遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事臺中簡易庭民事判決 113年度中簡字第2949號 原 告 嚴若慈 訴訟代理人 林三元律師 被 告 蘇顯鐿即蘇鈺富 訴訟代理人 陳益軒律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月4日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　文 被告應將門牌號碼為臺中市○區○○里○鄰○○路○○○巷○弄 ○號之房屋騰空並遷讓返還原告。 訴訟費用由被告負擔。 本判決得假執行；如被告願以新臺幣壹拾伍萬伍仟參佰元為原告 預供擔保，得免為假執行。 　　事實與理由 ㄧ、原告主張： 　㈠原告所有門牌號碼為臺中市○區○○路00巷0弄00號之房屋 　　(下稱系爭房屋)前為其母所有，於民國99年7月22日出租予 被告，租期自99年8月1日至101年7月31日止，嗣經租期屆滿 後，並無訂立續約，被告仍按時給付租金，後原告之母於10 5年11月1日將系爭房屋以買賣名義登記給原告，原告又繼續 收取被告給付之租金，上開租賃契約變為不定期租賃契約。 　㈡系爭房屋於62年間始興建，因屬老舊建物，且符合都市危險 　　及老舊建築物加速重建條例(下稱系爭條例)之申請要件，原 告欲配合系爭條例規定拆除重建，並已請建築師規劃申請， 並自112年11月起多次寄發存證信函，欲終止系爭房屋租約 ，惟均遭被告拒絕，認與終止不定期租賃關係要件未符，原 告無奈，方提起本件訴訟，爰依民法第450條第2、3項、土 地法第100條第1款規定，終止與被告不定期租賃關係，並請 被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告等語。 　㈢並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。　　　　 二、被告則以：　　　 　㈠系爭房屋雖興建已逾50年，惟外觀及屋內狀態均無材質損壞 　　、建物安全瀕危之情事，亦無潛在之危險，被告仍安居其中 ，並無不適於居住之情形。 　㈡如出租人欲依土地法第100條收回重新建築為理由終止系爭租 約，應以客觀標準認為有必要之正當理由者為限，而所謂正 當性、必要性之認定，應以出租人著手實施重建而非托諸於 空洞計畫，原告雖有透過建築師向臺中市政府都市發展局( 下稱都發局)提出危老重建計畫書，惟係於本件訴訟起訴後5 個月方提出重建計畫，則原告是否為真實重建或因欲收回系 爭房屋而配合作業規定，頗有疑義。 　㈢我國於106年12月27日制定公布「租賃住宅市場發展及管理 　　條例」，參考第3條立法理由，只要是住宅供出租居住者， 應依特別法優於普通法優先適用此條例，而依上開條例規定 ，原告必須在終止前3個月向被告提出主管建築機關核發之 拆除執照，此才為必要性之要件，而原告並未為之，對被告 實有不公，亦與條例規定未符，不得終止系爭租約等語置辯 。 　㈣並聲明：原告之訴駁回。　　　　　　　　 三、本院之判斷：　　　　　　　　　 　㈠系爭租約原係原告之母王淑卿與被告簽立，後於105年間， 　　王淑卿以買賣為理由，將系爭房屋事實上處分權出售予原告 ，依買賣不破租賃之原則，原告繼受其母之權利繼續收取被 告之租金，則不定期租賃契約存在於兩造間，為兩造所不爭 執，原告適格。 　㈡原告上開主張，業據其提出系爭租賃契約、臺中市都市發展 　　局函、存證信函、被告答覆之存證信函、系爭房屋稅籍證明 書、臺中市為老房屋重建申請手冊、建築師受委任建議書、 建築執照申請書、都發局補正通知書、初核意見書等件附卷 可稽。被告固不否認系爭房屋租賃為不定期租賃，惟認原告 申請危老住宅重建僅為藉口，而以上情置辯。 　㈢按土地法第100條第1款所謂出租人收回重新建築，係以充分 利用土地為目的，不以房屋瀕於倒塌者為限，其因建造年久 ，使用逾齡，有礙都市發展，祇須租賃物在客觀上有重建之 必要者，出租人即得依該款規定終止租約。