遷讓房屋等

臺灣彰化地方法院民事判決 112年度訴字第712號 原 告 李月香 訴訟代理人 李進建律師 被 告 倪嘉鴻 追加被告 王清仁 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月23日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告王清仁應將坐落彰化縣○○鄉○○段000○000○000地號土地上之 門牌號碼彰化縣○○鄉○○路000號之10房屋（稅籍編號00000000000 號）如附圖即彰化縣彰化地政事務所收件日期文號113年4月23日 彰土測字第936號土地複丈成果圖所示編號A部分面積140.20平方 公尺、編號C部分面積89.91平方公尺、編號A1部分面積3.88平方 公尺、編號C1部分面積42.35平方公尺、編號D部分面積14.23平 方公尺、編號A2部分面積276.13平方公尺之機台及雜物、冷凍櫃 等動產移除，並將上開占用之房屋部分騰空遷讓返還予原告。 被告王清仁應自民國113年10月24日起至騰空遷讓返還前項占用 房屋部分之日止，按月給付原告新臺幣6,425元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告王清仁負擔百分之55，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣577,087元為被告王清仁 供擔保後，得假執行；但被告王清仁如以新臺幣1,731,260元為 原告預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序部分 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求基 礎事實同一者，或不甚礙被告防禦及訴訟終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256條亦有明定。本件原告起訴時原聲明：「被告倪嘉鴻應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號、449地號土地上門牌號碼為彰化縣○○鄉○○路000號之10未辦保存登記房屋（稅籍編號00000000000號，下稱系爭房屋）騰空遷讓並返還原告；被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）16,793元，並至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保請准宣告假執行」等語（見本院卷第11頁）；於民國112年10月20日具狀擴張訴之聲明：「備位聲明：被告承租原告所有系爭房屋之租金，自112年11月1日起調整為每月100,000元；被告應給付原告45,000元，並自112年10月21日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息」，並將原聲明改列為先位聲明（見本院卷第109頁）。嗣經本院會同兩造履勘現場測量，原告於113年8月29日具狀追加王清仁為被告，又於同年10月4日更正先位聲明為：「被告倪嘉鴻應將系爭房屋如彰化地政事所113年4月23日彰土測字936號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示彰化縣○○鄉○○段000地號土地上編號B部分面積217.26平方公尺、及彰化縣○○鄉○○段000地號土地上編號B1部分面積131.92平方公尺、編號E部分面積52.73平方公尺所堆放之機台及雜物等動產騰空遷讓並返還原告；追加被告王清仁應將系爭房屋如附圖所示彰化縣○○鄉○○段000地號土地上編號A部分面積140.20平方公尺、編號C部分面積89.91平方公尺、及彰化縣○○鄉○○段000地號土地上編號A1部分面積3.88平方公尺、編號C1部分面積42.35平方公尺、編號D部分面積14.23平方公尺、編號F部分面積7.46平方公尺所堆放之機台及雜物等動產騰空遷讓並返還原告；被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告16,793元，並至清償日止按週年利率百分之五計算之利息」等語（見本院卷第245頁）；再於113年10月4日具狀變更訴之聲明為如後列原告訴之聲明所示（見本院卷第269頁），暨於113年10月23日本院言詞辯論期日就被告2人分別占用系爭房屋坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地之附圖所示編號A2、E1亦請求返還。