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拆除招牌等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1740號原告登寶有限公司法定代理人王田云被告築間餐飲事業股份有限公司微笑燒肉中壢延平分公司法定代理人黃駿迪訴訟代理人邱清銜律師游淑琄律師上列當事人間請求拆除招牌等事件，於民國114年2月13日辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查，原告公司於113年3月1日以民事準備書狀提起本件訴訟時，原訴之聲明為：為訴請拆除招牌歸還房屋所有權範圍事宜，依法提書準備書狀(見本院卷第9頁)。嗣原告公司於民國113年8月29日言詞辯論期日，當庭變更訴之聲明為：被告應將如附圖一所示以紅線色框起來的黃色招牌拆除(見本院卷第433頁)。經核，原告公司就上開訴之聲明之變更，僅係將原主張被告公司應拆除標的物範圍，以提供現場照片並標示方式予以特定、明確，屬補充事實上之陳述情形，自非為訴之變更或追加，與前開民事訴訟法第256條之規定相符，應予准許。貳、實體方面一、原告公司主張：　㈠緣坐落桃園市○○區○○段00000地號土地(下稱系爭土地)上，桃園市○○區○○路000號騎樓(下稱系爭騎樓)範圍及其所屬桃園市○○區○○段0000○號建物(下稱系爭9145建號建物)部分，均為原告公司所有。又被告公司雖有承租門牌號碼桃園市○○區 ○○路000號2樓房屋(下稱系爭522號2樓房屋)，並自系爭522 號2樓建物玻璃外面懸空架設招牌(下稱系爭招牌)，卻於未經原告公司同意情形下，逕行將系爭招牌向下延伸至系爭騎樓上方範圍，且為支撐系爭招牌維持懸空之故，被告公司於未得原告公司同意之前提下，遽將系爭招牌固定至系爭9145 號建物之樑、柱內側等處，該處既屬系爭9145建號建物內部構造範圍，顯見被告公司已對原告公司就系爭9145建號建物之所有權造成侵害。　㈡又依桃園市廣告物自治條例第4條，即「廣告物除法令另有規定外，應經本府審查許可後，始得設置」，以及第7條，即「申請設置招牌廣告或樹立廣告，應檢具下列文件向本府提出：五、建築物之使用執照或合法證明文件；六、設置地點所有權證明文件或使用權同意書」等規定可見，被告公司既從未自原告公司取得合法架設系爭招牌之相關權利依據，則被告公司遽然將系爭招牌固定於系爭9145建號建物牆面上，顯係未經許可之違章建築，無權占用原告公司所有系爭9145 建號建物之情即明。復經原告公司就前情向桃園市政府建築管理處於113年1月18日陳情後，於113年1月24收受桃園市政府建築管理處桃建拆字第1130007140號函，載明「旨揭違規廣告本處業以桃建拆字第1130006293號函通知違規廣告物所有人改善有案，後續將依『桃園市廣告物管理自治條例』、『桃園市違章建築處理要點』及相關規定辦理」等語，惟迄至1 13年3月1日原告公司提起本件訴訟前止，均未見被告公司有何拆除系爭招牌之舉或相關規劃，反而就系爭招牌外觀更加修飾增設，足見被告公司對於以系爭招牌無權占用系爭9145 建號建物一事，刻意消極無視，置之不理，原告公司迫於無奈之下僅得訴請被告公司拆除系爭招牌並返還所占用系爭91 45件號建物部分。　㈢為此，原告公司爰依民法第767條之規定提起本件訴訟等語，並聲明：如上開更正後聲明所示。二、被告公司則以：　㈠伊與系爭522號2樓、門牌號碼桃園市○○區○○路000號2樓之1( 下稱系爭552號2樓之1房屋)、門牌號碼桃園市○○區○○路000 號2樓之2(下稱系爭522號2樓之2房屋)等房屋所有權人，即訴外人王名弘，就前開房屋簽立租賃契約(下稱系爭租賃契約)後架設系爭招牌占有使用，係有法律上原因而為，與原告公司指摘無權占用情形顯然有間。又經桃園市○○區0000○ 號建物(下稱系爭9146建號建物)建物登記第二類謄本可見，王名弘就系爭552號2樓房屋之所有權範圍，及於系爭9146建號建物上騎樓部分，原告公司稱具有所有權之騎樓範圍僅限於系爭9145建號建物上，與系爭9146建號建物無涉，是伊使用向王名弘承租之系爭9146建號建物範圍，架設系爭招牌一舉，乃本於系爭租賃契約所為，即無何等不法之處，原告公司所請求事項應屬無稽。　㈡再者，經附圖二所示，系爭招牌實際上與系爭9145、9146等建號建物均無重疊，自無如原告公司所謂「伊以系爭招牌固定於系爭9145建號建物」情形，且無法就如附圖三所示情形得知系爭招牌是否確有固定於系爭9145建號建物內部結構上，原告公司逕以系爭招牌有自2樓向下延伸至騎樓情形，妄自臆測系爭9145建號建物有遭伊無權占用情形，顯屬無據，自無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：　㈠桃園市○○區○○路000號地下1樓(即桃園市○○區○○段0000○號建物)(下稱系爭552號地下1樓房屋)、桃園市○○區○○路000號地下1樓之1(即桃園市○○區○○段0000○號建物)(下稱系爭552號地下1樓之1房屋)等房屋之所有權人為原告公司(見本院卷第 123至125頁)。　㈡系爭9145建號建物面積為騎樓層2.21平方公尺，地面層11.35 平方公尺，地下一層37.41平方公尺，合計面積為70.86平方公尺，由桃園市○○區○○段0000○號、9036建號等建物維持共有(見本院卷第125頁)。　㈢系爭522號2樓、552號2樓之1、522號2樓之2等房屋，均為訴外人王名弘所有(見本院卷第125頁)。　㈣系爭9146建號建物面積為騎樓層18.2平方公尺，地面層10.55 平方公尺，第二層70.52平方公尺，附屬建物花台1.03平方公尺，合計面積為100.3平方公尺，由桃園市中壢區石頭段9 038(權利範圍1515/10000)、9039(權利範圍1672/10000)、9 040(權利範圍6813/10000)等建號建物維持共有，並為王名弘所有(見本院卷第125頁)。四、本院得心證之理由　㈠原告公司稱系爭9145建號建物為其所有，且王名弘為系爭522 號2樓、552號2樓之1、522號2樓之2等房屋，即系爭9146建號建物範圍之所有權人，以及系爭招牌為被告公司架設等情，此有桃園市○○區○○段0000○0000○○號建物登記第一類謄本、系爭9146建號建物登記第二類謄本、113年8月29日言詞辯論期日筆錄附卷(見本院卷第11至13、135、160至161頁)可證，且為兩造所不爭執(見兩造不爭執事項㈡、㈢、㈣)，堪信為真實。惟原告公司所述系爭9145建號建物遭被告公司以系爭招牌無權占用一事，則為被告公司所否認，並以系爭招牌之使用乃源自被告公司與王名弘間租賃關係所生，自與原告公司無涉，且經測量結果顯示，系爭招牌與系爭9145建號建物並未重疊，又難自原告公司所提供如附圖一、附圖三所示現場照片，判斷系爭招牌是否有固定於系爭9145建號建物樑柱內側等處，原告公司即不得逕為指摘被告公司有何無權占用系爭9145建號建物之事實等詞置辯。是本件爭點厥為：⒈ 原告公司主張被告公司以系爭招牌無權占用系爭9145建號建物，有無理由？⒉原告公司依民法第767條之規定，請求被告公司將系爭招牌拆除，並將系爭9145建號建物返還予原告公司，有無理由？本院茲分述如下：　㈡原告公司主張被告公司以系爭招牌無權占用系爭9145建號建物，有無理由？　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有規定。次按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責。並民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院72年度台上字第4225 號判決要旨參照）。　⒉是本件原告公司既係主張系爭9145建號建物遭被告公司無權占有，請求被告公司拆除系爭招牌並返還系爭9145建號建物予原告公司云云，而為被告公司抗辯並無「其以系爭招牌占有系爭9145建號建物」之事實存在，則揆諸上開說明，自應先由原告公司對「系爭9145建號建物確有遭被告公司以系爭招牌占用」此事負舉證之責，被告公司方就「其占有系爭91 45建號建物乃屬有法律上原因所為」一事負舉證責任，倘原告公司無法先就系爭9145建號建物為被告公司以系爭招牌占用之事存在，即應為不利原告公司之認定。　⒊經查，本院於113年10月7日會同兩造及桃園市中壢地政事務所測量人員履勘現場，並指示桃園市中壢地政事務所測量員測量系爭招牌所在位置、所占用之地號，以及占用到之面積為何，並連同招牌厚度一併測量，此有本院該日勘驗筆錄可稽（見本院卷第381至383頁），經桃園市中壢地政事務所於 113年12月23日以中地測字第1130024309號函暨所附附圖二之土地複丈成果圖，其說明欄第三點事項載明「經現況及建物竣工平面圖及建物保存圖說初步比對，招牌位置應與9145 及9146建號並無重疊，惟實際仍應依建物內部構造為主」等語(見本院卷第401頁)，可見系爭招牌並無占用系爭9145建號建物之事實存在，又雖附圖二載有「實際仍應依建物內部構造為主」等詞，然綜觀卷內資料，原告公司僅以如附圖三所示現場照片(見本院卷第429頁)，以及於114年2月13日言詞辯論期日所為「如附圖三所示情形已經很明顯證明結構是在柱子上面，不然招牌無法支撐；很明顯就在柱子裡面。房屋分界是以柱子的中心為分界線，故柱子內就是在系爭9145 建號建物上」等陳述，遽稱系爭9145建號建物有遭系爭招牌占用之事實存在，但均未就「系爭招牌確實有固定於系爭91 45建號建物」、「系爭招牌經固定於系爭9145建號建物何處」，即「系爭9145建號建物確有遭被告公司以系爭招牌占用」等節，提出相關事證說明之，則依前開舉證責任之相關規定說明，自屬原告公司就其所述未盡舉證責任情形，本院即應為不利原告公司之認定。故原告公司稱被告公司以系爭招牌無權占用系爭9145建號建物此主張，應屬無據，為無理由。　⒋再查，被告公司自系爭522號2樓、552號2樓之1、522號2樓之 2等房屋內部，向外架設系爭招牌一事，係本於被告公司與王名弘間訂有租賃契約關係(見本院卷第145至155頁)所致，故被告公司就系爭招牌之架設，即難認有何無法律上原因而為情形，更遑論原告公司所摘「系爭9145建號建物遭被告公司以系爭招牌無權占用」一事，經前開所述已可得知，系爭 9145建號建物並無遭系爭招牌占用之事實存在，則原告公司遽認系爭9145建號建物遭被告公司以系爭招牌無權占用，自屬無據，附此敘明。　⒌從而，原告公司主張被告公司以系爭招牌無權占用系爭9145 建號建物，顯屬無據，即無理由。　㈢原告公司依民法第767條之規定，請求被告公司將系爭招牌拆除，並將系爭9145建號建物返還予原告公司，有無理由？　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項自有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，被告對原告就該土地有所有權存在之事實無爭執，而以非無權占有為抗辯者，被告自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明其占有具有正當權源，即應認原告之請求為有理由（最高法院72 年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號、88年度台上字第1164號判決意旨參照）。　⒉經查，原告公司固為系爭9145建號建物之所有權人，被告公司亦為系爭招牌之架設人，有桃園市○○區○○段0000○0000○○ 號建物登記第一類謄本、113年8月29日言詞辯論期日筆錄在卷(見本院卷第11至13、135、160至161頁)可參，故倘原告公司認定系爭9145建號建物遭被告公司以系爭招牌無權占用，自得請求將系爭招牌拆除並返還系爭9145建號建物遭占用部分。　⒊然查，經如附圖二所示測量結果以及前開說明可知，系爭914 5建號建物並未與系爭招牌有重疊情形，原告公司亦無法就「系爭9145建號建物內部樑柱確有遭被告公司以系爭招牌固定於其上」乙情，盡舉證責任說明之，即難謂原告公司就系爭9145建號建物之所有權，有何遭被告公司無權占用情形存在，原告公司自無得依民法第767條之規定，請求被告公司拆除系爭招牌並返還系爭9145建號建物之法律上依據存在。　⒋是以，原告公司依民法第767條之規定，請求被告公司將系爭招牌拆除，並將系爭9145建號建物返還予原告公司，洵屬無據，自應駁回。五、綜上所述，原告依民法第767條之規定，主張被告以系爭招牌無權占用系爭9145建號建物，並據以請求被告應將系爭招牌拆除，並返還系爭9145件號件物予原告等情，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提未經援用之　　證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　徐培元正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　石幸子　　　　　　　　　附圖一：原告公司主張遭被告公司無權占用系爭9145號建號建　　　　　物情形之現場照片(見本院卷第41、429頁)。附圖二：113年10月7日桃園市中壢地政事務所土地複丈成果圖　　　　　(見本院卷第401頁)。附圖三：原告公司主張被告公司以系爭招牌固定於系爭9145建　　　　　號建物上情形之現場照片(見本院卷第429頁)。附表一：原告公司稱遭被告公司無權占用系爭9145號建號建物　　　　　情形。編號建物坐落土地地段地號建號門牌號碼原告公司所有層次占用面積 (平方公尺) 1 桃園市○○區○○段00000地號土地桃園市○○區○○段0000號桃園市○○區○○路000號地下1樓 1樓、騎樓、地下1樓 0.41 桃園市○○區○○路000號地下1樓之1

