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給付違約金

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第1234號原告立鴻資產管理有限公司法定代理人蔡宜庭訴訟代理人楊宗翰被告朱永義訴訟代理人朱晏均上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年9月11日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬玖仟捌佰元及自民國一一三年四月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣參仟貳佰元由被告負擔新臺幣壹仟陸佰元，並應於裁判確定之翌日起至清償日止加給按週年利率百分之五計算之利息；餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；被告如以新臺幣壹拾肆萬玖仟捌佰元為原告供擔保，得免假執行。事實及理由一、原告主張：緣被告於民國112年7月6日委託原告仲介銷售其所有座落高雄市○○區○○○路000號14樓之房屋（下稱系爭房屋），委託銷售期間自112年7月6日起至113年7月31日止，委託銷售總價為新臺幣（下同）1,498萬元，並簽立專任委託銷售契約書（下稱系爭契約）。原告公司之經紀人員楊宗翰於受託銷售期間，積極處理受託事務，張貼各類廣告，拍攝全景照片使現場更加美觀，也自行租用外部廣告看板。又被告於中國工作，期間除服務被告接送至機場，楊宗翰更特別照顧系爭房屋，於颱風過後親自前往查看，全程皆定期回報，縱然楊宗翰如此努力，因買方價格仍有差距，僅能積極布置廣告並繼續銷售。詎料，被告於專任委託期間，即請其他不動產經紀業之經紀人員，身著便服偽裝成一般買方看屋，明顯是為委託其他同業準備，然被楊宗翰識破隨即通知被告不得再有此行為，惟被告後續仍繼續有此行為，楊宗翰再次發現後，極其嚴正的通知被告後，被告才有所收斂，原告後續仍積極進行銷售定期回報。嗣被告於112年10月底以楊宗翰銷售不力，與徒耗時間等情提出終止系爭契約，而楊宗翰於受託期間，積極任事絕無任何銷售不力之情形，更於000 年00月間協助被告修繕房屋，擔任監工不斷回報施工情形，是原告對於被告所言完全無法接受。然與被告歷經1個月之溝通後，被告仍堅持終止系爭契約，並於112年12月7日以仁武八德郵局第180號存證信函通知終止系爭契約並限期函到3 日內下架物件。原告於112年12月11日收到存證信函，隨即通知被告表示雖無法接受被告之行為，但會尊重被告終止契約之意思表示，按系爭契約第10條明文約定，被告因自身決定期前終止委託，係可歸責於被告之事由提前終止，依約應給付原告29萬9,600元，經原告以高雄民壯郵局第293號存證信函通知被告給付，迄今未能給付等語，並聲明為：被告應給付原告29萬9,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。二、被告則以：因被告於委託期間，銷售系爭房地態度消極，對於被告詢問是否有帶看客戶，原告遲遲不回應，已違反受託人應盡之義務，因此於112年12月7日寄出存證信函督促原告，其後原告112年12月11日以存證信函回覆：為求明確，特函復台端，若台端協議終止上開契約，依約即應給付本公司違約金付新臺幣27萬元整等語，被告於收到前開存證信函並沒有再回覆原告說要終止系爭契約，故系爭契約並未終止，迄至目前系爭契約已屆期，原告無由依系爭契約第10條請求違約金等語，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事項：㈠被告於112年7月6日委託原告仲介銷售其所有系爭房地，委託銷售期間自112年7月6日起至113年7月31日止，委託銷售總價為1,498萬元，並簽立系爭契約書。