租佃爭議

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第608號 原 告 陳翊文 陳碧惠 陳碧華 陳貞吟 陳聖哲 陳淑芬 陳芳玫 陳素玫 陳吳富美 吳貴美 鳳吳壽美 蘇吳信美 王昭銘 王正忠 陳墀文 陳麗州 陳麗英 陳麗呢 陳麗鳶 陳峯洋 陳衍光 陳昶宏 劉吳齡美 陳長坤 吳正義 陳墀信 上26人共同 訴訟代理人 王中平律師 原 告 楊秀鳳(楊王素月之繼承人) 楊文峯(楊王素月之繼承人) 楊秀雲(楊王素月之繼承人) 楊炎暉(楊王素月之繼承人) 被 告 詹 幼 訴訟代理人 涂文勳律師 被 告 詹文輝 訴訟代理人 陳 玉 被 告 詹秀斌 上列當事人間租佃爭議事件，經本院於民國113年10月21日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、確認兩造間就坐落新北市○○區○○段0地號（承租面積0.0253 公頃）、同段8-1地號（承租面積0.0028公頃）、同段86地 號（承租面積1.3399公頃，如附圖使用編號86⑴即D部分）， 及同段87地號（承租面積0.0301公頃）等土地所成立之新北 市○○區○○○○○000號」耕地三七五租約租賃關係不存在。 二、被告Ｄ○應將如附圖所示坐落新北市○○區○○段0地號土地上使 用編號8⑴之B地上物（面積56平方公尺）、同段87地號土地 上使用編號87⑴之A地上物（面積21平方公尺）、使用編號87 ⑵之B地上物（面積14平方公尺）、使用編號87⑶之C地上物（ 面積12平方公尺）拆除騰空，被告三人應將第一項所示之土 地返還予原告及其他全體共有人。 三、被告應向新北市三峽區公所辦理塗銷坐落新北市○○區○○段0○ 000○00○00地號土地上之耕地三七五租約登記。 四、原告其餘之訴駁回。 五、訴訟費用由被告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、本件耕地租約出租人之一Ｆ○○○前於民國111年12月29日向新 北市三峽區公所耕地租佃委員會申請租佃爭議調解（112年3 月9日調解不成立），嗣移由新北市政府耕地租佃委員會續 行調處，歷經112年6月16日、112年10月27日，及113年2月2 3日調處，因承租人被告不服調處，由新北市政府依耕地三 七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項之規定，於113 年3月5日移送本院審理，應類推適用民事訴訟法第419條第2 項規定，視為Ｆ○○○於依法申請租佃爭議調解、調處時起已經 起訴，而為本件之原告甚明。惟原告Ｆ○○○於112年8月18日調 處期間死亡，其繼承人為辛○○、未○○、庚○○、壬○○等4人， 均未拋棄繼承，有卷附繼承系統表、除戶謄本、戶籍謄本（ 見本院卷二第35頁至第45頁）、臺灣臺北地方法院113年9月 5日函文附卷可稽（見本院卷第245頁），依法自應由辛○○等 4人為Ｆ○○○之承受訴訟人，惟渠等未具狀聲明承受訴訟，本 院已於113年9月13日依民事訴訟法第178條規定，依職權裁 定命為Ｆ○○○之承受訴訟人，並續行訴訟。 二、按確認之訴，衹須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之 存否有不明確者，對於爭執其主張者提起，即當事人適格。 耕地租約部分出租人訴請確認與承租人間無租佃關係存在之 訴訟，此項訴訟，祇須主張為訴訟標的之法律關係或其他事 項之存否有不明確之人，對於爭執其主張者提起，其當事人 之適格即無欠缺，並非必要共同訴訟，無對全體出租人必須 合一確定之必要。此有最高法院104年度台上字第2082號、1 03年度台上字第2579號裁判可參。是本件原告請求確認被告 與原告等人間就坐落新北市○○區○○段0地號（承租面積0.025 3公頃）、同段8-1地號（承租面積0.0028公頃）、同段86地 號（承租面積1.3399公頃，如附圖使用編號86⑴即D部分）， 及同段87地號（承租面積0.0301公頃）等4筆土地（下稱系 爭耕地）之耕地三七五租約（下稱系爭租約）租賃關係不存 在，並非固有必要共同訴訟。又確認法律關係之訴，非原告 有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法 第247 條第1 項前段定有明文。