2025-03-21

TYDV-113-訴-1740-20250321-1

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損害賠償

臺灣臺北地方法院民事小額判決 113年度店小字第1335號原告展拓管理顧問股份有限公司新店分公司法定代理人李鎮宇訴訟代理人靳德榮被告翔賀公寓大廈管理維護有限公司法定代理人林憶菁訴訟代理人廖于棻陳孟析呂泰和被告碧潭有約管理委員會法定代理人鄭惟隆訴訟代理人王慧潔上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、按法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人之本人承受其訴訟以前當然停止。又第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。被告碧潭有約管理委員會（下稱碧潭有約管委會）之法定代理人原為許健仁，嗣於本院審理中變更為鄭惟隆，經鄭惟隆聲明承受訴訟（本院卷第165頁），於法核無不合，應予准許。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第25 5條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時係聲明：「被告應給付原告新臺幣（下同）56,320元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率6%計算之利息」，嗣於民國114年1月7日變更聲明為：「被告應給付原告53,603元，及自113年11月26日民事陳報狀（下稱陳報狀）繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息」（本院卷第17 9頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：　㈠訴外人新北市政府經濟發展局（下稱經發局）將址設門牌號碼新北市○○區○○路0段00號地下1樓、1樓、2樓房屋、新北市 ○○區○○路000號1樓、2樓房屋、新北市○○區○○路000號1樓房屋（下合稱系爭房屋）之「碧潭有約市有廣場（下稱碧潭廣場）」出租予原告，租期自108年11月30日起至118年11月30 日止（下稱甲租約）；原告並於109年8月18日出租碧潭廣場 2樓店櫃編號L2-010+011號櫃位（下稱寶雅櫃位）予訴外人寶雅國際股份有限公司（下稱寶雅公司），租期8年（下稱乙租約）。被告碧潭有約管委會為碧潭廣場之管理組織，碧潭有約管委會並將碧潭廣場委請被告翔賀公寓大廈管理維護有限公司（下稱翔賀公司）管理維護。　㈡寶雅櫃位之天花板前於113年1月13日、4月18日、24日、25日、30日有漏水情事，原告通報碧潭有約管委會後，碧潭有約管委會均未委請翔賀公司修繕，後始查明漏水原因為碧潭廣場之公共管線漏水。原告因上開漏水情事，受有下列損害合計53,603元：⒈原告向寶雅公司收取租金係以寶雅公司之營業收入8%計算，寶雅公司因上開漏水而關閉保養品專區，造成營業收入減少，原告所能收取之租金亦隨之減少，故原告之「收取租金權利」受侵害，因而受有營業損失11,182元。 ⒉寶雅公司因上開漏水造成商品損壞並向原告求償，原告因而受有代墊商品損壞費用13,921元之損害。⒊原告為避免寶雅公司損害擴大，已於113年6月14日購買水盤裝設於碧潭廣場地下1樓，支出水盤費用23,500元。⒋原告員工因加班處理上開漏水事宜，加班時數為30小時，並以基本工資時薪183 元計算，原告受有原告員工加班費5,000元之損害等語。爰依公寓大廈管理條例第10條第2項、第6條第1項第3、4款、民法第184條第1項前段規定提起本件訴訟。　㈢並聲明：被告應給付原告53,603元，及自陳報狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：　㈠碧潭有約管委會：　⒈原告在113年1月間反應寶雅櫃位漏水，碧潭有約管委會之機電長即至碧潭廣場3樓水池關閉開關，寶雅公司即未再反應有漏水；原告復於113年4月間反應寶雅櫃位相同位置再次漏水，碧潭有約管委會即委請廠商查明漏水原因為寶雅櫃位天花板上方之公共管線即汙水管破裂，並已於113年6月25日完成修繕，修繕費用44,000元由碧潭有約管委會支出。　⒉原告既與經發局就系爭房屋存在租賃關係，應循該租賃關係與經發局協商解決本件漏水糾紛。原告主張其自行放置水盤，然並未告知碧潭有約管委會，且其放置位置亦非寶雅櫃位所在之2樓，而是地下1樓，難以判斷與本件漏水有何關聯，該費用不應由碧潭有約管委會負擔；至於原告營業損失、代墊商品損壞費用、原告員工加班費，原告均未具體主張其請求之依據及計算方式等語，資為抗辯。　㈡翔賀公司：　　原告於113年1月間反應寶雅櫃位漏水乙事，翔賀公司已立即派員查看，並關閉水龍頭確定天花板不再漏水始離開；原告復於113年4月間反應寶雅櫃位再次漏水，翔賀公司亦有立即派員查看，並提供臨時接水盤及水桶，且向碧潭有約管委會陳報須委請廠商處理，亦協尋4家廠商向碧潭有約管委會報價，碧潭有約管委會表示會再決議與廠商簽約，翔賀公司均僅依照碧潭有約管委會之決議執行管理維護之職務，嗣廠商已於113年6月14日裝設水盤、同年月25日施作防水工程，翔賀公司對本件漏水並不負修繕之責，原告主張其所受損害與翔賀公司無涉等語，資為抗辯。　㈢並均聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由　㈠經查，經發局將碧潭廣場出租予原告，租期自108年11月30日起至118年11月30日止；原告並於109年8月18日出租寶雅櫃位予寶雅公司，租期8年等節，有甲租約、乙租約為憑（本院卷第83至87、89至91頁），被告對此並無爭執，首堪認定。　㈡原告依公寓大廈管理條例第10條第2項、第6條第1項第3、4款規定，請求被告給付水盤費用23,500元，應無理由：　⒈按住戶應遵守下列事項：三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第6條第1項第3、4款、第10條第2項分別定有明文。　⒉經查，寶雅櫃位之天花板漏水原因為碧潭廣場之公共管線即汙水管漏水乙節，已為碧潭有約管委會所陳明（本院卷第17 9頁），此為原告所不爭執（本院卷第179頁）。原告主張其因本件漏水受有水盤費用23,500元之損害，固據提出統一發票為佐（本院卷第101頁），然該統一發票所載「排水工程」與寶雅櫃位漏水原因之修繕有何關聯，未見原告具體敘明；原告雖主張其係為避免漏水損害擴大始先支出上開水盤費用，然原告自陳水盤放置位置為地下1樓（本院卷第205頁），此與寶雅櫃位所在漏水位置之2樓天花板有何直接關聯、該水盤費用是否確為修繕公共管線漏水之必要支出，亦未見原告舉證以實其說，難認可採。再者，觀諸原告提出之現場照片（本院卷第105至115頁），本院亦無從判斷原告所裝設之水盤位置、功能、對公共管線漏水是否發揮修繕或降低損害之效用，而寶雅櫃位之漏水嗣已於113年6月25日經碧潭有約管委會委請廠商修繕完成，迄今均不再漏水，亦為原告所陳明（本院卷第179頁），益徵碧潭有約管委會對公共管線委請廠商施作之防水工程，方屬必要之修繕，至原告自行放置水盤所支出之水盤費用，則無法證明為公共管線修繕所必要，故原告請求水盤費用23,500元，應無理由。　㈢原告依民法第184條第1項前段規定，請求被告給付營業損失1 1,182元、代墊商品損壞費用13,921元、原告員工加班費5,0 00元，均無理由：　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第184條第1項前段定有明文。而侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人之行為須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院98年度台上字第1452 號、100年度台上字第328號判決意旨參照）。次按民法第18 4條關於侵權行為所保護之法益，除有同條第1項後段及第2 項之情形外，原則上限於既存法律體系所明認之權利（固有利益），而不及於權利以外之利益，特別是學說上所稱之純粹經濟上損失或純粹財產上損害，以維護民事責任體系上應有之分際，並達成立法上合理分配及限制損害賠償責任，適當填補被害人所受損害之目的（最高法院103年度台上字第1 78號判決意旨參照）。換言之，民法第184條第1項前段之侵權行為客體應為「權利」，該權利應僅限於絕對權即人格權、身分權、物權等。如受害人並無任何具體「權利」受侵害，而僅受有財產上之損失而已，應認被害人不得依此規定向行為人請求侵權行為之損害賠償。　⒉原告請求營業損失11,182元、代墊商品損壞費用13,921元、原告員工加班費5,000元之法律上依據，係援引「民法第184 條第1項前段」，並主張「收取租金權利」受侵害（本院卷第204頁）。原告訴訟代理人前自陳為法律系畢業，擔任原告之員工（本院卷第177、179頁），本院本於訴訟照料義務，先於最後言詞辯論期日詢問原告：「原告依公寓大廈管理條例第10條第2項、第6條第3、4款請求，然該條規定僅為共用部分修繕費用，則原告請求損害項目⑴、⑵、⑷之依據為何？」原告訴訟代理人答稱：「依民法第184條第1項前段，原告收的租金減少，且派員工加班看漏水，此為原告損害。」（本院卷第204頁），本院並行使闡明權闡明原告：「原告依民法第184條第1項前段請求，僅限於絕對權之侵害，不包含利益，原告訴訟代理人上次自陳是法律系畢業，是否了解？」，原告訴訟代理人亦答稱：「了解。」（本院卷第204 至205頁）。原告訴訟代理人經本院闡明後，仍堅稱其「收取租金權利」受侵害，並依民法第184條第1項前段規定為請求，本院無奈之下，亦僅得依原告特定之訴訟標的審理，然原告所主張之「收取租金權利」，僅為原告基於與寶雅公司間之乙租約之利益，亦即原告對寶雅公司之租金債權，此顯非民法第184條第1項前段所保護之「權利」，故原告主張其「收取租金權利」受侵害，顯屬無據。　⒊況且，原告雖主張其依乙租約得向寶雅公司收取營業收入8%之租金，然原告提出之乙租約僅有第1頁及末頁，並非完整之乙租約，無從證明乙租約關於租金給付之約定為何。而原告主張其所受營業損失11,182元、代墊商品損壞費用13,921元、原告員工加班費5,000元之損害，亦僅提出營業損失計算表、寶雅公司113年5月7日寶資政字第1130507-01號函（下稱寶雅公司函文）、原告員工加班申請單為據（本院卷第103、95至99、141至145頁）。然而，上開營業損失計算表僅有112年及113年之4至6月之不詳出處之表格及數字，實難僅憑此計算表認定原告受有其所計算之營業損失。而寶雅公司函文所載之商品損壞費用及商品受損明細表均為20,500元，原告提出之統一發票金額則記載13,921元，二者已有不符，則原告所請求代墊商品損壞費用究為何者，並未提出說明，難認可採。至加班申請單全部均勾選「補休」，並無原告員工向原告請領加班費，且原告主張其以加班時數30小時計算，亦未具體主張其員工何次加班與本件漏水有關，實難信實。準此，原告請求被告給付營業損失11,182元、代墊商品損壞費用13,921元、原告員工加班費5,000元，均無理由。四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項、第6條第 1項第3、4款及民法第184條第1項前段規定，請求被告給付原告53,603元，及自陳報狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定本件訴訟費用額為裁判費1,000元。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林易勳以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：㈠原判決所違背之法令及其具體內容。㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃品瑄

2025-03-21

STEV-113-店小-1335-20250321-2

桃簡

桃園簡易庭

損害賠償等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃簡字第461號原告即反訴被告吳國毓訴訟代理人林殷佐律師被告即反訴原告彭月女上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年2月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣138,833元，及自民國113年10月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔93％，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣138,833元為原告預供擔保，得免為假執行。反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　事實及理由甲、程序部分：壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查本件原告起訴主張因被告片面拒絕交付承租房屋鑰匙，使原告無法使用、收益租賃房屋，且經原告多次催告拒不改善，並請求被告償還其就租賃物支出之裝潢費用與已給付之押租金，合計新臺幣（下同）15萬元；而被告即反訴原告於言詞辯論終結前，主張原告即反訴被告應賠償自111 年12月15日起至113年8月14日止共計20個月租賃物無法出租之租金與違約金損害，扣除原告已給付之押金4萬元，共計為52萬元，另應給付租賃物恢復原狀所需費用共計10萬元，乃提起反訴請求反訴被告應給付反訴原告62萬元，經核本訴與反訴訴訟標的法律關係間顯有牽連關係，依前揭說明，反訴原告所提起之反訴於法並無不合，應准許之。貳、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第256條分別定有明文，且此規定依同法第436條第3項於簡易訴訟程序亦有適用。經查，本件原告起訴時原聲明為：「被告應給付原告新臺幣（下同）15萬元」（本院卷第5頁），嗣於民國113年 9月23日具狀變更聲明為：「被告應給付原告15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」（本院卷第117頁）；本件反訴原告起訴時原聲明為：「反訴被告應給付反訴原告62萬元，及自111年12月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行」（本院卷第29頁），嗣於113年9月12日變更利息請求日自反訴起訴狀繕本送達翌日起（本院卷第107頁反面），經核原告與反訴原告上開所為，分別係屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，均應予准許。乙、實體部分：壹、本訴部分：一、原告主張：兩造於111年11月25日締結租賃契約，約定原告於111年12月15日起向被告承租門牌號碼桃園市○○區○○路000 號房屋（下稱系爭房屋），每月租金28,000元、押租金5萬元，租期為111年12月15日起至112年12月15日止（下稱系爭租約），原告已繳納押租金4萬元，因系爭房屋將做為辦公室使用，原告經被告同意後，對系爭房屋進行改裝工程，施工過程均由被告協助打開系爭房屋大門使施工人員得以進入施工，原告已完成燈具、電源插座、木材隔間等工程後，被告突然於111年12月21日拒絕讓原告進入系爭房屋施作工程，片面終止租約，被告此舉顯已構成不完全給付，系爭租約業已屆期，被告無法律上原因保有原告給付之押租金4萬元，應予返還。又原告經被告同意進行整修，並支出裝潢費用合計98,833元，係因被告不完全給付致原告受有損害，請求被告償還該部分費用。又原告因本件與被告間之租賃糾紛多次請假出庭，受有精神痛苦，併請求精神慰撫金21,167元，爰依不當得利、不完全給付、系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告則以：確有收取押租金4萬元，然僅有同意原告所聘請施工人員進入系爭房屋進行估價，並未同意原告進行改裝工程，原告擅自進行改裝工程，違約在先等語置辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　　原告主張其因被告片面違反系爭租約，請求被告返還押租金、返還裝潢費用支出等語，為被告所否認，並抗辯如上。茲就兩造間本訴部分爭執事項論述如下：　　　㈠系爭租約於112年12月15日屆期終止：　　按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責，民事訴訟法第277條定有明文。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條定有明文。又遍查系爭租約，並未約定出租人即被告得任意終止租約（本院卷第17至21頁），僅於系爭租約第14條約定兩造均應遵守系爭租約約定，若有違約，甲方（即被告，下同）得隨時解約收回系爭房屋，對乙方（即原告，下同）所受損害概不負責等語（本院卷第20頁），被告辯稱原告未經被告同意即進行改裝，有違系爭租約第9條房屋改裝應取得被告同意之約定，欲終止租約云云，則為原告所否認，並主張原告就系爭房屋改裝工程乙節均有告知被告且被告事前並未告知不得使用木材等情，經查：　⒈證人賴王仁即為原告進入系爭房屋施作改裝工程之工人，於本院言詞辯論中具結證稱：我有在111年間協助我老闆即訴外人黃川夏在系爭房屋施作鐵架、木材隔間、燈具與開關等工程，施工時都是被告打開系爭房屋大門讓施工人員進入，我們進入系爭房屋時都有攜帶工具，看得出來我們是要施工的人，施工過程被告有在旁邊看我們施工，但一開始並沒有任何反對的意思表示，只是一直碎碎念，指導我們要用別的方式施作，但我認為被告當時的指導跟我認知的專業工法不同，而且被告也沒有反對我們施工的意思，所以我還是依照我認知的工法施作，我們在施工第一天就有拿出木材施作隔間，直到過了幾天以後，被告突然問我們所用的木材是不是防火的，我們回答應該不是，被告突然就跟我們說他不租給原告了，要我們直接收拾工具離開等語在卷（本院卷第142 至144頁），核與被告於本院審理中自陳：兩造簽訂系爭租約時，原告有事先告知被告欲在系爭房屋進行改裝裝潢與隔間等語相符（本院卷第127頁），堪信原告主張有事先告知被告欲進行改裝，且經被告同意乙情為真，被告始會在工人表示欲進入施工時協助打開系爭房屋大門令其進入施工。　⒉至被告雖辯稱有告知原告不得使用木材施工云云，然自證人賴王仁前揭證述可知，其等原先使用木材進行施工時被告均無特殊反應亦無為反對之表示，則被告是否有事先告訴原告不得使用木材或防火木材，即有可疑，且被告亦未提出其他證據足認被告有事先告誡原告不得使用木材施作工程，被告此部分辯解，應非可採。　⒊是被告既未能證明原告有違約情事，被告辯稱原告違約而欲終止系爭租約云云，應非可採，被告終止系爭租約原因不合法，自不生終止之效力，又兩造間亦查無合意終止系爭租約情事，是依前揭說明，系爭租約應於112年12月15日時屆期終止。　　　㈡原告請求被告押租金4萬元，為有理由：　　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又按乙方應於訂約時，交於甲方5萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方騰空、交還房屋後無息退還押租保證金，經系爭租約第5條約定在案（本院卷第18至19頁）。查本件原告於締約時曾給付押租金4 萬元予被告，且被告均未曾將系爭房屋鑰匙交付原告使用收益乙節，為兩造所不爭執（本院卷第128頁），則系爭租約既已於112年12月15日屆期終止，詳如前述，揆諸前開約定意旨，被告自應返還押租金4萬元。　㈢原告請求被告給付裝潢費用98,833元，為有理由：　⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。民法第227 條、第231條第1項分別定有明文。次按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償（最高法院86年度台上字第1675號裁判參照）。　　⒉原告主張兩造締結系爭租約時即有告知系爭房屋係欲作為廠房與辦公室使用等情，為被告所知悉，並因被告阻止原告繼續施工裝潢，致原告無法使用系爭房屋乙節，業據原告提出簡訊紀錄在卷可稽（本院卷第90至94頁），為被告於本院審理中所不爭執，顯見被告所交付之系爭房屋並未合於約定使用、收益之狀態。　⒊依前開說明，原告主張因被告未能交付合於使用收益之系爭房屋，有不完全給付情事，致其支出裝潢費用98,833元，業據其提出統一發票2紙在卷可稽（本院卷第7頁），應堪認定。此屬因被告未能提供合於使用收益之租賃物所造成之損害，依法被告自應負賠償責任。　㈣原告請求被告給付精神慰撫金21,167元，為無理由：　　　按非財產上損害之賠償，須以人格權或人格法益受侵害，致精神上受有痛苦為必要，此觀民法第18條、第195條第1項規定自明，並依民法第227條之1準用。查本件原告未舉證有何人格權益因本件侵權行為受侵害且情節重大，自不得請求賠償非財產上損害，是其請求精神慰撫金21,167元，非屬正當。　㈤綜上，原告得請求被告給付金額為138,833元（計算式：4萬元＋98,833元）　　　貳、反訴部分：一、被告即反訴原告（下稱反訴原告）主張：原告即反訴被告（下稱反訴被告）違反系爭租約第9條，反訴原告自111年12月 29日即通知反訴被告應於7日內拆除燈具與木材，然迄今仍堆置於系爭房屋內，故自111年12月15日起至113年8月14日止，反訴被告應給付加計共20個月之租金與違約金共計56萬元，扣除反訴被告原先所給付之押租金4萬元，反訴被告尚應給付反訴原告52萬元，以及系爭房屋回復原狀所需費用10 萬元，共計62萬元等語，爰依民法第184條、第185條、第43 2條以及系爭租約提起反訴等語，並聲明：反訴被告應給付反訴原告62萬元，及自111年12月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、反訴被告則以：反訴原告違法終止系爭租約，應不生終止效力，又因可歸責於反訴原告之事由致反訴被告無法使用收益系爭房屋，反訴被告毋庸給付租金，是反訴原告請求給付租金、違約金均無理由，另反訴原告均未具體表明請求回復原狀之依據與因果關係，亦無理由等語置辨，並聲明：反訴原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　　反訴原告另提起反訴主張反訴被告即原告應給付自111年12 月15日起20個月之租金與違約金，且負擔回復原狀費用，亦為反訴被告所否認，經查：　㈠反訴原告請求反訴被告給付自111年12月15日起共計20個月之租金與違約金56萬元，扣除反訴被告已給付之4萬元押租金，請求反訴被告給付52萬元，為無理由：　⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院96年度台上字第1692號民事判決意旨可供參照）。　⒉系爭房屋未合於系爭租約約定使用收益狀態，已如前述，反訴原告亦未證明其嗣後有將系爭房屋以合於使用收益之狀態交付反訴被告，即未盡民法第423條所規定出租人之保持合用義務，故依前揭說明，即依民法第441條反面解釋，反訴被告本得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。是反訴原告主張依系爭租約法律關係請求反訴被告給付自111年12月1 5日起至112年12月15日止、共計12個月租金，應無理由。　⒊又反訴原告雖另主張自112年12月16日起至113年8月14日止，反訴被告亦應負擔每月28,000元之租金與違約金賠償責任，惟經本院多次諭知後（本院卷第54頁反面、第108頁反面、1 28頁），反訴原告仍未敘明請求依據與據以主張之證據，僅泛稱欲請求租金損害與違約金云云，然遍查系爭租約亦無對應可資請求違約金之依據，應認反訴原告此部分並未具體主張，難認有據。　㈡反訴原告主張反訴被告應給付回復原狀必要費用10萬元，為無理由：　　按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。查反訴原告主張反訴被告於承租系爭房屋期間有改裝系爭房屋之行為，致反訴原告須支出回復原狀費用10萬元，請求反訴被告賠償云云，則為反訴被告所否認。然反訴原告就其主張回復原狀費用10萬元與反訴被告改裝行為間有何因果關係乙節，除提出一紙手寫估價單外（本院卷第132頁），並未提出任何證據以實其說，則難認反訴原告此部分請求與反訴被告有何關聯，則反訴原告依民法第184條第1項前段規定，請求反訴被告負侵權行為損害賠償責任，賠償反訴原告用10萬元，自屬無據。參、綜上所述，本件本訴部分，原告請求被告給付138,833元，及起訴狀繕本送達翌日即113年10月18日（原告起訴時並未請求遲延利息，又原告亦未提出113年9月23日書狀繕本寄送被告之回執，是應認被告至遲於113年10月17日知悉原告請求遲延利息之主張，而應自翌日即113年10月18日起算利息，見本院卷第127頁）至清償日止按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求即屬無據，應予駁回。被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。本件反訴部分，均無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　陳愷璘以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐于婷

