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返還不當得利

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 113年度宜簡字第325號原告汪明慧被告林純妃上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國113年12月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：原告汪明慧經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告林純妃之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分一、原告起訴主張：原告與訴外人林洸瑩為母女關係，林洸瑩與被告林純妃為姊妹關係，兩造為姨甥關係，又林洸瑩於民國 109年7月3日過世，原告為林洸瑩唯一之繼承人，林洸瑩生前將其所有位在高雄市○○區○○街00○0號11樓之房屋(下稱系爭房屋)出租予他人，並以出租系爭房屋之租金繳付林洸瑩所申辦之台灣中小企業銀行帳號00000000000號帳戶(下稱系爭帳戶)內之房屋貸款，林洸瑩於103年間因罹患運動神經元疾病，身體狀況不佳，因此由被告代為管理系爭帳戶，並於 107年3月起，代林洸瑩收取系爭房屋每月新臺幣（下同）11 ,000元之租金及系爭房屋之押租金22,000元，被告於107年3 月起至109年10月止，以被告所申辦之中華郵政股份有限公司帳號00000000000000號帳戶代林洸瑩收受系爭房屋租金合計352,000元(計算式：11,000元×32月＝352,000元) ，雖被告以所收受之房租繳納系爭房屋之每月貸款8,020元，然仍有95,360元之差額為被告所侵吞【計算式：352,000元－（8, 020元×32月）＝95,360元】，除此之外，被告尚收受22,000 元之押租金，合計共117,360元為被告所收受，原告既為林洸瑩之唯一繼承人，則林洸瑩對被告之前開117,360元之債權為原告所繼承，爰依民法第179條、第1148條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告117,360元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡原告願供擔保請准予假執行。二、被告則以：被告為林洸瑩之姐姐，因林洸瑩晚年受疾病所苦，均係由被告所照顧，因此被告代替林洸瑩收受每月11,000 元之房租，惟被告每月需代為繳納系爭房屋9,100元之貸款，以及給予被告每月2,000元之生活費，被告每月替林洸瑩繳納系爭房屋貸款及給予林洸瑩之生活費總額共11,100元。除此之外，林洸瑩於109年7月3日死亡後，因原告尚未辦理繼承，林洸瑩之葬喪費用都是由被告代墊，就109年8、9、1 0月之系爭房屋租金共計33,000元，雖由被告收受，然被告於109年7月27日、同年8月27日、同年9月25日、同年10月30 日各存入9,100元至林洸瑩之系爭帳戶內，被告尚於109年7 月27日匯款替林洸瑩繳納元寶麗景大廈管理費7,000元、109 年8月19日匯款替林洸瑩繳納神仙家庭大樓管理費3,742元，被告何來不當得利可言，原告之主張實屬無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又按不當得利依其類型可區分為「給付型之不當得利」與「非給付型不當得利」，前者係基於受損人之給付而發生之不當得利，後者乃由於給付以外之行為（受損人、受益人、第三人之行為）或法律規定或事件所成立之不當得利。在「非給付型之不當得利」中之「權益侵害之不當得利」，由於受益人之受益非由於受損人之給付行為而來，而係因受益人之侵害事實而受有利益，因此祇要受益人有侵害事實存在，該侵害行為即為「無法律上之原因」，受損人自不必再就不當得利之「無法律上之原因」負舉證責任，如受益人主張其有受益之「法律上之原因」，即應由其就此有利之事實負舉證責任（最高法院100年度台上字第899號判決意旨參照）。　㈡原告請求被告返還117,360元不當得利有無理由？　　⒈房租部分：　　　①被告於107年3月至109年6月林洸瑩死亡前代林洸瑩收受之系爭房屋租金，觀諸房屋租賃契約係林洸瑩與承租人所簽立，此有房屋租賃契約書附卷可參（見本院卷第37 頁至第51頁），而系爭房屋租金自107年4月起均由承租人按月匯入被告於中華郵政股份有限公司所開立之帳號 00000000000000號帳戶內，此有中華郵政股份有限公司 113年11月1日儲字第1130066617號函附卷可參（見本院卷第137頁至第171頁），可見林洸瑩係有目的及有意識給付系爭房屋租金予被告，依前開說明，原告主張107 年3月至109年6月之不當得利即屬給付型之不當得利，原告應就被告每月受領租金11,000元扣除繳交系爭房屋貸款8,020元之差額2,980元（計算式：11,000元－8,020 元＝2,980元）係無法律上原因一節，負舉證責任。參諸林洸瑩於107年3月至109年6月間尚未死亡，僅因身體狀況不佳而由被告照顧，並將系爭房屋之房租交由被告管理，被告收受房租後每月匯款9,100元至系爭帳戶用以繳納系爭房屋貸款8,020元，有系爭帳戶之活期存款交易明細在卷可參(見本院卷第25頁至第35頁)，足認被告收受系爭房屋租金後，有確實將租金收入匯入林洸瑩之系爭帳戶內為林洸瑩繳納系爭房屋貸款，且匯入金額9, 100元高於每月房貸8,020元，佐以原告並未提出證據佐證林洸瑩尚有何收入來源，被告所稱每月餘款1,900元均交付予林洸瑩作為生活費用一節，亦與常情無違，況適時林洸瑩仍在世，其縱使尚有其他收入來源，林洸瑩亦可將餘款1,900元贈與予被告或作為被告代為處理事務之代價，而原告並未提出證據佐證林洸瑩於死亡前有告知被告尚積欠林洸瑩107年3月至109年6月28月餘款共計83,440元（計算式：《11,000元－8,020元》×28＝83,440 元），是原告僅以被告存入林洸瑩系爭帳戶金額不足系爭房屋所收取之租金11,000元，即認定被告有不當得利，自屬無據。　　　②原告主張被告於林洸瑩109年7月3日死亡後至109年10月間，利用保管系爭房屋租金11,000元之機會，扣除房屋貸款8,020元後，未經原告同意，每月侵吞2,980元，侵害原告之財產權，則原告此部分請求被告返還不當得利係屬「非給付型之不當得利」中之「權益侵害之不當得利」，且為被告所爭執，依上揭說明，原告即應舉證證明被告每月取得2,980元，係基於被告之「侵害行為」而來。觀諸林洸瑩之系爭房屋貸款每月雖僅為8,020元，然被告每月匯入系爭帳戶之款項為9,100元，有系爭帳戶之活期存款交易明細在卷可參(見本院卷第25頁至第35頁)，被告於109年7月27日尚替林洸瑩或其繼承人繳納元寶麗景大廈之管理費7,000元、於109年8月19日替林洸瑩或其繼承人繳納神仙家庭大樓管理費3,742元，共支出10,742元（計算式：7,000元＋3,742元＝10,742 元），有合作金庫銀行存款憑條(見本院卷第101頁)、陽信商業銀行無摺存款送款單(見本院卷第103頁)在卷可佐，足認被告收受系爭房屋租金11,000元扣除存入系爭帳戶內之9,100元後，有確實為林洸瑩或其繼承人繳納林洸瑩積欠之管理費用，且收受之租金餘額7,600元（即109年7月至10月，計算式：1,900元×4＝7,600元）不足被告代為繳交之10,742元。則原告既未能舉證證明被告確有故意侵害原告權益之行為，原告依非給付型不當得利之法律關係，請求被告返還7,600元予原告，自屬無據。　　⒉押租金部分：原告另主張被告受有系爭房屋押租金22,000 元之利益，惟被告於本院審理中辯稱：押金是林洸瑩自己收走的等語，依前開所述，原告就被告有收受系爭房屋押租金之事實應負舉證責任，觀諸房屋租賃契約書均為林洸瑩所簽立，於房屋租賃契約書第5條約定訂約時承租人有交付出租人22,000元押租金，足認押租金22,000元於訂約當時係由承租人交付予林洸瑩，原告並未提出其他證據佐證林洸瑩有將押租金22,000元交付予被告，原告請求被告返回押租金22,000元，自屬無據。四、綜上所述，原告依民法第179條、第1148條請求被告應給付原告117,360元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。　五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　宜蘭簡易庭　法　官　張淑華以上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳靜宜