又所謂「即受確認判決之法 律上利益」，係指法律關係之存在與否不明確，致原告在私 法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認 判決除去者而言（最高法院42年臺上字第1031號判例意旨參 照）。原告主張兩造間系爭耕地租賃契約關係不存在，為被 告所否認，足認上列租賃關係之存否不明確，致原告在私法 上之地位有受侵害之危險，而此危險得以本件對於被告之確 認判決除去之，原告顯有即受確認判決之法律上利益，是其 提起本件確認之訴，並無不合。 三、又言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人 之聲請，由其一造辯論而為判決。原告辛○○、未○○、庚○○、 壬○○（均為Ｆ○○○之承受訴訟人，不聲明承受訴訟，經本院裁 定命其續行訴訟後，未委任原訴訟代理人，原訴訟代理權消 滅）經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，均核 無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告聲請，由其 一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張： 　㈠原告係系爭耕地之共有人之一，與被告間成立新北市○○區○○○ ○○000號」耕地三七五租約租賃關係，最近續訂租約期間為1 10年1月1日起，至115年12月31日止。 　㈡被告於系爭耕地上設置水泥固定基座設施數座、鐵皮建物、 鐵絲網圍籬、水泥地面，大量飼養流浪犬隻，此經三峽 區 公所、新北新政府會勘確認在案，並有會勘紀錄及現場照片 在卷可參，已符合耕地減租條例第16條第1項「承租人應自 任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反 前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另 行出租」之規定，兩造間系爭租約無效。又被告長期不為耕 作繼續不止一年以上，此有在系爭土地上方耕作之人寅○○可 證。糸爭耕地長期未為耕作，被告於即將會勘之際始搶種蔬 菜，植栽咖啡樹之成樹。依原告寅○○於109年9月14日拍攝之 相片及錄影資料，可證系爭耕地當時一片荒蕪毫無耕種之事 實，原告即得終止系爭租約。原告依減租條例第16條規定承 租違反自任耕作之規定，系爭租約無效，或依同條例第17條 第1項第4款規定終止系爭租約而告無效，請求法院擇一為有 利於原告之判決。 　㈢被告於系爭耕地上設置水泥固定基座設施數座、鐵皮建物、 鐵絲網圍籬、水泥地面，並飼養流浪犬隻之事實，業據法院 於113年6月27日現場勘驗，並囑託新北市樹林地政事務所測 量後製作複丈成果圖如附圖所示，亦有原告現場拍攝之照片 19張附卷可證，兩造間系爭租約既已無效，被告無權占有系 爭耕地，爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定 ，請求被告拆除系爭租地上如附圖使用編號8⑴B地上物、使 用編號87⑴A地上物、使用編號87⑵B地上物、使用編號87⑶C地 上物，騰空返還土地予原告及其他全體共有人，並請求被告 向新北市三峽區公所辦理塗銷系爭4筆土地上新北市○○區○○○ ○○000號」耕地三七五租約登記。 　㈣訴之聲明： 　⒈確認兩造間就系爭耕地所成立之新北市○○區○○○○○000號」耕 地三七五租約租賃關係不存在。 　⒉被告應將如附圖所示坐落新北市○○區○○段0地號土地上使用編 號8⑴之B地上物（面積56平方公尺）、同段87地號土地上使 用編號87⑴之A地上物（面積21平方公尺）、使用編號87⑵之B 地上物（面積14平方公尺）、使用編號87⑶之C地上物（面積 12平方公尺）拆除騰空，並將系爭耕地返還予原告及其他全 體共有人。 　⒊被告應向新北市三峽區公所辦理塗銷坐落新北市○○區○○段0○0 00○00○00地號土地上之耕地三七五租約登記。 