2025-03-21

TYEV-113-桃簡-461-20250321-1

訴

臺灣臺中地方法院

租佃爭議

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第71號原告祭祀公業法人台中市林隆吉法定代理人林晉宏訴訟代理人江昱勳律師被告吳素 林佳瑩上一人之訴訟代理人賀莉珺被告林晴仁林轅淙兼上二人之訴訟代理人林世順被告林慶祥上一人之訴訟代理人陳昇宏律師複代理人鄭丞寓律師(業於113年9月19日陳報終止委任) 上列當事人間租佃爭議事件，本院於114年2月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文確認兩造間就如附表所示土地之私有耕地三七五租約（北屯美字第146-1號耕地三七五租約）之租賃關係不存在。被告應將如附表所示土地騰空返還原告。本判決第二項，於原告以新臺幣600萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣1,800萬元為原告預供擔保，得免為假執行。訴訟費用由被告連帶負擔。　　事實及理由壹、程序部分一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉( 鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2項前段分別定有明文。經查，兩造間就坐落臺中市○ ○區○○段○000○000○000地號土地(分割前地號為北屯區仁美段第120地號，後因分割而變更為同段第120、120-2、120-3地號土地，嗣土地重劃再變更為環中段第268、269、272地號，承租面積分別為583.61、859.32、473.77平方公尺。詳如附表所示，以下合稱為系爭土地)上之北屯美字第146-1號臺灣省臺中市私有耕地租約(下稱系爭租約)之租佃關係發生爭議，原告於起訴前向臺中市北屯區公所耕地租佃委員會申請調解，因調解不成立而移送臺中市政府耕地租佃委員會進行調處，原告不服調處結果，由臺中市政府移送法院審理等情，有臺中市政府民國112年12月25日府授地權一字第1120379 660號函及所附調處程序筆錄等相關資料可參(見本院卷㈠第9 至99頁)，是本件租佃爭議事件之起訴程序，核與上開規定相符，先予敘明。二、本件被告吳素真、林佳瑩經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分一、原告主張：㈠、原告於74年間將系爭土地（原始地號為臺中市○○區○○段○000 地號）出租予訴外人林長庚耕作並訂定系爭租約，嗣林長庚死亡後，系爭租約之承租人變更為吳素真、林佳瑩、林世順、林慶祥、林晴仁、林轅淙(以下合稱為被告，個別則以姓名稱之)。又原告為系爭土地之所有權人，而爭土地現況為雜草叢生且無耕作之狀態，有原告拍攝之現場照片佐證，足認被告已超過1年以上未從事耕作，任由系爭土地蔓生雜草。因被告超過1年以上沒有從事耕作，且期間內並無任何不可抗力之事實導致被告無法從事耕作，原告自得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約。㈡、依耕地三七五減租條例第17條第1項各款訂有多項終止租約之事由，是倘有多項終止租約之事由，出租人擇一為自己有利之主張來終止租約，並非法所不許。林慶祥片面指摘原告違反誠信原則，與事實不符。又林慶祥於台中市政府調處時稱自己身體不適耕作，又以藉口稱系爭土地不適合耕作，可見林慶祥從未在系爭土地上耕作，任由系爭土地荒蕪，有農業部航照影像判讀說明回函表示系爭土地超過1年沒有繼續耕及台中市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄亦表明系爭土地部分農作、部分雜草，依最高法院見解，亦是得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款終止租約收回耕地。另林世順辯稱系爭土地上有種植果樹，惟其提出之照片日期為112年8 月16日，照片上多是雜草，僅有少量農作，應是收到原告11 2年7月21日申請後，緊急進行移植搶種，此無法作為證明有耕作之事實，被告之抗辯僅是事後臨訟尋藉口掩飾。㈢、並聲明：１、確認兩造間就坐落臺中市○○區○○段○000○000○000 地號土地之私有耕地三七五租賃契約關係不存在。２、被告應將前項所示土地返還原告。３、願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯部分：　　㈠、林慶祥答辯略以：１、本件並無耕地三七五減租條例第17條第1項第4款「非因不可抗力繼續1年不為耕作」之情事。系爭土地於98年間因臺中市政府公告「第14期美和庄市地重劃」之土地重劃計畫而無法耕種，嗣於109年公告重劃後土地結果，並將系爭土地發放予原告後，原告未通知被告已領取重劃後系爭土地，導致被告於該段時期內無從得知耕地所在位置而無法耕種。嗣臺中市北屯區公所遲至111年1月24日通知兩造攜帶原租約前去辦理租約註記，被告始知悉系爭土地業已重劃完畢，而臺中市政府已將系爭土地發放予原告領取等情。林慶祥於111年7 月知悉系爭土地具體位置後，復因系爭土地上無水源且地表上滿佈石頭而無法耕作，林慶祥立即僱人除草、填土整地後隨即開始耕作，並無原告所稱有繼續1年不為耕作之情事。２、原告與吳素真、林佳瑩已簽署協議補償金之契約，若原告不知被告於系爭土地上有耕作之事實，而無法以耕地三七五減租條例第17條第1項第4款事由終止系爭租約，豈願與吳素真、林佳瑩簽署上開協議補償金之契約。３、此外，原告早已於111年11月間以存證信函，依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款向被告為終止契約之意思表示，卻又依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款起訴請求終止契約，並改稱112年7月27日之「臺中市北屯區耕地租佃委員會租佃爭議調解申請書」才有終止契約之效力，顯係欲規避耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項之補償規定。然系爭租約既已於111年11月間經原告終止，自無從另依其他理由再為終止。況原告先以耕地三七五減租條例第17條第 1項第4款起訴請終止系爭租約，若訴訟情勢不利原告，屆時再依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款對被告主張其已依存證信函終止系爭租約，無論何種結果對原告都不吃虧，原告此番操作是濫用權利、玩弄法律，純屬浪費國家司法資源，原告行使權利有違「誠實信用原則」，請求駁回原告之訴，以維被告之權益。４、並聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回。　㈡、林世順、林晴仁、林轅淙答辯略以：１、系爭土地於110年9月20日經土地重劃後，土地上多為廢棄建築雜物居多，林世順、林晴仁、林轅淙多次雇車、買土、填土在系爭土地上，並於111年10月13日完成上開工程後之一星期內即開始耕種，至今已種植地瓜葉、地瓜、香蕉、火龍果、酪梨、芒果、九層塔、空心菜等多種蔬果，可證林世順、林晴仁、林轅淙等人確有耕地之事實。２、原告固曾以存證信函向被告為終止系爭租約並收回全部耕地之情事，然被告並不同意，並希望繼續在系爭土地上耕作。３、並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。　　㈢、吳素真、林佳瑩均未於最後言詞辯論期日到場，且未提出答辯書狀，惟曾於113年6月18日到場陳述同意原告請求(見本院卷㈠第515頁)。三、本院之判斷：㈠、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42 年度台上字第1031號判決意旨參照）。經查原告主張系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，為被告所否認，且系爭租約經臺中市北屯區公所核准備查在案，並分別註記在系爭土地登記謄本之其他登記事項欄內，足認原告所有之系爭土地上是否存有耕地三七五租賃之法律關係不明確，而影響原告對系爭土地之完整使用權限，顯使原告於私法上之財產權有受侵害之危險，而此種不安之狀態，應能以確認判決將之除去，則原告提起確認兩造間系爭土地之租賃關係不存在，自有確認利益，合先敘明。㈡、原告主張系爭土地分割前地號為臺中市○○區○○段○000地號，後因分割而變更為同段第120、120-2、120-3地號土地，嗣經土地重劃再變更為環中段第268、269、272地號，面積分別為583.61、859.32、473.77平方公尺，且曾與林長庚訂定系爭租約，林長庚死亡後，系爭租約之承租人已變更為被告，原告前就系爭租約申請調解並終止系爭租約，然因調解、調處均不成立，經臺中市政府函送調處卷宗至本院審理等情，有系爭土地登記第二類謄本、臺灣省臺中市私有耕地租約、臺中市北屯區私有耕地租約異動登記加蓋戳記、臺中市北屯區公所耕地租佃委員會調解程序筆錄、臺中市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄在卷可稽（見本院卷㈠第11-23頁、第 75-78頁、第90至99頁、第143-145頁），亦為兩造所不爭執，堪信為真正。㈢、原告另主張被告非因不可抗力繼續1年未於系爭土地上耕作，故原告已於臺中市北屯區公所耕地租佃委員會申請調解之調解書上，依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款向被告為終止租約之意思表示，再以起訴狀繕本送達被告作為終止租約之意思表示乙節，則為林世順、林晴仁、林轅淙、林慶祥所否認，並分別以前開情詞抗辯。故本件兩造爭點厥為：１、原告於111年11月14日以敦化路郵局第348號存證信函對被告為終止系爭租約之意思表示是否已生終止系爭租約之效力？２、若前開終止租約之意思表示已發生終止效力，原告可否於112年9月23日臺中市北屯區公所耕地租佃委員會調解會議時依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定對被告再終止系爭租約？又若前開租止意思表示未發生終止效力，則原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款對被告為終止系爭租約，是否有理由？３、原告請求被告返還系爭土地有無理由？㈣、次按「終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，而終止權屬形成權之一種，形成權於權利人行使時，即發生形成之效力，不必得相對人之同意。」(最高法院102年度台上字第1135號民事判決參照)；第按「耕地三七五減租條例第17條係租佃當事人之一方片面行使契約終止權之規定，租佃雙方之任何一方依該條規定行使終止權，不待他方同意，即生終止租約之效力。」(臺灣高等法院臺中分院105年度重上字第243號民事判決參照)；復按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非經依法編定或變更為非耕地使用時不得終止，耕地三七五減租條例第 17條第1項第5款定有明文。況依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定，得在租佃期限未屆滿前終止耕地租約者，係以耕地依法已編定或變更為非耕地使用為要件，與承租人是否仍為耕地使用無關(最高法院87年度台上字第521號判決 )。㈤、次查，臺中市政府都市發展局已於98年6月26日經府都計字第 0980157643號發布「擬定台中市都市計畫(整體開發地區單元九、十、直)細部計畫」，於104年7月22日府授都計字第1 040156066號發布實施「臺中市轄區內各都市計畫(含細部計畫)土地使用分區管制要點(配合都市計畫法臺中市施行自治條例制定)專案通盤檢討案」，而將系爭土地之土地使用分區(或公共設施用地)變更為「第一之一種住宅區」，即系爭土地於104年間已依法變更為「非耕地」使用，有臺中市政府都市發展局都市計畫土地使用分區(或公共設施用地)證明書在卷可稽(見本院卷㈠第501-503頁)。又原告曾於111年11 月14日以台中敦化路郵局存證號碼000348號存證信函(見本院卷㈠第537至543頁)通知林佳瑩、林世順、林轅淙、林慶祥及林晴仁，並於該函中明確表示系爭土地已於98年6月26日經台中市政府公告變更為非耕地使用，且原告自102年起即未再向其收取租金，將依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款終止系爭租約，並邀集被告於111年11月20日上午10點至林月春地政士事務所協議補償金之金額，再於111年12月2 日以台中敦化路郵局存證號碼000379號存證信函(見本院卷㈠第545至551頁)對林佳瑩、林世順、林轅淙、林慶祥及林晴仁重申依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止系爭租約，並表明願依同條第2項規定以111年度之公告土地現值按系爭土地重劃後之面積計算補償費用，上開事實除有存證信函影本附卷可查外，亦均為被告所不爭執，堪以認定；而前開存證信函雖均未將吳素真列為收件人，然參酌原告於 112年6月17日已與林佳瑩、吳素真就系爭土地簽定之租佃合約終止合約書(見本院卷㈠第487-499頁)，內容亦係就系爭土地依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款終止後之補償金所為協議乙情可知，原告依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5款終止系爭土地之租約之意思表示確已到達林佳榮及吳素真；而林世順、林轅淙、林晴仁、林慶祥也均不否認已收受前開存證信函，其中林世順、林轅淙、林晴仁更曾於11 2年8月17日台中法院郵局存證號碼001969號存證信函(見本院卷㈠第209至211頁)回覆原告已知悉原告所為終止系爭租約之意思表示，堪認原告前開終止系爭租約之意思表示於112 年6月17日前均已到達被告無訛。又系爭土地既已於104年間均已依法變更為「非耕地」使用，出租人即原告自得依前開規定向被告為終止系爭租約之意思表示，而不受承租人即被告是否仍為耕地使用之限制，亦不問被告是否同意或是否已返還系爭土地而異其效力。從而，原告於111年11月14日以前開存證信函依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款向被告為終止系爭租約之意思表示，被告至遲於112年6月17日均已收受收受上開意思表示乙節，業據本院認定如前，則爭租約至遲於112年6月17日已經原告依耕地三七五減租條例第17 條第1項第5款規定而合法終止無誤。㈥、承上，系爭租約既已於112年6月17日經原告合法終止，則系爭租約業經原告終止而失其效力，原告自無從於112年9月23 日再依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定對被告終止已失效之系爭租約，則原告主張其得於112年9月23日調解時或本件起訴時依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定對被告為終止系爭租約之意思表示，顯然無據。然系爭租約既經原告於112年6月17日依耕地三七五減租條例第17條第 1項第5款規定合法終止，林世順、林晴仁、林轅淙、林慶祥仍一再辯稱系爭租約尚有效存在，亦無足採，是原告請求確認兩造間就坐落臺中市○○區○○段○000○000○000地號土地之私有耕地三七五租約（北屯美字第146-1號耕地三七五租約）之租賃關係不存在，依法為有理由，應予准許。㈦、再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第455條前段及第767條第1項分別定有明文。再查，原告於系爭土地重劃後之110年9月2日登記為所有權人時，系爭土地為空地，有原告提呈之照片為證（見本院卷第 147至第181頁），林世順、林晴仁、林轅淙、林慶祥也均於本件審理時分別陳明已在系爭土地上種植作物使用，然兩造間之系爭租約於112年6月17日終止，業詳前述，雙方之租賃關係隨即消滅，原告自得依前開規定請求被告謄空返還系爭土地，則原告此部分請求，亦屬有據。至耕地三七五減租條例第17條第2項固規定依前項第5款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人補償金，惟前開補償金，與同條第1項第5款所規定之終止租約收回規定，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題（最高法院83年度台上字第2400號判決意旨可資參照）。準此，縱原告因與林世順、林晴仁、林轅淙、林慶祥間就補償金無法達成共識而仍未給付補償金，亦無礙其依法得請求被告返還系爭土地之權利，併此說明。四、綜上所述，系爭租約既經原告合法終止，則原告請求確認兩造間就系爭土地之私有耕地三七五租賃關係（北屯美字第14 6-1號耕地三七五租約）不存在，並依民455條前段、第767 條第1項規定請求被告謄空返還系爭土地，依法核屬有據，均應予准許，爰判決如主文第1、2項所示。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述、所提之證據、及攻擊防禦方法，經審酌後均核與本件決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。　六、本判決第2項原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核與民事訴訟法第390條第2項規定尚無不合，爰參考系爭土地之申報地價酌定相當金額准許之；並依民事訴訟法第392條第2項規定，職權酌定相當擔保金額，准被告供擔保後得免為假執行。　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　林士傑正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊玉華附表：　　　　　　　　　　　　　　　　編號土地坐落面積權利範圍備考縣市鄉鎮市區段地號平方公尺 1 臺中市北屯區環中段 268 583.61 全部重劃前地號：仁美段第120號 2 臺中市北屯區環中段 269 859.32 全部重劃前地號：仁美段第120-2、120-3號 3 臺中市北屯區環中段 272 473.77 全部重劃前地號：仁美段第120-2、120-3號

