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損害賠償

臺灣高等法院民事判決 112年度上易字第460號上訴人陳雅琪訴訟代理人黃義偉律師被上訴人家新建設股份有限公司法定代理人葉宸恩訴訟代理人江進國楊美玲上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年1月 17日臺灣桃園地方法院111年度訴字第197號第一審判決提起上訴，本院於113年9月18日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣六十萬元，及自民國一一一年四月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面：查上訴人在原審主張原因事實，為其加價新臺幣（下同）60 萬元向被上訴人購買之車位與約定不符，依民法第354條、第359條、第179條、第227條、第226條規定，請求被上訴人給付60萬元，及依消費者保護法（下稱消保法）第7條、第5 1條規定、兩造間簽立之預售房屋買賣契約書（下稱房屋契約書）第19條第3項約定，請求另行賠償60萬元（見原審卷第108頁）。嗣上訴人上訴後，關於被上訴人未依約交付車位，補稱被上訴人就該不符契約約定之給付部分，陷於給付不能，被上訴人明知仍締約，致上訴人因此受有溢領價金損害60萬元，改先位依房屋契約書第19條第1、3項約定、民法第354條、第359條、第226條、第227條（依其所主張之原因事實，兩者所引條文均指第1項）、第184條第1項前段規定，擇一請求給付60萬元；增列備位依民法第363條規定為契約之一部解除，依第179條規定，請求返還60萬元，雖其就法律關係性質之陳述有所調整，但與原審主張原因事實部分之基礎事實仍屬相同（即均為車位未依約交付），並依其程序處分權，另定法院審理之順序，核應僅屬民事訴訟法第25 6條規定之補充或更正或明確其關於事實上或法律上之陳述；又關於依消保法第51條規定請求懲罰性賠償金部分，則補充依消保法第22條第2項為請求（見本院卷一第158至164頁、第408至409頁），乃依前述被上訴人未依約交付車位提起本件訴訟之相同事實，亦屬更正或補充其法律上之陳述，並未變更訴訟標的，先予說明。貳、實體方面：一、上訴人主張：伊於民國108年12月間以自己及訴外人郭奇峯名義分別向被上訴人購買其興建之紐約幸運星社區C2棟第9 樓房屋及地下2層第2號停車位、同社區C3棟第9樓房屋及地下2層第1號停車位（下分稱編號2車位、編號1車位），由當時被上訴人法定代理人江進國接洽事宜，並告知該2車位均為子母車位，各加價30萬元即可停放2台車，被上訴人於各該車位後方依序劃設編號2-1、1-1號車位（下分稱編號2-1 、1-1車位，下合稱系爭車位），並與伊及郭奇峯簽立分管同意書（下稱系爭同意書），保證取得分管之專用權。伊因此陷於錯誤，依兩造簽立之預售土地買賣契約書（下稱土地契約書）及房屋契約書支付包含系爭車位在內之買賣價金。詎社區其他住戶於109年8月29日以系爭車位並無專用權，向桃園市政府建築管理處舉報系爭車位與使用執照不符，被上訴人因此塗銷系爭車位標線。被上訴人給付之系爭車位未能取得區分所有權人分管約定專用，具有瑕疵，且一部給付不能，伊併受讓郭奇峯編號1-1車位所生對被上訴人之請求權，先位依房屋契約書第19條第1、3項約定、民法第354條、第359條、第226條第1項、第227條第1項、第184條第1項前段規定，擇一請求給付60萬元，備位依民法第363條為契約之一部解除，依民法第179條規定，擇一請求返還60萬元；並依消保法第22條第2項、第51條之規定，請求給付懲罰性賠償金60萬元，爰求為命被上訴人給付120萬元本息之判決。二、被上訴人則以：伊出售編號1、2車位價款分別為130萬元、1 07萬元，上訴人並未各加價30萬元購買包括編號1-1、2-1車位子母車位。上訴人於簽約時要求伊協助施工規劃系爭車位，並取得分管專用協議，伊認為施工成本不高，且所劃設位置在編號1、2車位後方，事實上僅上訴人得進入使用，增加車位復可使社區增加管理費收入，故同意簽具系爭同意書。系爭同意書已載明系爭車位與原申請建築執照所載不同，且上訴人實際上亦於系爭車位停放車輛使用，並無不能專用之情形，上訴人就系爭車位使用並無減損價值，非屬瑕疵，上訴人亦無因此受有損害等語，資為抗辯。