分割共有物
臺灣橋頭地方法院民事判決
109年度訴字第962號
原 告 吳宏明
訴訟代理人 康進益律師
康鈺靈律師
黃有衡律師
被 告 吳苑莉（即被告吳弘章之承當訴訴人）
訴訟代理人 陳忠勝律師
被 告 吳致穎
吳卓穎
共 同
訴訟代理人 莊茗珍
被 告 王明宗
訴訟代理人 王秋田
被 告 林宗祈
林俊明
林信約
林許玉燕
林素婧
上列當事人間請求分割共有物事件，本院民國113年9月26日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落高雄市○○區○○段00地號土地，及其上稅籍編號0000
0000000號即門牌號碼高雄市○○區○○路000號未保存登記建物，及
高雄市○○區○○段00地號土地，應分割為如「主文附表」及附圖所
示。
附表四所示之補償義務人應分別給付該附表所示之受補償權利人
如附表四所示之金額。
訴訟費用由兩造依附表一所示之「訴訟費用分擔比例」負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按，訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，移轉於第三人，第
三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟，民事訴
訟法第254條第1、2項定有明文。被告吳弘章於訴訟繫屬中
將系爭2筆土地及系爭房屋之應有部分贈與被告吳苑莉，吳
苑莉聲請承當訴訟，並得原告及吳弘章之同意（卷三第359
、377頁），核無不合，應予准許。
二、被告林俊明、林信約、林許玉燕、林素婧經合法通知，無正
當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所
列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段00地號土地（面積143.58平
方公尺，下稱系爭A土地）及其上稅籍編號00000000000號即
門牌號碼高雄市○○區○○路000號未保存登記建物（下稱系爭A
建物，與系爭A土地合稱系爭A房地）、與同段32地號土地（
面積417.81平方公尺，下稱系爭B土地）為兩造共有，共有
人及應有部分比例如附表一所示（上開3筆房地，下合稱系
爭房地）。兩造就系爭房地並無不能分割之協議，亦無因使
用目的或法令限制不能分割之情事，因兩造無法達成分割協
議，爰依民法第823條第1項、第824條規定提起本訴請求准
予分割系爭土地等語。就分割方案部分，同意被告王明宗提
出之甲方案（卷三第260-1頁、卷四第39頁），系爭A房地多
年來均由被告吳弘章（已由被告吳苑莉承當訴訟。為方便敘
述，此部分之陳述，下仍稱被告吳弘章）占有使用中，且系
爭A建物後半部有被告吳弘章增建之附屬建物，請求分割為
被告吳弘章所有，被告吳弘章就土地部分以價金補償共有人
，系爭A建物房屋部分原告願拋棄分配之權利而分歸被告吳
弘章所有。系爭B土地為空地及部分共有人之房屋坐落其上
，應以分割為如甲方案所示，即將各共有人建物占用或曾有
之建物占用之位置分歸各占用人所有始屬於適當之分割方案
。爰依民法第823條第1項前段、第824條第2項第1款前段規
定，提起本件訴訟等語。並聲明：系爭房地應分割為如甲方
案所示。
二、被告抗辯：
㈠、被告王明宗則以：系爭B土地如附圖所示暫編地號29⑷部分有
其所有之舊房屋坐落其上，此舊房屋之右前方為路其所有坐
落於同段13地號土地（下稱13地號土地）及現住房屋，因此
29⑷部分應尊重其原有占用位置不要更動，而分歸其所有，
以便與13地號土地及其上之現住房屋合併利用，而不致於致
使將來無法通行。另為確保各個共有人個人維護現占土地之
權益與公平性，系爭B土地如附圖所示暫編地號29⑶部分，有
被告林宗祈所有之舊房屋坐落其上，此部分土地之正前方則
為被告林宗祈所有之同段28地號土地（下稱28地號土地）及
位於28地號土地上之中民路509號房屋，因此29⑶部分應尊重
原有占用位置分歸被告林宗祈所有，以便其與28地號土地及
其上之房屋合併利用；系爭B土地上如附圖所示暫編地號29⑵
部分，有被告吳弘章等人之父（祖父）吳財福所建造已廢棄
不堪使用之磚造平房坐落其上，此部分房屋之正前方為被告
吳弘章所占用之系爭A房地，因此附圖所示暫編地號29、其
上之系爭A建物及29⑵部分應尊重原有占用位置分歸被告吳弘
章所有，被告吳弘章再依鑑定報告之價格補償其餘少分得原
物之共有人；至於系爭B土地如附圖所示暫編地號29⑴部分為
