履行契約

臺灣橋頭地方法院民事判決 112年度重訴字第159號 原 告 曾秀華 訴訟代理人 吳淑靜律師 被 告 京成建設股份有限公司 法定代理人 蔡天贊 訴訟代理人 張志明律師 張宇蟬律師 上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國113年9月24日言詞 辯論終結，判決如下： 　主　文 被告應給付原告新臺幣2,822萬元，及自民國113年7月17日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第1項於原告以新臺幣941萬元為被告供擔保後，得假執行 。但被告如以新臺幣2,822萬元為原告預供擔保，得免為假執行 。 　事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者、 不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法 第255 條第1 項第2 款、第4款、第7款定有明文。而所謂請 求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點 有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或 關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相 當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理 予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複 審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院95年度台 抗字第713號、99年度台抗字第818號、100年度台抗字第187 號裁定意旨參照）。又原告將原訴變更時，如其訴之變更為 合法，而原訴可認為已因撤回而終結，法院應專就新訴裁判 （最高法院29年上字第1771號、65年台上字第2183號、66年 台上字第3320號判決意旨參照）。查本件原告原以「京城建 設股份有限公司」為被告，嗣變更被告為「京成建設股份有 限公司」，原聲明為「被告應就坐落高雄市○○區○○○段00地 號土地及其上同段4959建號建物（權利範圍全部、總面積為 174.95平方公尺），及其共有部分同段5465建號建物（權利 範圍100000分之194 、面積32117.6 平方公尺），暨地下三 層之車位編號：239 號（權利範圍100000分之81）、機車位 ：510 號，依兩造於民國108年11月9日所簽訂之「房地買賣 預定單」之約定，與原告簽定買賣契約。」，嗣於本院審理 中因被告已將系爭房地出售予第三人，原告則變更聲明為「 一、被告應給付原告新臺幣（下同）2,822 萬元，及自113 年7月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、 願供擔保，請准宣告假執行。」（下稱變更後聲明），經核 與前開規定相符，應予准許，合先敘明。 二、原告主張： 　㈠被告於108年7月間於高雄市橋頭區橋新一路推出「京城森遠 」預售案，並委由訴外人上揚國際實業股份有限公司（下稱 上揚公司）銷售該預售案，原告於108年7月4日先以定金2萬 元預定其中一間店面S1，當時雖尚未談妥買賣價金，然上揚 公司承諾保留此戶由原告第一順位優先購買之權利，嗣原告 不僅先後多次到該預售案之銷售現場磋商上開店面S1之買賣 價格，並以LINE訊息與上揚公司現場銷售人員即訴外人梁語 宸聯繫，其告知上揚公司經理即訴外人林茂年均有與被告公 司溝通該店面之買賣價格，並多次報價給原告，此觀原證2 梁語宸於108年10月15日傳送LINE訊息：「經理有再溝通， 明天回覆妳。