㈡被告於112年12月7日寄發仁武八德郵局第180號存證信函；被告嗣於112年12月11日回覆高雄民壯郵局的293號存證信函。㈢證三、證四（本院卷第37-99頁）為兩造之對話內容。四、本件之爭點厥為：㈠被告於112年12月7日寄發仁武八德郵局第180號存證信函表示：「本人主張立刻終止委託」，是否生終止系爭契約之效力？㈡承上，如已生終止之效力，原告得否依系爭契約第10條請求？其可請求金額為何？五、得心證理由：㈠被告於112年12月7日寄發仁武八德郵局第180號存證信函表示：「本人主張立刻終止委託」，是否生終止系爭契約之效力？　　按委任契約依民法第549 條第1 項規定，不論有無報酬，或有無正當理由，均得隨時終止，此有最高法院62年台上字第 1536號判例可資參照。經查，本件兩造間所訂定系爭契約第 4 條約定委託銷售期間自112年7月6日至113年7月31日止，而被告已於112年12月7日寄發存證信函通知原告（本院卷第 101頁），乃兩造所不爭，細繹其內容：「本人主張立刻終止委託，限於函到三日內下架本人所有之物件，歸還鑰匙。若仍逾期不為本人將尋求消保團體及台端所屬主管機關之協助，以維權益。」等語，即已向原告明白表示終止委託之意思，揆諸前開判例意旨，應已發生終止系爭契約效力至明。㈡原告得否依系爭契約第10條請求？ ⒈被告抗辯，被告於委託期間，銷售系爭房地態度消極，對於被告詢問是否有帶看客戶，原告遲遲不回應，已違反受託人應盡之義務等語。惟查，觀之原告所提出之兩造對話紀錄，原告確實為銷售系爭房地，有印製廣告、協助巡視房屋、進行房屋修繕等行為，以為系爭房屋外觀加分，並經被告多次稱讚原告，有對話紀錄在卷可參（本院卷第45-99頁），堪認原告已盡相當心力辦理受委託之事務。至於被告質之原告於112年9月17日遲遲不回應對於被告詢問是否有帶看客戶一事（本院卷第183-186頁），惟從本院當庭勘驗楊宗翰手機之兩造對話紀錄：1、112年9月18日:原告: 「朱兄平安，朱老闆之前說的宗翰有銘記在心，所以你又叫仲介當客人來看，當客人來看屋，宗翰就想說，反正這仲介也不可能會買，穿便服當假客人來看屋，現在你叫的仲介又換便服來了。」被告: 「謝謝宗翰兄的大量。」原告: 「你現在打給他試試。」被告: 「你自己拿捏了! 不要再告訴我什麼了。可以嗎」原告: 「仲介同業他們帶客人來絕對歡迎而且熱情介紹，請不要叫仲介換便服來看屋，謝謝，現在她要錄影跟拍照囉」被告: 「再強調一次: 你自己拿捏了! 不要再告訴我什麼了。可以嗎」原告: 「朱老闆之前說的宗翰有銘記在心，所以你又叫仲介當客人來看，當客人來看屋，宗翰就想說，反正這仲介也不可能會買，穿便服當假客人來看屋，宗翰就選擇不報告這種事了，朱兄是吧。週六有帶看，是仲介換便服當客人來約宗翰看屋，宗翰一樣有熱心介紹。」2、113年9 月21日:被告: 「楊先生上午好，9 月剩沒幾天了，還請努力衝一下」原告: 「有的，今日又有印製廣告，客人下班時間會去再增加，一直衝」被告: 「謝謝」原告: 「更謝謝你」等語（本院卷第176頁），可見確實兩造間曾因發生其他仲介偽裝一般買方看屋之事件，被告因而向原告表示，原告可依其專業自行拿捏判斷是否為正常買家與否，再向被告回報，故原告基於其判斷是否為一般正常之買家，選擇性向被告報告，難認有何未盡受託人義務之情事。況參以被告提出其與訴外人吳彩屏之對話內容：「（112年12月3日）吳：我約好了房仲。朱：早上好，麻煩妳了。吳：本來約10點，又跟我改時間，還好我是陌生人，才可以看得到舒服態度和品質。朱：一切就麻煩你了！謝謝。吳：中午看完再告訴你。朱：好的！靜待佳音。吳：我看完了。朱：抱歉！