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不動產所有權移轉登記

臺灣桃園地方法院民事裁定 112年度重訴字第571號上訴人即原告楊美玲被上訴人即被告家新建設股份有限公司法定代理人葉宸恩被上訴人即被告蘇肇邦廖許桃妹林郭淑貞林益男曾文健上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院裁定如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　理　由一、依民事訴訟法第77之16條第1項規定，提起民事第二審上訴，應依法繳納裁判費，此為上訴必備之程式。上訴不合程式或有其他不合法之情形而可以補正者，原第一審法院應定期間命其補正，如不於期間內補正，應以裁定駁回之。民事訴訟法第442條第2項定有明文。二、經查，本件上訴人對本院112年度重訴字第571號判決提起上訴，沒有一併繳納第二審裁判費，經本院於民國114年3月3 日裁定命其應於收受送達後3日內補繳，上訴人於同年月7日收受送達，迄未補正等情，有前開裁定書、送達證書及本院查詢簡答表、答詢表及繳費資料明細等件在卷可稽，爰依前開規定，裁定駁回其上訴。三、依民事訴訟法第442條第2項、第95條、第78條規定，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114　年　　 3　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　孫健智正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　彭明賢

2025-03-31

TYDV-112-重訴-571-20250331-3

重訴

臺灣桃園地方法院

不動產所有權移轉登記

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度重訴字第571號原告楊美玲訴訟代理人鄒玉珍律師被告家新建設股份有限公司法定代理人葉宸恩訴訟代理人李漢中律師葉曉宜律師被告蘇肇邦廖許桃妹林郭淑貞林益男上四人共同訴訟代理人温令行律師被告曾文健上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國114 年1月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹拾陸萬玖仟貳佰柒拾陸元由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：一、原告之訴，起訴不合程式者，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正。起訴，應以訴狀表明下列各款事項，提出於法院為之：一、當事人及法定代理人。二、訴訟標的及其原因事實。三、應受判決事項之聲明。民事訴訟法第249條第1項第6款、第244條第1項定有明文。二、本件原告主張後開原因事實，依買賣契約之法律關係，請求辦理不動產所有權移轉登記。原告起訴時聲明：被告應將如附表1所載土地及建物所有錢轉登記予原告，嗣變更為如後開之聲明。蘇肇邦、廖許桃妹、林郭淑貞、林益男（下稱蘇肇邦等4人）抗辯：蘇肇邦等4人並非如附表1編號2、4建物所有權人，亦並非坐落桃園市○○區○○段0000地號土地（下以地號稱之）之所有權人，坐落同段1077之1地號土地亦僅蘇肇邦、林益男為共有人，原告訴之聲明非但未載明其請求各該當事人辦理移轉登記之範圍，無從判決、無從執行云云，然原告訴之聲明確實已經具體到，被告可得提出本案上的抗辯、本院可得審理裁判的程度，起訴之程式已備，至於蘇肇邦等4人前開所陳，是本案請求有無理由的問題，渠等據以抗辯原告起訴不合法云云，於法無據，並無可採。貳、實體事項：一、原告主張：（一）兩造前於民國110年12月25日、111年11月10日先後簽定不動產買賣契約書（下合稱系爭契約書），約定原告向被告買受「紐約幸運星」建案如附表1所示土地及建物。原告已依約給付如附表2所示價金，其中對第三人付款而非匯入家新公司帳戶部分，乃原告與訴外人即家新公司前負責人江進國約定，由原告清償家新公司債務以抵付價金。惟被告未依約移轉登記，爰依買賣契約之法律關係，請求被告辦理過戶等語。（二）並聲明：⑴被告應將如附表1編號1、2所示土地及建物之所有權移轉登記於原告；⑵家新建設股份有限公司（下稱家新公司）、蘇肇邦、曾文健應將如附表1編號3、4所示土地及建物之所有權移轉登記於原告。二、被告則以：（一）家新公司以：　　1.系爭契約書未經家新公司簽章，其上「葉宸恩」的印文並非葉宸恩親自蓋章，且110年12月25日契約書簽定時，葉宸恩尚非家新公司董事長。　　2.原告所稱其以清償家新公司債務之方式抵付價金云云，實係江進國與原告之借貸關係，與家新公司無涉，該等款項之給付，亦不生清償價金之效力，縱認系爭契約書為有效，家新公司亦得為同時履行抗辯等語，以資抗辯。　　3.並答辯聲明：原告之訴駁回。　　　（二）蘇肇邦等4人以：　　1.蘇肇邦等4人沒看過系爭契約書，遑論簽署或受領價金，系爭契約書跟原告另案提供之買賣契約也不一樣，蘇肇邦等4人與原告並無買賣關係，原告不得據以有何請求。　　2.又原告未依系爭契約書第3條約定，於簽約時給付簽約款新臺幣（下同）200萬元；如附表2所示給付，與系爭契約書的簽署日期根本沒有足以對應的時間點，並且夾雜對第三人之給付，原告主張有給付價金云云，並非事實。縱認系爭契約書為有效，蘇肇邦等4人亦得為同時履行抗辯。　　3.另如附表1編號2、4所示房屋，現在查封拍賣中，無從辦理移轉登記等語，以資抗辯。　　4.並答辯聲明：原告之訴駁回。（三）曾文健以：　　1.1073地號土地應有部分10000分之224是家新公司借名登記於曾文健名下，實為家新公司所有；又系爭契約書與原告在另案提供者不同，亦非曾文健親自蓋章，那是江進國蓋的；又家新公司帳上查無原告給付價金之紀錄等語，以資抗辯。　　2.並答辯聲明：原告之訴駁回。