經核原告所為前開追加被告及追加聲明，係基於兩造間就系爭房屋有無正當佔有使用權源衍生爭議之同一基礎事實，其主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，得期待於在同一程序加以解決，避免重複審理，且原告起訴時主張之事實理由及提出之證據資料，於追加之訴可以流用，亦無礙於被告防禦及訴訟終結，即與前開規定相符，應予准許。其餘則為按測量成果而確定應給付數額之範圍，為不變更訴訟標的而補充事實上之陳述，非為訴之變更或追加，應予敘明。 貳、實體部分 一、原告主張略以 　㈠緣坐落彰化縣○○鄉○○段000○000地號土地（下合稱系爭土地）上之門牌號碼彰化縣○○鄉○○路000號之10之系爭房屋，業經原告於法務部行政執行署公開標售拍賣程序標得並辦理稅籍變更登記完畢；並經原告向國有財產局承租其基地。詎被告倪嘉鴻占用房屋如附圖所示編號B、B1、E、E1部分面積合計459.56平方公尺；被告王清仁占用系爭房屋如附圖所示編號A、A1、A2、C、C1用以堆放機台及雜物、D部分放置冷凍櫃及F部分為廁所，面積合計574.16平方公尺，並無正當權源，爰依民法第767條第1項規定請求被告遷讓返還房屋。至於被告倪嘉鴻辯稱其為經營農產合作社就系爭房屋與證人即原屋主曾財旺訂立租約（下稱系爭租約），約定每月租金3,000元、租期為110年8月21日至115年8月19日為止、已經一次繳付全部租金等語。然查系爭房屋實際上係由證人曾財旺所使用，系爭房屋現場亦無雞鴨牛羊或其他農產品；及拍賣公告記載查訪時王清仁聲稱其承租20年等語，衡以王清仁經營之穩誠公司於112年8月15日始停業，豈有可能於110年8月20日出租系爭房屋予被告倪嘉鴻？若被告倪嘉鴻確有給付高額租金，又豈能任憑王清仁、曾財旺任意於屋內堆放雜物？被告倪嘉鴻前開所辯難以採信。縱使該租約關係確實存在，然租期為5年未經公證，亦不發生民法第425條規定之效力，不得執此對抗原告。此外，被告無權占用系爭房屋，衡情獲有相當於租金之不當得利，斟酌系爭房屋坐落位置及生活機能，以年息百分之6計算租金應屬適當；則審諸被告王清仁、倪嘉鴻占用建物面積分別為574.16平方公尺、459.56平方公尺，相當於整個建物被占滿，占用建物面積價值分別為1,754,050元、1,403,949元；被告王清仁、倪嘉鴻占用原告合法租用系爭土地面積分別為298.03平方公尺、401.91平方公尺，按申報地價每平方公尺220元，分別占用之土地申報地價為65,566元、88,420元（僅計算原告合法租用之448、449地號土地），以年息百分之6計算，據此核算被告王清仁占用系爭房屋所得相當於租金之不當得利為每月9,098元【計算式：(0000000＋65566)×0.06×1/12＝9098】；被告倪嘉鴻占用建物及土地之相當於租金之不當得利為每月7,461元【計算式:(0000000＋88420)×0.06×1/12＝7461】，爰依不當得利法律關係分別請求被告給付。退步言之，縱認被告倪嘉鴻依租約有權占用系爭房屋，被告倪嘉鴻承租房屋理應給付租金給原告，原告係於111年8月間取得系爭房屋權利，請求被告倪嘉鴻仍應給付原告取得系爭房屋後期間之租金45,000元。至於被告倪嘉鴻雖辯稱已經交付租金予曾財旺，然原告並未授權他人收取租金，被告不得以此事由對抗原告。此外，被告倪嘉鴻主張承租系爭房屋每年租金僅36,000元，對照系爭房屋面積1583.92平方公尺、原告每年繳納房屋稅53,923元，及原告承租系爭土地每月租金868元，該租金數額有悖常理，自有調整之必要，爰依民法第442條規定，請求法院調整租金數額為每月10萬元。又原告對於被告2人辯稱分別占用之位置無意見，聲明依各被告主張占用之位置分別請求被告返還。