拍賣抵押物

臺灣基隆地方法院民事裁定 113年度司執字第6456號 聲 請 人 即 債權人 臺灣土地銀行股份有限公司(兼抵押權人) 法定代理人 何英明 代 理 人 林韋辰 第 三 人 欣偉傑建設股份有限公司(占有人) 法定代理人 曾勤 第 三 人 大元營造股份有限公司(占有人) 法定代理人 羅律煌 第 三 人 正偉投資股份有限公司(占有人) 法定代理人 羅傑 相 對 人 即 債務人 王進祥 上列債權人與債務人間拍賣抵押物強執行事件，債權人於民國11 3年9月24日之聲請，本裁定如下： 　　主　　文 聲請駁回。 程序費用由聲請人負擔。 　　理　　由 一、本件聲請人於民國113年9月24日聲明意旨略以：1、拍賣公 告使用情形欄一「稱向王進祥租賃及無償使用借貸自民國10 3年3月14日開始」。惟如附表所示2017、2025、2026建號建 物，依建物登記謄本所載，建物完成日期均為103年3月14日 ，原建物所有權人欣偉傑建設股份有限公司(下稱欣偉傑公 司)，係於107年7月10日將上開建號信託登記予相對人王進 祥，顯與事實不符。並主張依臺灣高等法院暨所屬法院86法 律座談民事執行類提案第14號法徑問題(一):張三所有房屋 於設定抵押權後將之移轉登記與李四，惟未交付標的物，仍 由張三繼續占有使用，嗣抵押權人取得以李四為相對人之拍 賣抵押物裁定聲請就該抵押標的物強制執行。依審查意見暨 研討結論採認，拍賣抵押物裁定因抵押權之追及性始以聲請 時之所有人李四之名義為相對人，雖執行名義上所載債務人 李四，除非受讓人已承擔債務外，真正債務人仍為張三，自 應排除張三之占有而點交。因欣偉傑公司及大元營造股份有 限公司(下稱大元公司)為實質債務人，請求依上開見解，將 上開建物拍賣條件變更為點交。2、主張如附表所示2018建 號建物，正偉投資公司(下稱正偉公司)原租期自110年4月21 日起至112年4月20日止，有租賃契約附卷可參，可知正偉公 司係自110年4月21日後，占有使用如附表所示2018建號建物 ，而聲請人之抵押權設定日期係103年5月9日後，請求鈞院 依民法第886條規定，除去租賃後變更拍賣條件為點交云云 。 二、按強制執行法第12條第1項規定，當事人或利害關係人，對 於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執 達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其 他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲 明異議。但強制執行不因而停止。 三、經查: 　　1、本件113年4月16日之查封筆錄所載:「2017建號及2025建 號為欣偉傑建設股份有限公司及大元營造股份有限公司 ，做為辦公室使用，在場人即大元公司代理人羅淑女陳 報有租賃契約，惟無法當場提出，書記官命其於文到五 日內提出」;「2018建號由上開公司代理人羅淑女開鎖進 入，稱由正偉投資股份有限公司做為辦公室及會議室使 用，有租賃契約，惟無法當場提出」;「2026建號由上開 公司代理人羅淑女打開門鎖，稱有欣偉傑公司設定佛堂 ，有供奉佛像數尊，有擺設桌椅供員工休息」。 　　2、聲請人稱建物完工日期為103年3月14日，惟原所有權人 欣偉傑公司係於107年7月10日才將上開建物登記予相對 人王進祥，故欣偉傑公司及大元公司顯不可能於103年3 月14日即與王進祥成立租賃契約及無償使用借貸契約。 按最高法院91年度台上字第1537號民事判決裁判要旨: 　　　 租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限， 　出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物， 其　租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。無論係租 賃契　約或無償使用借貸契約，皆僅有債權效力，無物 權效　　力，債權行為不以有處分權為必要。故聲請人 主張相　　對人與第三人等間就如附表所示2017、2025 、2026建號之租賃契約及無償使用借貸契約與事實不符 ，因執行處僅得為形式調查，此已涉及實體調查，本處 礙難依聲請辦理，如聲請人仍有疑異，請提起實體訴訟 以資解決。 　　3、至於如附表所示2018建號之租賃契約，公司代理人羅淑 女主張租約尚未找到，因租期不明，無租賃契約之始期 可判斷是否符合民法第866條之規定。本處無法依民法第 866條規定除去租賃關係後變更拍賣條件為點交。因執行 處僅得為形式調查，聲請人如主張該公司代理人之主張 不實，此已涉及實體調查，本處礙難依聲請辦理，如聲 請人仍有疑異，請提起實體訴訟以資解決。 　　4、綜上所述，聲請人之聲請，皆顯無理由，應予裁定駁回 之。 四、依強制執行法第12條第2項、第30條之1，民事訴訟法第95條 　　、第78條裁定如主文。 五、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法 　　事務官提出異議，並繳納裁判費1,000元。 