2024-12-19

ILEV-113-宜簡-325-20241219-1

南小

臺南簡易庭

返還押金

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南小字第785號原告王瑋琳指定送達地址：臺南市○區○○路000 0巷0號被告廖曉菁上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國113年11月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文，依同法第436條之23、第436條第2 項規定，亦為小額訴訟程序所適用。本件原告原起訴請求：被告應給付原告新臺幣（下同）3萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；嗣於民國113年10月4日言詞辯論期日陳稱：對被告抗辯如附表2編號3、4、13、16所示之2月管理費1,600元、清潔費7 ,000元、床頭牆壁費用中之6,000元、衣櫃門把300元，合計 1萬4,900元，應自原告請求之押金中扣除等情不爭執，並變更聲明為：被告應給付原告1萬7,100元（原請求之3萬2,000 元-1萬4,900元＝1萬7,100元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第1 61頁）。經核原告上開所為，係屬減縮應受判決之事項，符合前揭法律規定，應予准許。二、原告起訴主張：　㈠原告向被告承租門牌號碼臺南市○區○○路00巷00號5樓房屋（下稱系爭房屋），兩造並於112年2月22日簽立「房屋租賃契約書」（下稱系爭租約），約定租賃期間自112年3月1日起至113年2月28日止，每月租金1萬6,000元，水費、電費、瓦斯費、電話費及網路費等、大樓管理費均由原告自行負擔，原告並繳交擔保金（押金）3萬2,000元予被告。113年2月28 日系爭租約租期屆滿，兩造於同日點交房屋完畢，原告將房屋鑰匙交還被告，點交當日被告雖曾稱系爭房屋部分物品損壞須更換，惟未提出任何單據；詎點交完1個月後，被告傳送自行製作之損壞項目、金額列表予原告，拒不返還3萬2,0 00元押金。原告就被告抗辯如附表2編號3、4、13、16所示2 月管理費1,600元、清潔費7,000元、床頭牆壁費用中之6,00 0元、衣櫃門把300元，合計1萬4,900元，應自原告請求返還之押金中扣除不爭執；但其餘窗簾、地毯、床墊、藤椅及油漆等毀損部分，為正常使用痕跡或自然耗損，非原告飼養寵物或不當使用所致，且應包含於附表2編號4所示清潔費內，被告不得再向原告另行主張，若本院認定原告須賠償，應計算折舊。另原告在系爭房屋飼養之寵物僅有貓3隻，非如被告所辯貓11隻、鴨子1隻、老鼠4隻，原告並未違反系爭租約第9條第1項約定，被告不得請求原告給付違約金及自押金中扣除。為此，爰依系爭租約法律關係，請求被告返還押金1 萬7,100元及利息等語。　㈡並聲明：被告應給付原告1萬7,100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、被告則以：　㈠原告前夫即訴外人沈立文前於111年2月7日向被告承租系爭房屋，原告自該時起即與沈立文共同居住在系爭房屋，嗣因沈立文告知被告，其與原告離婚需提早搬離該屋，兩造乃於11 2年2月22日簽立系爭租約。詎原告於租屋期間內，除約定可飼養之寵物貓3隻外，未經被告同意，在系爭房屋另飼養貓8 隻、鴨子1隻、老鼠4隻，造成該屋裝潢、窗簾、地毯、藤椅、床頭牆壁、彈簧床墊、摺疊椅等有寵物抓痕、便溺等痕跡而毀損髒污，致被告受有如附表2編號4至7、10至17所示金額之損害，依系爭租約第9條第4、5項、第10條第2項約定，應由原告負擔上開費用，原告並應依系爭租約第9條第1項約定，給付如附表2編號9所示之違約金1萬6,000元。又被告放置在系爭房屋內之微波爐，於原告退租後，經檢查發現損壞無法使用，依系爭租約第10條第2項約定，應由原告賠償如附表2編號8所示之費用；此外，原告尚積欠如附表2編號1至 3所示之水費、電費及113年2月管理費未繳納，依系爭租約第5條約定，應由原告負擔。上開各項應由原告負擔之費用，共計8萬6,783元（項目、金額詳如附表2所示），原告給付之押金3萬2,000元，不足支付上開費用，依系爭租約第4 條第4、5項約定，被告即無須返還押金予原告，原告請求並無理由等語，資為抗辯。　㈡並聲明：原告之訴駁回。四、本院得心證之理由：　㈠原告主張於112年2月22日與被告簽立系爭租約，向被告承租系爭房屋，約定租賃期間自112年3月1日起至113年2月28日止，每月租金1萬6,000元，水費、電費、瓦斯費、電話費及網路費等、大樓管理費均由原告負擔，原告並繳交押金3萬2 ,000元；113年2月28日系爭租約租期屆滿，兩造於同日點交房屋完畢，嗣後被告以屋內裝潢、物品有毀損等為由，表示應由原告支付如附表2所示費用，拒絕返還3萬2,000元押金予原告等情，業據原告提出兩造間通訊軟體LINE（下稱LINE ）對話截圖為證（見113年度南司小調字第793號卷，第13至 19頁)，且為被告所不爭執，並與被告提出之系爭租約、兩造間LINE對話紀錄截圖內容相符（見本院卷第57至69頁；第 91至97頁），此部分之事實，首堪認定。　㈡按系爭契約第4條第1、4、5項約定：擔保金（押金）由租賃雙方約定為2個月租金，金額為3萬2,000元，承租人（即本件原告，下同）於簽訂本契約之同時給付出租人（即本件被告，下同）；承租人如有欠繳租金、稅捐、水、電費及不當使用房屋而應負賠償責任或其他應付出租人而未付之一切債務時，出租人得逕以押金優先扣抵之；出租人應於租賃關係終了（租期屆滿或終止租約），承租人結清租金、稅捐、水、電費及其他相關費用等債務後，並回復原狀交還房屋時，以匯款或轉帳方式無息返還之，此有該租約在卷可稽（見本院卷第59頁）。原告主張系爭租約屆期終止，且已點交返還系爭房屋予被告，其先前交付被告之3萬2,000元押金，於扣除原告不爭執之如附表2編號3、4、13、16所示2月管理費1, 600元、清潔費7,000元、床頭牆壁費用中之6,000元、衣櫃門把300元等費用，合計1萬4,900元後，被告應返還押金1萬 7,100元等情，惟為被告所否認，並以前詞置辯。則原告既已就其交付押金3萬2,000元經被告收受，且於租期屆滿時依約返還系爭房屋予被告之事實，提出證據資料為足夠之證明，被告抗辯原告尚有欠繳水、電費及不當使用系爭房屋而應負賠償責任或其他應給付出租人而未給付之債務存在，自上開押金逕行扣除後，已無剩餘金額可返還原告等情，拒絕返還押金1萬7,100元，自應由被告就其抗辯事由存在之事實，負舉證之責。茲就被告抗辯如附表2所示各項應自押金中扣除之項目內容及金額，析述如下。　㈢被告抗辯應由原告繳納之水費、電費部分（即附表2編號1、2 ）：　⒈被告抗辯原告積欠如附表2編號1、2所示之水費及電費乙情，業據其提出系爭房屋113年4月水費通知單（用水期間112年1 2月26日至113年2月26日，費用為318元）、繳費憑證、電費通知單（計費期間：112年12月25日至113年2月21日，費用為1,334元）及繳費憑證等為證（見本院卷第103、105頁），依系爭租約第5條第1、2款約定，租賃期間原告使用系爭房屋所生之水費、電費，均應由原告負擔，則被告抗辯上開原告於承租期間未繳納、嗣由被告代繳之水費318元及電費1 ,334元，共計1,652元，依系爭租約第4條第4項約定應自押金中扣除，核屬有據。　⒉被告雖抗辯如附表2編號1所示水費其中76元、編號2所示電費其中109元部分，係其為清理原告交還之系爭房屋，花費1個月時間，清理至113年4月1日止，系爭租約租期屆滿至同年4 月1日止支出之水費、電費，應自押金中扣除云云（見本院卷第162頁），並提出繳費憑證為證（見本院卷第103、105 頁）；惟此尚非系爭契約約定應由原告繳納水、電費之範圍，被告亦未舉證證明其清理系爭房屋需費時1個月時間之必要，其此部分所辯，即難認有據。　㈣被告抗辯應由原告賠償之系爭房屋油漆、家具及裝潢毀損、清潔部分（即附表2編號5至8、10至15、17）：　⒈被告抗辯如附表2編號5、6、10至15所示之全屋牆壁油漆、玄關窗簾、主臥室窗簾、地毯、藤椅2張、床頭牆壁（被告抗辯應由原告賠償8,000元，原告就其應賠償其中6,000元部分不爭執）、彈簧床墊、摺疊椅2張等，有寵物抓痕、便溺等痕跡而毀損髒污，或損壞無法使用，家具、裝潢等部分需換置新品，牆壁需重新油漆等情，業據其於本院審理中陳述甚詳（見本院卷第163頁，第215至217頁)，並提出出租予原告前之系爭房屋照片、點交時系爭房屋髒汙毀損照片、主臥室窗簾及地毯髒污及毀損照片、主臥室床頭牆壁損壞照片、藤椅及彈簧床損壞照片、牆面髒污或遭啃咬、留有爪痕及油漆剝落情形照片、摺疊椅破損及沾滿貓毛照片、新都室內裝潢行窗簾及床頭壁估價單、地毯及藤椅價格截圖、彈簧床墊及摺疊椅價格截圖、系爭房屋清潔後及油漆後照片等為證（見本院卷第45至51頁，第53至55頁，第73至85頁，第109頁，第113至123頁)。　⒉原告雖主張系爭房屋之窗簾、地毯、床墊、椅子、油漆毀損等，係正常使用痕跡，且應包含在被告已自押金中扣除之清潔費7,000元內（如附表2編號4所示），被告不得再另行自押金扣除，且如牆壁油漆等部分，於點交時被告並未告知原告有問題，過1個月才向其請求賠償並不合理云云，否認有何不當使用系爭房屋而應負賠償責任之情。惟依被告所提出之上開照片，可見系爭房屋中如窗簾、藤椅、床頭牆壁、主臥室彈簧床墊等家具裝潢，確實有明顯爪痕及髒污痕跡（見本院卷第73至85頁），顯難認屬正常使用下自然耗損之範圍；復被告於審理中陳稱：113年2月28日點交返還系爭房屋當天，即已告知原告關於窗簾、家具、油漆等損壞情形，且當場拍照，點交那天原告都沒有主動跟我說家具的狀況，都是我自己發現，主臥室的落地窗簾甚至是被綁在一起，是我鬆開才發現毀損狀況，我才開始拍照並告訴原告這樣我沒有辦法租給下一個人，從原告退租到我檢視、拍攝毀損狀況前，都沒有出租給其他人使用等語明確（見本院卷第217頁），且觀諸系爭房屋中需檢視維修之家具、裝潢項目甚多，兩造間LINE對話紀錄截圖中，可見被告於113年4月1日傳送類如附表2之整理列表及全部照片、單據等資料予原告，並向原告稱：「終於整理完畢，總計如上」等語（見本院卷第91至 97頁)，可徵被告所辯其於點交當日即已告知原告系爭房屋毀損及髒汙情形並拍照，於113年4月1日通知原告，係因其至該日始整理計算完畢向原告請求賠償之費用明細及金額，並非至4月才告知原告交還系爭房屋時該屋有毀損及髒污情形等語，堪可採信。是依上開卷內所附證據資料，堪認被告抗辯原告使用系爭房屋致家具、裝潢有如上所示之毀損、髒汙情形，確屬有據，依系爭契約第4條第4項、第9條第5項、第10條第2項約定，原告自應對被告負損害賠償之責，被告並得將賠償金額逕自由押金中扣除之。　⒊按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；該項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第 196條、第213條第1項及第3項分別定有明文。又依民法第19 6條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限。查被告請求原告賠償毀損之裝潢、家具修繕或購置新品部分，既係以新品替代舊品，揆諸前揭說明，自應將該等物品之折舊部分予以扣除，較為合理。而被告於審理中自陳：系爭房屋內之家具、裝潢，係於110 年5、6月間購入及設置等語明確（見本院卷第163、217頁），則距原告點交返還系爭房屋之日即113年2月28日，已使用約2年又9月，依行政院所頒什項設備分類明細表及固定資產折舊率表，窗簾之耐用年數為3年，地毯、椅凳、床、床頭櫃為5年，依平均法計算其折舊結果（即以固定資產成本減除殘價後之餘額，按固定資產耐用年數表規定之耐用年數平均分攤，計算折舊額），並參酌營利事業所得稅查核準則第 95條第6項規定「固定資產提列折舊採用平均法者，以1年為計算單位；其使用期間未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之；不滿1月者，以1月計」計算，系爭房屋如附表2編號6、10至15所示之玄關窗簾、主臥室窗簾、地毯、藤椅2張、床頭牆壁、彈簧床墊、摺疊椅2張等，經計算折舊後，被告得請求原告賠償之金額各如附表3所示，合計為1萬1,899元（其中附表2編號13主臥室床頭牆壁部分，被告抗辯原告應賠償8,000元，原告於6,000元範圍內不爭執，原告減縮訴之聲明後，未再請求被告返還此範圍內經扣除之押金，而6,000元數額高於該項目經計算折舊後之價值4,333 元，故此部分被告不得再另行自押金中扣除任何金額，爰不列入合計金額內，附此敘明）。　⒋就附表2編號5即系爭房屋全屋牆面毀損、髒污需重新油漆粉刷部分，被告於審理中陳稱：因現在請師傅油漆1次都要3萬元以上，所以我自己施工，系爭房屋高度為3公尺，主臥室牆面寬度約2公尺，計算估計需粉刷之面積為2坪大小，因屋高相同，其他房間、空間也是如此計算，估計共粉刷約12坪面積；主臥室的牆面高度約一半以下都是貓抓的痕跡，但不能只漆這一半，會有色差，所以全部都需要重新油漆；客廳牆面留有黏貼物品後撕下來的痕跡及寵物啃咬痕跡，和室有疑似寵物嘔吐的噴射狀痕跡，整個牆面都有髒汙等語（見本院卷第163、215、216頁），並提出維修工程網路平台油漆工程行情資料（見本院卷第179頁）及前開系爭房屋油漆前、後照片為證。本院審酌上開卷內所附證據資料，可見系爭房屋各廳室牆面確實有抓咬、髒汙、油漆嚴重剝落之情，難認屬正常使用痕跡，且被告確實已將系爭房屋重新油漆粉刷，縱為其自行施工，亦應准許其向原告請求維修施工之費用，始符公平原則，被告提出估算系爭房屋粉刷牆面面積大小之方式，亦堪認合理，惟該房屋牆面遭毀損、髒汙之面積，並非全部，而係約一半左右，業據被告於審理中自陳甚詳，已如前述，則依系爭房屋牆面髒污之程度、範圍、及油漆粉刷之施工費用，應認被告請求原告賠償重新油漆粉刷系爭房屋牆面之金額，以6,000元（計算式：12坪×1,000元/坪×損壞範圍1/2＝6,000元）為合理。　⒌至被告固提出網路購物平台微波爐價格截圖、裝潢毀損木工估價詢問結果對話截圖及沐沐清潔公司估價LINE對話內容截圖為證（見本院卷第87、111頁），抗辯原告返還系爭房屋時，微波爐已損壞無法使用，且裝潢（櫃、牆腳板、沙發、和室）毀損，次臥室床墊沾滿貓毛，原告應賠償如附表2編號7、8、17所示裝潢毀損修復費用、微波爐價格及次臥室床墊貓毛清理費用等語。惟查，就附表2編號7所示裝潢毀損部分，被告提出之裝潢毀損木工估價詢問結果對話截圖，並未列載估價之詳細項目或內容，被告亦未提出其所稱裝潢毀損之詳細項目內容，或毀損之相關證據資料。次就附表2編號8 微波爐部分，原告於審理中主張：我退租時微波爐還是可以使用，只有使用痕跡，並沒有燒燬，且被告至113年4月始告知微波爐損壞，中間是否發生其他事情不得而知等語（見本院卷第163頁)，被告於審理中亦自陳：微波爐整台都壞了，不能再使用，內部有燒燬的痕跡，微波爐我當初（點交時）沒有發現，是後來維修後才發現等語（見本院卷第163、217 頁），可徵該微波爐是否於原告返還系爭房屋予被告時即已損壞，尚屬有疑，且被告亦未提出該微波爐毀損無法使用之相關證據資料以為證明。再就如附表2編號17所示次臥室床墊貓毛清理費用部分，被告固於審理中陳稱：貓毛清理收據我本來請清潔公司估價2,000元，評估後覺得原告可能沒有能力支付，所以我自行清理，床墊翻起來都是貓毛等語（見本院卷第163頁）；惟卷內僅見被告提出沐沐清潔公司估價L INE對話內容截圖中所載「床墊清洗2,500元」之資料1份，被告嗣既未委請此清潔公司為實際清理，而係另委請悅室清潔企業社清理系爭房屋，此有悅室清潔企業社收據1張在卷可佐（見本院卷第109頁，即附表2編號4），而該收據內容僅記載「室內清潔」，未列載詳細項目及內容，則上開次臥室床墊貓毛清理是否如原告主張，已包含於原告不爭執扣除之附表2編號4清潔費用7,000元範圍內，尚難排除，被告復未就此部分提出其他證據資料為證，其抗辯自難認有據。從而，被告所辯應將附表2編號7、8、17裝潢毀損修復、微波爐、次臥室床墊貓毛清理等費用自原告押金中扣除，即難認有據。　㈤被告抗辯原告應賠償未經被告同意增加飼養寵物之違約金部分（即附表2編號9）：　　被告固以原告除系爭租約約定可飼養之貓3隻外，未經被告同意，另飼養貓8隻、鴨子1隻、老鼠4隻為由（見本院卷第1 64、215頁），抗辯依系爭租約第9條第1項約定，原告應賠償1萬6,000元違約金，被告得將此金額自押金中扣除，並提出被告與原告前夫沈立文之LINE對話紀錄截圖、沈立文提供之寵物照片等為證（見本院卷第203至209頁），惟均為原告所否認（見本院卷第162、164、214頁）。查被告於審理中自陳：上開沈立文提供之寵物照片，不知道是在何時拍攝，被告親眼在系爭房屋看見老鼠、鴨子等寵物出現的時間，是在111年9月間等語（見本院卷第215頁），則被告所稱見聞老鼠、鴨子等寵物出現在系爭房屋之時間，既係在兩造簽立系爭租約之前，且被告亦未就原告於系爭租約存續期間中，有何飼養約定以外寵物之違約情事，提出任何其他證據資料以實其說，其此部分所辯，自難認有據。　㈥綜上，被告抗辯依系爭租約第4條第4項約定，其得將如附表2 編號1、2所示之水費318元、電費1,334元，編號5所示之油漆費用6,000元，及如附表3所示之附表2編號6、10至12、14 、15折舊後之毀損賠償金額1萬1,899元，共計1萬9,551元自押金中扣除，要屬有據。原告給付被告之押金3萬2,000元，經扣除前開原告不爭執而未請求返還之1萬4,900元（包含如附表2編號3、4、16所示費用及編號13床頭牆壁費用中之6,0 00元），再扣除上開1萬9,551元後，已無剩餘，原告請求被告返還押金1萬7,100元，即無理由，應予駁回。五、綜上所述，原告交付被告之系爭租約押金，經扣除被告依系爭租約第4條第4項約定得請求原告給付並逕行自押金扣抵之金額後，已無剩餘。從而，原告依系爭租約法律關係，請求被告返還押金1萬7,100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。六、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第78條、第436條之19 第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用為1,000元（即第一審裁判費），依上開規定，應由敗訴之原告負擔。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第436條之19第1 項。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳　薇以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝婷婷　　　　附表1：系爭租約條文內容（節錄）第四條擔保金（押金）約定及返還擔保金（押金）由租賃雙方約定為2個月租金，金額為新臺幣3萬2,000元整。承租人（即本件原告，下同）於簽訂本契約之同時給付出租人（即本件被告，下同）。出租人收受擔保金（押金）後應另立收據交予承租人。租賃關係存續中，承租人不得以任何理由請求退還押金。承租人如有欠繳租金、稅捐、水、電費及不當使用房屋（即系爭房屋，下同）而應負賠償責任或其他應付出租人而未付之一切債務時，出租人得逕以押金優先扣抵之。出租人應於租賃關係終了（租期屆滿或終止租約），承租人結清租金、稅捐、水、電費及其他相關費用等債務後，並回復原狀交還房屋時，以匯款或轉帳方式無息返還之。第五條租賃期間相關費用之支付租賃期間，使用房屋所生之相關費用：一、水費：由承租人負擔。二、電費：由承租人負擔。三、瓦斯費：由承租人負擔。四、電話費及網路費等：由承租人負擔。五、大樓管理費：由承租人負擔。　　　　第八條修繕及改裝承租人如欲進行房屋裝潢、增添或更改原有設施或有修繕之必要時，應取得出租人之書面同意後，始得為之。但不得損害原有建築結構安全，並不得違反建築相關法令，如有損壞或致生公共危險之情事者，承租人應負賠償之相關法律責任。承租人因租賃期滿或終止租約而交還房屋予出租人時，承租人就其裝潢或更改之設施應負回復原狀之責。租賃關係存續中，房屋原有設施及水電、衛浴等設備，承租人有使用之權，但應負維護保管之責，如有損壞，應負責修復，並不得擅自增添設備或更改設施。但經出租人允許（同意）者，不在此限。房屋因管線漏水、阻塞或其他自然原因所致之損壞而有修繕之必要時，經承租人通知後，由出租人負責修繕。出租人提供之設備或物品損壞時，則由承租人負責修理。承租人就房屋所為裝潢或增添、更改設施所致之損壞而有修繕之必要時，應由承租人負責。第九條寵物飼養承租人所飼養寵物為貓，共3隻。未經出租人同意，不得自行增加或更改，若未依前述規定私自增加或飼養時，應賠償出租人壹個月租金額之違約金，出租人並得終止本契約。承租人於房屋使用範圍內飼養寵物，須遵守大樓管理委員會所訂定之住戶規約。承租人若因寵物與其他住戶發生糾紛事端，須自負責任與義務處理。因寵物造成屋內氣味/毛髮/便溺及其他污漬問題，承租人於合約期滿後退租時，應自行於房屋使用範圍內清潔消毒，經由出租人確認無誤後方可完成退租點交。若承租人於退租時無自行清潔，則由出租人代為尋求合法立案之清潔公司消毒，其清潔費用將由承租人負擔。因寵物造成屋況及家具的髒污損毀，修繕或者因無法修繕狀況下造成的所有費用將由承租人負擔。（由出租人代為處理，所有費用實報實銷，承租人負擔費用。）第十條承租人之責任本件房屋自出租人交付承租人房屋門鑰時（或租賃契約簽訂日）起，視為出租人已將租賃房屋交付承租人使用，租賃房屋之利益及危險，均由承租人承受負擔。租賃關係存續中，承租人（及其同居人、僱用人或使用人）應以善良管理人之注意義務使用房屋（及保管或使用出租人所提供之設備、物品），除天災地變等不可抗力之情形外，因承租人之故意或過失致房屋（設備、物品）全部或一部毀損或滅失者，承租人應負回復原狀或損害賠償之責。租賃期限屆滿或終止租約，交還房屋時，如有上開情形，亦同。附表2：被告主張原告應給付金額（新臺幣）：位置編號項目金額全屋 1 水費 394元 2 電費 1,443元 3 2月管理費 1,600元 4 清潔費 7,000元 5 全屋牆壁油漆費 1萬2,000元 6 玄關窗簾 1,000元 7 裝潢毀損（櫃、牆腳板、沙發、和室） 1萬元 8 微波爐 2,000元 9 增加飼養寵物違約之違約金 1萬6,000元合計 5萬1,437元主臥室 10 窗簾 1萬1,000元 11 地毯 1,661元 12 藤椅2張 6,260元 13 床頭牆壁 8,000元 14 彈簧床墊 5,000元 15 摺疊椅2張 2,125元合計 3萬4,046元次臥室 16 衣櫃門把 300元 17 床墊貓毛清理 1,000元合計 1,300元總計 8萬6,783元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表3：折舊後價值（使用期間自110年6月至113年2月28日，共2 年9個月，金額：新臺幣，元以下4捨5入，下同）附表2編號項目金額最低使用年限折舊後價值及計算式 6 全屋玄關窗簾 1,000元 3年 312元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷（耐用年數＋1）即1,000元÷（3＋1）＝250元；2.折舊額＝（取得成本－殘價）×1/（耐用年數）×（使用年數）即（1,000元－250元）×1/3×（2＋9/12）≒688元；3.扣除折舊後價值＝新品取得成本－折舊額即1,000元－688元＝312元】。 10 主臥室窗簾 1萬1,000元 3年 3,437元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷（耐用年數＋1）即1萬1,000元÷（3＋1）＝2,750元；2.折舊額＝（取得成本－殘價）×1/（耐用年數）×（使用年數）即（1萬1,000元－2,750元）×1/3×（2＋9/12）≒7,563元；3.扣除折舊後價值＝新品取得成本－折舊額即1萬1,000元－7,563元＝3,437元】。 11 主臥室地毯 1,661元 5年 900元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷（耐用年數＋1）即1,661元÷（5＋1）≒277元；2.折舊額＝（取得成本－殘價）×1/（耐用年數）×（使用年數）即（1,661元－277元）×1/5×（2＋9/12）≒761元；3.扣除折舊後價值＝新品取得成本－折舊額即1,661元－761元＝900元】。 12 主臥室藤椅2張 6,260元 5年 3,391元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷（耐用年數＋1）即6,260元÷（5＋1）≒1,043元；2.折舊額＝（取得成本－殘價）×1/（耐用年數）×（使用年數）即（6,260元－1,043元）×1/5×（2＋9/12）≒2,869元；3.扣除折舊後價值＝新品取得成本－折舊額即6,260元－2,869元＝3,391元】。 13 主臥室床頭牆壁 8,000元 5年 4,333元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷（耐用年數＋1）即8,000元÷（5＋1）≒1,333元；2.折舊額＝（取得成本－殘價）×1/（耐用年數）×（使用年數）即（8,000元－1,333元）×1/5×（2＋9/12）≒3,667元；3.扣除折舊後價值＝新品取得成本－折舊額即8,000元－3,667元＝4,333元】。備註：此部分被告請求原告賠償8,000元，原告於6,000元範圍內不爭執，高於經計算折舊後之4,333元，故此部分被告不得再另行自押金中扣除任何金額，爰不列入合計金額內。 14 主臥室彈簧床墊 5,000元 5年 2,708元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷（耐用年數＋1）即5,000元÷（5＋1）≒833元；2.折舊額＝（取得成本－殘價）×1/（耐用年數）×（使用年數）即（5,000元－833元）×1/5×（2＋9/12）≒2,292元；3.扣除折舊後價值＝新品取得成本－折舊額即5,000元－2,292元＝2,708元】。 15 主臥室摺疊椅2張 2,125元 5年 1,151元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷（耐用年數＋1）即2,125元÷（5＋1）≒354元；2.折舊額＝（取得成本－殘價）×1/（耐用年數）×（使用年數）即（2,125元－354元）×1/5×（2＋9/12）≒974元；3.扣除折舊後價值＝新品取得成本－折舊額即2,125元－974元＝1,151元】。合計 1萬1,899元（附表2編號13之金額未計入)