就被告王清仁辯稱編號D冷凍櫃、編號F廁所仍為其所有部分，編號D之冷凍櫃為動產，王清仁自應將冷凍櫃騰空遷讓並將占用房屋返還，然編號F之廁所為不動產，已附著於系爭房屋，拍賣標的範圍已包含廁所，如法院亦認為原告有買受廁所，即不請求王清仁騰空遷讓返還廁所所占用之房屋，縱認廁所先於建物存在，惟廁所既然附著於449地號土地，仍受原告就該筆土地之使用權能拘束，原告仍得請求被告王清仁遷讓整個廁所等語。 　㈡並聲明：先位聲明主張：⒈被告倪嘉鴻應將坐落彰化縣○○鄉○○ 段000○000○000地號土地如附圖所示編號B部分面積217.26平方公尺、編號B1部分面積131.92平方公尺、編號E部分面積52.73平方公尺、編號E1部分面積57.65平方公尺，所堆放之機台及雜物等動產騰空遷讓並返還原告；⒉被告王清仁應將坐落彰化縣○○鄉○○段000○000○000地號土地如附圖所示編號A部分面積140.20平方公尺、編號C部分面積89.91平方公尺、編號A1部分面積3.88平方公尺、編號C1部分面積42.35平方公尺、編號D部分面積14.23平方公尺、編號F部分面積7.46平方公尺、編號A2面積276.13平方公尺所堆放之機台、雜物、冷凍櫃等動產騰空遷讓並返還原告；⒊被告倪嘉鴻應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告7,461元，追加被告王清仁應自民事更正訴之聲明(二)狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告9,098元，及至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明主張：⒈被告倪嘉鴻承租原告所有系爭房屋之租金，自112年11月1日起調整為每月10萬元；⒉被告倪嘉鴻應給付原告45,000元，及自112年10月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 二、被告則以 　㈠被告倪嘉鴻： 　⒈伊與原屋主即證人曾財旺就系爭房屋訂有租約，承租期間自1 10年8月20日至115年8月19日，為未滿5年租約，有民法第425條第1項所有權讓與不破租賃規定之適用，該租賃關係於房屋受讓人仍繼續存在。是伊占有使用系爭房屋有正當權源。伊係有限責任台灣穩誠農產生產合作社（下稱穩誠合作社）負責人，當初係為申請稅籍登記才向訴外人曾財旺承租系爭房屋。伊於110年4月12日向曾財旺協商承租房屋，有卷第105頁合作社章程可證，嗣內政部於110年8月間核發合作社登記文件始正式簽約。因系爭房屋為違章建築而有被檢舉拆除風險，曾財旺同意以每月3,000元價格出租予被告作為辦公室及倉庫用。嗣因查封問題，並未以該建物地址辦理登記。伊只有承租合法土地部分而已。伊有使用建物坐落系爭土地部分，並未使用坐落452地號土地部分，再扣除廁所、冷凍庫及天車等為王清仁所占用，伊實際使用面積更少，伊使用系爭房屋堆放與養動物相關的農業用品及飼養羊雞，占用位置如附圖所示編號B、B1、E、E1，系爭房屋其他部分是被告王清仁使用，屋內編號F廁所、編號D冷凍庫為獨立地上物屬王清仁所有，原告稱曾財旺仍然使用建物等語並非事實，曾財旺係居住在右側白色貨櫃屋，僅偶爾協助開門及收信而已。 　⒉系爭租約為有期限契約，並無顯失公平情形，自不適用民法 第442條增減租金數額之規定。反而伊已經繳清租金全額，若再給付租金給原告，對伊不公平。且原告應買時明知系爭房屋有租約負擔仍執意投標，堪認其承認租約，事後找理由毀約，並非可取。伊依據系爭租約有權使用系爭房屋，原告請求被騰空遷讓返還房屋，為無理由等語。並為答辯聲明：原告之訴駁回。 　㈡被告王清仁：系爭房屋興建前，449地號土地上房屋為伊所有 ，同段448地號土地上房屋則為曾財旺所有，因為合併使用才改蓋成1棟房屋。系爭房屋伊有出資，前任屋主曾財旺有同意伊使用不用給錢。機台、雜物、天車等是伊使用範圍。廁所、冷凍庫也是伊的，廁所是獨立財產，比外面的建物還早興建，並不包含在建物內。冷凍櫃是用水泥固定在地上應該算是不動產，廁所及冷凍櫃並未附著於房屋，自非拍賣標的，仍屬伊所有。夾層則是當初設立公司時作為會議室使用，因為附著於房屋而遭一併拍賣，造成伊權利受損。當初原告就租約及廁所、冷凍櫃等如何移轉隻字未提，而今提起本件訴訟要求遷讓房屋，這樣廁所、冷凍櫃就沒價值了，分明想賴帳且損害伊權益等語。