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減少買賣價金等

臺灣新竹地方法院民事判決 111年度訴字第412號原告吳宥姍訴訟代理人陳詩文律師林羿樺律師被告吳靜亭訴訟代理人曾能煜律師上列當事人間減少買賣價金等事件，本院於民國113年12月30日辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣112,409元，及自民國111年5月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之5，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣112,409元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。原告起訴時原主張請求權基礎為系爭契約第9條、民法第199條第1項、第226條第1項、第227條、第349條、第353條、第354條、第359條，訴之聲明第一項為：被告應給付原告新臺幣（下同）1,720,200元，其中50,700元自111年3月21日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，其中1,669,500元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第8頁）。嗣於民國111年9月22日追加民法第360條規定為請求權基礎（見本院卷一第208頁），復於112年11月13 日具狀變更前開聲明為：被告應給付原告2,396,843元，其中50,700元自111年3月21日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，其中2,346,143元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第8頁）。嗣關於50,700元本息部分業於113年12月30日達成和解，原告乃變更聲明請求2,346,143元及其本息。核原告前開所為訴之變更，請求之基礎事實同一，且屬擴張應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠兩造於110年7月15日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告以1,230萬元向被告購買伴山晴社區（下稱系爭社區）內之新竹縣○○鎮○○段00○0000○0000○0000地號土地（下各稱22、22-3、22-8、22-9土地）及坐落22-3地號土地上之同段335號建物（門牌號碼新竹縣○○鎮○○街0○00號，下稱系爭建物，與前開土地合稱系爭房地）。詎原告於11 0年10月7日交屋完成後始知悉系爭建物與坐落之22-3地號土地之界址嚴重偏移，系爭房屋占用22-2地號土地，受有遭他人主張權利之風險，而原告所有之22-3地號土地亦遭鄰屋（門牌號碼新竹縣○○鎮○○街0○0號，下稱鄰屋）及社區共用花圃走道占用，致原告使用土地之權利受到限制，已屬權利瑕疵，構成不完全給付，原告自得依系爭契約第9條、民法第2 26條第1項、第227條、第349條、第353條、第359條規定，請求被告負損害賠償責任。倘認系爭建物占用他人土地及22 -3地號土地遭他人占用，係屬物之瑕疵，被告於系爭買賣契約第9條已就系爭房地無占用他人土地及未遭占用為保證，原告亦得依民法第360條規定，請求被告負債務不履行之損害賠償責任。　㈡被告已於系爭買賣契約之附件即標的物現況說明書（下稱系爭現況說明書）項次18「是否有增建部分」勾選否，原告經調閱系爭建物之使用執照竣工圖，發現系爭建物一樓原先係設計為法定停車位，然系爭建物一樓於交屋時已經封閉作為客廳使用，業與使用執照竣工圖不符而屬違建，原告受有系爭房地價值減損590,888元。原先規劃為社區車道之22地號土地亦被占用作為花圃走道，無從作為車道使用，而屬違建，原告受有系爭房地價值減損278,392元。上開情形與被告所保證之事項不符，屬不完全給付，原告得依民法第227條、第360條規定，請求被告負不完全給付及瑕疵擔保之責任。　㈢另系爭建物之排水管因嚴重堵塞而無法使用，經原告花費19, 500元雇工更換排水管，係物之瑕疵，原告得依民法第227條、第359條規定，請求被告給付19,500元。　㈣又原告就上開瑕疵已依民法第359條規定向被告請求減少價金，被告就減少價金範圍之款項已無法律上原因得為受領，原告得依民法第179條規定請求被告返還款項。爰依系爭契約第9條、民法第179條、第226條第1項、第227條、第349條、第353條、第359條、第360條規定提起本件訴訟，請求擇一為有利原告之判決等語。並聲明：㈠被告應給付原告2,346,1 43元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5% 計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：系爭建物之建商在興建時疑因測量或放樣錯誤，造成系爭社區房屋之興建位置與地籍線偏移，惟系爭房地之面積及產權並無短少不足之處，且系爭社區住戶已同意各住戶依目前建物位置分管使用土地，不相互主張權利，難認系爭建物有遭他人要求拆除之風險，原告在使用上及通常效用未受負面影響。原告於買受系爭房地前已明知一樓不可能作為停車空間使用，且無任何異議，原告復於地下室興建夾層、鐵梯，妥善規畫其停車空間，目前一樓亦不可能作為停車空間使用，原告顯未因一樓改建而受有價值減損之損害。縱系爭房地經認定有交易價值減損，然計算占用土地之價金應以申報地價為計算標準，且22-3地號土地如附圖編號B、C、 F所示遭占用部分，系爭建物占用22-2地號土地如附圖編號A 3、D1、D2、E3所示部分，於計算價值減損時，應一併列入等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡倘受不利判決，請准供擔保宣告免假執行。