2025-03-20

TCDV-113-訴-71-20250320-1

上易

臺灣高等法院臺南分院

確認租賃關係存在

臺灣高等法院臺南分院民事判決 113年度上易字第333號上訴人許君國被上訴人臺南市政府農業局法定代理人李芳林訴訟代理人李佳蓁王鳳卿上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國 113年9月12日臺灣臺南地方法院113年度訴字第189號第一審判決提起上訴，本院於114年2月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　被上訴人之法定代理人原為李建裕，嗣變更為陳仲杰，又於民國114年2月17日變更為李芳林，並經李芳林聲明承受訴訟，有被上訴人113年12月19日南市農務字第1132547525號函及所附民事聲明承受訴訟狀、被上訴人114年2月27日民事聲明承受訴訟狀（本院卷第59-61頁、119、123-124頁）在卷可稽，經核並無不合，應予准許。貳、實體方面：　　一、上訴人主張：緣改制前之臺南縣政府於98年間向訴外人臺灣糖業股份有限公司（下稱臺糖公司）承租坐落柳營區太康里之土地，設立太康有機農業專區，園區土地劃分為每單位1 公頃之面積，由被上訴人向外招租。上訴人自99年起向被上訴人承租專區內C區第2號（下稱系爭土地）農田種植果樹，並註冊商標「白袍農人」，迄今已採收與販售農產品多年，所營系爭土地及農產品皆通過中華驗證有限公司之有機認證。依有機農業促進法第7條第3項規定「農產品經營者承租公有土地或國營事業土地並依第3條第11款通過驗證者，其土地租期應給予10年以上20年以下之保障」，上訴人已符合該條租期保障之規定。惟被上訴人於112年1月1日與上訴人就系爭土地所簽立之土地租賃契約書（下稱系爭租約）僅約定租期1年，即自112年1月1日起至112年12月31日止，並於租期屆至後，拒絕與上訴人續約，顯不合理。系爭租約第3條關於租期1年之約定條款，依民法第71條、第72條、第73條、第148條、第247條之1及中央法規標準法第16條等規定，該1年之租期約定應屬無效。爰依有機農業促進法第7條第3 項之規定，請求確認系爭租約之租期為10年以上20年以下。原判決駁回伊請求，實有不當等語。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡請求確認系爭租約之租期為10年以上20年以下（上訴人主張存續期間至少為10年，應至122年12月31日）。二、被上訴人則以：太康有機農業專區為被上訴人向臺糖公司承租坐落臺南市○○區○○段000地號等24筆土地所設立之專區，經臺糖公司同意提供第三人使用，被上訴人並自107年1月1 日起至116年12月31日止向臺糖公司續租。上訴人於99年7月 1日向被上訴人承租專區內系爭土地，租期5年，嗣於102年1 月2日取得「臺南市政府農業用地作農業設施容許使用同意書」（下稱系爭同意書），獲准在系爭土地上興建面積100 平方公尺之農業資材室，上訴人應在系爭同意書核發後6個月內向工務局申請建築執照，可展延1次（即6個月）至遲應於1年內取得建築執照。惟臺南市政府於103年4月間稽查時，發現上訴人根本沒有申請建築執照，且所建蓋之農用設施（系爭農用設施）範圍超過上開容許使用100平方公尺約2.5 倍，又因系爭同意書依申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法第32條第5項規定，已逾1年而失效，上訴人所蓋之系爭農用設施本應全部拆除，需重新申請農業設施容許使用同意書，始得於系爭土地上蓋建建築物並為合法之使用。但被上訴人考量上訴人對系爭土地已有投資，於104年7月1日與上訴人續訂系爭土地租約至106年12月31日止，另自107年起輔導其取得合法證明文件並依核定內容使用，告知如符合得續約5年，未符合將給予1年改善期，屆時未改善即不予續約，上訴人卻迄今仍未取得農業設施容許使用同意書，被上訴人後因考量上訴人已就有機農業投入相當之資金，故仍從寬給予改善機會，同意每次續約1年，此為系爭租約約定租期1 年之緣由，被上訴人已明確告知上訴人若屆時未能取得系爭土地內農業設施之合法使用文件，即不予續約，上訴人於簽立系爭租約時亦無異議，卻仍未於約定之租期內改善，被上訴人自無法再同意續約，是系爭租約既於112年12月31日屆滿，兩造間租賃關係已消滅。上訴人雖主張依有機農業促進法第7條第3項規定應有10年以上20年以下之租期保障，惟系爭租約為一般土地租賃契約，並非依照有機農業促進法所訂定之租約，依有機農業促進法第7條第2項、第3項及第4項、承租公有土地或國營事業土地作有機農業使用優惠辦法第2 條、第5條之規定可知，農產品經營者直接承租公有土地或國營事業土地，並通過檢驗者，始有租金優惠與租期保障之適用。惟系爭土地係被上訴人向臺糖公司承租，經開發規劃後再對外轉租予農產品經營者，非由農產品經營者直接向臺糖公司簽約承租，自無上開租期保障規定之適用，上訴人之主張與請求均無理由。原判決駁回上訴人之請求，並無違誤等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。三、兩造不爭執之事項：　㈠太康有機農業專區為被上訴人向臺糖公司承租坐落臺南市○○ 區○○段000地號等24筆土地所設立之專區，上訴人於99年7月 1日向被上訴人承租專區內系爭土地，租期自99年7月1日起至104年6月30日止計5年（租約①）(原審卷第59-69頁)。　㈡上訴人於102年1月2日獲臺南市政府核發系爭同意書，同意其在系爭土地上興建農業設施「有機專區資材室100平方公尺」，嗣臺南市政府於103年4月間查得上訴人所建系爭農用設施擅自變更原計畫擴大使用，違規面積約0.0250公頃，已違反區域計畫法第15條規定，依同法第21條規定，以103年4月 16日府地用字第1030358916號函對上訴人裁處新臺幣（下同）6萬元罰鍰，並限期命其改正(原審卷第205-207頁)。　㈢上訴人於104年間向被上訴人續租系爭土地，約定租期自104 年7月1日起至106年12月31日止計2年5個月（租約②）。其後上訴人自107年1月1日起至112年12月31日止仍續租，惟與被上訴人所簽立之租約為1年1約（租約③至⑧，租約⑧即系爭租約，見原審卷第143-146頁）。　㈣上訴人於112年底向被上訴人申請自113年起續租系爭土地，經被上訴人審查認上訴人未於系爭租約租期間取得農業設施合法使用文件且未妥善利用土地，田間環境雜亂為由，以11 2年12月29日南市農務字第1121699141B號函否准上訴人之申請。以上㈠至㈣不爭執事項，有被上訴人與臺糖公司間租約、兩造間歷年租約①至⑧、臺南市政府102年1月2日府農務字第1 011112443號函檢附之系爭同意書、臺南市政府103年4月16 日府地用字第1030358916號函、被上訴人輔導經營業者農業設施容許使用相關文件之函文與會議資料（含開會通知單、會議記錄、簽到簿）、被上訴人112年間巡查系爭土地所拍攝之現場照片、被上訴人112年12月29日南市農務字第11216 99141B號函、臺南市政府地政局113年4月19日南市地用字第 1130571260號函檢附之103年4月16日處分書文件附卷可稽（原審卷第59至171、203至219頁）。　㈤系爭租約第3條明載：「租賃期間：㈠自112年1月1日起至112 年12月31日止，共計1年。㈡本契約租期屆滿時，如未經甲方（即被上訴人）以書面同意續約，則租賃關係即當然消滅，甲方不另通知，乙方（即上訴人）不得主張民法第451條規定」（原審卷第143頁）。　㈥臺南市政府地政局於113年8月9日曾函上訴人表示「本市○○區 ○○段000地號土地，編定為特定專用區農牧用地，查有『原核准農業資材室，今擅自變更原計畫擴大使用』之行為，未依原核定計畫內容使用，則已屬違反區域計畫法第15條規定…… 經本府103年4月16日府地用字第1030358916號函裁罰6萬元罰鍰，並請其立即停止一切非法行為、使用行為，於處分書送達之次日起3個月內恢復至農牧用地容許使用項目使用在案。……依上開規定，按申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法等相關規定向本府農業局申請容許使用項目使用，並取得許可文件，方為合法使用之狀態。許君（即上訴人）既未取得許可文件，逕以本局名義辯稱農業局並無要求拆除之法令依據，而不依循其指導改善，自不能據此而免除違規改善責任」等情，有被上訴人111年12月8日南市農務字第1111 5525610號函、臺南市政府地政局113年8月9日南市地用字第 1131062876號函在卷可佐（原審卷第141、339至341頁）。　　四、本院之判斷：　㈠按當事人主張有利己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。是確認法律關係存在之訴，自應由主張該法律關係存在之上訴人負舉證責任。　㈡查太康有機農業專區為被上訴人向臺糖公司承租坐落臺南市○ ○區○○段000地號等24筆土地所設立之專區，上訴人於99年7 月1日向被上訴人承租專區內系爭土地，租期自99年7月1日起至104年6月30日止計5年（租約①）；上訴人於102年1月2 日獲臺南市政府核發系爭同意書，同意其在系爭土地上興建農業設施「有機專區資材室100平方公尺」，嗣臺南市政府於103年4月間查得上訴人所建系爭農用設施擅自變更原計畫擴大使用，違規面積約0.0250公頃，已違反區域計畫法第15 條規定，依同法第21條規定，以103年4月16日府地用字第10 30358916號函對上訴人裁處6萬元罰鍰，並限期命其改正；上訴人於104年間向被上訴人續租系爭土地，約定租期自104 年7月1日起至106年12月31日止計2年5個月（租約②），其後上訴人自107年1月1日起至112年12月31日止仍續租，惟與被上訴人所簽立之租約為1年1約（租約③至⑧，租約⑧即系爭租約）；被上訴人自107年至112年期間，曾多次以發函之方式，或邀請包含上訴人在內等未取得合法農業設施證明之承租者，召開「太康有機農業專區作農業設施容許使用審查說明會議」或「太康有機農業專區經營業者續約審查會議」，促請上開承租者申請農業設施容許使用並依法申請建築執照，並告知如於租期內未改善，租期屆至後將不予續約；嗣上訴人於112年底向被上訴人申請自113年起續租系爭土地，經被上訴人審查認上訴人未於系爭租約租期間內取得農業設施合法使用文件且未妥善利用土地，田間環境雜亂為由，以112 年12月29日南市農務字第1121699141B號函否准上訴人之申請等情，為上訴人不爭執，且有被上訴人與臺糖公司間租約、兩造間歷年租約①至⑧、臺南市政府102年1月2日府農務字第1011112443號函檢附之系爭同意書、臺南市政府103年4月 16日府地用字第1030358916號函、被上訴人輔導經營業者農業設施容許使用相關文件之函文與會議資料（含開會通知單、會議記錄、簽到簿）、被上訴人112年間巡查系爭土地所拍攝之現場照片、被上訴人112年12月29日南市農務字第112 1699141B號函、臺南市政府地政局113年4月19日南市地用字第1130571260號函檢附之103年4月16日處分書等件在卷可佐（原審卷第59至171、203至219頁），是此部分事實，已堪認定。　㈢上訴人雖請求確認系爭租約之租期為10年以上20年以下云云，然觀之系爭租約第3條載明「租賃期間：㈠自112年1月1日起至112年12月31日止，共計1年。㈡本契約租期屆滿時，如未經甲方（即被上訴人）以書面同意續約，則租賃關係即當然消滅，甲方不另通知，乙方（即上訴人）不得主張民法第 451條規定」（原審卷第143頁），可見系爭租約所約定之租期確為1年之期間無訛。上訴人主張系爭租約之租期為10年以上20年以下一節，顯與系爭租約約定之租期條款不符，難認可採。　㈣又上訴人雖主張系爭租約應符合有機農業促進法第7條第3項「農產品經營者承租公有土地或國營事業土地並依第3條第1 1款通過驗證者，其土地租期應給予10年以上20年以下之保障」之規定，得享有租期保障，故系爭租約第3條關於租期1 年之約定條款，依民法第71條、第72條、第148條、第247條之1及中央法規標準法第16條等規定，該1年之租期約定應屬無效云云。然查：　⒈按有機農業促進法第7條第2項、第3項及第4項分別規定：「農產品經營者承租公有土地或國營事業土地作有機農業使用，應給予土地租金優惠。」、「前項農產品經營者承租公有土地或國營事業土地並依第3條第11款通過驗證者,其土地租期應給予10年以上20年以下之保障，…。」、「第2項之租金優惠、前項之租期保障及相關土地承租履約管理事項之辦法，由中央主管機關會商公有土地或國營事業土地管理機關及相關部會定之。」；次按承租公有土地或國營事業土地作有機農業使用優惠辦法第2條、第5條第1項前段亦分別規定「本辦法適用之土地，為依法可供從事農作、森林、水產、畜牧等有機農業使用之公有或國營事業土地。」、「農產品經營者承租第2條所定土地自依本法第3條第11款通過驗證之日起，公有土地管理機關或國營事業應給予承租人10年以上20 年以下之租期保障。」，由上開規定可知，農產品經營者直接承租公有土地或國營事業土地，並通過上開驗證時，公有土地管理機關或國營事業始有依有機農業促進法第7條第3項規定，給予承租人10年以上20年以下之租期保障。易言之，有機農業促進法第7條第3項規定之適用前提，應係土地租約存在於公有土地管理機關或國營事業與承租人之間，公有土地管理機關或國營事業始可以出租人之地位，給予承租人租期之保障，至為明確。而查，系爭土地係被上訴人向臺糖公司承租，經開發規劃後再對外轉租予農產品經營者即上訴人，非由上訴人直接向臺糖公司簽約承租，故系爭租約自無有機農業促進法第7條第3項規定之適用甚明。上訴人主張系爭租約應適用有機農業促進法第7條第3項規定，故系爭租約租期1年之約款，違背有機農業促進法第7條第3項之強制規定，違反民法第71條（強制規定）、第72條（公序良俗）、第 73條（法定方式）、第148條（誠信原則）及中央法規標準法第16條等規定，應屬無效云云，顯有誤會，不可憑採。　⒉又上訴人雖一再主張其就已蓋之系爭農用設施，重新申請農業設施容許使用同意書時，被上訴人要求其改善拆除部分設施不合理，且同一時期太康專區擴大使用面積業者有8人，只有上訴人被要求拆除，此差別對待違反民法第148條之誠信原則及民法第72條之一般社會通念云云。查上訴人於102 年1月間取得系爭同意書後，並未依法先申請建築執照，即逕行於系爭土地上蓋建系爭農用設施，且蓋建範圍逾越系爭同意書容許面積100平方公尺，且系爭同意書依申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法第32條第5項規定，已逾1年而失效，上訴人已不得持系爭同意書申請建築執照，而需重新申請農業設施容許使用同意書等情，為上訴人不爭執，且有系爭同意書及臺南市政府103年4月16日府地用字第103035 8916號對上訴人裁處6萬元罰鍰，並限期命其改正函文在卷可佐(原審卷第79-81、205-207頁)。依此可見，上訴人所蓋建之系爭農用設施全部，確係違法興建之地上物，本應全部拆除，且應待上訴人重新取得農業設施容許使用同意書並依法申請建築執照後，始可重新蓋建農用設施無訛。基此，上訴人所建之系爭農用設施既係違法興建，且無合法使用之文件，自應全部拆除，被上訴人因基於上訴人已投入資金之考量而給予其相當時期之補正機會，已屬被上訴人對上訴人權益一定程度之保障，且上訴人所建之系爭農用設施，逾越系爭同意書核准興建之100平方公尺範圍達2.5倍一情既屬事實，則被上訴人身為農用設施容許使用審查之權責機關，其基於系爭同意書原核准使用範圍僅100平方公尺之考量，要求上訴人須先拆除逾越容許使用面積之部分系爭農用設施，始同意補辦合法使用文件，自屬合理適法之要求。反之，上訴人前開主張，無異將鼓勵或造成違法興建在先，嗣後就地變更合法之不當行為，更將主管機關事先審查之權責視為無物。再者，上訴人雖指其他同一時期之其他擴大使用面積業者，只有上訴人被要求拆除云云，然被上訴人就此陳述每個農民跟被上訴人租土地，申請容許的內容及補正的情形都不同，每個個案都不同，針對上訴人部分，被上訴人已經是給他最寬容的，每次都是1年1約給上訴人去改善，但上訴人都未改善，而其他的農民都有依照法律規定的要求去改善等情（見本院卷第72頁），衡以個案情形均不相同，且被上訴人身為主管機關之行政審查權限，非本案可得置喙，況上訴人亦自承其迄今從未拆除系爭農用設施任何部分（見本院卷第70 、73頁），可見被上訴人所辯上訴人並未有任何改善之動作及誠意一情，堪以採信，是以，上訴人此等主張，亦非可採。　⒊上訴人雖又主張系爭租約租期1年之約款，違反民法第247條之1而無效云云，然被上訴人辯稱其係因上訴人所建之系爭農用設施無合法使用文件，考量上訴人已投入資金，始以1 年1租之方式促其改善讓其有補正之機會，上訴人對此均知悉等語。查上訴人取得系爭同意書後，逾期未申請建築執照下，即蓋建系爭農用設施，且蓋建範圍逾越系爭同意書容許使用面積100平方公尺達2.5倍，而於103年4月間經臺南市政府查知並對上訴人裁處罰鍰並限期命其改正，上訴人應重新申辦農用設施容許使用合法文件，被上訴人因考量上訴人已就有機農業投入相當之資金，故從寬給予改善機會而與上訴人續約數次，業經本院認定說明如上；參以被上訴人於檢送系爭租約予上訴人之函文說明中已明確載明「為加強本專區制度化管理及輔導農業設施合法使用，本次租賃期間自112 年1月1日至112年12月31日，計1年改善期間，請儘速取得承租區塊內農業設施未依原核定內容使用之合法使用文件。屆時未能改善，即不予續約」等語；且臺南市政府地政局於11 3年8月9日曾函被上訴人表示「本市○○區○○段000地號土地，編定為特定專用區農牧用地，查有『原核准農業資材室，今擅自變更原計畫擴大使用』之行為，未依原核定計畫內容使用，則已屬違反區域計畫法第15條規定……經本府103年4月16 日府地用字第1030358916號函裁罰6萬元罰鍰，並請其立即停止一切非法行為、使用行為，於處分書送達之次日起3個月內恢復至農牧用地容許使用項目使用在案。……依上開規定，按申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法等相關規定向本府農業局申請容許使用項目使用，並取得許可文件，方為合法使用之狀態。許君（即上訴人）既未取得許可文件，逕以本局名義辯稱農業局並無要求拆除之法令依據，而不依循其指導改善，自不能據此而免除違規改善責任」等語，有被上訴人111年12月8日南市農務字第11115525610號函與臺南市政府地政局113年8月9日南市地用字第1131062876號函在卷可參（原審卷第141、339至341頁），堪認上訴人於與被上訴人簽訂系爭租約當時，就其於系爭土地上違反農業設施容許使用之相關規定，且自103年受臺南市政府裁罰以來，迄未改善取得許可文件等情，知之甚明，則上訴人明知其有改善系爭農用設施之必要並申請取得合法使用文件之情形下，與被上訴人簽立系爭租約，並約定租期1年，顯無上訴人所指民法第247條之1各款規定顯失公平之情形，上訴人一再拖延遲未改善違法之系爭農用設施，未珍惜被上訴人多年給予改善之機會，實與民法第247條之1規定之情形不符，上訴人此部分主張，亦不可採。　⒋承前說明，被上訴人於簽立系爭租約時，已明確告知上訴人若屆時未能取得系爭土地內農業設施之合法使用文件，即不予續約，上訴人於簽立系爭租約時亦無異議，卻仍未於約定之租期內改善，則被上訴人於112年12月31日系爭租約屆滿後，不予續約，難認有何不適法之處。　㈤綜上，兩造於系爭租約約定租期為1年，且被上訴人於簽立系爭租約時，已告知上訴人若屆時未能取得系爭土地內農業設施之合法使用文件，即不予續約一情，亦為上訴人所明知，又上訴人未於期限內取得農業設施合法使用文件，且兩造復無延長租期之約定，則系爭租約自於112年12月31日屆滿而消滅。五、綜上所述，上訴人依有機農業促進法第7條第3項之規定，請求確認系爭租約之租期為10年以上20年以下（主張存續期間至少為10年，應至122年12月31日），係屬無據，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　黃瑪玲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭貞秀　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃聖涵上為正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐振玉