並為答辯聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項（見本院卷第280、284至285頁） 　㈠原告經法務部行政執行署彰化分署105年度房稅執字第38627 號行政執行事件執行拍賣程序，拍得如附表所示之坐落彰化縣○○鄉○○段000地號、同段449地號、同段448地號土地，門牌號碼彰化縣○○鄉○○路000號之10之未辦保存登記建物，並經核發不動產權利移轉證書及辦理納稅義務人變更登記。原告為前開房屋之所有權人。 　㈡法務部行政執行署彰化分署105年度房稅執字第38627號行政 執行事件執行拍賣程序，拍賣公告記載：「⒉本分署執行人員於110年10月20日現場查封時，建物為鋼鐵造廠房，內有夾層屋，承租人倪嘉鴻在場，稱租約自110年8月20日起至115年8月19日止，建物內動產及天車均為前任承租人王清仁所有。另本分署曾協請轄區員警現場調查承租人王清仁之租約起訖日，據派出所函復房屋現況調查表所載，在場人王清仁僅稱租約20年，未提出租約，以上本分署不做實體認定，拍定後不點交。動產及天車均非屬本次拍賣範圍，另據估價報告書所載，基地本身不臨路，請應買人注意」等語。 　㈢本院卷第37頁之租屋契約書上記載：「甲方曾財旺位於彰化 縣○○鄉○○村○○路000000號之房屋出租於乙方倪嘉鴻使用，由110年8月20日至115年8月19日止，5年房租共18萬元一次付清。到期後歸還甲方。特立此據」等語。並有訴外人「曾財旺」及被告「倪嘉鴻」之印文於簽章欄蓋印。 　㈣有限責任台灣穩誠農產生產合作社，經內政部於110年8月13 日台內團字第1100040378號核發合作社登記，其上記載理事主席為被告倪嘉鴻，理事為王清仁、莊德文2人（。 　㈤穩誠動力股份有限公司核准設立於85年4月24日，於112年9月 15日停業。 　㈥被告倪嘉鴻占用系爭房屋如附圖所示編號B、B1、E、E1部分 ，被告王清仁占用系爭房屋如附圖所示編號A、C、A1、C1、D、F、A2部分（附圖編號D部分使用人倪嘉鴻係誤載，應為王清仁，見本院卷第280頁） 四、得心證之理由 　　本件原告主張其拍得系爭房屋並領得權利移轉證書，及其合 法承租系爭448、449地號國有土地，被告二人無權占用系爭房屋，依民法第767條第1項、第179條規定請求返還房屋及給付不當得利等情，業據其提出法務部行政執行署執行命令、權利移轉證書、契稅繳款書、稅籍登記證明書、國有基地租賃契約書、土地登記謄本影本等件為證。被告倪嘉鴻對於系爭房屋所有權由原告取得乙事並不爭執，惟辯稱依民法第425條第1項規定其等就系爭房屋有租賃契約關係存在，並非無權占用，原告不得請求騰空返還；且倪嘉鴻已經將租金一次給付予訴外人曾財旺，原告亦不得請求再為給付等語；被告王清仁則辯稱就系爭房屋有出資，曾財旺有同意其無償使用等語。本院綜觀兩造前開主張及說明，認本件主要爭點厥為：⒈原告請求被告等人騰空遷讓返還系爭房屋，並請求給付相當於租金之不當得利，有無理由；⒉如原告先位聲明請求被告倪嘉鴻騰空遷讓系爭房屋無理由，則備位聲明請求調整租金及給付租金，有無理由。茲分述如下。 　㈠原告不得請求被告倪嘉鴻騰空遷讓返還系爭房屋如附圖所示 編號B、B1、E、E1部分。 　1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，應由被告就其取得占有係有正當權源之事實，負舉證責任，如不能證明，應認原告請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號判決參照）。本件被告倪嘉鴻就原告經法務部行政執行署強制執行拍賣程序買得系爭房屋所有權並不爭執，惟辯稱其並非無權占用，揆之前揭說明，即應由被告倪嘉鴻就其有權占用系爭房屋，負舉證責任。 　2.經查：被告倪嘉鴻為穩誠合作社之理事主席，主張向曾財旺 租用系爭房屋目的是作為倉庫使用及登記合作社社址等情，業據其於執行程序中提出其與訴外人曾財旺於拍定前之110年8月20日簽立之系爭租約影本，及於本件訴訟程序中提出合作社登記證、穩誠合作社章程影本等件為憑（見本院卷第89、105頁）。本院審酌前開章程於110年4月12日訂定及申請合作社登記時，已將社址設於系爭房屋地址「彰化縣○○鄉○○村○○路000000號」，並非臨訟編纂。