分割共有物

臺灣彰化地方法院民事簡易判決 113年度彰簡字第248號 原 告 朱祐宗 訴訟代理人 陳韻如律師 被 告 賴貞君 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年2月11日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 兩造共有如附表一所示土地，分割由被告取得全部，被告並應按 附表二所示金額補償原告。 訴訟費用由兩造各負擔2分之1。 　　事實及理由 一、原告主張： 　　如附表一所示土地（下稱系爭土地）為兩造共有，應有部分 如附表一「權利範圍」欄所示，且未定有不分割之協議。復系爭土地面積僅12.6平方公尺，土地形狀不方正，如以原物分配，將造成土地細分而成畸零地，不利於土地之利用，且對於土地經濟價值有所減損。原告依民法第824條第2項規定，訴請裁判變價分割系爭土地，並主張變價分割系爭土地，所得價金由兩造按原應有部分比例分配（下稱原告方案）等語，並聲明：系爭土地應予變價分割，所得價金由兩造按如附表一「權利範圍」欄所示比例分配。 二、被告答辯： 　　被告願取得系爭土地全部，並由被告按鑑價報告所示找補金 額對原告金錢補償等語，並聲明：如主文第1項所示。 三、本院之判斷： 　㈠系爭土地為兩造共有，應有部分如附表一「權利範圍」欄所 示，且系爭土地為鹿港福興都市計畫之住宅區土地，兩造無法協議分割等情，有系爭土地之土地登記第一類謄本、異動索引及鹿港鎮都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書（見本院卷第31至35及65頁）附卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。 　㈡共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能 協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，分別於民法第824條第1及2項定有明文。現行民法第824條，有鑑於共有物之性質或用益形態多樣複雜，對於裁判上分割共有物之分割方法，採多樣及柔軟性之規定。依該條第2項前段之規定，如原物分配有困難時，雖得變賣共有物，以價金分配於各共有人。惟共有物之裁判上分割，仍以原物分割為原則，必須以原物分割有事實上或法律上之困難，例如原物性質上無法分割或分割將減損其價值之情形，始得依變賣之方法分配價金，以維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平。倘共有物在性質上並無不能分割或分割將減損其價值之情形，僅因共有人各執己見，難以整合其所提出之分割方案者，法院仍應斟酌共有物之性質、共有人之利害關係、經濟價值及利用效益，依民法第八百二十四條所定之各種分割方法為適當之分配，尚不能逕行變賣共有物而以價金分配於各共有人（最高法院102年度台上字第1336號民事判決參照）。 　㈢被告先於民國113年9月12日以民事答辯狀表明有以原物分配 方式取得系爭土地全部之意願（見本院卷第103及104頁），而原告則係遲至114年2月11日言詞辯論期日方表明亦有以原物分配取得系爭土地全部之意願（見本院卷第135頁）。惟經本院於114年2月11日言詞辯期日再次向原告確認原告最終主張之分割方案時，原告仍主張以變價分割作為裁判分割系爭土地之分割方案，並表明原告認為以變價分割方式，兩造均能公平競爭購買他造應有部分等語（見本院卷第136頁）。則本院審酌系爭土地面積僅12.6平方公尺，土地面積甚小且屬不規則形狀，不適合再細分為數筆土地並分配予兩造。又裁判分割本以原物分配為原則，被告方案既屬原物分配之方割方法，且不至於造成土地過度細小而生礙難使用或明顯減損其價值之情形，認被告方案為適當且公允之分割方法。至原告方案，因受限民法第824條第2項規定係採行以原物分配為原則之限制，難認屬適法之分割方法。 　㈣原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部 分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚須斟酌共有物之價格。是於原物分配時，共有人有不能按其應有部分受分配，或縱按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，為兼顧經濟上之價值與維持公平，即應以金錢補償之。如不顧價值差異，僅依所配受面積為原物分配，對應否折計價值相互補償恝置不論，即有失公平適當。至價格是否相當，應以經採用之方案分割後，各共有人實際分得土地之價格作為比較基礎（最高法院111年度台上字第2702號民事判決參照）。本件部分共有人不能按其應有部分受分配，自應以金錢補償其他共有人，而有鑑價之必要。經本院囑託卓越不動產估價師聯合事務所為鑑價，經鑑定完畢並檢送不動產估價報告書已詳載估價之分析方法、理由及其參考資料，據以推估系爭土地分割前之比價價格為每平方公尺為新臺幣（下同）6萬8,200元，並整理出被告方案應按附表二所示金額相互找補。核與系爭土地之通常利用方法及鑑價機關依不動產估價師法第19條第1項規定之不動產估價技術規則並無違背。且該估價人員領有不動產估價師證照，具不動產鑑價之專業，與兩造無利害關係，其鑑定方法已屬客觀公正，就影響價格因素之擇定及加權調整幅度，亦無違反經驗法則或顯然錯誤之情事。復兩造亦對於不動產估價報告書所示內容均無意見（見本院卷第136頁），堪認鑑定報告所示之鑑定結果適當可採。 四、據上論結，系爭土地應主文第1項所示方法為分割，且共有 人應按附表二所示金額互為金錢補償，爰諭知如主文第1項所示。 五、兩造本件事證業臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及證 據資料，經本院審酌後認均不足以影響本件判決之結果，爰不逐一論列。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　彰化簡易庭　法　官　林彥宇 附表一： 縣市 鄉鎮市區 地段 地號 性質 面積（㎡） 權利範圍 彰化縣 鹿港鎮 景福段 222 土地 12.6 朱祐宗 各2分之1 賴貞君 附表二：（金額：新臺幣） 金錢補償 受補償人及受補償金額 朱祐宗 應補償人及應補償金額 賴貞君 42萬9,660元 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）；並向本院繳足上訴裁判費 （如委任律師提起上訴，請注意民事訴訟法施行法第9條規定） 。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪光耀