給付買賣價金

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第691號 原 告 林慈娟 訴訟代理人 施清火律師 被 告 何世池 訴訟代理人 謝昀蒼律師 上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國113年10月9日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告應於被告給付新臺幣50萬元之同時，將坐落彰化縣○○鎮○○段 000地號土地面積7.94㎡、權利範圍全部，移轉所有權登記予被告 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告 同意、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。」，民事訴訟法第255條第1項第1款及第3款分別定有明文。查： 　㈠原告起訴原請求「①被告應給付原告新臺幣（下同）79萬2000 元，及自繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。②願供擔保，請准予宣告假執行。」，惟於民國（下同）113年8月28日庭稱「利息及假執行之聲請均不請求」（見本院卷第219頁）。 　㈡此外，原告於113年7月26日提出書狀，追加備位聲明請求「① 確認原告對被告所有彰化縣○○鎮○○段00000○00000地號土地（下稱322-5、323-4地號土地）有通行權存在。②於上開土地通行範圍內，被告不得設置障礙物或為其他禁止、妨礙原告通行之行為。③被告應容許原告於彰化縣○○鎮○○段000地號（下稱系爭土地）與323-4地號交界處設置簡易鐵欄杆。」（見本院卷第135頁），其後，復於113年8月22日再次提出書狀，撤回備位聲明之請求（見本院卷第215頁）。最終訴之聲明為：被告應給付原告新台幣79萬2000元，並同時配合原告將彰化縣○○鎮○○段000地號土地之所有權移轉予被告。㈢據上，原告所為二者均核屬減縮應受判決事項之聲明，並經被告當庭表示「同意原告為更正聲明及撤回備位聲明、利息及假執行均不請求」（見本院卷第219頁），與前揭規定相符，應予准許。 二、原告主張： 　㈠兩造前於112年9月6日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣 契約書），約定土地單價為每坪33萬元，二筆交易條件分別為： 　⒈〔甲部分〕由被告以1237萬8300元向原告購買322-5、323-4地 號土地。 　⒉〔乙部分（本案爭執點標的）〕由被告以79萬2000元向原告購 買系爭土地。㈡本件係綑綁買賣，需要將二部分土地一同出售，系爭土地才不致形成袋地。惟於簽訂系爭買賣契約書時，系爭土地與同段324-1地號土地當時仍為同一塊地，由原告（權利範圍為706/4000）與彰化縣溪湖鎮公所（權利範圍為3294/4000）共有，故協議被告應於前揭契約成立時，先將20萬元定金匯入履約保證信託帳戶，約定原告於113年3月31日前分割完畢，以利辦理所有權移轉登記。嗣於113年5月22日，系爭土地與同段324-1地號土地業經臺灣彰化地方法院113年度員簡字第63號（下稱彰化簡易庭113年員簡字63號）民事判決分割，並於同年6月24日確定。詎料，被告就系爭買賣契約書〔乙部分（系爭土地）〕竟主張解除契約、拒不付價金79萬2000元，屢經催告及聲請調解，被告均置之不理。為此，爰依民法第367條規定、買賣契約之法律關係，提起本件訴訟等語。並為上述最終之聲明。 三、被告辯以：　　 　㈠本件並非綑綁買賣，二部分土地為不同的買賣標的，〔甲部分 （322-5、323-4地號土地）〕乃一般買賣，〔乙部分（系爭土地）〕則係附期限買賣，可拆分處理。緣原告未依約於113年3月31日前將土地分割完畢，致無從辦理所有權移轉登記，業以存證信函就〔乙部分（系爭土地）〕解除買賣契約；系爭買賣契約書乙部分（系爭土地）既已合法解除，被告自無須給付79萬2000元予原告，此部分並經信託專戶管理人即永豐建築經理股份有限公司審核無誤後發還定金20萬元。 　㈡退步言之，兩造間原本約定買賣範圍僅有〔甲部分（322-5、3 23-4地號土地）〕，簽訂系爭買賣契約書前夕，原告才突然追加出售〔乙部分（系爭土地）〕，尤有甚者，原告明知系爭土地之使用分區為公共設施保留地（廣場兼停車場用地），無法為建築使用，卻故意隱瞞此等重要資訊為買賣交易，直到被告後來看到彰化簡易庭113年員簡字第63號民事判決後，始知悉上情；被告若是早就知道，也不會用相同單坪價格、而是用較低的價格承買。