三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人全部不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人120萬元，及其中100萬元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘20萬元自1 11年6月15日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、下列事項為兩造所不爭執，堪信為真正（見本院卷二第30至 31頁）：㈠上訴人以自己及郭奇峯名義，於108年12月分別與被上訴人簽立買賣契約，依序購買被上訴人興建之紐約幸運星社區C2棟第9樓房屋及地下2層編號2車位、同社區C3棟第9號房屋及地下2層編號1車位，上訴人並已依約支付價金，被上訴人並將房地所有權移轉登記予上訴人、郭奇峯，並交付占有。㈡被上訴人於編號1、2車位後方劃設系爭車位，並與上訴人及郭奇峯於108年12月21日簽立系爭同意書，其上記載「茲因買方訂購賣方所興建…雙方同意就本建案二次施作及用途變更，簽立本同意書，以茲共同遵守：一、為增加本社區『紐約幸運星』汽車停車編號：地下二層2-1壹位（郭奇峯為1-1 壹位），下列工程經買方之同意，賣方需於取得使用執照後施工，並於使用執照核發後6個月內完成。二、此規劃用途與原申請建築執照所載不同，不符現行相關法令，已明確告知買方知悉並同意。三、本停車位屬增設停車位，以分管專用部分處理，本汽車停車位無獨立權狀。四、本社區移交管委後有此汽車車位問題，由本公司全權處理…」。㈢社區其他住戶嗣以上訴人並無系爭車位專用權，向桃園市政府建築管理處舉報系爭車位與使用執照不符，被上訴人因此塗銷系爭車位標線。㈣被上訴人公用部分移交紐約幸運星管理委員會（下稱管委會）後，迄未由社區分管同意上訴人有原劃設標線之系爭車位所在位置之專用權。五、本院就本件之爭點判斷如下：㈠土地及房屋契約書約定買賣總價金包含系爭車位，且係以加價各30萬元出售上訴人：　⒈查土地、房屋契約書第3條第1項、第6條第2項固分別記載買賣車位之土地持分價款及車位價款，上訴人、郭奇峯購買之車位總價合計各為107萬元（321,000＋749,000）、130萬元（390,000＋910,000）等情（見原審卷第138、167、238、26 7頁），惟房屋契約書第2條第2項約定：「…購買之汽車停車位依建造執照圖說編號為地下第2層第2號（1號），車位規格為長550公分，寬250公分…之平面汽車停車空間共1位，其詳細位置詳如附件㈢之汽機車位置編轄圖」，並未標明係子母車位；又附件㈢之汽機車位置編轄圖則於編號2、1車位後方，另單獨標示編號2-1、1-1車位（見原審卷第164、198、 264、298頁），再依系爭同意書約以：系爭車位與原申請建築執照不同，系爭車位需經分管等情（見不爭執事項㈡），可知系爭車位所在位置為公用部分，出售時並無獨立建號、持分，被上訴人自無可能於該契約條文中記載其出售予上訴人系爭車位土地持分及建物所有權之面積。且依證人即銷售人員劉大瑜證述：上訴人簽立契約金額部分原來是空白的，金額是後來建設公司之拆款等語（見原審卷第449頁），及證人即製作該契約書之行政專員張嘉萍證述：上訴人購買車位時，被上訴人認為可以用子母車位賣給上訴人，就用補「 -1」的方式賣給上訴人，要製作契約書，要作增價動作，當時因為內部要製作拆款表，不能將增價30萬元放進去契約中，銀行會問這個車位價值為何會增高，所以當時就按照其他車位來做拆款動作，契約書製作時原來沒有增設車位，後來才在圖上補；拆款表是內部留底的行政作業，上訴人不會看到等語（見本院卷一第125、126頁），兩造復不否認於本件訴訟前被上訴人未將其所提出各出售房地價金之拆款表交上訴人閱覽（見原審卷第115、117頁、本院卷一第119頁），足見兩造約定土地、房屋契約書總價雖包括系爭車位在內，然契約中條文約定記載車位之面積、位置之價款並不包括系爭車位在內，且非兩造約定子母車位之實際價格，被上訴人抗辯其出售上訴人編號2、2-1子母車位價格為107萬元、編號1、1-1子母車位價格130萬元云云，並非可採。　⒉又上訴人主張締約當時係由被上訴人法定代理人江進國接洽，告知該2車位均為子母車位，各加價30萬元即可停放2台車，並簽立系爭同意書，伊因而就系爭車位各加付30萬元等情，業據證人劉大瑜證述：原來車位分大、小車位，大車位牌價110萬、底價100萬，小車位牌價100萬、底價90萬，牌價沒有子母車位名稱，後來上訴人選了房子，子母車位出來時，建設公司告訴伊是130萬元；證人即參與建案銷售人員曾文健證述：公司跟伊說有另外銷售系爭車位，1個車位30萬元，伊也是這樣跟上訴人說；及證人張嘉萍證述：有聽老闆江進國說1個車位30萬元（見原審卷第448、449頁、本院卷一第122、123、125頁）各等語，堪信上訴人主張係各加價3 0萬元購買系爭車位，應屬可採。