二、被告則以下列陳詞置辯： 　㈠依減租條例第16條第1項規定之「未自任耕作」事項未經調解 及調處，本件起訴不合法：原告就系爭耕地之租佃爭議先向 新北市三峽區公所耕地租佃委員會申請調解，其調解目的稱 承租人違反規定，租約應予終止，原告係以被告具有減租條 例第17條第1項第4款及第5款之終止租約事由申請調解及調 處規定，原告從未依同條例第l6條規定，主張被告不自任耕 地為由，主張耕地租約無效。本件起訴係欠缺調解、調處之 前置要件，原告起訴不合法。 　㈡系爭耕地之出租人全體未參與調解及調處程序，本件起訴不 合法：租賃物為數人所共同出租者，依民法第263條準用同 法第258條第2項規定，終止租約之意思表示，應由出租人全 體為之，始生效力。本件係與減租條例有關之租佃爭議，原 告宇○○等27人依同條例第17條第1項第4款規定，申請終止與 被告之租約。依據新北市三峽區三七五耕地租約登記簿之記 載，系爭耕地之出租人應為陳長榮等51人，但就系爭耕地之 租佃爭議至新北市三峽區公所申請調解並出席（含請他人代 理出席）之出租人僅有宇○○等27人，至新北市政府申請調處 並出席（含請他人代理出席）之出租人依然只有宇○○等27人 ，尚有陳長榮等24人從未出席上述爭議調解及調處程序，亦 從未由他人代理出席，就本租佃爭議，應由系爭耕地全體出 租人出席爭議調解及調處程序，並在場為終止租約之意思表 示，始為適法有效，今僅有部分出租人出席爭議調解及調處 程序，其終止租約之意思表示難認有效，其訴難稱適法。 　㈢系爭耕地之出租人為陳長榮等51人，承租人為被告3人，最新 租期自110年1月1日至115年12月31日止。依三峽區三鳶字第 043號耕地租約及租約登記簿之記載，被告承租系爭耕地為 坐落三峽區鳶山段第8、8-1丶86、87地號4筆土地，系爭耕 地屬於山坡地保育區農牧用地，被告祖先向原告祖先承租耕 地起迄今已歷經4代，達百年之久，兩造之間是年代久遠之 耕地租賃關係，承租人世代皆在系爭耕地上種植甘薯、蔬果 、竹木及果樹（包括楊桃樹、柚子樹、李子樹等）等農作物 以微薄收入養家餬口，承租人之生活與系爭耕地密不可分， 對於系爭耕地充滿記憶與依戀。因系爭耕地鄰近國道3號，1 11年2月間高速公路局以系爭耕地上的竹木生長延伸至國道3 號上方，有危害行車安全疑慮，遂自行派遣承包廠駕駛怪手 ，不僅將有危險之虞的竹木連根挖除，也一併將被告原本種 植於系爭耕地上的果樹剷除，並將挖除的樹木大量堆置於系 爭土地上，被告當時還商請三峽鳶山里周里長前來瞭解關切 。此外，為了方便進行施工，高工局承包廠商還自行闢建了 一條對外聯絡道路，讓怪手能夠開進去系爭耕地上施工挖除 。原告後來請求高工局承包廠商把樹木雜物移除，清空後留 下一片空地，被告因此在原本栽植竹林及果樹的空地位置上 ，搭蓋棚架重新栽種蔬果，並無不自任耕作之情事。 　㈣系爭耕地上如附圖所示A地上物鐵皮建物，係供堆置農具、肥 料或供臨時休息之用，以耕作為目的所搭建之簡陋房屋，即 屬所謂之農舍，且該鐵皮建物非供被告或其他人居住之用， 亦無任何人經常、長期居住於此，如附圖所示C地上物平台 ，亦為放置盆栽、肥料、農具之用，且面積僅12平方公尺， 與總承租面積相較顯然微不足道，被告並未違反三七五條例 第16條第1項規定。又被告於系爭耕地上種植綠竹林、蔬菜 、果樹等固合乎所謂耕作之要求，然在耕地上飼養家禽、家 畜等亦無違所謂「農牧」之使用目的。被告在耕地上以鐵絲 圍籬圈圍出一定空間，其上放置活動板塊並添置餵養設備， 以作為飼養家禽、家畜之地方，仍符合農牧用地上進行耕作 之定義，故土地上鐵絲圍籬之籠舍如附圖所示B地上物，事 實上係為了家禽、家畜之飼養所搭設，係在尚未飼養之前， 暫供被告Ｄ○之女即訴外人詹雅棻作為無處可去之無主犬隻短 暫棲身地，這些暫時容納於鐵絲圍籬籠舍內，日後將移往他 處收養之犬隻，並未對於被告之耕作造成妨礙，反而可提供 耕地巡守警戒、嚇阻霄小與維護安全之功能，且未向政府機 關申請任何津貼或費用之補助，故此種鐵絲圍籬籠舍之搭設 應屬基於農牧目的之耕作行為，為減租條例第16條第1項規 定所許。 　㈥被告承租系爭耕地面積合計達1.3981公頃，即13,981平方公 尺，而土地上鐵絲圍籬之籠舍如附圖所示B地上物，僅占系 爭耕地8、87地號土地各一角，合計占用承租面積70平方公 尺，占承租人所承租之耕地總面積0.5%，實在微乎其微。承 租人自先人起承租系爭耕地迄今已歷好幾代、達百年之久， 承租人世代皆在系爭耕地上種植甘薯、蔬果、竹木及果樹等 農作物養家餬口，承租人之生活與系爭耕地密不可分，對於 系爭耕地充滿記憶與依戀。