租佃爭議
臺灣嘉義地方法院民事判決
112年度訴字第149號
原 告 曹李淑美(即曹墩之承受訴訟人)
曹彥偉(即曹墩之承受訴訟人)
曹廸雯(即曹墩之承受訴訟人)
曹孟燕(即曹墩之承受訴訟人)
共 同
訴訟代理人 楊漢東律師
被 告 葉文雄
葉萬松
共 同
訴訟代理人 吳俐萱律師
張顥璞律師
被 告 葉貴香
李俊緯
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國113年9月19日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
確認原告與被告葉文雄、葉萬松間就坐落嘉義縣○○鄉○○段000地
號、面積11,544平方公尺土地之耕地三七五租約（租約字號：中
深字第1號）之租賃關係不存在。
被告葉萬松應將坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖一編
號D（面積363平方公尺）、H（面積1,440平方公尺）所示土地上
之果樹等地上物及如附圖二編號C1（面積698平方公尺）所示土
地上之建物、水泥地、圍牆等地上物均除去、拆除，將土地交還
原告。
被告葉文雄應將坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖一編
號A（面積3,183平方公尺）、E（面積525平方公尺）、G（面積3
30平方公尺）、I（面積2,539平方公尺）及如附圖二編號C2（面
積72平方公尺）所示土地上之果樹等地上物均除去，將土地交還
原告。
被告葉文雄、葉貴香、李俊緯應將坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號
土地上如附圖一編號B（面積521平方公尺）所示土地上之建物、
水泥地、圍牆等地上物拆除，將土地交還原告。
訴訟費用由被告葉萬松負擔百分之26，由被告葉文雄負擔百分之
69，由被告葉文雄、葉貴香、李俊緯連帶負擔百分之5。
本判決第2項於原告以新臺幣225,090元為被告葉萬松供擔保後，
得假執行。但被告葉萬松如以新台幣675,270元為原告預供擔保
，得免為假執行。
本判決第3項於原告以新臺幣598,410元為被告葉文雄供擔保後，
得假執行。但被告葉文雄如以新台幣1,795,230元為原告預供擔
保，得免為假執行。
本判決第4項於原告以新臺幣46,890元為被告葉文雄、葉貴香、
李俊緯供擔保後，得假執行。但被告葉文雄、葉貴香、李俊緯如
以新台幣140,670元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（
鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應
由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者
，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機
關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案
件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例（下稱
減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。查原告曹墩
與被告葉文雄、葉萬松就坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地
（下稱系爭耕地）之私有耕地租約（案號：中深字第1號，
下稱系爭租約）發生租佃爭議，前經原告曹墩於民國000年0
0月間向嘉義縣中埔鄉公所（下稱中埔鄉公所）耕地租佃委
員會申請調解，因調解不成立而移由嘉義縣政府耕地租佃委
員會調處，再因調處不成立而由嘉義縣政府移送本院審理等
情，有嘉義縣政府112年3月17日府地權字第1120059884號函
暨檢附之調解、調處程序相關文件資料附卷可稽（見本院卷
一第7至40頁），依前揭規定，本件起訴程序合於前開規定
，先予敘明。
二、次按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其
他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。第168
