分割共有物

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度雄簡字第1950號 原 告 謝義旭 被 告 許進士 陳振生（兼許進福之承當訴訟人） 蔡宜君 許嘉祥（即許進明之承受訴訟人） 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年11月21日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 兩造共有附表一所示不動產應予變價分割，所得價金由兩造依附 表二所示比例分配。 訴訟費用由兩造依附表二所示比例負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分 一、原列被告許進明於民國113年3月22日訴訟繫屬中死亡，被告 許嘉祥為其繼承人，並辦畢分割繼承登記而成為如附表一所 示不動產（下合稱系爭房地）共有人等情，有許進明戶役政 資訊網站-個人資本資料、親等關聯查詢結果、許進明繼承 系統表、戶籍謄本（除戶部分）、系爭土地登記公務用謄本 、系爭房屋稅籍證明書為憑（卷一第175至178、307、313頁 ，卷二第17至19、49至54頁），並據原告具狀聲明承受訴訟 （卷二第37至43頁），於法並無不合，應予准許。 二、又原列被告許進福已於113年4月3日將系爭房地全部應有部分讓與被告陳振生，經辦畢所有權移轉登記等情，有前揭土地登記謄本及房屋稅籍證明書可考（卷二第17至19、49至54頁），復據陳振生聲請承當訴訟（卷一第359至361頁），亦已徵得原告同意（卷一第381頁），核與民事訴訟法第254條第2項規定相符，是許進福應已脫離訴訟。 三、被告許進士未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判 決。 貳、實體部分 一、原告主張：兩造為系爭房地共有人，應有部分如附表二所示 ，而系爭土地依其使用目的並無不能分割情形，共有人間復 無不能分割約定，惟就分割方案無法達成協議，為各共有人 利益及促進房地利用，爰依民法第823、824條規定起訴，聲 明：如主文第1項所示。　 二、被告答辯： 　㈠蔡宜君及許嘉祥均同意變價分割。 　㈡陳振生則主張原物分割，由其單獨取得系爭房地所有權，並 同意以金錢補償其他共有人。惟認本院囑託大有國際不動產 估價師聯合事務所所為鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）找補 金額過高。若其他共有人皆主張變價分割，亦可以接受。 　㈢許進士未於最後言詞辯論期日到場，惟曾到庭主張採原物分 割，由其單獨取得系爭房地所有權，並同意以金錢補償其他 共有人（卷一第116頁）；嗣具狀改稱願交由房屋仲介以市 場價進行買賣再分配價金等語（卷一第171頁）。 三、本院判斷 　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約定有不分割之期限者，不 在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之 方法不能協議者，法院得依任何共有人之聲請，以原物分配 於各共有人。但原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價 金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分 配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法 第823條第1項、第824條第1項、第2項第2款、第3項分別定 有明文。 　㈡經查，系爭房地為兩造共有，應有部分比例如附表二所示， 而系爭土地使用分區及用地類別均為「空白」等情，有系爭 土地謄本可稽（卷二第17頁），復為兩造所不爭（卷二第61 至62頁）。又系爭土地無申請建築執照記載，不受建築基地 法定空地分割辦法限制，亦經高雄市政府工務局以113年3月 14日高市工務建字第11332157400號函覆在卷（卷一第145頁 ），且卷內亦無證據顯示系爭土地有不得分割約定情事，則 兩造就系爭房地既無法達成分割協議，原告訴請裁判分割系 爭房地，洵屬有據。 　㈢復按法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使 用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原 則（最高法院90年度台上字第1607號判決意旨參照）。