拆屋還地等

臺灣士林地方法院民事判決 　113年度訴字第405號 原 告 張素貞 訴訟代理人 吳榮達律師 複 代理人 王小鳳 被 告 李謝秀琴 訴訟代理人 李雪芳 林彥廷律師 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年11月5日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應將坐落臺北市○○區○○段000地號土地上，門牌號碼臺北市○ ○區○○○路○段○○○巷○號如附圖所示A部分建物（面積三六點０二平 方公尺）及B部分雨遮（面積七點三０平方公尺）拆除，並將占用 之土地遷讓返還原告。 被告應自民國一一三年一月十五日起至拆除前項建物、雨遮並將 占用之土地遷讓返還原告之日止，按年給付原告新臺幣壹萬陸仟 壹佰壹拾伍元。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣伍拾萬元為被告供擔保後，得假執 行；但被告如以新臺幣壹佰伍拾壹萬壹仟捌佰陸拾捌元為原告預 供擔保，得免為假執行。 本判決第二項於每年履行期屆至後，於原告就各期給付各以新臺 幣伍仟元為被告擔保後，得假執行；但被告如就各期給付各以新 臺幣壹萬陸仟壹佰壹拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 一、原告主張：臺北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地） 原為訴外人即伊之父張建成所有，被告於民國102年間因繼 承取得門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷0號房屋（建物如 附圖所示A部分，面積36.02平方公尺，雨遮如附圖所示B部 分，面積7.30平方公尺，建物、雨遮下合稱系爭建物）之事 實上處分權。張建成前雖於111年1月間與被告簽立土地租賃 契約書（下稱系爭甲租約），約定由張建成將系爭建物占用 系爭土地之範圍出租予被告，惟其租賃期間已於112年8月30 日屆至。嗣張建成於同年9月20日死亡，伊於113年1月15日 以分割繼承為原因，登記為系爭土地之所有權人，被告無權 以系爭建物占用系爭土地如附圖所示A、B部分（下合稱系爭 土地甲部分），爰依民法第767條第1項規定，請求被告拆除 系爭建物，並依民法第179條、第184條第1項前段規定，擇 一請求被告給付自113年1月15日起至拆除系爭建物並遷讓返 還系爭土地甲部分之日止，按年給付新臺幣（下同）1萬6,1 15元等語。並聲明：㈠、被告應將系爭建物拆除，並將系爭 土地甲部分遷讓返還原告；㈡、被告應自113年1月15日起至 拆除系爭建物並將占用之土地遷讓返還原告之日止，按年給 付原告1萬6,115元；㈢、願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：伊患有失智症，系爭甲租約係在伊無意識或精神 錯亂中所簽立，應屬無效，且系爭甲租約第2條、第3條、第 7條手寫文字（含塗改部分）乃張建成單方填寫及塗改，亦 不生效力。伊與張建成前於108年10月29日曾簽立土地租賃 契約書（下稱系爭乙租約），約定由張建成將系爭土地甲部 分出租予被告，系爭乙租約於109年10月28日屆期後，伊繼 續使用系爭土地甲部分，兩造就系爭土地甲部分存有不定期 限租賃契約。再者，系爭土地位在社子島，屬於長期禁限建 地區，原告取回系爭土地後亦無法再興建建物，其提起本件 訴訟有權利濫用之情事等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告 之訴及假執行之聲請均駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。 三、兩造所不爭執之事項： ㈠、系爭土地原為原告之父張建成所有。張建成與被告前於108年 10月29日簽立系爭乙租約（如本院卷第274至278頁所示）， 約定由張建成將系爭土地甲部分出租予被告，租賃期間自10 8年10月29日起至109年10月28日止，每年租金為3萬元。 ㈡、系爭甲租約（如本院卷第26至30頁所示）上承租人「甲○○○」 之簽名均為被告所親簽。 ㈢、張建成於112年9月20日死亡，其繼承人為原告、訴外人張明 耀、張素梅、孫張秋美、曾張梅貴，原告於113年1月15日以 分割繼承為原因，登記為系爭土地之所有權人。 ㈣、張建成委託訴外人蔣美龍律師於112年7月10日寄發台北光復 郵局593號存證信函（如本院卷第130至134頁所示）予被告 ，惟於112年8月10日招領逾期而遭退回；張建成委託蔣美龍 律師於112年8月31日寄發台北法院郵局362號存證信函（如 本院卷第136至140頁所示）予被告，並於同年9月1日送達被 告。 ㈤、被告於112年11月6日匯款5萬元予原告，原告於同年月10日匯 款5,000元予被告，被告於113年3月29日匯款3萬元予原告， 原告於同年4月3日匯款3萬元予被告。 ㈥、系爭土地上如附圖編號A、B所示建物、雨遮（面積依序為36. 02平方公尺、7.3平方公尺，即系爭建物）為訴外人即被告 公公李坤干於60、70年間興建，被告於102年間繼承系爭建 物之事實上處分權。 ㈦、系爭土地113年之申報地價為7,440元/平方公尺。 四、本院得心證之理由： ㈠、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277條定有明文。次按未滿7歲之未成年人及受監 護宣告之人，無行為能力。無行為能力人之意思表示，無效 ；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯 亂中所為者亦同，此觀民法第13條第1項、第15條、第75條 規定自明。上開規定旨在兼顧表意人權益及交易安全，即成 年人如未受監護宣告，除有心神喪失、無意識或精神錯亂而 達喪失意思能力程度之情形外，所為之法律行為自屬有效（ 最高法院108年度台上字第2356號判決意旨參照）。被告抗 辯系爭甲租約係其在無意識或精神錯亂中所簽立云云，為原 告所爭執，自應由被告負舉證之責。經查： 　⒈被告於113年2月8日經鑑定為輕度障礙，領有身心障礙證明， 固據被告提出身心障礙證明為憑（見本院卷第88頁），參諸 被告申請上開身心障礙證明之鑑定表，雖於疾病名稱、障礙 原因、障礙部位欄位均載為失智症（見本院卷第223頁）， 惟其鑑定疾病初診日期欄係記載112年11月9日（見本院卷第 223頁），與被告於112年1月間，在系爭甲租約上簽名之日 期，相隔近10月之久，尚難以被告事後經診斷罹患失智症之 情事，逕認被告於112年1月間已罹患失智症，並係在無意識 或精神錯亂中於系爭甲租約上簽名。 　⒉況衡以被告上開鑑定表之智力功能欄位經勾選為「b117.1： 臨床失智評估等於1」，參考標準化智力量表，b117.1：智 商介於69至55。參考發展評估工具中，與智力功能相關項目 評估結果之心智年齡研判，b117.1：心智商數介於69至55， 或於成年後心智年齡介於九歲至未滿十二歲之間（見本院卷 第228頁），可見被告進行上開鑑定之際，其心智年齡未達 無行為能力人之狀態。再參諸被告上開鑑定表健康概況與輔 具之Dh5表達方式欄中，經勾選「口語：完整句」、Dh6實際 觀察欄中，Dh6.1觀看欄、Dh6.2聽到話欄、Dh6.3工作記憶 欄、Dh6.4懂簡單化語欄、Dh6.5說簡單化語欄均經勾選「無 困難」（見本院卷第249頁）；領域1.認知欄中之D1.5了解 、D1.6交談，其表示困難程度欄位均經勾選「沒有困難」（ 見本院卷第250頁），益徵被告進行上開鑑定之際，其觀看 、聽話、理解、對話能力等均無困難，難認被告之輕度失智 症病症已達心神喪失、無意識或精神錯亂而達喪失意思能力 程度之情形。 　⒊此外，被告所舉證據尚不足以證明系爭甲租約係在其無意識 或精神錯亂中簽立，則被告執此抗辯系爭甲租約應屬無效云 云，洵非可採。 ㈡、按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或 公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項定 有明文。又按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負 舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張 ，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號、99台上 字第483號裁判要旨參照）。再按事實有常態與變態之分， 其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者 ，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院105年度台 簡上字第16號判決意旨參照）。經查： 　⒈原告主張被告於111年1月間向張建成承租系爭土地甲部分， 租賃期間自111年1月1日起至112年8月30日止，每月租金為2 ,500元，每月1日前繳納等情，業據提出系爭甲租約為憑（ 見本院卷第28至30頁），且被告不否認系爭甲租約乃其親自 簽名（見不爭執事項㈡），即應推定為真正。 　⒉至被告抗辯在系爭甲租約上簽名之際，系爭甲租約關於租賃 物標示、租賃期間、租金等欄位均為空白云云，為原告所否 認，衡以一般理性之人於文書上簽名前，均會閱覽、瞭解文 書之記載內容，於確認文書內容無誤後，方於文書上簽名， 是於內容記載完全之文書上簽名，為常態事實，而於空白文 書上簽名，任人填載內容及其他約定事項，則屬變態事實， 應由主張此變態事實之人負舉證責任。