反觀，出租人高達50餘人，其中 絶大多數對於系爭耕地位於何處都不知道，更遑論到過系爭 耕地。承租人仍在系爭耕地上持續耕作，若系爭耕地為出租 人收回後，出租人不可能自任耕作，只會任系爭耕地荒廢。 再考量承租人承租系爭耕地之總面積高達約13,981平方公尺 ，而B地上物僅占耕地0.5%，並暫時供流浪狗收容、照顧之 用，若因此認系爭耕地全部無效，造成系爭耕地荒廢，流浪 犬無處收容，四散逃逸，出租人也無法從中獲得益處，或所 得利益甚微，應屬自己所得利益極少而他人及社會所受損失 甚大，可以視為以損害他人為主要目的之權利濫用行為，實 有違反民法第148條規定之誠信原則。 　㈦答辯聲明：原告之訴駁回。 三、本件兩造不爭執事項： 　㈠原告為坐落新北市○○區○○段0○000○00○00地號土地之共有人之 一，原告於各筆土地之應有部分如附表所示。 　㈡承租人即被告Ｄ○、Ｅ○○、Ｃ○○與坐落新北市○○區○○段0○000○00○ 00地號土地之全體共有人間成立新北市○○區○○○○○000號」耕 地三七五租約；系爭耕地其中鳶山段8地號（承租面積0.025 3公頃）、同段8-1地號（承租面積0.0028公頃）、同段86地 號（承租面積1.3399公頃，如附圖使用編號86⑴即D部分）， 及同段87地號（承租面積0.0301公頃）。系爭耕地租約續訂 租約期間自110年1月1日起，至115年12月31日止。 　㈢原告前於111年12月29日向新北市三峽區公所耕地租佃委員會 申請租佃爭議調解（112年3月9日調解不成立），嗣移由新 北市政府耕地租佃委員會續行調處，歷經112年6月16日、11 2年10月27日，及113年2月23日調處，因承租人被告不服調 處，由新北市政府依減租條例第26條第1項之規定，於113年 3月5日以新北府地籍字第1130403273號函移送本院審理。 　㈣本院會同兩造當事人並囑託新北市○○地○○○○於000○0○00○○○○○ ○○○○○○0○○地位於○○○路○○○○○○00地號土地上有一鐵皮搭建之 建物（以C型鋼為結構鐵皮包覆，部分基座有水泥固定）」 （勘驗筆錄標示A地上物）、「系爭87、8地號二筆土地上， 被告搭建有水泥基座，鐵皮包覆及鐵絲圍籬，目前作為詹雅 棻安置流浪狗之用（勘驗筆錄標示B 地上物），此二筆土地 前方有竹林、絲瓜籐架並種植疏菜…土地前方有一平台（鐵 架、鐵絲網圍繞）平台上擺置塑膠盆栽（勘驗筆錄標示C 地 上物）」，以上地上物，本院囑託地政人員繪製複丈成果圖 如使用編號8⑴之B地上物（面積56平方公尺）、同段87地號 土地上使用編號87⑴之A地上物（面積21平方公尺）、使用編 號87⑵之B地上物（面積14平方公尺）、使用編號87⑶之C地上 物（面積12平方公尺）。另關於系爭耕地鳶山段86地號土地 僅承租其中1.3399公頃（部分承租），勘驗時經兩造當事人 確認以該筆土地靠高速公路側之地界線平行算出1.3399公頃 面積後，由地政人員測繪兩造就此筆系爭耕地承租範圍如附 圖使用編號86⑴，標示D範圍，且此承租範圍位於A地上物左 後方，土地上栽種竹林；系爭8-1地號土地部分，無地上物 ，勘驗時由被告栽種咖啡樹。上開勘驗結果，有本院製作之 勘驗筆錄，新北市樹林地政事務所測繪複丈成果圖，並有兩 造當事人現場拍攝照片附卷可參（見本院卷二第57頁至第63 頁、第95頁至第97頁、第141頁至第169頁、第207頁至第223 頁）。 　㈤被告Ｄ○於111年7月間在系爭土地如附圖使用編號8⑴及87⑵及鄰 地同段7地號土地上搭建水泥基座、鐵皮包覆及鐵絲圍籬供 其女詹雅棻安置流浪狗之用，並向新北市政府動物保護防疫 處申報、立案及列管登記，被告陳報目前收容之流浪犬數量 為35隻。新北市政府動物保護防疫處於113年7月29日函稱： 「㈠本處尚未接獲詹雅棻君，提出動物保護相關設施申請案 。㈡經查詢農業部「寵物登記管理資訊網」，目前詹君名下 所飼犬隻數為21隻犬。㈢本處基於協助動物防疫及關照動物 ，除提供系爭狗場民間飼料公司不定期捐贈之飼料及本處提 供消專水供環境消毒外，尚無提供該場相關津貼（費用）補 助」等情。 四、本件兩造爭執事項： 　㈠被告抗辯本件並未就減租條例第16條第1項規定「未自任耕作 」之事項進行調解及調處，本件原告起訴不合法，有無理由 ？ 　