三、得心證之理由：　㈠原告主張兩造於110年7月15日簽訂系爭買賣契約，由原告向被告買受系爭房地，價金1,230萬元，兩造並於110年10月7 日完成交屋，系爭建物之一樓停車空間改建為客廳、原作為車道之22地號土地改為花圃走道，業據提出系爭契約、建物及土地所有權狀、使用執照竣工圖、現場照片等件為證（見本院卷一第22至98、116至124頁）。另系爭建物占用22-2地號土地，及22-3地號土地被鄰屋及社區花圃、通道、道路占用情形如附圖即新竹縣竹東地政事務所112年1月19日東地所測字第1122300036號函附土地複丈成果圖所示。此經本院於 111年11月24日會同兩造履勘現場，及囑託新竹縣竹東地政事務所派員測量屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可佐（見本院卷一第246至248、272頁），上情復為兩造所不爭執，原告主張堪以採信。　㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法359條定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號民事判決要旨參照）。次按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對買受人不得主張任何權利，民法第354條定有明文。權利瑕疵係指出賣人移轉之權利不符債之本旨而言，所謂不得主張任何權利，係指不得對於買受人所取得之買賣標的物，主張有所有權、用役物權或抵押權等權利。此與買賣之標的物自身存有缺點，足使其價值、效用或品質有欠缺，屬物之瑕疵者有別（最高法院109年度台上字第2601號判決意旨參照）。　㈢按系爭買賣契約第9條第1項、第3項約定：「乙方擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛情事，如有上述任何情事，除本契約內另有約定外，應由乙方於甲方支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約；若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任」、「甲方於本買賣標的物交屋後始發覺上述一及二情事，乙方仍應負完全清理責任，否則即為違約，若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任」（見本院卷一第26頁），故原告向被告購買系爭房地，依系爭買賣契約，除有特別約定外，被告就買賣標的物並無被他人占用或占用他人土地應負擔保責任。又被告於系爭現況說明書項次18「是否有增建部分」、 34「土地是現況是否有租賃或被他人占用情形」、39「是否有占用他人土地之情形」均勾選否（見本院卷一第32頁），而系爭建物確占用毗鄰之22-2地號土地，22-3地號土地則被鄰屋、花圃及走道占用，如複丈成果圖所示，已如前述，足認被告所交付之系爭房地確有欠缺保證品質之情事，22-2地號土地之所有權人得本於其所有權受侵害，而請求原告拆除占用部分之建物、支付償金或價購土地，使系爭建物存有依法拆除義務或須另支付相當代價始可合法使用基地之負擔，致系爭建物之價值減少；22-3地號土地則因客觀存在鄰屋及花圃占用之狀態，使土地無法為完整之使用，而有減少其通常效用之瑕疵，然他人對原告所取得之系爭房地並無任何得為主張所有權、用役物權或抵押權等之權利，依前揭說明，系爭建物占用22-2地號土地及22-3地號土地遭鄰屋及花圃等占用，屬物之瑕疵，並非權利瑕疵，原告依民法第359條規定請求減少價金，即屬有據。　㈣被告雖抗辯就系爭房地界址偏移部分，原告已與系爭社區住戶達成協議，同意依各建物目前位置分管使用，而不互相主張權利，系爭房地並無瑕疵云云，惟債權契約為特定人間之權利義務關係，除法律另有規定外，僅於締約當事人間發生拘束力，基於債之相對性原則，僅債權人得向債務人請求給付，或拋棄其對債務人之債權（最高法院112年度台上字第2 295號判決意旨參照）。觀諸原告與系爭社區住戶簽訂之土地買賣契約，其內容雖約定：「本伴山晴山莊所有權人等全體同意，住戶編號6-6、6-7、6-8、6-9、6-10、6-11、6-12 共七戶，依各建物所有建築位置（包括屋後圍牆内等本買賣 23、84地號土地全部）得自行依使用位置分管使用無誤（但各屋後圍牆外之土地日後由社區共同另行協議使用方式，各無異議）」（見本院卷二第22頁），然該契約屬於債權契約，如日後鄰屋所有權人將鄰屋轉讓予第三人，基於債之相對性原則，原告即無從執此對抗該第三人，被告據此辯稱系爭房地並無減少價值或通常效用之瑕疵，自不可採。　㈤就系爭房地價值貶損部分，經本院囑託黃小娟不動產估價師事務所鑑定結果，其認考量公共利益及當事人利益，避免逕予拆除房屋對房屋整體結構之破壞與社會經濟之重大減損等内容，本件估價不考量拆屋還地等情，進而以評估鄰地所有人得向越界建築人主張之占用土地償金支付請求權價額作為系爭建物減損之估算標準，系爭建物占用22-2地號土地如附圖編號A3（面積9.16平方公尺）、編號D1（面積4.57平方公尺），22-2地號土地所有權人得向原告主張占用土地之價額 507,351元（計算式：36,952×13.73＝507,351元，元以下四捨五入，下同）；22-3地號土地遭占用如附圖編號B之鄰屋（面積11.12平方公尺），原告得向鄰屋所有權人主張占用土地之價額414,442元（計算式：37,270×11.12＝414,442元），有估價報告書及該事務所113年3月13日娟000000000號函在卷可參（見本院卷二第151至155頁），兩者相減後為92 ,909元，應認系爭建物本身因界址位移所生之價值減損為92 ,909元。