拆屋還地等

臺灣彰化地方法院民事判決 112年度訴字第524號 原 告 林任烈 訴訟代理人 楊錫楨律師 被 告 陳文川 訴訟代理人 林世祿律師 被 告 曹家豪 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年12月5日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 壹、被告陳文川應將坐落於彰化縣○○市○○○段000000000地號土地上如附圖即彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖112年7月18日員土測字第1112號標示編號A水泥建物（6.48平方公尺）、編號B鐵皮建物（60.39平方公尺）均拆除，並將土地返還原告。貳、被告曹家豪應給付原告新臺幣7,557元。參、被告陳文川應自民國112年9月1日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣840元。肆、訴訟費用由被告陳文川負擔千分之991，被告曹家豪負擔千分之9。伍、本件原告以新台幣29萬5,186元為被告供擔保後得假執行，但被告如以新台幣88萬5,559元為原告預供擔保後得免為假執行。 　　事實及理由 壹、程序部分： 　　按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人 之聲請，由其一造辯論而為判決；民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。本件被告曹家豪經合法通知且無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，本院核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、原告起訴主張： 　一、坐落於彰化縣○○市○○○段00000地號土地（下稱系爭325-2 地號土地）為原告所有（原證1），民國（下同）111年10月原告因分割繼承辦理登記時申請鑑界後，發現鄰地即同段333地號土地（下稱系爭333地號土地）之前所有人即被告曹家豪所有之同段46建號建物（下稱系爭建物；原證2），其後方之違建及南邊之車庫（下稱系爭地上物），現況如彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖112年7月18日員土測字第1112號（下稱土地複丈成果圖；卷第95頁）標示編號A、B之部分，占用原告所有之系爭325-2地號土地，惟系爭地上物並無法律上之合法權源，屬無權占有，爰依民法第767條第1項前段、中段規定，起訴請求拆屋還地。 　二、被告曹家豪於112年8月31日本件訴訟繫屬中，將系爭建物 及系爭333地號土地之所有權，以買賣為原因，移轉登記予被告陳文川，此有土地及建物之登記謄本可參（卷第67頁），故系爭建物及系爭333地號土地之所有人現為被告陳文川。 　三、被告曹家豪、陳文川無權占有系爭325-2地號土地而受有 利益，致原告受損害，原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利。本件系爭325-2地號土地係交通便利之地，依平均地權條例第16條規定，以公告地價80％為申報地價，再依土地法第105條準用同法第97條規定，故原告以申報總價年息8％作為計算基礎，則原告再為下列之請求： 　四、原告聲明： 　　㈠被告陳文川應將坐落於彰化縣○○市○○○段000000000地號土 地上如附圖即彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖112年7月18日員土測字第1112號標示編號A水泥建物（6.48平方公尺）、編號B鐵皮建物（60.39平方公尺）均拆除，並將土地返還原告。 　　㈡被告曹家豪應給付原告新臺幣7,557元。 　　㈢被告陳文川應自民國112年9月1日起至返還第一項土地之日 止，按月給付原告新臺幣840元。 　　㈣訴訟費用由被告負擔。 　　㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。 參、原告對於被告答辯內容之陳述： 　一、原告或原告之父母親並未曾與被告曹家豪之父親討論合建 事宜，亦無口頭同意渠等使用原告所有之系爭325-2地號土地，此節事實應由被告負舉證責任。而原告或前手即原告父親，亦不知被告越界建築，方無從為異議，又系爭地上物均為違章建築，面積合計達66.87平方公尺，顯然係被告曹家豪故意越界所致，況系爭地上物之所有人現為被告陳文川，並非起造人，因此本件無民法第796條第1項規定之適用。 　二、系爭地上物之所有人為被告陳文川，並非起造人，因此本 件亦無民法第796條之1第1項規定之適用餘地。又土地複丈成果圖編號A水泥建物占用面積為6.48平方公尺，拆除不僅未影響其他違建之結構安全，亦無礙被告之日常生活起居，對其影響甚小，反之若未拆除，將造成原告所有之系爭325之2地號土地北側形成三角的缺角，破壞土地之完整性，亦因系爭325之2地號土地之形狀本為方正，若不拆除編號A水泥建物，將導致日後原告若在系爭325之2地號土地北面興建房屋時，壓縮新建建物之位置及面積，而有嚴重影響，故不拆除編號A水泥建物，對原告影響甚鉅。 