三、關於本件應適用之規範：（一）稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第345條第1項、第348條第1項定有明文。（二）因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。民法第264條定有明文。（三）數人有同一債權，而其給付不可分者，各債權人僅得請求向債權人全體為給付，債務人亦僅得向債權人全體為給付。除前項規定外，債權人中之一人與債務人間所生之事項，其利益或不利益，對他債權人不生效力。民法第293條第1項、第2項定有明文。（四）無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。民法第170條第1項定有明文。四、得心證之理由：（一）關於系爭契約書之效力：　　1.本件原告主張：兩造前於110年12月25日、111年11月10日先後簽定系爭契約書，約定原告向被告買受如附表所示土地及建物，兩份契約書約定的價金都是890萬元等語，並提出系爭契約書為證（見本院卷第1宗第13至42頁），然其不動產所有權移轉登記之請求，為被告所否認，並以前詞抗辯，則依民事訴訟法第357條規定，就系爭契約書形式上之真正，也就是，系爭契約書確經被告蓋章以示同意的事實，原告應負舉證責任。　　2.蘇肇邦等4人雖抗辯沒看過系爭契約書云云，曾文健雖抗辯：沒看過系爭契約書、未參與締約過程、未親自用印云云，但這些都跟本件無關。爭點不是有沒有看過，而是有沒有授權。　　3.家新公司部分：　　　⑴110年12月25日契約書有家新公司蓋章，以負責人的名義蓋章的是訴外人曾淑菁，而非葉宸恩。家新公司抗辯：葉宸恩於110年間尚非家新公司董事長云云，顯然弄錯了爭點。　　　⑵證人江進國到庭證稱：家新公司是我以前創立的公司，我曾在家新公司擔任副總，整個公司都是我管的，我是公司的最高層，上面沒有總經理；原告提出的兩份契約書，被告的章都是我蓋的等語（見本院卷第3宗第117、 118頁）；在被問到111年11月10日不動產買賣契約簽定之際，家新公司的負責人已經換成葉宸恩，為什麼江進國可以用葉宸恩的印章時，另證稱：「主要原因是因為當時在過戶房子的時候，有去律師那邊公證合約，約定這個建案所有房子產權都歸我，所有過戶的事情葉宸恩不得干涉，包含新店的案子跟新竹的案子」等語（見本院卷第3宗第118、119頁）。　　　⑶證人張嘉萍證稱：我曾在家新公司擔任行政人員，於109 年間離職；系爭契約書我沒有看過等語（見本院卷第3 宗第168、169頁）。經提示系爭契約書，問其上家新公司的大小章是否為真正，另證稱：「應該是，曾淑菁跟家新建設的章沒問題。但葉宸恩的章我不確定，因為我在的時候負責人是曾淑菁」等語（見本院卷第3宗第170 頁）。　　　⑷江進國所述「去律師那邊公證合約」，經原告提出為證，即卷附江進國與葉宸恩、訴外人簡宏霖於111年4月1 日簽定、經訴外人陽文瑜律師見證的協議書，該協議書約定：江進國將家新公司全部股權移轉與葉宸恩、簡宏霖（第1條），「紐約幸運星」建案之餘屋權利義務屬於江進國，由江進國負責處理，責任不歸屬葉宸恩、簡宏霖及家新公司，但葉宸恩、簡宏霖及家新公司須配合江進國用印（第3條，見本院卷第3宗第161、162頁）。　　　⑸從前開證人之證述及書證可以推認：　　　　①江進國前為家新公司實質負責人，曾淑菁擔任家新公司負責人，是江進國的人頭。　　　　②110年12月25日契約書上家新公司與曾淑菁的章均為真正，且係江進國經授權蓋印，形式上為真正。　　　　③葉宸恩、簡宏霖於111年4月1日向江進國買受家新公司股份，依約就「紐約幸運星」建案餘屋，葉宸恩有配合用印的義務。　　　　④前揭協議書第3條關於「家新公司須配合江進國用印」之約定，因家新公司並非協議書當事人而不受拘束，惟基於誠信原則，解釋上，葉宸恩須配合用印，乃指作為家新公司負責人用印而言。　　　　⑤是以，111年11月10日契約書上家新公司跟葉宸恩的印文係江進國經授權蓋印，形式上為真正。家新公司空言否認，並無可採。　　4.蘇肇邦等4人部分：　　　⑴證人江進國到庭證稱：系爭契約書上被告的章是我蓋的，當時蘇肇邦等4人有一個便章是專門打契約用的，蘇肇邦等4人有授權給家新公司，是黃素卿在管的，後來曾文健、黃素卿及其他員工都離職了；家新公司銷售「紐約幸運星」建案，而需蘇肇邦等4人及曾文健在買賣契約上用印時，全部都是用合約的專用章蓋的，大部分都是我來蓋等語（見本院卷第3宗第117、118頁）。　　　⑵證人張嘉萍證稱：我在職期間，家新公司銷售「紐約幸運星」建案，而需蘇肇邦等4人與曾文健在買賣契約上用印時，那些章都是由我這邊蓋出去，都是家新建設跟買方已經講成了，才會到我這邊來用印等語（見本院卷第3宗第168頁）。　　　⑶按卷附蘇肇邦等4人與家新公司於106年3月21日簽定的合建契約書所示，「紐約幸運星」建案乃蘇肇邦等4人以坐落桃園市○○區○○段0000○0000○0地號土地與家新公司合建，其中第5條第2項約定：「為爭取辦理本合建案相關法定程序之作業效率，甲方同意授權乙方代刻印章乙枚，該印章委由信託機構監管，並依甲方授權所限定之用途（詳載於附件代刻印章授權書內）專責使用，如於使用上有超出授權範圍之情形，致甲方受有損害時，乙方將依法負擔損害賠償責任。」（見本院卷第3宗第93 頁）。　　　⑷從前開證人之證述及書證可以推認：　　　　①蘇肇邦等4人基於合建契約書，授權家新公司代刻印章，用於「紐約幸運星」建案之買賣契約。　　　　②以法學術語來說，蘇肇邦等4人對家新公司授予代理權，其內容為家新公司得持其代刻之印章，在「紐約幸運星」建案買賣契約出賣人之欄位蓋章，以為出賣基地之意思表示。　　　　③家新公司是組織體，解釋上，蘇肇邦等4人授予代理權的範圍，應包括家新公司對其「紐約幸運星」建案之銷售人員得再授權。合建契約書附件代刻印章授權書固然沒有提出附卷，但不這麼解釋，合建關係就無法運作了。　　　　④是以，時任家新公司副理的江進國，而以蘇肇邦等4人之印章在110年12月25日契約書蓋印，乃有權代理，形式上為真正。　　　　