被上訴人抗辯其於銷售總價中已折讓價金予上訴人，上訴人並未各加價30萬元購買系爭車位云云，並未具體說明折讓金額並舉證以實，尚難採憑。㈡被上訴人無法履行使上訴人取得系爭車位之使用權，上訴人主張被上訴人給付不能，並受讓自郭奇峯契約上對被上訴人請求損害賠償之權利，而依民法第226條第1項、第227條第1 項規定，請求被上訴人為給付，應屬有理：　⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，此觀民法第226條第1項、第227條第1項規定即明。　⒉系爭同意書約定：「茲因買方訂購賣方所興建…雙方同意就本建案二次施作及用途變更，簽立本同意書，…地下二層2-1壹位（郭奇峯為1-1壹位），下列工程經買方之同意，賣方需於取得使用執照後施工，並於使用執照核發後6個月內完成。二、此規劃用途與原申請建築執照所載不同，不符現行相關法令，已明確告知買方知悉並同意。三、本停車位屬增設停車位，以分管專用部分處理…四、本社區移交管委後有此汽車車位問題，由本公司全權處理…」（見不爭執事項㈡），足見上訴人雖知系爭車位與建築執照不同而不符現行法令，被上訴人仍負有於使用執照核發後6個月內二次施工取得使用執照，並由上訴人取得分管專用權利之義務。　⒊經查，本件被上訴人依約已將房地及車位交付上訴人（見不爭執事項㈠），惟業經社區其他住戶以上訴人並無系爭車位專用權，向桃園市政府建築管理處舉報系爭車位與使用執照不符，被上訴人因此塗銷系爭車位標線，及被上訴人公用部分移交管委會後，迄未由社區分管同意上訴人有原劃設標線之系爭車位所在位置之專用權（見不爭執事項㈢、㈣），已確定無法履行，上訴人主張其購買之車位僅能作單一車位使用，無法為子母車位使用，被上訴人為不完全給付，未依系爭同意書約定於6個月內進行二次施工並變更使用執照、全權負責使上訴人取得分管專用，乃屬可歸責；上訴人代理郭奇峯與被上訴人簽立契約，上訴人與郭奇峯就該購買之房地部分存有借名登記關係，上訴人並於111年6月14日受讓郭奇峯因此部分契約糾紛所衍生對被上訴人之損害賠償請求權，有借名登記契約及債權讓與契約在卷可按（見原審卷第113、3 35頁），是上訴人就郭奇峯部分一併行使權利，主張依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求被上訴人賠償全部損害，即屬有據。至被上訴人於原審雖提出有於編號1、2車位及系爭車位上同時停放2台車之照片（見原審卷第435至43 9頁），惟上訴人已否認為其所停放或使用；而被上訴人於本院所提出之照片，縱有部分車輛停放時超過編號2、1車位，而跨至系爭車位上，然均僅各停放1台車，並無以子母車位停放2台車之情形（見本院卷一第427至429頁、第439至50 9頁），未有依約定方式可停放2台車輛之情形，被上訴人抗辯上訴人事實上仍使用系爭車位，而未受有損害云云，洵無足取。　⒋上訴人加價購買系爭車位共60萬元等情，業如前述，參諸市場上子母車位之子車位與一般車位價差比例約為30.35％，本案同一社區地下二層一般停車位價格為110萬元，則就系爭車位所在之公共空間，如未能取得使用執照施工、未能取得區分所有權人分管約定專用，則貶損市價為66萬8,000元等情，有外放廣福不動產估價師事務所估價報告書可按（估價報告書第34頁），上訴人復自承其購買車位100萬元，被上訴人向其表示子母車位130萬元（見原審卷第111頁），是認上訴人與被上訴人約定子母車位價格並未高於130萬元，如依上開鑑定報告子車位與一般車位價差比例計算，所貶損市價至少約39萬4,550元（計算式：1,300,000×30.35％＝394,55 0），上訴人主張扣除上訴人加價購買系爭車位溢付價金各3 0萬元，未超過其依貶損市價比例計算之金額，且因此所回復車位價值約為100萬元，仍於前述證人劉大瑜證述：建設公司告知大車位牌價110萬元、底價100萬元等車位銷售價格合理範圍內，而屬相當。是認上訴人主張因被上訴人違反系爭同意書前開約定債務不履行，致子母車位僅能按社區其他一般車位使用，致伊受有溢付價金之損害60萬元，請求被上訴人賠償等情，應屬可採。至被上訴人所提出同社區其他住戶拆款表及110年5月間實價登錄該社區車位為140萬元等情（見本院卷二第35、37頁），乃被上訴人與其他住戶間之約定，及事後該社區車位之市場行情，並不足作為本件兩造間約定該子母車位之價格，而為有利於被上訴人之認定。　