返還土地等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度訴字第194號 原 告 財政部國有財產署南區分署 法定代理人 黃莉莉 訴訟代理人 蔡文健律師 複代理人 黃信豪律師 王又真律師 訴訟代理人 楊家瑋律師 被 告 石君聖 訴訟代理人 王翊瑋律師 上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國114年2月11日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告應將坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地上如附圖及 附表所示之地上物拆除，將占用面積合計2,147平方公尺之土地騰空返還原告。 二、被告應自民國113年7月1日起至返還前項所示土地之日止， 按年給付原告依前項占用土地面積乘以當年度申報地價年息百分之五計算之金額（未滿一年者按實際占用日數依比例計算之）。 三、訴訟費用由被告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張：高雄市○○區○○段○○段0000地號土地（面積5,394 平方公尺，下稱系爭土地）為原告管理之國有土地，被告向原告承租系爭土地其中3,328平方公尺作耕作使用，兩造並簽立國有耕地放租租賃契約書，嗣換約續租，原定租期自民國109年1月1日起至118年12月31日止（下稱系爭租約），詎被告違反系爭租約第4條第2項第6款、第6項、第7項第1款、第5條第3項約定僅供自任耕作種植農作物之用，而於系爭土地上鋪設、搭建門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷00○00號房屋（下稱系爭房屋）、鐵皮鐵架造平房、鐵皮鐵架棚（泡茶區、釣蝦場）、儲水塔、水泥地（停車場、泡茶區）、RC造擋土牆、地磚、電動鐵門並種植香蕉、芒果等樹木，用以便利經營石家莊休閒會館（登記商號「石家莊競技休閒館」）營利使用，經原告通知限期改善未果，乃於112年4月26日通知被告終止系爭租約，經被告於同年5月2日收受送達。系爭租約既經終止，惟其上仍留有如附圖及附表所示之建物、廁所、鋼造樓梯、棚架、水槽、鐵門及圍籬等地上物（下合稱系爭地上物），被告占用系爭土地既無合法權源，原告自得本於所有權人之地位，請求被告拆除系爭地上物並返還系爭土地。又被告無權占有系爭土地，屬無法律上原因受有使用系爭土地之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，且被告占用土地作為房屋及基地而非作耕地使用，應依國有非公用不動產租賃作業程序第55點1項第1款、國有非公用不動產被占用處理要點第7點、國有非公用不動產使用補償金計收基準表項次一之規定，以占用面積乘以申報地價年息5%計算相當於租金之不當得利。因申報地價每年度均略有漲跌，無法於起訴前即特定請求之金額，而被告已繳納計算至113年6月30日之使用補償金，爰請求被告自113年7月1日起至拆除系爭地上物騰空返還系爭土地之日止，每年按占用面積乘以當年度申報地價年息5%計算之金額(未滿一年者按實際佔用日數依比例計算之)給付於原告。為此，爰依系爭租約第4條第2項、第21項、第5條第3項約定及民法第767條第1項前段、中段、第179條等規定，提起本件訴訟，其中就騰空返還系爭土地部分依所有物返還請求權或系爭租約約定擇一為有利判決等語。並聲明：如主文所示。 二、被告則以：被告雖違約使用系爭土地，惟已自行拆除大部分 非屬農業使用之建物或設施，僅餘供居住及農用設施，違約情節非重，且原告未給予合理期間進行改善即終止租約，侵害被告之信賴，又被告委託台南市土木技師公會出具鑑定意見就安全性評估結果認基於安全考量建議維持目前現狀，原告亦不請求拆除擋土牆，系爭地上物有維護土地之用，拆除系爭地上物對環境影響甚鉅，原告終止租約所保護之契約利益顯小於拆除所生損害，違反行政程序法第7條第3款、第8條及民法第148條規定，其終止系爭租約應為無效，則其請求被告騰空返還土地及給付相當於租金不當得利，均無理由。