⑤惟如前所述，111年11月10日契約書簽定時，江進國已將家新公司股份出賣與葉宸恩、簡宏霖，並約定「紐約幸運星」建案之餘屋權利義務屬於江進國，由江進國負責處理，責任不歸屬葉宸恩、簡宏霖及家新公司；換言之，在葉宸恩、簡宏霖買受家新公司股份後，「紐約幸運星」建案餘屋之銷售並非家新公司之營業，而係江進國個人之營業。　　　　⑥江進國既然不是作為家新公司銷售人員而簽定111年11 月10日契約書，其蓋用蘇肇邦等4人授權代刻印章，不在蘇肇邦等4人對家新公司授予代理權的範圍之內，蘇肇邦等4人又未對江進國個人授予代理權，則江進國以該等代刻印章蓋在這份契約書上，就是無權代理，依民法第170條規定，不生效力。　　　　⑦原告不能主張表見代理，因為依民法第169條規定，表見代理的成立，必須要有本人也就是蘇肇邦等4人的表見行為介入，渠等並無此類行為，一切都是江進國個人所為，並無構成表見代理之餘地。　　5.曾文健部分：　　　⑴按前引證人江進國、張嘉萍證述所示，家新公司銷售「紐約幸運星」建案而需曾文健在買賣契約上用印時，於張嘉萍在職期間是由張嘉萍蓋印，110年12月25日、111 年11月10日契約書上曾文健的章則是江進國蓋的。　　　⑵承上，曾文健自認1073地號土地應有部分10000分之448 ，乃家新公司因興建「紐約幸運星」建案所需，借名登記在其名下，則依交易習慣及誠信原則，解釋上，曾文健與家新公司就借名登記達成合意時，亦有就該應有部分「紐約幸運星」建案基地出賣之意思表示，對家新公司授予代理權，且其授予代理權的範圍，應包括家新公司對其「紐約幸運星」建案之銷售人員得再授權。　　　⑶是以，江進國擔任家新公司副理，而以曾文健的印章在1 10年12月25日契約書蓋印，乃有權代理，其形式上真正自可採認。　　　⑷惟基於在蘇肇邦等4人部分說明過的理由，江進國在葉宸恩、簡宏霖買受家新公司股份後，以曾文健的印章蓋在 111年11月10日契約書，乃無權代理，依民法第170條規定，不生效力。同樣基於前面已經說過的理由，原告不得主張表見代理。　　6.蘇肇邦等4人與曾文健雖抗辯：系爭契約與原告在另案提供之買賣契約不同云云，但同樣的當事人就同樣的標的物，先後成立內容有異的買賣契約，這是以後契約變更前契約，而原告於本件是依後契約即系爭契約書之約定，訴請被告依約履行，本院審理的也是後契約即系爭契約書是否成立生效，此部分抗辯意味不明，亦無從採認。　　7.據此，110年12月25日契約書形式上為真正，兩造簽定該文件所合意之買賣契約，亦已成立生效；至於111年11月1 0日契約書，僅原告與家新公司合意部分成立生效，關於蘇肇邦等4人與曾文健部分，乃無權代理，不生效力。（二）關於價金之給付：　　1.系爭契約書第3條均約定，原告買受如附表1所示不動產，價金均為890萬元，約定給付方式都是：⑴簽約款（含定金）200萬元，於簽約時給付；⑵完稅款40萬元，於土地增值稅、契稅稅單核下後給付；⑶交屋款650萬元，因有貸款而依該等契約第5、6條約定辦理（見本院卷第1宗第15、29 頁）。　　2.原告主張其已給付價金如附表2所示，這項主張有幾個問題：⑴系爭契約書約定的價金各為890萬元，而附表2所示金額合計719萬9,489元，清償其中一份契約書約定的價金都不夠；⑵原告給付價金的方式，與前揭不動產買賣契約書第3條的約定不符；⑶除了附表2編號2、4、7所示給付外，原告的給付對象都不是系爭契約書的出賣人。　　3.原告主張其與江進國協議，以如附表2所示給付作為買受如附表1所示不動產之價金云云，江進國亦到庭結證有此協議（見本院卷第3宗第119頁）；換句話說，關於如附表 2編號1、3、5、6、8至12所示給付，原告與江進國約定變更給付價金之對象與方式，然而此約定依法應不生效力。要解釋這一點，就得先回到系爭契約書的約定，釐清給付價金之債的性質。　　4.原告給付價金之義務，其標的物為金錢，在物理性質上可分，然被告如何分受價金，系爭契約書並未約定，而由於各該被告出賣的標的物性質、價格顯不相同，系爭契約書又只有約定總價，沒有就各該標的物分別約定價金，則價金之受領對全體被告應不可分，系爭契約書上出賣人的價金給付請求權，應屬不可分債權。按此性質，原告依民法第293條第1項規定，向全體出賣人為給付者，固然合乎債之本旨；惟蘇肇邦等4人與家新公司為合建關係、曾文健與家新公司為借名登記關係，在此種開發建設模式當中，通常是由建商也就是家新公司與買受人接洽、磋商、締約，辦理過戶交屋事宜，則原告向家新公司給付價金者，應亦合乎債之本旨。又依民法第293條第2項規定，關於價金給付方式及其給付對象之變更，應由全體出賣人與買受人合意，始能為之，由其中出賣人中之一人與原告合意變更者，對他出賣人不生效力。　　5.江進國到庭作證時，並沒有清楚表明，變更價金給付方式的合意，到底是他個人所為，還是代理家新公司為之。從江進國設立家新公司又躲在後面當幽靈股東的情事來看，這種「朕即公司」的心態一點也不意外。　　6.變更契約的合意倘為江進國個人與原告為之者，對被告並無拘束力，乃屬當然；即使江進國是代理家新公司為之，也同樣不生效力。這是因為，在江進國在把股份賣掉之前，固然可以代理家新公司與原告為此契約變更之合意，但依民法第293條第2項規定，這項合意對其他出賣人不生效力；在江進國在把股份賣掉之後，家新公司並沒有就契約變更授予代理權（葉宸恩與江進國約定配合用印，然江進國與原告之契約變更乃口頭為之，並無文書，遑論用印），江進國仍與原告合意變更者，不只對家新公司以外的其他出賣人不生效力，就連關於家新公司部分都是無權代理，依民法第170條規定，不生效力。　　7.其次，按江進國的證述，其與原告所為契約變更之合意，顯非代理蘇肇邦等4人或曾文健為之，蘇肇邦等4人或曾文健不受該合意之拘束，乃屬當然。　　8.證人江進國雖到庭結證，稱蘇肇邦等4人全部知道江進國與原告協議將如附表2編號1、3、5、6、8至12所示匯款作為價金的事情，因為剛剛提到的4筆土地抵押都是經過律師公證的，所以蘇肇邦等4人全部都知道原告要買房子云云（見本院卷第3宗第119、120頁），經追問：「請問地主全數同意是指剛剛原告提示的原證4借貸契約嗎？」證人江進國回答：「是」云云（見本院卷第3宗第120頁）。