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臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上字第82號上訴人蔡吉豐住○○市○○區○○街0○0號訴訟代理人吳登輝律師梁家豪律師被上訴人建竑有限公司法定代理人陳揚智訴訟代理人陳建宏律師曾雋行律師上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於民國113年1月26 日臺灣高雄地方法院112年度訴字第341號第一審判決提起上訴，本院於113年10月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：　㈠兩造於民國110年9月11日簽訂土地一般委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約），約定由被上訴人居間銷售上訴人及訴外人吳幸、胡吳美代及王吳春英（下稱吳幸等3人）所有如附表所示之5筆土地(以下合稱系爭土地），銷售底價為新臺幣（下同）1億6,000萬元，服務費以實際成交價4％收取，銷售期間自110年9月11日起至111年3月31日止。因無交易成立，兩造同意延長系爭銷售契約之委託期間至111年6月30日，兩造復於111年6月6日簽立契約變更附表（下稱系爭附表），並變更銷售底價為1億4,316萬元，服務報酬為500萬元（下稱系爭服務費）。　㈡經由被上訴人仲介，上訴人於111年6月7日與訴外人圓禾建設股份有限公司（下稱圓禾建設公司）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由圓禾建設公司以1億4,316萬7,20 0元購買系爭土地，已達系爭銷售契約所定底價，上訴人應給付系爭服務費，並已簽訂系爭服務費確認單，承諾給付。系爭附表縱非原約之延長，亦屬新訂之契約，上訴人仍應給付系爭服務費。惟上訴人迄今未付，爰依系爭銷售契約、系爭附表、系爭服務費確認單之約定，及民法第565條、第568 條第1項規定，提起本件訴訟等語，並聲明：上訴人應給付被上訴人500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人抗辯：　㈠上訴人原本經吳幸等3人授權，以每坪38萬元之價格與被上訴人洽談委託銷售系爭土地，並與被上訴人簽訂系爭銷售契約。惟111年3月31日屆期之後，吳幸等3人未再授權，因此兩造間之居間仲介法律關係已消滅。上訴人雖經被上訴人遊說於111年6月6日再簽系爭附表，僅屬事實行為性質，不具任何法律效力，無以延長已消滅之法律關係，兩造間已無居間仲介契約存在。　㈡系爭附表之簽署縱非事實行為，既與系爭銷售契約期限已相隔2個月餘、銷售價格亦有變動，亦屬新約，並非原約延長。而被上訴人明知吳幸等3人已委由其他仲介居間系爭土地買賣之事、上訴人已未獲授權，上訴人顯屬無權代理吳幸等 3人，系爭附表應屬效力未定之契約。被上訴人既非善意相對人，依民法第110條規定反面解釋，不得對上訴人主張任何違約及損害賠償債權。　㈢依據系爭銷售契約書面，銷售標的之權利範圍手寫記明為「以權狀為主」。而附表編號1所示之土地（下稱75之1地號土地）為上訴人、吳幸等3人及訴外人吳金獅共有，故上訴人委託被上訴人居間之範圍僅有系爭土地之部分，並非全部。惟上訴人與圓禾建設公司簽訂之買賣契約（下稱系爭買賣契約），就75之1地號土地依土地法第34條之1規定列為整筆出售，已不符合約定居間銷售之範圍。又扣除應付吳金獅之價金計589萬8,000元後，上訴人與吳幸等3人實際出售價金僅1 億3,726萬9,200元，亦未達委託銷售底價。縱認上訴人拒絕履行且可歸責，被上訴人請求之500萬元屬違約金，應予以酌減；若屬居間報酬性質，被上訴人於簽訂系爭附表之翌日即尋得圓禾建設公司購買系爭土地，依勞務付出比例而言，亦屬過高，應依民法第572條規定予以酌減等語，並聲明：被上訴人之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、原審判決被上訴人全部勝訴。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：原判決廢棄。