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訴
臺灣臺北地方法院

損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決 111年度訴字第3667號 原 告 陳春惠 蔡政旺 蔡易辰 蔡易庭 共 同 訴訟代理人 吳宜珊律師 楊久弘律師 複 代理人 林士農律師 被 告 王嘉婉 劉昭良 何進宗 上二人共同 訴訟代理人 蔣美龍律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年12月5日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告應連帶給付原告陳春惠新臺幣72萬1,707元，及自民國1 11年5月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 二、被告應連帶給付原告蔡政旺新臺幣3萬元，及自民國111年5 月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 三、被告應連帶給付原告蔡易辰新臺幣3萬元，及自民國111年5 月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 四、被告應連帶給付原告蔡易庭新臺幣3萬元，及自民國111年5 月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 五、原告其餘之訴駁回。 六、訴訟費用由被告連帶負擔16％，由原告陳春惠負擔57％，由原 告蔡政旺、蔡易辰、蔡易庭各負擔9％。 七、本判決原告勝訴部分於原告陳春惠、蔡政旺、蔡易辰、蔡易 庭分別以新臺幣24萬1,000元、新臺幣1萬元、新臺幣1萬元 、新臺幣1萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如分別 以新臺幣72萬1,707元為原告陳春惠、新臺幣3萬元為原告蔡 政旺、新臺幣3萬元為原告蔡易辰、新臺幣3萬元為原告蔡易 庭預供擔保，得免為假執行。　　　 八、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、原告主張：原告陳春惠為門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00號 （下稱系爭建物）1樓（下稱系爭建物1樓）之所有權人，原 告原居住在系爭建物1樓，被告王嘉婉、劉昭良、何進宗則 分別為系爭建物2、3、4樓之所有權人，系爭建物共有兩個 管道間分別如起訴狀附圖1A、B所示。原告陳春惠於民國110 年1月間發現B管道間發生滲漏水事宜，造成連接之牆面兩側 均有滲水情形，向被告反映後，於同年2月6日即被通知系爭 建物3、4樓B管道間鑄鐵排水管銹蝕漏水，均已更換為ABS材 質水管，之後系爭建物2樓亦進行約3天之修繕，系爭建物2 至4樓鏽蝕鑄鐵排水管已完成污水管更換。惟原告陳春惠嗣 後發現連接B管道間之牆面發霉，乃於同年12月22日委請訴 外人SGS台灣檢驗科技股份有限公司進行檢測，檢測後發現 連接B管道間之牆面兩側房間內真菌數超出標準值3倍多，可 證系爭建物1樓因B管道間漏水，致室內真菌過量，影響伊等 居家生活品質甚鉅，並致伊等精神上受有重大痛苦，爰依民 法第184條第1項、第191條第1項、第213條、第195條規定， 請求被告連帶給付原告陳春惠修復、回復原狀之費用及修繕 系爭建物1樓期間在外租屋所支出之相關費用共計新臺幣（ 下同）261萬7,121元，並請求被告連帶賠償原告陳春惠、蔡 政旺、蔡易辰、蔡易庭精神慰撫金各90萬元、50萬元、50萬 元、50萬元等語，聲明：㈠被告應連帶給付原告陳春惠351萬 7,121元，及其中72萬6,470元自起訴狀繕本送達最後一位被 告之翌日起、279萬0,651元自民事追加訴之聲明狀（下稱追 加狀）送達最後一位被告之翌日起，均至清償日止，按年息 5％計算之利息。㈡被告應連帶給付原告蔡政旺50萬元，及其 中9萬元自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起、41萬元 自追加狀送達最後一位被告之翌日起，均至清償日止，按年 息5％計算之利息。㈢被告應連帶給付原告蔡易辰50萬元，及 其中9萬元自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起、41萬 元自追加狀送達最後一位被告之翌日起，均至清償日止，按 年息5％計算之利息。㈣被告應連帶給付原告蔡易庭50萬元， 及其中9萬元自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起、41 萬元自追加狀送達最後一位被告之翌日起，均至清償日止， 按年息5％計算之利息。㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： 　㈠被告何進宗、劉昭良抗辯： 　⒈原告於110年1月28日表示其發現系爭建物有漏水現象，希望 伊二人配合檢查漏水，伊二人即委託廠商對於公共管道間的 排水管進行檢查，在發現系爭建物3、4樓排水管交接處的鑄 鐵材質三接頭部分水管（下稱系爭水管）因使用多年管線鏽 蝕因而產生有潮濕情形後，即更換為ABS材質水管，並於更 換後隨即通知原告觀察是否仍有漏水現象，此後即未再聽聞 原告反映系爭建物有漏水之情，伊等確實已將漏水處修繕完 成。又民法第184條所定侵權行為須主觀上有故意或過失， 然系爭水管係因使用多年管線鏽蝕因而產生潮濕之情，並非 伊等之行為所致，況伊等於原告反映後隨即進行處理並無任 何遲延，不構成侵權行為。再者，原告就B管道間滲漏水造 成連接之牆面均有滲漏，及該滲漏致木作書櫃發霉、牆面油 漆脫落等事實，未舉證證明，況伊等自原告通知漏水至更換 水管完畢前後僅短短數十日，而臺北地區冬季本就多雨潮濕 ，系爭建物1樓又最接近地面，發霉等損害亦可能是氣候造 成。又縱發霉等現象確係管道間滲漏所致，亦僅是發霉，原 告須舉證須將櫥櫃重新製作之必要性，另原告於97年起即已 居住系爭建物1樓，櫥櫃經歷長期使用已折舊而無任何殘值 ，原告要求伊等負擔全新製作費用，顯屬無據。至於真菌數 過量部分，檢測時間距伊等更換管線時間已隔近1年，二者 有何關聯？且因真菌問題而需搬離系爭建物1樓之原因及必 要性為何，原告未證明其因果關係。 　⒉依據臺北市建築師公會鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）所 載，編號A牆面之滲漏係因兩棟樓間共同壁縫隙有水滲入系 爭建物共同壁磚牆縫隙側無粉刷層水流易經縫隙側滲流所致 ，與伊等無涉，則臺北市建築師公會補充鑑定報告書（下稱 系爭補充鑑定報告）所載A牆面漏水成因責任比例分配內容 即有重大疑問；系爭鑑定報告就B、C牆面認定係上部樓層管 線破損所致，然伊等已修繕完畢，顯然與系爭建物2樓有關 ，與伊等所有之系爭建物3、4樓無涉。再者，依系爭鑑定報 告所載，修繕工期約39天，且修繕期間仍可居住使用，況原 告在系爭建物附近仍有多間房地，並無另租賃房屋之必要等 語，聲明：⑴原告之訴駁回；⑵被告願供擔保免為假執行。 　㈡被告王嘉婉抗辯：系爭建物1樓漏水勢必跟伊所有系爭建物2 樓有關係，但就原告請求之金額，援用被告何進宗、劉昭良 之答辯理由等語。　　 三、兩造均不爭執： 　㈠原告陳春惠、被告王嘉婉、劉昭良、何進宗分別為系爭建物1 、2、3、4樓之所有權人。 　㈡原告陳春惠於110年1月間發現B管道間發生滲漏水，於同年月 28日向被告反映上情導致系爭建物1樓漏水，至同年2月6日 即被通知系爭建物3、4樓B管道間鑄鐵排水管銹蝕漏水，均 已更換為ABS材質排水管，之後系爭建物2樓排水管亦進行更 換。 四、本院之判斷： 　㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任； 土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作 物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或 損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相 當之注意者，不在此限，民法第184條第1項前段、第185條 、第191條第1項分別定有明文。又所謂土地上之工作物，係 指以人工作成之設施，建築物係其例示，建築物內部之設備 如天花板、樓梯、水電配置管線設備等，屬建築物之成分者 ，為建築物之一部，應包括在內；而所謂保管有欠缺，係指 於建造後未善為保管，致其物發生瑕疪而言。土地上工作物 之所有人，除能證明於防止損害之發生已盡相當之注意外， 不能免責，為民法第191條第1項所明定。此之所謂相當之注 意，即為善良管理人之注意（最高法院69年度台上字第1020 號民事裁判要旨參照）。 　㈡原告主張被告應就本件漏水，連帶負侵權行為損害賠償責任 ，為有理由： 　⒈經查，系爭建物1樓（原證3位置圖所示）A、B、C牆面（下稱 A、B、C部分）兩側有滲水、油漆剝落、發霉之情，有照片 在卷可稽（見北司補字卷第23-25、29-31頁），又就上開漏 水情況及原因，經本院於111年12月7日會同臺北市建築師公 會至系爭建物初勘，臺北市建築師公會復進行多次會勘之鑑 定結果：「A、B部分有明顯殘存漏水痕跡，C部分殘存漏水 痕跡較不明顯」、「A部分漏水成因為水流滲入兩棟共同壁 內所造成滲漏有關，B、C部分為管線破損、鬆脫所致有關； 也是與系爭建物公共管線鏽蝕及擅自修改室內空間使用等因 素有關」等語，有系爭鑑定報告在卷可參（見本院卷二第35 頁）。是以原告主張系爭建物管道間排水管漏水，造成系爭 建物1樓牆壁多處滲漏水，應堪以採信。 　⒉又被告亦未爭執其等分別變更系爭建物2、3、4樓房屋格局， 均裝修成出租房間使用；3、4樓更變更為多間套房使用，3 樓多增加約5間以上浴廁，4樓多增約2-3間以上浴廁。而參 以系爭補充鑑定報告所載內容，因新增浴廁管線配置於該層 樓地板有墊高情形恐危害整體建物結構安全，也因新增多間 浴廁需變更原有污、雜排水管線，施工中亦影響造成老舊管 線擾動恐有滲漏發生，且增加既有污、雜排水管排水量也會 造成危害管線的使用年限；綜合上述該處共同使用之垂直排 水無新增管線且管徑大小亦無變更，但已改變增加原有排水 量，然管線擾動及修改並增加接頭亦造成滲漏使管道間變得 更加潮濕也加速金屬材料之鏽蝕（見卷外第4頁之系爭補充 鑑定報告）。益徵被告變更其等所有房屋格局，均裝修成出 租房間使用，亦為本件漏水原因。　 　⒊而被告王嘉婉、劉昭良、何進宗雖曾於110年間更換B管道間 鑄鐵排水管，惟未舉證證明就其等分別所有之系爭建物2、3 、4樓房屋保管或管線配置並無欠缺，或損害非因管線配置 或房屋保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意 ，從而原告主張被告應依民法第191條規定負工作物所有人 損害賠償責任，應為可取。 　㈢按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外， 應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求 支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條 第1項、第3項定有明文。茲就原告請求被告連帶賠償之項目 及金額，析述如下： 　⒈原告陳春惠主張為進行本件鑑定，其依鑑定人要求打開A、B 、C牆面（下合稱系爭牆面）供確認內部管線狀況，並將系 爭牆面恢復原狀，總計支出14萬9,100元；就系爭牆面委請 泥作師傅施作防水工程，總計支出27萬4,680元；為修繕系 爭牆面委請木作師傅拆除、修補天花板並重新訂製衣櫃及櫥 櫃（下合稱系爭衣櫃等），總計支出13萬8,705元；為修繕 系爭牆面委請油漆師傅油漆牆面、櫃子及天花板，總計支出 4萬3,386元，並提出估價單及報價單為證（見本院卷四第15 -35頁）。上開單據所載工程項目，核與本件鑑定經過情形 、卷存系爭建物1樓屋內照片所示損害情形相符，應可採為 本件修復費用之判斷基礎。惟修理材料依其性質，有獨立與 附屬之別，若修理材料對於物之本體而言，已具獨立存在價 值，因更換新品結果，將促成物於修繕後使用效能或交換價 值之提昇，則侵權行為被害人逕以新品價額請求賠償，與舊 品相較，勢將造成額外利益，而與損害賠償僅在填補損害之 原理有違，故此部分修復費用之請求，非屬必要，應予折舊 ，最高法院77年度第9次民事庭會議決議㈠有關折舊之意見， 應係專指此種情形而言。反之，若修理材料本身不具獨立價 值，僅能附屬他物而存在，或須與他物結合，方能形成功能 之一部者，更換新品之結果，既無獲取額外利益之可言，且 市場上復無舊品之交易市價可供參酌時，侵權行為被害人以 新品修繕，就其價額請求賠償，仍屬必要與相當，無須予以 折舊。就原告主張之前開費用中扣除系爭衣櫃等費用之46萬 7,355元部分（計算式：149,100元+274,680元+138,705元+4 3,386元-138,516元=467,365元），因該部分費用係為確定 漏水狀況，及系爭建物1樓天花板、牆壁因長期漏水受潮致 整體效用喪失，而就系爭建物1樓房屋之受損牆面、天花板 予以拆除、修補或重作至得使用所需之相關費用，其更換材 料之目的係用於修補瑕疵，修繕結果僅使系爭建物1樓房屋 回歸建築物之基本應有效用狀態，即達不漏水、無瑕疵、合 於得使用之應有狀態，且上開修繕材料均係用以附合或結合 於系爭建物1樓房屋室內結構體或其他裝潢，成為其成分之 一部或輔助其功能，縱係以新品材料修繕，但無法增益該房 屋之價值，依據上開說明，不應扣除折舊；至於系爭衣櫃等 被告抗辯原告於97年起即已居住系爭建物1樓，經歷長期使 用已折舊而無任何殘值等語，原告未舉證加以爭執，而系爭 衣櫃等雖未明列於行政院所頒之固定資產耐用年數表內，惟 性質上應類似於房屋附屬設備中之給水、排水、煤氣、電氣 、自動門設備及其他類，故耐用年限應為10年，依據行政院 公布之固定資產折舊率表之附註㈣規定：採用定率遞減法者 ，其最後一年之折舊額，加歷年折舊累計額，其總和不得超 過該資產成本原額之十分之九，而原告重置系爭衣櫃等之費 用為13萬8,516元（含稅，計算式：《59,500元+56,100元+16 ,320元》×1.05=138,516元），依前揭說明，重置系爭衣櫃等 之費用既以新品更換被毀損之舊品，自應將折舊部分予以扣 除，又系爭衣櫃等按97年間購置計算，至因本件漏水毀損時 即110年1月止，實際使用年數達12年餘，已逾耐用年限，故 系爭衣櫃等重置之費用扣除折舊後之費用為1萬3,852元（計 算式：138,516元×0.1=13,851.6元，小數點以下四捨五入） ，是原告陳春惠得請求系爭衣櫃等之修復費用為1萬3,852元 。綜上，原告陳春惠得請求之修復費用為48萬1,207元（計 算式：467,355元+13,852元=481,207元），逾此範圍則不得 請求。 　⒉原告陳春惠主張原告居住之3間房間均需敲掉腐化水泥牆面及 管道間三面磚牆，並進行上開整修漏水施工，無法居住，舉 家搬遷，期間租屋相關費用總計201萬1,250元（含仲介媒合 租屋地點仲介費2萬3,500元、111年4月16日至112年2月15日 房屋租金52萬元、112年2月1日至113年6月30日之房屋租金8 5萬元及將來提前終止合約之違約金10萬元、3次搬遷費用共 10萬9,500元、整修租屋處之修繕費用及水電費共22萬7,850 元），並提出相關收據、住宅租賃契約書、估價單、匯款憑 證、報價單、廚具工程承攬契約書為證（見本院卷四第37-6 7頁）。衡諸系爭牆面上開整修漏水施工工程之內容及可能 致生之生活上不便，堪認原告主張系爭建物1樓施工期間無 法正常起居使用而有另外租屋之必要為可採。而原告委由訴 外人喬興不動產有限公司仲介承租房屋，支出租屋仲介費2 萬3,500元，有收據可按（見北司補字卷第71頁、本院卷四 第37頁），此部分費用堪認必要支出；又原告有於施工期間 租屋居住之必要，已認定如前，則此部分搬家費之支出亦屬 必要，並據原告提出搬運契約書可稽（見本院卷四第41頁） ，惟原告係請求3次搬家之費用合計10萬9,500元（計算式： 36,500元×3=109,500元），然原告因修繕系爭建物1樓而暫 時遷居他處，依常情僅須支出搬出及搬回之搬遷費用各1次 ，故原告陳春惠請求搬遷費用僅於7萬3,000元範圍，為有理 由；另原告陳春惠雖請求被告賠償另行租屋居住之租金共計 137萬元，然系爭鑑定報告載明修繕所需工期約39天（見本 院卷二第37頁），審酌原告於修繕進行前及完成後尚須整理 物品、進行清潔及安排搬遷事宜，故認其等須在外租屋暫居 之期間應以2個月為適當，又依原告陳春惠所提之租賃契約 所示每月租金為5萬2,000元（見本院卷四第39頁），亦未脫 逸一般租金行情，則原告陳春惠得請求之租金為10萬4,000 元；至原告陳春惠雖主張其另支出整修租屋處之修繕費用及 水電費共22萬7,850元，及將來可能須支出提前終止合約之 違約金10萬元云云，惟原告僅係於修繕房屋期間有暫時租屋 居住之需求，且期間亦非長久，並無就所租賃之房屋為大幅 修繕之必要，況其本得租賃符合所需狀態之房屋居住，故整 修租屋處之費用非屬必要，而水電費不論原告有無另行租屋 居住均需支出，並非因租賃房屋而增加之必要費用，另提前 終止租約之違約金亦非屬租屋另居所須支出之必要費用。是 原告陳春惠得請求另行租屋之相關費用合計為20萬500元（ 計算式：23,500元+73,000元+104,000元=200,500元），其 餘請求，難認有據。 　⒊按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、 貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非 財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1 項前段定有明文。又不法侵害他人居住安寧之人格利益，如 其情節重大，被害人得依民法第195條第1項規定請求賠償相 當之金額（最高法院92年度台上字第164號民事判決參照） 。查依原告所舉前開照片，可見系爭建物1樓房屋因本件漏 水致系爭牆面、櫥櫃發霉，甚至滲水流出，已足影響居住權 人之居家生活品質，又系爭建物1樓房屋受有前開損壞而須 重新整修，已如前述，堪認本件漏水客觀上對原告之日常家 居生活明顯造成重大干擾及不便，對原告居住安寧人格利益 之侵害，已超越一般人於社會生活中所能容忍之程度且情節 重大，則原告請求被告就其等所受之精神上損害連帶負賠償 責任，自屬有據。本院審酌系爭建物1樓房屋本件漏水侵害 之範圍及程度、被告行為情節及原告痛苦之程度等一切情狀 ，認原告陳春惠、蔡政旺、蔡易辰、蔡易庭，請求被告連帶 賠償精神慰撫金，應分別以4萬元、3萬元、3萬元、3萬元屬 適當，逾此金額之請求，難認允當。 五、綜上所述，原告依民法侵權行為法律關係，請求被告分別連 帶給付原告陳春惠72萬1,707元（計算式：481,207元+200,5 00元+40,000元=72萬1,707元）、連帶給付原告蔡政旺3萬元 、連帶給付原告蔡易辰3萬元、連帶給付原告蔡易庭3萬元， 及均自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日即111年5月15日 （見北司補字卷第101頁）起至清償日止，按年息5％計算之 利息（民法第203條、第229條第2項、第233條第1項本文規 定參照），為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理 由，應予駁回。 六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告 勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之金額准許之； 就原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據暨原告之 證據調查聲請，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列， 併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　陳筠諼 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王曉雁