本件依第一審囑 託台灣省建築師公會鑑定結果以觀，系爭房屋(即如原判決 附圖Ａ、Ｃ所示建物)之結構為鋼架有牆及木造混合式房屋， 木造部分年代久遠，鋼鐵柱結構系統不完全合理，建議適度 補強不合理部分，以維持生命財產安全云云。既云建造年久 ，有待補強，以維持生命財產安全，則系爭房屋是否無收回 重新建築之必要，已滋疑義(最高法院83年度台上字第16號 、80年度台上字第212號、79年度台上字第2721號裁判意旨 足資參照)；出租人收回出租房屋重新建築時，如建物之價 值與土地利用價值顯不相當，為配合都市之繁榮發展，亦應 在斟酌之列(最高法院70年度台上字第4059號、70年度台上 字第3173號、64年度台上字第1387號、60年度台上字第3027 號裁判意旨足參)。本院依實證法之原則，參考多件最高法 院自60年起迄今案例，其對於不定期租賃得終止之原因，尤 其是重新建築之事項，基於「所有權絕對」、「所有權人處 分所有物之權能」、「衡平」等原則，認所有權人欲拆除老 舊建築而重新建築宜居之建物，固然不能將必要性排除，但 是亦非依承租人主觀性認為建物尚堪居住，即將其重建必要 性排除；另最高法院著重在經濟價值之利用與相當性，其謂 在寸土寸金之都會型土地價值甚高，而老舊之房屋租金就是 因為房屋老舊而相當低廉，與日益升值之土地高價值顯不相 當，如能將老舊房屋重建，俾使其房價與土地價值相當，則 對於經濟之發展有相當大之助力，對於城市形象亦添益彩， 故由最高法院歷年裁判意旨，對於土地法第100條第1款「出 租人收回自住或重新建築時」之要件審查，咸採較寬鬆之審 查基準，先予說明。 　㈣被告辯稱：原告於113年5月15日提起本件訴訟，遲至同年10 月18日始透過建築師向都發局提出危老重建計畫書並申請准 許重建，足見原告上開行為僅係收回系爭房屋藉口云云。經 查：「都市危險及老舊建築物加速重建條例」於112年12月6 日修正公布實施，其中對於「重建標準」、「重建補助」、 「稅捐減免」、「容積率獎勵」、「建蔽率及高度放寬」等 事宜，對所有權人均更有利益，目的係在獎勵危老建築重新 興建，減少居住之危險，另方面當然要改變市容，使都市宜 居「名實相符」，而原告於112年12月11日即著手辦理系爭 房屋之重建工程，此有都發局函件在卷可憑(見本院卷第33 頁至第35頁)；嗣原告又以上開理由，於112年12月12日以存 證信函通知被告系爭房屋重建之事實，欲終止系爭租賃契約 ，而遭被告拒絕，但原告依系爭條例，向都發局逐項進行申 請，而於113年10月14日依系爭條例第3條第4項：「第一項 第二款、第三款結構安全性能評估，由建築物所有權人委託 經中央主管機關評定之共同供應契約機構辦理。」之規定， 委託財團法人聯合營建發展基金會進行老舊建築物結構安全 性能評估，經評估安全性未達最低等級(危險度總分數危60. 2分，安全性低於甲、乙級)，此有評估報告附卷可憑(見本 院卷第153頁至第154頁)，且為建築師持以向都發局申請重 建之憑據；被告雖辯稱：上開機構顯非中央評定之機構等語 ，惟該會鑑定報告及鑑定結論經送臺中市政府，都發局並未 以上開理由否准原告之申請案，而係以再補正圖說、汙水下 水道套繪函、欠缺照片等理由請原告補正(見本院卷第211頁 )。而由原告於113年10月18日委任建築師將執建計畫書及相 關資料向都發局申請危老建築物重建，現由臺中市政府初審 後請建築師補件中(見本院卷第213頁)。本院認原告主張系 爭房屋興建完成已逾50年，申請拆除重建乙事，自112年12 月11日開始，即進行一系列之前置作業直至申請遞件經都發 局審核，均一以貫之，且委任建築師辦理住宅重建所費不貲 ，原告實無必要以「重建」藉口而終止與被告之租賃關係， 倘原告果有以重建為藉口而塑造系爭建物是危老建物應予重 建之假象，而主要目的係終止與被告租賃關係收回系爭房屋 ，一方面恐罹刑章，另一方面更難終止系爭房屋租賃關係， 且須負擔對被告損害賠償之責，如此之三方詐欺行為，實與 經驗法則有違，難認原告會做出如此損人不利己之舉。