拆屋還地

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第736號 原 告 明華建築開發股份有限公司 法定代理人 蕭國華 訴訟代理人 宋永祥律師 複代理人 林官誼律師 被 告 ○○○ 訴訟代理人 李易璋律師 被 告 ○○○ 訴訟參加人 ○○○ 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國114年2月24日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告○○○、○○○應將坐落彰化縣○○鄉○○段00000地號土地上如附圖 （即彰化縣田中地政事務所收件日期文號113年8月14日土丈字第 85600號土地複丈成果圖）所示編號A部分面積83.4平方公尺之一 層磚造、鐵皮建物拆除，並將該部分土地騰空返還原告及其他共 有人。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣壹拾柒萬元為被告供擔保後，得為假執行 ；但被告如以新臺幣伍拾壹萬為原告供擔保後，得免為假執行。 　　事實及理由 壹、程序部分 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款及第7款、第256條分別定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起，民事訴訟法第262條第1、2項亦有明文。查原告原聲明請求：⒈被告○○○、○○○應將坐落彰化縣○○鄉○○段00000地號如附圖所示A部分之建物（面積約約84.40平方公尺）拆除後，將該部分土地返還全體共有人。⒉訴訟費用由被告等負擔。⒊原告願供擔保後聲請假執行；於民國114年1月3日以民事追加起訴暨綜合辯論狀追加被告○○○，嗣於同年2月24日言詞辯論期日撤回對○○○部分之訴訟，並變更訴之聲明第一項為被告○○○、○○○應將坐落彰化縣○○鄉○○段00000地號如附圖所示A部分之建物（面積約84.40平方公尺）拆除後，將該部分土地返還全體共有人，原告為訴之追加及變更聲明，其基礎事實均為同一，且無礙於被告防禦及本件訴訟終结，揆諸前述規定，於法並無不合，應予准許。 貳、實體部分 　原告起訴主張： 　　㈠彰化縣○○鄉○○段000地號，於分割前為被告○○○與訴外人○○○ 、○○○、○○○等4人所共有，茲於100年4月21日被告○○○等四人簽立「共有土地分割同意書」，約定分割成四份及預留道路共有等五筆土地，即依序分割為：000(○○○分得)、000-1(○○○分得)、000-2(○○○分得)、000-4(○○○分得)及000-3(即預留6公尺面寬之道路，四人維持共有各四分之一，下稱系爭土地)等地號，並經於同年5月4日完成分割登記；嗣○○○分得之000-1地號及000-3地號所有權四分之一部分，則於112年10月18日出售予原告並完成登記。 　　㈡上開000號土地分割協議前，因建有未經保存登記之三合院 舊屋一棟，故於分割協議時約定『十年內不得拆屋重建』，此為前揭分割同意書第二條所附記。惟該協議分割迄今，已逾十數年，現分割後本欲供為共有人道路通行之000-3號土地上，即如附圖A所示面積約84.40平方公尺仍留有被告○○○所有之舊屋橫跨其間，致原告所購得之446-1地及案外人○○○所分得之000號等土地，迄今尚無法對外通行○○○巷道路，致無法作為建築之通常使用。 　　㈢按共有物經分割，即生共有關係終止及共有人各自取得分 得部分所有權之效力。民法第825條則規定，各共有人對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任。故實務上咸認共有人於共有物分割前縱訂有分管契約，亦因分割共有物而失其效力，倘共有人仍占有他共有人分得部分，即難謂有何法律上原因。而分割共有物既係終局消滅共有關係，並使共有人各自取得分得部分所有權，基於同一法理，無論共有人原先占有使用共有物特定部分之法律上權源為何，共有物一經分割，各共有人即依民法第825條規定對他共有人分得部分負瑕疵擔保責任，自無再對其他共有人主張原占有本權之理。本件被告2人依前揭分割協議對於其他共有人(原告因買賣關係繼受共有○○○之權利)，負有瑕疵擔保之責；且分割協議迄今已逾十年，被告2人在如附圖所示A部分仍留有建物，自有依約履行拆除交付予全體共有人供道路通行使用外；即其2人如附圖A所示建物亦無合法之占有權源，被告二人同有無權占有系爭土地。 　　