剛忙完！看的感覺如何？仲介熱心嗎？」等語（本院卷第179-180 頁），由上開對話可見被告與吳彩屏本即認識，且吳彩屏預約原告看屋一事，吳彩屏事前亦早與被告告知聯繫，而原告本其專業敏銳度判斷出吳彩屏與屋主有一定之熟識關係，本無錯誤判斷之處，因此原告依循被告先前所交代：「你自己拿捏了，不用告訴我什麼。」，而未立即向被告回報關於吳彩屏約看屋之事，僅於被告112年12月7日以存證信函終止系爭契約時，原告因心有不滿，遂於112年12月11日以簡訊告知被告：「朱先生您好，公司已經收到存證信函，宗翰雖然覺得遺憾，還是尊重，公司會有回函，另上週吳彩屏小姐有打來約看房屋，加上仲介一次來了三位，吳小姐有在高雄嗎？鑰匙交給吳小姐？」等語（本院卷第181頁），語意中特意將吳彩屏之看屋與其他仲介假扮客戶看屋一事相提並論，又格外強調被告終止系爭契約後，原告可否將「鑰匙交給吳小姐？」，應係為告知被告，原告已識破吳彩屏與被告相熟識，且吳彩屏並非一般單純欲買房而看屋之人，是以，原告既有合理之判斷依據，認吳彩屏非欲買房者而係另存其他動機來看屋，故而未向被告報備此事，難認有何違反委任義務之情事，則原告抗辯難認有理由。　⒉復依兩造委託銷售契約書第10條載明：「本契約非經雙方同意，不得單方任意變更之；如尚未仲介成交前因可歸責於委託人之事由而終止時，委託人應支付受託人以委託總價2%計算之違約金，作為違約賠償」等語在卷（本院卷第21頁），又被告雖以原告銷售房屋態度消極為由，而於112年12月7日以存證信函終止系爭契約，已如前述。惟查系爭契約既載有委託銷售期間，原告於期間內縱未尋得適合買主，然尚未屆至約定期限，誠難謂原告有何未盡履行契約義務之情事，且查無原告有何違反受任人義務之行為，而認被告終止契約之舉並非可歸責。況細究被告於存證信函中表示終止系爭契約之原因，屬被告單方片面之考量，顯與原告履約情形為何無涉。綜合上情，被告自行終止契約之舉，既可歸責於己，則原告依系爭契約第10條所為之主張，應足憑採。　　㈢原告可請求金額為何？　　再按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。查被告終止系爭契約時，原告尚未尋得適合買主而仲介成交，然原告於委託期間既有為廣告宣傳並帶客看屋之居間仲介行為，相較於原告倘依約完成仲介成交亦可取得實際成交價2%之服務報酬，衡酌原告已付出之金錢及人力、時間成本，及因原告已無需再安排買方簽約、交付文件、權狀及辦理所有權移轉登記等事宜，而得減省此部分服務之勞費等情，因認原告請求按委託總價2%計算之違約金，實屬過高，本院認為原告得請求之違約金應酌減為委託銷售底價之1%，較為合理。是本件原告依系爭契約第10條得請求之違約金數額為14萬9,800元（委託銷售底價1,498萬元×1%＝14萬9,800元），即有理由，逾此範圍為無理由，應予駁回。六、綜上所述，系爭契約既因被告自行終止契約之舉，應屬可歸責，是原告依系爭契約第10條請求被告給付14萬9,800元，及自起訴狀繕本送達翌日之113年4月12日（本院卷第119頁）起至清償日止按年息5%，為有理由，應予准許。逾此範圍為無理由，應予駁回。七、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427 條第1 項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第436 條第2 項準用第392 條第2 項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日高雄簡易庭　法　　　官鄧怡君以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　書　記　官林家瑜