且經本院會同兩造於113年4月25日至現場履勘測量，系爭房屋現況確實有人使用堆放物品，在場之被告倪嘉鴻、王清仁均可具體指明各自占用部分如附圖所示（編號D部分冷凍庫為王清仁使用，附圖應予更正），原告對被告各自占用部分並無意見，亦有勘驗筆錄、現場照片在卷可佐（見本院卷第167至174頁、第209至219頁）。是以前開使用情形之客觀事實觀之，已堪認被告倪嘉鴻確有承租使用系爭房屋。 　3.按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該 第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號裁判參照）。本件原告主張被告倪嘉鴻與證人曾財旺間就系爭租約之約定，係屬通謀而為虛偽意思表示，然為被告所否認，依據上開說明，自應由原告舉證證明。原告固主張系爭房屋係曾財旺使用，如倪嘉鴻確有支付高額租金，豈可能任由王清仁、曾財旺堆放雜物等語。然查，以被告倪嘉鴻占用B、B1、E、E1共計459.56平方公尺，及原告主張倪嘉鴻應給付相當於租金之不當得利每月為7,461元，佐以系爭房屋約有一半面積為被告王清仁所使用並堆置大量雜物，及系爭房屋實際上僅為鐵皮內有夾層屋之倉庫，且有約一半坐落於並未承租之中崙段452地號國有地而屬違建等情，應認系爭租約之租金顯然應較常情為低，則以租金偏低之情況下，倪嘉鴻僅租賃部分作為倉庫使用，其餘在租賃契約成立前即占用在系爭房屋內之物品，其並未請求王清仁或曾財旺清除，尚未違反常情。又債務人常為求不動產免受拍定，而與他人簽訂長期租約，除可藉此獲利外，亦可使投標人意願降低，然此動機不得即謂有通謀虛偽意思表示。縱使曾財旺在系爭房屋遭拍賣前與被告倪嘉鴻約定租金偏低，且要求簽約時一次給付全部租金，然尚未能證明系爭租賃契約為通謀虛偽之意思表示。況原告主張系爭租約為虛偽，系爭建物實際上仍為曾財旺所使用等語，惟系爭租約上記載倪嘉鴻承租系爭房屋，並未特別標明倪嘉鴻僅承租使用部分區域，如曾財旺、倪嘉鴻欲以虛偽之租賃契約繼續使曾財旺得占有系爭房屋，理應主張系爭房屋全部為倪嘉鴻所使用，然被告倪嘉鴻自始即辯稱與王清仁承租使用範圍不同；而王清仁原以證人身分到庭作證，後追加改列為本案被告，所述亦大致相同，則亦難認原告主張系爭租約係通謀虛偽為可採。又原告雖聲請王清仁到庭作證，然王清仁到庭所為之證述，就系爭租約表示是合作社成立時，倪嘉鴻跟曾財旺簽的，其不清楚等語（見本院卷第155頁），且於現場履勘時，王清仁亦能明確區分其與倪嘉鴻使用範圍，是亦未能以王清仁之證詞，做為有利於原告之主張。原告所為之舉證，尚不足使本院就該待證事實獲得確實之心證，難認以盡其證明責任，而得為有利原告之認定。 　4.再按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項定有明文。又出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第425條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務（最高法院41年台上字第1100號判決參照）。查系爭租約明定租期為110年8月20日起至115年8月19日，為期限未逾5年之定期租約，非屬民法第425條第2項之例外，且原告係經執行署拍賣程序，得標買受系爭房屋，於111年8月11日經行政執行署彰化分署核發權利移轉證書，依強制執行法第98條之規定，取得系爭房屋之所有權，則依前揭說明，系爭租約對於原告仍繼續存在，原告當然繼承出租人地位而行使或負擔系爭租約所生之權利或義務。則被告倪嘉鴻於系爭租約終止或期限屆滿前，得依租賃法律關係繼續占有使用系爭房屋，並非無權占用，且非無法律上原因，故原告依據民法第767、179條，請求被告倪嘉鴻騰空遷讓返還系爭房屋，及給付相當於租金之不當得利，為無理由。 　㈡原告備位聲明請求調整租金及給付租金予原告，為無理由。 　1.按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院 增減其租金；但租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。其立法意旨在於不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。