㈡被告抗辯本件系爭耕地租約之出租人並未全體參與調解及調 處程序，本件原告起訴不合法，有無理由？ 　㈢原告主張被告未自任耕作，兩造間系爭耕地租約無效，有無 理由？ 　㈣原告依耕地減租條例第17條第1項第4款規定承租人被告「非 因不可抗力繼續一年不為耕作」為由終止系爭耕地租約，有 無理由？ 　㈤原告請求確認兩造間就系爭耕地所成立之新北市○○區○○○○○00 0號」系爭租約租賃關係不存在，有無理由？ 　㈥原告請求被告應將如附圖所示坐落新北市○○區○○段0地號土地 上使用編號8⑴之B地上物（面積56平方公尺）、同段87地號 土地上使用編號87⑴之A地上物（面積21平方公尺）、使用編 號87⑵之B地上物（面積14平方公尺）、使用編號87⑶之C地上 物（面積12平方公尺）拆除騰空，並將系爭耕地返還予原告 及其他全體共有人，有無理由？ 　㈦原告請求被告應向新北市三峽區公所辦理塗銷坐落新北市○○ 區○○段0○000○00○00地號土地上之系爭租約登記，有無理由 ？ 五、本院得心證之理由： 　㈠按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直 轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，減租條 例第26條定有明文。查本件耕地租佃爭議，業經新北市三峽 區公所耕地租佃委員會及新北市政府耕地租佃委員會分別調 解、調處不成立，而由新北市政府函送由本院審理，揆諸前 開規定，原告提起本件訴訟，程序上自無不合。被告雖抗辯 原告於訴訟繫屬中始主張系爭租約無效之爭執事項未經調解 、調處，故起訴不合法等語。惟所謂租佃爭議，係指出租人 與承租人間因耕地租佃租約之訂立、變更、終止或換訂等權 利義務關係所生之爭議而言，本件租佃雙方既對系爭租約存 否有所爭執，自屬租佃爭議之範疇。又減租條例第26條有關 租佃爭議，須經調解調處始得起訴之規定，旨在保持業主與 佃農雙方之情感減少訟累（最高法院70年度台上字第1131號 判決意旨參照），故如租佃雙方已曾踐行調解、調處程序， 縱嗣後於訴訟時所提出之攻擊、防禦方法或請求權基礎未曾 於調解、調處時提出，亦無礙於法院於實體上加以判斷審酌 ，否則如要求每一攻擊、防禦方法或請求權基礎均須逐一踐 行調解、調處程序，當事人間之租佃爭議反而無法藉由一次 訴訟程序而予解決，致生訟累，自非立法原意。本件租佃爭 議於調解時，雖未就承租人被告未自任耕作致系爭租約無效 列為申請調解之事由，惟依上開說明，並無礙原告等人於訴 訟中提出作為攻擊方法，而就此攻擊方法亦經兩造於言詞辯 論程序中加以攻防辯論，於兩造之程序保障均無欠缺，是本 院仍得就未於調解、調處程序中所提出之事項，加以審酌判 斷，故被告抗辯本件未就減租條例第16條第1項規定「未自 任耕作」之事項進行調解及調處，起訴不合云云，於法無據 。 　㈡按確認之訴，衹須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之 存否有不明確者，對於爭執其主張者提起，即當事人適格。 耕地租約部分出租人訴請確認與承租人間無租佃關係存在之 訴訟，此項訴訟，祇須主張為訴訟標的之法律關係或其他事 項之存否有不明確之人，對於爭執其主張者提起，其當事人 之適格即無欠缺，並非必要共同訴訟，無對全體出租人必須 合一確定之必要。此有最高法院104年度台上字第2082號、1 03年度台上字第2579號裁判可參。是本件原告請求確認被告 與原告等人間就系爭耕地之租約租賃關係不存在，並非固有 必要共同訴訟，故被告抗辯系爭耕地之出租人全體未參與調 解及調處程序，本件起訴不合法云云，於法無據。至於被告 所辯原告非全體出租人為終止系爭租約之意思表示，終止系 爭租約之意思表示難認有效，其訴難稱適法云云，被告所辯 涉及原告等人對於被告終止系爭租約是否有無理由之判斷， 且原告不僅依減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約 ，併依同條例第16條規定，主張系爭租約無效，原訂租約無 效，係指承租人違反不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約 無待於另為終止表示，當然向後失其效力，故被告抗辯僅部 分出租人原告出席爭議調解及調處程序，其終止租約之意思 表示難認有效，其訴不合法云云，顯非可採。 　