被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事項及爭點　㈠兩造不爭執之事項 ⒈上訴人、吳金獅及吳幸等3人為75-1地號土地之共有人。 ⒉吳幸為坐落高雄市○○區○○○段0000地號土地之所有權人。 ⒊王吳春英為坐落高雄市○○區○○○段00000地號土地之所有權人。 ⒋胡吳美代為坐落高雄市○○區○○○段00000地號土地之所有權人。 ⒌上訴人為坐落高雄市○○區○○○段0000地號土地之所有權人。 ⒍兩造於110年9月11日簽立系爭銷售契約，被上訴人受任銷售系爭土地，雙方約定委託銷售總價為1億6,000萬元，銷售期間自110年9月11日起至111年3月31日止，服務報酬為成交價之4％，委託期間並無買賣契約成交。 ⒎兩造於111年6月6日簽立系爭附表，約定系爭銷售契約之委託期間延長至111年6月30日止，變更銷售總價（即底價）為1 億4,316萬元及上訴人應給付之系爭服務費，內容如書面所載。 ⒏吳幸等3人授權上訴人於出售系爭土地時，由上訴人簽訂委託書、買賣契約書等相關事宜，雙方有簽立授權書。 ⒐上訴人經由被上訴人之媒介，與圓禾建設公司於111年6月7日簽立系爭買賣契約，上訴人代理吳幸等3人出賣系爭土地予圓禾建設公司，買賣價金分別為7,927萬9,200元、6,388萬8 ,000元，合計1億4,316萬7,200元，內容如書面所示。 ⒑上訴人於111年6月7日簽立系爭服務費確認單，該確認單記載：付款人即上訴人應支付委託本公司房屋租售仲介服務費，尚餘尾款500萬元，上訴人並於付款人欄簽名。　 ⒒台灣房屋授權書由吳幸等3人簽訂交付上訴人。　㈡本件爭點：　⒈兩造簽訂系爭附表之真意及行為性質為何？　⒉被上訴人是否已履行附表約定之給付義務，而可請求約定報酬500萬元？　⒊該筆報酬之性質是否屬違約金？如是，應否酌減及金額為何？　⒋上訴人主張依民法第572條規定酌減報酬有無理由?　　五、本件之判斷　㈠系爭附表為系爭銷售契約之延長，屬法律行為。　⒈「法律行為以意思表示為要素。所謂意思表示，指表意人因期望發生一定私法上效果，並基此意思而表示於外部之過程」（最高法院101年度台上字第1025號民事判決意旨參照），而「事實行為係指無須表現內心之意思內容即可發生效果之行為。易言之，當事人祇須事實上有此行為，即生法律上效果，無以行為人有無取得此種法律效果之意思為必要，例如遺失物之拾得、添附、占有之取得等均屬之。此與法律行為係屬一種表示行為，即由行為人企圖發生一定私法上效果而表示其意思，故以意思表示為其不可或缺之要素迥異。」（最高法院103年度台抗字第634號民事裁定意旨參照） ⒉系爭附表書面所示標題為「契約變更附表」，內文略以「茲因委託人將委託契約書編號：0000000物件委託受託人居間仲介銷售或出租，雙方合意變更內容如下，並書立此附表壹式貳份，白色聯由受託人留存，紅色聯由委託人收執，其餘未更改部分仍依原委託契約履行。」（見審訴字卷第69頁），明載該份文件屬契約性質，內文亦在寫明上訴人與被上訴人相關之權利義務內容除變更部分外，援引原本所簽之系爭銷售契約，文件下方復有上訴人、被上訴人簽名之合意格式，足見兩造乃以系爭附表彰顯仍願由被上訴人居間仲介系爭土地、上訴人給付系爭服務費之法效意思且已達合意、互受拘束，自屬契約之法律行為性質，而非上訴人所辯之事實行為。 ⒊「契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」（最高法院111年度台上字第128號民事判決意旨參照）本件兩造於簽訂系爭附表之前，已有系爭銷售契約之成立，系爭附表內文復載明除有變更部分即委託期間及價款兩項因素，以及於補充事實補入「上開價格為銷售底價一般買賣。服務報酬為新台幣伍佰萬元整」之外，其餘均依原委託契約履行之意旨，並且特別列明系爭銷售契約之編號：0 000000，堪認兩造有意除委託期間及價款、服務報酬予以調整變更外，其餘仍續用系爭銷售契約之內容。 ⒋參以證人即本件仲介業務之承辦人員黃偉榮證稱：系爭銷售契約由我與上訴人本人簽訂。系爭銷售契約截止前，我們有跟上訴人協調再給3個月期限，上訴人同意。3個月快到時，我們找到圓禾建設公司，銷售底價變更是因為跟圓禾建設公司談好是以每坪34萬元乘以總坪數，所以才會變成1億4,000多萬元，服務費原本是約定4％，因為上訴人說有花費律師費，被上訴人有折讓，議定為500萬元。