然而，所謂「原證4借貸契約」當中，沒有任何關於系爭契約書上價金給付方式的內容（見本院卷第3宗第15至21 頁）。證人江進國此等證述，信口雌黃，無可採信，從而不能認定蘇肇邦等4人同意契約之變更。　　9.據此，只有如附表2編號2、4、7所示匯給家新公司這3筆合計239萬元的款項，是對合乎債之本旨的給付對象所為之給付。至於其他的，給付對象不合乎債之本旨，不生清償之效力，縱依原告主張係代為清償家新公司對第三人之債務，而對家新公司有民法第310條第3款所規定，債務人向第三人為清償、債務人因而受利益之情事云云，依民法第293條第2項規定，對於其他出賣人亦不生效力。原告僅給付一部價金，被告方面又查無拒絕辦理移轉登記有違背誠實及信用方法之情事，被告自得依民法第264條第1項規定行使同時履行抗辯，拒絕給付。五、綜上所述，原告本於買賣契約之法律關係，請求被告將如附表所示土地及建物所有權移轉登記於原告，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1項、第78條定有明文。本件訴訟費用16萬9,276元（包括第一審裁判費16萬8,640元、複製電子卷證費100元、證人旅費536 元）應由原告負擔，爰判決如主文第2項。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114　年　　 1　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　孫健智正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許文齊附表1：編號標的物權利範圍備註 1 坐落桃園市○○區○○段0000○0000○0地號土地均為應有部分10000分之224 「紐約幸運星」建案A7棟，110年12月25日契約書，價金890萬元 2 同段625建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路○段000巷00號）全部（含附屬建物及共用部分同段716建號建物應有部分253602分之1479） 3 坐落同段1073、1077之1地號土地均為應有部分10000分之224 「紐約幸運星」建案A6棟，111年11月10日契約書，價金890萬元 4 同段624建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路○段000巷00號）全部（含附屬建物及共用部分同段716建號建物應有部分253602分之1479）附表2：編號付款日期、對象及方式備註 1 於110年1月14日匯款8萬元至曾淑菁臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）北桃園分行帳號：000000000000號帳戶（見第一商業銀行股份有限公司［下稱第一銀行］匯款申請書回條，本院卷第1宗第43頁）證人江進國證稱：這8萬是幫我代付律師費用等語（見本院卷第3宗第119頁）。 2 於110年9月17日匯款32萬元至家新公司第一銀行幸福分行帳號：00000000000號帳戶（見第一銀行平鎮分行存摺存款／支票存款憑條存根聯，本院卷第1宗第45頁）證人江進國證稱：這32萬是因為公司不夠錢，請原告幫我墊一些公司的費用等語（見本院卷第3宗第119頁）。 3 於110年10月4日匯款60萬元至曾淑菁前揭土地銀行帳戶（見第一銀行平鎮分行匯款申請書回條，本院卷第1宗第47頁）證人江進國證稱：這60萬元應該是當時公司不夠錢，向原告借錢支應等語（見本院卷第3宗第119頁）。 4 於110年9月17日匯款7萬元至家新公司前揭第一銀行帳戶（見第一銀行平鎮分行存摺存款／支票存款憑條存根聯，本院卷第1宗第49頁）證人江進國證稱：這7萬元我忘記了，當時我們有跟原告借錢等語（見本院卷第3宗第119頁）。 5 於110年11月16日匯款180萬元至曾淑菁前揭土銀帳戶（見第一銀行平鎮分行匯款申請書回條，本院卷第1宗第51頁）證人江進國證稱：這180萬是原告購屋款等語（見本院卷第3宗第119頁）。 6 於110年12月16日匯款30萬元至曾淑菁前揭土地銀行帳戶（見台新商業銀行股份有限公司國內匯款申請書（兼取款憑條），本院卷第1宗第53頁）證人江進國證稱：這30萬元也是原告借給公司的等語（見本院卷第3宗第119頁）。 7 於111年3月25日匯款200萬元至家新公司前揭土地銀行帳戶（見第一銀行平鎮分行匯款申請書回條，本院卷第1宗第55頁）證人江進國證稱：這200萬是原告購屋款等語（見本院卷第3宗第119頁）。 8 於111年3月25日匯款156萬500元至浩理法律事務所遠東商業銀行股份有限公司桃園大興分行帳號：00000000000000號帳戶（見第一銀行平鎮分行匯款申請書回條，本院卷第1宗第57頁）證人江進國證稱：這156萬這一筆是有一位客戶車位有問題，這是律師的費用原告幫我代墊等語（見本院卷第3宗第119頁）。 9 於111年11月17日匯款28萬元至訴外人楊斯婷安泰商業銀行股份有限公司（下稱安泰銀行）桃園分行帳號：00000000000000號帳戶（見第一銀行平鎮分行匯款申請書回條，本院卷第1宗第59頁）證人江進國證稱：這28萬是原告代墊的代書費等語（見本院卷第3宗第119頁）。 10 於111年11月24日轉帳5萬元至楊斯婷前揭安泰銀行帳戶（見111年11月24日手機截圖，本院卷第1宗第61頁）證人江進國證稱：5萬元的這兩筆應該是當時房子過戶時的代書費，也是原告代墊給代書公司的等語（見本院卷第3宗第119頁）。 11 於111年11月24日轉帳5萬元至楊斯婷前揭安泰銀行帳戶（見111年11月24日手機截圖，本院卷第1宗第63頁）同上。 12 於110年10月20日繳納家新公司111年6期營業稅及罰鍰35萬8,989元（見財政部北區國稅局111年06期（月）營業稅稅款及財務罰鍰繳款書，本院卷第1宗第65頁）證人江進國證稱：北區國稅局這筆是當時要過戶不夠錢，原告幫我代墊等語（見本院卷第3宗第119頁）。