上開估價報告書係針對系爭房地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況調查，並採用比較法、土地開發分析法與收益法（直接資本化法）等三種估價方法評估系爭房地於現行不動產市場條件下之正常價格，其內容及結果符合現行估價技術專業水準及公平合理性，接近目前市場最新實價登錄交易價格，應為可採，被告抗辯應以申報地價作為計算價值減損之標準，尚乏所憑。原告主張系爭房地具有上開瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任，原告得據以減少價金92,909元，核屬有據。鑑定人於113年3月13日娟 000000000號函內固稱「無經界線偏移狀態」之交易價值與「有經界線偏移狀態」之交易價值差額為628,479元，惟其計算方式是以22-3地號土地遭鄰屋占用11.12平方公尺之價格414,442元，與22-3地號土地被社區共用花圃占用14.37平方公尺應減價535,570元，系爭建物占用22-2地號土地13.73 平方公尺應減價507,351元而為計算（計算式：414,442－535 ,570－507,351＝-628,479），然22-3地號土地同被鄰屋及社區共用花圃等占用，如以得向鄰屋及社區共用花圃主張權利之角度觀之，應同為系爭房地所有人之權利，鑑定人卻將被鄰屋占用部分以正數計算，將被社區共用花圃等占用部分以負數計算，已有謬誤，此部分為本院所不採，認以系爭建物占用22-2地號土地，22-2地號土地所有權人得向原告主張占用土地之價額507,351元減去22-3地號土地被鄰屋占用，得向鄰屋所有權人主張占用土地之價額414,442元計算，即此部分瑕庛以減少價金92,909元衡之，較為公允。　㈥原告另主張22-3地號土地遭社區共用走道與花圃占用14.37平方公尺、系爭建物之一樓停車空間改建為客廳、原作為車道之22地號土地改為花圃走道，致原告受有系爭房地價值貶損云云。經本院函詢黃小娟不動產估價師事務所，就系爭建物之一樓停車空間改建為客廳、車道改為花圃及走道之與竣工圖不符之非法使用狀態，是否會造成系爭房地於110年7月15 日之價值減損，如是則價值減損數額為何，其回覆略以：建物第一層如為客廳之使用，其價格高於依法定作為停車位使用，二者差額為526,705元。前者屬於「有違建狀態」之使用，因作為客廳使用效用較佳，市場交易價值較後者為佳。 22地號土地作為社區共用花圃造景使用，其價格高於依法定作為車道使用，二者差額為278,392元。前者屬於「有違建狀態」之使用，社區共用花圃造景有助於提升住宅使用寧適效用，市場交易價值較後者為佳，惟仍須另以其他方法滿足停車位之需求。「有違建狀態」變為「無違建狀態」之價格減損805,096元，有該事務所113年3月13日娟000000000號函在卷可參（見本院卷二第151至155頁），可知系爭房地價值未因一樓作為客廳、車道改為花圃走道而有所減損，反有所增加。衡以原告表示目前一樓無法回復為停車位使用，並自承其係請求「無違建狀態」與「有違建狀態」間之價值減損，依前開鑑定結果，難認系爭建物、22-3地號土地因一樓停車空間改建為客廳、車道改為花圃走道而有價值減損之情形。從而，原告就22-3地號土地遭社區共用走道與花圃占用、系爭建物一樓停車空間改為客廳、車道改為社區花圃走道部分，主張被告應負瑕疵擔保責任，並請求被告減少價金，應屬無據。被告抗辯計算系爭房地之價值減損時，應將占用22 -2、22-3地號土地之花圃及通道一併列入計算，亦不足採。　㈦按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院101 年度台上字第1916號判決意旨參照）。是買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。本件被告就其出售之系爭房地應負瑕疵擔保責任，原告得請求減少價金，被告即受有溢領此部分價金之利益，而原告以起訴狀繕本送達被告為減少價金之意思表示，被告就上開金額即無價金請求權存在，則原告依民法第179條規定，請求被告返還應減少之價金92,909元，自屬有據。　㈧原告另主張系爭建物1樓、2樓後陽台之排水管阻塞，經通管無效，更換水管時發覺水管內部有水泥阻塞，花費19,500元等情，業據提出LINE訊息及估價單為憑。此被告未據被告爭執，自堪信為真實。則原告就排水管阻塞之瑕疵，以修復所須數額19,500元，請求減少系爭房地之買賣價金，並請求被告返還應減少之價金，核尚無不合，應予准許。四、綜上所述，原告依民法第179條規定，提起本件請求，於被告應給付原告112,409元（計算式：92,909＋19,500＝112,409 ），及自起訴狀繕本送達翌日（即111年5月12日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本判決第一項所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第 389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，原告雖陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，此僅係促請本院依職權宣告而已。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　4 　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　蔡孟芳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　4 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　白瑋伶