條之規定，於有訴訟代理人時不適用之。第168條所定之承
受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法
第168條、第173條前段、第175條第1項分別定有明文。查本
件起訴時之原告原係曹墩，惟曹墩於112年12月2日死亡，有
除戶戶籍謄本附卷可憑（見本院卷一第276頁），其繼承人
曹李淑美、曹彥偉、曹廸雯、曹孟燕於113年5月24日具狀聲
明承受原告曹墩之訴訟（見本院卷二第85頁），核與前揭規
定相符，應予准許。
三、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求
之基礎事實同一者、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，
追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。不變更訴訟
標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變
更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第5款、第256
條分別定有明文。查：
㈠原告於起訴時原以葉文雄、葉萬松為被告，訴之聲明第1、2
項分別為：⒈確認兩造間就系爭耕地之系爭租約所成立之租
賃關係不存在；⒉被告應將系爭耕地之地上物拆除騰空，並
將土地返還原告（見本院卷一第64頁）。
㈡於112年9月14日，原告具狀將訴之聲明第2項更正為：被告應
將系爭耕地上如嘉義縣水上地政事務所112年7月25日土地複
丈成果圖（下稱附圖一）所示編號B面積521平方公尺之建物
及空地、編號C面積770平方公尺之建物及空地均拆除騰空，
並將系爭耕地之全部返還予原告（見本院卷一第174頁）。
㈢於112年9月19日，原告具狀將訴之聲明第2項更正為：被告應
將系爭耕地上如附圖一所示編號B面積521平方公尺之建物及
空地、編號C面積770平方公尺之建物及空地暨編號A、E、G
、H、I土地上之果樹均拆除、伐除、騰空，並將系爭耕地之
全部返還予原告（見本院卷一第216頁）。
㈣於112年10月26日，原告具狀將訴之聲明第2項變更並分列為
第2、3項，即：⒉被告葉萬松應將系爭耕地上如附圖一編號C
、D、H所示土地上之建物及果樹均拆除及伐除，並將土地交
還原告；⒊被告葉文雄應將系爭耕地上如附圖一編號A、B、E
、G、I所示土地上之建物及果樹均拆除及伐除，並將土地交
還原告。並追加訴之聲明第5項：原告願提供擔保，請准予
宣告假執行（見本院卷一第232至234頁）。
㈤於112年11月23日，原告具狀追加葉貴香、李俊緯為被告，將
訴之聲明第3項變更並分列為第3、4項，即：⒊被告葉文雄應
將系爭耕地上如附圖一編號A、E、G、I所示土地上之果樹均
伐除，並將土地交還原告；⒋被告葉貴香、葉文雄、李俊緯
應將系爭耕地上如附圖一編號B所示土地上之建物拆除，並
將土地交還原告（見本院卷一第248頁）。
㈥於113年6月14日，原告具狀將訴之聲明第2至4項變更為：⒉被
告葉萬松應將系爭耕地上如附圖一編號D、H所示土地上之果
樹均伐除，將土地交還原告，並應將如嘉義縣水上地政事務
所113年4月9日土地複丈成果圖（下稱附圖二）編號C1所示
土地上之建物拆除，將土地交還原告；⒊被告葉文雄應將系
爭耕地上如附圖一編號A、E、G、I所示土地上之果樹均伐除
，將土地交還原告，並應將如附圖二編號C2所示土地上之果
樹伐除，將土地交還原告；⒋被告葉貴香、葉文雄、李俊緯
應將系爭耕地上如附圖一編號B所示土地上之建物拆除，並
將土地交還原告（見本院卷二第99頁）。
㈦於113年6月27日，原告當庭以言詞將訴之聲明第1項之「兩造
」變更為「原告與被告葉文雄、葉萬松」，及將訴之聲明第
2、3項之「果樹」、「伐除」更正為「果樹等地上物」、「
除去」（見本院卷二第114頁）。
㈧於113年9月19日，原告當庭以言詞將訴之聲明第2項之「C1所
示土地上之建物拆除」更正為「C1所示土地上之建物、水泥
地、圍牆等地上物拆除」，第4項之「B所示土地上之建物拆
除」，更正為「B所示土地上之建物、水泥地、圍牆等地上
物拆除」，將聲明第6項「原告願供擔保，請予准宣告假執
行。」，更正為「訴之聲明第2、3、4項，原告願供擔保，
請予准宣告假執行。」（見本院卷二第154頁）。
㈨經核原告上開所為，依照前揭規定，並無不合，應予准許。