又原告主張依國有非公用不動產被占用處理要點第7點第1項及附表為計算基準，惟該要點為對內發生效力之行政規則，效力不及於被告，且系爭土地為農牧用地而非建築用地，應依國有非公用不動產租賃作業程序第55點第1項第3款規定，以地方政府公告當期正產物甘薯單價乘以單位面積正產物收穫量乘以占用面積乘以年息千分之250計算。再系爭地上物其中附圖編號3634⑴之涼亭基座為原有山石，非被告施設，其餘地上物均為被告所設置，部分便利經營石家莊休閒農場使用，部分農作使用，無拆除必要等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭之事項： 　㈠系爭土地為原告管理之國有地，自89年8月1日起以其中面積3 ,328平方公尺出租於被告作為耕作使用，嗣經換約續租，原定租期自109年1月1日起至118年12月31日止。 　㈡高雄市政府警察局岡山分局（下稱岡山分局）於112年1月5日 以高市警岡分行字第11270025200號函向原告舉報系爭土地涉嫌違規使用國有財產地為營業使用，經原告於同年2月13日派員勘查結果，發現系爭土地係作系爭房屋、鐵皮鐵架造平房、鐵皮鐵架棚（泡茶區、釣蝦場）、儲水塔、水泥地（停車場、泡茶區）、RC磚造擋土牆、水泥石頭造擋土牆、種植芒果、香蕉及樹木等使用，違反系爭租約第4條2項第1款第6目、第6項、第7項第1款、第5條第3項約定。 　㈢原告於112年3月15日以台財產南租字第11260005340號函通知 被告於同年4月21日前改正恢復系爭租約約定用途使用，逾期將終止租約，嗣於同年4月26日以台財產南租字第11260008500號函以被告逾期未補正，且認被告未自任耕作及違反租約約定，通知自即日起終止租約，被告於同年5月2日收受送達。 　㈣原告委請律師以112年6月7日暘國財字第11206070001號函通 知被告儘速清除地上物返還土地，被告於翌日即同年月8日收受送達。 　㈤被告於112年7月4日向原告提出陳情書，表示願配合原告改善 本案耕地使用情形，惟因疫情解封僱工不易，無法於112 年7月7日前騰空拆除，請求原告給予緩衝時間，並願先拆除費用較低之鐵皮鐵棚架、水泥地以利完成改善作業。 　㈥原告於112年7月12日以台財產南租字第11200129640號函同意 展延拆除期限至同年8月26日止。嗣於112年9月5日以台財產南租字第11260018590號函促請被告於同年9月15日前檢附地上物已拆除之現況照片，否則即訴請返還租賃物。原告嗣於112年12月7日提起本件訴訟。 　㈦被告於112年7月25日委請台南市土木技師公會鑑定拆除系爭 地上物之安全疑慮，經該會所屬會員土木技師於同年8月6日出具鑑定報告書，認「本案地上物之建物、RC擋土牆及水泥地坪所處位置坡度甚大，打除恐因擾動對現有已穩定之土層造成滑坡現象，基於安全考量建議維持目前現狀較為適當。」（下稱系爭鑑定報告） 　㈧系爭土地上有如附圖所示之系爭地上物，除其中編號3634⑴之 水泥基座被告否認係其施設外，其餘均為被告所設置，部分係便利農作使用，部分係便利經營石家莊休閒農場使用。 　㈨原告於112年4月26日發函通知被告終止系爭租約後，係依國 有非公用不動產租賃作業程序第55點第1項第1款、國有非公用不動產被占用處理要點第7點、國有非公用不動產使用補償金計收基準表項次一規定，以系爭土地被占用面積乘以申報地價年息5%計算使用補償金，被告均依原告通知繳納計算至113年6月30日之使用補償金而無異議。 四、兩造爭執之事項： 　㈠原告終止系爭租約，是否違反行政程序法第7條第3款比例原 則、同法第8條、民法第148條誠信原則而無效？ 　㈡原告依民法第767條第1項前段、中段及系爭租約第4條第2項 、第21項、第5條第3項之約定，擇一請求被告拆除系爭地上物，將占用之土地返還原告，有無理由？被告抗辯附圖所示編號3634⑴涼亭下方基座非其施設，有無理由？ 　㈢原告依民法第179條請求被告給付相當於租金之不當得利，有 無理由？如有理由，數額以若干為當？ 