娟
温嘉璤
被 告 陳添益
訴訟代理人 丘瀚文律師
上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，經高雄高等行政
法院裁定移送前來（該院112年度訴字第48號），本院於民國113
年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所
謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明
確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且
此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確認法
律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受
確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決
參照）。查，原告主張被告陳添益（下逕稱其姓名）對屏東
縣○○市○○○段○○段000地號土地（面積61平方公尺、權利範圍
全部，下稱系爭土地）之土地法第73條之1第3項優先購買權
不存在等語，為陳添益、被告財政部國有財產署南區分署（
下逕稱國產署南區分署，與陳添益合稱被告）所否認，足認
兩造間就陳添益對系爭土地是否存有優先購買權之法律關係
有所爭執，是原告法律上之地位確有不安之狀態，且此不安
狀態得以本件確認訴訟予以除去，堪認原告提起本件訴訟係
有確認利益（即訴之聲明第一項）。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第4款定有明文。本件原告起訴原聲明：㈠確認陳添益就系爭土地之優先購買權不存在。㈡國產署南區分署於原告給付新臺幣（下同）1,198,003元後，應核發系爭土地之權利移轉證明書（即標售證明）予原告等語（見本院卷第33頁）；嗣於訴狀送達後，迭經變更，最終當庭以言詞變更聲明如後，並就訴之聲明第二項先位部份變更追加依民法第242條、第179條、第348條規定請求，備位部份則變更追加依民法第226條、第256條、第259條、第260條規定請求（見本院卷第349至350頁）。經核上開訴之變更追加繫諸於陳添益是否處分系爭土地，致客觀情事有所變動所為，依上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：國產署南區分署委託訴外人台灣金融資產服務股份有限公司南部分公司（下稱金服公司）依土地法第73條之1規定，就被繼承人陳銅名下逾期未辦繼承登記之系爭土地標售。原告於民國111年5月26日以1,330,003元最高價得標，並已繳納保證金132,000元；陳添益則於同日，以其為陳銅之繼承人，且居住○○○○地○○○段000○號建物（即門牌號碼同市○○街000號，下稱系爭建物），而有使用系爭土地之全部等情為由，依土地法第73條之1第3項規定主張優先購買權。然陳添益過去是否確實使用系爭土地仍有未明，況系爭建物係陳添益與陳銅之其他繼承人即陳添福、陳柳、陳秀玉、陳秀香、林陳秀金及陳燕雀等7人公同共有，依民法第1151條規定、臺灣高等法院臺中分院104年度上易字第413號判決意旨等，於系爭建物分割前，各共有人並無應有部分存在，故其他繼承人是否確未使用系爭建物，涉及陳添益得否以系爭建物占用系爭土地，而對系爭土地行使上開優先購買權等節，容有疑義。爰為確認陳添益對系爭土地之優先購買權不存在，並先位依民法第242條、第179條、第348條規定，代位國產署南區分署請求陳添益將系爭土地回復為陳銅所有，且於原告給付餘款1,198,003元後，國產署南區分署應核發土地權利移轉證明書予原告，如陳添益將系爭土地移轉予第三人，則備位依民法第226條、第256條、第259條、第260條規定，國產署南區分署應負給付不能之系爭土地市價差額之損害賠償計3,260,000元，僅先一部請求1,198,003元等語。並聲明：㈠確認陳添益就系爭土地之優先購買權不存在。㈡⒈先位求為：陳添益應將系爭土地移轉登記予原土地登記所有人陳銅，並於原告再給付1,198,003元於國產署南區分署後，國產署南區分署應核發系爭土地之權利移轉證明書（即標售證明）予原告；⒉備位求為：國產署南區分署給付原告1,330,003元，其中132,000自111年5月26日起，所餘1,198,003元自起訴狀繕本送達國產署南區分署翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告部分：
㈠國產署南區分署則以：陳添益檢附繼承相關資料，主張其為
陳銅之繼承人，並依土地法第73條之1第3項規定，行使優先
購買權時，即已審認陳添益確具優先購買權，且有使用系爭
土地之全部，並無任何違誤等語置辯。並聲明：原告之訴及
假執行之聲請均駁回。
㈡陳添益則以：本件陳添益行使土地法第73條之1第3項所定優
先購買權時，已取得系爭土地之全體公同共有人同意，且陳
添益自68年6月25日即設籍在系爭建物，於87年6月3日陳銅
死後繼為戶長，並居住於系爭建物至今，而有持續使用系爭
土地之全部。又依最高法院109年度台上字第1546號判決意
旨，認為公同共有人得單獨以其名義行使優先購買權，不須
經其餘公同共有人同意，故不論陳添益是否獲系爭土地之全