⒌又上訴人先位依民法第226條第1項、第227條第1項規定，請求被上訴人為給付，既有理由，其另依房屋契約書第19條第 1、3項約定、民法第354條、第359條、第184條第1項規定為選擇合併，及備位主張依民法第363條規定為契約一部解除，並依民法第179條規定為同一請求，即均無審認必要。　　㈢被上訴人未履行使上訴人取得系爭車位使用權之義務，並非被上訴人提供廣告之內容，上訴人主張依消保法第22條第2 項規定、第51條規定，請求被上訴人給付懲罰性賠償金，並無理由：　⒈按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行，消費者保護法第22條第1項、第2項分別定有明文。第2項修正理由：「一、由於國內眾多食品、藥品、化妝品、家電、3C產品、首飾、汽車及房地產等商品及服務的廣告誇大不實事件不斷發生，讓消費大眾對業者的誠信產生質疑，且我國法院有不少判決，認為『廣告內容』僅屬於『要約的引誘』，而非『要約』，也就是業者無須對其宣傳廣告負責，法院如此的見解，是對消費者權益的一大損傷。二、由於各類不實廣告充斥電子或平面媒體，為保護民眾的消費權利，實現公平、正義的消費社會，爰修正原條文，增列第2項，明定企業經營者之商品或服務廣告內容於契約成立後，應確實履行，以落實企業經營者之法律責任，並杜絕不實與誇大的廣告」。足見消保法第22條規定係以企業經營者就商品或服務有提供廣告為前提，該廣告內容應屬契約一部分切實履行；如原非廣告之一部分，僅係單純之契約不履行，自無消保法第22條第2項規定之適用。　⒉上訴人主張伊向被上訴人購買房屋而簽立土地及房屋契約書，被上訴人告知其購買之2車位均為子母車位，各加價30萬元即可停放2台車，被上訴人於各該車位後方劃設系爭車位，並簽立系爭同意書，被上訴人迄未依約使上訴人取得系爭車位分管之專用權等情，衡情僅被上訴人有債務不履行之行為。上訴人復自承買賣當時並未提到系爭車位，後來表示可以增設系爭車位以約定分管專用方式處理，簽立系爭同意書等語（見本院卷二第29頁），且依證人曾文健證述：在銷售前並沒有規劃系爭車位，是公司後來另請行政專員張嘉萍單獨製作的協議文書等情（見本院卷一第122頁），堪認系爭同意書係上訴人向被上訴人購買房地時另行與被上訴人個別磋商締約，非用以對不特定人傳播行銷之用，足見系爭同意書並非消保法所稱之廣告，上訴人復未舉證證明係被上訴人提供不實之廣告內容，使之成為契約之一部分而未能履行，依上說明，本件並無消保法第22條第2項規定之適用，上訴人主張伊因被上訴人違反消保法第22條第2項規定，提起本件訴訟，被上訴人應依同法第51條規定給付懲罰性賠償金60 萬元云云，即於法無據。　㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或為其他相類之行為，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別規定即明。本件上訴人請求被上訴人前述60萬元損害賠償有理由部分，屬不確定期限之債權，且以支付金錢為標的，並為起訴時即為請求（見原審卷第7頁），上訴人請求加付自起訴狀繕本送達翌日為111 年4月22日（見原審卷第89頁、本院卷一第72頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有理。六、綜上所述，上訴人先位依民法第226條第1項、第227條第1項之規定，請求被上訴人給付60萬元，及111年4月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。又本院所命給付未逾150萬元，被上訴人不得上訴第三審，本院判決後即告確定，無宣告假執行必要，原審駁回上訴人此部分假執行之聲請，理由雖有不同，惟結論並無二致，仍應予維持。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日民事第十二庭審判長法官沈佳宜法官陳瑜法官陳筱蓉正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　書記官陳珮茹

2024-10-09

TPHV-112-上易-460-20241009-1

訴

臺灣桃園地方法院

分割共有物

