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排除侵害等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1290號原告陳能哲訴訟代理人林長青律師被告陳祐芯陳祐琪兼上二人訴訟代理人陳明榮張韻宜上列當事人間請求排除侵害等事件，經本院於民國114年2月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　　事實及理由壹、程序方面：　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。以書狀撤回者，自撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262條第1、4項並有明文。查原告起訴時訴之聲明為：被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00號4樓頂樓平台未辦理保存登記建物（下稱系爭頂樓建物），面積約66.55平方公尺，騰空遷讓返還予原告及其餘全體共有人。被告應連帶給付原告新臺幣（下同）22萬2,523元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告應連帶自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭頂樓建物予原告及其餘全體共有人止，按月給付原告3,709元。嗣於113年7月12日提出準備續一狀，追加先位聲明：被告應將系爭頂樓建物騰空遷讓返還予原告。被告應連帶給付原告22萬2,523元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告應連帶自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭頂樓增物予原告之日止，按月給付原告3,709元【見本院卷第165 至168頁】。嗣於113年11月12日本院言詞辯論期日，因兩造合意由原告自行開鎖進入系爭頂樓建物，被告並同意由原告自行處置屋內及樓梯間廢棄物，故原告同意視為今日被告已點交返還系爭頂樓建物【見本院卷第201頁】，原告即於114 年1月24日提出準備續二狀，將其訴之聲明變更為：被告應連帶給付原告22萬2,523元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告應連帶自起訴狀繕本送達翌日起至113年11月12日止，按月給付原告3,709元【見本院卷第217頁】，而撤回先備位請求被告遷讓返還系爭頂樓建物部分。被告就上開訴之追加、變更、撤回均無異議而為本案言詞辯論，經核合於前開法條規定，應予准許，且撤回請求被告遷讓返還系爭頂樓建物部分並生撤回之效力。貳、實體方面：一、原告主張：原告為新北市○○區○○街00號4樓房屋（下稱37號4 樓房屋）及系爭頂樓建物之所有權人，被告非系爭頂樓建物所在大樓（下稱系爭大樓）之區分所有權人，且未經原告同意，竟擅自占有使用系爭頂樓建物，對原告自構成共同侵權行為，應對原告所受相當租金之損害負連帶給付責任。查系爭頂樓建物所坐落土地即新北市○○區○○段000地號（下稱603 地號土地）111年間之申報地地價為33,437 元，考量公寓大廈基地用地係平均分散於各樓層，是被告占用系爭頂樓建物原告所受租金之損害，應依系爭頂樓建物占用系爭大樓頂樓平台之面積除以登記之樓層數計算，而該頂樓平台由系爭大樓之4戶區分所有人共同，原告就該頂樓平台權利範圍應為4 分之1，是原告得請求之相當租金損害，應以系爭頂樓建物占用頂樓平台面積66.55平方公尺除以4，並審酌該基地位置之工商繁榮程度、被告利用系爭頂樓建物所受利益，應認以 603地號土地年息8%計算為適當。基此，原告就被告起訴前5 年（即108年1月10日起至113年1月11日止）之租金損害，得請求被告連帶給付222,523元（計算式:33,437元/平方公尺× 66.55平方公尺×8%×5÷4＝222,523），且自起訴狀送達翌日起至113年11月12日止，被告應按月連帶給付原告租金損害額為3,709元(計算式：33,437元/平方公尺×66.55平方公尺×8% ÷48)。綜上，爰依民法第184、185、179條規定提起本訴等語。