2024-10-09

KSEV-113-雄簡-1234-20241009-1

金上

臺灣高等法院

侵權行為損害賠償

臺灣高等法院民事裁定 113年度金上字第27號上訴人楊建傑住○○市○○區○○路000巷00○0號廖秀敏住同上廖士賢共同訴訟代理人陳憲政律師共同複代理人陳孟緯律師被上訴人袁健菊訴訟代理人湯其瑋律師追加被告國泰民安不動產股份有限公司（原名恆和不動產股份有限公司）法定代理人楊建傑追加被告蔣炎宗上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，上訴人對於中華民國 113年3月8日臺灣臺北地方法院112年度金字第148號第一審判決提起上訴，關於被上訴人追加國泰民安不動產股份有限公司、蔣炎宗為被告部分，本院裁定如下：主文追加之訴駁回。追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔。理由一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但有第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，民事訴訟法第446條第1項定有明文。而同法第255條第1項第2款所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴，就原請求之事實及證據資料，於審理變更或追加之訴得加以利用，使先後兩請求在同一程序得以解決，俾符訴訟經濟。又在第二審以請求之基礎事實同一而追加當事人者，須於對造之審級利益及防禦權之保障無重大影響，始得為之，以兼顧當事人訴訟權益之保障及訴訟經濟之要求（最高法院110年度台抗字第3 93號裁定參照）。另同條項第5款所謂該訴訟標的對於數人必須合一確定，係指依法律之規定必須數人一同起訴或一同被訴，否則當事人之適格有欠缺，原告即因此不能得本案之勝訴判決者而言。關於連帶之債，債權人除得對債務人全體為請求外，亦得對債務人中之一人或數人為請求，其法律關係對全體債務人並非必須一同起訴或一同被訴。故連帶之債之債權人追加連帶債務人為被告，並無上開法條規定之適用（最高法院91年度台抗字第8號、106年度台抗字第72號裁定參照）。二、被上訴人於原審以上訴人楊建傑、廖秀敏、廖士賢（以下合稱上訴人）為共同被告，起訴主張：上訴人以英國開發商Si gnature Living Coal Exchange Limited，設計之「英國Th e Exchange旅館」投資案（下稱系爭投資案），標榜非自住性不動產之單位租賃權售後包租回酬，保證支付投資人每年 7.5%至10%不等之租金收益，期滿由境外開發商以原價或加價8%至25%買回，再以台灣搜房股份有限公司（下稱台灣搜房公司）、恆和不動產股份有限公司（下稱恆和不動產公司）名義，透過網路廣告及召開投資說明會等方式，向多數人或不特定人宣傳、推廣，招攬投資，並指示業務員向投資人宣稱台灣搜房公司所配合之國外開發商，均係挑選過之國外大建商或上市公司，台灣搜房公司會提供一條龍的懶人投資服務、投資人完全不用擔心，買賣價金全程匯入律師履約保證帳戶，交易絕對安全，復強調投資案投資期間保證可獲取一單位9萬英鎊不等（依房型不同）、保證租金前3年各8%、第4年9%、第5至10年各10%、第3至10年買賣雙方均得要求保證加價8%買回之投資條件，招攬投資人。伊於民國000年0月間透過訴外人即台灣搜房公司業務經理林愛倫推廣介紹，因而誤信投資購買系爭投資案308號房間之單位租賃權，並交付投資款項共新臺幣（下同）188萬5,463元等情，爰依民法第184條第1項前段、第2項及第185條第1項規定，請求上訴人連帶給付伊188萬5,463元本息。經原審判決被上訴人全部勝訴後，上訴人不服提起上訴，現由本院審理中，被上訴人以國泰民安不動產股份有限公司（下稱國泰民安公司）、蔣炎宗受託為上訴人辦理系爭投資案308號房間之買賣，且為該購屋合約之不動產經紀業及經紀人，與上訴人共同違反銀行法第29條、第29條之1規定而為共同侵權行為人，應依不動產經紀管理條例第26條第1、2項、民法第184條第2項、第 185條第1項、第28條、第188條第1項規定與上訴人負連帶損害賠償責任，追加國泰民安公司、蔣炎宗為被告，並聲明追加被告應與上訴人連帶給付伊188萬5,463元本息。三、經查，上訴人、追加被告國泰民安公司均不同意被上訴人之追加（見本院卷第111頁至第113頁），追加被告蔣炎宗經本院函詢是否同意追加後迄未表示意見（見本院卷第103頁、第117頁），且上訴人與國泰民安公司、蔣炎宗間並無合一確定之必要，不符合民事訴訟法第255條第1項第5款所定要件。又國泰民安公司、蔣炎宗於第一審並未參與訴訟程序，被上訴人第二審程序繫屬中之113年8月20日具狀表示追加上二人為被告，對其等審理利益及訴訟上防禦權之行使難謂無重大影響，實有害追加被告之程序權保障，自不符合民事訴訟法第255條第1項第2款之要件，亦非同條項第3、4、6款之情形。從而，被上訴人於本院第二審訴訟程序追加國泰民安公司、蔣炎宗為被告，於法不合，應予駁回。四、據上論結，本件追加之訴為不合法，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　 10 　　月　　7 　日民事第十五庭審判長法官陳慧萍法官吳若萍法官潘曉玫正本係照原本作成。如不服本裁定，應於收受送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣１千元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官張淑芬