2025-02-04

SCDV-111-訴-412-20250204-2

苗簡

臺灣苗栗地方法院

分割共有物

臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 112年度苗簡字第237號原告鍾金騰被告鍾旻宏郭嫦娥郭羽容郭妙娥郭諭謙上列當事人間請求分割共有物事件，本院於中華民國114年1月24 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應就被繼承人鍾秋菊所遺坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○○○地號土地之應有部分二分之一辦理繼承登記。二、兩造所共有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○○○地號土地，依苗栗縣大湖地政事務所民國一百一十三年五月一日土地複丈成果圖分割如附表二所示，並由原告補償被告新臺幣肆萬肆仟肆佰壹拾叁元。三、訴訟費用由兩造依附表一「訴訟費用負擔比例欄」所示比例負擔。　　事實與理由壹、程序事項：一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明，或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第5款定有明文。本件原告於民國 111年6月24日以民事起訴狀（本院卷第15、16頁；下稱起訴狀）起訴時僅列被繼承人鍾秋菊之繼承人鍾旻宏、郭嫦娥、郭羽容、郭月娥為被告，並聲明「請求分割兩造所共有坐落苗栗縣○○鄉○○段0000○0○0000○0○0000○0地號土地（下分別稱系爭土地、1181之5土地、1181之6土地）」。原告又於111 年8月16日以民事起訴狀（本院卷第81至83頁；下稱補正甲狀）追加被繼承人之再轉繼承人郭諭謙為被告，且起訴狀繕本已經合法送達鍾旻宏、郭嫦娥、郭羽容、郭妙娥，有本院 112年3月16日送達證書1份（本院卷第123頁）、112年3月14 日送達證書3份（本院卷第127、129、131頁）在卷可稽。原告再於112年5月17日當庭追加門牌號碼為苗栗縣○○鄉○○村○○ ○○00號建物（下稱系爭建物）為請求分割標的（本院卷第16 6頁）。原告復於113年7月11日當庭減縮請求分割標的為系爭土地（本院卷第236頁）。原告另於113年6月11日當庭追加聲明「被告應就被繼承人所遺系爭土地之應有部分二分之一辦理繼承登記」（本院卷第378頁）。原告前揭訴之變更行為核與前揭法律規定相符，應予准許。二、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段規定甚明。查就114年1月24日言詞辯論期日，被告已經合法通知，有本院113年1月8日送達證書1份（本院卷第459 頁）、114年1月3日送達證書2份（本院卷第461、463頁）、 114年1月6日送達證書2份（本院卷第465、467頁）附卷可參，其等卻未遵期到場，且依卷內事證，本件無民事訴訟法第 386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　　貳、實體事項：一、原告主張：系爭土地現登記為伊、被繼承人所共有，權利範圍如附表一所示。被繼承人已於107年4月12日死亡，被告為被繼承人遺產之繼承人、再轉繼承人，卻迄今未辦理繼承登記。系爭土地無依使用目的或法令限制不能分割之情形，兩造間亦無不能分割之約定，僅因兩造無共識而無法協議分割，為使法律關係單純化，避免長期維持共有影響權益，並提昇系爭土地利用價值。爰依民法第759條規定，請求被告就系爭土地辦理繼承登記，以及依同法第823條第1項規定，請求裁判分割系爭土地等語。並聲明：如主文第1項、第2項所示。二、被告均於言詞辯論期日未到場，亦未提出準備書狀為聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；又分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；再以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；復因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，民法第823條第1項、第824條第2 項第1款、第3項、第759條分別規定明確。　㈡系爭土地現登記為原告與被繼承人共有，被繼承人已於107年 4月12日死亡，鍾旻宏、郭嫦娥、郭羽容、郭妙娥為被繼承人遺產之繼承人、郭諭謙為再轉繼承人，但被告未就系爭土地辦理繼承登記各節，有被繼承人之戶籍謄本（除戶部分）（本院卷第45頁）、被繼承人之全戶戶籍謄本手抄本（本院卷第61至79頁）、被繼承人之家事事件（全部）公告查詢結果（本院卷第475頁）、系爭土地之土地建物查詢資料（本院卷第471頁）、被繼承人之全國財產稅總歸戶財產查詢清單（本院卷第209頁）、被繼承人長子即訴外人郭欽光之戶役政資訊網站查詢-親等關聯（一親等）（本院卷第487頁）、被繼承人次子即訴外人郭欽榮之戶役政資訊網站查詢-親等關聯（一親等）（本院卷第489頁）各1份附卷可稽，應堪信為真實。　　