返還房屋等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度重訴字第19號 原 告 莊晴富 訴訟代理人 關維忠律師 被 告 林定翊 蔡淳蓁 林弘偉 上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國113年10月28日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 壹、被告林定翊、蔡淳蓁、林弘偉應將坐落於彰化縣○○鄉○○段00 0000000地號土地上如附圖即彰化縣鹿港地政事務所土地複丈成果圖113年7月16日鹿土測字第813號標示編號A部分（2922.85平方公尺）工廠、編號B部分（1797.42平方公尺）菜園、編號C部分（515.12平方公尺）菜園、編號E部分（514.23平方公尺）雜木均騰空或清除，並將土地、建物均返還原告。 貳、被告林定翊、蔡淳蓁、林弘偉應將坐落於彰化縣○○鄉○○段00 0000000地號土地上如附圖即彰化縣鹿港地政事務所土地複丈成果圖113年7月16日鹿土測字第813號標示編號D部分之第一層（72.10平方公尺）、第二層（76.42平方公尺）、第三層（76.42平方公尺）之建物均騰空，並將建物返還原告。 參、被告林定翊、蔡淳蓁、林弘偉應自民國112年6月16日起至前 二項內容均履行完畢之日止，按月連帶給付原告新臺幣83,333元。 肆、訴訟費用由被告連帶負擔。 伍、本判決於原告以新台幣2,065,200元為被告供擔保後得假執 行，但被告等如以新台幣6,195,600元為原告預供擔保後得免為假執行。 　　 事實及理由 壹、程序部分： 　　按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人 之聲請，由其一造辯論而為判決；民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。本件被告等人經合法通知且無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，本院核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、原告起訴主張： 　一、緣原告前於民國（下同）105年間與被告林弘偉成立買賣契約，購買取得坐落於彰化縣福興鄉福園段1020地號土地之所有權，而登記為所有人（同段204地號土地亦為原告所有；下稱系爭地號土地）；又系爭土地上之同段12建號建物（門牌彰化縣○○鄉○○路○段000號）、未保存登記建物（門牌彰化縣○○鄉○○村○○街0○0號；稅籍編號00000000000、00000000000之全部廠房、辦公室）及其他地上物等（下稱系爭房屋），亦一併購入而取得所有權（事實上處分權）；此有系爭土地及房屋之登記謄本影本、彰化縣地方稅務局房屋稅繳納函文可稽（原證一）。 　二、當時出賣人即被告林弘偉之父即被告林定翊，向原告承租 系爭土地及房屋作為工廠營業使用後，欠租無法給付，兩造協商後，乃於107年6月1日簽訂不動產買賣契約書（原證二）及不動產租賃契約（原證三）。依買賣契約載明被告林定翊願以總價新臺幣（下同）5,450萬元，向原告購買系爭土地及房屋，首期價款900萬元被告應於契約成立後三年內，以六個月為一期分六期給付，每期應給付價金150萬元，三年期滿後，被告應一次給付餘款與原告。而依租賃契約，兩造約定系爭土地及房屋由原告出租被告林定翊，約定租期自107年6月1日至107年11月30日止，共六個月租金50萬元。 　三、詎料，被告林定翊嗣後未依約按期給付買賣價金分期款項 ，亦未依租約按時給付租金，積欠超過二期以上，迭經原告催討未獲回應，原告始於107年11月23日寄發「土城郵局存證信函000335號」（原證四），向被告林定翊限期五日給付買賣價金及租金，並表示因租期將於107年11月30日屆滿，屆時若未能依限給付買賣價金及積欠租金，則租期屆滿後原告將不再續租，並要求被告林定翊屆時應立即自系爭土地及房屋遷出並返還原告。