損害賠償等
臺灣臺北地方法院民事判決
108年度重訴字第1159號
原 告 王炳如
訴訟代理人 王家鋐律師
王威權
被 告 唐禧建設事業股份有限公司
法定代理人 張堅鎮
訴訟代理人 劉和鑫律師
李永然律師
上列當事人間請求損害賠償等事件,本院於民國113年9月6日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣351萬2,503元,及自民國108年7月16日起
至清償日止,按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔19%,餘由原告負擔。
本判決第1項於原告以新臺幣117萬834元為被告供擔保後,得假
執行。但被告以新臺幣351萬2,503元為原告預供擔保後,得免為
假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面:
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院,但以關於由一定法律
關係而生之訴訟為限;前項合意,應以文書證之,民事訴訟
法第24條定有明文。查本件兩造簽訂之「承德路案合建契約
書」(下稱系爭契約)第25條合意以本院為第一審管轄法院
(見本院卷一第82頁),是本院就本件有管轄權。
二、次按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求
之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者,不在
此限,民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。查原告
起訴請求被告償付合建房屋價差共新臺幣(下同)1,768萬3
03元,請求權基礎包括系爭契約第15條第1項、第16條第2項
、第5項、第22條第3項第2款(見本院卷一第12頁);嗣迭
經修正補充後,請求權基礎末確認為系爭契約第16條第5項
、第22條第3項第2款約定及民法第359條、第179條、第360
條、第227條規定(見本院卷二第162-166頁,卷三第79-95
頁、第612頁、第667-668頁,卷四第143-144頁)。核原告
上開追加請求權基礎之基礎事實同一,且不甚礙被告之防禦
及訴訟之終結,核與上開規定相符,應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張:
㈠、兩造於民國103年10月2日簽立系爭契約,以原告提供臺北市○
○區○○段○○段00○0000地號等2筆土地、併同其他同段11-1、1
2、12-1、13-6、13-7地號等5筆土地,由被告提供資金及建
造房屋方式,合作興建住宅大樓(下稱系爭大樓),雙方約
定由原告分得系爭大樓第6、7、8樓全部範圍(下稱系爭樓
層)以及7個汽車停車位,故系爭契約性質為買賣與承攬之
混合契約。兩造續於103年10月13日就設計施工細節簽立「
承德路案約定承諾書」(下稱系爭承諾書),嗣系爭大樓已
完工交屋。然原告取得之系爭樓層有短作、規格尺寸不符、
施作不善等瑕疵,經原告定期催告被告補正未果,被告亦稱
無力修繕。爰依系爭契約第16條第5項、第22條第3項第2款
約定、民法第359條、第179條、第360條、第227條規定,請
求被告給付如附表1所示修繕估價費用共計987萬2,405元(
請求明細、金額詳如附表1原告主張項目及金額所示)。再
兩造簽立系爭契約後,雙方補充約定系爭樓層建材設備規格
,經被告以電子郵件將所製作標題為「建材與設備」之文件
提供予原告,然被告嗣未依上開約定內容施作,致系爭樓層
價值降低而有價差。爰依系爭契約第16條第5項、第22條第3
項第2款、民法第359條、第179條、第360條規定,請求被告
給付價差共計56萬8,920元(請求明細、金額詳如附表2原告
主張項目及金額所示)。
㈡、再依系爭承諾書第2條第7項約定,系爭樓層使用建材應依標
準層即1層4戶為基準,予以計算加減找補額。兩造於簽訂系
爭契約前,原告業提出系爭樓層最終經二工後規劃為1層1戶
之需求,該等樓層最終亦係以1層1戶交屋。參被告所提「標
準層工程表」及他層承購戶之「客戶建築工程變更計算表」
,計算標準層每層基本配備價值為343萬7,667元,則系爭樓
層共3層,合計1,031萬3,001元;而系爭樓層經列算追加減
後,合計配備價值為307萬4,023元,被告應退還價差723萬8
,978元(計算式詳如附表3原告主張項目、金額所載),爰
依系爭契約第22條第3項第2款、民法第359條、第179條、第
360條規定請求被告給付。
㈢、聲明:
⒈、被告應給付原告1,768萬303元,及自民事起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。
⒉、願供擔保,請准宣告假執行。
二、被告則以:
㈠、系爭契約第23條第1、5項約定,可知其著重在建商完成建屋
工作後,由原告原始取得分得部分所有權,原告則將部分土
地轉移於被告以作為報酬,則系爭契約屬承攬契約,並非買
賣關係。原告不得依民法第359條、第360條等規定請求。況
本件並無被告保證品質之情事,與民法第360條規定要件不
合。
㈡、就瑕疵部分,被告已於107年10月27日將系爭樓層點交予原告