是被 告上開所辯，委無足採。 　㈤被告復辯稱：依「租賃住宅市場發展及管理條例施行細則第2 條：「出租人依本條例第十條第一項第四款規定提前終止租 賃契約者，其應檢附之相關事證，為下列文件之一：一、主 管建築機關核發之拆除執照。二、屬建築法第七十八條但書 規定得免請領拆除執照之證明文件。」之規定，除非有建築 法第78條但書：「建築物之拆除應先請領拆除執照。但左列 各款之建築物，無第八十三條規定情形者不在此限：一、第 十六條規定之建築物及雜項工作物。二、因實施都市計畫或 拓闢道路等經主管建築機關通知限期拆除之建築物。三、傾 頹或朽壞有危險之虞必須立即拆除之建築物。四、違反本法 或基於本法所發布之命令規定，經主管建築機關通知限期拆 除或由主管建築機關強制拆除之建築物。」之情形，否則應 向被告出示拆除系爭建物執照，且此規定為特別法，具有優 於法律(土地法、民法)適用之效力，原告未為，不應准許其 終止系爭租約云云。次查： 　⒈租賃住宅市場發展及管理條例與都市危險及老舊建築物加速 重建條例均為法規命令，有其不同之立法目的，而租賃住宅 市場發展及管理條例【施行細則】第2條需拆除證明之規定 ，絕非土地法、民法之特別規定，而有優於民法、土地法之 效力，此為法位階性之通識，被告上開提出臺中高分院判決 部分理由，未了解其案情背景，斷章取義，容有誤會。 　⒉而依建築法第79條：「申請拆除執照應備具申請書，並檢附 建築物之權利證明文件或其他合法證明。」、第80條：「直 轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自收到前條書件之日 起五日內審查完竣，合於規定者，發給拆除執照；不合者， 予以駁回。」之規定，原告經都發局核准老舊房屋重建發給 建築執照時，此所謂「建築執照」即為上開建築法之權利證 明文件，再持建築執照依上開規定申請舊有房屋之拆除證明 ，況系爭條例中並無拆除證明之申請流程，自應回歸建築法 而適用建築法之相關規定，自不待言。　　　　　 　⒊因老舊房屋重建，而屋主欲終止租賃關係之審查，向採較寬 　　鬆之審查標準，前已述及；且本件承租人於99年起開始承租 系爭房屋，迄今已逾14年，弱勢之承租方從未遭受到出租方 之不當對待或騷擾，僅屋主因系爭房屋老舊而欲重建，依法 規定必須終止與被告租賃關係，就公平而言，亦應有法律保 障欲拆除重建之所有權人能將出租建物收回，以遂其願。而 非承租人自恃因其租約已變更為不定期租賃契約，則屋主即 所有權人已盡所能提出各種資料證明系爭房屋需重建時，承 租人反苛刻要求提出建築執照經核准後方能取得之資料(拆 除執照)，如此反而有權利濫用之虞。本院作利益衡量，被 告已租用系爭房屋十幾年，現原告欲收回重建，原告已盡其 舉證責任，其請求被告騰空遷讓返還房屋，應屬有據。 四、綜上所述，原告依系爭條例、民法第450條第2、3項、土地 法第100條第1款規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓，並返 還原告，為有理由，應予准許。本件訴訟費用由被告負擔。 五、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序， 並為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應 依職權宣告假執行；並依職權定預供擔保免為假執行之金額 。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 與判決結果不生影響，爰不逐一論述。　　　 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日 　　　　　　　　　臺中簡易庭　法　官　　丁兆嘉 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　吳淑願