簽訂系爭買賣契約前一天，我找上訴人補系爭銷售契約變更附表，我有跟上訴人表示可邀上訴人三姊一起簽訂系爭買賣契約，上訴人表示三姊交由上訴人全權處理，由上訴人簽約即可，因此於111年6月6日簽訂系爭銷售契約之系爭附表等語（見訴字卷第210、244頁），以及被上訴人法定代理人所述：簽訂系爭附表時，系爭銷售契約委任期間已經屆滿，但上訴人仍然讓被上訴人銷售系爭土地。上訴人表示把銷售底價及服務報酬寫清楚，比較好跟吳幸等3人說明等語（見訴字卷第151頁），而衡酌系爭土地之出售價金甚鉅，如非持續相當期間尋找並居間斡旋，顯無可能隨機立即尋得有能力及意願之買家，堪認系爭銷售契約之銷售期間屆滿前，上訴人有同意續由被上訴人按系爭銷售契約之約定居間仲介，為其尋找買家，並未中斷，最終並尋得圓禾建設公司。而為供上訴人持之向吳幸等3人說明之用，兩造基於翌日即須簽訂系爭買賣契約之時效考量，採用被上訴人備用於變更契約之附表文件，記入變更事項及上訴人要求之內容。基上，足見系爭附表雖於111年6月6日簽訂，但實則用於佐證兩造有在原銷售期間屆滿之後，合意延續系爭銷售契約，應屬系爭銷售契約之延長，亦因此考量系爭買賣契約將於翌日簽訂，故將末期訂為111年6月30日，至於委託價額則因應已談定之出售價格予以調整，被上訴人服務報酬並明定為500萬元。 ⒌上訴人雖抗辯系爭銷售契約銷售期間既已屆至，而系爭附表係於2個月後之111年6月6日方再簽訂，原居間仲介法律關係已消滅，無從延長等語，惟依前述，兩造應於系爭銷售契約期間屆滿前即已合意再續原約，補簽系爭附表僅在作為佐證書面之用，而非遲至簽訂之時方生合意。又就委託期間之更改乙節，系爭附表書面列有兩種情形：（一）為原委託未逾期者：雙方合意將原委託期間延長至民國__年__月__日止；(二 )者為原委託已逾期者。而兩造係選用（一）並填入「111年6 月30日」（見審訴字卷第69頁），固與系爭銷售契約期限「1 11年3月31日」形式上已屆滿之情事有所衝突，惟參依上述兩造之真意在於延長系爭銷售契約並在期限屆至前即有合意，則兩造擇用（一）之文字，即無不合。 ⒍上訴人雖另稱吳幸等3人未再授權，則系爭附表亦屬效力未定等語，惟依上訴人所述，其係取得吳幸等3人之授權方與被上訴人簽訂系爭銷售契約，授權範圍則包含由上訴人簽訂委託書、買賣契約書等相關事宜（見不爭執事項⒏）。而吳幸等3 人原未出具授權書，係於兩造簽訂系爭銷售契約後，經黃偉榮之要求，方由吳幸等3人寄送上訴人，再由上訴人提出，且授權書授權事項欄、日期原均未填載，是上訴人於111年6月7 日勾選並填入日期，上訴人表示由他自己處理即可，他回去再跟吳幸等3人說明買賣契約內容等情，亦經黃偉榮證述在卷（見訴字卷第210至212頁），可認吳幸等3人原以口頭方式授權上訴人與被上訴人洽談契約，授權範圍當有包含居間及土地買賣相關事務，且意在藉由被上訴人之居間能力順利尋得買家並促成交易，至於被上訴人居間銷售之期限長短一事，應全權授由上訴人定之，此見吳幸等3人逕行簽名後即將授權書交予上訴人，至於內容如何勾選及日期等重要事項，均信賴上訴人而未先填入可明。而上訴人於原訂之銷售期限屆至前業已同意延長系爭銷售契約，事後並補簽系爭附表乙情，經認定如上，衡諸常情，吳幸等3人或有不滿被上訴人未能於一定期間內促成交易之情緒，惟若真有反對續由被上訴人居間銷售系爭土地之意思，上訴人當無可能專斷獨行，逕自同意延長契約及代理簽訂系爭系爭買賣契約。此外，黃偉榮並證稱：簽訂系爭買賣契約前一天，我找上訴人補系爭附表，上訴人確實有跟他的三姊用LINE通話，聽到上訴人表示000年 0月0日下午4時要到代書處簽訂系爭土地買賣契約等語（見訴字卷第210頁），益見吳幸等3人在系爭銷售契約期限屆滿之後，知悉被上訴人仍有依約繼續執行系爭土地之居間事務。基上，上訴人於系爭銷售契約之後，仍同意被上訴人延長系爭銷售契約，進而簽訂系爭附表及系爭買賣契約等，當應仍在吳幸等3人授權之範疇，自非上訴人所辯已無吳幸等3人之授權。又上訴人所稱吳幸等3人已委由其他仲介居間系爭土地買賣乙節，即便為真，各別仲介商本可各自尋求交易之機會，並不當然排斥被上訴人居間權限，上訴人以此為辯，亦非有理。　㈡被上訴人是否已履行附表約定之給付義務，而可請求約定報酬500萬元？　⒈按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565條、第568條規定甚明。