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度訴字第220號原告黃秀鳳訴訟代理人何文雄律師謝允正律師被告 1范李瑞霞之遺產管理人林本忠 2李智惠 3李梨惠 9吳青雲 10吳東海兼上四人訴訟代理人 11李淑芳被告 4廖茂昌 5廖茂榮 6廖茂鴻 7廖愛秀 8廖玉秀 12李敏惠 16李沂峯上七人訴訟代理人黃盈袖被告 13李沂青 15李沂鈞上二人訴訟代理人沈靜怡被告 14李沂仁訴訟代理人李文竹被告上列當事人間分割共有物事件，本院於民國113年9月6日言詞辯論終結，判決如下：主文一、兩造共有桃園市○○區○○段0000地號土地分割方法如附圖及附表所示。二、訴訟費用由兩造依附表「分割前應有部分」欄所示之比例負擔。事實及理由壹、程序方面：被告1范李瑞霞之遺產管理人林本忠、13李沂青、15李沂鈞經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：兩造同為桃園市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分比例詳如附表「分割前應有部分」欄所示，兩造就系爭土地並無不分割之協議，亦無因物之使用目的而有不能分割之情形，茲因兩造就分割方式未能達成協議，為此依民法第823條第1項及第824條之規定，請求裁判准予變價分割系爭土地等語，並聲明：系爭土地准予變價分割，所得價金按兩造應有部分比例分配。二、被告則以：　㈠被告2至12、14、16：系爭土地上有李氏祖墳，希望由全體被告繼續維持共有，並聲明：系爭土地如附圖地號1224⑴⑵⑶分由原告單獨取得，地號1224由全體被告維持共有。　㈡被告13、15：同意維持共有（本院卷第422、448頁）。　　㈢被告1范李瑞霞之遺產管理人林本忠未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。　三、得心證之理由：　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不能分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。原告主張系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表二所示，且兩造間就系爭土地並無不分割之約定，亦無因物之使用目的而有不能分割之情形，惟無法就分割方法達成協議等情，有土地登記第一類謄本在卷可稽（本院卷第322至330頁），堪信系爭土地並無因物之使用目的不能分割之情形，惟兩造迄今仍無法就分割方法達成協議，且被告1范李瑞霞之遺產管理人林本忠迄至言詞辯論終結前仍未提出相關陳述，則原告請求分割系爭土地，即屬有據。　　　㈡次按分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：1.以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。 2.原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2、3項分別定有明文。再按法院裁判分割共有物，若係以原物分割，原則上應按其應有部分為分配，且該應有部分係以經登記者為準，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條規定甚明(最高法院93年度台上字第1797號民事判決意旨參照)。是請求分割共有物，以原物分配於各全部共有人為原則，例外於各共有人均受原物之分配顯有困難者，方得將原物分配於部分共有人，而以金錢補償。　㈢經查，系爭土地面積為1,020.66平方公尺，係屬都市計劃外土地，一般農業區林業用地，土地形狀為斧頭型，斧頭部分有墳墓，握柄部分中間有被道路占用，臨中正路佳安段，系爭土地地勢比道路高，有桃園市政府建築管理處函文、桃園市大溪地政事務所函文暨土地登記公務用謄本、桃園市龍潭區公所函文、勘驗測量筆錄、照片等件附卷可參（本院卷第 49至50、53至63、67、404至414頁）。本院審酌系爭土地如附圖地號1224上有墳墓存在，且除被告1范李瑞霞之遺產管理人林本忠外，其餘被告均同意將系爭土地作為李氏祖墳之用，並同意維持共有（本院卷第420至448頁），考量系爭土地倘再單獨分割一部分予范李瑞霞之遺產管理人林本忠，將使土地過於細分，不利土地利用，復考量系爭土地如附圖地號1224⑴⑵⑶面臨道路且無地上物存在，倘將此部分分由原告單獨取得，對於原告並無不利，系爭土地既得依原物分配，則原告主張本件應予變價分割即屬無據，綜合上開情狀，本院認系爭土地分割如附圖及附表所示應屬適當。　