體公同共有人同意，自得依法單獨行使優先購買權等語置辯
。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第352頁，部分文字依判決編輯
略為修改）：
㈠系爭土地，權利範圍全部，原登記為陳銅所有，惟陳銅於87
年5月18日死亡後，其繼承人為陳添益等7人，且未辦理系爭
土地等繼承登記，於90年8月1日由國產署代管。
㈡國產署南區分署委託金服公司於111年4月25日公告辦理111年
度第42批標售系爭土地（即第9標號）。
㈢原告於111年5月26日以1,330,003元得標系爭土地，惟尚未辦
理所有權移轉登記。
㈣陳添益於111年5月26日以陳銅繼承人身分以土地法第73條之1
第3項規定，向金服公司提出優先購買權聲請書，主張對系
爭土地有優先購買權，嗣於112年3月3日以買賣為登記原因
辦畢系爭土地之所有權移轉登記。
㈤金服公司與陳添益等人於111年7月1日至系爭土地會勘，陳添
益主張其使用系爭土地全部，並於其上蓋有加強磚造2樓層
建物一棟（即系爭建物）。
㈥系爭建物登記為陳銅所有，且依台灣電力公司屏東區營業處1
11年1月6日回函，系爭建物之用戶陳銅已如數繳納109年1月
至110年11月之電費。
四、兩造爭執事項（見本院卷第352至353頁，部分文字依判決編
輯略為修改）：
㈠原告主張，陳添益就系爭土地並無土地法第73條之1所定之優
先購買權，有無理由？
㈡原告先位主張，陳添益應塗銷土地所有權移轉登記，且國產
署南區分署於其給付1,198,003元（扣除保證金132,000元）
後，應核發系爭土地權利移轉證書等語，有無理由？
㈢原告備位主張，如陳添益已將系爭土地移轉第三人，依給付
不能之規定，一部請求國產署南區分署應給付原告1,330,00
3元，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠原告主張，陳添益就系爭土地並無土地法第73條之1所定之優
先購買權，有無理由部分：
⒈按土地法第73條之1第3項規定，因同條第1項及第2項原因而
公開標售之土地或建築改良物，依第2項列冊管理期間為15
年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人及將
該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。
因同條第1項及第2項原因而公開標售之土地或建築改良物，
繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍，依序有優
先購買權。但優先購買權人未於決標後30日內表示優先購買
者，其優先購買權視為放棄。本條規定之優先購買權人，係
立法賦予其有取得優先購買權之資格，得行使之權利係優先
購買權，該權利行使既係一種資格，非行使全體公同共有人
之公同共有權利，自無需由公同共有人共同為之，與公同共
有人權利行使無涉（最高法院109年度台上字第1546號判決
意旨參照）。次按，財政部國有財產署為執行土地法第73條
之1第2項至第5項規定之標售作業，所訂定之「逾期未辦繼
承登記土地及建築改良物標售作業要點」，於第11點前段明
文規定「本條（按土地法第73條之1）第3項所稱使用範圍，
繼承人或其他共有人使用者，以其實際使用範圍為準。」。
又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。經查，陳添益係依土地
法第73條之1第3項規定，主張其對系爭土地有優先購買權，
為原告所否認，揆諸上開說明，自應由陳添益就其主張之事
實負舉證責任。
⒉經查：
⑴陳添益得依土地法第73條之1第3項之繼承人資格，主張優先
購買權：
系爭土地原為陳銅所有，陳銅於87年5月18日過世，陳添益為陳銅繼承人之一，惟因陳銅之繼承人遲未辦理繼承登記，經彙列國產署南區分署委託金服公司辦理111年度第42批第9號標號公開標售，經原告於111年5月26日以1,330,003元得標，而陳添益亦於111年5月26日主張優先購買權等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠至㈣），並有逾期未辦繼承登記土地及建物列冊管理單、111年度第42批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物公告暨附表、投標單、地籍異動索引、本院民事庭查詢表、陳銅之除戶謄本、繼承系統表、財政部南區國稅局遺產稅核定通知書、其繼承人之戶籍謄本、優先購買權申請書、委任狀及臺灣銀行支票等件可佐（見本院卷第71、93、113至135、193至199、221至225、231至233、237至239頁），足見國產署南區分署係依土地法第73條之1之規定，進行公開標售系爭土地，且陳添益於陳銅死亡後未聲明拋棄繼承，為陳銅之繼承人，自得行使土地法第73條之1第3項所定之優先購買權，縱有其他繼承人存在，對系爭土地有公同共有之權利，亦不影響以繼承人之資格，就其使用系爭土地之範圍，於法定期間內主行使先購買權，原告主張陳添益單獨行使優先購買權，與民法第828條第3項、第831條規定有違等語，即屬無據。
⑵陳添益確實際使用系爭土地之全部：