四、又按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文
。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不
明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，
且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經
法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確
認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決意
旨參照）。查原告主張其與被告葉文雄、葉萬松間就系爭耕
地所成立之系爭租約法律關係不存在，然為被告葉文雄、葉
萬松所否認，則原告主張之法律關係存否，在兩造間即屬不
明確，而原告私法上之地位有受侵害之危險，且此項不明確
得以確認判決予以排除。是原告提起本件確認之訴，應認有
即受確認判決之法律上利益。
五、被告葉貴香、李俊緯經合法通知，未於言詞辯論期日到場，
核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，
由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠系爭耕地為被繼承人曹墩所有，原告均係曹墩之繼承人。緣
訴外人葉天台前向曹墩承租系爭耕地，雙方因而訂立系爭租
約，於61年間，因葉天台死亡，承租人變更為被告葉萬松及
訴外人葉萬姪，關於租金之給付，係由承租人至曹墩之弟弟
住處，由曹墩之弟弟幫忙收取。於111年間，因葉萬姪死亡
，其繼承人即被告葉貴香、李俊緯有簽署非現耕繼承人同意
書，葉萬姪就系爭租約之權利義務應由其餘繼承人即被告葉
文雄繼承。嗣被告葉文雄欲申請變更系爭租約，曹墩經中埔
鄉公所通知後，發現承租人有未按原地目耕作使用而興建建
物之情形，曹墩亦從未同意承租人興建建物，且依原告提出
之照片觀之，系爭耕地上興建之建物非屬便利耕作而設之農
舍，亦非屬原有房舍之改建，顯然違反減租條例第16條第1
項關於承租人應自任耕作之規定，則系爭租約無效，原告自
得收回系爭耕地；縱不自任耕作之情形僅存在系爭耕地之一
部，不論其面積多寡，租約仍屬無效；又縱使承租人曾獲曹
墩之同意（假設語氣，原告否認之），減租條例第16條第1
項規定屬法律之禁止規定，一違反當然無效，不因出租人同
意而使其有效。
㈡依上，系爭租約於葉萬姪過世後，存在於原告與被告葉文雄
、葉萬松之間，且因承租人不自任耕作而無效，原告依法得
請求被告就系爭耕地上所有、種植如附圖一、二所示之地上
物予以拆除或除去，並將占用土地交還原告。又如附圖一編
號B之建物、水泥地、圍牆等地上物係由葉萬姪出資興建，
葉萬姪過世後，應由其繼承人即被告葉貴香、葉文雄、李俊
緯共同繼承取得，其餘地上物之權利歸屬則詳如不爭執事項
所示。
㈢並聲明：
⒈確認原告與被告葉文雄、葉萬松間就系爭耕地之系爭租約
之租賃關係不存在。
⒉被告葉萬松應將系爭耕地上如附圖一編號D、H所示土地上
之果樹等地上物均除去，將土地交還原告，並應將如附圖
二編號C1所示土地上之建物、水泥地、圍牆等地上物拆除
，將土地交還原告。
⒊被告葉文雄應將系爭耕地上如附圖一編號A、E、G、I所示
土地上之果樹等地上物均除去，將土地交還原告，並應將
如附圖二編號C2所示土地上之果樹等地上物除去，將土地
交還原告。
⒋被告葉文雄、葉貴香、李俊緯應將系爭耕地上如附圖一編
號B所示土地上之建物、水泥地、圍牆等地上物拆除，將
土地交還原告。
⒌訴訟費用由被告負擔。
⒍訴之聲明第⒉、⒊、⒋項，原告願提供擔保，請准予宣告假執
行。
二、被告方面：
㈠被告葉文雄、葉萬松答辯略以：系爭耕地於日據時代即由葉
天台向曹墩承租，並建有菸樓、牛部（下稱舊房舍）供居住
使用，此情為原告所知悉，葉天台過世後，承租人變更為其
繼承人即被告葉文雄之父親葉萬姪與被告葉萬松，並多次續
訂租約。承租期間因舊房舍年久失修，被告葉文雄之父親葉
萬姪及被告葉萬松經地主曹墩之同意後，葉萬姪在原址重新
修建2樓建物1棟，被告葉萬松則重新修建1樓建物1棟，葉萬
姪過世後，該2樓建物由被告葉文雄單獨繼承。由於將舊房
舍在原址重新修建，並非將原從事農作部分之耕地不予耕作
而建築房屋，自與「不自任耕作」要件不符。再者，上開建
物修建後，曹墩仍同意與葉萬姪、被告葉萬松續訂租約，又
因曹墩長年旅居國外而委由其胞弟向葉萬姪、被告葉萬松收