2024-12-18

TNEV-113-南小-785-20241218-1

訴

臺灣新北地方法院

確認管理費債權不存在等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第2311號原告鴻友印前數位整合股份有限公司法定代理人鄭玉章訴訟代理人魏平政律師黃清海複代理人李鑫律師被告中正工業大樓管理委員會法定代理人劉士誠訴訟代理人林進鑫上列當事人間請求確認管理費債權不存在等事件，經本院於民國 113年11月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；但於有訴訟代理人時，訴訟程序不當然停止，民事訴訟法第170條、第173條前段分別定有明文。又第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，同法第175條第1項亦有明文。查，被告之法定代理人原為曹瑞光，於本院審理中變更為劉士誠，並由其具狀聲明承受訴訟等情，有民事聲明承受訴訟狀在卷可佐（見本院卷第197頁），核與上開規定相符，應予准許。二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此項危險、此種不安狀態，得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院53年臺上字第1240號判決先例參照）。經查，原告主張被告於其拍定坐落新北市○○區○○段0000地號土地及其上同段2233建號建物（門牌號碼：新北市○○區○○路000號7樓，下合稱系爭房地）後，要求原告繳納系爭房地前手所積欠之管理費新臺幣（下同）280,884元（下稱系爭管理費），並依中正工業大樓規約（下稱系爭規約）將原告坐落新北市○○區 ○○路000號中正工業大樓（下稱系爭大樓）地下室如本院112 年度板司調字第207號卷第51頁所示平面配置圖（下稱附圖）所示編號6停車位（下稱系爭停車位）收回，惟原告否認系爭管理費之債權存在，並主張就系爭停車位具有約定專用權，足認兩造就本件管理費之債權及系爭停車位之約定專用權存在與否已發生爭執，是原告提起本件訴訟，應認有確認利益存在，合先敘明。貳、實體方面：一、原告起訴主張：　㈠緣原告於民國111年7月12日經法院強制執行程序拍定系爭房地，為系爭房地之所有權人，依系爭規約有權使用約定專用之停車位。被告為系爭大樓之管理委員會（下稱管委會）於原告拍定系爭房地後，要求原告繳納系爭房地之系爭管理費，否則即依系爭規約收回系爭停車位，經原告通知被告說明原告並無義務概括承受系爭管理費，被告亦不得限制原告使用系爭停車位，仍為被告拒絕。　㈡就公寓大廈區分所有權人之繼受人應否繼受並繳交原區分所有權人積欠管理費之爭議，原告曾函詢新北市政府工務局，並經該局111年8月9日新北工寓字第1111475388號函覆，可知公寓大廈區分所有權人之繼受人，除依民法第300條或第3 01條訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之管理費或公共基金外，應依公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第21條規定辦理，不得逕向該繼受人請求，同條例第 24條關於繼受前請求閱覽或影印規約等相關文件之規定，無債權物權化效力，使該繼受人繼受原區分所有權人積欠管理費之效力。原告自111年7月12日拍定系爭房地後，既未明白表示承擔其前手即訴外人鴻際數位電子科技有限公司（下稱鴻際公司）積欠之管理費或公共基金而訂定債務承擔契約，僅繼受系爭規約之地位，不及鴻際公司已發生之債務給付義務，兩造間自無債權存在，原告請求確認系爭管理費債權不存在，洵屬有據。　　㈢又系爭房地之鐵門上於110年2月4日僅張貼停水、電費繳費及終止用電契約之通知單等3張公告，可見當時並無任何欠繳或催繳通告，被告管委會復雖提出附件4之欠繳管理費通告3 紙，然被告有無按期催繳、何時張貼前開欠繳通告，均有疑問，且亦無從由上開通告判斷出其被張貼之位置，如何認定原告已知悉鴻際公司欠繳情事，況系爭房地之拍賣公告亦未載明鴻際公司欠繳管理費數額，且無自系爭規約得知之可能，原告自無從知悉鴻際公司欠款之情事。且姑不論上開通告未記載拍定人須負擔前所有權人積欠管理費等文字，亦未以法院裁定確認執行債務人究竟是否有積欠管理費、未記載積欠管理費金額，上開通告僅係登載查封時房屋現況，旨在提醒應買人注意標的物之相關情形，當無表示原所有權人與應買人當然發生有關積欠費用之債務承擔之效力，更難認拍賣程序強制應買人為此債務承擔之意思表示，何況此時應買人亦非可得特定，要無遽認上開通告生債務承擔之效力，則原告就鴻際公司已具體發生之管理費等債務，自不當然由原告片面繼受之，遑論新北市政府警察局中和分局員山派出所警員郭俊廷於110年2月4日下午2時前往查訪系爭房地時，被告即已知悉及預見系爭房地將受拍賣，然其竟未聲請參與分配向鴻際公司追償，堪認被告已放棄其權利，現竟向原告請求清償系爭管理費，自難認無以損害原告公司權利為目的，有違誠信原則，構成權利濫用之情事。　㈣縱認原告應承受鴻際公司債務（僅假設語，原告否認之），依系爭規約第31條第2項、第34條第13項約定，亦應僅限於管理費，而不含公共基金（廢棄物處理費、機車位租用費等）、小公電費及懲罰性違約金，鴻際公司自109年9月至111 年7月積欠被告管委會管理費113,100元，原告僅就上開積欠之管理費負清償義務。又觀諸被告與訴外人東昇纖維實業有限公司（下稱東昇公司）間簽立之停車位租賃契約書，被告自109年11月1日壞，將系爭停車位出租東昇公司，每月收取租金3,500元，迄至112年7月1日即本件起訴之後3日，合計3 3個月，已收取115,500元（計算式：3,500元×33月＝115,500 元），已逾鴻際公司欠繳之113,100元管理費，是被告出租系爭停車位所收取租金已填補管理費損失，殊無再由原告負擔之理。此外，系爭規約第34條第13項收回約定專用停車位之約定旨在彌補因「該區分所有權人欠繳管理費」，致「短收管理費」之損失，原告既未欠繳管理費，被告管委會無從收回系爭停車位專用權。又鴻際公司欠繳管理費之損失既已填補，業如前述，被告管委會迄今仍拒絕返還系爭停車位，毋寧以多數決方式，無相當理由而形成原告公司無法使用系爭停車位之不利決議，致生損害於原告公司，系爭規約第34 條第13項約定及該不利決議，恐有違公平正義之法理及比例原則應屬無效，不得拘束原告。至被告所稱依系爭規約第31 條第3項計算之懲罰性違約金為140,300元，已逾管理費、廢棄物清理費及小公電費之總和127,867元（已扣除原告公司己繳納111年8至10月部分），顯已悖離「按應有部分比例分擔」之原則，恐有權利濫用及違反誠信原則情事，亦不符合公平法理。　㈤另原告於111年7月12日經法院強制執行程序拍定買受系爭房地，為系爭房地之所有權人，亦係系爭大樓之區分所有權人，並就系爭停車位具有約定專用權，惟被告無權收回系爭停車位並將之出租他人，致原告無法使用，原告既就系爭停車位具有約定專用權，自得依系爭規約第5條第4項，請求被告管委會返還系爭停車位。又因被告管委會對系爭停車位之占有並無正當權利，則其自原告拍定系爭房地後，仍繼續出租系爭停車位而受有占有使用系爭停車位之利益，原告亦得向其請求返還相當於租金之利益。　㈥為此，爰依系爭規約第5條第4項、民法第179條之規定，提起本件訴訟，並聲明：⒈確認被告對原告280,884元之管理費債權不存在。⒉確認坐落新北市○○區○○路000號系爭大樓地下室如附圖所示系爭停車位之分管專用權屬於原告。⒊被告應將系爭停車位騰空返還予原告。⒋被告應自111年7月12日起至被告返還上開停車位之日止，按月給付原告4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被告則以：　㈠原告雖主張其係經法院拍賣取得之新拍定人，因此無需繼受原所有權人積欠管理費債務，然依公寓大廈管理條例第24條第1項規定意旨，區分所有權之繼受人即原告本就應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印管理條例第35 條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。原告既係經法院拍賣程序取得系爭房地之產權，應明知鴻際公司本為負債累累，容有積欠管理費債務之可能，且只要依法進行閱覽或影印，必能得悉鴻際公司之管理費債務積欠狀態，又觀諸系爭規約第34條第13項約定，區分所有權人之廠房，不論自行交易買賣或法院拍賣（含任何形式產權轉移）若原所有權人積欠管理費未繳清者，其後來以任何形式取得產權轉移者，均須概括承受繳清前所有權人積欠之管理費，否則管理委員會可依系爭大樓規約收回「約定專用」之汽/機車車位，同時亦可停止相關管理服務項目，直至後承接產權轉移者繳清積欠費用為止，則上開情事皆非原告所不能預見之情形，自無受有善意第三人保護原則之必要。原告身為資本財力雄厚之股份有限公司之組織體，且尚有常年法律顧問律師足供諮詢，於參與拍賣所謂債權不良甚至倒閉之公司或工廠戶產權之際，豈會不知前手容有積欠系爭大樓管理費之可能，且於作出重大經濟投資參與競標購買不動產產權前，又如何不知將來要遵守管理條例之相關規定，及系爭規約、中正工業大樓汽車管制辦法（下稱系爭管制辦法）具有實質拘束力之可能。則原告公司既非社會經濟弱勢而有明知上開情事之可能，被告管委會又未拒絕所有新區分所有權人或即將成為區分所有權人之廠戶登門查閱系爭規約抑或前手欠款狀況，且甚至相當積極於明顯處張貼相關公告，故原告推諉陳稱不曾見過相關啟事，也未曾於拍定前參看現場即行下標搶拍，並無從知悉前手積欠多少管理費，應負擔多少懲罰性違約金等語，顯與常情不符，洵不可採。準此，自應原告繼受前手積欠之管理費債權。　㈡原告既為新繼受之區分所有權人暨住戶身份，依管理條例第1 5條第1項規定，自應依規約使用約定專用部分，不得擅自變更，又原告並不否認系爭停車位之本質實為「約定專用」之使用權性質，而該「約定專用」之使用方式暨前提係規範於系爭規約第34條第13項，則依前開管理條例規定，原告應無不遵守規約之理。系爭大樓之汽機車車位並無個別獨立之所有權，任何區分所有權人均無車位之獨立所有權權狀，參其性質應為公有共用區域之「約定專用」類型，且依系爭規約第5條第4項約定，對於違規使用者亦設有「收回」、「停權」之規定，可知系爭大樓之汽機車車位僅具有「使用權」而無「所有權」性質甚明，與一般大樓汽機車車位多具有所有權之性質顯然有別，觀諸原告亦知其經法院拍定之產權範圍並無包含汽機車車位之所有權在內，足見原告尚無從主張相當於物上所有權之任何效用，至多僅有約定專用性質之使用權，然此使用權自當受有系爭規約、系爭管制辦法等相關規定共識決之管制拘束，與其他擁有獨立產權案例之情形顯然迥異，則原告雖執內政部函釋與司法實務見解而為主張，然其非可逕為一體援引適用，核屬當然。再者，縱令原告並不認同其應概括承擔前手之積欠債務，惟鴻際公司積欠管理費之情狀，確已形成該「約定專用」領域總體收益之經濟損失，非不得藉由停止使用系爭停車位進而轉租他人以彌補損失，作為補償回填之合理手段，此亦係現行系爭規約賦予被告管委會「收回」、「停權」制度之目的。因此，被告將系爭停車位停權收回而轉租他人，以彌補因該停車位致生之經濟損失，尚非無據。　㈢原告雖主張系爭規約之條款有違比例原則暨公平法理而應屬無效等語，惟系爭停車位之性質，本僅為約定專用之公共區域權能性質，倘原告不願承擔前手之積欠費用，被告亦無興訟強迫原告給付之行徑，為彌補被告受有經濟回收之損失，被告僅能依據系爭規約停權，並以該停車位折抵取償，然此既非永久停權，且係無可奈何之取償手段，衡諸其他手段應已為最輕微之措施，無違反比例原則之虞，況原告公司本非一般社會弱勢或無法律知識預見可能之普通民眾，於參與法院拍賣競標價購債信不良之產權物件，本可預見前手積欠管理費用且知悉應行探知義務，卻蓄意不為且不願承受理應預判支出之成本，反而藉此主張系爭規約違反公平法理，顯係意圖損害多數區分所有權人對於約定專用區域之管理暨經濟收益，對此情形實無為其進行目的性保護限縮解釋之必要。考量能夠承買系爭大樓之區分所有權人，通常均非一般智慮淺薄或社會法律智能不足之弱勢民眾，而係具有相當或豐沛之社會經濟實力暨工商常識知能之組織體，其並不可輕易謂不知有管理條例等相關規定之存在，又觀諸本件積欠金額已達280,884元之多，倘未來廠戶繼受人均循此例而欲豁免給付義務，又不許大樓收回轉租以彌補損失，顯無從防免具有社會經濟知能優勢且具有法令遵循義務之經濟部登記有案之公司戶或工廠戶區分所有權人藉口裝傻或諉為不知，從而加損害或令其他眾多區分所有權人承擔，其損失之巨大殊堪想像。至原告復主張被告將系爭停車位出租，而已無短收公共基金且收支平衡等語，惟就轉租他人之所得部份實已扣除而尚餘280,884元，並無收支平衡之情事存在。　㈣原告雖主張被告就無權占有之系爭停車位，應給付原告相當於租金之不當得利等語，惟原告拒絕繼受鴻際公司之管理費債權，有違管理條例第15條第1項規定、系爭規約第34條第1 3項約定，業如前述，則被告依據管理條例及系爭規約，就系爭停車位進行收回停權以彌補「約定專用」之經濟損失，應無不合，況原告之使用權受有限制非可歸責於被告，其損失與被告間並無因果關係，復原告亦未舉證證明相當於租金之損害金額4,000元部分，故原告前開主張，於法無據，自不足採等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　　原告主張：原告於111年7月12日經法院強制執行程序拍定系爭房地後，為系爭房地之所有權人，且依系爭規約有權使用約定專用之系爭停車位。被告於111年10月1日於社區張貼催繳通告，請求原告繳納鴻際公司積欠之管理費，否則將收回系爭停車位，經原告說明依新北市政府工務局函文，原告不須承受前手積欠之系爭管理費，被告亦不得限制原告使用系爭停車位，仍為使告拒絕等情，業據原告提出建物所有權狀、土地所有權狀、催繳通告、被告律師函、郵局存證信函、中正工業大樓規約、新北市政府工務局111年8月9日新北工寓字第111475388號函等件為證（見本院112年度板司調字第 207號卷〈下稱板司調卷〉第19至58頁），且為被告所不爭執，此部分堪信為真實。原告復主張：原告並無義務概括承受系爭管理費，且被告亦不得限制原告使用系爭停車位等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點為：㈠原告請求確認系爭管理費之債權不存在，有無理由？㈡原告就系爭停車位請求確認是否有約定專用權，有無理由？，茲論述如下：　　㈠關於原告請求確認系爭管理費之債權不存在，有無理由之爭議：　⒈按區分所有建物所有人就其專有部分與其他區分所有人間所締結約定共用之契約，係物權關係上就區分所有建物用益之約定，非以發生區分所有建物之物權變動為內容，亦非區分所有建物之物權負擔，應屬債權契約，基此所生之債權既已表徵財產上的經濟利益，即應受憲法第15條財產權所保障。至於就該區分所有建物之受讓人而言，如該約定共用契約得拘束受讓人，即無法就該專有部分共用契約之「締結與否」、「締約對象」及「締約內容」，依其意志自主決定，應屬憲法所保障「私法自治」及「契約自由」範疇。因此專有約定共用契約得否突破債之相對性而拘束該區分所有建物之受讓人，即發生私人間「財產權」與「私法自治」及「契約自由」的基本權衝突。如認債權人得以其債權對抗第三人，某種程度上即發生債權不受第三人受讓取得物權影響而繼續存在之效果，此即學理上所謂「債權物權化」，應係限制人民受基本權保護之私法自治及契約自由，須符合憲法23條規定之「法律保留原則」（最高法院113年度台上字第1117號民事判決意旨參照）。　⒉次按區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。98年7月23日修正施行之民法第799條之1第4項定有明文，核其立法意旨，止規範區分所有人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，故區分所有人及其繼受人就規約所生之權利義務，無論知悉或同意與否，均應受其拘束，方足以維持區分所有人間所形成團體秩序之安定。至區分所有人依其他約定所生之權利義務，其繼受人固應承受，但因非由團體運作所生，基於交易安全之保護，特定繼受人僅以明知或可得而知者為限，始受其拘束。又所謂繼受人包括概括繼受與因法律行為而受讓標的之特定繼受人在內；區分所有人依法令所生之權利義務，繼受人應受拘束乃屬當然，無待明文。　⒊原告主張：原告公司於111年7月12日拍定買受系爭房地時，並無從知悉鴻際公司有欠繳管理費之情事等語，惟被告辯稱：原告既於法院拍賣程序取得系爭房地之產權，應早已知悉鴻際公司有積欠管理費之情，且亦明知應遵循系爭規約約定，自應繼受系爭管理費等語。經查，本件原告係經本院民事執行處拍賣取得系爭房地，觀諸本院民事執行處111年4月18 日拍賣公告附表之使用情形第1點記載：「民國109年12月29 日查封時，大門上貼有台北自來水事業處西區營業分處之斷水最後通知…另經新北市警察局中和分局110年2月8日函覆本院，不動產大門已因斷電無法開啟進入。110年10月20日履勘時發現，屋內顯無人使用…110年12月3日至現場測量頂樓增建（5325建號建物），經債權人代理人表示頂樓增建部分塵埃遍布，顯無人居住使用已久。」；使用情形第3點記載：「本件標的物原所有權人或使用人如有積欠工程受益費及水電費、瓦斯或管理費等費用，應由拍定人自行與相關單位洽商解決。」等語，有本院111年4月18日新北院賢110司執協字第3103號公告（第一次拍賣）在卷可佐（見本院卷第11 7頁），且經本院調取本院110年度司執字第3103號清債票款強制執行卷宗核閱無誤，可知系爭房地於查封時即已斷水斷電，且無人居住，而本院民事執行處前開拍賣公告亦敘明就前手積欠之相關費用，應由拍定人自行與相關單位洽談解決，則原告於應買時，當已知悉上開拍賣公告之內容，是原告自得知悉系爭房地斯時即已斷水斷電且無人居住之情，衡諸常情，一般強制執行拍賣程序，多係因債務人積欠債務，經債權人取得執行名義而聲請法院強制執行而拍賣，因此，既原告就系爭房地有應買意願，理應自行查明系爭房地有無積欠管理費、水電費等費用，及系爭規約之約定，始符一般交易常情，是原告主張：無從知悉前手鴻際公司有無積欠管理費債務等情，要與一般常情有違，顯無可採。又觀諸系爭規約第34條第13項約定事項約定：「區分所有權人之廠房，不論自行交易買賣或法院拍賣（含任何形式產權轉移）若原所有權人積欠管理費未繳清者，其後來以任何形式取得產權轉移者，均須概括承受繳清前所有權人積欠之管理費，否則管理委員會可依系爭大樓規約收回「約定專用」之汽/機車車位，同時亦可停止相關管理服務項目，直至後承接產權轉移者繳清積欠費用為止。」等語，有中正工業大樓規約存卷可佐（見板司調卷第49至50頁），可見系爭規約就原所有權人積欠之管理費應由後手繼受亦定有明文，則原告本得於應買前向被告管委會查閱系爭規約，並非毫無方法可得知悉系爭規約內容，卻不為之，自難逕謂不知悉前手鴻際公司有積欠系爭管理費之情事，即不受系爭規約拘束。基此，原告經由上開拍賣公告及系爭規約，應明知或可得而知系爭債權存在，則依民法第799條之1第4項規定之法理，原告應受系爭規約拘束，從而繼受前手債務，於法有據。至就本件系爭管理費金額部分，被告辯稱：原告應繳納自109年9月起至111年1 0月止，合計280,884元之費用等語，業據提出系爭大樓管理費收費明細表、鴻際公司欠繳管理費明細表等件為證（見本院卷第183至193、221頁），惟原告主張於111年7月取得系爭房地後，同年8月至10月部分之管理費等相關費用已繳納等語，並提出111年8月至10月之繳款紀錄證明為證（見本院卷第249至253頁），且為被告所不爭執，故本件原告實際積欠費用金額如附件所示應為268,167元，又原告雖復主張其中懲罰性違約金140,300元，已逾管理費、廢棄物清理費及小公電費之總和127,867元等語，然參以被告於本院審理時陳稱：懲罰性違約金之計算方式係以當月管理費加上廢棄物之費用乘以百分之10，累進計費等語（見本院卷第227頁），則以此計算之懲罰性違約金如附件所示應為140,300元，是被告據此請求原告給付之，應屬有據，併予敘明。　㈡原告就系爭停車位請求確認是否有約定專用權，有無理由？　⒈原告主張：其為系爭房地之所有權人，亦為系爭大樓之區分所有權人，依系爭規約第5條第4項約定，應享有系爭停車位之約定專用權等語，業據提出系爭規約暨附件一系爭大樓地下室汽/機車平面配置圖、附件二區分所有權人約定專用汽機車對照表等件為證（見板司調卷第37至52頁），可見原告拍定取得系爭房地後，依系爭規約第5條第4項約定，就系爭停車位原確有約定專用權之權利，而對系爭停車位有使用、收益之權利，惟原告既應承擔前手之管理費、廢棄物處理費、小公電費等債務，已如前述，然因原告拒絕繳納，自有違反系爭規約之情事，則依前揭系爭規約第34條第13項約定，被告收回原告就系爭停車位之約定專用權，自屬有據。是原告請求確認就系爭停車位有約定專用權，尚無可採。　⒉又原告雖主張：請求被告將系爭停車位返還，並主張被告就無權占有系爭停車位應按月給付原告4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息之不當得利等語，然既本件被告依約得收回系爭停車位，而原告就系爭停車位不具約定專用權等情，業如前述，則被告基於系爭停車位，自具有占有之正當權源，並無不當得利可言，是原告對於系爭停車位實無所有權利，亦無處分、使用、收益之權利，自無從請求被告將系爭停車位騰空返還，亦不得主張依不當得利之法律關係，請求被告按月給付4,000元及利息，是原告上開主張，洵屬無據。四、綜上所述，原告請求確認被告對原告之管理費債權不存在、確認系爭停車位之分管專用權屬於原告，並請求被告應將系爭停車位騰空返還予原告，又依民法第179條規定請求被告自111年7月12日起至被告返還上開停車位之日止，按月給付原告4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　鄧雅心以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　賴峻權附件：編號年份月份債務人管理費汽車花園車位地下室廢棄物小公電懲罰性違約金合計 1 109年 9月鴻際數位電子科技有限公司 7,200元 0元 0元 0元 400元 609元 0元 8,209元 2 10月 7,200元 0元 0元 0元 400元 0元 0元 7,600元 3 11月 7,200元 0元 0元 0元 400元 616元 760元 8,976元 4 12月 7,200元 0元 0元 0元 400元 0元 1,520元 9,120元 5 110年 1月 7,200元 0元 0元 0元 400元 594元 2,280元 10,474元 6 2月 7,200元 0元 0元 0元 400元 0元 3,040元 10,640元 7 3月 7,200元 0元 0元 0元 400元 460元 3,800元 11,860元 8 4月 7,200元 0元 0元 0元 400元 0元 4,560元 12,160元 9 5月 3,700元 0元 0元 0元 400元 480元 5,320元 9,900元 10 6月 3,700元 0元 0元 0元 400元 0元 6,080元 10,180元 11 7月 3,700元 0元 0元 0元 400元 422元 6,490元 11,012元 12 8月 3,700元 0元 0元 0元 400元 0元 6,900元 11,000元 13 9月 3,700元 0元 0元 0元 400元 357元 7,000元 11,457元 14 10月 3,700元 0元 0元 0元 400元 0元 7,410元 11,510元 15 11月 3,700元 0元 0元 0元 400元 446元 7,820元 12,366元 16 12月 3,700元 0元 0元 0元 400元 0元 8,230元 12,330元 17 111年 1月 3,700元 0元 0元 0元 400元 333元 8,640元 13,073元 18 2月 3,700元 0元 0元 0元 400元 0元 9,050元 13,150元 19 3月 3,700元 0元 0元 0元 400元 399元 9,460元 13,959元 20 4月 3,700元 0元 0元 0元 400元 0元 9,870元 13,970元 21 5月 3,700元 0元 0元 0元 400元 479元 10,280元 14,859元 22 6月 3,700元 0元 0元 0元 400元 0元 10,690元 14,790元 23 7月 3,700元 0元 0元 0元 400元 372元 11,100元 15,572元合計 140,300元 268,167元備考：懲罰金違約金計算方式：（當月管理費＋廢棄物費用）×10%，並採累進處罰。