真的很抱歉」、108年10月16日傳送訊息：「 經理回覆2,180萬」、108年10月30日傳送訊息：「公司剛給 我價錢了，含一個120萬的車位總價2,080萬」予原告，因原 告不同意上開價格，原告復於108年11月9日到銷售現場磋商 買賣價格，當天經林茂年當場撥打電話給被告公司之董事長 特助蔡先生爭取買賣價格（即被告公司董事長蔡天贊之兒子 ），最後經董事長特助蔡先生同意將店面S1以房地售價1,69 0萬元（含機車位：510號）、地下三層之編號239號平面車 位以120萬元，總價為1,810萬元出賣給原告，原告並當場支 付訂金10萬元，此有原證3雙方當日簽訂房地買賣預訂單（ 下稱系爭預訂單）為憑。 　㈡兩造於108年11月9日簽訂系爭預訂單後，原預定於108年12月 15日簽訂正式買賣契約，嗣因梁語宸剛好要回澎湖，伊表示 不用急，慢慢來沒關係，要原告等伊回來再簽，梁語宸自澎 湖返回高雄後，其於108年12月28日傳送訊息詢問原告：「 店面簽約妳要約何時？1/5號前」，原告乃撥打LINE電話與 伊約定於109年1月3日下午簽訂正式買賣契約，詎於109年1 月3日下午原告正要出發前往銷售現場簽約，先行撥打LINE 電話給梁語宸時，梁語宸竟向原告表示被告公司臨時反悔不 賣店面給原告了，原告幾經上揚公司人員與被告公司溝通無 效，原告乃向高雄市政府消費者服務中心提出申訴，被告公 司於109年3月19日委由林茂年代理出席高雄市政府消費爭議 申訴協商會議時，林茂年當場坦承：被告公司有同意將該店 面S1（含平面車位）以1,810萬元出售給原告，惟同時陳稱 ：本案僅為預售單，仍須經公司同意云云，兩造又於同年4 月29日進行調解，被告公司自知理虧，其因此表示除同意返 還訂金10萬元外，並願賠償原告12萬元，雙方調解不成。又 最近被告公司將該預售案興建完成，並於112年6月5日辦妥 第一次所有權登記，該店面S1係坐落於高雄市○○區○○○段00 地號土地，建號登記為同段4959建號（權利範圍全部）、總 面積為174.95平方公尺，及其共有部分同段5465建號、權利 範圍100000分之194、面積32117.6平方公尺（下合稱系爭房 地），暨地下三層之編號239平面車位（權利範圍100000分 之81，下稱系爭停車位，係登記於同段4960建號建物之下) 。 　㈢承上，被告公司業已同意以1,810萬元之價位將系爭房地及系 爭停車位出賣予原告無誤，此可觀之林茂年代理被告公司於 109年3月19日出席高雄市政府消費爭議調解時表示：被告公 司同意賣京城森遠S1（含地下三樓平面車位）予原告，且由 上揚公司之銷售人員梁語宸於108年11月9日原告簽訂系爭預 訂單後，亦於108年12月28日傳送訊息詢問原告：「店面簽 約妳要約何時？1/5號前」，並與原告約定於109年1月3日下 午簽訂正式買賣契約，依經驗法則，梁語宸必然已事先經過 被告公司同意系爭預訂單上之出賣價格1,810萬元，始會與 原告邀約簽訂正式買賣契約之時間，而被告公司之所以於同 意以上開價格出售系爭房地及系爭停車位予原告後又反悔， 實乃因當時台積電到高雄橋頭設廠，消息利多，高雄橋頭區 之房價不斷大幅上升，其認為以上開價格出賣給原告實屬過 低，被告公司因而反悔，寧願賠償原告定金也要毀約，實已 毫無誠信可言，亦可由梁語宸於109年1月3日傳送訊息予原 告表示：「沒想到京城建設會這樣，真的好無奈！」等語可 證，被告片面毀約，自無拘束原告之效力，因此，原告本得 基於預約之法律關係，請求被告依系爭預訂單所示之内容， 就系爭房地及系爭停車位簽訂買賣契約之本約，然被告為規 避其訂立本約及移轉系爭房地之義務，竟於訴訟中將系爭房 地出售並移轉予訴外人王月珠所有，致原告已無從請求被告 訂立本約及履行本約，被告自應負不能成立本約之債務不履 行責任，且係包含履行利益之責任，被告自應賠償原告所有 損害及所失利益，因被告係以4,452萬元將系爭房地(不包含 汽車平面停車位)出售予王月珠，又依同棟大樓之地下三樓 汽車平面停車位之實價登錄資料，成交價格為170萬元，扣 除訂立本約時原告原應給付之買賣價金1,810萬元，原告之 所失利益應為2,812萬元（計算式：4,452萬元+170萬元-1,8 10萬元=2,812萬元），再加上原告所受之積極損害即已付訂 金10萬元，被告自應依民法第226條第1項及第216條規定， 賠償原告所受損害及所失利益2,822萬元，爰依民法第226條 第1項及第216條規定提起本訴等語，並聲明：如變更後聲明 。 三、被告則以：本件應由原告舉證證明兩造有其所主張預約或本 約存在。