2025-03-20

TNHV-113-上易-333-20250320-1

重訴

臺灣臺南地方法院

返還土地等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度重訴字第320號原告李龍興訴訟代理人林志雄律師被告年營工程有限公司兼上列一人法定代理人曾智明上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國114年3月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告年營工程有限公司應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地上之砂石、石塊等廢棄物清空，並將該土地補足土方至與附件所示該土地西南方臨大馬路電線桿周邊牆墩齊平後，將該土地回復至無廢棄物之原狀，返還予原告。二、被告年營工程有限公司應給付原告新臺幣33,333元，及自民國113年10月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、被告年營工程有限公司應自民國113年6月1日起至第一項聲明履行完畢日止，按月給付原告新臺幣16,667元。四、被告曾智明應給付原告新臺幣20萬元，及自民國114年2月21 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。五、訴訟費用由被告負擔百分之53，餘由原告負擔。六、本判決第一、二項於原告以新臺幣3,737,200元為被告年營工程有限公司供擔保後，得假執行。七、本判決第三項已到期部分得假執行。八、本判決第四項於原告以新臺幣66,667元為被告曾智明供擔保後，得假執行。　　事實及理由一、被告年營工程有限公司、曾智明（下稱年營公司，均逕稱其名，合稱被告2人）經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：　㈠原告為臺南市○○區○○段000地號土地（重測前臺南市○○區○○里段000地號），及同區豐里段526、529地號土地（下分稱系爭293、526、529地號土地）之所有權人。年營公司前向原告承租系爭293地號土地，雙方於民國110年3月29日簽訂土地承租合約書，約定租賃期間自110年4月1日起至113年3月3 1日止，每年租金新臺幣（下同）20萬元（下稱系爭A租約）。詎年營公司於系爭A租約租期屆滿後，未依約清除系爭293 地號土地上之砂石、石塊等物，亦未依約將系爭293地號土地補足土方至與附件所示該土地西南方臨大馬路電線桿周邊牆墩齊平後，將系爭293地號土地回復至無廢棄物狀態返還予原告。原告爰依系爭A租約、民法第767條第1項規定，請求年營公司將系爭293地號土地上之砂石、石塊等物清空，並將系爭293地號土地補足土方至附件所示與該土地西南方臨大馬路電線桿周邊牆墩齊平後，將系爭293地號土地回復至無廢棄物狀態返還予原告；又年營公司無權占用系爭293 地號土地，因而受有每月相當於租金16,667元【計算式：20 萬元/年÷12個月，元以下四捨五入】之利益，致原告受有損害，爰依不當得利之法律關係，請求年營公司給付113年4、 5月相當於租金之不當得利共33,333元【計算式：20萬元/年 12個月2個月，元以下四捨五入】，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨請求年營公司給付自113年6月1日起至將系爭293地號土地上之砂石、石塊等廢棄物清空，並將該土地補足土方至如附件所示與該土地西南方臨大馬路電線桿周邊牆墩齊平後，將該土地回復至無廢棄物狀態遷讓返還予原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利16,667元等語。　㈡曾智明前向原告承租系爭526、529地號土地，雙方於111年9 月1日簽訂土地承租合約書，約定租賃期間自111年9月1日起至116年8月31日止，每年租金20萬元（下稱系爭B租約）。詎曾智明自112年9月1日起，即未依約繳付租金，迄113年8 月31日止，曾智明應再給付第2年租金20萬元。嗣原告於113 年6月11日寄發存證信函予曾智明催繳租金，仍置之不理。為此，原告爰依系爭B租約，請求曾智明給付積欠之租金20 萬元，及自準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息等語。　㈢並聲明：如主文所示（見重訴卷第59至61頁）。三、被告2人未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何陳述或答辯。四、得心證之理由：　㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；承租人應依約定日期，支付租金，民法第450條第1項、第455條前段、第439條前段分別定有明文。　㈡經查：原告前開主張之事實，業據提出系爭293、526、529地號土地登記第一類謄本、系爭A、B租約、存證信函及郵局收件回執等件為證，被告2人已於相當時期受合法之通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，視同自認原告主張之事實。從而，原告依租賃物返還請求權、所有物返還請求權，請求年營公司將系爭293地號土地上之砂石、石塊等廢棄物清空，並將系爭293地號土地補足土方至與附件所示該土地西南方臨大馬路電線桿周邊牆墩齊平後，將該土地回復至無廢棄物狀態返還予原告，併依不當得利之法律關係，請求年營公司給付113年4、5月之相當於租金之不當得利共33,333元及自起訴狀繕本送達翌日之113年10月9日(見重訴卷第17頁)起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自113年6月1日起至訴之聲明第1項聲明履行完畢日止，按月給付原告16,667元；依系爭B租約，請求曾智明給付2 0萬元租金及自準備狀繕本送達翌日之114年2月21日(見重訴卷第83頁)起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均為有理由，應予准許。五、綜上所述，原告依所有物返還請求權、租賃物返還請求權、系爭A、B租約、不當得利之法律關係，請求判決如主文第1 至4項所示部分，為有理由，應予准許。六、原告陳明願供擔保請為宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之金額後准許之。七、訴訟費用負擔之依據：本件原告起訴繳納裁判費後減縮訴之聲明，爰依民事訴訟法第78條定訴訟費用之負擔。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　　官　王淑惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪凌婷

2025-03-20

TNDV-113-重訴-320-20250320-1

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潮州簡易庭

遷讓房屋等

臺灣屏東地方法院民事判決　 113年度潮簡字第892號原告賴仕昕被告邱韋旗上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼屏東縣○○鎮○○路00號3樓303室房屋騰空遷讓返還原告及全體共有人。二、被告應給付原告新臺幣17,500元。三、被告應自民國114年2月9日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣1,900元。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔80％，餘由原告負擔。六、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣50,267元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣17,500元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決第三項就各期到期部分，得假執行。但被告就到期部分如各期以新臺幣1,900元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項：一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第436條第2項分別定有明文。原告原請求：㈠被告應將門牌號碼屏東縣○○鎮○○路00號3樓303 室房屋（下稱系爭房屋）回復原狀騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）17,500元，及自民國113年5月 17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告及其全體共有人5,700元等語（本院卷第9頁）。嗣變更為：㈠被告應將系爭房屋回復原狀騰空遷讓返還原告及全體共有人。㈡被告應給付原告17,500元，及自113年5月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1,900元等語（本院卷第89頁）。核其所為，係屬更正及縮減應受判決事項，參諸首揭規定，應予准許。二、被告邱韋旗未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請（本院卷第106頁），由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：系爭房屋為原告與訴外人賴建廷、賴仕函共有，原告權利範圍為3分1。被告向原告承租系爭房屋，簽訂「住宅租賃契約書」（下稱系爭租約），約定租期自110年1月16 日至111年1月16日，押金為11,000元，被告應於每月10日前給付當月租金5,500元。嗣租約到期即111年1月16日後，兩造續成立不定期租賃契約，另於112年1月後合意約定租金加計水電費用200元為5,700元至今。詎料被告於113年1月10日後即無故積欠租金，屢經原告以通訊軟體Line（下稱Line）向被告催討無果。被告截至113年5月16日為止，已積欠5個月房租共28,500元，扣除押金後尚欠17,500元，原告先後於 113年5月16日及同年6月24日以潮州郵局存證號碼000036號及潮州新生路存證號碼000056號存證信函為終止租約及催告取回屋內物品之意思表示及通知（下合稱系爭存證信函），並於114年1月16日再度向被告為定期催告及通知終止兩造不定期租賃關係之意思表示。是依民法第440條、第767條第1 項等規定或系爭租約之約定，原告自得擇一為有利，向被告請求騰空遷讓返還系爭房屋，另依民法第179條之規定，請求終止租約後之不當得利等語，並聲明：如前開變更及更正後訴之聲明所示。二、被告經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，前亦未提出書狀作何聲明及陳述。三、得心證之理由：　㈠原告上揭主張，業據其提出與主張相符之建物登記第一類謄本、住宅租賃契約書、系爭存證信函暨回執、Line對話紀錄（本院卷第13-30、97-102頁），另有系爭房屋稅籍資料存卷可參（本院卷第45-52頁），而被告經合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀答辯供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項之規定，視為自認，是原告前揭主張，堪信為真。　㈡請求給付租金及遷讓返還系爭房屋部分：　⒈按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第439條前段、第440條第1至2項前段分別定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦定有明文。又按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號民事裁定參照）。　⒉被告自113年1月10日起未依約給付每月租金5,700元，截至同年5月已積欠5個月，扣除押金後仍積欠17,500元，則依前開規定，原告請求17,500元，應屬有據。再者，被告遲付租金之總額已逾兩造約定之月租金2月，則原告於定期催告後，自得主張終止租約。原告雖主張以系爭存證信函為催告及對被告為終止租約之意思表示，兩造不定期租賃至遲於113年6 月24日發生終止效力等語，然：　①觀諸系爭存證信函之內容，原告先於113年5月16日寄發之存證信函表明：本人於113年5月15日以存證信函定期催告台端付清租金，台端迄未履行，特依法以本函終止租約，請台端於文到後立即付清租金並遷讓房屋等語（本院卷第27頁）；復於同年6月24日又以存證信函重申前述之餘，再表明：台端於文到後至113年7月7日前自行回收屋內物品，本人將於7 月8日後以廢棄物處理物品等語（本院卷第29頁）。　②佐以本院當庭詢問原告有無系爭存證信函所提及之原告於113 年5月15日寄發予被告之存證信函內容，原告自承：5月15日是筆誤，應該是5月16日等語（本院卷第89、90頁），足認原告前未向被告為定期催告，又系爭存證信函無得作為原告有為定期催告之意思表示，則原告主張兩造不定期租賃關係至遲於113年6月24日發生終止效力乙節，即無足取。　⒊原告復於114年1月16日言詞辯論期日當庭再向被告定期5日催告給付房租，逾期終止兩造租賃關係等情（本院卷第90頁），而該次庭期筆錄已於114年2月4日寄存送達被告生送達效力，此有送達證書在卷可考（本院卷第93頁），則依上開最高法院之意旨，可認兩造租賃關係已於送達被告後5日即114 年2月9日為合法終止，故被告無權占用系爭房屋，原告主張依民法第767條第1項之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。　⒋附予敘明者，原告之請求，本院既已依前揭規定准許之，則就其主張之民法第440條規定及系爭租約之部分，毋庸再予論斷。　㈢請求相當於租金之不當得利部分：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。　⒉兩造不定期租賃關係已於114年2月9日終止，業經本院認定如前，被告自已失去使用收益系爭房屋之權利，卻仍消極不將系爭房屋返還並繼續使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益。審酌原告就系爭房屋之權利範圍為3分之1，復兩造約定之月租金為5,700元等節，堪認原告主張以相當於租金之不當得利每月數額為1,900元計算（計算式：5,700元3＝1 ,900元），尚屬適當。故原告主張自114年2月9日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1,900元之範圍內，應為足取；逾此之範圍者，即113年5月17日起至114年2月8日間之按月不當得利，則無足取。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項及第179條之規定，請求如主文第1至3項所示，無有理由，應予准許；逾此範圍，則屬無據，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。另依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　潮州簡易庭　法　官吳建緯以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20 日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　薛雅云