空地，則分歸未占用系爭B土地之被告林俊明、林信約、林
許玉燕、林素婧依原應有部分之比例保持共有，故系爭房地
應以分割為如甲方案（卷三第260-1頁、卷四第39頁）所示
，始為適當之分割方案等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡、被告吳弘章（已由被告吳苑莉承當訴訟）則以：
１、就各共有所分得位置及面積，同意被告王明宗提出之甲方案
。
２、但就原告、被告吳苑莉、吳致穎、吳卓穎等人所共同分得之
附圖所示暫編地號29部分（即系爭29地號土地）、其上之系
爭A建物（即系爭A房地）及29⑵部分（即系爭32地號土地）
部分，因被告吳苑莉無資力補償其他共有人，且其已向岡山
土地銀行、岡山第一銀行及燕巢農會等3家銀行询問貸款事
宜，然均遭拒絕貸款，而無法貸得依鑑定報告價格計算所需
補償其餘共有人之金額，為避免如以原物分割為其所有，將
來因其無資力補償致遭到法院拍賣而受有重大損失，因此此
部分之分割方式，被告吳苑莉請求依下列3方案之方式分割
：
⑴第一方案：
①29⑵部分（即系爭32地號土地）分歸原告、被告吳苑莉、吳致
穎、吳卓穎等人所有後，變價分割，所得價金依原告、被告
吳苑莉、吳致穎、吳卓穎應有部分之比例分配（原告分得1/
3價金、被告吳苑莉分得1/3價金、吳致穎分得1/6價金、吳
卓穎分得1/6價金)。
②29部分（即系爭29地號土地），全部分歸被告吳苑莉所有。
被告吳苑莉願以每平方公尺70,000元之價格(為附件土之實
價登錄平均價格。社團法人高雄市不動產估價師公會鑑定報
告書所載之鑑定價格與實價登錄平均價格不符，鑑定價格不
足採)補償原告、吳致穎、吳卓穎等人。
③系爭A建物部分分歸由被告吳苑莉取得全部之所有權。
⑵第二方案：
①附圖所示暫編地號29及29(2)地號土地，分歸被告吳苑莉所有
。被告吳苑莉願以29地號土地部分每平方公尺70,000元、29
(2)地號土地部分每平方公尺26,000元之金額(為附件土地之
實價登錄平均價格。社團法人高雄市不動產估價師公會鑑定
報告書所載之鑑定價格與實價登錄平均價格不符，鑑定價格
不足採)補償原告、吳致穎、吳卓穎等人。
②系爭A建物部分分歸由被告吳苑莉取得全部之所有權。
⑶第三方案：
①附圖所示暫編地號29及29(2)地號土地，分歸原告、被告吳苑
莉、吳致穎、吳卓穎等人所有後，變價分割，所得價金依原
告、被告吳苑莉、吳致穎、吳卓穎應有部分之比例分配（原
告分得1/3價金、被告吳苑莉分得1/3價金、吳致穎分得1/6
價金、吳卓穎分得1/6價金)。
②系爭A建物部分，變價分割，變價所得價金全部歸被告吳苑莉
所有等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈢、被告林宗祈則以：系爭B土地如附圖所示暫編地號29⑶部分，
有其所有之舊房屋坐落其上，此部分土地之正前方則為其所
有之同段28地號土地及位於28地號土地上之中民路509號房
屋，因此29⑶部分，應尊重其原有占用位置分歸其所有，以
便其與28地號土地及其上之房屋合併利用，而不應變價分割
，並提出丙方案（卷三第53、67頁、卷四第43頁）之分割方
案（此丙方案，事實上與被告林宗祈提出之甲方案相同）等
語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈣、被告吳致穎、吳卓穎則以：其等之意見同原告。對被告林宗
祈提出之甲方案無意見，同意暫編地號29、其上之系爭A建
物及29⑵部分均分歸被告吳弘章所有，被告吳弘章再就多分
得部分依鑑定報告之價格補償其等二人。系爭A房地均由被
告吳弘章占有使用，系爭A建物欲進出系爭B土地需經過系爭
A房地。另系爭建物原為其等之爺爺吳財福所建造，系爭A土
地亦為吳財福所有，吳財福過世後其大伯即被告吳弘章、二
伯即原告及其等之父親吳宏三共同繼承，吳宏三於91年10月
25日過世後由其等繼承取得各6分之1之應有部分從等語置辯
。並聲明：原告之訴駁回。
㈤、其餘被告經合法通知後未到庭，亦未提出書狀作任何聲明或
陳述。
三、兩造不爭執事實：
㈠、系爭土地及房屋為兩造所共有，應有部分如附表一所示。
㈡、系爭土地及房屋無不得分割之協議，亦無因使用目的或法令
限制不得分割之情形。
四、本件爭點：系爭房地應如何分割始為適當？
五、本院論斷：
㈠、按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，
不在此限。」；「共有物之分割，依共有人協議之方法行之