2024-10-07

TPHV-113-金上-27-20241007-1

簡抗

臺北高等行政法院

不動產經紀業管理條例

臺北高等行政法院裁定高等行政訴訟庭第一庭 113年度簡抗字第12號抗告人大世紀不動產有限公司代表人章衛（董事）相對人臺北市政府地政局代表人陳信良（局長）上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，對於中華民國113年8 月5日本院地方行政訴訟庭113年度簡字第203號裁定，提起抗告，本院裁定如下：　　主　文抗告駁回。抗告訴訟費用由抗告人負擔。　　理　由一、抗告法院認抗告為無理由者，應為駁回抗告之裁定，行政訴訟法第272條第3項準用民事訴訟法第449條第1項規定甚明。二、原裁定以：相對人認抗告人於民國112年2月間，仲介○○市○○ 區○○路0段000號房屋之租賃，未於簽約時，指派經紀人於上開房屋之租賃契約書上簽章，違反不動產經紀業管理條例第 22條第1項第6款規定，依同條例第29條第1項第1款規定，以 112年5月24日北市地權字第0000000000號裁處書（下稱原處分），處新臺幣（下同）6萬元罰鍰。抗告人不服原處分，為臺北市政府112年10月25日府訴二字第0000000000號訴願決定書駁回其訴願(下稱訴願決定)後，提起本件行政訴訟。本院地方行政訴訟庭（下稱原審）認抗告人以訴狀表明之當事人、訴之聲明及訴訟標的，與原審112年度簡字第327號不動產經紀業管理條例事件（下稱前事件）相同，且前事件尚未確定，違反行政訴訟法第107條第1項第7款規定，就已起訴之事件，於訴訟繫屬中更行起訴，非屬可補正事項，而裁定駁回抗告人之訴。三、抗告意旨略謂：相對人派員到抗告人營業所檢查，並無違規事項，檢查人卻呈報有違規事項，違反行政程序法第96條規定，亦該當刑法第213條規定。並聲明：原裁定廢棄，發回地方行政訴訟庭。四、本院查： (一)按行政訴訟法第107條第1項規定：「原告之訴，有下列各款情形之一者，行政法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應先定期間命補正：……七、當事人就已向行政法院或其他審判權之法院起訴之事件，於訴訟繫屬中就同一事件更行起訴。……」而前後兩訴是否為同一事件，應依前後兩訴之當事人、訴訟標的是否相同及訴之聲明是否相同、相反或可以代用等三個因素決定之。 (二)經核，抗告人不服相對人作成之原處分，前於112年11月3日（原審收文日），向原審提起行政訴訟，並聲明：「訴願決定及原處分均撤銷。」，前事件經原審112年度簡字第327號判決駁回，抗告人不服，提起上訴，現繫屬本院113年度簡上字第76號事件審理中，有前事件之起訴狀、案件明細及判決在卷可資。嗣抗告人於113年6月5日（本件原審收文日），再就原處分對相對人提起本件行政訴訟，亦有起訴狀在卷可稽。勾稽前後事件之當事人相同，訴訟標的之原處分相同，為同一相對人之裁處書，且起訴聲明皆為「訴願決定及原處分均撤銷」，從而，抗告人前已向原審起訴之前事件，於訴訟繫屬中就同一事件更行提起本件行政訴訟，於法不合，且無法補正，原審據此認訴不合法，以原裁定駁回，應無違誤。抗告意旨以原處分違法為由指摘原裁定違誤，求予廢棄，為無理由，應予駁回。五、據上論結，本件抗告為無理由。中　　華　　民　　國　　113　　年　　10　　月　　7　　日審判長法官蕭忠仁法官吳坤芳法官羅月君上為正本係照原本作成。不得抗告。中　　華　　民　　國　　113　　年　　10　　月　　7　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳又慈