,遲於108年4月12日瑕疵至多僅餘「108年4月12日改善單」
所載兩造尚無共識部分,其中與原告於本件主張有關者僅有
輕質灌漿牆空洞及銜接不平之瑕疵。其餘部分原告既已驗收
合格,不得事後再主張存在瑕疵。另就原告主張附表1瑕疵
部分:
⑴、就項次1之⑴,乃原告於107年間要求不油漆粉刷、不作地磚,
但預留機電設備管線,改採毛胚交屋,不得認此屬瑕疵。
⑵、就項次1之⑵,該梯廳共有部分非屬系爭承諾書約定由原告受
領之範圍,且已由管委會進行點交,與原告無涉。
⑶、就項次2之⑴,系爭樓層之窗戶窗戶採乾式施工,因須留設施
作空間,但結構材不宜縮短,故需縮短窗戶尺寸,此於施作
時已向王威權說明並徵得其同意。又原告未舉證系爭樓層之
窗戶抗風壓不足之瑕疵,且因系爭樓層窗戶尺寸較其他樓層
大,故該等窗戶鋁框係採溝槽式,與其他樓層之平溝式不同
,並非品質不當。
⑷、就項次2之⑵浴室窗戶,王威權於107年10月19日自行發包施作
磁磚時並未反映窗戶歪斜,且108年4月12日點交時並無歪斜
事實。原告所提出照片已非交屋時狀況;且照片旁說明誤差
約有1公分,誤差可能係磁磚貼歪所致,無從證明被告施作
窗戶歪斜。
⑸、就項次3玄關門,被告為配合地坪作業預留貼磚空間1.5公分
;其後王威權認為無須預留,指示系爭建案營造廠訴外人優
寶營造有限公司(下稱優寶公司)在門扇下補上1.5公分鐵
料,並非瑕疵。且原告在驗收時未對尺寸提出異議,足見此
為兩造合意內容,並非瑕疵。
⑹、就項次4隔間牆之灌漿,被告採用添加保麗龍顆粒之輕質混凝
土,敲擊聲音本有不同,經王威權於000年0月間指定位置割
開牆面查證後,亦未見空洞,足認無瑕疵存在。
㈢、就原告主張附表2規格不合約定部分:就項次1玄關門,被告
施作之結合卡片感應密碼鎖,與原約定採用指紋辨識密碼鎖
,價差應僅有2,000元。就項次2、3、4部分,原告所提出網
路價差與優寶公司本案施作價格有極大落差,原告所提價格
並非合理。
㈣、就原告主張系爭樓層使用建材應依1層4戶為準加減找補部分
,查系爭大樓6至8、13至14樓均規劃為1層2戶,且系爭契約附件
三約定系爭樓層規劃為1層2戶,故上開追加減帳應以1層2戶為基
準,原告主張標準層為1層4戶,並非可採。
㈤、若原告本件請求有理由,兩造尚有下列共計107萬6,031元追
加減帳未列入計算,爰依兩造間追加減找補之協議為抵銷抗
辯:
⒈、建築師變更事項事務費14萬元:被告替原告代墊辦理變更設
計送審費用,業經原告之女訴外人王湘媚代理簽認同意併同
於加減帳中結算。
⒉、衛浴設備客變費用53萬元:該客變報價單業經王湘媚代理簽
認同意併同於加減帳中結算。
⒊、二次施工費用40萬6,031元:系爭契約第13條第4項約定如未
能於議定期間內提出變更設計,或辦理第2次變更設計,則
全數費用由提出者負擔。而原告於系爭大樓取得使用執照後
要求辦理二次施工,費用共40萬6,031元,被告得依約將之
列於加減帳中由原告負擔。
㈥、聲明:⒈、原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉、如受不利判決
,願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項(見本院卷四第226-227頁):
㈠、兩造於103年10月2日就原告提供臺北市○○區○○段○○段00○0000
地號2筆土地及被告及鄰地所有權人所有之臺北市○○區○○段○
○段0000○00○0000○0000○0000地號等5筆土地合作興建住宅大
樓(即系爭大樓),並簽訂承德路案合建契約書(即系爭契
約),約定由原告分得系爭建物第6至8樓(即系爭樓層)全
部面積範圍,其中,系爭樓層設計規劃為一層兩戶(即A、B
兩戶)(見本院卷一第71-92頁契約)。
㈡、兩造於103年10月13日就施工設計細節簽有承德路案約定承諾
書(即系爭承諾書)(見本院卷一第93-96頁)。
㈢、系爭建物於104年1月19日取得主管單位臺北市政府都市發展
局核發之建造執照(建照號碼:104建字第0018號)(見本
院卷一第97至102頁、建築執照圖說見本院卷二第601-603頁
)。
㈣、系爭建物於107年7月23日取得主管單位臺北市政府都市發展
局核發之使用執照(使照號碼:107使字第0145號)(見本
院卷一第103-105頁)。
㈤、原告之子王威權於107年10月27日向被告領取系爭樓層之6樓A
戶磁卡計5張(見本院卷一第187頁磁卡領取單)。
㈥、兩造於108年1月29日簽立名稱為「地主戶點交單」之文件,
交付內容包含:使用執照、信箱鑰匙、一樓車位前大鐵捲門
遙控器、車位遙控器、車位磁扣、門禁卡(含鑰匙)(見本
院卷二第309-319頁原證55-1之108年1月29日地住戶點交單
)。
㈦、108年4月12日「客戶驗屋缺點改善單」(見本院卷一第215頁
、卷二第339頁)上客戶簽認、製表、營造方欄位之簽名為
真正。
㈧、被告代原告支出建築師變更事項事務費14萬元、衛浴設備客
變費用53萬元,應由本件原告得請求金額中扣除(見本院卷
四第76-77頁、第144頁)。
四、兩造爭執之點(見本院卷四第227頁):
㈠、原告主張有施工瑕疵未改善,分別依系爭契約第16條第5項、
第22條第3項第2款約定及民法第359條、第179條、第360條
、第227條規定,請求被告給付987萬2,405元,是否有理?
