租佃爭議

臺灣彰化地方法院民事判決 112年度訴字第1154號 原 告 祭祀公業陳瑞好 法定代理人 陳金禎 訴訟代理人 蔡昆宏律師 被 告 陳文貴 陳文賢 陳照 兼 上三人 訴訟代理人 陳聰明 共 同 訴訟代理人 蕭博仁律師 簡詩展律師 被 告 陳秀玲 陳文山 陳文生 陳美玲 上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國113年9月19日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 一、確認兩造間就坐落彰化縣○○鎮○○段00○00地號土地之耕地三 七五租賃契約不存在。 二、被告陳照應將坐落彰化縣○○鎮○○段00地號如附圖編號A所示 面積252.73平方公尺土地上之地上物拆除。 三、被告陳聰明應將坐落彰化縣○○鎮○○段00地號如附圖所示編號 B所示面積180.41平方公尺土地上之地上物拆除。 四、被告陳文貴應將坐落彰化縣○○鎮○○段00地號如附圖所示編號 C所示面積113.94平方公尺土地上之地上物拆除。 五、被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段00○00地號土地全部返還予原 告。 六、被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段00○00地號土地之彰化縣田新 民字第24號耕地三七五租賃契約註記予以塗銷。 七、訴訟費用由被告陳文貴、陳文賢、陳照各負擔四分之一，餘 由被告陳聰明、陳秀玲、陳文山、陳文生、陳美玲連帶負擔。事實及理由 壹、程序方面： 一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項定有明文。查原告主張兩造間之耕地三七五租賃契約無效或已終止（詳後述），經原告向彰化縣田中鎮公所耕地租佃委員會申請調解，因調解不成立移送彰化縣政府耕地租佃委員會調處，再因調處不成立，經彰化縣政府以民國112年10月25日函移送本院審理（卷第9-75頁），本件租佃爭議事件起訴合法。 二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴聲明㈠確認兩造間就坐落彰化縣○○鎮○○段00○00地號土地（合稱系爭土地，以下同段土地逕稱地號）之耕地三七五租賃契約不存在。㈡被告陳照、陳文貴、陳文賢、陳聰明（合稱陳照等4人）應將系爭土地上之地上物拆除，並將土地騰空返還原告（卷第89頁），嗣變更如主文第一至六項所示（卷第359頁），核原告訴之變更追加，均係源於系爭土地上耕地三七五租賃契約無效或終止與否所生爭執，基礎事實同一，程序上應予准許。 三、被告陳秀玲、陳文山、陳文生、陳美玲（下稱陳秀玲等4人 ）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張：系爭土地為原告所有，兩造就系爭土地有耕地三 七五租賃契約（字號：田新民字第24號，該租賃契約之租賃土地除65、66地號土地外，尚有其他土地，以下僅就系爭土地所成立之租賃契約稱系爭租約）存在，現出租人及承租人分別為原告及被告。惟原承租人即訴外人陳上卿（即陳照、陳文貴、陳文賢父親，陳聰明祖父）卻於65地號土地上搭建如附圖編號A、B、C所示未辦保存登記建物（分別稱A、B、C地上物，合稱系爭地上物），現事實上處分權人分別為陳照、陳聰明、陳文貴，被告已未自任耕作系爭土地，依減租條例第16條第1項規定，系爭租約無效。縱認系爭租約仍有效，因被告非因不可抗力繼續1年不為耕作，且65地號土地已變更為住○區○地○00地號土地已變更為道路用地，故系爭土地均已非耕地，依減租條例第17條第1項第4款、第5款規定，原告得終止系爭租約，原告並以起訴狀繕本作為終止之意思表示，是系爭租約已不存在，被告自應返還系爭土地予原告，且系爭地上物對原告屬無權占有，應予拆除，另系爭土地上存有系爭租約之註記，亦妨害原告就系爭土地所有權之圓滿行使。爰訴請確認系爭租約不存在，並依民法第767條第1項前段規定，分別請求陳照、陳聰明、陳文貴拆除A、B、C地上物，另擇一依民法第767條第1項前段、減租條例第16條第2項規定請求被告返還系爭土地，復依民法第767條第1項中段規定，請求被告將系爭土地上之系爭租約註記塗銷等語。並聲明：如主文第一至六項所示。 二、被告方面： 　㈠陳照等4人答辯略以：伊的農田是在80地號土地，另一塊農田 好像是73還是79地號土地，這2塊地目前仍有耕作，但系爭土地已未耕作。另35、80地號土地與系爭土地原本為同一塊地，且一開始系爭土地周圍都是農田，為便利耕作始搭建系爭地上物，嗣因土地重劃及徵收始變更土地現況為非農地，陳聰明現於B地上物上仍置放已無法使用之農具，故系爭地上物為農舍，伊並無不自任耕作。伊不知系爭地上物係誰興建，惟不爭執A、B、C地上物事實上處分權人分別為陳照、陳聰明、陳文貴等語。並聲明：原告之訴駁回。 　㈡陳秀玲等4人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明 或陳述。 三、到庭兩造不爭執事項（卷第411-412、543-544頁）： ㈠系爭土地為原告所有。㈡系爭土地均成立系爭租約，土地登記謄本上並均有三七五租賃契約註記，該2筆土地是成立同一份耕地三七五租賃契約。系爭租約出租人為原告，承租人為被告8人。㈢系爭土地於最初成立系爭租約時，地目均為田，65地號土地現在變更為田中都市計畫住○區○00地號土地變更為田中都市計畫道路用地。㈣A、B、C地上物事實上處分權人分別為陳照、陳聰明、陳文貴。