惟被告林定翊仍未依催告內容給付買賣價金及積欠租金，租期屆滿後亦未與原告重新簽訂新租約，故根據民法第450條第1項規定，兩造之租賃關係，業已因107年11月30日屆期而當然消滅不復存在。 　四、原告前曾於鈞院訴請被告林定翊自系爭土地及房屋騰空且 返還原告（鈞院110年度重訴字第9號遷讓房屋事件；下稱前案），並追加本件被告蔡淳蓁為前案被告。前案訴訟繫屬中，兩造於111年1月27日簽訂和解協議書（原證五），雙方約定以4,200萬元和解，被告林定翊、蔡淳蓁與林弘偉應於111年3月31日前連帶給付原告和解金頭期款100萬元，自111年4月1日起至112年3月31日止，按月連帶給付原告40萬元至給付額度達400萬元為止（不含前述頭期款100萬元），被告完成前述條件，原告願將系爭土地及房屋於被告林弘偉取得銀行核貸額度後，辦理所有權移轉登記至被告林弘偉名下，由渠持以向銀行貸款，貸款中至少須撥付代償原告1,600萬元，不足部分由被告在一個月內補足，若被告未於前述期限內辦理貸款或未依和解書第二條第1、2項之約定履約，被告願自系爭土地及房屋騰空且返還原告。上開和解書經兩造簽訂完成後，雙方乃依和解書第三條之約定，分別撤回對他方之全部訴訟。 　五、詎料，被告未依和解書履行約定，迨111年5月5日始匯付1 00萬82元，顯已違背和解書第二條第1項之約定，嗣後亦未依同條第2項之約定按月給付40萬元達400萬元額度，截至112年3月31日止，包含前述的100萬82萬元，合計僅支付146萬7,725元予原告，遑論被告亦未依和解書第二條第4項之約定，按月匯付三萬元之利息予原告，顯見被告違背和解書之約定。俟112年3月31日屆至被告確無履約後，本欲依法訴請返還系爭不動產，惟被告此時表達希望能再延長給付期限，原告本於多年情誼勉強應允，故雙方於112年4月6日簽署「合約書增補協議書」（原證六），將和解協議書（原證五）第二條第2項之第二期款給付期限延長至112年6月15日，除增補協議書另有約定外，其餘仍依和解協議書（原證五）之約定處理。惟自合約書增補協議書（原證六）簽訂完成後，被告僅再給付了22萬9,761元，仍未履行和解協議書與合約書增補協議書之約定，故依和解協議書（原證五）第二條第3項之約定，被告即負有將系爭土地及房屋騰空且返還原告之義務。 　六、為此，原告乃委請律師寄發「桃園慈文郵局存證信函0010 07號」（原證七），催告被告應於函到十日內，將系爭土地及房屋騰空且返還原告點交完畢，另被告前已給付之相關款項，均按照和解協議書（原證五）之約定，聲明沒收不予歸還。惟因被告仍未將系爭土地及房屋騰空且返還原告，已逾越存證信函（原證七）之期限多時，爰依和解協議書（原證五）第二條第3項之約定返還請求權（民法第737條參照）、民法第767條之物上請求權，起訴請求如聲明。 　七、此外，依合約書增補協議書（原證六），被告應於112年6 月15日前將相關款項償還原告完畢，惟渠等卻未依約履行，則被告至遲自給付期限末日之翌日即112年6月16日起，因違約而再無合法使用系爭不動產之權利，而被告無權占有使用系爭不動產，自屬不當得利，原告依法請求被告應自112年6月16日起至訴之聲明第一項內容履行完畢之日止，按月給付相當於租金之不當得利。而依不動產租賃契約（原證三）之舊租約，兩造既曾議定系爭不動產之租金為六個月50萬元，每月租金平均為83,333元（計算式：500,0006≒83,333；小數點後四捨五入），故原告以此為計算標準，訴請被告應自112年6月16日起至履行系爭土地及房屋騰空且返還原告完畢之日止，按月連帶給付相當於租金之不當得利83,333元。 　八、原告聲明： 　　㈠被告林定翊、蔡淳蓁、林弘偉應將坐落於彰化縣○○鄉○○段0 00000000地號土地上如附圖即彰化縣鹿港地政事務所土地複丈成果圖113年7月16日鹿土測字第813號標示編號A部分（2922.85平方公尺）工廠、編號B部分（1797.42平方公尺）菜園、編號C部分（515.12平方公尺）菜園、編號E部分（514.23平方公尺）雜木均騰空或清除，並將土地、建物均返還原告。 　　