給付租金

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第347號 原 告 卓福盛 被 告 張智為 呂寶玉 上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國113年10月29日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　文 一、被告張智為應給付原告新臺幣6,300元，及自民國113年1月2 3日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。 二、原告其餘之訴駁回。 三、訴訟費用新臺幣3,860元，由被告張智為負擔新臺幣68元， 餘由原告負擔。 四、本判決原告勝訴部分得假執行；但如被告張智為以新臺幣6, 300元為原告預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 壹、程序方面 一、按簡易訴訟程序訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他 訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項前段及但書第2款分別定有明文。 二、經查，本件原告起訴時原聲明：(一)被告應連帶給付原告新 臺幣（下同）36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息、(二)願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院民國113年9月5日言詞辯論期日，追加備位聲明為：(一)被告張智為應給付原告36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息、(二)請依職權宣告假執行，並將先位聲明第二項變更為：請依職權宣告假執行。核屬原告上開訴之追加、變更，係本於之同一基礎事實所為，與前開規定並無不合，應予准許。 貳、實體方面 一、原告主張： (一)原告為桃園市○○區○○○路000巷0弄0號房屋(下稱系爭房屋)之 共有人，於107年1月1日將系爭房屋出租予被告張智為，租期自107年1月1日起至109年12月31日止，每月租金1萬元(下稱107年租約)，並由被告呂寶玉擔任連帶保證人。而因系爭房屋當時屋況非常差，有須修繕之處，被告張智為亦稱承租後將裝修系爭房屋，兩造遂於107年租約附件特約約定由被告張智為裝修系爭房屋(包含2樓衛浴修繕、全屋插座修繕、全屋補土粉刷上漆、增設4樓之頂樓鋁梯、將3樓至4樓樓梯間增設夾板)，租期屆滿後免除回復原狀，其裝修費用折抵107年租約全部租金。107年租約屆滿前，被告張智為向原告續租系爭房屋，約定租期自110年1月1日起至110年12月31日止，每月租金1萬元(下稱110年租約)，惟原告發現被告張智為未依107年租約進行修繕，遂於110年租約與被告張智為約定，被告張智為應於110年12月31日前應履行修繕義務(包含2樓衛浴修繕、全屋插座修繕、全屋補土粉刷上漆、增設4樓之頂樓鋁梯、將3樓至4樓樓梯間增設夾板)，否則原告得請求約定修繕項目之修復費用。 (二)然110年租約屆滿後，被告張智為未依約定進行修繕，顯然 違反107年契約約定，故被告張智為不得以修繕費用抵付107年租約之租金總額36萬元，被告張智為有給付107年租約租金之義務，而被告呂寶玉為107年租約連帶保證人，應負連帶責任。爰依107年租約提起先位之訴，請求被告連帶給付租金。又被告張智為亦未依110年租約於110年12月31日前履行修繕義務，被告張智為應給付原告修繕費用。爰依110年租約提起備位之訴，請求被告張智為給付修繕費用。 (三)並為先位聲明：被告應給付連帶原告36萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。及備位聲明：被告張智為應給付原告36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 二、被告之答辯： (一)被告張智為則以：原告出租時，系爭房屋髒亂、未整理，屬 於俗稱之米奇屋，所以107年租約約定由我幫原告整理房屋，以抵付107年租約之租金36萬元，我於107年租約、110年租約期間已經將系爭房屋整理好(2樓衛浴修繕、全屋插座修繕、全屋補土粉刷上漆)，且我支出之整理裝修費用早已超過36萬元。至於110年租約約定之增設4樓至頂樓鋁梯部分，系爭房屋本來的鐵梯在出租前已經壞掉了，我後來有加裝移動式鋁梯，我交屋時鋁梯還在，後來為何不見我就不清楚。而3樓至4樓樓梯間增設夾板部分，因為系爭房屋3、4樓是屬於違建，在原告未申請裝修許可前，我怎麼敢施工。至於原告提出照片主張我未依約定裝修，然原告所提出插座未修繕照片，並非我交還房屋時之情況。衛浴照片，看不出來有何問題，只是有點髒。至於全屋補土粉刷上漆部分，我早已完成，只是系爭房屋本身有漏水問題，即使我完成修繕，還是會有漏水壁癌問題，並不表示我未完成約定修繕工作等語，資為抗辯。 (二)被告呂寶玉則以：被告張智為承租系爭房屋時，屋內堆滿垃 圾、抽水馬達損壞，沒有自來水、門窗損壞、房屋漏水、馬桶堵塞。因原告繼承系爭房屋後，無力修繕房屋至可正常使用狀態，故與被告張智為約定以高於當地行情之租金出租系爭房屋，並由被告張智為將系爭房屋修繕至可正常使用狀態抵付全部租金，被告張智為已將系爭房屋修繕至可正常使用狀態，且被告張智為所支出之裝修費用早就超過107年租約租金金額，故無積欠原告107年租約租金，110年租約租金也有支付，現在又要求被告張智為給付租金，並要我負連帶責任，顯然無理由等語，資為抗辯。 三、原告主張其為系爭房屋之共有人，與被告張智為簽訂107年 租約，並由被告呂寶玉擔任連帶保證人。而因系爭房屋當時屋況非常差，有須修繕之處，兩造於107年租約附件特約約定由被告張智為裝修系爭房屋(包含2樓衛浴修繕、全屋插座修繕、全屋補土粉刷上漆、增設4樓之頂樓鋁梯、將3樓至4樓樓梯間增設夾板)，租期屆滿後免除回復原狀，其裝修費用折抵107年租約全部租金。嗣107年租約屆滿前，被告張智為向原告續租系爭房屋，並簽訂110年租約，且約定被告張智為應於110年12月31日前應履行修繕義務(包含2樓衛浴修繕、全屋插座修繕、全屋補土粉刷上漆、增設4樓之頂樓鋁梯、將3樓至4樓樓梯間增設夾板)，否則原告得請求約定修繕項目之修復費用等事實，業據其提出系爭房屋所有權狀、107年租約、110年租約等為證(見本院卷第5至12頁)，且為被告所不爭執，堪信為真實。 四、得心證之理由： (一)原告先位依107年租約請求被告連帶給付36萬元租金，有無 理由? 　1、按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院113年度台上字第511號、第374號、第128號判決意旨參照）。又107年租約附約第1條約定：「甲方(原告)房屋裝修業已同意乙方(被告張智為)，其裝修於租約到期，免回復原狀。其裝修費用抵租金，其工程費用、明細詳如附件」(見本院卷第9頁反面)由此可知，107年租約附約約定由被告張智為裝修系爭房屋以抵付租金，故107年租約被告張智為之對待給付係裝修系爭房屋，而該附約約定工程費用、明細載於附件，惟原告並未提出107年租約之附件，且原告於本院言詞辯論期日亦自承附件已遺失(見本院卷第110頁)，故無法從107年租約認定被告張智為實際所需修繕之項目為何。 　2、惟參酌被告提出系爭房屋於出租前屋況照片、兩造歷次書 狀及陳述，可知107年租約附約之目的在於，原告藉由出租系爭房屋方式達到房屋修繕之利益，被告張智為則以修繕房屋達到免附租金之結果，則107年租約被告張智為之對待給付，解釋上應認係將系爭房屋修繕至可正常使用之狀態已足。而觀諸被告提出之系爭房屋出租前照片(見本院卷第39至62頁)，系爭房屋出租時各處均堆置滿雜物、垃圾、陽台有樹根、屋況不佳、屋內凌亂不堪，顯然無法為正常使用。而被告提出之系爭房屋整理後之照片(見本院卷第63至64、112至119頁)，顯示系爭房屋內之雜物、垃圾已清理完畢、並有重新上漆，較出租前之屋況明亮、整潔，已符合一般可正常使用之屋況。故被告張智為已履行107年租約所約定之對待給付義務，其依約自毋庸給付原告租金，則原告先位依107年租約請求被告連帶給付36萬元租金，無理由。 (二)原告備位依110年租約請求被告張智為給付36萬元修繕費用 ，有無理由? 　1、110年租約其他約定事項約定：「因乙方(被告)106年承租 ，允若下列屋況修復：⑴2樓衛浴修繕、⑵屋內插座修繕、⑶全屋補土粉刷上漆、⑷4樓戶外增設至頂樓鋁梯、⑸3樓至4樓樓梯間增設夾板。因未完成，乙方須於本約期限完成，若未於110年12月31日前完成，乙方須給予甲方(原告)修復現金，不得異議。」可知此與107年租約不同，上開約定係於租金給付義務外，另約定被告張智為應於110年租約屆滿前履行約定之修復義務，如未履行時，原告得請求未履行部分所需之修繕費用，故此部分應審酌被告張智為是否已履行約定項目之修繕義務。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求。本件原告主張被告張智為違反110年租約，並請求被告張智為依約給付修繕費用，原告自應對其有利之事實即被告張智為構成違約之事實負舉證責任。 　2、2樓衛浴修繕部分： 　　 原告主張被告張智為未完成2樓衛浴修繕，並提出其113年1 0月拍攝之照片為證(見本院卷第125至126頁)，然為被告所否認，並辯稱已完成修繕等語。經查，原告提出之衛浴照片(黑白)，馬桶及洗手台雖有汙漬，但並無髒亂不堪或無法使用之情形。復參以110年租約係約定110年12月31日前完成修繕，而原告所拍攝之照片為113年10月間，距110年租約屆滿返還房屋已超過2年，該衛浴馬桶及洗手台之汙漬，是否為被告張智為交屋當時之狀況或交屋後正常使用之髒污，無從判斷，原告復未提出其他證據證明被告張智為未依110年租約約定修繕衛浴之證據，自難為有利原告之認定。 　3、屋內插座修繕部分： 　　 原告主張被告張智為未完成屋內插座修繕，並提出照片為 證(見本院卷第14頁反面、15頁反面至16頁、120至121頁)，然為被所否認，並辯稱並非其交屋時之情況等語。