其聲明為：被告應連帶給付原告22萬2,523元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 被告應連帶自起訴狀繕本送達翌日起至113年11月12日止，按月給付原告3,709元。並陳明願供擔保，請宣告假執行。二、被告辯稱：37號4樓房屋及系爭頂樓建物原為原告及被告陳明榮之父所購買，當時係以原告為登記名義人，原告及被告陳明榮之父購入後，即安排由原告居住並使用37號4樓房屋，而被告<陳明榮>居住使用系爭頂樓建物，且於被告<陳明榮>按月給付水電費用予原告後，無庸再給予原告其他費用，此並為原告及被告陳明榮所同意，是被告有合法使用系爭頂樓建物之權利等語，其聲明為：原告之訴駁回。並陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　㈠系爭頂樓建物係原告所有乙節，業據證人即原告之妻李沛瀠於113年11月12日到庭證稱：99年間認識原告時，原告母親曾告訴伊，原告為體恤父母辛勞，75年起即半工半讀認真存錢買房，樓上頂樓加蓋是原告自己存錢興建，要做佛堂使用等語綦詳【見本院卷第199頁】。至被告所傳證人即原告之弟陳濬騰同日雖證稱：系爭頂樓建物是伊父母拿錢出來蓋的，90年間被告陳明榮要結婚沒有地方住，所以伊父母就拿錢蓋系爭頂樓建物給被告陳明榮當新房，因37號4樓房屋是原告的，所以伊父母就想在該頂樓加蓋等語【見本院卷第194 、195頁】，惟此與被告具狀辯稱：「系爭建物之四樓與其頂樓增建物原為兩造<應為原告及被告陳明榮>之父親所購買」等語【見本院卷第41頁】明顯不符，可認陳濬騰上開證詞可信性有疑，是原告主張其為系爭頂樓建物之所有權人，應屬可採。　㈡按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約，民法第464條定有明文。查，被告辯稱：當時係經原告及被告陳明榮之父之安排，由被告陳明榮居住使用系爭頂樓建物，並於被告陳明榮按月給付水電費用予原告後，無庸再給予原告其他費用，此為原告所同意(即原告同意被告陳明榮無償使用系爭頂樓建物)乙節，固為原告所否認，然本院觀諸被告業已提出歷年原告交付被告其所計算系爭頂樓建物應分擔水電瓦斯費資料及原告於被告繳付後在其上簽認之文件【見本院卷第47至148頁】，復審以原告與被告陳明榮為兄弟關係，及原告曾出具以下內容之文書予被告，表示：「111.10.15附件如下⒈水電瓦斯各單位已繳費記錄。...⒋不接受談分期。除了上面提過的，已經讓5樓先使用後付款，還有陳媽王碧雪回來交代，您們有人每月收入達十～十五萬以上，甚至常有獎金之類，還不包括年終公司配股認股股利之類，財務狀況良好，所以別用奇怪理由談分期，有使用者就是該付費。⒌這次支付增加計算調整。由於疫情關係，您們小孩學校預防停課或在家線上上課使用比例有增加...」【見本院卷第51頁】，完全未提及被告居住5樓即系爭頂樓建物乃無權使用，堪認被告辯稱原告與被告陳明榮間就系爭頂樓建物存在使用借貸關係，應信屬實。而被告張韻宜、陳祐芯、陳祐琪係被告陳明榮之妻兒，有被告之戶籍謄本可稽，則被告張韻宜、陳祐芯、陳祐琪乃被告陳明榮之占有輔助人，自為該使用借貸關係效力所及。　㈢兩造間就系爭頂樓建物存在使用借貸關係，業如前述，是被告基於使用借貸契約合法占有使用系爭頂樓建物，係屬有權占有，而原告起訴時及本件訴訟期間既未依法終止與被告陳明榮間就系爭頂樓建物之使用借貸關係，被告占有使用系爭頂樓建物即無不當得利或侵權行為可言，則原告以被告無權占有系爭房屋為由，依民法第179條前段、第184條、第185 條等規定請求被告連帶給付起訴前 5年及至113年11月12日止相當於租金之不當得利或損害賠償，並非有理。至其後兩造於113年11月12日本院言詞辯論期日，合意由原告自行開鎖進入系爭頂樓建物，並由原告自行處置屋內及樓梯間廢棄物，應認原告與被告陳明榮係於該日合意終止系爭頂樓建物之使用借貸契約，附此敘明。　　　四、從而，原告依民法第179條、第184條、第185條等規定請求被告連帶給付原告22萬2,523元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至113年11月12日止，按月連帶給付原告3,709元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　古秋菊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉馥瑄

2025-03-14

PCDV-113-訴-1290-20250314-1

上易

臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第336號上訴人陳宗雄訴訟代理人慶啟人律師彭聖超律師被上訴人龍欣大廈B棟自治管理委員會法定代理人王博生訴訟代理人林明侖律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年10 月6日臺灣臺北地方法院111年度訴字第1638號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於113年11月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決關於駁回後開第二項之訴部分及訴訟費用（除確定部分外）之裁判，均廢棄。被上訴人應再給付上訴人新臺幣58萬3,706元。其餘上訴及追加之訴駁回。第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用（含追加之訴），由被上訴人負擔6分之5，餘由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、按特別代理人於法定代理人或本人承當訴訟以前，代理當事人為一切訴訟行為，民事訴訟法第51條第4項本文有明定。查本件被上訴人（原名龍欣大廈管理委員會，見本院卷第21 4頁）前經原審裁定選任蔡麗卿為其特別代理人（見原審卷第359頁至第360頁）。嗣被上訴人選出王博生為其管理人，有會議記錄可佐（見本院卷79頁），並據其聲明承當訴訟（見本院卷第145頁），核無不合，應予准許。二、次按於第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定自明。上訴人於本院追加依民法第546條第1項規定為請求權基礎，主張原法院104年訴字第4398號（下稱系爭前案）成立「被上訴人同意上訴人拆除龍欣大廈5號7樓頂樓（下稱系爭頂樓）違建，及施作頂樓防水工程」之和解內容（下稱系爭和解內容），係被上訴人委任伊拆除系爭頂樓違建，及施作頂樓防水工程等事務，被上訴人應償還伊支出之必要費用（見本院卷第153頁），經核該追加之訴與原訴，均係請求被上訴人償還費用，其基礎事實同一，亦應予准許。貳、實體方面　　一、本件上訴人主張：伊所有門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000 巷0弄0號7樓房屋（下稱系爭建物）上之屋頂平臺（即系爭頂樓），為該公寓大廈（即龍欣大廈）之共用部分，因該頂樓發生漏水，被上訴人負有修繕義務，嗣伊依兩造、訴外人林敏江（同棟6樓之所有人）於系爭前案成立之系爭和解內容完成施作，伊係未受委任，並無義務，為被上訴人支出新臺幣（下同）74萬4,000元等情，爰依民法第176條第1項規定，求命為被上訴人給付74萬4,000元，及其中3萬7,544元自民國111年11月10日起至清償日止，按週年利率5％計算利息之判決（原審關此部分判命被上訴人應給付3萬7,544元本息，駁回上訴人其餘請求。上訴人聲明不服提起上訴。未繫屬本院者〈原審駁回上訴人其餘利息之請求及上訴人捨棄侵權行為之請求部分，見本院卷第133頁〉，不予贅述）。嗣於本院追加依民法第546條第1項規定為請求權基礎而為同一聲明。其上訴聲明為：（一）原判決關於駁回上訴人後開㈡之訴部分廢棄。（二）被上訴人應再給付上訴人70萬6,456元。二、被上訴人則以：兩造成立之系爭和解內容，僅是同意拆除頂樓違建及修繕漏水，並無委任之合意。又系爭頂樓違建之拆除，上訴人應自行負擔費用，至該頂樓漏水原因，是否因年久失修或上訴人施作違建所致，尚有未明，系爭前案鑑定報告未認定系爭頂樓之漏水係伊造成，上訴人施作系爭頂樓防水工程，係管理自己事務，不符合無因管理要件。又系爭頂樓違建拆除前，伊不能盡維護管理責任，故頂樓違建拆除及施作防水工程費用之支出，可歸責於上訴人，依公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定，亦由上訴人負擔等語，資為抗辯。　　三、上訴人為系爭建物之所有人，前與林敏江、被上訴人於系爭前案成立訴訟上和解，嗣上訴人將系爭頂樓違建拆除，並施作頂樓防水工程完畢等情，為兩造所不爭（見本院卷第135 頁），堪信為真正。四、上訴人主張除原審判准之金額外，被上訴人應再給付伊70萬 6,456元，為被上訴人以前開情詞所否認。經查：　（一）上訴人依民法第546條第1項規定，請求被上訴人再償還費用70萬6,456元，並無理由。　