㈣又原告雖請求鑑定系爭土地如附圖地號1224⑴⑵⑶合併每平方公尺的價值，與分割前系爭土地每平方公尺價值乘以原告應有部分云云（本院卷第477頁）。惟系爭土地既有墳墓存在，而原告取得之部分並未有地上物存在，且原告分得之面積與分割前應有部分面積相同，並未短少，故本院認無鑑定之必要。四、綜上所述，原告訴請分割系爭土地，本院審酌系爭土地之地形、兩造應有部分比例、對分割方案之意願、通行之便利性及土地之利用等情，認系爭土地應分割如附圖及附表最為公平合理，且合乎經濟之效益，爰判決分割系爭土地如主文第 1項所示。五、又分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起本件訴訟於法雖屬有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，是本件訴訟費用應由兩造依其應有部分之比例分擔，始為公允，爰依民事訴訟法第80條之1，諭知兩造訴訟費用負擔之比例如主文第2項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　 4　　日民事第三庭法　官　吳佩玲附圖、桃園市大溪地政事務所113年5月9日113溪測法字第19100 　　　號複丈成果圖附表、分割方法（如附件）以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　 4　　日書記官　龍明珠

2024-10-04

TYDV-112-訴-220-20241004-1

訴

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分割共有物

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1412號原告吳淇嘉法定代理人李淑真訴訟代理人王如后律師被告許琇鳳許玉芬許柏元許修華許富翔（現於法務部○○○○○○○執行中）許耀日上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年9月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主文一、兩造共有如附表1編號2及附表2編號3、4所示之不動產，應予變價分割，所得價金由兩造依附表3所示比例分配。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由兩造按附表3所示比例負擔。事實及理由壹、程序方面：一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第 262條第1項前段亦有明定。查原告起訴請求分割如附表1編號1、2及附表2編號1、3所示之不動產，原列許王阿甜為被告，惟許王阿甜於原告起訴時已非該等不動產之共有人，且該等不動產業經被告許柏元之債權人向本院民事執行處聲請強制執行，經本院以112年度司執字第119706號強制執行事件受理，執行程序進行中，地政機關測繪有如附表2編號2、 4所示之增建（附表1、2所示不動產，以下合稱系爭不動產），有本院民事執行處113年6月30日函所附系爭不動產附表、大展不動產估價師聯合事務所函附之鑑定報告書等件可參（本院卷第89至95、149至156-7頁），原告乃於言詞辯論前之113年5月27日具狀撤回對許王阿甜之起訴（本院卷第9頁），並於113年9月5日言詞辯論期日確認請求分割之標的即為系爭不動產（本院卷第159頁），與首揭規定核無不合，應予准許。二、被告許琇鳳、許玉芬、許柏元、許修華、許富翔經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：兩造共有系爭不動產，各自應有部分如附表3所示，原告擬與被告協商分割，然因原告年幼，且共有人數眾多，故兩造間無法達成分割協議，為此爰依民法第823條第1 項、第824條之規定請求變價分割，將變價所得價金由兩造依應有部分比例予以分配等語，並聲明：兩造共有之系爭不動產，請准予變價分割，所得價金按兩造應有部分比例分配之。二、被告則以：　㈠被告許玉芬：系爭不動產乃因繼承而形成共有關係，為減少共有關係以提高物之使用，伊同意以變價分割之方式為分割等語。㈡被告許耀日：附表2編號1、2房屋目前出租他人，補貼許王阿甜養老費用，伊住在附表2編號3、4建物，不同意現在分割，等許王阿甜百年後再處理系爭不動產，目前也沒有預算買下原告的應有部分等語，並聲明：原告之訴駁回。