㈢依卷附系爭土地之土地建物查詢資料（本院卷第471頁）、異動索引查詢資料（本院卷第473頁）、苗栗縣大湖地政事務所（下稱大湖地政所）113年5月1日土地複丈成果圖（本院卷第347頁；下稱附圖）及112年10月17日土地複丈成果圖（本院卷第305頁）、本院112年8月24日履勘筆錄（本院卷第2 77至281頁）、苗栗縣政府稅務局112年5月24日苗稅房字第1 123010586號函（本院卷第185頁）、本院112年7月11日言詞辯論筆錄（本院卷第235、236頁）、履勘照片11張（本院卷第283至288頁）、系爭土地照片5張（本院卷第193、194頁）、原告所提出系爭建物使用範圍照片2張（本院卷第215頁）、系爭土地航照圖（本院卷第401頁）所示，系爭土地之使用分區為山坡地保育區，使用地類別為丙種建築用地，只有南側臨接道路。其上未見有已登記建物，但實際存在未經保存登記、外觀為三合院形式之系爭建物，系爭建物之基地已佔據系爭土地大部分面積，且系爭建物查無房屋稅籍資料，僅原告主張系爭建物同為原告與被繼承人共有，目前以三合院正廳大門為界線，東側歸原告使用，西側歸被告使用。又經本院函詢大湖地政所、苗栗縣大湖鄉公所（下稱大湖鄉公所）、苗栗縣政府，確認系爭土地查無建築套繪資料，亦無最小面積等分割限制，此有大湖地政所113年1月24日大地二字第1130000480號函（本院卷第333頁）及113年6月28日大地二字第1130003178號函（本院卷第397頁）、苗栗縣政府113年6月20日府商建字第1130127386號函（本院卷第393 、394頁）、大湖鄉公所113年6月21日大鄉建字第113000677 7號函（本院卷第395頁）各1份在卷可證。再原告稱就系爭土地不存在不分割之協議（本院卷第378頁），被告對此未為任何爭執。堪信系爭土地不存在因物之使用目的或共有人間不分割協議而不得分割情事，原告訴請裁判分割系爭土地，自屬有據。　㈣分割之方法：　　⒈原告主張將附圖編號1181-2所示區塊分配與原告、附圖編號1 181-2（1）所示區塊分配與被告維持公同共有（即如附表二所示）（本院卷第452頁），與兩造就系爭土地之使用現況相符，且已兼顧分割後各區塊均維持臨路狀態等通行問題。　⒉系爭土地按上開原告主張方案分割結果，共有人雖依其應有部分比例受分配原物，惟因各自取得之土地形狀、位置、交通情形等尚有差異，經濟價值自有不同，為兼顧經濟上之價值、維持共有人間之公平，應有以金錢補償之必要。經本院囑託黃小娟不動產估價師事務所就各共有人分得之土地價值及應相互補償之金額爲鑑定，經該鑑定機關依不動產估價技術規則等規定，參酌系爭土地之一般因素、市場概況、區域因素、個別因素，並配合現場實地蒐集及訪查所得資訊，採用比較法進行估價，認系爭土地按附圖分割如附表二所示後，因土地外形等差異，應由原告補償被告新臺幣（下同）4 萬4,413元，此有黃小娟不動產估價師事務所價格日期113年 11月13日不動產估價報告書1份附卷可參。又原告對於估價結果表示沒有意見（本院卷第452頁），被告亦未具狀爭執，足信上開不動產估價報告書之結論公允、適當，得作為兩造找補之依據。　⒊本院審酌系爭土地之利用現狀及經濟價值、全體共有人利益、共有人間公平原則等一切情狀，認系爭土地按附圖分割如附表二所示，並由原告補償被告4萬4,413元，為屬適當。　㈤綜上所述，原告依民法第759條及第823條第1項前段規定，請求被告就系爭土地辦理繼承登記、裁判分割系爭土地，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項、第2項所示。四、本件事證已臻明確，原告其餘主張及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。五、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部；又共同訴訟人因連帶或不可分之債敗訴者，應連帶負擔訴訟費用，民事訴訟法第80條之1、第8 5條第2項各規定明白。查分割共有物之訴乃固有必要共同訴訟，兩造間本可互換地位，原告起訴固於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質使然，如由被告負擔全部訴訟費用，乃顯失公平。又因被告尚未就鍾秋菊遺產為分割，維持公同共有狀態，是本院認本件之訴訟費用應由兩造按附表一「訴訟費用負擔比例欄」所示比例分擔，爰判決如主文第3項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　苗栗簡易庭　法　官　陳中順以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　蔡芬芬附表一：共有人姓名坐落苗栗縣○○鄉○○段0000○0地號土地之權利範圍訴訟費用負擔比例鍾金騰二分之一二分之一鍾旻宏二分之一（公同共有）二分之一（訴訟費用連帶負擔）郭嫦娥郭羽容郭妙娥郭諭謙　　　　　　　附表二：編號苗栗縣大湖地政事務所民國113年5月1日土地複丈成果圖所示區塊區塊面積（平方公尺）分得人權利範圍 1 1181-2 106.5 鍾金騰一分之一 2 1181-2（1） 106.5 鍾旻宏郭嫦娥郭羽容郭妙娥郭諭謙一分之一（公同共有）