另依系爭銷售契約第4條約定：「買賣成交時，乙方得向甲方收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之肆」（見審訴字卷第13頁），而系爭附表則約定變更金額為：「服務報酬為新台幣伍佰萬元整」（見審訴字卷第 63頁）。本件圓禾建設公司因被上訴人之居間而購買系爭土地，買賣總價金計1億4,316萬7,200元，已達系爭附表所定之底價，被上訴人即得依系爭銷售契約第4條約定及系爭附表上開約定，請求系爭服務費即500萬元。又系爭銷售契約及系爭附表除上訴人外，雖併由吳幸等3人授權上訴人為之，惟上訴人於系爭買賣契約簽訂成立後，另願簽立系爭服務費確認單，並載明付款人即上訴人應支付委託被上訴人房屋租售仲介服務費，尚餘尾款500萬元，上訴人並於付款人欄簽名，堪認兩造亦已合意先由上訴人負500萬元之全部給付責任，至於吳幸等3人是否及如何與上訴人分擔乙節，則屬該4人之內部關係，自不因此拘束被上訴人可先向上訴人請求全部金額。又上訴人雖稱被上訴人於原審並未以系爭附表為請求依據，惟被上訴人於原審112年6月6日言詞辯論期日已有主張請求權基礎包含系爭附表（見訴字卷第148頁），上訴人當有誤會。　⒉上訴人另抗辯依系爭銷售契約書面已註記「以權狀為主」，故委託居間銷售之範圍並非系爭土地全部，應扣除75之1地號土地就吳金獅之應有部分，惟圓禾建設公司購買範圍卻將之包含在內，違反銷售契約約定，亦因此買賣價金應扣除給付吳金獅之金額，則未達約定底價等語，惟依系爭銷售契約書面所示，委託銷售之範圍明列為附表所示5筆土地之地號，明確包含75之1地號土地（見審訴字卷第13頁）。參依黃偉榮證述：一開始談仲介系爭土地時，就有說要依據土地法第34條之1規定處理吳火獅之應有部分，給付予吳火獅的價金從買賣價金扣除，該筆款項會提存等語（見訴字卷第211 頁、第344頁），堪認兩造就未取得吳金獅之授權問題，已議定以土地法第34條之1所定多數決之方式解決，因而仍將吳金獅之應有部分納入居間標的。本此，被上訴人據以仲介圓禾建設公司購買系爭土地之全部，並未逸出約定之範圍，計算買賣價金是否達約定底價亦不應扣除吳金獅核算可得之價金。至於上訴人所指之系爭銷售契約書面載明「以權狀為主」乙節，經查該文字書寫於「都市計劃使用分區或非都市土地使用類別」、「面積平方公尺」、「有無其他項權利及其種類」、「有無租賃或被占用」及「權利範圍」等欄位之共同空白處（見審訴字卷第13頁），並未刻意對應特定欄位，堪認該註記旨在指明前述欄位若與權狀內容相關者，即引權狀內容為據，不再逐一個別填寫而已，當非上訴人所稱有意將吳金獅所有之75之1地號土地應有部分排除於外。　⒊另上訴人雖稱吳幸等3人出具授權書之時點為110年9月11日，則授權範圍應僅及於系爭銷售契約而不及於兩造其後另簽之系爭附表，則上訴人以吳幸等3人之代理人身分與圓禾建設公司簽訂之系爭買賣契約，亦有無權代理情事等語，惟依上認定，上訴人就系爭附表及系爭買賣契約之簽訂，仍在吳幸等3人授權範圍之內，上訴人所辯尚與事實不符。至於吳幸等3人於系爭買賣契約簽訂之後，雖曾聲稱上訴人並無代理權，並因而與圓禾建設公司涉有買賣糾紛，有圓禾建設公司 112年4月18日禾建字第1120418001號函可查（見訴字卷第37 、39頁）。惟上訴人、胡吳美代、吳春英及訴外人林志成、吳咏倫（註：原屬吳幸所有如附表編號㈡所示之75之7地號土地於成立和解時已轉為訴外人林志成、吳咏倫共有）與圓禾建設公司嗣於臺灣高雄地方法院112年度重訴字第156號請求給付違約金等事件已成立訴訟上和解，均同意由圓禾建設公司按系爭買賣契約約定價金出售系爭土地，有113年4月25日和解筆錄可查（見本院卷第181至183頁），上訴人是否無權代理吳幸等3人之爭議業已消弭，當無從再以此為由拒絕給付系爭服務費。　㈢該筆報酬之性質是否屬違約金？如是，應否酌減及金額為何？　⒈當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。而雙方約定之違約金債權，於有違約情事時，其請求權即已發生。違約金有損害賠償性質及懲罰性質，當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。