2025-01-23

TPDV-111-訴-3667-20250123-1

訴
臺灣臺中地方法院

給付違約金

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1816號 原 告 張程凱 林佩儀 上 2人共同 訴訟代理人 邱華南律師 王怡潔律師 被 告 廖惠玲 國聚建設股份有限公司 法定代理人 施純弘 上 2人共同 訴訟代理人 廖健智律師 宋羿萱律師 上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年11月18日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。原告原起訴聲明第1、2項為：「㈠ 被告廖惠玲應給付原告2人各新臺幣（下同）315,096元，及 自民國111年12月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息 。㈡被告國聚建設股份有限公司（下稱國聚公司）應給付原 告2人各315,096元，及自111年12月23日起至清償日止，按 年息5％計算之利息。」（本院卷第9頁），嗣於113年11月4 日具狀變更聲明㈠㈡為：「㈠被告廖惠玲應給付原告2人各313, 658元，及自111年12月23日起至清償日止，按年息5％計算之 利息。㈡被告國聚公司應給付原告2人各313,658元，及自111 年12月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」（本院 卷第291頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規 定，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： 　㈠原告2人前於109年6月28日共同與被告廖惠玲簽訂土地預定買 賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），以及與被告國聚公司 簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約，下與系 爭土地買賣契約合稱系爭契約），向被告2人購買「國聚之 鑄」建案（下稱系爭建案）D棟20樓之預售屋（下稱系爭房 屋）及其坐落基地(臺中市○○區○○段000○000○000○000○000○0 00地號土地應部分100萬分之10945，下稱系爭土地），其中 系爭房屋價金為976萬元（嗣因不施作裝潢折讓218萬元，折 讓後價金為758萬元，另有變更工程追加款為2萬8000元)、 系爭土地價金為1474萬元(不含地價稅111元)。依系爭房屋 買賣契約第15條第1項第3款約定：「乙方（即被告國聚公司 ）應於領得使用執照6個月內通知甲方（即原告2人）進行交 屋，每逾1日應按已繳房屋價款依萬分之5單利計算遲延利息 予甲方。」，而系爭房屋經臺中市政府於111年4月26日核發 使用執照，依約被告國聚公司最遲應於111年10月25日通知 原告交屋，又被告國聚公司客服人員固有通知原告林佩儀於 111年10月21日驗屋，惟原告林佩儀驗屋後分別於111年10月 23日、同年11月21日告知被告國聚公司客服人員系爭房屋仍 有地磚不平、廚房及陽臺有工程缺失等瑕疵，尚未達可交屋 之狀態，並告知上開缺失應改善，則被告國聚公司並未履行 驗收合格後之通知交屋，依上開約定被告國聚公司應給付原 告2人違約金，然而原告林佩儀於111年12月19日以通訊軟體 、同年月22日交屋當日均告知被告國聚公司客服人員已遲延 通知交屋並請求給付違約金，皆遭被告國聚公司拒絕。 　㈡系爭土地買賣契約載有「本約與另約『房屋預定買賣契約書』 互為連帶契約，貳契約應同時簽立、執行始為有效。」，而 系爭房屋買賣契亦載有「本約與另約『土地預定買賣契約書』 互為連帶契約，貳契約應同時簽立、執行始為有效。」，且 被告2人地址均相同，並以一方（被告廖惠玲）為系爭建案 之土地出賣人、一方（被告國聚公司）為系爭建案之房屋出 賣人之模式與消費者訂約，則系爭契約屬聯立契約，彼此有 不可分離之依存關係，被告2人應就系爭契約負不真正連帶 責任。 　㈢就被告國聚公司逾期通知交屋之違約金計算，系爭房屋買賣 契約第15條第1項第3款雖約定按已繳「房屋價款」依萬分之 5單利計算，惟依據行政院頒佈之「預售屋買賣定型化契約 應記載及不得記載事項」之應記載事項（下稱應記載事項） 第15條第1項第4款係以消費者已繳「房地價款」為計算基礎 ，是系爭房屋買賣契約第15條第1項第3款顯然違反應記載事 項第15條第1項第4款之規定，應屬無效，原告2人得主張應 記載事項第15條第1項第4款規定構成系爭房屋買賣契約內容 ，從而本件逾期通知交屋之違約金應以原告2人已繳房地價 款為計算基礎，而於被告國聚公司111年12月22日交屋時， 原告2人已繳房地價款共計22,298,400元，則被告2人應給付 原告2人之違約金各為313,658元（計算式如附表所示）。 　㈣關於系爭房屋買賣契約第15條第1項第3款所約定之「遲延利 息」之性質，實質上為違約金，原告2人自得請求以其為計 算基礎之遲延利息，亦即原告2人於111年12月22日請求被告 國聚公司給付上開違約金遭拒後翌日起算之利息。並聲明： ⒈被告廖惠玲應給付原告2人各313,658元，及自111年12月23 日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉被告國聚公司應 給付原告2人各313,658元，及自111年12月23日起至清償日 止，按年息5％計算之利息。⒊前二項聲明內容，如任一被告 為給付，其他被告於其給付範圍內，同免給付義務。⒋原告 二人願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： 　㈠自系爭房屋買賣契約條款綜合觀之，系爭房屋驗收完成後即 可辦理交屋手續，而實務上通常買受人於驗收完成當日隨即 辦理交屋手續，又被告國聚公司於111年10月4日已通知原告 林佩儀可進行驗屋，復於111年10月17日告知原告林佩儀複 驗完成後就會安排交屋，應認被告國聚公司於111年10月17 日通知驗收時一併告知原告2人驗收後即可辦理交屋，即已 通知交屋，並無逾期通知交屋。 　㈡系爭房屋買賣契約第15條第1項第3款已就逾期通知交屋之遲 延利息加以約定，並非未記載於契約之事項，依消費者保護 法第17條、消費者保護法施行細則第15條等規定意旨，並無 援引應記載事項填補系爭房屋買賣契約之必要；另系爭土地 與系爭房屋之出賣人屬不同人，與應記載事項預設預售屋及 坐落基地出賣人為同一人之情形不同，且被告廖惠玲就系爭 土地之移轉既無違約情事，如以房地總價作為計算遲延利息 之標準亦屬過苛，則本件應無適用應記載事項規定之餘地； 再觀諸系爭房屋買賣契約第24條之約定，其違約金之計算亦 係以房屋總價款為計算基礎，而非以房地總價款為計算基礎 ，可見系爭房屋契約之違約罰則約定公平拘束兩造，並不特 別有利於出賣人。 　㈢系爭土地買賣契約記載「本約與另約『房屋預定買賣契約書』 互為連帶契約，貳契約應同時簽立、執行始為有效。」，僅 在確保系爭房屋及系爭土地一併進行買賣及過戶，並未約定 有關系爭房屋買賣契約所生之損害賠償或給付義務，土地出 賣人應一併負擔賠償責任；且觀系爭土地買賣契約第13條關 於違約處罰約定，其違約金之計算係以系爭土地總價款為計 算基礎，非以房地總價為計算基礎，可見系爭房屋買賣契約 與系爭土地買賣契約就損害賠償、違約金有各自之約定，兩 者互相獨立。而系爭土地買賣契約並無系爭建案通知交屋期 限及逾期通知應給付違約金之約定，且被告廖惠玲並無任何 違約行為，縱使認為被告國聚公司有逾期通知交屋情事，惟 憑此即令被告廖惠玲負損害賠償責任，顯屬過苛，難認原告 2人得以系爭房屋買賣契約向系爭土地之出賣人即被告廖惠 玲為主張等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受 不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本院之判斷： 　㈠原告2人主張被告國聚公司與原告林佩儀於111年11月間以通 訊軟體LINE對話時，系爭房屋仍有部分瑕疵，尚未達可交屋 狀態，被告國聚公司不得通知交屋云云。惟原告所謂「可交 屋狀態」所指為何，顯有疑義，經查兩造對於系爭房屋於11 1年12月22日交屋乙節均不爭執（本院卷第285、321至322頁 ），而依原告2人所提出原告林佩儀與被告國聚公司客服人 員之通訊軟體LINE對話紀錄，可見該客服人員於111年10月4 日表示：「林小姐您好，請問下週有方便驗屋的日期與時間 嗎？謝謝您」，原告林佩儀回覆：「設備都用好了嗎？？」 、「我確認一下朋友時間再跟妳約喔」，該客服人員則答稱 ：「好了喔、好，謝謝您」；另該客服人員於111年10月21 日稱：「林小姐早安，今天下午兩點有跟您約之鑄驗屋喔， 車輛可以停在之鑄門口(如照片所示)謝謝您！」，原告林佩 儀回覆：「好的」，當天其後雙方僅於下午5時1分許有語音 通話35秒，此外別無其他文字訊息或通話紀錄；又111年10 月21日後雙方第一則對話紀錄係原告林佩儀稱：「張小姐跟 妳說一下，星期五驗屋當天我們即將離開時有看到廚房餐廳 區那邊有一塊磚高地差，當時工務已經離開，但現場客服在 也知道位置，再麻煩妳們處理地磚空心時一起修繕」，直至 111年11月11日、111年11月21原告林佩儀始再分別傳送：「 張小姐~我先生說星期六下午一點左右我們方便過去測量室 內尺寸嗎，要合一下設計圖，方便幫我們開門嗎」、「張小 姐~我們上周過去測量時有看到幾個問題，再麻煩本週五複 驗前幫我們一起處理-廚具水槽下櫃門片調整-前後陽台水龍 頭歪的-工陽水槽檯面汙染*2處-主臥落地帷幕下片刮傷」之 文字訊息，惟除此之外，原告林佩儀未就系爭房屋有何瑕疵 部分傳送文字訊息；又原告林佩儀遲至111年12月1日、111 年12月2日，始再分別傳送「張小姐~修繕進度在幫我們催一 下喔，妳們公司都不會擔心延遲交屋違約金嗎？」、「另外 我先生比較在意更衣室管道問題及主臥帷幕刮傷問題，再請 妳們看怎麼方式處理」（本院卷第147至167、169、171頁) ，而該客服人員亦僅針對上述原告林佩儀表示有瑕疵部分與 其討論是否與原設計相符、延長保固或交屋時註記等節，以 及提及「另外有一項缺失是抽油煙機色差，這部分廚具已有 來處理」（本院卷第217頁)，除此之外雙方別無就系爭房屋 有何其他瑕疵及如何修補進行討論（見本院卷第171至223頁 )，足認雙方於上揭111年10月21日驗屋至同年12月22日交屋 之過程中，僅發現系爭房屋有上述地磚空心、廚房餐廳區某 塊磚高地差、廚具水槽下櫃門片需調整、前後陽臺水龍頭歪 斜、水槽檯面汙染、主臥落地窗戶刮痕、更衣室管道配置爭 議、抽油煙機色差之問題，而未見原告2人表示系爭房屋有 其他瑕疵，又綜觀上開疑有瑕疵之項目，均顯非無法修繕且 不堪居住或使用之重大瑕疵，則原告2人主張系爭房屋於111 年11月間尚未達可交屋狀態乙節，難認屬實。　 　㈡原告2人雖主張所謂「通知交屋」係指驗收合格後之交屋，如 此方符合債之本旨云云。惟由系爭房屋買賣契約之體系以觀 ，兩造就系爭房屋之「驗收」、「通知交屋期限」分別於系 爭房屋買賣契約第13條、第15條各有明文（見本院卷第62、 64頁），係屬不同之程序，但並未約定兩造應於「驗收」或 「驗收合格」後始得「通知交屋」。另依系爭房屋買賣契約 第13條第1項至第3項約定，被告國聚公司「通知原告2人進 行交屋」後，原告2人尚有應繳清所有之應付未付款（含交 屋保留款)及完成一切交屋手續，收到交屋通知日起七日內 配合辦理交屋手續等義務，而被告國聚公司則有應於原告2 人辦妥交屋手續後，將建物所有權狀、房屋保固書、使用手 冊、使用執照影本及被告國聚公司代繳稅費之收據交付原告 2人，並發放鑰匙等義務，待兩造均完成上述義務後，始完 成「交屋」（見本院卷第64頁），顯見「通知交屋」非等同 於「交屋」；又參照「預售屋買賣定型化契約應記載事項及 不得記載事項」第15條有關「通知交屋期限」之條款，亦規 範賣方通知買方進行交屋後，雙方始有請求付清價金、交付 權狀、使用執照、保固資料、依約於交屋前完成瑕疵之修繕 等權利及義務（見本院卷第233頁），而預售屋驗收合格與 否涉及原因多端，如謂預售屋出賣人應於驗收合格後始能通 知交屋，非必然符合買方或賣方之利益，亦將造成買賣雙方 均承擔無法預期之風險，則「通知交屋」與「所交付房屋是 否經驗收合格」之關聯性，顯有疑義。再查，依系爭房屋買 賣契約第13條第1項約定：「乙方（即被告國聚公司)依約完 成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通 自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可 接通狀態及完成契約所示之設施後，應通知甲方（即原告2 人)針對主建物附屬建物之設備進行驗收手續。甲方就本契 約所載之房屋如認為有瑕疵或未盡事宜，得載明於修繕單上 要求乙方限期完成修繕並得於自備款部分保留房屋總價(貳 佰貳拾參萬元整)作為交屋保留款。」（見本院卷第62頁） ，均未有何與「通知交屋」有關之內容，可徵系爭房屋如有 瑕疵，乃依約請求限期完成修繕並保留部分交屋款之問題， 核與能否通知交屋究屬二事；參以系爭房屋買賣契約第15條 第3項但書尚訂有「甲方(即原告2人)得於受領房屋時，將交 屋當時所存之瑕疵及未盡事項，列單要求乙方（即被告國聚 公司)負責於相當期限內修繕完成」之約定（見本院卷第64 頁），而對照「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記 載事項」第15條亦訂定：賣方通知買方進行交屋後，於交屋 時賣方應於交屋前完成房屋瑕疵修繕之條款（見本院卷第23 3頁），如依原告所主張須驗收合格後被告始能通知交屋， 則顯無約定或訂定「賣方通知買方進行交屋後，買方受領房 屋時或賣方交屋前，買方尚可限期請求賣方完成修繕」條款 之必要。據此，本院認無論系爭房屋有無瑕疵，均屬驗收時 或被告國聚公司通知交屋後，原告2人得否依約請求限期完 成修繕、保留部分交屋款等問題，惟與被告國聚公司可否通 知原告2人進行交屋乙事顯無關聯，實難認原告2人所謂通知 交屋係指驗收合格後交屋之主張可採。 　㈢原告2人雖主張被告國聚公司僅通知驗屋，可見被告國聚公司 知曉系爭房屋仍在修繕中，尚未達得交屋之狀態，否則為何 不直接與原告約定交屋時間，而一再約定複驗時間等語。惟 按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句；非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相 對人時，發生效力，民法第98條、第95條第1項前段分別定 有明文。又按所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭 執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般 社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示 發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢 視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義(最高法 院96年度台上字第286號判決意旨參照)，上述法律規定及說 明意旨，於意思通知或觀念通知亦均應可援引。經查，綜觀 上揭原告林佩儀與被告國聚公司客服人員之通訊軟體LINE對 話紀錄，該客服人員於111年10月17日傳送「林小姐您好， 我們後續流程安排如下：10/18送件過戶、10/26取得權狀、 10/27銀行撥款，待我們驗屋、修繕完成且您複驗無誤會再 與您安排交屋，謝謝您！」（本院卷第151頁）、111年12月 7日傳送「另約時間辦理交屋對嗎？謝謝您」（本院卷第179 頁）之文字訊息，至111年12月16日起(見本院卷第193至195 頁)雙方始具體討論交屋之日期及時間（見本院卷第152至22 3頁)，此期間內雙方均僅就111年10月21日驗屋後發現有何 瑕疵與如何修補改善、複驗、保固期間、實價登錄與契約之 價格差異、銀行撥款等問題，進行意見交換，固然無明確表 示「通知進行交屋」之文字訊息，惟如僅憑此遽認被告國聚 公司未通知原告2人進行交屋，則雙方如何逕自開始討論交 屋之具體時間，顯有疑義；參以被告國聚公司客服人員於11 1年12月8日傳送「公司也會補貼撥款~交屋此段利息費用」 、「我先暫算"撥款10/28~明天12/9這段給您參考，實際以 我們交屋日計算」（本院卷第181頁)，其用語亦為「交屋」 ，顯見被告國聚公司客服人員於上開通訊軟體對話中所稱之 「交屋」，均指實際交付系爭房屋之行為，非僅指開始交屋 之程序，又雙方系爭房屋賣賣契約並未約定驗收完成後始能 「通知交屋」，業經本院認定如前，則被告國聚公司客服人 員稱「會再與您安排交屋」，衡情應係與原告林佩儀商討是 否待系爭房屋驗收(含複驗)完成後「始交付系爭房屋」，而 非待系爭房屋驗收後「始通知原告進行交屋」，其文字訊息 既已提及將於驗收完成後交屋，本身當然含有通知原告2人 進行交屋之意；甚且原告林佩儀於111年12月9日、111年12 月16日亦分別傳送「張小姐~冰箱明天早上會送，但物流時 間沒有特定說，再麻煩妳通知物管人員」、「張小姐...我 們星期二又有冰箱跟電視要進去放，再麻煩妳幫我通知一下 」（本院卷第185、199頁），參照系爭房屋買賣契約第15條 第2項所定「甲方應於辦妥交屋手續後才可遷入使用，未完 成交屋前不得以任何理由要求入屋裝修或搬入物品」之約定 ，足認兩造當時認知乃被告國聚公司已通知原告2人進行交 屋，雙方始合意被告2人可開始將物品搬入系爭房屋。從而 ，本院認被告國聚公司於111年10月17日已將通知原告進行 交屋之訊息送達原告2人，係於被告國聚公司111年4月26日 領得使用執照後6個月內為之，並未違反系爭房屋買賣契約 第15條第1項第3款之通知義務，則原告2人主張被告2人違反 該款約定而據此請求給付違約金，自屬無據。 四、綜上所述，原告依系爭房屋買賣契約第15條第1項第3款之約 定，提起本件訴訟請求「被告廖惠玲應給付原告2人各313,6 58元本息，以及被告國聚公司應給付原告2人各313,658元本 息，如任一被告為給付，其他被告於其給付範圍內，同免給 付義務」，均無理由，應予駁回；其假執行之聲請，亦失所 依據，應併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一 論述，附此敘明。　 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　林秉賢 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張雅慧 附表 土地款 編號 項目 金額 違約期間日數 請求每日萬分之5違約金 1 109年6月15日土地簽約金 780,000元 111年10月26日至111年12月22日共計58日 85,843元 土地款-工程第1至15期 2,180,000元 地價稅 111元 小計 2,960,111元 2 111年10月28日銀行貸款-土地款 11,780,000元 111年10月28日至111年12月22日共計56日 329,840元 1＋2共計 14,740,111元 1＋2違約金共計 415,683元 應給付原告2人各207,842元(計算式：415,683元÷2＝207,842元) 房屋款 編號 項目 金額 違約期間日數 請求每日萬分之5違約金 1 109年6月15日房屋款-訂金、簽約金 1,460,000元 111年10月28日至111年12月22日共計56日 211,632元 110年5月17日變更工程追加款-房屋款 28,000元 退還裝潢款 -2,180,000元 小計 -692,000元 2 房屋稅結算 -3,731元 利息補貼 -45,980元 111年10月28日銀行貸款-房屋款 6,070,000元 111年10月28日房屋款-交屋款 2,230,000元 小計 8,250,289元 1＋2共計 7,558,289元 應給付原告2人各105,816元(計算式：211,632元÷2＝105,816元) 故以房地總價計算後，應給付原告2人各313,658元(計算式：207,842元＋105,816元＝313,658元)