2025-03-20

CCEV-113-潮簡-892-20250320-1

訴

臺灣士林地方法院

損害賠償

臺灣士林地方法院民事判決 113年度訴字第660號原告劉郁芳訴訟代理人林時猛律師被告萊爾富國際股份有限公司法定代理人李文明訴訟代理人王竹君上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年3月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟玖佰伍拾元，及自民國一百一十三年四月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹佰柒拾玖元，由被告負擔，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息。餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹萬伍仟玖佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面　　本件原告於起訴狀繕本送達被告後，減縮其請求本金之金額為新臺幣（下同）54萬9,480元（見本院卷二第12頁），依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，自應予准許，合先陳明。貳、實體方面一、原告主張：伊為門牌臺北市○○區○○○路0段000號1樓房屋（下稱系爭房屋）所有權人。被告於民國108年2月25日向伊承租系爭房屋，並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約）。嗣兩造合意於113年1月14日終止系爭租約。詎伊於113年1月12日及翌日會同被告人員前往系爭房屋察看時，發現系爭房屋地板磁磚及天花板（下分稱系爭地磚、系爭天花板）均遭被告毀損。伊於113年2月27日雇工修繕，迄113年3月22日修復完畢（下稱修復期間），應認被告遲延68日（113年1月14日至11 3年3月22日，下稱延誤期間）始交還系爭房屋，致伊受有如附表所示之各項損害計新臺幣（下同）54萬9,480元。爰依系爭租約及民法第184條第1項前段規定，提起本件訴訟，請求本院擇一為其有利之判決，並聲明：㈠被告應給付原告54 萬9,480元及自起訴狀繕本送達翌日即113年4月23日（送達證書見本院卷一第160頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：伊同意賠償原告附表編號2系爭天花板回復工程費用1萬5,750元，惟系爭地磚係因113年1月10日遭遇寒流導致熱脹冷縮而破裂，不可歸責於伊；縱認伊應就上開損害負責，原告請求附表編號1之修復費用過高，附表編號3至6之支出則無因果關係等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、查，㈠被告於108年2月25日向原告承租系爭房屋，並簽訂系爭租約。系爭租約經兩造合意於113年1月14日終止，並約定被告應於終止日返還系爭房屋予原告。㈡原告於113年1月12 日及翌日會同被告人員察看系爭房屋時發現系爭房屋之天花板及地板磁磚破損。㈢原告支出附表編號1至5所示各項費用等節，有兩造簽立之系爭租約、萊爾富便利商店終止租賃證明書（見本院卷一第32至48頁、第50頁至第56頁）、系爭房屋113年1月12日與113年2月1日受損狀況錄影畫面截圖（見本院卷一第60頁至第94頁）、蒙田大道117號1樓施工登記簿（見本院卷一第124頁）、蒙田大道社區管理委員會公告（見本院卷一第138頁）、蒙田大道社區管理委員會住戶裝潢修繕施工保證金退款單（見本院卷一第140頁）、訴外人禾御亨外牆工程行開立之室內修繕工程收據與估價單（見本院卷一第126頁、第128頁、第132頁、第134頁至第136頁）、臺北自來水事業處水費通知單與台灣電力公司繳費通知單（見本院卷一第148頁至第152頁）各1份為證，且為兩造所不爭執（見本院卷一第386頁），堪信為真實。四、得心證之理由　㈠附表編號一系爭地磚回復工程費用27萬3000元部分：　　⒈按系爭租約第7條第㈠項「乙方（即被告）對於本契約標的物之使用，除天災、地變等不可抗力之情形外，因乙方之重大過失致標的物毀損滅失者，應負損害賠償之責。」（見本院卷一第36頁）；民法第184條第1項前段規定「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」前者係基於系爭契約所生之債務不履行損害賠償責任；後者則係因侵權行為所生之損害賠償責任。是系爭房屋因被告之重大過失而毀損滅失者，被告對於原告始負債務不履行之責任，且該歸責事由之限制規定，於競和之侵權行為責任中亦應為一體適用，而使並存之二項請求相互影響，以符合當事人利益，並實踐法律規範之目的。故系爭地磚倘非因被告重大過失而致毀損滅失，原告自不得依系爭租約或依民法第184條第1項前段之規定，請求損害賠償。　　⒉原告主張：被告於系爭租約終止前，應注意於撤場時就地磚進行防護避免損害，客觀上可預見拆除系爭房屋天花板、牆壁及現場中重機器設備時可能噴濺、重壓地板磁磚導致毀損，竟疏未注意進行防護而造成系爭地磚損害，自應賠償系爭地磚所受損害等語，為被告所否認，則原告自應就系爭地磚係因被告疏於施作保護工程致於撤場過程中遭毀損乙節，負舉證之責。原告雖主張系爭地磚損害之發生時間均在被告管理持有中，證據顯然偏在被告一方，故應由被告負舉證責任始符誠信原則及公正裁判原則。惟由卷附113年1月12日點交現場照片以觀（見本院卷一第60至94 頁、第256至260頁），被告於113年1月12日已騰空系爭房屋，僅兩造對系爭地磚發生損害原因各執一詞，可見系爭地磚所受損害情形自113年1月12日後並無變動，且被告於 113年1月12日起即未現實占有系爭房屋，況系爭地磚破損之原因，非不能依該地磚所顯示之碎裂型態及殘留跡證予以分析認定，堪信是項證據並無偏在被告一方，原告亦有能力調查，且依兩造之主張、抗辯與本件訴訟事件為不具長期性、累積性、專業知識性之一般損害賠償事件類型以觀，由原告就該利己事實負舉證責任，並無顯失公平之情形，原告主張應由被告負舉證之責乙節，並無可採。　　⒊經本院囑託台北市室內設計裝修商業同業公會鑑定系爭地磚損害發生之原因。其先說明「地磚膨鼓」及「人為破壞地磚」之定義，前者係指「地磚鋪貼工程的材料包含：磁磚、砂漿、基材這三項，所以會產生磁磚與砂漿、砂漿與基材這兩個臨界面。這兩個臨界面會因為材質的熱膨脹係數不同而產生剪應力，造成不規則向的推擠、拉扯或內縮力，當接著面的抗拉力不足時，就會發生崩離現象，也就是磁磚膨鼓現象」，除熱膨脹因素外，「結構接界」、「外力影響」、「空隙率」、「臨界面面積比」、「材料特性」均為造成磁磚膨鼓之關鍵因子。其中磁磚鋪貼時，磁磚背襯區的膠泥應採直向式鏝佈，若不規則式鏝佈會造成臨界面容易出現空隙，採取正確鋪貼工法之之空隙率較低，臨界面面積比越高，越不容易崩離。後者則指「遭受正常、非正常之人為因素導致地磚毀損；正常因素包含拖移、踩踏等一般日常使用情形；非正常則泛指蓄意、非蓄意之過當使用情形。並說明市面產出之地磚均應已達一定程度載重力，再加諸地磚背襯區空隙率正常情況下，足可負載一般日常使用行為，故若一般性搬運之拖行或踩踏，應不致造成地磚毀損。若為非正常人為破壞地磚行為，應可於地磚面顯現相關重拖痕、局部撞擊痕等，但在有正確地磚空隙率之狀態下，即便有非正常人為破壞行為，應顯現為局部撞擊痕跡。如若地磚出現不規則塊狀破裂狀態，則主因可能為空隙率過高之膨鼓現象」。再分別檢視兩造提出之事證，由原告提出之事證顯見地磚背襯區的膠泥鏝佈採不規則式，非正確的直向式鏝佈，因此空隙率會大幅增加，使得地磚臨界面比值低，對於不規則向的推擠、拉扯或內縮力的剪應力之抗拉力較差，並顯見有出現大塊未破損或邊角僅微損的地磚，呈鬆脫或崩離於砂漿層與基材層的樣態，推知地磚有膨鼓現象的徵狀。由被告所提事證亦可見地磚背區的臨界面比值低及空隙率偏高的情形(膠泥佈路明顯，未壓貼填實)，且清楚可見地磚背襯區的膠泥鏝佈方式採不規則式，非正確的直向式鏝佈，接著強度明顯不足，甚至可輕易翻開地磚，同時目視即能辨識地磚背面幾乎未有黏著之水泥砂漿，同樣顯現為地磚出現膨鼓現象的徵狀。復針對原告於鑑定時所提出之人為破壞地磚因素作鑑核，查閱雙方提供之相關事證內容，均未見有足資證明地磚有人為破壞之明確事證。佐以其發現與原毀損地磚交界的落地窗邊緣之石材地磚區有出現石材地磚膨鼓情形，且相鄰邊緣有滲漏水痕跡，並顯現已有碳酸鈣結晶( 白華現象，俗稱壁癌)，將持續產生不規則向的內應力而破壞地坪舖面結構，以致目視可見之石材膨鼓現狀，可說明系爭房屋之地磚可能存在與地磚膨鼓有相關性的潮濕因子(白華現象)。最終作成結論，認本件地磚毀損原因符合地磚膨鼓的多項徵狀，且未查有人為破壞事證，故推知應為地磚原材料、工法所致之膨鼓現象（見外放鑑定報告第 5至10頁）。該鑑定機關係依原告聲請而指定（見本院卷一第410頁），復經本院命兩造就該鑑定報告書表示意見及辯論，原告亦陳明不再聲請補充鑑定或通知鑑定人到庭說明（見本院卷二第212頁），該鑑定報告書已詳細說明其鑑定所憑之證據及獲得鑑定結論之理由，並經本院踐行證據調查之程序，自屬可採。　　⒋原告雖以鑑定人將外力影響列為地磚膨鼓之成因，但又排除因非正常人為導致系爭地磚毀損，且鄰近住宅或辦公大樓也無因天氣溫差大而發生破裂之狀況，系爭房屋垂直牆面大理石材並無任何一片掉落，平面大理石材也平整，僅落地窗邊緣大理石材下面接縫處因外面風吹日曬而風化白華，鑑定人亦表示無法確定此與原地磚毀損是否有直接因果關係，被告承租系爭房屋10數年均未發生地磚破裂，反而是搬遷後才造成嚴重破損狀況為由，主張該鑑定報告結論與理由矛盾等語。但查：　　　⑴鑑定人已說明市售地磚均已達一定程度載重力，於地磚背襯區空隙率正常之情況下，一般性搬運之拖行或踩踏，不致造成地磚毀損（見外放鑑定報告第8頁），是地磚背襯區空隙率之高低，對於地磚可否承受外力不致破損，具有決定性之作用。該屋地磚背襯區之膠泥經鑑定人檢視後發現鏝佈方向為不規則式及未壓貼填實，非正確的直向式鏝佈，造成臨界面比值低及空隙率偏高的情形（見外放鑑定報告第9頁），可見系爭房屋所採地磚鋪設工法非屬正確，且本件查無非正常人為破壞行為對於地磚面造成之重拖痕或局部撞擊痕（見外放鑑定報告第9頁），故鑑定結論未認定系爭地磚係遭非正常人為行為破壞，並無理由矛盾之情形。　　　⑵又，「外力樣態也有對剪應力產生正面幫助的情形，例如長期重壓於磁磚上的物品或設備，其重力能幫助磁磚對抗剪應力，使磁磚維持穩定。但長時間的重壓所產生的剪壓力平衡，在重壓條件移除 (搬走物品或設備)時，因剪壓力平衡的改變而出現崩離現象。常見許多使用多年的磁磚，在搬家或變動室內擺設後，就出現磁磚膨鼓，原因即是外力樣態產生的平衡關係被改變所致。」（見外放鑑定報告第6頁），此適足以釐清原告對於系爭地磚何以於系爭地磚於租賃期間未出現膨鼓現象，卻於被告移去機器設備後發生之質疑。另系爭房屋所採地磚鋪設工法非屬正確，業如前陳，原告復未舉證證明系爭房屋鄰近建築同有未採取正確地磚鋪設工法卻未發生地磚膨鼓之現象，則原告僅以其他房屋鄰近建築之地磚未出現膨鼓為由，質疑該鑑定報告之可信性，即難憑採。　　　⑶至於鑑定人提及「無法確定原地磚毀損與落地窗邊緣的石材膨鼓之關連性是否為直接因果關係」（見外放鑑定報告第10頁）乙節，旨在說明因落地窗邊緣的石材（大理石）處於結構交界處，且與系爭地磚為不同材質，依現存事證無法判斷系爭地磚毀損原因是否與不同之結構交界直接有關，惟因「潮濕」（滲漏水）亦為影響地磚膨鼓之因子，而由落地窗邊緣的石材發生白華現象，據此推論系爭磁磚所處外在環境確實存有造成膨鼓現象之潮濕因子。原告徒以鑑定人前開意見，指摘該鑑定報告為不可採，仍無可取。　　⒌原告又主張被告未及時通知系爭地磚破損，仍應依民法第4 37條第2項賠償其所受損害，且被告依系爭租約第四條第㈣款負有清理雜物之義務，破損後之地磚該當該款約定所稱之雜物，被告未予清除，亦應負損害賠償責任等語。惟查：　　　⑴租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。民法第437條第2項定有明文。本件原告未舉證系爭地磚發生破損之具體時間。依被告所陳，系爭地磚則係於11 3年1月10日破損。衡以兩造已合意系爭租約將於113年1 月14日終止，被告為點交返還房屋須將系爭房屋騰空，再審酌前開鑑定報告書所述常見使用多年之磁磚在搬家後出現磁磚膨鼓現象乙情，系爭地磚於113年1月10日破損乙節，應可認定。又依原告所提113年1月16日律師函記載「貴公司（即被告）北一營運處高級專員楊世凱代理貴公司與本人聯繫後...要求在113年1月12日上午請屋主去現場了解地板情形」等語（見本院卷一第118頁），可徵被告於113年1月10日系爭地磚發生破損後，即通知原告於113年1月12日至現場察看，堪認被告就系爭地磚破損乙節，已盡及時通知義務。　　　⑵系爭租約第四條第㈣款固約定「本契約租賃關係結束時，乙方（即被告）應將標的物於機器設備拆除搬遷及清理雜物後之現狀返還予甲方（即原告），並不得向甲方要求遷移費用。」（見本院卷一第36頁）。惟該款約定所稱之「雜物」，應限於被告具有處分權能之所有物，或該雜物留置在系爭房屋之原因可歸責於被告，始符債務不履行責任之基本原則。系爭地磚破損為地磚原材料、工法所致之膨鼓現象，已如前述，該破損原因既不可歸責於被告，且該地磚原已附著於系爭房屋成為系爭房屋之成分，而為原告所有，即非被告所有之物，自無從令被告依前開約定負清運責任。原告此部分主張，尚無可取。　　6.依上說明，系爭地磚係因該地磚原材料、工法所致之膨鼓現象以致毀損，並非因被告之重大過失而致毀損。則原告主張被告應依系爭租約或依民法184條第1項前段之規定，賠償其附表編號一系爭地磚回復工程費用27萬3,000元乙節，為無理由，不應准許。　㈡附表編號2系爭天花板回復工程費用1萬5,750元部分：　　原告依系爭租約請求被告賠償其附表編號二系爭天花板回復工程費用1萬5,750元乙節，業經被告同意（見本院卷二第12 頁），應予准許。　㈢附表編號3社區清潔管理費1,600元部分：　　原告主張其為修復系爭地磚及系爭天花板損害，雇工於113 年2月27日至113年3月22日施作修復工程，應按每進場施工日繳交裝潢施工清潔管理費100元予社區管理委員會，計1,6 00元乙節，業據原告提出蒙田大道社區管理委員會公告、保證金退款單等件為憑（見本院卷一第139、140頁）。惟被告就系爭地磚所受損害不負損害賠償責任，已如前陳；又，系爭天花板回復工程所需施工期間為2日，有卷附禾御亨工程行估價單可憑（見本院卷一第132頁），則原告依系爭租約請求被告賠償其為修復系爭天花板所支出之社區清潔管理費 200元（計算式：100×2＝200），應屬有據，逾此部分，則無可取。　㈣附表編號4修復期間之附加費用（管理費14,031元、1月份水費41元、2月份電費1,282元、3月份電費1,418元）部分：　　原告主張被告應於113年1月14日返還系爭房屋，惟系爭房屋因系爭地磚及系爭天花板遭被告毀損，至113年3月22日修復完畢，被告遲延68日（113年1月14日至113年3月22日）始可認已履行返還責任，致其受有延誤期間3個月社區管理費支出14,031元、水費41元、2月份電費1,282元、3月份電費1,4 18元等情，雖提出存款憑證、蒙田大道社區管理委員會大樓管理費收據證明各1件在卷可稽（見本院卷一第142頁至第14 6頁）。惟被告於113年1月12日起已未現實占有系爭房屋，上開款項本為原告基於系爭房屋所有權人及所屬社區區分所有權人應負擔之費用，即非屬原告所受之損害，且系爭租約亦未就上開費用於兩造租約終止後應如何負擔設有約定，則原告依系爭租約及民法第184條第1項前段之規定，請求被告賠償附表編號四管理費14,031元、1月份水費41元、2月份電費1,282元、3月份電費1,418元，不能准許。　㈤附表編號5延誤期間不能出租之損失24萬2,358元部分：　　⒈損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受之損害及所失之利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。所謂所失利益，係消極妨害新財產之取得。又該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性，始足當之。　　⒉原告雖主張被告應賠償其上開延誤期間不能出租系爭房屋所受68日之租金損失共24萬2,358元（計算式：系爭租約之每月租金10萬6,923元÷30日×68日＝24萬2,358元）等語，並提出系爭租約（見本院卷一第30頁至第48頁）、蒙田大道117號1樓施工登記簿（見本院卷一第124頁）等件為憑。惟在房屋租賃市場中，房屋得否順利出租以及租金、租賃期間等交易條件，因房屋坐落之位置、房屋屋齡、結構、外觀及內部裝潢、市場行情、景氣繁榮程度以及承租人主觀需求等因素而異，原告並未就其確有於系爭天花板回復工程完成前，已有他人預計向原告承租而因該工程尚未施作完畢以致無法承租之情事，自難認原告確實受有因被告遲延返還系爭房屋而未能取得預期租金之損害，是原告依系爭租約及民法第184條第1項前段之規定所為此部分之請求，亦無從准許。　五、從而，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付15,950 元（即附表編號2系爭天花板回復工程費用1萬5,750元、附表編號3社區清潔管理費200元），及自113年4月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許，原告逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。至原告其餘請求權基礎，因原告係請求擇一為有利之判決，爰不加以贅述，併予敘明。又，本判決所命給付金額，未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依被告聲請，酌定相當擔保金額宣告免為假執行。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，爰併予駁回。　六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。　七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　許碧惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳帛芹附表（金額均為新臺幣）項次項目細項金額本院認為有理由之金額 1 系爭地磚回復工程工程款 26萬元 × 稅金 1萬3,000元 × 小計 27萬3,000元 × 2 系爭天花板回復工程工程款 1萬5,000元 1萬5,000元稅金 750元 750元小計 1萬5,750元 1萬5,750元 3 社區清潔管理費 1,600元 200元 4 修復期間之附加費用水費 41元 × 2月份電費 1,282元 × 3月份電費 1,418元 × 管理費 1萬4,031元 × 5 延誤期間不能出租之損失 24萬2,358元 × 總計 54萬9,480元 1萬5,950元

