遷讓房屋等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度橋簡字第8號 原 告 陳漢郎 訴訟代理人 林更穎律師 複代理人 陳紀雅律師 被 告 吳自宗 訴訟代理人 王秀純 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月30日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路00巷00號房屋騰空遷讓返 還予原告。 二、被告應自民國111年9月20日起至騰空遷讓返還第一項房屋予 原告之日止，按月給付原告新臺幣2,791元。 三、原告其餘之訴駁回。 四、訴訟費用由被告負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止 ，加給按週年利率5％計算之利息。 五、本判決原告勝訴部分得假執行，但就主文第一部分，被告如 以新臺幣203,500元為原告預供擔保；就主文第二項部分，被告如就到期部分按月以新臺幣2,791元為原告預供擔保，各得免為假執行。 　　事實及理由 一、原告主張：原告於民國111年9月20日以買賣為原因登記取得 坐落高雄市○○區○○段○○段000○號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路00巷00號房屋（下稱系爭房屋）之所有權，被告無權占用系爭房屋，爰依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條規定，請求被告自111年9月20日起，至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）5,000元等語，並聲明：㈠被告應將坐落高雄市○○區○○段○○段000○號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路00巷00號房屋騰空遷讓返予原告。㈡被告應自111年9月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：系爭房屋原為訴外人吳天再即原告父親所有，吳 天再死亡後，無人通知被告應就系爭房屋辦理繼承登記，導致系爭房屋逾期未辦理繼承登記，遭財政部國有財產署南部分署（下稱國有財產署南部分署）委託台灣金融資產服務股份有限公司（下稱台灣金融資產服務公司）標售，並由原告得標。被告為系爭房屋坐落基地即高雄市○○區○○段○○段地號土地（下稱系爭土地）之所有權人之一，依土地法第104條第1項規定，對系爭房屋有優先購買權。惟台灣金融資產服務公司辦理系爭房屋標售時，未合法通知被告系爭房屋業經標售決標而得主張優先購買權，是依土地法第104條第2項規定，台灣金融資產服務公司與原告成立系爭房屋之買賣契約應不得對抗被告，被告並非無權占有系爭房屋等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、本院之判斷： 　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。 　㈡原告為系爭房屋之所有權人，且被告現仍占有系爭房屋： 　　經查，原告主張其於111年4月28日向台灣金融資產服務公司 投標標得系爭房屋，並於111年9月20日以買賣為原因，完成系爭房屋之所有權移轉登記，系爭房屋現為被告使用占有中等情，業據其提出系爭房屋之建物所有權狀、高雄市稅捐稽徵處112年房屋稅繳款書、第一類建物登記謄本、異動索引各1份為證（見本院卷第13頁、第21頁、第101至103頁），並有台灣金融資產服務公司辦理國有財產署南部分署委託標售逾期未辦繼承登記土地或建築改良物公告及投標單各1份在卷可稽（見本院卷第151至163頁），且被告未否認其現仍居住於系爭房屋內（見本院卷第110、113頁），堪認原告此部分之主張為真。 　㈢被告占有系爭房屋應無合法權限： 　⒈經查，被告為系爭土地之共有人，有系爭土地之土地登記謄 本1份在卷可稽（見本院卷第135至136頁），是被告為系爭土地之所有權人之一，依土地法第104條第1項後段規定，於系爭房屋出賣時，應有依同樣條件優先購買之權，且系爭房屋之出賣人即台灣金融資產服務公司應通知被告系爭房屋出賣之事實及出賣條件，被告始得考量是否以相同條件行使其優先購買權。而被告於104年1月12日起即遷入高雄市○○區○○路00巷00號，惟台灣金融資產服務公司通知被告系爭房屋業經決標之信函，係寄送至高雄市○○區○○路000號並遭退回等情，有111年5月12日台灣金融資產服務公司111國繼南丑字第031號函、信封封面、被告個人戶籍資料查詢結果各1份附卷可證（見本院卷第175至176頁、第183頁及限閱卷），足認台灣金融資產服務公司上開通知未寄送至被告之戶籍地而未合法送達於被告。雖台灣金融資產服務公司嗣於111年6月14日以登報方式公示送達上開通知，有111年6月14日台灣金融資產服務公司111國繼南丑字第031號公告及全國版廣告報紙各1份存卷可查（見本院卷第185至187頁），然台灣金融資產服務公司為公示送達前，未有寄送通知至被告戶籍地而遭退件等得認被告當時應受送達之處所不明之情形，是應認台灣金融資產服務公司以公示送達之方式通知被告系爭房屋已決標，亦不合法。故台灣金融資產服務公司就系爭房屋決標及得行使優先購買權之通知未合法送達於被告，被告未曾接到出賣人所為之系爭房屋出賣通知，其就系爭房屋仍有優先購買權。 　⒉按土地法第104條第2項後段規定所謂「其契約不得對抗優先 購買權人」，僅指優先購買權人之優先購買權不因出賣人已將房屋或基地移轉買受人而消滅，優先購買權人仍得以同樣條件向出賣人主張優先購買，並於行使優先購買權後，向買受人主張原買賣契約因不得對抗其優先購買權之行使而無效，請求買受人將房屋或基地移轉為出賣人所有，再由出賣人移轉為優先購買權人，惟在優先購買權人行使優先購買權前，出賣人與買受人間買賣契約及基於買賣契約所為物權移轉仍然有效（最高法院103年度台上字第477號判決意旨參照）。是優先購買人應先依法向房屋或基地之出賣人表示願以出賣人與第三人間買賣契約之相同條件承購房屋或基地，經依法行使其優先購買權後，始得主張出賣人與第三人訂立之買賣契約不得對抗優先購買權人。若該優先購買權人未依同一買賣條件依法行使優先購買權者，出賣人與第三人間之買賣契約及所為物權移轉行為即非當然不得對抗該優先購買權人。否則若謂優先承買權人僅主張有優先承購權存在，然遲未行使其優先購買權以相同條件與出賣人成立買賣契約時，仍得主張出賣人與第三人間之買賣契約不得對抗優先購買權人而無效，將可能造成該出賣之房屋或土地處於法律關係懸而未決甚或不能出賣予他人之狀態，非屬妥適，亦與土地法第104條規定旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭之立法目的有違。