㈡被告林定翊、蔡淳蓁、林弘偉應將坐落於彰化縣○○鄉○○段0 00000000地號土地上如附圖即彰化縣鹿港地政事務所土地複丈成果圖113年7月16日鹿土測字第813號標示編號D部分之第一層（72.10平方公尺）、第二層（76.42平方公尺）、第三層（76.42平方公尺）之建物均騰空，並將建物返還原告。 　　㈢被告林定翊、蔡淳蓁、林弘偉應自民國112年6月16日起至 前二項內容均履行完畢之日止，按月連帶給付原告新臺幣83,333元。 　　㈣訴訟費用由被告連帶負擔。 　　㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。 參、被告答辯： 　　前到庭之被告已獲得親戚願意協助，故希望能以2,800萬元 和解（本院卷第134頁）。 伍、兩造不爭執事項： 　一、原告為系爭土地及建物之所有人。 　二、被告占有使用系爭土地及建物。 陸、兩造爭執事項： 　　被告占有使用系爭土地及建物是否有合法權利？ 柒、本院之判斷： 　一、原告主張因前於105年間與被告林弘偉成立買賣契約，購 買取得坐落於彰化縣○○鄉○○段0000地號土地之所有權，而登記為所有人（同段204地號土地亦為原告所有；下稱系爭地號土地）；又系爭土地上之同段12建號建物（門牌彰化縣○○鄉○○路○段000號）、未保存登記建物（門牌彰化縣○○鄉○○村○○街0○0號；稅籍編號00000000000、00000000000之全部廠房、辦公室）及其他地上物等（下稱系爭房屋），亦一併購入而取得所有權（事實上處分權）；此有系爭土地及房屋之登記謄本影本、彰化縣地方稅務局房屋稅繳納函文可稽。 　二、原告復主張：⑴當時出賣人即被告林弘偉之父即被告林定 翊，向原告承租系爭土地及房屋作為工廠營業使用後，欠租無法給付，兩造協商後，乃於107年6月1日簽訂不動產買賣契約書（原證二）及不動產租賃契約（原證三）。依買賣契約載明被告林定翊願以總價5,450萬元，向原告購買系爭土地及房屋，首期價款900萬元被告應於契約成立後三年內，以六個月為一期分六期給付，每期應給付價金150萬元，三年期滿後，被告應一次給付餘款與原告。而依租賃契約，兩造約定系爭土地及房屋由原告出租被告林定翊，約定租期自107年6月1日至107年11月30日止，共六個月租金50萬元。⑵、詎料，被告林定翊嗣後未依約按期給付買賣價金分期款項，亦未依租約按時給付租金，積欠超過二期以上，迭經原告催討未獲回應，原告始於107年11月23日寄發「土城郵局存證信函000335號」（原證四），向被告林定翊限期五日給付買賣價金及租金，並表示因租期將於107年11月30日屆滿，屆時若未能依限給付買賣價金及積欠租金，則租期屆滿後原告將不再續租，並要求被告林定翊屆時應立即自系爭土地及房屋遷出並返還原告。惟被告林定翊仍未依催告內容給付買賣價金及積欠租金，租期屆滿後亦未與原告重新簽訂新租約，故根據民法第450條第1項規定，兩造之租賃關係，業已因107年11月30日屆期而當然消滅不復存在。⑶、原告前曾於本院訴請被告林定翊自系爭土地及房屋騰空且返還原告（鈞院110年度重訴字第9號遷讓房屋事件；下稱前案），並追加本件被告蔡淳蓁為前案被告。前案訴訟繫屬中，兩造於111年1月27日簽訂和解協議書（原證五），雙方約定以4,200萬元和解，被告林定翊、蔡淳蓁與林弘偉應於111年3月31日前連帶給付原告和解金頭期款100萬元，自111年4月1日起至112年3月31日止，按月連帶給付原告40萬元至給付額度達400萬元為止（不含前述頭期款100萬元），被告完成前述條件，原告願將系爭土地及房屋於被告林弘偉取得銀行核貸額度後，辦理所有權移轉登記至被告林弘偉名下，由渠持以向銀行貸款，貸款中至少須撥付代償原告1,600萬元，不足部分由被告在一個月內補足，若被告未於前述期限內辦理貸款或未依和解書第二條第1、2項之約定履約，被告願自系爭土地及房屋騰空且返還原告。上開和解書經兩造簽訂完成後，雙方乃依和解書第三條之約定，分別撤回對他方之全部訴訟。⑷、詎料，被告未依和解書履行約定，迨111年5月5日始匯付100萬82元，顯已違背和解書第二條第1項之約定，嗣後亦未依同條第2項之約定按月給付40萬元達400萬元額度，截至112年3月31日止，包含前述的100萬82萬元，合計僅支付146萬7,725元予原告，遑論被告亦未依和解書第二條第4項之約定，按月匯付三萬元之利息予原告，顯見被告違背和解書之約定。