兩造就系爭房地之買賣價金具體付款方式、契約簽 訂日期及有關其他費用之負擔、貸款、交屋約定、違約等諸 多必要之點均未有合意，系爭房地之買賣契約無從成立，且 系爭預訂單上並有註明「此價位須經公司同意，否則已繳價 金無息退還」、「此價位須經公司同意始可售出，如不同意 原金無息退還，均無條件解約」等語，並未有原告所述兩造 即以1,810萬元之價額簽訂系爭房地買賣契約之預約合意， 被告公司得以返還訂金為代價拒絕買賣契約，縱使議價成功 ，被告仍有選擇簽署買賣契約或加倍返還訂金予原告之權利 ，原告主張系爭預定單為預約云云，並不可採。而被告公司 嗣後已多次寄發存證信函予原告為「沒有要訂立本約」之表 示，於109年3月19日雙方就本件消費爭議事件因調解未成立 ，被告公司即依調解紀錄書提存22萬元，堪認被告公司已拒 絕給付，無欲就此部分再為要約或承諾之意思表示，準此， 系爭預約單欲使兩造再就其他內容達成合意及簽署本約之約 定，客觀上已無除去障礙之可能。退步言，縱認系爭預訂單 之性質為「預約」，然前開預定簽約日期為「108年12月15 日」即應屬「附終期」之約定，此觀系爭預定單特別約定事 項第2點載明「訂購人須依約定時間內完成補足訂金及簽約 手續，逾期未完成辦理者，視同違約棄權論，賣方不另行催 告，本預定單自動失效」等語，足認逾上開期限，原告請求 訂立本約之權利即失其效力，原告復未能證明雙方確已另有 達成新的買賣預約合意，依民法第102條第2項規定，原告得 請求被告訂立系爭房地買賣本約之權利於108年12月15日屆 滿而失其效力，被告並無訂立本約或將系爭房地交付原告之 義務。又系爭房地所有權嗣已出售移轉登記予訴外人王月珠 ，而被告既無庸負擔此部分給付義務，自難以原告主張被告 公司履約交付系爭房地可獲得之系爭房地溢價之差額，做為 損害賠償。縱鈞院認被告公司仍應負擔訂立買賣本約及出賣 人之義務，然原告所支出10萬元訂金部分，係於系爭房地買 賣契約倘依約履行時，該等訂金費用本即屬原告應支出之費 用，並非原告之損害，原告主張被告應賠償其為系爭房地所 支出之前揭訂金費用10萬元應屬無憑。另原告主張被告公司 應賠償系爭房地轉售利益2,812萬元部分，然其是否屬原告 已訂之計畫或客觀確定性可預期之利益，容有疑問，亦從未 見原告對此等轉售提出任何相關之舉證或說明，且原告於10 8年11月9日簽訂系爭預定單當時，原告並未與他人簽訂買賣 契約，自難認原告受有何等所失利益之損害。更況，縱認系 爭預定單為「預約」且原告有依預定之本約內容預為轉售之 準備（僅假設語氣，被告仍否認），然轉售利益係依預訂之 本約獲履行之利益，自非因預約不履行所失利益，兩造既尚 未訂立「本約」，原告自不得請求被告賠償因依預訂之本約 內容所預期可獲得之轉售利益，原告主張被告訂立本約之義 務陷於給付不能為由，依民法第226條、第216條規定，請求 被告賠償轉售利益之所失利益，殊非有據等語置辯，並聲明 ：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免 為假執行。 四、兩造不爭執事項 　㈠被告於108年7月間於高雄市橋頭區橋新一路推出「京城森遠 」預售案，並委由上揚公司銷售該預售案。 　㈡原告於108年7月4日先以訂金2萬元預定其中一間店面S1，當 時尚未談妥買賣價金，嗣原告先後多次到該預售案之銷售現 場磋商上開店面S1之買賣價格，並以LINE訊息與上揚公司現 場銷售人員梁語宸聯繫，原告復於108年11月9日到銷售現場 磋商買賣價格，同日並簽訂系爭預訂單，記載訂購戶別S1、 房地售價1,690萬元（含機車位：510號）、地下三層之編號 239號坡道平面車位（面積26.01平方公尺）售價120萬元， 總價為1,810萬元，預定簽約日期為108年12月15日，原告並 當場支付訂金10萬元。 　㈢梁語宸於108年12月28日以LINE詢問原告「店面簽約妳要約何 時?1/5號前」；梁語宸於108年1月3日以LINE告知原告「公 司已經通知現場，1/13號住家的價錢要往上調漲了」，並有 多次通話紀錄，嗣原告表示「我12月15如果去簽約、就不會 有這麼多問題、都馬是妳跟我說沒關係這個慢慢來不用急」 、梁語宸則回應「沒想到京城建設會這樣，真的好無奈!店2 也還沒簽」。 　