返還押租金
臺灣桃園地方法院小額民事判決
113年度桃小字第2455號
原 告 鄭硯馨
被 告 顏仲立
上列當事人間請求返還押租金事件,本院於民國114年2月3日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣21,475元,及自民國113年11月19日起至
清償日止,按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用額確定為新臺幣1,000元,及自本判決確定之翌日起至
清償日止,按週年利率5%計算之利息,由被告負擔57%,餘由原
告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
理由要領
一、本件原告主張伊於民國111年1月10日與被告顏仲立就門牌號
碼桃園市○○區○○路00號15樓之15之房屋(下稱系爭房屋)簽
訂租賃契約(下稱系爭契約),租期2年,約定每月租金新臺
幣(下同)9,000元,並已繳納18,000元之押租金與被告。雙
方於租期屆滿後,未另立租賃契約,由原告繼續承租系爭房
屋並繳納租金。嗣被告於113年10月17日委由訴外人許英美
通知原告終止租約,並請原告於同年11月7日前遷出,違反
系爭契約第13條之約定等情,業據原告提出系爭契約為證(
見本院卷第8頁至第11頁),並有被告提出之通訊軟體LINE
對話記錄在卷可稽(見本院卷第30頁),且為被告所不爭執
,自堪信為真實。
二、按租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租
人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。民法
第451條定有明文。查兩造於租期屆滿後,仍由原告承租系
爭房屋並繳納租金一情,業經認定如前,則系爭租約視為以
不定期限繼續之。是兩造間權利義務關係,仍應以系爭契約
為斷。
三、原告得請求被告給付21,475元,分敘如下:
㈠押租金部分:
⒈觀諸系爭契約第4條之約定:「押金由租賃雙方約定為2個月
租金,金額為18,000元整(最高不得超過2個月租金之總額
)。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。前項押金,
除有第11條第4項、第13條第3項、第14條第4項及第18條第2
項得抵充之情形外,出租人應於租期屆滿或租賃契約終止,
承租人返還租賃住宅時,返還押金或抵充本契約所生債務後
之賸餘押金。」(見本院卷第8頁)查本件原告已繳納18,00
0元之押租金,且迄今尚未返還原告乙情,業經認定如前,
則系爭契約終止時,被告自負有返還押租金之義務。
⒉觀諸系爭契約第11條第2項、第3項、第4項之約定:「承租人
應以善良管理人之注意,保管、使用租賃住宅。」、「承租
人違反前項義務,致租賃住宅毀損或滅失者,應負損害賠償
責任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益,致
有變更或毀損者,不在此限。」、「前項承租人應賠償之金
額,得由第4條第1項規定之押金中抵充,如有不足,並得向
承租人請求給付不足之金額。」(見本院卷第9頁)查本件
被告固以原告返還系爭房屋時未予清潔,且床墊污損、馬桶
損壞,因而支出粉刷費用13,000元、清潔費6,000元、馬桶
維修費1,800元、床墊價金3,800元,應以押租金抵充為由置
辯,並提出系爭房屋照片、收據、估價單、報價單為證(見
本院卷第32頁至第37頁),惟檢視上開照片,縱屋內空間非
乾淨無暇、床墊有污損或馬桶有部分零件需更換等情,應係
長久使用所致,尚難認原告有何未依約定方法或依租賃住宅
之性質使用、收益,致有變更或毀損之情形,是被告所辯,
洵無可採。
⒊觀諸系爭契約第14條第4項之約定:「前項金額與承租人未繳
清之租金及第5條約定之相關費用,出租人得由第4條第1項
規定之押金中抵充,如有不足,並得向承租人請求給付不足
之金額或費用。」(見本院卷第9頁)查原告返還系爭房屋
後,仍有電費2,228元、水費1,297元,共計3,525元未結清
,業據被告提出繳費憑證為證(見本院卷第38頁至第39頁)
,是被告依上開約定,請求自押租金中抵充3,525元,應屬
有據。從而,扣除上開費用後,原告尚得請求被告返還押租
金14,475元(計算式:18,000元-3,525元)。
㈡違約金部分:
⒈觀諸系爭契約第13條第2項約定:「依前項約定得終止租約者
,租賃之一方應至少於終止前1個月通知他方。一方未為先
期通知而逕行終止租約者,應賠償他方最高不得超過1個月
租金之違約金。」(見本院卷第9頁)查被告於113年10月17
日通知原告終止租約,並請原告於同年11月7日前遷出,未
於終止前1個月通知原告等情,業經認定如前,是被告未依
上開約定於終止前1個月通知原告,原告自得請求被告給付
違約金。
⒉按約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額,此為民
法第252條所定。至是否相當,應依一般客觀事實、社會經
濟狀況、當事人所受損害情形及債務人若能依約履行時,債
權人可得享受之一切利益,以為衡量之標準,倘所約定之額
數,與實際損害顯相懸殊者,法院自得酌予核減,並不因懲
罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。本院審酌系爭契約
所定違約金數額最高為9,000元,然被告提前19日終止契約
並請求原告返還系爭房屋,非無預留一定期間,且原告於11
3年10月20日前後即覓得新租屋處,難謂受有嚴重損害,爰
依前揭規定,酌減違約金至7,000元。從而,原告得請求被
告給付之違約金數額為7,000元,逾此範圍之請求則無理由
,不應准許。
㈢提前解約所生之仲介費、搬家費部分:
按損害賠償,除法律另有規定或契約另有訂定外,應以填補
債權人所受損害及所失利益為限。民法第216條第1項定有明
文。惟損害賠償之債,以有損害之發生及有責任原因之事實
,並二者之間,有相當因果關係為成立要件。查原告固主張
因被告提前終止租約,致其支出仲介費用6,000元及搬家費
用5,000元,並提出仲介費之統一發票為證(見本院卷第52
頁至第53頁),然系爭契約本非無終止之可能,而上開費用
則係租約終止後,原告另覓新居並搬遷所當然發生之費用,
是上開費用與被告提前終止租約之行為間,欠缺相當因果關
係,原告請求被告給付仲介費、搬家費即屬無據。
㈣末按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經
其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任,其經債權
人起訴而送達訴狀,與催告有同一之效力;遲延之債務,以
支付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利
息;應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,
週年利率為5%,民法第229條第2項、第233條第1項前段、第
203條分別定有明文。經查,本件原告之押租金返還請求權
及違約金請求權,係屬未定給付期限之金錢債權,且未約定
利率,則被告自受催告時起,負遲延責任。是原告請求自起
訴狀繕本送達翌日(即113年11月19日,見本院卷第16頁)
起按週年利率5%計算之利息,即屬有據。
四、原告依系爭契約請求被告給付21,475元(計算式:14,475元
+7,000元),及加計起訴狀繕本送達翌日即113年11月19日
起算之法定遲延利息,為有理由,應予准許。逾此範圍之請
求,則無理由,應予駁回。
中 華 民 國 114 年 3 月 7 日
桃園簡易庭 法 官 郭宇傑
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上
訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後
20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 7 日
書記官 黃怡瑄
附錄:
一、民事訴訟法第436條之24第2項:
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告,非以其違背法令為
理由,不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25:
上訴狀內應記載上訴理由,表明下列各款事項:
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第471條第1項:(依同法第436條之32第2項規定
於小額事件之上訴程序準用之)
上訴狀內未表明上訴理由者,上訴人應於提起上訴後20日內
,提出理由書於原第二審法院;未提出者,毌庸命其補正,
由原第二審法院以裁定駁回之。
TYEV-113-桃小-2455-20250307-1