2024-12-17

PCDV-112-訴-2311-20241217-2

橋簡

橋頭簡易庭

損害賠償

臺灣橋頭地方法院民事簡易判決 113年度橋簡字第1086號原告忠衛公寓大廈管理維護有限公司法定代理人翟永濠被告蔡武男（現於法務部○○○○○○○○○執行中）上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年11月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬貳仟陸佰肆拾玖元，及自民國一百一十三年十一月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行；但被告如以新臺幣肆拾貳萬貳仟陸佰肆拾玖元為原告供擔保，免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告前係原告派駐址設高雄市○○區○○路000號龍華天寶大樓（下稱系爭大樓）之保全人員，自民國107年3月 1日起擔任管理組長一職，負責代收、保管管理費、支付廠商費用及保管保證金之工作，詎被告於109年7月6日起至同年10月1日止，接續利用其組長職務經手上開大樓管理費、各項代收支及保管等款項業務之機會，將其所收取如附表編號1至編號156所示本應存入龍華天寶大樓管理委員會名下陽信銀行帳戶之管理費共計新臺幣（下同）40萬2,777元、附表編號157大樓住戶寄放現金1,872元、附表編號158應支付監視器廠商之款項8,000元及附表編號159裝潢保證金1萬元等款項侵占入己，上情經查獲後，原告已賠償系爭大樓管委會上述款項合計422,649元而受有損害，爰依侵權行為之法律關係訴請被告賠償等語。聲明:被告應給付原告422649元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：其出獄後才有辦法處理，另其最後一個月的薪水沒有領到，有一筆8000元的款項印象中好像有返還等語，資為答辯。三、經查，原告主張之前揭事實，有本院113年度審易緝字第13 號刑事判決可參，且被告對事實經過並未爭執，其主張堪屬可信，從而原告依侵權行為之法律關係，請求被告賠償前述金額，核屬有據。至被告雖以前詞為辯，但其有無領薪水與原告有無損害賠償請求權為二事，至於其所稱返還8000元部分，經本院向其確認細節，其又稱已忘記、太久了等語，且未提出具體事證或聲請調查，自無從為有利被告之判斷。四、綜上所述，原告主張被告應給付原告422649元及自起訴狀繕本送達翌日即113年11月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　　　官　　呂維翰以上正本與原本相符。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　　陳勁綸附表：編號代收管理費日期門牌號住戶姓名管理費繳款月份單據號碼金　額 (新臺幣) 1 109年7月6日 216-4-1 高春和 6-7月 2931 3270元 2 109年7月6日 216-8-1 林盈倩 7 2932 1635元 3 109年7月6日 236-6-1 蔣金蓮 7 2933 2097元 4 109年7月7日 216-7-3 朱萍綠 7 2934 2588元 5 109年7月7日 220-8-1 王盛聰 7 2935 2066元 6 109年7月7日 236-6-3 巴祥帆 7 2936 2221元 7 109年7月9日 220-8-2 陳美滿 7 2937 2568元 8 109年7月10日 236-7-1 陳永康 6-7月 2938 4194元 9 109年7月11日 216-5-1 葉葇茜 7-8月 2939 3270元 10 109年7月11日 220-3-2 陳秀鳳 7 2940 2568元 11 109年7月11日 216-3-2 江淑紫 7 2941 1686元 12 109年7月12日 236-3-1 柳玉萍 7 2942 2494元 13 109年7月13日 16號店16 林漢儀 7 2943 872元 14 109年7月13日 230-4-1 楊阿織 7 2944 2668元 15 109年7月13日 236-4-3 陳宏達 7 2945 2221元 16 109年7月14日 220店11 蔡李芳美 5-6月 2946 2274元 17 109年7月14日 236-8-3 吳欣諭 7 2947 2221元 18 109年7月14日 220-6-2 張婉君 7 2948 2568元 19 109年7月15日 230-3-1 蕭丁維 7 2949 2668元 20 109年7月16日 232店5、230店6 蔡佩姍 7 2950 2187元 21 109年7月16日 220-4-1 謝君雄 7 2951 2066元 22 109年7月16日 216-7-2 楊麗玉 7-12月 2952 1萬116元 23 109年7月18日 216-6-1 林芳如 6-7月 2953 3270元 24 109年7月18日 230-4-2 黃敏惠 7 2954 2384元 25 109年7月18日 220-4-2 黃燕香 7 2955 2406元 26 109年7月18日 230-6-2 張啟隆 5-6月 2956 5092元 27 109年7月20日 216-8-2 詹雅竹 7 2957 1686元 28 109年7月20日 236-6-2 劉素月 7 2958 2237元 29 109年7月21日 226店8 旭憶 7 2959 1326元 30 109年7月21日 222店10 王茂雄 7 2960 1038元 31 109年7月22日 15店15 廖雅芳 7 2961 1039元 32 109年 216-3-1 陳萬發 7 2962 635元 33 109年7月23日 240店1 熊珮芯 6-7月 2963 2420元 34 109年7月24日 224店9 張惠如 7 2964 1068元 35 109年7月24日 216店13 吳李金雀 6-7月 2965 2510元 36 109年7月26日 230-8-1 吳清葉 7 2966 2668元 37 109年7月27日 236-4-1 林樵揚 6-7月 2967 4194元 38 109年7月27日 236-5-1 陳進瑞 7 2968 2097元 39 109年7月31日 230-5-1 陳永豫 6 2969 2668元 40 109年8月1日 236-5-3 蔣裕民 8 2970 2221元 41 109年8月1日 236-3-3 葉榮文 8 2971 2221元 42 109年8月1日 216-6-3 周惠德 8 2972 2588元 43 109年8月1日 230-5-2 陳文蓉 8 2973 2646元 44 109年8月2日 236-7-3 劉乃瑜 8 2974 2121元 45 109年8月3日 236-4-2 陳清吉 8 2975 2499元 46 109年8月4日 236-3-1 柳玉萍 8 2976 2494元 47 109年8月4日 230-6-1 王湖生 8 2977 2668元 48 109年8月4日 236-8-1 張簡梅玉 8 2978 2097元 49 109年8月4日 230-3-2 蘇惠珠 8 2979 2646元 50 109年8月5日 216-6-2 饒紫瑜 7-8月 2980 3372元 51 109年8月5日 220-7-1 陳昭旭 8 2981 1966元 52 109年8月5日 220-3-1 楊錦雄 8 2982 2478元 53 109年8月5日 216-8-1 林盈倩 8 2983 1635元 54 109年8月6日 230-7-1 吳芬瑩 8 2984 2930元 55 109年8月6日 16號店16 林漢儀 8 2985 872元 56 109年8月6日 236-6-3 巴祥帆 8 2986 2221元 57 109年8月6日 216-7-3 朱萍綠 8 2987 2588元 58 109年8月6日 216-4-2 李叡穎 8 2988 1686元 59 109年8月7日 220-5-1 陳昭溢 8 2989 2066元 60 109年8月7日 236-7-1 陳永康 8 2990 2097元 61 109年8月8日 220-3-2 陳秀鳳 8 2991 2568元 62 109年8月9日 216-4-3 林品秀 8 2992 2588元 63 109年8月9日 236-3-2 林亞倫 8 2993 2855元 64 109年8月9日 230-7-2 蔡港 8 2994 2646元 65 109年8月9日 220-6-1 鄒國村 8 2995 1966元 66 109年8月10日 230-4-2 黃敏惠 8 2996 2384元 67 109年8月10日 216-3-3 陳俐潔 3-6月 2997 1萬1640元 68 109年8月11日 216-7-1、 236-5-2 黃登煌 8 2998 4134元 69 109年8月11日 220-8-1 王盛聰 8 2999 2066元 70 109年8月11日 216-5-2 洪崇傑 7-8月 3000 3372元 71 109年8月12日 220-8-2 陳美滿 8 *0001 2568元 72 109年8月12日 230-3-1 蕭丁維 8 *0002 2668元 73 109年8月12日 216-2-1 黃桔花 8 *0003 1685元 74 109年8月12日 216-3-2 江淑紫 8 *0004 1686元 75 109年8月12日 236-6-1 蔣金蓮 8 *0005 2097元 76 109年8月14日 216-2-2 李秋青 8-9月 *0006 3372元 77 109年8月14日 220-4-1 謝君雄 8 *0007 2066元 78 109年8月15日 236-8-3 吳欣諭 8 *0008 2221元 79 109年8月15日 230-4-1 楊阿織 8 *0009 2668元 80 109年8月15日 230-8-1 吳清葉 8 *0010 2668元 81 109年8月15日 220-4-2 黃燕香 8 *0011 2406元 82 109年8月15日 220-6-2 張婉君 8 *0012 2568元 83 109年8月16日 236-6-2 劉素月 8 *0013 2237元 84 109年8月16日　金尚煥 7-9月 *0014 3498元 85 109年8月18日 230店5、232店6 蔡佩珊 8 *0015 2187元 86 109年8月19日 220店10 王茂雄 8 *0016 1038元 87 109年8月19日 228店7 莊輝璨 8 *0017 1124元 88 109年8月19日 234店4 商景全 7-8月 *0018 2140元 89 109年8月20日 220-7-2 莊宗仁 8-12月 *0019 1萬3340元 90 109年8月21日 15店15 廖雅芳 8 *0020 1039元 91 109年8月23日 236-4-1 林樵揚 8 *0021 2097元 92 109年8月26日 224店9 張惠如 8 *0022 1068元 93 109年8月27日 236-5-1 陳進瑞 8 *0023 2097元 94 109年8月28日 238店2 沈吳美惠 6-7月 *0024 2544元 95 109年8月28日 236店3 許儷齡 7-8月 *0025 2140元 96 109年8月29日 216-6-1 林芳如 8 *0026 1635元 97 109年8月31日 230-5-1 陳永豫 7 *0027 2668元 98 109年8月31日 218店12 黃金城 7-8月 *0028 2132元 99 109年8月31日 216-7-1、236-5-2 黃登煌 9 *0029 4134元 100 109年9月1日 230-7-2 蔡港 9 *0030 2646元 101 109年9月1日　林漢儀 9 *0031 872元 102 109年8月31日 226店8 旭憶 8 *0032 1326元 103 109年9月1日 220-8-1 王盛聰 9 *0033 2066元 104 109年9月2日 228店7 莊輝璨 9 *0034 1124元 105 109年9月2日 230-5-2 陳文蓉 9 *0035 2646元 106 109年9月2日 216-5-3 張蘇炎秋 8-9月 *0036 5176元 107 109年9月2日 236-3-1 柳玉萍 9 *0037 2494元 108 109年9月2日 236-8-1 張簡梅玉 9 *0038 2097元 109 109年9月3日 230-7-1 吳芬瑩 9 *0039 2930元 110 109年9月3日 216-4-2 李叡穎 9 *0040 1686元 111 109年9月3日 236-5-3 蔣裕民 9 *0041 2221元 112 109年9月4日 220-7-1 陳昭旭 9 *0042 1966元 113 109年9月4日 236-7-3 劉乃瑜 9 *0043 2121元 114 109年9月4日 236-3-3 葉榮文 9 *0044 2221元 115 109年9月4日 236-4-2 陳清吉 9 *0045 2499元 116 109年9月4日 220-5-1 陳昭溢 9 *0046 2066元 117 109年9月4日 216-6-3 周惠德 9 *0047 2588元 118 109年9月4日 216-7-3 朱萍綠 9 *0048 2588元 119 109年9月5日 236-6-2 劉素月 9 *0049 2237元 120 109年9月5日 236-6-3 巴祥帆 9 *0050 2221元 121 109年9月5日 216-4-3 林品秀 9 *0051 2588元 122 109年9月6日 216-4-1 高春和 8-9月 *0052 3270元 123 109年9月6日 220-3-1 楊錦雄 9 *0053 2478元 124 109年9月7日 216-8-1 林盈蒨 9 *0054 1635元 125 109年9月7日 220-4-2 黃燕香 9 *0055 2406元 126 109年9月8日 236-3-2 林亞倫 9 *0056 2855元 127 109年9月8日 216-2-1 黃桔花 9 *0057 1685元 128 109年9月9日 230-3-1 蕭丁維 9 *0058 2668元 129 109年9月11日 220店11 蔡李芳美 7-8月 *0059 2274元 130 109年9月11日 220-3-2 陳秀鳳 9 *0060 2568元 131 109年9月12日 216-8-3 吳佩樺 4 *0061 2588元 132 109年9月13日 236-8-3 吳欣諭 9 *0062 2221元 133 109年9月13日 236-4-1 林樵揚 9 *0063 2097元 134 109年9月13日 236-6-1 蔣金蓮 9 *0064 2097元 135 109年9月14日 236-7-1 陳永康 9 *0065 2097元 136 109年9月14日 220-8-2 陳美滿 9 *0066 2568元 137 109年9月14日 222店10 王茂雄 9 *0067 1038元 138 109年9月15日 216-3-2 江淑紫 9 *0068 1686元 139 109年9月15日 236-4-3 陳宏達 8 *0069 2221元 140 109年9月15日 220-6-2 張婉君 9 *0070 2568元 141 109年9月16日 232店5、230店6 蔡佩珊 9 *0071 2187元 142 109年9月17日 230-4-1 蔡阿織 9 *0072 2668元 143 109年9月17日 220-4-1 謝君雄 9 *0073 2066元 144 109年9月17日 236-5-1 陳進瑞 9 *0074 2097元 145 109年9月18日 226店8 旭憶 9 *0075 1326元 146 109年9月18日 236-8-2 張秋女 6-12月 *0076 1萬5659元 147 109年9月19日 230-4-2 黃敏君 9 *0077 2384元 148 109年9月21日 15店15 廖雅芳 9 *0078 1039元 149 109年9月21日 216-3-1 陳萬發 8-9月 *0079 1270元 150 109年9月23日 230-6-2 張啟隆 7-9月 *0080 7638元 151 109年9月24日 224店9 張惠如 9 *0081 1068元 152 109年9月25日 236-4-3 陳宏達 9 *0082 2221元 153 109年9月27日 216-5-1 葉葇茜 9-10月 *0083 3270元 154 109年9月30日 234店4 商景全 9 *0084 1070元 155 109年9月30日 230-5-1 陳永豫 8 *0085 2668元 156 109年10月1日 230-5-2 陳文蓉 10 *0086 2646元小計 40萬2777元（管理費扣除10月1日交接之管理費1277元） 157 109年10月1日 216-8-3 吳佩樺 1872元 158 109年9月6日監視器貨款王招賢 8000元 159 109年9月12日裝潢保證金林樵揚 1萬元總計 422649元

