給付租金

臺灣屏東地方法院民事判決　 113年度潮簡字第203號 原 告 蔡乾耀 訴訟代理人 陳樹村律師 陳明瑾律師 上 一 人 複 代理人 匡載禾律師 被 告 吳逸偉 上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國113年10月17日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、核定被告所有屏東縣○○鎮○○段000○號建物，占用原告所有屏 東縣○○鎮○○段000地號權利範圍6分之2之土地，每月應給付原告之租金為新臺幣3,549元。 二、被告應給付原告新臺幣68,246元，及自民國113年3月22日起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 三、被告應自民國113年2月1日起至法定租賃關係終止日止，按 月於每月終日給付原告新臺幣3,549元。 四、訴訟費用由原告負擔。 五、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣68,246元為原告 預供擔保後，得免為假執行。 六、本判決第三項就各期到期部分，得假執行。但被告就到期部 分如各期以新臺幣3,549元為原告預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 壹、程序事項： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文，又依同法第436條第2項之規定，於簡易訴訟程序亦適用之。查，原告起訴請求：「㈠核定被告吳逸偉所有坐落於屏東縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之屏東縣○○鎮○○段000○號建物（下稱系爭建物），占有原告所有系爭土地（面積約80.67平方公尺，以實測為準）部分，每月應給付原告之租金為新臺幣（下同）3,657元。㈡被告應給付原告71,902元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自民國113年2月1日起至法定租賃關係終止日止，按月於每月終日給付原告3,657元。」等語（本院卷第9頁），嗣變更為：「㈠核定被告所有坐落於系爭土地上之系爭建物，占有原告所有坐落於系爭土地（面積約80.67平方公尺）部分，每月應給付原告之租金為3,549元。㈡被告應給付原告68,246元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自113年2月1日起至法定租賃關係終止日止，按月於每月終日給付原告3,549元。」等語（本院卷第379頁），核其所為，係屬縮減應受判決事項，依上開規定，於法有據，應予准許。 二、被告於最後言詞辯論程序委任訴外人吳松榮為訴訟代理人， 惟未具委任狀，且就被告前次不爭執事項復為爭執且與事實不符，難信得適當防衛被告本人之權利，認不適當為被告之訴訟代理人，經本院當庭裁定禁止代理（本院卷第380、381頁），又吳松榮於最後言詞辯論為被告答辯均引用被告歷次答辯，縱經禁止代理，亦無損被告訴訟權，先予敘明。 三、被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條 　　各款所列情形，爰依原告聲請（本院卷第381頁），由其一 造辯論而為判決。 貳、實體事項： 一、原告主張：系爭土地原為訴外人賴明得所有，賴明得於51年 間出資興建門牌號碼屏東縣○○鎮○○路00號之系爭建物，並登記為所有權人。嗣於66年間，賴明得僅將系爭建物移轉登記予訴外人賴憲平所有，後於103年10月15日由被告拍定取得，是系爭建物與系爭土地間，於系爭建物得使用期限內，依民法第425條之1之規定，應推定具有租賃關係。而原告於111年3月22日及同年9月1日各取得系爭土地6分之1之權利範圍，兩造間應有推定租賃之關係，因其租金數額兩造無法協議，爰依民法第425條之1第2項之規定及兩造法定租賃關係，依牛津學堂不動產估價師事務所之鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）所鑑定之系爭土地合理租金，請求法院核定租金，及給付原告自111年3月22日及同年9月1日各取得系爭土地6分之1權利範圍時起，至起訴日前1日即113年1月31日止之租金，暨至同年2月1日起至法定租賃關係中止日止之每月租金等語，並聲明：如前開變更後訴之聲明所示。 二、被告則以：伊可以給原告租金，但伊自112年10月15日起， 方以每月租金3,000元出租系爭建物，每年還要繳13,000多元稅金，出租之前均閒置中，仍要請求租金並不合理，原告稱伊租用原告土地，原告係與系爭土地其他共有人共有，原告土地在哪裡？況系爭土地上亦仍有門牌號碼屏東縣○○鎮○○路00號之建物（下稱63號建物），原告請求租金不能只向伊請求，應該是伊與63號建物所有權人平分等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、經查，原告主張系爭土地於36年5月6日登記為賴明得所有， 輾轉轉讓後，原告於111年3月22日、同年9月1日分別取得應有部分1/6，為現共有人；系爭建物為賴明得於51年登記為所有權人，於66年移轉所有權予訴外人賴憲平，於103年10月15日由被告經拍賣取得所有權，系爭土地與系爭建物原同屬賴明得所有，嗣分別轉讓予他人，有民法第425條之1之適用等情，業據其提出系爭土地與系爭建物人工登記簿謄本、登記第一類謄本及異動索引、系爭建物照片等件為證（本院卷第21-34、45、67-76頁），核與本院調取之系爭土地與系爭建物公務用謄本及異動索引、電子處理前舊簿謄本相符（本院卷第79-141頁），且為被告所不爭執（本院卷第178、198頁），堪信為真實。 四、得心證之理由： 　　被告固不爭執原告主張兩造存有民法第425條之1之法定租賃 關係，惟爭執租金數額，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：㈠原告請求被告所有之系爭建物坐落於系爭土地上部分之租金，有無理由？㈡如有理由，依原告就系爭土地之應有部分比例計算，其適當之租金數額為若干？分述如下： 　㈠原告得請求自其取得系爭土地時起之租金： 　⒈按民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係，其租金數額當 事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項定有明文。