取租金，期間曹墩及其胞弟均未曾爭執舊房舍及上開建物之
合法性，長達70餘年，堪認原告已默示同意上開建物繼續占
有使用系爭耕地。況被告葉文雄、葉萬松亦持續耕作而未僅
單純供居住使用，則原告主張被告葉文雄、葉萬松有不自任
耕作之情事，應屬無據。另葉萬姪過世後，因被告葉貴香、
李俊緯有簽署非現耕繼承人同意書，其繼承人僅被告葉文雄
為系爭租約之當事人。並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由
原告負擔；如受不利判決，願提供擔保請准免為假執行等語
。
㈡被告葉貴香、李俊緯未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀
作何聲明或陳述。
三、不爭執事項：
㈠如附圖一編號A、E、G、I及如附圖二編號C2所示之果樹等地
上物，均為被告葉文雄所種植、管理；如附圖一編號D、H所
示之果樹等地上物，均為被告葉萬松所種植、管理。
㈡如附圖一編號B所示之建物、水泥地、圍牆等地上物係由被告
葉文雄之父親葉萬姪出資興建；如附圖二編號C1所示之建物
、水泥地、圍牆等地上物係由被告葉萬松出資興建、管理。
㈢系爭耕地為曹墩所有，曹墩與葉天台就系爭耕地訂立有系爭
租約，於61年間，因葉天台死亡，承租人變更為葉萬姪及訴
外人葉萬松。曹墩於112年12月2日死亡，原告均係曹墩之繼
承人。又葉萬姪於111年9月3日死亡，被告葉貴香、葉文雄
、李俊緯為葉萬姪之繼承人，被告葉貴香、李俊緯因非現耕
繼承人，於111年10月26日簽立非現耕繼承人同意書，同意
關於葉萬姪承租系爭租約之權利義務歸由被告葉文雄繼承承
租耕作，系爭租約之出租人為原告，承租人為被告葉萬松、
葉文雄。
四、得心證之理由：
㈠系爭耕地為曹墩所有，葉天台前向曹墩承租系爭耕地，雙方
因而訂立系爭租約，嗣因葉天台死亡，承租人變更為葉萬姪
及被告葉萬松。曹墩於112年12月2日死亡，原告均係曹墩之
繼承人。於111年間，因葉萬姪死亡，其繼承人即葉貴香、
李俊緯有簽署非現耕繼承人同意書，葉萬姪就系爭租約之權
利義務應由其餘繼承人即葉文雄繼承，系爭耕地上有編號A
、B、C1、C2、D、E、G、H、I之果樹、建物、水泥地、圍牆
等地上物等情，有系爭租約變更結果通知書、系爭耕地登記
謄本、葉萬姪之除戶戶籍謄本、葉萬姪繼承系統表及其全體
繼承人之戶籍謄本、非現耕繼承人同意書、曹墩繼承系統表
及其全體繼承人之戶籍謄本等件為證（見本院卷一第31至40
頁、第108頁、第114至126頁、第260頁，本院卷二第19至27
頁），並經本院勘驗現場查明屬實，有勘驗筆錄附卷可稽（
見本院卷一第142至144頁），復經囑託嘉義縣水上地政事務
所測製複丈成果圖（即本判決附圖一、二）及照片在卷足憑
（見本院卷一第156至158頁、第186至200頁，本院卷二第37
至39頁），堪以認定。
㈡如附圖一編號A、E、G、I及如附圖二編號C2所示之果樹等地
上物，均為被告葉文雄所種植、管理，被告葉文雄為上開地
上物之事實上處分權人；如附圖一編號D、H所示之果樹等地
上物，及如附圖二編號C1所示之建物、水泥地、圍牆等地上
物均為被告葉萬松所種植、出資興建、管理，被告葉萬松為
上開地上物之事實上處分權人；至如附圖一編號B所示之建
物、水泥地、圍牆等地上物為葉萬姪出資興建，葉萬姪死亡
後應由被告葉文雄、葉貴香、李俊緯共同繼承，被告葉文雄
雖抗辯：被告葉文雄、葉貴香、李俊緯已就如附圖一編號B
所示之建物、水泥地、圍牆等地上物協議由被告葉文雄一人
繼承，然未舉證證明，上開抗辯即無可採，故如附圖一編號
B所示之建物、水泥地、圍牆等地上物之事實上處分權人為
被告葉文雄、葉貴香、李俊緯。
㈢按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回
自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項定有明文。
所謂應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕
作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他
非耕作之用者，均在不自任耕作之列。該不自任耕作之情形
，縱僅存在於承租土地之一部，全部租約仍向後歸於無效(
最高法院112年度台上字第2852號判決意旨參照)。又承租人
固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕
作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，藉供堆置農具、肥
料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為
其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法
院107年度台上字第2356號判決意旨參照）；且如將舊有建
物翻修增、擴建及於原供耕作之田地，亦非法之所許（最高
法院108年度台上字第2470號判決意旨參照）。經查，原告
與被告葉文雄、葉萬松原約定者為栽培農作物之系爭租約，
此由嘉義縣政府所檢送之耕地標示清冊上記載系爭租約之正
產物種類為「稻穀」可證（見本院卷一第31頁），亦即系爭
租約自始即約定應種植稻榖以使用系爭耕地，而系爭耕地上
有如前所述之地上物，業經不爭執事項㈠、㈡所載以及本院認
定如前，堪認被告葉文雄、葉萬松就系爭耕地確實有擅自變
更用途興建建物使用，未作為耕作使用之事實，依前開說明
，系爭租約即屬無效。是原告主張其等與被告葉文雄、葉萬
松就系爭耕地之租約關係不存在，即屬有據。
㈣被告葉文雄、葉萬松雖辯稱：由於將舊房舍在原址重新修建
，並非將原從事農作部分之耕地不予耕作而建築房屋，自與
不自任耕作要件不符，且期間曹墩及其胞弟均未曾爭執，堪
認原告已默示同意上開建物繼續占有使用系爭耕地等語，然
為原告所否認。按承租人違反減租條例第16條第1項之規定
時，原定租約無效，此乃屬法律之禁止規定，違背其規定當
然無效，並不因出租人同意而使其有效（最高法院96年度台
上字第1753號判決意旨參照）。且依照片所示，上開建物應
非供擺放農耕相關用品或暫時休息使用之簡易農舍，而為具
有一定規模之住宅。又曹墩長年居住於國外，被告迄未能提
出證據證明其已得曹墩或曹墩之胞弟代理曹墩同意或默示同
意變更使用系爭耕地，自不能以曹墩或曹墩之胞弟單純之沉
默，遽然推論曹墩或曹墩之胞弟代理曹墩同意或默示同意變
更使用系爭耕地。則被告葉文雄及葉萬松擅自變更農地原有
性質而為他目的使用，已屬不自任耕作至明，是被告葉文雄
、葉萬松上開所辯，並無可採。
㈤系爭租約已經本院認定無效，被告就系爭耕地即無占有權源
，則原告請求被告將地上物除去、拆除，返還土地，即屬有
據。
五、綜上所述，原告與被告葉文雄、葉萬松間就系爭耕地之系爭
租約，依減租條例第16條第1、2項規定，應屬無效，得由出
租人收回。從而，原告請求確認原告與被告葉文雄、葉萬松
間就系爭耕地之系爭租約之租賃關係不存在；被告葉萬松應
將系爭耕地上如附圖一編號D、H所示土地上之果樹等地上物
均除去，將土地交還原告，並應將如附圖二編號C1所示土地
上之建物、水泥地、圍牆等地上物拆除，將土地交還原告；
被告葉文雄應將系爭耕地上如附圖一編號A、E、G、I所示土
地上之果樹等地上物均除去，將土地交還原告，並應將如附
圖二編號C2所示土地上之果樹等地上物除去，將土地交還原
告；被告葉貴香、葉文雄、李俊緯應將系爭耕地上如附圖一
編號B所示土地上之建物、水泥地、圍牆等地上物拆除，將
土地交還原告，均為有理由，應予准許。
六、就主文第2、3、4項，原告及被告葉文雄、葉萬松均陳明願
供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合
，爰分別酌定相當之擔保金額准許之，本院並依職權准被告
葉貴香、李俊緯供擔保，免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘
明。
八、訴訟費用負擔之依據：第78條、第85條第1、2項。
中 華 民 國 113 年 10 月 4 日
民二庭法 官 黃茂宏
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對
造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提
起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利
益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴
審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 4 日
書記官 王嘉祺
CYDV-112-訴-149-20241004-2