姑不論被告迄今未能 就上情舉證以實其說，又參諸原告於111年1月10日晚間8時2 4分傳送予被告之女即訴外人乙○○之系爭甲租約，其上首頁 、末頁關於承租人欄均為空白；租賃物標示欄、租賃期間欄 、租金欄均已經手寫填載為臺北市○○區○○段000地號土地、 自111年元月1日起至112年6月30日止、每月租金貳仟伍佰元 ，每月壹日期繳納（共計肆萬伍仟元），有原告與乙○○之對 話紀錄可考（見本院卷第364、366頁），可知原告於傳送系 爭甲租約給乙○○之際，被告尚未在其上簽名，然系爭甲租約 之標的物欄、租賃期間欄、租金欄均已經手寫填載文字，足 見被告於系爭甲租約簽名之際，關於租賃物標示、租賃期間 、租金等欄位已填載前揭文字，並非空白。況被告於111年2 月27日匯款5,000元予原告以支付111年1月、2月之租金，有 被告之帳戶存摺可參（見本院卷第304頁），核與系爭甲租 約約定每月租金2,500元並無不合，可見被告事後亦已依照 系爭甲租約之內容支付租金，益徵被告對於系爭甲租約之約 定內容知之甚明，則其前開抗辯，顯係臨訟推諉之詞，自非 可採。 　⒊又系爭甲租約上第2條租賃期間原記載自111年元月1日起至11 2年6月30日止、第3條租金原記載每月租金貳仟伍佰元，每 月1日期繳納，共計肆萬伍仟元，而上開租賃期間之「6」月 部分經塗改為「8」月，上開租金「肆萬伍仟元」部分經塗 改為「伍萬元」等情，有系爭甲租約可稽（見本院卷第28頁 ），且為兩造所不爭執（見本院卷第266、284頁），衡以原 告於111年1月10日晚間8時24分傳送予被告之女即訴外人乙○ ○之系爭甲租約，其上首頁、末頁關於承租人欄均為空白； 租賃物標示欄、租賃期間欄、租金欄均已經手寫填載為臺北 市○○區○○段000地號土地、自111年元月1日起至112年6月30 日止、每月租金貳仟伍佰元，每月壹日期繳納（共計肆萬伍 仟元），已如前述，及原告於111年1月10日晚間9時40分在 士林區名山里拍攝之系爭甲租約照片，其頁首之承租人欄位 ，已經被告簽名，上開租賃期間欄之「6」月部分業經塗改 為「8」月、租金欄「肆萬伍仟元」部分亦經塗改為「伍萬 元」等情，有原告提出系爭甲租約於111年1月10日拍攝之照 片為憑（見本院卷第336頁），堪被告應係在原告於111年1 月10日晚間8時24分傳送尚未經被告簽名之系爭甲租約予乙○ ○後，至原告於同日晚間9時40分拍攝業經被告簽名之系爭甲 租約前之期間內，在系爭甲租約上簽名，則原告主張系爭甲 租約係被告在111年1月10日晚間所簽署，上開租賃期間、租 金之塗改，乃被告簽立系爭甲租約時所為等語，應非子虛。 復佐以系爭甲租約封面記載「自中華民國111年元月1日至11 2年『8』月30日止」，其「8」部分亦經塗改，而該塗改之「8 」上方經被告簽名，下方則經蓋用張建成之印文乙節，有系 爭甲租約可佐（見本院卷第26頁），此核與契約內容經雙方 當事人同意後修正、塗改後之常情相合，益徵原告主張系爭 甲租約關於租賃期間與租金之塗改，乃經契約之當事人同意 所為等語，堪予憑採。 　⒋從而，系爭甲租約既已載明：立契約書人出租人張建成、承 租人甲○○○、租賃物標示臺北市○○區○○段000地號土地、租賃 期間自111年元月1日起至112年8月30日止、租金每月貳仟伍 佰元，每月壹日前繳納等語（見本院卷第28頁），則原告主 張張建成與被告簽署系爭甲租約，約定由張建成將系爭土地 甲部分出租予被告，租賃期間自111年1月1日起至112年8月3 0日止，每月租金2,500元等情，應可認定為真實。至張建成 與被告前於108年10月29日簽立系爭乙租約，約定由張建成 將系爭土地甲部分出租予被告，租賃期間自108年10月29日 起至109年10月28日止，每年租金為3萬元等情，雖為兩造所 不爭執（見不爭執事項㈠），惟張建成與被告於系爭乙租約 屆期後之111年1月間既已重新簽訂系爭甲租約，自應依照系 爭甲租約約定內容履行，被告抗辯兩造就系爭乙租約已成立 不定期限租賃契約云云，不足為採。 ㈢、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第451條固有明文。惟按定期租賃契約期滿後，得否變為不 定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條 件，而非以有無收取使用收益之代價為必要。且出租人於訂 約之際訂明期滿絕不續租或續租應另訂契約者，仍不失為出 租人有反對續租之意思表示，即難謂不發生阻止續約之效力 （最高法院55年度台上字第276號、85年度台上字第2182號 、107年度台上字第2127號判決意旨參照）。經查，系爭甲 租約第11條約定：「乙方於租賃期滿應即恢復原狀交還租賃 土地，且不得向甲方請求遷移費或任何費用」（見本院卷第 30頁），可知系爭甲租約之當事人已約明租賃期間屆滿後， 承租人即應交還租賃土地。