肆、被告答辯： 　一、被告曾家豪： 　　　彰化縣○○市○○○段000000000○號建物（門牌：彰化縣○○市○ ○路○段000號；下稱系爭建物）前於民國（下同）80年間，由前所有權人即被告曾家豪之父親所起造，並登記於被告曾家豪之母親名下，嗣由曾家豪之母親移轉所有權予曾家豪。當時被告曾家豪之父親曾與鄰地所有人討論合建契約，經口頭同意使用系爭建物所座落之同段325-2地號土地（下稱系爭325-2地號土地），故非無權占有。 　二、被告陳文川： 　　㈠彰化縣○○市○○○段000000000○號建物（門牌：彰化縣○○市○○ 路○段000號；下稱系爭建物）前於民國（下同）80年間，由前所有權人即被告曾家豪之父親所起造，並登記於被告曾家豪之母親名下，嗣由曾家豪之母親移轉所有權予曾家豪。當時被告曾家豪之父親曾與鄰地所有人討論合建契約，經口頭同意使用系爭建物所座落之同段325-2地號土地（下稱系爭325-2地號土地），故非無權占有。 　　㈡現況圖即彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖112年7月1 8日員土測字第1112號（下稱土地複丈成果圖；卷第95頁）標示編號A部分之水泥建物並非故意越界，而編號B部分之鐵皮建物乃多年後始興建，此由編號A、B部分之材質不同可得知，故編號A興建為樓房，編號B興建為車庫。況原告早已知悉被告有越界建築之情形，而不即提出異議，則原告不得依民法第796條第1項規定請求除去越界範圍。 　　㈢土地複丈成果圖標示編號B部分之鐵皮建物，被告已進行拆 除，惟編號A部分之水泥建物若進行拆除，須拆掉一根梁柱，之後將會嚴重影響房屋安全，又土地所有人應包含繼受人，不限於原始起造人，故被告依民法第796條之1第1項規定請求免為全部或一部之移去或變更。 　　㈣土地複丈成果圖編號A部分之面積僅6.48平方公尺不足二坪 ，公告現值僅新臺幣（下同）85,814元，尚不及原告原先開價之一坪十萬元，惟依鑑定報告結論，系爭地上物之拆除費472,500元、修復補強費414,460元，方能回復結構安全，費用合計886,960元，已大幅逾越該土地之價值；況被告願向原告購買土地，惟原告嗣後反悔不願出售，堅持被告拆屋還地；如此原告顯有權利濫用。 　三、被告均聲明： 　　㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。 　　㈡訴訟費用由原告負擔。 　　㈢如受不利判決，願供擔保，請准免假執行。 伍、兩造不爭執事項： 　一、坐落於彰化縣○○市○○○段00000地號土地為原告所有。 　二、坐落於彰化縣○○市○○○段000地號土地及其上之同段46建號 建物原為被告曹家豪所有，系爭建物有部分占用系爭325-2地號土地。 　三、被告曹家豪於112年8月31日本件訴訟繫屬中，將系爭建物 及系爭333地號土地之所有權，以買賣為原因，移轉登記予被告陳文川。 陸、兩造爭執事項： 　一、系爭建物是否因故意或重大過失逾越地界？ 　二、系爭325-2地號土地之歷任所有人對於系爭建物逾越地界 是否知情且不即提出異議？ 　三、系爭建物是否得以公共利益及當事人利益為由，免為全部 或一部之移去或變更。 　四、系爭建物占用系爭325-2地號土地是否合法？ 柒、本院之判斷： 　一、原告主張如附圖所示編號A部分之水泥房屋及編號B部分之 鐵皮建物，無權占有系爭土地，被告受有相當於租金之不當得利等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠被告是否無權占有系爭土地？㈡原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利，及其得請求之金額為何？茲分述如下： 　㈠系爭房屋無權占有系爭土地： 　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院97年度台上字第1101號判決意旨參照）。查系爭房屋及鐵皮房屋分別占有系爭土地如附圖所示編號A部分面積6.48平方公尺及編號B部分60.39平方公尺一節，經本院於112年9月1日會同兩造及彰化縣員林地政事務所勘驗系爭325-2地號土地，北邊有以鐵皮搭建之車庫，車庫旁之建物後方有水泥牆壁及以鐵皮搭建之建物，使用現況如彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖112年7月18日員土測字第1112號標示（本院卷第95頁），原告主張被告曹家豪、陳文川無權占用之事實即堪認定。 　⒉被告則以：㈠前於民國80年間，由前所有權人即被告曾家豪之 父親所起造，並登記於被告曾家豪之母親名下，嗣由曾家豪之母親移轉所有權予曾家豪。當時被告曾家豪之父親曾與鄰地所有人討論合建契約，經口頭同意使用系爭建物所座落之同段325-2地號土地（下稱系爭325-2地號土地），故非無權占有。㈡現況圖即如土地複丈成果圖示編號A部分之水泥建物並非故意越界，而編號B部分之鐵皮建物乃多年後始興建，此由編號A、B部分之材質不同可得知，故編號A興建為樓房，編號B興建為車庫。況原告早已知悉被告有越界建築之情形，而不即提出異議，則原告不得依民法第796條第1項規定請求除去越界範圍。㈢土地複丈成果圖標示編號B部分之鐵皮建物，被告已進行拆除，惟編號A部分之水泥建物若進行拆除，須拆掉一根梁柱，之後將會嚴重影響房屋安全，又土地所有人應包含繼受人，不限於原始起造人，故被告依民法第796條之1第1項規定請求免為全部或一部之移去或變更。