2025-01-22

TCDV-113-訴-1816-20250122-1

建上
臺灣高等法院高雄分院

損害賠償

臺灣高等法院高雄分院民事判決 112年度建上字第10號 上 訴 人 鈺陞興業有限公司 法定代理人 徐全興 訴訟代理人 尤挹華律師 被 上訴人 天泰工程有限公司 法定代理人 徐昇平 被 上訴人 廣威營造有限公司 法定代理人 邱珍珠 共 同 訴訟代理人 鄭曉東律師 魏緒孟律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年2月 20日臺灣高雄地方法院109年度建字第31號第一審判決提起上訴 ，本院於113年12月24日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及該部分假執行之聲 請，暨訴訟費用負擔（除確定部分外）之裁判，均廢棄。 二、前項廢棄部分，被上訴人應再連帶給付上訴人新臺幣1,517, 138元，及自民國109年2月5日起至清償日止，按年息5%計算 之利息。 三、其餘上訴駁回。 四、第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人連帶 負擔10分之7，餘由上訴人負擔。 五、本判決第二項於上訴人提出新臺幣506,000元為被上訴人供 擔保後，得假執行。但被上訴人以新臺幣1,517,138元為上 訴人預供擔保，得免為假執行。　　 　　事實及理由 一、上訴人主張：被上訴人天泰工程有限公司（下稱天泰公司） 向上訴人承攬「鈺陞興業屏東廠新建工程（建築工程）」（ 下稱系爭工程），兩造民國106年6月簽立工程合約書（下稱 系爭契約），並由被上訴人廣威營造有限公司（下稱廣威公 司）擔任連帶保證人，於天泰公司違約或不能履約致上訴人 受有損害時，應連帶負擔賠償責任。系爭工程原定工期為10 6年6月21日至107年4月20日，因天泰公司施作時屢有遲延及 工程瑕疵之情事，經上訴人催告未獲改善，上訴人通知天泰 公司於108年6月28日會同驗收，由設計建築師主持，確認工 程瑕疵項目並作成會勘紀錄表，上訴人函催天泰公司履行工 程瑕疵修繕及保固責任竟遭拒絕，系爭工程有如原判決附表 所示瑕疵項目，修復費用為新臺幣（下同）16,984,053元， 爰依民法第493條第1項、第2項、第495條第1項規定及契約 第11條第3項約定（完工驗收時已存在之瑕疵，原判決附表A ～M部分）、第14條第2項（驗收後保固期間內發現之應保固 事項應依約完成修繕，原判決附表N部分），擇一請求天泰 公司賠償，並依契約第15條第1項、第2項由廣威公司負連帶 負擔賠償責任。聲明：㈠被上訴人應連帶給付上訴人16,984, 053元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。（上訴人就 原審判決敗訴部分提起上訴，嗣經撤回部分上訴，僅就附表 所示項目提起上訴，其餘項目非本院審理範圍）。 二、被上訴人則以：被上訴人同意給付如附表編號A4工項5,600 元、C4工項15,300元、D2工項9,882 元、I7及J7工項16,800 元。惟就M15工項僅係各地坪接縫處高低差之問題，並非上 訴人所指全部地坪不平整，戶外地坪亦無高低落差；倘認應 就地坪接縫高低差進行修補，應以契約約定施工方法以低價 之金鋼砂地坪施作（整體粉光＋金剛砂），而無採用高昂之 六度研磨之必要。就M16工項，被上訴人施作之風水牆（契 約名稱為RC擋土牆，下稱風水牆）完全按圖施工，並無施作 位置錯誤；倘認有施作位置錯誤之瑕疵，鑑定報告認定之重 建金額係以鑑定時之物價為標準，惟損害賠償請求應以「起 訴時」為準等語，資為抗辯。 三、原審判命被上訴人應連帶給付上訴人1,546,103元，及自109 年2月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並為附 條件准、免假執行之宣告，駁回上訴人其餘之訴及假執行之 聲請。上訴人就敗訴部分提起上訴，嗣就請求之瑕疵修補項 目減縮如附表所示，上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後 開第二項之訴部分廢棄；㈡被上訴人應再連帶給付上訴人5,8 09,294元，及自109年2月5日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲 明：㈠上訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。 四、兩造不爭執事項： 　㈠天泰公司前向上訴人承攬「鈺陞興業屏東廠新建工程（建築 工程）」（即系爭工程），並由廣威公司擔任連帶保證人。 系爭工程原定工期為106年6月21日至107年4月20日，天泰公 司未於107年4月20日完工，並另對上訴人提起給付工程款訴 訟（本院112年度建上字第11號）。 　㈡被上訴人同意給付下列瑕疵修補費用：附表編號A4：5,600元 、C4：15,300元、D2：9,882元、I7及J7：16,800元。 　㈢被上訴人同意上證12量測記錄所載高低落差量測報告之結果 ，對該量測結果所示高低落差情形不符合上證11-1、11-2建 築工程、廠房工程施工查核作業參考基準，並無爭執。 　㈣上訴人主張編號M15-1廠內高低差不平整、M15-2廠外高低差 不平整之瑕疵，另委由環綠工程實業有限公司（下稱環綠公 司）以六度研磨方式修補，並已支付1,469,556元。 　㈤被上訴人對於M15-1、M15-2工項有鑑定報告所載「各單元地 坪跳接區塊灌築完成後，部分地版塊相接處有不同的高低差 」之瑕疵，並無爭執。 　㈥如認被上訴人就M16風水牆有施作位置錯誤之瑕疵，該瑕疵僅 能以打除重建為修補方法，被上訴人對於鑑定報告認打除、 清運廢棄物費用未稅390,000元，稅後409,500元，無爭執。 五、本件爭點： 　㈠附表編號M15-1、M15-2有無上訴人主張地坪不平整之瑕疵？ 如有，上訴人得請求修補費用為若干？ 　㈡附表編號M16有無施作位置錯誤之瑕疵？如有，上訴人得請求 修補費用為若干？ 　㈢上訴人得再請求被上訴人連帶給付之修補費用為何？ 六、本院判斷：　　 　㈠附表編號M15-1 、M15-2有無上訴人主張地坪不平整之瑕疵？ 如有，上訴人得請求修補費用為若干？ 　　上訴人主張系爭工程有如附表編號M15-1 、M15-2所示廠內 及戶外地坪不平整之瑕疵，上訴人已委由環綠公司以六度研 磨方式修補，並已支付1,469,556元，請求被上訴人賠償此 部分修補費用等語（上訴人未請求硬化處理費用），並提出 統一發票及廠區RC地坪後續整平改善處理費用明細為證（見 原審建字卷第273頁、本院卷一第101頁）。被上訴人則抗辯 ：M15-1、M15-2係各單元地坪接縫處高低差之問題而已，並 非上訴人所指之全部地坪不平整，無六度研磨修補之必要， 戶外地坪無高低落差等語（被上訴人於本院不再抗辯此係合 約以外之追加工項，見本院卷一第311頁）。經查： 　⒈證人即施作地坪整平之洪磊珉證稱：我經營環綠公司，有施 作上訴人地坪工程，上訴人廠房有高低不平，及起沙、發塵 之情形。地坪平整度的問題，有幾種改善方法，覆蓋式的塗 料工法、研磨式的工法，磨平還要加讓地面抗發塵的藥劑。 研磨工法會較便宜，因為塗料成本比較高。上訴人屬於重工 業的生產公司，我建議用原素地的研磨方式改善，因為使用 覆蓋式塗料會壓壞。六度研磨是一個標準工序方法，是標準 流程，會從粗的金屬刀頭磨到細的塑膠磨料，所以要研磨六 次。施作範圍是整個工廠內部，外面只有局部地方。我施作 前廠房地坪高低不平的情況滿明顯的，我施作前有勘過場， 陪同上訴人員工勘場、尺量，後續高差更明顯就是機具研磨 過程，以機具判斷，震盪會比較大，高差比較大研磨就會晃 的很嚴重。高差是標示的過程階段性沒有接好，標高度沒有 標好，地坪不完整基本上是溝縫交接處高差較大，其餘是有 的凹陷有的高，所以是整面積，很難說每個地方去測量哪裡 高差比較大等語明確（見本院卷二第19至22頁），足見地坪 不完整之處主要為廠房內部，戶外區域僅有局部範圍，再依 108年6月28日會勘紀錄表記載（見本院卷一第117頁），天 泰公司就「廠內及戶外RC坪高差嚴重」之問題，表示「室外 積水OK」，並未否認有地坪不平導致積水之情形，衡情戶外 地坪積水應可顯示確有不平整之情，又觀諸上證6整平改善 處理費用明細（見本院卷一第101頁），東側戶外研磨面積 僅1平方公尺即明，與證人洪磊珉所證戶外僅施作局部範圍 相符，顯無被上訴人所稱戶外地坪無不平整、戶外進行全區 整平之情形，被上訴人此部分抗辯並不可採。至被上訴人雖 辯稱：依高雄市建築師公會鑑定結果，認定各單元地坪跳接 區塊灌漿完成後，部分地板塊相接處有不同的高低差，非全 部地坪不完整等語。然因現場地坪業已修復完畢，高雄市建 築師公會0000000000號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）僅記 載「按鈺陞公司認知各單元跳接區塊灌築完成後，部分地板 塊相接處有不同高低差」（見系爭鑑定報告第6頁），被上 訴人對於以上證11-1、11-2所示建築工程、廠房工程施工查 核作業參考基準作為標準（見本院卷一第365頁366頁；查核 作業參考基準見本院卷一第213至240頁），並同意上訴人製 作之上證12量測記錄（見本院卷一第241至299頁）所載高低 落差量測報告之結果，對該量測結果所示高低落差情形不符 合上開建築工程、廠房工程施工查核作業參考基準，並無爭 執（見不爭執事項㈢），而實際修整地坪之證人洪磊珉，已 就其親見親聞之事實，證述廠區內地坪基本上為溝縫交接處 高差大及其餘部分地板凹凸，且施作整平前，廠房地坪高低 不平情況明顯，需採整面積修復等情，足認廠房內地坪不平 整之情形並非局部或輕微，被上訴人執此辯稱廠內地坪僅有 接縫處不平，亦非可取。 　⒉被上訴人又抗辯：應以契約約定施工方法以低價之金鋼砂地 坪施作（整體粉光＋金剛砂），無六度研磨必要等語，並提 出工程明細表為據（見本院卷一第51頁）。查被上訴人陳明 M15-1、M15-2工項，於工程明細表第壹.四.4項室內地坪施 作工法為「整體粉光＋金剛砂（5kg/m2）止滑地坪（拉毛） 」、第壹.四.5項、第壹.四.6項戶外RC地坪施作工法為「機 械整體粉光＋伸縮縫」（見本院卷一第319頁），惟本院囑託 高雄市建築師公會就附表編號D2發電機房RC地坪凹凸不平、 M15-1、M15-2地坪高低落差之項目為鑑定，鑑定結果就D2地 坪不平部分，即已說明「契約整體粉光＋金剛砂（5kg/m2） 、止滑地坪（拉毛）」為地板結構體混凝土未凝固前一體施 作完成，現況平整度有瑕疵，要整平就如廠區地坪修平方式 ，同樣採六度研磨（見系爭鑑定報告第5頁），可知「整體 粉光＋金剛砂（5kg/m2）」之施工方法乃混凝土未凝固前一 體施作完成，而施工完成後因地板平整度凹凸不平，應採六 度研磨方式修平，系爭契約所定編號M15-1、M15-2室內地坪 施作工法同為「整體粉光＋金剛砂（5kg/m2）」，自得為同 一解釋，是以，被上訴人辯稱應以契約約定之施工方法「整 體粉光＋金剛砂」作為編號M15-1、M15-2修復工法，並非可 取。至被上訴人又辯稱：就地坪修復方式，系爭鑑定報告記 載「就我們認知地坪金鋼砂整平的價格實在偏低，欲以契約 相當的價格整平實屬可能。因此無法估列其他修復方式」， 足證契約約定之施工方法確係以低價之金鋼砂地坪施作（鋪 設混擬土後，以金鋼砂磨平），如擬就地坪接縫高低差進行 修補，當然亦採用相同之工法，而無採用高昂之六度研磨+ 表面硬化處理工法修補之理等語。然上訴人僅請求六度研磨 費用，且本院囑託高雄市建築師公會鑑定問題為：「依合約 施作內容及價格（工程明細表壹.四.4），有無採用何種修 復方式，可與契約約定價格相當？如有，修復費用為何？」 ，即有無可能以契約約定相當之價格進行修復，鑑定意見則 敘明：「就我們認知地坪金剛砂整平的價格實在偏低，欲以 契約相當價格整平實屬『不可能』，因此無法估列其他修復方 法。」（見系爭鑑定報告第5至6頁），被上訴人稱以契約價 格整平係屬可能，顯有誤認，且依鑑定結果內容可知如以契 約之金剛砂整平修復，價格過低，實務上不可能取得以與契 約相當之價格進行地坪整平，故鑑定機關無法以契約之低價 估列其他修復方法，亦即整平編號M15-1、M15-2地坪之修復 方法所需費用，顯然高於契約約定之施作工法及費用，無法 以契約價格完成編號M15-1、M15-2整平地坪高低落差之瑕疵 。被上訴人前揭所辯自屬無據。 　⒊另就以六度研磨方式整平編號M15-1、M15-2地坪是否必要之 爭議，依證人洪磊珉前揭所證，已足認其係在考量上訴人所 營事業為重工業，適合以研磨方法修整，及採用修復方法所 需費用多寡，本其專業建議上訴人採用以研磨方法修整地坪 ，而六度研磨為標準工序流程，上訴人主張以六度研磨工法 整平編號M15-1、M15-2地坪，自屬必要。又上訴人主張因修 補M15-1、M15-2地坪不平整之瑕疵，支出六度研磨費用1,46 9,556元，經其提出廠區RC地坪後續整平改善處理費用明細 為據（見本院卷一第101頁），被上訴人對上訴人支出1,469 ,556元並無爭執，此為證人洪磊珉就其所述廠內地坪不平整 及戶外局部不平整之處，進行六度研磨整平收取費用，且高 雄市建築師公會鑑定亦認：經詢其他廠商如以相同條件方式 施工所需費用高於上訴人支付價格，故六道研磨方式整平改 善地面高低落差，費用1,469,556元尚屬合理（見系爭鑑定 報告第6頁），是而上訴人主張修復整平編號M15-1、M15-2 地坪支付1,469,556元，應屬合理可採，被上訴人抗辯非屬 民法第493條第2項所定必要費用云云，殊非可取。 　㈡附表編號M16有無施作位置錯誤之瑕疵？如有，上訴人得請求 修補費用為若干？ 　⒈上訴人主張：106年7月7日工地會議僅確認建築物前移100公 分後，變更前後圖說中風水牆施作位置均在地界線上，並無 變更施作位置之指示，被上訴人未依契約第6條第3項約定向 監造建築師查詢，自行在圖面上量測建物與風水牆距離施作 ，應屬可歸責於被上訴人之瑕疵等語，並以上證13壹層結構 平面圖（本院卷一第305頁）、工地會議紀錄（記載建物前 移100公分。見本院卷一第341頁），證人即建築師洪國峰之 證言為據。被上訴人則提出系爭契約簽約時所附圖說（本院 卷一第161頁附件1一層平面圖）、主結構物（廠房）位置變 更後之圖說（本院卷一第163頁附件2壹層結構平面圖），抗 辯：施工除有圖說，尚有規格、距離、座標，應按設計圖標 示座標距離測量放樣施作。上訴人將主體結構往東挪移1公 尺，然給與被上訴人之設計圖說數據距離未變動，保持19.4 4公尺，被上訴人按CAD檔內設計之座標、距離，自主體結構 放樣19.44公尺施作風水牆，上訴人提出之上證13僅為示意 圖，無法作為施作標準，且施作時並無地界圍籬存在，無法 知悉風水牆與圍籬是否靠在一起，建築事務所人員在現場監 造，亦未表示施作錯誤等語。經查： 　⑴系爭契約第6條第3項前段固約定：「倘有疑義或圖說不符、 遺漏或與工作現場實際情形不合，或與有關法令規章不符等 應事先提出查詢，並依甲方工程人員書面指示辦理，絕不擅 自施作。」（見原審審建卷第13頁），及證人洪國峰雖於本 院證稱：附件1、2圖面關於風水牆的位置沒有變過，一樣在 地界線上，天泰公司實際施作位置在距離地界線前面1公尺 ，不在地界線上，我不知道他為什麼做錯，建築物往前移1 公尺，但風水牆跟建築物的關係、多少尺寸，我們在圖面上 還沒有標示要多少尺寸，放樣要量測風水牆與主建物的距離 ，依當時原來的圖是19.44公尺，建築物往前移1公尺就會變 更，所以我沒有標示19.44公尺，依照那個圖面你們去量， 可能就是19.44公尺，量的我沒話講，但不是我給你的尺寸 。我沒有說要照我的圖去量，圖面上依照尺寸來做，不是依 照圖面上距離來做，圖跟比例會變，所以一定是標尺寸來做 ，我沒有標示尺寸，就沒有依據，一定要標尺寸來作為依據 。如果沒有標尺寸，要製作之前來問我到底是多少，因為我 沒有標。放樣我沒有說那個位置不對，但是他自己要判斷那 個位置對不對等語（見本院卷一第377至379頁），認定係被 上訴人未詢問風水牆放樣位置之尺寸，致施作位置錯誤，且 與建築師事務所之監工人員未指明放樣位置錯誤無關。 　⑵惟附件1建築圖，附件2結構圖，雖經高雄市建築師公會鑑定 ，依比例判定風水牆位置應無變動（見系爭鑑定報告第4頁 ），然上訴人提出之上證13壹層結構平面圖，即為被上訴人 所提附件2之壹層結構平面圖，經上訴人陳明（見本院卷一 第313頁），該圖面上並無標示座標等指示內容，已難逕為 被上訴人放樣依據，被上訴人並否認經上訴人及洪國峰告知 風水牆應臨接地界線施作，且證人洪國峰亦證稱風水牆施作 時，地界圍籬還沒有做（見本院卷一第380頁），難認天泰 公司施作時知悉主建物位置變更前、後風水牆之位置均同在 地界線上。又依契約第6條第2項約定：「乙方施工前應詳閱 投標須知、本承攬書、工程圖樣、施工說明書、現場說明紀 錄等，並按甲方提供之圖面、施工規範等有關規定施工。」 （見原審審建卷第13頁），而系爭契約所附一層平面圖標明 主建物與風水牆距離為19.44公尺（見本院卷一第409頁被上 證10），洪國峰於主建物位置變更後提供被上訴人之設計圖 CAD檔，在主建物與風水牆間雖未標示19.44公尺，然依CAD 檔中圖於電腦中量測自柱心至混凝土柱外緣距離30公分，往 西19.44公尺之距離為RC擋土牆外緣線，經高雄市建築師公 會鑑定明確（見系爭鑑定報告第3至4頁），足見被上訴人施 作之風水牆位置實際距離主建物為19.44公尺，且於變更後 之設計圖CAD檔中，風水牆與主建物距離並無變動，與原契 約距離一致，天泰公司因而認定風水牆距離未改變，依變更 後之CAD圖檔距離施作風水牆，難認有誤。況且，證人洪國 峰證稱：建築師事務所的監工不只是放樣的時候會到，平常 都會到，都會有人去現場瞭解狀況等語（本院卷一第377頁 ），顯見建築師事務所確有派員於放樣時至現場監工，天泰 公司於現場就風水牆放樣時，現場監工之建築師事務所人員 亦未指摘位置錯誤，綜合前開說明，上訴人主張被上訴人違 反契約第6條第3項詢問義務，尚難憑採。至證人洪國峰雖證 稱：放樣完我沒說那個位置不對，但他自己要判斷那個位置 對不對。監工歸監工的部分等語（見本院卷一第380至381頁 ），否認監工有其責任，然建築師法第18條第1、4款規定： 「建築師受委託辦理建築物監造時，應遵守左列各款之規定 ：一、監督營造業依照前條設計之圖說施工。四、其他約定 之監造事項。」，建築師負有監督天泰公司按圖施工之義務 ，洪國峰此部分所證，顯與上開建築師法規定不符，不能採 為上訴人有利認定。 　⒉依上開說明，本件尚難認定被上訴人有施作風水牆位置錯誤 之瑕疵，上訴人主張被上訴人應負編號M16之瑕疵修補責任 ，請求其賠償4,292,156元（打除及清運廢棄物費用409,500 元、重建費用3,882,656元），無從准許。 　㈢上訴人得再請求被上訴人連帶給付之修補費用為何？　 　⒈按工作有瑕疵者，定作人得定相當期限，請求承攬人修補之 ；承攬人不於前項期限內修補者，定作人得自行修補，並得 向承攬人請求償還修補必要之費用。因可歸責於承攬人之事 由，致工作發生瑕疵者，定作人除依前2條之規定，請求修 補或解除契約，或請求減少報酬外，並得請求損害賠償，民 法第493條第1項、第2項、第495條第1項分別定有明文。又 依契約第11條第3項約定：「各階段工程估驗及完工驗收時 如發現品質不符要求或未依甲方（即上訴人）所定之條件施 工者，乙方（即天泰公司）願於甲方指定時間内改善完成。 逾時未改善完成時，甲方得不經催告逕自處理，所需之費用 得逕由乙方未領工程款中扣抵，如有不足，概由乙方補足， 其因乙方逾期未改善所致甲方之其他損失，亦由乙方負責賠 償。」（見原審審建卷第15頁）。 　⒉被上訴人就上訴人請求如附表編號A4所示戶外區大門軌道內R C面有兩道割痕修復費用5,600元、編號C4所示廠區1樓東側1 5軸之D5門片凹損修復費用15,300元、編號D2所示廠區1樓夾 層發電機房RC地坪凹凸不平修復費用9,882元、編號I7及J7 所示辦公室2、3樓A梯間W11防火窗框安裝錯誤（上下顛倒） ，且填縫條及矽利康未確實填塞之修復費用16,800元，已陳 明不再爭執此部分有無瑕疵，並同意給付上開費用（見本院 卷二第118頁），附表編號M15-1及M15-2確有地坪不平整之 瑕疵，且上訴人支出之修補費用1,469,556 元，係屬合理必 要，亦經認定如前，上訴人並已委請律師寄發律師函通知被 上訴人於108年3月10日前完成修補，有108年2月15日律師函 可參（見原審審建卷第21至27頁），天泰公司逾期未改善瑕 疵，上訴人自得依民法第495條第1項規定，請求天泰公司就 附表編號A4、C4、D2、I7及J7、M15-1及M15-2之修補費用負 損害賠償責任，故上訴人得請求天泰公司給付1,517,138元 （5,600元＋15,300元＋9,882元＋8,400元×2＋1,469,556元）。 上訴人依前開規定所為請求既有理由，其另依契約第11條第 3項約定為同一請求，即無庸再予論述。至M16風水牆部分， 難認天泰公司有施作位置錯誤之情，上訴人自無從依民法第 495條第1項或契約第11條第3項請求賠償。 　⒊又依契約第15條第1項前段約定：「乙方願覓妥經甲方同意之 殷實廠商一家作為連帶保證人，該保證人並自願放棄民法債 編第二章第二十四節所載保證人之一切抗辯權。…。」，同 條第2項約定：「保證人對於乙方所負本承攬約定之一切責 任均連帶負其全責，如乙方違約或不能履行本承攬約定致甲 方蒙受損失時，保證人願負連帶賠償之責任。」（見原審審 建卷第16頁）。廣威公司為天泰公司之連帶保證人，依前開 規定，上訴人得請求廣威公司與天泰公司連帶給付1,517,13 8元。 七、綜上所述，上訴人依民法第495條第1項規定、契約第15條第 1項、第2項約定，請求被上訴人應再連帶給付，其請求在1, 517,138元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年2月5日起（見 原審審建卷第187、191頁）至清償日止，按年息5%計算利息 範圍內，應予准許。逾此範圍之請求，核屬無據，不應准許 。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽 ，上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰 由本院廢棄改判如主文第2項所示。又兩造均陳明願供擔保 為准、免假執行之宣告，就上訴人勝訴部分，核無不合，爰 分別酌定相當擔保金額准許之。至原審就上開不應准許部分 ，為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決此 部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分上訴。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經審酌後認 不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。 九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，判決如主 文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　　　　　　工程法庭　 　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　許明進 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔣志宗 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 周佳佩 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其 未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（ 均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日 附註： 民事訴訟法第466條之1： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。 附表： 編號 上訴人主張瑕疵項目 上訴人請求瑕疵修補 費用（新臺幣） A4 戶外區大門： 軌道內RC面有兩道割痕 5,600元 C4 廠區1樓東側15軸： D5門片凹損 15,300元 D2 廠區1樓夾層發電機房： RC地坪凹凸不平 9,882元 I7 辦公室2樓A梯間： W11防火窗框安裝錯誤（上下顛倒，且填縫條及矽利康未確實填塞。 8,400元 J7 辦公室3樓A梯間： W11防火窗框安裝錯誤（上下顛倒），且填縫條及矽利康未確實填塞。 8,400元 M15-1 廠內及戶外RC地坪高差嚴重： A區（廠內1F）＋B區（廠內2F） 1,469,556元 M15-2 廠內及戶外RC地坪高差嚴重： C區(廠內3FL)+D區(東側戶外廣場) M16 風水牆施作位置錯誤 4,292,156元 合　　計 5,809,294元