前者以違約金作為債務不履行所生損害賠償總額之預定；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰性，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任（最高法院111 年度台上字第2334號民事判決意旨參照）。　⒉上訴人雖抗辯僅其以本人及吳幸等3人代理人名義與圓禾建設公司簽訂系爭買賣契約，吳幸等3人並未簽約，若上訴人有違約情事，導致上訴人與圓禾建設公司之系爭買賣契約無法順利履行，依系爭銷售契約第6條第2項約定，被上訴人僅得請求違約金且應予酌減等語，惟系爭銷售契約第6條第2項係約定「乙方如在委託期間内收受定金時，甲方同意本契約到期日，展延至買賣雙方正式簽訂不動產買賣契約日止，期間甲方不得以任何理由藉故不賣或中途違約，如有違約，甲方應於乙方收定後三日内，以現金一次付清依第四條之約定服務報酬給付乙方，若因而致買方受有損害者，甲方亦應負賠償之責」，而本件被上訴人所請求者，乃基於系爭買賣契約已成立之條件，請求上訴人依系爭附表給付系爭服務費，本非損害賠償或約定罰金之性質，亦無藉故不賣或中途違約之情事，上訴人主張應依該約定認定系爭服務費為違約金並請求予以酌減，與法不合，顯不可採。　㈣上訴人主張依民法第572條規定酌減報酬有無理由?　　　　約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572條定有明文。上訴人雖認為系爭買賣契約於系爭附表簽署之翌日隨即簽訂，則被上訴人勞力支出與所請求之系爭服務費金額達500萬元相較，有失公平，請求予以酌減等語，然審酌本件買賣標的土地計有5 筆，所有人並非單一，其中又有共有之複雜權利狀態，並衡以總體價值龐大，買家及訂約機會原較稀少，居間困難度高，復依被上訴人所陳，實際尋求買家及處理吳金獅等問題，期間長達4年（見訴字卷第247頁），固難逕信被上訴人所稱之4年期間，然仍堪認以系爭土地之整合、尋找買家並談定交易等事務而言，當非易事，自非短期甚或上訴人所指簽署系爭附表翌日即可促成。又衡以系爭附表約定之報酬金額相較於系爭銷售契約原約定以出售總價4％計算，已有調降，則被上訴人據以請求500萬元之報酬，尚屬允當。因此，上訴人請求依民法第572條本文規定予以酌減，即非有據。六、綜上所述，被上訴人依系爭附表約定，請求上訴人給付500 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即112年2月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，理由雖有不同，但結論相同，仍應予維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　113 　年　11 　　月　　6 　　日民事第五庭審判長法官邱泰錄法官王琁法官高瑞聰以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日書記官沈怡瑩附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＜附表＞編號土地所有人應有部分備註 1 高雄市○○區○○○段00○0地號土地上訴人五分之一吳幸五分之一胡吳美代五分之一王吳春英五分之一吳金獅五分之一 2 同段OO之O地號土地吳幸全部 3 同段OO之OO地號土地王吳春英全部 4 同段OO之OO地號土地胡吳美代全部 5 同段OO之O地號土地上訴人全部

2024-11-06

KSHV-113-上-82-20241106-1

易

臺灣高雄地方法院

詐欺

臺灣高雄地方法院刑事判決 113年度易字第6號公訴人臺灣高雄地方檢察署檢察官被告劉芝羚選任辯護人張宗琦律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（112年度偵字第19484 號），本院判決如下：　　主　文劉芝羚犯詐欺取財未遂罪，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。　　