中　　華　　民　　國　 113　　年　　10　　月　　4 　　日 　　　　　　　　　民事執行處司法事務官 附表: 標別: 甲 113年司執字006456號 財產所有人：王進祥 編號 土　　　　地　　　　坐　　　　落 面　積 權　利 範　圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 縣　市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 基隆市 暖暖區 暖暖 東勢坑 974 58.92 10000分之605 備考 2 基隆市 暖暖區 暖暖 東勢坑 974-1 169.53 10000分之605 備考 3 基隆市 暖暖區 暖暖 東勢坑 975 1041.55 10000分之605 備考 編號 建號 基　地　坐　落 -------------- 建　物　門　牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 樓　　層　　面　　積 合　　　　　　　　計 附屬建物主要建築材料及用途 1 2017 基隆市○○區○○段○○○○段000地號 -------------- 暖暖街530巷86號8樓 9層樓鋼筋混凝土造 八層: 165.73 合計: 165.73 陽台16.72、雨遮8.48 全部 備考 含共同使用部分2039建號之持分10000分之625、共同使用部分2040建號之持分10000分之230 標別: 乙 113年司執字006456號 財產所有人：王進祥 編號 土　　　　地　　　　坐　　　　落 面　積 權　利 範　圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 縣　市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 基隆市 暖暖區 暖暖 東勢坑 974 58.92 10000分之605 備考 2 基隆市 暖暖區 暖暖 東勢坑 974-1 169.53 10000分之605 備考 3 基隆市 暖暖區 暖暖 東勢坑 975 1041.55 10000分之605 備考 編號 建號 基　地　坐　落 -------------- 建　物　門　牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 樓　　層　　面　　積 合　　　　　　　　計 附屬建物主要建築材料及用途 1 2018 基隆市○○區○○段○○○○段000地號 -------------- 暖暖街530巷86號9樓 9層樓鋼筋混凝土造 九層: 165.73 合計: 165.73 陽台16.59、雨遮8.48 全部 備考 含共同使用部分2039建號之持分10000分之625、共同使用部分2040建號之持分10000分之230 標別: 丙 113年司執字006456號 財產所有人：王進祥 編號 土　　　　地　　　　坐　　　　落 面　積 權　利 範　圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 縣　市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 基隆市 暖暖區 暖暖 東勢坑 974 58.92 10000分之603 備考 2 基隆市 暖暖區 暖暖 東勢坑 974-1 169.53 10000分之603 備考 3 基隆市 暖暖區 暖暖 東勢坑 975 1041.55 10000分之603 備考 編號 建號 基　地　坐　落 -------------- 建　物　門　牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 樓　　層　　面　　積 合　　　　　　　　計 附屬建物主要建築材料及用途 1 2025 基隆市○○區○○段○○○○段000地號 -------------- 暖暖街530巷88號8樓 9層樓鋼筋混凝土造 八層: 165.73 合計: 165.73 陽台16.72、雨遮8.48 全部 備考 含共同使用部分2039建號之持分10000分之624、共同使用部分2040建號之持分10000分之231 標別: 丁 113年司執字006456號 財產所有人：王進祥 編號 土　　　　地　　　　坐　　　　落 面　積 權　利 範　圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 縣　市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 基隆市 暖暖區 暖暖 東勢坑 974 58.92 10000分之595 備考 2 基隆市 暖暖區 暖暖 東勢坑 974-1 169.53 10000分之595 備考 3 基隆市 暖暖區 暖暖 東勢坑 975 1041.55 10000分之595 備考 編號 建號 基　地　坐　落 -------------- 建　物　門　牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 樓　　層　　面　　積 合　　　　　　　　計 附屬建物主要建築材料及用途 1 2026 基隆市○○區○○段○○○○段000地號 -------------- 暖暖街530巷88號9樓 9層樓鋼筋混凝土造 九層: 167.89 合計: 167.89 陽台11.14、雨遮8.48 全部 備考 含共同使用部分2039建號之持分10000分之614、共同使用部分2040建號之持分10000分之229