。」、「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅
時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求
，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有
人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人
。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於
各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣
，以價金分配於各共有人。」、「以原物為分配時，如共有
人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢
補償之。」、「以原物為分配時，因共有人之利益或其他必
要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。」，民法第823
條第1項、第824條第1項、第2項、第3項、第4項定有明文。
次按，定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須
以其方法適當者為限，應斟酌當事人之聲明，各共有人之利
害關係，並共有物之性質、價格、利用價值及分割後之經濟
效益，而為適當之分配，要以維持全體共有人之公平為標準
，有最高法院51年台上字第1659號及78年台上字第1241號裁
判要旨可參。再按，分割共有物固不受分管契約之拘束，惟
儘量依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共
有人所受損害，當不失為裁判分割斟酌之一種原則，亦有最
高法院82年度台上字第1990號裁判決要旨可資參照。查，系
爭土地兩造並無不得分割之約定，亦無因使用目的或法令限
制不得分割之情形，原告自得訴請分割。
㈡、就分割方案部分：
１、就各共有人分得位置及面積部分，兩造各分得如主文附表及
附圖所示之部分，原告及被告吳弘章、吳致穎、吳卓穎、王
明宗、林宗祈均同意，被告林俊明、林信約、林許玉燕、林
素婧、吳苑莉均未到庭或提出書狀表示反對，各共有人之上
開意願應予以尊重。又除各共有人之上開意願外，各共有人
分得之上開位置係依各共有人之原有占用位置為分配，分得
面積部分則是依各共有人應有部分計算所得之各有人面積；
另暫編地號29⑴部分面積只有104.45平方公尺，面積狹小，
不應再細分，此部分分歸未占用系爭B土地之被告林俊明、
林信約、林許玉燕、林素婧，依原應有部分之比例保持共有
應屬適當，故本院考量上開情形及上開法條規定及最高法院
判決意旨之說明，被告王明宗主張甲方案之上開各共有人分
得位置及面積，應屬適當。
２、而就附圖所示暫編地號29部分（即系爭29地號土地）、其上
之系爭A建物（即系爭A房地）及29⑵部分（即系爭32地號土
地）部分，究應以原告主張之以原物分歸被告吳弘章所有方
式分割，或採被告吳弘章（被告吳苑莉）抗辯之上開方式分
割部分。考量被告吳弘章被告吳苑莉）並無資力補償其他共
有人，且其已向3家銀行询問貸款事宜，均遭拒絕貸款，而
均無法貸得依鑑定報告價格計算所需補償其餘共有人之金額
，故為避免如以原物分割致將來因被告吳弘章（被告吳苑莉
）無資力補償遭到法院拍賣，而遭受重大損失，致不但無保
存分得部分之房地，且甚至有因法拍減價拍賣之特性而拍賣
價格過低，蜝至有造成其反而負債之可能情形發生，故自應
以變價分割之方式分割，最為適當。又被告吳苑莉雖提出上
開3方式之分割方案，惟考量：①被告吳苑莉已陳明其並無資
力補償其他共有人，且無法向銀行貸得貸款，以原物分歸其
所有，並不適當；②29⑵部分（即系爭32地號土地）土地之東
、西、南三側均為他人土地及建物，北側為系爭29地號土地
，四周均未面臨馬路，為袋地，出入只能由北側之系爭29地
號土地上之511號房屋（即系爭A建物）內之前後門通行至中
民路（見卷二第153頁以下之本院勘驗筆錄、現場圖及現場
照片）。依此情形，如只將29⑵部分（即系爭32地號土地）
部分變價分割，而不將29部分（即系爭29地號土地）及其上
之系爭A建物（即系爭A房地）一併與29⑵部分（即系爭32地
號土地）一同變價分割，顯然無人會願意單獨應買29⑵部分
（即系爭32地號土地），故自應就附圖暫編地號29部分（即