俟112年3月31日屆至被告確無履約後，本欲依法訴請返還系爭不動產，惟被告此時表達希望能再延長給付期限，原告本於多年情誼勉強應允，故雙方於112年4月6日簽署「合約書增補協議書」（原證六），將和解協議書（原證五）第二條第2項之第二期款給付期限延長至112年6月15日，除增補協議書另有約定外，其餘仍依和解協議書（原證五）之約定處理。惟自合約書增補協議書（原證六）簽訂完成後，被告僅再給付了22萬9,761元，仍未履行和解協議書與合約書增補協議書之約定，故依和解協議書（原證五）第二條第3項之約定，被告即負有將系爭土地及房屋騰空且返還原告之義務。六、為此，原告乃委請律師寄發「桃園慈文郵局存證信函001007號」（原證七），催告被告應於函到十日內，將系爭土地及房屋騰空且返還原告點交完畢，另被告前已給付之相關款項，均按照和解協議書（原證五）之約定，聲明沒收不予歸還。惟因被告仍未將系爭土地及房屋騰空且返還原告，已逾越存證信函（原證七）之期限多時，爰依和解協議書（原證五）第二條第3項之約定返還請求權（民法第737條參照）、民法第767條之物上請求權，起訴請求如聲明等語。 　三、原告主張之事實，業據其提出相關之不動產買賣契約書及 不動產租賃契約、和解協議書、合約書增補協議書、存證信函為證，前到庭之被告亦不否認上開事實，堪認原告主張之事實為真實，又經本院於113年5月24日會同兩造勘驗系爭不動產；坐落於彰化縣○○鄉○○段0000地號土地上有鐵皮建物，部分為農田且種植蔥；另門牌彰化縣○○鄉○○路○段000號房屋（建號0012-09）為三層樓半水泥建物，臨員鹿路二段；該日現場二處建物皆大門深鎖無法進入，而被告未到場，命原告聯絡被告，現場撥電話後，電話無人接聽，原告亦無鑰匙進入，故諭知原告若未能聯繫上被告開啟門鎖進入測量，請地政人員以空照圖測量建物輪廓面積，若可進入測量，請地政人員測量建物，並分別標示坐落之位置、面積、構造、所有人等，使用現況圖如勘驗筆錄及彰化縣鹿港地政事務所土地複丈成果圖113年7月16日鹿土測字第813號標示（本院卷第187頁），原告主張被告現占用情況亦堪認定。又原告主張依合約書增補協議書（原證六），被告應於112年6月15日前將相關款項償還原告完畢，惟渠等卻未依約履行，則被告至遲自給付期限末日之翌日即112年6月16日起，因違約而再無合法使用系爭不動產之權利，而被告無權占有使用系爭不動產，自屬不當得利，原告依法請求被告應自112年6月16日起至訴之聲明第一項內容履行完畢之日止，按月給付相當於租金之不當得利。而依不動產租賃契約（原證三）之舊租約，兩造既曾議定系爭不動產之租金為六個月50萬元，每月租金平均為83,333元（計算式：500,0006≒83,333；小數點後四捨五入），故原告以此為計算標準，訴請被告應自112年6月16日起至履行系爭土地及房屋騰空且返還原告完畢之日止，按月連帶給付相當於租金之不當得利83,333元，亦屬依法有據。 　四、綜上，被告既未履行上開和解協議書、合約書增補協議書 、原告又以存證信函通知被告將系爭占用建物及土地騰空返還，原告依和解協議書第二條第3項之約定返還請求權（民法第737條參照）、民法第767條之物上請求權請求被告等返還土地及建物，及請求相當於租金之不當得利，起訴請求如聲明，為有理由，應予准許。 　五、又原告陳明願供擔保請求宣告假執行，核無不合，酌定相 當金額宣告之。又被告部分依職權宣告預供擔保免為假執行之金額。 　六、訴訟費用負擔之依據：78條、第85條第2項。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　21　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　李言孫 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　21　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖涵萱