2025-01-21

TYDV-112-重訴-571-20250121-1

聲

臺灣桃園地方法院

聲請閱卷

臺灣桃園地方法院民事裁定 114年度聲字第10號聲請人廖許桃妹蘇肇邦林郭淑貞林益男共同代理人温令行律師上列聲請人請求聲請閱卷事件，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。　　理　由一、聲請意旨略以:聲請人為家新建設股份有限公司（下稱家新公司）之債權人，並於另案給付票款強制執行事件對家新公司強制執行中。因家新公司遲不依鈞院112年度訴字第261號確認借名登記關係存在之判決，將坐落於桃園市○○區○○段00 00地號土地應有部分10000分之448借名登記於曾文健名下移轉與家新公司，導致聲請人無從對家新公司上開土地強制執行。且聲請人持執行命令至中壢地政事務所辦理土地移轉登記及辦理稅務申報，亦應提供上開判決書及確定證明書。故聲請人與上開事件應有法律上利害關係，而有調查、閱覽上開卷宗之必要，爰依民事訴訟法第242條第1項規定，聲請閱覽上開案件卷宗，並補發民事判決書、確定證明書正本等語。二、按當事人得向法院書記官聲請閱覽、抄錄或攝影卷內文書，或預納費用聲請付與繕本、影本或節本。第三人經當事人同意或釋明有法律上之利害關係，而為前項之聲請者，應經法院裁定許可，民事訴訟法第242條第1項、第2項分別定有明文。次按判決，應以正本送達於當事人；當事人得聲請法院，付與判決確定證明書，民事訴訟法第229條第1項、第399 條第1項分別定有明文。又所謂有法律上之利害關係者，係指第三人就該訴訟卷內文書有公法上或私法上之利害關係而言，不包括經濟上、情感上或其他事實上之利害關係在內（最高法院105年度台抗字第60號裁定意旨參照）。是第三人僅於經當事人同意，或釋明有法律上利害關係，且經法院裁定許可，方得閱覽卷內文書。三、經查，本件聲請人並非本院112年度訴字第261號確認借名登記關係存在事件之當事人，自非本院依法核發民事判決及判決確定證明書之對象。又依其主張其為家新公司之債權人一情，僅可認其與前開事件具經濟上之利害關係，惟尚不足認其就上開事件卷內文書有法律上利害關係，亦未提出經當事人同意之證明。從而，本件聲請為無理由，應予駁回。四、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　20　　日　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　劉哲嘉以上正本係照原本作成如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鍾宜君

2025-01-20

TYDV-114-聲-10-20250120-1

重訴

臺灣桃園地方法院

給付獎金等

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度重訴字第539號原告楊美玲訴訟代理人鄒玉珍律師被告家新建設股份有限公司法定代理人葉宸恩訴訟代理人李漢中律師葉曉宜律師上列當事人間請求給付獎金等事件，本院於民國113年11月14日辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張略以：原告前於民國109年9月至111年2月間，擔任被告家新建設股份有限公司(下稱家新公司、被告公司)「紐約幸運星」建案之銷售人員，經訴外人即被告公司副理曾文健結算後，由被告公司出具承諾書（日期為111年2月28日，下稱系爭承諾書），約定被告公司應給付原告包含銷售獎金、裝潢獎金、介紹費及遲延利息等款項共新臺幣（下同）14 25萬元。詎被告公司屢經催討仍拒不給付，拖延迄今，爰依系爭承諾書之約定，請求被告公司如數給付。並聲明：被告應給付原告1425萬元，及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告答辯略以：系爭承諾書用印之公司大小章樣式，與被告公司登記及實際使用之公司大小章樣式有別，況原告並未提出系爭承諾書上所載高額獎金之相關結算資料及兩造間之相關約聘書面，系爭承諾書顯非真正，對被告公司不生效力等語。並聲明：原告之訴駁回。　　三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，　　民事訴訟法第277條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主　　張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以　　證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能　　舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。四、本院之判斷：　㈠原告主張：被告前於111年2月28日出具系爭承諾書，約定被告公司應給付原告包含銷售獎金、裝潢獎金、介紹費及遲延利息等款項共計1425萬元一節，業據被告否認，並以前詞置辯。則依前述舉證責任分配原則，應由原告就系爭承諾書為真正（即系爭承諾書上所蓋之被告公司大小章為真正）之事實，自負舉證之責。先予敘明。　㈡查觀諸本院卷第49頁系爭承諾書上所蓋印之公司大、小章，對照本院向桃園市政府所調取家新公司登記事項卡上之大小章印文附於本院卷第115 頁，經以肉眼比對，可知二者印文並不相符，如：就「家新建設股份有限公司」印文部分，二者文字筆劃之粗細不同，二者「家」字右下方撇捺結束的位置，與印文外框的距離不同。另就「曾淑菁」印文部分，二者文字筆劃之粗細不同，足認系爭承諾書上蓋用之被告公司大小章，並非真正。參以證人曾文健即家新公司前副理所證稱：系爭承諾書絕對不是家新公司員工做的，因為若由家新公司員工所出具的任何文件，並不是這種格式（參本院卷第 90至92頁筆錄）一情，本院已難認定系爭承諾書為真正。　㈢至證人江進國即被告公司前實際負責人江進國固到庭證稱：系爭承諾書為其所製作，其上公司大小章均為真正等語（本院第134頁筆錄），惟如前所述，承諾書上所蓋公司大小章，與經登記、有對外公示效力之公司大小章並不相符，則證人江進國所述前情，已難逕予採信。且依證人曾文健（家新公司前副理）所證稱：其未曾就金額與原告結算，如果有經我結算，應該會有我簽名的結算資料等語（本院第90、92 　　頁筆錄），足認系爭承諾書所載之「經家新建設股份有限公司副理曾文健結算後，經公司核可結算應付金𢃠合計為1425 萬元」等內容，顯有疑義。況證人曾文健另證稱：其和公司前會計黃素卿嗣於111年9月間，就工資、獎金與家新公司由江進國代在桃園市政府勞資爭議調解成立的金額，僅分別為 16萬及25萬餘元，承諾書要給原告的金額竟高達1425萬，顯不符比例等語（本院卷第96頁筆錄）觀之，則系爭承諾書所載內容之真實性，亦非無疑。　㈣再者，依兩造及證人所述，可知被告公司之前法定代理人應為曾淑菁，並非江進國（僅為實際負責人），則依法而言，應認江進國個人並無代表家新公司之權限。是據前所述，江進國以非公司對外之真正大、小章，出具記載真實內容亦非無疑之系爭承諾書，則該承諾書得否據以向善意受讓公司之第三人即被告（負責人葉宸恩）主張權利，亦非無疑。　㈤蓋觀諸系爭承諾書以公司負責人曾淑菁名義所出具承諾之日期為111年2月28日(本院卷第49頁)，而依本院向桃園市政府函調之家新公司歷次變更登記表可知，被告公司原負責人曾淑菁，業於111年3月31日變更負責人為葉辰恩（本院卷第11 1頁），於變更後，公司原實際負責人江進國即未再任公司董事等相關職務，此有家新公司歷次變更登記表在卷可參。是以，家新公司於111年3月間即變更負責人，而公司前實際負責人竟於同年2月28日出具承諾書而承諾公司願給付他人（原告）高額之金錢，此顯違常理，亦與公司治理、公司買賣交易之誠信原則有違。況依原告所自陳：系爭承諾書是江進國寫給我的，當時因家新公司發不出薪水，所以其他員工都已經走了，當時只有我跟江進國在場等語（本院卷第九五頁筆錄），然依證人曾文健所述：承諾書日期為111.2.28，我是111.7.31離職，原告說在承諾書當時其他員工已經走了，但我那時間還沒離職等語（本院卷第95頁筆錄），兩相對照，則系爭承諾書所載日期「111年2月28日」是否為真正，亦非無疑。是綜合審酌前述系爭承諾書之形式與內容真實性均有疑義，本院尚難認系爭承諾書為真正，從而，原告據此向被告請求給付承諾書所載款項，即難憑採。五、綜上所述，原告主張依系爭承諾書所載內容之法律關係，請求被告給付1425萬元及遲延其利息，為無理由，應予駁回。六、本件事證已明，兩造其餘陳述及所提證據，經本院斟酌後認　　均不足以影響判決之結果，爰不另逐一論述。七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　周玉羣以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蕭尹吟

