遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第870號 原 告 傅廷翔 被 告 李育茱 訴訟代理人 羅添文 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月18日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000巷00號房屋騰空遷讓返還 原告。 被告應給付原告新臺幣221,000元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之86，餘由原告負擔。 本判決第1項得假執行，但被告如以新臺幣238,700元為原告預供 擔保後，得免為假執行。 本判決第2項得假執行。但被告如以新臺幣221,000元為原告預供 擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第255條第2項、第262條第1項、第2項分別定有明文，依同法第436條第2項規定，前揭條文於簡易訴訟程序亦適用之。經查，本件原告起訴時聲明原為：「㈠被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000巷00號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）71,000元，並自民國112年9月20日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告15,000元。㈢被告應於房屋遷讓返還同時保持或恢復房屋生產狀態。㈣願供擔保，請准宣告假執行。」(見本卷第4頁)；嗣最終變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告296,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。(見本院卷第51頁、第71頁)。核原告前開所為，就原訴之聲明第㈢項部分為撤回訴之一部，其餘訴之變更或追加被告均無異議而為本案言詞辯論，依前揭說明，均應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：被告前向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自10 8年10月15日起至109年10月14日止，每月租金為16,000元，須於每月15日前繳納，押租金為32,000元(下稱系爭租約)。嗣系爭租期屆滿後，被告持仍持續承租系爭房屋，系爭租約則轉為不定期租賃契約，且因被告有資金困難，兩造於110年4月21日遂合意將租金調整為每月15,000元。詎被告自112年9月20日起，即未曾依約給付租金，迄同年11月20日止，已積欠租金45,000元，扣除押租金後仍積欠41,000元（前因被告曾積欠房租，扣抵後仍餘4,000元押租金），原告復於112年12月12日、同年月22日以存證信函催告被告給付積欠租金，並表示若未給付將依法終止系爭租約，而被告迄113年2月1日尚未給付，原告於該日即以存證信函向被告終止系爭租約。是兩造間之租賃關係終止後，被告即應遷讓交還系爭房屋，且被告於系爭租約終止前，尚積欠原告112年9月至113年1月共5個月之租金75,000元，扣除押租金4,000元後，依系爭租約應給付71,000元，又被告迄今拒不遷讓交還系爭房屋，妨害原告之使用收益，依不當得利及系爭租約第7條之約定，原告得請求被告給付相當月租金額，及相當月租金額1倍之違約金，至113年12月18日止共計為300,000元（月租金額、違約金額各為150,000元），但因考量被告情況，願減半違約金之請求，爰依系爭租約、不當得利法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：如前述變更後訴之聲明所示。 二、被告則以：我現在還居住在系爭房屋裡面，我收入不穩定不 是故意拖欠，中間沒有給錢是因為遇到岳父過世，我尊重法院判決等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、本院之判斷： 　㈠原告主張兩造前就系爭房屋成立系爭租約，約定租賃期間自1 08年10月15日起至109年10月14日止，每月租金為16,000元，須於每月15日前繳納，押租金為32,000元。嗣系爭租期屆滿後，被告持仍持續承租系爭房屋，系爭租約則轉為不定期租賃契約，而兩造於110年4月21日遂合意將租金調整為每月15,000元，然被告自112年9月20日起，即未曾依約給付租金，迄同年11月20日止，已積欠租金45,000元，扣除押租金後仍積欠41,000元，原告復於112年12月12日、同年月22日以存證信函催告被告給付積欠租金，並於113年2月1日以存證信函向被告終止系爭租約，被告現仍占有系爭房屋等情，業據提出與其所述相符之系爭租約、LINE對話紀錄擷圖、存證信函回執等為證（見本院卷第55至67頁），且為被告所是認（見本院卷第70至71頁），此部分事實，自堪信為真實。茲就原告之請求有無理由，分述如下。 　㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？ 　⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租金，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每個月開始支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項及第2項定有明文。又承租人積欠租金除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。按土地法第100條第3款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例參照）。次按表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院109年度台上大字第908號裁定要旨參照）。 　⒉查被告自112年9月20日起即未依約給付租金，至112年11月20 日止，扣除押租金已積欠租金41,000元，原告復於112年12月12日、同年月22日以存證信函催告被告給付積欠租金，並於113年2月1日以存證信函向被告終止系爭租約等情，已如前述。又原告寄送之存證信函雖經郵局招領，後因無人收信後遭退回，然被告自承其於113年2月底前均居住在系爭房屋（見本院卷第70頁反面），依上開說明，應認原告寄送之存證信函已生送達效力，則揆諸前揭規定，系爭租約應已於113年2月1日合法終止。兩造間之不定期租賃契約既已合法終止，被告繼續占用系爭房屋即屬無權占有，是原告依系爭租約請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。 　㈢原告得否請求被告給付租金71,000元？ 　　按民法第439條前段規定：「承租人應依約定日期，支付租 金。」又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。查，兩造於110年4月21日合意將租金調整為每月15,000元，系爭租約已於113年2月1日經被告合法終止，被告自112年9月20日起即未曾依約給付租金，原告尚有4,000元之押租金尚未退還被告亦如前述。是計至系爭租約終止之日止，被告共積欠原告5個月之租金75,000元【計算式：15,000×5=75,000】。再抵充押租金4,000元後，被告尚應給付原告積欠之租金為71,000元【計算式：75,000-4,000=71,000】，是原告請求被告給付積欠租金71,000元，亦屬有據。 　㈣原告得否請求被告按月給付不當得利共計150,000元？ 　　第按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他 人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」次按如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。系爭租約已於113年2月1日終止，已如上述。被告既未於系爭租約終止時返還系爭房屋，則被告於終止系爭租約翌日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。參以系爭房屋每月租金為15,000元，應認此數額為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益系爭房屋之損害，是原告請求被告自系爭租約終止翌日即113年2月2日起至本院言詞辯論終結期日即113年12月18日止，給付10個月相當租金不當得利共計150,000元原告【計算式：15,000×10=150,000】，洵屬有據，應予准許。 　㈤原告得否請求被告給付違約金共計75,000元？ 　　末按乙方於租期屆滿時，除經甲方同意續租外，應即日將租 賃房屋按照原狀遷空並遷出戶籍或其他登記交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓房屋時，甲方得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一隔個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止，乙方及連帶保證人丙方決無異議，系爭租約第7條固約定明確（見本院卷第6頁反面）。然查，系爭租約係於113年2月1日為原告「合法終止」，而系爭租約第7條既約定於「租期屆滿時」為條件，考量租期屆滿與提前合法終止本屬不同法律概念，是本件應無適用前開約定之餘地，則原告依系爭租約第7條約定，請求被告給付違約金75,000元，應屬無據。 　㈥基上，原告得向被告請求之金額為221,000元。【計算式：71 ,000+150,000=221,000】 四、綜上所述，原告依系爭租約、不當得利法律關係，請求如主 文第1項、第2項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。 五、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，爰依第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權酌定被告供所定金額之擔保後，得免為假執行。至原告勝訴部分雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟本院既已職權宣告假執行，其此部分聲請，核僅為促請本院職權發動，自無庸另為准駁之諭知。原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　7 　　日 　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官 黃麟捷 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　7 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳香菱