㈢其餘被告均未於言詞辯論期日到庭或提出書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠附表1編號1所示土地及附表2編號1、2所示建物依法令另有規定，不能分割：　⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第5項分別定有明文。而依農業發展條例（下稱農發條例）第18條第5 項授權訂定、102年7月1日修正發布施行之農業用地興建農舍辦法（下稱農舍辦法）第12條第2項規定：「已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割」之規定，即屬民法第82 3條第1項本文所稱不得請求分割之法令，且對修正施行前已興建農舍之農業用地，亦有適用（最高法院112年度台上字第222號判決參照）。　⒉經查，附表1編號1所示土地為農牧用地，其上有蓋有農舍（即附表2編號1建物），並領有（82）蘆鄉建證字第617號自用農舍使用執照，上開土地經套繪管制，有桃園市政府建築管理處113年6月25日函、桃園市蘆竹區公所113年7月5日函附之使用執照及圖說等件在卷可參（本院卷第63頁、第97至 104頁），故依農舍辦法第12條第2項後段之規定，附表1編號1所示土地既未經解除套繪管制，自不得辦理分割，屬民法第823條第1項所謂依法令不能分割之情形，包括原物分割（含分歸一人及價格補償）與變價分割在內。　⒊原告雖主張農舍辦法第12條第2項農地分割限制之規定，超越母法農發條例第18條第5項之授權範圍，不生效力，系爭土地仍得分割等語。惟按法律就其構成要件，授權以命令為補充規定者，授權之內容及範圍應具體明確，然後據以發布命令，始符憲法第23條以法律限制人民權利之意旨（司法院大法官釋字第313號解釋參照）。又為確保農業永續發展，因應農業國際化及自由化，促進農地合理利用，調整農業產業結構，穩定農業產銷，增進農民所得及福利，提高農民生活水準，特制定農發條例；農發條例第18條第1項至第4項關於農業用地興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關定之，農發條例第1條前段、第18條第5項規定甚明。農舍辦法第12條第2項已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割之規定，係內政部、農委會依農發條例第18條第5項會銜訂定之行政命令，觀諸農舍辦法例言、第1條規定即明。其授權法律之依據、授權之內容及範圍均具體明確，且農舍辦法第12條第2項規範之目的，除在落實農發條例第18條第4項規定，確保農舍與其坐落農地面積、比例符合法令外，亦在使已興建農舍所餘農業用地仍確供積極農業生產使用，保障基本農業經營規模及農地完整性，避免農舍與農業用地分由不同人所有，造成農地未確供農業經營利用、過度細分問題，達成農發條例第1條所定確保農業生產環境及農村發展之立法目的，要無逾越母法之授權範圍，其合法性自無疑義（最高法院110年度台上字第2 780號判決參照）。是農舍辦法第12條第2項規定有其立法目的，並無逾越農發條例之授權範圍，原告此部分主張，尚屬無據。　⒋復按農舍應與其坐落用地併同移轉，農發條例第18條第4項定有明文。依此，附表1編號1所示土地既不得為分割之處分行為，業如前述，則坐落該土地上之附表2編號1、2所示建物，自無從單獨為分割之處分行為，原告訴請就上開建物為分割，亦不應准許。　㈡附表1編號2所示土地（下稱系爭土地）、附表2編號3、4建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地）應予以變價分割：　⒈原告主張系爭房地為兩造所共有，系爭建物面積及各共有人之應有部分各如附表2編號3、4及附表3所示，有系爭房地之登記謄本、建物測量成果圖存卷可參（本院卷第121至129、 156-3、156-7頁）。又系爭房地並無因物之使用目的不能分割之情形，共有人間亦無不分割之約定，且未達成分割之協議。從而，原告依民法第823第1項及第824條第5項規定訴請裁判合併分割系爭房地，並無不合，應予准許。　⒉共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為下列之分配：㈠以原物分配於各共有人；但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；㈡原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項定有明文。