2024-12-31

TYDV-112-重訴-539-20241231-2

上易

臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 112年度上易字第460號上訴人陳雅琪訴訟代理人黃義偉律師被上訴人家新建設股份有限公司法定代理人葉宸恩訴訟代理人江進國楊美玲上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年1月 17日臺灣桃園地方法院111年度訴字第197號第一審判決提起上訴，本院於113年9月18日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣六十萬元，及自民國一一一年四月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面：查上訴人在原審主張原因事實，為其加價新臺幣（下同）60 萬元向被上訴人購買之車位與約定不符，依民法第354條、第359條、第179條、第227條、第226條規定，請求被上訴人給付60萬元，及依消費者保護法（下稱消保法）第7條、第5 1條規定、兩造間簽立之預售房屋買賣契約書（下稱房屋契約書）第19條第3項約定，請求另行賠償60萬元（見原審卷第108頁）。嗣上訴人上訴後，關於被上訴人未依約交付車位，補稱被上訴人就該不符契約約定之給付部分，陷於給付不能，被上訴人明知仍締約，致上訴人因此受有溢領價金損害60萬元，改先位依房屋契約書第19條第1、3項約定、民法第354條、第359條、第226條、第227條（依其所主張之原因事實，兩者所引條文均指第1項）、第184條第1項前段規定，擇一請求給付60萬元；增列備位依民法第363條規定為契約之一部解除，依第179條規定，請求返還60萬元，雖其就法律關係性質之陳述有所調整，但與原審主張原因事實部分之基礎事實仍屬相同（即均為車位未依約交付），並依其程序處分權，另定法院審理之順序，核應僅屬民事訴訟法第25 6條規定之補充或更正或明確其關於事實上或法律上之陳述；又關於依消保法第51條規定請求懲罰性賠償金部分，則補充依消保法第22條第2項為請求（見本院卷一第158至164頁、第408至409頁），乃依前述被上訴人未依約交付車位提起本件訴訟之相同事實，亦屬更正或補充其法律上之陳述，並未變更訴訟標的，先予說明。貳、實體方面：一、上訴人主張：伊於民國108年12月間以自己及訴外人郭奇峯名義分別向被上訴人購買其興建之紐約幸運星社區C2棟第9 樓房屋及地下2層第2號停車位、同社區C3棟第9樓房屋及地下2層第1號停車位（下分稱編號2車位、編號1車位），由當時被上訴人法定代理人江進國接洽事宜，並告知該2車位均為子母車位，各加價30萬元即可停放2台車，被上訴人於各該車位後方依序劃設編號2-1、1-1號車位（下分稱編號2-1 、1-1車位，下合稱系爭車位），並與伊及郭奇峯簽立分管同意書（下稱系爭同意書），保證取得分管之專用權。伊因此陷於錯誤，依兩造簽立之預售土地買賣契約書（下稱土地契約書）及房屋契約書支付包含系爭車位在內之買賣價金。詎社區其他住戶於109年8月29日以系爭車位並無專用權，向桃園市政府建築管理處舉報系爭車位與使用執照不符，被上訴人因此塗銷系爭車位標線。被上訴人給付之系爭車位未能取得區分所有權人分管約定專用，具有瑕疵，且一部給付不能，伊併受讓郭奇峯編號1-1車位所生對被上訴人之請求權，先位依房屋契約書第19條第1、3項約定、民法第354條、第359條、第226條第1項、第227條第1項、第184條第1項前段規定，擇一請求給付60萬元，備位依民法第363條為契約之一部解除，依民法第179條規定，擇一請求返還60萬元；並依消保法第22條第2項、第51條之規定，請求給付懲罰性賠償金60萬元，爰求為命被上訴人給付120萬元本息之判決。二、被上訴人則以：伊出售編號1、2車位價款分別為130萬元、1 07萬元，上訴人並未各加價30萬元購買包括編號1-1、2-1車位子母車位。上訴人於簽約時要求伊協助施工規劃系爭車位，並取得分管專用協議，伊認為施工成本不高，且所劃設位置在編號1、2車位後方，事實上僅上訴人得進入使用，增加車位復可使社區增加管理費收入，故同意簽具系爭同意書。系爭同意書已載明系爭車位與原申請建築執照所載不同，且上訴人實際上亦於系爭車位停放車輛使用，並無不能專用之情形，上訴人就系爭車位使用並無減損價值，非屬瑕疵，上訴人亦無因此受有損害等語，資為抗辯。三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人全部不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人120萬元，及其中100萬元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘20萬元自1 11年6月15日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、下列事項為兩造所不爭執，堪信為真正（見本院卷二第30至 31頁）：㈠上訴人以自己及郭奇峯名義，於108年12月分別與被上訴人簽立買賣契約，依序購買被上訴人興建之紐約幸運星社區C2棟第9樓房屋及地下2層編號2車位、同社區C3棟第9號房屋及地下2層編號1車位，上訴人並已依約支付價金，被上訴人並將房地所有權移轉登記予上訴人、郭奇峯，並交付占有。㈡被上訴人於編號1、2車位後方劃設系爭車位，並與上訴人及郭奇峯於108年12月21日簽立系爭同意書，其上記載「茲因買方訂購賣方所興建…雙方同意就本建案二次施作及用途變更，簽立本同意書，以茲共同遵守：一、為增加本社區『紐約幸運星』汽車停車編號：地下二層2-1壹位（郭奇峯為1-1 壹位），下列工程經買方之同意，賣方需於取得使用執照後施工，並於使用執照核發後6個月內完成。二、此規劃用途與原申請建築執照所載不同，不符現行相關法令，已明確告知買方知悉並同意。