事　實一、劉芝羚係鴻麗正禾不動產仲介股份有限公司（下稱鴻麗公司）房屋仲介人員，毛慶耀、毛慶璋、林麗玉、毛彥達、毛志維、鐘春蓮等6人原為坐落高雄市○○區○○○段0○0地號土地（下稱系爭土地）之共有人，毛慶耀等6人前於民國110年12月 31日與鴻麗公司簽立土地一般委託銷售契約書，委託銷售系爭土地，約定銷售價格為新臺幣（下同）3億4,632萬2,000 元，即每坪57萬元，仲介服務報酬為成交價格1％，委託期間自111年1月1日起至111年3月31日止。詎劉芝羚為賺取仲介費，明知永信建設開發股份有限公司（下稱永信公司）購買系爭土地之前提係連同鄰近土地之平均單坪價格不得高於60 萬元，並無副總要求紅包之事，竟於111年2月22日某時，在毛慶耀位於高雄市○○區○○路00號住處，向毛慶耀、毛慶璋佯稱某建設公司副總要求300萬元紅包，作為遊說該公司董事以每坪至少57萬元之價格購買系爭土地，致毛慶耀、毛慶璋陷於錯誤，當場簽署同意書予劉芝羚，同意系爭土地若買價達57萬元，則地主須另外支付中人費300萬元之條件。嗣於1 11年2月24日，由毛慶耀、毛慶璋代表與永信公司簽約，永信公司同意以每坪57萬元，總價共3億4,632萬2,000元購買系爭土地，劉芝羚即將先前約定支付之300萬元，直接與服務費一併計算，即服務費由原先346萬3,320元提高至646萬元，並要求毛慶耀、毛慶璋簽署服務費確認單，然毛慶耀之女毛玟琪為免劉芝羚嗣後又持上開同意書請款，當場要求劉芝羚返還上開同意書，劉芝羚不得已，將上開同意書撕毀後交付毛玟琪，嗣經毛慶耀等人探詢永信公司，始悉受騙，因而拒絕支付646萬元服務費予鴻麗公司。二、案經毛慶耀、毛慶璋、林麗玉、毛彥達、毛志維、鐘春蓮訴由高雄市政府警察局前鎮分局報告臺灣高雄地方檢察署檢察官偵查起訴。　　理　由一、證據能力部分：　　被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第159 條　　之1至之4之規定，然經當事人於審判程序同意作為證據，法　　院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，　　亦得為證據。刑事訴訟法第159 條之5 第1 項定有明文。本　　案其餘所引用之被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，業經本院審理時予以提示並告以要旨，且各經檢察官、被告劉芝羚及辯護人表示意見，當事人已知上述證據乃屬傳聞證據，且明示同意作為本案之證據使用（見本院卷第102頁），復本院審酌上開證據作成時之情況，並無違法取證或其他瑕疵，認為以之作為證據為適當，而具有證據能力。二、訊據被告固坦承有於上揭時、地，仲介告訴人等6人出售系爭土地等事實，惟矢口否認有何詐欺取財之犯行，辯稱：系爭土地買賣需中人協助始能成交，該筆費用係支付中人費用，被告並未向告訴人毛慶耀稱係建設公司副總之紅包云云，辯護人為其辯稱：系爭土地主要係由被告與告訴人毛慶耀洽談，其餘告訴人均係自告訴人毛慶耀處得知訊息，難期不以告訴人毛慶耀之意見為首，被告從未提過副總、股東等人，更未提及額外收取紅包之事，同意書上亦係記載中人、中人費，是本件若非告訴人毛慶耀因重聽而誤會、誤解土地仲介實務而張冠李戴，並轉述、影響其餘告訴人，則係告訴人等 6人杜撰用以使被告擔負刑責，並免除自己須給付服務報酬之義務，又系爭土地買賣本存在張金財、林宇哲提供中人服務，被告並未虛構人物，自無詐欺故意及犯行存在，況且事後被告及鴻麗公司店長尚有至告訴人毛慶耀家中表明若認每坪57萬元價格過低，可協助向永信公司協調，在不給付違約金之前提下解除契約，自無庸給付中人費，然告訴人等6人實則對成交結果甚為滿意，自不願解除契約，更可證明被告並無詐欺犯行等語。經查：　㈠被告係鴻麗公司房屋仲介人員，告訴人等6人原為系爭土地之共有人，告訴人等6人前於110年12月31日與鴻麗公司簽立土地一般委託銷售契約書，委託銷售系爭土地，約定銷售價格為3億4,632萬2,000元，即每坪57萬元，仲介服務報酬為成交價格1％，委託期間自111年1月1日起至111年3月31日止。被告於111年2月22日某時，在告訴人毛慶耀位於高雄市○○區 ○○路00號住處，向告訴人毛慶耀、毛慶璋稱需支付300萬元，告訴人毛慶耀、毛慶璋當場簽署同意書予被告，同意系爭土地若買價達57萬元，則地主須另外支付中人費300萬元之條件。