2024-12-12

CDEV-113-橋簡-1086-20241212-1

訴

臺灣臺北地方法院

損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第4353號原告創意家行銷股份有限公司法定代理人王明正訴訟代理人徐志明律師戚本昕律師被告陳錦隆陳淑卿陳錦川陳子玄陳子彤上二人共同訴訟代理人張素琴上五人共同訴訟代理人黃國益律師複代理人許雅筑律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年11月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應分別給付原告如附表一「給付金額」欄所示金額，及均自民國一一○年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、訴訟費用由被告分別依如附表一「訴訟費用分擔比例」欄所示比例負擔。三、本判決於原告分別以如附表一「供擔保金額」欄所示金額為被告供擔保後，各得假執行；但被告分別以如附表一「給付金額」欄所示金額為原告預供擔保，各得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國106年6月14日向被告承租臺北市○○區○○○路0段000○000號1、2樓房屋及同址地下三層車位編號136至139號車位（下合稱系爭房屋），約定租賃期間為106年6月20日至108年6月19日，並以如附表二所示5張支票將押租金新臺幣（下同）100萬元依附表二之對應方式交付予被告（下稱系爭押租金），兩造又先後於108年6月27日、109年7月29日及109年12月間約定續租，租期至110年6月19日止（下稱系爭租約），並合意以系爭押租金作為續租時之押租金。嗣原告於110年6月間通知被告期滿後不再續租，兩造即於同年6月10日至系爭房屋會勘確認點交相關事宜，並約定原告應於同年7月2日前將系爭房屋騰空返還被告；然原告於同年7月2日將系爭房屋及交屋包返還給被告兼其餘被告共同代理人陳淑卿後，依系爭租約第4條第2項規定，被告本應於同年7月4日前退還系爭押租金，卻為被告所拒，被告並受有系爭租約屆期後仍保有系爭押租金之利益。爰擇一依系爭租約第4條第2項約定及民法第179條規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應分別給付原告如附表一「給付金額」欄所示金額，及均自110年7月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：原告依系爭租約之約定，最晚應於租賃關係期滿之日即110年6月19日將系爭房屋恢復原狀，惟被告於同年6 月10日至現場會勘時，發現系爭房屋有如附表三所示之缺失，原告雖允諾將逐步恢復原狀，但嗣同年7月2日返還交屋包時，除原固定隔間以恢復外，其餘均尚未修復；因原告遲至 111年3月25日仍未修繕完畢，未善盡其承租人義務，而有債務不履行之情事，被告因而無從依原定計畫招租，致受有租金、水電費、管理費等費用損失共180萬7,373元，乃以系爭押租金抵充之，故原告請求返還系爭押租金，為無理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項（本院卷第290至291頁，並依判決論述方式略為文字修正）： (一)被告為系爭房屋之所有權人。 (二)原告於106年6月14日向被告承租系爭房屋，約定租賃期間為 106年6月20日至108年6月19日，並於同日開立附表二所示之 5張支票交予被告作為系爭押租金。 (三)兩造嗣於108年6月27日就系爭房屋簽署租賃期間為108年6月 20日起至109年6月19日止之租賃契約，後於109年7月25日簽訂協議書，延展租賃期間至109年12月19日。 (四)兩造又於109年12月間就系爭房屋簽署租賃期間為109年12月 20日起至110年6月19日止之租賃契約（即系爭租約），並合意以系爭押租金作為續租時之押租金。 (五)原告於110年6月10日前通知被告租期屆至後不願續租系爭房屋，兩造於同年月10日至系爭房屋會勘。 (六)兩造於110年6月10日會勘後，合意將交屋日期延展至同年7 月2日。 (七)被告迄今並未返還系爭押租金予原告。 (八)系爭房屋自110年6月20日起至同年10月29日止均未被出租。 (九)原告於110年7月2日返還系爭房屋之交屋包予被告（內含系爭房屋鑰匙、鐵門遙控器、停車證、冷氣遙控器）。四、得心證之理由：　　原告主張系爭租約屆期後，被告應返還系爭押租金乙節，為被告所否認，並以前詞置辯。故本件爭點厥為：㈠原告是否違反民法第432條、系爭租約第4條第2項、第6條第2項將系爭房屋保持現狀及回復原狀之義務？110年6月10日會勘時是否存有附表三之缺失？又該等缺失於同年7月2日交屋時是否存在？㈡被告以系爭押租金抵充系爭房屋於111年間不能出租之損害賠償，是否有理由？被告是否因不能出租而受有租金、水電及管理費之所失利益？該等損害與原告未將系爭房屋回復原狀間有無因果關係？茲分述如下： (一)原告未違反系爭租約第4條第2項、第6條第2項保持系爭房屋現狀及回復原狀之義務：　⒈按【押租保證金】乙方（原告）如不繼續承租，甲方（被告）應於乙方遷空並履行第6條内部裝修之恢復原狀、保持現狀之約定，雙方約現場點交返還房屋確認無誤後，即時起2日内無息退還押租保證金；【內部裝修之施工、恢復原狀、保持現狀】租期屆滿如不續租或中途解約時：⑴有關原固定之隔間，均需恢復原狀交還甲方，⑵有關現固定之裝璜（潢），除非甲方要求需恢復原狀之處以外者，均需保持現狀交予甲方，乙方不得拆除或破壞，亦不得要求任何補償，系爭租約第4條第2項、第6條第2項分別定有明文。依此揭約定，如原告不再續租而欲返還系爭房屋時，除原本固定之隔間外，其他內部裝潢係以保持現狀交屋為原則，如有需要恢復原狀者，須被告特別提出要求，原告方有義務配合履行；倘原告依第6條所示約定履行完畢，經現場點交確認後，被告即應於點交後2日內無息退還系爭押租金。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文已有明定。查系爭租約第6條第2項係關於被告得於租期屆滿不續租時，請求原告恢復原狀或保持現狀之規定，其中恢復原狀之範圍繫於被告之特別要求，此係對被告有利且較易於舉證之事項，故若兩造就恢復原狀及保存現狀之範圍有爭執者，揆諸前述規定，即應由被告就於交屋前有特別提出恢復原狀要求乙事，負舉證之責。　⒉經查，訴外人即原告之專員吳岱穎於110年6月9日與被告陳淑卿約定於同年月10日至系爭房屋會勘，兩造於該次會勘後合意將交屋時間訂於同年月7月2日，原告並於同年月7月2日將系爭房屋房屋鑰匙、鐵門遙控器、停車證、冷氣遙控器均返還被告等情，為兩造所不爭執，業經認定如上；證人吳岱穎並於本院證稱：110年6月10日當天會勘之目的係就系爭房屋之狀況確認被告想要保留的部分、原告有無需要協助被告回復或清理等語（本院卷第367頁），對照系爭租約上述約定內容，原告於交屋前應恢復原狀之部分，須由被告另行提出要求，自有於交屋前至系爭房屋確認現狀之必要，且兩造於會勘後即考量原告施工所需時間，訂定交屋日期，足認110年6月10日會勘之目的即係確認原告應回復原狀範圍無訛，故原告須履行系爭租約第6條第2項義務之範圍，即應以當次會勘所特定之內容為限；換言之，被告於該次會勘（甚至原告返還系爭房屋）後另提出之要求，即非原告請求返還押租金時，所應履行者甚明。　⒊附表三編號1之遭原告拆除之固定隔間，已於110年6月10日回復原狀乙情，為被告所不爭執（本院卷第464頁），應堪認定。再者，證人吳岱穎於本院證述：110年6月9日會勘當日被告沒有要求再拆除之部分，因為原告有在牆面及天花板裝潢，所以拆除後需要補土、油漆，故被告有要求將水泥牆面、天花板及外圍招牌燈箱的壓克力回復，並清潔建築外觀，系爭租約屆期時剛好是疫情三級警戒，工班來不及回復，於是會勘後我與被告協調延至同年7月2日點交，被告所提缺失項目中，1樓天花板輕鋼架因之後的租客會依其商業習慣裝潢，被告有同意不回復，點交當日除了1樓的對講機面板外，其餘被告於會勘時要求回復的項目都已回復，並將系爭房屋騰空、返還交屋包，附表四編號1對話紀錄中提到的項目是被告在同年7月2日點交時才提出，後續還有幾次到場會勘，被告又會當場再提出新的問題，印象中包含浴廁抽風扇遺失等語（本院卷第367至372頁）；證人簡智敏亦於本院證稱：我是受雇於原告負責系爭房屋承租案的業務經理，110年6 月10日會勘後被告有要求原告保留一些東西，沒有要求全部修復，同年7月2日當天有點交完，且將系爭房屋騰空、返還交屋包，被告認為這種商用建築之後的租客也會將天花板的輕鋼架拆掉，所以沒有要求回復，只請我們把天花板的管線整理好，被告在點交當天還是提出地板龜裂、地插沒安裝好等新增項目，且在當天之後還陸續提出一些如開關、對講機、防火門等瑣碎項目，原告因考慮系爭押租金還在被告那邊，即使被告提出的項目是一開始會勘時沒說的，原告基於雙方互信還是幫忙修復，消防安全鐵門2扇是同年7月2日之後才說，因為要給廠商時間訂做，我不確定何時回復，對講機面板2台、地板插座保護蓋短缺、磁磚破損等均未在同年6月 10日會勘時說，浴室抽風扇是要保留給被告的、熱水器面板我沒有印象、冷氣機故障的原因我不確定為何、牆壁漏水則是在會勘前就發生等語（本院卷第374至378頁），審以上開證人經具結及隔別訊問後，就兩造合意系爭房屋於110年7月 2日點交完成，被告就附表三編號4之天花板輕鋼架未要求原告回復原狀，且亦未於點交日前告知附表三編號2、3、5至1 0所示缺失等情，所述大致相符，且與下述陳淑卿與吳岱穎間之對話紀錄內容吻合，應值採信。　⒋並觀以卷附陳淑卿與吳岱穎間之對話紀錄顯示：　⑴兩造於110年6月10日會勘後，被告並未再提出有何須修繕之處，直到同年7月2日點交時，陳淑卿方告知該日點交情況尚有磁磚破損、地面線路蓋、室內對講機不見等問題（附表四編號1），經吳岱穎整理如附表四編號1底線處所示內容後，陳淑卿又不斷新增要求原告回復原狀之項目（附表四編號3 、4），足見附表三編號2、3、9、10均係同年7月2日點交時才告知之缺失，而附表三編號5至8則係點交後才告知者，原告就該等項目自不負於交屋前回復原狀之義務。　⑵且陳淑卿雖質疑原告承租系爭房屋期間並未妥善保養冷氣，致有管路阻塞之問題（附表四編號2），然此既非同年7月2 日前即告知之項目，縱使延後修復完畢，亦係冷氣廠商須另約時間或沒帶材料導致拖延所致；遑論證人即保強建設開發股份有限公司協理陳相如已於本院證稱：被告於系爭租約租賃期間有請我疏通冷氣排水的阻塞等語（本院卷第380頁），堪認原告於承租系爭房屋期間非無通知被告協助保養冷氣，則陳淑卿上揭質疑應非實在。　⑶又系爭房屋於110年7月2日雖已如期點交，然被告又陸續提出先前會勘未提出之項目，且陳淑卿所言「這些都是出租前就有的都完好的物品，依照合約精神正常在租約到期時就該回復原狀」應係誤解前開系爭租約第6條第2項「原則保持現狀，例外才要求回復原狀」之約定內容（附表四編號5），故其執該等會勘時未提出要求之項目，作為原告未回復原狀而須扣除系爭押租金之依據，應有不當。　⑷至附表三編號4之缺失則始終未見於前開對話紀錄內，此亦與前引證人吳岱穎、簡智敏證稱被告考量後續租客亦會拆除天花板輕鋼架，故不要求原告回復原狀乙情相符，則此亦非屬原告依系爭租約第6條第2項應履行之事。　⒌準此，本件被告既未舉證證明附表三編號2至10所示項目係於 110年7月2日點交前即特別要求原告應回復者，該等項目自不構成上開約定應回復原狀之義務內容。是以，原告應已履行系爭租約第6條第2項保持系爭房屋現狀及回復原狀之義務；且依卷附同年6月24日之系爭房屋現場照片（本院卷第339 至361頁），原告於同年7月2日前即已將系爭房屋騰空，並於點交時交還系爭房屋鑰匙、鐵門遙控器、停車證、冷氣遙控器等（不爭執事項(九)），則其依系爭租約第4條第2項請求被告返還系爭押租金，應屬理由。 (二)被告未能證明受有不能出租系爭房屋之所失利益：　⒈再按民法第216條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性。　⒉查證人莊欣浩於本院證稱：我是信義房屋業務，被告委託我將系爭房屋招租，但系爭房屋的客群比一般的住宅租賃還少，此次出租花了至少1年時間，又因為系爭房屋延至110年7 月2日才點交，被告要求原告回復原狀，所以沒有正式帶看，我只是在累積客層，正式帶看是從110年10月開始，陳淑卿也同意等語（本院卷第401至406頁），足認系爭房屋客群既少，兼以陳淑卿於110年6月10日會勘、同年7月2日點交後仍不斷對原告提出修繕要求，業如前述，本即有立刻出租之困難。另參以一般商辦租賃，出租人收回租賃標的物後亦會經過騰空整理、向外招租及洽談締約等階段，出租時點更因受經濟景氣等市場環境影響，於前一租約屆期後即刻覓得新房客無縫接軌應非常態，當無被告所稱可於系爭租約到期後立即出租予他人（本院卷第453頁）之情形。是以，縱認原告未履行系爭租約第6條第2項等約定，系爭房屋亦難於租約終止後隨即順利出租，被告就此可能受有利益僅屬可能，不具有客觀之確定性。　⒊另被告既難於系爭租約屆期後即將系爭房屋出租，則其辯稱因無法出租而需額外負擔110年7、8月之水電費乙節（本院卷第435頁），即無理由。況系爭租約第9條第2項約定：「系爭租約租期內之水電費、大樓管理費由原告負擔」，換言之，租期屆至後，系爭房屋之水電費、管理費即應由被告給付。本件系爭租約於110年6月19日屆期，原告並於同年7月2 日遷出系爭房屋等情，業經敘明如上，則同年7、8月之水電費用自屬被告應負擔者，而與原告無涉。　⒋從而，被告於本件既無所失利益，縱使原告有違反系爭租約所約定義務之情，被告亦不得以系爭押租金抵償或抵充之。 (三)末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第1項、第233條第1項本文分別定有明文。查系爭租約第4條第2項已明定出租人應於雙方點交系爭房屋之時起2日內無息退還系爭押租金，本件原告係於110年7月2日交還系爭房屋鑰匙等重要配件並騰空遷讓，然被告於同年月4日前仍未返還系爭押租金，已陷於給付遲延，故原告依前揭規定請求被告給付自同年月4日起至清償日止，按法定利率計算之遲延利息，亦屬有理。五、綜上所述，原告依系爭租約第4條第2項約定，請求被告分別給付如附表一「給付金額」欄所示金額，及均自110年7月4 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。又本院既已依系爭租約第4條第2項約定准許原告之請求，則其就民法第179條請求部分，即毋庸再予論斷，附此敘明。六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　陳冠中　　　　　　　　　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉則顯附表一：主文內容（新臺幣）被告給付金額供擔保金額訴訟費用分擔比例陳錦隆 25萬元 9萬元 4分之1 陳淑卿 25萬元 9萬元 4分之1 陳錦川 25萬元 9萬元 4分之1 陳子玄 12萬5,000元 4萬元 8分之1 陳子彤 12萬5,000元 4萬元 8分之1 附表二：系爭押租金給付方式（新臺幣）被告支票號碼金額陳錦隆 DY0000000 25萬元陳淑卿 DY0000000 25萬元陳錦川 DY0000000 25萬元陳子玄 DY0000000 12萬5,000元陳子彤 DY0000000 12萬5,000元備註金額合計100萬元支票付款人為土地銀行長春分行附表三：被告所指系爭房屋缺失（民國）編號缺失內容本院判斷 1 原固定隔間，遭拆除 110年6月10日會勘時確認已回復原狀 2 2樓通往1樓之消防安全鐵門2扇遭拆除被告於110年7月2日後方告知，原告於同年月28日修繕完畢 3 社區對講機面板，遭拆除被告於110年7月2日後方告知 4 1樓原裝潢所有之輕鋼架天花板，遭拆除被告未於110年7月2日前告知，且已同意不必回復原狀 5 浴室抽風扇，遭拆除被告於110年7月2日後方告知 6 熱水器面板，遭拆除被告於110年7月2日後方告知，原告於同年月22日前修繕完畢 7 冷氣機12組機臺，因長期未清潔致阻塞而全部故障被告於110年7月2日後方告知，原告於同年月22日前修繕完畢；系爭租約租賃期間被告即有修繕、疏通過冷氣排水 8 牆壁漏水被告未於110年7月2日前告知 9 門禁磁扣短缺2組、地板插座保護蓋短缺7組磁扣與系爭租約第6條第2項無涉；磁扣與插座係被告於110年7月2日後方告知 10 地板磁磚破損被告於110年7月2日後方告知附表四：陳淑卿與吳岱穎間通訊軟體LINE對話紀錄編號日期（民國）內容索引 1 110年7月2日陳：岱颖：建議你把今天缺失要補的東西全部(文字化)，傳到我們對話群組裡面本院卷第181頁 110年7月3日吳：7/2點交情況　　二樓缺兩扇安全門　　二樓磁磚破損一片　　一樓磁磚破損一片　　已交付交屋包，須補一個磁扣，更換一個磁扣陳：磁磚一樓破損(三片) 　　二樓地面線路蓋? 　　2台有(功能性的對講室內機)不見了？吳：7/2點交情況　　二樓缺兩扇安全門　　二樓磁磚破損一片　　一樓磁磚破損一片　　對講機面板二台　　二樓地插七組　　已交付交屋包，須補一個磁扣，更換一個磁扣 2 110年7月5日陳：冷氣師傅：將漏水的問題是(創意家)自承租日至今都未妥善定期保養，產生問題(藏汙納垢)結(果凍的物體)於是管子無法顺暢。也影响(冷氣主機功能)SO我順要求洗(主機＋保養)。本院卷第183頁 110年7月7日（上略）陳：岱穎：水電BOSS會TEL給你，希望明天早上9點30分去(保養)？吳：陳大哥，陳大姐，這次因為保養金額過大，一定須要經過公司程序，所以先暫延本次工程，謝謝陳：希望儘快圓滿完成。好煩喔！吳：淑卿姐：我會好好處理的陳：請在7/10將所有點交缺漏的物件補齊！我們已請建商提供所有物品的報價單，勿再拖延！屆時未能如期完成將直接由押金扣除避免我方損失持續增加！或直接延至7/19再行點交再扣除一個月租金也行！感謝配合 110年7月13日陳：創意家(岱颖)早上9點30分與冷氣BOSS要至(店裡)洗(冷氣主機＋保養) （中略）陳：確認還沒OK因：還有2台無法運轉測試缺(遙控接受器不見了)及(開關線裝璜時亂剪壞了)。陳：﹝傳送照片﹞ 陳：此图是(無熔絲接點開關壞了)蔡BOSS說沒帶材料來SO要改天來換修！本院卷第185頁 3 110年7月22日陳：下午3點至羅斯福路3段166~168號(店)與創意家(吳岱穎)確認　　冷氣都OK。無熔絲接點開關也OK。磁磚1~2樓oK。　　全自動電熱水器2台完封Ok。　　待完修物如下：　　1.2樓2扇門歸位。　　2.浴室用通風扇(2台)不見了。　　3.對講機#168的銀幕不清楚，是監視器的保護蓋不見了，導致氧化了，請修善。 4 110年7月28日吳：陳大哥陳大姐午安，今日2樓門扇已經來安裝完畢了。吳：﹝傳送照片﹞ 陳：岱穎：外面#168號的監視器氧化了和保護蓋你沒處理修護！陳：﹝傳送貼圖﹞ 吳：上週就已經聯繫了原廠廠商，這週會來處理 5 110年8月1日（上略）吳：陳大哥，陳大姐好　　因於6月9日甲方有至店面與乙方會勘承租店面需復原項目，後續也感謝體諒因為疫情關係找不到工人因素讓乙方從原6月19日延至7月2日點交，期間乙方都很誠意的復原所交代的項目，但因為7月2日點交時甲方有提出新的修繕項目，再加上需復原的項目都需經過原廠商的製作及安裝時間，並不是乙方刻意在拖延及不處理，且於7月13日甲方又新增一些項目需修繕，而在7月28日前乙方都已將該復原的項目全部復原，最後新增項目是在7月22日提出，目前都在復原進度中。乙方已善盡租賃方應修繕之義務，也對甲方提出多項新增項目盡全力修復。再加上整個7月份店面部份乙方也都沒有在使用，期間只有維修復原時會進入。所以甲方提出扣除押金一個月及租賃所得稅1 0％及建保補充保費1.91％極為不合理。乙方無法接受。本院卷第189頁 110年8月2日陳：上述所論都是應該在110年6月19日完成，也因甲方非常通融延至110年7月2日，所以最遲也應該在110年7月2日完成這些缺失，原本就應該在點交時就全部恢復原狀，而不是等甲方驗屋時發现缺失才來處理。一直延誤交屋時程!讓甲方極度困擾，疲憊不堪！還有(管理费，水费，電费)全由乙方負責。陳：﹝傳送貼圖﹞ 吳：陳大哥，陳大姊好　　你們上述所論確實應於甲方通融至7月2日復原，也很感謝通融，但有些項目確實因7月2日點交前之會堪並無交待，導致乙方在新增項目之復原時間往後延長，且點交本就會有驗屋之程序，驗屋本應為雙方溝通後之共識，乙方也在這部份盡全力配合，一次一次被要求復原項目，也是全力以赴，用最快時間復原，並無與甲方抗衡不施作或拖延，且甲方提出之項目全部都接受，故甲方不應以復原未完成之因素來訴求乙方延誤交屋時程。　　而甲方所訴求之(管理費，水費，電費)全由乙方負責一事，應符合比例原則，故乙方可負責(水費、電費至七月底，管理費房屋部分負擔至7/10。）　　原此交屋程序本應雙方溝通，不管哪一方一直提出要求都有違公平原則。而乙方在現行復原工程部份還是願意盡全力配合。陳：但有些項目確實因7月2日點交前之會堪並無交待，導致乙方在新增項目之復原時間往後延長(沒有所謂新增的項目，所有缺失(1.二樓鐵門.2.1樓對講機3.浴室抽風扇4.天花板.牆面回復5.系統廚具回復6.外門對講機鏡頭)這些都是出租前就有的都完好的物品，依照合約精神正常在租約到期時就該回復原狀，而不是說等我方驗屋時再來說要找廠商修繕，這些都無法成為乙方說已善盡修繕之義務，所以不要在自以為合理說完全配合甲方提出新的修繕項目，甲方沒有任何提出新的修繕項目，因為這些都是原本6/19交屋時該完成的事項本院卷第191頁備註 ⑴陳：陳淑卿；吳：吳岱颖 ⑵以上文字均節錄自兩造LINE對話紀錄，簡體字、英文字及錯別字皆為原文內容，底線為本判決所加