2025-03-20

SLDV-113-訴-660-20250320-1

重訴

臺灣雲林地方法院

拆屋還地等

臺灣雲林地方法院民事判決 113年度重訴字第34號原告台榮產業股份有限公司法定代理人倍安利投資有限公司上一人法定代理人陳英傑訴訟代理人周忠平王永春律師被告源大環能股份有限公司法定代理人彭鴻俊訴訟代理人林燿輝李承陶律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年2月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將坐落雲林縣○○鎮○○○段0000地號土地上如雲林縣虎尾地政事務所民國114年1月13日土地複丈成果圖即附圖所示編號Ａ部分面積479.5平方公尺之作業廠房、編號Ｂ部分面積105.75平方公尺之鐵皮涼棚，及編號Ｃ部分面積703.78平方公尺之鍋爐及空污防治設備，編號Ｅ部分面積11.39平方公尺之鐵皮涼棚，編號Ｆ部分面積70.18平方公尺之遮雨棚拆除，將編號Ｄ鐵皮圍牆內占用面積2710.09平方公尺土地交還原告。被告應自民國112年10月1日起至被告返還第一項土地之日止，按日給付原告新臺幣882元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第1項於原告以新臺幣4,156,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣12,466,414元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第2項已到期部分於原告按日以新臺幣294元供擔保後，得假執行。但被告如按日以新臺幣882元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款、第256 條分別定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第1、2項請求「被告應將雲林縣○○鎮○○○段0000地號土地上如附圖以紅色標示源大雲林廠面積2479平方公尺之地上物拆除後，將該土地返還予原告。被告應自民國112年1 0月1日起，至返還第一項所示土地之日止，按日給付原告新臺幣（下同）883元。」嗣原告於113年10月14日具狀變更訴之聲明，改請求「被告應將坐落雲林縣○○鎮○○○段0000地號土地上如雲林縣虎尾地政事務所113年8月12日土地複丈成果圖即附圖所示編號Ａ部分面積479.5平方公尺之作業廠房、編號Ｂ部分面積105.75平方公尺之鐵皮涼棚，及編號Ｃ部分面積703.78平方公尺之鍋爐及空污防治設備，編號Ｅ部分面積1 1.39平方公尺之鐵皮涼棚，編號Ｆ部分面積70.18平方公尺之遮雨棚等地上物移除後，將上開土地連同複丈成果圖所示Ｄ鐵皮圍牆所圈圍之其餘空地面積合計2,479平方公尺土地返還予原告。」嗣再於114年1月20日具狀變更訴之聲明，改請求「被告應將坐落雲林縣○○鎮○○○段0000地號土地上如雲林縣虎尾地政事務所113年12月9日土地複丈成果圖即附圖所示編號Ａ部分面積479.5平方公尺之作業廠房、編號Ｂ部分面積1 05.75平方公尺之鐵皮涼棚，及編號Ｃ部分面積703.78平方公尺之鍋爐及空污防治設備，編號Ｅ部分面積11.39平方公尺之鐵皮涼棚，編號Ｆ部分面積70.18平方公尺之遮雨棚等地上物移除後，將上開土地連同複丈成果圖所示Ｄ鐵皮圍牆所圈圍之其餘空地面積合計2,710.09平方公尺土地返還予原告。被告應自112年10月1日起，至返還第一項所示土地之日止，按日給付原告965元。」經核原告所為訴之變更，係基於同一基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，故原告所為訴之追加，與首揭規定相符，應予准許。至原告依測量之結果更正訴之聲明，並無變更訴訟標的，僅為補充更正事實上之陳述，非屬訴之變更，附此敘明。二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170條定有明文。原告之法定代理人原為陳英凱，嗣於訴訟進行中於113年6月27日變更為倍安利投資有限公司，業據被告於113年10月30日具狀聲明承受訴訟，有經濟部函文及聲明承受訴訟狀附卷足憑（見本院卷一第243頁至248頁），經核於法並無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠坐落雲林縣○○鎮○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，原告與被告於103年10月30日簽訂土地租賃契約書，約定雙方合作再生能源買賣契約，附帶租賃協議，原告於合約期間提供系爭土地2479平方公尺，租予被告設置再生能源鍋爐主輔設備及燃料原料貯存場所；原告依系爭土地公告地價為基礎，以總價百分之五收取年租金，租賃期間同雙方10 3年10月30日訂定「能源交易契約書」約定之期間。租約期限屆滿不續租或提前終止時，被告需於3個月內依合約拆除廠房及設備運回，土地應回復原貌並清理地上廢棄物，逾期部分原告得按原日租金之二倍向被告請求給付其不當利得，直至被告點交返還租賃土地為止，有土地租賃契約書1份在卷可稽。嗣兩造於104年7月23日簽訂能源交易第一次增補協議書，約定本合約簽署即為生效日，合約期限至112年6月30 日止，合約期滿3個月前，若雙方未以書面表示合約終止，雙方視為同意延長合約3年即為再行續約。如雙方不再續約，雙方亦應於合約期滿3個月前以書面提出合約終止，有能源交易第一次增補協議書1份在卷可佐。　　㈡原告於112年2月21日以（112）台榮總字第090號函文通知被告，兩造間能源交易契約書、能源交易契約書備忘錄及歷次增補合約契約終止日為112年6月30日，於合約到期後，不予續約等語。被告於112年3月29日回覆願就能源交易契約爭取再續約等語，足見被告已收受原告不再續約之書面通知，依兩造所簽訂第一次增補協議第1款約定，原告已於112年6月3 0日合約屆滿前3個月書面通知被告終止合約，故兩造間就系爭土地之租賃契約已於112年6月30日因租賃期間屆滿而消滅。　　㈢被告向原告承租系爭土地，原告雖出具土地使用權同意書，同意被告在系爭土地上建造廠房，但土地使用同意書之備註欄載明「本土地僅限所指定之貳仟肆佰柒拾玖平方公尺，租予源大環能（股）公司建築蒸汽廠用」等語，足以佐認原告係本於租賃契約關係而出具土地使用同意書，並未與被告另成立使用借貸關係。　㈣被告申請之「操作及燃料使用許可證」在112年5月2日屆滿，被告事後並未合法獲准展延，亦無重新取得新的使用許可證，顯然被告無法繼續合法操作鍋爐供給能源予原告，原告拒絕續約，屬正當權利之行使。又被告於承租系爭土地期間，違反約定，大量燃燒未經原告及環保局同意之未知物作為燃料，更於租賃期間內，未經原告同意，擅自進入原告作業區裝設管路，將其工作產生之廢水偷偷排放至原告之作業區，已嚴重影響兩造間之互信基礎，原告無法也不願再與被告續約。　㈤兩造合意締結「能源交易契約書」「能源交易契約書備忘錄」「土地租賃契約書」「能源交易第一次增補協議書」「能源交易第二次增補協議書」等契約，上開契約並無違反公序良俗、強制規定，或以損害他人為主要目的，基於私法自治及契約自由原則，有拘束當事人之效力，法院亦應尊重。被告就上開契約之內容知之甚稔，可得預見契約何時屆滿，契約屆滿之效力等。原告於契約屆滿後無意願續約，乃合法行使權利，並無權利濫用或違反誠信原則可言。　　　㈥兩造於104年7月23日簽訂能源交易第一次增補協議書，約定「本合約簽署即為生效日，合約期限至112年6月30日止，合約期滿3個月前，若雙方未以書面表示合約終止，雙方視為同意延長合約3年即為再行續約，如雙方不再續約，雙方亦應於合約期滿3個月前以書面提出合約終止」等語，係兩造簽訂之自動續約條款，係單方終止契約所須踐行之程序，亦即不願續約之一方必須在期間屆滿三個月前提出，且須以書面向對方提出，以阻止自動續約之效果發生，並非謂雙方未達成終止合意時，就發生自動續約之效果，更非無視契約所定租賃期限。　㈦原告依民法第767條、第455條、土地租賃契約書第6條約定，請求被告將系爭土地如雲林縣虎尾地政事務所114年1月13日土地複丈成果圖即附圖所示編號Ａ部分面積479.5平方公尺之作業廠房、編號Ｂ部分面積105.75平方公尺之鐵皮涼棚，及編號Ｃ部分面積703.78平方公尺之鍋爐及空污防治設備，編號Ｅ部分面積11.39平方公尺之鐵皮涼棚，編號Ｆ部分面積70. 18平方公尺之遮雨棚拆除，將編號Ｄ部分鐵皮圍牆內占用面積2710.09平方公尺土地交還原告，上開請求權，請求鈞院擇一為原告勝訴之判決。又兩造間之租賃關係消滅後，被告已無繼續占有使用系爭土地之權源，被告無正當理由占用系爭土地，受有相當租金之利益，致原告受有損害，原告依民法第179條、土地租賃契約書第6條約定請求被告返還不當得利，兩造間租金為公告地價總價之百分之五，以系爭土地租約最後一年之公告地價1,300元計算，乘以被告租賃面積271 0.09平方公尺，再乘以5％計算，則被告租賃系爭土地部分租金為每年176,156元，而原告依兩造所簽訂租賃契約第6條約定，得按每日租金之二倍請求被告返還不當得利，為此，原告請求被告自112年10月1日起至被告返還原告系爭土地如附圖所示編號Ｄ部分面積2710.09平方公尺土地之日止，按日給付原告965元等語。　　並聲明：㈠被告應將坐落雲林縣○○鎮○○○段0000地號土地上如雲林縣虎尾地政事務所113年12月9日土地複丈成果圖即附圖所示編號Ａ部分面積479.5平方公尺之作業廠房、編號Ｂ部分面積105.75平方公尺之鐵皮涼棚，及編號Ｃ部分面積703.78 平方公尺之鍋爐及空污防治設備，編號Ｅ部分面積11.39平方公尺之鐵皮涼棚，編號Ｆ部分面積70.18平方公尺之遮雨棚等地上物移除後，將上開土地連同複丈成果圖所示Ｄ鐵皮圍牆所圈圍之其餘空地面積合計2,710.09平方公尺土地返還予原告。㈡被告應自112年10月1日起，至返還第一項所示土地之日止，按日給付原告965元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。㈣訴訟費用由被告負擔。二、被告則以：　㈠兩造所簽訂之土地租賃契約書第5條約定：「雙方有義務於主約效力期間內維持此附約之效力；一方違反如「能源交易契約書、能源交易契約書備忘錄」所載等之重大情節，經他方以書面催告限期改善未果，他方得終止本契約；發生「能源交易契約書、能源交易契約書備忘錄」終止事由，導致其終止時，本契約亦隨同終止，租金結算至契約終止日為止。」原告主張已於112年2月21日以（112）台榮總字第090號函文通知被告，兩造間能源交易契約書、能源交易契約書備忘錄及歷次增補合約契約終止日為112年6月30日，於合約到期後，不予續約等語。惟查，兩造於104年7月23日簽訂之能源交易第一次增補協議書，係約定「若『雙方』未以書面表示合約終止」，及「『雙方』應於合約期滿3個月前以書面提出合約終止」等語，亦即契約文字已載明需雙方均書面表示方生終止效力。原告單方以書面所為終止土地租賃契約之意思表示，不生終止效力，兩造間之土地租賃契約至今仍持續有效，並未終止。　㈡被告在原告承包商之邀約下，向原告承租土地，投入高達2.6 億元建置能源鍋爐設備、廠房、燃料原料儲存場所，生產特殊規格蒸氣能源供給原告，且持續繳納租金予原告，原告請求被告拆屋還地，除造成被告投入興建廠房高達2.6億元之損失外，被告公司員工亦因廠房關閉而失去工作機會，原告權利之行使所能取得利益甚低，被告因原告權利行使所受損失甚高，原告終止兩造間土地租賃契約之行為應視為以損害他人為主要目的，不應准許，原告請求被告拆屋還地有權利濫用及違反誠信原則之情事。　　㈢原告於112年7月1日零時起已關閉其公司之氣閥及供給被告生活用水及鍋爐所需用水，阻斷被告依試車計畫書進行相關測試，並據測試結果取得固定污染源操作及燃料使用許可證之可能，是被告未能取得許可證之原因，乃係因原告蓄意違反能源交易契約書規定之義務所致，原告本件起訴之主張，應屬以損害他人為主要目的。　　㈣原告於112年7月25日收受被告所給付112年1月至12月之全年度租金，並開立發票與被告，是原告已以收取112年6月30日以後租金之實際行動，表達其願意與被告續約至115年6月30 日之意願。原告片面主張兩造間之土地租賃契約已於112年6 月30日屆滿，惟仍多次與被告商談關於能源交易之相關工作事項，被告因此投入300萬元進行設備於流程改善，原告所為顯然違反禁反言原則，其片面終止契約之行為，顯非適法，應不生效力。　　㈤原告主張被告於租賃期間大量使用許可證允許以外之未知物作為燃料云云，並非事實。至原告主張偷偷排放廢水至原告作業區云云，係因被告冷卻塔旁通故障，因現場員工之錯誤行為導致冷卻水不得已導流至雨水溝，已經被告指證處分，實則水體溢流僅係單純意外，並非被告刻意為之，可責性尚屬輕微，且已經被告改善。　　㈥被告請求傳喚證人張怡瑩，證明原告有要求被告改善能源交　　易相關作業事項，有繼續與被告就續約工作事項進行討論及　　修正之事實。另請求傳喚證人彭鴻俊、陳俊臣，證明兩造就　　能源交易、土地租賃契約磋商、協議之經過，兩造何以訂立　　該條款及當事人所約定之真意為何等語，資為抗辯。　　並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受　　不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：　㈠系爭土地為原告所有。　㈡系爭土地上如雲林縣虎尾地政事務所114年1月13日土地複丈成果圖即附圖所示編號Ａ部分面積479.5平方公尺之作業廠房、編號Ｂ部分面積105.75平方公尺之鐵皮涼棚，及編號Ｃ部分面積703.78平方公尺之鍋爐及空污防治設備，編號Ｅ部分面積11.39平方公尺之鐵皮涼棚，編號Ｆ部分面積70.18平方公尺之遮雨棚，係被告出資建造完成、編號Ｄ鐵皮圍牆內之土地占用面積為2710.09平方公尺。　　　㈢原告與被告於103年10月30日簽訂土地租賃契約書，約定雙方合作再生能源買賣契約，附帶租賃協議，原告於合約期間提供坐落雲林縣○○鎮○○○段0000地號土地部分（2479平方公尺），租給被告設置再生能源鍋爐主輔設備及燃料原料貯存場所；原告依上開土地公告地價為基礎，以總價百分之五收取年租金，租賃期間同雙方103年10月30日訂定「能源交易契約書」約定之期間。租約期限屆滿不續租或提前終止時，被告需於3個月內依合約拆除廠房及設備運回，土地應回復原貌並清理地上廢棄物，逾期部分原告得按原日租金之二倍向被告請求給付其不當利得，直至被告點交返還租賃之土地為止，有土地租賃契約書1份在卷可稽。　㈣兩造於103年10月30日簽訂能源交易契約書及能源交易契約書備忘錄，嗣於104年7月23日簽訂能源交易第一次增補協議書，約定本合約簽署即為生效日，合約期限至112年6月30日止，合約期滿3個月前，若雙方未以書面表示合約終止，雙方視為同意延長合約3年即為再行續約。如雙方不再續約，雙方亦應於合約期滿3個月前以書面提出合約終止，有能源交易第一次增補協議書1份在卷可佐。　　㈤原告於112年2月21日以（112）台榮總字第090號函文通知被告，兩造間能源交易契約書、能源交易契約書備忘錄及歷次增補合約契約終止日為112年6月30日，於合約到期後，不予續約等語。被告於112年3月29日回覆願就能源交易契約爭取再續約等語。　㈥原告曾具土地使用權同意書，同意被告於系爭土地上建造鋼骨造建築物1棟，有土地使用權同意書1份在卷可考。被告所有之作業廠房前取得雲林縣政府所核發（104）（雲）營建字第00647號建造執照及（105）（雲）營使字第305號使用執照。　㈦系爭土地112年之公告地價為每平方公尺1,300元。四、得心證之理由：　　本件之爭點在於原告主張兩造間之土地租賃契約已因租賃期間屆滿而消滅，有無理由？原告請求被告拆除廠房、設備、鐵皮涼棚、遮雨棚及鐵皮圍牆，返還系爭土地，有無理由？原告請求被告給付相當租金之不當得利，有無理由？　㈠兩造間之土地租賃契約是否已因租賃期間屆滿而消滅？　⒈原告主張系爭土地為原告所有，原告與被告於103年10月30日簽訂能源交易契約書、能源交易契約書備忘錄、土地租賃契約書，兩造於能源交易契約書約定由原告指定廠址內一適當區域，租給被告申請設置再生能源鍋爐主輔設備、廠房及燃料原料貯存場所，被告須遵守雙方所定土地租賃契約書之規定，且僅得用於製造蒸汽專供原告使用，被告依系爭土地公告地價為基礎，以總價之百分之五繳納年租金，土地上所有設施及建築物均由被告依法自費建造，房屋建造執照之起造人為被告，設施及建築物修繕之義務及稅費均由被告負擔。包括鍋爐房、鍋爐本體及周邊設備及銜接管線索有地上權皆為被告所有，被告負責操作、維修、確保鍋爐效率良好，以供品質穩定，合乎原告需求之蒸汽，能源交易契約書之合約期為7年，自本契約生效日（即被告取得工廠登記證）9個月後起算；另於土地租賃契約書約定租約期限屆滿不續租或提前終止時，被告需於三個月內依合約拆除廠房及設備運回，土地應回復原貌並清理地上廢棄物，逾期部分原告得按原日租金之二倍向被告請求給付其不當利得，直至被告點交返還租賃土地為止。嗣兩造於104年7月23日簽訂能源交易第一次增補協議書，約定「本合約簽署即為生效日，合約期限至11 2年6月30日止，合約期滿三個月前，若雙方未以書面表示合約終止，雙方視為同意延長合約三年即為再行續約；乙方則再優惠計價折扣1.5％予甲方（得參考當時燃料狀況另定較優惠折扣之折扣）。如雙方不再續約，雙方亦應於合約期滿三個月前以書面提出合約終止」等情，為被告所不爭執，並有能源交易契約書、能源交易契約書備忘錄、土地租賃契約書、能源交易第一次增補協議書在卷可考。　⒉原告另主張：原告已於112年2月21日以（112）台榮總字第09 0號函文通知被告，兩造間能源交易契約書、能源交易契約書備忘錄及歷次增補合約契約終止日為112年6月30日，於合約到期後，不予續約等語，而被告於112年3月29日回覆願就能源交易契約爭取再續約等語，足見被告已收受原告不再續約之書面通知，依兩造所簽訂第一次增補協議第1款約定，原告於112年6月30日合約屆滿前3個月書面通知被告終止合約，故兩造間就系爭土地之租賃契約已於112年6月30日因租賃期間屆滿而消滅等情，為被告所否認，並以：兩造於104 年7月23日簽訂之能源交易第一次增補協議書，係約定「若『雙方』未以書面表示合約終止」，及「『雙方』應於合約期滿3 個月前以書面提出合約終止」等語，亦即契約文字已載明需雙方均書面表示方生終止效力。原告單方以書面所為終止土地租賃契約之意思表示，不生終止效力，兩造間之土地租賃契約至今仍持續有效，並未終止等語置辯。經查：　⑴系爭能源交易第一次增補協議書第1款約定：「本合約簽署即為生效日，合約期限至112年6月30日止，合約期滿三個月前，若雙方未以書面表示合約終止，雙方視為同意延長合約三年即為再行續約；乙方則再優惠計價折扣1.5％予甲方（得參考當時燃料狀況另定較優惠折扣之折扣）。如雙方不再續約，雙方亦應於合約期滿三個月前以書面提出合約終止」等語，有能源交易第一次增補協議書在卷可佐。　⑵按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎。易言之，所謂「探求當事人之真意」，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院98年度台上字第1925號、 96年度台上字第286號判決意旨參照）。　⑶觀諸系爭能源交易第一次增補協議書第1款約定之文義，可知兩造已明文約定合約期限至112年6月30日止，惟考量兩造可能於契約期滿後續約，兩造另約定「若雙方未以書面表示合約終止，雙方視為同意延長合約三年即為再行續約」、「如雙方不再續約，雙方亦應於合約期滿三個月前以書面提出合約終止」等語，由契約文字觀之，上開約定之真意應係倘兩造均未以書面表示合約終止，則視為兩造同意延長合約三年即再行續約，惟兩造倘有一方不願再續約，則應於合約期滿三個月前以書面提出合約終止，即契約之一方倘欲單方終止合約，則應以書面通知合約終止，非謂合約需經雙方均同意不再續約，且均於合約期滿三個月前以書面提出合約終止，始生不再續約之效力。否則，倘契約之一方願續約，而另一方不願續約，即認契約因未經雙方均書面表示合約終止，而生自動續約之法律效果，顯然無視於契約之一方不願續約之意願，而強制續約，應非兩造簽訂系爭能源交易第一次增補協議書之真意。況探求兩造簽訂能源交易契約書、能源交易契約書備忘錄、土地租賃契約書、能源交易第一次增補協議書之真意及上開契約所欲達成之經濟目的，無非係由原告提供土地租賃予被告，由被告申請設置再生能源鍋爐主輔設備、廠房及燃料原料貯存場所，製造蒸汽專供原告使用，而被告申請之「操作及燃料使用許可證」在112年5月2日屆滿，於許可證期限屆滿後，被告並未合法獲准展延，亦未重新取得新的使用許可證，被告已無法繼續製造蒸汽供給原告使用，則原告出租系爭土地及被告承租系爭土地之目的已無法達成，原告既已於112年2月21日以函文通知被告於112年6月30 日合約到期後，不再續約，足認原告已依系爭能源交易第一次增補契約書之約定，於合約到期三個月前以書面提出合約終止，則兩造間系爭土地之租賃關係因租賃期限屆滿而消滅，應堪認定。　㈡原告請求被告拆除廠房、設備、鐵皮涼棚、遮雨棚及鐵皮圍牆，返還系爭土地，有無理由？　⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段定有明文。次按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第76 7條亦有明文規定。又兩造所簽訂之土地租賃契約書第6條約定：租約期限屆滿不續租，乙方（即被告）需於三個月內依合約拆除廠房及設備運回，土地應回復原貌並清理地上廢棄物，有土地租賃契約書在卷可憑。　⒉經查，被告所出資建造之作業廠房、鐵皮涼棚、鍋爐及空屋防治設備、鐵皮涼棚、遮雨棚占用原告所有系爭土地如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ、Ｆ部分，而兩造間之土地租賃契約於1 12年6月30日因租賃期間屆滿而消滅，已如前述，被告並未依兩造所簽訂之土地租賃契約書第6條約定，拆除廠房及設備，且未能舉證證明其有何繼續占有使用系爭土地之法律權源，顯係無權占用系爭土地，則原告依民法第455條、第767 條規定及系爭土地租賃契約書之約定，請求被告拆除系爭土地上如附圖所示編號Ａ部分面積479.5平方公尺之作業廠房、編號Ｂ部分面積105.75平方公尺之鐵皮涼棚，及編號Ｃ部分面積703.78平方公尺之鍋爐及空污防治設備，編號Ｅ部分面積1 1.39平方公尺之鐵皮涼棚，編號Ｆ部分面積70.18平方公尺之遮雨棚拆除，並請求被告將附圖所示編號Ｄ鐵皮圍牆內占用面積2710.09平方公尺土地返還原告，洵屬有據。　㈢至被告辯稱：被告經原告承包商之邀約，向原告承租土地，投入高達2.6億元建置能源鍋爐設備、廠房、燃料原料儲存場所，生產特殊規格蒸氣能源供給原告，且持續繳納租金予原告，原告請求被告拆屋還地，除造成被告投入興建廠房高達2.6億元之損失外，被告公司員工亦因廠房關閉而失去工作機會，原告權利之行使所能取得利益甚低，被告因原告權利行使所受損失甚高，原告終止兩造間土地租賃契約之行為應視為以損害他人為主要目的，原告請求被告拆屋還地有權利濫用及違反誠信原則之情事等語，為原告所否認，經查，按民法第148 條第1 項規定「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的」，其立法意旨係在限制權利人行使權利，不得專以損害他人為主要目的，苟權利人行使權利不免使他人喪失利益，但苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號原判例意旨參照）。經查，兩造間之土地租賃契約已因租賃期間屆滿而消滅，原告基於所有權人地位行使權利，訴請被告拆除地上物返還土地，要難認係專以損害被告為主要目的，縱被告因原告行使權利之行為而受損害，仍不得謂有權利濫用或違反誠信原則，至被告雖投入2.6億元之資金設置廠房及相關設備，然被告與原告間每年能源交易金額約7、8000 萬元，業據被告自承在卷，是被告在系爭土地約7年租賃期間之能源交易金額合計高達5、6億元，除足敷支應被告投入生產所需成本外，亦有相當之獲利，而兩造所簽訂之土地租賃契約為定期契約，被告於簽約之初就系爭土地租賃期間為 7年，租賃土地之目的係為讓被告於租賃土地上製造蒸汽與原告進行能源交易知之甚稔，然被告於原申請之操作及燃料使用許可證期限屆滿後，並未獲准展延，亦未重新取得新的使用許可證，顯見被告並未能合法生產蒸汽予原告使用，惟被告仍要求原告同意其繼續承租系爭土地，甚至協助被告進行相關測試。被告上開辯解，難認合理，亦無足取。　㈣原告請求被告給付相當租金之不當得利，有無理由？　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利　　益，不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返　　還者，應償還其價額。民法第179 條、第181 條但書分別定　　有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益　　，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號原判例參照）。查本件原告與被告間之租賃關係已於112年6月30日租賃期間屆滿而消滅，被告依約本應將系爭土地上如附圖所示編號Ｄ鐵皮圍牆範圍內面積2710.09平方公尺之土地交還原告，惟被告現仍占有使用上開土地，則被告自112年7月1日起無法律上權源占有系爭土地如附圖所示編號Ｄ鐵皮圍牆範圍內之土地，應堪認定，被告占有系爭土地如附圖所示編號Ｄ鐵皮圍牆範圍內之土地，受有占有之利益，致原告受有不能使用收益上開土地之損害，而依其利益之性質不能返還，則原告基於不當得利之法律關係，訴請被告返還相當於租金之不當得利，自屬於法有據。　⒉按兩造所簽訂之土地租賃契約書第1條約定：甲方提供虎尾鎮惠來厝段1811地號土地部分（2479平方公尺），租給乙方設置再生能源鍋爐主輔設備及燃料原料貯存場所。第2條約定：甲方依該筆土地公告地價為基礎，以總價的百分之五收取年租金。第6條約定：租約期限屆滿不續租，乙方（即被告）需於三個月內依合約拆除廠房及設備運回，土地應回復原貌並清理地上廢棄物，逾期部分甲方（即原告）得按原日租金之二倍向乙方請求給付其不當利得，直至乙方被告點交返還租賃土地為止，有土地租賃契約書在卷可稽，堪認兩造約定租賃契約期滿後，原告得按原日租金之二倍請求被告給付不當得利，而兩造所約定之日租金，係以被告向原告承租系爭土地面積2479平方公尺乘以公告地價之百分之五計算，並非以被告占用系爭土地面積2710.09平方公尺為計算基礎。是以系爭土地112年之公告地價1,300元，乘以被告承租面積 2479平方公尺，再乘以5％計算，則被告承租系爭土地最後一年之日租金應為441元（計算式：2,479平方公尺×1,300元×5 ％÷365＝441元，元以下四捨五入）。準此，原告依兩造所簽訂土地租賃契約書第6條約定，於兩造租賃期間屆滿3個月後，請求被告自112年10月1日起，至被告返還系爭土地如附圖所示編號Ｄ鐵皮圍牆範圍內之土地之日止，按日給付原告相當租金之不當得利即原日租金2倍即882元，尚屬有據，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。　㈤綜上所述，原告依民法第455條、第767 條、第179 條規定及兩造間土地租賃契約書之約定，請求被告將系爭土地上如附圖所示編號Ａ部分面積479.5平方公尺之作業廠房、編號Ｂ部分面積105.75平方公尺之鐵皮涼棚，及編號Ｃ部分面積703.7 8平方公尺之鍋爐及空污防治設備，編號Ｅ部分面積11.39平方公尺之鐵皮涼棚，編號Ｆ部分面積70.18平方公尺之遮雨棚，並請求被告將附圖所示編號Ｄ鐵皮圍牆內占用面積2710.09 平方公尺返還原告，及請求被告自112年10月1日起至被告返還系上開土地之日止，按日給付原告882元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。　㈥又兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核於　　法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額併宣告之。　㈦本件事證已臻明確，被告雖請求傳喚證人張怡瑩，證明原告有要求被告改善能源交易相關作業事項，有繼續與被告就續約工作事項進行討論及修正之事實，並請求傳喚證人彭鴻俊、陳俊臣，證明兩造就能源交易、土地租賃契約磋商、協議之經過，兩造何以訂立該條款及當事人所約定之真意為何，惟兩造是否曾經討論續約相關事宜，並不影響兩造間之土地租賃契約已因租賃期間期滿而消滅之認定，至於兩造間所簽訂之土地租賃契約之文義解釋，已經本院認定如上，是本件並無傳喚證人張怡瑩、彭鴻俊、陳俊臣到庭作證之必要，此外，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均對判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官冷明珍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　梁靖瑜