2025-01-24

MLDV-112-苗簡-237-20250124-1

上

臺灣高等法院

分割共有物

臺灣高等法院民事判決 112年度上字第671號上訴人陳火南訴訟代理人陳志煌陳志源陳志保張智程律師視同上訴人曾俊明曾文濱曾松材曾慶田曾銀惠曾秋忠兼共同訴訟代理人吳佩玲視同上訴人曾永芳曾盛烽財政部國有財政署中區分署即曾文王、曾文炎之財產管理人法定代理人趙子賢訴訟代理人林彥宏受告知人莊暖被上訴人彭雪萍訴訟代理人陳錦升上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國112年3 月10日臺灣新竹地方法院111年度訴字第318號第一審判決提起上訴，本院於113年11月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決廢棄。二、兩造共有坐落新竹縣○○市○○○段○○○段0000地號土地，應依附表乙之B欄所示方法分割，共有人間應補償金額如附表丙所示。三、第一、二審訴訟費用由兩造依附表甲所示比例負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、本件為分割共有物訴訟，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，上訴人提起上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，效力及於同造之曾俊明以次10人，爰併列其等為視同上訴人。又法院採民法第824條第3項規定之分割方法，原物分配及補償金錢已合併為分割方法之一種，兩者有不可分割之關係。是上訴人固僅對命補償金錢之判決提起上訴，關於原物分配部分，亦為上訴效力所及（最高法院69年台上字第1848號判例參照），合先敘明。二、視同上訴人曾永芳、曾盛烽、財政部國有財產署中區分署即曾文王、曾文炎之財產管理人（下稱國產署）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。　貳、實體方面：一、被上訴人主張：坐落新竹縣○○市○○○段○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）為兩造共有，應有部分各如附表甲所示。系爭土地無不能分割或協議不分割情形，惟兩造無法達成分割協議，爰依民法第823條第1項規定，請求分割系爭土地。原審判決系爭土地應依原判決附圖一、附表二（下稱附圖一、附表二）所示方法分割；共有人間應補償金額如原判決附表三（即附表丙）所示。上訴人不服，提起上訴。答辯聲明：上訴駁回，惟附圖一編號1、13部分（下稱系爭巷道）應分歸伊以外之共有人維持共有。二、上訴人抗辯：原判決主文固諭知系爭巷道分歸兩造共有，惟採用黃小娟不動產估價師事務所（下稱黃小娟事務所）估價報告（下稱系爭估價報告），以被上訴人未分得該部分而錯誤計算補償金額。另系爭估價報告未審酌系爭土地北方有焚化爐自110年7月開始興建，且認定伊分得附圖一編號8及編號11建物坐落部分土地價值每坪新臺幣（下同）13萬5885元，明顯高於鄰近土地110年至112年之實價登錄價格每坪12.2 萬元，顯有不當，應重新鑑價，並參考鄰近同段1365地號土地價格每坪9萬餘元。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡系爭土地應依附圖一、附表二所示方法分割，並由伊給付其餘共有人如112年4月10日上訴狀附表所示補償金。三、視同上訴人曾俊明、曾文濱、曾松材、曾慶田、曾銀惠、曾秋忠、吳佩玲（下稱吳佩玲七人）抗辯：伊同意原判決分割方法及補償金額，亦同意被上訴人不需共有系爭巷道。又系爭土地近年升值，上訴人分得之土地面積大、臨路，且取得其上建物足額之法定空地面積，價值自然較高，系爭估價報告並無不當。答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事實：兩造共有系爭土地面積1396平方公尺，為鄉村區乙種建築用地，應有部分各如附表甲所示。共有人曾文王、曾文炎已失蹤，原法院依被上訴人聲請，以108年度家聲抗字第39號裁定選任國產署為其財產管理人確定（原審 110年度竹調字第58號卷一第29至45頁）。