2024-12-10

TPDV-112-訴-4353-20241210-1

訴

臺灣臺北地方法院

損害賠償等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第2122號原告黃寶卿訴訟代理人王憲勳律師被告乘恆創有限公司法定代理人陳立勳訴訟代理人丁榮聰律師許文懷律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年11月8日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣伍拾伍萬伍仟貳佰壹拾陸元，及自民國一百一十三年三月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾伍萬伍仟貳佰壹拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：　㈠兩造於民國109年9月4日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租臺北市○○區○○○路○段000巷0號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間為109年9月25日起至112年9 月24日止，自109年9月25日起至110年9月24日止之每月租金為新臺幣（下同）8萬8,000元，自110年9月25日起至112年9 月24日止之每月租金為9萬2,000元，系爭租約並經本院所屬民間公證人以109年度北院民公敏字第200587號公證書在案。系爭租約第2條載明期滿乙方(即被告)若欲續租，須於期滿前二個月以書面通知甲方(即原告)，經甲方同意並由雙方另訂出租賃條件、於租期期滿前簽妥新約，乙方始得於本租約期滿後繼續使用租賃標的物，否則租約期滿後，雙方租賃關係當然消滅。被告之法定代理人陳立勳於112年9月4日告知於系爭租約期滿後有意續租五年，惟因兩造就續租條件無法達成共識，原告乃寄發律師函及存證信函表達不願續租予被告，系爭租約於112年9月24日終止，被告應騰空遷讓返還系爭房屋，否則應依約給付違約金之意。被告則於系爭租約到期前函覆稱依其調閱系爭房屋之使用執照，發現系爭房屋有未依登記用途使用之情形；並指控原告為調高租金而改裝，導致被告陷於錯誤而簽訂系爭租約，主張其依民法第92條第1項撤銷系爭租約之意思表示。　㈡被告於系爭租約屆期後拒不搬遷，原告乃持公證書聲請對被告強制執行返還房屋，於112年12月11日執行點交完畢，原告為此支出強制執行費新臺幣（下同）8萬8,320元、執行員警出席費808元，換鎖費1萬4,500元，該部分執行費用依強制執行法第28條規定，本應由債務人即被告負擔。另依系爭租約第6條約定，被告應負擔其使用系爭房屋期間之水費603 元、電費1,085元，業由原告代為繳納，被告構成不當得利，應予返還；系爭租約第8條約定被告應負騰空、處理遺留物之責，原告因此受有回復原狀所生清理、修繕費用17萬元，被告應予賠償；另依系爭租約第9條第2項，被告應自系爭租約屆期至遷讓返還系爭房屋之日止共計2.6個月，按月給付租金5倍之違約金即119萬6,000元，以上合計147萬1,316 元，扣除原告已收之保證金18萬4,000元，被告尚應給付原告128萬7,316元。為此，爰依上開法律規定、系爭租約約定請求被告給付等語。　㈢並聲明: 　⒈被告應給付原告128萬7,316元，及自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按週年利率5％計算之利息。　⒉願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　　㈠被告於系爭租約租賃期限即將屆滿之際，經調閱系爭房屋之使用執照，始發現系爭房屋未依使用執照所載用途使用，原告明知使用執照之大門係位於大樓進出口，而非面對巷道，然原告為取得較高租金，竟將原有大門封閉，於系爭房屋面對巷道處另開一門，由巷道進出，甚將房屋左側防火牆變更為雨遮，房屋後側則全部外推，致被告陷於錯誤與原告簽訂系爭租賃契約，付出高於一般市價行情之租金。被告係信賴系爭房屋非違章建築，始願意與原告簽訂系爭租賃契約，為此被告業以112年9月20日台北大安郵局第000519號存證信函，依民法第92條第1項規定向原告撤銷上開租賃契約及公證書之意思表示，系爭租約既經被告撤銷，則原告依系爭租約第9條約定請求被告給付按租金5倍之違約金、第8條約定請求給付換鎖及回復原狀費用、第6條約定請求給付水費及電費，自屬無據，應予駁回。　㈡縱認系爭租約有效，被告於租賃期間屆滿後，分別於112年9 月24日、同年10月27日、同年11月24日匯給原告系爭房屋11 2年9至11月之相當於租金之款項各8萬859元，合計共24萬2, 577元，惟遭原告退回，應屬原告受領遲延，被告無庸負擔遲延給付之責任，故原告請求被告給付因遲延給付而以相當於租金計算之損害賠償，自屬無據。況依內政部公告「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規定未返還租賃住宅之違約金以月租金一倍為限，自系爭租約屆期至被告返還系爭房屋之日即112年12月11日止，期間僅為2.6個月，扣除被告已給付之2個月押租金後，被告未給付之租金總額至多僅為0.6個月，原告以2.6個月為違約金之計算基礎，再乘以 5倍違約金之倍率，其計算結果自屬有誤，且屬過高，應予酌減。　㈢強制執行法第29條第1項已就聲請確定執行費用額有特別規定，應向執行法院聲請，則原告提起本件訴訟請求給付執行費用，無權利保護之必要。另原告請求回復原狀費用17萬元，惟未舉證出租前之原有狀態為何？恐有浮報項目，費用亦未扣除折舊，原告請求均無理由等語置辯。　㈣並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　三、不爭執事項：　㈠兩造於109年9月4日簽訂系爭租約，約定由被告向原告承租系爭房屋，租賃期間為109年9月25日起至112年9月24日止，自 109年9月25日起至110年9月24日止之每月租金為8萬8,000元，自110年9月25日起至112年9月24日止之每月租金為9萬2,0 00元，系爭租約並經本院所屬民間公證人以109年度北院民公敏字第200587號公證書在案。　㈡原告前執前揭公證書對被告聲請強制執行，經本院112年度司執字第156648號返還房屋強制執行事件受理在案，被告已於 112年12月11日現場履勘期日交付系爭房屋予原告。　㈢原告尚有押租金18萬4,000元未退還被告。　　四、兩造爭執事項：　㈠被告依民法第92條第1項規定以被詐欺而為意思表示而撤銷系爭租約，有無理由？　㈡原告依強制執行法第28條規定，請由被告給付強制執行費8萬 8,320元、執行員警出席費808元、換鎖費用1萬4,500元，有無理由？　㈢原告依系爭租約第6條約定、民法第179條規定，請求被告給付水費603元、電費1,085元，有無理由？　㈣原告依系爭租約第8條約定、民法第184條第1項規定，請求被告給付因回復原狀所生清理、修繕費用17萬元，有無理由？　㈤原告依系爭租約第9條約定，請求被告給付自112年9月24日起至112年12月11日為止之，按月給付租金5倍之違約金共1,19 萬6,000元，有無理由？五、本院之判斷：　㈠被告依民法第92條第1項規定以被詐欺而為意思表示而撤銷系爭租約，有無理由？　⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項定有明文。又所謂詐欺，須詐欺之行為有使人陷於錯誤之故意，虛構或隱匿事實，並致受詐欺人基於此錯誤而為一定意思表示者，方足成立（最高法院97 年度台上字第187號判決參照）。當事人主張其意思表示係因被詐欺而為之者，應就其被詐欺之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號判決參照）。　⒉被告抗辯遭原告詐欺誤信系爭房屋非違章建築而與原告簽立系爭租約云云，然社會上以違章建築為租賃標的者，所在多有，除當事人有特別約定者外，尚難以租賃物為違章建築即認定出租人有故意為虛構、變更或隱匿情事。系爭房屋之大門進出口方向與雨遮為被告簽訂租約時即知，且觀原告提出之被告寄發予原告之律師函，被告自陳因系爭房屋大門臨街巷道，適合經營商業，為被告承租系爭房屋之因，且自104 年9月間承租系爭房屋至112年9月24日系爭租約租期即將屆滿之際，仍有意續租維持經已累積之客源（見本院卷第39頁），可見被告對系爭房屋原有構造、設備並無不滿意且符合被告所需，原告並無虛構、變更或隱匿，使被告陷於錯誤之故意，是被告主張遭原告詐欺而為簽立系爭租約之意思表示，顯未能舉證以實其說，其依民法第92條第1項規定以被詐欺而為意思表示而撤銷系爭租約，於法不合，並無可取。　㈡原告依強制執行法第28條規定，請由被告給付強制執行費8萬 8,320元、執行員警出席費808元、換鎖費用1萬4,500元，有無理由？　⒈按強制執行之費用，以必要部分為限，由債務人負擔，並應與強制執行之債權同時收取，強制執行法第28條第1項定有明文。而所稱之執行費用，係指因進行強制執行程序，必須支出之費用而言；指因實施強制執行所支出之必要費用，如測量費、鑑定費、登報費、保管費、協助執行人員之差旅費等，此種費用如不支出，強制執行程序即難進行（最高法院 105年度台抗字第497號裁定要旨參照）。原告因被告拒絕搬遷持公證書對被告聲請強制執行，原告因此支出強制執行費 8萬8,320元、執行員警出席費808元，乃屬實施強制執行所支出之必要費用，且為被告所不爭執（見本院卷第196頁），揆諸前開說明，自應由債務人即被告負擔，原告請求被告給付，自屬有據。另換鎖費用1萬4,500元部分，原告自陳強制執行當日並無開鎖，是原告更換新門鎖的費用（見本院卷第196頁），可見縱無更換門鎖，亦不影響強制執行程序之進行，自非實施強制執行所支出之必要費用，原告請求被告負擔，即屬無據。　⒉被告雖抗辯強制執行法第29條第1項已就聲請確定執行費用額有特別規定，應向執行法院聲請，原告提起本件訴訟請求給付執行費用，無權利保護之必要云云。惟債權人對債務人之執行費返還請求權，其本質亦屬債權請求權，而原告對被告之返還執行費債權尚未獲得清償，故為尊重原告之程序選擇權，並達司法資源有效利用之目的，原告選擇與被告其餘應清償之債權一同於本件程序請求，自無不可。被告此節抗辯，即非可採。　㈢原告依系爭租約第6條約定、民法第179條規定，請求被告給付水費603元、電費1,085元，有無理由？　　系爭租約第6條一般費用之負擔約定：「本租賃標的物（即系爭房屋）之水、電費、大樓管理費由乙方(及被告)繳納。」，則被告承租及尚未返還系爭房屋期間之水、電費，應由被告負擔。而被告欠繳水費603元、電費1,085元，已由原告繳納乙節，為兩造不爭執（見本院卷第196頁）。則原告依上開租約約定、民法第179條規定，請求被告給付水費603元、電費1,085元，均屬有據，應予准許。　㈣原告依系爭租約第8條約定、民法第184條第1項規定，請求被告給付因回復原狀所生清理、修繕費用17萬元，有無理由？　⒈系爭租約第5條第6項約定：「甲方（即原告）將租賃標的物即附屬設備依現況交予使用，乙方（即被告）返還時，各項設備均應能正常使用。」、第8條約定：「租約期滿或終止，乙方遷出時應將租賃標的物內之裝潢及物品拆除清理乾淨後返還，未清理部份或租賃期間内乙方事先未知會甲方辦理遷出手續，而私自遷移時所留存租賃標的物内之物品視同廢棄物；由甲方處理，乙方並應負擔因處理而發生之所有費用，甲方並得逕自由應返還與乙方之保證金扣除。」，已約明被告負有於租賃關係解消，應使各項設備均能正常使用且應將裝潢及物品拆除清理乾淨之回復原狀義務，被告並應負擔由原告代為處理所生之費用。　⒉原告主張因被告遷出系爭房屋後留有諸多原告無所用途、改變大片格局之裝潢、設備，未加處置，乃自行雇工清理處置之，因此支出清理、拆除、修繕與回復原狀等之費用17萬元等情，業據原告提出握合室內裝修有限公司之統一發票、報價單為據（見本院卷第69至74頁），觀握合室內裝修有限公司之統一發票、報價單所載工程項目均為拆除工程及修復車庫前磁磚，復據證人即握合室內裝修有限公司之負責人范獻文到庭結稱：確實至系爭房屋處處理室內舊裝潢的拆除、復原車庫入口的車道磁磚、一車2萬4,000元是垃圾車的費用1 萬2,000元至1萬5,000元中間，加上工資一個師傅3,500元一天；一車加上3到4工等語明確（見本院卷第232、238頁），原告主張足堪信為真實。而拆除工程屬勞務支出，並未以新品更換舊品，應不需扣除折舊費用；另磁磚之修繕目的係在回復車道通行之效用，合於堪用之狀態，系爭房屋並不會因車道入口地上既有磁磚修復而明顯提高房屋之價值及效用，亦不產生折舊問題。故原告依上揭契約約定請求被告負擔回復原狀費用17萬元，即屬有據。　㈤原告依系爭租約第9條約定，請求被告給付自112年9月24日起至112年12月11日止，按月給付租金5倍之違約金共1,19萬6, 000元，有無理由？　　⒈系爭租約第9條第2項約定：「乙方（即被告）應於租約期滿或租賃關係終止、解除之日，即時騰空遷出，不得要求貼補任何費用，如不立即遷出交還標的物，甲方（即原告）每月得向乙方請求按租金5倍之違約金，至遷出交還標的物為止，乙方絕無異議。」。經查，被告依民法第92條第1項規定撤銷系爭租約，於法不合，業如前述，系爭租約於112年9月 24日租賃期限屆滿，被告依約於租賃關係解消時，應將系爭房屋按原狀遷空返還，然被告遲至112年12月11日強制執行現場履勘期日始交付系爭房屋予原告，則原告依上開約定，請求被告至遷讓返還之日為止，按月給付租金5倍之違約金，自屬有據。　⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。次按違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。再按當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金（最高法院109年度台上字第1013號判決意旨參照）。又懲罰性違約金係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，是約定之懲罰性違約金是否過高，當非以債權人所受損害為唯一審定標準，尤應參酌債務人違約之情狀以斷之。觀諸系爭租約第9條約定，第2項約定逾期未還返還標的物房屋應給付5倍違約金；第3項則約定標的物損害之賠償責任，是系爭租約既將違約金與損害賠償併列，系爭租約第 9條第2項所指5倍違約金，性質自屬懲罰性違約金。被告抗辯該部分原告未證明受有積極與消極損害，不得請求，自不足取。　⒊本院審酌本件被告自系爭租約屆期後，仍無權占用系爭房屋所致原告之損害、所失利益，通常即為原告就系爭房屋相當於租金之收益，被告無權占用系爭房屋時間為自112年9月25 起至112年12月11日止共計2.6個月，而原告尚有押租金18萬 4,000元（相當2個月租金）尚未退還被告，並考量懲罰性違約金性質上所應有促使依契約履行效力，及被告違約情節、兩造社會地位及其他一切客觀經濟情況等情，本院認如苛以被告給付以租金額5倍計算之違約金，容有過高，應將系爭租約第9條第2項約定之違約金酌減為按月以租金額2倍即18 萬4,000元計算，始為允當。依此計算，被告應給付之違約金為47萬8,400元(計算式：18萬4,000元×2.6月=47萬8,400 元)。　⒋至被告雖抗辯原告退還其於系爭租約期限屆滿後另行按月給付之112年9月至11月租金款項，原告構成受領遲延，伊毋庸負擔遲延給負責任，原告不得請求相當於租金計算之損害賠償云云。然系爭租約既已於112年9月24日期限屆滿，兩造間已無租賃關係存在，原告拒絕受領相當於租金款項，自非構成受領遲延，被告所辯，洵非可採。　㈥基上論述，原告得請求被告給付強制執行費8萬8,320元、執行員警出席費808元、水費603元、電費1,085元、回復原狀費用17萬元、違約金47萬8,400元，再經抵充押租金即保證金18萬4,000元後，被告應給付原告之金額為55萬5,216元（計算式：8萬8,320元＋808元＋603元＋1,085元+17萬元+47萬8, 400元－18萬4,000元＝55萬5,216元），逾此範圍之請求，則屬無據。　㈦末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告之給付，係屬於未定給付期限之金錢債權，揆諸前開說明，原告併請求被告給付自起訴狀繕本送達被告之翌日即113年3月15 日（見本院卷第83頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，亦屬有據。　六、綜上所述，原告依系爭租約約定、強制執行法第28條、民法第179條、民法第184條第1項規定，請求被告55萬5,216元，及自113年3月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予駁回；逾此範圍外之請求，則屬無據，應予駁回。七、兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　熊志強以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡斐雯

2024-12-06

TPDV-113-訴-2122-20241206-1

士簡

士林簡易庭

確認債權不存在

臺灣士林地方法院民事簡易判決 113年度士簡字第872號原告即反訴被告森昌有限公司法定代理人余益輝訴訟代理人陳立怡律師被告即反訴原告安泰登峰管理委員會法定代理人侯敦仁訴訟代理人趙炳元蔡宗軒律師上列當事人間請求確認債權不存在事件，本院於民國113年11月7 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文確認被告對於原告如附表所示之新臺幣壹佰貳拾陸萬柒仟零參拾玖元管理費債權不存在。訴訟費用新臺幣壹萬參仟伍佰柒拾參元由被告負擔，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。　　事實及理由壹、本訴部分：一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去者而言。查原告否認被告對原告有如附表所示新臺幣（下同）1,267,039元之管理費債權（下稱系爭債權）存在，顯然兩造就系爭債權存在與否已發生爭執，如不訴請確認，原告在私法上之地位將有受侵害之危險，則原告提起本件確認系爭債權不存在之訴，即有確認之法律上利益，先予敘明。二、原告起訴主張：（一）原告先後於民國112年10月3日及同年月19日，透過強制執行拍賣程序，得標買受門牌號碼新北市○○區○○○路0段00○0 號16樓房屋、門牌號碼新北市○○區○○○路0段00號16樓房屋及門牌號碼新北市○○區○○○路0段00○00號6樓房屋（以下合稱系爭房屋），並分別於112年12月1日及113年1月5日取得系爭房屋所有權狀。原告本欲進行系爭房屋之裝修事宜，卻遭被告以被告社區規約第10條第6項為由，拒絕原告於繳清系爭房屋之前手即訴外人黃圓映共積欠管理費1,26 7,039元（即系爭債權）前發給原告裝修許可，被告此舉已限制原告就系爭房屋之所有權能。（二）又民法第799條之1及公寓大廈管理條例第24條所指稱者，乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受區分所有權後所應生權利義務，悉依相關條例或規約定之，並非繼受前手具體已發生之給付義務，故本於債之相對性原則，在原告無明確表示承擔債務時，被告應就系爭債權向原告之前手請求清償，原告並無清償之義務。（三）再區分所有權人積欠管理費並無公示方法，亦無為任何登記，而於系爭房屋之拍賣程序中，拍賣公告僅有記載系爭房屋之現況，該公告不具任何確定私權得喪變更之法律效果，不得以此要求原告承擔債務，且拍賣公告亦無詳細、確定的欠費資料，並已載明不處理相關欠費問題，故原告對於前手是否有積欠管理費、管理費數額為何等事項，在取得系爭房屋所有權之前，實難得知，因此原告實無繼受系爭房屋前手之管理費債務之理。（四）復民法第826條之1係屬於民法所有權章第4節「共有」之規定，係針對分別共有人讓與其應有部分時為規範對象，與區分所有權之移轉不同；故原告係受讓系爭房屋之區分所有權，當無適用民法第826條之1規定之餘地，原告在受讓系爭房屋區分所有權後，僅依民法第799條之1規定，承繼因規約所生之法律關係。（五）基此，被告強加訴外人黃圓映之清償責任予原告，使原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此為顯得已對於被告之確認判決除去之，為此，提起訴訟請求確認被告對原告之系爭債權不存在，並聲明：確認被告對原告就系爭債權不存在。三、被告則以：（一）公寓大廈區分所有人間，就建物之共有部分，亦為分別共有關係，針對法院拍賣債務人所有區分所有建物之專有部分、共有部分及基地之應有部分之情形，亦包括共有物應有部分之讓與在內，因此就管理費之負擔，相當於民法第 822條內容之債務，而原告為訴外人黃圓映之後手，故依民法第826條之1第3項等規定，就系爭房屋之前手即訴外人黃圓映所積欠之管理費，原告應連帶負清償責任，因此系爭債權對原告係有效存在。（二）又依照公寓大廈管理條例第24條規定，欲受讓公寓大廈區分所有權之人，應於受讓前向公寓大廈管理委員會請求閱覽社區規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形，則公寓大廈區分所有權共有部分之管理費或其他負擔，對於擬受讓該等區分所有權之受讓人具有公示性，使受讓人連帶清償該等負擔，並無使受讓人承擔不測風險，而有害交易安全之可能。況且，於系爭房屋經法務部行政執行署士林分署（下稱士林分署）執行拍賣程序時，已依法公布系爭房屋拍賣公告，並已註明系爭房屋有欠繳管理費之情形，則原告於受讓前應已經得知系爭債權之存在，令原告就系爭債權擔連帶負清償責任，並無使原告受有何不可測知風險，因此系爭債權對原告係有效存在。（三）並聲明：請求駁回原告之訴。四、本院得心證之理由：（一）原告主張其先後於112年10月3日及同年月19日，透過強制執行拍賣程序，得標買受系爭房屋，並分別於112年12月1 日及113年1月5日取得系爭房屋所有權狀，而士林分署拍賣公告上有載明系爭房屋於拍賣時有積欠如附表所示之管理費等情，業據原告提出士林分署士執庚105房稅執字第0 0000000號第三次拍賣公告、系爭房屋所有權狀等件為證（見本院113年度士簡字第872號卷第27至55頁），且未據被告所爭執，是此部分之事實，首堪認定。（二）原告是否應依民法第826條之1第3項之規定，與訴外人黃圓映就系爭房屋所積欠之管理費連帶負清償責任：　　1.按「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任」，民法第826條之1固有明文。次按民法第826條之1為98年1月23日新增之條文，其立法理由記載：「共有物之管理或協議分割契約，實務上認為對於應有部分之受讓人仍繼續存在（最高法院48年台上字第1065號判決意旨參照）。使用、禁止分割之約定或依本法修正條文第820條第1項所為之決定，亦應做相同之解釋。又上述契約、約定或決定之性質屬債權行為，基於債之相對性原對第三人不生效力，惟為保持原約定或決定之安定性，特賦予物權效力，爰參照司法院釋字第349號解釋，並仿外國立法例，於不動產為上述約定或決定經登記後，即對應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力…… 。又經由法院依第820條第2項、第3項裁定所定之管理，屬非訟事件，其裁定效力是否及於受讓人，尚有爭議（最高法院67年台上字第4046號判決參照），且該非訟事件裁定之公示性與判決及登記不同，故宜明定該裁定所定之管理亦經登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人始具有效力，爰增訂第一項，以杜爭議，並期周延」、「共有人間就共有物因為關於第一項使用、管理等行為之約定、決定或法院之裁定，在不動產可以登記之公示方法，使受讓人等有知悉之機會，而動產無登記制度，法律上又保護善意受讓人，故以受讓人等於受讓或取得時知悉或可得而知其情事者為限，始對之發生法律上之效力，方為持平，爰增訂第二項」、「共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形（例如協議分割或禁止分割約定等）所生之負擔（第822條參照），為保障該負擔之共有人，應使受讓人與讓與人連帶負清償責任，惟為免爭議，俾使之明確，爰增訂第三項。又所積欠之債務雖明定由讓與人與受讓人連帶負清償責任，則於受讓人清償後，自得依第280條規定定其求償額」等語。　　2.依上開立法理由可知，民法第826條之1之規定，為保持共有物原約定或決定之安定性，使債權行為對第三人發生效力，在動產因無登記制度，故以受讓人於受讓或取得時知悉或可得而知其情事者為限；在不動產，應以登記之公示方法，使受讓人有知悉之機會；即不動產為共有物之約定或決定經登記後，始對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力，其效力並包括共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。即共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生負擔連帶負清償責任之要件，於動產以受讓人於受讓或取得時知悉或可得而知其情事者為限；於不動產以登記為限。再就民法第826條之1規定，就共有物之約定或決定對第三人發生效力，仍須保護善意受讓人之立法目的觀之，不動產在未經登記之情形，依民法第826條之1第1項規定，應有部分之受讓人不受共有人間關於共有物使用、管理等約定或決定之拘束，若反而須承受前手因共有物之使用、管理或其他情形所生債務負擔，顯然輕重失衡；且如此將不利於不動產之交易活動，使受讓人之財產面臨不測之損害，當非立法者之本意。是民法第826條之1第3項規定共有物應有部分受讓人對讓與人，就不動產共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任，仍應以於「地政機關登記後」或「法院裁定之管理經登記」之情形為限。經查，士林分署士執庚105房稅執字第00000000號第三次拍賣公告上雖有註記系爭房屋積欠管理費之金額，然此部分目的應在於記載拍賣物客觀事實，以促應賣人注意，依法不具任何確定私權得喪變更之法律效果。況該公告上亦註明「以上調查僅供參考，至於詳細欠費情形，投標人應自行查明清楚。本件拍賣標的如有積欠工程受益費、水費、電費、瓦斯費及大樓管理費等費用，應由拍定人自行與相關單位洽商解決，並注意民法第826條之1第3項規定之適用問題，本分署不代為處理」等字句，益見公告上之註記內容，並未具備法律上之效力，僅為提醒之性質：而共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生負擔負連帶清償責任之要件，於不動產以登記為限，已如前述，是上開拍賣公告註記，自不具確定私權之效果；復被告亦未就系爭房屋前手積欠管理費已具備「於地政機關登記」，或「法院裁定之管理經登記」等節舉證說明，是被告執此抗辯原告須連帶負清償責任，要無可取。（三）原告是否應依公寓大廈管理條例第24條之規定，與訴外人黃圓映所積欠之管理費負清償責任：　　1.按公寓大廈管理條例第24條規定區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，係指依本條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約設定公寓大廈共用部分之專用權 (法定空地如何使用、頂樓應如何使用等等) ，又如依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。惟對於繼受人前手區分所有權人所積欠之管理費，此項債權債務關係原係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人之間，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求，且其法律關係早已明確，不在前開法條規範範圍內。再者，依現行法規定，管理委員會對住戶積欠管理費一事，並無公示方法，縱使透過拍賣公告將此資訊揭露於第三人，若將此義務強加於後手區分所有權人，亦會對法院拍賣程序造成不利之影響，減低有意承買者之意願，導致抵押權人無法充分受償，妨害經濟發展和資源之利用。又自法律規定之體例而言，區分所有建築物所有人間之權利義務關係，係規定於民法所有權章第二節之「不動產所有權」中（第799條至第800條之1），而共有人間之權利義務關係，係規定於民法所有權章第四節「共有」，區分所有建築物所有人之權利義務，自應優先適用區分所有之相關規定，惟該規定中並無受讓人應就前手欠繳之管理費應連帶負責之規定，僅於第799條之1規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」。該規定與公寓大廈管理條例第24條第1項「區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」之規定相仿，而實務上向來均認為公寓大廈管理條例第24條第1項係指規約對於繼受人發生拘束力，至於已具體發生之管理費給付義務則不在此限（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會彙編，頁105-107、93年法律座談會民事類提案第13 號、司法院司法業務研究會第49期研究專輯第30則參照）。　　2.查本件原告分別於112年12月1日及113年1月5日取得系爭房屋所有權狀，系爭房屋原區分所有權人即訴外人黃圓映前所積欠之系爭債權，已屬具體發生之私法上債權債務關係，揆諸前開說明，自無公寓大廈管理條例第24條規定之適用，被告復未舉證原告與訴外人黃圓映就系爭管理費有債務承擔之情事，是被告抗辯原告應連帶清償系爭債權，亦屬無據。（四）又拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第98條第1項定有明文。查原告分別於112年12月1日及113年1月5日取得系爭房屋所有權狀，業如前述，因此原告就112年11月30日及113年1月4 日前屬於原區分所有權人即訴外人黃圓映所積欠如附表所示之管理費部分，並無清償之義務，且被告並未應允承擔訴外人黃圓映所積欠之上開管理費，依前述說明，原告就訴外人黃圓映所積欠之管理費債務，即不負清償責任。被告應向訴外人黃圓映請求積欠之債務。從而，原告請求確認被告就系爭債權對原告不存在，應有理由。五、本件事證業臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及證據資料，經本院審酌後認均不足以影響本件判決之結果，爰不逐一論列。　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第436條第2項。依職權確定訴訟費用額為13,573元（第一審裁判費），應由被告負擔，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。貳、反訴部分：一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。查本件本訴原告請求確認本訴被告對本訴原告之系爭債權不存在，而反訴原告即本訴被告則於113年8月5日具狀主張反訴被告即本訴原告應給付如附件所示之管理費予反訴原告，則其反訴與本訴之請求內容均為兩造間之前開管理費所生，足見其法律關係發生之原因相同，而有牽連關係，則依上開規定，自無不合，其此部分反訴即應准許。　二、反訴原告主張：訴外人黃圓映就系爭房屋之管理費，計算至 112年11月及113年1月4日為止，所積欠之費用已達1,356,33 8元，承前所述，依據民法第826條之1第3項、公寓大廈管理條例第24條等規定，反訴被告為系爭房屋之繼受人，自應承繼訴外人黃圓映所積欠之管理費，並與訴外人黃圓映連帶負清償之責任，並聲明：1.反訴被告應給付原告1,356,338元，及分別按附件「管理費債務利息起算日整理表」中「起算日（年.月.日）」欄所示之日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息；2.反訴原告願供擔保請准宣告假執行。三、反訴被告則以：承前所述，反訴被告並無與訴外人黃圓映連帶負清償上開管理費債務之義務，反訴原告之請求並無理由等語，資為抗辯，並聲明：1.請求駁回反訴原告之訴；2.如受不利判決，反訴被告願供擔保請准免為假執行。　四、本院得心證之理由：　　本件反訴原告主張反訴被告取得系爭房屋所有權後，應承繼訴外人黃圓映就系爭房屋所積欠之上開管理費等語，然承前所述，反訴被告並無理由就上開管理費債務連帶負清償之責任，故反訴原告此部分之主張，為無理由，應予駁回。五、本件反訴事證業臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及證據資料，經本院審酌後認均不足以影響本件判決之結果，爰不逐一論列。六、本件反訴係就民事訴訟法第427條第2項適用簡易程序所為反訴原告敗訴之判決。又反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。七、本訴與反訴之訴訟標的相同者，反訴不另徵收裁判費，民事訴訟法第77條之15定有明文。查本件反訴與本訴之訴訟標的同為上開管理費債務是否存在，依上開說明，不另徵收裁判費。中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　 5　　日　　　　　　　　　士林簡易庭　法　官葛名翔以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　 5　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　詹禾翊附表：建物號碼門牌號碼被告主張積欠之期間被告主張積欠之金額（新臺幣） 0000 新北市○○區○○○路0段00○00號6樓 110年2月至112年5月 136,164元 0000 新北市○○區○○○路0段00號16樓 103年11月至112年5月 570,352元 0000 新北市○○區○○○路0段00○0號16樓 103年11月至112年5月 560,523元總計 1,267,039元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附件：（即民事答辯暨反訴狀附表1之「管理費債務利息起算日整理表）