系爭土地既有上開所述瑕疵，被告自得解除契約（民法第363條第1項）或是請求減少價金（民法第359條）等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 四、本院之判斷：　　 　㈠兩造前於112年9月6日簽訂系爭買賣契約書，約定原告出售〔 甲部分（322-5、323-4地號土地）〕、〔乙部分（系爭土地）〕予被告。雙方就〔甲部分（322-5、323-4地號土地）〕已辦理點交、移轉所有權登記及付清買賣價金等情，有不動產賣賣契約書暨、支票（票面金額150萬元：含支付甲部分定金130萬元、乙部分定金20萬元）、買賣價金信託履約委任契約書、地籍圖謄本、土地登記謄本、不動產買賣價款付款明細表暨郵局存簿封面影本在卷可查（見本院卷第97至123頁、第129至131頁），此部分並為兩造不爭執；至於乙部分（系爭土地）買賣關係未完成，永豐建築經理股份有限公司業已退還定金20萬元予被告。 　㈡惟原告主張被告應履行購買乙部分（系爭土地）之約定，必 須給付原告79萬2000元。為被告否認，並以前詞置辯。就兩造爭執內容，本院應審究者為：①系爭買賣契約書〔甲部分（322-5、323-4地號土地）〕及〔乙部分（系爭土地）〕是否為綑綁買賣？②被告解除乙部分（系爭土地）契約是否合法？有否衡平之必要（僅能請求減少價金）？分述如下： 　⒈「322-5、323-4地號土地及系爭土地」應屬綑綁買賣： 　 ⑴觀諸被告提出訴外人何添進（即被告之父）與榮利地政士 事務所（負責人張素純）於112年4月27日所簽訂之「委託書（代理承買不動產）」佐以原告與被告於112年9月6日簽訂之「系爭買賣契約書」（含相關附件資料）及現況照片，可推認：①被告（或被告之父）起初應只有屬意購買322-5、323-4地號土地。②系爭土地所在位置，四面均無臨路，本就需要通行南面土地（即：322-5、323-4地號）後始能銜接溪湖鎮文東路，至於其他三面有他人房屋圍繞，並無可供通行之餘地；是以，當原告將322-5、323-4地號土地售予被告後，系爭土地勢必將成為袋地，原告自然不會、也不可能將土地面積僅7.94㎡（約2.4坪）留著自用或再另尋買家。③系爭買賣契約書有意將兩造間之土地買賣，區分〔甲部分（322-5、323-4地號土地）〕及〔乙部分（系爭土地）〕二部分，並就後者另作「原告應於締約日（112年9月6日）後7日內訴請分割土地」及「附期限（113年3月31日前）買賣」等約定，顯然被告亦有意追加購買系爭土地，但希望買到的是產權獨立、不是共有的土地，而上開113.3.31完成分割之附期限買賣之約定，應係兩造另於磋商後才達成合致的條件。 　　⑵據上等情，被告稱：原告在簽訂系爭買賣契約書前，突然 追加出售系爭土地...等語，堪值可採。系爭買賣契約書〔甲部分（322-5、323-4地號土地）〕及〔乙部分（系爭土地）〕屬綑綁買賣至明。 　⒉被告解除契約固有據，惟有衡平調整之必要： 　　⑴按系爭買賣契約書第三條第二項約定「土地標示（乙部分 ）：系爭土地，面積7.94㎡，（現為分別共有土地...分割後與323-4地號相連，始辦理買賣移轉登記）2.4坪單獨所有，約於113年3月31日前協議分割完畢，辦理產權移轉登記手續。但逾期未分割完畢，甲方（被告）得主張解除契約...。」，查： 　　　①原告與彰化縣○○鎮○○○○○○○○○○地○○段00000地號土地」， 嗣經113年5月22日判決分割，並於同年6月24日確定， 而系爭土地登記在原告名下、單獨所有權人之時點係在 113年7月8日，此有彰化簡易庭113年員簡字第63民事判 決、確定證明書、系爭土地之土地登記謄本附卷可稽， 故逾兩造間約定應於「113年3月31日」前完成分割土地 之最後期日至少有三個月之久，不是原告稱數日，且此 係原告自己應負逾期違約之風險，不可歸責買方被告， 依約被告就乙部分（系爭土地）取得解除契約之權利。 　　 ②從而，被告稱其已於113年4月9日先以龜山文化郵局存證 號碼001414號存證信函催促原告文到5日內履約，但終 因原告不為履行，始於113年4月17日再以龜山文化郵局 存證號碼001578號存證信函就乙部分（系爭土地）解除 買賣契約。當屬有據。 　　　③至原告以「被告明知原告的實際居住地在臺中市，卻故 意將存證信函寄至臺北市士林區，害伊未收到信函而不 知情...」為由，據以否認被告就乙部分（系爭土地） 買賣契約經合法解除。然查系爭買賣契約書所載原告地 址為「臺北市○○區○○里0鄰○○路000巷00號4樓」，且經 原告親自簽名及蓋章於後，而原告亦自承該址為其戶籍 地（見本院卷第184頁），是被告將上開存證信函寄至 此地，並無違誤或有何過失之處；反是原告未實際居住 在戶籍地，卻僅填戶籍地而未加載居住地，亦不曾通知 被告變更聯絡地址，致生郵件逾期未招領被退回等情， 均屬可歸責於原告自己之事由，且原告是否實際受領郵 件或知情存證信函內容與否，要與被告就乙部分（系爭 土地）主張解除契約無涉。 　　