經查，原告提出之照片固顯示電源插座有電線外露、缺少蓋保之情形，然起訴狀所附之照片並無拍攝之時間，無法確認是何時拍攝，被告張智為亦稱該照片是其交還房屋前之照片(見本卷第110頁反面)，而原告113年10月14日所提出之照片，僅有拍攝插座部分，無法判斷是否為系爭房屋之插座及何時拍攝之插座，故依原告所提出之證據，難認被告張智為於110年12月31日時未完成此項約定修繕義務。 　4、全屋補土粉刷上漆部分： 　　 原告主張被告張智為未完成全屋補土粉刷上漆，並提出照 片為證(見本院卷第13至15頁反面、122至123頁)，然為被告張智為所否認，並以前詞置辯。經查，原告起訴狀所附之照片，系爭房屋牆面固有剝落、壁癌之情形，惟被告張智為表示為交還房屋前之照片(見本卷第110頁反面)，而參被告張智為所提出裝修後照片(見本院卷第63、112至116頁)，系爭房屋牆面並無剝落、壁癌之情形。至原告113年10月14日提出之照片，系爭房屋牆面雖有剝落、壁癌之情形，惟原告自稱該照片為113年10月所拍攝，該拍攝期間距被告張智為返還房屋已超過2年，且原告亦自陳系爭房屋有漏水之問題(見本院卷第130頁反面)，而自兩造歷次書狀及陳述均未提及有約定修復漏水，則被告張智為辯稱其已完成全屋補土粉刷上漆，只是系爭房屋有漏水問題，完成修繕還是會有漏水壁癌問題等語，顯非子虛。又原告復未提出其他證據證明110年12月31日時未完成此項約定修繕義務，自難認原告此部分主張為真實。 　5、4樓戶外增設至頂樓鋁梯： 　　 原告主張被告張智為未於系爭房屋4樓戶外增設至頂樓鋁梯 ，並提出照片為證(見本院卷第125頁)，然為被告張智為所否認，並以前詞置辯。查，原告自陳所提出之照片系113年10月間所拍攝(見本院卷第129頁反面)，照片中雖未見有可通往頂樓之移動式鋁梯，然原告拍攝時間距110年租約約定需完成裝設鋁梯之期限即110年12月31日，已相隔超過2年，且原告於112年12月29日始提起本件訴訟(見本院卷第3頁)，該照片無法佐證被告張智為於110年12月31日，是否未完成裝設移動式鋁梯，原告復未提出被告張智為於110年租約屆滿交屋時，系爭房屋4樓戶外之照片證明被告張智為斯時未履行110年租約約定裝設移動式鋁梯，自難為有利原告之認定。 　6、3樓至4樓樓梯間增設夾板： 　　 原告主張被告張智為未於系爭房屋3樓至4樓樓梯間增設夾 板，並提出照片為證(見本院卷第124頁)，且被告張智為所不爭執，堪信原告主張為真實。至被告張智為雖辯稱原告未申請裝修許可前，不敢施工等語。惟被告張智為既於110年租約同意於系爭房屋3樓至4樓樓梯間增設夾板，自有依約履行之義務，至於倘需要申請裝修許可，被告張智為應向原告要求履行協力義務申請裝修許可，然被告張智為並未向原告請求申請施工許可即自行拒絕給付，而非原告拒絕履行協力義務或遭工務機關駁回裝修許可時，始拒絕履行此部分之義務，則被告張智為違反110年租約之約定甚明，原告自得依110年租約約定，請求被告張智為給付3樓至4樓樓梯間增設夾板之費用。 　7、末查，系爭房屋3樓至4樓樓梯間增設夾板之費用為6,300元 (單價6,000元加5%稅金)，業據原告提出築庭豊室內裝修公司報價單為證(見本院卷第128頁)，堪信為真實。故原告得依110年租約之約定請求被告張智為給付6,300元。 (三)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第3項、第233條第1項、第203條分別定有明文。經查，本件契約債務，其給付核屬無確定期限，而本件起訴狀繕本係於113年1月22日送達被告張智為，有本院送達證書在卷可查（見本院卷第28頁），是本件原告請求被告張智為負擔自起訴狀繕本送達之翌日即113年1月23日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，應屬有據，自應准許。 五、綜上所述，原告先位依107年租約請求被告連帶給付36萬元 及法定遲延利息，無理由，應予駁回；原告備位依110年租約，請求被告張智為給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。 六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告張智為敗訴之判 決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告張智如為原告預供擔保，得免為假執行。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法及所提證據均 與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，爰依職權諭知如 主文第3項所示。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日 　　　　　　　　　中壢簡易庭　　　法　官 張博鈞 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃建霖