若為不定期限之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚。故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而期增減之允當也。是租金為租賃契之要素，而定期租賃契約原則上應認當事人於租賃期限內有不變更租金金額之意思，至於不定期限之不動產租賃租金調整，因價值之昇降，當事人始得聲請法院增減租金。原告雖主張若認被告倪嘉鴻與曾財旺之系爭租約並非虛偽，然系爭租約約定之租金顯然過低，而有調整之必要，爰以備位聲明主張依民法第442條之規定，自112年11月1日起調整租金為每月10萬元，及被告倪嘉鴻應將111年8月1日起至112年10月31日止之租金共計45,000元給付予原告等語。然民法第442條得因不動產價值昇降調整租金者，依前揭說明，僅限於不定期限租賃契約，定期租約則不與焉，而查系爭租約為定期5年之租賃契約，原告自不得依民法第442條請求調整租金，是原告此部分主張，自屬無據。 　2.查系爭租約之租屋契約書載明：「5年房屋租金共18萬一次 付清」等語（見本院卷第37頁）。而證人曾財旺到庭證述略以：出租給倪嘉鴻的租約時間忘記了，租約只有寫過1次，租金1個月3,000元，寫完當下就付錢給了，被告1次給付5年的租金，我會租那麼便宜是因為很久前就在法拍，我有跟倪嘉鴻講說如果有人檢舉或法拍我不會再退錢給你等語（見本院卷第149至150頁）。依系爭租賃契約及證人曾財旺之證述，足認被告倪嘉鴻確於承租系爭房屋時，依約一次繳付全部租金，被告倪嘉鴻既於原告取得系爭房屋所有權之前已清償系爭租賃契約之租金債務，該租金債務已然消滅，縱使原告日後取得系爭房屋之所有權，仍不得就已消滅之債權向被告倪嘉鴻請求清償，是原告備位聲明之主張，亦無理由，應予駁回。 　㈢原告請求被告王清仁騰空遷讓返還系爭房屋如附圖所示編號A 、A1、A2、C、C1、D部分，為有理由。 　1.按使用借貸非如租賃，無買賣不破租賃規定之適用，貸與人 將借用物所有權讓與他人，其借貸關係對於受讓人不能認繼續存在，亦即借貸契約仍存在於原貸與人與借用人之繼承人之間；使用借貸原屬貸與人與使用人間特定之債之關係，除第三人同意外，第三人並不受其拘束，使用借貸非如租賃之有民法第425條之規定，故物之原所有人將物借予他人使用，嗣將物移轉予第三人所有，該他人不得對第三人即物之現在所有人主張有使用借貸之權利。又按使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有特約外，自無移轉其權利於第三人之可言，是房屋所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人同意繼續使用外，房屋使用人縱經原所有人無償提供使用或允許借用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有人主張有使用該房屋之權利，換言之，使用借貸非如租賃，無買賣不破租賃規定之適用，借貸契約仍存在於原貸與人之繼承人與借用人之間（最高法院104年度台上字第2014號判決、93年度台上第1948號判決可資參照）。 　2.查系爭房屋內如附圖所示編號A、A1、A2、C、C1、D、F部分 由被告王清仁所使用，為兩造所不爭執，即由被告王清仁就其有權使用前開占用部分，負舉證責任。就此，被告王清仁雖辯稱早期其有出資興建建物、經地主同意不必給付租金即可使用，沒有書面契約，只有口頭承諾而已等語（見本院卷第283、285頁）。核其所述，無非係主張其就系爭房屋與原屋主曾財旺間成立使用借貸關係。然揆諸前開見解，可知苟非經受讓借貸物之第三人同意者外，該第三人不當然受原使用借貸關係拘束，即使用借貸關係並無民法第425條規定之適用或類推適用。則查原告係經強制執行拍賣程序拍得系爭房屋權利，縱認被告王清仁與曾財旺間確有前開所述之使用借貸關係存在，然原告既為該借貸關係之第三人，除經原告同意者外，原告不受該等使用借貸關係拘束。而查系爭借貸關係為原告所否認，被告王清仁亦未能證明原告同意其使用，自不能徒以其與曾財旺間使用借貸關係，對原告主張有權使用系爭房屋。是被告王清仁上開抗辯自無足採。