㈣嗣原告向高雄市政府消費者服務中心提出申訴，被告公司於1 09年3月19日委由林茂年代理出席高雄市政府消費爭議申訴 協商會議時，林茂年當場坦承：被告公司有同意將該店面S1 （含平面車位）以1810萬元出售給原告，惟同時陳稱：本案 僅為預售單，仍須經公司同意等語，嗣兩造又於同年4月29 日進行調解，被告表示除同意返還訂金10萬元外，並願賠償 原告12萬元，然為原告所拒絕，雙方調解不成。 　㈤「京城森遠」預售案已興建完成，被告並於112年6月5日辦妥 第一次所有權登記，該店面S1係坐落於高雄市○○區○○○段00 地號土地（權利範圍100000分之380）及其上同段4959建號 （權利範圍全部，總面積174.95平方公尺，門牌號碼高雄市 ○○區○○○路00號），及其共有部分同段5465建號建物（權利 範圍100000分之194、面積32117.6平方公尺）（下合稱系爭 房地）。 　㈥被告已於113年4月26日將系爭房地以4,452萬元出售予訴外人 （有附機車停車位，不包含汽車停車位）。 五、本院之判斷 　㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153條第1項定有明文。次按契約有預約與 本約之分，預約乃約定將來訂立一定契約之契約，目的在使 當事人負締結本約之義務。而不動產之買賣，除標的物及價 金外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事 項，故買賣雙方就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來 訂立「本約」之張本，即為買賣「預約」，然尚不能因此即 認買賣契約業已成立（最高法院64年度台上字第1567號判決 先例、85年度台上字第2396號、80年度台上字第1883號判決 意旨參照）。　 　㈡經查，原告於108年11月9日簽訂系爭預定單，並交付10萬元 訂金予被告之代銷公司人員梁語宸，系爭預定單上蓋有被告 公司之收款專用章，且經證人梁語宸到庭具結證稱：原則上 房子有定價，客戶會出價，我們就會把客戶的價錢告知專案 經理林茂年，他覺得這個價格不能回報就會說不行，經理覺 得價位接近的話，他就回報建設公司，得到的結果如果建設 公司說不行，經理就會跟我們說這個價位不符合建設公司的 期待，請客戶再重新出價。系爭預定單是我簽的，訂購總價 1,810萬元是原告出的，我回報給專案經理，由專案經理決 定要不要打電話給被告公司，當時專案經理有打電話給被告 公司，他打完電話後就說客戶出這個價錢可以收錢就是收訂 金，原則上就是被告公司同意賣1,810萬元的價錢，我才可 以收錢並簽預定單，但我聽不到電話內容，只知道這件最後 的結果是收錢。簽約日期要超過5天審閱期，安排簽約日期 是我們現場人員決定的，也要上報經理，預定簽約日期108 年12月15日是我跟原告約的時間，後來因為我父親生病我臨 時請假，我有提前告知原告，原則上有兩種做法，一種是原 告若願意等就等我回來簽，如果不願意現場有人員可以幫忙 簽約，後來原告同意等我回來再簽，我後來有再跟原告約一 個時間，跟原告改期我也有上報經理，經理沒有說不同意改 期或建設公司不同意改期。原告當天準備來簽約時，我當天 才得知被告公司決定不賣了等語（重訴卷第190頁至第200頁 ），佐以系爭預定單特別約定第6項約定：「本預定單為訂 購人優先保留戶之臨時憑證，未加蓋收款專用章視為無效； 本房地買賣合約條件以雙方正式簽訂之契約書內容為準；正 式契約書簽立後，本預定單須同時繳回，並自動失效。」等 語，堪認系爭預定單已就買賣本約必要之點，即標的物範圍 及價金已有所約定，但就買賣本約履行之細節事項尚有未備 ，是兩造間簽訂之系爭預定單為買賣契約之預約，堪可認定 。又系爭預定單固載明預訂簽約日期為108年12月15日，惟 事後經被告委託之代銷公司人員梁語宸向原告改期始未於該 日簽訂一情，有前開證人證述可參，自與系爭預定單特別約 定第2項約定逾期未完成辦理之情形不同，被告抗辯原告得 請求被告訂立本約之權利於108年12月15日屆滿而失其效力 云云，自屬無據。 　㈢次按預約當事人之一方請求他方訂立本約，係以請求他方履 行本約為其最終目的，設買賣預約之出賣人，於訂約後將買 賣標的物之不動產所有權移轉於第三人，其對於買受人所負 移轉所有權之義務，即陷於給付不能之狀態，而買賣預約未 經當事人合意解除或失其效力前，預約當事人仍負有訂立本 約之義務。