三、本停車位屬增設停車位，以分管專用部分處理，本汽車停車位無獨立權狀。四、本社區移交管委後有此汽車車位問題，由本公司全權處理…」。㈢社區其他住戶嗣以上訴人並無系爭車位專用權，向桃園市政府建築管理處舉報系爭車位與使用執照不符，被上訴人因此塗銷系爭車位標線。㈣被上訴人公用部分移交紐約幸運星管理委員會（下稱管委會）後，迄未由社區分管同意上訴人有原劃設標線之系爭車位所在位置之專用權。五、本院就本件之爭點判斷如下：㈠土地及房屋契約書約定買賣總價金包含系爭車位，且係以加價各30萬元出售上訴人：　⒈查土地、房屋契約書第3條第1項、第6條第2項固分別記載買賣車位之土地持分價款及車位價款，上訴人、郭奇峯購買之車位總價合計各為107萬元（321,000＋749,000）、130萬元（390,000＋910,000）等情（見原審卷第138、167、238、26 7頁），惟房屋契約書第2條第2項約定：「…購買之汽車停車位依建造執照圖說編號為地下第2層第2號（1號），車位規格為長550公分，寬250公分…之平面汽車停車空間共1位，其詳細位置詳如附件㈢之汽機車位置編轄圖」，並未標明係子母車位；又附件㈢之汽機車位置編轄圖則於編號2、1車位後方，另單獨標示編號2-1、1-1車位（見原審卷第164、198、 264、298頁），再依系爭同意書約以：系爭車位與原申請建築執照不同，系爭車位需經分管等情（見不爭執事項㈡），可知系爭車位所在位置為公用部分，出售時並無獨立建號、持分，被上訴人自無可能於該契約條文中記載其出售予上訴人系爭車位土地持分及建物所有權之面積。且依證人即銷售人員劉大瑜證述：上訴人簽立契約金額部分原來是空白的，金額是後來建設公司之拆款等語（見原審卷第449頁），及證人即製作該契約書之行政專員張嘉萍證述：上訴人購買車位時，被上訴人認為可以用子母車位賣給上訴人，就用補「 -1」的方式賣給上訴人，要製作契約書，要作增價動作，當時因為內部要製作拆款表，不能將增價30萬元放進去契約中，銀行會問這個車位價值為何會增高，所以當時就按照其他車位來做拆款動作，契約書製作時原來沒有增設車位，後來才在圖上補；拆款表是內部留底的行政作業，上訴人不會看到等語（見本院卷一第125、126頁），兩造復不否認於本件訴訟前被上訴人未將其所提出各出售房地價金之拆款表交上訴人閱覽（見原審卷第115、117頁、本院卷一第119頁），足見兩造約定土地、房屋契約書總價雖包括系爭車位在內，然契約中條文約定記載車位之面積、位置之價款並不包括系爭車位在內，且非兩造約定子母車位之實際價格，被上訴人抗辯其出售上訴人編號2、2-1子母車位價格為107萬元、編號1、1-1子母車位價格130萬元云云，並非可採。　⒉又上訴人主張締約當時係由被上訴人法定代理人江進國接洽，告知該2車位均為子母車位，各加價30萬元即可停放2台車，並簽立系爭同意書，伊因而就系爭車位各加付30萬元等情，業據證人劉大瑜證述：原來車位分大、小車位，大車位牌價110萬、底價100萬，小車位牌價100萬、底價90萬，牌價沒有子母車位名稱，後來上訴人選了房子，子母車位出來時，建設公司告訴伊是130萬元；證人即參與建案銷售人員曾文健證述：公司跟伊說有另外銷售系爭車位，1個車位30萬元，伊也是這樣跟上訴人說；及證人張嘉萍證述：有聽老闆江進國說1個車位30萬元（見原審卷第448、449頁、本院卷一第122、123、125頁）各等語，堪信上訴人主張係各加價3 0萬元購買系爭車位，應屬可採。被上訴人抗辯其於銷售總價中已折讓價金予上訴人，上訴人並未各加價30萬元購買系爭車位云云，並未具體說明折讓金額並舉證以實，尚難採憑。㈡被上訴人無法履行使上訴人取得系爭車位之使用權，上訴人主張被上訴人給付不能，並受讓自郭奇峯契約上對被上訴人請求損害賠償之權利，而依民法第226條第1項、第227條第1 項規定，請求被上訴人為給付，應屬有理：　⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，此觀民法第226條第1項、第227條第1項規定即明。　⒉系爭同意書約定：「茲因買方訂購賣方所興建…雙方同意就本建案二次施作及用途變更，簽立本同意書，…地下二層2-1壹位（郭奇峯為1-1壹位），下列工程經買方之同意，賣方需於取得使用執照後施工，並於使用執照核發後6個月內完成。二、此規劃用途與原申請建築執照所載不同，不符現行相關法令，已明確告知買方知悉並同意。三、本停車位屬增設停車位，以分管專用部分處理…四、本社區移交管委後有此汽車車位問題，由本公司全權處理…」（見不爭執事項㈡），足見上訴人雖知系爭車位與建築執照不同而不符現行法令，被上訴人仍負有於使用執照核發後6個月內二次施工取得使用執照，並由上訴人取得分管專用權利之義務。　⒊經查，本件被上訴人依約已將房地及車位交付上訴人（見不爭執事項㈠），惟業經社區其他住戶以上訴人並無系爭車位專用權，向桃園市政府建築管理處舉報系爭車位與使用執照不符，被上訴人因此塗銷系爭車位標線，及被上訴人公用部分移交管委會後，迄未由社區分管同意上訴人有原劃設標線之系爭車位所在位置之專用權（見不爭執事項㈢、㈣），已確定無法履行，上訴人主張其購買之車位僅能作單一車位使用，無法為子母車位使用，被上訴人為不完全給付，未依系爭同意書約定於6個月內進行二次施工並變更使用執照、全權負責使上訴人取得分管專用，乃屬可歸責；上訴人代理郭奇峯與被上訴人簽立契約，上訴人與郭奇峯就該購買之房地部分存有借名登記關係，上訴人並於111年6月14日受讓郭奇峯因此部分契約糾紛所衍生對被上訴人之損害賠償請求權，有借名登記契約及債權讓與契約在卷可按（見原審卷第113、3 35頁），是上訴人就郭奇峯部分一併行使權利，主張依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求被上訴人賠償全部損害，即屬有據。