１、按受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，民法第546條第1項固有明文。然稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，同法第528條定有明文，故委任契約必須當事人就一方委託他方處理事務，他方允為處理之意思表示一致，始能成立。　　　２、上訴人主張系爭和解內容係被上訴人委任上訴人拆除系爭頂樓違建，及施作頂樓防水工程等事務云云，為被上訴人所否認（見本院卷第209頁、第215頁）。觀諸上開和解成立內容二所載：被上訴人同意上訴人拆除龍欣大廈5號7樓頂樓（即系爭頂樓）違建，及施作頂樓防水工程，費用分擔部分由上訴人另行協商及後續依法處理等內容（見原法院110年度北司調字第1350號卷第32頁），僅是被上訴人表示同意，並無上訴人依該和解內容負有處理義務，及被上訴人係委任上訴人處理拆除頂樓違建、施作頂樓防水工程等事務之文義，自難資為兩造間成立委任契約意思合致之證明。佐以上訴人提出載明：頂樓違建拆除及防水重新施作工程將於108年9月16日至同年10月16日開始進行之施工公告後，被上訴人以公告表明：若要全體住戶負擔頂樓違建拆除及防水重新施作工程所有費用之一半或部分，需經區分所有權人會議同意通過後才可進行施工，若是由上訴人全數支付，則請如期施工，以上敬請配合等內容（見原審卷第195頁、第197頁），益徵被上訴人就上訴人拆除頂樓違建、施作頂樓防水工程，並無出於委任上訴人處理之意思，自不成立委任契約。以故，上訴人以其係受被上訴人委任拆除頂樓違建、施作頂樓防水工程，依民法第54 6條第1項規定請求被上訴人再償還伊費用云云，仍不能為更有利之認定。（二）上訴人依民法第176條第1項規定，請求被上訴人再償還費用58萬3,706元，為有理由，逾上開數額之請求，則無理由。　１、按管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用時，得請求本人償還其費用，民法第176條第1項定有明文。所謂利於本人，係指管理事務之承擔，對本人實質有利、客觀有益，至所謂明示或可得推知之意思，則係指本人事實上已表示之意思，或指依管理事務於客觀上加以判斷本人之意思而言。又無因管理，係指未受委任，並無義務，而為他人管理事務者而言，此觀同法第172條前段規定自明。　２、次按共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項；共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，為管理委員會之職務，公寓大廈管理條例第3條第4款、第12款、第10條第2項、第36條第2款分別有明文。查系爭頂樓為龍欣大廈之共用部分，為兩造所不爭（見原審卷第292頁），依系爭前案1 05年7月4日之鑑定報告所載：系爭建物、同棟6樓之壁癌及油漆脫落之原因，頂樓防水層破損，水經女兒牆底滲透外牆，亦無法完全排除（見外放之鑑定報告第6頁），可知系爭頂樓防水層已破損而有修繕之必要，依上規定，應由被上訴人為之。被上訴人雖稱：大樓有規約規定頂樓之維護，由頂樓住戶負責云云，然其未提出該規約，且自承已找不到等語（見原審卷第231頁），難認有該規約之存在。被上訴人提出之住戶聲明書雖載：本大廈頂樓平台修繕，自大廈建築完成迄今，一直以來都由頂樓下方之區分所有權人各修繕維護，此為本大廈向來之共識等內容（見原審卷第305頁），然其上並無經區分所有權人會議決議通過之內容或文義，顯非規約，仍不能資為上訴人就系爭頂樓應自負修繕責任之依據。又上訴人雖自承系爭頂樓違建為其所搭蓋（見本院卷第184頁），然依證人即承攬系爭頂樓防水工程之張廷群所稱：原來的防水層本身的防水材料會被水分解，會形成很多千瘡百孔很容易漏水。沒有違建的地方下面都有水解的問題，所謂水解是防水層被水浸潤住，造成防水層逐漸水解，其餘兩戶上面也沒有違建，防水也是重新施作，都是有防水層滲漏的問題，有違建在其上是治標不治本，會擋一下水，主要的問題是大樓老舊及以前的防水材料品質不佳等詞（見原審卷第227頁、第229頁）以察，足徵系爭頂樓防水層之破損係因大樓老舊及防水材料品質不佳所致，與系爭頂樓違建無涉，故為修繕該頂樓防水層破損而支出之費用，非可歸責於上訴人所致，應由被上訴人負擔。而參以證人張廷群所稱：施作防水工程需要將違建拆除，再將整個頂樓樓地板面積全部的隔熱磚、水泥砂磚層及破損的既有防水層，整個清除後才會施作新的防水層。