㈢按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 ；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1項、第2項分別定 有明文。又減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作， 係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承 租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均 在不自任耕作之列。再承租人固非不得在承租之土地上建築 農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之 簡陋房屋，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用，如所建建 物非供或便利耕作之用，即非屬農舍，即在不自任耕作之列 。又按減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所 稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用 他人之農地者而言。是耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之 用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用， 即屬不自任耕作。又所稱耕作，依土地法第106條第2項規定 ，雖包括漁牧，但此係謂自始約定租用他人之土地而為漁牧 ，亦屬耕地租用而已，並非凡屬耕地租用，即可任意變更農 地原有性質而為漁牧使用。則原為種植農作物之耕地租約， 承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建 設施，自屬不自任耕作。另承租人應自任耕作，係以租約所 訂之土地全部為準，如同一租約內有多筆土地，承租人就其 中一筆或數筆不自任耕作者，原訂租約全部無效。本件系爭 租約之承租人之一被告Ｄ○確於111年7月間在系爭耕地上，於 系爭87地號土地上搭建C型鋼為結構鐵皮包覆，部分基座有 水泥固定之A地上物；於系爭87、8地號二筆土地上搭建水泥 基座，鐵皮包覆及鐵絲圍籬之B地上物，並在系爭87地號土 地上搭建以鐵架、鐵絲網圍繞之平台C地上物，本院就被告 抗辯各情，斟酌認定如下： 　⒈被告抗辯在系爭87地號土地上搭建以C型鋼為結構鐵皮包覆， 部分基座有水泥固定，即占用部分系爭耕地如附圖使用編號 87⑴之A地上物（面積21平方公尺），係供堆置農具、肥料或 供臨時休息之用云云。惟查，本院於113年6月27日勘驗系爭 耕地時A地上物下方雖由被告堆放農具、肥料等物，但A地上 物之內部則放置1台小型冰箱及1台脫水機，並放置鐵籠及狗 飼料、水盆等物，有本院勘驗筆錄可參（見本院卷二第59頁 ），並有現場照片為證（見本院卷二第207頁至第211頁）， 顯見被告搭建A地上物亦係供安置流浪犬之用甚明，並非單 純供耕作及便利耕作為目的，非屬農舍。 　⒉被告抗辯在系爭8、87地號土地及鄰地同段7地號土地上搭建 水泥基座、鐵皮包覆及鐵絲圍籬，即占用部分系爭耕地如附 圖使用編號8⑴（面積56平方公尺）、使用編號87⑵（面積14 平方公尺）之B地上物，係供其女詹雅棻安置流浪狗之用， 並向新北市政府動物保護防疫處申報、立案及列管登記，被 告陳報目前收容之流浪犬數量為35隻，被告本作為飼養家禽 、家畜所搭設，僅暫供其女為無主犬隻短暫棲身之所，仍屬 農牧使用之目的云云。惟查，依系爭租約原始登記簿記載， 系爭耕地乃供正產物「甘藷」種植之用（見本院卷一第351 頁），自始並無約定租用土地得為漁牧，被告亦未舉證證明 出租人已同意承租人被告將農地變更為漁牧之用並興建設施 ，被告自屬違反耕地租佃契約，不自任耕作，且被告供其女 詹雅棻安置流浪狗作為犬舍之用，再向新北市政府動物保護 防疫處申報、立案及列管登記，難認原為飼養家禽、家畜所 搭設，而僅短暫供犬隻棲身之所等情，被告所辯顯非可採。 　