五、本院之判斷： 　㈠原告終止系爭租約，為合法有效： 　⒈觀諸系爭租約第5條第3項約定：「承租土地，承租人確係自 任耕作，種植農作物使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不實，願負法律責任，並承認租約無效，交還土地，絕無異議。」、第4條第6項約定：「租賃耕地，租人應自任耕作種植農作物（或畜牧)之用。」、同條第7項第1款約定：「承租人對租賃耕地使用限制如下：1.不得作違背法令規定或約定用途之使用。」、同條第20項第1款第7目約定：「不適用耕地三七五減租條例之耕地租約，有下列情形之一者，放租機關得終止租約，承租人不得向放租機關要求任何補償：7.承租人違背本租約約定時。」（審訴卷第23至24頁）。是依系爭租約約定，系爭土地限由被告自任耕作，種植農作物使用，如承租人以承租之土地建築房屋或供其他非屬耕作之用者，即認違反系爭租約之約定，出租人自得依上開規定終止租約。 　⒉查被告自89年8月1日起向原告承租系爭土地其中3,328平方公 尺作為耕作使用，嗣經換約續租，原約定租期自109年1月1日起至118年12月31日止等情，為兩造所不爭執，而被告於承租期間起造系爭房屋，自98年5月起課房屋稅，且於111年8月2日以系爭房屋登記為「石家莊競技休閒館」所在地，自同年12月26日起以「石家莊休閒會館」對外營業，登記營業項目包括飲料店業、休閒活動場館業、競技及休閒運動場館業等項，嗣經員警於112年1月2日稽查結果，會館營業項目有德州撲克3桌、麻將桌1桌、釣蝦池2小池、卡拉OK包廂1間，營業時間長達24小時等情，有高雄市稅捐稽徵處岡山分處112年12月26日高市稽岡房字第1128573309號函暨所附房屋税籍證明書及平面圖、岡山分局隨函檢送其所屬嘉興派出所陳報單、商業登記抄本及現場照片在卷可參（審訴卷第129至133頁；訴字卷第259至271頁），並有原告提出之拍攝日期112年2月13日及同年10月6日之勘查照片附卷可佐（審訴卷第31至39、65至77頁），另依被告提出其自行拆除非屬農業使用之建物及設施前、後照片（審訴卷第199至202頁），亦明顯可見被告就系爭土地有未自任耕作之情形，依系爭租約約定，原告自得對被告終止系爭租約。又原告於112年4月26日發函以被告違反自任耕作約定及租約約定為由通知被告終止系爭租約，並請被告於同年5月26日前騰空返還非農林作物回復土地原狀後，通知原告辦理點交返還租賃物等語，該函於同年5月2日送達被告，有前揭函文在卷可稽（審訴卷第47至49頁），且為兩造所不爭執，則系爭租約已於112年5月2日合法終止，應堪認定。 　⒊被告雖抗辯原告終止系爭租約違反行政程序法第8條、民法第 148條信賴保護原則、誠實信用原則。惟所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院86年度台再字第64號判決意旨參照）。被告違反系爭租約約定之使用用途，未作農業使用系爭土地，前經原告通知改善，被告僅拆除部分地上物，未將系爭土地上非屬農業使用之地上物拆除，則原告發函終止系爭租約，請求被告返還系爭土地，自無違反誠信原則。另按信賴保護原則所應保護者乃合於契約約定之利益，被告既持續違約使用系爭土地，且原告從未同意其於系爭土地上興建非供農作使用之地上物，就被告之違約行為，自無加以保護之必要。被告固辯以原告未給予合理改善期間，然原告於終止租約前，曾於112年3月15日通知被告於同年4月21日前改善，因未獲被告回應願恢復原狀但要求原告展期等情，原告始於同年4月26日通知被告終止系爭租約，並限期於同年5月26日前騰空返還系爭土地，被告迄至原告委請律師於112年6月7日致函被告回復原狀後，始於同年7月4日以陳情書表示願配合辦理，原告即於同年月12日通知被告同意展延至同年8月26日，然拆除期限屆至，仍未見被告自動陳報履行情形，有陳情書及相關函文在卷可佐（審訴卷第187至191頁），衡以系爭地上物為簡易之鐵皮造、鋼造等物，應無不能於期限內回復原狀，以維持系爭租約效力之情，況原告自112年12月7日提起本件訴訟後，迄至本院言詞辯論終結已歷時一年餘，亦未見被告自動履行意願，原告主張系爭租約遭原告終止，係被告怠於於期限內向原告回應同意自行拆除系爭地上物、請求展延期限所致，應非無據，原告行使權利當無違反誠信原則，堪以認定。 　