若不拆除既有之違建，無法拆除到違建下方的地板，會沒有辦法確保施作是完整的等詞（見原審卷第226頁、第230頁）；及上訴人之民事言詞辯論意旨狀所載：拆除系爭頂樓違建乃施作頂樓防水工程之必要措施等內容（見本院卷第182頁），可知系爭頂樓違建未拆除前，倘施作頂樓防水工程難達其防水之效果。系爭頂樓違建既為上訴人所搭蓋，則拆除該違建所支出之費用，係可歸責於上訴人所致，應由上訴人負擔（公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定參照）。上訴人業將系爭頂樓違建拆除，並施作頂樓防水工程完畢（見上三所示），且其係委由張廷群為之且合計支出74萬4,000元，業據其提出工程合約書、附表之工項明細（下稱系爭工項明細）及收據為佐（見原審卷第155頁至第168頁），核與張廷群到庭證述情節相符（見原審卷第226頁、第227頁），自可採信。觀諸系爭工項明細所載：「拆除工程」⒈電梯車廂內部及1F走道地板保護；⒉頂樓建物屋頂女兒牆天花鋁窗鐵件骨架拆除等（見原審卷第161頁），乃拆除系爭頂樓違建之必要工項，其費用依序為6,250元、10萬元，可認上訴人拆除系爭頂樓違建之費用為10萬6,250元（計算式：6 ,250元＋10萬元＝10萬6,250元），該等費用應由上訴人負擔，業經認定如上，上訴人既有負擔該等費用之義務，則其拆除系爭頂樓違建，要無與被上訴人成立無因管理可言，其依民法第176條第1項規定，請求被上訴人返還10萬6, 250元費用云云，即屬無據。　３、修繕系爭頂樓防水層破損而支出之費用應由被上訴人負擔，業經認定如上。觀諸系爭工項明細及對照證人張廷群所稱：施作防水工程需將頂樓樓地板面積全部的隔熱磚、水泥砂磚層及破損的既有防水層，整個清除後才會施作新的防水層，伊依合約書四層施作，防水層完成後，上面會施作一個3至5公分的水泥壓製層來保護防水層也同時設立一個坡度做一個結構排水，水泥壓製層完成後會再貼上隔熱磚。做隔熱磚及水泥壓製層都是為了要保護防水層，為了不在日曬之後產生溫度差，才會耐久減少龜裂及硬化。水電工程項目是既有管線在樓板層上，伊要將水錶先豎立起來，下面的水泥層才能拆除乾淨，這樣的作法有助於之後維護方便，本來管線都是從外牆穿入每戶，線路很混亂，伊整理乾淨，將其編排完善。平躺在地板的水錶會有一個像馬蹄鐵的固定器，若打在樓板有可能會貫穿上面的壓製層，伊修改將水錶豎立在牆面。瓦斯管線也一樣，都是從外面繞過違建的入口之上方，進行拆除時一定會斷水斷電斷、斷瓦斯及第四台，以確保拆除的順利的安全，所以才拆除瓦斯管線跟規劃合理路徑重新配管，上開防水工程伊有開立10年保固書給上訴人等詞（見原審卷第226頁）以考，足認系爭工項明細中「拆除工程」⒊及⒋、「水電工程」⒈及⒉、「防水工程」、「泥作工程」（下稱系爭項目），乃施作系爭頂樓防水工程之必要工項，上訴人就上開事務之承擔，客觀上有利於被上訴人，且被上訴人以系爭和解內容同意上訴人為之，顯不違反被上訴人明示或可得推知之意思，至被上訴人之公告所載：若要全體住戶負擔頂樓違建拆除及防水重新施作工程所有費用之一半或部分，需經區分所有權人會議同意通過後才可進行施工，若是由上訴人全數支付，則請如期施工，以上敬請配合等內容（見原審卷第197頁），僅是兩造未達成費用分擔之協商結果，難認上訴人就上開事務之承擔係違反被上訴人明示或可得推知之意思。另系爭工項明細之「拆除工程」⒈、⒉，乃拆除頂樓違建之必要工項，業經認定如前，及系爭工項明細中「水電工程」⒊7F屋凸水塔頂部排水管重新配管、⒋ 大台北瓦斯公司包商瓦斯管重新配管等工項，依證人張廷群上開證述，該排水管、瓦斯管非位於頂樓平台處，無礙系爭頂樓防水工程之施作，均非施作系爭頂樓防水工程之必要工項。基上，上訴人主張其係未受委任，並無施作之法律上義務，為被上訴人施作系爭項目（即系爭工項明細之「拆除工程」⒊及⒋、「水電工程」⒈及⒉、「防水工程」、「泥作工程」）而支出62萬1,250元（計算式：6萬7,50 0元＋7,500元＋3萬3,750元＋1萬5,000元＋22萬110元＋3萬7,5 00元＋7萬2,750元＋9萬7,000元＋1萬2,500元＋3萬1,540元＋2 萬6,100元＝62萬1,250元），依民法第176條第1項規定請求被上訴人償還該部分費用，自屬有據，扣除原審僅判命被上訴人給付之3萬7,544元後，上訴人請求被上訴人應再給付58萬3,706元（計算式：62萬1,250元－3萬7,544元＝58 萬3,706元），為有理由，逾此部分之請求，即無理由。