⑵次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354條至第358條之規 定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院108年度台上字第426號判決意旨參照）；再所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害，與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院107年度台上字第76號判決要旨參照）。經查： 　　　①原告就重要交易事項未主動告知、有失誠信： 　　　　系爭土地之使用分區為「廣場兼停車場用地」，相鄰的 322-5、323-4地號土地之使用分區係「商業區」，參以 原告提出之系爭買賣契約書（原證8），僅有檢附地籍 圖謄本、系爭土地及322-5、323-4地號土地之土地登記 第一類謄本，其上「使用分區及使用地類別」的欄位均 空白未載，卻未見「使用分區證明書」併附於內。就通 常情形下，被告如何能得知相連的三筆地號並非相同的 使用分區？只是該土地所有權人原告或其夫知悉而已。 還是相差甚大的使用分區！故而被告以：「被告在簽訂 系爭買賣契約書時不知情，係在看到彰化簡易庭113年 員簡字第63號民事判決後才發現此事（系爭土地之使用 分區：廣場兼停車場使用、公共設施保留地），否則， 也不會用同樣高的單價購買系爭土地；原告明知被告買 受系爭土地，係為建築使用，但據彰化縣溪湖鎮公所於 前案系爭土地係公共設施保留地，僅能持有，根本不能 建設，此情為原告締約前所明知而未告知，顯有詐欺之 嫌。」等語辯駁，尚非完全無據。 　　 ②系爭土地有未達約定價值之瑕疵： 　　　　按「公共設施保留地...以下列建築使用為限：一、臨 時建築權利人之自用住宅。二、菇寮、花棚、養魚池及 其他供農業使用之建築物。三、小型游泳池、運動設施 及其他供社區遊憩使用之建築物。四、幼稚園、托兒所 、簡易汽車駕駛訓練場。五、臨時攤販集中場。六、停 車場、無線電基地臺及其他交通服務設施使用之建築物 。七、其他依都市計畫法第51條規定得使用之建築物。 」、「公共設施保留地臨時建築之權利人，依都市計畫 法第50條第2項規定，於接獲地方政府開闢公共設施通 知限期拆除時，負有自行無條件拆除之義務，逾期不拆 者，由地方政府強制拆除之；其所需僱工拆除費用，由 臨時建築權利人負擔。」，都市計畫公共設施保留地臨 時建築使用辦法第4條第1項、第11條分別定有明文。從 而，倘一般人誤買公共設施保留地，除將該地售予建商 以作容積移轉，或與公有地作交換外，通常情形下，僅 得搭建臨時性建築；而系爭土地之使用分區既為「廣場 兼停車場用地」，其使用自受上揭規定特定限制，縱然 得為臨時建築使用，仍需警惕於將來被徵收時，恐有隨 時遭令強制拆除的風險，顯然與322-5、323-4地號商業 區土地，無法等同視之。況出賣人即原告就此等重要交 易事項，未誠信主動告知買受人被告。原告所尋的代書 在土地登記謄本上之「使用分區及使用地類別」欄位均 空白的情況下，亦未依其自身專業向地政機關請領使用 分區證明書查明（或是已請領而故意隱匿此訊息？！） ，致被告誤解系爭土地與322-5、323-4地號土地之使用 分區相同或得為合併使用，而同意以等值價額、單價均 為每坪33萬元買受；是系爭土地之使用分區為「廣場兼 停車場用地」，難認在經濟上與使用上毫無影響。 　　 ③被告僅能請求減少價金不得解除契約： 　　　　據上而論，被告不論係依「逾附期限買賣約定」（系爭 買賣契約書第三條第二項參照，逾期達三個月）或是依 「瑕疵擔保責任」（民法第363條第1項參照），均得就 乙部分（系爭土地）主張解除契約，惟若如此，系爭土 地將成為袋地，四周均為他人土地或建物圍繞，南面則 屬已登記被告所有322-5、323-4地號土地，猶如「孤島 」，在如此條件下，原告事後想要單獨將系爭土地再出 售予其相鄰他人，有相當難度或是在價格上亦多有讓步 ，解除契約會對於出賣人原告致產生損害。而被告既於 系土地南面取得相連二筆土地所有權，若再增加系爭土 地，自得相連使用。是依民法第359條第1項但書之規定 ，例外僅得允許被告請求減少買賣價金，而不許其解除 契約，以衡平本件之買賣關係。 　　　④依職權酌減系爭土地之買賣價金： 　　　　基於地盡其利之立場，儘量避免日後糾葛，審酌： 　　　　a.