2025-03-20

ULDV-113-重訴-34-20250320-3

訴

臺灣橋頭地方法院

所有權移轉登記

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度訴字第1016號原告蔡姿慧訴訟代理人黃順天律師被告王伍順訴訟代理人陳建誌律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國114年2月18 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（權利範圍：全部）及其上同段438建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○○路 000巷00弄0號，權利範圍：全部）之所有權移轉登記予原告。二、訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告設立環宙實業行並經營水電工程等業務，其因業務上有倉庫及員工宿舍之需求，遂於民國112年5月11日與訴外人光祐地產事業有限公司（下稱光祐公司）簽立不動產買賣意願書，擬向訴外人曾順得承購其所有之高雄市○○區 ○○段0000地號土地及其上同段438建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○○路000巷00弄0號，下合稱系爭房地），並同時支付新臺幣（下同）5萬元作為斡旋金。嗣原告於112年5月1 5日與曾順得簽立系爭房地之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價為1,050萬元，簽約款為105萬元，完稅款為105萬元，尾款為840萬元。惟因原告名下已有一房地，其貸款資格不足給付尾款，遂委請其男友即訴外人王建文之子即被告擔任系爭房地之登記名義人、貸款債務人，原告並於系爭買賣契約上記載「本人蔡姿慧確為同意將本買賣標的物產權登記在王伍順之名義」等語（下稱系爭借名登記契約）。後被告於112年6月17日於臺灣銀行大昌分行開立帳號為000000000000號帳戶（下稱被告臺灣銀行帳戶），系爭房地並於112年6月21日登記於被告名下，再以被告名義向臺灣銀行貸款840萬元（下稱系爭貸款），並為臺灣銀行設定最高限額抵押權。系爭房地買賣價金之簽約款105萬元及完稅款105萬元，經扣除原告已給付之斡旋金5萬元後，剩餘 205萬元係由王建文委請其弟弟即訴外人王建龍存入被告帳戶後，再由被告轉入系爭買賣契約之履約保證帳戶內，剩餘尾款840萬元部分，則由被告辦理系爭貸款給付，其後原告均有於每月27日前將3萬2,000元匯入被告臺灣銀行帳戶內，用以支付系爭貸款之本金及利息，且系爭房地買賣過戶之所有稅捐、規費、代書費用等俱由原告支付。又原告不但執有系爭買賣契約之價金履約明細暨點交證明書、系爭房地之使用執照、所有權狀，於系爭房地登記於被告名下開始，系爭房地亦均由原告使用、管理，供環宙實業行作為倉庫及員工宿舍使用，是原告方為系爭房地之實際所有權人，兩造間就系爭房地應有成立系爭借名登記契約。然被告於113年3月26 日以存證信函要求原告自系爭房地遷出，更對原告提起遷讓房屋事件訴訟（即本院113年度橋簡字第725號事件，下稱另案），兩造之信任關係已破裂，原告為此終止系爭借名登記契約，並以起訴狀繕本之送達通知被告，再依民法第179條、第767條規定，及類推適用民法委任契約之規定，請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告。並聲明：如主文所示。二、被告則以：系爭房地係被告父親王建文購買並贈與給被告，因王建文無力給付頭期款，才商請其弟弟王建龍幫忙出錢，王建龍才會分別於112年5月17日、同年6月17日以現金存入1 00萬元、116萬2,188元至被告中華郵政橋頭郵局帳戶內，被告再分別於112年5月18日、同年6月17日各匯款100萬元、11 6萬2,188元至系爭買賣契約之履約保證帳戶內，用以給付系爭買賣契約之價金。原告為王建文之女朋友，王建文購買系爭房地贈與被告後，即商議將系爭房地提供予原告放置材料及作為員工宿舍使用，再由原告按月給付被告系爭貸款作為租賃之對價，故原告主張兩造就系爭房地有成立系爭借名登記契約，顯與事實不符。又因系爭房地之買賣過程均係由王建文出面處理，被告並未親自出面，被告自不知悉系爭買賣契約係以何人名義作為買受人，亦不知曉系爭買賣契約上有記載「本人蔡姿慧確為同意將本買賣標的物產權登記在王伍順之名義」等語，且系爭房地過戶完畢後，王建文說要保管系爭房地之所有權狀，被告不疑有他，即將該等文件均交由王建文保管等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事項　㈠原告在高雄市○○區○○路000巷0號設立環宙實業行，經營水電工程等業務。　㈡原告於112年5月11日與光祐公司簽立不動產買賣意願書（審訴卷第19頁），委託光祐公司居間仲介，擬承購系爭房地，並同時支付5萬元作為斡旋金。　㈢原告於112年5月15日與系爭房地之出賣人曾順得簽立系爭買賣契約書（審訴卷第21頁至第31頁），約定買賣總價為1,05 0萬元，簽約款為105萬元，完稅款為105萬元，尾款為840萬元，簽立系爭買賣契約書後，又再其上記載「本人蔡姿慧確為同意將本買賣標的物產權登記在王伍順之名義」，被告並擔任系爭房地之貸款債務人。　㈣被告於112年6月17日開設被告臺灣銀行帳戶，系爭房地於112 年6月21日登記於被告名下，以被告名義向臺灣銀行貸款840 萬元，並為臺灣銀行設定最高限額抵押權。被告申辦上開貸款後，原告均有於每月27日前將3萬2,000元匯入被告臺灣銀行帳戶，用以支付貸款之本金及利息。　㈤王建文為原告男友、被告父親，王建龍為王建文之弟弟、被告叔叔。　㈥王建龍分別於112年5月17日、同年6月17日以現金存入100萬元、116萬2,188元至被告中華郵政橋頭郵局帳戶內，被告再分別於112年5月18日、同年6月17日各匯款100萬元、116萬2 ,188元至台新銀行受託信託財產專戶（即系爭買賣契約之履約保證帳戶）。　㈦系爭房地自登記於被告名下以來，使用人均為原告，原告均作為其經營之環宙實業行之倉庫及員工宿舍使用。　㈧系爭房地之使用執照、所有權狀（審訴卷第57頁至第63頁）均係由原告持有。　㈨被告於113年3月26日以高雄地方法院郵局存證號碼442號存證信函（審訴卷第65頁至第66頁）請原告經營之環宙實業行於函到1個月，自系爭房地遷出，原告於113年3月27日收受前開存證信函。　㈩被告對原告提起遷讓房屋事件訴訟，經本院以113年度橋簡字第725號（即另案）判決認原告辯稱兩造就系爭房地為借名登記關係之事，並非全然無稽，且即使認定兩造間並無借名登記關係存在，被告主張終止兩造間無約定期限之租賃關係，不合於土地法第100條第3款、民法第440條第1項規定，而駁回被告之訴，目前被告已經提起上訴。四、本件之爭點　㈠兩造就系爭房地是否有系爭借名登記契約存在？　㈡原告類推適用民法委任契約之規定、民法第179條、第767條規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，有無理由？五、本院得心證之理由　㈠按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。而不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院105年度台上字第1897號、102年度台上字第1833號判決參照）。蓋不動產為登記名義人所有屬常態事實，為他人借名登記者屬變態事實，主張借名登記者，應就該借名登記之利己事實，提出符合經驗法則、論理法則之事證以資證明，始可謂已盡舉證責任（最高法院110年度台上字第511號判決參照）。惟證明借名登記契約成立之證據資料，不以直接證據為限，倘綜合其他情狀，證明由一方出資取得財產登記他方名下後，仍持續行使該財產之所有權能並負擔義務者，或出面洽談買賣契約、買賣價金之出資、繳納稅捐、繳納貸款、出租、保管所有權狀或實際管領使用之人為何人者，非不得憑此等間接事實，推理證明彼等間存有借名登記契約（最高法院98年度台上字第1048號、112 年度台上字第2160號判決參照）。本件原告主張兩造間就系爭房地存在系爭借名登記契約，既為被告所否認，自應由原告就兩造間有借名登記意思表示合致之事實，負舉證之責，先予敘明。　㈡經查，原告係以其名義與光祐公司簽立不動產買賣意願書（審訴卷第19頁），並與曾順得簽立系爭買賣契約（審訴卷第 21頁至第31頁），原告並於價金履約專戶明細暨點交證明書之買方簽章欄位簽名等情，有該點交證明書可證（審訴卷第 43頁）；佐以證人即系爭買賣契約之房仲林慧玲於另案審理中證稱：一開始是原告及其先生即王大哥（指王建文）來找我談要買房子，說公司要放工具及當宿舍用，我手邊剛好有系爭房地，就介紹給原告。簽立系爭買賣契約時，原告及其先生都有來，但都是原告簽名、下斡旋金，本來說要登記在原告夫妻名下，我有說若名下有房屋，貸款成數會比較少，故原告夫妻有討論要登記給誰，因為王建文不只一個兒子，後來好像是要登記給被告，只有被告可以貸款到8成。從頭到尾我只知道是原告夫妻要買的，我沒有看過被告，交鑰匙、結案最後簽名都是原告簽的。系爭買賣契約上所載「本人蔡姿慧確為同意將本買賣標的物產權登記在王伍順之名義」等語，是於112年5月15日簽約之後加載的，因為原告說他們要更改系爭房地之登記名義人，後來我有約被告到我們公司簽名。系爭房屋點交的時候，我有把所有權狀交給原告，並向原告收取代書費，被告並未到場，就我所知，系爭房地是借名登記在被告名下，因為都是原告夫妻做主要登記給誰等語（另案卷第180頁至第187頁）；證人即系爭買賣契約之代書宋淑芬則於另案審理中證稱：我記得是原告來簽系爭買賣契約，後來因為原告（名下）有二屋，為了房貸成數考量，被告父親說要登記小孩的名字，我說買方可以在合約上指定登記名義人，故我們請原告填寫登記名義人是誰，登記名義人那行字是事後補的，因為簽約當下原告並沒有說，只有說買房子是為了放工具跟給員工住，我從頭到尾只有在銀行對保的時候見過被告而以等語（另案卷第250頁至第254頁）。由上可知，系爭買賣契約自始至終均係由原告、王建文出面與仲介、代書及賣方接洽，且原告均稱購入系爭房地之原因係為了供環宙實業行作為倉庫及員工宿舍使用，被告並未介入或參與購買系爭房地之過程，顯見系爭房地之購入與否均係由原告、王建文所主導，係其等考量貸款成數之問題，才會於簽立系爭買賣契約之後，方指定登記名義人為被告。況系爭房地之點交、權狀交付，均係由原告出面完成，此情已與一般實際出資購買者，通常會參與締約、交屋過程相互違背，又系爭房地登記於被告名下後，雖以被告名義申辦貸款，然實際使用系爭房屋、持有所有權狀並繳納貸款者，均為原告乙情，亦為兩造所不爭執（院卷第38頁至第40頁），益徵原告主張系爭房地係借名登記於被告名下之事實，應屬有據。　㈢證人及被告叔叔王建龍固於另案審理中證稱：被告父親跟我說要買一間房子給被告，頭期款我出，後面貸款被告要貸，並說好要給原告當作員工宿舍使用。我是因為被告是我的姪子，才願意幫他出頭期款，否則原告跟我又沒關係，不需要我出錢，後來不知道為何又變成是原告在繳納貸款，我認為不合理，系爭房地應該一開始就是要給被告，沒有借名登記的事情等語（另案卷第188頁至第196頁），然依證人林慧玲、宋淑芬之前揭證述，原告與王建文出面締結系爭買賣契約時，始終均稱購入系爭房地係要提供給環宙實業行使用，均未提及係王建文購入後要贈與給被告乙事，是王建龍前開證詞，已與林慧玲、宋淑芬之證詞不符。縱王建文委請王建龍給付系爭房地之頭期款時，有向王建龍稱系爭房地係要贈與給被告，此亦僅為王建文對王建龍之單方說詞，而無法排除是王建文為了遊說王建龍出資所杜撰之說法，王建龍既未親自參與購入系爭房地之過程，自無法單以其證詞或主觀想法，即率認系爭房地之實際購入者即為被告。從而，原告主張兩造就系爭房地應有系爭借名登記契約存在等情，應屬可採。　㈣再按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，為民法第549條第1項、第541條第2項所明定。當事人之一方借用他方名義辦理不動產之所有權登記，且未違反法律之強制規定或公序良俗者，性質上屬於借名登記之無名契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他種類之勞務給付契約之性質，依民法第529條規定，應適用民法委任之相關規定，得隨時終止借名登記契約。又不動產之借名契約關係既已終止，基於終止借名登記契約後之返還請求權，自得請求他方移轉不動產所有權登記（最高法院103年度台上字第114 8號判決參照）。準此，借名人得隨時終止借名登記契約，並於借名登記契約終止後，請求出名人將借名取得之權利移轉於己。經查，兩造間就系爭房地有系爭借名登記契約存在乙節，業經本院認定如前，原告以起訴狀繕本送達向被告為終止系爭借名登記契約之意思表示，被告並就原告之主張為上揭答辯，應認系爭借名登記契約已合法終止，則原告類推適用民法第541條第2項、民法第179條規定，請求被告移轉登記系爭房地之所有權，洵屬有據。又原告依民法第541條第2項、民法第179條規定請求既有理由，其基於選擇合併依民法第767條第1項規定併為請求部分，本院即無庸再予審究。六、綜上所述，原告類推適用民法第541條第2項、第179條規定，請求被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併予敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　楊凱婷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林孟嫺

2025-03-20

CTDV-113-訴-1016-20250320-1