㈡、原告主張有材料設備規格不符約定,依系爭契約第16條第5項
、第22條第3項第2款約定及民法第359條、第179條、第360
條規定,請求被告給付56萬8,920元,是否有理?
㈢、原告主張系爭樓層每層戶數有所變動而與標準層不同,依約
定應辦理加減帳,並依系爭契約第22條第3項第2款約定及民
法第359條、第179條、第360條規定,請求被告給付723萬89
78元,是否有理?
㈣、被告抗辯原告指示二次施工,由被告支出施工費用40萬6031
元,依系爭契約第13條第4項約定應由原告負擔,並與本件
被告所負債務抵銷,是否可採?
五、本院之判斷
㈠、系爭契約屬互易性質,應準用買賣之法律規定:
⒈、按我國民法或其他特別法對於土地所有人與建商之「合建」
關係,並未定有典型契約予以規範,而係依當事人契約約定
之內容,適用或準用相關典型契約之規定,則當事人約定,
一方提供土地而由他方建築房屋,並依約定比例分受建造完
成之房屋及其基地之合建契約,究為買賣、承攬、互易、承
攬與買賣之混合、合夥或其他契約,或逕依當事人之約定,
以定其權利義務之歸屬,應依契約之內容,探求當事人立約
當時之真意決定之,要屬法院於適用法律前應為調查及認定
之事項(最高法院91年度台上字第203號、91年度台上字第1
562號判決要旨參照)。再按土地所有權人,提供其土地與
建築商建築房屋,約定按土地價值與房屋建築費用之比例,
以分配房、地,係屬何種性質之契約,應依具體情事決定之
。如其契約重在雙方約定出資(一出土地,一出建築資金)
,以經營共同事業,自屬合夥;倘契約著重在建築商為地主
完成一定之建屋工作後,接受報酬,則為承攬;如契約之目
的,在於財產權之交換(即以地易屋),則為互易,並準用
買賣之規定(最高法院68年度台上字第328號、72年度台上
字第4281號民事裁判要旨參照)。又如土地所有人就依約應
分得之房屋,由其原始的取得所有權,而將部分土地移轉於
建築商,以作為完成該房屋之報酬,固為承攬;然若該房屋
,係由建築商原始的取得所有權,土地所有人與之約定以部
分土地與該房屋互為移轉者,則屬互易。
⒉、經查,觀諸系爭契約第1條至第5條、第14條至第18條內容(
見本院卷一第72-74頁、第77-78頁),可見本件建案基地總
面積約520平方公尺,其中174平方公尺土地由原告提供,被
告則負責提供全部興建資金及設計施工作業,所需之建造工
程費、設計費、規費由被告負擔;原告就合建應移轉被告之
土地應有部分應負擔之土地增值稅由原告負擔;系爭大樓完
工交屋前,被告就起造行為應自負對第三人之損害賠償責任
;雙方依約定比例分配建物土地,原告原則上分得70%、被
告分得30%;本案建築執照由被告負擔申請;完工後被告應
負責完成原告分得房地產權之登記並通知原告點交;被告應
負責建物之保固責任。依上開契約內容可知,原告提供其所
有土地予被告建築房屋,興造建物之一切費用均由被告負擔
,即被告為出資興建系爭大樓之原始建築人,依物權法之原
理原則,在辦理建物第一次所有權登記前,系爭大樓所有權
應屬出資興建之被告所有,然於系爭大樓建築完成後,兩造
即應依約辦理建物所有權第一次登記,將分歸原告取得之房
屋所有權登記予原告,原告亦負有將應分歸被告取得之土地
所有權移轉登記予被告之責。
⒊、準此,系爭大樓由建商即被告原始興建取得所有權,地主即
原告與之約定以部分土地與系爭樓層互為移轉,可見系爭契
約之目的重在財產權之互相交換(即互為以地易屋、以屋易
地),並非出資經營共同事業之合夥關係,亦非著重在被告
為原告完成一定之建屋工作後接受報酬之承攬關係,揆諸前
揭說明,系爭契約應屬互易之法律關係,並應準用買賣之法
律規定(民法第398條規定參照)。被告抗辯系爭契約屬承
攬關係云云,尚非可採。
㈡、就原告主張系爭樓層有如附表1所示瑕疵部分:
⒈、按買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之
責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,
解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。無法律上