2024-10-07

TPBA-113-簡抗-12-20241007-1

重訴

臺灣臺北地方法院

給付服務報酬

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度重訴字第1061號原告鼎陽開發股份有限公司法定代理人洪武龍訴訟代理人江肇欽律師王禹傑律師被告旭寶建設股份有限公司法定代理人宋鑛滿訴訟代理人周天泰律師林大鈞律師何嘉昇律師上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國113年9月19日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不甚礙被告防禦及訴訟終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項定有明文。本件原告於訴訟進行中追加備位請求(詳後述)，有民事綜合辯論意旨狀可憑(見本院卷第360頁)，經核其請求之基礎事實大致相同，且不甚礙被告防禦及訴訟之終結，自應准許。貳、實體事項：一、原告主張：被告於民國000年00月間委託原告銷售被告所有門牌號碼臺北市○○○路0段00號1樓房地（下稱系爭房地），約定委託銷售期間自110年11月5日起至111年2月28日止，委託銷售單價每坪新臺幣(下同)250萬元，總價6億105萬元。原告即積極尋找買方，分別於萬寶週刊刊登廣告，並於110 年11月15日上午9點49分以微信向被告法定代理人宋鑛滿回報，於111年1月14日向宋鑛滿繼續回報，原告就委託銷售事宜積極提供市場資訊並進行廣告推播尋找買方。由於系爭房地原本想依危老都更程序重建，原告法定代理人洪武龍早在 108年間就與訴外人亞昕國際開發股份有限公司(下稱亞昕公司)討論投資報酬分析，因被告委託原告代為銷售，洪武龍於110年11月中旬向亞昕公司法定代理人姚連地詢問購買意願，姚連地代表亞昕公司表示有購買意願並出價4億5000萬元，遭宋鑛滿拒絕，經洪武龍居中協調仍無結果，雙方沒有共識。委託銷售期滿後，原告法定代理人洪武龍仍不放棄，持續利用自己人脈找尋買家，並於112年1月20日與宋鑛滿、姚連地相約在三井日本料理敦南店見面洽談，當日宋鑛滿提出總價5.5億價格並包括6個車位之出售方案，亞昕公司提出總價5.5億元並包括12個車位之購買方案，宋鑛滿於000年0 月00日下午11點54分以微信詢問洪武龍，試圖了解12個車位持分土地價值為何，以作為是否同意出售之評估，洪武龍於 112年1月31日上午6點23分以微信傳送訊息回覆宋鑛滿，並於同日上午9點57分將訊息轉給亞昕公司之職員王昱敏知悉，王昱敏當日即回覆洪武龍，但雙方仍未達成共識。因原告積極銷售系爭房地，被告乃於112年2月23日與原告簽署土地買賣仲介一般銷售委託書(下稱系爭委託書)，委由原告自11 2年2月23日起至112年12月31日止繼續銷售系爭房地，且將委託銷售價格調降為每坪229萬元，總價5億5000萬元，後來在洪武龍居間協助下，雙方達成共識，亞昕公司同意以總價 5億5000萬向被告購買系爭房地及6個車位，並於112年6月19 日發佈公司重大訊息，雙方並於112年7月5日簽定買賣契約書並經公證在案。上開交易完成後，原告即依系爭委託書第四條之約定，請求被告給付服務報酬2200萬元（5億5000萬元x4%=2200萬元），然宋鑛滿竟以其與亞昕公司在同一棟辦公大樓，系爭房地交易無需透過原告居間促成為由，拒絕給付服務報酬，為此，原告委請律師催告被告給付服務費，被告收受催告滿5日後即同年10月10日起陷於給付遲延。準此，原告先位依系爭委託書第四條之約定、民法第568條，備位依民法第184條第1項、給付遲延法律關係請求被告給付22 00萬元及遲延利息。並聲明：㈠被告應給付原告2200萬元，及自112年10月10日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈡原告願以現金或等值之合作金庫銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭委託書為定型化契約，違反民法第106條、不動產經紀業管理條例第24條之2、消費者保護法第12條第1 項、第2項第2款、第11條之1等規定而無效，原告自不得向被告請求居間服務報酬。