法院 裁判分割為形成之訴，關於定分割方法，應依職權為公平之 裁量，採取最適當之方法為分割，以符合共有人之利益，不 受共有人所主張分割方法之拘束，是就系爭房地之最佳分割 方法，本院審酌如下： 　⒈陳振生雖主張由其單獨取得系爭房地所有權，並同意以金錢 補償其他共有人（卷二第61頁），而其系爭鑑定報告經以11 3年7月22日為價格日期，進行產權、一般因素（含政策面、 經濟面、不動產景氣）、市場因素（含市場供給、市場需求 、市場產品型態、不動產市場價格水準分析）、區域因素（ 含近鄰地區之土地與建物利用情形、公共設施及服務設施概 況、交通運輸概況）、個別因素（含土地及建物個別條件、 土地法定使用管制與其他管制事項、土地利用情況、建物使 用現況及維護保養管理現況、建物與基地及周遭環境適合性 ）及勘估標的依最有效使用、預估土地增值稅情況下，以比 較法及土地開發分析法評估價格後，估定陳振生應找補金額 如附表三所示，雖有系爭鑑定報告在卷足憑（卷一第417頁 及外放估價報告書），然陳振生已表明該鑑定金額過高（卷 二第61頁），可徵其無欲負擔該等補償金額，如准予其取得 系爭房地，並以更低金額准予其單補償其他共有人，將使系 爭房地無法發揮其最大經濟效用，難謂妥適；而許進士先前 雖曾表示有意以原物分割並同意金錢找補（卷第116頁）， 惟其後改稱願交由市場機制進行買賣再分配價金（卷一第17 1頁），足見其前後主張分割方案不一，且其未於最後言詞 辯論期日到場，復未就金錢找補金額再表示意見，自難認其 仍有主張原物分割之意，且原告亦稱兩造無法協調找補金額 （卷二第62頁），足徵兩造對於採用此方法分割顯有困難， 並違背當事人意願。 　⒉又系爭房地經本院履勘結果，系爭房地目前僅2樓由許嘉祥占 有使用，其餘層次目前閒置，有本院履勘筆錄及現場照片在 卷可考（卷一第331至357頁），且許嘉祥已表示同意採變價 分割方案（卷二第61頁），可認就共有物在生活上有密不可 分依存關係之共有人亦已無欲採行原物分割，更難認系爭房 地採行原物分割方案為妥適。 　⒊是本院考量系爭房地臨鼓山二路，房屋面寬約可垂直停放2輛 汽車等情，有上述履勘筆錄及照片為憑（卷一第331至357頁 ），應具相當市場競爭力，如採變價分割方案，兩造尚得盱 衡其對系爭房地利用需求程度暨自身資力等因素，以決定是 否於變價拍賣程序參與競標，或依民法第824條第7項行使優 先承買權利，以單獨取得系爭房地所有權，且陳振生亦已表 示可接受變價分割方案（卷二第62頁），足認採用變價分割 由兩造依應有部分比例分配價金，一方面可維持良性公平競 價結果，發揮共有物最大經濟效益；一方面符合最多數共有 人利益，自屬適當、合理及公平之分割方法。 四、綜上所述，原告依第823、824條規定，請求變價分割系爭房 地，並將所得價金依附表二所示比例分配，為有理由，應予 准許。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。又分割共有物之訴，兩造本可互換地位，由任一共有人起 訴請求分割，均無不可，且性質上並無所謂何造勝訴或敗訴 問題，乃由法院斟酌各項情事並兼顧兩造利益，以決定適當 之分割方法，故本件訴訟費用負擔，自以參酌如附表二所示 比例分擔較為公允，爰依職權酌定如主文第2項所示。 七、據上論結，原告之訴有理由，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日 　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　官 鄭宇鈜 以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林麗文 附表一（分割不動產） 編號 不動產內容 ㈠ 高雄市○○區○○段○○段000地號土地（上稱系爭土地） ㈡ 及其上門牌號碼高雄市○○區○○○路000號房屋（上稱系爭房屋，坐落於系爭土地，未辦理保存登記建物） 附表二（應有部分比例） 編號 共有人 應有部分比例 ㈠ 謝益旭 100分之1 ㈡ 許嘉祥 5分之1 ㈢ 許進士 5分之1 ㈣ 陳振生 100分之49 ㈤ 蔡宜君 10分之1 附表三（幣別：新臺幣），以陳振生為補償義務人。 應受補償人 謝益旭 許嘉祥 許進士 蔡宜君 受補償金額 181,559元 3,631,184元 3,631,184元 1,815,592元