五、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第1 項、第824條第3項分別定有明文。又定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟仍應斟酌各共有人之意願、利害關係及其分得部分所得利用之價值等情形，定一適當公平之方法以為分割。民法第824條第3項規定之金錢補償既屬分割方法之一部分，法院應本於職權綜合各共有人之利益、審酌一切情狀，以為定奪（最高法院112年度台上字第2100號判決參照）。查系爭土地為建築用地，無不能分割情形，兩造亦無不分割之約定，被上訴人請求分割系爭土地，即屬有據。本院認定分割方法如下：　㈠分割方案：　1.本院審酌已到庭之共有人均陳明同意系爭土地依附圖一所示分割為編號1至13部分，及原審於判決理由第5至7頁論述勘驗系爭土地有數名共有人之建物坐落，最北面及南側有巷道，及該方案經共有人多次協商，使各共有人分得位置盡量與使用現狀相合，且形狀大致方正，多臨道路，上訴人分得土地亦包含其上建物足額之法定空地面積，已兼顧兩造最佳利益及公平原則等節，本院同此部分意見，爰依民事訴訟法第 454條第2項規定引用之。　2.次按以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，此觀民法第824條第4項規定即明。依上開分割方案，被上訴人並未分得系爭巷道以外之土地，是自無使被上訴人就幾無使用機會、且難以交易之系爭巷道維持共有之利益及必要性。上訴人抗辯被上訴人無需分擔系爭巷道，對其他共有人顯不公平云云，洵無足取。是本院認系爭土地依附表乙所示B欄方法分割為適當（下稱系爭分割方案）。　㈡補償金額：　1.查系爭估價報告係以被上訴人未分配系爭巷道而計算共有人間之補償金額，有黃小娟事務所函可憑（本院卷第187至189 頁），核與系爭分割方案相符。原判決理由第8至9頁敘明被上訴人未受分配、部分共有人不能按應有部分換算價值分配，自應補償。系爭估價報告依影響系爭土地價格之主要因素分析，並依不動產估價技術規則相關規定，採比較法及土地開發分析法各50％權重勘估系爭土地分割前價值，再以之為比準地，依各共有人分得土地條件差異進行調整，據以計算各共有人分得土地價值與應有部分價值差額，得出找補金額，應屬可取；及土地價值因位置、面積、形狀、地形、利用情形、交易時間、交易條件而異，無從以上訴人所執同段土地二年內實價登錄資料推認系爭土地價值等情，本院亦同此意見而依民事訴訟法第454條第2項規定引用之。　2.上訴人固抗辯系爭估價報告未審酌北方焚化爐興建，且鑑定伊分得土地價值過高，依比較法檢選比較標的2、3生活機能較優，無參考價值云云。惟查：　①據黃小娟事務所函覆，依經緯座標，焚化爐在系爭土地北北西方（337.5度），距離約1.6公里。依交通部中央氣象署新竹測站統計資料，110年11月、111年2月、5月、8月風向約為30度、30度（北北東與東北間）、280度（西與西北西間）、20度（約北北東），依此判斷本地區盛行風向冬季以東北為主，期間較長，夏季以西略偏西北西為主，勘估已考量二地距離及盛行風向，認焚化爐對系爭土地價格無影響等語（本院卷第191至193頁），已依客觀地理、風向測量數據評估焚化爐設置對系爭土地之影響，堪可憑採。至上訴人又抗辯113年4月4日附近新豐垃圾掩埋場發生火警，系爭土地亦為新竹縣政府提醒之空污影響範圍云云，並不足推翻上述系爭土地盛行風向之統計，是上訴人此部分抗辯洵無足取。　②系爭估價報告就比較法部分，敘明依不動產估價技術規則第2 7條規定，選取同為建築基地型之三竹北市土地交易案例，皆與系爭土地鄰近，於不動產性質與區位上具備不動產供應圈之替代性，作為比較標的有良好可信度；及有關比較法評估過程，係採百分率調整法評估，即比較標的與系爭土地各項個別因素及區域因素作比較，並比較出各項因素差異百分比率，並製有比較標的條件分析表、勘估標的與比較標的區域因素、個別因素比較調整分析表、總調整率表等（系爭估價報告第20至31頁），已詳論擇取三比較標的之原則及以該比較標的評估系爭土地價格之方式。上訴人徒以比較標的2 、3與系爭土地有相當距離，且條件較佳，無參考價值，應參考同段1365地號即比較標的1之價格云云，亦不足推翻系爭估價報告之專業認定。　