五、綜上所述，上訴人依民法第176條第1項規定，請求被上訴人再給付58萬3,706元，為有理由，應予准許；逾此範圍之上訴請求（即70萬6,456元－58萬3,706元＝12萬2,750元），為無理由，應予駁回。原判決於上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由，爰廢棄改判如主文第2項所示；其餘不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。另上訴人於本院追加依民法第546條第1項為請求權基礎，請求被上訴人給付費用部分，仍不能為更有利之認定，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，追加之訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　民事第十八庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　黃書苑　　　　　　　　　　　　　　　法　官　胡芷瑜　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林政佑正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王韻雅

2025-01-08

TPHV-113-上易-336-20250108-1

訴

臺灣士林地方法院

減少價金

臺灣士林地方法院民事判決 112年度訴字第931號原告劉明亮訴訟代理人吳存富律師被告喬健建設有限公司兼法定代理人林承毅訴訟代理人洪誌聖律師被告日日生行銷有限公司兼法定代理人蕭弼群訴訟代理人吳冠逸律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國113年11月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告原起訴之聲明為：（一）被告應給付原告新臺幣（下同）500,001元，及自本民事起訴狀暨聲請調查證據狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；（二）原告願供擔保，請准予宣告假執行（見本院卷第10頁）。嗣追加被告喬健建設有限公司（下稱喬健公司）、日日生行銷有限公司（下稱日日生公司）之法定代理人林承毅、蕭弼群為被告，並變更聲明為：（一）被告應連帶給付原告533,035元及112年4月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）被告應連帶給付原告863,000元及 113年1月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（三）被告應連帶給付原告250,000元及自民事追加訴之聲明暨準備三狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（四）原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第488至489頁），堪認原告均係基於購買新北市○○區○○○○ ○○○○號碼為新北市○○區○○路0段000號6樓頂樓建物暨其坐落土地（下稱系爭房屋）所生之紛爭，核屬請求之基礎事實同一，則依據前開規定，原告所為訴之追加自應准許。貳、實體部分一、原告主張：伊於民國111年8月透過被告日日生公司向被告喬健公司購買系爭房屋，喬健公司與伊於111年8月10日簽立山海觀房屋、土地買賣合約書（下稱系爭買賣合約書），同年 9月1日辦理所有權移轉登記，同年月4日完成點交。詎伊於完成點交系爭房屋後，陸續發現系爭房屋存有多項瑕疵（詳如附件所示），伊多次要求被告修繕皆未能完全修復，故伊於同年10月22日傳訊告知日日生公司，拒絕再讓被告修復瑕疵，而由伊自行修繕，並向被告請求減少價金；而系爭房屋中各項瑕疵預估修繕費用分別為主臥房及客臥房兩間臥室浴廁以及踢腳板工程、牆面壁癌修繕費用445,775元、客廳落地門外雨遮、主臥房窗戶外之雨遮費用87,260元，合計修繕費用為533,035元。又因系爭房屋有上開瑕疵，因而受有863 ,000元之價值減損。被告林承毅為喬健公司之負責人，即應依公司法第23條第2項之規定，與喬健公司負連帶賠償之責。