原告甫將322-5、323-4地號土地出售予被告，現今因 未能取得系爭土地之價金，即刻又以系爭土地需要通 行為由，主張通行322-5、323-4地號土地，恐有挾通 行案件相脅？原告自己行為造成無法通行，恐要承受 該土地無法通行之損害，其後恐僅能賤賣予鄰人或等 待徵收補償，豈能以通行之名，加損害於被告？反之 ，倘若系爭土地能由被告買下，原告就系爭土地另提 起通行權之訴訟（現已繫屬於本院113年度補字第641 號），兩造之糾葛即能消停。 　　　　b.被告先前就系爭土地確實也有購買意願，僅是對前揭 系爭買賣交易時，原告未周詳、誠實告知系爭土地是 廣場兼停車場用地，並非商業區一事，事後知悉耿懷 於心，不甘於用與322-5、323-4地號土地相同單價購 買，感覺受騙。惟此等情事，法院非不得依職權就瑕 疵部分，用減少買賣價金予調和。 　　　　c.又減少價金請求權，並非損害賠償之債，其目的旨在 買受人發現締約時所不知，且應由出賣人負擔保責任 之瑕疵時，據以調整契約主觀所合意之價格，自非單 純計算買受人支付之價金與瑕疵物價值間之「差額」 ，以計算買受人客觀之損害。是瑕疵價值之減損比例 ，係比較「買賣時瑕疵物客觀應有價值」與「無瑕疵 物客觀應有價值」，以得出瑕疵物在客觀情況下，一 般人願以正常價額折減多少「比例」之價額購買之。 參諸有關公共設施保留地之徵收補償規定，係以「徵 收當期毗鄰非公共設施保留地之『平均公告土地現值』 為準，必要時得加成補償之。但加成最高以不超過40 %為限。」（都市計畫法第49條第1項參照），查系爭 土地毗鄰非公共設施保留地僅有「323-4地號土地（ 註：324-1地號、325地號土地為公共設施保留地，不 予列入計算）」，若參考上開徵收補償之公式，以其 113年度公告土地現值加計40%計算後為25萬5668元〔2 萬3000元/㎡×（1+40%）×面積7.94㎡＝25萬5668元〕，而 被告最終辯論庭稱願以50萬元承買系爭土地（見本院 卷第255頁），約為徵收補償價格的2倍（50萬元 ÷ 2 5萬5668元≒1.96），若以單坪價格計算為每坪20萬83 33元（50萬元÷2.4坪≒20萬8333元），約為原承買價 格的63折（20萬8333元÷33萬元×100%≒63%），尚屬合 理價格。原告當庭堅持價金79萬2000元，昧於事實， 不足採信。 五、綜上所述，原告應於被告給付50萬元之同時將系爭土地、面 積7.94㎡、權利範圍全部，移轉所有權登記予被告；原告逾此範圍（價金）之請求，為無理由，應予駁回。 六、訴訟費用負擔之說明： 　　被告就系爭買賣契約書乙部分（系爭土地）主張解除契約， 核屬有據，業如前述，惟被告解除契約後，對原告所生之損害，雖係原告自己造成，惟得予以均衡調和；例外，限縮被告於本件系爭買賣僅得請求減少價金。況之所以會發生本件訴訟，乃因原告：①締約條件不當：明知簽訂系爭買賣契約書時，系爭土地(西側)與同段324-1地號土地(東側)仍為同一塊地，且因與彰化縣溪湖鎮公所維持共有，需先提起分割共有物訴訟（彰化簡易庭113年員簡字63號），於分割後促使系爭土地與323-4地號相連，始得將乙部分（系爭土地）售予被告，然原告逕未予熟慮，斷然認為在113年3月31日得將系爭土地與同段324-1地號土地分割完畢，對自己施加附期限（113年3月31日前）買賣之禁錮，賦予被告於此期日後，得單獨就乙部分（系爭土地）解除契約之權利，並與系爭買賣契約書刻意將甲部分（322-5、323-4地號土地）及乙部分（系爭土地）綑綁買賣之目的相互扞格，造成原告確實逾期違約有三個月；②未主動誠信告知重要交易事項：與被告締約時，未告知系爭土地與322-5、323-4地號土地之使用分區差異甚大，另於彰化簡易庭院113年員簡字第63號分割共有物訴訟進行中，仍存僥倖（或係故意）未立即通知被告，雙方就系爭土地部分之價額，重為協商等行為所導致。而被告於本件訴訟所為，乃伸張或防衛權利所必要，故不能令被告擔負因原告行為所需支付的裁判費，爰依民事訴訟法第81條第2款之規定，諭知如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日 民事第四庭 法　官　王鏡明 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按 他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳 納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日 書記官　王宣雄 附圖：彰化縣○○鎮○○段000地號（系爭土地）之地籍圖