⒋被告復執系爭鑑定報告結論，以原告終止租約所欲保護之契 約抽象利益顯然小於拆除系爭地上物所造成國有土地環境之實際損害，認原告終止系爭租約有違比例原則。查系爭鑑定報告固認系爭土地上建物、RC擋土牆及水泥地坪所處位置坡度甚大，打除恐因擾動對現有已穩定之土層造成滑坡現象，基於安全考量建議維持現狀等語（審訴卷第155至173頁），然該鑑定報告係被告單方申請，經被告單方陳述意見而作成，未經原告或高雄市政府相關權責機關會同並表示意見，已難憑採。又系爭土地經兩造、高雄市政府地政局、農業局、岡山區公所派員於112年7月18日共同到場勘查，經地政局認定系爭土地之使用現況違反區域計畫法，依法應變更使用或拆除地上物回復原狀，並促請原告善盡督促責任，亦據原告提出高雄市政府地政局112年8月2日高市地政用字第11232820200號函在卷為憑（審訴卷第193至194頁），被告上開所辯，自無足採。 　㈡原告依民法第767條第1項前段及中段，請求被告拆除系爭地 上物，將土地騰空返還原告，為有理由： 　　按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。查系爭租約終止後，被告僅拆除部分設施，尚留有如附圖及附表所示之系爭地上物，此經本院於113年5月31日會同兩造履勘現場無誤，有勘驗筆錄、現況略圖、現場照片及經本院囑託地政人員測繪現況，製有如附圖所示之測量成果圖在卷可稽（訴字卷第121至139、159頁），堪信為真實。又系爭地上物為被告所興建、設置，被告亦不爭執部分係便利農作、部分係便利經營石家莊休閒農場使用，惟系爭租約既已於112年5月2日經原告合法終止，被告迄今仍以系爭地上物占有系爭土地即無法律上之正當權源，是原告依據民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭地上物並騰空返還系爭土地，即屬有據。被告雖抗辯如附圖所示編號3634⑴位於基座上方之涼亭為其所搭蓋，然涼亭下方之基座為既有山石而非其所有，自不負拆除該地上物之義務。然觀諸該基座外觀平整，砌有水泥石磚，有照片存卷可佐（訴字卷第138頁），顯非天然石材而為人造建物，佐以系爭鑑定報告所附被告委託台南市土木技師公會勘查之地上物亦包括該座涼亭在內（審訴卷第173頁），應認該涼亭（含基座）確為被告所施設，應由被告負拆除該地上物以回復原狀之義務。 　㈢原告請求被告給付自113年7月1日起至拆除系爭地上物返還系 爭土地之日止，每年依占用面積乘以當年度申報地價年息乘以5%計算相當於租金之不當得利，為有理由： 　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。民法第179條定有明文。又占有他人之物，因影響他人對該物之使用收益，自係侵害他人所有權之利益歸屬。而占有人因對占有物有事實上之管領力，故占有本身於法律上縱不認為係權利，然亦可被認為係一種利益，故占有人因占有他人之物，當然可認為其已獲取占有之利益，至於占有人實際上從事何用途，則均非所問。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判決要旨參照）。是請求無權占有人返還占有土地所得之利益，應以無權占有人可能獲得相當於租金之數額為計算標準。經查，被告無合法權源以系爭地上物占用系爭土地，係屬無法律上原因受有使用土地之利益，致原告受有損害，又依其利益之性質（即占有土地之利益）不能返還，依前揭說明，原告請求被告給付因無權占用系爭土地所受相當於租金之不當得利，自屬有據。 　⒉經查，被告占有使用之土地，坐落於高雄市岡山區，使用分 區為山坡地保育區，使用地類別為農牧用地，有土地登記公務用謄本在卷可稽（審訴卷第123頁），而系爭土地鄰近種植林木，位處偏遠，交通不便，生活機能不佳，固經本院勘驗現場明確（訴字卷第123頁），然被告利用系爭土地地勢、地貌，自111年12月26日起違法經營休閒會館營利使用，經原告合法終止系爭租約後，仍以系爭地上物占用系爭土地，本院斟酌系爭土地地理位置、生活機能、工商業繁榮程度、經濟價值、使用狀況等一切情狀，認原告請求按當年度申報地價年息5%計算相當於租金之不當得利，尚屬適當。