嗣於111年2月24日，由告訴人毛慶耀、毛慶璋代表與永信公司簽約，永信公司同意以每坪57萬元，總價共3億4,6 32萬2,000元購買系爭土地，被告即將先前約定支付之300萬元，直接與服務費一併計算，即服務費由原先346萬3,320元提高至646萬元，並要求告訴人毛慶耀、毛慶璋簽署服務費確認單，然告訴人毛慶耀之女毛玟琪為免被告嗣後又持上開同意書請款，當場要求被告返還上開同意書，被告將上開同意書撕毀後交付毛玟琪，嗣告訴人毛慶耀等人拒絕支付646 萬元服務費予鴻麗公司，且並無副總要求紅包之事等情，為被告坦承在案(見他卷第80頁、審易卷第75頁)，復有證人毛慶耀、毛慶璋、鍾春蓮、毛玟琪於偵查及本院審理時之證述附卷可佐(見他卷第104-106頁；本院卷第103-124、196-229 頁)，並有土地一般委託銷售契約書、同意書、土地買賣契約書、錄音對話譯文、服務費確認單、永信公司112年1月9 日、112年4月24日函文、鴻麗公司系爭土地出售資訊表格、本院113年7月5日勘驗筆錄、LINE對話截圖等在卷可稽(見他卷第29-63、89-91、97、133-135、155-159、193、207-209 頁；審易卷第101-103頁；本院卷第196-198、231頁)，此部分事實堪以認定。　㈡被告雖否認有詐欺取財犯行，並為前揭辯稱，茲分述如下：　⒈參以證人毛慶耀於本院審理時證稱：被告在22號中午來找我，跟我說建設公司的副總兼股東把價錢談到一坪56萬元，我當時說不要，我要跟弟弟商量，當天晚上6點多被告又說建設公司副總說可以在明天開會時討論用一坪57萬元跟我買，但要跟我拿1%的紅包加回扣，不然他不要跟我買，要去買另一塊土地，我才會把1%即346萬元的紅包加回扣殺價到300萬元，而同意書上56萬元劃掉改成57萬元，1%改成300萬元，都是被告當天晚上改的，改好之後我才簽了這張300萬元的同意書給被告，後來在當天晚上10點多我有傳LINE給被告，跟被告說這張同意書沒有壓日期，因為被告說建設公司明天要開會，我給被告2天時間，若無結果，同意書就要拿回來還我，被告也有同意，在24號的時候，被告就打電話跟我說建設公司的副總兼股東同意跟我買，後來被告把300萬元加到仲介服務費中，被告有將同意書撕毀，事後才發現根本沒有被告說的副總兼股東這個人等語(見本院卷第105、108、1 13頁)；證人毛慶璋於本院審理時證稱：系爭土地買賣事宜主要是我大哥毛慶耀和被告洽談，後來被告打電話跟毛慶耀說要簽合約，毛慶耀才找我在場，2月22日晚上被告過來說建設公司副總提議要開會用一坪57萬元買土地，但要拿1%的紅包，後來毛慶耀把1%殺價到300萬元，被告有拿同意書給我簽名等語(見本院卷第116-119頁)；證人鍾春蓮於偵查及本院審理時均證稱：當天被告來過2次，第1次被告說公司副總透過公司開會將收購價提高，但要付1%紅包，毛慶耀當時未同意，第2次被告就說已將單價提高到57萬元，建設公司要開會討論，建議用57萬元跟我們買，但要付1%紅包，不付紅包的話，建設公司就要去買別處土地等語(見他卷第105頁、本院卷第201、197頁)，就被告有向告訴人毛慶耀、毛慶璋表示建設公司副總要求300萬元紅包乙事，證人毛慶耀、毛慶璋、鍾春蓮證述一致，且具體明確，應可採信。又由被告之LINE對話截圖可見，被告稱「毛大哥，買方以同意買我們這塊地，約今天晚上8:00在本公司簽約，但有但書1.約進來簽約前中人要看到回扣金的同意書，才簽57萬，若沒有同意書，他們只同意簽55萬…」等語(見本院卷第231頁)，其中雖有提及「中人」，然亦有提及「回扣金」等用語，倘如被告所述，因系爭土地買賣透過中人從中協調始能成立，被告自始至終均係對告訴人毛慶耀、毛慶璋稱300萬元係支付中人之費用，則既中人之存在無可或缺，且中人類似於居間之角色，亦非買方內部人員，被告為何使用「回扣金」之用語，而非一般常見之仲介費、介紹費等用語？實與社會一般通念不符，實則此部分被告所稱「回扣金」反而與證人毛慶耀、毛慶璋、鍾春蓮上開證述被告係稱建設公司副總要拿紅包才要在公司會議上提議購買系爭土地等情節更為相符，益徵證人毛慶耀、毛慶璋、鍾春蓮證述被告有向告訴人毛慶耀、毛慶璋表示建設公司副總要求300萬元紅包等語，應非虛言。　　