遷讓房屋等

臺灣屏東地方法院民事判決 112年度潮簡字第901號 原 告 陳新合 訴訟代理人 洪茂松律師 被 告 洪達耀 訴訟代理人 方浩鍵律師 陳泰瑋 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月15日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應將如附圖所示編號A建物（面積合計198.48平方公尺 ）全部騰空，並遷讓返還原告。 二、被告應給付原告新臺幣572,000元。 三、被告應自民國112年12月2日起至遷讓返還第1項建物予原告 之日止，按月給付原告新臺幣52,000元。 四、訴訟費用由被告負擔。 五、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣200,000元為原 告預供擔保，得免為假執行。 六、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣572,000元為原 告預供擔保，得免為假執行。 七、本判決第三項已到期部分得假執行。但被告如以新臺幣728, 000元為原告預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第7款定有明文。本件原告起訴聲明請求：1.被告應將門牌號碼屏東縣○○鎮○○里○里路00○0號房屋騰空並遷讓交付原告。2.被告應給付原告新臺幣（下同）312,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣變更聲明如主文第1至3項所示（本院第315頁），本院認尚不礙被告之防禦及訴訟之終結，則參諸上揭法條規定，原告所為之訴之變更，於法尚無不合，應予准許。 二、原告主張： 　㈠被告於民國110年1月1日，向原告承租門牌號碼屏東縣○○鎮○○ 里○里路00○0號建物（即附圖所示編號A建物，面積合計198.48平方公尺，為未保存登記建物，亦無房屋稅籍資料，下稱系爭建物），兩造並簽訂房地租賃契約書（下稱系爭租約），而系爭租約第2條約定：「租賃期間自民國110年2月1日起至112年1月1日止，計2年。」、第3條約定：「租金每年312,000元整（折算後每月租金26,000元）。」、第5條約定：「乙方（指被告）於租賃期滿時，除甲方（指原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房地誠心遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓房地時，甲方得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷空為止，乙方不得異議。」、第11條約定：「本租約屆滿時，乙方若要續租時，須在屆滿1個月前與甲方簽立租賃合約書。」。 　㈡而系爭租約業已於112年1月1日因租期屆滿而終止，依民法第 455條前段規定，被告自應返還系爭建物，然被告自112年1月2日後迄今，仍繼續無權占用系爭建物，且未支付租金，原告爰依據民法第455條前段及第767條規定（擇一為原告勝訴之判決），請求被告應返還系爭建物。又被告未依系爭租約第5條約定，將系爭建物騰空並返還原告，則原告自得依系爭租約第5條後段約定，請求被告給付違約金至騰空返還系爭建物為止，原告爰依按租金2倍計算，即請求被告給付自112年1月2日起至112年12月1日止，合計11個月之違約金572,000元（計算式：26,000元×2倍×11個月=572,000元），及自112年12月2日起至遷讓返還系爭建物予原告之日止，按月給付違約金52,000元等語，並聲明如主文第1至3項所示。 三、被告之答辯：兩造固有簽訂系爭租約，且自系爭租約租賃期 滿後迄今，系爭建物現仍由被告占有使用之事實，惟系爭租約第2條約定：「租賃地點：屏東縣○○鎮○○里○里路00○0號（龍泉水段46-6號）。使用範圍：陳新合持有部分（目前停車及磚造面海房屋），需留兩間供出租人使用。」，足間原告出租者係其「持有」部分，而被告事後查證得知系爭建物之所有權人應係訴外人陳燕仔（為原告之姊妹，已歿），陳燕仔死亡後，系爭建物應為其繼承人繼承而公同共有，是原告並非系爭建物之所有權人，且原告得請求遷讓返還之範圍，應以其「合法持有」之部分，則其請求遷讓系爭建物，自無理由。至於原告請求違約金部分，其請求之違約金過高，應酌減為1元為適當等語，並聲明：原告之訴駁回。 四、兩造就下列事項不予爭執，並有原告提出之系爭租約在卷可 參，且經本院至系爭建物現場勘驗無誤，並有本院勘驗筆錄、現場照片、附圖等資料在卷可憑，應堪認屬實： 　㈠兩造有於110年1月1日簽訂系爭租約。 　㈡原告出租予被告之系爭建物（即門牌號碼屏東縣○○鎮○○里○里 路00○0號，為未保存登記建物，亦無房屋稅籍資料），即附圖所示編號A建物（面積合計198.48平方公尺）。又系爭建物現仍由被告占有使用中。 五、本院之判斷： 　㈠按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」，民法第421條第1項、第450條第1項、第455條分別定有明文。次按租賃係特定當事人間所定之契約，出租人並不以所有人為限，倘當事人間就租賃物及租金意思表示一致，其契約即為成立，縱非由所有人出租，仍不影響當事人間契約之效力，如出租人交付之租賃物，合於所約定之使用收益目的，並於租賃存續期間，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨為給付，即不負不完全給付之債務不履行責任。租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，則在租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催告，終止之表示等項，概應由締結契約之名義人行之，始能生效（最高法院48年台上字第1258號民事判決先例意旨、85年度台上字第1216號、97年度台上字第979號民事判決意旨參照）。 　