⒊被告抗辯在系爭87地號土地上搭建以鐵架、鐵絲網圍繞，即 占用部分系爭耕地如附圖使用編號87⑶之C地上物（面積12平 方公尺），係作為放置盆栽、肥料、農具之用云云，惟查， 本院於113年6月27日勘驗系爭耕地時C地上物平台上，僅擺 置塑膠盆栽，顯非供耕作堆放農具、肥料之用，有本院勘驗 筆錄可參（見本院卷二第58頁），並有現場照片為證（見本 院卷二第213頁至第215頁），且耕作行為乃係佃農利用土地 進行耕種、收成之行為，實無在耕地上另以鐵架、鐵絲網圍 繞搭建平台之必要甚明，足認被告在系爭耕地上搭建C地上 物平台，並非供耕作及便利耕作為目的之用。 　⒋被告另抗辯伊承租系爭耕地面積合計達1.3981公頃，即13,98 1平方公尺，而土地上鐵絲圍籬之犬舍如附圖所示B地上物， 僅占系爭耕地8、87地號土地各一角，合計占用承租面積70 平方公尺，占承租人所承租之耕地總面積0.5%，實在微乎其 微，原告以損害他人為主要目的之權利濫用行為有違反誠信 原則云云。惟查，兩造間就系爭耕地4筆土地成立系爭租約 ，被告興建之犬舍坐落於如附圖使用編號8 ⑴（面積56平方 公尺）、使用編號87⑵（面積14平方公尺）之B地上物及鄰地 同段7地號土地上，其中系爭8、87地號耕地總面積分別為25 3、301平方公尺（見本院卷一第445頁、第523頁土地登記簿 謄本首頁），被告不自任耕作面積已達系爭8地號耕地之22. 1%（56∕253＝0.221）；又被告不僅於系爭87地號土地上搭建 如附圖使用編號87⑵（面積14平方公尺）之B地上物犬舍外， 再分別搭建如附圖使用編號87⑴之A地上物（面積21平方公尺 ）、如附圖使用編號87⑶之C地上物（面積12平方公尺），被 告不自任耕作面積亦已達系爭87地號耕地之15.6%【（14＋21 ＋12）∕301＝0.156】，依法被告應以系爭租約所訂之4筆土地 均應自任耕作，若就其中1筆或數筆全部或一部不自任耕作 ，原訂系爭租約全部無效，且所謂無效，係當然全部無效， 並不待出租人主張，故原告提起本件訴訟乃係權利之行使， 難認有何權利濫用，違背誠信原則之情事，被告所辯無堪憑 採。 　⒌依上，原告主張被告就系爭耕地一部未自任耕作，兩造間系 爭耕地租約無效，原告請求確認兩造間就系爭耕地所成立之 新北市○○區○○○○○000號」耕地三七五租約租賃關係不存在， 於法有據。 　㈣原告併依減租條例第16條及第17條第1項第4款規定主張系爭 租約無效及終止租約，並請求本院擇一為有利之判決，本院 既認兩造間系爭租約無效，故原告另主張承租人被告「非因 不可抗力繼續一年不為耕作」為由終止系爭耕地租約部分， 即毋庸審究。 　㈤兩造間就系爭耕地之租約，承租人之一即被告Ｄ○於其中系爭8 、87地號耕地之一部不自任耕作，依減租條例第16條第2項 規定及前揭說明，其「全部」租約均歸於無效，故原告請求 確認系爭耕地上之租約租賃關係不存在，為有理由，應予准 許。 ㈥復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之 全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共 有人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821條分別定 有明文。系爭耕地上之租約因承租人即被告Ｄ○就系爭8、87 地號耕地一部未自任耕作，致系爭租約全部無效，業如前述 ，被告占有系爭耕地已屬無權占用，原告為系爭耕地共有人 之一請求被告Ｄ○應將如附圖所示坐落新北市○○區○○段0地號 土地上使用編號8⑴之B地上物（面積56平方公尺）、同段87 地號土地上使用編號87⑴之A地上物（面積21平方公尺）、使 用編號87⑵之B地上物（面積14平方公尺）、使用編號87⑶之C 地上物（面積12平方公尺）拆除騰空，同為承租人即被告3 人應將系爭耕地返還予原告及其他全體共有人，自於法有據 ；因上開系爭A、B及C地上物均為被告Ｄ○興建，其餘被告並 無處分權，原告請求被告Ｅ○○、Ｃ○○拆除地上物部分，洵非有 據。 ㈦兩造間系爭租約全部無效，是系爭4筆土地上有系爭租約之註 記，亦屬對所有權之妨害，被告3人為系爭租約之承租人， 自有義務辦理塗銷，是原告為系爭耕地共有人之一，併依民 法第767條第1項中段、第821條上開規定請求被告3人應向新 北市三峽區公所辦理塗銷系爭4筆土地上之系爭租約登記， 亦屬有據。 