而優先購買權為法定形成權，一經行使，即當然發生以相同條件與出賣人成立買賣契約之效力，是優先承買權人向出賣人行使優先購買權，並與出賣人成立買賣契約後，始得主張出賣人與第三人先前所成立之買賣契約不得對抗優先購買權人。 　⒊經查，台灣金融資產服務公司與原告就系爭房屋成立買賣契 約，並於111年9月20日以買賣為原因移轉登記系爭房屋之所有權予原告，業如前述。而被告迄至本件言詞辯論程序終結前，均未提起確認優先購買權存在之訴，亦未向國有財產署南部分署或台灣金融資產服務公司表示願承購系爭房屋等情，為被告所自承（見本院卷第270頁），應認被告未曾向系爭房屋之出賣人行使其對於系爭房屋之優先購買權，則依上開說明，被告就系爭房屋縱有優先購買權，然其既尚未行使該優先購買權，則原告與台灣金融資產服務公司間就系爭房屋成立之買賣契約及基於買賣契約所為之所有權移轉行為仍屬有效而得對抗被告。是被告於依法行使優先購買權前，占有使用系爭房屋，仍屬無權占有。至被告雖抗辯台灣金融資產服務公司與原告間之買賣契約應不得對抗被告，被告並非無權占有等語，惟本院業已認定被告尚未行使系爭房屋之優先購買權如前，是台灣金融資產服務公司與原告間之買賣契約及移轉所有權之行為仍屬有效，並非不得對抗被告，被告復未舉證其就系爭房屋有何占有之正當權源，是被告上開所辯，應不足採。 　㈣綜上，原告為系爭房屋之所有權人，被告占有系爭房屋並無 合法之權源，是原告自得依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告。 　㈤原告得請求被告給付相當於租金之不當得利： 　⒈再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段定有明文。又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。經查，被告無權占用系爭房屋迄今，妨害原告對系爭房屋之使用收益致受有相當於租金之損害，則原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利，核屬有據。 　⒉又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分之10為限，土地法第97條亦設有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而定。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。 　⒊經查，系爭房屋112年度房屋課稅現值為203,500元，有房屋 稅112年房屋稅繳款書1份在卷可憑（見本院卷第21頁），系爭房屋坐落基地面積合計79.92平方公尺，系爭土地於111年1月之申報地價與113年1月相同，為每平方公尺3,440元，有系爭房屋建物登記第一類謄本及系爭土地地價查詢資料各1份附卷可參（見本院卷第101頁、第273頁），是系爭房屋所占用土地之申報地價總價為274,925元（3,440×79.92=274,925，小數點以下四捨五入，下同）。承上，系爭房屋及所占用之土地申報地價總價合計為478,425元（203,500＋274,925＝478,425）。參以被告占用系爭房屋之目的僅係供己居住使用，並未供商業使用，且系爭房屋坐落地點周遭有飲食店、便利商店、大學等，生活機能堪稱便利，有GOOGLE地圖2份附卷可參（見本院卷第257至259頁)。本院認以被告占用部分之系爭房屋及其基地之申報總價額以年息7％計算被告無權占用之不當得利金額，應屬適當，則被告占用系爭房屋每月相當於租金之不當得利金額為2,791元（478,425×7％÷12=2,791）。從而，原告得請求被告自111年9月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2,791元，逾此範圍，則不應准許。 四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求 被告騰空遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條規定，請求被告自111年9月20日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2,791元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。 五、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定，適 用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保後，得免為假執行。原告雖聲明願供擔保，請准宣告假執行，然此僅促動本院為此職權之行使，爰不另為准駁之諭知，併此敘明。 六、又按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院 酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本院審酌本件原告之訴雖一部勝訴，一部敗訴，惟原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋部分全部勝訴，僅請求被告給付相當租金之不當得利部分一部敗訴；而一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，於計算訴訟標的價額時，不併算其價額等情，認為本件訴訟之訴訟費用均由敗訴之被告負擔，較為允洽。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認均不足影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論駁，附此敘明。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日 　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　　　官　張淨秀 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 27 　日 　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　許雅瑩