㈣爰依民法第767條第1項前段、第821條、第825條、第348條 規定擇一請求被告拆除如附圖A所示建物，併將該等占用之土地返還全體共有人等情，並聲明如主文第1項所示及願供擔保請准許宣告假執行。 　被告則以： 　　㈠被告○○○部分： 　　　⒈原告主張：100年4月21日共有土地分割同意書第二條約 定：「…。（十年內不得拆屋重建，需保持現況使用） 。」之真意，當時立協議書人：訴外人○○○、○○○、○○○ 、被告○○○等4人（原告並非分割同意書當事人之一）， 係約定彰化縣○○鄉○○段000地號（訴外人○○○）、000-1 地號（訴外人○○○）、000-2地號（訴外人○○○）、000-4 地號（被告○○○）等之土地上之房屋於分割後10年內不 得拆屋重建，需保持現況使用，並不包含系爭000-3地 號共有土地，000-3地號地上物需持續保持現況使用。 是以，基於債之相對性，原告並非契約當事人之一，自 不得主張該契約之契約效力，且分割契約之內容，僅規 範各自分得之單獨所有之土地，不包含系爭000-3地號 共有土地。 　　　⒉系爭000-3地號共有土地之地上物為被告○○○、○○○等祖先 之祖厝，○家族人間99年12月12日換地，係為保存祖先 之古厝，由被告○○○之父○○繳納房屋稅；且被告○○○維護 使用祖先之古厝，近年有翻修及油漆粉刷祖先之古厝， 可證000-3地號地上物需持續保持現況使用。訴外人○○○ 、訴外人○○○在被告○○○所有之000-4地號上之現有私設 巷道上已通行有70餘年，被告○○○並無阻止訴外人○○○、 訴外人○○○通行，況且家族訴外人○○○等人迄今仍居住於 三合院及通行，如今訴外人○○○將其所有000-1地號全部 及系爭000-3地號土地之1/4持分出售予原告，原告亟欲 經由系爭000-3地號共有土地通行，並提起本件拆屋還 地訴訟，其心態可議，且原告僅有1/4之持分權利，卻 欲拆除共有人之合法建物，實有權利濫用之處。原告於 112年10月18日買賣取得（賣方為訴外人○○○）系爭000- 3地號共有土地，自應受系爭建物合法存在於系爭000-3 地號共有土地上之事實，是原告之主張顯不足採。 　　　⒊系爭建物（門牌地址：000彰化縣○○鄉○○○巷000號）於10 0年4月21日共有土地分割同意書前即已存在系爭000-3 地號共有土地上，被告○○○、○○○取得系爭建物之所有權 ，被告○○○、○○○亦為系爭000-3地號土地之共有人之一 ，並非無權占有及使用系爭000-3地號土地，原告主張 依民法第767條第1項前、中段規定、第821條、第825條 及第348條規定請求等節，尚無理由。況民法第821條規 定係指共有人對於第三人之主張，非共有人對共有人間 之主張權利，甚為明確。 　　　⒋民法第148條第1項規定及「權利之行使，是否已損害他 人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益 ，與他人及國家社會因其權利行使所受損失，比較衡量 以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及 國家社會所受之損害甚大者，非不得視為以損害他人為 主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（ 請參見最高法院71年度台上字第737號民事判決）。原 告請求被告拆除系爭建物並返還系爭被告占用土地，顯 有權利失衡或不相當之情形。原告取得000、000-1地號 土地，並得通行東側○○○巷道路進出，被告之系爭建物 本係存在於系爭土地上，現況亦無影響原告通行之慮。 系爭建物一部分座落於部分系爭土地上，若拆除該部分 將影響整體建物之結構，造成房屋相當嚴重之損害，將 致令其不堪使用。是原告之主張，原告之所得利益極少 ，而致生被告等人之損害甚大，得視為以損害被告等為 目的。 　　　⒌彰化縣○○鄉○○段00000地號如彰化縣田中地政事務所土地 複丈成果圖區塊A之建物（下稱「系爭建物」），係由 被告○○○之父親、○○○之祖父「○○」（歿於84年）於61年 起造，歷經增建至74年止，為現在之規模，現在居住中 。系爭土地上有三合院、曬穀場，且從彰化縣政府地方 稅務局紀錄、房屋稅籍紀錄表可得知系爭土地有合法申 請「○○種苗園證」及房屋納稅，其餘土地分配由○氏各 房建屋居住，共有人全體就系爭土地有默示之分管契約 存在，系爭建物係有權存在於系爭土地上，不能謂係無 權占有。