之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益,民法第
359條、第179條分別定有明文。又系爭契約第16條第5項約
定:「房屋驗收階段,乙方如發生工程缺失瑕疵情節重大時
,甲方有權要求另行委託第三施工方進行改善工程之施做,
乙方必須完全負擔其改善工程全數費用,乙方不得推諉或拒
絕。」(見本院卷一第78頁);第22條第3項第2款約定:「
其他工程部份偷工減料或未按雙方核准圖說內容施做時,甲
方有權要求乙方將已施做工程全數拆除,重新按照核准圖說
標準之施工準則、材料、設備等,或雙方協議內容施做之。
其拆除及重返工程之全數費用均由乙方負擔之,並以違約論
處。」(見本院卷一第80頁)。準此,倘原告分得之系爭樓
層有工項瑕疵或未按圖施作情事,其得依上開約定內容請求
被告負擔修繕之合理必要費用或減價。茲就原告主張系爭樓
層存有如附表1所示瑕疵乙節,分述如下:
⑴、就附表1項次1部分(版底及樑面應平整塗刷水泥漆):
①、查系爭承諾書第1條第1項固約定:「樓版底面及樑面均應為
平整且塗刷水泥漆面,不得以結構面交屋」等語(見本院卷
一第94頁),原告主張此部分瑕疵,並提出大雍工程有限公
司報價單1紙為憑(見本院卷一第265頁)。惟查,兩造於簽
訂系爭承諾書後,確有改約定以毛胚屋方式交屋,被告毋庸
於樓版底面與樑面粉刷水泥漆一情,業據承攬本件房屋施工
之營造廠商優寶公司之工地主任游毅文於兩造間另案(案列
:本院108年度重訴字第399號)中證稱:我本人有帶王先生
到案場系爭樓層商議二工事宜。印象中到場時,他們看到房
屋的狀態沒有意外的反應。6到8樓的狀態是所謂的毛胚屋,
就我的認知,我看到王先生的反應,會認為毛胚屋的狀態是
他們要求的等語明確(見本院卷二第140頁)。是被告辯以
兩造約定以毛胚方式交屋,故系爭樓層樓板底面與樑面未粉
刷水泥漆非屬瑕疵等情,洵非無稽。
②、再者,觀諸兩造於108年3月27日簽認之「房屋工程複驗(第
二次)」缺失表(見本院卷一第191頁),針對「6F,7F,8F
樓版底面及樑面均應為平整且塗刷水泥漆面,不得以結構面
交屋。(包含所謂大小公設範圍)」之項目,於備註欄已記
載「6F,7F,8F室內範圍已列追減費用」等語,堪認兩造於10
8年3月27日已就系爭樓層樓板底面與樑面未粉刷水泥漆乙節
,約定採追減方式處理。則原告依民法第179條規定請求被
告給付應列追減之價差,尚屬有憑。
③、又本件經囑託臺北市建築師公會鑑定,據該公會出具112年11
月7日112(十七)鑑字第2713號鑑定報告書(下稱系爭鑑定報
告)到院,其此部分鑑定結果略以:「5.依系爭建物整棟大
樓設計圖標示,各樓層室內浴廁廚房及電梯間均有施作吊天
花板,原告於室內客廳、餐廳、臥室等專有部分亦計畫施作
吊天花板,則天花板上方之平頂(即樓版底面)及樑面位置
,已屬隱蔽部分…實務上並無塗刷水泥漆之必要,未塗刷水
泥漆,應不會對原告使用系爭建物造成不利影響;因此,苟
原告要求以毛胚屋結構面交屋,被告將塗刷水泥漆工料費用
減帳歸還原告,應符合情理且務實之作法。」、「6.…被告
應將塗刷水泥漆工料費用新台幣98,880元歸還原告」(見系
爭鑑定報告第14至16頁),準此,堪認原告請求被告以減帳
方式處理並返還價差9萬8,880元部分,確屬有據。逾此範圍
之請求,礙難准許。
⑵、附表1項次2部分(窗框瑕疵):
就原告所指窗框施作瑕疵一節,固據其提出鋁窗現場丈量照
片、平面圖等為證(見本院卷一第273-351頁、卷二第185-1
93頁),惟系爭鑑定報告就此認定:「6.…本案若依原告提
出設計圖尺寸製作窗樘,則必須敲除鋼筋混凝土結構體之保
護層,始有足夠間隙填塞1:3水泥砂漿固定窗框,反而對結
構安全有不利影響,尚非正確施工法。…7.依系爭建材與設
備規定,門窗採用中華、錦鉉、力霸等高級氣密鋁門窗,附
紗門紗窗,大面積玻璃採膠合玻璃或強化玻璃。又依系爭約
定承諾書二、4.約定,鋁窗品牌除合約內載明中華、錦鉉、
力霸之外,應加入YKK之品牌選項。乙方於簽約當日說明本
案選用鋁窗之隔音係數為35(db)等級。經查,被告112年7月
3日民事陳報(三)書提出被證36:鋁窗(力霸SAT超級氣密隔音
窗)原廠門窗風雨試驗報告記載如下:氣密性:各段壓力下
通氣量符合於2等級氣密性,判定合格。水密性:75kgf/m2