2025-01-21

KSHV-112-建上-10-20250121-1

建
臺灣臺中地方法院

給付工程保留款

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度建字第76號 原 告 元佑企業有限公司 法定代理人 邱威憲 訴訟代理人 廖國竣律師 洪瑋彬律師 被 告 雄耐營造有限公司 法定代理人 周乃淵 訴訟代理人 施瑞章律師 複 代理 人 謝文哲律師 上列當事人間請求給付工程保留款事件，本院於民國113年12月1 2日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告應給付原告新臺幣930,525元，及自判決確定之翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 二、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。 三、本判決於原告以新臺幣32萬元為被告供擔保後，得假執行； 但被告如以新臺幣930,525元為原告預供擔保，得免為假執 行。　 四、訴訟費用由被告負擔3之1，餘由原告負擔。 　　事實及理由 甲、程序事項： 壹、按當事人之法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代 理人承受其訴訟以前當然停止；該條所定之承受訴訟人，於 得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條及第1 75條第1項分別定有明文。查被告之法定代理人原為郭子祥 ，於審理中之民國112年11月2日，變更法定代理人登記為周 乃淵，有有限公司變更登記表在卷可稽（見本院卷二第231- 233頁），經周乃淵具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第229頁 ），核與前揭規定相符，應予准許。 貳、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。 而該條項第2款所稱「請求之基礎事實同一」者，係指變更 或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主 張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證 據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一 體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同 一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者 即屬之（參見最高法院100年度台抗字第716號民事裁判意旨 ）。本件原告起訴時原請求權基礎係基民法第490條規定及 兩造間之工程合約書之法律關係，並聲明請求：「一、被告 應給付原告新臺幣（下同）2,535,098元及自判決確定之翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息」。嗣於 113年11月22日具狀依前開工程合約書特別約定追加請求20 萬元工作獎金，並更正聲明第1項為「一、被告應給付原告2 ,735,098元及自判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率 百分之5 計算之利息」，有該日民事補充辯論意旨㈡暨變更 聲明狀可憑（見本院卷四第75-77頁)。本院審酌原訴與追加 新訴主張之原因事實均屬因兩造間工程契約之履行而衍生， 且係原告認為被告於工程契約履行過程，要求加速施作原工 程契約範圍之工程，是原訴與追加新訴之主要爭點具有共同 性，各請求利益主張在社會生活上可認為相關連，且就原訴 之訴訟及證據資料於審理過程具有一體性，得期待於追加新 訴之審理相互援用，俾先後二請求在同一程序得加以解決， 避免重複審理，故應認原訴及追加新訴之請求基礎事實同一 。又原告上開變更請求金額部分，核屬減縮應受判決事項之 聲明，是依首揭法條規定，原告上開追加及變更均應予准許 。 乙、實體事項： 壹、原告主張： 一、兩造於109年12月訂立臺中市大里區「墅墅久一期泥作工程 」（下稱系爭工程）之承攬契約，並簽訂工程合約書（下稱 系爭工程契約），約定工程條款第五條：「本合約數量為預 估數量，實際數量以工地現場為主」、第六條第2項：「票 期及支付方式-工程款70%及期票，30%30天票；保留款100%6 0天期票。階段請款：A.每期依實際施作完成請款100%付款 時保留10%。B.保留款：使照取得10個月後支付保留款」。 而原告所應負之承攬義務迄今均業已履行，依被告於111年1 2月17日估驗、112年2月16日出具之估驗單（下稱系爭估驗 單）亦載明已施作完成之泥作工程價值已高達25,373,631元 ，已累計之保留款（下稱系爭保留款）已達2,535,098元。 復被告自111年4月至5月間，已依法取得使用執照，截至原 告112年3月5日向被告請款時，期間已足10月，故給付系爭 保留款之停止條件業已成就，被告竟仍未給付系爭保留款予 原告，爰依民法第490條第1項之規定及系爭工程契約之法律 關係，請求被告給付系爭保留款。 二、又原告雖曾因被要求趕工，而於110年7月19日由被告總經理 陳燦鈺與原告法定代理人特別約定施工期限，並約定如原告 分別於110年9月5日至9月10完成外部磁磚（不含1F）、於11 0年10月20日前完成內部陽、露台、浴室地壁磚、樓梯、木 地板打底等工程項目，被告同意「加發」120萬元工作獎金 ，於10月份請款期一併請領100萬，餘20萬於全部完成時請 領，並有被告總經理陳燦鈺與原告法定代理人之簽名為證（ 如本院卷一第75頁所示，下稱系爭特別約定）。可見系爭特 別約定係基於系爭工程所衍生之特別約定，其中100萬元部 分被告業已於110年11月2日給付予原告（見本院卷二第243 頁），該100萬元係因原告依約完成趕工而有權受領，其餘2 0萬元之給付條件為「全部完成時」，指系爭工程完工之時 ，原告得向被告請求給付該20萬元，惟系爭工程已完工，被 告迄今卻未給付，爰依系爭特別約定之法律關係，請求被告 給付剩餘之20萬元工作獎金。 三、兩造所簽訂之系爭工程契約中，均未約定「住戶對於原告或 被告得主張請求交付建物」之權利，是系爭工程契約說明第 二條第3項所載之「交屋」係僅限於原告與被告間之約定， 並不具有第三人利益之效力，依債之相對性原則，該「交屋 」自係指原告施作完竣後交付予被告之意。是縱被告提出原 告未簽名之修繕單、估驗單、請託第三人代為施作之證明等 ，而主張原告尚未完工，惟如何交屋予住戶、有無依照客戶 變更完工等內容，本非兩造當初締約之範圍，更非原告之責 任，不得以此即認原告有應履行而未履行之情事，或認原告 默示同意被告逾期扣款。何況上開修繕單部分含有專有部分 之客變內容，此非屬系爭工程契約之承攬範圍。 四、依系爭工程契約書第五條第2項約定：「如乙方（即原告） 未能依甲方（即被告）既定時間表配合工程進度施工時，甲 方有權：Ａ.隨時調度其他廠商進場交貨或施工，其所發生之 費用將由乙方當期貨款中一次扣回。或Ｂ：解除合約」，可 知倘被告認定原告有上開約定所謂之「未能依甲方既定時間 表配合工程進度施工」情形，被告僅有「自原告當期請款之 款項中計算上開違約情形並予扣除」，或「解除契約」之權 限，並無額外就原告他期請款之款項中計算並扣除之權，故 被告自不得就尚未扣除之項目，迄至原告請求系爭保留款時 始主張扣除。　 五、被告迄今並未實際舉證證明其曾以書面通知或工務會議之會 議紀錄等方式，通知原告修補瑕疵，難認被告得逕對原告主 張系爭契約第五條第2項之扣款事由，被告所辯均無可採。 蓋原告在保固階段都有遵照被告提出的修繕項目進行，尚有 繼續依照被告工地主任之要求前往進行保固修繕，倘確有被 告所辯通知原告後、原告未遵期前往修補的情形，原告又怎 麼可能會只在保固期間前往進行修繕，而不在保固期前之施 作階段前往修繕？此與經驗法則、論理法則不相符合，是殊 難想像在工程施作階段原告會完全不理會被告提出的修繕要 求。換言之，如果原告在工程施作階段對於修繕部分均置之 不理，豈有可能在保固階段積極遵照被告的要求進行修繕。 況被告尚曾於估驗單中註明「原應分擔58,340廠商有議，別 理廠商」等語，亦可證明被告對於如原告一般的下包商，並 無耐心聽取任何意見，一旦被告認定原告有扣款事由便立即 指揮第三人進場施作，並將必要費用自原告可得之工程款中 扣除，絲毫不管原告如何主張其扣款不合理，此更難為被告 有利之認定。從而，被告主張其請第三人進場施作，係因原 告拒絕修補云云，實無理由。　 六、為此，原告爰依民法第490條第1項之規定及系爭工程契約、 系爭特別約定之法律關係，提起本件訴訟，請求被告給付工 程保留款及剩餘工作獎金等語，並聲明：㈠被告應給付原告2 ,735,098元，暨自判決確定之翌日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。 貳、被告則以： 一、被告承攬里祥建設有限公司（下稱里祥公司）之臺中市大里 區「墅墅久一期」工程，將其中泥作、磁磚工程即系爭工程 轉包予原告。里祥公司於110年7月間邀集被告及其他下包廠 商（包含原告）討論新建工程各工程施工、完工進度，避免 恐因被告或下包廠商遲延完工，致里祥公司對於購屋消費者 負擔遲延交屋違約賠償責任、被告對於里祥公司負擔違約賠 償責任，原告即於110年7月19日，與里祥公司、被告以書面 簽立系爭特別約定。其後，因原告依約所應施作工程項目嗣 後未完成，致原告根本未向里祥公司請求給付全部完成始可 加發之20萬元工作獎金。由此客觀事實，即可充分證明原告 根本並未完成兩造系爭工程契約所定工程項目。否則，倘若 原告遵期依約完成兩造約定之工程項目，原告豈有可能未向 里祥公司請求給付全部完成之20萬元剩餘工作獎金。 二、退步言，原告就已部分完工之項目，有諸多瑕疵，有里祥公 司之購屋消費者之驗屋修繕單可證。嗣經被告陸續將各戶驗 屋修繕單，由派駐於工程現場之工地主任凃志明、謝金城陸 續指示原告各應於一周內修繕完成，惟原告仍未依限完成， 致被告另外委請第三人施工，支出工程費用2,201,586元， 此部分可於原告得請領的工程款或保留款當中予以扣除。原 證二系爭估驗單之現場估驗數量是包含被告委請第三人調工 進場施作後之所有數量，因為工程實務之估驗，一定是就現 況存在所有項目估驗，所以不能以此反推原告已經完工或原 告有完成那麼多數量的工程項目。 三、因原告未於被告指示工程進度於一周內將瑕疵工程修繕完成 ，瑕疵修繕遲延，被告得依被證2所示購屋消費者之各戶「 初驗時間」之一周後、「複驗時間」之一周後，及「二次複 驗時間」之一周後，依系爭工程契約第五條罰則第2點、第3 點、第7點規定，按遲延每日罰款合約總價千分之五（即按 每日扣款112,821元），逕由原告可得請領之工程款、保留 款當中予以扣除。倘依原告在110年7月19日向里祥公司、被 告承諾縱有遲延，無論如何必會於使用執照核發後1個月全 部完成計算等語，原告應於111年3月14日前「全部完成」。 審以「墅墅久一期」購屋消費者係於111年11月15日核可里 祥公司完成交屋，可認原告至少遲延達8個月以上，按每日 扣款112,821元計算，被告得將原告保留款全數扣除。至於 違約天數部分，如以原告所提原證六估驗單之每次估驗期間 ，僅違約遲延一日試算，原告僅提出18次，至少應計扣違約 金2,030,778元。況原告自承111年5到9月間被告有發缺失單 給原告，要求原告修補，最後一次維修是上個禮拜（見本院 112年10月3日筆錄第3頁第3至5行）等語，則原告顯然不爭 執其承攬之系爭工程工作內容有瑕疵，迄至112年9月間尚在 進行修補之客觀事實，如以原告此部分之自認併加計算，則 應計扣之違約金顯然遠遠高於2,030,778元，故原告對被告 顯無請求給付保留款之權利等語，資為抗辯。並聲明：㈠原 告之訴駁回。㈡若受不利益判決，被告願供擔保免為假執行 。 叁、兩造不爭執事項（見本院卷四第62、63頁）： 一、兩造於109年12月間簽訂系爭工程契約（見本院卷一第37-42 頁、卷二第177-225 頁），由原告承攬系爭工程之泥作工程 。 二、被告於111年2月14日後已取得使用執照（見本院卷一第132 頁）。系爭工程保留款之給付條件為「系爭工程泥作部分已 完工」及「系爭工程使用執照取得後滿10個月」，達成此兩 條件，被告即有給付系爭保留款2,535,098元之義務（見本 院卷二第28、341-342頁）。 三、原告提出之原證2、原證6 工程估驗單下方有遮隱，前開工 程估驗單為被告所製作，均為真正（見本院卷三第244 頁、 卷二第265頁以下、卷一第43頁以下）。 四、被證一（見本院卷一第75頁）、原證八（見本院卷三第317 頁）為訴外人陳燦鈺與原告法定代理人所簽署，並無被告法 定代理人及被告之大小章，但有原告法定代理人及陳燦鈺之 簽名。 五、原告於110 年11月2 日受領陳燦鈺承諾給予之105 萬元（含 　　營業稅）之工作獎金，惟迄今尚未領取剩餘之20萬元之工作 　　獎金（見本院卷二第243頁、卷一第64頁、卷二第26頁）。 六、被證三（見本院卷一第79頁以下）、被證五（見本院卷一第 145頁以下）之「住戶驗屋修繕單」均無原告法定代理人之 簽名。 七、被證四「被告調度其他廠商、工人進場進行施工之工程費用 　　彙整表」之內容為真實，但已經扣款者不可重複扣款。被證 　　四除扣款期別欄位112.01、112.03、空白者外，其餘已實際 　　扣款；但扣款期別欄位112.01、112.03、空白者合計共1,40 　　4,573元尚未實際扣款。 八、原告如有違約，依系爭工程契約所載，被告可向原告請求之 違約款項一日為為合約總額千分之五，故一日金額為112,82 1元（見本院卷一第40頁、卷三第254頁），被告迄今尚未向 原告取得任何違約款項。被證三十六形式真正不爭執（見本 院卷三第267頁）。 九、被告於111年5到9月間曾發缺失單給原告，要求原告修補瑕 疵，然原告在112年9月25日至10月1日間尚在進場修補瑕疵 （見本院卷一第65頁即112年10月3日筆錄第3頁第3至5行） 。 十、被告與里祥公司辦公室地址相同，且郭子祥曾為前開兩公司 之負責人（見本院卷三第331、381、321頁），里祥公司總 經理陳燦鈺亦為豐墅建設之負責人，且陳燦鈺在本院卷三第 338頁被告估驗單上簽名。 肆、得心證之理由： 一、經查，原告主張之上開事實，有系爭工程契約書、系爭估驗 單、臺中民權路郵局營收股901號存證信函及其回執、系爭 特別約定、臺中市政府都市發展局112年10月12日中市都工 字第1120224691號函等件附卷為證（見本院卷一第37-50、7 5、129頁），核屬相符；被告雖不否認兩造簽立系爭工程契 約，惟以前詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠原告請求被告支 付系爭保留款2,535,098元及趕工獎金餘款20萬元有無理由 ？㈡原告是否已經完工？㈢系爭工程契約所約定之承攬範圍是 否包含住戶客變修繕內容之泥作部分？被證三、五所載是否 為住戶客變之工程？㈣被告有無通知原告修補而原告拒絕修 補？被告主張就系爭保留款部分，應扣除延請第三人代為施 作之損害1,404,573元，有無理由？㈤被告主張就系爭保留款 部分應扣除原告因有可歸責事由而遲延工期的違約罰款2,36 9,421元，有無理由？茲分述如下。 二、原告得依民法第490條第1項之規定及系爭工程契約請求被告 給付系爭工程保留款2,535,098元： 　㈠按稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作， 他方俟工作完成，給付報酬之契約，民法第490條第1項定有 明文。又關於報酬之計算方式，大致可區分為實作實算契約 及總價承攬契約兩類。所謂實作實算契約，係指契約雙方當 事人於締結工程契約時，約定個別工作項目之單價，並按承 攬人實際施作之各工項數量結算承攬報酬數額之契約，契約 詳細價目表所記載之數量及總價僅為預估值，定作人應給付 之工程款數額，仍以完工時之承攬人實際施作之數量為準； 總價承攬契約則係指業主提供詳細、正確之設計圖及詳細價 目表，由廠商依圖說完成契約約定之一定工作後，業主悉依 契約約定之總價計算報酬辦理結算，並參酌契約所訂之變更 或調整價金事由約款辦理計價，其重點在於計價結算方式， 係以契約約定總價為基礎，而非以個別工作項目實際施作數 量加乘單價後累計結算。查系爭工程契約約定「工程條款： 五、本合約數量為預估數量，實際數量以工地現場為主。」 （見本院卷一第39頁），堪認兩造業已約定系爭工程採實作 實算方式計算承攬報酬，甚為明確。 　㈡又觀諸系爭工程契約工程條款第六條之付款方式第2項約定： 「票期及支付方式－工程款70%即期票、30%30天期票；保留 款100%60天期票。階段請款：A.每期依實際施作完成請款10 0%，付款時保留10%。B.保留款：使照取得10個月後支付保 留款」（見本院卷一第39頁），乃約定分期給付工程款，並 於系爭工程實際施作完成請款而付款時，以10%應付工程款 為保留款保留之，並以使照取得之事實發生後10個月，為給 付保留款之清償期；且按系爭工程契約說明第五條第2項約 定：「如乙方未能依甲方既定時間表配合工程進度施工時， 甲方有權A：隨時調度其他廠商進場交貨或施工，其所發生 之費用將由乙方當期貨款中一次扣回。或B：解除合約」（ 見本院卷一第39頁），可知縱有他廠商進場施工，亦得扣回 他廠商施工費用，而於系爭工程當期完工結算時按原告實作 數量結算工程款，益徵系爭工程契約採實作實算方式計價， 被告亦同此主張（見本院卷二第29頁）。承上，若實作數量 與系爭工程契約預估工程數量不同時，應於被告給付驗收款 時，按實作數量予以找補。 　㈢次按工程之是否完工，與工程之瑕疵及工程之驗收各屬不同 之概念，工作之完成與工作有無瑕疵，係屬二事，此觀民法 第490條及第494條規定自明。即在承攬關係仍存續時，定作 人於承攬人完成工作時，雖其工作有瑕疵，仍無解於應給付 報酬之義務，僅定作人得定相當期限請求承攬人修補，如承 攬人不於所定期限內修補瑕疵，或拒絕修補，或其瑕疵不能 修補者，定作人得依民法第493條、第494條等規定請求償還 修補費用、減少報酬而已（最高法院73年度台上字第2814號 、81年度台上字第2736號、85年度台上字第2280號判決意旨 參照）。又工程雖已完工，尚未驗收或驗收未合格，亦不能 因未驗收或驗收不合格，即謂工程未完工（最高法院89年度 台上字第2068號判決意旨參照）。另工程承攬關係中，瑕疵 修補分為三個階段，意義各不相同，第一階段係施工中，基 於品質管理程序所發見者，承攬人應依定作人之指示於合理 期間內修補完成；第二階段係於竣工後，完工驗收階段，定 作人所發見之瑕疵，於此階段，承攬人須完成瑕疵修補，方 得完成驗收程序；第三階段之瑕疵則係保固或瑕疵擔保期間 所發見之瑕疵，第二階段與第三階段之分界在於雙方是否完 成「驗收」之程序，如工作有交付之需要時，併予交付予承 攬人。倘定作人已占用工作物，並進而使用該工作物，應視 為承攬人完成之工作部分已經完成驗收程序，而進入第三階 段之瑕疵擔保範圍，承攬人就其完成並已交付使用之部分工 程，得請求對待給付之報酬，否則一方面賦予定作人先行受 領工作物之利益，另方面又允許定作人以工程品質有瑕疵， 執以未完工或未完成驗收爭議，而拒絕給付報酬，自難謂公 允。 　㈣原告主張系爭工程業已完工等語，為被告所否認，並以：原 告部分完工之施工項目存有諸多瑕疵，有里祥公司之購屋消 費者之驗屋修繕單可證，且經被告陸續依各住戶驗屋修繕單 ，由派駐於工程現場之工地主任凃志明、謝金城指示原告各 應於一周內修繕完成，原告卻未依限完成，致被告需另外委 請第三人施工，支出工程費用2,201,586元，另工程估驗係 就現況存在之所有項目進行估驗，所以不能以此反推原告已 經完工或原告有完成那麼多數量的工程項目等語置辯。惟查 ，被告就墅墅久一期之建案係於111年2月14日取得使用執照 ，有臺中市政府都市發展局回函可據（見本院卷一第129-13 2頁），參以被告取得使用執照前之110年11月1日，原告法 定代理人另簽名約定「使照後30天完成後續之收尾工程」（ 見本院卷三第317頁），於此時刻，系爭工程已進入收尾階 段；復酌，兩造不爭執於111年8月起進行購屋消費者之驗屋 程序（見本院卷二第28頁），被告自承購屋消費者已於111 年11月15日核可定作人里祥公司完成交屋（見本院卷一第71 頁），及被告分別於111年12月17日、112年2月16日進行估 驗（見本院卷一第43頁，卷四第62頁），該原證2之估驗單 上明確載明廠商為原告，其估驗後累計完成25,373,631元價 值之工程，高於系爭工程契約預估之工程款22,564,268元（ 見本院卷一第39頁），是而，依上各項證據以觀，定作人及 業主、消費者既已占用取得使照之墅墅久一期建案房屋，並 進而使用，且系爭工程估驗金額已逾預估金額，堪認原告完 成之工作部分已經完成驗收程序，至少已進入瑕疵擔保範圍 之階段，至於原告已完成之工作有無瑕疵，係屬瑕疵擔保範 圍，部分工程是否係被告依系爭工程契約說明第五條第2項 約定，調度其他廠商進場施工，僅屬得否扣回工程款之問題 ，尚難謂系爭工程尚未完工，故原告就其完成並已交付使用 之工程，得請求對待給付之報酬甚明。被告於111年2月14日 已取得使用執照，原告依系爭工程保留款之給付條件已達成 「系爭工程泥作部分已完工」，及「系爭工程使用執照取得 後滿10個月」二要件，而為本件之請求，應屬有理，原告得 依民法第490條第1項之規定及系爭工程契約請求被告給付系 爭工程保留款2,535,098元。 三、原告不得依系爭特別約定之法律關係請求被告給付20萬元剩 餘獎金： 　㈠按停止條件，係指法律行為效力的發生，繫於將來成否客觀 上不確定事實，於條件成就時，發生效力。又按當事人主張 有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277條前段定有明文，復按民事訴訟如係由原告主張權利者 ，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己 主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證， 或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院72 年度台上字第4225號判決意旨參照）。 　㈡經查，觀諸系爭特別約定內容：「原則：外部磁磚（不含1F ）於9/5-9/10前完成，內部陽臺、露臺、浴室地壁磚、樓梯 、木地板打底10/20前完成…達成時，甲方同意加發120萬元 工作獎金，於10月份請款期，一併請領100萬，餘20萬於全 部完成時請領」等文字（見本院卷一第75頁），細究上開約 定之內容，足見該獎金之給付係以「內、外部各項工程於特 定期間內完成」為停止條件，給付時間則分別為110年10月 份請款時及全部完成時，是原告得否請領於20萬元獎金，應 視其是否已於前開期間內完成上開約定事項。惟依原告提出 之110年11月1日之工期表（見本院卷三第317頁）可知，就 浴廁地壁磚、陽、露臺地磚、樓梯拋光磚部分，均逾上開約 定期間而未如期完成；縱有依前開工期表另行約定完成工期 ，但並未就給付獎金之停止條件另為新約定，僅就20萬元獎 金給付時間另加入「如因現場延誤，導致無法如期完成時， 同意於1/30支付獎金餘款20萬元」之條件，核未因此取代舊 約，且並無證據足證有何因現場延誤，導致無法如期完成之 情事，是自仍應以系爭特別約定之停止條件成就與否為給付 之判斷。另依被告提出之修繕單可知，原告當時應施作項目 除有磁磚內部空心、破損、抹縫不全等情形外，尚有「受理 日期111.8.22項次12.1F後陽臺百歲磚未施作」、「受理日 期111.9.17項次5.4F廁所壁磚缺角×1」、「受理日期111.8. 23項次9.3F前（右）臥地磚未完成（廁所）」、「受理日期 111.8.19項次7.4F浴廁地磚空新、窗下壁磚缺角」、「受理 日期111.8.23項次12.4F廁所壁磚缺角」、「受理日期111.9 .22項次8.4F浴廁壁磚缺角」、「受理日期111.8.22項次1.3 F樓梯缺地磚」、「受理日期111.9.23項次8.2F浴廁壁磚缺 角」、「受理日期111.9.23項次10.3F後臥浴廁壁磚缺角」 、「受理日期111.8.6項次13.浴廁補做地磚」、「受理日期 111.9.19項次9.4F廁所淋浴間壁磚缺角」等情（見本院卷一 第109、151、227、245、433、441、453、465、467、527、 555頁），足徵原告並未使系爭特別約定之停止條件成就， 其主張依系爭特別約定請求被告給付20萬元剩餘獎金，自無 理由。 　㈢另系爭特別約定訂有扣除工作獎金之約定，載為：「逾上述 時間完成時，每逾一天，扣工作獎金6萬元（自9/15起扣） 」等語（見本院卷一第75頁），是依110年11月1日之工期表 可知，就浴廁地壁磚、陽、露臺地磚、樓梯拋光磚部分，均 未如期完成，則自110年9月15日起至110年11月1日止，按日 扣除獎金6萬，扣除金額高達288萬元【計算式：（16日+31 日+1日）×6萬元=288萬元】，已逾原告得請求之工作獎金， 是原告依系爭特別約定請求被告給付20萬元剩餘獎金，益徵 要無理由，應予駁回。 四、系爭工程契約所約定之承攬範圍包含住戶客變修繕內容之泥 作部分： 　㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、 經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作 全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據 中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第 1925號判決意旨參照）。 　㈡經查，依系爭工程契約說明第六條施工規範第7項約定：「所 有二次工程須配合客戶交屋進度施作，且施作數量採數量計 價不予點工」（見本院卷一第41頁）可知，系爭工程契約承 攬範圍包含第一、二次工程，此亦為原告所自承在卷（見本 院卷二第13頁），然依上開約定，二次工程既須配合客戶交 屋進度施作，且本件施工期限依系爭工程契約說明第二條施 工期限第3項約定，係自工地整地完成日起至本工程交屋完 成止（見本院卷一第39頁），酌以購置房屋等不動產多有因 習慣、家庭成員、方位等原因而向建商請求客製化變更格局 之情形，是在未完成變更格局前，自無法完成客戶交屋之動 作，本件兩造既約定施工期限至交屋完成，且原告應配合客 戶交屋進度施作二次工程，復系爭工程係採實作實算之方式 計付承攬報酬，已於前述，則依契約解釋之真意，原告施作 之範圍自應涵蓋客變工程。況細觀系爭工程契約並無排除專 有部分客變工程之約定（見本院卷一第37-42頁），若依原 告之主張即系爭工程契約不包含客變工程，則被告無異於委 請原告承攬泥作工程完成後，尚須耗時另請他廠商另為相同 泥作之工作，並為另定承攬契約、商議施作價格等施工前置 作業，原告亦因此無法繼續施工獲取承攬報酬，而須另覓建 築工作，於時間及成本之節省上均陷於不利之情形，實非有 利於兩造之解釋，故本院審以上情後，認兩造系爭工程契約 所約定之承攬範圍包含住戶客變修繕內容之泥作部分，是姑 且不論原告並未舉證證明被證三、五之修繕單所載包含住戶 之客變工程，縱前揭瑕疵修繕內容包含住戶客變工程，亦為 原告應施作之範圍，洵堪認定。 　㈢雖被證三、五之修繕單上沒有原告之簽名，然考以一般工程 實務之慣例，估驗時所為之檢查，並無廣泛確定之標準，通 常以部分抽驗為之，而消費者驗屋時，則是每一消費者針對 自己所購買之房屋，在不同時點做單一嚴密性的全面檢查， 故被證三、五右上角的初驗日期既是客戶之初驗日期，即有 客戶與被告人員之簽章，並因為上揭修繕單上包括各種工項 之記載。事實上亦不可能將每一張修繕單，依照各住戶驗屋 之時間，要求每個工項的工班人員一同在場、一同簽名，並 一一將瑕疵顯示予各個工班確認，所以被告與各住戶一同驗 屋後，就瑕疵分類整理、個別通知各個工班依其負責之工項 ，事後一併就數住戶房屋前往、進行同工項之修繕，符合事 理甚明，被證三、五之修繕單上雖無原告之簽章，不影響本 院前揭之認定，蓋據原告所述，於先前之施工階段，其亦是 接受被告通知後，即依約前往進行系爭工程瑕疵之修繕，被 告對於系爭工程契約之內容知悉甚詳，亦具有相當之工程專 業素養，原告先前並未爭執，且同樣未於被告每次通知修繕 時一一簽名，今僅以被證三、五之修繕單上沒有原告之簽名 即否認其記載內容之真正，並無可採。 五、被告辯稱就系爭保留款部分，應扣除延請第三人代為施作之 損害1,404,573元，為有理由： 　㈠經查，被告於111年2月14日後已取得使用執照，而系爭工程 保留款之給付條件為「系爭工程泥作部分已完工」及「系爭 工程使用執照取得後滿10個月」，原告既已達成此兩條件， 被告即有給付系爭保留款2,535,098元之義務，已如前述。 惟被告辯稱：系爭保留款應扣除被證四「被告調度其他廠商 、工人進場進行施工之工程費用彙整表」期別欄位112.1、1 12.3合計共1,404,573元之第三人施工費用等語；原告則主 張：被告未舉證其曾通知原告修補瑕疵，縱有通知，但原告 在保固階段均遵照被告提出修繕項目進行，又豈會只針對保 固前往進行修繕，而在工程施作階段不理會被告提出之修繕 要求，且被告僅得自原告當期請款之款項扣款，並無額外就 他期扣款之權等語。是本件應審酌者為：被告是否需通知原 告瑕疵修繕，使得另委請第三人修繕？被告是否已通知原告 修繕瑕疵？修繕費用得否用以扣除保留款？茲說明如下。 　㈡被告於111年5到9月間曾發缺失單給原告，要求原告修補瑕疵 ，然原告在112年9月25日至10月1日間尚在進場修補瑕疵等 情，為兩造所不爭執（見本院卷四第63頁），是原告辯稱： 被告均未為通知等語，乃非可採。又原告縱就保固時期之瑕 疵予以修補，然此並非得以逕推論原告於施工階段，未曾有 遲延修補之情形，二者間並未具有必然之關連性可言；且參 原告員工即證人劉東政於113年7月9日言詞辯論期日到庭證 稱：「（問：有無他們曾經請你們維修，但你們沒有維修完 成的情況？）沒有，大部分都有維修完成。」、「（問：少 部分沒有維修完成的原因為何？）因為有些我們也沒有收到 通知，我們主要也是收到缺失單這樣而已。」、「（問：是 否你一定要看到維修單才會去修？他如果口頭跟你說或打電 話跟你說的，這種是否就不算數？）這種的比較少。」、「 （問：你剛才說不是他要你修的全部都有完成，少部分沒有 完成的原因為何？）應該是大部分都有完成。」、「（問： 你好像一直無法回答我少部分沒有完成的原因，你是否不方 便講？）不是，因為有些他用口頭說的，我也不知道，是他 跟老闆說的，他印單子給我們，我們就依照他說的部份去維 修。」、「（問：你說大部分都有完成，少部分沒有完成的 原因為何？）有的小部分是這次來沒辦法完成，我們就會等 下次開單過來的時候，我們才會去修那個東西。」等語（見 本院卷三第442-444頁），可知原告於施工期間並非全無遲 延修繕之情形，就未修繕部分仍被動等待被告下次再開立修 繕單時，才會予以修繕。況依系爭工程契約說明第五條第2 項係約定：「如乙方未能依甲方既定時間表配合工程進度施 工時，甲方有權A：隨時調度其他廠商進場交貨或施工，其 所發生之費用將由乙方當期貨款中一次扣回。或B：解除合 約」、第5條第7項約定：「上述罰則所訂一切罰款或賠償金 額，乙方同意甲方不經催告直接自乙方應領工程款中扣抵， ...」等語（見本院卷一第40頁），可知兩造就委請第三人 進場施工事宜是約定「被告有權隨時調度」，並無「應先催 告原告罰款或賠償」之義務，是縱被告未通知原告，亦非原 告得執以拒絕扣款之事由。從上可知，被告主張就系爭保留 款部分，應扣除延請第三人代為施作之費用，核屬有理。 　㈢又被證四「被告調度其他廠商、工人進場進行施工之工程費 用彙整表」之內容為真實，但已經扣款者不可重複扣款；被 證四除扣款期別欄位112.1、112.3、空白者外，其餘已實際 扣款，但扣款期別欄位112.1、112.3、空白者合計共1,404, 573元尚未實際扣款等情，為兩造所不爭執（見本院卷四第6 2頁）。是被告主張依系爭工程契約說明第五條第2項約定（ 見本院卷一第40頁），就原告未能依被告既定時間表配合工 程進度施工之節，扣除尚未實際扣款之延請第三人代為施作 費用1,404,573元，應有理由。原告雖主張：依系爭工程契 約說明第五條第2項約定，被告僅得自原告「當期」請款之 款項中扣款，並無額外就他期扣款之權利，被告扣款請求權 已罹於時效等語，然細查系爭工程契約說明第五條第2項約 定之文義，既稱「甲方有權」等語，應非屬用以限制甲方即 被告對原告扣款權利之約定，而係屬約定被告於給付當期報 酬時即得為扣款之執行，無待系爭工程全部完工才得進行結 算之意；況本件系爭保留款均係由各期款保留10%所形成， 倘若被告所欲扣回之款項金額超逾各期款90%，則超逾部分 又不得對保留款扣回，此豈不是保證原告無須為任何施工即 必享有10%之獲利，如此解釋顯然不甚公允，是原告前開主 張顯逸脫兩造間之原本約定，要無可採。至本件被告扣回期 款請求權之性質，依系爭工程契約說明第五條第2項之約定 ，係將所發生之費用自本應給付被告之貨款中扣回，亦即其 給付本有法律上之原因，而其後已不存在，核其性質為不當 得利返還請求權，原告既表示本件起訴前曾向被告請款，遭 被告以要扣除調度廠商施工費用為由，拒絕給付，而被告在 第一次調解時，始首次提出違約金之扣抵主張等語（見本院 卷三第10頁，卷二第396頁），可見依民法第125、128條前 段之規定，被告延請第三人代為施作之費用扣抵請求權並未 罹於15年之時效，原告主張時效抗辯，並無可採。從而，被 告雖有給付系爭工程保留款2,535,098元之義務，惟經扣除 延請第三人代為施作費用1,404,573元後，原告得請求之工 程保留款應為1,130,525元（計算式：2,535,098元－1,404,5 73元＝1,130,525元）。 六、被告得就保留款部分扣除原告因有可歸責事由而遲延工期之 違約罰款20萬元： 　㈠按違約罰性質之違約金，於有違約情事時其請求權即已發生 ，不因其後契約之解除而謂並無違約情事，自無因契約解除 而隨同消滅之理（最高法院61年台上字第2922號民事判決先 例意旨參照）。當事人約定之違約金過高者，法院得依民法 第252條規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般 客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權 人可得享受之一切利益為酌定之標準。又約定有違約金者， 有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損 害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約 金，請求債務人支付。如約定之違約金過高者，債務人固得 依民法第252條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定 違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負 舉證責任（最高法院83年度台上字第2879號、86年度台上字 第1084號、92年度台上字第697號判決意旨參照）。復按民 法第251條、第252條關於違約金之規定，不問其作用為懲罰 性抑為損害賠償之預定，均有其適用。懲罰性違約金是否過 高或相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況，審酌履約之 狀況暨所受之客觀經濟價值損失，始符違約罰之目的者。倘 判決未詳予研酌違約金有否過高，逕依契約約定，遽為不利 當事人之判決，於法即有未合（參見最高法院107年台上字 第651號民事判決意旨）。進一步言，約定違約金額是否過 高，總額預定違約金係以債權人所受之損害為主要依據，懲 罰性違約金則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尤應參 酌債務人違約之情狀斷之（參見最高法院104年度台上字第9 84號民事判決意旨）。 　㈡經查，原告於施工期間並非全無遲延修繕之情形，且因此導 致被告需延請第三人代為施作，已如前述，是原告應有違反 系爭工程契約說明第五條第2、3項約定之情形，堪可認定。 又原告如有違約，依系爭工程契約所載，被告可向原告請求 之違約款項一日為合約總額千分之五，故一日金額為112,82 1元，被告迄今尚未向原告取得任何違約款項，為兩造所不 爭執（見本院卷四第62頁），亦堪認定。本院審以被告公司 與里祥公司辦公室地址相同，且郭子祥於本件起訴時為被告 之法定代理人，曾身為被告、里祥兩公司之負責人；另里祥 公司總經理陳燦鈺亦為豐墅建設之負責人，陳燦鈺卻在本院 卷三第338頁被告出具之估驗單上簽名，亦曾於110年7月19 日、110年11月1日迭次與原告法定代理人共同簽立系爭工程 趕工之文件，經證人郭子祥證述歷歷（見本院卷三第331頁 ），被告亦於書狀中自承原告係於110年7月19向被告、里祥 公司為承諾等語，有有限公司變更登記表、經濟部商工登記 公示資料查詢服務、辦公室門牌照片、估驗單、110年7月19 日、110年11月1日文件、被告答辯狀在卷可佐（見本院112 年度司促字第18648號卷第37頁，本院卷一第69、70、75頁 ，卷三第317、321、338、387-391頁），並為兩造所不爭執 （見本院卷四第63頁），足認系爭工程之定作人里祥公司與 總承攬人被告公司在事務經營及人事管理上多有重疊，而具 有相當程度之同一性，定作人里祥公司是否因總承攬人被告 公司遲延交屋而對之實際已處以違約金之罰則，顯有疑義。 被告雖提出112年1月4日之會議記錄為證（見本院卷三第267 頁），然此文件未能作為被告確實已遭里祥公司罰款、並已 支付里祥公司罰款之證明，充其量僅得證明有此會議之存在 ，被告就發包系爭工程予原告所受之損害，既無從證明，即 屬未明。本院考量系爭工程實際之施作情形，及被告透過具 有相當同一性之里祥公司總經理陳燦鈺加發趕工獎金，有原 告票據帳冊存簿可考（見本院卷二第243頁），兩造均不爭 執（見本院卷四第62頁），可見原告並非均不予配合，併參 被告前開損害數額乃屬不明，認以一日金額112,821元為違 約金計算標準尚有失公允，故予以酌減總違約金數額至20萬 元，較為適當。從而，原告雖得請求之工程保留款1,130,52 5元，經被告以違約金債權20萬元抵銷後，原告得請求之工 程保留款為930,525元（計算式：1,130,525元－20萬元＝930, 525元）。 七、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者 ，週年利率為百分之5，此觀民法第229條第2項、第233條第 1 項前段、第203條規定可明。查原告上開對被告之承攬報 酬請求權，綜觀全卷，並無法得知約定給付期限、約定利率 之事證，是應經原告催告而被告未為給付，被告始負遲延責 任。本件原告起訴狀繕本送達被告時，應認與催告有同一效 力，被告逾期仍不付款即應負遲延責任，故原告請求自判決 確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定 遲延利息，並未逾越得請求之範圍，即屬有據。 伍、綜上所述，原告依民法第490條第1項之規定及系爭工程契約 之法律關係，請求被告給付930,525元，及自判決確定之翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理 由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。 陸、本判決原告勝訴部分，原告陳明願供擔保聲請宣告假執行， 被告亦陳明願供擔保請准宣告免為假執行，均核無不合，爰 分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執 行之聲請則失所附麗，應併予駁回。 柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明 。 捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　林秉暉 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃舜民