①陳添益於優先購買權期間之111年5月26日，依土地法第73條之1第3項之規定，就系爭建物之實際使用範圍向國產署南區分署主張優先購買權，經金服公司於111年7月1日委託昱展測繪股份有限公司（下稱昱展測繪公司）會同陳添益等至系爭土地現場指界其使用範圍，而依昱展測繪公司出具之審認意見報告書記載略以：陳添益使用系爭土地面積為61.00平方公尺，已達標脫面積，故可全部承購等語，有優先購買權申請書、金服公司111年7月20日111國繼南子字第042號函檢附審認意見報告書、勘查成果報告書、土地勘（清）查表、使用現況略圖及現場照片在卷可稽（見本院卷第221至225、137至151頁）。而系爭土地登記面積61平方公尺，有土地登記公務用謄本為證（見本院卷第299頁），可知陳添益於111年5月間行使優先購買權時，即已事實上管領占有使用系爭土地之全部。
②又系爭建物登記為陳銅所有，且依台灣電力公司屏東區營業處111年1月6日回函，系爭建物之用戶陳銅已如數繳納109年1月至110年11月之電費，為兩造所不爭（見不爭執事項㈥），亦有遺產稅核定通知書、屏東縣政府財稅局113年3月26日屏財稅房字第1130012962號函檢附房屋稅113年課稅明細表、稅籍紀錄表、房屋平面圖、建物登記公務用謄本、台灣電力公司屏東營業處111年1月6日屏東費核證字第111000067號函可考（見本院卷第95至100、191、239、281至283頁）。且陳添益現仍居住系爭建物並使用系爭土地之全部等情，並據本院會同兩造至系爭土地履勘現場屬實，可知系爭建物為鋼筋混凝土加強磚造2樓增建一樓鐵皮之平房，另於房屋後方增建鐵皮供曬衣、洗衣及廚房使用，有勘驗筆錄及現場照片在卷可憑（見本院卷第413至418、423至440頁），核與上開審認意見報告書認定陳添益使用系爭土地之全部大致相符（見本院卷第139頁），觀之系爭建物外觀已有長期使用痕跡，屋內擺設之家具、用品等亦徵確有人居住，有前開照片可參，堪認陳添益抗辯其已使用系爭土地數年乙節，應合於真實情形。
③再對照上開昱展測繪公司至現場會勘之土地勘（清）查表、使用現況略圖上均載有電表號碼00-0000-00（見本院卷第147、149頁），與台灣電力公司屏東區營業處111年1月6日函復之系爭建物用電電號為00000000000○致（見本院卷第281至283頁），足徵陳添益有持續居住在系爭建物內而有使用系爭土地之事實。另屏東縣屏東市永城里里長張酉添出具證明書，以證陳添益長期居住於系爭土地，即系爭建物之地址，該址使用現況為住家用途等語；且陳銅死亡後，由陳添益繼為戶長，且陳添益自68年6月25日起即設籍於系爭建物，並有繳納屏東市公所之清潔規費及中華電信市話電信費等情，有證明書、陳銅之除戶謄本、陳添益之戶籍謄本、戶役政資訊網站查詢結果、清潔規費繳費通知單、繳費收據、電信費收據、莫德納疫苗第2劑接種通知單、陳添益居家照片等件為憑（見本院卷第231至233、285、361至390頁，證件存置袋），足認陳添益長期居住在系爭建物內，因房屋性質上不能與土地分離而存在，而對系爭土地之全部持續有事實上管領力，應有實際使用系爭土地之全部。則原告主張無證據可認陳添益過去、未來仍有使用系爭土地等情，應不足採。
④另原告以系爭建物外停放3台機車，而認系爭建物內至少居住3人以上，並非陳添益長期單獨占用等語，惟按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有明文，故所謂「占有」係指對於物有事實上管領力；又受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，另為民法第942條所明文。是以，陳添益之親友等得以占有系爭土地之占有輔助人而使用系爭土地，亦不影響陳添益為占有人之地位。原告上開所辯，本院自難憑採。
⑶從而，陳添益辯稱其為陳銅之繼承人，且系爭建物坐落系爭土地，而對系爭土地之全部有事實上管領力，得依土地法第73條之1第3項規定行使優先購買權等語，應屬可採，故原告訴請確認被告就系爭土地優先購買權不存在等語，即無理由。另原告固援引臺灣高等法院臺中分院104年度上易字第413號、最高法院107年度台上字第1609號、99年度台上字第1191、1469號、96年度台聲字第600號裁判意旨等，與本件客觀要件事實尚有不同，本院自不受拘束，併此敘明。
㈡又原告前開請求既屬無據，本件其餘上開爭點即無庸再予審
酌，附此敘明。
六、綜上所述，原告請求確認陳添益就系爭土地之優先購買權不
存在，並先位請求陳添益應將系爭土地移轉登記予原登記所
有人陳銅，並於原告給付1,198,003元於國產署南區分署後
，國產署南區分署應核發系爭土地之權利移轉證明書予原告
，備位請求國產署南區分署給付原告1,330,003元本息等，
均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲
請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐
一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 12 月 3 日
民事第一庭 法 官 沈蓉佳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不
命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 113 年 12 月 3 日
書記官 鄒秀珍
PTDV-113-訴-185-20241203-1