原告明知仍買受系爭土地，請求被告等2人拆 屋還地，濫用權利且違反誠信原則。 　　　⒍關於100年4月21日共有土地分割同意書第二條約定：「 本協議分割系圖面分割，現場不做鑑界及測量，而且依 現在佔有狀況使用，如任何一方有需要重新建築房屋使 用時才可以鑑界測量，鑑界後如占用到他人土地時應無 條件歸還，而地上物也應無條件拆除。（十年內不得拆 屋重建，需保持現況使用）。」之真意：當時立協議書 人：訴外人○○○、訴外人○○○、被告○○○、訴外人○○○等4 人（原告並非分割同意書當事人之一），係約定彰化縣 ○○鄉○○段000地號（訴外人○○○）、000-1地號（訴外人○ ○○）、000-2地號（訴外人○○○）、000-4地號（被告○○○ ）等「各自之土地上之房屋」於分割後10年內不得拆屋 重建，需保持現況使用，並不包含系爭000-3地號共有 土地，000-3地號地上物需持續保持現況使用。系爭土 地為共有土地，承前所述，系爭建物係有權（分管契約 ）存在於系爭土地上，亦無得為分割之約定。 　　　⒎100年4月21日共有土地分割同意書係為000地號土地之分 割協議，並無就系爭土地為分割協議，亦即分割協議效 力並不及於系爭土地，原告主張應依約將系爭土地作為 道路使用，並無契約上或法律上之根據。 　　　⒏原告主張○○○為事實上處分權人，被告不爭執一節，係無 理由，蓋未於彰化縣政府地方稅務局員林分局函查之前 ，○○○並未知悉系爭建物之納稅義務人登記為其父親○○○ ，故○○○誤解其為土地所有權人，亦為系爭建物事實上 處分權人。經彰化縣政府地方稅務局員林分局函覆釐清 後，即為答辯理由之變更，並無錯誤。被告○○○、○○○主 張係為一致。 　　　⒐彰化縣○○鄉○○段000地號原本為一地號土地，其上建有房 屋（含一部分由被告○○○、○○○之父親○○興建系爭房屋） 居住使用，系爭房屋係由當時土地所有權人現實上之分 管契約約定使用區域，故有權存在，即便為分割亦由後 之共有人承擔。100年4月21日共有土地分割同意書分割 為5筆土地：000地號（訴外人○○○）、000-1地號（訴外 人○○○）、000-2地號（訴外人○○○）、000-4地號（被告 ○○○）、000-3地號（訴外人○○○、訴外人○○○、○○○、被 告○○○分別共有）等，該同意書第2條約定係指各該自己 單獨所有之土地內欲興建房屋始得鑑界測量，鑑界後如 有佔用到其他土地需拆除返還土地所有權人，查000地 號（訴外人○○○）、000-1地號（訴外人○○○）等2筆土地 由原告取得，現況2筆土地上之舊房屋亦已拆除，符合1 00年4月21日共有土地分割同意書之約定。至訴外人○○○ 到庭陳述10年後拆除當路走一節，查此為訴外人○○○之 單方面解讀；次查原告為建商之興建方案，已由鄰地彰 化縣○○鄉○○段000地號連接東側道路通行，已無需由000 -3地號通行至西側。原告提起本件訴訟係為讓社區建物 能東西側通行，增加銷售誘因，惟卻侵害被告○○○、被 告○○○之合法財產權，實不足取等語。並聲明：⒈原告之 訴駁回。⒉被告若受不利判決，願供擔保免為假執行。⒊ 訴訟費用由原告負擔。 　　㈡被告○○○部分： 　　　⒈以前鑑界申請分割共有地時，並沒有說系爭土地要做什 麼用途，主張同○○○及○○○。 　　　⒉房子是○○蓋的，○○過世後，由被告○○○、追加被告○○○繼 承建物所有權。並聲明：原告之訴駁回。 　訴訟參加人○○○部分：同意原告主張，認為系爭土地應該要當 道路。分割同意書第2條10年內不得拆屋的意思，是指10年後就要拆除，將系爭土地做為道路提供後面的人使用所以現在應要拆除，該分割同意書4個人都有簽名等語。 　不爭執事項： 　　㈠被告○○○、受告知人○○○、訴外人○○○、○○○於100年4月21日 簽立彰化縣○○鄉○○段000地號土地之共有土地分割同意書，由○○○取得分割後同地段000地號土地面積230平方公尺、由○○○取得分割後同地段000-1地號土地面積230平方公尺、由○○○取得分割後同地段000-2地號土地面積230平方公尺、由○○○取得分割後同地段000-4地號土地面積230平方公尺，○○○、○○○、○○○、○○○等四人共有同地段000-3地號土地面積126平方公尺，每人應有部分比例1/4。 　　