2025-01-21

TCDV-112-建-76-20250121-2

花簡
花蓮簡易庭(含玉里)

減少買賣價金

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄 113年度花簡字第47號 原 告 章家嘉 訴訟代理人 吳明益律師 彭鈞律師 被 告 顏玫伶 住花蓮縣○○鄉○○路0段000巷00號 上列 當事人間減少買賣價金事件於中華民國114年1月17日下午4時整 在本院簡易庭第四法庭公開宣示判決，出席職員如下： 法 官 沈培錚 書記官 丁瑞玲 通 譯 簡伯桓 朗讀案由。 兩造均未到。 法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的 及其理由要領，記載於下： 　　主　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。　　 　　理由要領： 一、本件原告起訴時聲明請求之訴訟標的金額原為原告新臺幣( 下同)165,480元，應適用簡易訴訟程序。嗣於訴訟中追加訴 訟標的及擴張聲明金額至725,480元（卷第144頁），已不合 於民事訴訟法第427條第1項及第2項之訴訟，惟原告同意法 院適用簡易程序（卷第103頁），被告則不抗辯而為本案之 言詞辯論，依同條第4項規定，視為已有同條第3項之合意。 　　 二、原告起訴主張： (一)兩造於民國112年8月7日成立買賣契約，原告以總價1,050萬 元，向被告買受花蓮縣○○鄉○○段0000○號建物(門牌號碼：花 蓮縣○○鄉○○○街000巷0弄0號，登記面積：81.42坪)及其所坐 落同段622-45地號土地，同年11月20日被告本應依系爭買賣 契約點交系爭房屋予原告，然被告當日未到場，僅囑仲介人 員持鑰匙帶原告入內，原告入內後發現系爭房屋內有諸多雜 物遺留，且多處滲漏水造成壁癌，外牆磁磚鬆動隨時有掉落 之情、馬桶管線不通、紗窗破損，爰依系爭買賣契約第8條 規定以存證信函催告被告限期依約完成修繕後點交系爭房屋 ，同年月30日，仲介人員持被告出具之委託書會同原告點交 ，上開瑕疵雖已除去，原告仍發現有「一、二樓樓梯有龜裂 」、「二樓客廳上方有滲水並形成壁癌」、「二樓地板磁磚 約14坪範圍有膨拱及破損滲水縫隙」、「三樓廚房上方有滲 水並形成壁癌」、「四樓房間牆壁滲水並形成壁癌」、「五 樓陽台天花板龜裂」，原告請仲介轉知被告修復，然被告拒 絕修復上開瑕疵，原告以全格塗料有限公司估價修復費用36 1,200元、房屋價減損304,280元、瑕疵修繕期間無法使用系 爭房屋之所失利益6萬元(每月月3萬元，以2個月預估)，依 民法第227條、354條、359條、179條、181條但書、216條之 規定（卷第107頁），提起本件訴訟，並聲明：被告應給付 原告725,480元，及自民事擴張聲明狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息。 (二)並補充：依仲介製作之不動產現況說明書第35項「現況是否 有滲漏水之情形」、第37項「是否曾因火災及其他天然災害 或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形」、第39項「本 標的梁柱部分是否有顯見間隙裂縫」均勾選否，被告隱匿上 開情事稱無瑕疵，經原告於112年11月30日第二次點交後拒 絕修補，原告自得依民法第359條規定行使減價權，原告行 使減價權後，被告受領該部分之價金即無法律上之原因，原 告自得依民法第179條、229條第2項、233條之規定請求被告 返還該部分所受價金及遲延利息；系爭房屋倘無瑕疵，應有 價值為9,192,719元，然因系爭房屋存有瑕疵致價值減損， 其減少之價值包含修繕費用及交易貶值，原告暫以304,280 元為一部請求；原告援引臺灣高等法院109年度上字第1032 號民事判決，主張兩造間雖係約定現況交屋，然兩造約定之 現況交屋僅係就交屋當下可依目測現況發現之瑕疵紀錄之房 屋屋況表，就目測範圍避免日後紛爭，非謂原告拋棄物之瑕 疵擔保權利，依標的物現況說明書第35點，被告表明系爭房 屋沒有滲漏水，其出具現況說明書之行為，即含有保證系爭 房屋沒有滲漏水之品質，屬民法第354條第2項之保證品質， 故系爭房屋若欠缺上開保證品質，被告自應就交屋後發生之 漏水負擔保責任，原告由仲介帶看時，被告尚居住其中，故 家中家具會對房屋之樑柱、牆壁或其他結構產生遮蔽效果， 買方僅能大致查看，難以詳細檢查，本件原告也是於交屋時 發現霞慈，並立即通知仲介轉知被告，並非被告交屋後始存 在，又滲漏水會造成家具使用年限變短造成生活不便、壁癌 及空氣中會因此滋生病菌影響身體健康，不易輕易修復，費 用甚鉅，難謂瑕疵不重要，有房屋是否漏水，通常須待大雨 甚至連續大雨始能發現，系爭房屋滲漏水係原告僱工以高壓 水槍沖洗後即發生；原告另委請高澄科技驗屋公司花蓮店於 113年8月26日就系爭房屋驗屋，並出具驗屋檢測報告，系爭 房屋有：一樓浴室牆體含水率過高（卷第164頁）、一樓浴 室排水管滲水（卷第164頁）、二樓客廳牆體滲水（卷第165 -167頁）、二樓客廳窗框滲水（卷第168-170頁）、二樓客 廳地磚空心（卷第171-173頁）、三樓梯間窗框滲水（卷第1 73-174頁）、四樓梯間窗框滲水（卷第175-177頁）、四樓 臥室牆體滲水（卷第178-180頁）、四樓陽台樓板滲水（卷 第181頁）、四樓浴室門檻滲水（卷第183頁）、五樓浴室排 水管滲水（卷第184頁）、五樓臥室牆體滲水（卷第185-186 頁）、六樓陽台窗框滲水（卷第187-188頁）、六樓陽台牆 體滲水（卷第189-190頁）；被告已雇人進行油漆粉刷、清 潔處理，已足以遮掩因滲漏水造成之油漆顏色不一、壁癌造 成之塗層隆起或剝落現象，惟系爭房屋於被告整理後緊密時 間即產生滲漏水及壁癌，顯見情況實屬嚴重，非一般潮濕所 造成，可知房屋應有結構上之瑕疵，被告以自然老化推諉， 難謂有理；本件房屋交易價格，比鄰近相當之物件交易價格 還高，並無被告已考量房屋自然老化而降低價格之情。 二、被告則以：系爭房屋屋齡為29年，屋況老化實屬正常，本件 房屋交易價格低於新成屋甚多，原告查看房屋後，既已約定 現況交屋，並未再另行約定漏水或地磚澎拱處理方式，足認 原告已經由看屋過程知悉中古屋屋況並反映於價格中或因重 大過失而漏未察覺，且本件無其他重要影響結構之瑕疵，原 告主張瑕疵擔保責任為無理由；系爭房屋現況說明書僅係就 房屋買賣時之現況，由被告依其認知而填載，供買方即原告 審酌，並非保證系爭房屋之品質，且該說明書內亦無「保證 」之字樣；依原告提出之照片(本院卷第29-33頁)，並未有 明顯滲水之痕跡，僅有俗稱壁癌之牆壁油漆脫落之現象，系 爭房屋為屋齡29年之鋼筋混凝土房屋，混凝本身係由水、水 泥、砂、小碎石攪拌產生化學作用之混合產出物，混凝土會 吸收打在其表面之雨水、空氣中之水氣，混凝土中之鹼性物 質會隨水溶解，水分蒸發後，析出白色得鹽類物質(結晶)， 俗稱白華，故白華係老舊混凝土結構物常有之現象，為一般 中古房屋經相當年日，建築材料、裝潢之自然、必然之耗損 及老化現象而產生之狀況，難認屬本件買賣之瑕疵；原告稱 系爭房屋1、2樓樓梯及5樓陽台天花板有龜裂之情形，龜裂 部分應係地震等多重外力長期交互作用、材料乾燥收縮及砌 磚縫誘發裂隙所致，與建物老化有關，雖影響美觀，但不致 影響結構安全，依民法第345條第1項但書，不應視為瑕疵； 就2樓磁磚澎拱(地磚中空)部分，一般磁磚長期使用20、30 年即可能產生中空現象，並不致影響房屋結構安全，且原告 既已進屋查看，約明現況交屋，兩造並未於系爭買賣契約內 另行約定地磚中空部分需額外擔保之事項，原告主張被告應 負瑕疵擔保責任係無理由等語為答辯，聲明：原告之訴駁回 。 三、本院之判斷： (一)兩造就於112年8月7日簽訂不動產買賣契約書（卷第17至24 頁）買地系爭房地及已履約完成，均不爭執。原告主張交屋 後發現標的物房屋有上述「一、二樓樓梯有龜裂」、「二樓 客廳上方有滲水並形成壁癌」、「二樓地板磁磚約14坪範圍 有膨拱及破損滲水縫隙」、「三樓廚房上方有滲水並形成壁 癌」、「四樓房間牆壁滲水並形成壁癌」、「五樓陽台天花 板龜裂」等情形，主張係屬出賣人應負責賠償之瑕疵；被告 則不否認上開情形，惟主張非屬出賣人應負責賠償之瑕疵。 (二)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。次按所 謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念， 或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不 具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高 法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。中古屋、新成屋 或預售屋之買賣，因買賣時其標的物之房屋分別係「已存在 且已長期使用」、「已存在但尚未使用」或「尚未建造而不 存在」，交易性質有所不同，因此於所謂「價值、效用或品 質」是否構成「滅失或減少」之判斷上，亦有不同，應分別 就個案具體情形，依通常交易觀念及當事人交易時所決定或 所合致欲實現之內容，本於誠實信用原則而為個別認定是否 屬有瑕疵，不能一概而論。又所謂買賣標的物之「價值」、 「效用」或「品質」，係屬三個不同之概念。以買賣房屋為 例，房屋具有「產權（保值）」及「使用（居住）」之二大 功能，新成屋或預售屋之買賣，主要重在居住使用之目的， 次則為產權保值，因此堪供居住之效用及是否舒適耐用之品 質，為交易時主要之考量；至於中古屋之買賣，因房屋會隨 時間自然老化，屋齡愈老則其效用或品質自然與新屋有相當 之差距，因此老舊房屋除非投入資金予以重新翻修，交易上 難以期待其具備與新屋相同之效用或品質。因此老舊房屋之 銷售，市面上有二類交易形態，一為出賣人投入資金將房屋 重新整修後出售，此時交易目的重在使用功能之效用及品質 ；另一則為以原樣出售，此時交易目的重在產權之轉讓，由 受讓人於買受後，自行決定如何利用或重新整修。二者交易 條件及價格，亦有所不同。 (三)按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證 據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語 ，任意推解致失真意。又買受人得向出賣人請求不履行之損 害賠償者，以買賣之物缺少出賣人所保證之品質為限，若出 賣人就標的物之品質未有特別之保證時，縱有瑕疵，買受人 亦僅得解除契約或請求減少價金，而不得請求損害賠償，此 觀民法第359條、第360條之規定自明。至於約定之方式，不 問係由出賣人主動提出保證，或由買受人要求其品質，而出 賣人予以同意，均無不可，惟必以出賣人與買受人間有此項 保證品質之特約，始足當之（最高法院109年度台上字第 51 2號民事判決）。不動產仲介公司於受委託銷售前，其向出 賣人詢問製作之現況說明書，乃就房屋有無足以影響交易價 值判斷之重要事項之調查訪問與事實陳述，並非買賣契約當 事人就標的物品質保證之特約。系爭房屋於83年11月24日興 建完成，有仲介公司不動產說明書所提供之售屋資料表（卷 第64頁）及產權調查資料（卷第65頁）可明，至本件買賣成 立時屋齡已約29年，應為買受人即原告於交易時所知悉。依 上揭民法規定，出賣人應負擔保責任者，乃標的物移轉時無 滅失或減少其價值之瑕疵，以及無滅失或減少其通常效用（ 本件無約定預定效用）。本件買賣標的乃中古屋，上述所稱 之「價值」或「通常效用」，即應指中古屋市場上一般人所 期待之價值及之效用而言，亦即其所應具備之價值於當事人 間無特約時，乃指通常交易觀念上認為屋齡條件相同中古屋 所應具備者，並應排除減少之程度，無關重要者。又依兩造 契約書第17條其他約定事項之記載「①現況交屋及交地。②賣 方保證水電暢通，無斷水及斷情事。」等語，此外別無任何 品質保證之約定，是以基於明示其一、排除其他之原理，兩 造締約時，出賣人即被告未就系爭房屋無滲漏水為品質保證 ，乃堪認定。 (四)關於原告主張之「樓梯、陽台天花板有龜裂」、「壁癌」等 情形（卷第12頁），係屬花蓮縣地區老舊房屋常見之現象， 誠如原告聲請詢問之證人即從事防水工程有近30年經驗而領 有防水結業證照之黃建華所述，民宅常見的滲漏水多發生於 邊角，窗框、屋頂。屋頂大部分都是因為電管，因為地震應 力導致（卷第230頁）。花蓮為多地震及風災之地區而容易 使房屋大幅搖晃，加上全年潮濕多雨，夏季炎熱及日曬強烈 而容易使水泥發生劇烈之熱漲冷縮情形，如同本院辦公廳舍 及職務宿舍均屬25年以上建物，皆有水泥表面龜裂、壁癌或 滲漏水等現象，必須常年編列預算修繕維護，始得保持較佳 外觀。因此於花蓮地區之中古屋市場，老舊房屋除非經重新 翻修，鮮少能遇到沒有牆面龜裂或壁癌者，買賣此種標的房 屋，本應預期需要於買受後支出一些修繕費用。是以，除非 有特別保固或維護之約定，老舊之中古屋雖有龜裂、壁癌或 陽台窗戶（冷氣孔）大雨後不明顯滲水等狀態，固有美觀或 舒適感上之缺陷，但若無影響結構安全之問題時，仍屬符合 花蓮地區中古屋市場上所期待之應有價值或通常效用，而認 無關重要程度之減少，不得視為瑕疵。況且，二手市場就品 質及瑕疵之定義，本即與新品市場有不同之衡量標準。被告 並非建商，系爭房屋亦非被告所興建出售之新成屋，自不能 以新成屋之標準來衡量上述缺陷之價值及效用，如證人黃建 華所述：「窗戶有漏水，屋頂、牆角、天花板有壁癌。是暗 水的漏法，是濕氣的散發，（非）儀器測不出來，要經驗判 斷。」等語，可為認定被告非惡意隱瞞房屋缺陷之有利證據 ，然原告主張甚至採用目視以外之儀器始能檢測出之缺陷（ 卷第149至151頁），自不能憑一般人肉眼或經驗得知，難謂 係被告出售時所明知而故意不告知者。又前項報告書所列滲 水之檢測時點，為113年8月26日，距買賣時點已逾1年，已 違背從速檢查之附隨義務，且不能排除其間受有大地震之影 響，有過於吹毛求疵之嫌，蓋採此檢測手段，任何花蓮地區 同齡房屋也禁不起這樣的檢驗，基於誠實信用原則，自非可 採。 (五)至於被告於委託仲介公司出售系爭房屋時，於不動產標的現 況說明書項次35之「現況是否有滲漏水之情形？」欄勾選「 否」；項次39之「本標的梁、柱部分是否有顯見間隙裂縫？ 」欄勾選「否」（卷第70頁），文義上並未包含「樓梯、陽 台天花板龜裂」、「壁癌」或「地磚膨拱及破損」在內。由 原告起訴時提出照片（卷第29至33頁）所主張之缺失，顯然 係兩造就上述現況說明文字內涵之認知歧異，而依會通念， 照片裡顯現的缺失乃樓梯1階有裂縫、陽台天花油漆剝落有 裂縫、牆面及牆角有壁癌等情形，與上述現況說明文字客觀 上意思並未完全符合。又足以該當民法第354條所稱瑕疵者 ，乃指「重大」影響交易價值及效用者而言，已如前述。試 觀現況說明書「建物瑕疵情形」各項次所列乃諸如「海砂屋 」、「鋼筋裸露」、「幅射屋」、「公告危樓」、「傾斜」 、「樑柱斷裂」、「火災屋」或「白蟻蟲害」等重大情形， 其價值或效用減少之程度無關重要者不屬之，故所謂「滲漏 水」應指有明水滲流或滴落之情形，始符合此列表稱為瑕疵 者所共同具有之「重大」性質，小面積壁癌應不屬之。本件 原告提出之上述照片內容所顯示之狀況甚為輕微，其價值或 效用減少之程度無關重要，並無出賣人故意不告知物之瑕疵 存在。再者，本件並無原告書狀所舉臺灣高等法院109年度 上字第1032號判決事實中所認「嚴重漏水、白蟻孳生、傾斜 、穿梁」等重大瑕疵情形，基礎事實有所不同，自難以比附 援引。反觀本件標的房屋輕微滲水或壁癌或非樑柱結構之龜 裂，於中古屋市場若無標榜原屋主重新翻修者，則應視為房 屋之自然老化，而非瑕疵。依上開證人所述，本件係屬「暗 水的漏法，是濕氣的散發」等語，顯然說明並不是嚴重之滲 漏水，更證明其乃不可避免之房屋自然老化現象。而一般新 建房屋之防水處理亦未必能終身不壞，有一定保固期限，更 加上多年來大型地震之影響，防水材料也會受損，成為中古 房屋必然含有缺失之現況。並觀原告起訴前請3家包商分別 估價（卷第35至37頁），內容一致皆主要為地磚重舖之項目 ，可見與滲漏水無關，嗣於訴訟中另自行委請證人開立之報 價單內容（卷第147頁），後者項目雖多側重於打除後重新 施作防水，形同翻新房屋，且此證據不具公信力，失之過於 主觀，其翻新內容已明顯超出契約特別約定「現況交屋」之 文義範疇。中古屋買賣與二手貨交易相同處，乃均為超過標 的物原製作人保固之期限，且出賣人若也是消費者而非事業 廠商時，則買受人不受消費者保護法之保障，需要仔細詳查 其現況，也需要具備相當之經驗，才能做出符合自己實際需 求之評估。而中古屋之出賣人既是消費者，倘無自行修繕的 能力，其亦僅能依房屋之現況出售之。復觀被告委託仲介公 司出售系爭房屋所附外觀及室內圖像（卷第71頁），其並未 翻修包裝成新房屋之樣態，而係以原本生活之雜亂狀況呈現 ，連油漆或清潔也不做，沒有原告所主張之刻意掩飾缺陷行 為，通常以這樣「原樣」形態出售之老舊房屋，即含有告知 買家應有於交屋後若要翻新則須自行修繕的心理準備之意思 ，因此這類型中古屋交易時，售價中沒有包括翻新之成本， 所以不保證或擔保品質或效用如新，其於特約事項手寫註明 「現況交屋」，並非虛詞，而係含有以原有老舊狀態交屋而 出賣人不負責日後任何整理或修繕翻新之意思，與新成屋或 翻新屋之交易型態易有別。綜上情事，原告主張系爭房屋之 上述缺失，乃原本自然老化後之現況（如同中古家俱之刮痕 或中古車之引擎磨耗），於本件交易性質及社會通念，業經 中古屋市場買方事先評估及預見，其缺失存在之可能性，已 納入商議交易價額時所得考量之事項，不構成對買方判斷應 有價值或通常效用時之突襲，非屬致房屋之應有價值或通常 效用有所滅失或減少之瑕疵，被告依現況交屋予原告，應認 已符合債之本旨，而無違反契約之債務不履行情形。 (六)原告復提出其自行委請不動產估價師製作之「不動產估價報 告書」（卷第73頁），主張系爭房地正常價格為9,192,719 元，無非表示其以10,500,000元向被告購買系爭房地，有「 買貴了」之情形。然房屋交易市場如同其他資產自由交易市 場（諸如證券、外匯、貴重金屬等）一樣，本無官定價額， 成交價係由買方雙方自行評估而商議決定。況且，原告於買 受前有充足之時間及機會去考慮、比較，可耐心調查及慢慢 查看，無成交期限之壓力，時間上並不急迫，並得自由決定 是否買受，沒有受強迫、脅迫或詐欺之情事。而被告最初委 託出售的價格原本為11,800,000元（卷第64頁），與實際成 交價尚低1,300,000元，降低比例超過1成，難謂被告無因原 告議價後而讓價之情形，可見原告確有討價還價之機會及能 力。復由系爭房屋廣告案名所訴求之銷售重點在「機能雙車 庫」，乃以所處位置臨近黃昏市場及慶豐商圈，生活機能便 利，車庫空間大可停2台車，交通便捷，為其價值及效用之 主要訴求，非訴求建物主體之豪華精緻、裝修如新或品質保 證。原告購屋前應有充分機會可查看、思考及估量日後有哪 些部分需修繕及其費用，或自己做一些功課調查行情，於成 交前耐心多看屋幾次，先找出可砍價之缺失，俾於商議過程 中討價還價，而非事後再來反悔。故本件交易價額乃買賣雙 方商議之結果，原告未能證明系爭房屋有何足以影響售價之 重大瑕疵存在，其於履約完成才嗣後主張應減少價金，乃屬 無據。 (七)綜上所述，本件原告未能證明被告就買賣標的之系爭房屋有 保證品質或故意不告知瑕疵之情形。且雖於訴訟中原告自行 委託驗屋公司以科學儀器檢測發現有肉眼不能發現之牆壁含 水量過高或潛在滲水之缺失，但這些缺失非於締約時可由買 賣雙方當事人憑觀察或經驗驗所能發覺，且對房屋結構上並 未實際證明有何重大危害或影響使用年限（僅有主觀推論尚 不足採），亦不影響此類中古屋於個案性質上，著重基地位 置及持有土地面積之交易價值，或其他外在市場價值（例如 生活或交通便利性等），而兩造既有以現況交屋之特約，於 此個案特性之交易通念上，此特約即含有出賣人無意翻新房 屋，關於房屋自然老化所呈諸如油漆剝落、地板不平、局部 壁癌或非樑柱裂縫等與房屋安全非關重要之缺失，應由買受 人於交屋後自行修繕之意思，並明定於契約書內，因此被告 交付之房屋堪認符合債之本旨，並沒有債務不履行或於標的 物危險移轉時不具契約所約定應有價值、通常效能之瑕疵等 情事。從而，原告依民法第359條、179條等請求權法律關係 ，訴請命被告賠償瑕疵修繕費用361,200元、修繕期間無法 使用損失60,000元及返還房屋價值減損304,280元，合計725 ,480元，以及自民事擴張聲明暨準備狀繕本送達翌日起計算 之法定遲延利息，均無理由，應予駁回。　　 四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　丁瑞玲 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　沈培錚 以上正本係照原本作成。 本筆錄正本之送達，與判決正本之送達，有同一效力。 如不服本判決，須於判決（宣示判決筆錄）送達後20日內向本院 提出上訴狀及上訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按 「上訴利益額」「百分之1.5」繳納上訴裁判費。 如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補 提上訴理由書。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　　　　　　 書記官　丁瑞玲