再張建成委託訴外人蔣美龍律師 於112年7月10日寄發台北光復郵局593號存證信函（如本院 卷第130至134頁所示）予被告，惟於112年8月10日招領逾期 而遭退回；張建成委託蔣美龍律師於112年8月31日寄發台北 法院郵局362號存證信函（如本院卷第136至140頁所示）予 被告，並於同年9月1日送達被告等情，為兩造所不爭執（見 不爭執事項㈣），原告另於112年7月18日、同年8月31日分別 傳送上開台北光復郵局593號存證信函、台北法院郵局362號 存證信函予被告之女乙○○，有原告與乙○○之對話紀錄可考（ 見本院卷第384至394頁），而台北光復郵局593號存證信函 已表明系爭甲租約於112年8月30日到期，期滿不再續租，台 北法院郵局362號存證信函則表明系爭甲租約已到期，請被 告依租賃契約第7條規定將隔牆築妥、拆除地上建物並交還 租賃土地等情，有該二存證信函足參（見本院卷第130至140 頁），足見張建成於系爭甲租約屆滿前、後均已明確表達不 再續租之意，核與系爭甲租約第11條約定之內容相符，更徵 張建成於訂定系爭甲租約之際，確已表明期滿絕不續租之意 ，則系爭甲租約屆期後，自已發生阻止續約之效力。是被告 抗辯系爭甲租約期滿後，因其繼續使用系爭土地甲部分，兩 造就系爭甲租約已成立不定期租賃契約云云，尚非可取。 ㈣、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14 8條定有明文。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的 ，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社 會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之 行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大 者，基於權利社會化之基本內涵，非不得視為以損害他人為 主要目的；至當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，然茍 非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高 法院107年度台上字第2210號判決意旨參照）。經查，系爭 土地位在長期禁限建地區，固為兩造所不爭執（見本院卷第 341頁），惟土地之使用本不以建築建物為限，又占用系爭 土地之系爭建物為未經主管建築機關核發執照之違章建築， 為兩造所不爭執，而主管建築機關於指定建築線、核發建築 執照時，即已依據各種因素，考量整體公共安全及利益，而 為建築面積或道路之指定，未依建築執照而興建建物，本恐 有違害公共安全之虞，是拆除系爭建物對公共利益之影響非 鉅。再系爭土地上有無權占用之建物，對於土地交換或擔保 價值均有所減損，原告請求被告返還占用系爭土地甲部分面 積共計為43.32平方公尺（計算式：36.02＋7.30＝43.32）， 依起訴時公告土地現值計算，價值高達151萬1,868元（計算 式：3萬4,900元×43.32平方公尺＝151萬1,868元），且系爭 土地之總面積為253平方公尺（見本院卷第24頁），被告僅 占用其中43.32平方公尺，亦有礙於原告就系爭土地之整體 利用，是原告基於系爭土地所有權人之地位，請求被告拆除 系爭建物，並返還占用之系爭土地甲部分，並非全無利益， 難認原告請求拆除系爭建物，並請求返還占用之系爭土地甲 部分，有何違反公共利益或係以損害被告為主要目的，故被 告抗辯原告提起本件訴訟有權利濫用情事，諉不足採。 ㈤、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前 段、中段定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還土地 者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權 占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無 舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證 明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。