系爭29地號土地）、其上之系爭A建物（即系爭A房地）及29
⑵部分（即系爭32地號土地）部分，全部均為變價分割，始
為適當，故被告吳苑莉提出上開3方式之分割方案，應均不
足採（被告吳苑莉抗辯鑑定報告之鑑定價格過高云云部分，
不足採信，詳下述補償價格計算部分之說明）。
３、是本院考量各當事人之上開聲明及意願，各共有人之利害關
係，系爭房地之性質、價格、利用價值、分割後之經濟效益
，及被告吳弘章並無資力補償其他共有人，及其已向多家銀
行询問貸款事宜，均遭拒絕貸款，而均無法貸得依鑑定報告
價格計算所需補償其餘共有人之金額等情，認系爭房地應以
如主文所示之方式分割，始為公平、合理、妥適之分割方案
。
４、而就兩造應分得面積增減之差額部分，為如附表二所示。就
此應以現金補償之價格計算標準部分，業經本院囑託社團法
人高雄市不動產估價師公會鑑定如鑑定報告書所載，有不動
產估價報告書在卷可稽。被告吳弘章雖以參酌土地價格上漲
及近年交易價格，上開鑑定金額過高，應不足採云云置辯，
惟查，鑑定人就本件係針對系爭土地進行產權、一般因素、
區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用等因素
為分析後，並採用比較法及土地開發分析法等二種估價方法
進行評價為鑑定而得出上開價格，有估價報告書在卷可稽，
鑑定人既已參酌系爭土地之各種因素及將來土地開發之價值
等等而鑑定，被告抗辯上開鑑定金額過高云云，即不足採。
故依上開鑑定價格、附表二、三、四計算後，各當事人及應
補償與受補償金額應為如附表四所示之應補償義務人、受補
償權利人、應償補及受補償之金額所示。
六、再按「共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分
之所有權。」、「應有部分有抵押權或質權者，其權利不因
共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存
於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二
、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知
訴訟而未參加。」，民法第824-1第1項、第2項定有明文。
經查，系爭32地號土地共有人中之被告林宗祈於79年4月11
日曾向高雄市燕巢區農會借款，而設定新台幣（下同）240
萬元之第一順位抵押權；另共有人中之被告林素婧於106年8
月7日曾向華南商業銀行股份有限公司借款，而設定396萬元
之第二順位最高限額抵押權，有土地登記謄本在卷可稽（卷
二第13頁），而經原告聲請對高雄市燕巢區農會及華南商業
銀行股份有限公司為告知訴訟後，其等均未聲明參加訴訟。
依上開規定，被告林宗祈及被告林素婧之上開抵押權應移存
於其二人分得部分之土地上。
七、末按，分割共有物之訴本質上並無訟爭性，係由法院斟酌何
種分割方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益
，以決定適當之分割方法，並無所謂何造勝訴敗訴之問題，
是以如將訴訟費用完全命形式上敗訴之被告負擔，實欠公允
。本院審酌兩造各自因本件訴訟所得到之利益，認本件之訴
訟費用，應由兩造依應有部分之比例負擔，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1
中 華 民 國 113 年 10 月 28 日
民事第一庭 法 官 郭文通
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 28 日
書記官 林香如
主文附表：（附圖即高雄市政府地政局岡山地政事務所複丈日期
民國113年3月5日土地複丈成果圖、甲方案）
分得附圖位置 分得人 暫編地號29(4) 王明宗 暫編地號29(3) 林宗祈 暫編地號29、29(2) 變價分割。價金由被告吳苑莉（即被告吳弘章之承當訴訟人）、吳宏明（即原告）各取得1/3，被告吳致穎、吳卓穎各取得1/6。 暫編地號29其上建物 變價分割。價金由被告吳苑莉（即被告吳弘章之承當訴訟人）取得【被告吳苑莉（即被告吳弘章之承當訴訟人），則應補償被告吳致穎、吳卓穎如附表四所示之金額】。 暫編地號29(1) 被告林俊明、林信約、林許玉燕、林素婧依原應有部分之比例保持共有
附表一：應有部分及訴訟費用負擔之比率