被告固抗辯系爭土地屬農作地，應依國有非公用不動產租賃作業程序第55點第1項第3款「出租不動產之租金，除另有規定外，依下列計算方式計收：㈢農作地（含原林乙地）、畜牧地、養地及養殖地：年租金為地方政府公告當期正產物單價乘以租約約定之正產物收穫總量乘以千分之二百五十。」辦理，然兩造間之系爭租約既已合法終止，原告依國有非公用不動產被占用處理要點第7點規定，占用期間使用補償金，按占用情形依附表基準表向實際占用人追收，該附表項次一規定占用情形為房地或基地者，計收基準為土地每年以當期土地申報地價總額乘以5%（訴字卷第115至117頁），適與本院斟酌上情所認定被告應返還之不當得利範圍相同。倘認原告僅得對違約使用之承租人收取與原租金相同之數額，無異使承租人心存僥倖，一方面獲取較高價值之使用利益，他方面僅須支付耕地使用之對價，助長承租人於承租耕地後，違法將土地作建物基地使用之違約行為，實無足取。被告另援引最高法院107年度台上字第811號判決意旨，以不當得利返還範圍僅能以受損人所受損害作為計算利益之範圍，以免受損人反而因此獲得不當之利益，轉失不當得利制度維護衡平之旨意為其論據。然上開判決事涉得否逕以土地轉售價作為不當得利返還範圍，與本件基礎事實不同，尚難比附援引，況原告於系爭租約終止後，亦非按原耕地租金標準計收，而係依土地申報地價年息5%計收使用補償金，被告均無異議而繳納計算至113年6月30日之使用補償金，為兩造所不爭執，被告上開所辯，要無足採。從而，原告請求被告自113年7月1日起至拆除系爭地上物並返還系爭土地之日止，按年給付原告依占用面積2,147平方公尺按當年度申報地價年息5%計算之不當得利（未滿一年按實際占用日數比例計算），亦屬有據。 六、綜上所述，原告依所有物返還請求權之法律關係，請求被告 將系爭土地上如附圖及附表所示之系爭地上物拆除，將占用面積合計2,147平方公尺之土地騰空返還原告；另依不當得利之法律關係，請求被告自113年7月1日起至拆除系爭地上物並返還系爭土地之日止，按年給付原告依占用面積按當年度申報地價年息5%計算之不當得利（未滿一年按實際占用日數比例計算），為有理由，應予准許。原告雖另主張依系爭租約第4條第2項、第21項、第5條第3項約定，就騰空返還占用土地部分請求本院擇一有利於原告者為判決，惟本院既已依所有物返還請求權之法律關係就原告之請求予以准許，自無庸就其餘請求權再予審究，附此敘明。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據， 經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。 八、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　楊捷羽 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許雅如　　 附圖：高雄市政府地政局岡山地政事務所收件日期文號113年5月 20日岡土法字第211號現況測量成果圖。 附表（參訴字卷第109、124-1、159頁）： 編號 地上物 面積（㎡） 土地勘查表-使用現況略圖編號 備註 3634⑴ 棚架 19 g 3634⑵ 水泥地 18 k 3634⑶ 鋼造樓梯 12 3634⑷ 棚架 50 e 3634⑸ 鋼造樓梯 9 3634⑹ 水泥地 150 3634⑺ 水泥地 289 3634⑻ 鋼造樓梯 13 3634⑼ 鐵門及圍籬 1,062 h 3634⑽ 廁所 9 m 3634⑾ 水槽 5 i 3634⑿ 建物 245 a 系爭房屋（被告自住） 3634⒁ 鋼造樓梯 15 3634⒂ 建物 70 b 無門牌號碼鐵皮造二層建物（工具間） 3634⒄ 水槽 3 j 3634⒅ 棚架 26 f 3634⒆ 水泥地 152 l 　　　合　　計 2,147