預約出賣人如不訂立本約，縱發生給付不能之情 形，預約之買受人非不得請求預約出賣人賠償因違反預約所 受之損害（最高法院98年度台上字第1711號判決意旨參照） 。預約出賣人依預約所負者，雖係訂立本約之義務，然若於 訂立本約前，本約買賣標的即已陷於給付不能之情形，此時 即無強令預約買受人先請求他方訂立本約之實益，基於訴訟 經濟之考量，應許預約買受人得逕依給付不能之規定，向他 方請求損害賠償。又民法第226條因可歸責於債務人之事由 ，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。是預約之債務人 必須有可歸責之事由，始負損害賠償責任。預約當事人一方 不履行訂立本約之義務負債務不履行責任者，他方得依債務 不履行相關規定請求損害賠償，賠償範圍包括所受損害及所 失利益。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別 情事，可得預期之利益，視為所失利益，此觀民法第216條 第2項規定自明。準此，凡就外部客觀情事觀之，依通常情 形，或依已定之計劃、設備，或其他特別情事足認其已有取 得利益之可能，因責任原因事實之發生，致不能取得者，即 為所失之利益，應由債務人賠償，不以現實有此具體利益為 限（最高法院96年度台上字第514號判決參照）。 　㈣經查，兩造間既已成立買賣預約，且未經合法解除仍屬有效 ，被告即負有簽立買賣本約之義務，被告於未訂立本約前， 擅將系爭房地出售予第三人並辦妥所有權移轉登記，其對於 預約買受人即原告依本約所負移轉所有權之義務，即陷於給 付不能之狀態，自屬可歸責於被告，則原告請求被告賠償不 能履行成立本約致其受有已付訂金10萬元之損害及欲獲取報 酬所生之消極損害即所失利益，自屬有據。又原告就系爭房 地及地下三層之坡道平面車位（面積26.01平方公尺）應給 付予被告之總價為1,810萬元，而系爭房地經被告以4,452萬 元出售予第三人（不含汽車停車位）、另同棟大樓之地下三 層之坡道平面車位之實價登錄價格為170萬元（面積為24.41 平方公尺），亦有實價查詢服務網資料可參（重訴卷第178 頁），則原告主張因被告給付不能而受有系爭房地及停車位 之所失利益為2,812萬元（4,452萬元＋170萬元－1,810萬元＝2 ,812萬元），即屬有據，故原告依民法第226條、第216條規 定請求被告賠償2,822萬元（10萬元＋2,812萬元＝2,822萬元 ），為有理由，應予准許。 　㈤末按債務人無為一部清償之權利，此觀民法第318條第1項規 定自明。又債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出 之效力，為同法第235條所明定。若債務人僅提出給付之一 部，除別有規定外，不得謂為依債務本旨提出，自不生提出 之效力（最高法院92年度台上字第1553號判決意旨參照）。 查被告固於112年5月31日向臺灣高雄地方法院提存所提存22 萬元，有提存書附卷為憑（重訴卷第57頁），然被告公司應 賠償原告2,822萬元，已如前述，而被告公司因僅願給付原 告22萬元，遭原告拒絕而將22萬元提存於法院，依前揭說明 ，自難認屬已依債務本旨為給付，而不生提出之效力，併此 敘明。 六、綜上所述，原告依民法第226條、第216條規定，請求被告給 付原告2,822 萬元，及自113年7月17日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。兩造均陳明願 供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰 各酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　11　　日 　　　　　　　　民事第二庭　法　官　翁熒雪 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　14　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　方柔尹