又共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束；惟定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院49年台上字第2569號裁判、96年度台上字第108號判決、98年度台上字第2058號判決及74年度第1次民事庭會議決議㈡參照）。是共有物之分割，依法固以採原物分割為原則，經綜合衡酌上開因素後，最終無非在尋求共有人間能獲公平之分配，始堪稱為適當，自不以原物分割為限。 ⒊經查，系爭土地為鄉村區乙種建築用地，非屬農業用地之範疇，無農發條例之適用，且無最小面積分割限制，系爭土地上有系爭建物，現由許耀日居住使用並設籍該處，且系爭土地僅有一面臨路、系爭建物僅有一獨立出入口，有個人戶籍資料、地籍圖資網路便民服務系統查詢及現場照片可參（本院卷第25至29、77頁），本院審酌倘以原物分割系爭建物，各共有人均受原物之分配顯有困難；倘將原物分配於部分共有人，則受分配之共有人，對於未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人，應予金錢補償，惟許耀日表示無預算購買原告之持分，審酌兩造已因無法協議分割而生本件訴訟，為免另生金錢補償之糾紛，亦不宜採取部分共有人原物分配、部分共有人金錢補償之分割方式。另考量系爭建物不能離開系爭土地而單獨存在，系爭建物既有前述不適於原物分割情形，倘將系爭土地採原物分配方式分割，又將形成房屋使用土地權利之複雜關係，顯將減損系爭房地價值且難達通常之使用目的。而採行變價分割之方式，在自由市場競爭之情形下，將使系爭房地之市場價值極大化，且較諸各共有人分別出賣其應有部分而言，將共有物全部予以變賣當能取得更高之換價，對於共有人應較為有利。再者，倘嗣後兩造認有繼續持有系爭房地所有權之必要時，仍得依民法第824條第7 項規定主張依相同條件優先承買，對兩造而言應屬最為有利。爰採變價分割方式，判決如主文第1項所示。四、綜上所述，原告依民法第823條、第824條規定，請求裁判合併分割系爭房地，於法有據，應予准許，且本院斟酌系爭房地之性質、使用情形、經濟效用及各共有人之意願等因素後，爰採如主文第1項所示之方案分割。而附表1編號1所示土地及附表2編號1、2所示建物，因法令另有規定，不得分割，原告此部分請求無理由，應予駁回。五、各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；又因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第79條、第80條之1定有明文。本件共有物分割事件，在性質上並無訟爭性，兩造本可互易其地位，裁判結果仍無不同，本院審酌上情，認訴訟費用宜由附表3所示比例分擔，方屬公平，爰諭知訴訟費用負擔如主文第3項所示。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　1 　　日民事第一庭法官呂如琦正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4 　　日書記官楊晟佑附表1（土地部分）編號土地坐落面積(平方公尺) 權利範圍縣市鄉鎮市區段地號 1 桃園市蘆竹區新庄子段 2038 970 全部 2 桃園市蘆竹區新庄子段 2040-2 108 全部附表2（建物部分）編號建號基地坐落門牌號碼建物面積 (平方公尺) 權利範圍 1 桃園市○○區○○○段0000○號桃園市○○區○○○段0000地號桃園市○○區○○街○段000號一層：126 合計：126 全部 2 桃園市○○區○○○段0000○號同上同上一層：66.82 第一層夾層：118.58 合計：185.4 全部 3 桃園市○○區○○○段000○號桃園市○○區○○○段000000地號桃園市○○區○○街○段000號一層：61.59 二層：61.59 合計：123.18 全部 4 桃園市○○區○○○段0000○號同上同上一層：22.62 二層：33.52 三層：78.48 突出物一層：14.19 合計：148.81 陽台：8.18 全部附表3：編號共有人應有部分 1 吳淇嘉 1/20 2 許琇鳳 1/4 3 許玉芬 1/4 4 許柏元 1/15 5 許修華 1/15 6 許富翔 1/15 7 許耀日 1/4

2024-10-01

TYDV-113-訴-1412-20241001-1