退步言之，若法院認為系爭委託書有效，然被告委託原告銷售系爭房地之對象並不包含亞昕公司，原告周旋於被告與亞昕公司間，係因原告受亞昕公司委託，協助亞昕公司推進系爭房地危老重建事宜，原告自不得向被告請求服務報酬。再退步言之，若法院認為系爭委託書關於委託媒介銷售之對象並未排除亞昕公司，其性質亦屬媒介居間契約，非僅以報告機會即足請求居間服務報酬，被告與亞昕公司間並非因原告之媒介居間而成立系爭房地買賣契約，系爭房地之買賣交易過程，全然未見洪武龍有為被告利益作出任何努力，原告亦未提出可資佐證洪武龍有為被告爭取利益之相關證據資料，僅斷章取義強調只要被告成功出售系爭房地，原告即得向被告請求居間服務報酬，原告對於系爭房地交易進度全然不知，實與媒介居間常情不符，原告對系爭房地買賣交易並未有媒介居間之事實。再退萬步言之，縱法院認為，原告對被告出售系爭房地有提供媒介居間或報告訂約之機會，惟系爭房地交易條件與被告委託之銷售條件不符，原告自不得依系爭委託書第四條之約定向被告請求給付居間服務報酬。又原告主張被告以違背善良風俗方式刻意規避給付居間報酬，依民法第184條第1項後段請求損害賠償，應屬無理。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、本件兩造曾簽訂房屋買賣仲介委託書，被告委託原告出售系爭房地，委託期間自110年11月5日至111年2月28日，委託期間屆滿後，兩造又簽訂系爭委託書，被告委託原告出售系爭房地，委託期間自112年2月23日至112年12月31日，嗣系爭房地由被告出售予亞昕公司，雙方於112年7月5日簽訂買賣契約，亞昕公司以5億5千萬元之價格購入系爭房地加上6個停車位等情，有房屋買賣仲介委託書、系爭委託書、亞昕公司重大訊息公告、律師函等件為證，並為兩造所不爭，堪以認定。四、本院得心證之理由：原告主張系爭委託書已約定原告可得之銷售服務報酬為總價款之4%，被告已就系爭房地出售予亞昕公司，自應依約給付原告服務報酬2200萬元，已經被告否認並以前詞置辯，是本件爭點為系爭委託書是否有效?原告是否已履行系爭委託書所定義務?系爭房地之出售是否基於原告之仲介行為?茲敘述如下：　㈠系爭委託書應屬有效：按不動產經紀業管理條例第24條之2已規定，經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格及提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊，已在仲介執行業務之合理範圍內，允許雙方代理行為存在。本件原告公司登記之營業項目包含不動產仲介經紀業在內，有公司登記資料可憑，原告自得為系爭房地仲介行為，並有上開規定之適用，本件系爭委託書應屬有效。至被告辯稱系爭委託書為定型化契約，依消保法規定應為無效云云，但原告已否認系爭委託書為定型化契約，經核系爭委託書並無證據可認為定型化契約或條款，且本件系爭房地仲介個案為特定土地買賣，涉及都更開發價值評估，過程長達數年，亦經被告與亞昕公司充分磋商，系爭委託書乃依附於本件個案而簽訂，並非一般消費者房地委託仲介買賣可比，自非定型化契約或條款，被告抗辯有消保法適用云云，自非可採。　㈡原告並未舉證證明其已完成系爭委託書所定義務，亦未證明其媒介系爭房地之買賣，自不能請求服務報酬：　　1.原告雖主張其已完成系爭委託書所定義務，系爭房地因其仲介努力而由被告出售予亞昕公司云云，已經被告否認，被告已提出諸多說明，表示以洪武龍與亞昕公司之關係，洪武龍係為亞昕公司之利益，積極說服宋鑛滿同意亞昕公司所提出之合建方案，而與系爭房地買賣無關等情，且證人姚連地亦稱其與洪武龍熟識，108年間洪武龍曾就系爭房地為亞昕公司分析危老重建之投報問題，亞昕公司意願都有，本來要用合建，但沒有談成，改成一樓買賣、五樓合建，這樣子談成，農曆年時在三井吃飯，飯局後到成交約有半年等情(見本院卷第340至343頁)，可見洪武龍確與亞昕公司原負責人姚連地情誼非淺，與亞昕公司關係密切，原告對被告抗辯原告公司與亞昕公司在同棟大樓辦公之情，亦不否認，足見被告抗辯原告係為亞昕公司之利益，積極說服被告同意合建方案等情，並非無稽。　　