壓力下保持10分鐘,無漏水現象,判定合格。抗風壓性:內
扇、橫擋280kgf/m2壓力下,實際撓度小於允許撓度,判定
合格。8.綜上分析說明,…使用力霸TYS361SAT符合約定,尚
無未依約定尺寸施作、施作品質不當等瑕疵。」等語(見系
爭鑑定報告第16-19頁),堪知上開窗框施作並無不合於一
般使用品質之瑕疵,原告主張被告施作窗戶未達品牌標準、
抗風壓不足或阻斷雨水不足、歪斜等瑕疵云云,與鑑定結果
不符,難認有理。
⑶、附表1項次3部分(玄關門尺寸不符):
就玄關門之尺寸不合於約定一節,原告固舉系爭承諾書、平
面尺寸圖、現場照片等為證(見本院卷一第94頁、第355-36
1頁),惟系爭鑑定報告就此認定結果略以:「2.查玄關門D
4之尺寸,原設計圖為110*220cm ,經原告提出變更為門框
內淨尺寸107*235.5cm=25,198.5c㎡,會勘丈量8樓玄關門D4
門框內淨尺寸為lll*220cm=24,420c㎡…面積減少778.5c㎡,減
少約3.0895%,尚屬微小。3.…本項玄關門D4依原建造執照圖
先預留施作位置每層2樘,領取使用執照後拆除分戶牆,另
依原告需求移動施作位置,確有變更事實,而變更後門框內
淨尺寸實際施作小於約定尺寸面積為778.5c㎡,減少面積僅
為約定尺寸之3.0895%,並不影響使用,難謂有重大瑕疵」
等語(見系爭鑑定報告第19頁),足見此部分施作誤差在可
容許之範圍內,難認已構成物之瑕疵。又參系爭鑑定報告另
載明:「3.…已施作3樘則應扣減工料費3,195元,明細如下…
」(見系爭鑑定報告第19至20頁),是被告施作尺寸誤差致
玄關門面積不足,仍應辦理減帳返還原告價差3,195元,方
屬合理。原告依民法第179條規定請求被告給付3,195元部分
,可以准許。逾此範圍之請求,應予駁回。
⑷、附表1項次4部分(隔間牆空洞、不平):
原告主張系爭樓層輕隔間牆灌漿空洞不實、不平,雖提出平
面圖、現場照片為證(見本院卷一第377-389頁、卷二第185
-193頁),然此部分系爭鑑定報告認定略以:「3.…從現場
留存鑽孔觀察,尚無灌漿不實情況,至於空洞聲,從前述列
舉輕質隔間牆與傳統磚牆優缺點比較可知,敲擊感不紮實(
即空洞聲)乃輕質隔間牆系統之特性,屬於本身先天具有之
缺陷,尚難謂為被告施工瑕疵。」、「5.…鑑定人使用水平
垂直度檢測靠尺檢測系爭8 樓輕隔間牆面,靠尺氣泡均無偏
離,尚無明顯不平整之情況。」等語(見系爭鑑定報告第20
-22頁),是原告主張隔間牆灌漿不實而有空洞、不平之瑕
疵,難認與事實相符,為無理由。
⑸、附表1項次5、6部分(監造管理費、營業稅):
按系爭承諾書第2條第7項第F點約定:「加減帳計算後,乙
方不得再要求甲方另外支付管理費及營業稅或其他名義之費
用。」等語(見本院卷一第96頁)。此雖僅明文以被告為規
範主體,然參上開約款精神,應認兩造係合意於計算追加減
帳時,僅以各該工項實際量差及單價為計算基礎,不再另計
入或剔除一定比例之監管費、營業稅。再參諸原告所提王威
權、王湘媚與被告總經理訴外人洪柏龍於107年12月24日之
通話內容譯文,王威權就上開承諾書約款之真意,提及:「
就不再另外的追再所謂的它的稅金還有管理費用的10%,這
我們當初在寫那個我提出來的意見,就是說不管加帳也好減
帳也好,都是以加帳的金額單價做為基準…」等語(見本院
卷四第109頁),足佐兩造確有就追加減部分獨立計算,不
再另列計監管費、營業稅之合意。系爭鑑定報告亦同此認定
(見系爭鑑定報告第22頁)。循此,原告請求被告於工料價
差外,另追減監造管理費及營業稅額,難認有理。
⑹、附表1項次7部分(改善工程施工期間之住房租金補貼):
就前述附表1項次1、3之工項數量短少應以減帳方式處理,
並無拆除重新施作必要等情,已如前述,自無原告所指須於
施工期間遷出、在外租屋之損害可言;系爭鑑定報告就此亦
認:「上開瑕疵均以減帳處理,不涉及工期,原告無需搬離
系爭建物,亦無工程改善期間之住房租金補貼問題。」等語
(見系爭鑑定報告第23頁)。則原告此部分主張,並無理由
。
㈢、就原告主張有附表2所示瑕疵部分:
⒈、本件原告主張玄關門兩造約定採用「指紋辨識密碼鎖」,被
告卻採用「結合卡片感應之密碼鎖」;就室內地坪,兩造約