從而，原告主張依民法第767條第1項之規定，請求被告王清仁將系爭房屋內占用之動產騰空遷讓，並將占用之房屋返還原告，應屬有據。 　3.次按稱不動產者，謂土地及其定著物。稱動產者，為前條所 稱不動產以外之物，民法第66、67條定有明文。另參考司法院大法官會議釋字第93號解釋揭櫫：「輕便軌道除係臨時敷設者外，凡繼續附著於土地，而達其一定經濟上之目的者，應認為不動產」之意旨，易言之，所謂「定著物」，係指繼續密切附著於土地，且不易移動而達其一定經濟上之目的而言。王清仁另辯稱冷凍櫃、廁所屬於不動產，不包含在系爭房屋內，拍賣時並未列入，仍屬其所有等語，然查，編號D部分之冷凍櫃僅雖然以水泥固定於地面上，然本質上並非密切附著於土地上而達一定經濟上目的，仍屬動產；而編號F廁所則係附著於土地上以達使用上之目的，即應屬不動產。又系爭拍賣公告已載明現場動產不列入拍賣，如不爭執事項㈡所載；原告亦主張冷凍櫃不包含在拍賣標的內，然廁所因附著於土地而屬於不動產已包含於拍賣標的內，如法院亦認為拍賣標的包含廁所，則被告王清仁無須遷讓返還廁所等語（見本院卷第281頁）。可知該冷凍櫃因為動產非屬拍賣所及，仍屬被告王清仁所有，廁所則為不動產而為拍賣標的範圍，其權利已經執行處核發權利移轉證書，由原告概括取得其所有權，則編號D之冷凍櫃坐落原告系爭房屋內，原告請求被告王清仁騰空遷讓，自屬有據。然編號F之廁所既已由原告所取得，原告復未具體說明被告有何以物品占用廁所空間之情事，其請求被告王清仁騰空遷讓返還編號F部分，則無理由。 　4.從而，原告請求王清仁將占用如附圖所示編號A、C、A1、C1 、A2之機台及雜物、編號D之冷凍櫃等動產騰空遷讓，並將占用之房屋部分返還原告，為有理由，然編號F之廁所部分已由原告標買取得，被告王清仁自無將廁所部分騰空遷讓返還原告之可能，原告此部分之訴應予駁回。 　㈣再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條及第181條但書分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決參照）。又按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。 　1.查被告王清仁無權占用系爭房屋如附圖所示編號A、A1、A2 、C、C1、D部分，業如前述，為無法律上原因而受有使用房屋之利益，致使原告受有不能使用之損害，原告自得依不當得利法律關係請求被告返還利益。且被告王清仁迄今仍無遷讓返還之意，自有以將來給付之訴預為請求之必要。 　2.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 額年息10％為限，所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。此觀土地法第97條第1項、土地法施行法第25條規定即明。目前縣市地政機關並未依土地法施行法之規定辦理房價之估定，僅得以建物之課稅現值計算或評定現值計算建物價額。復按房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金應以建築物及其坐落基地之總價額為基準核計之，倘房屋占有基地無正當權源，則獲有占地利益，致基地所有權人受損者，應對基地所有權人返還使用土地不當得利者，乃房屋所有權人；無權占用上開房屋者所受之不當利益，與基地所有權人所受損害間，無因果關係。是占用他人土地建屋所獲得之不當得利，固應以基地之價額為基準，而無權占用上開房屋所受之不當得利，仍應以建築物及其基地之總價額為核算基準（最高法院100年度台上字第1396號判決參照）。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院審酌使用土地所獲得之利益時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形外，另應注意占有人利用該土地之經濟價值與所得之利益。爰審酌系爭房屋為鐵皮棚房，坐落於租賃之國有448、449地號及未租用之452地號土地，內有二層夾層、另有雨遮及陽台，現況作為倉庫使用，並未直接臨路，須藉由私設通道連接山安路，周遭區域並無明顯商業活動，此有現場照片、測量成果圖、梁永森建築師事務所鑑定報告可參，堪認系爭房屋周遭商業程度不高，生活機能亦非便利，並斟酌土地價值、使用時間久暫等一切情事，認原告請求被告王清仁給付相當於租金之不當得利數額，以占用部分建物及基地之總價額之年息百分之5計算為適當。