2025-01-17

HLEV-113-花簡-47-20250117-1

重訴
臺灣新北地方法院

返還溢收工程款等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度重訴字第702號 原 告 蔡伯渝 訴訟代理人 黃雅筑律師 吳珠鳳律師 被 告 熾燕空間設計有限公司 法定代理人 陳思翰 訴訟代理人 陳禮文律師 王亭涵律師 吳俊達律師 上列當事人間請求返還溢收工程款等事件，經本院於民國113年1 2月12日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應給付原告新臺幣842萬7,718元及自民國113年12月13 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 二、原告其餘之訴駁回。 三、訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。 四、本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣281萬元為被告供擔保 後，得假執行；但被告以新臺幣842萬7,718元為原告預供擔 保，得免為假執行。 五、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件 原告起訴聲明： 被告應給付原告新臺幣（下同）745萬5,85 0元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算 之利息。嗣經新北市建築師公會鑑定後，原告於113年10月8 日以民事訴之變更追加暨準備㈡狀為下列原告主張（四）所 載（見本案112年度重訴字第702號「下稱重訴字」卷一第44 1頁）。經核原告上開所為，係基於原告終止兩造間之承攬 契約後，向被告請求溢領工程款及違約金之同一基礎事實所 為訴之變更，要屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開法條 所示，並無不合，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： （一）兩造為坐落新北市○○區○○路000號之房屋進行室内設計及 裝修工程（下稱系爭工程）於110年11月19日簽訂工程暨 設計合約書（下稱系爭工程合約），兩造就系爭工程議定 總價為1,450萬元（議定折讓數0.915），分8期給付，並 經兩造於110年11月19日同意將系爭工程款之第二至四期 各290萬元變更為各240萬元；第八期款72萬5,000元變更 為222萬5,000元，約定於112年3月30日完工，如被告遲延 交屋，應賠償原告違約金每日1萬5,000元。嗣於112年4月 21日兩造刪減系爭工程之木作、油漆、廚具工程（下稱系 爭刪減工程），總價變更為1,191萬2,326元「計算式：14 ,500,000元－（原價木作1,622,059元＋油漆694,400元＋廚 具511,600元）×0.915）」。 （二）經查，系爭工程於111年中有進度遲延，原告為期工程順 利進行仍給付訂金72萬5,000元及第一至四期240萬元、第 五期145萬元等工程款；至第六期工程款因系爭工程第四 、五期工程進度未完成，經兩造協議由原告以借款之方式 借予被告145萬元。則原告交付被告工程款937萬5,000元 及預借工程款145萬元，共計1,082萬5,000元。詎料，被 告於約定之完工日112年3月30日未完工，甚於112年5月12 日表示不再繼續施作系爭工程，原告先於112年5月25日催 告被告履約未果，故依民法第511條規定於112年10月13日 向被告表示終止系爭工程合約，並催告被告於函到1個月 返還預借工程款145萬元，該表示於112年10月16日送達被 告，是系爭工程合約業已合法終止，然迄今仍未獲被告返 還上開款項。 （三）經查，原告交付被告工程款937萬5,000元扣除經鑑定之系 爭工程現況施作價值金額498萬1,439元，被告溢收之工程 款為439萬3,561元。又預借工程款部分，若認未成立消費 借貸關係，則依民法第179、478條規定，請求擇一有利判 決。是原告依民法第179條規定請求被告返還溢收之工程 款及民法第478條規定請求被告返還系爭預借工程款請求 之金額為584萬3,561元。另依系爭工程合約第十三條約定 ，自112年3月31日屆期完工翌日起算至契約終止日112年1 0月16日，延宕已逾200日，故請求違約金300萬元。 （四）聲明： 　　⒈被告應給付原告8,843,561元及自民事訴之變更追加暨準備 ㈡狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 　　⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告抗辯： （一）原告於110年11月19日委託被告施作系爭工程，並依據110年11月10日繪製之「版本配置六」設計圖（見重訴字卷一第315至319頁）估價工程款為1,584萬7,796元，後經雙方議價結果約定工程總價為1,450萬元，施工期限為開工後16個月之「工作天」內完工（未包含例假日，如有追加工程或施工場地受限因素，加蓋因故暫緩等則不在此限），並簽立系爭工程合約書。準此，自110年12月1日開工日起算，系爭工程之施工期限應為112年10月4日，且於系爭工程合約書中，並無關於遲延違約金之相關約定，原告所提出之合約書第十三條約定，為原告未經被告合意所自行加註。縱認被告嗣後同意增定遲延違約金條款，自亦會依據16個月「工作天」計算之期限認定遲延，顯無工程期限以16個月工作天計算，遲延違約金卻以16個月日曆天計算，約定以112年3月30日為工程交付日之理，此契約前後明顯不一致，益顯見第十三條遲延違約金條款確為原告嗣後自行加註，被告自不受該條款之拘束。 （二）退步言，縱認系爭第十三條遲延違約金約定有效，然因兩造於112年5月12日對於施工進度、追加工程款等事項無法達成共識，原告亦不願意給付剩餘之工程款，故被告決定先暫時停工，並擬訂增補之工程合約書，設計兩種付款方案供原告選擇。故自112年5月12日起自112年10月13日原告終止系爭工程合約止，係雙方進行協商之停工期間，自不應認作為被告遲延之期間，原告亦不得向被告請求此段期間之遲延違約金。 （三）本件兩造除系爭工程合約書之法律關係外，並無另成立消 費借貸契約，原告空言主張112年2月21日給付被告之145 萬元，係基於消費借貸關係所為之給付，實屬無稽，自不 足採。次查，系爭工程原約定部分，施作進度已達系爭工 程合約第七條預定之第五期，原告自應給付被告第一至五 期工程款共計937萬5,000元。又原告於工程期間多次要求 變更設計、追加工項，於停工前實際完成施作之追加工項 ，工程款總計為201萬7,428元。是本件被告於原告終止契 約前，實際施作之工程項目，總計可向被告請款之金額應 為1,139萬2,428元（計算式：9,375,000＋2,017,428）， 已超過原告給付之工程款1,082萬5,000元，原告自不得依 民法第179條請求被告返還工程款。再退步言，原告尚積 欠被告工程款56萬7,428元（計算式：11,392,428－10,825 ,000＝567,428元），被告得依據民法第264條第1項主張同 時履行抗辯。又被告經營室內裝修工程之同業利潤淨利率 為10％，本件系爭工程合約經刪減、追加後，總價為1480 萬4,095元，扣除被告已實際請領之報酬1,082萬5,000元 及前述已施作未請求之56萬7,428元，尚有價值341萬1,66 7元之工程尚未能施作，依同業利潤標準，此部分利潤可 達34萬1,167元。從而，被告因原告終止系爭工程合約， 受有預期利益損害34萬1,167元，被告自得依民法第511條 但書，請求原告賠償。 （四）本件系爭鑑定報告有多處對於被告施工現況價值，係以鑑 定人基於主觀好惡恣意決定之百分比值乘以契約報價為認 定，並有鑑定理由不備、鑑定結果與事實不符之瑕疵，其 結論實非客觀公正，顯不足以作為認定系爭工程現況價值 之證據資料。 　　⒈系爭鑑定報告認定工程項目「一.1：建物前後搭鷹架」完 成度為65％。惟查，被告為施作工程已搭建鷹架完成，本 預計於完工時一併撤除，然因原告嗣後單方終止系爭工程 合約，致工程無法完工，故鷹架目前仍留置於現場。故縱 認本工項應扣除後續撤除鷹架之費用，則應以實際上雇工 拆除所需之費用作為減價基礎，始屬合理，系爭報告卻不 附理由逕以「後續拆除清運25％、現場善後修補10％」，然 未解釋此等百分比例之認定依據為何，即扣除本工項高達 35％之工程款，流於鑑定人主觀好惡判斷，顯非可採。 　　⒉系爭鑑定報告認定工程項目「二.24：垃圾清運」完成度為 76％，施作現況金額為13萬6,307元，係以除本項外，被告 施作「二.拆除工程」其他各工項總計之完成度比例，作 為認定本工項完成度比例之計算基礎。依此邏輯，除本項 外，被告施作拆除工程之完成度應為94％（計算式：「二. 拆除工程」之工程總額531,530÷561,530）、施作現況金 額為16萬9,200元（計算式：180,000×94％），始為正確。 又系爭鑑定報告認定之76％，係指扣除「二.24：垃圾清運 」，其餘項目占「二.拆除工程」總工程款之比例」（計 算式：561,530÷741,530=76％），邏輯上顯然無法作為認 定「二.24：垃圾清運」一項工程完成度之依據，由此可 知，系爭鑑定報告對於本項之完成度、現況金額之認定， 實有違誤。 　　⒊系爭鑑定報告認定工程項目「三.5：土方清運」完成度為3 7％、施作現況金額為6萬2,160元。惟查，「三.整地土方 」除本項外之工程款總額為21萬3,850元，而被告施作之 現況價值共為14萬0,850元，則除本項外，被告施作拆除 工程之完成度應為66％（計算式：140,850÷213,850）、施 作現況金額為11萬0,880元（計算式：168,000×66％），始 為正確。鑑定報告認定之37％，為扣除「三.5：土方清運 」一項之現況價值14萬0,850元，占「三.整地土方」總工 程款38萬1,850元之比例（計算式：140,850÷381,850=37％ ），於分母中漏未扣除「三.5：土方清運」一項之工程款 ，計算上顯有錯誤。 　　⒋系爭鑑定報告對於工程項目「四.水電工程」之各工項完成 度認定標準統一。惟查： 　　①水電配管之規劃、設置，於現況鑑定時，自應就規劃配管 之各處，逐一認定完成度始為恰當，然本件鑑定籠統統一 認定標準，顯然無法明確就不同之設計、規劃為精確之認 定，更未說明此等作為統一標準比例之依據為何。 　　②另就「四.1：原建物水電配線工資、2：原建物水電線材材 料費用、3：新建物水電配線工資、4：新建物水電線材材 料費用」等4項工程，認定此等工項完成度均為40％，除未 就被告已完成、未完成之部分分別為何、得出依據及後續 將被告未完工部分施做完成應支出之費用等攸關現況價值 認定結果之理由及過程詳說，更與前揭「建物其他空間則 平頂佔60％、地坪10％、牆壁30％」之認定基礎不符。縱以 上開標準為認定標準作為認定完成度之基準，則此4項工 程項目之完成度應皆為90％、現況價值分別為28萬8,000元 、9萬元、37萬8,000元、14萬4,000元。 　　③「四.5：廁所配管工資、6：廁所配管材料」等2項工程項 目，系爭鑑定報告認定此等工項完成度均為25％，除未就 被告已完成、未完成之部分分別為何、得出依據及後續將 被告未完工部分施做完成應支出之費用為說明，更與前揭 「衛浴空間之平頂佔10％、地坪45％、牆壁45％」之認定基 礎不符。縱以上開標準為認定標準作為認定完成度之基準 ，則此2項工程項目之完成度皆應為55％、現況價值分別為 4萬9,500元、1萬9,800元。 　　⒌系爭鑑定報告對於工程項目「六.泥作工程」僅因未驗收或 修補，即遽以報價之90％作為現況價值，顯然誤解「現況 價值鑑定」內涵。應以各工項「施工是否完工、有無瑕疵 、瑕疵修繕之方式及金額為何」等施工現況，作為認定現 況價值之依歸。準此，「六.1：1F砌8"紅磚、3：1F砌4" 紅磚、8：2F砌8"紅磚、10：2F砌4"紅磚、15：3F砌8"紅 磚、17：3F砌4"紅磚」等6項工項之完成度應以100％計算 為當。 　　⒍系爭鑑定報告對於工程項目「六..2：1F砌8"紅磚打底粉光 、4：1F砌4"紅磚打底粉光、9：2F砌8"紅磚打底粉光、11 ：2F砌4"紅磚打底粉光、16：3F砌8"紅磚打底粉光、18： 3F砌4"紅磚打底粉光」等6項工項，均以「未修飾完全， 須驗收修繕」為由，認定此等工項完成度均為75％，然未 明確註明各工項「未修飾完全」所指為何，流於鑑定人主 觀好惡之判斷，顯有鑑定理由不備、鑑定結果與事實不符 之瑕疵。是以，此6項工項既已完工，其完成度自應以100 ％計算為當。 　　⒎系爭鑑定報告對於工程項目「六.23：建築前外牆防水、24 ：建築後外牆防水面漆」等2項工項，均以「須驗收10％仍 有滲漏水須抓漏處理15％」為由，認定此等工項完成度均 為75％，非但逕以未驗收作為扣款理由，更未明確標示其 所謂「仍有滲漏水須抓漏處理」為何處抓漏、修繕所須額 外支出之費用若干，顯具有鑑定理由不備、鑑定結果與事 實不符之瑕疵。又此2項現況既已完工，完成度自應以100 ％計算為當。 　　⒏系爭鑑定報告固認定工程項目「六.22：1F.2F.3F廁所防水 施作」完成度為30％、施作現況金額為2萬1,600元。惟查 ，鑑定單位未實際進行防水測試即為認定，為鑑定人出於 主觀意欲隨意決定完成度之比例，顯非可採。準此，本件 被告已將本工項完工，且現場亦無漏水情形，本工項自應 以完成度100％、施作現況金額為7萬2,000元計之。 　　⒐鑑定報告固認定工程項目「六.25：外牆正面兩側打底.貼 二丁掛.抿石、26：整間門窗填縫、27：全棟陽台防水」 完成度分別為36％、48％、32％；施作現況金額分別為7萬1, 060元、2萬1,600元、1萬1,200元。惟皆未就被告已完成 、未完成之部分分別為何、後續將被告未完工部分施做完 成應支出之費用等為詳說，亦以未驗收作為扣款10％之理 由，顯具有鑑定理由不備、鑑定結果與事實不符之瑕疵， 不足為採。準此，本件被告已將本工項完工，且現場亦無 漏水情形，本工項自應以完成度100％、施作現況金額為3 萬5,000元計之。 　　⒑鑑定報告對於「八.2：1F窗戶、4：2F窗戶、5：3F窗戶」 等3項工項，系爭鑑定報告均以「窗框佔30％完成90％、窗 戶佔60％無、須驗收修繕」為由，認定此等工項完成度均 為27％，非但逕以未驗收作為扣款理由，更未就被告已完 成、未完成之部分分別為何、後續將被告未完工部分施做 完成應支出之費用等為詳說；「八.3：1F後陽台三合一通 風門」未附理由即認定完成度僅為27％、現況價值為5,265 元，此工項即應以完成度100％、現況價值1萬9,500元認定 之；「八.7：1F.2F.3F玻璃帷幕」未解釋得出完成度為21 ％之計算、認定過程，亦未說明關於「框佔30％已進框料未 安裝、帷幕窗佔60％無」比例之依據，後續將被告未完工 部分施做完成應支出之費用為何，顯具有鑑定理由不備、 鑑定結果與事實不符之瑕疵，鑑定結果不足為採。 　　⒒鑑定報告固認「十一.結構工程」工程大項總體完成度為76 ％、施作現況金額為13萬6,307元。惟查，鑑定報告未對未 完成之部分為何、為何認定未完成部分佔整體工程之10％ 為詳說。再者，鑑定單位既已認定「增建部分大致完成90 ％」，扣減報價金額之10％作為現況價值，卻又認定「原始 照無3F建商加建，另本估價單無屋頂防水與屋突工程，屋 頂銜接處滲漏水，歸10％驗收修繕」，再將現況價值之鑑 定結果由170萬元修正為153萬元，除有重複扣款之情形， 更將雙方本未合意施作之屋頂防水與屋突工程相關修繕工 程作為扣款理由。故「十一.結構工程」工程大項之現況 價值應以170萬元計算為當。 （五）鑑定報告有多處逾越囑託鑑定範圍部分，分述如下： 　　⒈「屋頂防水工項部分」，兩造業已達成合意，自應由法院 認定被告是否得向原告請求本工項之工程款。併觀被證8 兩造通訊軟體LINE對話紀錄，被告多次向原告報告本工項 之施工進度，顯見兩造業就屋頂防水工項達成合意，故就 本工項所生之費用，自應由原告負擔。 　　⒉鑑定報告固認「本件承攬契約不包含設計」。惟查，承攬 契約是否包含設計，涉及契約解釋而為法律適用爭議，自 非鑑定人所得鑑定之範疇。 （六）聲明： 　　⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 　　⒉如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由 （一）按「稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工 作，他方俟工作完成，給付報酬之契約」、「工作未完成 前，定作人得隨時終止契約」、「無法律上之原因而受利 益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因 ，而其後已不存在者，亦同」，為民法第490條第1項、第 511條第1項本文、第179條所明文。查兩造簽訂工程合約 書，由被告為原告在新北市○○區○○路000號之房屋施作室 內裝潢工程，並由原告支付報酬，有工程合約書附卷可稽 （見重訴字卷一第55頁至第57頁）（下爭系爭契約），堪 認兩造係約定由被告為原告完成工作，並由原告支付報酬 之承攬契約，而被告並未完成該室內裝潢工程，亦經原告 提出現場照片為據（見重訴字卷一第101頁至第169頁）， 則原告於112年10月13日寄送存證信函向被告終止系爭契 約，並經被告於112年10月16日收受，亦有郵局存證信函 暨回執在卷可考（見重訴字卷一第171頁至第185頁），是 原告主張系爭契約業已依民法第511條本文終止，並依民 法第179條請求被告返還所受利益，自屬有據。 （二）又原告聲請本院囑託社團法人新北市建築師公會鑑定後， 鑑定成果完成金額為544萬4,196元，回歸合約折扣值後為 498萬1,439元，有社團法人新北市建築師公會鑑定報告書 附卷可考（下稱系爭鑑定書，見系爭鑑定書第20頁），而 系爭鑑定書係社團法人新北市建築師公會指派建築師依中 華民國全國建築師公會2019鑑定手冊、該會鑑定手冊，並 經兩造提出相關資料及現場會勘後，檢附現況照片所出具 ，堪認可採，惟就拆除工程及整地土方工程部分係記載「 系爭已完成，屬前置要徑工程，需當時驗收以利後續工程 進行，故採100％計」（見系爭鑑定書第19頁），是就拆除 工程及整地土方工程既認已完成，就其清運部分，自應以 相同比例計算，則拆除工程中垃圾清運部分、整地土方工 程中土方清運部分，自應分別以拆除工程中第1項至第23 項、整地土方工程中第1項至第4項之鑑定成果完成金額與 總價之比例計算，而非以拆除工程中第1項至第23項、整 地土方工程中第1項至第4項之總價與拆除工程及整地土方 工程全部總價之比例計算，系爭鑑定書就此部分計算尚有 誤會，故拆除工程中垃圾清運部分應為16萬9,200元（計 算式：第1項至第23項鑑定成果完成金額531,530÷第1項至 第23項總價561,530≒94％，垃圾清運總價180,000×94％＝169 ,200，見系爭鑑定書第20頁至第22頁），整地土方工程中 土方清運部分應為11萬0,880元（計算式：第1項至第4項 鑑定成果完成金額140,580÷第1項至第4項總價213,850≒66 ％，垃圾清運總價168,000×66％＝110,880，見系爭鑑定書第 22頁），是就系爭契約完成金額當為505萬6,115元(計算 式：鷹架工程285,012＋拆除工程700,730＋整地土方251,73 0＋水電工程431,500＋泥作工程1,991,341＋鋁窗、大門工程 335,496＋結構工程1,530,000＝5,525,809，再乘以折扣比9 1.5％≒5,056,115，見系爭鑑定書第20頁），是就原告已交 付之工程款937萬5,000元扣除系爭契約完成金額505萬6,1 15元後，被告溢收之工程款為431萬8,885元，原告就此部 分請求431萬8,885元，當屬有據，應予准許，逾此部分， 應予駁回。至被告就系爭鑑定書認有流於主觀恣意、未解 釋百分比例之認定依據、未就已完成、未完成部分推論過 程詳細說明等瑕疵，然如前述，系爭鑑定書係依據前開資 料後，由鑑定人依專業智識判斷，佐以鑑定人與兩造素不 相識，亦難認鑑定人有何偏頗之虞，而被告雖就此部分提 出質疑，然未提出任何有違此類鑑定常規之佐證，自無足 採。 （三）按「借用人應於約定期限內，返還與借用物種類、品質、 數量相同之物，未定返還期限者，借用人得隨時返還，貸 與人亦得定一個月以上之相當期限，催告返還」，此為民 法第478條所明文，查原告主張112年2月21日交付被告之1 45萬元屬消費借貸，業經原告提出支票為證，而觀諸該支 票上確實載有「預借工程款」，以及具有被告簽名及日期 （見重訴字卷一第71頁），堪認該筆款項確屬消費借貸， 而原告於112年10月13日寄送存證信函向被告終止系爭契 約時，一併催告於1個月後返還上開款項，並經被告於112 年10月16日收受，亦有郵局存證信函暨回執在卷可考（見 重訴字卷一第171頁至第185頁），是原告依消費借貸法律 關係請求被告返還145萬元部分，亦屬有據。 （四）至被告辯稱其原施作工程已達第五期，共計937萬5,000元 ，變更設計、追加工項部分則為201萬7,428元，共計1,13 9萬2,428元，然就原施作工程已如前述，經鑑定後完成部 分為505萬6,115元，而就變更設計、追加工項部分，被告 雖提出此部分工程承攬估價單及對話記錄為證（見重訴字 卷一第349頁至第352頁、重訴字卷二第49頁至第99頁）， 惟依系爭契約第九條約定：「工程變更⑴甲乙雙方（甲方 即原告、乙方即被告）同意並確認，乙方於現場施作安裝 工程時，倘甲方要求變更設計或有需變更設計及增減工程 項目時，乙方應提出追加或變更之工程明細表交付甲方審 閱並簽名確認，如甲方無正當理由拒絕審閱或簽名確認， 經催告後三日仍不履行，乙方得隨時停止施作本工程，甲 方仍應行支付因追加或變更所生之工資材料等費用予乙方 」等語（見重訴字卷一第55頁至第57頁），而觀諸被告所 提出之工程承攬估價單，並未見原告有簽名確認，亦未提 出有催告之佐證，被告自無其所指之變更設計、追加工項 部分款項請求權。 （五）按「乙方延遲交屋，1日賠償甲方15,000元，工程交付日1 12年03月30日」，此為系爭契約契約第十三條所約定（見 重訴字卷一第57頁），而如前述，系爭契約已於112年10 月16日終止，則原告主張自約定完工翌日即112年3月31日 起算至契約終止日即112年10月16日，延宕確已達200日， 故請求違約金300萬元（計算式每日15,000元×200日）， 自屬有據。至被告辯稱系爭契約第十三條係原告自行手寫 加註，且觀諸系爭契約第五條工程期限係以工作天計算， 系爭契約第十三條豈會以日曆天計算，顯見該違約金條款 未經兩造合意，然觀諸原告所提載有系爭契約第十三條之 契約確有兩造簽名（見重訴字卷一第57頁），而被告所提 未載有系爭契約第十三條之契約卻無原告之簽名（見重訴 字卷一第321頁至第323頁），自應以原告上開主張可採。 另被告辯稱原告於112年5月12日要求被告先行停工，並提 出對話記錄為證（見重訴字卷一第337頁），原告自不得 請求112年5月12日至10月13日停工期間之違約金，然觀諸 被告所提上開對話記錄，原告係稱「您選擇不繼續完成未 完成的工程」等語（見重訴字卷一第337頁），顯見並非 原告要求停工，被告此部分辯稱亦難採認。再被告辯稱其 原施作工程已達第五期，共計937萬5,000元，變更設計、 追加工項部分則為201萬7,428元，共計1,139萬2,428元， 扣除原告已給付之1,082萬5,000元後尚積欠56萬7,428元 ，就此部分主張同時履行抗辯，並得溯及免除遲延責任， 惟如前述，被告並無施作工程達1,139萬2,428元，此部分 抗辯亦無足採。 （六）復被告以已施作尚未請領工程款56萬7,428元部分提出抵 銷，惟如前述，被告並無此部分請求權，自無從抵銷。又 被告以民法第511條但書就尚未施作部分提出抵銷，按「 工作未完成前，定作人得隨時終止契約。但應賠償承攬人 因契約終止而生之損害」、「損害賠償，除法律另有規定 或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益 為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情 事，可得預期之利益，視為所失利益」，此為民法第511 條及第216條所明文，是本件原告既已民法第511條本文終 止系爭契約，自應賠償被告因契約終止而生之損害，而本 件兩造原約定總價為1450萬元，經兩造不爭執刪減258萬7 ,674元（見重訴字卷一第11頁、第294頁）後為1,191萬2, 326元，再扣除上開本院認已施作完成部分之金額505萬6, 115元後為685萬6,211元，並參110至112年度營利事業各 業所得額暨同業利潤標準就室內裝修工程之淨利率均為10 ％（見重訴字卷一第357頁至第359頁），是被告就系爭契 約之所失利益僅主張34萬1,167元，並主張抵銷，應屬有 理，自應准許。 （七）綜上，本件原告得請求部分為溢收工程款431萬8,885元， 消費借貸法律關係145萬元及違約金300萬元，共計876萬8 ,885元，再扣除抵銷之34萬1,167元後，為842萬7,718元 ，故原告依民法第179條、第478條、系爭契約第十三條請 求被告應給付原告842萬7,718元及自民事訴之變更追加暨 準備㈡狀繕本送達（見重訴字卷一第406頁）翌日即113年1 2月13日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由 ，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又 兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金 額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗 ，應併予駁回。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院 斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘 明。 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳囿辰 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　董怡彤