又按承租人自租賃關係成立時起，即有給付租金之義務，此於民法第425條之1第1項所定推定租賃關係亦然。依該規定，土地及其土地上房屋同屬一人所有，其後因移轉而異其所有人時，即推定於不同之房、地所有人間，成立土地租賃關係，自斯時起，承租人（房屋所有人）即有給付租金予出租人（土地所有人）之義務，僅因兩造間於此推定租賃關係成立時未有意思表示，事後復未能協議定租金數額，始按同法條第2項規定，由法院以判決定之，替代當事人成立契約時應互相一致之意思表示。租賃關係既非於當事人請求核定租金數額時方成立，租金給付義務亦非於斯時始發生，法院判決主文，自得於「推定租賃關係成立後」，當事人聲明之期間範圍內，宣示其租金數額，並命房屋所有人給付該期間之租金，尚不以自起訴狀（載明請求核定租金數額之旨）繕本送達房屋所有人後之期間為限（最高法院110年台上字第3013號判決意旨參照）。 　⒉兩造間確有民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係存在， 既為兩造所不爭，則依上開說明，原告請求自「推定租賃關係成立後」，即原告為系爭土地共有人時起之租金，自無不合。 　⒊被告雖以前詞為辯，然原告既為系爭土地之共有人，自推定 租賃關係成立時起，本得於其權利範圍就系爭建物向被告請求租金，被告所辯，與法不合，自難採信。 　㈡本件合理之租金數額： 　⒈經查，系爭建物均坐落於系爭土地，登記為二層鋼筋混凝土 造建物，其一層加計騎樓面積等同二層面積，為80.67平方公尺乙節，有前開系爭建物謄本及建物測量成果圖在卷可佐（本院卷第113、335頁），且為被告所不爭執（本院卷第198頁），是系爭建物占用系爭土地之80.67平方公尺之面積，自屬兩造間租賃關係存續之範圍。 　⒉再查，系爭土地每月每平方公尺之合理租金金額為132元乙情 ，有系爭鑑定報告存卷可考（本院卷第217-340頁），而系爭鑑定報告係經不動產估價師本於其鑑價專業作成，並詳盡說明其鑑定方式及依據，於論述上亦未見有何顯然違背經驗法則、論理法則之處，且鑑定人與兩造並無何特別利害關係，應無為虛偽不實鑑價報告之理，是系爭鑑定報告洵堪採信。 　⒊被告雖辯稱鑑價結果過高，高於被告出租系爭建物之每月租 金等語，然被告並未提出充分證據可證系爭鑑定報告之鑑價結果有何不實之處，況被告與他人之租金約定乃其雙方自為商議之價格，並不等同系爭土地之合理租金，無法反映系爭建物坐落於系爭土地之土地租金，自無得做為參考。 　⒋是依原告之權利範圍，請求核定每月租金及被告應自113年2 月1日起按月給付租金3,549元（計算式：132元/平方公尺80.67平方公尺2/6≒3,549元，元以下四捨五入），要屬有據。 　⒌又系爭土地於111年及112年之合理租金分別為每平方公尺127 元、130元等情，有系爭鑑定報告在卷可參（本院卷第221頁），又原告自111年3月22日、同年9月1日分別取得應有部分1/6乙節，已如前述，是原告自取得系爭土地應有部分時起，至113年1月31日計算之租金共計為68,662元（計算式如附件），原告請求68,246元，未逾上揭金額，則原告之請求，自屬有據。 　⒍基此，原告請求核定租金為每月3,549元，暨請求自起訴日後 每月給付原告3,549元之租金，及截至起訴前1日之租金68,246元，為有理由。 　㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查，原告就68,246元，併請求自起訴狀繕本送達被告之翌日起，即自113年3月22日起（本院卷第147-149頁），至清償日止，按週年利率5％計算之利息，依上開說明，同為有據。 五、綜上所述，原告依民法第425條之1第2項之規定及兩造法定 租賃關係，請求如主文第1至3項，為有理由，應予准許。 六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，惟第1項為形成 之訴，不宜為假執行宣告，是就主文第2至3項部分，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。另依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔， 雖為民事訴訟法第78條所明定。然勝訴人之行為，非為伸張或防衛權利所必要者；敗訴人之行為，按當時之訴訟程度，為伸張或防衛權利所必要者，法院仍得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其全部或一部，同法第81條亦有明文。查被告不否認兩造存有法定租賃關係，亦曾表明願意給付租金等語（本院卷第177頁），僅爭執租金數額過高，核與原告起訴請求被告給付之租金金額高於系爭鑑定報告所鑑定之合理租金一節相符，是被告爭執租金過高乙節，尚非全屬無據，被告所為之抗辯尚屬為伸張或防衛權利所必要，又倘因原告於最後言詞辯論期日前減縮聲明，致獲全部勝訴判決，本院以減縮後之聲明命被告需負擔全部敗訴訴訟費用，當屬有失公允，是本院斟酌兩造攻擊、防禦之情形，命勝訴之原告負擔全部訴訟費用。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日 　　　　　　　　　潮州簡易庭　法　官 吳建緯 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20 日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　薛雅云 附件： ⒈111年度之租金： 　111年3月22日至111年12月31日計285日（始末日均計入），又 111年9月1日至111年12月31日計122日（始末日均計入），則租金為：285日127元/平方公尺3080.67平方公尺1/6＋122日127元/平方公尺3080.67平方公尺1/6≒23,165元，元以下四捨五入。 ⒉112年度租金： 　12月130元/平方公尺80.67平方公尺2/6≒41,948元，元以下 四捨五入。 ⒊113年度已確定租金： 　113年1月1日至113年1月31日計1月，則租金為：1月132元/平 方公尺80.67平方公尺2/6≒3,549元，元以下四捨五入。 ⒋加總111年至113年已確定之租金為23,165元＋41,948元＋3,549元 ＝68,662元。