定浴室採用「天然石材」並切溝處理,被告卻採用「磁磚」
;就廚房及廚具,兩造約定採用「美國杜邦」品牌之人造石
檯面,被告卻採用「韓國三星」品牌;就天花板、牆面,兩
造約定採用「得利ICI乳膠漆」,被告卻採用「青葉」品牌
水泥漆等情,業據提出約定建材設備表、現況照片為證(見
本院卷一第551-553頁、第559頁、第565頁),且據系爭鑑
定報告認定被告確有未依約定材料施作情事(見系爭鑑定報
告第23-24頁),堪認被告交付予原告之系爭樓層就附表2項
次1至4工項,確有瑕疵無訛。原告依民法第359條規定主張
減少價金,並依民法第179條規定請求被告返還相當於價差
之不當得利,自屬有理。
⒉、被告雖抗辯已將系爭樓層點交原告,並據兩造會同驗收,原
告至多僅能主張108年4月12日缺失改善單中所載瑕疵,不得
事後再新增主張其他瑕疵云云,固舉「108年4月12日客戶驗
屋缺失改善單」1紙為憑(見本院卷一第215頁)。惟該等驗
收流程,並無使被告應負之物之瑕疵擔保責任消滅之效果。
本院尚不得因兩造前曾辦理驗收,即為有利被告之認定。
⒊、就被告應返還數額部分,系爭鑑定報告認定就項次1玄關門鎖
之缺失,應減價2萬8,500元(見系爭鑑定報告第23頁);至項次
2至4關於室內地坪、廚房檯面、天花板及牆面粉刷材質之規格不
符等瑕疵,應尚涉及面積計算,系爭鑑定報告將之併入附件10之
加減帳計算表予以合併計算(見系爭鑑定報告第23-24頁及第99-
103頁附件10),故本院就此部分應准許之數額,亦參照系爭鑑
定報告,與後開㈣應准許之數額合併計算認定。
㈣、系爭樓層以1層1戶施作應以標準層為準辦理加減帳部分(即
附表3):
⒈、按解釋契約,應於文義上及論理上詳為推求,以探求當事人
立約時之真意,並通觀契約全文,斟酌訂立契約當時及過去
之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料,本於經驗法則
及誠信原則為其判斷之基礎,不能徒拘泥字面或截取書據中
一二語,任意推解致失其真意(最高法院104年度台上字第6
08號裁判意旨參照)。查系爭承諾書第2條第7項約定:「本
案六、七、八樓範圍之使用建材加減帳找補說明如下:A.雙
方應以標準樓層所用各項建材計算其總數量為準,做為數量
上之憑據。…」等語(見本院卷一第95頁)。又觀卷內書面
資料,兩造並未針對「標準樓層」為何,具體為明示。本件
原告主張標準層為1層4戶並應依此計算系爭樓層施作為1層1
戶之找補額,被告則抗辯應以1層2戶為標準計算找補等語。
⒉、經查,依系爭大樓核准之建造執照平面圖所示(見本院卷二
第591-627頁),系爭樓層係規劃為一層2戶,第2至5樓、第
9至12樓層規劃為1層4戶,第13、14樓層規劃為1層2戶。再
系爭樓層之樓層高度規劃為3.4公尺,第2至5樓、第9至14樓
層之樓層高度為3.3公尺,可知系爭樓層之樓層高度比其餘
樓層高出10公分,其建造成本相對較高,此特殊設計情況,
應可認定係被告配合原告要求而設計。否則,被告應將系爭
樓層規劃為1層4戶,樓層高度亦應與其他樓層一致,以進行
大樓結構設計分析,方屬合理。準此,堪知系爭大樓原則上
係規劃為1層4戶,僅客戶提出特殊需求時,方會改為大面積
之1層1戶或1層2戶設計,且1層4戶相較於1層2戶,亦較符合
建商銷售房屋之原則。再查,被告自承系爭承諾書乃其制式
公版(見本院卷四第225頁),是該等約款為被告草擬,其
所指涉之「標準樓層」,自應為系爭大樓規劃設計時非客製
化之絕大多數樓層,無特別指涉6至8樓原核准圖說之意思。
否則,上開約款之文字,被告自應採用「原核准設計圖說」
用語,而非使用「標準樓層」之文字。
⒊、再衡以被告不爭執之王威權、王湘媚與被告總經理洪柏龍於1
07年12月24日之對話內容譯文,洪柏龍提及:「都是前面一
開始我們都講2戶,所以很多東西我都是以那個角度,像它
那個防水什麼的我也沒提說要後推出去,我也沒講話,『最
後要簽合約的時候你才跟我說要用4戶來算』」等語(見本院
卷四第107頁、第163頁),其等於108年2月14日之對話中,
洪柏龍復提及:「我我剛剛有強調說,在我那時候說讓給你
是2戶的精神幫你做了很多,但是後來你丟出來了一個4戶,
那時候是已經要簽約的時候才丟出來的」等語(見本院卷四