2025-01-16

PCDV-112-重訴-702-20250116-1

簡上
臺灣臺中地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度簡上字第473號 上 訴 人 洪儀欣 訴訟代理人 洪玉如 被 上訴人 陳麗娟 訴訟代理人 林東平 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年6 月7日本院臺中簡易庭113年度中簡字第852號第一審判決，提起 上訴，本院於民國113年12月20日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、被上訴人起訴主張：兩造於民國112年4月27日簽訂租賃契約 （下稱系爭租約），由被上訴人將其所有臺中市○○區○○路0 段000巷00號房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租賃期 間自112年5月11日起至114年4月30日止，租金每月新臺幣( 下同)2萬6,000元。詎上訴人自112年7月起即未繳納租金， 並自同年7月至同年12月止，積欠5個月之租金共13萬元，是 以上訴人已積欠2個月以上之租金，違反系爭租約之約定， 被上訴人遂以存證信函通知上訴人終止系爭租約，上訴人卻 仍繼續占有使用系爭房屋，顯有不當得利，為此依系爭租約 、民法第455條規定及民法第179條規定，提起本訴等語。並 為起訴聲明求為判決：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被 上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人13萬元；㈢上訴人應自112 年12月1日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上 訴人2萬6,000元。 二、上訴人則以：兩造簽定系爭租約後，上訴人始發現系爭房屋 存有鼠患、蟻窩、白蟻、塌陷天花板、電路線安裝異常、隨 時有斷水斷電風險等瑕疵，租賃契約約定之內容亦與被上訴 人留存之租約不合，且被上訴人拒絕上訴人申請租屋補助， 涉嫌詐欺、侵權等情，上訴人遂認租金過高，故拒絕給付租 金等語，資為抗辯。 三、原審審酌兩造攻擊防禦方法後，判命：㈠上訴人應將系爭房 屋遷讓返還予被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人13萬元；㈢ 上訴人應自112年12月1日起，至遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付被上訴人2萬6,000元。上訴人不服提起上訴，並為 上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一 審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁 回。 四、得心證的理由： 　㈠按民法第455條前段規定：「承租人於租賃關係終止後，應返 還租賃物。」；租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項 第2款、第2項第1款規定：「租賃期間發生下列情形之一者 ，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償 ：二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍 拒繳。出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規 定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：一、依前項第 1款至第3款及第5款規定終止者，於終止前30日。」。 　㈡被上訴人主張兩造間就系爭房屋簽訂系爭租約，惟上訴人自1 12年7月1日起即未給付租金，經被上訴人於112年10月26日 通知上訴人應於文到後30日內清償租金，如逾期仍未給付， 則因上訴人已積欠達2個月以上之租金，即以該通知為終止 租約之意思表示，而上訴人仍未遵期給付等情，業據被上訴 人提出房屋租賃契約書、存證信函等件為證，且上開未繳付 租金及經被上訴人以存證信函通知等情，皆未經上訴人所否 認，僅辯稱：因為覺得租金太高，故拒絕給付租金等語。惟 查，上訴人既自112年7月1日迄今皆未給付租金，則被上訴 人於同年10月26日以存證信函催告上訴人應繳納租金，逾期 未繳納即以該函為終止租約之意思表示時，實已積欠租金達 2個月以上之租額，而上訴人仍未繳納，兩造間之租約業然 終止，是以被上訴人依民法第455條規定請求上訴人遷讓返 還系爭房屋，及依兩造間之租約，請求上訴人給付租賃契約 存在期間之未付租金13萬元，自屬有據。上訴人雖辯稱系爭 房屋存有如鼠患、蟻窩、白蟻、塌陷天花板、電路線安裝異 常、隨時有斷水斷電風險等瑕疵，且認租金過高等語，惟就 租賃關係而言，承租人如欲主張出租人未為對待給付而主張 同時履行抗辯，必出租人提供之租賃物不能合於所約定之使 用收益，或不能保持使用收益狀態始可。而系爭租賃物如於 初入住時，即有前開如鼠患、蟻窩、白蟻、塌陷天花板、電 路線安裝異常、斷水斷電風險等無法居住之情況，上訴人即 應立即反應予被上訴人知悉，上訴人既未向被上訴人反應如 上情況，或依同法第424條規定終止租約，且迄今仍可居住 在內，居住長達近二年之期間，尚難認被上訴人於交付租賃 物時，未合於約定使用之狀態，至入住後上訴人亦應依善良 管理人之注意保管租賃物(見同法第432條第1項)，如遇租賃 物毀損，亦屬租賃物瑕疵修繕事宜，上訴人應可先依民法第 424條請求被上訴人修補，尚不得逕以租賃物有瑕疵為由， 即為同時履行抗辯並拒付租金。再者，租金數額係經兩造合 意約定，並經兩造簽立租賃契約書，如上訴人事後認租金太 高，應與被上訴人再行協商調整租金，縱被上訴人不允諾亦 屬其契約自由範疇，並不構成上訴人得以直接拒絕給付租金 之理由，是以上訴人所辯皆不足採。 　㈢復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第179條載有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租 金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第16 95號判決意旨參照）。經查，系爭租約因被上訴人提前終止 而消滅，業經本院認定如前，自系爭租約終止後，上訴人即 無合法使用系爭房屋之權源，其後上訴人繼續使用系爭房屋 即屬無權占有，上訴人受有利益致系爭房屋所有權人即被上 訴人受有損害，應堪認定。上訴人自系爭租約終止後之112 年12月1日起迄今，仍繼續占有使用系爭房屋，受有相當於 租金之不當得利，而依系爭租約之約定，系爭房屋租金為2 萬6,000元，上訴人無權占用系爭房屋，受有每月免繳租金 之利益即2萬6,000元，每個月所獲得之利益自得以2萬6,000 元之租金數額為計算。是被上訴人依不當得利之法律關係， 請求上訴人自112年12月1日起，按月給付相當於租金之不當 得利2萬6,000元至遷讓返還系爭房屋為止，亦屬有據。上訴 人此部分所辯，委不足採。 　㈣至上訴人另請求傳喚證人廖小姐、賴小姐及簡氏姐妹，待證 事實為兩造間租賃契約內容不符，及被上訴人未提供合於租 賃契約之租賃環境，以確認被上訴人有無涉及詐欺並追究其 刑事責任，惟上訴人所指，針對兩造所持租賃契約書中附註 提供家具清單部分，有租賃契約內容不符之情，惟經本院比 對上訴人所提出之契約書內頁(見本院卷第103頁)，及被上 訴人於原審提出之契約書(見原審卷第31頁)，僅係書寫方式 不同，內容則完全相符，並無再予調查確認租賃內容之必要 。又上訴人欲另追究被上訴人之刑事責任亦非本件訴訟所應 處理之範疇，實無調查之必要，併予敘明之。　 五、綜上所述，被上訴人依據民法第455條、第179條規定請求上 訴人㈠應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人；㈡應給付被上訴人 13萬元；㈢應自112年12月1日起，至遷讓返還系爭房屋之日 止，按月給付被上訴人2萬6,000元，皆為有理由，應予准許 。原審就此為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此 敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　審判長　法　官　許石慶 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林金灶 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　趙薏涵 以上為正本係照原本作成。 本件不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林俐

2025-01-10

TCDV-113-簡上-473-20250110-1

訴
臺灣臺北地方法院

損害賠償等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第5615號 原 告 李典運 訴訟代理人 謝智硯律師 被 告 新北建設股份有限公司 法定代理人 李花蘭 訴訟代理人 陸正康律師 陸德瑞律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年12月13日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應給付原告新臺幣陸仟參佰玖拾壹元，及自民國一百一十三 年七月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣陸仟參佰玖拾壹 元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、原告起訴主張略以： 　㈠原告向被告購買坐落新北市○○區○○段00地號等土地上C2棟14 樓之建物及地下3層第132號之汽車停車空間(下分稱系爭建 物、系爭停車位，合稱系爭不動產)，並於民國109年1月7日 與被告簽訂之「宏普中央公園房地預定買賣契約書」(下稱 系爭買賣契約)，另於110年8月31日簽訂之「C2棟壹拾肆樓 增補及修訂協議書」（下稱系爭增補協議）。詎被告於112 年10月13日領得系爭不動產之使用執照，卻未依約於領得使 用執照六個月內與原告辦理交屋，遲至113年5月27日始與原 告完成交屋程序，依系爭買賣契約第15條第1項與系爭增補 協議第15條第1項第4款約定，被告應按已繳房地價款依萬分 之五給付遲延利息共新臺幣（下同）364,095元（計算式詳 如附表），原告於113年6月21日發函催告被告文到七日內給 付逾期交屋之遲延利息，被告迄未回應，自應負遲延責任。 又原告就系爭不動產申請之房屋貸款係於113年5月15日由台 灣銀行核撥，第一期(即30日)應付利息為21,850元，依系爭 買賣契約第6條第4項後段約定，被告應返還自113年5月15日 至交屋日前一日即113年5月26日(共12日)之已繳納貸款利息 8,740元。而被告迄今均未支付，其無法律上原因受有不必 支出遲延利息、貸款利息之利益，致原告受有無法受領遲延 利息及額外支出貸款利息之損害，被告應予返還。 　㈡另依系爭增補協議第2條第4項第2款約定，原告所購買之系爭 停車位面積為30.51平方公尺，系爭買賣契約第2條第2項第2 款，就共有部分總面積約定為21,262.36平方公尺，扣除汽 車停車位所占公共設施面積9,150.23平方公尺，被告應交付 12,112.13平方公尺之共有部分面積予全體買受人，然被告 擅自將車道面積納入共有部分面積，造成實際上僅有11,489 .26平方公尺屬房屋共有部分面積，短少622.87平方公尺， 原告依比例實際享有之房屋共有部分面積因而短少1.308027 平方公尺，被告交付予原告之車位面積為30.41平方，亦短 少0.1平方公尺，被告就共有部分、車位空間之給付未符合 債之本旨，且具價值減損與減少契約預定效用之瑕疵，被告 亦無法律上原因受有短少部分之價金，致原告受有須額外支 出價金之損害；被告給付面積短少之加害行為，更導致原告 受領之系爭不動產發生貶值，屬對於原告所有物權利之侵害 ，依系爭增補協議第5條第2項約定，以共有部分面積及共有 部分價款為計算基礎，被告就共有部分及車位應找補之金額 分別為248,130元、18,970元。 　㈢為此，爰就遲延交屋部分，依系爭買賣契約第15條第1項、系 爭增補協議第15條第1項第4款、民法第231條第1項、第179 條規定；就貸款利息部分，依系爭買賣契約第6條第4項、民 法第179條規定；就面積短缺部分，依系爭增補協議第5條第 2項、民法第359條、第226條第1項、第227條第1項、第179 條、第184條第1項前段規定，請求被告如數給付等語，並聲 明：⒈被告應給付原告639,935元，及自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣 告假執行。 二、被告則以： 　㈠依「內政部預售屋買賣契約範本」第13條、第15條對於「驗 收」及「通知交屋期限」之規範，驗收為通知交屋後才需要 踐行之手續，必待檢驗及修繕合格後，才會實際交屋。於實 際交屋前，如發現房屋有瑕疵及未盡事宜，賣方應於實際交 屋前完成修繕，系爭買賣契約第14條、第15條亦符合上開範 本之規範意旨。而被告於112年11月24日寄發驗屋通知書， 其內已明載「宏普中央公園近期已取得使用執照」等語，原 告彼時當然知悉系爭不動產已取得使用執照，並處於可交屋 之狀態，兩造僅需處理實際交屋前包含驗收及產權過戶設定 撥付貸款等手續，即可實際交屋。原告於113年1月26日辦理 交屋驗屋手續時，簽署交屋驗收紀錄表、交屋驗收單，即出 於兩造均認知驗屋係被告通知交屋後要進行之手續，原告主 張被告未於使用執照取得後六個月內通知交屋，顯然無據。 又被告早於113年1月26日前通知原告交屋，自無原告所稱在 通知交屋日前核撥貸款之事實。縱認系爭買賣契約第6條第4 項但書所指交屋日為實際交屋之日，然被告已通知原告於11 3年5月18日辦理交屋手續，係原告表示因出國不克辦理，始 拖延至113年5月27日辦理交屋，故自113年5月18日起至交屋 日止之利息，應由原告自行負擔。 　㈡系爭買賣契約有關建物之全部共有面積(含停車位)，自始規 劃登記在一個建號內，且共有部分內全部設施為共有狀態， 非具體的局限於特定部分，依系爭買賣契約附件五「面積計 算公式及公共設施分配及產權登記特約條款」肆㈠約定，停 車位不能捨機電設備空間、台電配電場所、受電箱空間等面 積單獨存在，房屋共有部分亦不能捨車格、車道等面積而單 獨存在，故系爭建物之共有面積當然包含車道面積。且原告 之建物所有權狀顯示「共有部分：斯馨段00000-000建號　2 1,263.97平方公尺 權利範圍：200000分之706(內含車位編 號地下三層132號權利範圍200000分之286)」，扣除車位後 之共有部分面積為44.65平方公尺，與系爭買賣契約第2條㈡ 「房屋部分」⒈記載「……共用部分面積約44.65公尺(13.51坪 )，……。」，及系爭增補協議第2條㈡⒈所載「……本案B、C棟之 公設比33.9%(不含雨遮面積)。」之約定相符，被告就給付 共有部分，並無面積短少。另參照系爭買賣契約將房屋、停 車位共有部分之面積誤差，分為約定不同找補計算方式，系 爭停車位面積短少部分，應依系爭買賣契約第5條第4項，以 停車位價金計算應找補金額為6,391元(計算式：1,950,000 元 ×0.1㎡/30.5㎡＝6,391元)等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告 之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。 三、得心證之理由： 　㈠原告主張被告未依系爭買賣契約第15條第1項約定，於取得使 用執照後六個月內通知交屋，請求遲延交屋利息364,095元 ，有無理由： 　⒈按定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。 中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型 化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記 載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。違反第1項 公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約 之效力，依前條規定定之。中央主管機關公告應記載之事項 ，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消費者保護 法第11條第2項、第17條第1、4、5項分別定有明文。內政部 公告之應記載及不得記載事項，係屬對消費者權益最低限度 之保障，自不容許契約當事人以定型化契約方式，訂定更不 利消費者之條款（參最高法院109年度台上字第469號判決意 旨參照）。至於消費者與企業經營者個別磋商合意訂立之契 約，非屬定型化契約條款，倘已明定其權利、義務，亦不低 於消保法對消費者權益最低保障，基於私法自治及契約自由 原則，被告與消費者自主為決定，均應受該契約約定之拘束 。 　⒉查被告興建銷售系爭不動產，係採「預售屋」方式，故擬定 買賣契約時，自應參照「預售屋買賣契約書範本」及內政部 公布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」而 定。而系爭買賣契約第14條約定：「雙方經磋商後同意更改 為：乙方（即被告）依約完成本約房屋一切主建物、附屬 建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力之可接通狀 態及完成契約之設施後，應通知甲方（即原告）進行驗收手 續。雙方驗收時，乙方應提供驗收單，甲方就本契約所載之 房屋有瑕疵或未盡事宜，載明於驗收單上要求乙方限期完成 修繕，甲方並得於自備款部分保留房地總價百分之五作為交 屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格當日內支付。……。 」；第15條第1項約定：「乙方於甲方履行本約全部應盡義 務並領得使用執照六個月內完成本約房屋一切主建物、附屬 建物之設備並接通自來水、電力，即應通知甲方進行交屋手 續；……甲方不得以公共設施未完成交付或進行瑕疵修繕為由 拒絕交屋或拒絕應繳款項。乙方如未於甲方履行本約全部應 盡義務並領得使用執照六個月內通知甲方進行交屋，每逾一 日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予甲方。 乙方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修 繕。」；系爭增補協議第15條第1項：「乙方應於領得使用 執照六個月內，通知甲方進行交屋。於交屋時雙方應履行下 列各目義務：⑴乙方付清因延遲完工所應付之遲延利息於甲 方。⑵乙方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前 完成修繕。⑶甲方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款） 及完成一切交屋手續。⑷乙方如未於領得使用執照六個月內 通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五 單利計算遲延利息予甲方。」（見本院卷第56頁、第66頁） ，核與預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第13條 第1、2項約規定：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建 物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦 斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告 圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。雙方驗收時 ，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單 上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房 地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗 合格後支付。」；第15條第1項規定：「賣方應於領得使用 執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下 列各目義務：⑴賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買 方。⑵賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前 完成修繕。⑶買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款） 及完成一切交屋手續。⑷賣方如未於領得使用執照六個月內 通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五 單利計算遲延利息予買方。」之內容大致相符，則綜觀前揭 系爭買賣契約及預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事 項規範內容，可知被告依約完成主建物、附屬建物之設備， 領得使用執照，並接通自來水、電力，及達成瓦斯配管之可 接通狀態、完成契約、廣告圖說所示之設施後並領得使用執 照後，即達到得通知原告進行交屋及驗屋之狀態，亦即「通 知交屋」無須以系爭不動產驗收合格或瑕疵修繕完成為前提 要件，賣方仍得於通知交屋後，進行瑕疵修繕義務，僅賣方 應於交屋前完成修繕即可。且「通知交屋」與「實際辦理交 屋」兩者意涵並不相同；所謂實際辦理交屋，依應預售屋契 約記載事項第15條第1項規定，契約雙方尚須履行應付款項 之付清、房屋瑕疵之修繕等，須契約雙方配合辦理。故通知 交屋後何時實際辦理交屋，尚非賣方所能單方決定，應視付 款及修繕必要情形，由買賣雙方合意定之，始符合預售屋買 賣之通常交易流程。 　⒊經查，系爭不動產於112年10月13日取得使用執照乙節，為兩 造所不爭執，並有新北市政府112店使字第264號使用執照在 卷可稽（見本院卷第73頁），依前開約定被告至遲應於113 年4月13日通知原告交屋。而原告於113年1月26日會同被告 驗屋，並簽署交屋驗收紀錄表、交屋驗收單（見本卷第151 頁、第153頁），其既已名為「交屋驗收單」、「交屋驗收 紀錄表」，並載明「本人同意驗收點交接管完成」等語，系 爭買賣契約亦未約定通知驗收、交屋不得同時為之或賣方須 於驗收合格後始得通知交屋之限制，復衡以一般預售屋買賣 實務，驗屋之程序雖在交屋之前，然若驗屋後買方認為無訛 ，即可完成交屋，從而驗屋本為交屋程序之一環，出賣人所 發驗屋之通知亦非不得視作交屋之通知等情，堪認被告已於 113年1月26日履行通知原告進行交屋程序之義務。是被告應 已在期限內向原告通知交屋，原告依系爭買賣契約第15條第 1項、系爭增補協議第15條第1項第4款、民法第231條第1項 、第179條規定，請求被告給付遲延通知交屋之遲延利息， 洵屬無據。 　㈡原告請求被告負擔交屋前之貸款利息8,740元，有無理由： 　⒈依系爭買賣契約第6條第4項約定：「有關金融機構核撥貸款 後之利息，由甲方負擔。但於乙方通知之交屋日前之利息應 由乙方返還甲方。」（見本院卷第54頁），可見系爭買賣契 約已明訂銀行核撥貸款後至被告通知之交屋日前之利息由被 告負擔，被告通知交屋日後之貸款利息則由原告負擔。是利 息補貼款依約係計算至通知之交屋日止，而非系爭不動產全 部瑕疵完成修繕之實際辦理交屋手續（完成交屋）日止，則 原告以113年5月27日實際完成交屋日作為貸款利息分攤之基 準點，並據此請求貸款利息8,740元，核與上開約定內容不 符，並不可採。 　⒉又本件臺灣銀行於113年5月15日核撥貸款，有臺灣銀行消費 者貸款還款備查表在卷為憑（見本院卷第113頁）；被告已 於113年1月26日通知原告交屋，業經認定如前，則被告並未 遲延通知交屋，即無通知交屋日前之貸款利息產生，原告依 系爭買賣契約第6條第4項、民法第179條規定，請求被告返 還其已繳納之貸款利息8,740元，亦屬無據。　　 　㈢原告依系爭增補協議第5條第2項、民法第359條、第226條第1 項、第227條第1項、第179條、第184條第1項前段規定請求 被告就共有部分面積短少找補248,130元、停車位面積短少 找補18,970元，有無理由？　 　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關 重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時 ，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減 少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請 求減少價金，民法第354條、第359條分別定有明文。第按物 之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依 當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備 者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負 有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無 滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或 契約預定效用之瑕疵。又買賣不動產之面積短少，與權利瑕 疵無涉，應屬民法第354條所定物之瑕疵之範圍（最高法院7 2年度台上字第4265號、94年度台上字第1112號判決意旨參 照）。 　⒉原告主張依約被告應給付之共有部分面積為12,112.13公尺， 被告卻將車道及停車位計入，造成房屋共有部分面積僅有11 ,489.26平方公尺，短少622.87平方公尺，原告依比例短少1 .308027平方公尺，顯屬於通常效用及契約預定效用欠缺且 不能補正之瑕疵云云，惟經審視系爭買賣契約第2條第2項第 2款約定，共有部分係指地下各層樓電梯間、排煙室、安全 梯、梯廳、防空避難室兼停車空間、法定汽車停車位、自設 汽車停車位、行動不便汽車停車位、機車停車位、行動不便 機車停車位、法定自行車車位、機電設備空間、台電配電場 所、受電箱空間、B、C棟蓄水池、B、C棟電錶室、緊急發電 機室、垃圾暫存室、垃圾清運停車位、電信機房、機械室、 進排風管道、進排風機房、防災中心、發電機室、發電機室 進排氣管道、消防泵浦室、雨水回收機房、地上各層樓電梯 間、安全梯、無障礙電梯、管委會使用空間、社區使用空間 、陽台、梯廳、6×12M高層緩衝空間、公用廁所（無障礙廁 所）、消防水箱、中繼消防室、水箱、電梯、機房、陽台、 雨遮、屋突一至屋突三層樓電梯間等依法應列入共同使用部 分均屬之；同條項第1款約定：「共有部分面積約肆拾肆點 陸伍平方公尺」；第3條第2項第3款約定：「共有部分（約 肆拾肆點陸伍平方公尺）：新台幣零仟捌佰肆拾柒萬元整。 」（見本院卷第48頁、第50頁）。又系爭增補協議第2條第2 項第2款約定：「地下第一層大公：BC棟梯廳、樓電梯間、 防空避難室、機車停車空間、各樣機電設備等空間。地下第 二層至第四層大公：BC棟梯廳、樓電梯間、各項機電設備等 空間。車公：地下一層至地下四層之停車格、車道及其他必 要空間。」；第2條第4項第2款、第3款：「另含車道及其他 必要空間，車位面積共計：大車位9.94坪、小車位9.23坪（ 備註：小車位30.51㎡）。前目停車空間位於共有部分且無獨 立權狀，停車空間面積占共有部分總面積之比例43.03%。」 ；另系爭增補協議第7條第1項備註亦載明：「乙方承諾本案 所有共有部分面積扣除全體區分所有權人之房屋面積之共有 部分面積及約定專用部分面積後，剩餘全數計入車位面積」 （見本院卷第62頁、第63頁、第65頁），可知區分所有建物 之共同使用部分，即包含梯廳、排煙室、緊急升降機、安全 梯、防災中心、兼作停車使用之防空避難室、管道、機房等 例示，及依法令應列入共同使用部分之項目，法定停車位則 含車道及其他必要空間，且所有共有部分面積扣除全體區分 所有權人之房屋面積之共有部分面積及約定專用部分面積後 之面積得計入車位面積。 　⒊查系爭不動產包含停車位在內之共有部分登記為新北市○○區○ ○段0000○號，總面積為21,263.97平方公尺；原告就共有部 分之權利範圍為706/200000，其中停車位權利範圍286/2000 00，此有原告提出之建物所有權狀附卷可稽（見本院卷第77 頁）。據此計算，原告應分得之公設面積為44.65平方公尺 【計算式：21,263.97㎡×（706/000000－000/200000）＝44.65 ㎡，小數點二位數以下四捨五入，下同】，應分得之系爭停 車位面積為30.41平方公尺（計算式：21,263.97㎡×286/2000 00＝30.41㎡），除車位面積較系爭增補協議約定之面積少0.1 平方公尺外，原告實際登記取得共有部分面積核與系爭買賣 契約所約定應分得公設面積44.65平方公尺相同，難認有何 短少、未為約定面積給付或物之瑕疵之情事。是原告主張被 告給付共有部分面積不足，屬物之瑕疵，顯有給付不能、受 有溢領買賣價金之不當得利及侵害原告所有權之情，依系爭 增補協議第5條第2項、民法第359條、第226條第1項、第227 條第1項、第179條、第184條第1項前段規定，請求被告給付 248,130元，要屬無據。 　⒋復按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權， 一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於 應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內 ，即無該價金之請求權存在，最高法院著有87年度台簡上字 第10號判決可參。再按無法律上之原因而受利益，致他人受 損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存 在者，亦同，民法第179條亦定有明文。茲查： 　　⑴系爭停車位登記面積較兩造約定面積短少0.1平方公尺，已 如前述，被告就此亦不爭執，則原告購買之停車位面積短 少，顯足以貶損該車位之交易及使用價值，應有物之瑕疵 存在，是原告自得依民法第354條第1項前段、第359條規 定，請求減少價金，且被告就其已受領應減少之價金部分 ，即屬雖原本有法律上之原因而其後已不存在之情形，致 原告受有損害，原告依民法第179條規定，請求被告返還 應減少之價金，核屬有據。　　 　 ⑵原告雖主張應以系爭增補協議第5條第2項約定為計算，然 觀諸該條項約定：「本約土地面積、主建物或本房屋登記 總面積如有誤差，其不足部分乙方均應找補；其超過部分 ，甲方只找補百分之二為限(最多找補不超過百分之二)， 且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬 建物、共有部分價款，除以各面積所計算之單價(應扣除 車位價款及面積)計算應找補金額，無息於交屋時一次結 清。」（見本院卷第64頁），足見系爭增補協議約定登記 面積不足須找補時，應分別以土地、主建物、附屬建物、 共有部分價款除以各面積所計算之單價計算之，並不包含 停車位登記面積，契約文字既已有明確記載，自不應反捨 契約文字而更為曲解（最高法院89年度台上字第79號判決 意旨參照）。而內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記 載及不得記載事項第4條、第6條第1、2項亦同此規定；並 參以土地、房屋、停車位為各別之不動產，各得為計價交 易之標的（最高法院108年度台上字第1663號判決意旨可 參），系爭買賣契約已就土地、房屋、停車位之價格分別 約定，是原告主張依系爭增補協議第5條第2項約定，以共 有部分價格除以扣除停車位後之共有部分面積44.65平方 公尺所得出單價計算減少價金數額，礙難憑採。 　　⑶又系爭買賣契約約定系爭停車位之價金為1,950,000元，而 原告因停車位坪數短少請求減少價金，應就短少之面積及 系爭停車位每平方公尺售價為計算，則以系爭停車位價金 1,950,000元購買30.51平方公尺計算，短少0.1平方公尺 之價金應為6,391元【計算式：（1,950,000元÷30.51㎡）× 0.1㎡＝6,391元，元以下四捨五入】。準此，原告因停車位 面積短少之瑕疵，所得請求減少之價金為6,391元，逾此 部分之請求，要屬無據。 四、綜上所述，原告依民法第354條第1項、第359條、179條規定 ，請求被告給付6,391元，及自起訴狀繕本送達之翌日即113 年7月17日（見本院卷第139頁）起至清償日止，按年息5%計 算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理 由，應予駁回。 五、本件所命被告給付之金額500,000元，本院就原告勝訴部分 ，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告 假執行，此部分原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其 聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭 知。又被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核就前 開原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣 告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依據，應予駁 回。 六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用 之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響， 均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要， 併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日 　　　　　　　　　民事第八庭　　法　官　宣玉華 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林怡秀 附表 付款日期 已付價金 每日按萬分 之五計算 被告遲延交屋之天數 （113年4月14日起至 113年5月27日止） 遲延利息 5,400,000元 0.0005 44 118,800元 113年4月12日 6,530,000元 0.0005 44 143,660元 113年4月29日 1,630,000元 0.0005 29 23,635元 113年5月15日 12,000,000元 0.0005 13 78,000元 合計 364,095元