㈣土地複丈成果圖編號A部分之面積僅6.48平方公尺不足二坪，公告現值僅85,814元，尚不及原告原先開價之一坪十萬元，惟依鑑定報告結論，系爭地上物之拆除費472,500元、修復補強費414,460元，方能回復結構安全，費用合計886,960元，已大幅逾越該土地之價值；況被告願向原告購買土地，惟原告嗣後反悔不願出售，堅持被告拆屋還地；如此原告顯有權利濫用等語置辯。 　⒊按最高法院67年度台上字第800號判決：「民法第七百九十六 條所定鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。倘土地所有人所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙於所建房屋之整體，即無該條規定之適用。」，這個判決說明得很清楚，民法第796條的立法目的，是保障不小心越界的建物所有人，通常這種情形越界的範圍不大，但如果拆除越界部分，可能影響建物的結構而影響安全性，使整個建物喪失使用價值、損失甚鉅，所以才有這個衡平規定。但二次增建的部分單獨拆除，並不會有礙原本合法建物的整體性和安全性，所以就不能再要求鄰地所有權人容忍，必須拆除。另參以民法第796條之1之立法理由「對於不符合第七百九十六條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋。然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。為示平允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院六十七年台上字第八○○號判例，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，例如參酌都市計畫法第三十九條規定，考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積率等情形，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。但土地所有人故意逾越地界者，不適用上開規定，始為公平，爰增訂第一項。」等語，基於相同事件為同一處理，法諺Parium eadem est ratio,idem jus.即相等之事，理由相同，(適用)法律亦相同，故796條之1對二次增建建物之情形亦不應適用，以維護法律體系正義，系爭編號A及B建物均屬二次增建建物，故無民法第796條及796條之1之適用。又被告主張越界建物得原告同意，原告否認，被告就此無法舉證，其抗辯即不足採信。 　⒋基上，被告既未能舉證證明有合法占有之權源，原告依民法 第767條第1項前段、中段規定請求被告將坐落系爭土地上如附圖所示編號A、B部分面積分別為6.48及60.39平方公尺之系爭房屋拆除，並將該部分土地返還原告，即屬有據。 　㈡原告得請求被告給付相當於租金之不當得利及其金額： 　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號原判例要旨參照）。次按不當得利發生之債，並無共同不當得利之觀念，亦無共同不當得利應連帶負責之規定。同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責，並非須負連帶返還責任（最高法院89年度台上字第75號判決意旨參照）。 　2.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號原判例要旨參照）。經查，系爭土地位於交通便利之通衢大道，附近商店林立，屬員林市區中商業繁榮、交通便利之地點，有本院勘驗筆錄及相關照片在卷可參。是本院參酌系爭土地坐落位置、經濟用途、周遭工商繁榮程度、交通便利性、生活機能完善度及利用狀況等因素，認原告所主張被告應給付相當於租金之不當得利，以申報地價年息8%計算為適當。又系爭土地自111年1月起之申報地價為每平方公尺1,883.6元，有土地第一類登記謄本可稽。從而，原告請求⑴被告曹家豪部分：111年12月1日（原告取得系爭325-2地號土地所有權翌日）起至112年8月31日（被告曹家豪移轉系爭建物之日）止，合計九個月之不當得利新臺幣（下同）7,557元（計算式：66.87平方公尺1,883.6元（申報地價8％年息）9/12＝7,557元）。⑵被告陳文川部分：因系爭建物於112年8月31日由被告曹家豪移轉予被告陳文川，則自翌日即112年9月1日起至返還土地之日止，應由被告陳文川按月給付原告840元（計算式：66.87平方公尺1,883.6元（申報地價8％年息）12月＝840元），核屬有據，應予准許。 二、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求 被告拆除系爭房屋及返還系爭土地如主文第1項所示，及依民法第179條規定，請求被告給付如主文第2項至第3項所示之金額，為有理由，應予准許； 三、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院 斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但 書。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　李言孫 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖涵萱