第123頁),可佐證兩造簽訂系爭承諾書之際,確有協議完
工後被告應另依標準層計算找補,且該標準層為1層4戶。另
依其等於108年2月14日其餘對話內容以觀(見本院卷四第12
1頁、第125頁、第129頁),王威權每每言明應依1層4戶為
找補基礎,洪柏龍並無異詞。則系爭承諾書第2條第7項約定
中之「標準樓層」應為1層4戶,堪予認定。
⒋、第查,系爭樓層實際依1層1戶施作交屋,使用建材總價額據
系爭鑑定報告認定為155萬3,660元(見鑑定報告書第29頁、第99
-103頁附件10明細表)。惟細譯系爭鑑定報告書附件10明細表之
細項,其於核算建材總價時,併將前述附表1項次3之玄關門尺寸
不符扣款(每樘扣1,065元、3樘共扣3,195元)、附表2項次1之
玄關門鎖規格不符扣款(每樘扣款9,500元、3樘共扣2萬8,500元
)予以扣減計算(詳鑑定報告書附件10第101頁之項次一之22、2
3)。惟本院就上開瑕疵,已准許原告請求如前,則於計算系爭
樓層建材配備總價時,即應將上揭扣列之金額計回,認定屬系爭
樓層建材價值之一部分。從而,系爭樓層建材總價總額應計為15
8萬5,355元【計算式:155萬3,660元+3,195元+2萬8,500元=158
萬5,355元】。
⒌、又系爭鑑定報告固僅認定1層2戶所用各項建材總價額為469萬
3,356元(見系爭鑑定報告第24-29頁、第99-103頁附件10)。惟
審酌被告不爭執1層4戶之建材總價應較1層2戶再加計105萬元(
見本院卷四第228頁),是本件應認1層4戶之基本建材總價為574
萬3,356元【計算式:469萬3,356元+105萬元=574萬3,356元】。
依此計算1層1戶之系爭樓層與1層4戶標準樓層總建材價差之結果
為415萬8,001元【計算式:574萬3,356元-158萬5,355元=415萬8
,001元】。至原告主張1層1戶之建材價值為307萬4,023元;1層4
戶之建材價值為1,031萬3,001元,僅提出其單方製作之工程項目
計價表為證(見本院卷一第579-653頁),並未提出詳細設計圖
說並加以說明以達可勾稽之程度,亦未逐一說明各單價之合理性
,本院尚難逕採。
⒍、至原告主張系爭鑑定報告不具專業性,內容非可採云云。然
臺北市建築師公會受司法囑託工程鑑定之案例甚多,通常係評選
具營造、建築及裝修設計、工程等相關學經歷、從業資歷及專業
證照背景之從業人員為鑑定,本件於112年6月21日、112年7月7
日、112年8月28日現場會勘過程,亦通知兩造到場陳述意見、逐
一查核工作項目並拍照存證等節,有系爭鑑定報告附卷可參(見
系爭鑑定報告第40-45頁附件3、第56-87頁附件5)。堪認於本件
鑑定過程已考量系爭契約、系爭承諾書約定、系爭樓層實際施作
內容、位置及兩造意見,始據以作成鑑定結果,自值採信。至原
告於本件最後一次言詞辯論期日另聲請就1層4戶建材基本價值送
台北市室內裝修同業公會鑑定(見本院卷四第228頁),且表明
不同意由原機關補充鑑定(見本院卷四第167頁)。本院審酌該
待證事實應以系爭鑑定報告就各工項建材之價值認定為基礎,倘
僅針對1層4戶之建材價值另囑託他機構鑑定,尚難認結果為可採
,爰不再予以調查,附此敘明。
⒎、從而,就兩造依系爭承諾書第2條第7項約定應為找補部分,
原告依民法第179條規定請求被告返還415萬8,001元,乃屬
有據;逾此範圍所請,並無理由。
㈤、又原告就附表1至3請求項目,分別依附表1至3所載其餘民法
及系爭契約約定為請求權基礎部分,既屬選擇合併關係,且
不能使其受更有利之判決,本院毋庸審究,併此敘明。
㈥、抵銷抗辯:
⒈、按二人互負債務,而其給付種類相同,並屆清償期者,各得
以其債務,與他方之債務,互為抵銷。抵銷,應以意思表示
,向他方為之。其相互間債之關係,溯及最初得為抵銷時,
按照抵銷數額而消滅,民法第334條第1項、第335條第1項定
有明文。
⒉、經查,本件被告對原告合計負有給付428萬8,576元之債務【
計算式:附表1之10萬2,075元+附表2之2萬8,500元+附表3之
415萬8,001元=428萬8,576元】,又就被告所提抵銷抗辯,
原告不爭執應給付建築師變更事項事務費14萬元、衛浴設備
客變費用53萬元(見不爭執事項第8點)。爰就被告可否請