⒉再者，證人毛玟琪於偵查及本院審理時均證稱：我父親毛慶耀有跟我說關於建設公司副總要拿300萬元紅包的事，後來在跟永信建設公司簽約當天，被告在他們公司先讓我們簽服務費確認單，上面金額記載為646萬元，但他沒有說要把給建設公司副總的300萬元加到服務費裡面，我就問被告，毛慶耀是否有簽要給副總紅包的同意書、如果事後副總拿同意書跟我們要錢怎麼辦，被告說同意書在他那邊，我就說既然已經把要給副總的300萬元加到服務費裡面，應該把同意書還給我們，被告才拿出同意書，當我們的面將同意書撕掉等語(見他卷第106頁、本院卷第208-209頁)，對照告訴人毛慶耀、毛慶璋、毛玟琪與被告於111年2月24日之錄音譯文，與證人毛玟琪證述可以勾稽，且由該錄音譯文可見毛玟琪確有與被告提及「我爸不是有跟你們簽另外給股東300的那個單子」、「給股東300萬的那張就可以直接還我們了吧」等語，而被告均未對此予以反駁或否認，亦未針對毛玟琪提及「股東」之用語釐清為「中人」或其他用語，反而接續毛玟琪之話語與之對話等情(見他卷第59-63頁)，顯見被告明知毛玟琪所述之事為何，益徵被告先前與告訴人毛慶耀、毛慶璋洽談系爭土地買賣事宜時，確係使用「副總、股東」等用語，被告與辯護人徒以係毛玟琪單方面使用「股東」之用語，被告自始均未提及「副總、股東」等語，辯稱被告從未告知告訴人300萬元係給「副總、股東」，實屬卸責之詞。　⒊至被告以同意書上係記載「中人」、「中人費」，而辯稱其自始至終均係向告訴人毛慶耀、毛慶璋表示300萬元係給付予中人之費用，並未提及「副總、股東」云云，然被告既係以建設公司副總要求收受紅包為其說詞，且「回扣金」本即非以正當手段取得之款項，理當不會堂而皇之書寫於契約之上，而「中人」二字依其字面上意思僅得知係居於買賣雙方中間之人，告訴人毛慶耀、毛慶璋既非不動產相關專業之人，難認其等會就同意書上「中人」二字有所質疑，況被告佯稱建設公司副總要求紅包部分已經本院認定如前，此部分仍無礙於本院前開認定。　⒋又證人林宇哲於本院審理時證稱：我只是告訴被告建商就是要求三塊土地全部金額不能超過他們可以接受的單坪60萬元價格，你如果做得出來就成交，如果做不出來我們就會放棄等語(見本院卷第333-334頁)，被告亦稱永信公司中人表示願以每坪均價59.5萬元購買三筆土地等語(見偵卷第21頁)，與證人林宇哲上開證述可以勾稽，應可採信。是足認被告明知永信公司購買系爭土地之前提係連同鄰近土地之平均單坪價格不得高於60萬元，並無副總要求紅包之事，卻仍向告訴人毛慶耀、毛慶璋佯稱建設公司副總要求紅包300萬元，自屬施用詐術無訛，告訴人因此陷於錯誤同意支付300萬元，因嗣後尚未支付300萬元而未達既遂。　㈢綜上所述，被告上開詐欺取財未遂犯行，堪予認定，自應依法論罪科刑。三、論罪科刑：　　　　㈠被告所為，係犯刑法第339條第3項、第1項之詐欺取財未遂罪。又被告著手於詐欺犯罪行為之實行而不遂，為未遂犯，爰依刑法第25條第2項規定減輕其刑。　　㈡爰審酌被告不思以正當途徑獲取財物，竟為賺取仲介費，便以前述方式施用詐術，犯罪之動機、目的與手段俱非可取。又被告犯後始終否認犯行，未見悔意，幸因告訴人未實際交付財物而未遂。兼衡被告自陳之教育程度、家庭經濟及生活狀況（見本院卷第352頁），及被告如臺灣高等法院被告前案紀錄表所示之前科素行等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知如主文所示之易科罰金折算標準。據上論斷，依刑事訴訟法第299 條第1 項前段，判決如主文。本案經檢察官李賜隆提起公訴，檢察官朱婉綺到庭執行職務。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1　　日 (本件原定於113年10月31日宣判，惟該日因颱風停止上班，順延於開始上班後首日宣判）　　　　　　　　　刑事第十庭　　法　官　陳芷萱以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；如未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　4 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林怡秀　　　　　　　　　　　　　　　　　附錄本案論罪科刑法條：刑法第339條　　　　　意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。

2024-11-01

KSDM-113-易-6-20241101-1