③系爭估價報告再以系爭土地為比準地，認定上訴人分得附表一編號8、11建物基地部分形狀分別為方形、梯形，面對4米寬之外部巷道，與其他共有人分得土地形狀不整、面積較小或僅面臨3米寬之內部巷道相較，規劃利用潛力分別為極優、超極優（系爭估價報告第25、49頁）。黃小娟事務所函文亦說明，附圖一編號11建物基地部分為104平方公尺，依照乙種建築用地建蔽率60％及容積率240％之法定建築強度限制，屬於一般自用建築利用之極優良合適土地面積規模，及附圖一編號11巷道部分作為建物之法定空地，具有與主建物關連之效用等語（本院卷第189至191頁），已充分論述認定上訴人分得土地價值較高之理由。上訴人空言抗辯鑑價過高云云，並不足取。　④基上，上訴人並未舉證證明系爭估價報告有何違反不動產估價技術規則規定之估價方法或作業原則而不可採，是該報告鑑定各共有人分得之土地價值，並據此計算各共有人間應補償金額，自可憑採。上訴人聲請重新鑑價云云，核無必要。爰依系爭估價報告之鑑價結果，認定共有人間應補償金額如附表丙所示。六、綜上所述，被上訴人依民法第823條第1項規定，請求分割系爭土地，為有理由，應依附表乙之B欄所示方法分割，共有人間應補償金額如附表丙欄所示。上訴意旨雖未指摘原判決系爭巷道分歸兩造共有部分不當，惟原判決分割方法既有未洽，即無可維持，爰由本院廢棄原判決，改判如主文第二項所示。七、又裁判分割共有物為形成訴訟，兩造均因訴訟而各蒙其利，法院決定分割方法不受起訴聲明拘束，亦不因何造起訴而有不同，爰依民事訴訟法第80條之1規定，判決如主文第三項所示。　　八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　石有爲　　　　　　　　　　　　　　法　官　林晏如　　　　　　　　　　　　　　法　官　曾明玉正本係照原本作成。如不服本判決（合併上訴利益逾150萬元始得上訴），應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳盈璇　　　　　　　　　　　　　　附表甲：系爭土地所有權人、應有部分比例編號所有權人應有部分比例 1 曾文王 35分之5 2 曾文炎 35分之5 3 曾秋忠 1575分之143 4 曾俊明 28350分之2214 5 曾文濱 1575分之114 6 陳火南 157500分之19785 7 彭雪萍 1575分之143 8 吳佩玲 157500分之18415 9 曾松材 1575分之220 （公同共有） 10 曾永芳 11 曾盛烽 12 曾慶田 13 曾銀惠　　附表乙原判決附圖一圖示編號部分面積 (平方公尺） A：原判決附表二分割方案：分歸何共有人取得 B：本院判決分割方法 ① 12 兩造共有除被上訴人以外之共有人，依右欄所示比例維持共有。曾文王：225/1432 曾文炎：225/1432 曾秋忠：143/1432 曾俊明：123/1432 曾文濱：57/716 陳火南：3957/28640 吳佩玲：3683/28640 曾松財、曾永芳、曾盛烽、曾慶田、曾銀惠：公同共有55/358 ② 105 曾文王取得全部同左 ③ 136 曾文炎取得全部 ④ 148 曾文濱取得全部 ⑤ 190 曾松材、曾永芳、曾盛烽、曾慶田、曾銀惠公同共有 ⑥ 204 曾俊明取得全部 ⑦ 45 曾秋忠取得全部 ⑧ 120 陳火南取得全部 ⑨ 117 吳佩玲取得全部 ⑩ 38 曾秋忠取得全部 ⑪ 184 陳火南取得全部 ⑫ 75 吳佩玲取得全部 ⑬ 22 兩造共有除被上訴人以外之共有人，依右欄所示比例維持共有。同上　　附表丙（即原判決附表三) 應為補償人受補償人彭雪萍財產管理人：財政部國有財產署中區分署曾秋忠合計曾文王曾文炎曾俊明 117萬4889元 81萬9902元 68萬6060元 51萬7288元 319萬8139元曾文濱 70萬4709元 49萬1785元 41萬1505元 31萬274元 191萬8272元吳佩玲 70萬706元 48萬8991元 40萬9167元 30萬8511元 190萬7375元陳火南 148萬9027元 103萬9125元 86萬9496元 65萬5599元 405萬3247元曾松材曾永芳曾盛烽曾慶田曾銀惠 16萬733元 11萬2168元 9萬3858元 7萬768元 43萬7527元合計 423萬64元 295萬1971元 247萬85元 186萬2440元 1151萬4560元

2024-12-06

TPHV-112-上-671-20241206-1