至被上訴人於原審雖提出有於編號1、2車位及系爭車位上同時停放2台車之照片（見原審卷第435至43 9頁），惟上訴人已否認為其所停放或使用；而被上訴人於本院所提出之照片，縱有部分車輛停放時超過編號2、1車位，而跨至系爭車位上，然均僅各停放1台車，並無以子母車位停放2台車之情形（見本院卷一第427至429頁、第439至50 9頁），未有依約定方式可停放2台車輛之情形，被上訴人抗辯上訴人事實上仍使用系爭車位，而未受有損害云云，洵無足取。　⒋上訴人加價購買系爭車位共60萬元等情，業如前述，參諸市場上子母車位之子車位與一般車位價差比例約為30.35％，本案同一社區地下二層一般停車位價格為110萬元，則就系爭車位所在之公共空間，如未能取得使用執照施工、未能取得區分所有權人分管約定專用，則貶損市價為66萬8,000元等情，有外放廣福不動產估價師事務所估價報告書可按（估價報告書第34頁），上訴人復自承其購買車位100萬元，被上訴人向其表示子母車位130萬元（見原審卷第111頁），是認上訴人與被上訴人約定子母車位價格並未高於130萬元，如依上開鑑定報告子車位與一般車位價差比例計算，所貶損市價至少約39萬4,550元（計算式：1,300,000×30.35％＝394,55 0），上訴人主張扣除上訴人加價購買系爭車位溢付價金各3 0萬元，未超過其依貶損市價比例計算之金額，且因此所回復車位價值約為100萬元，仍於前述證人劉大瑜證述：建設公司告知大車位牌價110萬元、底價100萬元等車位銷售價格合理範圍內，而屬相當。是認上訴人主張因被上訴人違反系爭同意書前開約定債務不履行，致子母車位僅能按社區其他一般車位使用，致伊受有溢付價金之損害60萬元，請求被上訴人賠償等情，應屬可採。至被上訴人所提出同社區其他住戶拆款表及110年5月間實價登錄該社區車位為140萬元等情（見本院卷二第35、37頁），乃被上訴人與其他住戶間之約定，及事後該社區車位之市場行情，並不足作為本件兩造間約定該子母車位之價格，而為有利於被上訴人之認定。　⒌又上訴人先位依民法第226條第1項、第227條第1項規定，請求被上訴人為給付，既有理由，其另依房屋契約書第19條第 1、3項約定、民法第354條、第359條、第184條第1項規定為選擇合併，及備位主張依民法第363條規定為契約一部解除，並依民法第179條規定為同一請求，即均無審認必要。　　㈢被上訴人未履行使上訴人取得系爭車位使用權之義務，並非被上訴人提供廣告之內容，上訴人主張依消保法第22條第2 項規定、第51條規定，請求被上訴人給付懲罰性賠償金，並無理由：　⒈按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行，消費者保護法第22條第1項、第2項分別定有明文。第2項修正理由：「一、由於國內眾多食品、藥品、化妝品、家電、3C產品、首飾、汽車及房地產等商品及服務的廣告誇大不實事件不斷發生，讓消費大眾對業者的誠信產生質疑，且我國法院有不少判決，認為『廣告內容』僅屬於『要約的引誘』，而非『要約』，也就是業者無須對其宣傳廣告負責，法院如此的見解，是對消費者權益的一大損傷。二、由於各類不實廣告充斥電子或平面媒體，為保護民眾的消費權利，實現公平、正義的消費社會，爰修正原條文，增列第2項，明定企業經營者之商品或服務廣告內容於契約成立後，應確實履行，以落實企業經營者之法律責任，並杜絕不實與誇大的廣告」。足見消保法第22條規定係以企業經營者就商品或服務有提供廣告為前提，該廣告內容應屬契約一部分切實履行；如原非廣告之一部分，僅係單純之契約不履行，自無消保法第22條第2項規定之適用。　⒉上訴人主張伊向被上訴人購買房屋而簽立土地及房屋契約書，被上訴人告知其購買之2車位均為子母車位，各加價30萬元即可停放2台車，被上訴人於各該車位後方劃設系爭車位，並簽立系爭同意書，被上訴人迄未依約使上訴人取得系爭車位分管之專用權等情，衡情僅被上訴人有債務不履行之行為。上訴人復自承買賣當時並未提到系爭車位，後來表示可以增設系爭車位以約定分管專用方式處理，簽立系爭同意書等語（見本院卷二第29頁），且依證人曾文健證述：在銷售前並沒有規劃系爭車位，是公司後來另請行政專員張嘉萍單獨製作的協議文書等情（見本院卷一第122頁），堪認系爭同意書係上訴人向被上訴人購買房地時另行與被上訴人個別磋商締約，非用以對不特定人傳播行銷之用，足見系爭同意書並非消保法所稱之廣告，上訴人復未舉證證明係被上訴人提供不實之廣告內容，使之成為契約之一部分而未能履行，依上說明，本件並無消保法第22條第2項規定之適用，上訴人主張伊因被上訴人違反消保法第22條第2項規定，提起本件訴訟，被上訴人應依同法第51條規定給付懲罰性賠償金60 萬元云云，即於法無據。　㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或為其他相類之行為，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別規定即明。本件上訴人請求被上訴人前述60萬元損害賠償有理由部分，屬不確定期限之債權，且以支付金錢為標的，並為起訴時即為請求（見原審卷第7頁），上訴人請求加付自起訴狀繕本送達翌日為111 年4月22日（見原審卷第89頁、本院卷一第72頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有理。六、綜上所述，上訴人先位依民法第226條第1項、第227條第1項之規定，請求被上訴人給付60萬元，及111年4月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。又本院所命給付未逾150萬元，被上訴人不得上訴第三審，本院判決後即告確定，無宣告假執行必要，原審駁回上訴人此部分假執行之聲請，理由雖有不同，惟結論並無二致，仍應予維持。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日民事第十二庭審判長法官沈佳宜法官陳瑜法官陳筱蓉正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　書記官陳珮茹

2024-10-09

TPHV-112-上易-460-20241009-1