A地上物為陳照及其子即訴外人陳紀龍、媳婦即訴外人黃麗惠居住使用，B地上物部分為陳聰明居住使用、C地上物為陳文貴置放生活雜物之用。㈤被告均為系爭土地占有人，占用範圍為系爭土地全部。 四、得心證之理由： ㈠本件原告主張系爭租約不存在，為被告所否認，則兩造就系爭租約存否即不明確，致原告法律上地位處於不安狀態，此不安狀態得以確認判決除去。從而，原告訴請確認系爭租約不存在，合於民事訴訟法第247條第1項規定，有確認利益。㈡被告未自任耕作系爭土地，原告請求確認系爭租約不存在，為有理由： 　⒈按耕地租賃權為財產權之一種，且非專屬於被繼承人本身， 是於被繼承人即承租人死亡時，其繼承人除拋棄繼承者外，依法均有繼承之權利，不因其是否有耕作能力而有所不同（最高法院86年度台上字第2931號判參照）。又減租條例第6條第1項規定「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」等語，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院51年度台上字第2629號判決參照）。經查，系爭租約原承租人之一即訴外人陳田阿桂過世後，尚未核定新承租人等情，雖有彰化縣田中鎮公所113年2月26日函、113年6月14日函（卷第369-370、453頁）可憑，惟耕地租賃權之繼承不以經租約變更登記始能生效，而陳田阿桂繼承人為陳秀玲等4人乙情，有戶籍謄本、繼承系統表、家事事件公告查詢結果（卷第123-137頁）可稽，是陳田阿桂就系爭土地所遺之耕地租賃權自應為陳秀玲等4人共同繼承，陳秀玲等4人與陳照等4人同為系爭租約承租人，先予敘明。 　⒉次按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人；承租人違反前項規定時，原租約無效，此觀減租條例第16條第1項、第2項前段規定即明。所謂原訂租約無效，係指承租人違反不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅（最高法院105年度台上字第947號判決參照）。又如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法院96年度台上字第2595號判決參照）。 　⒊經查，65地號土地上雖建有系爭地上物，惟A地上物為陳照、 陳紀龍、黃麗惠居住使用之磚造建物，B地上物部分為陳聰明居住使用之磚造建物，C地上物則供陳文貴置放生活雜物所用之磚造建物等情，為到庭兩造所不爭，並有勘驗筆錄、現場略圖、現場照片（卷第213-223頁）可佐，陳秀玲等4人已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，視同自認，是系爭地上物係供承租人家族居住、堆放生活物品之用，而非以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，核與農舍有間。又系爭土地現已無耕作乙情，為陳照等4人所自陳（卷第252頁），足認被告並未自任耕作，依前揭規定，應認系爭租約之租賃關係無效而歸於消滅，原告主張系爭租約不存在等語，自屬有據。陳照等4人辯稱系爭地上物為農舍等語，核與客觀事證不符，無從憑採。㈢原告依民法第767條第1項前段規定，分別請求陳照、陳聰明、陳文貴拆除A、B、C地上物，並請求被告返還系爭土地，復依民法第767條第1項中段規定，請求被告塗銷系爭租約註記，均有理由： 　 按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。經查，原告為系爭土地所有權人，而A、B、C地上物事實上處分權人分別為陳照、陳聰明、陳文貴，被告並均占用系爭土地全部範圍，且系爭土地之土地登記謄本上均有三七五租賃契約註記等情，為到庭兩造所不爭，陳秀玲等4人已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，視同自認，又系爭租約無效，業如前述，是系爭地上物占有65地號土地、被告占有系爭土地均屬無權占有，系爭土地上之系爭租約註記並妨害原告所有權之圓滿行使，是原告依民法第767條第1項前段規定，分別請求陳照、陳聰明、陳文貴拆除A、B、C地上物，並請求被告返還系爭土地，復依同條項中段規定，請求被告塗銷系爭租約註記，均屬有據。原告依民法第767條第1項前段規定請求被告返還系爭土地既有理由，則其併依減租條例第16條第2項規定為同一請求，本院即無庸審論。 五、綜上所述，原告訴請確認系爭租約不存在，併依民法第767 條第1項前段規定，分別請求陳照、陳聰明、陳文貴拆除A、B、C地上物，並請求被告返還系爭土地，復依民法第767條第1項中段規定，請求被告塗銷系爭租約註記，為有理由，應予准許。 六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段、第2項。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4 　　日 　　　　　　　　　民事第一庭 審判長法 官 陳弘仁 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法 官 徐沛然 法 官 張亦忱 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須 按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併 繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　7 　　日 書記官 黃明慧