六、綜上所述，原告請求確認兩造間就系爭耕地上之租約租賃關 係不存在，併依民法第821條、第767條第1項前段、中段之 規定，請求被告Ｄ○應將如附圖所示坐落新北市○○區○○段0地 號土地上使用編號8⑴之B地上物（面積56平方公尺）、同段8 7地號土地上使用編號87⑴之A地上物（面積21平方公尺）、 使用編號87⑵之B地上物（面積14平方公尺）、使用編號87⑶ 之C地上物（面積12平方公尺）拆除騰空，被告3人應將系爭 耕地返還予原告及其他全體共有人，及被告3人應向新北市 三峽區公所辦理塗銷系爭4筆土地上之系爭租約登記，均有 理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　張紫能 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇哲男 附表：原告於新北市○○區○○段0○000○00○00地號土地之權 　　　利範圍 編號 原　告 權利範圍 8地號 8-1地號 86地號 87地號 1 宇○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 2 酉○○ 52分之2 52分之2 234分之11 52分之2 3 亥○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 4 天○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 5 黃○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 6 戌○○ 364分之8 364分之8 819分之25 364分之8 7 申○○ 364分之8 364分之8 364分之8 364分之8 8 己○○ 364分之8 364分之8 364分之8 364分之8 9 Ｂ○○ 364分之8 364分之8 364分之8 364分之8 10 丙○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 11 戊○○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 12 丁○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 13 癸○○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 14 丑○○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 15 子○○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 16 乙○○ 39分之1 39分之1 39分之1 39分之1 17 甲○○ 39分之1 39分之1 無 39分之1 18 寅○○ 52分之1 52分之1 36分之1 52分之1 19 地○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 20 卯○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 21 巳○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 22 辰○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 23 午○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 24 Ａ○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 25 玄○○ 117分之6 117分之6 39分之2 117分之6 26 宙○○ 39分之2 39分之2 39分之2 39分之2 27 辛○○、未○○、庚○○、壬○○（Ｆ○○○之承受訴訟人） 39分之1 39分之1 無 39分之1 繼承人辛○○、未○○、庚○○及壬○○等4人公同共有Ｆ○○○之應有部分