2025-01-10

TPDV-113-訴-5615-20250110-2

訴
臺灣臺中地方法院

損害賠償等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第2024號 原 告 李居燁 被 告 林育賢 陳韋帆 追加被告兼 上 一 人 法定代理人 游慶栓 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年12月12日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序事項： 一、按公司之清算人，在執行職務範圍內，亦為公司負責人，公 司法第8條第2項定有明文。又解散之公司除因合併、分割或 破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視 為尚未解散；上開規定於公司經中央主管機關撤銷或廢止登 記者準用之，公司法第24條、第25條及第26條之1亦分別設 有規定。是公司於清算完結前，法人之人格於清算範圍內仍 然存續，必須待清算完結後，公司之法人格始歸於消滅。再 有限公司之清算，以全體股東為清算人。但本法或章程另有 規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限，公司法第11 3條第2項準用第79條亦有明定。經查，被告住瑩不動產經紀 有限公司（下稱住瑩公司）於民國112年12月17日決議解散 ，並選任被告游慶栓為清算人，被告住瑩公司於112年12月1 9日向臺中市政府申請解散登記，並經臺中市政府以112年12 月21日府授經登字第11207801250號函准予登記在案，此有 被告住瑩公司之變更登記表、股東同意書及上開函文在卷足 憑（見本院卷第97至99、103至105、113、115頁)，且被告 住瑩公司迄未向本院聲報清算人就任及清算完結，亦有本院 民事科查詢簡答表（見本院卷第117至121頁）在卷可稽，被 告住瑩公司未行清算程序，亦未向本院陳報清算完結等情， 亦為被告游慶栓陳明在卷（見本院卷第160頁），依首揭法 條規定及說明，被告住瑩公司既應行清算程序，且尚未清算 完結，其法人格尚未消滅，仍具有當事人能力，並以清算人 即被告游慶栓為法定代理人，合先敘明。 二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不 在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件 原告起訴原聲明第1項求為被告住瑩公司給付原告新臺幣（ 下同）70,000元及本息，第2項求為被告住瑩公司、林育賢 、陳韋帆應連帶給付原告2,579,535元及本息，嗣於起訴狀 繕本送達被告陳韋帆、林育賢及住瑩公司後，追加游慶栓為 被告，並變更聲明求為被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢、游 慶栓應連帶給付原告70,000元，及被告住瑩公司、陳韋帆、 林育賢、游慶栓應連帶給付原告2,890,335元及本息（見本 院卷第91至92、179頁）。原告所為上開聲明之變更，核屬 擴張應受判決之聲明，且與請求之基礎事實同一，揆諸首揭 規定，尚無不合，應予准許。 貳、實體部分： 一、原告主張： 　㈠訴外人汪維綱於111年間，委託任職被告住瑩公司（即住商不動產大墩店）之仲介即被告林育賢銷售其所有坐落臺中市○區○○○段000○000○000○000地號土地及其上同段4768建號房屋（門牌號碼臺中市○區○○街0巷00號5樓，下稱系爭房屋）。原告經被告住瑩公司仲介即被告陳韋帆居間介紹得知汪維綱欲出售系爭房屋，被告林育賢於過程中，依不動產委託銷售標的現況說明書向原告說明系爭房屋並無漏水之情況，原告因有意願購買系爭房屋，旋即透過被告林育賢、陳韋帆與汪維綱相約於111年4月9日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以6,600,000元買受系爭房屋，辦理所有權移轉登記完畢，並給付仲介費70,000元予被告住瑩公司。詎原告於交屋後之111年10月7日，經系爭房屋樓下屋主雷青梅告知，始知悉系爭房屋於111年1月間即有滲漏水之情事。 　㈡被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆為專業房仲，且被告陳韋帆受原告委託，並收取高額佣金，即應就從事之業務善盡預見危險及調查義務，對於系爭房屋有無通常觀念上之重要瑕疵即如漏水等加以瞭解，渠等疏未查證，例如事前訪查、瞭解屋況，翻開裝潢夾層查看、多加注意詢問賣方、系爭房屋之租客及樓下鄰居有無漏水情形，僅依汪維綱單方說明，即向原告為不實之報告，被告游慶栓即被告住瑩公司負責人兼店長，亦逕於不動產委託銷售標的現況說明書蓋章，並未善盡善良管理人之居間義務，已有過失，違反不動產經紀業管理條例第22、23條及民法第535條、第567條之規定，依法不得向原告請求給付仲介費，爰請求被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢及游慶栓連帶返還仲介費70,000元。 　㈢被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆、游慶栓因前述重大過失， 未發現以其等職能即可輕易得知之漏水瑕疵，亦未盡其職責 ，督促汪維綱注意交屋日期，致原告受有遲延交屋違約金6, 600元、租金損失97,000元、系爭房屋修繕費用556,306元、 交易價值減損233,539元、仲介房屋費70,000元等損害，共 計963,445元（計算式：6,600元＋97,000元＋556,306元＋233, 539元＋70,000元＝963,445元），業經原告對汪維綱提起另案 修復漏水等事件訴訟，經本院以112年度訴字第808號判決准 許，爰依消費者保護法（下稱消保法）第51條、不動產經紀 業管理條例第26條第2項之規定，請求被告住瑩公司、林育 賢、陳韋帆及游慶栓應連帶給付3倍之懲罰性違約金2,890,3 35元（計算式：963,445元×3＝2,890,335元）。 　㈣並聲明：⒈被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢及游慶栓應連帶返 還原告70,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5％計算之利息。⒉被告住瑩公司、陳韋帆、林育 賢、游慶栓應連帶給付原告2,890,335元，及其中2,579,535 元，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計 算之利息；另310,800元，自民事陳報暨追加請求訴之聲明 狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊願 供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：被告林育賢已於受汪維綱委託時，至系爭房屋現 場確認屋況並無漏水之情事，並依不動產委託銷售標的現況 說明書逐一詢問，經汪維綱確認後，於不動產委託銷售標的 現況說明書第35項「現況是否有滲漏水情形？」，勾選「否 」，與系爭房屋之屋況相符。又原告於111年3月27日與汪維 綱於被告住瑩公司面談，汪維綱已告知系爭房屋相關租賃及 之前整修過程，並於同年4月9日與汪維綱簽訂系爭買賣契約 時，於特別條款註記：兩造合意交屋後半年內買方發現原屋 況有漏水情形，賣方必須負瑕疵擔保之修繕責任。被告林育 賢、陳韋帆於111年5月29日上午會同原告驗屋系爭房屋D室 ，原告除現場勘驗，並詢問租客有無滲漏水之情形，驗屋結 果均無問題；同日中午驗屋系爭房屋A、B室，原告除現場勘 驗，並詢問租客有無滲漏水之情形，驗屋結果均無問題；同 年6月18日上午，原告請水電師傅再次驗屋系爭房屋A室，僅 更新水龍頭及電燈開關，同年6月20日驗屋，亦無滲漏水問 題，並於同日下午會同汪維綱完成交屋，汪維綱並將之前修 繕廠商之保固書交付原告。原告主張於111年10月7日，經系 爭房屋樓下屋主雷青梅告知而知悉系爭房屋有滲漏水之情事 ，距離系爭房屋交屋日已超過3個月，應由賣方負瑕疵擔保 之修繕責任，而非由被告等負擔修繕及賠償責任等語，資為 抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： 　㈠原告經被告住瑩公司之仲介，於111年4月9日與汪維綱簽訂系 爭買賣契約，向汪維綱買受坐落臺中市○區○○○段000○000○00 0○000地號土地及系爭房屋，買賣總價款為6,600,000元；汪 維綱係於同年6月20日將系爭房屋點交予原告。 　㈡被告住瑩公司有向原告收取仲介服務費70,000元。　　　 四、得心證之理由： 　㈠原告前於112年間，對汪維綱提起修復漏水等事件訴訟，經本 院以另案112年度訴字第808號受理在案，該案依原告聲請囑 託社團法人臺中市土木技師公會鑑定系爭房屋之滲漏水情形 ，經該會於112年10月26日以（112）中土鑑發字第322-08號 函檢送鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書），鑑定結果略以 ：「一、臺中市○區○○街0巷00號5樓建物，冷氣管線排水並 無滲漏情形；5樓天花板確實有滲漏水情形，C房、D房浴室 排水管線因異物堵塞造成C房地上排水會流至D房浴室，D房 浴室地上排水也不良，排水會流至D房房間，造成D房室內積 水。二、系爭建物除前開部分外，5樓A房、B房、C、D房浴 室地板有防水不良之情形，5樓西北側外牆亦略有滲水之情 形。三、5樓浴室地板滲漏水之原因係因浴室地板防水有瑕 疵；C房、D房浴室管線堵塞其形成原因係因有異物堵塞排水 管所致；5樓頂版滲漏水係因屋頂防水膜已失效所致；5樓後 側(西北側)外牆略有滲水，係因地震等因素使外牆產生微裂 縫造成雨水會滲入牆內側。上述滲漏水可經由工程方法改善 ，改善方法詳如附件八，預估所需修繕費用為556,306元， 工程項目詳附件九。四、5樓浴室地板、頂版、西北側外牆 漏水形成時間判斷在2年以上，即在系爭建物111年6月20日 交屋前就存在。另浴室管線堵塞形成時間則無法確認。五、 系爭建物之浴室管線堵塞狀況，經鑑定技師用通馬桶的吸盤 通了數分鐘，仍無法使排水管疏通，顯示發生原因係因有異 物堵塞排水管所致，判斷該原因並不是正常使用狀況下所致 ，原本設計亦不會產生此堵塞之問題，判斷係人為因素所致 。六、就該浴室管線堵塞狀況，無法判斷其形成時間，因此 無法判斷係在111年6月20日交屋前或後所發生。」等語；鑑 定結論與建議則認為：「鑑定標的物5樓浴室地版、頂版、 西北側外牆漏水形成時間判斷在2年以上，預估所需修繕費 用為556,306元。因5樓浴室地板防水有瑕疵，修繕方法須先 打除墊高層，至原結構面止，並在原結構面先施作一層防水 (修繕方法詳附件八)。打除墊高層，會影響管線，因此編列 管線檢修費詳如附件九。本案浴室管線堵塞，雖無法判斷其 形成時間，但打除墊高層工程項目中，已編列管線檢修費， 自然可解決浴室管線堵塞之狀況。」等語，業經本院調閱另 案112年度訴字第808號修復漏水等事件卷宗核閱屬實，並有 前揭函文及鑑定報告書在卷可稽（見另案卷一第339頁及證 物袋、本院卷第55至57頁）。是系爭房屋於111年6月20日交 屋之前，即存有5樓A、B、C、D房浴室地板防水不良、房屋 頂板因屋頂防水膜失效，及西北側外牆因地震等因素導致些 微裂縫致使雨水滲入之漏水情形；及C房、D房浴室確有管線 堵塞之情形，惟無法判定係於111年6月20日交屋前或後所發 生等情，應堪認定。 　㈡原告請求被告住瑩公司等應連帶返還仲介服務費70,000元， 並無理由： 　⒈按「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委 託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委 託人簽章。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經 紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相 對人在不動產說明書上簽章。」、「經營仲介業務者經買賣 或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並 依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交 易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明 。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告 知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、 協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經 中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」，不 動產經紀業管理條例第23條第1、2項、第24條第1項、第24 條之2分別定有明文。 　⒉次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事 項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力 之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間 為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之 能力，有調查之義務。民法第565條、第567條分別定有明文 。又居間人關於訂約事項，如買賣標的物之價值、效用、品 質、瑕疵等，應就其所知，據實報告於各當事人；其以居間 為營業者，對於上開事項並有調查之義務，此觀民法第567 條規定意旨自明。是以，不動產仲介業之業務，涉及不動產 買賣之專業知識，交易當事人委由仲介業者處理買賣事宜， 仲介業者針對其所為之仲介行為，既向交易當事人收取仲介 費用，就其所從事之業務，應善盡預見危險及調查之善良管 理人注意義務，而為相當之查證義務，並應依不動產經紀業 管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之 相對人為解說。惟上開所謂查證義務自以相當合理之範圍為 其限度，而善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念， 認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言，如其已 盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過 失。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任，民事訴訟法第277條定有明文。且按民事訴訟如係由 原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令 不能舉證，亦應駁回原告之請求（最高法院82年度台上字第 1723號判決意旨參照）。是原告就其主張被告等就系爭房屋 有無漏水之情事，未善盡預見危險及調查之善良管理人注意 義務乙節，自應負舉證責任。 　⒊查系爭房屋浴室地板、頂板、西北側外牆於111年6月20日前 ，已存在漏水情形乙節，業經認定如前。而被告林育賢固於 另案審理時，以證人身分具結證稱：不動產委託銷售標的現 況說明書第35項「現況是否有滲漏水情形？」，係由其勾選 「否」，其向汪維綱詢問有無漏水情形，其當時並無實際調 查等語（見另案卷三第133頁）。然原告與被告住瑩公司間 存在居間關係，僅報告訂約機會及簽訂買賣契約之媒介，並 不負擔出賣人之瑕疵擔保責任，依原告主張系爭房屋天花板 壁癌、滲漏水痕跡係存在於天花板裝潢夾層內（見本院卷第 190頁)，且系爭房屋於111年6月20日交屋，其曾於交屋前至 系爭房屋驗屋，於111年10月7日經系爭房屋樓下屋主告知， 始知系爭房屋有漏水情事觀之，可知系爭房屋之浴室地板、 頂板及西北側外牆，或滲漏水至系爭房屋樓下之漏水情形， 並非一般人得以肉眼或個人感受所得知悉，足認被告林育賢 抗辯其於受汪維綱委託時，至系爭房屋現場確認屋況時，並 未發現有滲漏水之情事乙節，應堪信實。又房屋仲介業雖以 提供房屋買賣之居間服務為其專業，但未具土木或水電之相 關專業，對於建物是否存有漏水瑕疵之察覺能力與常人無異 ，是系爭房屋是否存在前揭滲漏水之瑕疵或異狀，自非被告 林育賢得自對系爭房地目測觀察等合理調查所得知悉。依證 人張峻銘即D房承租人另案審理時證稱：我從110年10月4日 向汪維綱承租系爭房屋D房，於111年2月間左右，發現D房間 「天花板滲漏水」，我有通知當時之房東汪維綱，汪維綱有 請工人處理，處理完之後，我沒有發現天花板有何異樣，天 花板是木板材質，沒有什麼損害情形，111年5月29日原告有 到我房間看一看，我有跟原告說屋頂之前有漏水情形，當時 原告沒有發現什麼異狀，這時候屋頂漏水已經處理好了；發 現「天花板滲漏水」後，大約111年3、4月左右，有發現浴 室地板排水較慢，但這時候房東已經換成原告了，還沒有發 生大問題，所以我沒有通知汪維綱，後來發生浴室地板的水 無法排掉，水淹水到房間裡面，我有通知前、後任房東即原 告、汪維綱處理等語（見另案卷三第134至138頁、本院卷第 256至260頁），足認系爭房屋天花板漏水情形，業經汪維綱 雇工修繕，證人張峻銘於系爭房屋出售予原告之前，未再向 汪維綱反應天花板有何漏水情事，其後證人張峻銘於系爭房 屋交屋前，曾於111年5月29日告知原告關於系爭房屋屋頂漏 水一事，原告查看後，亦未發現異狀，及證人張峻銘雖有發 現系爭房屋D房之浴室排水不良，淹入房間內之情形，然其 亦未告知汪維綱，則依交易上一般觀念，依系爭房屋當時目 視觀察尚無任何跡象得以推認或預見有滲漏水之情形，由被 告林育賢以詢問出賣人即汪維綱之方式調查系爭房屋，依汪 維綱告知無漏水情形，於不動產委託銷售標的現況說明書第 35項「現況是否有滲漏水情形？」，勾選「否」，由汪維綱 簽名確認，並依該現況說明書對原告進行屋況說明，即難認 其有何未依民法第567條第2項規定未善盡據實報告及調查義 務之情。是以系爭房屋於標的物現況說明書填寫時、交屋時 既無可推認或預見滲漏水之情形，被告住瑩公司應就其所從 事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務，而 無違反善良管理人注意義務之過失。原告以系爭房屋交屋過 後發現有滲漏水情事，主張被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆 等應負有當面詢問系爭房屋租客或其他鄰居，或以破壞性之 方式翻看裝潢夾層之調查義務，洵非可採。 　⒋原告雖另主張依被告林育賢等人於交屋後所交付之抓漏工程 合約書（見本院卷第147頁），可知系爭房屋前因滲水至4樓 天花板進行修繕，被告林育賢等人等早已取得該抓漏工程合 約書，應知系爭房屋曾發生滲漏水至樓下之情事，應向系爭 房屋樓下屋主查證是否修繕完成，然系爭房屋漏水至4樓房 屋，非系爭房屋內可見之瑕疵，原告亦未舉證證明被告林育 賢等人於111年4月9日簽訂系爭買賣契約前，已取得上開抓 漏工程合約書，對於系爭房屋曾有滲漏水至樓下之情事，事 前業已知情而有所認識，是原告空言指摘被告林育賢等人明 知系爭房屋曾經修繕之事實，又未盡向樓下屋主查證之責等 語，顯不可採。是依原告所舉證據，無從證明被告住瑩公司 有何故意或過失違反不動產經紀業管理條例第22、23條或民 法第535條、第567條之規定，未盡居間人之善良管理人責任 之情事，則其請求被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢及游慶栓 　　連帶返還仲介服務費70,000元本息，即屬無據。　 　㈢原告依消保法第51條、不動產經紀業管理條例第26條第2項之 規定，請求被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆、游慶栓連帶給 付3倍之懲罰性賠償金2,890,335元，並無理由： 　⒈按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於 提供商品流通進入巿場，或提供服務時，應確保該商品或服 務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性；商品或 服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應 於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法；企業經營者違 反前2項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠 償責任，但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠 償責任，消保法第7條定有明文。又所謂企業經營者，係指 以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者 ，此觀之同法第2條第2款規定即明。且企業經營者主張其商 品於流通進入巿場，或其服務於提供時，符合當時科技或專 業水準可合理期待之安全性者，就其主張之事實負舉證責任 ，同法第7之1條亦定有明文。至於何謂「服務」，消保法並 未設明確之定義性規定，惟參照同法第7條係將從事設計、 生產及製造商品與提供服務之企業經營者並列，且該條第1 項亦明定服務提供人應確保其服務，符合當時科技或專業水 準可合理期待之安全性，可得推知該法所謂「服務」，應係 指直接從事於商品之設計、生產、製造者以外，且本身蘊含 安全或衛生上潛在危險之服務行為而言，可堪認定。原告經 由被告住瑩公司居間買受系爭房屋，並非為達成生活目的而 在食衣住行育樂滿足慾望之行為，因此參諸消費者保護法第 2條第1款之規定，可知原告此一行為並非所謂的消費行為， 自無消費者保護法之適用，且被告住瑩公司係不動產之居間 仲介，縱有違反委任義務，其所提供之給付義務並無安全或 衛生上之危險，亦非消費者保護法所規範之服務，參照前開 說明，無消保法第7條之適用，原告主張被告等應對原告負 消保法規定之企業經營者責任，為此依消保法第51條規定， 請求被告等給付懲罰賠償金2,890,335元云云，並無理由。 　⒉次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致 交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責 任，不動產經紀業管理條例第26條第2項固有明文，然此性 質應屬因不動產經紀業因執行仲介或代銷業務，因債務不履 行對交易當事人所生損害之賠償，並非懲罰性賠償金，原告 據此請求被告等連帶給付懲罰性賠償金2,890,335元云云， 亦屬無據。 五、綜上所述，原告依不動產經紀業管理條例第22、23條及民法 第535條、第567條之規定，請求被告住瑩公司、陳韋帆、林 育賢及游慶栓連帶返還仲介服務費70,000元及本息；及依消 保法第7條、第51條、不動產經紀業管理條例第26條第2項之 規定，請求被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆及游慶栓連帶懲 罰性違約金2,890,335元及本息，均無理由，應予駁回。又 原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失其依據，應併予駁 回。 六、原告雖聲請傳喚證人雷青梅到庭，以證明被告並未向其查證 汪維綱宣稱已經修復系爭房屋漏水之情況，惟被告林育賢等 對於其等並未向雷青梅確認系爭房屋是否有滲漏水之情事， 並無爭執，故認原告前開聲請核無調查必要，附此敘明。　 七、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出 之證據，經核均與判決結果無影響，爰不逐一論駁。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　 中　　華　　民　　國　　114　　年　　 1　　月　　9　　日 　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　孫藝娜 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　　1　　月　　9　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　資念婷

2025-01-09

TCDV-113-訴-2024-20250109-1

補
臺灣嘉義地方法院

履行契約等

臺灣嘉義地方法院民事裁定 113年度補字第619號 原 告 呂芷誼 訴訟代理人 陳家汶律師 被 告 欣歐建設股份有限公司 法定代理人 黃介文 一、上列當事人間請求履行契約等事件，原告起訴未據繳納裁判 費。按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額 ，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟 標的所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併 計算之，但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴 訟標的價額，應依其中價額最高者定之；訴訟標的之價額不 能核定者，以第466條所定不得上訴第三審之最高利益額數 加10分之1定之，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第77 條之2第1項、第77條之12分別定有明文。次按所有權狀乃不 動產所有權歸屬之證明文件，若無從認定原告因返還所有權 狀所受利益之客觀價額，應認其訴訟標的價額不能核定，而 依民事訴訟法第77條之12規定定之（最高法院104年度台抗 字第765號裁定意旨參照）。 二、查原告訴之聲明第1項請求被告應將附件1所示之房屋（門牌 號碼：嘉義市○區○○街0號10樓，下稱系爭房屋）瑕疵修繕完 成並交付予原告。聲明第2項請求被告應將系爭房屋之建物 所有權狀、系爭房屋鎖匙、嘉義市○○○段○○段00地號之土地 所有權狀、房屋保固卡、使用維護手冊、使用執照影本及代 繳稅費收據，交付予原告。核原告訴之聲明第1項部分，依 原告所提缺失改善工程估算單所示，系爭房屋瑕疵修繕完成 所需之工程款為新臺幣（下同）57,000元，故此部分訴訟標 的價額核定為57,000元。而原告訴之聲明第2項，並非對於 親屬關係及身分上之權利有所主張，性質上屬因財產權而起 訴，惟其訴訟標的價額不能核定，依民事訴訟法第77條之12 規定，應以不得上訴第三審之最高利益額數150萬元加10分 之1，即以165萬元核定之。又原告係以一訴主張數項標的， 依民事訴訟法第77條之2第1項前段規定，其價額應合併計算 ，是本件訴訟標的價額核定為1,707,000元【計算式：57,00 0元＋1,650,000元】，依民事訴訟法第77條之13、第77條之2 7、修正前臺灣高等法院民事訴訟、強制執行費用提高徵收 額數標準第2條之規定，應徵第一審裁判費17,929元。茲依 民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於本裁定送達 後5日內如數補繳，逾期未繳，即駁回原告之訴，特此裁定 。 中 華 民 國 114 年 1 月 8 日 民事第二庭法 官 陳思睿 以上正本係照原本作成。 如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向 本院提出抗告狀（須按對造人數提出繕本），並繳納抗告費新臺 幣1,000元；其餘關於命補繳裁判費部分，不得抗告。 中 華 民 國 114 年 1 月 8 日 書記官 吳佩芬

2025-01-08

CYDV-113-補-619-20250108-2

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