經 查，原告於113年1月15日以分割繼承為原因，登記為系爭土 地之所有權人，被告於102年間繼承系爭建物之事實上處分 權等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢、㈥），又系爭甲 租約已於112年8月30日屆滿，未發生續約之效力，亦認定如 前，而被告迄未能證明其有占用系爭土地甲部分之正當權源 ，則原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭建物 ，並遷讓返還占用之系爭土地甲部分，即非無據。　 ㈥、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。次按無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。其數額則 由法院參考土地申報地價、土地位置、工商業繁榮之程度、 占有人使用土地之經濟價值及所受利益等項以為酌定（最高 法院107年度台上字第1831號判決意旨參照）。又城市地方 房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之 10為限，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項 及第105條定有明文。經查： 　⒈原告自113年1月15日起登記為系爭土地之所有權人，已如前 述，又被告以系爭建物無權占用系爭土地甲部分，業如前述 ，是原告主張被告受有相當於租金之利益致其受有損害，依 民法第179條規定，請求被告給付自113年1月15日起至被告 拆除系爭建物並遷讓返還占用之系爭土地甲部分之日止，相 當於租金之不當得利，洵屬有據。 　⒉本院審酌系爭土地113年之申報地價為7,440元/平方公尺（見 不爭執事項㈦），及系爭土地臨臺北市○○區○○○路0段道路， 該道路為雙向二線道，系爭土地位於社子島內側，步行3分 鐘可達7-11超商，步行5分鐘可達海洋科技大學士林校區， 步行6分鐘可達富洲河濱公園等節，業經本院到場勘驗屬實 （見本院卷第153頁所附勘驗筆錄），暨被告以系爭建物占 用系爭土地甲部分、被告前以每月2,500元租金向張建成承 租系爭土地甲部分等一切情狀，認原告主張被告所受相當於 租金之不當得利數額，應以系爭土地申報地價年息百分之5 計算，尚屬適當。是依前述方式，原告得請求被告自113年1 月15日起至被告拆除系爭建物並返還占用之系爭土地甲部分 之日止，按年給付相當於租金之不當得利為1萬6,115元（計 算式：7,440元×43.32平方公尺×5％＝1萬6,115元，元以下四 捨五入）。 　⒊至被告抗辯已繳納租金至113年10月份，原告不得請求相當於 租金之不當得利云云。查被告於112年11月6日匯款5萬元予 原告，原告於同年月10日匯款5,000元予被告，被告於113年 3月29日匯款3萬元予原告，原告於同年4月3日匯款3萬元予 被告等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈤），被告雖以 其分別於112年11月6日、113年3月29日匯款5萬元、3萬元予 原告為由，抗辯已給付租金或相當於租金之不當得利至113 年10月份，惟被告前就系爭甲租約積欠張建成4萬5,000元租 金，為兩造所不爭執，又被告於112年11月6日匯款5萬元後 ，原告隨即於同年月10日匯回5,000元予被告，已如前述， 可知被告實際給付之款項應為4萬5,000元；再參以系爭甲租 約約明匯款帳戶為原告之帳戶（見本院卷第30頁），堪認被 告上開款項之給付係用以清償積欠張建成之租金4萬5,000元 甚明。而被告於113年3月29日匯款3萬元予原告後，原告隨 即於同年4月3日匯回3萬元予被告，亦如前述，難認被告確 已清償自113年1月15日起至同年10月為止，系爭建物占用系 爭土地甲部分之相當於租金之不當得利，是被告前開所辯， 不足採信。 ㈦、又原告雖併援引民法第179條、第184條第1項前段規定，以客 觀訴之合併，就聲明第2項部分，請求擇一為其勝訴之判決 ，然本院已認原告依同法第179條規定之請求為有理由，就 其依同法第184條第1項前段之請求有無理由，即無庸再論。 　　　 五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求 被告拆除系爭建物，並遷讓返還占用之系爭土地，及自113 年1月15日起至拆除系爭建物並遷讓返還占用之土地之日止 ，按年給付1萬6,115元，為有理由，應予准許。 六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核 均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113　 年　　 11　 月　　22　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　法　官 黃筠雅　　 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳芝箖