循此，以系爭房屋總面積經履勘測量為1033.72平方公尺，其中被告王清仁占用部分面積合計566.7平方公尺【計算式：140.2＋89.91＋3.88＋42.35＋14.23＋276.13＝566.7，占用448、449地號土地分別為230.11、60.46平方公尺】，加以系爭房屋之111年度課稅現值為2,696,200元；系爭448、449地號土地之申報地價均為每平方公尺220元，此有彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書、土地登記謄本在卷可考，以此核算被告王清仁無權占用系爭房屋，應按月給付原告相當於租金之不當得利數額為6,425元【計算式：(220×230.11+220×60.46+0000000×56670/000000)x0.05÷12＝6425，小數點以下四捨五入】，原告請求逾此範圍之金額，即屬無據，應予駁回。 　3.原告另請求被告王清仁自113年10月4日更正聲明㈡狀送達被 告王清仁翌日起至返還占用部分為止，按月給付相當於租金之不當得利，及至清償日止按周年利率5％計算之利息。查該更正聲明㈡狀係於113年10月14日寄存送達被告王清仁，經10日於同年月24日始生送達效力，有本院送達證書在卷可參（見本院卷第275頁），惟本件於113年10月23日言詞辯論終結，於當庭辯論時，被告王清仁已知悉原告更正聲明㈡狀之請求（見本院卷第285頁）。又原告上開所請求按月給付之相當於租金之不當得利金額部分，係起訴後始應給付之每月不當得利，核屬將來給付之訴，此部分於原告追加更正聲明時尚未到期，未經催告，自無遲延利息可言，是原告就上開相當於租金之不當得利，請求被告給付自書狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。4.從而，原告請求被告王清仁自113年10月24日即被告王清仁當庭知悉原告更正聲明㈡狀之請求翌日起，至返還占用部分為止，按月給付原告相當於租金之不當得利6,425元，為有理由；逾此部分，則屬無據，應予駁回。 五、綜上，原告依民法第767條第1項，請求被告王清仁應騰空遷 讓返還系爭房屋如附圖所示編號A、A1、A2、C、C1之機台及雜物、編號D之冷凍櫃等動產騰空遷讓並將占用之房屋返還原告，及自言詞辯論終結翌日起即113年10月24日至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告6,425元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，均屬無據，應予駁回。 六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合 於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告被告王清仁如供擔保，得免為假執行之宣告；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　范馨元 以上正本係照原本作成。 如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　卓千鈴 附表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　112年度訴字第712號 編 號 建號 基　地　坐　落 -------------建　物　門　牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權 利 範 圍 樓 層 面 積 合　　　 計 附屬建物主要建築材料及用途 1 43 彰化縣○○鄉○○段000地號、同段449地號、同段448地號 ------------- 彰化縣○○鄉○○路000號之10 廠房、一層 一樓：1036.20 第一層夾層： 404.33 第二層夾層： 143.39 合計：1583.92 第一層雨遮： 141.34 第二層夾層陽台：28.17 全 部 備考 未登記建物，現場無門牌