2.又系爭委託書其性質應屬媒介居間契約，此觀系爭委託書之契約抬頭及前言中明示「委託....居間仲介銷售」文字自明，原告自應完成系爭委託書所定之居間仲介義務，而非僅單純報告成交機會予被告為已足，尚須斡旋於雙方當事人之間為之說合（最高法院105年台上字第692號裁判意旨參照）。原告對此固稱其受委託時起即積極撮合，包含刊登廣告、微信報告進度等，證人姚連地亦證稱一般小事由被告與亞昕公司之人員對口，重要的事情如車位個數、買賣金額就會請洪武龍協助等情(見本院卷第344頁)，但刊登廣告、微信通聯記錄(見本院卷第19至42頁)，均係發生於系爭委託書簽署日即112年2月23日之前，而證人姚連地雖為上開證述，但證人姚連地亦證稱一樓買賣的話題是宋董(即宋鑛滿)所提起(見本院卷第347頁)，而當被告訴訟代理人當庭詢問證人姚連地關於洪武龍之仲介角色時，證人姚連地僅稱洪武龍是亞昕公司之仲介，而對於洪武龍是否有代表被告與亞昕公司磋商，及洪武龍是否曾代表被告之利益與亞昕公司磋商等節，均答稱不知(見本院卷第3 48頁)，可見洪武龍雖名義上為亞昕公司及被告公司之仲介代理人，但實際上係為亞昕公司之利益而為代理，足認原告(洪武龍)雖擔任雙方之不動產仲介代理人，但被告所辯應屬可採，原告並未舉證證明其已盡公平提供雙方當事人交易價格及必要資訊之義務，自不能請求服務報酬。　　3.況系爭委託書並非專任銷售委託契約，此觀系爭委託書抬頭已將「專任」二字刪除，並以「一般」替代，其上並有洪武龍之簽名(見本院卷第45頁)，足見系爭委託書當中預擬之專任約定(如排他性仲介買賣特權及違反時視同報酬條件成就等約定)，應不適用，被告就系爭房地之買賣自可選擇由原告居間仲介出售或自為買賣，自不能單以系爭房地買賣成立即視同報酬條件成就。而參酌一般居間仲介買賣之常情，仲介業者除報告成交機會與當事人外，尚需為當事人處理買賣簽約事宜，簽訂買賣契約並見證或陪同公證，保管價金或提供履約保證，或就雙方不動產移轉過戶或價金交付等程序提供代書等服務，類此義務之約定，系爭委託書第7條以下亦有相關約定，足見原告之義務並非僅向當事人報告締約機會而已，而原告對上開服務過程並未提出任何證據以實其說，自難認原告已履行系爭委託書所定義務，原告自不能請求服務報酬。　　4.況依被告法代宋鑛滿與姚連地於112年2月14日之微信對話紀錄：「(宋鑛滿：)...,希望這是最後報價，可以的話我就回去簽約。1樓店面加6個車位持分面積過戶給亞昕，亞昕支付購買金額共55000萬元，其中5000萬以優惠價買馬六甲的房子。(姚連地：)這個案子真的不是以賺錢為目的，真的沒什麼利潤，...，沒有12個車位的持分真的會賠錢。(宋鑛滿：)這報價已是底線了，不會再變了。…」（見本院卷第243至247頁），可見宋鑛滿早已於112年2月14 日即簽訂系爭委託書之前，即向姚連地表示以5億5千萬元出售系爭房地加6個車位，並強調不可能再變卦，而雙方最後成交價格亦同此，已如前述，可見系爭房地之買賣係經由亞昕公司與被告之磋商、最後決定而成交，原告法代洪武龍雖於過程中多次幫忙傳遞訊息，但未介入斡旋，與居間仲介之性質不符，原告自不能請求服務報酬。　　5.另原告備位主張被告以違背善良風俗之方式刻意規避給付居間報酬，依民法第184條第1項後段請求損害賠償云云，原告並無法舉證證明被告於系爭房地交易過程中有何悖於公序良俗之情形，況系爭委託書並非專任仲介，僅為一般非排他性之仲介契約，已如前述，被告選擇自己與亞昕公司磋商、成交，亦無違反系爭委託書之義務，原告依侵權行為規定請求，自屬無據。五、綜上所述，原告並未履行系爭委託書所訂之契約義務，故原告先位依系爭委託書第四條之約定、民法第568條，備位依民法第184條第1項、給付遲延法律關係等請求被告給付2200 萬元及遲延利息，均無理由，均應駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4 　　日　民事第四庭法　官陳正昇以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4 　　日書記官翁挺育

2024-10-04

TPDV-112-重訴-1061-20241004-1