㈡○○○於112年11月21日將其持有之000-1土地全部及000-3地 號土地應有部分出售予原告，並於112年11月21日辦理所有權移轉登記。 　　㈢坐落於彰化縣○○鄉○○段00000地號土地上，如附圖(即彰化 縣田中地政事務所收件日期文號113年8月14日土丈字第85600號土地複丈成果圖)所示編號A部分面積83.4平方公尺之一樓磚造、鐵皮未保存登記建物，為訴外人○○所興建，○○死後由○○○、○○○繼承。 　　㈣第一項所示之土地分割同意書第2條約定「本協議分割系圖 面分割，現場不做鑑界及測量，而且依現在佔有狀況使用，如任何一方有需要重新建築房屋使用時才可以鑑界測量，鑑界後如占用到他人土地時應無條件歸還，而地上物也應無條件拆除。(十年內不得拆屋重建，須保持現況使用)」。 　得心證之理由： 　　㈠按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共 有物之全部，有使用收益之權，民法第818條定有明文。又按分別共有之各共有人，依其應有部分對於共有物之全部有使用收益權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得依其應有部分之比例，對共有物之全部行使權利 (最高法院五十七年台上字第二三八七號判例參照)。但共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體同意，非謂共有人得對共有物全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，自屬侵害他共有人之權利 (最高法院六十二年度台上字第一八○三號判例參照) 。 　　㈡查彰化縣○○鄉○○段000地號土地於100年4月21日協議分割時 ，分割出同地段000-3地號土地，由○○○、○○○、○○○、○○○繼續保持共有，每人應有部分1/4，且共有人約定十年內不得拆屋重建，須保持現況使用，故共有人就系爭000-3地號土地於100年4月21日另以契約約定按現況使用，使用期限為10年即至110年4月20日止，期限屆至後分管契約當然從此歸於消滅，共有人對共有物之特定部分如欲繼續使用收益，仍須徵得他共有人全體同意，如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，自屬侵害他共有人之權利。 　　㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第 767 條前中段、第821條分別定有明文。查系爭土地之共有人約定之分管期限於110年4月20日已屆至，被告所有如附圖所示編號A部分建物仍佔用系爭土地，自無任何法律上之權源占用系爭土地，屬無權占用，依上揭法條規定及決議意旨，原告請求被告將地上建物拆除，並將系爭土地歸還原告及其他共有人，自屬有據。 　　㈣從而，原告依上開規定請求被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段0 0000地號土地上如附圖所示編號A部分面積83.4平方公尺之一層磚造、鐵皮建物拆除，並將該部分土地騰空返還原告及其他共有人，為有理由，應予准許。 參、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，於判決結果 　　不生影響，無予審究或調查之必要，併此敘明。 肆、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，合於民事訴訟法第39 　　0條第2項規定，茲酌定相當擔保金額予以准許，並依民事訴 　　訟法第392條第2項規定，宣告被告預供擔保，得免為假執行 。 伍、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第 85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　 　3　　月　　31　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　黃倩玲 以上正本係照原本作成。 如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　7 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝志鑫