2024-12-05

SLEV-113-士簡-872-20241205-1

訴

臺灣臺北地方法院

確認區分所有權人會議決議無效等

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第4635號原告大嘉眼鏡實業有限公司法定代理人周盛賢訴訟代理人杜英達律師陳怡秀律師被告台大新象大廈管理委員會法定代理人林宗禧訴訟代理人林帥孝律師上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院於民國113年10月28日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾陸萬陸仟貳佰肆拾元，及自民國一百一十二年八月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣陸拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰捌拾陸萬陸仟貳佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分一、本件原告之法定代理人原為藍玉美，嗣變更為林宗禧，林宗禧並於民國113年7月16日具狀聲明承受訴訟（本院卷第345 頁），經核並無不合，應予准許。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告起訴時係基於區分所有權人之權利行使，請求確認區分所有權人會議及返還所溢收管理費之不當得利，聲明：㈠確認台大新象大廈（下稱系爭社區）第28次區分所有權人會議（下稱系爭區權人會議）之第一議案決議「本案不同意2樓大嘉眼鏡公司希望自103.01月份起由現有每坪繳交新臺幣（下同）180元管理費，改為與一般住戶相同每坪繳交90元管理費案。仍須維持每月每坪180元繳交管理費。」無效。㈡被告應給付原告507萬3,840元本息（本院臺北簡易庭112年度北司補字第3368號卷第7頁，下稱北司補卷），嗣於113年3月4日以民事陳報暨訴之變更狀就上開㈠部分變更為如後開二、原告主張聲明欄㈠所示（本院卷第171至174 頁），經核原告原係就系爭區權人會議有關收取原告達一般住戶2倍管理費提案所為之決議請求確認無效（北司補卷第7 、23至27頁），惟同一會議因其後有住戶就上開有關非純住戶收取一般住戶2倍管理費提出臨時動議，增訂非純住戶有關收取純住戶2倍管理費之議案，並經決議通過（北司補卷第31至33頁），足以影響原告就上開繳交管理費之權益，且均係就該社區收取2倍管理費所生之爭議，是原告聲明請求改為確認臨時動議第一議案決議無效，核係基於相同之基礎事實所生爭議，依前揭規定，應予准許。　貳、實體部分一、原告主張：原告於77年購買系爭社區之房屋即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00號2樓及36之1號2樓房地（下稱系爭房地，該房屋下稱系爭房屋），經裝潢完成、準備開業時，遭到住戶強烈反對，經被告進行住戶問卷調查、開協調會後，被告堅持原告須給付2倍管理費始能進駐，原告僅能遵從，並自78年9月起繳交2倍管理費，惟系爭社區住戶規約從未有非住家住戶須繳交2倍管理費之規定，且自原告進駐系爭社區後，仍有諸多其他設籍於系爭社區之公司，而該公司均未遭被告收取2倍管理費，被告收受原告每月繳納2倍管理費顯已違背公平原則，難認具有法律上原因。原告嗣於102年提議使其與一般住戶繳交相同管理費，經被告列為系爭區權人會議第一議案，經不同意65票決議：「本案不同意2樓大嘉眼鏡公司希望自103年1月份起由現有每坪繳交180元管理費，改為與一般住戶相同每坪繳交90元管理費案。仍須維持每月每坪180元繳交管理費」，又於系爭區權人會議之臨時動議第一案：「增訂住戶規約如下：本大樓管理費收取方式區分兩種：一、純住戶：房屋使用性質屬居家使用（現管理費收費標準為每月每坪以90元收取）。二、非住戶：房屋使用性質屬營業、營利場所、公司行號或其他營利中心等，其管理費每月收費標準為一般純住戶之兩倍（現管理費收費標準為每月每坪以180元收取）」作成決議通過（下稱系爭決議），惟系爭決議已違背公寓大廈管理條例第10條第2項應按區分所有權人之應有部分比例分擔管理費用之規定，顯違反公平原則而屬權利濫用，應為無效。原告所有之應有部分面積為323.8坪，系爭社區每月應繳納管理費為每坪90元，則原告每月應繳納之管理費為2萬9,160元，然被告每月向原告收取管理費5萬8,320元，其中2萬9,160元即為無法律上原因之不當得利，爰依民法第179條規定請求被告返還自97年8月至 112年1月共174月之溢繳管理費507萬3,840元等語。聲明：㈠確認系爭區權人會議系爭決議無效。㈡被告應給付原告507萬 3,840元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢就第㈡項聲明，願供擔保請准宣告假執行。二、被告抗辯：兩造間自78年9月即成立由原告繳交2倍管理費之契約關係，而公寓大廈管理條例於84年6月28日始公布，原告既已同意繳納管理費，兩造間意思表示達一致，原告即應受其拘束；又因系爭社區係純住宅，原告因其營業性質，多有職員、訪客、廠商等人員頻繁出入，此應為原告繳交2倍管理費之正當理由，而因其他設籍之公司並未聘請員工或有客戶、廠商進出之需求，實際上未將房屋作為營業場所使用，又系爭決議亦載明因一樓店面未進出社區使用電梯等相關設備，故不收取2倍管理費，是以被告未向其等收取2倍管理費，無違公平原則；原告亦未於系爭區權人會議時表達反對意見或於日後重新提案，卻於時隔10多年後提出本件訴訟，顯有違法律秩序之安定性與民法第148條第1項權利濫用而不合法；又因系爭決議合法有效，原告繳納2倍管理費有法律上原因，則原告請求返還過去繳納之管理費應無理由等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（本院卷第51、63、195至196頁）：　㈠原告於77年6月3日以買賣為原因，登記取得系爭房地（北司補卷第17、19頁）。　㈡原告自97年8月起至111年10月止，按月以每坪180元計算而繳交管理費5萬8,320元予被告。　㈢系爭區權人會議議案討論第一案，案由：是否同意2樓大嘉眼鏡公司希望自103年1月份起由現有每坪繳交180元管理費，改為與一般住戶相同每坪繳交90元管理費案。決議結果：本案不同意2樓大嘉眼鏡公司希望自103年1月份起由現有每坪繳交180元管理費，改為與一般住戶相同每坪繳交90元管理費案。仍須維持每月每坪180元繳交管理費（北司補卷第21 至27頁）。　㈣系爭區權人會議臨時動議第一案（即系爭決議），案由：增訂社區管理費收取方式，並納入住戶規約，以利爾後社區運作上之遵循。說明：會中針對議題一投票決議「不同意2樓大嘉眼鏡公司希望自103.01月份起由現有每坪繳交180元管理費，改為與一般住戶相同每坪繳交90元管理費案。」；建議增訂住戶規約如下：一、純住戶：房屋使用性質屬居家使用（現管理費收費標準為每月每坪以90元收取）。二、非住戶：房屋使用性質屬營業、營利場所、公司行號或其他營利中心等，其管理費每月收費標準為一般純住戶之兩倍（現管理費收費標準為每月每坪以180元收取），不包含一樓店面（因辛亥路一段136號1樓及新生南路三段36號1樓，未進出社區使用電梯等相關設備為單獨對外營業戶，故不包含在內）。附註：如管理費收取費用有變動，其變動依同比例調整，但管理費收取費用變動須由社區區分所有權人會議中，由區分所有權人共同投票表決通過決定。投票結果：同意65票，不同意3票，廢票6票。經主席宣布表決決議：本案同意增訂本大樓管理費收取方式納入住戶規約（北司補卷第31、33 頁）。四、原告主張系爭決議違反公寓大廈管理條例第10條第2項規定、公平原則而屬權利濫用，應為無效，請求確認系爭決議無效，被告並應返還其自97年8月至112年1月共174月之溢繳管理費507萬3,840元等語，為被告否認，並以前開情詞置辯。茲就兩造爭執分敘如下：　㈠原告請求確認系爭決議無效，有無確認利益？系爭決議是否違反公平原則、有無權利濫用而無效？　1.按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存在與否不明確，致原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。查，原告主張系爭決議違背公寓大廈管理條例第10條第2 項應按區分所有權人之應有部分比例分擔管理費用之規定，顯違反公平原則而屬權利濫用，應為無效等情，為被告否認，系爭決議是否有效在兩造間即屬不明，原告為免其權益受損提起本件訴訟，原告基於社區區分所有權人之權益，致其私法上之地位及權利有不安之狀態，該不安狀態延續至今，並得以本件確認判決予以除去，則原告提起本件確認之訴，難認無即受確認判決之法律上利益。　2.原告主張系爭決議違背公寓大廈管理條例第10條第2項應按區分所有權人之應有部分比例分擔管理費用之規定，顯違反公平原則而屬權利濫用，應為無效等語，為被告否認，並以前開情詞置辯。查：　⑴按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區　　分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，　　公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文。又按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區權人或住戶負擔。其費用若區權人會議或規約另有規定者，從其規定，管理條例第10 條第2項定有明文。可知區權人會議得透過決議或規約方式，制訂區權人應繳納之管理費數額之相關收費標準，非以按應有部分比例分擔為限。次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。所謂權利濫用，係在外觀上為權利之行使，實質上卻違反權利之社會性，因此不能認為正當行使權利的行為，然權利人行使權利，不免對義務人或他人造成不利益之結果，此乃不可避免的正常現象，故必須權利人在主觀上有損害他人之意思並且以此為主要目的，始構成權利濫用（最高法院45年台上字第105號裁判意旨可資參照）。再按區權人為提昇居住品質，增進共同利益，確保良好生活環境，得經區權人會議決議共同遵守事項以為規約，此觀管理條例第1條及第3條第12款規定即明，亦即，區權人會議之決議內容，若形成少數人與多數人不相等之負擔，法院固可審查決議內容是否違反平等原則，惟區權人會議決議亦屬私法自治之範疇，法院應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量，不能單憑該決議對少數區權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用。申言之，若該決議內容對於少數區權人課與之不利分擔，係基於少數區權人就社區大廈之使用收益之特殊態樣，為增進社區大廈之共同利益，確保良好生活環境，而為具有合理關聯之措施，當認仍屬應予尊重之私法自治、社區治理之範疇，難謂濫用權利。　⑵查，本件原告於77年6月3日以買賣為原因登記取得系爭房地，並自97年8月起至111年10月止，按月以每坪180元計算而繳交管理費5萬8,320元予被告。原告嗣於102年提議使其與一般住戶繳交相同倍率管理費，經被告列為系爭區權人會議第一議案，又系爭區權人會議議案討論第一案，案由：是否同意2樓大嘉眼鏡公司希望自103年1月份起由現有每坪繳交1 80元管理費，改為與一般住戶相同每坪繳交90元管理費案。決議結果：本案不同意2樓大嘉眼鏡公司希望自103年1月份起由現有每坪繳交180元管理費，改為與一般住戶相同每坪繳交90元管理費案。仍須維持每月每坪180元繳交管理費（北司補卷第21至27頁）。系爭區權人會議臨時動議第一案，案由：增訂社區管理費收取方式，並納入住戶規約，以利爾後社區運作上之遵循。說明：會中針對議題一投票決議「不同意2樓大嘉眼鏡公司希望自103.01月份起由現有每坪繳交1 80元管理費，改為與一般住戶相同每坪繳交90元管理費案。」；建議增訂住戶規約如下：一、純住戶：房屋使用性質屬居家使用（現管理費收費標準為每月每坪以90元收取）。二、非住戶：房屋使用性質屬營業、營利場所、公司行號或其他營利中心等，其管理費每月收費標準為一般純住戶之兩倍（現管理費收費標準為每月每坪以180元收取），不包含一樓店面（因辛亥路一段136號1樓及新生南路三段36號1樓，未進出社區使用電梯等相關設備為單獨對外營業戶，故不包含在內）。附註：如管理費收取費用有變動，其變動依同比例調整，但管理費收取費用變動須由社區區分所有權人會議中，由區分所有權人共同投票表決通過決定。投票結果：同意65票，不同意3票，廢票6票。經主席宣布表決決議：本案同意增訂本大樓管理費收取方式納入住戶規約（北司補卷第 31、33頁）等情，已如前述。是系爭區權人會議所為系爭決議主要係以住戶房屋所為居家使用，收費標準為每月每坪90 元；非住戶而供營業者，管理費收費標準為每坪180元。　⑶復查，系爭社區第1、2層係可作為一般自由職業零售業事務所使用，3層以上為集合住宅等情，有臺北市政府工務局使用執照影本（本院卷第71頁）可參。證人即原告總經理周盛棠亦證稱：原告購買前建設公司有出示使用執照，確定2樓是能作為辦公室使用。原告於78、97、102、112年時公司的員工大概20幾至30幾人間，上開人數有一部分是派駐在大陸工廠的員工，員工人數需要多一點，有可能多一點少一點。平常不會有產品寄到系爭房屋，樣品多少會有，但樣品都很小。因為原告是貿易商，所以客戶都是外國人，不是一般廠商，會有國外客戶來拜訪，渠或是業務同仁接待客戶會從地下室坐電梯到2 樓。通常一年中3至4月間會國外客戶拜訪比較多一點，因為季節性的關係。在國外採購季節時，一個月也不會超過7 組客戶，有時候幾個月都沒有客人的情形也有，一年下來的話大概是20幾個客人會來公司採購下單等語（本院卷第216至225頁），顯見原告使用之系爭房屋，確實係供其作為營業之辦公室使用無訛。又依上開使用執照影本所載，3樓以上係供集合住宅使用，則被告依據區分所有權人對於區分所有建物專有部分各自使用情形之差異，為區別對待，將原告所有系爭房屋因其商業使用目的，與居住使用目的之差異，將其管理費定為依非純住戶為每坪180元，而與其他純住戶每坪90元收取管理費之收費作不同之收費標準，依前開說明，難認有違反平等原則，並無權利濫用或顯失公平之情形。且參酌原告於系爭決議前，已依此標準繳納多年管理費，及至102年始經住戶提臨時動議議案而經系爭區權人會議作成系爭決議。是原告主張系爭決議有違反公平原則或權利濫用之情形，應屬無效云云，尚不足取。　⑷原告雖另主張系爭社區除原告外，尚有鴻基投資股份有限公司等多家公司（下稱鴻基公司等公司）設址該社區，該等公司並未遭收取一般住戶2倍管理費等語（本院卷第173頁），提出經濟部商工登記公示資料查詢服務資料（本院卷第175 頁）為證。查，系爭決議並無違反公平原則或權利濫用情事，已如前述。至於該等提案是否有落實執行，為另一問題，尚難以被告未對其他公司依系爭決議收取一般住戶2倍管理費，即逕認系爭決議係違反公平原則或權利濫用而無效。再者，被告抗辯原告所主張之鴻基公司等公司僅係設籍於系爭社區，實際係作居家使用等情，已提出照片（本院卷第371 至373頁）為證，且經證人傅清權、林佩蓉、王辭諭到庭證述在卷（本院卷第472至479頁），是原告上開主張，亦無從影響本院前開認定，附此敘明。　　　　㈡原告依民法第179條規定請求被告返還自97年8月起至112年1 月止，計174個月，溢繳之管理費507萬3,840元（計算式：2 9,160×174＝5,073,840），有無理由？　1.兩造於78年間有無就原告應每月繳納2倍管理費（即每月每坪180 元計算）一事達成合意？如有，被告以上開合意據為原告應繳納系爭社區管理費之法律上依據，有無理由？　⑴證人即前曾居住於系爭社區之侯守賢固證稱：伊於77至78年是系爭社區住戶，約於96年搬離，曾擔任主任委員，大概是社區成立管委會後的前幾屆，伊不記得原告於78年入駐系爭社區時曾有被要求需繳交2倍管理費，當初原告入駐發生繳交管理費的事情確切情況不記得，如果有的話，原因可能是原告另外再開了一個門到系爭社區的2樓供其員工進出，因為原告把一樓出租給一個賣車的，故其員工可以從2樓（按即系爭房屋）進出且可以搭電梯。原告一直都無反應不要繳 2倍管理費。當時系爭社區有分左右兩邊，一邊是原告，一邊是賣車的，賣車的沒有開門到社區2樓。因為社區是一、二樓一個單位，商店各自一個單位，原來的設計是2樓沒有門，不能從社區進出，原告因其需求，他的一樓租給賣車的，二樓是他們自家眼鏡公司，故其需要開一個門到社區供其員工進出。系爭社區是一個扇形，社區住戶從中間進出，三樓以上是純住戶，由社區大門進出，商家因為沒有門到社區裡，故不會從社區中間大門進出。另一邊賣車的都沒有問題，想必有內樓梯，應該是因原告不想干擾到樓下賣車的，所以才要求開一個門到社區裡以供其員工從2 樓進出等語（本院卷第208至212頁）。然查，證人侯守賢已陳稱不記得原告於78年入駐系爭社區被要求繳交2倍管理費，並稱「確切不記得，如果有的話，原因可能是原告另外再開了一個門到我們社區的2樓供其員工進出，……」等語（本院卷第209頁），且其自承約於96年間即搬離系爭社區，距證人侯守賢於11 3年4月19日作證時已有相當時日，依其情形可認證人侯守賢對原告繳納一般住戶2倍管理費原因並不確切知情，而就原告繳納一般住戶2倍管理費之原因依過去不確認之認知，依其個人想法予以揣測，自難憑其個人所為揣度作為本件認定之依據。再者，依被告提出之系爭社區銷售案之平面圖（本院卷第265至275頁），其中有關系爭社區除公共樓梯外，其 1、2樓間內部並無其他樓梯之設計，2樓亦可至公共樓梯間，證人侯守賢據以揣測原告所有系爭房屋原未設計門至系爭社區2樓，係另外開門至系爭社區2樓，顯與事實不符，是其據以推論系爭社區要求原告繳交一般住戶2倍管理費之理由顯無依據，其證言自不足為原告不利之認定。至被告雖就系爭社區銷售案之平面圖爭執其真正（本院卷第493頁），然觀之該平面圖有關建築形式，與證人侯守賢所證系爭社區是扇形等語（本院卷第211頁）一致，且該平面圖形式核與一般建築業或代銷業者銷售房屋之建築平面圖說明格式大致相符，一般人尚難短期內憑空製作出此類細緻平面圖，依其情形，堪認該平面圖應屬真正，自無從被告任意爭執而影響本院前揭認定，附此敘明。　⑵證人廖添福雖證稱：伊是系爭社區住戶，在77年之前就入住了，有擔任過1次管理委員，知道原告也是系爭社區住戶。原告入駐系爭社區時，第一次開住戶大會時決定原告需繳交 2倍管理費，是經第一任主任委員到附近社區訪查過才決定這個管理費。除原告外，自78年起迄今系爭社區沒有其他以該大廈之房屋作為營業或營利場所的住戶。其不記得管委會第一次開住戶大會時，決議了哪些內容，這是幾十年前的事情。有關2倍管理費部分是由主任委員先發表出來說公司行號要多一倍的管理費，原因可能是因為原告是營業場所，總是有一些交易人員來往，所以根據這個才加一倍，大會就同意了等語（本院卷第212至216頁），然查，證人廖添福證稱不曉得原告進駐時間，先稱有關原告入駐系爭社區時管委會第一次開住戶大會時決定原告需繳交一般住戶2倍管理費，並稱是第一任主任委員到附近社區訪查過決定這個管理費，這是主任委員決定的等語（本院卷第213頁）；嗣問及第一次住戶大會時，又稱不記得住戶大會決議哪些事項，是管委會決定的，嗣又改稱是第一屆住戶大會決定的（本院卷第21 5頁），之後對所詢第一次住戶大會所有事情均不清楚（本院卷第216頁），被告就證人廖添福有關第一次住戶大會所為此部分決議，依被告所提出之系爭社區住戶手冊，及其附件之組織章程及管理規則，均無有關管理費收取有區分純住戶或非純住戶區別，此外，復未能提出相關會議記錄、規約或相關管理費收取規定供本院參酌，而經本院向臺北市建築管理工程處調取系爭社區規約（本院卷第241、242-1頁），亦未見有此部分管理費收取之規約或決議，至被告提出之系爭社區管理費收取辦法（本院卷第315頁）係原告嗣後於102 年對系爭社區有關管理費收取其2倍管理費所為提案之決議，顯非證人廖添福所言之第一次住戶大會，是廖添福上開證言既有瑕疵，即難逕作為不利原告之認定，其所為證言自不足取。　⑶原告自始即否認兩造於78年間有無就原告應每月繳納2倍管理費（即每月每坪180元計算）一事達成合意，而被告就此並未提出相關證據證明。而依其所聲請訊問之證人侯守賢、廖添福均未曾提及兩造有由原告繳納依一般住戶2倍管理費之合意，反而是廖添福曾提及當時主任委員有訪查附近社區決定原告應繳納之管理費，是依其情形，難認被告所抗辯兩造於78年間有就原告應每月繳納2倍管理費（即每月每坪180 元計算）一事達成合意。被告單憑一方意思，要求原告繳納一般住戶2倍管理費，於法即有未合。至系爭決議為102年11 月21日始作成之決議，自難作為對原告自97年8月起至102年 11月止收取管理費之依據，被告抗辯因系爭決議合法有效，原告繳納2倍管理費有法律上原因，就上開期間部分，自不足取。　　　　2.原告主張其每月應繳納管理費為2萬9,160元（計算式：324 坪×90元＝29,160元），並據此請求被告返還上開溢繳管理費之不當得利，有無理由?　　⑴本件原告主張其自進駐後，遭收取一般住戶2倍管理費一節，既為被告所不爭執。而依常理除有特殊情形外，一般住戶當無無故繳納較之其他住戶為高之管理費予管理委員會之理。本件被告對其主張兩造於78年間就原告應每月繳納2倍管理費（即每月每坪180元計算）一事達成合意，並不能證明，亦不能提出其自97年8月起至102年11月止，得對原告收取較其他住戶為高管理費之法律上正當依據，則原告主張被告受有上開逾一般住戶每坪90元，就上開超過部分管理費之利益，致原告受有損害之不當得利，應屬正當。惟本件被告既已於102年11月21日召開系爭區權人會議作成系爭決議，而上開決議，並未有原告主張違反平等原則、權利濫用情事，已如前述。則原告所得主張被告受有不當得利之計算，應自其主張之97年8月起計算至102年11月止。　⑵原告主張其系爭房屋面積為1,070.5平方公尺，換算坪數為32 3.8坪，其四捨五入後以324坪計算一節，業據其提出建物第二類謄本（本院北司補卷第17、19頁）為證。又其主張一般住戶每月應繳納之管理費為每坪90元，依此計算，自97年8 月起原告每月應繳管理費應為2萬9,160元（計算式：324×90 =29,160）等情，被告對原告上開面積之計算未予爭執，應信其主張為真正。原告自97年8月起至102年11月止（期間計 64個月）係以每月每坪180元繳納管理費，則其即受有每月2 萬9,160元不當得利之損害，依此計算，原告即得對被告請求返還所受186萬6,240元之不當得利（計算式：29,160×64= 1,866,240）。至原告自102年12月起所繳納之管理費，依系爭社區於102年11月之系爭區權人會議所為系爭決議，既已決議非純住戶之管理費每月每坪以180元計算，而上開決議並無違反公平原則或有權利濫用情事而無效，則原告所依此標準所繳納管理費，難認被告有何受有不當得利而致原告受有損害之情形，原告就此部分請求被告返還自102年12月起至112年1月止之每月2萬9,160元管理費，自屬無據。　⑶被告另抗辯：原告請求之管理費屬不及1年定期給付債權，超過5年部分，依民法第126條規定已罹於時效等語。按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第126條固定有明文。惟所謂定期給付者，係指基於一定法律關係，相隔一定期間繼續為給付之情形而言。本件原告係請求返還本非其應繳納之溢繳管理費，並非定期給付，收受者有一次返還之義務，自無上開民法第126條5年短期時效之適用，仍應適用民法第125條一般消滅時效15年之規定。被告抗辯原告就件之不當得利返還請求權時效為5年，尚不足取。本件原告係於112年7月25日起訴，有其起訴狀所蓋本院收狀戳可佐（北司補卷第7頁），則原告請求被告返還自9 7年8月起至102年11月止溢繳之管理費，自無被告所抗辯已罹於時效而得拒絕給付之情事，被告此部分抗辯，自無足取。五、綜上所述，原告以系爭決議違反公平原則及有權利濫用情事，請求確認系爭決議為無效，為無理由，應予駁回。又原告依不當得利之法律關係，請求被告返還186萬6,240元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年8月5日（見北司補卷第141頁所附送達回證）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原　　告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣　　告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不　　予准許。七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　蔡政哲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林鈞婷