㈡原告請求遷讓返還系爭建物部分： 　1.本件原告主張系爭租約業已於112年1月1日因租期屆滿而終 止，然被告自112年1月2日後迄今，仍繼續占用系爭房屋，原告依據民法第455條前段規定，請求被告應返還系爭建物等語，被告對於系爭建物現仍由其占有使用一節，不予爭執，惟為上開辯解，經查，被告雖辯稱：原告非系爭建物之所有權人，系爭建物應係陳燕仔之繼承人繼承而公同共有，且原告得請求遷讓返還之範圍，應以其「合法持有」之部分等語，惟原告否認，並陳稱：系爭建物為原告所有等語，查系爭建物為未保存登記建物且無房屋稅籍資料等情，為兩造所不爭執，並有屏東縣政府財稅局恆春分局函文1份在卷可參，而被告就系爭建物為陳燕仔之繼承人公同共有之事實，並未提出相關事證以實其說，則本院自無從僅憑被告單方陳述，即認其上揭辯稱屬實。況參諸上揭最高法院民事判決先例意旨可知，出租人是否為系爭建物之所有權人，並不影響系爭租約之效力，而被告既已自承兩造確有簽訂系爭租約，且被告向原告承租之租賃物即係系爭建物（即附圖編號A所示建物，本院卷第308、309頁），又系爭租約業已因租賃期間屆滿而終止，被告卻仍占用系爭建物，則原告依據第455條前段規定，請求被告應返還系爭建物，於法自屬有據，應予准許，被告上開辯解，不足為採。 　2.被告於本院114年1月15日言詞辯論庭時，雖另辯稱：原告於 簽訂系爭租約時，謊稱其為系爭建物之所有權人，被告係遭原告詐欺而簽訂，其得依據民法第92條第1項規定撤銷系爭租約等語，惟原告否認並陳稱：原告為系爭建物之所有權人，於系爭租約租賃期間，並無第三人向被告主張其為系爭建物之所有權人，被告並無受詐欺之情事等語，則被告自應就其係遭原告詐欺而簽訂系爭租約之對己有利之事實，依據民事訴訟法第277條前段規定，負舉證之責。經查，被告辯稱其遭原告詐欺而簽訂系爭租約，係以原告非系爭建物之所有權人為其立論依據，然被告就系爭建物非原告所有而係陳燕仔之繼承人公同共有等情，並未提出相關事證以實其說，已如上述，且依系爭租約第2條所載內容可知，被告租賃地點及使用範圍，係原告「持有部分（目前停車及磚造面海房屋）」，並未特別約定係原告將其所有建物出租予被告，即系爭建物係原告所有一節，應非兩造簽訂系爭租約之要件，況被告亦未提出事證證明其於租賃期間有何因遭第三人主張其為系爭建物之所有權人，被告不得承租而影響其占有使用系爭建物之情形，從而，被告辯稱其係遭原告詐欺而簽訂系爭租約，其得依據第92條第1項規定撤銷系爭租約等語，亦不足採。 　㈢原告請求違約金部分：　 　　原告主張被告未依系爭租約第5條約定將系爭建物騰空並返 還原告，其得依第5條後段約定，請求被告給付上揭違約金等語，被告則為上揭辯解，經查： 　1.按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額，民法第250條第2項前段定有明文。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護，有最高法院92年度台上字第2747號、93年度台上字第909號民事判決意旨可資參照。 　2.查系爭租約第5條後段已明確約定：「‧‧‧如不即時遷讓房地 時，甲方得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷空為止，乙方不得異議。」，而被告於租賃期間屆滿後，並未返還系爭建物，且仍占有使用系爭建物迄今之事實，已為被告所不爭執，則依契約自由、私法自治之原則，被告自應受系爭租約第5條後段約定之拘束，原告依該約定請求被告應給付以租金2倍計算之違約金，並無不合。雖被告辯稱：原告請求之違約金過高，應酌減為1元為適當等語，惟被告於本院審理中自承其占用系爭建物係作為經營潛水事業使用，且現仍經營中等語（本院卷第310、378頁），則衡情被告占用系爭建物應有相當之營業收入，然經本院詢問被告之潛水事業是否有申請營業登記及稅籍登記資料、被告每月之營業淨收入為何？被告均陳稱：不清楚等語（本院卷第310、378頁），是被告並未舉證證明原告請求之上開違約金有何顯然不公平之情形，亦未提出相關營業收入等事證供本院參酌，且被告迄今仍拒絕返還系爭建物予原告，致原告無法收回租賃物而為使用收益，自已受有相當之損害，則參諸上揭最高法院判決意旨，本院自無從僅憑被告單方任意抗辯，即認定原告上開主張以租金2倍計算之違約金，係屬過高，而有核減之必要，被告上開辯解，不足為採。 六、綜上所述，系爭租約業已因租期屆滿而終止，惟被告迄今仍 占用系爭房屋，則原告依據民法第455條前段規定，請求被告應騰空返還系爭建物，及依據系爭租約第5條後段約定，請求被告應給付上揭期間按租金2倍計算之違約金，而聲明如主文第1至3項所示，均為有理由，應予准許。 七、又本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之事 證，經核於判決結果均不生影響，爰不一一論述指駁，原告其餘主張之請求權基礎部分，本院亦無再予審究之必要，併此說明。 八、本件係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序所為被 告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　14　　日 　　　　　　　　　潮州簡易庭　法　官　呂憲雄 正本係照原本作成。 如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未 表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（ 均須按他造當事人之人數附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　魏慧夷