編號 共有人 應有部分比例 訴訟費用分擔之比例 29地號土地 29地號其上建物 32地號土地 1 吳宏明（即原告） 1/3 前半部1/3 1/9 22/100 2 吳苑莉（即被告吳弘章之承當訴訟人） 1/3 前半部1/3 後半部為全部 1/9 22/100 3 吳致穎 1/6 前半部1/6 1/18 11/100 4 吳卓穎 1/6 前半部1/6 1/18 11/100 5 王明宗 無 無 1/4 13/100 6 林宗祈 1/6 8/100 7 林俊明 1352/40000 2/100 8 林信約 5597/40000 7/100 9 林許玉燕 1352/40000 2/100 10 林素婧 1699/40000 2/100
附表二：應分得面積及面積差
所有權人 權利範圍 應分得面積(m2)① 分得位置 實際分得面積(m2)② ◎註3 面積差②-① 29地號土地 29地號其上建物 32地號土地 29地號土地 29地號其上建物◎註1 32地號土地 29地號土地 29地號其上建物◎註1 32地號土地 29地號土地 29地號其上建物 32地號土地 吳宏明（即原告） 1/3 前半部1/3 1/9 47.86 50.82 46.42 變價分割暫編編號29及其上建物、暫編編號29(2) 47.86 0 46.42 0 -50.82 0 吳弘章（由吳苑莉承當訴訟） 1/3 前半部1/3，後半部為全部 1/9 47.86 50.82 46.42 47.86 152.47 46.42 0 101.65 0 吳致穎 1/6 前半部1/6 1/18 23.93 25.41 23.21 23.93 0 23.21 0 -25.41 0 吳卓穎 1/6 前半部1/6 1/18 23.93 25.41 23.21 23.93 0 23.21 0 -25.41 0 王明宗 0 0 1/4 0 0 104.45 暫編編號29(4) 0 0 104.45 0 0 0 林宗祈 0 0 1/6 0 0 69.64 暫編編號29(3) 0 0 69.64 0 0 0 林俊明 0 0 1352/40000 0 0 14.12 暫編編號29(1) 0 0 14.12◎註2 0 0 0 林信約 0 0 5597/40000 0 0 58.46 暫編編號29(1) 0 0 58.46◎註2 0 0 0 林許玉燕 0 0 1352/40000 0 0 14.12 暫編編號29(1) 0 0 14.12◎註2 0 0 0 林素婧 0 0 1699/40000 0 0 17.75 暫編編號29(1) 0 0 17.75◎註2 0 0 0 合計 143.58 152.47 417.81 143.58 152.47 417.81 0 0 0
◎備註：
1、29地號土地其上建物後半部為被告吳弘章所增建（卷三第2
53頁），不須分配，此部分價金歸其所有，僅分配前半部
。
2、分割後，被告林俊明、林信約、林許玉燕、林素婧依原應
有部分分保持共有，經重新計算其等之應有部分各為1352/
10000、5597/10000、1352/10000、1699/10000（卷三第23
1頁）。
3、暫編編號29地號土地及其上建物及暫編編號29(2)地號土地
並非原物分割，而是變價分割，上開表格所列僅為計算之
用。分割後，暫編編號29地號土地及29(2)地號土地由吳宏
明（即原告）、被告吳弘章（已由吳苑莉承當訴訟）、吳
致穎、吳卓穎各取得1/3、1/3、1/6、1/6價金；29地號土
地其上建物由被告吳弘章（由吳苑莉承當訴訟）取得全部
價金。
附表三：應補償金額及受補償金額
姓名 應受補金額(元) 姓名 應補償金額(元) 29地號其上未保存登記建物 29地號其上未保存登記建物 吳宏明（即原告） 0◎註1 吳弘章（由吳苑莉承當訴訟） 137,672 吳致穎 68,836◎註2 吳卓穎 68,836◎註2
◎備註：
1、被告吳宏明陳明放棄29地號上之系爭建物應有部分之權利，
其應有部分之權利同意由吳弘章（由吳苑莉承當訴訟）分配
（卷二第240頁）。
2、被告吳致穎、吳卓穎並未同意放棄29地號上系爭建物之權利
，仍須找補。
3、29地號上系爭建物金錢補償之價格計算標準，依高雄市不動
產估價師公會鑑定報告所載每平方公尺2,709元計算。例如：
被告吳致穎應受補金額部分，計算式：差額面積25.41平方公
尺×每平方公尺2,709元＝68,836元。其餘依此類推。
附表四：各當事人應補償及受補償之金額
受補償權利人及受補償金額 應補償義務人及應補償金額 被告吳苑莉（即被告吳弘章之承當訴訟人） 吳致穎 68,836元 吳卓穎 68,836元 合計 137,672元
CTDV-109-訴-962-20241028-2