被告蕭弼群則為日日生公司之法定代理人及本件與伊簽訂系爭買賣合約書之經紀人，其因違反不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款、第23條第2項、第26條第2項等規定，於執行代銷業務時未給伊不動產說明書，亦未以不動產說明書向伊說明系爭房屋有無漏水瑕疵等重要資訊之過失，使伊未能在充分了解屋況下購買系爭房屋，因此受有之後須支出修繕費用及房屋買賣價值減損等損害，應與日日生公司負連帶賠償責任。再者，被告日日生公司之銷售人員詹雅涵於售屋前同意伊日後入住後會提供清運垃圾服務，但於伊入住後，垃圾服務清運即終止，讓伊每天5點半前要從山下趕回山上的住處去追垃圾車，造成伊的心理壓力，侵害伊的健康權，違反系爭買賣合約書之附屬服務，爰依民法第227條第1項、第231條第1項、第359條本文、第227條之1、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，請求被告應連帶給付上開維修費用、價值減損費用及非財產上損害等語，並聲明：（一）被告應連帶給付原告533,035元及112年4月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）被告應連帶給付原告863,000元及113年1月6日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（三）被告應連帶給付原告250,000元及自民事追加訴之聲明暨準備三狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告之答辯㈠、被告喬健公司暨林承毅部分：伊與原告於111年8月10日簽立系爭買賣合約書，同年月30日原告確認系爭房屋無任何瑕疵後當日辦理點交完畢，並簽署房屋交接切結書，同年9月1日完成系爭房屋所有權移轉登記，是系爭房屋之點交日期即危險移轉時點應為111年8月30日；又點交時原告已確認系爭房屋無任何瑕疵，原告復未舉證系爭房屋於危險負擔移轉時存在瑕疵，或證明瑕疵之存在係可歸責於伊，是原告依民法不完全給付或物之瑕疵擔保責任之法律關係向伊之請求為無理由。又原告未提出其他證據，證明伊有何故意或過失，原告所請求者係履行利益之損害，是原告依照不動產經紀業管理條例第26條第2項、公司法第23條第2項請求伊連帶賠償，洵屬無據。又原告主張與伊係於111年8月10日簽立系爭買賣合約書，卻於113年10月2日方追加林承毅為被告，顯已逾民法第197條第1項之消滅時效等語置辯，並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；2.願供擔保，請准宣告免為假執行。㈡、被告日日生公司暨蕭弼群部分：原告乃係與喬健公司購買系爭房屋、簽訂系爭買賣合約書，伊僅受喬健公司委託協助銷售系爭房屋，並非系爭買賣合約書之當事人，是伊與原告間並無買賣契約關係存在，原告亦未說明與伊之間存有何種關係契約，是原告依民法不完全給付及物之瑕疵擔保等規定向伊請求為無理由；且兩造前已於新北市政府進行消費爭議調解，喬健公司表示願派遣工班進行修繕，係原告拒絕喬健公司至系爭房屋確認瑕疵狀況，堅持要求減價2,589,000元。再者，伊與原告辦理交屋程序時即已派員陪同原告就系爭房屋為合理、必要之檢查，經原告確認系爭房屋屋況正常後，完成交屋程序並於現場簽立房屋交接切結書，可見交屋當時既無任何跡象得以預見系爭房屋有漏水瑕疵，伊實已善盡不動產經紀業管理條例之注意義務，原告主張伊應查知漏水瑕疵，顯已超越伊基於代銷專業所能，故原告主張顯屬無據。又蕭弼群並非本件不動產買賣契約之經紀人，亦未以話術向原告說明本件建案係建設公司老闆自己要使用云云，則原告主張依照不動產經紀業管理條例第26條第2項請求蕭弼群應負連帶賠償責任，即屬無據等語置辯，並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；2.願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事實：（見本院卷第293至294頁）　　原告於111年8月10日透過被告日日生公司向被告喬健公司購買系爭房屋（含車位1個），價金為17,260,000元。除尚有8 63,000元經給付至履約保證帳戶尚未撥款以外，均經原告給付完竣，喬健公司於111年8月30日將系爭房屋交付原告，並於111年9月1日將系爭房屋移轉登記為原告所有。四、本件爭點：㈠、系爭房屋是否存有原告所主張如附件之瑕疵？