求原告給付二次施工費用40萬6,031元部分,判斷如下:
⑴、按系爭契約第13條第4項約定:「雙方於各自分得樓層之室內
範圍內,如未能於議定之期限內提出變更設計,或欲辦理第
二次(包含第二次以上)變更設計,則其變更設計全數相關
費用由提出之一方負擔之」等語(見本院卷一第76頁)。再
佐以系爭承諾書第1條約定:「…乙方承諾甲方所分得房屋六
、七、八樓範圍,依照甲方設計及施工要求施做,且其工程
含工帶料之一切費用,均由乙方負擔。說明如下:…」等語
(見本院卷一第94頁),足認倘原告「未能於議定之期限內
提出變更設計」要求,或非系爭承諾書約定內容之「第二次
以上」變更設計要求,該變更所生費用即應由原告自行負擔
;惟倘屬兩造原簽訂系爭承諾書時已約明由被告施作之二次
工程,所生費用應由被告自行支付。
⑵、本件被告主張原告於系爭大樓取得使照後,始要求隔戶牆之
拆除及清運、陽台外推並安裝窗戶及包覆因原告變更設計所
致之外露糞管等3項工程,提出追加報價單共19項為憑(見
本院卷四第85頁),原告固不爭執系爭樓層現場確有該等項
目之二工施作完畢(見本院卷四第163頁),惟辯以上開項
目均屬兩造原約定之二工項目,依系爭承諾書應由被告負責
等語。
⑶、經查,上述追加工程屬系爭樓層使照核發後之二工範圍,現
已施作完畢,優寶公司對被告之報價金額為40萬6,031元,
渠等已辦理結算,由被告支付優寶公司結清等情,有優寶公
司113年2月16日優113(唐)字第1130216號函1份附卷可稽
(見本院卷四第175-181頁)。惟就該追加報價單所載項次A
「配合使照檢查後隔間拆除費」、「隔間牆拆除垃圾清運」
,及項次B「二工窗戶工程項目」共計11樘部分(見本院卷
四第85頁),可對應系爭承諾書第1條第4項、第18項約定之
窗戶變更設計及陽台外推項目(見本院卷一第94-95頁),
此部分應認屬兩造簽訂系爭承諾書時,即約明應由被告負擔
費用之範圍。至追加報價單項次5至19部分,乃原告變更設
計窗戶後導致糞管外露,影響系爭大樓外觀,故須予以包覆
所生之費用,難認兩造於訂立系爭承諾書時已知悉此情,原
告就此新發生之費用,自應給付追加款10萬6,073元【計算
式:5,760元+5,730元+1萬1,002元+5,764元+5,730元+1萬1,
002元+5,830元+5,794元+10,659元+6,902元+6,896元+6,902
元+6,036元+6,030元+6,036元=10萬6,073元】。
⑷、據上,原告對被告負有共計77萬6,073元之債務【計算式:14
萬元+53萬元+10萬6,073元=77萬6,073元】,被告此範圍內
所為抵銷抗辯,洵為可採。兩造所負債務經抵銷後,被告尚
應給付原告351萬2,503元【計算式:428萬8,576元-77萬6,0
73元=351萬2,503元】。
㈦、本件民事起訴狀係於108年7月15日送達被告,有本院送達證
書1紙在卷可稽(見本院卷一第33頁),依民法第229條第2
項後段已生催告效力,被告應自翌日起負遲延責任。從而,
原告就可請求被告給付部分,併請求自108年7月16日起至清
償日止,按法定利息即週年利率5%計算之利息,為有理由,
應予准許。
六、綜上所述,就系爭樓層瑕疵及應減價處理部分,原告依民法
第179條規定,請求被告給付共計351萬2,503元及自起訴狀
繕本送達翌日即108年7月16日起至清償日止,按週年利率5%
計算之利息,為有理由,應予准許;逾此範圍之請求,則屬
無據,應予駁回。又兩造分別陳明願供擔保以代釋明,聲請
宣告假執行或免為假執行,就原告勝訴部分核無不合,爰分
別酌定相當擔保金額宣告之。至原告其餘之訴既經駁回,該
部分假執行聲請失所附麗,不應准許。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,核
於判決結果不生影響,爰不逐一論駁,附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 10 月 4 日
民事第五庭 法 官 蔡牧容
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 4 日
書記官 薛德芬
TPDV-108-重訴-1159-20241004-1