2024-12-02

TPDV-112-訴-4635-20241202-1

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臺灣臺北地方法院

支付命令

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度司促字第15201號聲請人即債權人錦園雅築管理委員會法定代理人劉竹安上列聲請人聲請對相對人曾羽民發支付命令事件，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。聲請程序費用新臺幣伍佰元由聲請人負擔。　　理　由一、按「支付命令之聲請，應表明請求之原因事實」、「債權人　　之請求，應釋明之。」、「支付命令之聲請，不合於第五百　　零八條至第五百十一條之規定，或依聲請之意旨認債權人之　　請求為無理由者，法院應以裁定駁回之」，民事訴訟法第　　511條第1項第3款、第2項、第513條第1項分別定有明文。二、本件債權人聲請發支付命令，其主張意旨略為：相對人為錦園雅築社區區分所有權人，自民國111年1月至113年5月止，累積欠繳大樓管理費共計新臺幣23,200元，經以存證信函催繳，相對人未繳納，故聲請發支付命令，促其給付等語。三、聲請人之上開聲請，業據提出公寓大廈管理組織報備證明、　　大廈管理規約、存證信函等件為證。惟查，本件相對人戶籍地在「住○○市○○區○○街00巷0○0號」，聲請人催告繳納管理費之存證信函仍應以戶籍地為送達地，然聲請人催繳函送達地係「新北市○○區○○路00巷0弄00號1樓」，非但與相對人戶籍地不同，更可認為係聲請人即錦園雅築管理委員會所在社區。經本院於113年11月12日裁定命聲請人於收受裁定5日內提出催告相對人曾羽民繳納管理費存證信函已合法送達相對人戶籍地址之證明文件，並有「如送達處所非相對人之戶籍址，應有本人或同居親屬簽收之紀錄」之說明，惟由聲請人於113年11月26日提出之陳報狀觀之，系爭存證信函僅因招領逾期而遭退回，未有上開簽收紀錄。是以，難認聲請人已踐行前揭公寓大廈管理條例第21條之所定催告程序，其聲請本院對相對人發支付命令給付管理費，於法不合，應予駁回。四、依民事訴訟法第95條，第78條裁定如主文。五、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法事務官提出異議，並繳納裁判費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事庭司法事務官　陳登意

2024-11-28

TPDV-113-司促-15201-20241128-4

上

臺灣高等法院高雄分院

返還借名登記

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上字第182號上訴人劉曉東訴訟代理人陳韋誠律師黃大中律師郭乃瑜律師被上訴人林姿吟訴訟代理人魏緒孟律師鄭曉東律師上列當事人間請求返還借名登記事件，上訴人對於中華民國113 年5月24日臺灣橋頭地方法院112年度訴字第1002號第一審判決提起上訴，經本院於113年11月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面: 　　按民事事件，涉及香港或澳門者，類推適用涉外民事法律適用法。香港澳門關係條例第38條前段定有明文。又按法律行為發生債之關係者，其成立及效力，依當事人意思定其應適用之法律。當事人無明示之意思或其明示之意思依所定應適用之法律無效時，依關係最切之法律。法律行為所生之債務中有足為該法律行為之特徵者，負擔該債務之當事人行為時之住所地法，推定為關係最切之法律。但就不動產所為之法律行為，其所在地法推定為關係最切之法律。涉外民事法律適用法第20條亦定有明文。查:上訴人起訴主張終止兩造間之借名登記法律關係，請求被上訴人將坐落高雄市○○區○○段 00地號土地，權利範圍10萬分之1284(下稱系爭土地）及其上同段34建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○○街000號5樓，權利範圍全部(下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地）所有權之2 分之1 移轉登記予上訴人。因上訴人為香港人，有護照足憑(原審審訴卷第107頁)，是本件屬涉外民事事件。又兩造就我國對本件爭議有國際民事裁判管轄權，原法院及本院亦有民事訴訟程序之具體管轄權，均未加以爭執，再者，系爭房地位於我國境內，堪認本件關係最切之法律為我國法，故本院自得依我國法之相關規定加以審理，合先敘明。貳、實體方面: 一、上訴人主張：兩造於民國105年交往，為了將來在台灣能有共同生活處所，約定各出資一半購買共同住處，因此伊開始上網尋找房屋，並由被上訴人前往賞屋，最後以由伊出資支付頭期款及房屋初期裝潢之費用，剩餘貸款由被上訴人支付之方式，購置系爭房地，又因伊為香港人，擔心辦理不動產買賣、移轉登記之程序較為麻煩，因此約定按雙方實際出資額各有系爭房地2分之1之應有部分，惟伊之部分先借名登記在被上訴人名下。因此，伊分別於106年9月6日、10月31日各匯款港幣50萬元至訴外人Pu Mei Ching（即被上訴人之母）之國泰世華銀行帳戶，作為出資之用。詎被上訴人於109 年2月底竟因兩造略有爭執，即無故封鎖伊所有聯繫方式，甚至，伊欲與之商談請求返還系爭房地，亦不可得。因兩造信賴關係已變，爰類推適用民法第549條第1項規定，以本件起訴向被上訴人為終止借名登記法律關係之意思表示，並類推適用民法第541條規定，請求被上訴人應將系爭房地應有部分之2分之1移轉登記予伊等語，聲明：㈠被上訴人應將系爭房地所有權之2 分之1 移轉登記予上訴人。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人則以：否認兩造就系爭房地所有權之2分之1有借名登記關係存在，就此一積極事實，應由上訴人負舉證責任。兩造為遠距戀情，上訴人為使伊相信交往之決心，即曾表示願出資為伊購屋，又因伊與父母同住，上訴人來台與伊相聚，深感不便，遂提議伊購屋遷出自住，上訴人願贈與港幣10 0萬元，做為購屋自備款及裝潢費用。後伊購買系爭房地，並以上訴人贈與之上開款項支付自備款及裝潢費用。嗣兩造因觀念不合，漸生齟齬，並在109年2月14日分手，分手後上訴人亦不曾就系爭房地有關「借名登記」之事宜與伊進行任何協商，可證並無所謂借名登記之事實存在等語置辯，並聲明：㈠上訴人之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。三、原審判決駁回上訴人之請求，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明:㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房地所有權之2 分之1 移轉登記予上訴人。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明:㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。四、兩造不爭執事項為：　㈠兩造於105年交往，109年2月後兩造即無聯繫。　㈡被上訴人於106年9月間購買系爭房地，買賣價金為新台幣（未標示幣別者，下同）700萬元，被上訴人向彰化銀行辦理貸款560萬元，於106年10月20日辦畢所有權登記，並執有系爭房地之所有權狀。　㈢上訴人於106年9月6日、106年10月31日各匯款港幣50萬元(以當時匯率換算新台幣約378萬4,144元)至被上訴人之母之國泰世華銀行帳戶，經被上訴人之母交付被上訴人作為購置系爭房地及裝潢之用。　㈣系爭房地之大樓管理費、地價稅、房屋稅、修繕管理費用、水電瓦斯費用等均由被上訴人繳納。五、本院得心證理由如下：　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。次按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文。關於土地登記，係主管機關適用相關土地登記法令而辦理者，依高度蓋然性之經驗法則，其完成登記之內容通常可推認為真實，即所謂表現證明。因此，否認登記內容所示權利之人，應主張並證明該項登記內容係由於其他原因事實所作成，以排除上開經驗法則之適用（最高法院100年度台上字第387號裁判意旨可參）。是不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任。　㈡上訴人主張兩造間就系爭房地存有借名登記契約一情，為被上訴人所否認，依上開說明，應由上訴人就借名登記契約存在之事實，負舉證責任。就此，上訴人固提出匯款證明、兩造及被上訴人母親之LINE對話紀錄、上訴人來台飛機訂位資料、被上訴人之母傳予上訴人之花用明細等為證（原審審訴卷第15頁至第27頁、訴字卷第111頁至第179頁）。然現今一般社會交易行為，購入不動產之資金來源非全出自於登記名義人者，所在多有，或係因財務規劃、或係他人出於情感因素而為之贈與、借貸或其他法律關係，原因不一而足。而本件於購買系爭房地當時，兩造為男女朋友關係，而依上開對話紀錄內容觀之，兩造間應存有相當緊密情誼，上訴人與被上訴人之母互動亦屬良好，則在兩造正交往中、上訴人有交付港幣100萬元之情況下，被上訴人對上訴人稱系爭房地為「男朋友家」，被上訴人之母並告知上訴人港幣100萬元支出明細等相關事宜，依前揭說明及考量雙方的情誼關係，尚未能證明兩造就系爭房地即有成立借名登記契約之合意。　㈢再者，上訴人主張兩造係約定按雙方實際出資額各有系爭房地2分之1之應有部分等語。惟參諸系爭房地自106年10月購買後迄上訴人112年9月起訴止，有關大樓管理費、地價稅、房屋稅、修繕管理費用、水電、瓦斯費用等均由被上訴人繳納，另系爭房地之買賣價金為700萬元，裝潢、購買家電、家具又支出132萬餘元，亦有買賣契約、合約書、報價單、訂購單、收款證明、收據、支出明細表可憑(原審訴字卷第4 5頁至第91頁、第157頁)，則上訴人所匯港幣100萬元，僅兌換378萬4,144元，顯不足以支付上開價金及費用之半數，此外，上訴人又未能提出有支付其他款項之證明，則上訴人主張約定各出資一半，各有系爭房地2分之1之應有部分等語，是否屬實，即非無疑。又如上訴人所稱兩造於109年2月後既已分手而無信賴關係，惟上訴人不僅在之前未曾在兩造及被上訴人之母之群組裡表示過有借名登記關係之相關言詞，於分手後亦未曾表示過(上訴人於109年11月12日尚有於群組裡與被上訴人之母聯繫，並非已無聯繫表達管道)，卻遲至110 年3月29日始委託律師發存證信函主張有借名契約，並主張終止，此有該存證信函可參(本院卷第49頁至第57頁)，亦非尋常。此外，上訴人復未提出其他事證以佐其說，則參諸卷內事證，尚不足以證明兩造間就系爭房地成立借名登記契約，則上訴人主張類推適用民法第549條第1項、第541條規定，終止兩造間借名登記契約，並請求被上訴人將系爭房地所有權之2分之1移轉登記予上訴人，尚無所據。六、綜上所述，上訴人主張類推適用民法第549條第1項、第541 條規定，終止兩造間就系爭房地之借名登記契約，請求被上訴人應將系爭房地所有權之2分之1移轉登記予上訴人，為無理由，應予駁回。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　黃宏欽　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊淑儀　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官楊國祥以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　曾允志　附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2024-11-27

KSHV-113-上-182-20241127-1