㈡、如有，該等瑕疵何時發生？㈢、如有上開瑕疵，其發生原因可否歸責於被告喬健公司？㈣、如有上開瑕疵，修復該等瑕疵之費用為何？系爭房屋因存有該等瑕疵所減少之價值為何？㈤、原告與日日生公司間有無居間或其他契約關係？㈥、被告日日生公司有無廣告或銷售與事實不符之情形？㈦、被告日日生公司人員執行代銷業務有無故意、過失，致原告受有損害？原告所主張之瑕疵，是否為該人員依不動產經紀業管理條例第24條之2第4款所應查知之瑕疵？五、本院之判斷　　㈠、系爭房屋是否存有原告所主張如附件之瑕疵？　　1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判決意旨參照）。　2.原告主張系爭房屋存有如附件所示之瑕疵，惟業經被告一致否認，是揆諸前開說明，原告自應就系爭房屋存有瑕疵一事，負舉證責任。原告固提出採證照片、房屋瑕疵情形整理及如附件之說明（見本院卷第22至23頁、第80至136頁）為據，然附件僅為原告自行繕打之表格及所附加之說明，而對照「證據出處」欄所附之照片，僅可看出有髒汙或牆壁之油漆面有破損或不均勻之處（如本院卷第92至100頁），並無積極證據得以佐證有如附件之瑕疵存在。縱認該等瑕疵存在，然就瑕疵存在之時點及確切之範圍，究係交屋前或交屋後，以及瑕疵之成因究係為建屋時所致，抑或是原告嗣後裝潢或再施工（如本院卷第324至340頁之照片）所為，均屬不明，且無證據可佐，已難認原告主張可採。另原告所提出與被告日日生公司業務間之LINE對話紀錄（見本院卷第138至151頁），雖有原告指摘諸如靠近陽台房間窗戶犀利康破皮等語。然觀諸對方之回應，係表示「好的」、請原告向工地主任反應或抱歉、會轉達公司等語，至多僅表達被告方願意協助原告處理之意，實難以此逕認被告已自認原告主張之瑕疵均存在且均係可歸責於被告之情。原告復提出與被告喬健公司工地主任間之LINE對話紀錄（見本院卷第400至402頁），主張其等間有討論修復費用請款之發票格式，以及確認修復所需材料等事項，以此證明如附件所示之瑕疵明顯係被告喬健公司所致等語。然細譯該對話內容，對方雖曾詢問原告：「這幾天下雨請問還有漏水嗎」、「主浴室跟客浴牆還有漏水嗎」等語，但至多僅為原告單方告知對方存有漏水之時，對方所為之回覆，亦難以對方上開回應之內容，即得遽論被告已坦承該等瑕疵存在且均係可歸責於被告。另就原告雖提出室內裝修公司之工程估價單等證據（見本院卷第168至176頁），然該等資料僅可認原告有向他公司估價之事實，仍無法舉證該等瑕疵之成因是否係可歸責於被告。若未經專業單位之鑑定，顯難逕認系爭房屋存有如附件所示之瑕疵，且瑕疵存在於被告喬健公司交付系爭房屋之前，亦無從認定瑕疵之範圍、修復之費用及造成系爭房屋價值減損之數額。從而，本件原告既未能舉證證明系爭房屋存有如附件所示之瑕疵及其原因，則其依不完全給付、物之瑕疵擔保等規定，請求被告連帶負損害賠償責任，即難認可採。㈡、原告既未能舉證系爭房屋存有如附件所示之瑕疵、瑕疵發生於交屋之前且瑕疵原因係可歸責於被告喬健公司等事實，本院自無庸審理後續瑕疵之修復費用、系爭房屋因存有該等瑕疵所減少之價值、被告日日生公司之廣告或銷售與事實不符而違反不動產經紀業管理條例等規定，而應負連帶賠償責任等爭點，附此敘明。六、綜上，原告依民法第227條第1項、第231條第1項、第359條本文、第227條之1、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，請求被告應連帶給付如訴之聲明第1至3項所示，並無理由，均應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。至原告雖於113年11月7日當庭聲請傳訊證人詹雅涵到庭作證，應證事實為其有同意原告於入住後之垃圾清運，均由被告日日生公司負責等語（見本院卷第491至492頁）。然此情縱使為真，僅為原告得依照該等協議之內容，請求被告日日生公司給付清運垃圾之費用，要無被告日日生公司未依此協議，即得逕認原告之健康權受有侵害之情，此核與民法第227條之1之規定不合，故本院認尚無調查之必要，附此敘明。八、據上論結，原告之訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　林哲安以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪忠改　　　　　　　　　　附件：

2024-11-21

SLDV-112-訴-931-20241121-1